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  • Linee Guida Per La Misurazione Degli Immobili

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    20080424_Linee Guida Per La Misurazione Degli Immobili

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    CONSIGLIO NAZIONALE GEOMETRI PRESSO MINISTERO DELLA GIUSTIZIA BOZZA LINEA GUIDA PER LA MISURAZIONE DEGLI IMMOBILI I EDIZIONE Proposta del Corso “Tutors in valutazioni immobiliari” Prof. Marco Simonotti FRICS Genova 2003 Linee Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri PRESENTAZIONE La spesa per l’acquisto di un immobile é formata da una misura della sua consistenza e dal prezzo unitatio riferito alla consistenzs: cosi ad esempio la superficie commerciale di un edificio rappresenta la consistenza ¢ il prezzo per unitd di superficie raffigura il prezzo unitario, Si tratta in pratica di conoscere le quantita della merce e il suo prezzo unitario. Vige lo stesso principio nella stima di un immobile che consiste di due parti egualmente importanti: la superficie e il prezzo unitario, La superficie commerciale & una misura fittizia nella quale sono comprese Ja superficie principale ¢ le superfici secondarie dell’immobile, che entrano nella superficie commerciale in ragione di rapporti noti nella pratica degli affaci immobiliari, talvolta esplicitamente indicati nei contratti ¢ (alaltra caleolabili in quelli stipulati a misura, In termini metodologici, questi rapporti di mereato 0 ‘mercantili sono rapporti tra i presunti prezzi delle superfici secondarie ¢ il prezzo della superficie principale. La superficie commerciale si basa naturalmente sulla misura reale delle superfici principale e secondarie. Nel caso in cui non vi sono superfici secondarie Ja superficie reale coincide in pratica con quella commerciale. I rapporti mercantili sono disponibili per le tipologie immobiliari pid diffuse ¢ ricomenti nelle transazioni, sono meno o affatto disponibili per altre tipologie come ad esempio per le aree esteme, Per Ja misura della superficie reale si_pud_prefigurare uno standard di Tilevazione metrica, ossia criteri uniformi, generalmente validi e condivisi dagli operatori del mercato, dai tecnici e dai contraenti Line Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri Per il calcolo della superficie commerciale in presenza di superfici secondarie non_si_pud prefigurare uno_standard di misura della superficie commerciale, poiché i rapporti mercantili delle superfici secondarie variano nello spazio localmente da segmento a segmento di metcato e nel tempo in base alle situazioni di mereato. La prima parte delle Linee Guida riguarda la proposta di uno standard por Ja misurazione metrica delle superfici degli edifici ai fini della pratica degli affari immobiliari ¢ delle stime immobiliari. I criteri di misurazione devono essere ‘rasparenti e basati su definizioni comuni ¢ su una prassi uniforme. La seconda parte delle Linee Guida riguarda la misura delle altre caratteristiche degli immobili ¢ si basa sulla constatazione per la quale: mentre la spesa per l'acquisto di un immobile dipende dalla sua consistenza, la stima del suo valore di mercato @ funzione di tutte le caratteristiche immobiliati presenti, ivi compresa la sua consistenza, E noto infatti che i beni immobiliari sono in genere complessi ¢ diversificati, possiedono mumerosi attributi, possono essere acquistati ¢ Venduti ceduti in uso per diversi fini ¢ molteplici destinazioni, e che il loro mercato & suddiviso in segmenti. Vi sono numerosi modi per classificare le caratteristiche immobiliari ai fini della stima, avuto riguardo alla loro misura le caratteristiche si distinguono in quantitative ¢ qualitative: le prime possono essere misurate in una scala cardinale (livello di piano, impianti, ecc.); le seconde possono essere misurate nelle scale nominali ¢ ordinali (panoramiciti, inquinamento, ecc.), Queste _ultime ccaratteristiche qualitative assumono particolare filievo nella stima del patrimonio immobiliare con valenze architettoniche ¢ cultural. Le Linee Guida intendono proporre Margomento della misura delle caratteristiche quantitative e qualitative e affrontare il problema della loro misurazione, al fine di porre le basi per l'eventuale prefigurazione di uno standard i misura nell’ambito metodologico dei procedimenti di valutazione immobiliare, Linee Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri Nel complesso le Linee guida intendono fomire le definizioni di criteri comuni ¢ coerenti per un’accurata misurazione metrica degli immobili ¢ per la misura delle caratterisiche immobiliari quantitative e qualitative, travasando Vesperienza acquisita dai Geometri in campo immobiliare ¢ edilizio. Le definizioni comuni ¢ i criteri proposti in questa guida mirano a migliorare la trasparenza e la qualita dell’informazione del mercato immobiliare. Un mereato ¢ efficiente se i prezzi negoziati sono in grado di riflettere i dati e le informazioni disponibili al fine di compiere scelte economiche. Ogni scelta fondata su un insieme di dati e di informazioni, che assumono rilievo in quanto riducono Pincertezza e, di conseguenza, i rischi connessi al futuro avverarsi di eventi e di condizioni, Linee Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri Sommario Parte prima 1, Introduzione p 6 2. Rassegna degli standards p 8 3. Scale di misura pls 4. Criteri di misura p18 5, Misurazione immobiliare p.2l Parte seconda 6. Prezzi di mercato p23 7. Valori di stima p.26 8. Nomenclatori della qualita p.32 Line Guida per ta Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri Prima parte 1. INTRODUZIONE Le Linee guida intendono fornire le definizioni dei criteri uniform per a ‘misurazione degli immobili ai fini della stima immobiliare e della pratica degli affari, € con cid mirano a contribuire alla comprensione e alla trasparenza della Relazione di consulenza, Spesso al Committente non appaiono chiari la metodologia ¢ il criterio utilizzati dal tecnico-professionista nella Relazione di consulenza. Per questo il Committente pud trovarsi in difficoith nell'esaminare una perizia di stima e nell'assumere decisioni riguardo alla misura della consistenza di un immobile, Essenzialmente per questo motivo le informazioni riportate nella Relazione di consulenza devono essere: ~ esaustive, secondo le aspetiative del Cliente; ~ comprensibili, perché il Cliente pud non essere esperto delle terminologie = consultabili con facilita. I criteri di misurazione delle superfici immobiliari devono dunque rispondete a queste esigenze. Tl mercato immobiliare italiano & caratterizzato da un'asimmetria informativa riguardo ai criteri di misurazione degli immobili per i fini della stima immobiliare. In pratica nel mercato immobiliare non esistono regole precise, né indicazioni uniformi sulle modalita di misura delle superfici immobiliari. In particolare nella formazione del prezzo di mercato, I'incidenza delle superfici secondarie su quella principale varia da segmento a segmento di mercato, in relazione alla localizzazione dell'immobile, al tipo di contratto (affitto, Linee Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri compravendita), alla destinazione