‫عدد ‪ 50‬ديسمبر ‪ ،2018‬مجلد ب‪ ،‬ص‪ .

‬ص ‪954-934‬‬

‫حول الطبيعة القانونية للدفتر العقاري في القانون الجزائري‬

‫ملخص‪:‬‬
‫يهدف المشرع الجزائري من تكريس الدفتر العقاري إلى دعم االئتمان‬
‫د ‪ /‬أنيسة حمادوش‬ ‫العقاري من خالل البيانات التي يتضمنها‪ ،‬لذا أولى أهمية كبيرة عند‬
‫أستاذة محاضرة ' أ '‬ ‫تنظيمه للدفتر العقاري‪ ،‬باعتباره سندا يحمي الملكية العقارية عن طريق‬
‫كلية الحقوق و العلوم السياسية‬ ‫منح مالك العقار الحجية المطلقة في مواجهة الغير‪.‬‬
‫جامعة مولود معمري –تيزي وزو‪-‬‬ ‫غير أن منح صالحية تسليم الدفتر العقاري للمحافظة العقارية التابعة‬
‫– الجزائر ‪-‬‬ ‫لوزارة المالية على مستوى األقاليم‪ ،‬و كون موضوع الدفتر العقاري هو‬
‫حقوق عينية عقارية‪ ،‬فقد أثار ذلك جدال فقهيا حول الطبيعة القانونية‬
‫للدفتر العقاري فيما إذا كان قرارا إداريا أو مجرد عمل إداري ؟‬
‫ولما كانت مسألة تحديد الطبيعة القانونية مسألة جد هامة ‪ ،‬إذ من‬
‫خاللها يتم تحديد اإلطار القانوني الواجب التطبيق في المنازعات الناشئة‬
‫حول الدفتر العقاري‪ ،‬ارتأينا أن تكون إشكالية هذه الورقة البحثية حول‬
‫الطبيعة القانونية للدفتر العقاري في القانون الجزائري ؟‬
‫الكلمات المفتاحية ‪ :‬الدفتر العقاري ‪ ،‬اإلئتمان العقاري ‪ ،‬المحافظة‬
‫العقارية ‪ ،‬الطبيعة القانونية ‪ ،‬القرار اإلداري ‪.‬‬

‫مقدّمة‪:‬‬ ‫‪Résumé :‬‬

‫تعد الملكية العقارية مصدرا‬ ‫‪La consécration du livret foncier par le‬‬
‫هاما من مصادر الثروة‪ ،‬فضال عن أنها‬ ‫‪législateur algérien a pour objectif le‬‬
‫تمثل مقوما فعاال في مجال االستثمار و‬ ‫‪renforcement de la sécurité dans le domaine‬‬
‫التنمية االقتصادية واالجتماعية‪.‬‬ ‫‪immobilier et ce grâce aux données qu’il contient‬‬
‫و بهدف تكريس االئتمان في مجال‬ ‫‪cependant, la délivrance du livret foncier par la‬‬
‫المعامالت العقارية‪ ،‬سعى المشرع‬ ‫‪conservation foncière qui est rattaché au‬‬
‫الجزائري إلى وضع أطر قانونية لتنظيم‬ ‫‪ministère des finances d’une part, et le fait que‬‬
‫األمالك العقارية خاصة بعد الفوضى‬ ‫‪l’objet du livret foncier concerne essentiellement‬‬
‫التي خلفها االستعمار الفرنسي في‬
‫‪les droits immobiliers cela a susciter un large‬‬
‫المجال العقاري‪ ،‬فانتهجت الجزائر نظام‬
‫‪débat doctrinal quand a la nature juridique du‬‬
‫الشهر العيني بموجب األمر رقم ‪57/57‬‬
‫‪livret foncier.‬‬
‫المؤرخ في ‪ 21‬نوفمبر ‪ 2757‬يتضمن‬
‫مسح األراضي العام و تأسيس السجل‬ ‫‪Mots clés : livret foncier, sécurité immobilière, la‬‬
‫العقاري (‪.)1‬‬ ‫‪conservation foncière, nature juridique, décisions‬‬
‫‪administrative.‬‬

‫‪ ‬جامعة اإلخوة منتوري قسنطينة‪ ،‬الجزائر‪2018‬‬

 ‫أنيسة حمادوش‬

‫يعتمد نظام الشهر العيني على عملية شهر الحقوق العينية العقارية على أساس العقار محل المعاملة ‪،‬‬

‫غير أن تطبيق نظام الشهر العيني ال يتأتى إال عن طريق عملية المسح العقاري لكامل ترابها الوطني ‪،‬‬

‫حيث تهدف هذه العملية إلى تحديد و وصف و جرد مختلف األمالك العقارية مع تحديد مالكها‪ ،‬لتنتهي‬

‫العملية بمنح سند الملكية للمالك الظاهر للعقار الممسوح و المتمثل في "الدفتر العقاري" ‪ ،‬باعتباره‬

‫السند الوحيد المثبت للملكية العقارية‪.‬‬

‫ولما كان الدفتر العقاري سندا إداريا تمنحه جهة إدارية تتمثل في المحافظة العقارية‪ ،‬وأن‬

‫موضوع الدفتر العقاري هو حقوق عينية عقارية‪ ،‬ثار تساءل حول التكييف القانوني لهذا الدفتر‪ ،‬هل هو‬

