2021-09-01

Juridik för mäklare

7,5 hp

Introduktion + avtalet

Leif Östling 2021-08-25

FMI - föreskrift
Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter om registrering som
fastighetsmäklare (KAMFS2021:1)
Fastighetsförmedling, minst 30 högskolepoäng
Introduktion
• Fastighets- och bostadsmarknaden
• Fastighetsmäklarlagen inklusive god fastighetsmäklarsed
• Fastighetsförmedlingsprocessen och dess aktörer
• Fastighetsförmedling i ett internationellt perspektiv
Ekonomi för fastighetsmäklare
• Bostadsfinansiering
• Bostadsrättsföreningars ekonomi, ekonomiska planer och årsredovisningar
• K apitalmarknaden
Juridik för fastighetsmäklare
• Diskrimineringslagstiftningen
• Fastighetsbildning och inskrivning i praktiken
• Fastighetsmäklarlagen i praktisk tillämpning
• Fördjupning i god fastighetsmäklarsed
• Författningarna och de allmänna råden om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism
• Försäkringsjuridik inklusive lagen om försäkringsförmedling
• Marknadsföringslagen och god marknadsföringssed
• Mäklaruppdraget från intag till avslut
• Överlåtelse av den egendom som anges i 1 § fastighetsmäklarlagen
Övrigt för fastighetsmäklare
• Etik och ansvar vid fastighetsförmedling
• Förståelse av mellanmänskliga processer, konfliktlösning och krishantering
• Tillsyn och ärendehantering hos Fastighetsmäklarinspektionen
Leif Östling 2021-08-25

FMI - föreskrift
Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter om registrering som
fastighetsmäklare (KAMFS2021:1)
Fastighetsförmedling, minst 30 högskolepoäng
Juridik för fastighetsmäklare
• Diskrimineringslagstiftningen
• Fastighetsmäklarlagen i praktisk tillämpning
• Fördjupning i god fastighetsmäklarsed
• Författningarna och de allmänna råden om åtgärder mot
penningtvätt och finansiering av terrorism
• Försäkringsjuridik inklusive lagen om försäkringsförmedling
• Fastighetsbildning och inskrivning i praktiken
• Marknadsföringslagen och god marknadsföringssed
• Mäklaruppdraget från intag till avslut
• Överlåtelse av den egendom som anges i 1 §
fastighetsmäklarlagen
Leif Östling 2021-08-25

1
 2021-09-01

Kursplan
Kursens mål
• Syftet med kursen är att skapa en förståelse för innebörden och funktionen
med de övergripande normer (lagar, regler, föreskrifter, sedvänjor etc) som
reglerar fastighetsmäklarens uppdrag. Vidare syftar kursen till att skapa
förståelse för tillsynsmyndighetens arbete med registrering och
tillsynsverksamhet.
Kunskap och förståelse
Studenten ska efter avslutad kurs kunna uppvisa:
• Kunskap om och förmåga att identifiera de relevanta regler som gäller för
fastighetsmäklarverksamhet
• Kunskap om de myndigheter som övervakar mäklarens verksamhet
Färdighet och förmåga
Studenten ska efter avslutad kurs kunna:
• Skriftligt och muntligt framställa beskrivningar av enskilda reglers
tillämplighet och relevans för fastighetsmäklaruppdraget
• Tillämpa reglerna i fingerade praktiska frågeställningar
• Utvärdera och motivera tillsynsmyndighetens regler och sanktioner

Leif Östling 2021-08-25

Litteratur
• Bengtsson, Bertil.
Försäkringsrätt : några
huvudlinjer. Senaste uppl.
Stockholm: Norstedts juridik
• Grauers, Folke. Fastighetsköp.
Senaste uppl.
Studentlitteratur
• Grauers, Per Henning m fl.
Fastighetsmäklaren : en
vägledning. Senaste uppl.
Stockholm: Norstedts juridik
• Jingryd, Ola & Kjellström,
Anders Fastighetsförmedling,
övningsbok. Senaste uppl.
Lund: Studentlitteratur
• Jingryd, Ola.
Fastighetsförmedling. Senaste
uppl. Studentlitteratur AB
• Ramberg, Christina &
Ramberg, Jan. Avtalsrätten : 5
en introduktion. Senaste uppl.
Stockholm: Norstedts juridik
Leif Östling 2021-08-25

