Exercitarea dreptului de preemptiune la vanzarea bunurilor mobile si imobile conform noului Cod civil Dr. SZTRANYICZKI SZILARD + Dreptul de preemptiune! a fost definit in literatura de specialitate ca fiind ,avel drept subiectiv civil, recunoscut de lege anumitor titulari, in virtutea in acestia se bucura de prioritate Ia cumpiirarea unui teren agricol din extravilan, in ordinea si celelalte conditii previzute de lege"?. Evident, autorul citat sa raportat doar la prevederile Legit nr. 11991 a fondului funeiar, in vigoare Ia acea dati. Art, 1730 alin, (1) din NCC? a definit dreptul de pre- emptiune astfel: fn conditiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preemptiune, numit preemptor, poate sa eumpere cu prioritate un bun, Asadar, dreptul de preempt ‘unui bun, in conditiile stabilite de lege sau prin conventie. Asadar, tindnd cont. do roglomentavea legal, putem defini dreptul de preemptiune ca fiind acel drept cu caracter temporar, stabtitt de lege sau prin convensta parttior, prin care anumiti titulari, numiti preemtori, au un drept prioritar de ‘cumparare a unui bun mobil sau imobil. ne este un drept prioritar de cumparare a + Dr in drept, avocat, cadru didactic asociat la Universitatea Sapientia din Clu-Napoca LA se vedea Fr. Deak, Dreptul de preemptiune, in Dreptul, nr. 7/1992, p.34-43; Gh, Helen, Dreptul de preempliune reglementat prin Legea nr. 18/1991 a fonditlut fun: ciar, in Dreptul, nr. 12/1092, p.2-15; E. Chelaru, Dreptul de preemptinine reglementat de Legea nr. 54/1998, in Dreptul, nr. 8/1398, p.19-25, 2A se vedea Gh. Beleiu, op.cit, p.14 SNC desemneazi prescurtarea Noului cod civil roman, care a fost adoptat prin Legea nr, 287/2009, publieat in M. OF. nr. 511 din 24.07.2009, completat si modifieat prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legit nr. 287/209 privind Codul civil, publicat in Monitorul Oficial nr. 400 din 10.06.2011, Noul cod civil a foot republicat in Monitoral Oficial nr, 505 din 15.07.2011, imbindndu-se textele Legii nr. 2287/2009 cu Legea nr. 71/2011. »Dreptul de preemptiune privit ea © posibilitate conterita unet persoane de a dobindi un bun eu preferinté fata de orce alt cumparator. Aceasti prioritate se materializeazi prin exereitarea dreptului ulterior realizarii acordului devointe, permitand caracterizarea acestet institetii ea fi Alituri de alti autori gi in lipsa unor reglementéri legale in NCC, considerdim ci in cazul nerespectarii dispozitiilor legale referitoare In acest drept, titularul siu poate obtine lipsirea de efecte juridice a actului juridie prin invovares nulit Dreptul de preemptiune este previzut de art, 1730-1740 din NCC, iar domeniul de aplicare a acestuia se intinde asupra tuturor bunurilor mobile si ‘ularii dreptului legal de preemptiune sunt urmitorii: }) in cazul terenurilor din fondul forestier aflate in proprietate privati, acesten se pot vinde eu respectarea, in ordine, a dreptului de preemptiune al coprop de preemptiune este reglementatii de ant. 45 alin. (6) din Codul silvie (Legea nr. 46/2008). Potrivit. acestui text logal statul are drept de preemptiune la eumpa- rarea de paduri care constituie enclave in fondul forestier proprietate publied a statului sau sunt limitrofe acestuia, ia pret si in conditii egale, Trasitura specific’ a acestui drept este accea ci el este recunoscut in favoarea unui unie titular si anume statul, in calitate de subiect de drept civil, fiind excluse chiar $1 unitafale administrativ-teritoriale. O alti particulanitate o reprezinti sanetiu- nea ce se aplie® in cazul nerespectitrii dreptului, aceasta fiind nulitatea abso- utd. Mai trebuie mentionat cA, de aceastd data, textul legal precizeazi in mod expres cd titularul dreptului si il exereite si in cazul in care vanzarea se face