‫قرارا إداري أم مجرد عمل إداري ؟‬

‫فبناءا على ما تقدم‪ ،‬سنحاول من خالل هذه الورقة البحثية اإلجابة على هذه اإلشكالية وفق الخطة التالية‪:‬‬

‫أوال ‪ :‬مفهوم الدفتر العقاري‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬التكييف القانوني للدفتر العقاري‪.‬‬

‫أوال ‪ :‬مفهوم الدفتر العقاري ‪:‬‬

‫يعتبر الدفتر العقاري المرآة العاكسة لحالة األمالك العقارية الممسوحة‪ ،‬يسلم باعتباره السند‬

‫الوحيد إلثبات الملكية العقارية‪ .‬ولضبط مفهوم الدفتر العقاري يستوجب منا الوقوف أمام تعريفه (‪)2‬‬

‫وتحديد قيمته القانونية (‪.)1‬‬

‫‪ _2‬تعريف الدفتر العقاري‪:‬‬

‫لم يرد تعريف محدد للدفتر العقاري في التشريع الجزائري‪،‬لكن ورد هذا المصطلح ألول مرة‬

‫في المرسوم رقم ‪ 71/57‬المؤرخ في ‪ 7‬جانفي ‪ 2757‬المتعلق بإثبات الملكية الخاصة (‪ )2‬والذي صدر‬

‫تنفيذا لألمر رقم ‪ 57/52‬مؤرخ في ‪ 8‬نوفمبر ‪ 2752‬يتضمن الثورة الزراعية (‪ ، )1‬و لكن دون أن يرد‬

‫تعريف محدد له ‪ ،‬لذا أسندت مهمة تعريف الدفتر العقاري للفقه و رجال القانون‪ ،‬لذا تعددت و اختلفت‬

‫التعاريف بخصوص الدفتر العقاري باختالف وجهة النظر لهذا السند‪.‬‬

‫‪440‬‬
 ‫حول الطبيعة القانونية للدفتر العقاري في القانون الجزائري‬

‫فعرف جانب من الفقه الدفتر العقاري على أنه‪ " :‬سند قانوني ذو حجية قوية‪ ،‬تقيد فيه جميع‬

‫الحقوق العقارية وما يرد عليها من تصرفات على العقارات الواقعة في المناطق الممسوحة‪ ،‬ويسلم‬

‫إلى كل مالك يكون حقه قائما بمناسبة إنشاء بطاقات عقارية" (‪ ،)7‬كما عرف أيضا على أنه‪ " :‬سند‬

‫إداري يشكل دليال قويا مثبتا للملكية العقارية‪ ،‬يسلم إلى مالك العقار الممسوح و يكون مطابقا للنموذج‬

‫المحدد بموجب قرار من وزير المالية "(‪. )7‬‬

‫فرغم تعدد التعاريف بخصوص الدفتر العقاري‪ ،‬إال أنها تتفق في جملتها على اعتباره سندا‬

‫إداريا تمنحه المحافظة العقارية لمالك العقار الممسوح بغرض إثبات حقوق عينية عقارية‪ .‬و يشترط‬

‫لصحة الدفتر العقاري‪ ،‬أن يكون وفق النموذج المحدد بموجب القرار الوزاري الصادر عن وزير المالية‬

‫و المؤرخ في ‪ 15‬مايو ‪ 2751‬و المتضمن تحديد نموذج الدفتر العقاري (‪. )7‬‬

‫أكثر من ذالك‪ ،‬ال يسلم الدفتر العقاري لمالك العقار إال بعد إجراء تحقيق ميداني تختص به‬

‫لجان المسح العام لألراضي‪ ،‬بعد التحري و التأكد من صحة كل البيانات و المعلومات الخاصة بالعقار و‬

‫تحديدها تحديدا شامال و دقيقا‪ ،‬بذالك يكون الدفتر العقاري السند الوحيد لإلثبات الملكية العقارية‪ ،‬هذا ما‬

‫أكدته المادة ‪ 27‬من األمر رقم ‪ 57/57‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس السجل العقاري‬

‫السالف الذكر‪.‬‬

‫‪ _4‬القيمة القانونية للدفتر العقاري‪:‬‬

‫لقد قطع المشرع الجزائري وبشكل واضح و صريح في القيمة القانونية للدفتر العقاري‪ ،‬كونه‬

‫الوسيلة الوحيدة إلثبات األمالك العقارية‪ ،‬مما يفيد االستغناء عن كل العقود األخرى‪ .‬مع ذالك‪ ،‬بقي‬

‫الجدل قائما لدى الفقه و القضاء حول القيمة القانونية للدفتر العقاري‪.‬‬

‫فإذا كان هناك من يعترف للدفتر العقاري بالحجية المطلقة في إثبات الملكية العقارية وهو ما‬

‫تأكد من خالل عدة قرارات صادرة عن المحكمة العليا أهمها القرار رقم ‪ 275711‬المؤرخ في ‪18‬‬

‫جوان ‪ ،)1( 1111‬و القرار رقم ‪ 177177‬المؤرخ في ‪ 12‬ابريل ‪ ، )5( 1117‬اللذان كرسا الحجية المطلقة‬

‫‪441‬‬
 ‫أنيسة حمادوش‬

‫للدفتر العقاري‪ ،‬حيث نستنتج من خالل هذه القرارات أن الدفتر العقاري يستمد القوة الثبوتية المطلقة‪،‬‬

