epebecesneea TE y Exma. Sra. Dra. Juiza de Direito da 1* Vara Civel do Forum Distrital de Embu 176 FERB.17 0002-9 Autos do processo n®: 001.3812-05.2010.8.0176 CARTA PRECATORIA CIVEL — AVALIAGAO E PRACEAMENTO Requerente: BANCO BRADESCO SIA Requeridos: MANOEL ELEUTERIO DE SOUZA E OUTRO Flavia Zoéga Andreatta Pujadas, engenheira civil, registrada no CREA/SP sob o n° 5060273837/D, Perita Judicial nomeada nos autos em epigrafe, vem mui respeitosamente a presenca de V.Exa. apresentar seu trabalho consubstanciado no seguinte LAUDO DE AVALIAGA Flavia Zoéga Andreatta Pujadas - Engenheira Civil ~ Pos Graduada em Pericias e AvaliagSes ‘Av. Angélica, 1757 ~¢j, 101 ~ S80 Paulo - SP ~ cep: 01227-200 Tol: 11 3824-0242 ‘e-mail. archeo@uol.com bro CH : engenteiros assaciados 1. PRELIMINARES O objeto do presente trabalho pericial é o imovel correspondent ao lote 15, da Rua 1, do loteamento denominado Jardim Estela, bairo do Pirajussara municipio de Embu das Artes, estado de Sao Paulo. objetivo da pericia é a avaliagdo do valor de mercado de venda do imovel na data de referéncia de novembro/2017. 2. VISTORIA Antes da vistoria foi necessario identificar corretamente a localizagéo do imével avaliando, porque as informagées constantes da matricula anexada aos autos eram insuficientes. Para tanto, consultou-se a Secretaria de Obras da Prefeitura de Embu das Artes e foi obtida a Certidao de Valor Venal do Cadastro Imobiliério com a identificagao e localizagao corretas do bem avaliando, consubstanciadas pela Inscrigo n° 12.11.97.0763.01.000. A localizago atual do imével portanto, é & Rua Babilénia ne. 185, Jardim Florida, Embi das Artes, SP, vide ANEXO | deste Laudo. Com a localizagao correta do imovel, este foi vistoriado no dia 06 d novembro de 2017. Flavia Zoéga Andreatta Pujadas - Engenheira Civil -Pés Graduada em Pericas e Avaliagbes ‘Av. AngBica, 1757 ~c. 101 - Sdo Paulo ~ SP ~ cep: 01227-200 Tel: 1 38240242 «malt: rcheo@uolcom brME ; engonheirs associados Foi constatado nesta vistoria que 0 bem esta alugado para uma empresa / fornecedora de gas. © entorno, circunvizinhanga, condigdes de acesso ao local, dentre outros elementos da regido foram inspecionados durante a vistoria. O levantamento de dados mercadolégicos para a elaboragao de Pesquisa de Elementos Amostrais, base para esta Avaliacao, foi realizado durante o més de novembro de 2017, junto as imobilidrias locais. Para tanto, consideraram-se apenas os imOveis ofertados na circunvizinhanga do avaliando. Vide pesquisa de mercado, planilha | - Anexo Il deste Laudo. 3. CARACTERIZAGAO DO IMOVEL AVALIANDO 3.1. Localizagao e Circunvizinhanga Conforme ja detalhado, o imével avaliando esta localizado a Rua Babil6nia ne, 185, Jardim Florida (antiga rua 1, lote 15 da Jardim Estela), no municipio de Embd das Artes, Estado de Sao Paulo. A regiao é parte do bairro Pirajussara, proximo ao Cemitério dos Jesuitas e com acesso pela Estrada Kizaemon Takeuti e pela Av. Rotary. Flavia Zoéga Andreatta Pujadas - Engenheira Civil~ Pés Graduada em Pericias ¢ Avaliagdes ‘Av. Angélica, 1757 ~ 6. 101 - Séo Paulo - SP — cop: 01227-200 Tet 1138240242 ‘e-mait archeo@uol.com.brAnd ‘engenteires associados O local é provido dos melhoramentos piblicos essenciais e a circunvizinhanga 6 de uso misto - comercial/residencial - com alta densidade de ocupagao de padrao médio/baixo. O bairro possui comércio e servigos de ambito local, especialmente ao longo das principais vias do bairro, tais como a mua Babilénia, onde esta posicionado 0 imével avaliando. A posigdo do avaliando segue indicada nos mapas da regiao e fotografia aérea, reproduzidos a seguir. Mapa da regio -posigao do imével em relagao 2o centro da cidade Flivia Zoéga Andreatta Pujadas ~ Engenheira Civil-Pos Graduada em Percias ¢ Avaliages Av. Angélica, 1757 ~d, 101 - Bo Paulo - SP — cop: 01227200 Tek: 11 38249242 mai: ercheo@uol com br- am y engenheirs assocadns Gj 9 wean! e Flavia Zoéga Andreatta Pujadas - Engenheira Civil ~Pés Graduada om Pericias Avaliagdes: ‘Av. Angélica, 1757 —<. 