NORMAS 2019 AVALIACOES DE IMOVEIS NA CAPITAL o INSTITUTO DE ENGENHARIA ayy 4h — K°pn ee ae eee NORMAS 2019 - AVALIACOES DE IMOVEIS NA CAPITAL © INSTITUTO DE ENGENHARIA 6 uma Associaco Civil de ambito nacional, sem fins econémicos nem lucrativos, fundada em 13 de outubro de 1916. Tem sede e foro na Capital do Estado de So Paulo, estando sua sede situada na Av. Dr. Dante Pazzanese N° 120, Bairro de Vila Mariana, So Paulo/SP e reconhecido de utilidade piiblica pela Lei Estadual N° 218, de 27 de julho de 1974, tem por objetivos: I- A defesa do interesse piblico; TI- A evclugo da Engenharia e 0 desenvolvimento cientifico & tecnolégico do Pais; III- A valorizagéo da profisséo de Engenheiro; IV- A defesa, preservagio e conservacéo do melo ambiente e a promosgo do desenvolvimento sustentavel; \V- A promogao do desenvolvimento econdmico e social e combate 8 pobreza; VI- A preservacio da ética profissional; VII- A educagio, 0 aprimoramento profissional e cultural dos Engenheiros; VIII- © estimulo a0 congracamento dos associados, através de atividades de educacéo e culturais e de eventos de lazer e desportivos; & IX- Colaborar de maneira imparcial com partes queixosas & divergentes, que busquem o Instituto de Engenharia para auxillé- las a solucionar pendéncias e disputas que tenham entre si, inclusive aplicando conciliagio, mediago e arbitrage. a\C o Hf Oye (4Para desenvolver as atividades técnicas previstas no Estatuto, sdo criadas Divisées Técnicas e instituidos Departamentos de Engenharia, com a funcao de agrupar Divisées cujas atividades sejam afins, érgaos esses regidos por Normas e procedimentos contidos em regimento préprio, elaborado pelo Conselho Deliberativo. Entre essas divisies técnicas esté a Divisio Técnica de Avaliacdes e Pericias. Denire os objetivos da Divisio de Avaliagdes e Pericias de Engenharia, destacam-se 0 aprimoramento, a divulgaco e a transmissao do conhecimento técnico, através de cursos, palestras @ estudos nas areas de avaliagées e pericias. ‘Atendendo aos abjetivos da Divisdo, foi formada uma Comissao de Peritos @ entdo elaborado, produzido revisado este texto Normativo, que deve ser observado em todas as manifestagdes escritas elaboradas por Engenheiros quando da elaboracdo de trabalhos na érea Engenharia de Avaliagées no Estado de Sao Paulo, INSTITUTO DE ENGENHARIA Prosidente: Eduardo Ferreira Lafraia Vice-Presidente Divisio Técnica: Jerénimo Cabral P. Fagundes Neto VVice-Presidente de Assuntos internos: Miiana 8. Marques Dirotor da Divisio de Engenharia de Producdo: Antonio Guilherme Menezes Braga Goordenador de Divisdo Técnica de Avaliagbes e Pericias: Jose Fiker ‘Secrotirio da Divisdo Técnica de Avaliagdes ¢ Pericias: Aledo Vieira da Cunha Diretor de Programagao: Ricardo Henrique de Araujo ImamuraINDICE PAGINA PREFACIO .... 1. ESCOPO E CONSIDERACOES INICIAIS ... 2. CONCEITUACAO E TERMINOLOGIA 3. METODOS DE AVALIACAO. 4, ESPECIFICACAO DAS AVALIACOES .. 5. AVALIACAO DE LOTES URBANOS .. 6. AVALIAGAO DE AREAS ESPECIAIS «..eesseesnee 7. AVALIAGAO DE SERVIDGES «seen 8 9 - BENFEITORIAS 6. . AVALIAGAO DE APARTAMENTOS E ESCRITORIOS . 10. TERRENOS EM REGIAO SUJEITA A INUNDAGOES/ENCHENTES .. 11, ALUGUEIS - DO VALOR DE ALUGUEL 12, ANALISE REGISTRARIA... 