‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIACAO_ NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAIUFA ~ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL NORMAS CAJUFA PARA AVALIAGOES DE IIMGVEIS NAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DE SAO PAULO 11-INTRODUGAO 0 Excelentissimo Senhor Doutor Juz de Direito Coordenador do Centro de Apoio aos Juizes das Varas da Fazenda Piblica ~ CAJUFA, pela portaria n° 01/2017, conettuiy Comissao de Peritos ¢ determinou que fossem revistas @ atualizadas as Normas - 2013, com orientagbes © referéncias téenicas de modo a ensejar uniformidade nas conclusdes avaliatrias. De pronto, registre-se: = A Comissao de Peritos, a0 desenvolver 08 trabalhos de revisio e atualizagao das Normas - 2013, estabeleceu etérios de fundamentagao @ predsao que devem ser dolineados quando da escolha da metodologia a ser aplicada nas avaliagSes juciciais; = No desenvolvimento do presente trabalho, diversos pardmevos © metodologias estabelecidas nas Normas - 2013 foram mantides, por se mastrarem adequados, eficientes e representativos nas avaliagbes; Atrolados a esta consolidacso, outros concellos @ critérios técnioos de calculos foram desenvolvidos a partir da realidade fatica e eécio econémica, especialmente observada nos casos coneretos nos contraditéios desenvoWides nos. citimos anos. ‘Complementarmente foram reslizados dois workshops, no dmbite de CAJUFA, para ouvir, dar vsiolidade e debater temas como zoneamento e passive ambiental Saliente-se, ainda, que os paréinetros e metodologias equi emanados visam sistematizar 0s procedimentos avallatorios. Quando o Perito Judicial, em circunstancias atipicas de mercado ou singularidades do imével avaliando, tiver razdes efetivas para alteré-os, podera fazé-lo, explitando e fundamentando os motivos, te maneira clara, objetiva & B wy -‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 {RUA CENTRO DE APOIO AOS IUZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICADA CAPITAL ‘comprovével. Do mesmo modo, quand existrom relatérios CAJUFA para melhoramentos ppAblicos especiicos, elaborados a partir de Portaria exclusivamente assinada para tal finalidade, devem prevalecer ae conclus6es emanadas nos correspondentes estudos Visando exatamente a uniformidade nas conclusdes avelattrias, respeltadas as pocullaridades @ as especificidades do relatério ao qual se refira > imével expropriad. Nestes termos, 08 valores paradigmas calculados/estipulados nos relatérios CAJUFA de Comissoes de Perltos para melhoramentos pablicos de grande eypressao, deverso ser atualizados pelo IPC/FIPE até a data do Laudo Prévio, A legislagao bisica referencial estudada para fins de regramento normativo € a mais atualizada, inciuindo, sem a elas se restringir: Consttuigdo Federalde 1988; Decreto-Lei 13.965 de 21 de Junho de 1941; Lei Federal n.°6.766 de Dezembro de 1979; Lei Federal 1? 12.727 de 25 de Maio de 2012 (Novo Cédigo Floresta); Decreto n° 24.643, de 10 de Julho de 1934 (Codigo de Aguas); Lel Federal n.° 13.105 de 16 de Margo de 2016 (NCPC); Loi Municipal n° 16.642 do 9 do Maio de 2017 (Césigo do Obras © Esiicag60s); Lot Estadual n° 13.577 de 8 de Julho de 2009 (Gerenciamento de areas Contaminadas), Decisao de Dietoria CETESB 38/2017/C; Deliberacao Normativa Coneema n° 03/2018, de 04 de dezembro de 2018; Lei Municipal n. 16.050 de 31 de Juho de 2014 (Plano Diretor Estratégico); Lei Municipal n* 16.402 de 22 de Margo de 2016 (Lei do Zoneamento) Atibuigées legais previstas em CREA/CAUICONFEA. 