funzionale, alla tipologia edilizia e alla forma di mercato. Nelle varie realta immobiliar, gli operatori nellintermediazione immobiliare fomiscono indicazioni diverse sulla misura della superficie commerciale, ossia sulla misura dell’incidenza delle superfici secondaric sul prezzo di morcato. Sposso queste indicazioni sono disallineate e tra loro in contrasto. Le agenzie professionali, organizzate in network, e le agenzic indipendenti senza vincoli nel ‘campo operativo foriscono misure abbastanza uniformi per la zona di attivita e i segmenti di mercato intercettati, secondo i regolamenti stabiliti dal gruppo di affiliazione ¢ dalla pratica commerciale. Gli operatori non professionali e accidentali applicano criteri indipendenti e spesso episodici, verosimilmente legati alle circostanze delle contrattazioni. Le diverse categorie degli intermediari non segnalano indicazioni sulla misura tecnica delle superfici principale e secondaria degli immobili, che sono la base della misura della superficie commerciale. Ai fini della stima catastale, il Regolamento del 1998 (D.P.R. n.138 del 233.1998, Allegato C) indica le norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unit immobiliari a destinazione ordinaria (Gruppi: R — unita immobitiari a destinazione abitativa d tipo privato e locali destinati a funzioni complementari; P - unit immobiliari a destinazione publica o di interesse collettivo; T - unita immobiliari a destinazione terziaria). Tali norme si applicano nelle stime fiscali degli immobili, ¢ sono in palese contrasto con Ia prassi del mercato immobiliare, nel quale gli operatori professionali e i contraenti applicano criteri diversi per la misura delle superficie per la valutazione, seguendo la naturale segmentazione del mercato, Le Lince guida intendono proporre i criteri e le metodologie di misurazione tecnica e commerciale degli immobili in modo conforme a quelli stabiliti dagli standard intemazionali, tenendo presente la segmentazione del_mercato immobiliare ¢ la sua particolare realt in Italia, Linee Guida per la Misurazione degli Immobili io Nazionale Geometri 2. RASSEGNA DEGLI STANDARDS. Nel “Codice delle Valutazioni Immobiliari” di Tecnoborsa' sono evidenziate due norme per la misurazione degli immobili e una disposizione di legge. La prima é Ja norma UNI ISO 9836 “Norme prestazionali in edi Definizioni e calcolo degli indicatori di superficie e di volume”. La versione italiana é stata pubblicata il 1 febbraio 2001, in seguito all’approvazione da parte della Commissione Centrale Tecnica dell'UNI del 23 novembre 1999 ed al prowvedimento di ratifica intervenuto con delibera del Presidente dell” UNI in data 24 gennaio 2001. La norma definisce gli indicatori di superfici e di volumi per misurare i livelli di prestazioni degli edifici anche come avsilio all'attvita di Progettazione. Di conseguenza i criteri ¢ le metodologie della norma UNI riguardano la progettazione, Ia manutenzione, il facility management, ecc. e non sono immediatamente destinate alla misura delle superfici per la valutazione immobiliare, La seconda & la noma UNI 10750 “Servizi ~ Agenzie Immobiliari — Requisiti del Servicio”. La norma & stata claborata dall’ Organismo di Normazione © Cartificazione di Sistemi Qualith Aziendali Commercio e Servizi (UNITER), ente federato dell’ UNI, ed & stata approvata dalla Commissione Centrale Tecnica il 26 marzo 1996. Lo scopo della norma é “definite i requisiti caratteristici dei servizi foriti da un'agenzia immobiliare™*, Tuttavia nella norma si specificano i criteri di computo della “superficie commerciale”. Infatti la norma recita che: “Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso ‘ Tecnoborsa: Codice delle Valutazioni Immobiliart, Teenoborsa Consorzio per lo sviluppo immobiliare, seconda edizione, Roma, 2002, pag. 28 e seguenti. * Teenoborsa: Codice delle Valutarion! immobiliari, pag, 39. Linee Guida per la Misurazione degli ZImmobill Consiglio Nazionale Geometri residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) l'agente deve considerare: ~ la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superficie occupate dai muri intemi e perimetrali; - Ie superficie ponderate ed uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii ¢ giardini; = le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti ¢ scoperti, box, ecc). Ti computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i seguenti crteri: ) 100% delle superfici calpestabilis ') 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portant); ¢) 50% delie superfici delle pareti portant inteme e perimetrali, Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamil ©) deve essere considerata al 100%. 11 computo delle superfici di cui al punto c) non potra, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) eb) Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenticriteri di ponderazione: + 25% dei balooni e terrazze scoperti; ri la percentuale di cui al punto ~ 35% dei balconi ¢ terrazzi coperti (per coperto si intende chiuso per tre lati); ~ 35% dei patii e porticati; - 60% delle verande; - 15% dei giardini di appartamento; ~ 10% dei giardini di ville e villini. Le quote percentuali indicate possono variate in rapporto alla particolare ubicazione dell'immobile, alle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello, alle superfici complessive esteme, le quali comunque non possono Linee Guida per la Misurazione degli Tmmobili Consiglio Nazionale Geometri eocedere il 30% di quella coperta, fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualita ambientale’. La norma individua criteri di ponderazione delle superfici secondaric (terrazzi, balconi, porticati, giardini, ece.)rispeto alle superfici principal, piuttosto che riferirsi ai rapporti mercantii rilevati di volta in volta nello specifico segmento di mercato ove ricade l'immobile. Infutti nel prosieguo ta norma specifica che: “Le quote percentuali indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell’immobile, alle superfici esteme, le quali possono essere 0 meno allo stesso livello, alle superfici complessive esteme, le quali comuunque non possono eccedere i 30% di quella coperta,fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualita ambientale”. In Europa, !’European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA)? nella pubblicazione degli European Valuation Standards 2003* (appendice 6) precisa che il “codice europeo di procedura per le misurazioni” non definisce “in quale modo siano da misurare i diversi tipi di proprieta in quanto questo dipenderd dal mercato locale”* € specifica le seguenti classi o tipologie di misura: ‘Superficie Estema Lorda (A6.01); applicazioni: ~ stima dei costi di costruzione; = rapporto di copertura (area coperta/superficie terreno); ~ pianificazione e suddivisione in zone; misurazione di un edificio, tenendo in considerazione ogni piano: TL gruppo europeo delle associazioni dei valutetori (The European Group of Valuers” Associations TEGOVA) & un’associazione costitita nel 1977 in Belgio da varie associazioni di valutatori del Belgio, Germanic, Francia © Gran Bretagna, ¢ si pone quale interlocutore (dei valutatori) con la Comunitt Europea