13. CASOS ESPECIAIS 14. TERMO DE ENCERRAMENTO ..1. ESCOPO E CONSIDERACOES INICIAIS Estas Normas atendem as prescrigées do Item 8.2.1.4.2 da ABNT NBR 14653-2/2011 e a complementa em relago a peculiaridades do Estado de Sao Paulo. Resultam da fusio entre as Normas 2013 da CAJUFA - Comissao de Peritos do Centro de Apoio aos Juizes das Varas da Fazenda Publica da Capital e do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliagies e Pericias (2011), que so as duas dnicas Normas no Estado de Séo Paulo a obedecer em seu caréter as prescricées da ABNT, recomendando- se que cada Instituto elabore suas Normas obedecendo & ABNT atendendo as especificidades de seu Estado, 2. CONCEITUACAO E TERMINOLOGIA Para um melhor entendimento e complementaco de informacées, recomenda-se a leltura das definigées adotadas nas bibliografias, especializadas, em especial na NBR-14.653 da Associacdo Brasileira de Normas Técnicas - ABNT. A fim de facilitar e complementar a utilizacéo das presentes Normas vigentes, a seguir serio apresentadas as principals definigées. 2.4, VALORES: 2.4.4. VALOR DE MERCADO Quantia mais provavel pela qual um bem seria negociado em uma data de referéncia, entre vendedor e comprador prudentes interessados no negécio, com conhecimento de mercado, mas sem compulsdo, dentro das condicdes mercadolégicas,2.2. GLEBA URBANIZAVEL Terreno situado em zona urbana ou de expansio urbana, cujo aproveitamento eficiente depende de parcelamento do solo, atendidos os aspectos legais e mercadolégicos 2.3. DESMEMBRAMENTO. Subdiviséo de gleba em lotes destinados a edificacdo, com aproveitamento do sistema vidrio existente, desde que no implique na abertura de novas vias e logradouros publicos, nem no prolongamento, modificagéo ou ampliacdo dos ja existentes, 2.4, LOTEAMENTO Subdivisao de gleba em lotes destinados a edificacao, com abertura de novas vias de circulagéo, de logradouros publicos ou prolongamentos, modificagao ou ampliacao de vias existentes. 2.5. DESDOBRO DE LOTE Parcelamento de duas ou mais glebas ou lotes, para a formacaio de novas glebas ou lotes. 2.6. REMEMBRAMENTO Unificagio de duas ou mais glebas ou lotes, para a formacao de novas glebas ou lotes. 2.7. Lote Resultante de loteamento, desmembramento ou desdobro.2.8. TERRENO ENCRAVADO (© que no se comunica com a via publica e que depende de servidao de passagem por outro imével. 2.9. LOTE DE ESQUINA (© em que 0 prolongamento de seus alinhamentos, quando retos, ou das respectivas tangentes, quando curvos, determinam angulos internos inferiores a 135° e superiores a 45°, desconsiderados os alinhamentos voltados para vielas ou passagens de pedestres. 2.10, LOTE DE FRENTES MULTIPLAS © que possui mais de uma testada para logradouros puiblicos, sem estar localizado em sua confluéncia. 2.11. LOTE DE FUNDO (© que, situado no interior da quadra, se comunica com a via publica por um corredor de acesso, com largura igual au inferior a 4,00 m. 2.12. LOTE INTERNO Localizado em vila, passagem ou local assemelhado, acessério da malha vidria do Municipio de propriedade publica ou particular. 2.13. PESQUISA Conjunto de procedimentos de identificaco, investigago, coleta, selec&o, processamento, andlise e interpretacao sobre dados relativos a iméveis assemelhados ao avaliendo, para fornecer estrutura & avaliacao. ae any q2.14, IMOVEL PARADIGMA Imével hipotético cujas caracteristicas sé adotadas como padréo representativo da regio ou referencial da avaliagio. 2.15 .HOMOGENEIZAGAO Tratamento dos pregos observados, mediante a aplicagio de transformagdes matematicas que expressem, em termos relativos, as diferencas entre os atributos dos dados de mercado e os do imével avaliando. 2.16. FRENTE PRINCIPAL Nos lotes de esquina ou com Frentes miiltiplas, a Frente principal & aquela para a qual se obtém 0 maior valor do lote, desconsideradas as demais, 2.17. FRENTE PROJETADA (F?) 2.17.1. Projeco da Frente, normal ao lado do lote conforme figuras abaixo. 