101 ~ So Paulo ~ SP - cep: 01227-200 Tol: 11 3624-0242 ‘e-mail ercheo@uol.com.br‘engentiros associados Anthtd ey 3.2. Descrigao do imével O imével avaliando é composto por terreno e uma benfeitoria pequena, edificada aos fundos. O terreno é plano e com formato irregular. Possui 12,50 metros de frente, ou testada,e nos fundos, A profundidade equivalente é de 20 metros. O terreno encerra uma area de 250,00 m?, conforme matricula n°. 39.107, do 1°. Cartorio de Registro de Iméveis de Itapecerica da Serra, fl. 11. A edicula possui padréo construtivo simples, conforme especificado no “Estudo de Valores de Edificagées Urbanas” do IBAPE/SP. O estado de conservagao é classificado como “regular” e a idade estimada é de 15 anos. <3 A area construida é de 31,14 m2, de acordo com o registro na inscrigaéo municipal, vide Anexo | deste Laudo. Seguem fotografias que ilustram o imével, seus acabamento e padréo construtivo. Flavia Zoéga Andreatta Pujadas — Engenheira Civil -Pés Graduada em Pericias e Avaliagbes ‘Av. Angelica, 1757 ~ 101 ~ So Paulo ~ SP — cep: 01227-200 Tot: 11 3824-0242 ‘email ercheo@uol.com.brAnh ngeneiresassociads Fotos 2 e 3: Vistas do imével e 0 entorno. Flavia Zoéga Andreatta Pujadas ~ Engenheira Civil~ Pos Graduada em Pericias e Avaliagies ‘Av. Angélica, 1757 —6j, 101 ~Séo Paulo - SP —cep:01227-200 Tek 11 3824-0242 ‘e-mail archeo@uol.com brFotos 4 e 5: Vista interna do terreno. Flavia Zoéga Andreatta Pujadas — Engenheira Civil ~Pés Graduada em Pericias e Avaliagdes ‘Av. Angélica, 1757 — gj. 101 ~ S80 Paulo - SP — cep: 01227-200 Tek 11-9824.0242 ‘e-mait archeo@uol.com.brA 2 ‘engenheiros associados Fotos 6, 7 e 8: Aspecto da Rua Babilonia. 4, DETERMINAGAO DO VALOR DE MERCADO DE VENDA DO IMOVEL Para a determinacdo do valor de mercado do imével avaliando, cabe consignar a definigo de Valor de Mercado preconizada na ABNT NBR 14653 Avaliagdes de bens, Parte 1 e 2 e na Norma de Avaliagdes de Imoveis Urbanos do IBAPE/SP — 2011. De acordo com estas normas, o “valor de mercado” é definido como: ‘ 9 Flavia Zoéga Andreatta Pujades ~ Engenheira Civil - Pés Graduada em Pericias ¢ Avaliagdes ‘Av. Angélica, 1757 — Gj. 104 So Paulo - SP — cep: 01227200 Tet: 11 3824-0242 ‘email: ercheo(@uol com br“Valor de mercado: quantia mais provavel pela qual se negocia voluntariamente um bem, numa data de referéncia, dentro des condigées do mercado vigente” Para tanto, e considerada a pesquisa de elementos semelhantes a0 avaliando, empregou-se 0 método comparativo de dados de mercado, consoante item 8.2.3 da ABNT ABNR 14.653, para o calculo da parcela do valor correspondente ao terreno. Para a parcela da benfeitoria, empregou-se 0 0 “Estudo de Valor de Venda das Edificagdes Urbanas” do IBAPE/SP. Ja para a determinagao e calculo do valor total do imovel, empregou-se 0 Método Evolutivo, onde a parcela do valor do terreno é somada com a do valor da benfeitoria, considerada a depreciagdo pela idade e pelo estado de conservagao. 4.4- Parcela do Valor do terreno Conforme exposto, o valor do terreno foi obtido pelo comparativo direto em conformidade com os itens 7.5.; 8.1.1. e 8.2.1. da ABNT NBR 14.653-1, a saber: “7.5 Escolha da metodologia ‘A metodologia escolhida deve ser compativel com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliaggo e os dados de mercado disponiveis. Para a identificagao do valor de mercado, sempre que Flavia Zoéga Andreatta Pujadas — Engenheira Civil ~ Pés Graduada em Pericias e Avaliagdes ‘Av. Angélica, 1757 —¢j 101 ~ S80 Paulo - SP ~ cep: 01227-200 Tol: 11 3824-0242 ‘e-mail: archeo@uol.com brARCHE ; ‘ngenheirasassociades mercado, conforme definido no item 8.3.1. 