Professional Documents
Culture Documents
Πρόσφατα τόσο στη Θεσσαλονίκη όσο και στην Αθήνα καταγράφεται μια
μικρή ανακοπή των τάσεων ύφεσης σε αρκετούς εμπορικούς δρόμους και
μια τάση μετασχηματισμού τους με την είσοδο συγκεκριμένων υπο-
κλάδων, όπως κυρίως η αναψυχή. Συνεπώς, για να κατανοηθούν τα
παραπάνω προβλήματα και τάσεις στην μετά-κρίση εποχή, αλλά και για να
διαμορφωθούν κατάλληλα εργαλεία πολιτικής για την αντιμετώπισή τους,
απαιτείται να διευρυνθούν η φύση των πολύπλοκων προσαρμογών σε
εξέλιξη, η αντίδραση συγκεκριμένων χωρικών συστημάτων σε
αποσταθεροποιητικά σοκ και ο βαθμός ανθεκτικότητας σε αυτά ή
προσαρμοστικότητας μετά από αυτά ως μια δυναμική και εξελικτική
διαδικασία (Wrigley και Dolega 2011). Παρακάτω επιχειρείται να
κατανοηθεί αυτή η δυναμική και εξελικτική διαδικασία μέσα από το
παράδειγμα ενός μεγάλου εμπορικού δρόμου της Θεσσαλονίκης.
Στην εργασία εξετάζεται η Λεωφ. Βασ. Όλγας από το ύψος της οδού
Θεμιστοκλή Σοφούλη μέχρι και την προέκταση της που έχει την ονομασία
Λεωφόρος Βασ. Γεωργίου και την έναρξή της στο ύψος της οδού Λυσ.
Καυταντζόλγου. Η Λεωφόρος στο τμήμα της περιοχής μελέτης έχει
συνολικό μήκος 2,91 km, ανήκει στο Δήμο Θεσσαλονίκης, διασχίζοντας το
νότιο τμήμα του και εντάσσεται στο δευτερεύον αστικό οδικό δίκτυο.
Προέκταση του υπό μελέτη άξονα προς τα νότια είναι και η οδός Εθνικής
Αντιστάσεως (εντός των ορίων του Δήμου Καλαμαριάς) που αποτελεί και
την είσοδο στην πόλη από το αεροδρόμιο η οποία δεν περιλήφθηκε στην
έρευνα λόγω των αρκετά διαφορετικών χαρακτηριστικών της σε σύγκριση
με τη Λεωφ. Βασ. Όλγας.
Η Λεωφ. Βασ. Όλγας είναι ένας από τους βασικότερους οδικούς άξονες της
πόλης που διασχίζει μια οικιστική ζώνη πολύ υψηλών πυκνοτήτων, η οποία
αναπτύχθηκε τις δεκαετίες του 1960 και 1970 με πολύ υψηλούς
συντελεστές δόμησης. Ο μέσος θεσμοθετημένος συντελεστής δόμησης
στην περιοχή μελέτης ανέρχεται σε 3,0 και η προκύπτουσα θεσμοθετημένη
πυκνότητα κατοίκησης ξεπερνά τα 400 άτομα/Ha. O άξονας περιβάλλεται
από πολυώροφες πολυκατοικίες, ενώ διατηρείται και ένας μικρός αριθμός
(συνολικά 23) από τις παλιές εξοχικές επαύλεις, που χρονολογούνται από
το 19ο και τις αρχές του 20ου αιώνα. Σύμφωνα με την επιτόπια έρευνα,
που πραγματοποιήθηκε στην περιοχή, κατά μέσο όρο ο αριθμός των
ορόφων των πολυκατοικιών είναι 6 με 7 όροφοι, ενώ μόνο οι επαύλεις
αποτελούν κτίσματα ενός, δύο ή και τριών ορόφων. Ο αδόμητος χώρος
κατά μήκος του άξονα είναι περιορισμένος. Οι ελεύθεροι χώροι που έχουν
απομείνει είναι λίγα μικρά διάσπαρτα πάρκα, οι ακάλυπτοι χώροι των
πολυκατοικιών και οι μεγάλοι κήποι των παλιών επαύλεων, κάποιοι από
τους οποίους είναι διαμορφωμένοι ώστε να αποτελούν χώρους αναψυχής.
