‘Apuntes para su interpretacion y analsis Sin perjuicio de considerar ta Ley 3254 CABA inconsituctonal in totum, asi como su antecesora a Ley 941, en el 250 en que los tibunales no compartan nuestro punto de vista haremmos un andlisis sobre la correcta, interpretacion que debe darse a los articulos més polémicos de esta modiicacin. Article 2°.- Modiiquese el Articulo 3° de la Ley 941 el que quedard redactado de la siguiente forma: “Articulo 3°.- Administradores/as Voluntarios/as: Se denominan Administradores/2s Voluntarios/as a todos/ as aquelios/as propletarios/as que residan en unidades funcionales de edificios y cumplan la funcién de administrador sin percibir retribucién alguna.” INTERPRETACION Y CRITICA {2 ley define dos categorias de administradores: voluntarios, los que no cobran por sus tareas y profesionales, Quiene la realizan como medio de vida y cabran por ello. Siguiendo la redacci6n del articulo, pareciera que se prohibe realizar Ia tarea de administrador en forma ‘ratuta, salvo que “sean propietarios que residan en unidades funcionales de edifcios y cumplan la funcién de administrador”. Be modo que encontramos dos excepciones @ fa prohibicién: cuando quien desarrolta la tareas sea propietario y resida en un edinic. {i ley no dice“. cumplan fa funcién de administrador del edificio en e' que residen” que es lo que podria interpretarse que el legislador quiso decir. Sin embargo la poca logica general del articulo no nos permite realizar este tipo de interpretaciones.. Poca ligica general porque se estaria prohibiendo administrar en forma gratuita a quien es inqulino, a quien es propietario pero utiice esa unidad para trabajar solamente, a quien es propletario de la totalidad de los Separtamentos de un edificio pero viva en otro lado, etc. ‘ademas de poco gico, profundamente legal e inconstitucional, dado que elementales principios de autonomia de la voluntad, Noertad e igualdad permiten que cualquiera administre gratis si le place ‘De modo que no hay otra opcién que, de prosperar este articulo, los requisites para que ia administracién pueda ser a titulo gratuito son dos: = Que el administrador sea propietario (de una unidad en ese edificio o cualquier otra propiedad). = Que resida en departamento (de ese exifcio o de cualquier otro). Podria presumirse que en su entendimiento de Ia naturaleza humana, el legislador considere que quien vive en departamento tiene mas expertise en esta funcién. ‘Articulo 3°.- Agréquese al articulo 4° de la Ley 941 el siguiente texto: Articulo 4 ‘e-- Informe expedido por el Registro de Juicios Universales. .~ Certificado de aprobacién de un curso de capacitacién en administracién de consorcios de propiedad horizontal, en el modo y forma que establezca la Feglamentacién de la presente. Los/las administradores/as voluntarios/as gratuitos/as solo deberén presentar: a). Original y copia del Documento Nacional de Identidad b).- Copia certificada del acta de asamblea la cual deber4 contener los datos del consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo y designacién ad honorem como administrador. Asimismo, descripcién de la unidad funcional de la cual es propietario con su ndmero de matricula del Registro de Propiedad Inmueble 0, en su defecto, simple declaracién jurada de la totalidad de los copropietarios. camica Este artieulo es inconstitucional por ser iracionalmente discriminator. Mientras a fos administrados por un administrador pago se les asegura mediante una serie inusitada de requisitos que su administrador ene los conocimientos y los antecedents que coadyuvarén a ia proteccién de Su paren, a quienes eljan aun adminsrador a uo gratuito se os dj teaimente cesprotaios y era istema. ‘Acaso el legistador presume que el consorcista que elige a un administrador “entre los suyos" y gratuito tlene ____total capaciiad y entendimiento para seleccionar a un buen administrador, mientras que quien quiere o puede ‘pagar un administrador profesional es incapaz y 'o sobreprotege? Articulo 5°.- Modiiquese el articulo 6° dela Ley 941 el que quedaré redactado de fa siguiente forma: ~articulo 6°.- Certificado de Acreditacién: El administrador s6lo puede acreditar ante los consorcios su condicién de Inscripto en el Registro, mediante un certificado emitido a su pedide, cuya validez (es de treinta (30) dias, En dicha certificacion deben constar la totalidad de los datos requeridos al ppeticionante en el Articulo 4° de ia presente Ley, asi como las sanciones que se le hubleran Impuesto en tos dos (2) dltimos afios. Ei/la administrador/a debe presentar ante el consorcio el certificado de acreditacién en la asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice afin de considerar su designacién.” —Articulo 6°.- Modifiquese el articulo 7° de la Ley 941 el que quederS redactado de la siguiente forma: “Articulo 7°.