Programa para la reparación y remodelación de los departamentos en renta de la

familia Ocaña de Jesús.

1. Justificación

El programa que lleva por nombre “reparación y remodelación de los departamentos en

renta de la familia Ocaña de Jesús”, surge la necesidad que en ellos se ha visto, pues ya
hace un largo tiempo, los departamentos tuvieron una remodelación y en el presente año
lucen deteriorados. Además que los inquilinos actuales, muestran una inconformidad en
su vivienda, pues con el paso de los años las tuberías fueron rotas y reparadas sin fijar el
periodo de vida de esa reparación, lo mismo sucede con las instalaciones de luz, estas
instalaciones fueron hechas por gente inexperta, y los predecesores de la propiedad, por
ahorrar dinero solo hicieron instalaciones inservibles para un largo periodo de vida.

Esto es una de las muchas razones del por qué los departamentos se han deteriorado.
Otra importante razón por la cual estos departamentos se han deteriorado, es porque los
inquilinos han sido inconscientes y no se les ha obligado a mantenerlos en total limpieza y
cuando estos dañan el inmueble, no lo reparan y peor aún no lo infirman y al paso de los
años los deterioros aumentan.

Los ingresos que estos departamentos dan a la familia, se han ido rezagando pues los
departamentos pasan vacios por más tiempo, pues el atractivo visual ya no es el mismo
los inquilinos se decepcionan de lo deteriorado que esta el departamento y buscan un
lugar más alejado de del centro de la ciudad, estos departamentos se encuentran muy
cerca del centro de la ciudad pero esos departamentos son de mayor costo.

Estas son unas de las razones por las que decidí realizar este programa pues es
necesario y urgente que estos departamentos se mejoren inmediatamente, con la
reparación de estos departamentos lo que se pretende es mejorar el estilo de vida de los
inquilinos, además de obtener mayores ganancias, pues al mejorar el aspecto físico de la
propiedad, se logrará promoverla a fin que sea atractiva para nuevos clientes y así
obtener mayores beneficios morales y monetarios, pues con el actual aspecto del
inmueble, parece haber una fuga importante de dinero, lo cual provoca inconformidad en
los dueños. Además de poder exigir el pago puntual de las rentas y evitar toda excusa de
impuntual pago.

2. Razones Tecnicas.

Los departamentos sufren de un deterioro importante y si no se reparan, las perdidas

serian de gran magnitud, la verdadera amenaza es para los inquilinos y dueños del lugar,
los inquilinos tendrían un problema significativo al tener que buscar nuevos
departamentos que rentar, pues están bien instalados en ellos ya que sus trabajos,
escuelas, centros comerciales y recreativos se encuentran muy cerca de estos
departamentos, ya que su distancia al centro de la ciudad es de aproximadamente diez
minutos a pie. Actualmente estamos hablando de siete familias que serian afectadas si el
deterioro del inmueble continúa.

Si el deterioro continuara al ritmo que va, en aproximadamente dos años, los dueños
sufrirían de perdidas en un 50% de sus incentivos económicos, ya que la inversión fue
significativa para adquirirlos, y dejar que el tiempo y los mismos inquilinos deterioren el
patrimonio es una idea absurda además que negativa. No solo los dueños directos son los
afectados, pues su familia también estaría afectada, pues con las actividades económicas
de cada miembro, no es suficiente para continuar con el estilo de vida que presentan,
hablamos que sería más difícil abastecer las necesidades como transporte, vestido y
recreación.

Además que estos ajustes y beneficios, los vecinos que tienen negocios tales como
papelerías, tiendas y panaderías, se verán beneficiados, pues habrá mayor demanda en
los servicios de los mismo, son beneficiarios indirectos.

3. Pequeña descripción

Este es un programa totalmente privado, dedicado exclusivamente para los usuarios del
servicio, y para los dueños del inmueble, pues realmente ha habido fuga de dinero, lo que
se pretende hacer es un método de mejoramiento de los departamentos que la familia
Ocaña de Jesús reta, así como dar un mejor servicio y procurar alargar la vida de los
inmuebles, ya que de ellos depende un 40 % de la economía de la familia.

El lugar donde se encuentran los departamentos es en mixtecas 104 colonia unión, y es

de suma prioridad buscar un método para hacer más efectivos los pagos de renta que se
dan mensualmente, para que así los departamentos que se encuentran desocupados se
puedan reparar inmediatamente, haciendo un análisis de la cultura de pago de los
inquilinos se ha demostrado que mientras más deteriorado este el inmueble, los inquilinos
tardan más en pagar, y esto ha hecho que los demás inquilinos se tarden mas en pagar
además que imponen muchas excusas para efectuar el pago, este programa podrá
mostrar conciencia a los inquilinos además de apercibirlos que deben pagar a tiempo y sin
excusas.

El mismo programa podrá hacer que el inmueble mejore su aspecto, ya que como lo he
mencionado anteriormente, el aspecto visual de una casa es su esencia además que es lo
que lo hace atractivo para los nuevos inquilinos y genera mayores ganancias a los
dueños, para poder invertir en la misma propiedad para tener mejores relaciones con los
inquilinos y con los vecinos fuera de los departamentos.