‫بعد استكمال كل اإلجراءات التي تلي التحقيق الميداني ‪.‬‬

‫بالنتيجة‪ ،‬فإن الدفتر العقاري هو بمثابة الناطق الطبيعي للوضعية القانونية للعقار‪ ،‬و ال يسلم‬

‫إلى مالك العقار إال بعد استكمال كل إجراءات المسح (‪. )8‬‬

‫من ثمة‪ ،‬ال يمكن ألي شخص االدعاء خالف ما يتضمنه الدفتر العقاري من بيانات أو ادعاءات‬

‫على حق عيني عقاري على العقار‪ ،‬إذا لم يكن مقيدا بالبطاقة العقارية وهذا بغرض منح القوة الثبوتية‬

‫المطلقة للحقوق من جهة‪ ،‬والتأكيد على الحجية المطلقة للدفتر العقاري من جهة أخرى(‪ ، )7‬خاصة و أن‬

‫الغاية المرجوة من عملية مسح األراضي العام هو تطهير العقارات من الحقوق واألعباء لفائدة الغير‪،‬‬

‫مما يضفي الحجية المطلقة للدفتر العقاري‪ ،‬بحيث ال يمكن االدعاء بما يخالف محتواه ‪.‬‬

‫غير أنه بالرجوع إلى نص المادة ‪ 2/21‬من المرسوم رقم ‪ 17/51‬السالف الذكر‪ ،‬يتبين لنا أن‬

‫المشرع الجزائري قلل من القيمة القانونية للدفتر العقاري حيث ضيق من حجيته المطلقة‪ ،‬عندما خول‬

‫لألفراد حق المطالبة بإعادة النظر في الحقوق الناتجة عن الترقيم النهائي عن طريق اللجوء للقضاء‪ ،‬هذا‬

‫ما تأكد من خالل قرار المحكمة العليا الصادر بتاريخ ‪ 21‬مارس ‪ 2777‬تحت رقم ‪ ، )21(218111‬وكذا‬

‫القرار الصادر ‪ 27‬جويلية ‪ 1122‬تحت رقم ‪ ، )22( 111171‬اللذان قضيا بإمكانية إلغاء الدفتر العقاري ‪.‬‬

‫وما يؤكد أكثر الحجية النسبية للدفتر العقاري‪ ،‬هو عدم نص المشرع الجزائري صراحة عن‬

‫أجال رفع دعوى الطعن في الدفتر العقاري ‪ ،‬مما يفيد تطبيق القواعد العامة المقررة بسقوط الحقوق‬
‫(‪)21‬‬
‫‪.‬‬ ‫بمعنى مرور‪ 27‬سنة ‪ ،‬مما يؤدي إلى الخروج عن الغاية من إرساء نظام السجل العيني‬

‫أكثر من ذلك ‪ ،‬إن تكريس المشرع الجزائري لنظام التقادم المكسب رغم وجود عقد مشهر‬

‫لدى المحافظة العقارية‪ ،‬إنما فيه إهدار الستقرار المعامالت العقارية و تشكيك في الحجية المطلقة للدفتر‬
‫(‪)27‬‬
‫‪.‬‬ ‫العقاري‬

‫‪442‬‬
 ‫حول الطبيعة القانونية للدفتر العقاري في القانون الجزائري‬

‫فبالرجوع إلى نص المادة ‪ 77‬من المرسوم رقم ‪ 71/57‬المؤرخ في ‪ 2757/22/17‬والمتعلق‬

‫بإثبات الملكية الخاصة والتي تنص على ما يلي ‪ " :‬إن الدفاتر العقارية الموضوعة على أساس‬

‫مجموعة البطاقات العقارية البلدية و مسح األراضي المحدث ‪ ،‬ستشكل حسب الكيفيات التي ستحدد في‬

‫و الوحيد إلقامة البينة في شأن الملكية العقارية " ‪ .‬و تضيف‬ ‫نصوص الحقة المنطلق الجديد‬

‫المادة ‪ 27‬من األمر رقم ‪ 57/57‬السالف الذكر على ما يلي‪ " :‬تسجل الحقوق الموجودة على عقار من‬

‫وقت اإلشهار في السجل العقاري و في الدفتر الذي سيشكل سند الملكية "‪.‬‬

‫بالنتيجة و من خالل النصوص القانونية المذكورة أعاله والمدعمة بقرارات المحكمة العليا‪ ،‬يظهر‬

‫الموقف المتردد و المتناقض للمشرع الجزائري بخصوص القيمة القانونية للدفتر العقاري كسند إثبات‬

‫الملكية‪ ،‬وهذا الشك أنه سيؤدي إلى فقدان الثقة و زعزعة االستقرار المعامالت العقارية‪.‬‬

‫و لعل عدم الجدال الفقهي حول تحديد الطبيعة القانونية للدفتر العقاري‪ ،‬قد ساهم بشكل فعال في‬

‫التناقض في تحديد قيمته القانونية‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬التكييف القانوني للدفتر العقاري‪:‬‬

‫أثار التنظيم القانوني للدفتر العقاري المحدث بموجب األمر رقم ‪ 57/57‬المؤرخ في ‪21‬‬

‫نوفمبر ‪ 2757‬جدال كبيرا حول التكييف القانوني للدفتر العقاري‪ ،‬فإذا كان جانب من الفقه قد كيفه بأنه‬

‫قرار إداري (‪ ، ) 2‬فلقد ذهب جانب آخر إلى إنكار صفة القرار اإلداري على الدفتر العقاري واعتباره‬