Studieanvisning
• Kommer på Canvas– l äses mot schema
• Schemat kan ändrasmed kort varsel

Leif Östling 2021-08-25

2
 2021-09-01

Former för bedömning av

prestationer
Kursen examineras genom
• skriftlig salstentamen
• inlämningsuppgift och seminarium (gruppvis)

Leif Östling 2021-08-25

Inledningens innehåll
• Avtalsrätt
• Immateriella tjänster

• Regler
• Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på
förmögenhetsrättens område (Avtalslagen)
• Fastighetsmäklarlag (2021:516)
• Konsumenttjänstlag (1985:716)

Leif Östling 2021-08-25

Förmögenhetsrätt

• Privat äganderätt
• Avtalsfrihet
• Näringsfrihet

• Sanktioneras ytterst av skadestånd

Leif Östling 2021-08-25

3
 2021-09-01

Allmän avtalsrätt?
• Avtal kan vara av skiftande slag. Gemensamt för alla avtal är
att åtminstone två parter förbinder sig till något med ett
särskilt syfte.

• Exempel på avtal:
• Köp/byte av lös eller fast egendom.
• Äktenskap
• Anställning

• Skilj på allmän och speciell avtalsrätt.

• Allmän avtalsrätt omfattar och kan tillämpas på alla typer
av avtal
• Speciell avtalsrätt reglerar ett särskilt område, t.ex. köp
10

eller hyra.
Leif Östling 2021-08-25

10

Avtalsrättsliga rättskällor
• Den centrala lagen är Lag (1915:218) om avtal och andra
rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (Avtalslagen).

• Avtalslagen är 106 år gammal och på intet sätt heltäckande. Lagen

reglerar endast avtals ingående, fullmakt och ogiltighet. Med stöd
av avtalslagen kan vi alltså bara få svar på om ett avtal faktiskt
finns, inte vad det innehåller.

• Utöver lagen får vägledning inhämtas i förarbeten, rättspraxis,

doktrin och handelsbruk.

• Allmänna avtalsrättsliga principer får betydelse för

tolkning av avtalsinnehåll då lagstiftningsaknas. 11

Leif Östling 2021-08-25

11

Avtal ska hållas!

• Pacta sunt servanda = avtal ska hållas
• Om man bryter avtal ska man betala skadestånd till
sin avtalspart. Dock inte lagreglerat – allmän
avtalsrättslig princip.
• Skadeståndslagen är endast till för utomobligatoriska
förhållanden d v s när parterna inte har ett avtal med
varandra.
• Vid köp av fastighet är det ett inomobligatoriskt
förhållande, och då gäller JB:s specialregler rörande
avtalsbrott.
• Vid köp av bostadsrätt gäller köplagen och
bostadsrättslagens regler.
2020-08-31 | 6

Leif Östling 2021-08-25

12

4
 2021-09-01

Avtalsrättens teorier och

huvudprinciper
• Avtalsfrihet – grundregeln är att alla ska rätt att välja om de
vill avtala, med vem de ska avtala och vad de ska avtala.
• Att någon tvingas att avtala kallas kontraheringsplikt.
Exempel på detta är att en arbetsgivare kan tvingas att
återanställa en uppsagd person som har återanställningsrätt
(25 § LAS) eller att en fastighetsägare blir tvungen att ingå i
en gemensamhetsanläggning. Även branscher kan ha
kontraheringsplikt.
• Förbud mot att avtala (kontraheringsförbud) kan vara
aktuellt på grund av legala hinder, t ex konkurrenslagen.
• Avtalsbundenhet innebär att när avtal väl har ingåtts är
avtalsparten skyldig att uppfylla det denne åtagit sig.
13

Leif Östling 2021-08-25

13

Avtalsrättens teorier och

huvudprinciper
• Dispositiv och tvingande rätt gör skillnad på vilka regler
parterna förfogar över respektive inte. Indispositiva
(tvingande) rättsregler innebär en inskränkning i avtals–
friheten.