2- CONCEITUAGAO E TERMINOLOGIA Para melhor entendimento e complementagto de informagses, recomenda-se a leltura das definigées adotadas nas biblografias especializadas, em especial na NBR-14.053, NBR-19752 e NBR-12721 da Associagao Brasileira de Normas Técnicas ~ ABNT, entre outras. ‘A fim de faciitar e complementar a utiizagao das presentes Nomas CAJUFAI2019, a seu sero aresenadas as pincpls deities } \, \ m3 J ES‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 CCAIUFA~ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL | 2.1. Desapropriacio ou Expropriacio Transferéncia feita por iniciatiza do poder piblico, unilateral e compuiséria, mediante Indenizagao prévia e justa, por ulidade pablica ou interesse socal, da propriedade de um bem ou direto, ao dominio pdblico. As presentes Normas versam sobre a atibuigéo do valor de mercado do imével 2.2 Laud Téenico Periclal Pega técnicaegel, a ser elaborada por profissional graduado e habilitado, nomeado compromissado nos autos, resultado da andlise técnica de um fato, situagae ou objeto, devidamente identficado, bem como dos fundamentos © das referéncias técnices, bibiogréficas © normatvas splicadas 20 caso concreto. O Laudo Técnico deve ser Clucidativo quanto a0 escopo dos trabelhos, para auxiio de Juizes © Desembargadores has suas decistes. Nas Varas da Fazenda Publica, 0 Laudo Técnico de Avaliagao Imobitrla para desapropriagao, poders ser Prévio ou Definitive. 2.3, Perito Jusicial PProfssional graduado e habiltado, de confianga do D. Juizo, que se encontra cadastrado como Auxiiar da Justia, no TJSP, nomeado e compromissado nos autos para proceder 4 prova judicial, com iesngéo @ dietanciamento em relagso 4s Partos, na lata da ll 2.4. Gleba urbanizavo! TTerreno situado em zona urbana ou de expansso urbana, cujo aproveitamento eficiente ‘depend de parcelamento do solo, atenclidos os aspectos legals e mercadol6gicos. | Ww y Ry[ GRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO | NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAIUFA ~ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL 2.8. Desmer ‘Subdivisdo de gleba em lotes destinades a ediicagao, com aproveitamento do sistema Vidrio evista, dasda qua nao implique na abertura de novas vas @ lopradouros pabiico, ‘nem no prolongamento, modificagao ou ampliagdo dos jd existentes. 26. Loteamento Subdivis8o de gleba em lotes destinados a edifcagto, com abertura de novas vias de Cireulago, de lagradouros pblicas ou prolongamentos, modificagae ou ampliagao de vias existentes, 27. de lote Parceolamento de loteresultante de loteamento ou desmembramento aprovado. yento Unificagio de duas ou mais glebas ou lotes, para a formacao de novas glebas ou lotes, 29. Lote ‘Area resultante de loteamento, desmembramento ou desdobro. 2.10. Temreno Encravado /Aquele que ndo se comunica com a via plblica, e que depende de servidao de passagem WdCRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 CAUFA.~CENTRO DE APOIO AOS JUZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICADA CAPTAL 2.11, Lote de Esquina, ‘Aquole om que © prolongamento de seus alinhamantos, quando rotes, ou das respectvas. tangentes, quando curvos, determinam angulos intemnos inferiores a 135° e superiores a 459, daseansidarados os alinkamantos voltados para vielas ou passagens de pedastres. 2.12. Lote de Frentes Miltiplas Aquele que possuil mals de uma testada para logradouros publics, sem estar localizado ha sua confluéncia, 2.13. Lote de Fundo ‘Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via publica por um corredor de acesso, com largura igual ou inferior a 4,00. 2.14, Lote Intorne /Aquele localizedo em via, passagem ou local assemelhado, acessério da malha vidria do ‘Municipio, de propriedade pabica ou particular. 2.15. Pesquisa Conjunto de procedimentos de identificago, investigacao, coleta, seleg0, Processamento, andlise e interpretagao de resuitados sobre dads relaivos a iméveis assemethados ao avaliando, para fomecer estutura técnica & avaliagdo, 2.16, lmévol Paradiama Im6vel hipotético cujas caracteisticas s80 adotadas como padio representative da regio ou referencal da avaliagao, \wr y& ey Ss‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO. NORMAS CAJUFA/2019 ee eee eae ee erase | 2.47. Homogeneizacio Tratamento dos pregos observados, mediante @ aplicagio de fatores multipicativos que ‘expressem corregSes e ajustes em fungao das dferengas entre os atributos dos dados