c \ \ \ - = = = ] = fas 7 > q = ' = od a be == 5 hy wa SE se = = =) ~ = — : = = = = - — ons , 7 ¢ none a » " =& ICONTEC a& R.N.A. NORMA TECNICA NTS SECTORIAL COLOMBIANA S 02 201 09-17 BASES PARA LA DETERMINACION DE VALORES DISTINTOS DEL VALOR DE MERCADO —: BASES FOR DETERMINATION OF VALUES OTHER THAN MARKET VALUE. (CORRESPONDENCIA: Esta Norma Técnica Sectorial es una adopcién modificada (MOD) respecto al documento de referencia Normas, Internacionales de Valuacion del IVSC, Bases de Valuacién distintas al Valor de Mercado. Edicién en espanol: Séptima edicidn: 2005, 113-121 p, DESCRIPTORES: valor de mercado; vélor de rescate; valor de uso: informes de valuacion, LC.S.: 03.120.01; 03.080.00 Edtada por el instiuio Colombiano de Normas Técnicas y Certiicadion (ICONTEC) Apartado 14237 Bogots, DC. - Tel 6078888 Fax. 2221435PROLOGO EI Instituto Colombiano de Normas Técnicas y Certificacién, ICONTEC, es el organismo nacional de normalizacién, segin el Decreto 2269 de 1993 del Ministerio de Desarrollo Econémico, y delegd el proceso de elaboracién de normas técnicas a cada sector que lo requiera y determine sus necesidades EI Registro Nacional de Avaluadores R.N.A. como miembro pleno del IVSC tiene dentro de sus deberes la labor de promover las Normas Intemacionales de Valuacién de este organismo, establecer mecanismos para su adopcién, y propender porque las Normas Técnicas Sectoriales que se adopten sean aplicables y utilizadas entre la comunidad valuatoria nacional; con el animo de cumplir con estos deberes, el R.N.A. solicité al Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, que le permitiera constituir la Unidad Sectorial de Normalizacién de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalos USN AVSA, previa aprobacién del Organismo Nacional de Normalizacién que en Colombia es el ICONTEC; el Ministerio otorgé al R.N.A. la Unidad Sectorial de Normalizacién previamente mencionada. La elaboracién de la norma fue llevada a cabo por el Comité No. 223 “Generalidades de Valuacién y Valuacién de Bienes Muebles” integrado por usuarios del servicio valuatorio, representantes del sector valuatorio, representantes de! sector educativo, agremiaciones del sector y representantes del Gobierno, acogiendo los principios de transparencia, consenso, imparcialidad y demas, contenidos en el Anexo 3 del Acuerdo de Obstaculos Técnicos al Comercio (OTC) de la Organizacién Mundial de Comercio (OMC). La representacién de todos los sectores involucrados en el proceso de Normalizacién Técnica esta garantizada por los Comités Técnicos y el periodo de Consulta Publica, este ultimo caracterizado por la participacidn del publico en general. La NTS S 02 fue ratificada por el Consejo Técnico Sectorial de Normalizacién en Avalos el 2010-09-17 Esta norma esta sujeta a ser actualizada permanentemente con el objeto de que responda en todo momento a las necesidades y exigencias actuales del sector. . A continuacién se relacionan las empresas que colaboraron en el estudio de esta norma a través de su participacion en el Comité Técnico de Normalizacion 223 “Generalidades de Valuacién y Valuacién de Bienes Muebles", coordinado por la Unidad Sectorial de Normalizacién de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalos. ACV LTDA. ADARVE E HIJOS LTDA. CENTRAL DE INVERSIONES S.A. CISA. CONSTRUVIVA LTDA. INTERNACIONAL DE INVESTIGACION Y DESARROLLO INMOBILIARIO -ANDID- AVALUAMOS.COM. AVALUOS E INVENTARIOS CIA. LTDA. AVALUOS TECNICOS CORPORATIVOS S.A. BANCO BCSC. C&P ASOCIADOS LTDA. CEMEX COLOMBIA S.A CONSULTORA INDEPENDIENTE. CONTADURIA GENERAL DE LA NACION. DEPARTAMENTO NACIONAL DE PLANEACION (DNP). DIRECCION DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES (DIAN). FEDERACION COLOMBIANA DE LONJAS. DE PROPIEDAD RAZ FEDELONJAS.GESTION & AUDITORIA ESPECIALIZADA, LTDA. INSPECTIONS CERTIFICATIONS, QUALITE S.A. INSTITUTO . GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI -IGAC- ISAZA SILVA Y CIA. LTDA. LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE BOYACA OPTE AGROPECUARIO LTDA. ORGANIZACION NOGUERA CAMACHO - ‘ONC LTDA ROMERO C LTDA. SERVICIOS INMOBILIARIOS = ROCHA BLANCO LTDA. SOCIEDAD COLOMBIANA DE AVALUADORES SCDA. ‘SOCIEDAD COLOMBIANA DE ORINOQUIA. SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA. TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO, JOSE