~ Publicidad del Registro: EI Registro es de acceso piblico, gratuito y debe estardisponible para su consulta en [a pégina web del Gobierno de la Cludad. ‘Asimismo, la reglamentacién estableceré los lugares fisicos de consulta. cRiTIca Sila inscrpcién, la permanencia y las sanciones solo pueden acreditarse mediante un instrumento solicitado especialmente para cada Asamblea, la publicacién en internet que realiza el GCBA carece de sentido y no puede considerarse valida ‘De modo que el GCBA estaria incurriendo en una seria irregularidad al mantener esa informacién on tine. En esta evidente asimetria se advierte la impronta estigmatizante y el trato vergonzante que la ley establece en Contra de los administradores a titulo oneroso. Mientras que cualquier ciudadano puede observar si un administrador esta inscripto o tiene sanciones a través de la pagina web de! GCBA, el administrador tiene que realizar un burocratico y costoso trémite ante el Registro pidiendo un papel que tendré que mostrar obligatoriamente en cada asamblea aunque a nadie le interese vero. Certiicado que en cinco afios de existencia del Registro, jams un administrador pudo obtener con una demora menor a afo, si es que pudo obtener. Articulo 7°.- Moditfquese ef capitulo II de acuerdo af siguiente articulado: “CAPITULO I1.- OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR. Articule 9 = Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.” CRITICA E INTERPRETACION Resulta evidente que la responsabilidad del administrador podria legar hasta el punto de mantener el libro de firmas disponible, pero no puede responsabilizérsele por que los propletarios lo frmen, ya que no existe ‘hingupa norma que obligue a un propletario a registrar su firma ante el administrador. ¥ an existiendo, su ‘curmplimiento seria obviamente a cargo del propietario, con fo que no puede asegurarse que ese libro este ‘actualizado y menos ain, completo. Este articulo estd en linea con otra constante de la ley: Imputar al administrador responsabilidades ajenas. Es ‘como si el articulo dijera “el administrador es responsable de que los propietarios paguen sus expensas 0 “vayan a las asambleas". Por otro lado se asume que el propietario, considerado por la ley incapaz de seleccionar bien a su administrador, tiene fos conocimiantos caligrdfcos necesarios para comparar Armas. 'Y algo mucho més elemental: el libro acredita la firma, pero no la ttularidad de la unidad, con fo cual este bro puede servir de mévil para celebrar fraudes que Noy no pueden realizarse. Para que sivva tiene que estar Aisponible no solo el libro de registro de firmas sino también el bro de registro de propietaros, cosa que la ley fen su corta vista no prevé. £Cémo interpretamos entonces este articulo? En el estado anterior de las cosas, la firma de las carta poder podia ser certiicada por banco, policia, escribano © el administrador. La Ley no dispone que esto haya cambiado, ‘Se agrega el libro de firmas que los propietarios podrén corroborar silo consideran necesarioy sl el libro esta ‘2ctualizado en la firma en cuestién. En caso de existir para algtin propietario una contradiccién que ponga en duda la autenticidad de fa representacién, podrd dejar constancia de la impugnacién que podrd ser tratada por la Asamblea o asteriormente por via judicial. En sintesis, el administrador deberé abrir un libro y ponerto a disposicién para que los propietarios que acrediten su condicién puedan firmar y Hevard ese libro a las Asambleas. Dado que las leyes de cumplimiento imposible son nulas, no existe responsabilidad en cabeza del administrador de que el libro esté completo, nl puede existircerteza sobre su actualizacién. No hay cambias sobre el tratamiento actual sobre las cartas poder. - Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situacién antirreglamentaria y las obras |jecutadas en el edificio que administra sin el respective permiso de obra o sin aviso de obra, segiin corresponda conforme las normas vigentes.” INTERPRETACION Y CRITICA, La redacci6n actual dal articulo abre algunos interrogantes. Surge claramente que aqui se esté refriendo al edifio en su totalidad, no a las partes comunes del mismo. En primer tugar uno debe preguntarse si el administrador debe denunciar obras antirreglamentarias de las que tuviese conocimiento o se legisiador impone la obligaciGn de realizar una inspecci6n activa y regular de todas las unidades para detectar irregularidades y denunciarsistemticamente a sus clientes, ‘Si por un momento aceptéramos que este articulo es constitucional, deblera entenderse to primero, dado que la interpretacién literal generarta otra obligacién de cumplimiento imposible, habida auenta que no existe instrumento legal que habilte a un administrador a realizar Inspecciones de rutina en la propiedad privada, Desde el punto de vista de la legalldad, el artculo no se sostiene. El legislador imagina que el administrador, eslabén de la cadena sospechado, desconfiado por la ley y