de pesquisa de mercado @ de imével svaliande. Sad tatoras de hemogenalzacao, entre ‘outros: testada, profundidade, topogratia, solo, transposiego, tals como apresentados & desenvolvidos om capitulos proprios desta Norma, 2.18, Frente Principal [Nos lotes de esquina ou com frentes métiplas, a frente principal & aquela para a qual se ‘obtém o maior valor para olote, desconsideradas as demais frentes, ou seja, calculando- ‘80 0 valor camo se o loe fosse de uma frente 86, para cada face! 249, Frente Projetada 2.10.1. Projegéio da frente, normal ao lado maior, obtida conforme os saguintes exemplos: WART. Nem sempre a lente que pessu 0 malr indie calioalconcuz ao maior vale de ote. Pode acontecer que oma vbr delete ea aleangado a parr do ene de mencr inde Rscalca, do mesmo modo a {S etuagso pode também ocorar om fanpao a goometra ao lle (e dac\estdas para os oyradouros Pulbioo| Exatamenta por iso @ suo dover ser cleadas ae posablldadps corverme estpulaco nose fem s wy é‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO | NORMAS CAJUFA/2019 BLICA DA CAPITAL, ‘CAIUFA CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA| 2.19.2. Nas frentes em curva, deve-se considerar a projego da corda, no alinhamento. Pardgrafo Unico: Nos casos de loles com frantes em curva, pera os quais a frente projetada determinada conforme 0 subitem antetior, no represente a melhor caracterizagao da mesma, poderé ser ullizado outro método de projego, que traduza 0 melhor aproveitamento do ote 220. Frente Real Projegdo no plano horizontal da linha divisia do im6vel com o alinhamento de via pablica, 2.21. Eronte de Referéncia Frente da situagao paradigma adotada, 222, Profundidade Equivalente Resultado numérico da divisdo entre @ rea total de um terreno e sua frente principal projetada, 2.23. Profundidade de Referéncia Profundidades minimas © méximas, economicamente reckmendavels para uma determinada reciao, J ee y & etaCRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 ‘aura CENTRODE APOIO AOS IZE5DASVATAS DA FAZENDA PUBLICA DACAPTAL 2.24, Idado da Edificacio - le ‘Aquela estimada, nos célculos avaliaérios, para 0 imével de mado a refleir sua ‘obsolesoéncia, adequacdo ao uso, utiidade, arqutetura, funcionalidade e caractersticas dos materiais empregados nos revestimentos, Aidade da edificagao,na data da avaliagao, Bo pode ser superior & sua idade real e ndo deve ser considerado 0 estado de ‘conservacio da construgso, para ta fxagao. Ou seja, quanto mais aiginal fora edificagao ‘analisada, mais préxima a idade da edificago estaré da idade real 2.25. Vida Reforencial ‘Vida referencial ou vida itl da construgao & aquela esperada para o padiéo construtvo ‘que a representa, 2.26. Fator de Adequacdo 20 Obsolotismo 0 Estado de Conservacio - Foe © rreferido fator de depreciagao leva em conta o obsoletismo, 0 tipo de construgso & acabamento, bem como o estado de conservacdo da ediifcagao, na determinacao do valor ‘de mercado de venda do imével. 0 fator Foc & determinado pela expressao: Foo = R+Kx(1-R), onde: R= coeficiente residual comespondente ao padio, eficionte de Ross/Heidecke, ambos encontrads no Estudo de Eaificagses — Valores {de Venda, publicado pelo CAJUFA. O coeficiente K & extraido da tabela 2 do citado ‘estudo, mediante entrada pela “idade em percentual da vida referencia, ou seja, pelo recultado da relagao entre idado da edificagao ~ le © vida referencia. A Ws‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAIUFA~CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL 227, Vistoria Exame circunstanciado de um im6vel e da regio onde se localza, apresentado na forma {de descrigao minuciosa dos elementos que os constituem e de doctmentagao fotograica, visando caracterizagio ad perpetam rei memoriam do objeto real ca lide. A Pericia deve avisar as Partes com antecedéncia a data e hora da dilgéncia conjunta, para o devido facompanhamento pelas suas Assisténcias Técnicas, as quais deveréo zelar polo Dferecimento dos melhores © mals