DE CALDAS. URBANA ENGINEERING & SURVEY LTDA. ‘Ademés de las anteriores, en Consulta Publica el Proyecto se puso a consideracién de las siguientes empresas: ACV LTDA. AP.l. ASESORES PROFESIONALES E INGENIERIA ADARVE E HMJOS LTDA. ALFONSO CARRIZOSA HERMANOS, ASESORES INMOPACIFICO S.A. ASESORIAS VEGA MARTINEZ CIA. LTDA. ASOCIACION NACIONAL E INTERNACIONAL DE INVESTIGACION Y DESARROLLO INMOBILIARIO ANDID. AUDIAVALUOS LTDA. AVALUOS E INVENTARIOS CIA. LTDA ‘AVALUOS TECNICOS CORPORATIVOS S.A. BANCO BCSC. Borrero Ochoa Ltda. BUSTAMANTE VASQUEZ Y CIA. LTDA C&P ASOCIADOS LTDA. C&P Asociados Ltda. CAMARA DE LA PROPIEDAD RAIZ- LONJA INMOBILIARIA CEMEX Colombia S.A. CENTRAL DE INVERSIONES S.A. -CISA- COLLIERS INTERNATIONAL CONMETODO E.U. CONSTRUVIVA LTDA. CONTADURIA GENERAL DE LA NACION CORPORACION INMOBILIARIA LTDA. CORPORACION LONJA COLOMBIANA DE FINCA RAIZ Y DE AVALUADORES CQV CONSULTORIA LTDA. DEPARTAMENTO NACIONAL DE PLANEACION -DNP- DIRECCION DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES -DIAN- ESPERANZA DURAN DE INDEPENDIENTE ESPINOSA DE BRIGARD Y CIA. LTDA FINMAR DE COLOMBIA LTDA. GERARDO IGNACIO URREA CACERES INDEPENDIENTE. GESTION & AUDITORIA ESPECIALIZADA LTDA. INMOBILIARIA OTTO NASSAR P Y CIA LTDA LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE CALDAS LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE NARINO Y PUTUMAYO | LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE NORTE DE SANTANDER Y ARAUCA LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE SAN ANDRES ISLA LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE SANTANDER . LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL HUILA Y CAQUETA LUIS F. CORREA & ASOCIADOS S.A. MINISTERIO DE COMERCIO, INDUSTRIA GAMEZ Y TURISMO ONASI OPTE AGROPECUARIA LTDA. ORGANISMO NACIONAL, DE NORMALIZACION -ICONTEC- PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA RAFAEL ANGEL Y COMPANIA. REGISTRO. NACIONAL DE AVALUADORES -R.N.A.- ROBERTO COLLINS Y CIA. LTDA. ROMERO C. LTDA. i SALAZAR Y GIRALDO AVALUOSSERVICIOS INMOBILIARIOS ROCHA, SOCIEDAD COLOMBIANA DE BLANCO LTDA. AVALUADORES (SECCIONAL COSTA ATLANTICA) VALENTIN GAMAS Y CIA. LTDA. ICONTEC cuenta con un Centro de Informacién que pone a disposicién de los interesados normas internacionales, regionales y nacionales. DIRECCION DE NORMALIZACIONNORMA TECNICA SECTORIAL COLOMBIANA NTS S02 04 DOCUMENTO DE REFERENCIA. ” EXIGENCIAS DE REVELACION DE INFORMACION CONTENIDO Pagina INTRODUCCION PRECIO, COSTO Y VALOR OBJETO Y CAMPO DE APLICACION.. REFERENCIAS NORMATIVAS.. TERMINOS Y DEFINICIONES SIMBOLOS Y ABREVIATURAS..... RELACION CON LAS NORMAS DE CONTABILIDAD.. DECLARACION DE LA NORMA. ANALISIS DISPOSICIONES SOBRE EXCEPCIONES..NORMA TECNICA SECTORIAL COLOMBIANA NTS S02 BASES PARA LA DETERMINACION DE VALORES DISTINTOS DEL VALOR DE MERCADO 0. INTRODUCCION Esta Norma debe entenderse en el contexto del material de apoyo y orientacién para la aplicacién contenido en ta Norma Técnica Sectorial Conceptos y Principios Generales de Valuacién. Aun cuando la mayoria de las valuaciones realizadas por profesionales, especialmente las valuaciones de activos a los que se hace referencia en la Norma Técnica Sectorial “Valuacién para la Elaboracién de Estados Financieros", giren en tomo al Valor de Mercado, hay circunstancias que exigen la determinacién de valores distintos del Valor de Mercado. Es esencial que tanto el Valuador como los usuarios de la valuacién comprendan las diferencias entre Valor de Mercado y los Valores distintos del Valor de Mercado y los efectos (si los hubiere) que las diferencias entre estos conceptos pudieran tener sobre la aplicabilidad de la valuacin. Valor de Mercado, Valores distintos de! Valor de Mercado y la Comunicacién del resultado Las valuaciones se realizan sobre la base del Valor de Mercado de un bien o sobre bases de Valores distintos de! Valor de Mercado. La piedra angular de todas las valuaciones son los conceptos de mercado, precio, costo y valor. Estos conceptos adquieren relevancia para valuaciones basadas en el Valor de Mercado y para aquéllas basadas en criterios de Valores aistintos del Valor de Mercado. Resulta igualmente importante en la tarea.de los Valuadores que se logre comunicar de forma clara