• Lojalitetsprincipen – när avtal ingåtts är man medparter, inte

motparter. Parterna har en skyldighet att förhålla sig
någorlunda lojala mot varandra.

• Konsumentskydd – i vissa sammanhang har den svagare

(skyddsvärda) parten ett behov av att skyddas. En konsument
har t ex oftast fler rättigheter än en näringsidkare vid köp av
14

vara eller tjänst av en näringsidkare.

Leif Östling 2021-08-25

14

Vem kan avtala?

• Alla rättssubjekt kan vara parter i avtal

• Fysisk person – en levande människa

• Juridisk person – den som saknar fysisk gestaltning i
sinnevärlden men som av rättsordningen fått möjlighet
att inneha rättigheter och skyldigheter. Abstraktion.
Exempelvis bolag, föreningar och stiftelser.
• Finns det fler?

15

Leif Östling 2021-08-25

15

5
 2021-09-01

Vem kan avtala?

• För att kunna sluta avtal räcker det dock inte att vara
ett rättssubjekt. Man måste även ha rättshandlings–
förmåga.
• T ex underåriga personer saknar rättshandlings–
förmåga och kan inte ingå avtal (med vissa viktiga
undantag).
• För underåriga kan förmyndare rättshandla. Avtal med
underårig är inte gällande (oavsett om den andra parten
varit i god tro) men kan godkännas i efterhand av
förmyndaren.
• Vad händer om förmyndaren också är motparten?
• Om den omyndiga fyllt 16 får dock denne råda över
2020-08-31
förtjänst av eget arbete. En 16-åring som sommarjobbat
| 16

kan t ex ingå avtal om köp av en cykel för sina pengar.

Leif Östling 2021-08-25

16

God man och förvaltare

• För den med skyddsbehov, som lider t.ex. av demens
kan god man förordnas. 11 kap 4 § FB.

• Den goda mannen får rättshandla för sin

huvudman, men huvudmannen kan fortfarande
rättshandla för egen del.

• Om huvudmannen måste skyddas mot sina egna

rättshandlingar kan förvaltare utses. Till skillnad från
vid godmanskap utsläcker förvaltarens rättshandlings–
förmåga huvudmannens. 11 kap 7 § FB.
2020-08-31 | 17

Leif Östling 2021-08-25

17

Avtal som slutits under påverkan av

en psykisk störning
Lag (1924:323) om verkan av avtal, som slutits under
påverkan av en psykisk störning.

• Ett avtal som någon har ingått under påverkan av en

psykisk störning är ogiltigt. Var och en skall då lämna
tillbaka vad han har tagit emot eller, om det inte kan ske,
betala ersättning för dess värde.

• Var den, med vilken avtalet slöts, i god tro, äge han rätt att
i den omfattning, som prövas skälig, erhålla ersättning för
den förlust, som föranletts av avtalet.
2020-08-31 | 18

Leif Östling 2021-08-25

18

6
 2021-09-01

Vem kan avtala – juridiska personer

Juridiska personer – Vem som får rättshandla för en juridisk person
framgår av lag.
• 8 kap 35 § ABLreglerar firmatecknare för aktiebolag.
• Lag om ekonomiska föreningar reglerar firmatecknare för
ekonomiska föreningar (EFL8:35)
• Registret anger vad de heter.

Konkurs och näringsförbud

• När en person försätts i konkurs övertar en konkursförvaltare
delvis rättshandlingsförmågan.
• Om en person fått näringsförbud får denne inte sluta vissa avtal
som anknyter till näringsverksamhet.
19

Leif Östling 2021-08-25

19

Avtalsbundenhet
• Den grundläggande modellen för avtals uppkomst är anbud-
accept (1 § avtalslagen). Notera dock formalavtal!