prin procedura executiirii silite, Acest text de lege intra in contradietie cu prevderile art. 230 lit. bb) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Logii nr. 287/2009 privind Codul eivil, conform edreia la data intrdrii in vigonre a NCO (1 uctombrie 2011) orice alte dispozitii eontrare se abrogi, sunt cuprinse in legi speciale. Astfel, Codul civil avid intaietate fat de Codul silvic, in eazul in eave se vinde un teren din fondul forestier aflat in proprietate privat (a Statului, a unitatilor administriv-teritoriale, a persoanelor fizice sau a persoanelor juridice) se va respecta dreptul de preemptiune al coproprietari- lor sau vecinilor, in aceasta ordine, conform disporitiile art. 1746 din NCC. d ultraeontractuali. relativet, imobile. 1 arilor sau vecinilor (art. 1746 din NCC). O alti variant a dreptului ime dack 4A se vedea Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, editia a Ika, Editura Univcroul Juridic, Bucuresti, 2001, p23 gi usm; L: Pop, Dreptul de proprictate gf dezmembrimintele sale, Bditura Lumina Lex, Bucuresti, 2001, p.77-78; E. Chelaru, opeit., p24.Asttel, textul art. 49 alin, (O)-(8) din Codul silvie sa abrogat taett prin intrarea in vigoare a NCC; 11) in cazul bunurilor agricole, arendagul are drept de preemptiune cu privire la bunurile agricole arendate (art. 1849 din NCC). Bunurile agricole arendate pot fi, de exemplu: terenurile cu destinatie agricola, si anume terenuri agricole productive — arabile, vile, liverile, pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi, pasunile impidurite, terenurile coupate cu conatructii si instalatii agrozootehnice, amenajirile piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servese nevoilor productiei agricole gi terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricoli sau animalcle, constructile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole (art. 1836 din NCC}; IID) in cazul locuintelor inchiriate, Ia incheierea unui nou contract, chiringul are, la conditii egale, drept de preferinta. El nu are, insi, acest drept atunci cand nu sia executat obligatiile niseate in baza inchirierii anterioare (art. 1828 din NCC), Art. 1732 din NCC cu privire la conditiile de exercitare a dreptului de proemptiune provede ei vanzitorul este obligat si notifiee de indata preemptorului cuprinsul eontractului incheiat cu un tert, Notificarea poate fi Ricuta si de acesta din urma, Aceasti notificare va cuprinde numele si prenumele vanzatorului, deserierea bunului, sarcinile care il greveaza, terme- nii gi conditiile vanzirii, preeum si local unde este situat bunul. Preemptorul isi poate exervita dreptul prin comunicerea citre vanzitor a acordului siu de a fincheia contractul de vanzare, insotitd de consemnarea pretului la dispozitia vinzitorului. Dreptul de preemptiune se exereitd, in exzul vanzarii de bunuri mobile, in termen de cel mult 10 zile, iar in eazul vinzfvii de bunuri imobile, in termen de cel mult 30 de zile. in ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea efitre preemptor a notificarii Cu privire la efectele exercitérii preemptiunii (art.1738 din NCC), contractul de vanzare se considera incheiat intre preemptor si vanzitor in conditiile cuprinse in contractul incheiat cu tertul, iar acest din urma contract, se desfiinteazd retroactiv. Cu toate acestea, vinzitorul rispunde fatd de tertul de bunai-credinta pentru evietiunea ce rezulta din exercitarea preemptiunii NCC, inspirndu-se din legislatin francezi, a optat pentru posibilitatea exervitirii dreptului de preemptiune ulterior realizirii acordului de vointe dintre vinsiitor si tert. care imbrach forma retractelor. Contractul se incheie intre proprietar si ter{, ulterior titularul dreptului de preemptiune (coproprieta~ 31‘nul saul veeinul, in