Encuesta Jurídica.

Abril 2015

Referencia: SP/DOCT/18899

N'hi ha prou amb que l'acord aprovatori de la liquidació del deute

reflecteixi només l'import total o és necessari el desglossament?

Coordinador: Joan Cremades Morant. President de la Secció 13a de l’Audiència Provincial de Barcelona

Introducció del director

Joan Cremades Morant

President de la Secció 13a de l'Audiència Provincial de Barcelona

Respostes

Carril Pan, Antonio

President de la Secció 1a de l'Audiència Provincial de Tarragona

Foncillas Sopena, Ramón

President de la Secció 17a de l'Audiència Provincial de Barcelona

Gomis Masqué, Àngels

Magistrada de la Secció 13a de l'Audiència Provincial de Barcelona

Guilanyà Foix, Albert

President de la Secció 2a de l'Audiència Provincial de Lleida

Lacaba Sánchez, Fernando

President de l'Audiència Provincial de Girona

Seguí Puntas, Jordi

Magistrat de la Secció 16a de l'Audiència Provincial de Barcelona

Introducció del director

 Joan Cremades Morant

President de la Secció 13a de l'Audiència Provincial de Barcelona

Per tal de protegir el seu dret de crèdit, la llei concedeix una opció al creditor (Comunitat de Propietaris): l'exercici de
l'acció a través del monitori és facultatiu ("podrà") no imperatiu, per la qual cosa –en cas de renúncia al mateix
(singularment, davant supòsits d'oposició previsible del deutor o quan juntament amb la reclamació es pretengui l'exercici
d'altres accions emparades en la regulació de la propietat horitzontal, així el cessament d'activitats molestes o insalubres)
o per no complir els pressupostos exigits– es pot acudir directament al declaratiu que correspongui per raó de la quantia,
incloses les possibilitats d'acumulació, sense que, en tal supòsit siguin exigibles els requisits relatius a la certificació de
deutes.

S'ha de tenir en compte que "la quantia de la contribució de cada propietari i propietària a les despeses comunes és la
que resulta de l'acord de la junta i de la liquidació del deute segons la quota de participació" (art. 553-4.2 en relació amb
els apt. 44.1 i 45); ja l'art. 553-5 (referit a l'"afectació real"), reconeix a l'apartat núm. 2 el "certificat relatiu a l'estat de llurs
deutes amb la comunitat, expedit per qui n'exerceixi la secretaria, en el qual han de constar, a més, les despeses
ordinàries aprovades però pendents de repartir (...)" [i tot això conforme a la quota general de participació 1, 2, 3.1 b) i c),
d'altres especials 3.3, sense perjudici del repartiment conforme a acords adoptats en Junta]. I a l'apartat núm. 3 que "no
cal que el president o presidenta doni el vistiplau al certificat a què fa referència l'apartat 2 si un professional que duu
l'administració de la finca exerceix la secretaria de la comunitat".

Això suposa certa concordança amb l'art. 9.1 e) LPH estatal, que estableix l'obligació de fer constar, també, les despeses
ordinàries aprovades (i extraordinàries, encara que no ho digui), pendents de repartir (certificat de deutes). D'antuvi ja es
parla del "certificat de deutes" (en plural) expedit pel Secretari (art. 553-17), sense necessitat del vistiplau del President,
que podrà servir com a base documental pel monitori, lliurat per l'"Administrador professional" [administrador "col·legiat",
apt. 18 c) i d)], si bé, per lliurar el certificat ha de ser a més "secretari". Ara bé, amb vista a la liquiditat solament pot
veure's acomplerta quan –en el cas de la Propietat Horitzontal– es produeix l'acord aprovatori de la Junta, únic òrgan que
pot decidir la quantia precisa i certa del deute comunitari (si no hi ha acord aprovatori no pot entendre's que existeixi
liquiditat), la qual cosa s'haurà de reflectir en la referida certificació.