‫مجرد شهادة إدارية تمنحه اإلدارة لمالك العقار(‪ .)1‬لكن خصوصية الدفتر العقاري من حيث إجراءات‬

‫صدوره و في كونه األداة الوحيدة في إثبات الملكية العقارية‪ ،‬فيمكن اعتباره بمثابة قرار إداري من نوع‬

‫خاص (‪.)7‬‬

‫‪443‬‬
 ‫أنيسة حمادوش‬

‫‪ _1‬الدفتر العقاري هو قرار إداري‪:‬‬

‫يعد الدفتر العقاري من ضمن األعمال التي تختص بها المحافظة العقارية التابعة لوزارة‬

‫المالية على مستوى األقاليم‪ ،‬األمر الذي دفع بجانب من الفقه إلى اعتبار الدفتر العقاري قرارا إداريا‪ .‬و‬

‫للتأكد من صحة هذا التكييف يتطلب منا البحث عن الضوابط التي يقوم عليها القرار اإلداري (أ) ‪ ،‬و‬

‫مدى توفر هذه الضوابط في الدفتر العقاري (ب)‪.‬‬

‫أ_ تعريف القرار اإلداري و ضوابطه ‪:‬‬

‫لم يرد تعريف تشريعي للقرار اإلداري‪ ،‬بل تمت اإلشارة إليه بصفة محتشمة في بعض‬

‫القوانين و المراسيم التنظيمية (‪. )27‬‬

‫أما عن تعريف الفقه للقرار اإلداري‪ ،‬فلقد اتفقت جل التعاريف بخصوص هذا الموضوع على‬

‫أن‪ " :‬القرار اإلداري هو عمل قانوني إنفرادي يصدر من جانب اإلدارة لوحدها و بإرادتها الملزمة لما‬

‫لها من سلطة بمقتضى القوانين و اللوائح في الشكل الذي يتطلبه القانون بقصد إنشاء وضع قانوني‬

‫معين ابتغاء تحقيق مصلحة عامة" ‪ ،‬على ذلك‪ ،‬نكون بصدد قرار إداري إذا توفرت في القرار‬

‫الخصائص التالية ‪:‬‬

‫_ أن يكون القرار صادر عن جهة إدارية‪.‬‬

‫_ أن يصدر القرار باإلرادة المنفردة لإلدارة‪.‬‬

‫_ أن يحدث القرار اثأر قانونية بإلغاء أو تعديل مراكز قانونية‪.‬‬

‫فإذا كانت هذه هي الضوابط التي يجب أن تتوفر في القرار العتبار القرار قرارا إداريا‪ ،‬فهل‬

‫يتمتع الدفتر العقاري على هذه الخصائص لتكييفه بأنه قرارا إداريا ؟‬

‫ب_ مدى توفر خصائص القرار اإلداري في الدفتر العقاري ‪:‬‬

‫بالرجوع إلى الدفتر العقاري‪ ،‬نالحظ أن هذه الخصائص متوفرة فيه من خالل ما يلي‪:‬‬

‫_ صدور الدفتر العقاري عن جهة إدارية ‪:‬‬

‫‪444‬‬
 ‫حول الطبيعة القانونية للدفتر العقاري في القانون الجزائري‬

‫إن السلطة المختصة في إصدار الدفتر العقاري هي المحافظة العقارية التي تعتبر هيئة إدارية‬

‫تابعة لوزارة المالية‪ ،‬كما أنها مؤسسة عمومية تقدم خدمة عامة‪ ،‬هذا ما أكدته المادة ‪ 1‬من األمر رقم‬

‫‪ 17/11‬المؤرخ في ‪ 27‬يوليو‪ 1111‬المتضمن القانون األساسي للوظيفة العامة (‪. )27‬‬

‫_ صدور الدفتر العقاري باإلرادة المنفردة للمحافظة العقارية كجهة إدارية ‪:‬‬

‫إن ما يؤكد توفر هذه الخاصية في الدفتر العقاري و يضفي علية صفة القرار اإلداري‪ ،‬هو خضوع‬

‫عملية إعداد الدفتر العقاري إلجراءات خاصة تختص بها جهات إدارية مختلفة من الوالية و البلدية و‬

‫إدارة المسح و في األخير المحافظة العقارية ‪ .‬فهذه الهيئات تتولى بمفردها دون تدخل المستفيد في‬

‫إصدار الدفتر العقار بموجب تمتعها بامتيازات السلطة العامة‪.‬‬

‫أكثر من ذالك‪ ،‬فإن الدفتر العقاري ال يحمل إطالقا توقيع المستفيد منه ‪ ،‬بل توقيع و ختم‬

‫المحافظ العقاري فقط (‪. )21‬‬

‫وكأي قرار إداري ‪ ،‬ال يصدر الدفتر العقاري إال بعد المرور بعدة مراحل و إتمام عدة‬

‫إجراءات‪ .‬حيث ال يتم إصدار الدفتر العقاري إال بعد إتمام عملية المسح التام لألراضي على مستوى‬

‫بلدية ما‪ .‬وبعد استكمال اإلجراءات الخاصة بإعداد السجل العقاري المتكون من عدة بطاقات عقارية‪،‬‬

‫يسلم لصاحب الملكية دفتر عقاري يثبت ملكيته الخالصة للعقار و كل الحقوق العينية المتصلة به وبذلك‬

‫يضمن حمايته لملكيته‪ .‬هذا ما يستفاد من نص المادة ‪ 2/71‬من المرسوم رقم ‪ 11/51‬المتعلق بمسح‬

