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  • Concesión o No de Licencia de Primera Ocupación de Vivienda Fuera de Ordenación. Práctica Urbanística. Septiembre 2008

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    Mercedes Suarez Lois
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    Concesión o no de licencia de primera ocupación de vivienda fuera de ordenación. Práctica Urbanística. Septiembre 2008

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    USTED PREGUNTA Se nos dira que el recurso de alzada serfa inoperante, pues es el Ayuntamiento el encarga- do de resolver y lo harla de forma desfavorable. Ahora bien, es requisito previo para su impugnacién por via contenciosa. En cuanto a los plazos de prescripci6n para las deudas de los junteros con la Junta, diremos que, efectivamente, la ley urbanistica vasca, en el art. 163.3, atribuye a la Junta para el cum- plimiento de sus fines la prerrogativa de exigir de los propietarios de la unidad las cantida- des correspondientes, que podran ser objeto de via de apremio por el Ayuntamiento, ‘Ahora bien, hemos de diferenciar el plazo en que la Junta puede exigir a los miembros de la misma el cumplimiento de sus obligaciones, entre ellas el de aportar los bienes necesarios, y otra el que el Ayuntamiento puede exigir las cantidades por via de apremio. En este ltimo «aso, e| plazo es de 4 afios, pero las obligaciones prescriben, tal y como sefiala el art. 1964 del Cédigo Civil, a los 15. CONCESION O NO DE LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION, TRAS QUEDAR UNA VIVIENDA EN SITUACION FUERA DE ORDENACION Un sujeto si licencia de obras para edificar una vivienda con- forme al proyecto presentado; el Ayuntamiento le concede la licen- cia urbanistica, y una vez terminada la obra cuando el sujeto solici- ta licencia de primera ocupacién, resulta que la obra ejecutada no se corresponde con el proyecto sobre el cual se concedié la oportu- na licencia; concretamente se excede de edificabilidad. Se expediente sancionador por la infraccion cometida pagando la san- cién impuesta. No obstante, la restauracién urbanistica infringida no se puede recuperar, ya que para ello habria que demoler parte de la vivienda, y en consecuencia, ésta se queda en situacién de fuera de ordenacion. Tramitado el expediente sancionador y en su caso el expediente de restauracion de la legalidad urbanistica infringida, y no siendo posi- ble restaurar la ordenacin urbanistica alterada, se podria conce- 77 78 NOMEN 74-SEPTEVERE TODS USTED PREGUNTA der a continuacién licencia de primera ocupacién haciendo constar en la propia licencia la situacién del edificio en régimen de fuera de ordenacién? ©, por el contrario, ghabria que dejar pasar 4 afios para conceder la licencia de primera ocupacién, con independencia de que ya se han llevado a cabo los expedientes oportunos —sancionador y de res- tauracién de legalidad urbanistica—? En el hipotético caso de que no se llevara a cabo ninguna actuacién por la Administracién encaminada a regularizar la situacién del edi- o, ¢la licencia de primera ocupacién se podria conceder transcu- rridos 4 afios desde la terminacién de la obra? La cuestién que se plantea ha sido objeto de largas refiexiones desde hace tiempo, pues no existe nunca una solucién universal y pacfica para todos los casos, sino que requiere una aplicacién concreta a cada momento y supuesto. Cuando se ejecutan obras sin ajustarse a la licencia concedida debemos estar a lo que esta- blece el Decreto Legislativo 1/2004, de 28 diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenacién del Tertitorio y de la Actividad Urbanistica, de Castilla-La Mancha cuando regula los procedimientos de restauracién de medio fisico en relacién con los procedimientos de concesién de licencias. Conforme al art. 178.3: «La Administracion Municipal, dentro de los 3 meses siguientes a la presentacién de la solicitud de legalizacién, resolver sobre el cardcter legalizable 0 no de la actuacién», Se afade en el mismo, a continuacién, que: «En el caso de proceder la legaliza- cién de la actuacién se sequiran los procedimientos y plazos previstos en la presente Ley para la realizaci6n de los actos de control que en cada caso sean aplicables. Cuando a juicio de la ‘Administracién Municipal no procediera la legalizaci6n, se ordenara la demolicién del edifi- cio sin més tramite Como se comprueba, en la diccién de este articulo no parece el principio de proporcionali- dad, y s6lo hay conforme al mismo una actuacién posible la demolici6n de lo obrado, Entendernos, no obstante, que el caso concreto ha sido estudiado convenientemente y que se dan los presupuestos de exigencia de proporcionalidad, es decir, que el aumento de edi- ficabilidad no puede subsanarse con unas medidas de derribo proporcionadas al mal causa- do y ala naturaleza de las mismas y que por eso se propone la misma. Recuérdese que la jurisprudencia en determinadas situaciones dulcifica el rigor en materia de demoliciones, como pone de manifiesto cuando existen circunstancias excepcionales que, saliéndase de lo abstracto de la frfa contemplacién de la ley, imponen atemperar el rigor de ésta para condu- cir a una solucién que, sin olvidar la existencia de una infraccién por construccién no ajusta- daa licencia, al recordar que la misma ya fue objeto de sanci6n, permita mantener un esta- do de cosas que ya no afecta s6lo al infractor, sino a quienes de buena fe con él contrata- ron (STS de 9 abril 1985). Existe ademés una consolidada jurisprudencia sobre la materia de demolicién, indicando que el principio de proporcionalidad ha sido configurado como un medio extraordinario de evitar derribos que procederian por una estricta aplicaci6n de las normas urbanisticas, , USTED PREGUNTA pero que pugharian con los principios de justicia material, habida cuenta de que en la construccién, por la complejidad de su técnica, es facil que, incluso de buena fe, se cometan errores que no deban perjudicar al conjunto de una obra que, globalmente, esta dirigida al bien coméin y suponga una creacién de riqueza mediante el esfuerzo del hom- bre (SSTS de 25 octubre 1989 y 16 febrero 1993) recomendando que la dréstica solucion del derribo se administre con suma prudencia y cautela, y como medida extrema (SSTS de 13 abril y 7 y 15 julio 1982, 2 noviembre 1983, 27 diciembre 1990 y 16 marzo 1992), afiadiendo que la demolicién de «obras» es siempre una destruccién de riqueza que puede resultar injustificada y que, salvo exigencias inmediatas del interés publico, ha de evitarse (ATS de 24 julio, 11 y 12 diciembre 1990), y que el principio de proporcionali- dad, entre los medios a emplear y los objetivos a conseguir con la demolicién, significa el efecto de ponderar la trascendencia que tenga para el interés pUblico la concreta infracci6n y la perpetuacién de la misma, es decir, la diferencia que exista entre el simple desfase de lo permitido por la licencia y lo realmente construido (STS de 27 junio 1983 y 28 enero 1987), no reputando procedente la drastica demolicién, pues, por ser extrema, mpone la necesidad de ser aplicada con mesura y restrictivamente, a fin de evitar que con ella se origine un mal o resultado més grave que el producido por la discordancia entre lo autorizado y lo que se realiza, por lo que a aquélla ha de llegarse s6lo excepcio- nalmente en casos verdaderamente limites (SSTS de 15 mayo 1980, 25 mayo 1982, 2 noviembre 1983 y 13 diciembre 1984), con la finalidad de no romper la deseada regla de la proporcionalidad entre los medios a emplear y los objetivos a conseguir (SSTS de 30 junio y 6 y 23 noviembre 1981), lo que conlleva a la necesidad de estar siempre al prin-

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