Pel monitori, el document requerit a l'art. 812.2n LEC, en la regulació catalana el constitueix el certificat de deutes, sense
necessitat del vistiplau del President.

Sobre la base d'això, per a la reclamació del deute, en principi, sembla suficient l'acord de la Junta aprovatori de la
liquidació del deute que es notifica al deutor (sobre el qual s'emetrà la certificació de liquidació de deute, que s'ha
d'acompanyar amb la demanda o amb la petició inicial), sempre que hi hagi hagut un coneixement previ de les quotes
impagades que determinaven el saldo a què responia el deute aprovat per la Junta i certificat pel Secretari, doncs, ni l'art.
812.2.2n LEC (ni el 21 LPH) imposen l'exigència de detall, especificació, concreció o desglossament dels conceptes,
quantitats i períodes inclosos al deute, encara que sí s'han de contenir en l'acta d'aprovació dels comptes de l'exercici
anterior.

Sobretot quan a l'acord aprovatori de la liquidació, que s'emmarcarà en l'aprovació dels comptes de l'exercici anterior
(Junta general ordinària), les despeses resulten dels comptes, que hauria de conèixer el deutor amb motiu de la
convocatòria (ordre del dia) adjuntant l'aprovació dels comptes i els comprovants dels quals han d'estar a disposició dels
copropietaris en poder de l'administrador (art. 553-21.5).
 Ara bé, de l'art. 553-4.2 [en relació amb el seu antecedent, art. 9.1 e) i el 21.2 LPH estatal) el que s'exigeix és la
certificació de la "liquidació" del deute i no del deute simplement, i a la Junta s'ha d'haver realitzat la referida aprovació de
la liquidació del deute específic per a cada deutor concret, de manera que la certificació expedida ha d'abastar la
liquidació o quantificació del deute concret; a part d'això, el demandat ha de conèixer (a l'efecte de possibilitats de
defensa, via impugnació ex art. 553-31 CCCat) l'abast de la reclamació, sigui el deutor real o no (com el titular actual no
deutor, i fins i tot el titular registral).

Conseqüentment, caldrà detallar els conceptes que integren el deute de l'anualitat en curs i, fins i tot, si escau, ressenyar
els saldos negatius que s'arrosseguen d'anys anteriors, amb expressió de la data de l'acord corresponent.

En aquest sentit, el Projecte de modificació del llibre cinquè del CCCat introdueix, per al cas de la reclamació en cas
d'impagament de les despeses comunes, la necessitat d'indicar en la liquidació del deute, que ha d'incloure la certificació
d'impagament, "els conceptes impagats" [art. 553-47.2 a)].

Tals consideracions donen lloc a dues postures per part dels enquestats:

a) Per a la majoria, és necessari que consti el desglossament (Lacaba, Guilanyà, Seguí, Foncillas i Carril, amb la
matisació que solament si es reclamen deutes de diversos anys es requerirà l'especificació per a cada any).

b) Gomis no considera que sigui necessari, per a la validesa i eficàcia de l'acord, que consti el desglossament de
cadascun dels conceptes que configuren el deute, encara que sí ho creu "aconsellable" per facilitar la presa de postura i la
defensa del deutor (referint-se així mateix a la privació del vot del propietari, aspecte en què l'acord aprovatori de la
liquidació també té rellevància).

Entre aquestes postures, m'adhereixo a la primera.

Respostes

Carril Pan, Antonio

President de la Secció 1a de l'Audiència Provincial de Tarragona

L'art. 21 LEC exigeix, per acudir al monitori, la certificació de l'acord de la Junta que aprova la liquidació del deute amb la
Comunitat de Propietaris. Liquidar un deute suposa el seu ajustament formal, i, en el cas dels copropietaris d'una
Comunitat horitzontal, s'integra per la distribució del resultat dels comptes generals pel coeficient corresponent al deutor a
la Comunitat, i aquesta operació ha de ser aprovada per la Junta, i donat que el que s'exigeix és la certificació de la
liquidació del deute i no del deute simplement, considero que és precís que a la Junta s'hagi realitzat la referida aprovació
de la liquidació del deute específic del deutor concret i que la certificació expedida comprengui aquesta liquidació o
quantificació.