2.17.2. Figuras da Projecio da Frente:2.17.3. Nas frentes em curva, deve-se considerar a projegéo da corda, no alihamento. a Parégrafo Unico: Nos casos de lotes com frentes em curva, para os quais a Frente projetada determinada conforme este subitem, n&o represente a melhor caracterizacéo da mesma, poderé ser utilizado outro método de projecdo, que traduza o melhor aproveltamento do lote. 2.18. FRENTE REAL Frente da sitvacao paradigma adotada. 2.19, PROFUNDIDADES DE REFERENCIA Profundidades minima e maxima, economicamente recomendéveis para uma determinada regio. 2.20, IDADE DA EDIFICAGAO. Idade atribuida ao imével conforme a Certidao do IPTU, Nao deve ser considerado seu estado de conservacéo, ja especificado na Tabela de Ross Heidecke.2.21. IDADE REAL. Tempo decorrido desde @ concluséo da construgio até a data da avaliacao. 2.22. VISTORIA Exame circunstanciado de um imével e da regiao onde se localiza, apresentado na forma de descricao minuciosa dos elementos que os constituem e documentacgo fotografica, visando a objetivo especifico. 2.23. PRECO Quantia pela qual se efetua, ou se propée efetuar uma transacao envolvendo un bem, um fruto ou um direito sobre ele. 2.24. REGIAO PARA INCORPORACAO (Vide o ANEXO VI) Regio onde a procura de terrenos que visa a unificacdo de lotes para novas incorporacées é intensa, denotando-se de maneira clara a pujanca Fela qual a microrregio passa em determinado momento. 2.25. TERRENO PARA INCORPORACAO © terreno para incorporacdo deve atender, na data da avaliagéo, simultaneamente 8s premissas abaixo: a) Possuir dimensées que possibilitem a implantagio de incorporagso; b) Obedecer & lesistacdo mu c)_ Tero terreno vocagdo para Implantaco de incorporagio. Fk ipal inerente as incorporagies; ¢2.26. VOCACAO DO IMOVEL Uso economicamente mais adequado do imével em funciio das caracteristicas préprias e do entorno, respeitadas as limitacées legais 2.27. PESQUISA DE INCORPORACGES Levantamento junto ao Registro de Iméveis de matriculas referentes a imévels transacionados contemporaneamente & data base da avaliacio, localizados em regio para incorporacoes. 2.28. PROFUNDIDADE EQUIVALENTE Resultado numérico da divisdo entre a rea total de um terreno e sua Frente principal projetada. 2.29, VALOR DE MERCADO Quantia mais provavel pela qual se negociaria voluntariamente conscientemente um imével, numa data de referéncia, dentro das condigées do mercado. 2.30. SOLO SECO Condigdes de solo padrao (paradigma na grande parte das avaliagées); ocorre quando nao ha acimulo ou invasio de gua no terreno, mesmo em fases de cheia ou periodos recorrentes de chuva.2.31. SOLO PERMANENTEMENTE ALAGADO Condic&o de solo na qual existe sobre o terreno limina de Agua, por menor que seja sua altura (nivel). 2.32. SOLO BREJOSO Condicao de solo saturado e com baixa consisténcia, ou seja, no oferece capacidade de suporte direta e superficial para edificagées. 2.33. SOLO ALAGADIGO (SUJEITO A INUNDAGOES/ ENCHENTES) Condic&o de solo na qual sobre o terreno forma-se a lamina de 4gua, Por menos que seja sua altura (nivel), de forma temporéria, normalmente devido as chelas ou periodos de chuvas recorrentes fortes. 2.34, ALVEO OU LEITO Superficie do terreno que as aguas cobrem sem transbordarem, ou seja, € 0 canel por onde correm as aguas. 