Administracion JDO. DE LO MERCANTIL N. 10 rece MADRID {5 AURroR «tnLeGto PROCTRATsum DE MADD, AUTO: 00304/2010 KeCBECION MRE ACI ame 328/2020-cwa 115/200 auto Nt bod /s0t0" 22 0cT 200 him MAGISTRADA-JUEZ: D*. OLGA MARTI ALAMHis@lo ELGRA ENCINAS Lugar: Madrid LOS Fecha: Dieciocho de octubre de 2010. COL. N° 1047 C/ Alon.o Cano, 5 - 2° ANTECEDENTES DE HECHO 28010 Madrid Tel/Fax: 91 593 12 16 PRIMERO.- En fecha 14 de junio de 2010 tuvo entrada en éste Juzgado de lo Mercantil, escrito de la entidad CAJA ESPANA DE INVERSIONES, CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD ( en adelante CAJA ESPANA), del concurso voluntario ordinario 115/2010, interesaéndose la ejecucién hipotecaria sobre determinadas fincas, propiedad de la concursada, que dio lugar al incidente 328/2010 SEGUNDO. -.Por providencia de 13 de julio de 2010, se acordé con caracter previo a su admisién o inadmisién dar traslado a la Administracién concursal y a las demas partes personadas para que en el plazo de 5 dias hagan las alegaciones que estimen pertinentes sobre la posible afeccién o no a la actividad de las fincas hipotecadas sobre las que se pretende la ejecucién hipotecaria. TERCERO.- Por diligencia de ordenacién de 13 de octubre se unieron los escritos presentados por la Administracién concursal y por la concursada en cumplimiento del proveido de 13 de julio de 2010 y quedaron las actuaciones para resolver. FUNDAMENTOS JURIDICOS PRIMERO.- Del estudio de las actuaciones se aprecia , que concurre el requisito que dispone el Art. 55.4 de la Ley Concursal , al establecer que "... se exceptta de las normas contenidas en los apartados anteriores lo establecido en esta Ley para los acreedores con garantia real..." Bl art. 56 de la Ley Concursal, regula como se ven afectadas las garantias reales constituidas sobre bienes del deudor concursado por la declaracién de concurso, distinguiendo segin los bienes estén o no afectos a la actividad profesional o empresarial del deudor, pues en caso afirmativo se suspende el ejercicio de la facultad de realizacién de dicha garantia, esto es, el acreedor no podré iniciar su ejecucién durante un tiempo ("hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho o transcurra un afio desde la declaracién de concurso sin que se hubiere producido la apertura de laliguidacién"), y si ya se hubiere iniciado con anterioridad a la declaracién de concurso, este procedimiento de apremio se suspendera a partir de entonces y por el mismo lapso de tiempo antes indicado Por lo tanto, se trata de determinar en esta pieza, si las fincas hipotecadas se encuentran afectas o no a la actividad profesional del deudor SEGUNDO.- HECHOS PROBADOS Ha resultado acreditado lo siguient. 1°) La entidad concursada, se constituy6, como Sociedad de Cooperativas de viviendas con C.I.F. F-83134965, el 26 de octubre de 2001 mediante escritura autorizada por el Notario de Madrid D. Cruz-Gonzalo Lépez, con el nimero 2.912 de orden de su protocolo e inscrita en'el Registro de Entidades de Economia Social, Seccién Cooperativas, de la Direccién General de Trabajo de la Consejeria de Economia y Empleo de la Comunidad de Madrid, al Tomo 24, folio 3.585, asiento n° 1, ntimero de inscripcién 28/CM-3545 2°)Segin el articulo 2 de sus Estatutos sociales, la concursada tiene como objeto: Procurar a sus socios viviendas de V.P.0., V.P.T. y libres © locales, edificaciones o instalaciones complementarias, mejorar, conservar y administrar dichos inmuebles y los elementos comunes, crear, y prestar los servicios correspondientes, pudiendo también realizar la rehabilitacion de viviendas, locales y otras edificaciones e instalaciones destinados a ellos. Adquirir parcelas y urbanizar terrenos y en general desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social. _ La propiedad o el uso y disfrute de las viviendas y locales podrén ser adjudicados o cedidos a los socios mediante cualquier titulo admitido en derecho ya sea para uso habitual o permanente, ya sean destinados a residencias para personas de la tercera edad o disminuidas. ; Enajenar a terceros, no socios, los locales comerciales y las instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad, siendo la Asamblea General la que acuerda el destino del importe obtenido por la enajenacién." 3°) Que CAJA ESPANA, en garantia del préstamo concedido el 9 de enero de 2003, modificado posteriormente, tiene constituidas hipotecas sobre determinadas fincas de la concursada, que constan identificadas en las actuaciones y que constituye la cai totalidad del patrimonio de Bl Balcén de la Sierra, SCV 4°) La Asamblea General de la concursada acord6 la disolucién de la Cooperativa y la apertura del pericdo de liquidacién. zn la Asamblea de 25 de febrero de 2010 se nombré a los Liquidadores y se les facult6 para que solicitasen el concurse de la Cooperativasera de Justicia ° 5°) Que el concurso de la entidad EL BALCON DE LA SIERRA S.C.M.V., fue declarado por Auto de este ju: abril de 2.010 P Juzgade et 22 de TERCERO.