‫‪PDAU‬‬

‫المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير‬

‫ميكانيزمات التقدير‬
‫‪ /1‬تحديد الهويات الحضرية‬
‫حسب ما جاء فً القانون فان ‪ٌ PDAU‬حدد الهوٌات الحضرٌة أو ما ٌعرف بالقطاعات وٌقسم‬
‫مجال الدراسة إلى ‪ 4‬قطاعات‬

‫‪ -1‬القطاعات المعمرة ‪U‬‬

‫تمثل القطاعات المعمرة من قبل إعداد هدا المخطط أنسجتها الحضرٌة تتمٌز بكثافة بناٌات‬
‫مرتفعة نسبٌا وتركز للنشاطات قائمة مند زمن فً هده الحالة ال ٌتوقع تعمٌرا وإنما هناك‬
‫تغٌٌرات أو تحوٌل لممٌزات أو صفات النسٌج الحضري على شكل تكثٌف‪.‬تجدٌد ‪.‬إعادة هٌكلة‬
‫‪.‬إصالح و ترمٌم‪ .‬إعادة التأهٌل أو تطٌق لقٌاسات تخص حماٌة القطاعات ذات القٌمة التارٌخٌة‬
‫أو المعمارٌة‪.‬‬

‫‪ -2‬القطاعات المبرمجة للتعمير ‪AU‬‬

‫تمثل قطاعات المبرمجة لتعمٌر عالً أو مرتفع فً مدة زمنٌة ال تتعدى ‪ 10‬سنوات تكون هده‬
‫القطاعات مجاورة للقطاعات المعمرة فً الغالب و غالبا ما نجدها تتمٌز بضغط عالً للتعمٌر و‬
‫عامل االحتكار مرتفع وبالتالً فدور ‪ PDAU‬هو التحكم فً التعمٌر و إعطاء إطار قانونً‬
‫واضح‪.‬‬

‫‪ -3‬قطاعات التعمير المستقبلي ‪UF‬‬

‫تمثل قطاعات التعمٌر على المدى الطوٌل و التً ٌكون مهمة ‪ PDAU‬هو الحفاظ على إمكانٌات‬
‫التنمٌة المستقبلٌة للمدٌنة أو التجمع وهً عبارة عن ارتفاقات مؤقتة ذات حقوق بناء جد ضعٌفة‬
‫والتً ترفع إال فً حالة ما ادى كانت عملٌة التعمٌر مرخصة بواسطة المصادقة على ‪POS‬‬
‫الذي ٌحترم مناطق القطاعات فً اآلجال المحددة و ٌسمح ببعض العملٌات كالتجدٌد لالستغالل‬
‫ألفالحً وتوقٌع تجهٌزات الحماٌة فً حالة االحتجاج والتً تكون ذات أهمٌة وطنٌة أو أهمٌة‬
‫على مستوى البلدٌة كما ٌمٌز هده القطاعات ضعف عامل المضاربة‪.‬‬
 ‫‪ -4‬القطاعات الغير قابلة للتعمير ‪NU‬‬
‫هً عبارة عن قطاعات غٌر موجهة للتعمٌر بسبب عوائق خاصة‬

‫‪ ‬المناطق المحمٌة ‪ /‬الزراعٌة ‪.‬األثرٌة ‪.‬الغابات ‪....‬الخ‬

‫‪ ‬مناطق ذات خطورة ‪ /‬منشات خطٌرة أخطار طبٌعٌة‪.‬‬

‫‪ /2‬المحافظة على األراضي من اجل المشاريع والمناطق الخاصة‬

‫‪ٌ - 1‬حدد أماكن توقٌع التجهٌزات الجماعٌة خاصة التجهٌزات الكبرى و الهٌاكل القاعدٌة‬
‫التً ستنجز أو ستغٌر خاصة تلك المتعلقة بالنقل ‪ .‬الطرق و الشبكات بمعنى أخر فهو‬
‫ٌقدر توقٌع المشارٌع التً تفتح حق نزع الملكٌة من اجل المنفعة العامة كما توجد‬
‫مناطق خاصة ذات تسٌٌر ذاتً نجدها محتواة فً مختلف قطاعات التعمٌر‬
‫‪ - 2‬منطقة النشاطات (منطقة النشاط الصناعً ‪ .ZI‬م ن التجاري ‪ .ZAC‬م التوسع السٌاحً‬
‫‪). ZET‬‬
‫‪ - 3‬األوساط ذات االستعمال الخاص ( المقابر ‪ .‬المحشر ‪.‬المزابل العمومٌة‪)...‬‬