cudles son los resultados de la valuacién y se logre entender cémo se han obtenido dichos resultados. Un Informe de valuacion preparado correctamente debera lograr esas metas. Por tanto resulta esencial que las Normas Técnicas Sectoriales de Valuacién analicen cada uno de estos tres aspectos fundamentales: (NTS S 01) “Bases para la determinacién de! Valor de Mercado’: (NTS S 02) “Bases para la determinacion de Valores distintos del Valor de Mercado’; (NTS S 03) “Contenido de Informes de Valuacién’. A nivel elemental el valor se crea y sostiene por la interaccién de cuatro factores asociados a cualquier producto, servicio o materia prima. Estos son utilidad, escasez, deseo y poder adquisitivo.NORMA TECNICA SECTORIAL COLOMBIANA NTS S 02 La aplicacién del principio econémico de oferta y demanda refleja la complejidad de la interaccién de los cuatro factores del valor. La oferta de un bien o servicio esta condicionada por su utilidad y por las limitaciones reales sobre el poder adquisitivo de potenciales consumidores. La demanda de un bien o servicio también se ve determinada por su utilidad, influida por su escasez y su atractivo y restringida por los limites sobre el poder adquisitivo. La utilidad de un bien 0 servicio y la escasez 0 disponibilidad limitada del bien o servi normaimente se consideran factores relacionados con la oferta. Las preferencias y poder adquisitivo de los consumidores, que reflejan el deseo del bien o servicio y definen cuan accesible es para el consumidor, se consideran normalmente factores relacionados con la demanda. 0.1 Precio, Costo y Valor Las diferencias entre precio, costo y valor ya han sido objeto de estudio anteriormente (véase seccién 7.0 de la GTS G 02 “Conceptos y Principios Generales de Valuacién"). Estas diferencias en los terminos son importantes en el funcionamiento de los mercados debido a que cada uno describe relaciones funcionales especificas; por ejemplo, el precio se refiere al valor de cambio actual del bien 0 servicio; el costo refleja el gasto que conlleva la produccion del bien o servicio; el valor representa el precio mas probable que compradores y vendedores estableceran para un bien o servicio que esta disponible para su compra EI precio es un concepto relacionado con el valor de cambio de una materia prima, bien 0 servicio. El precio es la cuantia que se ha pedido, ofrecido o pagado por la materia prima, bien © servicio. Una vez se ha llevado a cabo la transaccién, el precio, se haya puesto o no de manifiesto, pasa a ser un hecho histérico. El precio pagado representa el punto de interseccién entre la oferta y la demanda ona on vide ris) El costo es un concepto relacionado con la produccién, no con el intercambio, que se define como la cuantia de dinero necesaria para crear o producir materia prima, bien o servicio. Una vez que el bien se ha completado o el servicio se ha prestado, el costo pasa a ser un hecho histérico. El concepto de Valor representa el precio mas probable que compradores y vendedores estableceran para un bien o servicio que esta disponible para su compra. El valor determina un precio hipotético © tedrico, que sera el que con mayor probabilidad estableceran los ‘compradores y vendedores para el bien o servicio. De modo que el valor no es un hecho, sino una estimacién del precio mas probable que se pagaré por un bien o servicio disponible para ‘su compra en un momento determinado,NORMA TECNICA SECTORIAL COLOMBIANA NTS S02 Aparte de las habilidades para comprar 0 vender de los agentes de! mercado, es decir, compradores y vendedores, el valor de un bien 0 servicio puede derivar de utilidades econémicas alternativas del bien 0 servicio 0 puede reflejar condiciones de mercado ati inusuales. Los duefios de un inmueble ocupado por un negocio o empresa, Ios inversionistas en: el inmueble, las aseguradoras del inmueble, los peritos o funcionarios catastrales, liquidadores y compradores especiales 0 movidos por motivaciones atipicas pueden asignar diferentes valores al mismo bien por razones igualmente racionales y validas. Se han establecido definiciones especiales de valor, que oftecen una perspectiva sobre los valores alternativos que pueden asignarse a un bien 0 servicio. El uso del término valor, por lo tanto, siempre debe acompafiarse de la definicién especifica que resulte aplicable. 