BANK TANAH: SUATU TINJAUAN HUKUM DAN EKONOMI Hanafi Tanawijaya *) |. PENDAHULUAN Pembicaraan mengenai bank tanah akhir-akhir ini menjadi pusat perhatian masyarakat, terulama oleh pemerhati masalah pertanahan. Diawali dari pernyataan Presiden kepada Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional pada tanggal 12 Agustus 1993 schagaimana dimuat dalam massmedia sehari sesudahnya, Presiden meminta agar gagasan pembentukan bank tanah dikaj Berbagai pendapat yang bemada optimistis dan pesimistis meluncur kemudian. Pendapat yang bernada optimistis pada umumnya mendukung dibentuknya bank tanah sebagai suatu gagasan yang baik, meskipun upaya untuk mewujudkannya tidak mudah. Dj lain pihak, pendapat yang bernada pesimistis khawatir akan munculnya calo tanah (para spekulan) gaya baru, dan di samping itu ada pula pendapat bahwa manfaat bank tanah bagi rakyat kecil masih diragukan. . Untuk mengantisipasi perlunya pembentukan bank tanah, maka Badan Pertanahan Nasional Pusat dan Universitas Gadjah Mada menyelenggarakan diskusi dan beberapa seminar. Dalam diskusi terbatas yang diselenggarakan oleh Universitas Gadjah Mada dibicarakan tentang bank tanah dan permasalahannya. Demikian pula di Bali sewaktu diadakan seminar “The 7th International Seminar on Land Readjustment and Urban Developmem’ ada dua pembicara asing yang membicarakan maasalah land banking, yakni Michael Kitay dengan judul “Land Banking as a Tool to Control Land Prices and Urban Growth", dan Peter C.R. Hsieh dengan judul “Management Matters on Urban Land Consolidation and Land Banking in Taiwan” F Pengajar Fakultas Hukum Universitas Tarumanagara 49diskusi tersebul belum dicapai adanya at iy genai pengertan,bentuk, Pengcolaan gen ih-febih manfaal yang akan dirasaya, leh Mba, Aya aj seminar dant rerviama 1 dan lel venjtank#nnys yang aban keel H 1 apesTIFIKas! MASSA rbangunan bagi Kepeningsn UUM aap engaisan vraan suit diperoteh. Kadang-kadang proyek.proyyy "2% teratama di cra ajoleh APBN atau APBD terhambat pelaksanaannya katena mae eqn on i on erst yang sual memperoeh iin oka, ag pengadaan tanah. hak membebaskan tanabnya. Di masyarakat telah terjag; ual harga rendah, dengan maksud berspekulas} menue Sebaliknya, kadang-kadang beberapa develope, , ”* atakan disinya sebagai pemilik, kemudian ta bunyinya “Tanah Milik PT x end bhawah tangan dengan kembali dengan harga tinggi: saudah memperoteh ijin lokasi meny tanahnya dipasang tanda (patok) yang SIPPT....” Masyarakat pemilik tanah tidak dapat membangun atau memanfaatkan tana, karena lokesinya sudah ditentukan untuk keperluan tertentu dan ijinya sudah diseratijan kepada developer. Dengan demikian ijin Jokasi tersebut sudah dapat mengalahkan hak alas tanah seseorang. Dalam pengadaan tanah, pada umumnya kendala yang paling sulit untuy dipecahkan adaiah mencarittik temu untuk mencapai Kesepakatan mengensi args tanah, Penggarap yang bukan pemegang hak atas tanah pun minta gant rugi sesuai harga pasar, dan tidak mau dibedakan dengan pemegang hak atas tanah yang sebenamya, Selain itu kadar kepastian hukum yang Kurang dapat dengan mudah memiberkan peluang terjadinya spekulasi tanah. Kemajuan pembangunan membutuhkan penyediaan tanah yang semakin meningkat, sementara itu luas tanh terutama di Jawa dan kota-kota besar semakin terbatas, dan harga tanah terus membumbung tinggi, sesuai hukum permintaan dan penavaraa Karena sulitnya memperoleh tanah, lalu berkembang pemikiran perlunya dibentuk bask re dapat menyediakan tanah dalam jumlah/luas tertenta dan tepat waktu rec ih sc pol bark tah tlh day ane lan tanah kepada masyarakat dengan nen Mella emboga promd herr natn Belanda. Pada waktu itu dikenal ov srond bedriff di beberapa Gemeente di Jawa seperti Batre 50BANK TANAH: SuATU