completos documentos complenientares que possam deter sobre 0 objeto em estudo (plantas ofciais e extraoficiais; documentos relacionados; registros fologrficos e demais dados histricas) 2.28, Regio para Incorporacio Regio onde a procura de terrenos, a qual vise a unificagtio Je lotes para novas Incorporagdes & intensa, denotando-se de maneita clara a fujanca pela qual a Imicrorregido passa. Deve-se considerar as recomendagties expressas nestas Normas, conforne Anoxe IV. 2.29, Terreno para incorporacéo © terreno para incorporagao devera atend premissas abaixo’ 1a data da avaliagao, simultaneamente as a. Possuirdimens6es que possibiltem a implantaao de incorporagao. b. Obedecer A legistagae municipal inerente as incorporagdes. Tero terreno vocagso condizente com a implantagso de incorporacio. 230. Vocacio do Imével Uso economicamente meie adequade do mével om funslo das carscteiticasprépias do entomo, respeitadas as iitagbes logo.CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS FARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 Levantamento junto a0 Registro de Iméveis de matrculas ‘eferentes @ iméveis lransacionados contemporaneamente & data base da avaliacso, incaizados em regio paara incorporagae, em conformidade com as dretrizes expressas nestas Normas, em ‘capitulo proprio. 2.92. Fator Area Fator que visa conigir discrepancias que se estabelecem no mercado imabilidrio de ‘mesma regio geoecondmica quando se comparam Areas (terenos) de dimensées desproporcionais entre 5 2.33. Valor de Mercado Quantia mais provavel pela qual se negociaria voluntaria e conscientamente um imével, uma data de referéncia, dentro das condigbes do mercado imobilério vigente. 2.34, Solo Seco Condigéo de solo padido (paracigma na grande parte das avaliag6es); ocore quando no Fé acimulo ou invasio de agua no terreno, mesmo em fases ce cheia ou periodos recorrentes de chuvas. 2.35. Solo Permanentemente Alagado Condigao de solo na qual existe, sobre o terreno, lamina de agua, per menor que sefa sua altura (nv). 20 tea pata or eit de Corsten de Paros a natorarnion de grande port, 8 aon xespntot Rotor Moca crore rae aac sas an 6 sss iar \ wt| CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAIUFA ~ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL 2.38. Solo Brojoso Condigdo de solo saturado e com balxa consisténcia, ou seja, no cferece capacidade de suporte direta @ supericial para edificacoes. 237 Al ito a inundacbeslenchentes Condigao de solo na qual sobre o terreno forme-se a lamina de Agua, por menor que seja ‘ua altura (nivel), de forma tempordria, normalmente devido as chelas ou perlodos de ‘chuvas recorrentes fortes. 2.38, Alvoo ou Lotto ‘Superfcie do terreno que as Aquas cobrem sem transbordarem para 0s lados, ou seja, & © canal por onde correm as aguas. 230. Curso a's ! Curso d'agua que ainda nao sotteu retficagdes, canalizagoes ou desvios. 2.40. Margens Falxas de terreno lindeiras ao alveo (ou leito), que ficam descobertas pelas aguas, ‘er durante as chelas. Margem esquerda ou margem dirita se localiza, dando-se as Costas para a diregao de onde as aguas fuer, 2.41, Passive ambiontal Entende-se, em sentido mais resto, como o valor monetario necesséiio para custear a reparagao do acimulo de danas ambientals causados por um empraendimento, ao longo f wes‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 IUFA ~ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA POBLICA DA CAPITAL 2.42. Area contaminada Conforme a Lei Estadual n? 13.577/2008, érea, terreno, local, Inslalagao, edificagao ou benfeitoria que contenha quantidades ou concentragses de matétia em condigoes que causem ou possam causar danos a saiide human: proteger. ‘20 meio ambiente ou a outro bem a 3. METODOS DE AVALIACAO A avaliagso de imévels devers ser feta preferenciakmente pelo Método Comparatvo Direto. Na impossibiidade da aplicagao deste métcdo, seré uslizado 0 Método da Composigao. 