nel provesso legslativo di unificazione. Al momento il TEGOVA @ costituita ds 38 associazioni che rappresentano 27 paesi europei ed oxtra-curopei oltre a 11 paesi che partecipano ai lavor in qualiti di osservator. ““TEGOVA pubblica gli standard europei per la valutazione (European Valuation Standards EVS, = V edizione, Estate Gazette, London, 2003) volti all'armonizzazione delle valutazioni immobitiar. S Buropean Valuation Standards (appendice 6), p363 Linee Guida per la Misurazione degli mmobili Consiglio Nazionale Geometri (@) si consiglia di misurare ogni piano a qualsiasi livello, cosi da includere le facciate esteme; (®) la misurazione dovrebbe includere le aree occupate da muri intemi, tramezzi, colonne, vani scale e ascensori, condotte verticale, ecc.; (© vani motori degli ascensori, vani impiamto di riscaldamento o di condizionamento, vani cisterna ¢ di trasformazione dell'elettricit (@) superfici coperte con lati aperti, rampe di accesso, parcheggi recintati, magazzini, archivio (piano interrato). Superficie Interna Lorda (A6.02); applicazioni: - stima dei costi di costruzior - _ mediazione di edifici industria = procedure di valutazione; misurazione ditun edificio, tenendo in considerazione ogni piano: 1egozi e magazzini; @ si consiglia di misurare ogni piano a qualsiasi livello, tra la superficie intema delle pareti esterne dell’edificio, oppure fino alla linea di inizio delle vetrate, nel caso in cui almeno il 50% della pareie esterna dell’ edificio sia costituito di vetro; (b) effettuare le misurazioni ad un’altezza di m 1,5 dal pavimento. ‘Superficie pavimentata effetiva o superficie Jocabile (6.03); applicazioni: - procedure di mediazione ¢ di valutazione = Tipartizione dei costi di gestione e di eserci ‘spazio utilizzabile all’interno di un edificio, tenendo in considerazione ogni piano: (@) si consiglia di misurare ogni piano a qualsiasi livello, tra la superficie interna delle pareti esteme dell’edificio. oppure fino alla linea di inizio delle vetrate, nel caso in cui almeno il 50% della parete esterna dell’edificio sia costituita di vetro; Linee Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri (®) effettuare le misurazioni ad un’altezza di m. 1,5 dal pavimento; (©) escludere dal calcolo le seguenti superfici, su ciascun piano: ‘muri strutturali intemni, condotti verticali di ventilazione, per Vimpianto elettrico o per le tubazioni, colonne strutturali (solo se ciascun efemento occupa pit di un metro quadrato); vani ascensori e scale; . sale machine ascensori, magazzini, serbatoi (con eccezione di quelli ‘contenenti materiale per la lavorazione), sale trasformazione, ece.; lo spazio occupato da impianti permanenti di condizionamento dell'area, riscaldamento o raffreddamento condotti passanti sulla superficie, ece. Un altro standard internazionale di valutazione @ I"‘International Valuation ‘Standards (LV .S.) 2003 che non prevede alcun criterio di misurazione. Le organizzazioni che operano nel settore estimativo nel Regno Unito, rappresentate dalla Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), dall Incorporated Society of Valuers and Auctioneers (Isva) € dall'Institute of Revenues Rating and Valuation (Inv), hanno elaborato il Code of Measuring Practise (V edizione) che identifica, analogamente al TEGOVA, tre tipologie di misurazione: Superficie Estema Lorda “Gross Esternal Area” (GEA); Per superficie esterna lorda si intende, sinteticamente, l’area di un edificio misurata estemamente su ciascun piano includendo lo spessore dei muri perimetrali, dei muri intemni ¢ dai tramezzi, colonne, pilastri, vani scala e ascensori escludendo i balconi estemi con lati aperti, passaggi coperti, sporgenze omamentali, intercapedini, ecc.; - Superficie Interna Lorda “Gross Internal Area” (GIA); © L'fnternational Valuation Standards (Hl edizione) sono pubblicati dal international Valuation ‘Standards Committee, con sede in Londra. L’organizzazione & 2 Linee Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri Per superficie interna lorda, sinteticamente, si intende area di un edificio ‘misurata lungo Ia facciata intema dei muri perimetzali su ciascun’ piano, includendo la superficie dei muri interni dei tramezzi, colonne, pilastri, vani scala e ascensori, escludendo lo spessore dei muri e le sporgenze esterne, i balooni estemni con lati aperti, passaggi coperti, sporgenze omamentali, intercapedini, ecc.; Superficie Intema Netta “Net Internal Area” (NIA); Per superficie interna netta si intende, sinteticamente, I’area utilizzabile all'intemo di un -edificio misurata lungo Ia facciata interna dei muri perimetrali su ciascun piano, includendo cucine, elementi incassati, armadi o quanto simile che occupi spazio utilizzabile, le superfici occupate da griglic di ventilazione ¢ riscaldamento, le arce occupate da zoccolature e condotti di ventilazione perimetrali, tramezzi smontabili esctudendo spazi condominiali (att di entrata, pianerottoli, ecc.), servizi igienici, vani per gli addetti alla pulizia ¢ simili, vani ascensori e scali, sale machine, corridoi di circolazione, ‘muri strutturali inter, tramezzi, colonne, pilastri, ecc. In Francia’, i criteri per determinare la consistenza degli immobili derivano da un processo di adattamento della metodologia specificata nel Code de 1’Urbanisme da parte degli operatori del settore imm La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobiliare ha raccolto gli esiti della conferenza organizzata nel 1991 ¢ ha sviluppato gli aspetti metodologici ed operativi della stima nelle successive edizioni, iliare, La guida, che non ha carattere vincolante, fornisce solo un supporto ai Periti individua diversi criteri di misurazione derivanti sia da fonti normative, oggetto di impiego sistematico in tutti i processi in cui sia coinvolta la publica SSS professionisti a livello mondiale, La pubblicazione degli standard é volta alltomogeneizzazione dei prinipi, dei conceti e delle metodologie di valutezione. "Teenoborsa: Cadice delle Valutazioni Immobiliari, Teenoborsa Consorzio per lo sviluppo immobiliare, Roma, 2002, pag. 142 e seguenti. 13 Linee Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale, Geometri amministrazione, che le principali unita di consistenza che il mercato impiega per la valutazione dei beni immobili, Gli operatori del settore immobiliare hanno impiegato Je uniti di consistenza stabilite dal Code de Urbanisme adattandole alle loro specifiche esigenze. Il codice individua le seguenti tipologie di misurazione. Superficie Utile Netta “Surface Utile Nette” (Sun); Si determina detraendo dalla Superficie Utile Lorda Je superfici destinate alla circolazione orizzontale, gli spazi comuni ¢ quelle per servizi ¢ impiantis Superficie Utile Lorda “Surface Utile Brute” (Sub); Risulta in concreto I'applicazione della “Superficie Netta”, definita dal Codice dell’urbanistica, da cui sono detratte le superfici relative agli clementi strutturali e Je superfici impiegate per la circolazione verticale; in pratica il criterio @ composto da tre ambiti: Jo superfici destinate alla Circolazione orizzontale, i locali comuni ed i servizi, le superfici ceffettivamente riservate alle specifiche destinazione d'uso (residenza, uffici, studi, laboratori); Superficie Lorda di Affitto “Gross Leasing Area”; Corrisponde alla superficie netta di un immobile commerciale a cui sono sommate le pensiline, i pianerottoli estemni e le superfici destinate ad impiantie detrate le superfici degli spazi comuni di servizio e cireolazione; ‘Superficie Ponderata “Surfuuce pondérée”; E determinata mediante la scomposizione della superficie lorda in zone, cui attribuire coefficienti che riflettono il loro interesse commerciale (superficie di vendita, magazzini, ece). 