El programa se divide en seis etapas, las cuales consisten en:

• Recaudación monetaria de los departamentos habitados.

• Análisis certero de las deterioraciones de cada departamento habitado.

• Análisis certero de las deterioraciones de cada departamento no habitado.

• Buscar las mejores opciones para realizar las reparaciones de cada departamento.

• Realizadas las reparaciones se pretende hacer juntas con los inquilinos para hacer
consciencia del gasto hecho y de la acción para que eviten deteriorarlo.

• Realizar cambios en el contrato aumentando una clausula de apercibimiento.

4. Objetivos generales y centrales

• Los objetivos y propósitos que he pretendido son con los recursos de pago que los
inquilinos actuales ofrecen, pretendo mejorar sus viviendas, invertir y multiplicar
ganancias, para así lograr tener un mayor recurso monetario, para que las
viviendas que actualmente se encuentran vacías también logren ser re decoradas.

• Otro objetivo primordial es reforzar la cultura de mantenimiento dentro de las

habitaciones hecha por cada inquilino, pues cada quien debe cuidar la habitación
donde vive. El mejor servicio se lograra al atender personalmente las quejas o
reclamaciones, así como las sugerencias que cada inquilino desee expresar, al
mismo tiempo realizar juntas eventualmente pera que los inquilinos expresen sus
inquietudes.

• La estancia de los inquilinos por fallas en el departamento se acorta, un objetivo

central es lograr la comodidad de los inquilinos para lograr prolongar la estancia de
los mismos en el departamento. Otro objetivo primordial es aumentar las
ganancias anuales de los dueños, pues se ha observado que hay una fuga
significante del recurso monetario.

5. Metas

• La fecha en la cual el programa sea puesto en marcha será el primero de julio del
2009, a partir de esta fecha las metas son las siguientes:

• Observando las necesidades de cada habitación, una meta primordial es que con
el pago de arrendamiento, en un mes se logre la reparación de daños de por lo
menos el departamento afectado y un cuarto de otro departamento que no esté
ocupado.

• Con la meta anterior, se pretende que aproximadamente en seis meses cinco

departamentos estén en total reparación o re decoración según sea el caso.
• En un periodo de ocho meses abastecer a todos los inquilinos con las necesidades
básicas de vivienda con las que no se cuente totalmente, tales como luz, agua,
baño completo, calentador de agua propio. Botes de basura en el patio principal

• Observando las mejoras a los departamentos se considerará el aumento de precio

a la renta, que pretendo que no sea más del 30 % semestral en un periodo
máximo de un año.

• Al mejorar los departamentos y crear consciencia de cuidado pretendo que en un

periodo de un año las ganancias que aumenten en un 50% al no estar reparando
tuberías, o cables de luz cada mes, con el mejoramiento de los departamentos
esto no serán necesarias.

• En un periodo no más de un año y seis meses todos los departamentos estarán

ocupados, percibiendo así un aumento de ganancias del 80% de lo que
actualmente se percibe, pues todos los departamentos estarán reparados, y las
necesidades monetarias que necesite el inmueble serán mucho menores de lo que
ahora son.

6. Acciones.

a) Recaudación monetaria de los departamentos habitados.

Esta parte del programa es de las más sencillas aunque una de las más complicadas,
pues si el dinero que se ha recaudado no es suficiente, el programa no podrá
comenzar en la fecha indicada, la recaudación de dinero pretende ser diaria con 4
departamentos así se logrará recaudar un total de 8 mil pesos aproximadamente,
estos 8 mil pesos se guardaran por un periodo no más de una semana en el banco
para que hecho el análisis se pueda disponer de ese dinero para comenzar la
reparación.

b) Análisis certero de las deterioraciones de cada departamento habitado.

Durante un largo tiempo las reparaciones a los departamentos han sido simples y
erróneas, además que muy ineficientes, pues el periodo de vida de las reparaciones
ha terminado, han sido muchas e inservibles, en este punto contratare a muy
prestigiados plomeros, electricistas y decoradores para que se haga el correcto
análisis de los departamentos habitados.

Va a será un tanto complicado hacer el análisis a estos departamentos, pues

generalmente los inquilinos tienen deberes fuera de los departamentos así que
haciendo una reunión previa con los inquilinos, se fijará el día y la hora en la que el
análisis de pueda hacer minuciosamente, este análisis comenzara con el plomero el
cual estudiará todas las tuberías de un piso pues generalmente estas están
interconectadas, en el acto el electricista igualmente verificara cuales son los mayores
problemas del departamento así como de los de la planta baja. Finalmente el
decorador visualizará cuales son los detalles que se deben reparar en cada
departamento.

c) Análisis certero de las deterioraciones de cada departamento no habitado.

El análisis de estos departamentos será de manera más rápida pues al no estar

ocupados, los detalles se notan mas, y es más fácil saber sus fallas y así hacer el
análisis correspondiente.