‫األراضي العام (‪. )25‬‬

‫_ إحداث الدفتر العقاري ألثار في المراكز القانونية ‪:‬‬

‫إن موضوع الدفتر العقاري هو تثبيت حقوق عينية على العقار‪ ،‬فبمجرد قيام المحافظ العقاري‬

‫بتسليم الدفتر للمستفيد يكون قد رتب آثارا قانونية تتمثل في أن المستفيد يصبح متمتعا بكل الحقوق على‬

‫العقار‪ ،‬بذالك يكون الدفتر العقاري قد ساهم في تغيير مراكز قانونية سواء بإنشائها أو إلغائها أو تعديلها‪.‬‬

‫‪445‬‬
 ‫أنيسة حمادوش‬

‫وقد تأكدت هذه الخاصية من خالل نص المادة ‪ 77‬من المرسوم رقم ‪ 71/57‬و المادة ‪ 27‬من األمر رقم‬

‫‪ 57/57‬السالف ذكرهما‪.‬‬

‫ورغم توفر كل خصائص القرار اإلداري في الدفتر العقاري ‪ ،‬إال أن ذلك لم يمنع جانب من‬

‫الفقه في محاولة إنكار هذه الصفة على الدفتر العقاري و اعتباره مجرد شهادة إدارية ال ترقى إلى مرتبة‬

‫القرار اإلداري و ال يتمتع بالقوة القانونية التي يتمتع بها‪.‬‬

‫‪ _4‬الدفتر العقاري شهادة إدارية‪:‬‬

‫لما كان الهدف من الدفتر العقاري هو إثبات حقوق عقارية‪ ،‬فإن وجوده ناتج عن تدخل عدة‬

‫جهات إدارية و غير إدارية‪ .‬كما أن الدفتر العقاري ال يصدر إال وفق نموذج محدد و بموجب قرار‬

‫وزاري صادر عن وزير المالية‪ ،‬و ال يسلم هذا الدفتر إال بعد إتمام عدة إجراءات‪ ،‬أولها تلك التي تقوم‬

‫بها لجنة مسح األراضي العام و ذلك عن طريق إجراء تحقيقات و تحريات ميدانية‪ ،‬للتأكد من صحة‬

‫المعلومات الخاصة بالعقار الممسوح و تحديده تحديدا دقيقا و شامال تحت إشراف قاضي (‪. )28‬‬

‫على ذالك‪ ،‬فإن صفة القرار اإلداري منتفية في الدفتر العقاري النتفاء خصائص القرار‬

‫اإلداري كما يبينه هذا االتجاه في النقاط التالية‪:‬‬

‫أ_ حول انعدام صفة العمل االنفرادي في الدفتر العقاري‪:‬‬

‫إذا كان الدفتر العقاري هو سند إداري تمنحه المحافظة العقارية‪ ،‬إال أنه ال يصدر باإلدارة‬

‫المنفردة لهذه الهيئة‪ ،‬بل بتدخل عدة جهات إدارية و غير إدارية كالوالية‪ ،‬البلدية‪ ،‬القضاء‪ ،‬الموثق و‬

‫المحافظة العقارية (‪ . )27‬أكثر من ذالك‪ ،‬فإن إعداد الدفتر العقاري يتم نتيجة إيداع وثائق مسح األراضي‪،‬‬

‫تطبيقا لألمر رقم ‪ 57/57‬والمرسوم رقم ‪ .17/51‬على ذلك‪ ،‬فالدفتر العقاري ليس إال وثيقة إدارية خاصة‬

‫بالعقار و ليس بمالك العقار‪.‬‬

‫‪446‬‬
 ‫حول الطبيعة القانونية للدفتر العقاري في القانون الجزائري‬

‫كما أن عملية شهر الحقوق العينية العقارية الواقعة على العقار بعد ثبوتها قانونا في البطاقات‬

‫العقارية‪ ،‬تفرض نسخ هذه الحقوق وجوبا على الدفتر العقاري‪ ،‬واستنادا إلى ذلك يلتزم المحافظ العقاري‬

‫بما يلي‪:‬‬

‫_ تسليم الدفتر العقاري إلى مالك العقار الذي تبين حقه أثناء تسليم الدفتر العقاري طبقا للمادة ‪ 71‬من‬

‫المرسوم رقم ‪.17/51‬‬

‫_ اإلشهاد بمطابقة الدفتر العقاري للبطاقة العقارية‪ ،‬تطبيقا للمادة ‪ 77‬من المرسوم رقم ‪،)11( 17 /51‬‬

‫ويتم المصادقة عل الدفتر العقاري عن طريق وضع خاتم من طرف المحافظ العقاري باعتباره مسلم‬

‫الدفتر و المصادق على مطابقة محتواه مع ما هو وارد في البطاقة العقارية‪ ،‬و ليس مصدرا لدفتر عقاري‬

‫في شكل قرار إداري(‪. )12‬‬

‫بالنتيجة‪ ،‬فإن الدفتر العقاري هو مجرد وثيقة إدارية صادرة عن وزارة المالية ‪ ،‬بمساهمة عدة‬

‫جهات إدارية و غير إدارية‪.‬‬

‫ب_ حول اآلثار القانونية المترتبة عن الدفتر العقاري ‪:‬‬

‫إذا كانت أهم خصائص القرار اإلداري هي ترتيب آثار قانونية‪ ،‬عن طريق إنشاء و تعديل‬