• Genom att lämna ett anbud är man bunden att ingå avtal
på dessapremisser under acceptfristen (2 § avtalslagen)
• Om anbudet är muntligt – om omedelbar accept kommer
• Om anbudet är skriftligt – om accept inom angiven eller
annars skälig tid inkommer.

• Erbjudande som är riktad till en obegränsad krets är inte att

anse som anbud, utan istället utbud – inte bindande.

20

Leif Östling 2021-08-25

20

Avtal
• Om accept följer på ett anbud har ett avtal uppkommit. Om
accepten är förenad med nya villkor är accepten oren och
behandlas somett nytt anbud. Detsamma gäller vid sen accept.
• Ett anbud kan endast återkallas om återkallelsen kommer
mottagaren tillhanda innan mottagaren tagit del av anbudet.
(7§ AvtL)
• Formalavtal = vissa ytterligare krav är uppställda för att avtal
ska ingås.
• Legala formkrav är formkrav genom lag. Dessa är
tvingande och kan inte avtalas bort t ex skriftlighetskrav
vid försäljning av fastighet, 4 kap 1 § JB.
• Avtalade formkrav – parterna kan sätta upp egna formkrav.
T ex att ett kontrakt inte ska vara gällande innan parterna
undertecknat det
2020-08-31 | 15

Leif Östling 2021-08-25

21

7
 2021-09-01

Avtalsbundenhet
Konkludent handlande
Om parterna agerar som att ett avtal ingåtts så har också
avtalet ingåtts trots att uttryckligt anbud och accept inte
lämnats. Detta kallas realavtal

Passivitet
Huvudregeln är att passivitet inte leder till avtalsbundenhet.
S k negativ avtalsbindning är alltså inte gällande.
Undantag finns dock
• Vid uppfordran (9§ AvtL)
• I sällsynta fall vid sen eller oren accept
• Mellan parter som regelbundet sluter avtal med
2020-08-31 | 17

varandra. I dessa fall kan en skyldighet att upplysa

motparten om att man inte är intresserad av att sluta
Leif Östling 2021-08-25
avtal uppstå.
22

Avtal för annans räkning

Fullmakt 2 kap AvtL
Av olika anledningar kan man låta annan ingå avtal för sin
räkning.

• Det råder en presumtion om att avtal ingås för egen räkning.

Om man förhandlar för annans räkning måste man alltså
göra det klart för motparten.
• Om man har fullmakt och informerar motparten om att
man handlar i annans namn blir man själv inte bunden av
avtalet så länge som man håller sig inom behörigheten.

23

Leif Östling 2021-08-25

23

Standardavtal
Används av praktiska skäl av parter somofta ingår avtal med i
stort sett samma innehåll.
• Massavtal
• Formuläravtal

• Rationellt
• Precisera rättsläget
• Specialanpassa
• Flytta/begränsa/förstärka ansvar

• Ofta genom att man fyller i en blankett eller att ett

separat dokument biläggs.
• Exempelvis kreditköp av konsument, hyra av bostad, 24

banklån eller abonnemang av olika typer. Hit hör ofta

även fastighetsrättsligaLeif
avtal
Östling 2021-08-25

24

8
 2021-09-01

Standardavtal hyra av lokal

Vanligt förekommande
på lokalhyresmarknaden.

Hyresavtal med flera sidor, samt

flertalet bilagor, såsom
• index,
• fastighetsskatt,
• brandskydd,
• personuppgifter
• m.m.

Leif Östling 2021-08-25

25

Standardavtal
Hur blir standardavtalet del av avtalet?
• Sedvänja eller handelsbruk
• Partsbruk
• Inkorporering
– Bifogas
– Hänvisning
– Allmänt känt

Leif Östling 2021-08-25

26

Standardavtal
Fördelar
• Ger ett snabbt avtalsslut.
• Anpassat för parterna.
• Underlättar bevisning om och tillgång till avtalsinnehållet.