Aquesta exigència de liquidació del deute també es troba a l'art. 553-4.2 CCCat pel que fa a la determinació de la quantia
de la contribució de cada copropietari a les despeses comunes, però donat que la liquidació del deute de cada un dels
copropietaris és el resultat de la distribució de les despeses generals, ordinàries i extraordinàries, per la quota de
participació [art. 553-3.1 c) i que les despeses resulten dels comptes, que va conèixer el deutor, amb ocasió de la
convocatòria i els comprovants del quals es troben a disposició dels copropietaris en poder de l'administrador (art.
553-21.5), estimo que, aprovats els comptes, la liquidació del deute específic de cada copropietari consistirà en la
determinació de la seva participació segons el coeficient de cada un, per tant la certificació ha de contenir aquesta
operació, és a dir, l'especificació del que correspongui a la quantificació de les despeses per la quota de participació del
copropietari deutor. Ara bé, si es reclamen deutes de diversos anys, sí crec que a la certificació hi ha de constar
l'especificació del que correspon a cada any, atès que això es comprèn en l'àmbit de l'exigència de la liquidació del deute,
i no n'hi ha prou amb la fixació de la quantia total, perquè l'aprovació dels comptes és per anys i la certificació ha de
recollir cada una de les operacions, cosa que no impedeix que diferents anys s'incloguin en una única certificació.

Considero que el referit és aplicable als procediments verbal i ordinari com a principi general, sense perjudici que les
impugnacions del contingut de les certificacions obliguen a la confirmació del seu contingut pels mitjans probatoris
oportuns.

Foncillas Sopena, Ramón

President de la Secció 17a de l'Audiència Provincial de Barcelona

És indubtable que des del punt de vista del dret de defensa del propietari afectat, l'acord que se li notifiqui ha de contenir
el desglossament del deute per conceptes –despeses ordinàries, extraordinàries, períodes temporals de les meritacions
endeutades, etc.–, doncs només podrà estar en condicions de plantejar la impugnació de l'acord en el que no estigui
conforme.

Si de l'àmbit de la impugnació passem al de la reclamació, de la qual la notificació de l'acord sol ser l'antecedent
necessari, la qüestió encara està més clara. L'art. 553-47 del Projecte de modificació del llibre cinquè del Codi civil de
Catalunya introdueix, per al cas de la reclamació quan existeix impagament de les despeses comunes, la necessitat
d'indicar a la liquidació del deute inclosa els conceptes impagats [apt. 2 e)].

Pel que fa a la necessitat d'expressar el detall dels conceptes i períodes en la liquidació, la Sentència de l'Audiència
Provincial d'Alacant, Secció 5a, de 16 de gener de 2013, declara: "La aprobación en Junta no exime a la Comunidad en la
reclamación con apoyo en el artículo 9.1 e) de la Ley de propiedad Horizontal de especificar a qué períodos y conceptos
corresponde la deuda reclamada, exigencia que no responde a ningún formalismo, sino a la necesidad de que el
demandado conozca el alcance de la reclamación y pueda, en consecuencia, oponer frente a la misma lo que crea
oportuno, formando parte del propio derecho a la defensa, que no puede ejercitarse de manera efectiva frente a
reclamaciones inconcretas".

Gomis Masqué, Àngels

Magistrada de la Secció 13a de l'Audiència Provincial de Barcelona

La pregunta fa referència a l'acord de la Junta aprovatori de la liquidació del deute, d'un o de diversos propietaris, per tant,
entenc que la qüestió rau en el contingut exigible de l'acta que recull aquest acord.

Dos són, bàsicament, els aspectes en què, respecte del propietari deutor, aquest acord adquireix rellevància: la privació
del vot del propietari que tingui deutes pendents amb la Comunitat (art. 553-24.1 CCCat) i la reclamació del deute.