Οι υπόλοιποι είναι ιδιαίτερα παραμελημένοι όπως και οι επαύλεις τους.
Από την άποψη των γενικών πολεοδομικών χρήσεων, η ζώνη κατά μήκος
του άξονα αποτελεί ζώνη γενικής κατοικίας και κεντρικών λειτουργιών,
όπου σήμερα αναπτύσσονται ως επί το πλείστον μικρές οικογενειακές
επιχειρήσεις λιανικού εμπορίου, υπηρεσιών και άλλων συναφών
λειτουργιών, καθημερινής εξυπηρέτησης οι περισσότερες, αλλά και
ορισμένες επιχειρήσεις υπερτοπικής σημασίας, που εξυπηρετούν όλη την
περιβάλλουσα οικιστική ζώνη λειτουργώντας έτσι ως ένας από τους
βασικούς εμπορικούς δρόμους της πόλης.
Κατά την επιτόπια έρευνα των χρήσεων γης των ισογείων των κτιρίων της
περιοχής μελέτης καταγράφηκαν συνολικά 504 χώροι ισογείων, εκ των
οποίων 230 βρίσκονται κατάντη της Λεωφόρου από τη μεριά της στενής
οικιστικής ζώνης της νέας παραλίας και 274 ανάντη της λεωφόρου από την
πλευρά της πλατύτερης οικιστικής ζώνης της περιοχής. Το μεγαλύτερο
ποσοστό χρήσεων ισογείου (39%) αφορά καταστήματα λιανικού εμπορίου,
ενώ η αμέσως επόμενη χρήση είναι τα κλειστά καταστήματα, που
ανέρχονται σε ποσοστό 22%. Δηλαδή, από το σύνολο των καταστημάτων
της περιοχής μελέτης, λίγο περισσότερο από το 1/5 ήταν τον Ιούλιο 2013
κλειστά. Μεγάλο ποσοστό κατέχει και ο κλάδος της εστίασης που αγγίζει το
16%. Όσον αφορά τους χώρους γρήγορης εστίασης (fast food) που ήταν
εγκατεστημένοι στην περιοχή εδώ και χρόνια φαίνεται πως ακόμη δεν
επηρεάστηκαν έντονα από την κρίση (συγκριτικά με άλλες επιχειρήσεις),
ενδεχομένως λόγω της ίδιας της φύσης των προϊόντων/υπηρεσιών που
παρέχουν αλλά και του χαμηλού κόστους αυτών. Το ίδιο συμβαίνει και με
τις υπηρεσίες επιδιόρθωσης διαφόρων ειδών, οι οποίες λόγω του
χαρακτήρα τους φαίνεται ότι παρέχουν σημαντικές υπηρεσίες αυτή τη
χρονική περίοδο. Έτσι, στις παραπάνω κατηγορίες φαίνεται να εντάσσονται
οι πιο ανθεκτικές επιχειρηματικές δραστηριότητες. Mικρά ποσοστά
συγκεντρώνουν χρήσεις, όπως οι δραστηριότητες παροχής υπηρεσιών και
οι χρηματοπιστωτικές/ασφαλιστικές υπηρεσίες, τα ποσοστά των οποίων
κυμαίνονται κάτω από το 6%. Τέλος δραστηριότητες όπως η δημόσια
διοίκηση, οι δημόσιες υπηρεσίες και τα ιδρύματα δεν φαίνεται να έλκονται
ως δραστηριότητες από την περιοχή για τον τόπο εγκατάστασης τους.