1. OBJETO Y CAMPO DE APLICACION 1.1 Esta Norma expone y explica bases para la determinacion de valores distintos del Valor de Mercado. 1.2 Los objetivos de la Norma Técnica Sectorial Bases para la Determinacién de Valores distintos de! Valor de Mercado tienen una doble vertiente: en primer lugar, explicar e identificar las bases para determinacién de Valores distintos del Valor de Mercado y establecer las normas para su aplicacién; y en segundo lugar, distinguirlas del Valor de Mercado 1.3. Las valuaciones de bienes dirigidas a la determinacion de! Valor de Mercado parten de la hipétesis de que el mercado en el que se realizan las transacciones funciona sin restricciones impuestas por fuerzas ajenas al mismo, y no son objeto de esta Norma (véase NTS S 01 “Bases para la determinacién del Valor de Mercado”) 1.4 Esta NTS pretende evitar incidentes relacionados con discrepancias o malas interpretaciones sobre el uso y aplicacién de valores distintos al Valor de Mercado, y que los valuadores al aplicar esta norma se aseguren de: seleccionar las bases adecuadas usando todos los medios razonables para mejorar la comprensién por parte de los usuarios de la valuacion, evitar circunstancias que puedan desorientar al publico y reportar resultados debidamente soportados 2, REFERENCIAS NORMATIVAS Los siguientes documentos normativos referenciados son indispensables para la aplicacin de esta norma. Para referencias fechadas, se aplica tnicamente la edicién citada. Para referencias no fechadas, se aplica la ultima edicién del documento normativo referenciado (incluida cualquier correccién), NTS S 01, Bases para la Determinacién del Valor de Mercado. NTS S 03, Contenido de Informes de Valuacién, NTS S 04, Cédigo de Conducta del Valuador. GTS G 02, Conceptos y Principios Generales de Valuacion. NIIF. Normas Internacionales de Informacién Financiera 1NORMA TECNICA SECTORIAL COLOMBIANA NTS S02 NIC. Normas Internacionales de Contabilidad. 3. TERMINOS Y DEFINICIONES 3.1 Valor de uso. Valor que tiene un determinado bien para un uso especifico, a un usuario concreto y, por tanto, no esta relacionado con el mercado. Este tipo de valuacién se centra en el valor con el que un bien especifico contribuye a la organizacién de la que forma parte, sin tomar en consideracién el mayor y mejor uso del bien o la cuantia pecuniaria que podria resultar de su venta. La definicion contable de Valor de uso es el valor presente de los flujos de efectivo futuros que se espera derivaran del uso continuado del activo y de su enajenacién al final de su vida util. (Norma Internacional de Informacién Financiera 5, Apéndice A [NIIF 5, Apéndice A). 3.2 Valor de Inversién o Valia. Valor de un bien para un inversionista especifico, o una clase de inversionistas, como objeto concreto de su inversion. Este concepto subjetivo relaciona un bien especifico con un inversionista determinado, grupo de inversionistas, u organizacién con objetivos ylo criterios de inversién identificables. El valor de inversién, o valia, de un bien puede ser mayor 0 menor que el Valor de Mercado de dicho bien. El término valor de inversion, 0 valia, no debe confundirse con el Valor de Mercado de una inversién. No obstante, el Valor de Mercado puede reflejar diversas estimaciones individuales del Valor de Inversion o Valia, de ese bien en particular. El Valor de Inversion o Valia esté asociado con el Valor Especial (vease el numeral 3.8). 3.3 Valor de empresa en funcionamiento 0 en marcha. Valor de la empresa en conjunto. El concepto gira en torno a la valuacién de una organizacién en actividad a partir de la cual se puede hacer la asignacién o distribucién del valor total de la empresa en funcionamiento a las partes que la constituyen atendiendo a la forma en que contribuyen al todo, pero ninguno de esos componentes por si solo puede servir como base para el Valor de Mercado. Por tanto, el concepto de asignacién o distribucién del Valor de Empresa en funcionamiento o en Marcha s6lo puede aplicarse a bienes que sean parte de la empresa u organizacién. 