Pel que fa a la primera, cal recordar que a la Sentència de 29 de novembre de 2012, el Tribunal Superior de Justícia de
Catalunya es planteja la qüestió "sobre si las «cuentas» a que se refiere el art. 553-24.1 CCCat. son, necesariamente, las
«anuales» a las que aluden los art. 553-18.1 c), 553- 19.2 d ) y 553-20.1 CCCat., que, tras ser preparadas por el
Administrador, deben ser aprobadas cada año por la Junta de propietarios, junto con el presupuesto del ejercicio
siguiente", arribant, després de l'oportú raonament, a la conclusió que "una vez acordada válidamente en Junta de
propietarios la obligación de contribuir a determinados gastos, su importe, las cuotas y los términos de su cumplimiento,
nada impide que pueda producirse y constatarse su incumplimiento efectivo por parte de alguno o algunos de los
propietarios que no estén exentos (art. 553-30.2 CCCat.) antes de que sean votadas las cuentas anuales, en cuyo caso el
propietario moroso podrá ser privado ya desde entonces de su derecho de voto, con arreglo al art. 553-24.1 CCCat., si se
hubiere abstenido de impugnar aquel acuerdo, por lo que no es necesario ni razonable esperar a que sean aprobadas
–eventualmente– las cuentas anuales del correspondiente ejercicio y a que aquel decida o no impugnarlas judicialmente".

Per tant, sembla que, si n'hi ha prou amb la simple existència d'un efectiu incompliment de l'obligació de pagament per
privar vàlidament de vot al propietari morós, no sigui exigible una especial formalitat quan el deute i el seu import resulten
dels comptes anuals oportunament aprovats en Junta.

Quant a la reclamació del deute, cap formalitat sembla exigir-se ni per la seva reclamació a través d'un procediment
declaratiu ni en el procediment monitori del l'art. 812.2.2n LEC, per iniciar-lo n'hi ha prou amb "certificacions d'impagament
de quantitats degudes en concepte de despeses comunes". Només per a la utilització del procediment monitori de l'art.
21.2 de la Llei de Propietat Horitzontal (redactat per la LEC 1/2000) es sol·licita "la certificació prèvia de l'acord de la junta
que aprovi la liquidació del deute amb la comunitat de propietaris per qui actuï com a secretari, amb el vistiplau del
president, sempre que aquest acord hagi estat notificat als propietaris afectats tal com estableix l'art. 9"; no requereixen
aquests preceptes el detall a què es refereix l'enunciat de la pregunta.

D'altra banda, hem de pensar que aquest acord aprovatori de la liquidació del deute s'emmarcarà en l'aprovació dels
comptes de l'exercici anterior que s'efectua en Junta anual ordinària; per tant, l'aprovació dels comptes formarà part de
l'ordre del dia de la Junta i a la convocatòria s'hi haurà d'haver adjuntat (553-21.5 CCCat. o bé advertit que està en mans
dels administradors a disposició del propietari) l'estat de comptes de l'exercici que es sotmet a l'aprovació de la Junta, del
qual en resulta el deute i el detall respecte els diversos conceptes i imports acumulats, que permeten al propietari deutor
un perfecte coneixement del que se li atribueix.

En definitiva, no considero que sigui "necessari" per a la validesa ni per a l'eficàcia de l'acord que hi consti el
desglossament de cada un dels conceptes que confegeixen el deute.

Això no obstant, més enllà de la necessitat, sí que considero que aquest detall és aconsellable, atès que facilita no només
la presa de postura i la defensa del deutor enfront de la Comunitat, simplificant-ne les relacions, sinó també la fixació de la
controvèrsia i la prova en el marc d'un procediment judicial.