3.1. Método Comparative Direto 6 aquele em que © valor do imevel 6 obtido por meio da comparagio de dados de mercado relatives a outros iméveis de caractersticas semelhantes, As discrepdinclas observadas nas caracteristicas dos Imévels deverzo sor Ponderadas através de fatores de homogeneizacao. 3.1.1, caracteristicas semelhantes sto entendddas como aquelas que nao comprometem fa peroepeao do objeto sob avallagao em relagtio aos seus pares colhides ne mercado Imobilidrio. $40 exemplos: apartamentos e salas comerciais (unidades condominiais padronizadas) como também residéncias, sobrados (geminados ou nfc), galpoes & ‘ouitos. Para apartamentos esté consolidada a compreensio que a comparagao se faz por {rea privativa da unidade (do mesmo modo que para salas comerciais¢ afis), de acordo com 0 teor do capitulo 10, Para iméveis construldos isoladaments, casas, sobrados © galpdes, a comparagdo direta esta validada desde que os elementos comparativos ‘guardem, além da tiiicarso (sobredos geminados com sobrados geminados, por ‘exemplo), proporeses compativels com aquelas inerentes ao imével sob avaliago (expressas peta retacto Ac = Atea Construida / At= Area Total de Terreno). yh Ww ~‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 {AIUEA ~CENTRO DE APOIO AOS JUIZESDAS VARAS DA FAZENDA PBICA DA CAPITAL 3.1.2. a relagdo admissivel para validagio do Método Comparative Direto de Dados de Mercado 6 desde [0,85 x (ACIAt)npxatc] até [1,15 x (ACIALcnparat 3.1.3. viabilzada a Comparagéio Direta, com o minimo de tés elementos comparativos, 0 Iméval una qua se apemsanta comporta a hemoganeizagao por metro quadrado de rea construida pelos fatores multipicativos: “condigao de oferta’, ‘padrao constutivo’, “localizagao’, ‘obsolescéncia e estado de conservagao" (Foc) 3.2, Método da Composicao ¢ aquele em que o valor do imével & definido pela soma do valor do terreno com o valor das edicagées e benfeltorias existentes,jainciuido ofator de comercialzagao, 3.2.1. Aavaliagao do terreno devers ser feta preferencialmente pele Método Comparative Direto. Na impossibildade da aplicacao desta metodologia sera utlizado 0 Método Residual. 3.2.2. Método Residual é aquele que o valor do terreno & definido 2eladiferenca entre 0 valor total do imével e o valor das ediicagées © benteitorias existentes. O valor das cediicages deverd ser determinado de acorde com 0 estudo “Etificagdes Valores de Venda" vigente, elaborado por Comissio de Peritos das DD. Varas da Fazenda Pibica dda Capital ~ CAJUFA. 4, PROCEDIMENTO AVALIATORIO. 4.1, Fundamentagtio © Precis8o De acorde com a corrente prevalente na Engenharia de Avaliagdes, a metodologia _aplicvel para avaliagao imobilitia 6 funeao, basicamente, da netureza do bem avaliando (caracterietica primordial do objeto - tipolodla), da finalidade da avallagdo (no caso ‘concreto, judicial, pelo valor de mercado) e da disponiblidade, qualidade e quantkiade de ———— JCRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 [cere coer cree tenet eee emer eerenrect ‘A fundamentagio © a precisto da avalingdo judicial deverto ser as mais representatives Para 0 objeto avaliando, expressas no Laudo Pericial e em conformidade com os pardmotros a seguir: Tene DESCRIGKO CARACTERISTION ‘araciezago do mbvelavalando | Cormpieta quarto &peroepeBo 1 ‘aves do istoia soba! o objeto especarmente em rolng 208 dados méticos © ‘iieas ‘aia enc de dads do Tteragbos vii poo aulor 2 pesquisa monliana eo 1aeo ‘Guanidademinina de dados de 03 (ete Corparaive Deis) ou a rmareadoeftvarreta tizedos (05 (todo da Compost omResus) Trew adisvel de ajuste para 4 ‘ada for para. corjuno de 0508 2.00 fotos Treilo de sareemenio dos 5 domertos comperatves a | 20 % pera mals ou para menos pesquisa obi RoreseniaeBo de todos concaos | 6 Laude Peri paramos de manera dar, objtva. com memiia de ciclo e| asslel de conferencia 42. Prossupostos ‘As soguintes condigses devem ser obsorvadas @ precoder 0 processo avalatbio: 8) Catacterizacao do objetivo da avaliagéo para penriir a0 engenheito de avaliagao a Identiteagto