TRŽIŠTE STAMBENIH NEPOKRETNOSTI

Opština Inđija je zahvaljujući dobroj pozicioniranosti u odnosu na najveće ekonomske centre u Republici Srbiji
(Beograd i Novi Sad), najznačajnije saobraćajne tokove (Koridore X I VII i pruge Beograd – Budimpešta i Beograd -
Zagreb ) i razvijenosti privredne delatnosti u prethodne dve decenije ostvarila značajan razvoj i rast tržišta stambenih
nepokretnosti, što se nastavilo i u 2020. i 2021. godini. Po prometu stambenih objekata sa 258 ostvarenih kupoprodaja
u 2020. godini je među najvećim tržištima u zemlji, što je rast od preko 15 procenata u odnosu na 2019. godinu. Takođe
je i tržište stanova veoma aktivno i u 2020. godini zabeležen je rast broja prometa od približno 15 procenata. Značajan
je i podatak da je usled pandemije zabeležen porast prodaje vikendica u odnosu na prethodni period na teritoriji
Republike Srbije gde se Opština Inđija našla na prvom mestu i to sa prometima u naseljima Stari Slankamen, Čortanovci,
Krčedin i Maradik. Trendovi cena stambenih nepokretnosti se u toku godine nisu menjali, tačnije nastavljen je rast
cena koji se kreće u okvirima republičkog proseka, a broj prometa je bio smanjen u drugom kvartalu kao posledica
ograničavajućih protivepidemioloških mera. Takođe obavljene kupoprodaje stanova u „novogradnji“ su se odnosile u
najvećoj meri na stanove čija je izgradnja započela početkom 2019. godine i čije su prodaje još tada dogovorene po
nešto nižim cenama od onih koje su trenutno važeće na tržištu. U 2020. godini je završena izgradnja većeg broja novih
jednoporodičnih stambenih objekata koje su investitori prodavali po cenama u rasponu od 550 eur/m2 do 750 eur/m2.
Na osnovu direktnog kontakta sa lokalnim investitorima utvrđeno je da se i u narednom periodu očekuje izgradnja
većeg broja novih stambenih objekata višeporodičnog stanovanja čije su cene u pretprodaji uglavnom 990 eur/m 2 sa
uračunatim pdv-om za stanove, a najveći broj projektovanih stanova je jednoiposobne i dvosobne strukture, pri čemu
je povećano interesovanje kupaca koji bi iste finansirali iz kreditnih sredstava.

Novi rezidencijalni projekti:

Investitor Faza Površina Lokacija

Dva objekta sa najviše jednoiposobnih stanova, ukupne neto Kralja Petra I br.
1 GRMEČ – IN DOO Završen
površine: 4.683 m2 12-14, Inđija
Početna faza Očekivan završetak izgradnje jesen 2022, dva stambena objekta i Kralja Petra 16,
2 GRMEČ – IN DOO
izgradnje podzemne garaže ukupne bruto površine 7.576m2 Inđija
Zanatlijska ulica
3 ARMOD DOO Završen Objekat spratnosti P+1+Pk, BRGP 508 m2
1A, Inđija
Završna faza Nema preostalih slobodnih stanova, bruto površina objekta je Vuka Karadžića 4-
4 ARMOD DOO
izgradnje 1.983,49 m2 6, Inđija
Pribaljanje građ. Početak izgradnje drugi kvartal 2021, 35 stanova i 15 parking Novosadska 49,
5 ARMOD DOO
dozvole mesta, površina objekta cca. 4.000 m2 Inđija
U toku izgradnja III Jug Bogdanova,
6 ATOS Bruto poršina objekta III faze 2.842,78m²
faze Inđija
Tri objekta sa 66 stanova, 28 parking mesta u podzemnoj garaži, Trg Danice
7 PARK RESIDENCE U izgradnji
spratnost objekata Po+P+3, bruto površina 6.683 m2 Jovanović, Beška
Jedan preostao stan površina stambenog dela objekta ukupno
8 TRADE UNIQUE Završen Inđija centar
11.000 m2
Izvor: DATA istraživanje

Prosečne cene stanova:

Novogradnja Starogradnja
Min (EUR/m2) Max (EUR/m2) Min (EUR/m2) Max (EUR/m2)
830 990 400 750
Izvor: DATA istraživanje Izvor: DATA istraživanje
Geografski položaj opštine Stara Pazova je izuzetno povoljan, nalazi se između dva najveća grada u zemlji, tačnije 30
km je udaljena od glavnog grada Beograda i 40 km od Novog Sada. U 2020. godini ukupno je prometovan 251 stambeni
objekat i po broju kupoprodaja je opština Stara Pazova među najaktivnijim tržištima u zemlji, a broj prometa je na
približno istom nivou kao i 2019. godine. Takođe je i tržište stanova veoma aktivno pri čemu veći udeo čine stanovi
„novogradnje“ i u 2020. godini je završena izgradnja više stambenih objekata višeporodičnog stanovanja u naseljima
Stara Pazova i Novi Banovci u kojima je prometovano ukupno 130 stanova, što je po ukupnom broju manje za približno
15 procenata od 2019. godine. U istom periodu je prometovano 126 stanova „starogradnje“ što je za 20 procenata
manje prometa nego prethodne godine. Cene stambenih nepokretnosti na teritoriji opštine Stara Pazova su u 2020.
godini zabeležile rast u proseku od približno 10 procenata. U prvom kvartalu 2021. zabeležen je veći broj prometa kuća
i stanova u odnosu na isti period prethodne godine. U direktnom kontaktu sa investitorima trenutno aktivnih projekata
„novogradnje“ utvrđeno je da će cene stanova neminovno rasti usled povećane potražnje, boljeg kvaliteta novih
objekata i poskupljenja građevinskog materijala.

Novi rezidencijalni projekti

Investitor Faza Površina Lokacija

Objekat „ Jedro“ preko 70 stanova, ukupna neto Beogradska 53-55, Novi
1 BIREMA PROJECTS DOO U izgradnji
površina 6.119 m2 Banovci
Pribavljanje Objekat „Project one“ projektovan bolji kvalitet –
2 BIREMA PROJECTS DOO građevinske veće cene, sedam tipova stanova, projektovana Novi Banovci
dozvole površina cca. 10.000 m2
Nema preostalih slobodnih stanova. Ukupna Svetosavska 2a, Novi
3 BIREMA PROJECTS DOO Završen
neto površina obe faze 6.800 m2 Banovci
4 KARANOVIĆ GRADNJA DOO U izgradnji Ukupna bruto površina 7.453,41 m2 Svetosavska 64
35 stambenih jedinica i 49 parking mesta,
5 KUĆA STIL DOO U izgradnji Svetosavska
ukupna površina 4.537,07 m2
Hvjezdoslavova 12- 14,
6 GLOBE CONSTRUCTIONS Završen Površina cca. 5.000 m2
Stara Pazova
Ćirila i Metodija 30, Stara
7 M.B.S.N. DOO Završen Ukupna bruto površina objekta 5.957,72 m2
Pazova
4 lamele sa 122 stana, 6 lokala i 54 parking Ćirila i Metodija 27-29,
8 M.B.S.N. DOO U izgradnji
mesta, ukupna neto površina 11.726,69 m2 Stara Pazova
Izvor: DATA istraživanje

Prosečne cene stanova

Novogradnja Starogradnja
Min (EUR/m2) Max (EUR/m2) Min (EUR/m2) Max (EUR/m2)
830 990 400 700
Izvor: DATA istraživanje Izvor: DATA istraživanje
Pregled prometa stambenih nepokretnosti u 2020. godini po kvartalima i I kvartalu 2021. u Inđiji (broj transakcija)
KUĆE STANOVI

Q1 2021 Q1 2021
Q4 2020 Q4 2020
Q3 2020 Q3 2020
Q2 2020 Q2 2020
Q1 2020 Q1 2020
- 20 40 60 80 100 - 20 40 60 80 100 120 140

Izvor: Republički geodetski zavod Izvor: Republički geodetski zavod

Pregled prometa stambenih nepokretnosti u 2020. godini po kvartalima i I kvartalu 2021. u Staroj Pazovi (broj
transakcija)
KUĆE STANOVI