eazul terenurior din fondul forestier; arendagul, eu privire Ia bunurile agricole arendate; chiriagul, la incheierea unui nou contract de inchiriere a locuintei, In conditii egale) fiind notifieat in leggiturd cu existenta actului translativ de proprietate. Acesta are posibilitatea si uzeze de dreptul su, substituindu-se cumpartorului cin contractul initial, dobindind astfel toate drepturile si obligatiile tertului, asemanator unei cesiuni®. Avem rezerve fata de solutia aleasi de legiuitorul roman, Cosiderim e& varianta pentru care sa optat ~ exercitarea dreptului de 2reemptiune ulterior incheierii actelor juridice — nu-gi va dovedi utilitates practic’. Considerdim ed acest drept ar trebui exercitat inaintea realizarii acordului de vointe ew privire Ia un bun, servind in acest fel mult mai bine la siguranta circuitului civil, motiv pentru care considerim eX dispozitiile NCC eu privire la proedura exercitfrii acestui drept ar trebui revizute. In cazul concursului dintre preemp‘ori (art. 1734 din NCO), contractul de vinnzare se consider’ incheiat: ’) eu titularul dreptului legal de preemptiune, atunei efind se afl in concurs u titulari ai unor drepturi conventiona e de preemptiune: ii) cu titularul dreptului legal de preemptiune ales de vanzaitor, ednd se afl {in concurs cu alti titulari ai unor drepturi legale de preemptiune; }) dack bunul este imobil, cu titularul dreptului conventional de preemptiu- ne care a fost mai inlai inseris in carea funciara, alunci efind acesta se a in concurs cu alti titulari ai unor drepturi sonventionale de preemptiune; iv) dac& bunul este mobil, cu titularnl dreptului conventional de preemptiu- ne avind data certi cea mai veche, atunci céind acesta se aflé in concurs cu alti titulari ai unor drepturi conventionale ce preemptiune. Atunci céind preemptiunea se exerciti in privinta unui bun cumpirat de tert impreuna cu alte bunuri pentru un singur pret, vinzitorul poate pretinde de la preemptor numai o parte proportional din acest pret. In cazul i vindut gi alte bunuri deat acela supus preemptiunii, dar care nu puteau fi despintite de acesta fark sil fi pigubit pe vinzitor, exereitarea dreptului de preemptiune nu se poate face decit daci preemptorul consemneari pretul stabilit pentru toate bunurile vandute (art. 17335 din NCC), Dreptul conventional de preemptiune in legituré cu un imobil se noteaz in. cartea funciara. Daca 0 asemenea notare a fost facuta, acordul preemptorului nu este necesar pentru ea acela care a cumparat sub conditie suspensivi si-si poatit inserie dreptul in eartea funciara, in temeiul contractului de vé 5 A se vedea I. Malaurie, L. Aynés, P.Yv. Gautier, Cours de droit civil, Tome VIII, Lee ‘contrats spéciaus civils et commerciaux, ~4-¢ édition, Cujas, Paris, 2001, p.132. 2chetat cu proprictarul. Inserierea se tace sub condifia suspensiva ea, In termen de 30 de ile de In comunicarea inckeierii prin care s-a dispus Inserierea, preemptorul si nu notifice biroului de carte funciari dovada consemndrii pretului la dispozitia vanzitorului. Notificarea fiicuti carte funciari inlocuieste comunicarea gi are aceleagi efecte. In temeiul acestei notificfiri, preemptorul poate cere racierea din cartea funciara a dreptului tertului si inserierea dreptului sau. Dacii preemptorul nu a fiicut notifiearca in termen, dreptul de preemptiune se stinge si se radiazi din oficiu din cartea funcine’, De asemenea, dreptul de preemptiure este indivizibil si nu se poate ceda. Dreptul conventional de preemptiune se stinge prin moartea preemptorului, cu exceptia situatiei in care a fost constituit pe un anume termen, In acest din urmii caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, daci a fost stipulat un termen mai lung (art. 1740 din NCC). termen biroului de BB