Από την περαιτέρω μελέτη της χωρικής και κλαδικής κατανομής των
χρήσεων ισογείου παρατηρήθηκαν τα εξής: Αρχικά η οδός παρουσιάζει μια
ανομοιομορφία μεταξύ των δύο εκατέρωθεν πλευρών της. Διαπιστώθηκε
πως η πλευρά που βρίσκεται προς την παραλία έδειχνε μια εικόνα
εντονότερης ερήμωσης, τόσο σε κλειστά καταστήματα όσο και σε κίνηση
πελατών, ενώ αντίθετα στο άλλο τμήμα προς την μεγαλύτερη οικιστική
περιοχή παρατηρείται μεγαλύτερη κίνηση. Ωστόσο και στα δύο τμήματα της
οδού καταγράφηκε ακριβώς το ίδιο ποσοστό κλειστών καταστημάτων,
παρόλο που το τμήμα από τη μεριά της παραλίας φαίνεται περισσότερο
ερημωμένο. Αυτό πιθανότατα εξηγείται από το γεγονός ότι στην πλευρά
«προς παραλία» τα κλειστά καταστήματα παρουσιάζουν μεγαλύτερη
συγκέντρωση, ιδιαίτερα στο μεσαίο τμήμα της περιοχής (στο ύψος μεταξύ
των οδών Π. Συνδίκα και Παρασκευοπούλου) και είναι μεγαλύτερα σε
μέγεθος από αυτά της «επάνω» ζώνης. Αντίθετα στην «επάνω» ζώνη
κλειστά καταστήματα παρατηρούνται διάσπαρτα στο χώρο. Αυτό
συνεπάγεται ότι είναι πιο δυσδιάκριτα, γεγονός που δημιουργεί εικόνα
μειωμένης συρρίκνωσης, συγκριτικά με τη ζώνη «προς παραλία» (Σχέδιο 1
και 2).
Σχετικά με τον αριθμό των καταστημάτων που έχουν κλείσει και έχουν
ανοίξει στον υπό μελέτη άξονα τον τελευταίο χρόνο (2013-2014)
διαπιστώθηκε ότι η κατάσταση παραμένει σταθερή, δηλαδή το 1/5 περίπου
των καταστημάτων παραμένουν κλειστά. Συνεπώς, παρά την οικονομική
ύφεση, η επιχειρηματική δραστηριότητα επί της Λεωφόρου δεν έχει
βελτιωθεί αλλά ούτε και επιδεινώθηκε.
Όσον αφορά το είδος των επιχειρήσεων που κλείσανε, σύμφωνα με την
επιτόπια καταγραφή η πλειονότητα των παρελθοντικών χρήσεων των
κλειστών καταστημάτων περιλαμβάνει κυρίως χρήσεις λιανικού εμπορίου,
εστίασης, τεχνών/ διασκέδασης/ψυχαγωγίας και λιγότερο
επαγγελματικών/επιστημονικών/ τεχνικών δραστηριοτήτων, εκπαίδευσης
και διοικητικών/υποστηρικτικών δραστηριοτήτων Επιπλέον σημειώνεται ότι
σημαντικός αριθμός καταστημάτων, που όμως δεν ήταν εύκολο να
καταγραφεί φαίνεται να παραμένουν κλειστά εδώ και χρόνια.
Όσο για τις επιχειρήσεις λιανικού εμπορίου και εστίασης που έκλεισαν,
αυτές εντάσσονται κυρίως στις ειδικές κατηγορίες
καφετερίες/μπαρ/νυχτερινά κέντρα, έπιπλα/ ηλεκτρικά ειδή/οικιακός
εξοπλισμός, ένδυση/υπόδηση, φούρνοι/ ζαχαροπλαστεία, πώληση
οχημάτων/εξαρτημάτων, εστιατόρια/ ταβέρνες/fast food, είδη
καλλωπισμού, ενοικίαση βιντεοκασετών/ δίσκων.
Στην περιοχή εντοπίστηκαν αρκετές επιχειρήσεις που είχαν ανοίξει
πρόσφατα. Αυτές ανήκουν κυρίως σε συγκεκριμένες κατηγορίες χρήσεων
εστίασης και λιανικού εμπορίου και περιλαμβάνονται στις ειδικές
κατηγορίες: εστιατόρια/ταβέρνες/fast food, φούρνοι/ζαχαροπλαστεία και
καφετερίες/μπαρ/ νυχτερινά κέντρα, όσον αφορά την εστίαση και είδη
καλλωπισμού και έπιπλα/ηλεκτρικά ειδή/οικιακός εξοπλισμός,
τηλεπικοινωνιακός εξοπλισμός όσον αφορά το λιανικό εμπόριο. Οι χρήσεις
αυτές, αποτελούν κυρίως χώρους διασκέδασης και αναψυχής και
επιχειρήσεις παροχής προϊόντων καθημερινής/οικιακής χρήσης. Σημαντική
ωστόσο είναι και η παρουσία ενεχυροδανειστηρίων (αγοράς χρυσού),
χρήση που έχει σαφώς αναπτυχθεί κατά την παρούσα οικονομική
συγκυρία.