Q1 2021 Q1 2021
Q4 2020 Q4 2020
Q3 2020 Q3 2020
Q2 2020 Q2 2020
Q1 2020 Q1 2020
- 50 100 150 200 - 10 20 30 40 50 60 70

Izvor: Republički geodetski zavod Izvor: Republički geodetski zavod

TRŽIŠTE POSLOVNOG PROSTORA

Poslovni prostori u Inđiji i Staroj Pazovi su uglavnom namenjeni trgovini na malo i uslužnim delatnostima i najveći broj
ih se nalazi u centru (uz pešačku zonu u Ul. Vojvode Stepe i najprometnije ulice Jug Bogdanovu i Kralja Petra I u Inđiji i
centralnoj zoni Stare Pazove i njenih naselja). Na pomenutoj lokaciji u Inđiji se nalazi i jedini tržni centar „TQ Vegas“
koji obuhvata administrativne i komercijalne prostore, mega market, hotel, garažu i stambeni deo. Najveći deo
kancelarijskog prostora se nalazi u okviru objekata u radnim – industrijskim zonama i vezan je za poslovanje istih. Na
udaljenosti od pet kilometara od centra Inđije u neposrednoj blizini petlje na autoputu E-75, izgrađen je retail park
„Big Fashion Outlet“ površine 108.000 m2. U 2020. godini su sa radom počele i dve nove benzinske stanice, u
industrijskoj zoni u Inđiji i Beškoj. Na tržištu postoji mali broj dostupnih oglašenih izdavanja kancelarijskih prostora i
lokala, a oglašene rente najviše zavise od lokacije, izloženosti, površine i kvaliteta. Cene oglašenih i prometovanih
lokala na atraktivnijim lokacijama u oba naselja se kreću u rasponu od 500 eur/m2 do 1.100 eur/m2.

Retail prostori

Investitor Faza Površina (m2) Lokacija

1 TQ VEGAS Završen 50.000 Centar, neposredno uz pešačku zonu, Inđija
2 BIG FASHION OUTLET Završen 11.200 Uz autoput E-75, u radnoj zoni Inđije
Izvor: DATA istraživanje

Prosečne cene izdavanja retail prostora - Inđija i Stara Pazova:

Atraktivne lokacije i centralna zona Okolna naselja
Min (EUR/m2) Max (EUR/m2) Min (EUR/m2) Max (EUR/m2)
3 15 2 5
Izvor: DATA istraživanje Izvor: DATA istraživanje

Prosečne cene izdavanja kancelarijskog prostora - Inđija i Stara Pazova:

Upražnjenost kancelarijskih prostora

2 2
Min (EUR/m ) Max (EUR/m ) Min (%) Max (%)
2,5 8 10 20
Izvor: DATA istraživanje Izvor: DATA istraživanje
TRŽIŠTE INDUSTRIJSKIH NEPOKRETNOSTI

Na teritoriji Opštine Inđija postoje dve industrijske zone koje su kompletno infrastrukturno opremljene i u koje je u
proteklom periodu investirano preko pola milijarde evra od strane više domaćih i stranih investitora, što Opštinu Inđija
stavlja na prvo mesto u državi po količini direktnih investicija po glavi stanovnika. U 2020. godini osim što su prošireni
kapaciteti u okviru pojedinih postojećih industrijskih objekata. Takođe je započeta izgradnja najvećeg do sada
industrijskog objekta u okviru investicije Japanske firme „TOYO TIRES“ ukupne vrednosti preko 300 miliona evra gde
će do početka 2023. godine biti zaposleno najmanje 526 radnika i koja je subvencionisana od strane Republike Srbije
sa 41 milion evra, odnosno 77.946 evra po novozaposlenom. Na teritoriji opštine Stara Pazova trenutno postoje četiri
industrijske zone na površini od oko 1.500 ha. Postojeće zone su infrastrukturno opremljene i u potpunosti
zadovoljavaju potrebe i nekih od najuspešnijih svetskih kompanija koje su svoja postrojenja već izgradile. Kako su
iskorišćeni kapaciteti postojećih industrujskih zona, usvojen je novi Prostorni plan opštine Stara Pazova koji je
omogućio dalji privredni razvoj formiranjem novih i proširivanjem postojećih industrijskih zona u tri naselja: Stara
Pazova (radne zone ukupno pokrivaju površinu od 496 ha), Nova Pazova (radne zone ukupno pokrivaju površinu od
415 ha) i Krnješevci (radna zona trenutno obuhvata površinu od 47 ha, ali ukupno planirana površina će dostići 660
ha). U toku je izgradnja jednog od najvećih industrijskih objekata nemačke kompanije „MTU“, ukupne vrednosti preko
300 miliona evra u kojoj će biti na poslovima održavanja avionskih motora zaposleno preko 400 radnika.