8.1.1 A metodologia aplicavel é fungao, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliagao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informacées colhidas no mercado. A sue escolha deve ser justificada e ater-se 20 estabelecido nesta Parte 4, bem como nas demais que compéem esta Norma, com o objetivo de retratar 0 comportamento do mercado por meio de modelos Hor. 8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado Identifica 0 valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparaveis, constifuintes da amostra."(grifos apostos) Uma vez escolhido 0 método comparativo para efetuar avaliacao, € importante definir, também, a ferramenta matematica a ser utilizada no tratamento dos elementos da pesquisa de mercado, empregados na “compara¢ao” com o avaliando. Com base nas caracteristicas do imével avaliando e em razéo da quantidade e qualidade dos elementos da pesquisa, foi empregado o “Tratamento por Fatores”, previsto na ABNT NBR 14653-1 e na Norma de Avaliagdes de Iméveis Urbanos do IBAPE/SP. u Flavia Zoéga Andreatta Pujadas — Engenheira Civil - Pés Graduada em Pericias e Avaliagies ‘Av. Angbica, 1757 — cj. 11 ~ So Paulo - SP ~ cop: 01227-200 Tek 1138240242 ‘e-mait:archeo@uol com breo ARCH i engenhe O “Tratamento por Fatores” implica na utilizagao de uma amostra composta por elementos de mercado imobiliarios, representativos da regio, e que permitam a comparacdo direta com o terreno avaliando mediante correges técnicas dos atributos quantitativos ou qualitativos para a homogeneizagao do valor unitario e, posteriormente, a andlise estatistica dos resultados. Para a hipdtese em exame, conforme ja mencionado, elaborou-se a pesquisa de mercado com a selegao da amostra com 6 (seis) elementos comparativos. Vide planilha | - Anexo Il do Laudo. Antes do estudo dos atributos ou caracteristicas que influenciam e forma os valores unitarios de terreno desta pesquisa, a fim de homogeneiza-la em relacao ao avaliando, adotou-se o “fator de oferta” como “0,9”, ou desconto de 10% sobre © prego original em oferta no mercado, como sendo o fator de elasticidade dos negocios, a fim de compensar a variagao média entre os pregos ofertados e os valores comercializados. Esta redugao do valor ofertado em 10%, origina o valor de venda ou de transagao da propriedade. Com os dados da pesquisa de mercado realizada, apds a reducdo pelo fator oferta, e para se obter o valor unitario médio do terreno homogeneizado, deduziu-se o valor das benfeitorias, quando existentes, do valor global de cada elemento da amostra, a fim de identificar-se o valor da parcela de terreno, objeto da avaliago pelo método comparativo. Para tanto, empregou-se o “critério residual’. * 2 Flavia Zoéga Andreatta Pujadas - Engenheira Civil~ Pos Graduada em Pericias e Avaliagdes ‘Av. Angélica, 1757 ~. 101 - Sdo Paulo - SP - cep: 01227-200 Tot 1138240242 ‘e-mail archeo@uol com br iy bqu Cte 4 —eaentss scados yl v Apés estes calculos, expressos na planilha 1 do Anexo Il deste Laudo, foram estudados os principais atributos que influenciam a formagao do valor desta parcela de terreno, considerado como paradigma o proprio avaliando. Os calculos esto expressos na Planilha 2 do Anexo Il e o valor unitario médio de terreno, homogeneizado, resultou em: Vu= R$1.205,36/m2 Intervalo de Confianga de 80%: Limite Inferior: R$ 1.132,64/m? Limite Superior: R$ 1.278,07im? Com base neste unitario o valor do terreno, obteve-se 0 valor total da parcela de terreno do avaliando, a saber: Vi=At* Vu Ve= Valor do terreno A= Area do terreno, 250,00m? Vu=Valor unitario médio do terreno, R$1.205,36/m? Vi = 250,00m? * R$1.205,36/m* Ve= R$ 301.340,00 Intervalo de Confianga de 80%: Limite Inferior RS 283.160,00 Limite Superior: RS 319.518,00 / % Flivia Zoéga Andreatta Pujadas - Engenheira Civil ~ Pos Graduada em Pericias e Avaliagoes ‘Av. Angélica, 1757 ~ gj, 101 ~ So Paulo — SP cep: 01227-200 