Guilanyà Foix, Albert

President de la Secció 2a de l'Audiència Provincial de Lleida

És pla que l'acord de la Junta aprovatori de la liquidació del deute és la base sobre la que posteriorment s'emetrà el
corresponent certificat de liquidació que s'haurà d'acompanyar a la demanda de judici monitori si el comuner morós no
paga voluntàriament i es decideix emprar aquest procediment judicial per demandar-lo.

Sembla clar també que la Comunitat en la Junta de Propietaris en què es procedeixi a la liquidació del deute de cadascun
dels veïns morosos, haurà d'especificar amb detall l'origen del deute, individualitzant els mesos als quals es refereix, si
són despeses ordinàries o extraordinàries i quin sigui el seu import de forma desglossada. De fet, l'art. 553-4.2 CCCat ja
diu que la quantia de la contribució de cada propietari a les despeses comunes és la que resulta de l'acord de la Junta i de
la liquidació del deute segons la quota de participació, regulació semblant a la que fa l'art. 9.1 e) de la LPH estatal.
En aquest sentit, la Sentència de l'Audiència Provincial d'Alacant (Secció 5a) de 16 de gener de 2013 diu: "La aprobación
en Junta no exime a la Comunidad en la reclamación con apoyo en el artículo 9.1.e) de la Ley de propiedad Horizontal, de
especificar a qué períodos y conceptos corresponde la deuda reclamada, exigencia que no responde a ningún
formalismo, sino a la necesidad de que el demandado conozca el alcance de la reclamación y pueda, en consecuencia,
oponer frente a la misma lo que crea oportuno, formando parte del propio derecho a la defensa".

Conclusió a la qual arriba la sentència esmentada i que comparteixo absolutament. Per tant, la resposta a la pregunta és
que sí que cal desglossar-la i reflectir tots i cadascun dels conceptes que integren la liquidació.

Lacaba Sánchez, Fernando

President de l'Audiència Provincial de Girona

La qüestió subjecta a debat ateny rellevància a l'hora de reclamar al propietari morós, per part de la Comunitat, les quotes
pendents i altres obligacions pecuniàries no satisfetes, doncs el procés que sol utilitzar-se és l'anomenat "monitori",
regulat a l'art. 21 LPH i en el que solen al·legar-se els extrems ara analitzats a la pregunta examinada.

Entenc que és suficient l'acord de la Junta aprovatori de la liquidació del deute que es notifica al deutor, sempre que hi
hagi hagut un coneixement previ de les quotes impagades que determinaven el saldo al qual responia el deute aprovat
per la Junta i certificat pel Secretari amb el vistiplau del President. Reitero que amb això n'hi ha prou per iniciar el procés
perquè ni l'art. 812.2.2n LEC ni el 21 LPH, a la redacció donada per la Disposició Final Primera de la pròpia LEC,
estableixen aquest requisit d'especificació del deute a la Certificació de la liquidació objecte de reclamació, si la mateixa
va ser aprovada amb els requisits que hi són exigits, és a dir, per la Junta de Propietaris convocada a aquest efecte i que
reflecteixi la certificació signada pel Secretari amb el vistiplau del President de la Comunitat, a qui la Junta va autoritzar la
reclamació als morosos per via judicial.

Perquè tot això ocorri cal que es compleixin els requisits legalment exigits per evitar la invocació de falta de concreció dels
conceptes inclosos a la quantitat reclamada, és a dir, que la suma reclamada i els conceptes concrets que donen lloc a la
mateixa consti a la còpia de l'acta de la Junta celebrada a aquest efecte; coadjuvaria a tot això si hi hagués resposta a la
Comunitat després de la notificació per aquesta al propietari morós del saldo deutor que resultava de l'exercici comptable,
en la mesura que la meritada resposta suposaria un acte propi de coneixement del que s'ha reclamat. És precís que a
l'ordre del dia d'aquesta Junta hi figuri precisament aquesta reclamació de quantitats pendents i la fixació del saldo deutor.

