05-Dec-20

LOGO

BÀI 6

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP

NHÀ Ở
Ths.Ncs. Nguyễn Trương Tín
Khoa Luật Dân sự - Đại học Luật TP.HCM
Cố vấn pháp lý Công ty Luật Quốc tế HTC
E-mail: nguyentruongtin@gmail.com
Tel: 0915 259 789

NỘI DUNG BÀI HỌC

I Khái niệm, đặc điểm

II Chủ thể của hợp đồng

Nội dung và hình thức của

III hợp đồng

IV Một số trường hợp đặc biệt

V Xử lý tài sản thế chấp

Nguyễn Trương Tín 2 Pháp luật Giao dịch dân sự về nhà ở

I. Khái niệm và đặc điểm

Khái niệm
Đặc điểm

1
 05-Dec-20

I.1. Khái niệm

Điều 342 BLDS 2005/Điều 317 BLDS

2015: Thế chấp tài sản.
Luật Nhà ở 2014: Những quy định
liên quan đến thế chấp nhà ở.
Khái niệm: Thế chấp nhà ở là sự
thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
thế chấp dùng nhà ở thuộc sở hữu
của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự và không giao nhà ở
cho bên nhận thế chấp.
4

I.2. Đặc điểm

Đối tượng là nhà ở,

Hợp đồng song vụ,
Hợp đồng ưng thuận,
Là hợp đồng bảo đảm,
Là hợp đồng phụ,
Không giao tài sản (nhà ở),
Giao giấy tờ nhà (thỏa thuận).

II. Chủ thể của hợp đồng

Chủ thể của hợp đồng thế chấp nhà ở là

các bên tham gia xác lập, thực hiện hợp
đồng thế chấp nhà ở.
Chủ thể của hợp đồng thế chấp nhà ở
(cá nhân hoặc tổ chức) đủ điều kiện:
- Bên thế chấp nhà ở (K1 Điều 119 LNƠ),
- Bên nhận thế chấp nhà ở (K2, K3 Điều
119 LNƠ).

2
 05-Dec-20

Phạm vi thế chấp của chủ sở hữu

(Điều 144 LNƠ)

1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế

chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang
hoạt động tại Việt Nam.
2. Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế
chấp nhà ở tại:
- Tổ chức tín dụng.
- Tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt
Nam.
- Cá nhân theo quy định của pháp luật.

III. Nội dung và hình thức của

hợp đồng thế chấp

Nội dung của hợp đồng thế chấp

Hình thức của hợp đồng thế chấp

III.1. Nội dung của hợp đồng

thế chấp nhà ở

Điều 402 BLDS 2005/Điều 398

BLDS 2015: Nội dung của hợp
đồng.
Điều 342->Điều 357 BLDS 2005:
Những quy định liên quan đến Hợp
đồng thế chấp tài sản.
Điều 121 LNƠ: Hợp đồng về nhà ở.

3
 05-Dec-20

III.1. Nội dung của hợp đồng

thế chấp nhà ở (tt)

 Đối tượng:
 Điều kiện nhà ở thế chấp: K1 Điều 118 LNƠ.
 Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung: Điều
145 LNƠ.
 Thế chấp nhà ở đang cho thuê: Điều 146
LNƠ.
 Thời hạn thế chấp: Điều 344 BLDS 2005.
 Phạm vi thế chấp: Điều 319 BLDS 2005.
 Quyền và nghĩa vụ của các bên: Điều 348, Điều
349, Điều 350, Điều 351 BLDS 2005.
10

10

III.2. Hình thức của hợp đồng thế

chấp nhà ở

Hợp đồng thế chấp nhà ở phải

bằng văn bản (Điều 121 LNƠ).
Hợp đồng thế chấp nhà ở bắt
buộc phải công chứng, chứng
thực (K1 Điều 122 LNƠ).

11

11

IV. Một số trường hợp đặc biệt

Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung

Thế chấp nhà ở đang cho thuê
Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng
nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai

12

12

4
 05-Dec-20

IV.1. Thế chấp nhà ở thuộc

sở hữu chung
Điều 145 LNƠ:
Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung
phải được sự đồng ý bằng văn bản của
các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu
chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở
thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ
sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp
nhất có trách nhiệm liên đới trong việc
thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà
ở theo quy định của Bộ luật dân sự.
13

13

IV.2. Thế chấp nhà ở đang cho thuê

(Điều 146 LNƠ)
1. Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà
ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng
văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về
việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục
thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.
2. Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để
thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở
thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến
hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê
nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều
132 của Luật này hoặc các bên có thỏa
thuận khác.
14

14

IV.3. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng

nhà ở (K1 Điều 147 LNƠ)

1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án

hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang
hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc
xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở
mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy
định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê
mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp
đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở
với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua,
thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng
huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với
khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong
văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan
quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.

15

15

5
 05-Dec-20

IV.4. Thế chấp nhà ở hình thành trong

tương lai (K2 Điều 147 LNƠ)

2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở

hình thành trong tương lai trên thửa
đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá
nhân mua nhà ở hình thành trong
tương lai trong dự án đầu tư xây dựng
nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp
nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang
hoạt động tại Việt Nam để vay vốn
phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để
mua chính nhà ở đó.
16

16

IV.5. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây

dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai (Điều 148 LNƠ)

1. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây

dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai được quy định như sau:
a) Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một
phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng
nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế
kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã
có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao
đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền;

17

17

IV.5. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây

dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai (Điều 148 LNƠ)

1. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây

dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai được quy định như sau:
b) Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở
hình thành trong tương lai xây dựng trong
dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm
a khoản này, nhà ở thế chấp phải thuộc diện
đã xây dựng xong phần móng theo quy định
của pháp luật về xây dựng và không nằm
trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà
chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại
điểm a khoản này;
18

18

6
 05-Dec-20

IV.5. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây

dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai (Điều 148 LNƠ)
1. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:
c) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại
khoản 2 Điều 147 của Luật này thì phải có giấy tờ chứng nhận
quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về
đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép
xây dựng.
Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có
văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên
nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định,
có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư
theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không
thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp
đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở này.
19

19

IV.5. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây

dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai (Điều 148 LNƠ)

2. Việc thế chấp dự án đầu tư xây

dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai chỉ được thực
hiện theo quy định tại Luật này; các
trường hợp thế chấp tài sản là dự án
đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở
hình thành trong tương lai không đúng
với quy định tại Luật này thì không có
giá trị pháp lý.

20

20

V. Xử lý tài sản nhà ở, dự án đầu tư xây

dựng nhà ở thế chấp (Điều 149 LNƠ)

1. Việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở bao gồm

cả xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai được thực hiện theo quy định của Luật này,
pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan.
2. Việc xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư
xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định
của pháp luật về dân sự và pháp luật có liên
quan; tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng dự
án phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án
theo quy định của Luật này và phải đăng ký với
cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao dự án
theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất
động sản.
21

21

7
 05-Dec-20

LOGO

22