TINJAUAN HUKUM DAN EKONOM! senarang, dan Surabaya. Kemudian dalam masa kemerdekean berkembang menjadi mn Tanah dan Bangunan. Perusahaan Tanah dan Bangunan mengadakan/ nengumputkan tanah, kemudian Mematangkan tanah tersebut dengan membangun ana jalan dan membagi-baginya menjadi kaveling-kaveling yang siap untuk gidirkan bangunan. Secara bertahap, kaveling ini dijual dengen harga di bawah harga or kepada pegewai/karyawan, Kegintan usahanya yaity membeli dengan barga cnurah, mematangkan, menyimpan dan selanjutnya menjual kembali dengan harga yang yebid singel Dalam rangka penyediaan tanah untuk industri, pemerintah telah mendirikan qusahean untuk mengelola kawasan industri (industrial estate), di mana perusahaan ini melakukan pembelian tanah mentah untuk dimetangkan dan kemudian dijual kembali gma pembangunan pabrik atau industri, Menurut Keputusan Presiden Nomor 53 ‘Tahun 1989 tentang Kawasan Industri, pihak swasia dimungkinkan dapat mengelola owasan industri, seperti PIE dan SIER. Sebelum lahimya UU Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, praktik-praktik penyediaan dan penjualan tanah seria bangunannya untuk keperluan perumahan dan permukiman telah dilakukan secara luas oleh pihak swasta (real estate) dan badan usaha milik negara (Perumnas). Kegiatan bank tanah di bidang pembangunan perumahar dan permukiman telah lebih dafulu dilakuken oleh pibak swasta, sedangkan kegiatan penyediaan dan penjualan tanah untuk pembangunan perumahan dan permukiman akan ditangani oleh Badan Pengelola Kawasan Siap Bangun (Kasiba) yang merupakan badan usaha milik negara . Apabila maksud pembentukan bank tanah adalah general land banking, maka perlu dipertimbangkan berbagai aspek, antara Jain pembiayaan, sumber daya manusia bask kualitas maupun kuantitas, peralatan, dan sebagainya, Mengingat luasnya wilayah Indonesia dengan perkembangan penduduk yang cepat dan penyebarannya yang tidak merala, maka akan menjadi kendala utara pembentukan general land banking. Berdasarkan uraian tersebut di alas, dalam tulisan ini ingin dibahas mengenai sempai sejauh manakah pembentukan bank tanah mampu mengendalikan harga tanh dan menyediakan tanah guna keperiuan pembangunan. SI1998 era unas no 377 " MI PEMBENTUKAN BANK Tay, An i Khususnye terhadep Pembentukan jy, Becbicars TENET dation harge tanaka" pensediaan neh it epert ne! harus mengacl kepada hukum bai law. Fdemanay ae ptt eho ge rerbadap tanah, terutarm® ‘an pembentukan bank tanah, di Laney ee h acpek-aspek vane (erklt mamis. Dengan menganalisis espek-aspe konami day elembagaan. kan bank tanah akan diperoteh suaty Kesimmpuan mengaitkanny®: jan dari bank tanab. Cees i 0 te Dalam -Pokok Agraria disebutkan: . | Pokok-Pokol peta agar supaya usaha-usaha dalam lapangan agrariaditursedemig, (1) Pemerintat hi meninggikan produksi dan kemakmuran rakyat sebagai yang diva aa Paal? 1.3 serta menjamin bagi setiap warga negara Indonesia derajat hi data Past? Aye tabat manusia, bik bagi dirt sendin] maupun Kehr yang sesot dene F adanya usahe-esehe dalam lapangan agraria dan organi ° a de pene yang bersifat monopoli swasta, 8 ease Pemerintah dalam lapangan agraris’ yang bersifat monopol hanya dapat diselenggerekan dengan undang-undang. KONO! ais HUKUM DAN E TUL ANALISIS HUN i. analisis ekonom™ dan sosial ek Dengan mengacu kepada Pasal 13 di atas khususnya Ayat (2), maka dilarang adanya usaha monopoli di bidang agraria (pemilikan tanah) yang dilakukan oleh swasta, dan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tersebut juga tidak mengatur tentang pemben. tukan bank tanah, namun pada Pasal 13 Ayat (3)-nya dimungkinkan pemerintah untuk melakukan usaha yang bersifat monopoli di bidang pertanahan, tetapi harus dengan undang-undang, baik mengenai