castigado en consecuendia, tiene los suficientes conacimientos legales y elementos documentales para determinar si las cosas que ve cumipien o no las normas del GCBA. Desde e! punto de vista del administrador, se esta imponiendo una enorme carga sin retribucin, lo cual Jamas Podria establecerse por una mera norma de tipo administrative de un gobierno focal,‘Desde ef punto de vista del propietario, se esté cambiando la esencia del contrato de mandato con un Popresertante. Se burla este elemental derecho civil, hackéndole pagar al poderdante los honorartos de un representante de la autoridad piblica, dejéndolo en un estado de indefensién, Deade el punto de vista del funcionamiento general det régimen de propiedad horizontal, se estén promoviendo Conflctos de intereses como situacion permanente y se ignora que el mandataro solo esté obligado a cumpir ‘on'su contrato que surge del Reglamento de Copropiedad y eveniualmente de las dstintas Asambieas. No ‘Giiste ningun furdamento para que el cuplimiento de las distintas obligaciones se traspase de los propietarios fo del consordio ala cabeza del administrador, como parece ser una constante de la ley. En conclusién, interpretamos aqul que esta obligacién se aplica solamente a obras realizadas de las que tuviera ‘conacimienta y certeza sobre su irregularidad. h.- Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposicién contraria de la asamblea de propietarios.” INTERPRETACION Es muy importante aciarar aqui que la ley no establece que los movimientos regulares de Ingresos y gastos del eSine tengan que hacerve exclusivamente utiizando la cuenta bancaria. De pretender eso la ley deblera decir SGhilzard una cuenta bancaria a nombre del consorcio para realizar los pagos y cobranzas", lo que no es el Garamente ta ley Gnicamente dice -slempre salvo disposicin en contrario- que debe existr tal cuenta. to que no tiene una sola interpretacion es @ qué se refiere con “depostar 1s fondos del consarcio". Er duo fnanciere de un edifici Incluye ingresos y egresos empaimades de modo tal que difcimente en algin punto del periode el dinero disponible legue a la totaldad del gasto. Por lo general el dinero va ingresando y [Gbizandose para el pago de obligaciones en forma simukénea, Este dinero operative no es Io que se conoce como un "fondo". Por el contrario, fos usos de la profesién indican que un fondo es una suma de dinero acurnulado 0 en proceso ‘Ge acumulaclén y que tiene un fin determinado: 0 bien hacer una obra, o bien ser un resguardo para ‘contingencias.. Be modo que entendemos que lo que el administrador debe depositar y mantener obigadamente en una cuenta bancaria son estos fondos. Como veremos, el inciso m dal mismo articulo refuerza este concepts. "ue La gesti6n del Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal debe, siempre que 1 ‘Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo disponga, ser auditada contablemente y acompafiada de un informe de control de gestin realizados por Profesionales de Ciencias Econémicas, De igual forma, Ia Asamblea Ordinarla o Extraordinaria podré disponer ta realizacién de una auditoria legal ® cargo de un Profesional de! Derecho. Para lo dispuesto en los parrafos anteriores se deberé observar que los profesionales posean fratricule habilitante en fa Ciudad Auténoma de Buenos Aires y st firma estar legalizada de acuerdo ‘con {a normativa correspondiente.” INTERPRETACION Desde ef momento en que este item no dispone ninguna obligacién y que Ia auditoria es una de as tantas facultades que el consorcio tiene y cya ejecucion puede ser un asunto de interés, la norma no agrega ni quita. Por otro lado, dado que es Ia Asamblea la que determina la realizacion de una aucitoria y es de sentido comin {que en este Caso no seria el administrador quien designe al profesional interviniente, mal puede interpretarse ie fa exigencia sobre la matriculay la lagalizacion de la firma estén en cabeza del administrador sino que es tuna obligacion propia de la Asamblea como érgan. “j- Convocar a las Asambleas Ordinarlas o Extraordinarias conforme a tos reglamentos de edad, bajo pena de nulidad, especificanda lugar, dia, temario y horario de comienzo y finalizacion. En ta misma se adjuntars copia del acta de la Gitima asamblea realizada.” INTERPRETACION Dado que esta norma, como la mayoria del aticulado de la ley, no esté amparando cuestiones de orden pablico, debe entenderse como supletoria alo establecido por el Reglamento de cada edificio. As\ lo ensefia el ‘abio principio de la autonomia de la voluntad, espina vertebral de nuestro derecho civil ie modo que s1, como suele ser, ef Reglamento prevé que la entrega del Acta se formalizaré dentro de un plazo Giferente (suele ser de 30 dias, lo cual es mucho més intoligente que dejar Ia entrega del acta sujeto @ un plazo Indeterminado, pero la intligencia no fue puesta en préctica), este es el plazo que debe