3.4 Valor asegurabl de seguros. Valor del bien seguin las definiciones estipuladas en un contrato o péliza 3.5 Valor gravable o valor a efectos fiscales o catastrales. Valor que se basa en las definiciones contenidas en el cuerpo normativo sobre gravamenes o tributacién de bienes. Aun cuando algunas jurisdicciones pueden establecer el Valor de Mercado como, base de la tasacién, los métodos utilizados para estimar el valor pueden determinar resultados que difieren de! Valor de Mercado tal como queda definido en la NTS S 01. Por lo tanto, no se puede considerar que el Valor Gravable o valor a efectos fiscales 0 catastrales cumpla los requisitos de la definicion de Valor de Mercado de la Norma Técnica Sectorial Bases para la Determinacién del Valor de Mercado salvo que de manera explicita se establezca lo contrario, 3.6 Valor de rescate. Valor de un bien que ha llegado al final de su vida util esperada en cuanto a sus finalidades y funciones originalmente previstas (en el caso de inmuebles excluyendo el terreno). En este caso el bien se valora para la finalidad de deshacerse de él 3.7 Valor de liquidacién o de venta forzosa. El importe que en términos razonables se podria obtener por la venta del bien dentro de un marco temporal demasiado corto para satisfacer el marco temporal de comercializacion adecuada exigido en la definicion de Valor de Mercado. En algunos paises el valor de venta forzosa en concreto puede también incluir al vendedor no dispuesto a vender y al comprador 0 compradores que adquieren el bien con pleno conocimiento de la situiacién de desventaja del vendedor. 2NORMA TECNICA SECTORIAL COLOMBIANA NTS S02 3.8 Valor especial. Se trata de un término que se relaciona con un elemento extraordinario de valor superior al Valor de Mercado. El Valor Especial podria surgir, por ejemplo, por la relacion fisica, funcional 0 econémica de un bien con algiin otro bien, como por ejemplo inmuebles vecinos. Este incremento de valor seria aplicable a un propietario 0 usuario concreto o a un propietario 0 usuario potencial de! bien mas que al mercado en general; es decir, el Valor Especial solamente es aplicable a un comprador que tiene un interés especial. Valor de Sinergia es el incremento de valor que resulta de la fusion de dos o mas derechos sobre un bien, y es un ejemplo especifico de! Valor Especial. El Valor Especial podria relacionarse con elementos del Valor de Empresa en Funcionamiento o en Marcha y con el Valor de Inversién 0 Valia. El Valuador debe asegurarse de que los criterios utiizados para valorar los bienes son distintos a los utilizados para estimar el Valor de Mercado, aclarando las hipétesis que sean necesarias 3.9 Valor hipotecario. EI valor del inmueble determinado por un Valuador que realice una evaluacion prudente de la comercializacién futura del inmueble, teniendo en cuenta los aspectos del inmueble sostenibles a largo plazo, las condiciones de mercado normales y locales, el uso actual y los usos alternativos del inmueble. En la determinacién de! Valor Hipotecario no se podran tener en cuenta los elementos especulativos. El valor hipotecario deberé documentarse de forma transparente y clara.’ El valor hipotecario es una de tantas técnicas de analisis de riesgos, que puede utilizarse para calcular el peso del riesgo asociado a la garantia hipotecaria que tiene una entidad financiera de acuerdo con las Directivas. Se trata de una técnica de determinacién del riesgo a largo plazo y no constituye una base adecuada para determinar el valor en un momento puntual. Desde este angulo, difiere totalmente de otras bases contenidas en estas Normas. 3.10 Otras expresiones de valor relacionadas especificamente con instalaciones y maquinaria y/o situaciones especiales se definen en la Norma Técnica Sectorial "Valuacion de Maquinaria, Planta y Equipo’. 3.11 De las definiciones aqui contenidas algunas de ellas seran desarrolladas de manera especifica en Normas Técnicas Sectoriales independientes. 4. SIMBOLOS Y ABREVIATURAS Para los propésitos de esta norma, se aplican los siguientes simbolos y abrevjaturas. NTS, Norma Técnica Sectorial. IVS, International Valuation Standards. IVSC, International Valuation Standards Council NIIF, Normas Internacionales de Informacién Financiera NIC, Normas Internacionales de Contabilidad USN AVSA. Unidad Sectorial de Normalizacién de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avaltios. La definicin de valor para préstamos hipotecarios esta contenida en la Directiva Comunitaria 89/647/CEE, ‘modificada por la Directiva 98/32/CE. Estas Directivas tratan la regulacién de la banca y establecen unas razones de solvencia minimas para los prestamistas que partcipen en préstamos con garantia inmobiliaia.NORMA TECNICA SECTORIAL COLOMBIANA NTS S 02 5. RELACION CON LAS NORMAS DE CONTABILIDAD La Norma Técnica Sectorial, Valuacin para la Elaboracién de Estados Financieros, debe interpretarse conjuntamente con esta norma. 