tata cara maupun kelembagaannya. Dari Pasal 13 Ayat (3), memang dimungkinkan dibentuknya bank tanah sebagai usaha monopoli pemerintah untuk menguasai tanah-tanah guna kelancaran penyediaan ‘aneh bagi kepentingan pembangunan, Namun yang menjadi pertanyaan, sampai sejauh ini pemerintah belum membuat undang-undang guna mendukung usaha tersebut, sehingga praktik-praktik dari bank tanah tanpa dilandasi suatu undang-undang adalah bertentangan dengan Pasal 13 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960. ___ Undang-Undang No, 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman antara iinmemt ktetuan bbw pembanguranperumahan dan permulkiman dikembangt melalui k: i i meh ‘= asansiapbangun (KSB) pada hakekntnya adalah merupakan kegiatan “tsk 52BANE TANG SULTY TIKSAUAN HUKUME DAN EKONOMI evar sect saat. Vill tratie waite” wm telah dilaleudeon, pula dalam rangka pelaksanaan st Neo Gis Yanai Gepat Canedizkan tanah untuk pembengunan Nag oor Prarie oy? tang sueetcikan kommpensasi kepada pemilik tanab. Di reonng we ee Te nee rendahs menengah diadakan pembelian cas vets CaO Seats Yalan) erga barge murah, kemudian dimatangkan enw Cates ata Gs Oped crate kepada pega, pele UCN poston tesa, vertu gerumahan, industri, dan kegiatan Sn teeta cree bes basatcan pereturen perundang-undangan 8 ye takdcsniyn merupaban kegiatan “bank tanah” yang eretiries toxek tetas sag a OO ang gatiany, W27E tyltad Ca) egy Udtetingpen, take yong galing beteepentinggn di sini adalah ute verseaias urras, wns teasesitess desi yermbentukan bank tanah, guna me : 1, Whsvasiya Galean bal peniyediaan tana, dengan cemeeptisess tes (8) enapers, wii, Veriasm Galasn bal menasik investasi di aderessa, paipefovees vaste, Cesiygs, ave pei, was San Yega wales sanyat dinantikan ee seperts Mae WS va reentoseuniy Seanpen 4 aid Nexen, seo Silakokan penguasaan tanah spe top, venti abe uss, Uibwyes Vases Vingkat I, yang, telah ditetapkan deonpe, ravsutnn, tows, (etlay pars, vic Weng UU No, TA Tahun 192 tentang, peratann, vonny, widntn Vin sutidh Oiietaghan sAvulsur jatinyan pravarana, kawavan along, tan vamos biypeife, “bus \avifoehs wie Bash eanivoniistan tan Nani, sehrayal balan pengelola dari lids inn trans visebin mili neyprs (UMN) yang, pembentukannya dasar dari pengelolaan tervebut sani tues seatonatvnns geantinass gesnesintah,, Seshaypi inital tepinl dari eehauginn geawsnican grajak yan, betkaitan dengan tanab, nikal tebih atau niles dani bari) peonjualan Keanbali Yenab-tanah yang, welab ditakukan sus inh tava yan telah dimatangkan untuk pembangunan, copyaush bisya pembargunan (IPP) atau cost pertaenboaban, prvhanignan Ai obama A fon dots genyphobnan vanish tana pe equbuatent land (C¥A,) yang diperoles dalam ranks pelaksanaan kegiatan konsolidast Aan, ani ni pomovkan Fenvnyan negara herasal dart pelaksanaan keyiatan-kegiatan Sgn portonalvan, antara lin peanbecrian hak tana, penvertitikatan tanah, peralilan faa tana, ny aie sis feronnsie canis Hd serum 53era muna ne. 97717 1078 1 dikuasai oleh bank tanah meliput: ra bekas exfpacht, bekas tanah partikelr, tana, tidak diteruskan usshanya atau diterlaniea nah lain yang langsung dikuasai ole, wn Jenis-jenis tanah yang akan n-tanoh nega 1. Penguaseat ‘tanal hak una usaba (HGU) YO" tau tanah-tar san oa vl jantar alau diterlantarkan; 2. Penguase h-tanah ter : tanal fasilitas umum/sosial yang Aliserah 3. Penguasaan h-tanah untuk an vhaan-perusahaan pembangunan perumahan (rea! estate), Oleh perusshaan 4, Penguasaan tanah-tanah pengt anti biaya pembangunan (TPBP) dalam wg steel tamal .ksanaan konsolidasi tanan: rt non anah-tanah untuk pengembangan pembangunan sesuai dengan 3. pombengunanencana tata ruang melalui pembelian/pengadaan tanah a kerja sarna dengan