4 Line Guida per la Misurazione degli Immobiti Consiglio Nazionale Geometri 3. SCALE DI MISURA La modema teoria della misura stabilisce che un definito set di dati riguardanti un fenomeno pud soddisfare (ammesso un suo valido uso) un definite livello di misura e non altri, Partendo da questo presupposto necessario conoscere Je diverse scale di misura ¢ Je relazioni intercorrenti tra loro, in modo che ad ognuna delle scale di misura pud farsi corrispondere un livello di misura. Una fase cruciale nella stima degli immobili ¢ costituita dalla misurazione delle carattetistiche che intervengono nella formazione del prezzo di mercato. Tali caratteristiche sono costituite da grandezze diretiamente misurabili come ad esempio le superfici, ¢ da concetti non osservabili di per sé e quindi non misurabill in modo diretto, come ad esempio la panoramiciti, La misurazione @ il proceso mediante il quale il fenomeno da rilevare & ‘messo in relazione con una o pith grandezze direttamente misurabili. La natura ¢ il contenuuto del fenomeno da rilevare possono essere vari: da caratteristiche concrete quali Je superfici, il numero di servizi, ecc., a concetti complessi come il panorama, Ja luminosita, linquinamento. Quando si misura qualcosa, si trasforma una serie di eventi in numeri, in altre parole si cerca di stabilire una corrispondenza biunivoca tra “numeri” ed “eventi", La scala di misura é la fanzione di relazione che si stabilisce tra il sistema empirico degli eventi ¢ quello dei numeri. Le principali scale a misura sono: 1) la scala nominale, 2) 1a scala ordinale, 3) la scala a intervali, 4) la scala a rapporto ¢ 5) Ia scala cardinale, 1s Linee Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri Le prime due sono definite "non parametriche", mentre le altre “parametriche". Le scale parametriche sono in grado di fornire test pitt potenti, e pertanto si considerano pid convenienti, 1. Scala nominale (relazione di equivalenza): i numeri sono utilizzati solo per classificare gli oggetti, e possono semplicemente individuare la classe di appartenenza dell'oggetto. I numeri di partita TVA sono un esempio di scala nominale. L'mica relazione possibile @ che i membri di una classe, cosi nominata, devono essere tutti equivalenti rispetto alla categoria che si prende in considerazione. La scala nominale nei problemi estimativi e di inferenza statistica spesso & espressa numericamente con una variabile dicotomica (dummy variable): il suo significato analitico riguarda la presenza o 'assenza di una qualith o funzione delloggetto (0 assenza, 1 presenza). E possibile per esempio, rispetto alla caratteristica "ascensore", indicare con "I" gli immobili dotati di impianto di ascensore e con " ali immobili che ne sono privi. 2, Scala ordinale (relazione "maggiore di): si utilizza questa scala quando si tratta una variabile le cui modalita di espressione sono in rapporto di maggiore 0 minore; per esempio la caratteristica “stato di manutenzione" pud esprimersi con modalith ordinabili per grandezza: "| = scarso; 2 = mediocre; 3 = buono; 4 = ottimo". In questo caso, Vassegnazione del numero (0 della lettera) non é importante, ma é fondamentale che sia rispettato Yordine. La scala per la misurazione del livello di piano in un edificio multipiano & un esempio di scala ordinate. 3, Scala ad intervalli: permette una misurazione piti precisa e puntuale poiché si basa sul presupposto che é nota e costante anche lampiezza che separa i “gradini" della scala, cio’ che sia possibile attribuire all'intervallo che separa gli elementi della scala (che corispondono alle modalitt di espressione della caratteristica in oggetto) un numero reale. Il punto zero é scelto arbitrariamente, 4, Scala a rapporti: origine reale della scala. caso di una scala ad intervalli in cui il punto zero & Linee Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri ss 5. Scala cardinale: é il caso di una scala nella quale i numeri indicano una quantita di elementi contenuti in un insieme finito. Llorigine & costituita dallo zero assoluto ¢ vi é una corrispondenza biunivoca tra i valori di scala e i numeri reali (Scala continua) o numeri interi (scala discreta). L'unita di misura é di natura fisica, tecnica, economica, strumentale, ecc, Nel caso di un'unita di misura monetaria Ia scala cardinale diviene propriamente una scala estimativa, secondo la quale si misurano i prezzi ¢ i valori economici ed estimativi delle grandezze implicate nella stima, La scala cardinale permette Vimpiego delle quattro operazioni fondamentali e degli strumenti di analisi quantitativa nel campo doll'interpretazione, della previsione e della stima, Nei passaggi da una scala quantitative (nominale e ordinale) ad una quantitativa (ad intervalli e cardinale) si ha una perdita di contenuto qualitativo delle informazioni rilevate, mentre si consegue un pit elevato livello di sintesi che ‘consente di impiegare le misure quantitative in operazioni di calcolo complesse. Di conseguenza nella misura di un fenomeno per losservatore si pone una situazione di conflitto, per la quale alla perdita di contenuto qualitativo dellinformazione ‘rezza si contrappone la possibilita di applicare gli strumenti di calcolo e Vinferenza statistica ed estimativa, Le caratteristiche immobiliari quantitative possono essere misurate con Yimpiego della scala cardinale mediante unita tecniche ed economiche. Le caratteristiche qualitative sono solitamente misurate con impiego della scala nominale o della scala ad intervalli (scala ordinale), laddove & possibile graduare il fenomeno. Queste caratteristiche sono per esempio l'esposizione prevalente, la presenza di pregi architettonico-monumentali le amenita ambientali, exe, "7 Line Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri 4. CRITERI DI MISURA Con riferimento alla realta immobiliare italiana e ai criteri adottati a Tivello europeo, i criteri di misurazione delle superfici degli immobili sono individuati ¢ proposti nei seguenti tipi di misura: SUPERFICIE ESTERNA LORDA (SEL); Per superficie esterna lorda si intende Varea di un edificio delimitato da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra 0 entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento; la SEL include: Jo spessore dei muri perimetrali liberi ed un mezzo (1/2) dello spessore delle muirature contigue confinanti con altri edifici, lo spessore dei muti interni portant e dei tramezzi; ipilastr/colonne interne; lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, ecc.) ed orizzontale (cortidoi, disimpegni, ecc.); Ja cabina trasformazione elettrica, Ja centrale termica, Je sale impianti interi o contigui al’edificio; 