2.35. MARGENS, So as faixas de terreno lindeiras ao dlveo (ou leito), que ficam descobertas pelas dguas, a ndo ser durante as cheias. Margem esquerda ou margem direita se localizam dando-se as costas para a dirego onde as aguas fluem. se & Pat2,36, LAUDO PREVIO Nas agdes de desapropriagéo, havendo determinacio judicial, deverd ser elaborado laudo preliminar, 0 qual seguird as recomendacées de Norma especifica, conforme os Critérios da CAJUFA ~ ANEXO I. 3. METODOS DE AVALIACAO A avaliago de iméveis deverd ser feita preferencialmente pelo Método Comparativo Direto. Na impossibilidade de sua aplicagio, seré utilizado 0 Método da Composig&0, ou outro tecnicamente reconhecido, desde que plenamente detalhado e justificado. 3.1. METODO COMPARATIVO DIRETO é 0 em que 0 valor do imével € obtido por meio da comparago de dados de mercado relativos a outros iméveis de caracteristicas semelhantes. As discrepancias observadas nas caracteristicas dos iméveis deverao ser ponderadas através de fatores de homogeneizacéo. 3.2. METODO DA COMPOSICAO E 0 em que 9 valor do imével é definido pela soma do valor de terreno com o valor das edificagées e benfeitorias existentes. 3.2.1. A avaliacao do terreno deverd ser feita preferencialmente pelo Método Comparativo Dircto. Na Impossibilidade de aplicacao desta metodologia seré utilizado 0 Método Residual. AZ Cc wt VER3.3. METODO RESIDUAL E 0 em que o valor do terreno ¢ definido pela diferenga entre o valor total do imével e o valor das edificacdes benfeitorias existentes. © valor das edificages deveré ser determinado de acordo com o “Estudo de Edificagdes ~ Adequacio” (CAJUFA). 3.4, METODO EVOLUTIVO Parte-se do valor do terreno, acrescenta-se 0 custo direto das construges, os custos indiretos, juros sobre 0 capital terreno, durante o periodo da construcéo e da comercializacao, juros do capital construcdo sobre o periodo de comercializacdo (0 periodo de construgdo J4 € computado nos custos indiretos) e ainda o lucro do incorporador, obtendo-se assim 0 valor de venda. 3.5. METODO INVOLUTIVO Parte-se do valor de venda do imédvel, subtrai-se 0 lucro do ‘empresario, os juros da capital construcéo durante o periodo de comercializacio, juros do capital terreno, os custos diretos e indiretos da construcéo, obtendo-se assim o custo do terreno. 4, ESPECIFICAGAO DAS AVALIAGOES 4.1, Generalidades 4.1.1. A especificagio de uma avaliago esté relacionada tanto com ‘© empenho do Engenheiro de avaliacdo, quanto com o mercado imobilidrio e as informacées que possam ser dele extraidas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentagao desejado tem por objetivo a determinac&o do empenho no trabalho avaliatério, mas nao representa garantia de alcance de grauselevados de fundamentagio. Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente das caracteristicas do mercado e da amostra coletada e, por isso, no ¢ passivel de fixac&o a prior. 4.2. Métodos Comparativo Direto de dados de mercado e Comparativo Direto de Custo 4.2.1, Fundamentagao do tratamento por fatores ‘A NBR-14.653/2, no seu Item "8", define que a metodologia aplicavel é funcio basicamente da natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliaco e os dados de mercado disponiveis, bem como a disponibilidade, qualidade e quantidade de informagées colhidas no mercado. ‘A Comissao de Peritos do Instituto de Engenharia considerou como premissa para a viabilizac3o das Normas 2019 a finalidade judicial das mesmas, que se prestam a avaliagio de imévels mediante tratamento de dados por fatores. No Item "9" da referida Norma, na metodologia aplicavel, o Engenheiro Avaliador deveré estabelecer 0 grau de fundamentacdo e de preciso em seu trabalho. Nota “0 fator de maior ponderagto, nas avaiogdes, € consituide pela “hagagem’, habilitaces, ‘qualidades pessoas e idneidade, do avaliadr. Un avaliador de pequena ‘hagagem’ ou powca ‘ritica, enbora pessudor de outros dotese habiltages. prodicird