respetarse. k= En caso de renuncia, cese 0 remocién, debe poner a disposicién del consorcio, dentro de los diez (Go) dias, los libros y documentacién relatives a su administracién y al consorcio, no pudiendo ‘ejercer en ning&n caso, la retencién de los mismes.” INTERPRETACION Hacemos idénticas consideraciones a los comentarios del incisoj del mismo articulo, Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes datos: ‘Denominacién y domicitio del consorci Piso y departamento. Nombre y apellide del/a propietario/a. Mes que se abona, periode 0 concepto. \Vencimiento, con su interés respective. Datos del/a sdministrador/a, firma y actaracién, CUIT y ndmero de inscripcién en ef Registro. ‘Lugar y formas de pago.”CCRETICA E INTERPRETACION ‘Una répida lectura del articulo permite advertir que fs incisos "e" y “a” no son aplicables a los recibos sino a las boletas 0 avisos de pago preimpresos. Solamente se convierten en recibos cuando tienen el sello del banco © de la administracion, Un recibo, que puede incuir distintos perfodos abonados, puede tener una fecha pero no un vencimiento. ¥ el ‘concepte de “lugar y forma de pago” es un término utllzado para las modalidades extstentes para realizar el page, Informacion que carece de todo sentido para un pago ya realizado, Por otro lado, el requisito de la firma del administrador solo es aplicable para los recibos, ya que los preimpresos deben venir sin firma. ¥ nunca seria apicable la firma para un recibo pagado en banco, modalidad ‘que esta ley parece promover. El requisto del punto "c" desconoce el caso de unidades propiedad de personas de existencia ideal, y desconoce ‘el caso de unidades con propietario desconocido. El requisto del punto "b" desconoce que las denominaciones por “piso” y “departamento" son por lo general de fantasia y ni siquiera son utiizadas por todos los reglamentos. La identificacion legal siempre es a través del ‘nlimero de unidad funcional En conclusin, este articulo simbolza el estilo general de la Ley: ignorante,inconsistente y caprichoso. La tinea forma posible de interpretarios es a siguiente: = El sistema de numeracién debe asequrar que dos recibos de la misma unidad no posean el mismo niimero. ‘Afortunadamente no hay exigencia alguna a de que les mismos sean correlativas ya que eso complicaria mucho los sistemas por varias razones que no vale la pena profundizar Los requisites de los demas puntos serdn aplicables dependiendo en que se trate de un recibo preimpreso para el pago bancario o equivalente (a, de, 1, 3, F4, 9) un recibo emitide a raiz de un pago directo ala administracion (a, d, f), mientras que los requisites b y c solamente serén aplicables si esos datos existen y ‘estén disponibles. "m.- En caso de juicios con sentencia favorable al Consorcio de Propietarios, el administrador debe depositar en la cuenta bancaria del Consorcio los montes totales percibides dentro de los dos (2) dias habiles desde su recepcién. INTERPRETACION Este articulo refuerza fa argumentacién vertida en relacign a inciso “e" del articulo 7 en el sentido que en la cuenta (de haberse decidio su utilizacién) deben depositarse fondos considerados “especiales”. Si aque! artiaulo se quisiese referir a todos los movimientos econdmicns del consorcio, este otro articulo careceria de sentido. “Articulo 10.- De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de expensas contendrén: 7 = Datos dei administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.LT. © CULL, N° de inseripelén en el Registro) _/be Datos del consorcio, con el N° de C.U.LT. y Clave de Identificacion en el Sindicato Unico de Trabajadores de Edificies de Renta y Horizontal. - Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total. ¥/d.- Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoria del edificio, N° de C.U.T.L, sueldo bsico, horas extras detalladas, periodo al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio. + @.- Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre dela empresa, direccién, N° de C.U.LT 0 C.U.L.L, N° de matricula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuctas y ntimero de cuota que se abon: # f.~ Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compafia, némero de péiliza, tipo de ‘Seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la péliza y nlimero dela cuota que se bona. El Fecibe del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando N° de C.U.LT., ndmero de inscripcién en el Registro de Administradores, consignando st situacién fiscal, importe total y perfodo al que corresponde. h.- En caso que existieran juicios por cobro de expensas 0 por otras causas en los que el Consorcio ‘sea parte, se indicaré en la liquidacién mensual todes los datos del mismo (namero de juzgado interviniente y expediente, carstula, objeto y estado) y capital reclamado. i.