‫‪/3‬ضبط الحدود المرجعية ل ‪POS‬‬

‫حٌث نجد كل قطاع للتعمٌر مقسم بصفة عامة إلى أجزاء فرعٌة تمثل المناطق المتجانسة والتً‬
‫نجد األحكام المتعلقة بها محتواة فً ‪.POS‬‬

‫‪ /4‬وضع مجموعة من األحكام والنصوص القانونية‬

‫‪ PDAU‬هو نافدة قانونٌة ٌحدد فٌه ما ٌلً‬

‫‪ -‬حقوق البناء أو كثافة اشغل األرض‬

‫‪ -‬النشاطات المسٌطرة والصفة التً ٌمكن إعطاءها لمختلف المناطق المتجانسة (المنطقة‬
‫المركزٌة المتعددة النشاطات)‬
‫‪ -‬الحفاظ على األنسجة التارٌخٌة (المجاالت الخضراء ‪.‬مناطق ترفٌهٌة ‪.)...‬‬

‫منهجية ‪PDAU‬‬
‫من المتفق علٌه انه بالنسبة ل‪ PDAU‬أو ألي مشروع تعمٌر ال توجد منهجٌة نموذجٌة إلعداد‬
‫التقدٌرات فحالٌا ال ٌوجد احتكار لدراسة التعمٌر بل هناك منافسة تفتح األبواب لمكاتب‬
‫الدراسات متعددة تختلف طرق عملها و مراجعها النظرٌة و التطبٌقٌة لدى ٌمكننا فقط إعطاء‬
‫الخطوط الكبرى لدراسة المخطط وهً‬
 ‫‪- 1‬مرحلة التشخيص وهً مرحلة تعتبر ضرورٌة و الزمة فً دراسة ‪PDAU‬‬
‫تتمثل فً مجموع المعطٌات اإلحصائٌة و وثائق التعمٌر السابقة أو القدٌمة و كل دراسة‬
‫لها عالقة بالمجال إلى جانب توجٌهات مخططات التهٌئة العمرانٌة وفً األخٌر توجهات‬
‫و أهداف الجماعات المحلٌة التً تمثل المشروع البلدي‬

‫وٌجب األخد بعٌن االعتبار عنصرٌن أساسٌٌن فً هده المرحلة‬

‫‪ -‬معرفة السوق العقاري‪.‬‬

‫‪ -‬الوضعٌة المالٌة المحلٌة‪.‬‬
‫هدا ٌعنً العناصر االقتصادٌة التً بإمكانها تشجٌع البلدٌة بإعداد مخطط ‪ PDAU‬و‬
‫انجاز برنامج مطابق إلمكانٌاتها الفعلٌة‬

‫‪- 2‬مرحلة اقتراحات التهيئة إن التشخٌص السابق ٌسمح لنا بوضع مٌكانٌزمات التقدٌر‬
‫والتعرٌف بقطاعات التعمٌر و تطوراتها المستقبلٌة وككل دراسة تنبؤٌة تتطلب وضع‬
‫فرضٌات ‪ٌ PDAU‬قترح عدة فرضٌات لتطور تراب البلدٌة أو ما نسمٌها بمتغٌرات‬
‫التنمٌة واالختٌار النهائً لمتغٌرة مشروط بالمشروع البلدي و تقوٌم االٌجابٌات و‬
‫السلبٌات لكل متغٌر على أساس التنمٌة المرغوب فٌها و الترابط و تكلفة التعمٌر‬
‫المعادل لألموال المحلٌة و غلى أساس االستثمارات و تنجز المتغٌرة المختارة حسب‬
‫سٌنارٌو ٌحدد آجال التطبٌق و أهداف كل قطاع و األحكام القانونٌة وحدود ‪POS‬‬
‫وتوجٌهاتها ‪.‬‬