5.1. Para muchas finalidades bajo las NIIF, las valuaciones exigen informar sobre el Valor Razonable. La NTS Valuacion para la Elaboracion de Estados Financieros determina que esta exigencia generalmente se cumple si el Valuador establece el Valor de Mercado del activo. 5.2 No obstante, hay algunos casos en que las NIIF exigen bases no relacionadas con el mercado. Por ejemplo, establecer el Valor de Uso de un activo bajo la NIC 36, 0 en algunos casos, la estimacién del Valor Residual para el calculo de la depreciacién bajo la NIC 16, en ‘ambos casos, el valor es especifico de una organizacin concreta. La NTS Valuacién para la Elaboracion de Estados Financieros desarrolla estos puntos con mayor detalle. 6, DECLARACION DE LA NORMA 6.1_Las valuaciones de bienes dirigidas a la estimacién de Valores distintos de! Valor de Mercado usan métodos que toman en consideracién la utilidad 0 funciones econdmicas de un bien, distintas a la habilidad de los agentes del mercado para comprar y vender o el efecto de condiciones de mercado inusuales o atipicas. 6.1.1. Estas valuaciones deben incluir la definicién de valor aplicada en la valuacién, por ejemplo: valor de uso, valor de empresa en funcionamiento o en marcha, valor de la inversion © valla, valor asegurable, valor a efectos fiscales o catastrales, valor de rescate, valor de liquidacién, valor especial o cualquier otro valor que no se enmarque en la definicion de Valor de Mercado (Véase Norma Técnica Sectorial “Bases para la determinacion del Valor de Mercado’). En el informe de valuacién debe quedar claro que el valor asi definido no ha de entenderse como Valor de Mercado. 6.1.2 Estas valuaciones deben realizarse mediante procedimientos adecuados y analizar suficiente ihformacién para ofrecer una estimacién razonable de valor. 6.2 Para la elaboracién de valuaciones que cumplan con esta Norma y los Principios de Valuacion Generalmente Aceptados, es obligatorio que los Valuadores se sometan a lo establecido en la NTS S 04. 6.3 Alllevar a cabo e informar sobre una estimacién de Valor distinta al Valor de mercado, el Valuador deberé 6.3.1. Exponer la valuacién de forma completa y comprensible de tal forma que no pueda confundir al usuario del informe; 6.3.2. Asegurarse de que la estimacién de valor se basa en datos y circunstancias adecuados de conforinidad con el encargo de valuacién; 6.3.3. Asegurarse de que la estimacién de valor se realiza utilizando los métodos y técnicas apropiados;NORMA TECNICA SECTORIAL COLOMBIANA NTS S 02 6.3.4 Proporcionar informacion suficiente que permita a quienes lean y se basen en el informe entender completamente sus datos, razonamiento, andlisis y conclusiones; y 6.3.5 Cumplir los requisitos de la NTS S 03 en cuanto al informe de valuacién. De esta forma, el Valuador deberd 6.3.5.1 Definir el valor que esta estimando y establecer la finalidad y el uso que se pretende dar ala valuacién, la fecha a la que se refiere la valuacién y la fecha del informe; 6.3.5.2 Resefiar que la valuaci6n contenida en el informe no es una estimacién basada en el Valor de Mercado cuando la estimacién se realiza sobre una base diferente a la de! Valor de Mercado, 6. 3 Identificar y describir claramente el bien y los derechos o activos a valorar; 6.3.5.4 Describir el alcance/extensi6n del encargo asumido y la profundidad de la visita al bien; 6.3.5.5 Sefalar cualesquiera hipdtesis y condiciones restrictivas en las que se base la valuacién; 6.3.5.6 Explicar ampliamente las bases/enfoques 0 métodos de valuacién aplicados y las razones que dan lugar a su aplicacion y conclusiones; 6.3.5.7 Incluir una Declaracién de Conformidad (Certificado de Valor) firmada en la que se dé fe de la objetividad, contribucién profesional e imparcialidad del Valuador, la no contingencia de honorarios u otra compensacién, asi como la aplicabilidad de las Normas y otras manifestaciones. 