~ Incluir ef resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior." crrrica Aqui rige también el principio de la aplicacién supletora de la ley. La relaci6n de mandato es libre en la forma de liquidarse los gastos realizados y no existendo una razén de orden publica dado que no hay mayor interés tutelado que el de los copropietarios, ells tlenen la potestad de aplicar 0 no estos extrafas crterios para liquidar gastos. (Obligar a incorporar datos tales como la clave frente al sindicato, el detalle completo de fos recibos de suellos, los datos completos de cada proveedor y datos privados del administrador son exigencias que no tienen mayor fundamento que el capricho de una ley hecha con rabia contra un grupo social. Defando esto de lado, debe tenerse en cuenta que en ningin lado ests establecido el alcance de una "iiquidacién de expensas" pues, como decimas, la relacion del mandato es de lbre contratacién y existen Inqumerables formas vaidas de liquide. Por ejemplo, no est prohibido que la liquidacién de expensas tenga una versién resumida en papel y una’ ‘version ampliada en formato electrénico, donde aparezcan todos los detalles que el legislador quiere ver ‘Tampoco esté prohibido que la iquidacién de expensas tenga una versién mensual y una version arial donde se ponen los detalles pedides.“Téngase en cuenta que ni siquiera la lquidacion de expensas mensual esté prevista en la Ley 13.512. Y que la Tiquidacién de expensas no incluye necesariamente los gastos del periodo, sino solamente la prevision de ‘gastos, previéndose en esos casos que el detalle se publique una vez al aff. De esta forma estan redactados muchos Regiamentos. INTERPRETACION CConsensuamos a continuaciin los siguientes aspectos @ ser tenis en cuenta al momento de apicar esta ‘nueva regulacién sobre las liquidaciones de expensas. ‘Sobre incise b. £1 concepto de *clave" de identificacién ante el SUTERH debe entenderse como el nimera intemo del sindicato que identifica al consorcio en cuestion y NO a la clave de acceso para el sistema on line de DOI e impresién de formularios. ‘Sobre incisa ¢. Es lamentable que se pretenda legistar sobre una cuestién contable con tan poca rigor profesional, producto seguramente del nulo asesoramiento, fo que nos leva a un torpe resutado. Cuando dice “del mes anterior” debemos entender "del mes que se esté liquidando", no del mes anterior ala liquidacion de que se trate, Como generalmente los ingresos del mes que se liquida se corresponden a las. ‘expensas del mes previo, podriamos entender por qué se habla de mes anterior en relacién a los ingresos. Pero ‘epatr el término en relacién a los egresos confirma la confusién en la redaccién y confirma nuestra interpretacién. [Al hablar de “ingresos” y “egresos*, el inciso pareciera referrse a las cobranzas de expensas y pagos respectivamente y dee esta manera la ley parece estar exigiendo una presentacién fnanciera de la rendiciin de ‘cuentas, es decir, aquella que presenta gastos e ingresos efectivamente realizados, "pagados" o "cobrados" respectivamente. ‘Sin embargo, la definicén contable de ingresos y egresos no es equivalente a la de entradas y salidas de dinero. Podemos decir, en forma muy simpliicada, que ingresos y egresos son aquellas operaciones que incrementan o reducen el patrimonio neto del ente, en forma independiente de su efectvizacion, Es decir, un gasto realizado es un egreso atin sino fue pagado. De la misma forma, una nueva expensa ‘generada seria un ingreso antes de su cobro. En conclusion, y siguiendo el principio por el que la rendicion de cuentas no tiene una regulacién general, creemos que ia presentacién de los gastos puede hacerse siguiendo el criterio de fo devengado o de lo pereibido fen forma indistinta, en la medida en que esté aclarada la metodologia con los ttulos adecuados. ‘Sobre fa necesidad de informar el activo y pasivo total Entendemos, y asi sugerimos aplicarlo, que en un Consorcio debe considerarse al respecto lo siguiente, AcTIVO: Efectivo y equivalentes al cierre ++ Expensas del mes pendientes de cobro + Expensas e intereses atrasados + Otros actives (otros créditos, moneda extranjera, etc.) PasIvO: Comprobantes de gastos reallzados y no pagados. + Otras deudas + Previsiones Es decir, creemos que incorporar dentro del activo las instalaciones comunes, maquinartas o incluso el valor pproporcional de los espacios comunes excederia en mucho el alcance de una rendicion de cuentas, {lstorsionaria la pasion ecandmica del Consoreioy debiltara su utlidad. Sobre incisos d ye. TTeniendo en auenta el cardcter no regulado de las rendiciones de cuentas, nada obsta a que los datos de los. proveedores contratados por servicios estén informados no en cada linea de gastos sino en general para la liguidacién o en anexos separados. Idéntica observacion cabe hacer sobre la composicén de los sueidos det personal. Sobre inciso 9. ‘Aqui, al referiese al "recibo del administrador, el articulo pareciera querer hablar del *niimero de factura” y luego los otras datos. Seria un contrasentido que la liquidacién de expensas “contenga" al recibo del administrador que por su raturaleza es Unico para el Consorcio y no individual para cada propletario “artiaulo 11.