18 Linee Guida per ta Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri i condotti verticali dell’aria o di altro tipo; enon include: 1 rampe d'accesso estene non coperte; i balooni, terrazzi e similis il porticato ricavato all’inteno della proiezione dell'edificio; gli aggetti a solo scopo di omamento architettonico; le arce scoperte delimitate da muri di fabbrica. SUPERFICTE INTERNA LORDA (SIL); Per superficie interna lorda si intende Varea dl un"unita immobiliare, misurata lungo il perimetro interno del muro perimetrale esterno per ciascun piano fuori terra 0 entro terra rilevata ad un’altezza convenzionale di m 4,50 dal piano di pavimento, La SIL include: lo spessore dei muri intern ¢ dei tramezzi; i pilastri/colonne interne; Jo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.) ¢ Verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, ecc.); Ja cabina trasformazione elettrica, centrale termica, sale impianti interni o contigui all’edificio intemni; i condotti verticali dell’aria o di altro tipo interni; enon include: lo spessore muri perimetrali; il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo i balconi, terrazzi e simili; 9 Linee Guida per la Misurazione degli Immobili - lo spazio di circolazione verticale e orizzontale (estemo); - — ivani ad uso comune. SUPERFICIE INTERNA NETTA (SIN); Per superficie interna netta si intende Varea di un’unita immobiliare, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono Punitd medesima, misurata lungo it perimetro interno dei muri e dei tramecti per ciascun Piano fuori terra o entro terra rilevata ad un'altexza convenzionale di m 0,50 dal piano di pavimento, Ia SIN include: - gli spessori delle coccolature; ~ le superfici delle sottofinestre (sgusci): + le superfici occupate in pianta dalle pareti mobili - Ie superfici di passaggio ottemute nei muri interni per porte e/o varchi; + le superfici occupate da armadi a muro o element incassati o quanto di simile occupi lo spazio intemo dei vani diversamente utilizzabile; + lo spazio (intemo) di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.) e verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, eee.) ~ Ja cabina trasformazione clettrica, la centrale termica, le sale impianti intemi 0 contigui all’edificio (interne); - i condotti verticali dell’atia 0 di altro tipo interni € non include: + lospessore dei muri sia perimetrali che interni; = ilporticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo; ~ lo spessore dei tramezzi; = lo spazio oceupato dalle colonne ed i pilastri. Linee Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri Si suggerisce l'impiego dei termini e degli acronimi delle superfici in modo da rendere di facile e immediata comprensione la Relazione di consulenza. Si invita inoltre ad indicare nella Relazione di consulenza lo standard di misurazione ¢ i relativi criteri di misura, 5. MISURAZIONE IMMOBILIARE Nella misura delle superfici immobiliar, si deve specificare nella Relazione di consulenza se il calcolo della consistenza é stato compiuto da un rilievo metrico ‘oppure desunto dalla misura grafica della planimetria, In quest’ultima circostanza si deve precisare la natura dell’elaborato grafico utilizzato (catastale, progetto, ecc.), se il medesimo @ stato fornito dal Committente e se tale metodologia @ stata tichiesta dal Committente. Per quanto tiguarda l'approssimazione si ritiene porla al primo decimale, perché l’approssimazione comporta un minor errore ad esempio: * per due immobili aventi superficie di mq 65,4 ¢ mq 70,6, la variazione di superficie, semplificata nel seguente modo {(70,6:65,4) - 1], & pari al 8% (0.0795); * per due immobili aventi superficie di mq 65 ¢ mq 71, la variazione di superficie, semplificata nel seguente modo [(71:65) ~ 1], 8 pari al 9% (0,0023). L’approssimazione al primo decimale é definita nel modo seguente: ‘* se il secondo decimale ¢ minore o uguale a “5”, Papprossimazione & al primo decimale inferiore (60,55=60,5); a la Misurazione degli Immobili io Nazionale Geometri *. 50 il secondo decimale & maggiore di “5”, l'approssimazione é al primo decimale superiore (60,66=60,7). Tl volume di un immobile é spesso identificato con quello determinato in conformit alle norme urbanistiche applicabili nella fatispecie urbana ¢ editizia. Ne pud derivare che due immobili di eguale volume fisico possono presentare due diverse volumetrie perché ubicati in Comuni diversi. B necessatio, quindi, uniformare il criterio di calcolo della volumetria degli immobili, al fine di svolgere una comparazione tra immobili appartenenti al medesimo segmento di mercato (tipologico) ¢ per acquisire elementi utili (costo di costruzione, costo ristrutturazione, ecc.) necessari per l’ativita di valutazione e di consulenza immobiliare, Per cui la determinazione della volumetria finalizzata allattiviti di valutazione immobiliare & calcolata dal prodotto della “superficie esterna lorda” Valtezza individuata come segue: Per altezca si intende la misura a partire dat piano di campagna all’intradosso dell'ultimo solaio, se esistente, ©, in carenza, all’intersezione della parete esterna con Vintradosso della copertura; con le seguenti precisazioni: 2 quando il fabbricato & costruito a gradoni, Valtezza per il calcolo della volumetria & quella competente a ciascun corpo insistente sul medesimo gradone; 2 nell'ipotesi che é presente un piano interrato, Valtezza per il calcolo della volumetria @ individuata dal piano di calpestio (pit, basso) fino al piano di campagna; 2 nell'ipotesi che & presente un piano sottotetto anche non abitabile ma avente finaliti ¢ finiture connesse all’unita immobiliare di cui fa parte, Valtezza per il Linee Guida per la Misurazione degli Immobiti Consiglio Nazionale Geometri SSS calcolo della volumetria @ misurata dal piano di calpestio del sottotetto alla media (intradosso) del solaio di copertura, B Linee Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri Seconda parte 6. PREZZI DI MERCATO Nella prassi degli affori immobiliari, il prezzo di mercato corrisposto nelPacquisto 0 nell’affitto di un immobile & generalmente fissato a corpo 0 a misura. Ai fini di stima, nel primo caso é noto il prezzo totale, nel secondo caso sono indicati i prezzi_umitarj delle diverse superfici componenti I'immobile. In centrambi i casi il prezzo totale e i prezzi unitari sono resi espliciti dal mereato. In termini metodologici, il prezzo totale esprime in euro il prezzo o il fitto corrisposto (0 incassato) per acquisto o Paffito (o la vendita) di un immobile ad una certa data, Ul prezzo unitario di una caratteristica immobiliare si calcola dividendo il prezzo totale per Ja caratteristica dell'immobile considerato: in genere questa caratteristica @ rappresentata dalla superficie commerciale, Il prezzo unitatio esprime quindi il prezzo medio corrisposto per 'acquisto di ogni un*unita di superficie dell’immobile, anche se immobile @ stato acquistato a corpo. Nella pratica degli affari in genere, per gli immobili pit grandi il prezzo medio & minore del prezzo medio degli immobili pit piccoli,e cid vale sia per i terreni ele aree che per gli edifici e le loro parti, Cid significa che il prezzo medio