‫وإلغاء مراكز قانونية‪ .‬وإذا كان الدفتر العقاري يؤدي إلى تثبيت الحقوق العينية العقارية الواردة على‬

‫العقار‪ ،‬كما تؤكده المادة ‪ 77‬من المرسوم رقم ‪ 17/57‬المؤرخ في ‪ 17‬نوفمبر‪ 2757‬المتعلق بإثبات‬
‫(‪)11‬‬
‫والمادة ‪ 27‬من األمر رقم ‪ 57/57‬السالف الذكر‪.‬‬ ‫الملكية العقارية الخاصة‬

‫وعليه‪ ،‬فال يترتب عن صدور و تسليم الدفتر العقاري أي أثر قانوني‪ ،‬سواء بإنشاء أو تعديل‬

‫أو حتى إلغاء مراكز قانونية لألشخاص المستفيدين منه‪ ،‬على أساس أن عملية المسح العام و تأسيس‬

‫السجل العقاري هي ضرورية الستصدار الدفتر العقاري(‪ . )17‬أما الهدف األساسي من هذه العملية‪ ،‬فهو‬

‫تحديد النطاق الحقيقي و الطبيعي للعقار عن طريق مخطط مسحي و الكشف عن الوضعية القانونية‬

‫للعقارات و الحقوق الواردة عليها‪.‬‬

‫‪447‬‬
 ‫أنيسة حمادوش‬

‫ومن ثمة يتم تسجيل كل الحقوق الموجودة على العقار من تاريخ الشهر في السجل العقاري‬

‫في الدفتر العقاري الذي يعد بمثابة سند ملكية (‪. )17‬‬

‫وعليه‪ ،‬فإن الحقوق العينية الثابتة على العقار هي في الحقيقة موجودة من قبل إعداد الدفتر‬

‫وصدوره ‪ ،‬و ما الغاية من عملية المسح سوى إثبات هذه الحقوق و إظهارها للغير‪ ،‬بغية تعميم حجيتها‪.‬‬

‫بالنتيجة‪ ،‬إن الدفتر العقاري حسب هذا االتجاه ال يحدث أي أثار قانونية‪ .‬أكثر من ذلك‪ ،‬فإن‬

‫القرارات التي ال تحدث آثارا قانونية‪ ،‬تعد حسب وجهة نظر جانب من الفقه مجرد إجراءات تنفيذية ال‬

‫تقبل الطعن فيها بدعوى اإللغاء‪ ،‬كما هو الحال في القرارات اإلدارية‪ ،‬هذا ما يؤدي إلى نفي صفة القرار‬

‫اإلداري عن الدفتر العقاري و اعتباره مجرد شهادة إدارية ال أكثر(‪. )17‬‬

‫‪ _7‬الدفتر العقاري قرار إداري من نوع خاص‪:‬‬

‫يصدر الدفتر العقاري من المحافظة العقارية التي تعتبر هيئة إدارية عمومية أحدثت بموجب‬

‫المادة ‪ 11‬من األمر رقم ‪ 57/57‬من أجل القيام بالوظائف التالية‪:‬‬

‫_ تأسيس السجل العقاري‪.‬‬

‫_ مسك مجموعة البطاقات العقارية‪.‬‬

‫_ إصدار و تسليم الدفاتر العقارية‪.‬‬

‫تزاول المحافظة العقارية مهامها تحت وصاية وزير المالية‪ ،‬يسيرها و يديرها موظف يسمى"‬

‫المحافظ العقاري "‪ ،‬هو المسئول الوحيد في تسليم و إصدار الدفاتر العقارية‪ ،‬فهو بذالك طرف في كل‬

‫خصومة أو نزاع يكون موضوعه الدفتر العقاري‪ .‬بهذا فإن الدفتر العقاري الصادر عن هذه الهيئة هو‬

‫قرار إداري يخضع لألحكام القانونية الخاصة بالقرارات اإلدارية‪.‬‬

‫أكثر من ذلك‪ ،‬فلقد تأكد الطابع اإلداري للدفتر العقاري من خالل الجهة القضائية المختصة في‬

‫النظر في المنازعات الرامية إلى الطعن بإلغاء الدفتر العقاري‪ ،‬فرغم أن جانب من الفقه قد ناد بضرورة‬

‫منح االختصاص في منازعات الدفتر العقاري إلى القضاء العادي (القسم العقاري) على أساس أن الطعن‬

‫‪448‬‬
 ‫حول الطبيعة القانونية للدفتر العقاري في القانون الجزائري‬

‫(‪)11‬‬
‫يمس حقوق عينية يكرسها الدفتر العقاري‪ ،‬إال أنه بالرجوع إلى قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية‬

‫‪ ،‬ومن خالل المادة ‪ 811‬منه‪ ،‬تبنى المشرع الجزائري المعيار العضوي في منح االختصاص إلى‬

‫القضاء اإلداري ‪ .‬و باعتبار المحافظة العقارية هيئة إدارية‪ ،‬فإن قراراتها هي قرارات إدارية يختص‬

‫بالنظر في منازعاتها القضاء اإلداري‪.‬‬

‫ولقد تم التأكيد على طابع القرار اإلداري للدفتر العقاري في المادة ‪ 17‬من األمر رقم ‪57/57‬‬

‫السالف الذكر‪ ،‬و التي تنص صراحة على منح االختصاص في موضوع الطعن في الدفتر العقاري إلى‬