6.4 Adin cuando el concepto, uso y aplicacién de bases para la determinacién de Valores distintos de! Valor de Mercado pueden ser apropiados en ciertas circunstancias, el Valuador debe asegurarse de que, si las utiliza e incluye los valores en el informe, éstos no deberan confundirse con el Valor de Mercado. 7 EXIGENCIAS DE REVELACION DE INFORMACION 7.1 Los Informes de Valuacién no deben llevar a confusién. Las valuaciones que se realizan con la finalidad de estimar e informar sobre los Valores distintos al valor ge Mercado deben satisfacer los requisitos de la Seccién 5 anterior. En las valuaciones no basadas en el mercado se exige, de acuerdo con el Cédigo de Conducta, que se sefiale con claridad cual es la finalidad y uso esperado de la valuacién y que se pongan en conocimiento del usuario las bases para la estimacion de valor, su aplicabilidad y limitaciones. 7.2 Todo informe de valuacién preparado sobre bases distintas al Valor de Mercado debe contener una Declaracién de Condiciones Contingentes y Restrictivas o alguna declaracién similar. Sin embargo, el Valuador no estara legitimado para utilizar la Declaracion de Condiciones Contingentes y Restrictivas para justificar el incumplimiento de estas Normas. 7.3 - Al realizar una valuacién sobre una base distinta al Valor de Mercado, el Valuador no debe establecer hipdtesis que resulten poco razonables teniendo en cuenta los hechos contrastables a la fecha de valuacién. Todas las hipdtesis deberdn quedar reflejadas en los informes.NORMA TECNICA SECTORIAL COLOMBIANA NTS S 02 7.4 Cada Informe de valuacién realizado sobre una base distinta al Valor de Mercado debe contener una Certificacion de Valor de! Valuador/Declaracién de Conformidad, o un certificado que conste que el Valuador ha cumplido con las disposiciones de la NTS $ 04, seccidn 7.1, y la NTS S 01. En concreto, debera distinguirse entre el Valor de Mercado y cualquier otro valor que sea objeto de andlisis. 7.5 Cuando las valuaciones se realicen por un Valuador interno, por ejemplo un empleado de la empresa propietaria de los activos 0 de la firma de contabilidad responsable de la elaboracién de los informes y/o estados financieros de la empresa, deberd sefialarse de forma especifica en el Certificado 0 Informe de valuacién la existencia y la naturaleza de tales relaciones. 7.6 _ Los demas aspectos del informe deben ser congruentes con estas las Normas Técnicas Sectoriales. 8 — ANALISIS 8.1 El valor de uso (véase numeral 3.1) es distinto al Valor de mercado en el Mercado medido desde la perspectiva de un usuario concreto. E! Valor de uso a veces es llamado "valor para un usuario o propietario concreto". El Valor de cambio (vease NTS S 01, numeral 0.2 y siguientes) es el valor asignado por un mercado en el que hipotética o teéricamente se realizan intercambios sobre la propiedad de activos. La definicién de Valor de Mercado del IVSC mas adecuada para la elaboracién de estados financieros esta basada en el principio de valor de cambio y no en el de valor de uso. 8.2 Las expresiones valor de uso y valor de cambio, sin mayor explicacién, pueden dar lugar a confuciones. Deben evitarse cuando haya posibilidad de confusion. 8.3 Los bienes pueden valorarse sobre bases diferentes al Valor de Mercado o pueden transmitirse a precios que no reflejan el Valor de Mercado en la forma en que ha quedado definido. Tales bases alternativas pueden refiejar la utilidad 0 funciones econémicas del bien no vinculadas al mercado, o pueden reflejar condiciones inusuales y ajenas al mercado. Los ejemplos incluyen el valor de uso, el valor de inversin o valia, el valor de empresa en funcionamiento 0 en Marcha, el valor a efectos de seguro, el valor fiscal 0 catastral, el valor especial, el valor de liquidacion o de venta forzosa, y el valor de rescate (véase numeral 3.0 y siguientes). 8.4 El valor de empresa en funcionamiento o en marcha expresa el valor que se asigna a una empresa ya establecida, no a las partes que la constituyen. El valor que se asigna a los actives individuales que forman parte de una empresa en funcionamiento se basa en su contribucién al todo, al que comiinmente se conoce como su Valor de Uso cuando se relaciona con una empresa especifica y con su propietario. No esta relacionado con el mercado (véase numeral 3.3). 