- Requisitos para contratar: Los administradores de consorcios no pueden contratar ni someter 2 [a consideracién del consorcio los presupuestos de provisién de bienes, servicios o legistacién vigente asf lo disponga. Nombre, domicilio, datos Identificatorios y fotocopia de la inscripcién en AFIP y ANSES del prestador del servicio o contratista. ‘de precios, de fos materiales y de ta mano de obra, por separado. 4d. El plazo en el que se realizaré la obra 0 se prestaré el servicio. ‘Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos queasi lo exija la legistaciOn vigente y de responsabilidad civil. Cuando se contrate a trabajadores auténomos, las péllzas deben estar endosadas a favor del consorci Los administradores deben exigir original de tos comprobantes correspondientes, y guardar en archivo copla de los mismos por el plaza minimo de des (2) afios, salvo que la Asamblea disponga En aquellos casos en que la necesidad de la reparacién sea de urgencia o para evitar dafios mayores ‘/la administrador/a podré exceptuarse del cumplimiento de los requisites previes en este articulo limitando la intervencion a lo Indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto." CRITICA Este articulo, bajo el manto de proteger al consorcista le impone una serle absurda de obligaciones, lo que ‘ulnera el principio de igualdad, dado que estas obligaciones solo se apiican por el solo hecho de que estos. ‘Gudadanos para una mejor administracin de bienes deciden contratar un representante. ‘Naturalmente, destruye también fos principlos del mandato: el mandatario actia “como sl fuera” el mandante. ‘Sin embargo aqui debe actuar de una forma que el mandante en la mayorfa de los casos no elegira, 1 objetivo de designar un administrador es que en forma sistemstica, ordenada y profesional se tomen las "mejores decisiones para preservar el patrimonio y asegurar su funcionamiento, Convertir un derecho que surge de la Ley Nacional de Defensa del Consumidor en una obligacién del propio Fepresentante del Consumigor es prostitulr tanto el insttuto de la Ley 13.512 como las mismas normas de defensa de! consumidor. ‘Como quien no quiere [a cosa, fa Ley agrega una serie de requisites de controt hacia los propios proveedores, textendiendo la mano del estado en una relacién absolutamente privada, multiphcando los castos burocréticos a cambio de nada. INTERPRETACION En general, vernos que el aticulo ice que los administradores no podrén “contratar presupuestos que no Fetinan tales roquisitos”. En su “especial” rodacaén olvida la Ley que no se puade contratar un presupuesto, ‘sino contratar con una persona tomando como base un presupuesto, o bien contratar un trabajo en base a un Presupuesto, por ejemplo. En fin, se entiende que la norma se reflee a las exigencias formales de los presupuestos que el administrador sollte, Le que no hace fa norma es obligar alos administradores a solictar presupuestos escritos para toda contratacién, de lo que se deduce que eso continuard como hasta ahora: sollstandose presupuestos sagin las ‘pautas acordadas entre cada administrador y su consorcio 0 segtn el regiamento del mismo, teniendo en ‘quenta cuestiones de significancia y razonabilida. Entendemos que la aplicacion de estos requisites es para los casos en que este procedimiento de solicitud previa de presupuesto se solicte. Sobre el incsoc. Entendemos que el artculo est pidiendo que fos presupuestos en los que materialmente es posible discriminar ‘materiales de mano de obra, deben contener por un lado una descripcién de las tareas presupuestadas con su valor y por otro los materiales empleados para ello, también con su valor. Esta diseriminacion podré hacerse por montos pero también podrs indicarse por proporciones, ya que las rmismas representan univocamente los montes. Haclamos la salvedad de las tareas "en las que es materialmente posible dlscriminar* ya que otva interpretacién ‘tomaria esta obligacion de cumpiimiento imposible en los casos donde los materiales tlenen una incidencia insignificante en el preci o viceversa o en los casos donde el mercado ofrece el producto y el servicio en forma unificada, Sobre ef inciso 9. Mal puede entenderse que una norma sobre recaudos formales de los presupuestos solictados por un ‘administrador de Consorcios pretenda agregar nuevos seguros obiigatorios cuya regulacion excede en mucho el ‘marco de esta Ley y de las potestades de la CBA. ‘Agul se habla de “seguros de riesgo del trabajo del personal del prestador © contratista en 10s casos en que lo ‘exja la legislacion vigente y de responsabilidad civ. std daro que se reflere a la existencia de ART, obligacién que existe para cualquier empresa en relacién