‫الغرفة اإلدارية المحلية بمقر المجلس و التي يوجد بدائرتها العقار‪ ،‬إذا كان النزاع ينصب على بطالن‬

‫أحد البيانات الواردة في الدفتر العقاري‪ .‬ومن خالل استقراء قرارات مجلس الدولة‪ ،‬فلقد استقر االجتهاد‬

‫القضائي على اختصاص الغرفة اإلدارية بالمجلس القضائي نوعيا للفصل في الدعاوى المتعلقة بطلبات‬

‫إلغاء الدفتر العقاري(‪. )15‬‬

‫مما تقدم‪ ،‬يتأكد أن الدفتر العقاري هو قرار إداري لكن من نوع خاص‪ .‬و تتجلى خصوصية‬

‫الدفتر العقاري في كونه أداة إلثبات الملكية العقارية وكل الحقوق العينية المتصلة بها‪ ،‬و كذا في كيفية‬

‫و الذي يتم بمساهمة عدة هيئات إدارية وغير إدارية ‪.‬‬ ‫إعداد هذا الدفتر‬

‫بالنتيجة الدفتر العقاري قرار إداري يتوفر على كل خصائص و ضوابط القرارات اإلدارية‪.‬‬

‫‪449‬‬
 ‫أنيسة حمادوش‬

‫الخاتمة‪:‬‬

‫يعد الدفتر العقاري سندا إداريا يسلم ألصحاب العقارات إلثبات حقوقهم عليها ‪ ،‬بعد إتمام‬

‫عملية المسح العام لألراضي و تأسيس السجل العقاري‪ ،‬لذا اعتبره المشرع بمثابة الوسيلة الوحيدة إلثبات‬

‫الملكية رغم التناقض الذي وقع فيه بخصوص القيمة القانونية للدفتر العقاري‪ ،‬حيث لم يحسم المشرع‬

‫الجزائري بشكل واضح و صريح في الحجية المطلقة للدفتر العقاري والتي تعتبر الدعامة األساسية لنظام‬

‫الشهر العيني‪ ،‬إذ تارة يعترف له بالحجية المطلقة و تارة أخرى يكرس له الحجية النسبية‪ ،‬وعليه فإن‬

‫القوة الثبوتية للدفتر العقاري ليست مطلقة‪ ،‬و لعل هذا راجع إلى التناقض بين النصوص القانونية‬

‫المنظمة للمجال العقاري و النصوص القانونية األخرى‪.‬‬

‫أما عن الطبيعة القانونية للدفتر العقاري‪ ،‬فال يزال الجدال قائم لدى الفقه حول اعتباره قرار‬

‫إداري أم مجرد شهادة إدارية تمنح للشخص الذي ثبتت حقوقه على العقار الممسوح‪ .‬مع ذلك‪ ،‬يعتبر‬

‫الدفتر العقاري قرار إداري نضرا لتوفره على كل مواصفات القرار اإلداري و لكن قرار إداري من‬

‫طبيعة خاصة لكونه يلعب دور السند في إثبات الحقوق العقارية‪.‬‬

‫في األخير‪ ،‬ومن أجل تفادي كل التناقضات بخصوص الدفتر العقاري‪ ،‬السيما ما يتعلق بالقوة‬

‫الثبوتية للدفتر العقاري و المنازعات المثارة بشأنه‪ ،‬نوصي بإعادة النظر في النصوص القانونية المنظمة‬

‫للدفتر العقاري و تدعيمها بنصوص أكثر وضوحا لرفع كل لبس أو غموض‪ ،‬السيما ما يتعلق بضبط‬

‫مفهوم الدفتر العقاري و تحديد طبيعته القانونية بهدف تحديد و ضبط النظام القانوني الذي ينظمه‪.‬‬

‫الهوامش‪:‬‬

‫)‪ -(1‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ ،71‬الصادر بتاريخ ‪ 28‬نوفمبر ‪.2757‬‬

‫)‪ -(2‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ ،27‬الصادر بتاريخ ‪ 11‬فيفري ‪.2757‬‬

‫)‪- (3‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ ،75‬الصادر بتاريخ ‪ 71‬نوفمبر ‪.2752‬‬

‫‪450‬‬
 ‫حول الطبيعة القانونية للدفتر العقاري في القانون الجزائري‬

‫)‪ -(4‬رحايمية عماد الدين ‪ ،‬الوسائل القانونية لإلثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري ‪،‬‬

‫مذكرة لنيل شهادة الدكتوراه ‪ ،‬تخصص علوم قانونية ‪ ،‬كلية الحقوق و العلوم السياسية ‪ ،‬جامعة مولود‬

‫معمري ‪ ، 1127‬ص ‪.177‬‬

‫(‪ -)7‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ ،75‬الصادر بتاريخ ‪ 71‬نوفمبر ‪.2752‬‬

‫(‪ -)1‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ ،11‬الصادر بتاريخ ‪ 17‬مارس ‪.2755‬‬

‫(‪ -)5‬مجلة االجتهاد القضائي للغرفة العقارية ‪ ،‬الصادرة عن المحكمة العليا ‪ ،‬الجزائر ‪ ،‬العدد ‪ 12‬لسنة‬

‫‪ ، 1117‬ص ص ‪.257-252‬‬

‫(‪ -)8‬مجلة االجتهاد القضائي للغرفة العقارية ‪ ،‬الصادرة عن المحكمة العليا ‪ ،‬الجزائر ‪ ،‬العدد ‪ 12‬لسنة‬