8.5 — Seria una coincidencia que el valor de uso de un inmueble fuera igual a su Valor de Mercado. El valor de uso de un inmueble tiende a ser mas alto que el Valor de Mercado cuando la entidad operativa es capaz de dar un uso al inmueble de forma mas util y rentable que el Productor tipico del mismo producto o servicio. Por otra parte, el valor de uso podria ser menor que el Valor de Mercado en condiciones en que la entidad no estuviese utilizando el activo a su maxima capacidad y eficiencia. El valor en uso también podria ser mayor que el Valor de Mercado si la organizacién posee derechos especiales de produccién, contratos extraordinarios, patentes y licencias singulares, determinada especializacion, fondo de comercio especial y otros activos intangibles que no fueran transferibles a otro propietario. 6NORMA TECNICA SECTORIAL COLOMBIANA NTS S02 8.6 A un inmueble le puede corresponder un valor especial por razén de su ubicacién singular, por darse una situacién temporal bajo condiciones de mercado excepcionales o de un sobreprecio que un comprador con interés especial estaria dispuesto a desembolsar (véase numeral 3.8). El valor de sinergia, que es el incremento de valor que resulta de la fusion de dos © mas derechos sobre un bien, es un ejemplo especifico del valor especial. Estos elementos del valor especial pueden indicarse de forma separada de! Valor de Mercado conforme a la definicion que se da en estas normas. El valor especial no debe incorporarse a un calculo del Valor de Mercado, puesto que podria causar confusion y por omisi6n indicaria que tal elemento que incrementa el valor no es especial 8.7 Una venta forzosa implica que el precio obtenido surge de una venta bajo circunstancias extraordinarias 0 atipicas, que normalmente refiejan un periodo de comercializacién inadecuado sin una exposicién al mercado apropiada y a veces resultan de vendedores involuntarios 0 de ventas bajo presion o coaccién. Por estas razones, el precio asociado con na venta forzosa 0 coactiva, llamado valor de venta forzosa (véase numeral 3.7), no es representativo del Valor de Mercado. El precio pagado en una venta forzosa 0 coactiva es una cuestion de hecho. Generalmente no son faciles de predecir por un Valuador debido a la naturaleza y alcance de las suposiciones subjetivas y conjeturas que tendrian que hacerse al formular una opinion de este tipo. Un valor o precio de venta forzosa también puede llamarse precio de liquidacién. 8.8 EI Valor de rescate (véase numeral 3.6) normalmente se utiliza como una expresién del valor actual esperado de un bien, sin incluir el terreno, que ha llegado al final de su vida util esperada en cuanto de sus finalidades y funciones originalmente previstas. Actualmente, el activo se valora con la finalidad de deshacerse de él para rescatar parte de la inversion, frente al propésito originalmente previsto. En este contexto, el valor de rescate también se conoce en la terminologia contable como el importe neto realizable para un activo que ya no tiene uso para una empresa (véase. numeral 3.6). El valor de rescate no implica que el bien no tendré mas vida util 0 que carece de utilidad alguna. El bien vendido podria reconstruirse, adaptarse a un uso similar o diferente o servir como repuesto para otros bienes que aun sean utilizables. En casos extremos, el valor de rescate puede ser una expresién del valor de chatarra 0 el valor de reciclaje 8.9 En circunstancias excepcionales algunas de las definiciones de Valores distintos al Valor de Mercado podrian expresarse como una cantidad negativa, Estas situaciones incluyen algunos casos de inmuebles en arrendamiento a largo plazo, bienes especializados, inmuebles obsoletos cuyos costos de demolicién exceden el valor del terreno, inmuebles afectados por contaminacién medioambiental y otros. 9. DISPOSICIONES SOBRE EXCEPCIONES En la aplicaci6n de esta norma, cualquier excepcién debe estar de acuerdo con lo establecido en la NTS S 03, y dicha excepcién debera estar debidamente sustentada,NORMA TECNICA SECTORIAL COLOMBIANA NTS S 02 DOCUMENTO DE REFERENCIA INTERNATIONAL VALUATION STANDARS COMMITTEE. Bases de Valuacién distintas al Valor de Mercado (IVS 2, 2005)icontec internacional