‫محتوى ‪PDAU‬‬
‫ٌحتوي الملف القانونً ل ‪ PDAU‬على ما ٌلً‬

‫‪ )1‬تقرير توجيهي‬

‫نجد فٌه الخطوط الكبرى للتشخٌص والمشروع البلدي و ٌتطرق إلى تحلٌل الوضعٌة‬
‫التقدٌري‬
‫ة‬ ‫الراهنة لمجال الدراسة كما ٌضم قسم خاص بالتهٌئة ٌحدد فٌه االحتٌاجات‬

‫‪ -‬الوضعية الراهنة ٌتطرق فٌها إلى الدراسة‬

‫‪ )a‬الموضع والعوائق‪.‬‬
‫‪ )b‬االقتصاد والبٌئة‪.‬‬
‫‪ )c‬السكان‪.‬‬
‫‪ )d‬السكن‪.‬‬
‫‪ )e‬الشبكات المختلفة ‪.VRD‬‬
‫‪ )f‬التجهٌز ومختلف الخدمات ‪.‬‬
‫‪ -‬نمط التنمية المقترح ٌحدد فٌه االحتٌاجات والتقدٌرات المرتبطة بالتطور السكانً و‬
‫الشغل ‪ .‬الطلب العقاري الالزم للتجهٌزات للهٌاكل القاعدٌة للسكن ٌحددها على‬
 ‫* المدى القصٌر ‪ 5‬سنوات‬

‫* المدى المتوسط ‪ 10‬سنوات‬

‫* المدى الطوٌل ‪ 20‬سنة‬

‫‪ )2‬التقنين‬

‫ٌعطً توجٌهات أو اختصاصات األراضً كما ٌبٌن حقوق البناء ‪.‬االرتفاقات القانونٌة‬
‫واألحكام الخاصة ببعض أجزاء تراب البلدٌة اد نجد ما ٌلً‬

‫‪ )a‬تخصص األراضً‬
‫‪ )b‬الكثافة العامة الناتجة من معامل شغل األرض ‪COS‬‬
‫‪ )c‬االرتفاقات التً ٌمكن المحافظة علٌها أو تعدٌلها أو إنشاءها‬
‫‪ٌ )d‬حدد عملٌات تدخل ‪ POS‬على كل قطاع‬
‫‪ )e‬تحدٌد مواقع التجهٌزات الكبرى و المنشات األساسٌة‬
‫‪ )3‬الوثائق البيانية‬

‫وتمثل مجموع المخططات التً ٌكون سلم الرسم فٌها إما ‪ 20000/1‬أو ‪ 50000/1‬ودلك‬
‫حسب امتداد مجال الدراسة و هً‬

‫مخطط الوضع القائم (ٌحدد االٌطار المبنً حالٌا واهم الطرق والشبكات‬ ‫‪)a‬‬
‫)‬
‫مخطط التهٌئة (ٌبٌن قطاعات التعمٌر و األراضً الزراعٌة بمحٌطات‬ ‫‪)b‬‬
‫مخططات شغل األرض المستقبلٌة)‬
‫مخطط االرتفاقات‬ ‫‪)c‬‬
‫مخطط تجهٌز سٌر الطرق (شبكات المٌاه و الصرف الصحً‪ .‬مواقع‬ ‫‪)d‬‬
‫التجهٌزات العمومٌة و ذات المنفعة العامة )‬
‫مخطط ٌحدد مساحات المناطق واألراضً المعرضة لألخطار الطبٌعٌة‬ ‫‪)e‬‬
‫و التكنولوجٌة‬
‫المخططات الخاصة حسب المرسوم التنفٌذي رقم ‪ 05-317‬المعدل و‬ ‫‪)f‬‬
‫المتمم و ‪ 91-177‬الذي ٌحدد إعداد‪PDAU‬‬