masyaraket. Dalam melaksanakan penguasaan tanah, bank tanah dapat memperoleh tanab-tanah tertentu. Hak prioritas adalah perangkat kebijak: ; iortas pada prioritas pé erintah untuk melakukan pembelian tanah et memberikan prioritas bagi pemé dabulu (preemption right). Yak priorta tidak diterapkan secara umum pada seluruh wilayah negara, slay tetapi hanya diterapkan pada wilayab-wilayah tertentu, yang dengan perscujun lembaga Dewan Perwakilan Rakyat, yang bersangkutan dinyatakan sebagai wilayah pengembangan khusus (special development region), yaitu wilayah yang dalam wakty dekat akan segera dilakukan penataan kembali penguasaan dan penggunaan tanahnya untuk kemudian dilaksanakan pembangunan dinyatakan sebagai wilayah pengembangan khusus. Di dalam Pasal 6 UU Nomor 5 Tahun 1960 ditegaskan bahwa semua hak atas tenah mempunyai fungsi sosial, yang dalam penjelasan undang-undang tersebut diartikan, bahwa hak atas tanah, apapun yang ada pada seseorang, tidaklah dibenarkan, bahwa tanahnya itu akan dipergunakan (atau tidak dipergunakan) semata-mata untuk ‘kepentingan pribadinya, apalagi kalau hal itu menimbulkan kerugian bagi masyarakat, sehingga penggunaannya harus disesuaikan dengan kondisi dan sifat dari haknya. Fungsi sosial dari hak atas tanah bertujuan untuk kesejahteraan masyarakat, Sehingga tanah bukan merupakan alat komoditi yang dapat diperjualbeliken temps ‘memperhatikan kepentingan umum. Jika hal ini dikaitkan dengan pembentukan bank taah ak a apt yang diuraikan di atas, terlihat, bahwa bank tanah berusaha unt lengan harga yang murah, yang kemudian dimatangkan, lalu dial 54BANK TANAH: INAH: SUATU TINUAUAN HUKUM DAN EKONOMI enbati dengan arga yang relat lebih mahal, gosia, Karena di dalamnya terdapat pembekuan tanah ini mernatg diletapkan pada ingkt harga rerten selama dilaksanakan pembangunan, fal ini bertentangan dengan asas fungsi hatga (price freeze). Pembekuan harga Tala-rata yang wajar untuk jangka waktu si tanah wi eget sedang ibangun oleh pemerinah,sehingpa mene aeae sare akan yntuk its dapat dipcroleh dengan harga yang wajar Setelah melihat uraian yang singkat, maka pembentukan bank tanah membaw: xonsekuensi Keuntungan dan kerugian, baik bagi Pengusaha maupun masyarakat, ° ‘A, Keuntungan dari pembentukan bank tanah. Keuntungan dari pembentukan bank tanah adalah dalam rangka penyediaan tanah dengan areal yang luas dan cepat serta tepat waktu, bagi pelaksanaan pembangunan di segala aspek. Penyediaan tanah dinyatakan lancar dan dapat mendukung pelaksanaan pembangunan nasional jika memenuhi paling tidak enam syarat, yaitu lokasi tanah sesuai, uas areal tanah cukup, harga atau ganti tugi tanah wajar, waktu penyediaan tanah tepat, ketentuan yang berlaku ditaati, dan tidak menimbuikan keresahan masyarakat. ‘Ternyata persyaratan tersebut pada dewasa ini makin sulit untuk dijangkau secara Jepgkap dan utuh, schingga menghambat kelancaran penyediaan tanah. Tidak tercapainya persyaratan tersebut antara lain disebabkan: (a) penguasaan tanah oleh pihak-pihak tertentu dengan maksud spekulasi, dan oleh calo tanzh: (b) adanya tekanan-tekanan yang terjadi pada para pemilik tanah, Upaya untuk menangani hambatan-hambatan dalam penyediaan tanah telah cukup dilaksanakan bukan hanya mempertimbangkan aspek yuridis dan teknis saja, tetapi juga telah mencakup aspek sosial ekonomi, Keuntungan pembentukan bank tanah dimaksud untuk: (a) bagi developer! pengusaha dan pemerintah dapat menyediakan tanah dengan luas areal tanah yang tertentu, cepat, dan tepat waktu; (b) tanah yang dikuasai oleh bank tanah lebih sesuai dengan rencana tata ruang, karena pada saat dilaksanakan pembelian tanah- tanah terlebih dahulu dilihat rencana tata ruang wilayah daerah yang bersangkutan dan peruntukan tanah