Nackdelar
• Mycket begränsade möjligheter till förhandling.
• En svagare part (ex.vis konsument) kan ha svårt att sätta sig
in i alla detaljer.
• Ofta har den part som tagit fram avtalet (ofta en
branschorganisation) gett avtalet ett för säljaren mer
förmånligt innehåll. Man brukar tala om säljarvänliga avtal.

Leif Östling 2021-08-25

27

9
 2021-09-01

Standardavtal
• Individuella villkor tar över standardvillkor alt specialregler
går före allmänna regler
• Ensidiga kontrakt tolkas till nackdel för upprättaren,
framförhandlade accepteras i normalfallet
• Part är bunden av egen praxis
• Om båda parter varit med och förhandlat om avtalsinnehållet,
brukar man använda termen agreed document. Ett exempel på
ett sådant är det inom byggbranschen ofta använda ”Allmänna
bestämmelser för byggnads-, anläggnings- och installations–
entreprenader”, AB04

Leif Östling 2021-08-25

28

Kontraktsklausuler
1. Ingresser
2. Integrationsklausuler
3. Förbud mot sidolöpare
4. Friskrivningsklausuler
5. Klausuler som reglerar ändrade
förhållanden
6. Garantier
7. Funktions- och fareklausuler
8. Vitesklausuler
9. Skiljeklausuler

Leif Östling 2021-08-25

29

Friskrivningsklausuler
Olika sätt att friskriva sig på vad avser prestation
• Generell (alla typer av fel)
• Konkret (vissa typer av fel)
• Kan också vara snäv genom angivande av prestationens karaktär (”befintligt
skick”)
• Även en rätt att ensidigt bestämma leveranstid
• Friskriva sig vad gäller påföljder som kan göras gällande
(påföljdsfriskrivning)
Varför vill man friskriva sig?
• Säljaren vill kunna överblicka sin riskexponering
• Om säljaren är verksam i ett mellanled och inte känner till
prestationen väl
• Svår tillverkning och resultatet inte är känt
• Säljaren vill kunna använda köpeskillingen till annan transaktion och
därför behöver beräkna framtida likviditeten

Leif Östling 2021-08-25

30

10
 2021-09-01

Friskrivningsklausuler
Utformningen av friskrivningsklausuler
• Klar och tydlig
• Generella friskrivningar håller inte alltid måttet, varför den
ska vara relativt specificerad (konkret)
• ”Befintligt skick” är begränsat i giltighet enligt 19 § KöpL
och 17 § KKL
Friskrivningar och upplysningsplikt
• Om parten friskriver sig och samtidigt undanhåller viktig
information om fel så tar upplysningsplikten överhanden
över friskrivningen som därmed blir ogiltig
• Problem dock att bevisa att motpart visste om felet

Leif Östling 2021-08-25

31

Friskrivningsklausuler
Motstridigt beteende
• Garantier eller precisa uppgifter som säljaren friskriver sig
från innebär att friskrivningen blir ogiltig eftersom en
garanti förstärker motpartens förväntningar
• Detta gäller i vart fall om friskrivningen är generellt hållen
Påföljdsfriskrivningar
• Vanligt att först ange leverantörens ansvar för fel (ofta
begränsat till skyldighet att avhjälpa felet med
hävningsrätt för köparen om inte avhjälpande kan ske)
och utesluta ytterligare ansvar

Leif Östling 2021-08-25

32

Friskrivningsklausuler
Påföljdsfriskrivningar
• Likväl förtydligas då ofta att, som en konsekvens av
denna konstruktion, vissa förluster på grund av felet
inte ersätts t ex produktionsbortfall, utebliven vinst osv
• Andra metoder kan vara att begränsa säljarens ansvar till
viss typ av förlust
• Beloppsmässig begränsning
• Friskrivning brukar inte gälla enligt avtalet om part
förfarit grovt vårdslöst
Betydelsen av grov vårdslöshet
• Normalt är friskrivning utesluten när uppsåt eller grov
vårdslöshet förekommit
• Grov vårdslöshet är inget enhetligt begrepp