resultados racos: 0 que Conkece ben-a pare mecca dos eels, mas na tem comheciento pera do asso, sed ‘un ‘oficial’ mas nds profissonal,o que em outros eros seexprimedizendo-se que sabe fazer 2 coisas mas ndo o gu deve ser feito. ey e‘TABELA 1 GRAUS DE FUNDAMENTAGAO NO CASO DE UTILIZAGAO. DO TRATAMENTO POR FATORES vem | vesori¢ko w 7 T caamacnas wo mora mttaer |Compts game | Aor ae ' Seat ae “ins | srt ar | ene ase = reo emessraet | eects ae [miso | saat some | ing || ems | an = [ete sacs se) gonesas | osonzmn | avasasonrry TA cag ne nar erat nl sea oan fle dost uc ‘same torr agae de mere, same Sls esos Para atingir o Grau III sao obriga jos: 1) Apresentago do laudo na modalidade completa; 2) Identificag3o completa dos enderecos dos dados mercado, bem como das fontes de informacao; de 3) Valor final adotado coincidente com a estimativa pontual de tendéncia central.en geen a Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentacio, devem ser considerados os seguintes critérios: 1) Na Tabela 1, identificam-se trés campos (Graus I, 11, 111) e itens; 2) Q atendimento a cada exigéncia do Grau I teré 1 pon Grau II, 2 pontos; e do Grau III, 3 pontos; 5 do. 3) © enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo & Tabela 2. TABELA 2 - ENQUADRAMENTO DOS LAUDOS SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTACAO NO CASO DE UTILIZAGAO DE ‘TRATAMENTO POR FATORES AUS a i r ONTOS MNOS 0 = = “eomeeponer tszomiane | dena te minme worl 4.2.2. Saneamento da Média ‘Apés a aplicagdo dos fatores de homogeneizacao, 0 intervalo admissivel para saneamento da amostragem seré de 30% para mais, ou para menos da amostra. Pardarafo Unico: 0 trabalho avaliatério seré desenvolvido através, da metodologia retro determinada, apresentando todos os conceitos € parametros aplicados de maneira clara, objetiva, com meméria de cdlculo e passivel de conferéncia. a4.3. METODO INVOLUTIVO 4.3.1, Grau de Fundamentacao do Método Involutivo TABELA 3 - GRAU DE FUNDAMENTAGAO DO METODO INVOLUTIVo eM DESCRIGAO REQUISTTO || Nivel ae atahamento do — | —Apravelamenta ocupagio «use pie Npoltn presuridos a] Fess tavern aes uniadee | Fardarcnigie reves ro ai io gojeto pais ‘Conperatie 3 | Etna dor cusos do | — Cina unto basco reference ratode cam ares a Pr rsd é Dine com ho dea | Rana aaa atten do = palin a con z Cees z “alae de sersbdade “wiavia : mae vaste Nota: Vero tem 4 rot, 4.3.2, Para atingir 0 Grau II sao obrigatérios: 1) Apresentacéo do laudo na modalidade completa; 2) Requisitos da Tabela 3; 3) Oaatencimento a cada exigéncia do grau I teré um ponto; do grau I, dois pontos; e do grau Ill, trés.4) O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de Pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo a Tabela 4 abaixo. ‘TABELA 4 — ENQUADRAMENTO DOS LAUDOS SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAGAO NO GASO DA UTILIZAGAO DO METODO INVOLUTIVO TRAE aan T Pontos ee 2 7 7 Tens obras no pau |Z OT eB eames |Z6 Tee no | Tolosno mine corespondents mae neminime_| mimo no grat! | no arsut 4.4, Pressupostos ‘As seguintes condigies devem ser observadas e preceder 0 proceso avaliatério: a) Caracterizacéo do objetivo da avaliacéo para permitir ao ‘engenheiro de avaliagéo a identificagéo das circunstancias que possam influir no valor do imével; b) Individualizagao do objeto da avaliagio, obtida a partir de plantas, memoriais descritives e documentos detalhados englobando 0 imével; <) Complementacio das _—_informagées__necessérias_ a0, desenvolvimento da tarefa avaliatéria que possam ser consideradas fatores valorizantes ou desvalorizantes.Cabe a0 Engenheiro Avaliador, a0 iniciar o procedimento de avaliac&o, solicitar 0 fornecimento da documentacéo relativa ao bem, necesséria a realizago do trabalho, e tomar conhecimento das informagies contidas na documentagao disponivel. Na impossibilidade de ter acesso & documentaco necesséria, 0 Engenheiro Avaliador deverd decidir se é possivel elaborar a avaliagdo. Em caso positivo, deveré explicitar os pressupostos assumidos e as eventuais ressalva. 