diminuisce al crescere della superficie commerciale. Il calcolo del prezzo medio perde significato concreto se riferito ad altre caratteristiche immobiliari, quale ad esempio it livello di piano di un appartamento in condominio, dove ha scarso senso pratico conoscere quanto si & pagato per ogni piano sottostante; cosi come per la maggior parte delle altre caratteristiche. Nei problemi di stima, oltre al prezzo totale ¢ ai prezzi medi, assumono tilievo i prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari. Il prezzo marginale di ‘una caratteristica immobiliare esprime Ja variazione del prezzo totale al variare ella caratteristica; cosi ad esempio il prezzo marginale della superficie principale Linee Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri SSS rappresenta la variazione del prezzo totale indotta dalla variazione di un’unita di superficie. E chiaro che anche il prezzo marginale diminuisce al crescere della superficie © che ogni metro quadrato successive al primo & pagato sempre meno, € che in generale ogni metro quadrato che si aggiunge & pagato meno di quello precedente, TI vantaggio principale offerto dal prezzo marginale rispetio al prezzo medio @ rappresentato dal fatto che pud essere calcolato © ha un senso pratico per tutte le caratteristiche immobiliari. Cosi nel caso del livello di piano, il prezzo rarginale esprime aumento o la diminuzione di valore di un appartamento al salire di un piano, a paritd delle altre condizioni. Cid significa anche che il prezzo marginale pud assumere: valori posiivi nel caso in cui ad una variazione in aumento della caratteristica corrisponde un aumento del prezzo; valor! negativi nel caso in cui ad una variazione in aumento della carateristica comisponde una diminuzione del prezzo; e valori mul nel caso in cui ad una variazione in aumento della caratteristica non vi sono variazioni del prezzo. Occamre osservare che a differenza dei prezzi marginal, il prezzo unitario medio & sempre positivo. Ul prezzo marginale @ una grandezza strumentale che ha important implicazioni nei procedimenti di stima market oriented degli iemobili La stima dei prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari si svolge sulla base dell’osservazione del mereato, che esprime spontaneamente importanti apporti mercantli rai prezzi medi ¢ i prezzi marginali, Ad esempio in presenza di superfici secondarie, il prezzo unitario & riferito alla superficie commerciale dell'immobile, formata dalla superficie principale © dalle superfici secondaric, considerate in ragione del loro apporto marginale alla formazione del prezzo totale. 1 rapporti mercantili superficiari sono rapporti di mercato che pongono relazioni tra i prezzi unitari (medi e marginali) delle superfici secondatie e il prezzo unitario della superficie principale, L’assenaa di trasparenza dei prezzi e il grado di segmentazione del mercato mmobiliare influenzano il livello di conoscenza di questi rapporti. Gli esperti e i Linee Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale, Geometri pratici trovano difficoltt nel reperire queste informazioni, ¢ non poche volte le Informazioni differiscono. In assenza di rilevazioni sistematiche di dati immobiliaci su piccola ¢ su grande scala, @ necessario ricorrere alle indicazioni fornite dagli operatori del settore immobiliare, almeno fino a quando non si disporra di repertori i dati statistici sui segmenti di mercato. Dall’elaborazione di questi dati & infatti possibile determinare analiticamente i prezzi medi ¢ i prezzi marginali delle superfici e delle altre caratteristiche immobiliarie di conseguenza calcolare i telativi rapporti mereantili, da confrontare con quelli forniti dagli operatori. Nel settore immobitiare ¢ nella pratica professionale, si applicano inolire altri rapporti mercantili ricorrenti tra Je grandezze economico-estimative det ‘mercato immobiliare. Questi rapporti presentano natura diversa come ad esempio i saggi di variazione dei prezzi nel tempo, le percentuali da applicare ai diversi livelli 4i piano, ece. Si tratta spesso di veri © propri prezzi marginali espressi in termini percentuali e talvolta di precursori indispens per la stima dei prezzi marginali. 7, VALORI DI STIMA Le tipologie edi connesse all'attivith di valutazione immobiliare sono numerose © diverse, per ie e immobiliati e le caratteristiche degli immobili Line Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri SS questo & impossibile fornirne un esaustivo e completo elenco. Cid nonostante ai fini della valutazione immobiliare, si ritiene opportuno uniformare fa terminologia volta a identificare i nomi delle caratteristiche immobiliari ricorrenti e gli acronimi di identificazione. Nell'applicazione dei procedimenti di stima market oriented si Possono proporre a titolo escmplificativo, e salvo ulterlorl specificazioni, gli acronimi delle principali caratteristiche immobiliari superficiarie. Con l'acronimo “SUP” si indica la superficie di un immobile e con il pedice si indicano le altre tipologie detle superfici: SUPror superficie principale dell'unita immobiliare o del fabbricato che pud essere suddivisa, in applicazione della superficie utile netta, in: ~ superficie principale SUPpxc (locali abitabili, uffic, area commerciale); ~ superficie di circolazione orizzontale SUPorz (corridoi, disimpegni, ecc.); ~ superficie di circolazione verticale SUPyen(seale, ascensori, ecc.) ~ superficie servizi SUPsex (bagni, ripostigli, magazzini, ecc.). Con gli acronimi seguenti si indicano le alte tipologie delle superfici “BAL” balcone (coperto, bow-window); “TER” terrazzo; “POR” porticato; “CAN” cantina; “SOT” sottotetto; “BOX” garage; “AUT” posto auto (esclusivo) scoperto: “GIA” giardino; “COR” cortile; “MAG” magazzino; “PAR” area condominiale di parcheggio scoperto; “PAC” area condominiale di parcheggio coperto. Nella Relazione di consulenza si deve precisare lo standard di misurazione ¢ il criterio di misura adottato (superficie lorda estema, superficie intema lorda, superficie interna netia), indicando a tipologia della caratteristica immobiliare considerata nel modo seguente: > SUPror superficie principale del uniti immobiliare 0 del fabbricato che pud essere suddivisa in: superficie principale SUPegc (Iocali abitabili, uffici, zona commerciale), superficie di circolazione orizzontale SUPorz (corridoi, isimpegni, ecc.). superficie di circolazione verticale SUPver (scale, ascensori, montacarichi), superficie servizi SUPsea (bagni, ripostigli, magazzini ecc.); a Linee Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri - SUPza. superficie balcone; SUPree superficie terrazzo; SUPyox superficie porticato; SUPcay superficie cantina; SUPsor superficie sottotetto; SUPgox superficie garage; SUPaur superficie posto auto scoperto; SUPaurc superficie posto auto coperto; SUPaa superficie giardino; SUPcox superficie cortile; SUPaa superficie magazzino; SUPpsc superficie condominiale a parcheggio coperto; SUPrax superficie condominiale a parcheagio scoperto. Una volta definiti i criteri di misura delle superfici immobiliari, occorre considerame le applicazioni nelle operazioni di valutazione immobiliare. La misurazione metrica delle superfici e