Per tot el dit anteriorment, entenc que a l'acord de la Junta que aprovi la liquidació del deute i que es notifica al deutor, hi
ha de constar el desglossament dels diferents conceptes que totalitzen el deute reclamat per tal d'evitar al·legacions
defensives en el procés judicial de reclamació del deute i solucions judicials diverses.

Seguí Puntas, Jordi

Magistrat de la Secció 16a de l'Audiència Provincial de Barcelona

I. La qüestió debatuda fa referència al grau de concreció exigible a l'acord de la Junta que aprova la liquidació del deute
d'un o més propietaris envers la pròpia Comunitat.

II. És inherent al règim de la propietat horitzontal l'establiment de la quota de participació en els elements comuns que
correspon a cada element privatiu, de tal manera que la dita quota serveix de mòdul per fixar la participació en les
càrregues i, més concretament, "estableix la distribució de les despeses i el repartiment dels ingressos, llevat de pacte en
contra", segons el que prescriuen els art. 553-1, apt. 2, i 553-3, apt. 1, lletres b) i c), del Codi civil de Catalunya (CCCat en
endavant).

A banda que, a més de la quota general, es poden establir quotes especials per a despeses determinades (art. 553-3.3
CCCat), el que significa l'esmentat "pacte en contra" és que la Junta és sobirana per fer una distribució d'una determinada
despesa seguint criteris –proporcionals o no– diferents dels que resulten de les quotes, sempre, és clar, que no incorri en
cap mena d'arbitrarietat o abús de dret.

La Junta aprova els pressupostos i els comptes anuals que prepara l'administrador de la Comunitat [art. 553-18.1 c) i
553-19.2 d) CCCat], de manera que haurà de precisar amb la major exactitud el criteri de distribució (quota general, quota
especial o repartiment ad hoc) aplicat a cadascuna de les despeses aprovades.

L'acord de la Junta aprovant la liquidació del deute singular d'un propietari adoptat als efectes de promoure la
corresponent acció judicial (sigui per conducte del procés monitori, conformement preveuen els concordants art. 812.2.2n
LEC, 21 LPH i 551-1.4 CCCat,o una acció declarativa comuna) haurà d'especificar els conceptes que integren el deute de
l'anualitat en curs i, si fos el cas, recordar els saldos negatius que s'arrosseguen d'anys anteriors, amb expressió de la
data de l'acord d'aprovació de cadascun d'ells.

III. La transcendència que l'acord de la Junta de liquidació del deute d'un propietari sigui el més explícit i precís possible
està relacionada en primer lloc amb la defensa que ha de poder promoure el mateix deutor enfront d'aquesta liquidació.

Pensem que el suposat deutor pot exercir la corresponent acció d'impugnació de l'acord liquidatori a l'empara del que
disposa l'art. 553-31 CCCat, però també haurà de poder discutir la indicació continguda a la convocatòria d'una reunió de
la Junta si en ella es diu –conformement disposa l'art. 553-21.4 e) CCCat– que no té dret de vot atesa la seva qualitat de
deutor amb la Comunitat.

Però també davant tercers és molt recomanable que l'acord de liquidació del deute sigui el més precís possible.

No oblidem que en la regulació catalana de la propietat horitzontal la certificació del deute compleix altres funcions, com
ara la d'acreditar davant el futur adquirent per títol onerós d'un determinat element privatiu l'estat de deutes amb la
Comunitat (art. 553-5.2 CCCat), o la de fixar l'abast de l'afecció real que recau sobre aquest element privatiu (art. 553-5.1
CCCat), amb eventual afectació de la posició del titular actual tot i no ser deutor, a banda de la preferència del crèdit de la
Comunitat contra els propietaris que el projecte de modificació del llibre cinquè del Codi català aprovat pel Govern de la
Generalitat el 2 de juliol de 2013, actualment en plena tramitació parlamentària, pretén introduir, en línia del que ja preveu
l'art. 9.1 e) de la Llei estatal de propietat horitzontal.

© Editorial Jurídica SEPIN - 2016