4.5, Caracterizacao do imével avaliando 4.5.1. Da Vistoria Nenhuma avaliagio poderé prescindir da vistoria. Na impossibilidade de acesso ao bem avaliando, deverd ser comunicado 20 Juizo. Na vistoria devero ser registradas as caracteristicas do bem avaliando, e ressaltados aspectos relevantes a formagio do seu valor, em especial: 4.5.1.1. Caracterizago da regio e logradouro compreendendo os aspectos fisicos, os aspectos ligados infraestrutura urbana, os equipamentos comunitérios com respectivas atividades existentes as posturas legals, com énfase na Lei de Zoneamento.4.5.1.2. Caracterizagéo_do terreno avaliando, abrangendo os aspectos fisicos: dimensdes, formato, topografia, consisténcia do solo, localiza¢do, divisas e eventuais aspectos valorizantes ou desvalorizantes. 4.5.1.3. As edificagées e benfeltorias atingidas pela desapropriacso deverSo ser caracterizadas, englobando os aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e utilizacdo atual. 4.5.1.4, Nos casos de desapropriacéo parcial devera constar ainda: a) analise de aproveitamento do _remanescente, Justificando-o; b) as readequagies e remanejamentos das construcdes que deverao ser avaliadas. 4.5.1.5. Nas pericias referentes as agdes incenizatérias, quando necessério, deverdo ser apuradas: a) areal ocorréncia da ocupacao alegada; b) a delimitago e quantificagao da area ocupada; c) a data efetiva da ocupagio.4.6, Da Pesquisa de Valores ‘A pesquisa deve ser desenvolvida considerando as caracteristicas do imével avaliando, a disponibilidade de recursos, relatérios, informacdes, pesquisas anteriores, plantas, documentos e prazo de execucao dos servicos. Na coleta de dados devem ser observadas as seguintes premissas: a) completa identificagio dos dados de mercado; b) diversidade de fonte de informacao; ©) contemporaneidade (até 1 ano em relacdo 8 data da avaliagao); d) semelhanga com o imével avaliando; €) pertencer 4 mesma regio; f) quantidade minima de 06 (seis) dados de mercado efetivamente utilizados. 4.7. Tratamento da Pesquisa de Valores 4.7.1. A pesquisa de valores devera ser tratada aplicando-se os fatores de honogeneizacao apresentados nestas Normas. 4.7.2. Dada a elasticidade dos negécios imobiliérios seré aplicada uma redugio de 10% sobre o valor global ofertado (fator oferta igual a *0,90"); a adogio de um fator oferta diferente deverd ser demonstrada e justificada. ar L wees Vo W) 8 nteeQS 4.7.3. No emprego do Método da Composicao, terrenos construidos poderdo ser utilizados como comparativos, deduzindo-se o valor da construgéo com base no estudo “Edificagées Valores de Venda - Adequacao” vigente, elaborado por Comissao de Peritos das DD. Varas da Fazenda Piblica da Capital ~ CAJUFA, 4.7.4. Quanco a atualizacéo de valores for necesséria, deverdo ser utilizados os indices IPC (indice de Precos ao Consumidor) publicados pela Fundacéo Instituto de Pesquisas Econémicas da Universidade de S80 Paulo ~ FIPE/USP. 4.8. Calculo do valor do imével A apuracao do valor do bem avaliado deve ser efetuada conforme a metodologia que melhor se aplique ao mercado de insercdo do bem ea partir do tratamento dos dados de mercado. 