Prosečne cene izdavanja industrijskog prostora - Inđija i Stara Pazova

Industrijski prostor Upražnjenost

Min (EUR/m2) Max (EUR/m2) Min (%) Max (%)
2,5 4,5 5 10
Izvor: DATA istraživanje Izvor: DATA istraživanje

Izvedeni i planirani projekti

Investitor Faza Površina (m2) Lokacija

2
Početna faza Preko 200.000 m površina objekata na 63
1 TOYO TIRES Industrijska zona Inđija
izgradnje ha zemljišta
2 MARTINI GRADNJA Završen Proširenje postojećih kapacitete 17.650 m2 Industrijska zona Inđija
3 AGROMARKET Završen Proširenje postojećih kapacitete 6.300 m2 Industrijska zona Inđija
Skladišni kompleks sa terminalom za
4 LETAČ DOO U toku pretovar robe - skladište na površini od Industrijska zona Inđija
29.770 m2
Preko 48.300 m2 objekata na 20 ha
Industrijska zona uz auto
5 LIDL logistički centar Završen zemljišta, predviđeno povećanje kapaciteta
put E-75, Stara Pazova
u narednim fazama izgradnje
MTU MAINTENANCE Bruto površina 40.995 m2 na 26 ha Industrijska zona uz auto
6 U izgradnji
SERBIA DOO zemljišta put E-75, Stara Pazova
Izvor: DATA istraživanje
TRŽIŠTE ZEMLJIŠTA

Inđija i Stara Pazova su se u 2020. po broju prometovanih građevinskih zemljišta našle među prvih deset opština u
Republici Srbiji. Rast broja prometovanog građevinskog zemljišta je zabeležen i u prvom kvartalu 2021. Takođe
zabeležene cene prometovanog poljoprivrednog zemljišta na ovim opštinama su među deset najskupljih u državi. U
2020. godini kupoprodaja poljoprivrednog zemljišta je na približno na istom ili višem nivou u odnosu na prethodnu
godinu. Poljoprivredno zemljište uglavnom karakterišu parcele srednje i velike površine, sa najvećom zastupljenošću
zemljišta druge i treće bonitetne klase. Najzastupljenije su ratarske kulture u poljoprivrednoj proizvodnji.

Pregled prometa zemljišta u 2020. godini po kvartalima i prvom kvartalu 2021. u Inđiji (broj transakcija)
GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE

Q1 2021 Q1 2021
Q4 2020 Q4 2020
Q3 2020 Q3 2020
Q2 2020 Q2 2020
Q1 2020 Q1 2020
- 50 100 150 200 250 - 20 40 60 80 100

Izvor: Republički geodetski zavod Izvor: Republički geodetski zavod

Pregled prometa zemljišta u 2020. godini po kvartalima i prvom kvartalu 2021. u Staroj Pazovi (broj transakcija)
GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE

Q1 2021 Q1 2021
Q4 2020 Q4 2020
Q3 2020 Q3 2020
Q2 2020 Q2 2020
Q1 2020 Q1 2020
- 20 40 60 80 100 120 - 10 20 30 40 50 60 70 80

Izvor: Republički geodetski zavod Izvor: Republički geodetski zavod

Prosečne cene zemljišta - Inđija i Stara Pazova

Građevinsko zemljište Poljoprivredno zemljište

Min (EUR/m2) Max (EUR/m2) Min (EUR/m2) Max (EUR/m2)
5 +50 0,3 2,5
Izvor: DATA istraživanje Izvor: DATA istraživanje