de dependencia, de lo que no se Infiere una obligacién nueva que por otro lado no podria establecerse en una ley {que raguia una actividad profesional en particulary no los seguros en general ‘A-continuacién, en el mismo parrafo, se dice "Cuando se contrate a trabajadores auténomes, las pélizas deben estar endosadas a favor del consorcio". Resulta claro que se preserva el requisito general de”... en los casos en ‘que lo exla la legislacion vigente...”, de modo que de no encontrarse una norma especiica que establezca que ‘determinados trabajadores auténomos deban tener un seguro de riesgo del trabajo, esta abligacién no es, plicable y menos atin la necesidad de endosar la péliza a favor del Consorco. ‘Tampoco hay una referencia al trabajador monotributista, que segin la AFIP es una categoria diferenciada del trabajador auténomo, por Io que entendemos que tampoce hay en este inciso una referencia a ells. En condlusi6n, lo que se infiere del incso no es otra cosa que en el caso de empresas con empleados se debe ‘pedir copia de cobertura de ART de los mismos y si existiese una obligaci6n para Gierta actividad de un seguro ara los auténomes, la misma se deberd pedir con un endoso a favor del Consorcio. Por su redaccién, la Ley parece referirse 2 seguros de responsabilidad civil independientemente de lo que exiga legislacién vigente. Por las razones arriba expuestas, entendemos que los seguros de responsabilidad civil se cexigirdn para aquellas actividades contratadas en las que su ublizacién sea obligatoria, como aquellas que entrafian riesgos especiales. "articulo 12. Dectaracién jurada: Los/as administradores/as inscriptos/as en el Registro creado por esta ley, deben presentar anualmente un informe con el siguiente contenido, el que tendra Cardcter de dectaracién jurada:Listado actualizado de tos consorcios que administra, consignando silo hace a titulo gratuito u 1b Copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas.” cRETICA ‘Aqui se observa un grueso error de técnica legislativa, dado que el concepto de DDI3 es opuesto al de presentar *constanclas” como Seria una copla de Asamblea. ‘Sel articulo se reflere a un informe en carécter de DD33, mal puede pedir dichas copias, al menos en este artical, Por otro lado, las Asambleas tienen carécter eminentemente privado y sus actas son en consecuencia privadas, fo estando ef administrador autorizado en forma técita a entregarlas a terceros salvo para trémites especiicas fen Su interés. De modo que este error de mezclar D3} con copia de las actas debe subsanarse eliminando esta citima rmencion, Declaracién jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por este, destinado a garantizer ‘sus responsabilidades como administrador. Esta declaracién podré sustituirse por Ia constancia de ia constitucion a favor del consorcio de propletarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitide por una compafiia de seguros.” INTERPRETACION Y CRITICA ‘Aqui se habla de una DDI realizada ante ef Conordio. Lo que puede pedir ol GCBA es que en la DDI) def administrador declare haber realizado la DDI) ante el Consordi y haber sido aprobada. En ningdin caso pedir ‘copia de la misma con idéntico razonamiento realizado en el inciso b. Dejando eso de lado, surge palmariamente la legalidad de fa reglamentacion de este articulo mediante ‘disposici6n 6013/09 publicada el 18-12-2009. All se especfican no solo los montes necesarios para garantizar la actividad sino que también se exige su. ‘acreditadion, apartandose vioiéntamente de lo estableddo en la Ley. Efectivamente, la Ley solo habla de una declaracion hecha ante el Consorcio y especiica que debe ser aprobada, El hecho de que exista el paso de la aprobacién significa que et Consorcio evaluard de acuerdo a sus thterios e Intereses a! monto considerado sufciente para constitulr como garantia. Sila Ley pretendiese establecer los valores no dejaria la DDI) libreda a una aprobacién. ‘Si se analiza el proyecto en una etapa anterior, se vers que en su redaccién original la Ley decia que “la ‘autoridad regiamentaré los requisitos patrimoniales exigibles seqtn la cantidad de edificios administrados”. Se ‘Ye que algulen detecté que el inciso desbordaba de inconstitucionalidad y lo acort6. ‘Sin embargo, para algaraba de las compafias de seguros se agregé esta irregular reglamentacién. Para peor, ‘se pretende cambiar el concepto de "seguro de responsabilidad profesional" por un "seguro bancario de ‘alcion, lo Gual es algo diferente, especialmente en los costos, ‘Stel articulo esté detallando el contenido de una ODJ), solamente puede hacer referencia a otras obligaciones y ro disponerse en ese mismo articulo obligaciones nuevas e independientes de la DDI. En ningiin caso puede Interpretarse como valldo el contenido de la reglamentacién mencionada. Articulo 8°.- Modltiquese el capitulo II segin el siguiente articulado: ‘“CAPETULO TIL. DEL mandato de administracién. Asticulo 13.