‫‪ ، 1117‬ص ص ‪.775-777‬‬

‫(‪ -)7‬أحمد ضيف‪ ،‬الدفتر العقاري كسند إلثبات الملكية‪ ،‬مجلة الواحات للبحوث و الدراسات‪ ،‬العدد ‪،11‬‬

‫‪ ،1117‬ص ‪.171‬‬

‫(‪ -)21‬مجيد خلفوني‪ ،‬الدفتر العقاري‪ ،‬مجلة الموثق‪ ،‬عدد ‪ ،1117 ،18‬ص ‪.27‬‬

‫(‪ -)22‬المجلة القضائية العدد ‪ ،11‬لسنة ‪ ،2777‬ص ‪.81‬‬

‫(‪ -)21‬مجلة المحكمة العليا ‪ ،‬العدد األول ‪ ،‬لسنة ‪ ،1122‬ص ص ‪ 287‬إلى ‪.285‬‬

‫(‪ -)27‬محمدي فريدة‪ ،‬التقادم المكسب و نظام السجل العيني‪ ،‬مجلة االجتهاد القضائي للغرفة العقارية‪،‬‬

‫الجزء الثاني‪ ،1117 ،‬ص ‪.211‬‬

‫(‪ -)27‬صياد كريم‪ ،‬القيود الشكلية في المعامالت العقارية ‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون ‪،‬‬

‫فرع ‪ :‬قانون العقود ‪ ،‬جامعة أكلي محند أولحاج ‪ ،‬البويرة ‪ ،1127 ،‬ص ص ‪.217 -218‬‬

‫(‪ -)27‬عوابدي عمار‪ ،‬نظرية القرارات اإلدارية بين علم اإلدارة العامة و القانون اإلداري‪ ،‬دار هومه‪،‬‬

‫الجزائر‪ ،2777 ،‬ص‪.11‬‬

‫(‪ -)21‬ج ر العدد ‪ ،71‬الصادر بتاريخ ‪ 21‬يوليو ‪.1111‬‬

‫‪451‬‬
 ‫أنيسة حمادوش‬

‫(‪ -)25‬لخضر القيزي‪ ،‬النظام القانوني للدفتر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬الملتقى الوطني الرابع‪،‬‬

‫الحفظ العقاري و شهر الحقوق العينية العقارية في الجزائر‪ ،‬كلية الحقوق ‪ ،‬جامعة المدية‪ ،‬يومي ‪ 15‬و‬

‫‪ 18‬أفريل ‪ ، 1122،‬ص ‪. 1‬‬

‫(‪ -)28‬المرسوم رقم ‪ 11/51‬المتعلق بمسح األراضي العام‪ ،‬ج ر العدد ‪ ،71‬الصادر بتاريخ ‪ 27‬أفريل‬

‫‪.2751‬‬

‫(‪ -)27‬جبار جميلة‪" ،‬الدفتر العقاري في النظام القانوني الجزائري" مجلة الفقه و القانون‪ ،‬العدد ‪،15‬‬

‫يناير‪ ،1127 ،‬ص ‪.11‬‬

‫(‪ -)11‬لخضر القيزي ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.1‬‬

‫(‪ -)12‬تنص المادة ‪ 77‬من المرسوم رقم ‪ 17/51‬على ما يلي‪ " :‬يشهد المحافظ العقاري عند كل طلب‬

‫على الدفتر بموافقة هذا األخير مع البطاقة أو البطاقات "‪.‬‬

‫(‪ -)11‬المادة ‪ 77‬فقرة ‪ 5‬من المرسوم رقم ‪ ،17/51‬السالف الذكر‪.‬‬

‫(‪ -)17‬هذا المرسوم ألغي ضمنيا بموجب القانون رقم ‪ 17/71‬مؤرخ في ‪ 2771 /22/28‬يتضمن‬

‫التوجيه العقاري‪ ،‬ج ر العدد ‪ ،77‬الصادر بتاريخ ‪ 28‬نوفمبر ‪ 2771‬معدل متمم‪.‬‬

‫(‪ -)17‬المادة ‪ 1‬من األمر رقم ‪ ،57/57‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام‪ ،‬السالف الذكر‪.‬‬

‫(‪ -)17‬لخضر القيزي ‪ ،‬النظام القانوني للدفتر العقاري‪،...‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪. 1‬‬

‫(‪ -)11‬محمد محمود حافظ‪ ،‬القرار اإلداري‪ ،‬دار النهضة العربية‪ ،‬القاهرة‪ ،2751 ،‬ص ‪.277‬‬

‫(‪ -)15‬الصادر بموجب قانون رقم ‪ 17/18‬المؤرخ في ‪ 17‬فبراير ‪ ،1118‬يتضمن قانون اإلجراءات‬

‫المدنية و اإلدارية‪ ،‬ج ر العدد ‪ ، 12‬الصادر بتاريخ ‪ 17‬أفريل ‪.1118‬‬

‫(‪ -)18‬انظر قرار الغرفة الرابعة (‪ )7‬لمجلس الدولة المؤرخ في ‪ 17‬جويلية ‪ 1115‬قضية رقم ‪77817‬‬

‫فهرس ‪ 878‬الذي صرح ‪ " :‬بعدم اختصاص الغرفة اإلدارية العادية لمجلس قضاء سعيدة نوعيا للفصل‬

‫في هذا الطلب أين يعود البت إلى الغرفة اإلدارية الجهوية لمجلس قضاء وهران ‪.‬‬

‫‪452‬‬