- De los hechos probados, resulta que la concursada es una sociedad cooperativa constituida en el afio 2001, con la finalidad de procurar a sus socios viviendas de proteccién oficial, en sus diversas clasificaciones; asi como libres y edificaciones y locales complementarics. Para el desarrollo de su objeto social, la cooperativa suscribi6é un contrato de prestacién de servicios con Oficina de Gestién de Vivienda $.L, una sociedad gestora de cooperativas de viviendas, contrato que, segin consta en las actuaciones, la sociedad entiende no ha respondido a sus expectativas de funcionamiento. La Cooperativa es propietaria de unos terrenos, que se encuentran hipotecados por la actora (segiin se relaciona en el inventario presentado con la solicitud de concurso) ubicados, en su mayor parte, en la Estrategia del Sureste de Vicdlvaro-Madrid (UZP 2.01, UZP 2.02, UZP 2.03 y UZP 2.04), incluidos en el Plan General de Ordenacién Urbana de Madrid, adquiridos con el propésito de desarrollar en ellos su objeto social y, por tanto, construir en dichos terrenos las viviendas que posteriormente deberian ser adjudicadas a los cooperativistas. Ha quedado acreditado que la Asamblea de la Cooperativa acordS la disolucién y la apertura del periodo de liquidacién, si bien ello no es obstaculo para que pueda optar posteriormente por la solucién del convenio, si se cumplen los requisitos y condiciones legales exigidas para ello. Destéquese que en el Informe de 1a Administracién Concursal, de fecha 12 de julio de 2010 se dice: “Dichas valoraciones se basan en conseguir refinanciacién bancaria, nueva alta de los socios y aplazamientos y quitas de las deudas de la cooperativa, lo cual parece indicar que se plantea la presentacién de un convenio. La Administracién concursal es conocedora de que se estén realizando gestiones para llegar a acuerdos con las autoridades urbanisticas y entidades financieras que puedan permitir la continuidad de la cooperativa". Por ello hay que valorar que si bien inicialmente cuando se acordé la disolucién fue motivada principalmente a la paralizacién del Sector Los Berrocales (a cuya Junta de Compensacién se adeudan 1.936.459,84 euros) , la caida del mercado de la vivienda y la disminucién del némero de cooperativistas, tanto de los que eran socios con el fin de adquirir su vivienda habitual como de aquellos otros que pudieran perseguir un objetivo inversor y el que las bajas de socios no se hayan cubierto con nuevas entradas, que motivé la disminucién de la capacidad econémica de la Cooperativa para afrontar sus compromisos; ello no obstante ar los responsables de la cooperativa han venido planteando-tal y como manifiesta la Administracién concursal en su escrito de alegaciones- diversas opciones para lograr la viabilidad de la cooperativa y, en definitiva, la realizacién de la construccién que constituye el objeto esencial de su existencia, cual es el de construccién de las viviendas proyectadas, para los cooperativistas, en los terrenos de su propiedad, lo que nada impediria que los creedores puedan suscribir en su dia el oportuno convenio Para la realizacién de dichas obras de urbanizaci6n, la cooperativa ha pagado ya a la Junta de Compensacién de Los Berrocales mas de 4.000.000 (cuatro millones) euros, tal y como consta en la nota 4 de la memoria ("Derramas Asociacién de propietarios") de las cuentas anuales de la cooperativa aportadas junto a la solicitud de declaracién en concurso como documento ntimero 8. Por otra parte destacar como dice la Administracién concursal que la liquidacién acordada por la cooperativa no implica necesariamente una falta de actividad, puesto que la Junta de Compensacién en la que se integran los terrenos en cuestién, que acta como fiduciaria -entre otros- de los cooperativistas, esta en trdmites de llevar a cabo la urbanizacién y la adjudicacién de parcelas, lo cual constituye en si misma una actividad, cuyos resultados no serén efectivos sino a largo plazo CUARTO.