4.9. Remanejamento de indice fiscal ‘Comprovada a necessidade de remanejamento do indice fiscal, este poderd ser efetuado pelo Engenheiro de avaliagio, desde que Justificado e observando-se: 4.9.1. O indice fiscal disponivel na regio que melhor reflita as caracteristicas do logradouro, inclusive no que diz respeito a possibilidade de uso e ocupacao do solo.4.9.2. Em terreno situado em via secundéria, passagem, travessa ou local assemelhado, acessérios da malha vidria do Municipio nao relacionados na listagem de valores, ser adotado 70% do valor da via a qual tenha acesso 0 logradouro estudado, desde que dotado dos mesmos melhoramentos. 4.9.3. Caso no seja possivel adotar os critérios acima, os indices de transposigio deverdo ser ajustados para que sejam compativels ‘com os observados na regiéo, justificando-os, 4.9.4, Recomenda-se a utilizagdo de elementos da pesquisa com indices compreendidos entre: 0,5 la < Ip < 2,0la onde: Ja = indice do local avaliando; indice do local do elemento pesquisado. Os Laudos Avaliatérios a serem apresentados nas Varas da Fazenda Publica, para as agées expropriatérias so: Laudo Prévio e Laudo Definitivo.4.10.1. © Laudo Prévio deveré ser elaborado de acordo com as “Normas para Laudos Prévios nas AcSes Expropriatérias nas Varas, da Fazenda Pdblica da Capital", portaria CAJUFA N2 01/2002", indicadas como ANEXO I 8 estas Normas. 4.10.2. 0 Laudo Definitivo, se necessario, complementaré 0 Laudo Prévio, devendo ser realizado de forma circunstanciada, dentro dos preceitos e pardmetros avaliatérios recomendados por estas Normas, utilizando-se como data-base a mesma do Laudo Prévio. 5. AVALIACAO DE LOTES URBANOS 5.1, Na determinagao do valor do terreno objeto da avaliagdo e no tratamento dos elementos da pesquisa de valor unitdrio serio observadas suas caracteristicas e restrigies legais, que devem ser semelhantes e da mesma regio estudada. 5.2. Devem ser consideradas as influéncias de localizagio, acesso, rea, frente, profundidade, esquina, frentes miltiplas, topografia, nivel em relacdo & via e consisténcia do solo, 5.3. Profundidade 5.3.1. A influéncia da profundidade é levada em conta no valor total do terreno, através de relacio entre a profundidade equivalente e as profundidades limites indicadas para as regides. iC5.3.2. A profundidade equivalente deve ser o resultado da divisiio da drea pela medida da Frente principal projetada. 5.3.3. Se a profundidade equivalente estiver dentre dos limites minimo e maximo das estabelecidas para a regiéio definida no Item "6.3.7", ou vesultante de imposicdes legais, ou seja, se Pri < Pe < Pma, a avaliacao dos terrenos seri feita pelo valor do ‘metro quadredo, determinado pela formula: Ve = Aex Vu 5.3.4, Se a profundidade equivalente estiver no intervalo entre a minima e sua metade, ou seja, Ys Pmi < Pe $ Pmi, deverd ser empregada a seguinte férmula: Ve = At x Vux (Pe / Pri) 95° 5.3.5. Para profundidade equivalente inferior 2 Y4Pmi, é mantido o fator obtido para esse limite. 5.3.6. Se @ profundidade equivalente for superior & maxima de referéncia, deveré ser aplicada a seguinte férmula: Vt = At x Vu x (Pma// Pe) 95 Paréarafo Unico: Nos terrenos para incorporagdo, Pme poder ir até 3 (trés) vezes a testada de referéncia5.3.7. Os lotes avaliados sero classificados em uma das seguintes regides caracterizadas pela ocupacio predominante, para efeito de fixaco das profundidades minimas e méximas: TABELA 5 ~ CLASSIFICAGAO DAS REGIOES fee ar HEE rE tif | |g 4 ala fejefajafayala Fell] 2 | 2 fy [ele fefe|- | Hie |= , ese Wi teteteteta elalalelile Plelésla/h [2 a] TEL 4 e|ge| ef PPIBTRT ETS ici eee