Όπως προκύπτει από την έρευνα πεδίου, η Λεωφ. Βας. Όλγας, είναι ένας
εμπορικός δρόμος της εσωτερικής/κεντρικής περιοχής της Θεσσαλονίκης
που παρουσιάζει προβλήματα λόγω της οικονομικής ύφεσης της χώρας.
Παράλληλα, όμως παρουσίασε πολλές αλλαγές την τελευταία 30ετία αλλά
και προβλήματα που γεννούνται τόσο από τη δομή των κλάδων που
χωροθετήθηκαν και χωροθετούνται σε αυτήν όσο από τη πολεοδομική
δομή της και τα πολεοδομικά χαρακτηριστικά της. Στη μετά-κρίση εποχή θα
μπορούσε να θεωρηθεί ως περιοχή με «εστιασμένη» και όχι «γενικευμένη
ευθραυστότητα» η οποία συνεχίζει να μεταλλάσσεται και να
αναπροσαρμόζεται με βάση τα νέα οικονομικά δεδομένα. Παράλληλα από
τα αποτελέσματα της έρευνας προκύπτει ο προβληματισμός, του κατά πόσο
οι κεντρικοί εμπορικοί λεωφόροι των πόλεων μπορούν να διατηρήσουν τα
επίπεδα ανάπτυξης τους, επιμένοντας στα χαρακτηριστικά των χρήσεων
που παρουσιάζουν μέχρι σήμερα, ή θα πρέπει να ακολουθήσουν νέες
κατευθύνσεις ανάπτυξης.
Βιβλιογραφία
Γιαννακού, Α. και Καυκαλάς, Γ. (1999). Τάσεις χωροθέτησης του
τριτογενούς τομέα και η ρύθμιση της αστικής ανάπτυξης: Μαθήματα από
την περίπτωση της Θεσσαλονίκης. Στο Δ. Οικονόμου και Γ. Πετράκος
(επιμ.) Η Ανάπτυξη των Ελληνικών Πόλεων. Αθήνα: εκδ. Παν-μίου
Θεσσαλίας-Guttenberg, 93-115.
Gospodini, A. (2012). Economic crisis and shrinking Greek cities.
Paper presented in 1st international Conference on Architecture and Urban
Design, EPOKA University.
Hollander, J. Pallagst, K., Schwarz, T. Popper, F.J. (2009). Planning
shrinking cities. Progress in Planning, 72: 223–232.
Καϊταφτσή Κ. και Λαμπρίδου Λ. (2014). Αστική Αναγέννηση στην
εποχή της οικονομικής κρίσης. Ξαναδίνωντας ζωή στη Λεωφόρο Βασιλίσσης
Όλγας, Διπλωματική εργασία, Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας και
Ανάπτυξης, Πολυτεχνική Σχολή, Αριστοτέλειο Πανεπιστήμιο
Θεσσαλονίκης.
Kavroudakis, D, Ballas, D, Monastiriotis, V. (2013). Exploring the
geography of closing businesses in the crisis-stricken Athens city centre.
53rd Congress of the European Regional Science Association, 27-31/8
2013, Palermo, Italy
Martinez-Fernandez, C., Audirac, I., Fol, S., Cunningham-Sabot, E.
(2012) Shrinking cities: urban challenges of globalization. International
Journal of Urban and Regional Research, 36(2):213-25.
Παρατηρητήριο Eγνατίας Οδού (2013), Χωρική Διάρθρωση και
Πληθυσμιακές Μεταβολές, Εγνατία Οδός Α.Ε.
http://observatory.egnatia.gr/reports/2013/Pop_report_2011-
2011_201308.pdf
Portas M. (2011) The Portas Review: An independent into the future
of our high streets,
http://falmouthbids.s3.amazonaws.com/the_portas_review_ac45e404200f
8182.pdf
Wrigley, N. and Dolega, L. (2011). Resilience, fragility, and
adaptation: new evidence on the performance of UK high streets during
global economic crisis and its policy implications" Environment and
Planning A, 43(10) 2337 – 236.
* Η εργασία παρουσιάσθηκε στο 12ου Επιστημονικού Συνεδρίου του
Ελληνικού τμήματος της (ERSA-GR) ( Ευρωπαϊκή Εταιρεία Περιφερειακής
Επιστήμης )