itu sendiri; (c) tersedianya informasi yang cepat dan akurat dalam hal memperoleh tanah bagi perasahsan real estate, tanpa harus melakukan serangkainn perijinan dan pembelian-pembelian yang tidak wajar, (d) dengan ‘bank lanah dibarapkan dapat mengendalikan harga tanah, terlaksananys subsidi silang dan pendayagunaan pembangunan prasarana lingkungan, sarana lingkungan dan 55ERA HUM Ns 3571/1558 amon crea termupadny2 kaw asin perm tae raany. eregian dari pembentukan bank tanah . a ie agin rot ens i (a) masyarakat pernilik tanah dapat tergodg untuk cepet menjual tana} ry dengan alaaen bahwa penjualan tersebut dilakukey tas dasar adanya peru mn penggunasn tanah tersebut oleh Pibak pemerintah berdasarian rencana tata ruang deerah; (b) penjualan tanah tersebut didasarian peda herga dasar tanah, sedangian setelah dimatangkan oleh pibak pengelota, Kemudien dijual kembali dengan kenaikan harga yang berlipat ganda; (c) taneh sudah menjedi alat komoditi yang bertentangan dengan Pasal 6 UUPA bahwa semua hak atas tanah mempunysi sovial, juga bertentangan dengan Pasal 13 UPA yang meiarang edanya kegiatan monopoli di bidang agraria. Setelah melihat benefiz cand cost analysis dari peribentukan bank tanah, maka terjadi apa yang disebut dengan difused cosvconcentrated benefit artinya hanya orang-orang tertentu saja yang dapat mengenyam keuntungan, dan concentrated cost/concentrated benefit artinya eda pihak-pihak tertentu yang dapat mengenyam keuntungan, karena usaha yang dilakukan dengan modal dan strategi, tanpa memperdulikan pihak lain yang menderita (individualiame), Dengan demikian pembentukan bank tanah belum dapat dinikmati oleh masyaraket Ivas. IV, KESIMPULAN DAN SARAN Sebagai kesimpulan dapat diungkapkan ; 1, Masalah-masalah berat yang dihadapi dalam pengadaan/perolehan tanah, karena belum tersedianya data pertanahan yang akurat, lengkap dan up to date, sehingga sulit menentukan siapa yang sebenamya berhak, berapa luas dan harga tanahnya Serta berapa besar ganti rugi yang patut dan wajar diberikan, . Bank tanah (land banking) dapat menjadi sarana Pengendalian harga, jika tidak ‘menjadikan tanah sebagai alat komoditi, melainkan hanya sebagai sarana untuk membantu dalam hal porolohan dan penyediaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan, balk dengan modal dalam Negeri maupun penanaman modal esing. . Bank tanah dapat menjadi alat Informas! bagi para investor yang akan menanamkan modalnya di Indonesia, terutama yang memerlukan areal tanah yang luas, kerena peda bank tanah tardapat sistem informasl yang lengkap, terutama mengenal etak lokasl, Juss dan pemillk tanah ‘Serta harga tanah, 56BANK TANAH: ‘SUATU TINJAUAN HUKUM DAN EKONOM! 4, Pemibangunan yang dilaksanakan pada areal kawasa: dengan rencana tata ruang yang ada, ‘bangun akan Jebih sesuai Adapun saran-saran yang dapat diberikan adalah sebagai berikut : 1, Pembentukan bank tanah harus didukung oleh peraturan Perundang-undangan, yong isinya menyangkut badan Pengelola serta bentuk kegiatan perolehan tanah itu sendiri, 2. Diharapkan pengelola dari bank tanah adalah pemerintah, karena pemerintah mempunyai kekuasaan untuk menentukan daerah mana yang akan ditetapkan awasan siap bangun. DAFTAR PUSTAKA Harsono, Boedi, “Bank Tanah, Bank Lahan, Land Banking atau Badan Pengelola,” Makalah diskusi pada FH UGM, 1993, Kitay, Michael, “Land Banking as a Tool to Control Land Prices and Urban Growth”, The 7th International Development, Bali, 1993, Soermihardjo, Soejarwo, “Pokok-pokok pikiran mengenai konsep implementasi Bank Tanah Makalah diskusi pada FH UGM, Yogyakarta, 1993. ‘Sumardjono, Maria S.W., “Aspek Yuridis Administratif Penyediaan dan Penyaluran Tanah dalam Lembaga Bank Tanah,” Makalah diskusi pada FH, UGM., 1993. ST