la misura delle altre caratteristiche di un immobile sono legate principalmente allo scopo della valutazione, ossia al criterio di stima, ¢ alla destinazione economico-funzionale (abitazione, ufficio, negozio, ecc,) dell’immobile da valutare. Le norme intemazionali di valutazione dell’International Valuation Standards (IVS 2003) indicano i principali criteri di stima associati ai comtispondenti scopi pratici delle stime immobiliari. Per la realta immobiliare italiana, questi ctiteri di stima sono stati selezionati ¢ sono presentati in modo pertinente al nostro settore delle valutazioni, I principali valori di stima sono i seguenti: Valore locativo di mercato (market rental value)* Il valore locativo di mercato é il pi probabile canone lordo di metcato al quale ‘una determinata proprieta immobiliare pud essere locata alla data della stima, posto che il locatore e il locatario hanno operato in modo indipendente, non condizionato € nel proprio interesse, dopo un’adeguata ativita di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capaciti, con prudenza ¢ senza alcuna costrizione. ‘Valore di mereato (market value)” * European Valuation Standards 2003 ~EVS 4,11 (as: traduzione) ° international Valuation Standards 2003 —IVSI - 3.1 (ns. traduzione). 28 Linee Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri ee Il valore di mercato & il pitt probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprieta immobiliare pud essere compravenduta alla data della stima, posto che l'acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un‘adeguata attivita di marketing durante 1a quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacita, con prudenza e senza alcuna costrizione. Valore equo (fair value)'9 Per valore equo si intende il prezzo al quale un determinato bene pud essere compravenduto o al quale é possibile estinguere una passivita tra soggetti bene informati, non condizionati, indipendenti e con interessi contrapposti. Valore di uso (value in use)" Il valore di uso @ ill valore attuale netto di un determinato bene calcolato alla data di stima del pit probabile flusso di cassa futuro, le cui poste attive e passive rappresentano l'uso continuativo del bene e la sua alienazione al termine dell'utilizzo. Costo di riproduzione (deprezzato) (Depreciated replacement cost)!? Il costo di riproduzione (deprezzato) si basa sulla stima del valore di mercato del terreno nel suo uso corrente e del costo lordo di sostituzione (@ riproduzione, 0 ricostruzione) dell’opera o della costruzione, che presenta la stessa utilita funzionale e lo stato di uso di quella esistente, diminuito di un’aliquota che considera il deterioramento fisico, le varie forme di obsolescenza e il livello di funzionalita ottimale alle: data di stima. Il costo di riproduzione e considerato un procedimento di stima accettabile in contabilita per '” International Valuation Standards 2003 — IVA - 3.6 (ns raduzione). '" International Valuation Standards 2003 — IVS2 - 3.1 (ns, traduzione). "? International Valuation Standards 2003 ~ TVS2 - 3.8 (ns. traduzione). 29 Linee Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri giungere ad un sostituto del valore di mercato per gli immobili ubicati in mercati specializzati e limitati, per i quali non si dispone di dati di mercato, Valore cauzionale (Mortgage lending value)8 Per valore cauzionale si intende il valore di un immobile determinato mediante perizia con una stima prudenziale della commerciabilita futura dell'immobile medesimo, tenendo conto degli aspetti di sostenibilita a lungo termine, delle condizioni normali e di quelle del segmento di mercato di riferimento, dell'uso corrente e dei possibili ed appropriati usi alternativi dell'immobile stesso. I] valore cauzionale & documentato in maniera trasparente e chiara nella Relazione di consulenza (rapporto di valutazione). La definizione di valore cauzionale 2 presente nella legislazione europea (Direttiva 98/32/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio in data 22.06.1998). Il valore cauzionale un concetto di valore usato in numerosi paesi europei, che considera la destinazione locativa della proprieta immobiliare, si basa sugli aspetti sostenibili del prestito e limita la stima del valore alle caratteristiche economiche permanent della proprieta e al profitto che un locatore ordinario pud trarre con la gestione. Questo approccio valutativo ha una radicata tradizione in numerosi mercati europe avanzati. Valore assicurabile (Insurance replacement cost; Insurable value)" Per valore assicurabile si intende il costo di riproduzione di un nuovo bene identico a quello esistente, definito nella polizza assicurativa, meno il costo di riproduzione di eventuali elementi o parti del bene, considerati identici e nuovi, specificatamente esclusi dalla polizza. ' Intemational Valuation Standards 2003 — IVS2 - 3.12 (ns. traduzione). “* Intemational Valuation Standards 2003 — GN3 - 3.5.3 (ns. raduzione). Linee Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri Le destinazione funzionali maggiormente rilevanti oggetto di esame sono: la destinazione residenziale, la destinazione commerciale, la destinazione artigianale, le destinazioni industriale e agricola. Ai fini della stima di un immobile si suggerisce l'adozione della “Tabella di applicazione delle misurazioni” destinazione economico-funzionale, per il valore di stima e per la corrispondente misura metrica. Tabella di applicazione delle misurazioni articolata per DESTINAZIONE ‘VALORE DI ‘TIPO DI MISURA sTIMA METRICA ACR ‘Mercato Superficie IntemaLorda| SIL. Uso ‘Superficie Intema Lorda| SIL Equa Superficie Intema Lorda | SU. Residenziale ‘Assicurabile ‘Superfcie Esterna Lorda| SEL. Residenziale Costo riproduzione (deprezzato) Superficie Estema Lorda| SEL Residenziate Cauzionale Superfcie Interna Lorda| SUL Residenziale Locazione Superficie Intema Netta| SIN) Residenziale ‘Valor ‘Condom Superficie Intema_Lorda| SIL Residenziale Spese Gestione | Superfice Interna Netta| “SIN, Mercato Superficie Interna Lorda | StL. ‘Uso Superficie Interna Lorda| SIL Equo Superficie Interna Lorda | SIL ‘Assicurabile ‘Superficie Estema Lorda| SEL Costo riproduzione {deprezzato) Superficie Estema Lorda| SEL Ceuzionale Superficie Interna Lorda| SIL. Tocazione Superficie Interna Lorde | SIL ‘Valor ‘Condominiat Superficie Interna Netta| SIN. ‘Commerciale ‘Spese Gestion | Superficio Interne Lorda| SIL ‘Artigianale Mercato Superficie Interna Lorda | SIL Artigianale ‘Use Superficie Intema Lorde | SIL, Artigianale Equo Superficie Interna Lorda| SIL. Artigianale ‘Assicurabile Superficie Estema Lorda| SEL “Artgianale Costo riproduzione (deprezzato) Superficie Estema Lorda| SEL “Arigianale Cauzionale Superficie Interna Lorda| SIL. Artigianale Locazione Superficie Interma Lorda| SIL. aL Linee Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri “Artigianale Valor Condominiatt Superficie Interna Netts | SIN ‘Artigianale ‘Spese Gestione | Superficie intema Lorda| “SIL Tndustriale Mercato Superficie Estema Lorda | SEL Tndustriale Uso Superficie Estema Lorda SEL Equo Superficie Estema Lorda | SEL ‘Assicurabile ‘Superficie Estema Lorda|_SEL. TIndustriale Costo riproduzione (deprezzato) Superficie Estema Lorda | SEL Tndustriate ‘Ceuzionale ‘Superficie Estema Lorda|"SEL. TIndustriale Locazione ‘Superficie Interna Lorda| SIL. Industrie Valori Condominiali__| _Superficie Esterna Lorda| SEL ‘Residenziale (ggricola) | Mercato ‘Superficie Interna Lorda| SIL. Residenziale (agricola) Uso ‘Superficie Intema Lorda SIL. Residenziale (agricola) Equo ‘Superficie Interna Lorda| SIL. Residenziale (agricola) | Assicurabile ‘Superficie Estema Lorda| SEL. Residenziale (agricola) | Costo riproduzione (deprezzato) Superficie Estema Lorda | SEL Residendlale (agricola) | Cauzionale Superfcie Estema Lorda | SEL. Residenziale (agricola) | _Locazione ‘Superficie Interna Netta| SIN. ‘Annesso Agricolo™ Mercato ‘Superficie Interna Lorda | SIL. [Annesso Agticolo ‘Uso si ‘Annesso Agricolo Equo SIL ‘Annesso Agricole ‘Assicursbile Sil. ‘Annesso Agricolo | Costo riproduzione (@eprezzato) Superficie Estema Lorda| SEL Annesso Agiieolo ‘Cauzionsle Superficie Interna Lorda|_ SIL ‘Annesso Agricolo Locazione Superficie Interna Lorda| Sil. B utile, infine, individuare i criteri di misurazione per il calcolo dei valori condominiali (valore del diritto di propricti sulle parti comuni in misura proporzionale al valore dell’uniti immobiliare del complesso condominiale) e per analisi contabile per le spese di gestione, 32 Line Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri 8. NOMENCLATORI DELLA QUALITA ‘Si é detto che una fase cruciale dell'analisi estimativa & costituita dalla misurazione delle caratteristiche che intervengono nella formazione del prezzo di mercato degli immobili. Tali caratteristiche sono costituite da grandezze direttamente misurabili ¢ da concetti non misurabili in modo diretto. Le caratteristiche quantitative di un immobile sono quantificate in base alla consistenza fisica (a partire dalla misurazione metrica delle superfici e dei volumi), Le caratteristiche qualitative di un immobile riguardano le funzioni ¢ le attribuzioni (i pregi ¢ i difetti) suscettibili di una classificazione o di un giudizio. Alcuni esempi di caratteristiche qualitative riferite ad un edificio sono: lo stato di manutenzione, lo stato di conservazione, la prospicienza, la panoramicit, la luminosita, la presenza di pregi architettonici ¢ artistici, la tipologia edilizia, epoca di costruzione, T'esposizione prevalente, le amenita ambientali, Vinquinamento, ec. Le caratteristiche quantitative possono essere misurate con I'impiego della scala cardinale mediante unita tecniche ed economiche. Le caratteristiche qualitative possono essere misurate con la scala nominale o con la scala ad intervalli (scala ordinale) laddove é possibile graduare il fenomeno. Quando le caratteristiche qualitative entrano nell'analisi estimativa devono essere riportate tutte nella scala cardinale. Occorre ricordare che nei passaggi da una scala qualitativa (nominale, ad intervalli ¢ ordinale) ad una quantitativa (cardinale) si ha una perdita di contenuto qualitativo delle informazioni rilevate, mentre con un pit elevato livello di sintesi le misure quantitative consentono. _operazioni di calcolo complesse. '* Magazzini, cantine, salle, ece. (immobili strumentai all'ativita agricola). 33 Unee Guida per la Misurazione degli Immobili Consiglio Nazionale Geometri TI passaggio dalla scala nominale a quella cardinale avviene generalmente con l'attribuzione dei valori zero © uno rispettivamente in assenza o in presenza ella caratteristica, oppure convenendo di assegnare zero ad una e uno all'altra di due modalith qualitative, TI passeggio dalla scala ordinale a quella cardinale si ottiene con Tassegnazione di punteggi relativi ai posti occupati dalle diverse classi in cui & ordinato il fenomeno. Cid avviene mediante la finzione di distanza che esprime in scala cardinale il gradiente delle classi. Per cui ai fini dell'analisi estimativa, ai Punteggi assegnati si attribuisce una valenza numerica cardinale. Per fare cid occorre preliminarmente designare ogni classe della caratteristica con un nome, in modo che possa essere perfettamente individuata ¢ classificata. Per questo si fa ricorso ai nomenclatori. I nomenclatori hanno il compito di descrivere e catalogare in modo sistematico Je classi di una caratteristica immobiliare qualitativa, atribuendo un nome alle singole classi e descrivendole in modo univoco, Aliora ad ogni concetto appartenente ad una classe attribuita una definizione volta a caratterizzare ¢ circoscrivere la classe sul piano concettuale. Per esigenze di comunicazione il nomenclatore deve essere appropriato ¢ immediatamente intelligibile, La formulazione del nomenclatore traduce in parole le proprieta tecniche di una classe, ponendola in relazione con le altre classi della stessa caratterstica, Per la diversiti e complessiti degli immobili ¢ per Ja segmentazione del marcato immobiliare, le classi delle caratteristiche qualitative variano da segmento a segmento di mercato, cosi come variano i loro nomenclatori. La misurazione delle caratteristiche qualitative prevede due livelli. It primo livello stabilisce: a) il numero delle classi; 6) il nome delle classi; ¢ c) il loro ordine gerarchico. I! compito dei nomenclatori delle classi si esaurisce nel rappresentare con parole le qualita specifiche della classe. Questo primo livello di misura sufficiente ai fini della rappresentazione e dello studio del settore immobiliare. Linee Guida per la Misurazione degli Immobiti Consiglio Nazionale Geometri ‘A questo punto il secondo livello di misura delle caratteristiche qualitative riguarda: 4) per Ja scala nominale l'assegnazione dei numeri binari +) per la scala ordinale l'assegnazione dei singoli punteggi associati alle classi, che pud svolgersi: ~ con un'operazione arbitraria fin quando non si definisce la funzione di distanza tra una classe e T’altra; = con un’operazione estimativa quando si stimano i prezzi marginali della caratteristica immobiliare e quindi implicitamente si definisce la funzione di distanza tra le class In quest'ultimo livello di misura il compito dei nomenclatori mira a descrivere le qualita specifiche della classe con riferimento alla stima del prezzo marginale 0 dei prezzi marginali della caratteristica, percid il punteggio 0 i Punteggi numerici attribuiti alle classi sono puramente convenzionali ai fini della stima, Questo livello di misura riguarda appropriatamente la rilevazione e la misura delle caratteristiche qualitative ai fini della stima degli immobili appartenenti ad un segmento di mercato. A puro titolo di esempio, nella stima di un appartamento la carattetistica “stato di conservazione dell’edificio” esprime un giudizio sullo stato di conservazione dell’edificio ove si trova l’appartamento rilevato 0 da valutare. Lo stato di conservazione & funzione degli interventi di manutenzione ordinaria ¢ straordinaria esperiti, che ne determinano la variazione, Lo stato di conservazione degli appartamenti presenta innumerevoli e diversificate situazioni, che variano caso per caso, ma che possono essere ricondotti ad un numero circoscritto di classi Tappresentative, Nell’ambito” del segmento di mercato di appartenenza

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