Tet: 11.3824-0242 ‘emai: archeo@vol com.br‘engentsiros associados rn 4 4.2.Parcela do Valor da benfeitoria © valor da edicula foi determinado com base no custo basico RsN, publicado pelo SINDUSCON/SP, e por sua classificagéo no tipo “Padréo Econémico” do estudo “Valores de Venda de Edificagdes de Iméveis Urbanos” do IBAPE/SP. Sobre este, ainda, calculou-se a depreciagao em fungao da idade estimada e em estado de conservacdo “regular”. Assim, 0 valor unitario da benfeitoria foi determinado pela expressao: Wo = 1,056 * ReN * Foc, onde: ve = Valor unitario de venda da benfeitoria 0,786 € 0 coeficiente padrao, neste caso, “Econdmico” ReN é 0 indice do custo basico CUB, publicado pelo SINDUSCON/SP, sendo de R$ 1.325,00/m? para novembro/2017 Foc= 0,878 6 fator de adequagao ao obsoletismo O valor unitario da benfeitoria é de: Vvo = 0,786 * R$1325/m?* 0,878 Vue = R$ 914,00/m? Com base neste unitario e considerada a area construida da edicula, tem- se: Vb = Vue * Ab , onde: Vp = Valor unitario da benfeitoria, R$ 914,00/m? ‘Av = Area da benfeitoria, 31,14m? Vb = RS 914,00im? * 31,14? \ 14 Flavia Zoéga Andreatia ~ Engenheira Civil Pés Graduada em Periciase Avaliagbes ‘Av. Anghlica, 1757 —, 101 - SB Pauio - SP — cop: 01227200 Tek 11 38240242 e-mail archeo@uol.com.brARCHED #, Vb =R$ 28.480,00 4.3.Nalor do Imével Avaliando O valor de mercado de venda do bem avaliando, dado pela soma do valor do terreno e da benfeitoria, é expresso pela seguinte formula: ViEVet Vb Onde: Ve Valor do terreno Vo= Valor das benfeitorias .... Viz Valor do imével .... conseneesee RG 301,340,00 R$ _28.480,00 R$ 329.820,00 Vi= R$ 329.820,00 (Trezentos e vinte e nove mil oitocentos e vinte reais) Flavia Zoéga Andreatta Pujadas ~ Engenheira Civil ~ Pos Graduada em Pericias © Avaliagies ‘Av. Angélica, 1757 —c. 101 ~ So Paulo ~ SP ~ cep: 01227-200 Tek 11 38240242 ‘e-mail ercheo@uol.com.brar ARCHED a ‘engenbeirs associados 5. CONCLUSOES O valor de mercado de venda do imovel ¢ de R$ 329.820,00 (trezentos e vinte e nove mil oitocentos e vinte reais), data base de novembro de 2017. O valor do imével representa o valor do terreno somado com o valor da edicula. Esta localizado 4 Rua Babil6nia n° 185 (lote 15, da rua 1 do loteamento jardim Estela). trabalho obedece as técnicas e diretrizes da ABNT NBR 14.653-2 e da da Norma de Avaliagdes de Iméveis Urbanos do IBAPE/SP. O Laudo, em fungao da quantidade e qualidade dos dados de mercado utilizados, é classificado no Grau Il de Fundamentacao previsto nestas normas. Considerado o resultado obtido e a amplitude do valor unitario de terreno calculado, abaixo de 30% do intervalo de confianca de 80% em toro do valor central da estimativa, 0 Laudo é classificado no Grau Ill de Precisao previsto nestas normas. Flavia Zoéga Andreatta Pujadas ~ Engenheira Civil~ Pés Graduada em Pericias ¢ Avaliagées Av. Angélica, 1757 ~j. 101 - SBo Paulo ~ SP ~ cep: 01227-200 Tot: 113824.0242 «e-mail: archeo@uol com bra > BS ® 6. ENCERRAMENTO presente laudo compée-se de 17 (dezessete) folhas digitadas em um s6 documento com esta ultima datada e assinada. Seguem anexos: Anexo! Certidao de Valor Venal do Cadastro Imobiliario do Imovel Anexo It Pesquisa de Mercado, Homogeneizago de elementos amostrais de mercado e caiculo do valor do terreno ccontendo: Planitha 1 Elementos de Mercado pesquisados Planitha 2 Ciculo do Valor Unitério do Terreno Avaliando ‘So Paulo, 07 de novembro de 2017 wy on phi je, Onduibla Flavia Zoega Andreatta Pujadas CREA: 5060273837/D Engenheira civil, PG Pericias e Avaliagdes Membro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliagées & Pericias de Engenharia de Sao Paulo — IBAPE/SP n° 1099 17 Flavia Zoéga Andreatta Pujadas - Engenheira Civil - Pés Graduada em Pericias e Avaliacoes ‘Av. Angélica, 1757 —¢j 101 - Séo Paulo - SP - cep: 01227-200 Tok 11 38240242 ‘emai archeo@uol.com.br