Los prestigiados trabajadores harán el análisis y así se hará un presupuesto para que
los dueños lo revisen y vean si es del adecuado para poder reparar el departamento.

d) Buscar las mejores opciones para realizar las reparaciones de cada

departamento.

Para buscar las mejores opciones se necesita que las persones que hicieron el
análisis las cuales son de total confianza para la familia Ocaña de Jesús busquen los
necesarios accesorios que hacen falta a los departamentos, Aproximadamente la
reparación de un departamento habitado tendrá el costo aproximado de cinco mil
pesos, eso incluye todos los accesorios y la mano de obra. Y se prevé que la
reparación total de los departamentos que no están ocupados es de aproximadamente
cuatro mil pesos, pues en estos la mano de obra es más barata, porque la
complejidad disminuye.

Según los prestigiados conocedores aproximadamente se tardarán tres semanas en

reparar totalmente un departamento y un cuarto del departamento vacio, así queda
una semana para descansar y recuperar esfuerzos.

Las opciones que debemos buscar no deben ser las más baratas, si no las más
adecuadas para que el departamento tenga un largo periodo de vida.

Se comenzará por reparar las tuberías den primer lugar, en algunos departamentos
será necesario romper el muro, se reemplazará la mayor parte de la tubería y esta
parte será la más tardada pero realmente no importa pues es lo necesario. Enseguida
la instalación eléctrica la cual se hará remplazando todos los cables y los accesorios
eléctricos tales como apagadores, tomacorrientes, lámparas etc. Finalmente la
reparación conclusa será en cuanto al aspecto del departamento, las mejores
opciones serán: resanar los muros reconstruir los muros demolidos, y finalmente darle
color y vida al departamento con colores recomendados y los vidrios de puertas y
ventanas serán remplazados, todos con un pequeño mosaico de en el que este el
número del departamento.

e) Realizadas las reparaciones se pretende hacer juntas con los inquilinos para
hacer consciencia del gasto hecho y de la acción para que eviten
deteriorarlo.
 Estas juntas están pensadas mensualmente para así revisar los deterioros que han
hecho en un mes y repararlos de inmediato, así como tomar la opinión de todos los
vecinos para hacer la relación dueño-inquilino mas afectiva. Y crear conciencia de que
el gasto ha sido por su beneficio, además que se encontraran más cómodos en los
departamentos reparados.

Así los dueños comenzaran a promover los departamentos en el periódico, folletos

etc.

f) Realizar cambios en el contrato aumentando una clausula de apercibimiento.

Generalmente en México la cultura de resguardo y de cuidado es muy descuidada, y

más cuando las propiedades no pertenecen a las personas que en ella habitan, es por
ello que lo más recomendable es que en nuevos contratos se aumente una clausula
de apercibimiento la cual dirá:

“Todo inquilino que haga algún daño al departamento que está aceptando, deberá
pagar lo dañado repararlo pues como recibe el inmueble así lo debe entregar, en caso
contrario se procederá de manera legal”.

7. Evaluación

La evaluación de este programa será mensualmente comparando los resultados

obtenidos los primeros dos meses con los estipulados en él programa el rango de
separación entre el programa y la realidad no debe separarse más que en un 5 % de los
resultados reales, si no es así el programa necesita modificarse. Así mismo si las metas
establecidas no se están cumpliendo se buscaran alternativas que ayuden a cumplir los
objetivos planteados, la evaluación de este programa es muy precisa, pues el avance
debe ser totalmente notorio, en caso contrario las cifras tendrán que cambiar y serán las
siguientes:

• El monto estipulado es de 8 mil pesos para la reparación de un departamento

habitado y un cuarto de alguno desocupado, la cifra cambiaria a 8 mil pesos para
el solo departamento habitado, a fin que sea lo más rápido posible.

• Se estipula que aproximadamente en un año y seis mese todos los departamentos

estén ocupados, en caso de que las reparaciones tardaran más de lo estipulado, el
plazo máximo será de dos años con las modificaciones hechas anteriormente.

• El tiempo estipulado para poder terminar una departamento es aproximadamente

de un mes, si este no se cumple, el tiempo máximo de reparación se deberá
extender a una semana, dependiendo el tamaño del departamento.

Este programa lo llevarán a cabo los dueños del edificio, delegando responsabilidades
administrativas y de recursos a personas capacitadas para ello.
 UNIVERSIDAD AUTONOMA DEL ESTADO DE
MEXICO

FA CULTAD DE CIENCIAS POLITICAS Y SOCIALES

PLANEACION Y FORMULACION DE PROGRAMAS

PRFRA: DELIA GUTIERREZ LINARES

“PROGRAMA PARA LA REPARACIÓN Y

REMODELACIÓN DE LOS DEPARTAMENTOS EN
RENTA DE LA FAMILIA OCAÑA DE JESÚS.”

POR
REYNALDO OCALA DE JESUS

28 DE MAYO DEL 2009

CICLO ESCOLAR 2009A