Leif Östling 2021-08-25

33

11
 2021-09-01

Garantier
Kan omfatta
• Varans beskaffenhet vid avlämnandet – (Alméngaranti)
• Garanti för funktionen under viss tid – Funktions- eller
hållbarhetsgaranti
• Beroende på hur bestämmelserna är utformade blir
konsekvensen
1. Inget felansvar alls
2. Avhjälpningsansvar utan felansvar i övrigt
3. Felansvar utan skadeståndsansvar
4. Felansvar med begränsat skadeståndsansvar
5. Felansvar med fullt skadeståndsansvar (inklusive s.k.
indirekt förlust)

Leif Östling 2021-08-25

34

Garantier
Har begreppet garanti någon självständig innebörd?
• Positivt värdeladdat
• Kan dock innebära inskränkningar av rättigheter
• Ordet garanti ger rättsliga effekter även om det inte
framkommer i avtalstexten se t ex KöpL 21 § 2 st och 40 § 3 st
• För undvikande av feltolkning bör ordet garanti inte
användas.
Kärnegenskaper
• Om inte ordet garanti (särskilt utfäst) används kan det var
svårt att skilja på vad som är garanterat och vad som endast
är en beskrivning av föremålet.
• Även om man inte utfäst något har köparen rätt till vissa
grundläggande egenskaper för varan s k kärnegenskaper
• En avvikelse från kärnegenskap innebär skadestånds–
skyldighet
Leif Östling 2021-08-25

35

Garantier
Tolkning av garantiklausuler
• Om påföljder är snävt utformade så kan
domstolarna tolkningsvis läsa in andra
egenskaper hos prestationen än vad som uttrycks
i avtalet
• Domstolen ”bättrar” helt enkelt på avtalet
• Viktigt att klargöra ansvaret för de förhållanden
som inte uttrycks i garantin

Leif Östling 2021-08-25

36

12
 2021-09-01

Avtalslängd
Det finns olika typer av avtalslängd:
• Tillsvidare – ett avtal löper tills det sägs upp av endera
parten.
• För viss tid – ett avtal löper till en viss bestämd
tidpunkt. Avtalstypen kan förenas med en uppsäg–
ningsskyldighet och att avtalet annars löper på om
uppsägning inte sker.

Leif Östling 2021-08-25

37

Ogiltighetsgrunder
• Ej rättshandlingsförmåga
• Formfel AvtL 1 § 3 st
I fråga om avtal, för vars giltighet enligt lag
fordras iakttagande av viss form, gälle vad särskilt
är stadgat.
• Förfalskning
• Stridande mot goda seder och bruk
• Förutsättningsläran

Leif Östling 2021-08-25

38

Oskäligt avtalsinnehåll
• Grundregeln är att avtal ska hållas (pacta sunt servanda)
och att partsviljan ska respekteras.
• En annan grundtanke är dock att balans ska råda
mellan prestationerna i ett avtal.
• Av 36 § avtalslagen (generalklausulen) följer att ett avtal eller
avtalsvillkor kan lämnas utan hänseende eller jämkas om
avtalet är oskäligt.

Leif Östling 2021-08-25

39

13
 2021-09-01

Oskäligt avtalsinnehåll
36 § Avtalsvillkor får jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret
är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid
avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och
omständigheterna i övrigt. Har villkoret sådan betydelse för avtalet
att det icke skäligen kan krävas att detta i övrigt skall gälla med
oförändrat innehåll, får avtalet jämkas även i annat hänseende eller i
sin helhet lämnas utan avseende.
Vid prövning enligt första stycket skall särskild hänsyn tagas till
behovet av skydd för den som i egenskap av konsument eller eljest
intager en underlägsen ställning i avtalsförhållandet.
Första och andra styckena äga motsvarande tillämpning i fråga om
villkor vid annan rättshandling än avtal.
I fråga om jämkning av vissa avtalsvillkor i konsumentförhållanden
gäller. Dessutom 11 § lagen (1994:1512) om avtalsvillkor i
konsumentförhållanden. Lag (1994:1513).
Leif Östling 2021-08-25

40

14