- Para poder determinar si los bienes sobre los que se insta la ejecucién estan afectos o no a la actividad hay que partir de que el legislador no detalla que debe entenderse por "“bienes del concursado afectos a su actividad profesional o empresarial o a una unidad productiva de su titularidad", aunque de la diccién literal del articulo 56 se desprende que es algo més amplio que “los bienes necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor", dado que en otro caso careceria de sentido la excepcién que se contempla en el apartado 2* respecto a la suspensién de las ejecuciones ya iniciadas al momento de declararse el concurso, por lo que en opinién de la doctrina la materializacién de tales principios en lo referente a los supuestos de paralizacién temporal y sus requisites no se ha conseguido satisfactoriamente por la ley. Asi, una de las conclusiones del Primer Congreso Espaiiol de la Insolvencia ha sido que: Es necesario, precisar el concepto y el régimen de los bienes afectos sobre los que recaiga una garantia real, o ir mas allé y establecer que sea el juez quien, en todo caso, y atendiendo al interés del Concurso decida si procede o no la iniciacién de la ejecucién de la garantias. Sobre esta criticada base legal resulta comprensible que hayan sido varias las posturas adoptadas por los Juzgados y Tribunales: -La que entiende por bienes afectos los destinados a servir de forma duradera en la actividad de la empresa debiendo ligarse su concepto al de inmovilizado tal y como lo defineGp Ae s Adis de Juste % el Plan General de Contabilidad: Audiencia Provincial de las Palmas, Seccién 4*,Sentencia de 12 de enero de 2006,que los inmuebles construidos por la concursada estaban destinados a su venta y eran incluidos con arreglo al PGC dentro de la partida de existencias , sin que conste se destinasen a actividad alguna incluida dentro del objeto social, por lo que estimaron que no eran afectos. Similar criterio aplicé el auto del Juzgado de lo Mercantil NGmero 4 de Madrid de 14 de enero de 2005, que considera que, pese a no ser el domicilio social de la concursada, el local afectado era el centro fundamental de sus intereses, su oficina y domicilio real estaban alli, estaba incluido en el inmovilizado de la sociedad y era el tnico activo con valor real de la empresa, por lo que era un bien afecto. En el mismo sentido y recogiendo la doctrina anterior, el auto de 26 de octubre de 2009 de Seccién Quinta de la Audiencia Provincial de Mallorca, N° de Recurso: 425/2009,N° de Resolucién: 213/2009, Ponente Ilma Sra. D* MARIA COVADONGA SOLA RUIZ ha venido a declarar que no cabe una interpretacién extensiva de este concepto ( afecto ); el Auto de 10-4-2010 de la misma seccion 5 de las Palma de Mallorca, n° de Recurso: 19/2010, N® de Resolucién: 77/2010,siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELO; y el auto de 26/02/2010 de la Audiencia Provincial de Zaragoza, Seccién: 5, N° de Recurso: 16/2010, N° de Resolucién: 112/2010, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO -Por contra, en otras ocasiones se ha estimado, afecto aquel bien’ destinado a la actividad profesional o empresarial del deudor concursado y del que se sirva efectivamente éste en el ejercicio de su actividad, al margen de la catalogacién contable, atendiendo a que han de prevalecer criterios econémicos o de afeccién real de los bienes hipotecados a la actividad de la concursada que el hecho de que la promocién no estuviera acabada determina el caracter de efecto del bien, pues sobre ellos ejerce su actividad empresarial (auto del Juzgado de lo Mercantil Nimero 2 de Barcelona de 15 julio 2008 y el Auto del juzgado mercantil nl de Alicante de 7 de mayo de 2009, que cita la Administracién concursal) . Sobre esta doctrina y sin perjuicio de las dudas iniciales expuestas sobre el ambito del precepto y los requisitos de la afeccién del bien a la actividad, en el presente caso, me inclino por esta ultima tesis, teniendo en cuenta lo dispuesto en el fundamento de derecho anterior, por lo que dado que el objeto de la actividad de la cooperativa es procurar a sus socios viviendas de V.P.0., V.P.T. y libres © locales, urbanizar terrenos y en general desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de aquel, y a traves del cual podra obtener recursos que puede desembocar en un convenio de acreedores, es por lo que considero que las fincas sobre las que CAJA ESPNA ha instado ejecucién hipotecaria est4n afectas a la actividad . Precisamente si dichas fincas desaparecen por2 a ‘Adtinisiecion e Jus la ejecucién hipotecaria lo que se produciria es la imposibilidad de la continuacién empresarial y con ello la inviabilidad de la cooperativa. QUINTO.- No ha lugar a especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas. PARTE DISPOSITIVA DEBO ACORDAR y ACUERDO: Que las fincas propiedad de la concursada sobre las que se ha instado la ejecucién por la entidad CAJA ESPANA son un bien afecto a la actividad. No ha lugar a especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas Notifiquese la presente resolucién a todas las partes personadas, haciéndoles saber que conforme al art. 197.2 LC contra la misma cabe interponer Recurso de Reposicién previo deposito de 25 euros, en el plazo de cinco dias a contar desde la notificacién. LA MAGISTRADA-JUEZ LA SECRETARIA JUDICIAL