- Duracién: El administrador, salvo disposicién en contrario establecida en ef Reglamento de Copropiedad y Administracién de cada consorcio, tendré un plazo de hasta un (1) fio para el ejercicio de su funcién, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o ‘extraordinaria, con la mayoria estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos \ercios de los/as Propictarios/as presentes, con minime quérum. Puede ser removide antes del vencimiento del plaze de mandato con la mayoria prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un afio regira a partir de la aprobacién de esta ley. LINTERPRETACION Y CRITICA ‘Aqui debemos ser culdadosos en no comprar lo que podriames suponer que quisieron legisar y analizar lo que la Ley dice. ‘Gaarammente este artioulo rige para los casos en que no exista regulacién en el respective Reglamento de Copropledad. ‘De made que solamenta el plazo de un afforige para Jos casos en que el Reglamento no dijera que ‘administrador "duraré por tempo Indeterminado™ 0 “durard mientras no lo remueva una mayoria de tanto", 0 “uandrd un plazo de duractén de tes afios", etc. ‘¥en fos casos en que el Reglamento fo estableciera su duracién, su renovacién se realizar con los porcentajes previstos en ef mismo. En fa redaccién el legistador utitza un novedoso término para el mandate que no suele ser visto en los Reglamentos: "renovacién’ y debemos analizarto. En et articulo se habla de una proporcién para renovar de 2/3 de los presentes. Esto significa que de no ‘eunirse ese niimero el mandato del administrador cesa ipso facto y el edifiio debe elegir a su reemplazante. ‘Como en ningin caso pliede preverse que el edificlo quede sin representante legal, siguiendo ese articulo se ‘deduce que esa misma Asamblea tendrs validez para elegir al raemplazante. éCon cuéntos votos? Seria un ccontrasentido a toda norma legal entender que el mismo tercio que resolvé ia remocién pueda ganarie a ios dos tercios restantes, de modo tal que este articulo es contradictorio en si mismo y en consecuencia, fit ‘Can generosidad con el articulo podriamos suponer que al nuevo administrador lo elige la mayoria de los presentes, entonces esa misma mayoria puede volver a elegir al administrador saliente, con fo cual la Fenovacién es en defntiva con la mitad y no con los 2/3, lo que refuerza la contradiccin, a‘Sin embargo la Interpretacién que proponemas y que es evidentemente més ajustada a derecho es otra Renovacién es el resultado de no haberse producido una remocién y viceversa por una simple raz6n: los efectos juridicos de una remocién son exactamente los mismos que los de una no renovacién. ¥ dado que onc de artic 9 la Ley 13.512 etablace que le reglamantas preverdn la forma de ‘emosn del adranutrdor, este ae no serdapieaie et magn oso, Nabisco Que tanto para a, Roecara sgcrion [in cperur flopuets en ne: foperae de une toy aaa ever bancara a rome del noerio En caso ac dears ia Spare, etorzr Ree fear fos tates acini rarest, corresponde, a indicar hore do ndicar al pie de ncorparertorariolraga asamblea, [tnatzacon[actaforaae [At 9186 J: Ley “ |proyectada. |finalizacion. Evegar copia de [Yodo searbiea [No se mencona "Se dea constanca [art 8 Lay 9a, fey sat aoe onainanes Come tema atr,|de to entiogs, por presents. parte dl Sarnisradr, de copes do Ley 9a a fos presenter |Entregar copiade | Toda asambiea. No se menciona "Se deja constancia |Art, 9 inc. j Ley oc de acenbios Como tema. ater, |ge is envege, por” [Sei eae parte de Basar, det cin dois aartiea Srtenor |"Por (unanimidad / tmayorta dex) rods asamblea conorme so orinartayen caso |*Considerain ae [preven (el nenovacon des [enue el renovacon del "| Roplrento de Renovacén et Regents co fmandatne _ |esmropedad/ at. |qe 39 toy oa, Jmandato del" Proven un loco. [remocion dol actual [13 toy San) se [ME . Grerens wan ato facminisvador [reels (mover / rsa! sorocio de [xt ro renovan farce ronda de aistador Se fa Vonmrancs ge Por mayors se Eo toda asambles adminstracin, en (esuelveestablcor Honoraros det [donte imotno puns’ 98 onorarcs del | administrador. administrador | donde se trate x (anuales / 5 ey fcte tne, fenmocinad poms caida. PRESUPUESTO TIPO DE LOCACION DE OBRA EN CUMPLIMIENTO LEY 941, mod. Ley 3254 PARA ‘TRABAIOS GENERALES. ‘Nombre del Contratista ‘Domiaiio y Telefono ‘CUT (adjuntar copia inscripcién) Consorcio ‘Sector y/o Unidad: Descripcion de la obra: Incluir todas las especificaciones tecnicas ‘que se consideren necesarias y demas. ‘elementos tlustrativos de la oferta“Seguros (edjuntar copa de eeriicade de cobetura) ‘Detaliar Cia - Pol N° - Monto Asegurado = DDetallar Cia - N° de contrato - Alta Detalle de trabajadores (para empresas con personal en relacion de dependencia) Done En cada ribro de mane de obra materials puede epecicase el 9 sobre valor total rare mano de bra ince gastos generaesv benef. Firma y Aciaracion