‫اإلجراءات القانونية إلعداد ‪PDAU‬‬

‫ٌمر المخطط قبل أن ٌصبح قوة قانونٌة بعدة مراحل‬

‫‪)1‬مرحلة اإلعداد (التحضير) إن من ٌجب علٌه تقرٌر وضع مخطط ‪ PDAU‬هو م‪.‬ش‪.‬ب‬
‫)‪ (APC‬لكونه أداة للتخطٌط تتم على مستوى البلدٌة و ٌقرر إعداده بمداولة ‪ APC‬والبد من آن‬
‫تنشر هده المداولة لمدة شهر إلعالم الجمٌع كما علٌها آن تلم بجمٌع ما ٌفرض نفسه إلعداد‬
‫المخطط خاصة مخططات التهٌئة و التعمٌر الموجودة ‪.‬التجهٌزات ذات المنفعة العامة و‬
 ‫المبرمجة على مستوى البلدٌات كما ٌشكل ‪ APC‬هٌئة تحدد مشروع البلدٌة الذي ٌسٌر و ٌتحكم‬
‫فً اختٌارات التهٌئة خالل مرحلة الدراسة‬

‫بعد المداولة ٌتم اعلم الوالً الذي ٌوافق على القرار عن طرٌق مرسوم آو قرار رسمً ٌحدد فٌه‬
‫محٌط التدخل ‪.‬‬

‫فً حالة ما إذا كان المحٌط ال ٌتعلق بنفس بلدٌات الوالٌة والتً ال ٌمكن آن ٌقرر فٌها بل ٌعود‬
‫إلى الوزٌر المكلف بالتعمٌر والجماعات المحلٌة ‪.‬‬

‫‪)2‬مرحلة التشاور تبدأ عملٌة التشاور باإلعالن الجبري للمتعاملٌن العمومٌٌن الدٌن ٌمكن‬
‫ألرائهم أن توفر الشروط والظروف الالزمة إلعداد المخطط وتتم عل مستو الوالٌة وعلى‬
‫مستوى البلدٌة‬

‫‪)3‬مرحلة المصادقة بعد الخروج من التحقٌق العمومً ٌتجه الملف إلى م‪.‬ش‪.‬ب و السلطة‬
‫اإلدارٌة المحلٌة (الوالً) التً تجتمع مع ‪ APW‬م‪.‬ش‪.‬و من اجل الحصول على رأٌه فٌما ٌتعلق‬
‫بالتحقٌق العمومً لتبدأ عملٌة المصادقة وتسجل ‪ 3‬حاالت‬

‫‪ )1‬إذا كانت بلدٌة أو مجموعة بلدٌات اقل من ‪200000‬نسمة القرار ٌعود إلى الوالً‪.‬‬

‫‪ )2‬إذا كانت بلدٌة أو مجموعة بلدٌات من ‪500000- 200000‬نسمة القرار ٌعود إلى‬
‫الوزراء المكلفون بالتعمٌر والجماعات المحلٌة‬

‫‪ )3‬أكثر من ‪ 500000‬نسمة ٌؤخذ مرسوم تنفٌذي من طرف الحكومة باقتراح من‬

‫الوزٌر المكلف بالتعمٌر‬

‫بعد المصادقة على‪ٌ PDAU‬بلغ بدلك جمٌع المتعاملٌن‬

‫انطالقا من هدا ٌصبح المخطط أداة قانونٌة للتعمٌر‬

‫‪ ‬المراجعة تعتبر الدٌنامٌكٌة الحضرٌة ظاهرة صعبة التحكم فٌها وتقدٌرها‬

‫وبالنظر إلى المخطط كأداة للتقدٌر على المدى الطوٌل البد أن ٌراجع من‬
‫اجل تماشٌه مع عملٌات التعمٌر والتطور الحضري الذي ٌمكن أن ٌتعداها‬
‫وعلٌه ٌفتح القانون مجال المراجعة فً الحاالت التالٌة‬
‫‪ -‬تشبع قطاعات التعمٌر قبل الفترات المحددة‬
‫‪-‬من اجل إدماج االتفاقات جدٌدة أو مشارٌع ذات منفعة وطنٌة أو عامة‬
‫وٌخضع قانون المراجعة إلى ننفس المجرى الطوٌل إلتمام المصادقة علٌه‬