Bài tập ôn tập phương pháp chi phí

1. Nội dung tính khấu hao:

Ví dụ 1:
Một số thông tin về Bất động sản cần định giá:
- Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình: móng 14%, tường
20%, cột 21%, mái 7%, trần 9%, cửa 9%.
- Mức độ hư hỏng: móng 25%, tường 30%, cột 35%, mái 25%, trần 25%, cửa 30%.
- Đơn giá công trình xây dựng mới tương tự: 2.000.000 đ/m2.
- Một căn nhà phố có diện tích đất 100m2, công trình xây dựng trên đất là một căn nhà
2 tầng có tổng diện tích 250m2.
Tính/ Xác định/ Ước tính:
a. Tỷ lệ hao mòn của công trình;
b. Tỷ lệ giá trị còn lại của công trình;
c. Giá trị hao mòn của công trình;
d. Giá trị còn lại của công trình.
e. NẾU bổ sung dữ kiện sau, cần thay đổi tính toán như thế nào:
(i) “Hệ thống điện và một số trang bị nội thất chiếm 8% giá trị công trình đã được sửa
chữa, thay mới hoàn toàn trước thời điểm định giá”.;
(ii) HOẶC “Các kết cấu còn lại đã được sửa chữa, thay mới hoàn toàn”.

(i) => thêm 1 cái hệ thống điện và trng thiết bị thứ 7

%GT %
1. Móng 14 25
2. Tường 20 30
3. Cột 21 35
4. Mái 7 25
5. Trần 9 25
6.Cửa 9 30
7. HTĐNT 8% 0

2. Các nội dung sử dụng so sánh

Ví dụ 2: So sánh (đơn giản) để xác định giá trị đất và công trình
Một BĐS cần định giá vào đầu năm 2019, biết rằng công trình trên đất được xây dựng
xong và đã đưa vào sử dụng từ đầu năm 2009. Theo đánh giá, công trình có thể khai thác sử
dụng hiệu quả trong 50 năm. Diện tích xây dựng 100m2/tầng, xây 3 tầng. Biết rằng 1 công
trình tương tự mới xây dựng được bán với giá 2,5 tỷ, chi phí xây dựng 2 triệu đồng/m2.
(!) Hướng dẫn: cần thực hiện bóc tách giá trị của đất (giả sử là mảnh đất trống) và giá
trị của công trình.

1
Ví dụ 3: So sánh (tiếp)
Ước tính tỷ lệ giảm giá tích lũy của công trình, biết tuổi của công trình theo thời gian là
10 năm. Các thông tin so sánh như sau:
  SS1 SS2 SS3
1. Giá bán BĐS 1200 1500 1400
2. Giá trị đất 900 1100 1200
3. Giá trị công trình hiện tại (= 1 - 2) 300 400 200
4. Chi phí thay thế công trình 400 650 600
5. Tổng giảm giá công trình(= 4 - 3) 100 250 400
6. Tỷ lệ giảm giá toàn bộ (= 5/4*100) 25% 38,46% 66,6%
7. Tuổi công trình, năm 10 12 17
8. Tỷ lệ giảm giá hàng năm 2,5% 3,205% 3,91%
Gán trọng số 2 3 1

(!) Hướng dẫn: sử dụng các thông tin giao dịch trên thị trường để (i) xác định giá trị thị
trường của BĐS; (ii) xác định giá trị của mảnh đất (giả sử là mảnh đất trống)  xác định giá
trị (còn lại) của công trình trên đất.

Ví dụ 4:
Sử dụng thông tin của BĐS tương tự, xác định giá trị đất (giả sử là mảnh đất trống) của
BĐS mục tiêu.
Thông tin về BĐS tương tự:
+ Một căn nhà phố liền kề có diện tích 120m2, công trình xây dựng trên đất là một căn
nhà có tổng diện tích xây dựng 180m2
+ Mức độ hư hỏng: móng 30%, cột 35%, tường 50%, sàn 45%, mái 50%, cửa 35%
+ Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình: móng 5%, cột 7%,
tường 14%, sàn 7%, mái 20%, cửa 10%
+ Đơn giá công trình xây dựng mới tương tự: 2.000.000 đ/m2
+ Bất động sản này vừa được bán với giá: 1000.000.000 đ.

2
Ví dụ 5:
Lô đất A cần định giá, diện tích xây dựng 300m2, diện tích lô đất 350m2, không có giầy
tờ (sổ đỏ), không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch; sử dụng ổn định từ năm 2002.
Hạn mức sử dụng đất tại địa phương là 300m2, giá đất trong bảng día đất được quy định
là 1,5 tr/m2, hệ số điều chỉnh giá đất của thành phố (K) là 1,5.
Công trình trên đất: áp dụng tỷ lệ hao mòn và đơn giá như Ví dụ 1.
Ví dụ 1:
Một số thông tin về Bất động sản cần định giá:
- Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình: móng 14%, tường
20%, cột 21%, mái 7%, trần 9%, cửa 9%.
- Mức độ hư hỏng: móng 25%, tường 30%, cột 35%, mái 25%, trần 25%, cửa 30%.
- Đơn giá công trình xây dựng mới tương tự: 2.000.000 đ/m2.
- Một căn nhà phố có diện tích đất 100m2, công trình xây dựng trên đất là một căn
nhà 2 tầng có tổng diện tích 250m2.

Lô đất tương tự có diện tích 450m2, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng (chi phí đầu tư hạ tầng trung bình 2trđ/m2); và phân thành 5 lô bán
với giá 2 tỷ/lô. Tỷ suất lợi nhuận là 20% chi phí mua đất và đầu tư xây dựng.