das circunstancias que possam infu no valor do imével; b) Individualizagio do objeto da avaliacio, obtida a partir de plantas, ‘memorials descritvos e documentos detalhados englobando o imével Py Wy & a 1”‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 AIUFACENTRO DE APOIO AOS IUZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICAA CAPITAL ©) Complementacdo das informagées necessétias ao desenvolvimento da {arefa avaliatria que possam ser considerades fatores valorizantos ou desvalorizantes. Cabe @ Perici, 20 iniciar © procedmento da avaliagao, sollter 0 fomecmento da documentagao relativa ao bem, necesséria a realizago do trabalho, @ tomar Cconhecimento das informiagdas contidas na dacumentagao disponivel, 0 que se faz em Cconformidade com 0 CPC (mediante vistoria conjunta previamente agendada, peticionamento nos autos ou reunifo técnica conjunta), respeltacas as consideragces langadas no cepitulo relativo a elaboragao de Laudos Prévios. "Na impossibilidade de tr disponivel completa documentagso necessatia, a Pericia devers decidir se & possivel elaborar a avaliago, Em caso positive, deveré explicitar os pressupostos assumidos e as eventuais ressalvas relatvas @insufiiéncia ou incoeréncia e informagtes. Via do rogra, nas avaliag6es so admite como corretas as dimensées constantes da ‘documentagdo oferacida, como também se admite que os titulos de propriedade sao bons ‘2 quo as informages oferecidas #30 de boa 16, © por isso confavels. A Pericia nso assume responsabilidades sobre matérias préprias ao Direlto, especialmente aquelas ‘elativas a defeitos de ttulos dominiais, invasbes, gravames como fipotecas @ outros, por ‘nao compor 0 escopo das avaliagtes imobildras. Em havendo determinagao judicial, para veriicagao e estudos registries, deverao ser apresentadas previamente, nos autos, as necessidades periclals cue 0 caso compote, cs (Andie Regis) Wy x \ g : observando-se o disposto no capitulo 11 desis Now‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 {EAIUEA~ CENTRO DE APOIO OS IUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLCADA CAPITAL 4.3, Caracterizacsio do imével avaliando 434. Vistoria Nanhuma avaliagae podara prascindir da vistoria (salvo excepcionalidade), cuja data @ hora deve ser noticiada as Partes com a devida antecedéncia. Na vistoria deverdio ser registradas as caracterstcas do bem avaliando, @ ressaltados aspectos relevantes & formagae do seu valor, em especial 4.3.1.1, Caracterizacto da reqido e logradouro compreendendo os aspectos fisicos, 0s aspectos igados @ infraestrulura urbana, os equipamentos comunitrios com respectvas allvidades existentes e as posturas legais, com énfase na Lei de Zeneamento. 4.3.1.2. Caracterizacio do terreno avaliando, abrangendo os aspectss fisicos: dimensdes, formato, topografia, consisténcia do solo, locaizagao, divisas e eventuais aepectos valorizantes ou desvalorizantes, 43.1.3, Caractorizagto das edificagtes e benfeitorias atingidas pela desapropriagao, ‘englobando os aspectos construtvos, qualtaivos, quantkatvos e ullzagao atval 4.3.1.4. Nos casos de desapropriagao parcial deverd constar ana: 2) analise de aproveltamento do remanescente,justiicando-: yas readequages ¢ remanejamentos das construgdes que deverdo ser avaliadas. 43.1.5, Nas Pericias referentes as agoes ortindrias de indenizaca0, por apossamento 10 ser pure, administrative (desapropriagao indivet), de €) a eal ocorncia da ocupagdo alegada ) a delimitagdo e quantiicagio da rea ocupada: ©) adala efetiva da ocupacao, weeAFRO ARI ROSDIRETRIBES E MEVODOLOGIAE PARA RWALIAGR | ‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIACAO NORMAS CAJUFA/2019 {AJUFA~CENITO DE APOIO NOS JUIZSDAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPTAL 44. Pesquisa de Valores ‘A pesquisa deve ser desenvolvida considerando as caracteristicas do imével avaliando, a Aisponibiidade de recursos, relatérios, inforrmagdes, pesquisas anteriores, plantas, documentos ¢ prazo de exacupiio dos servicns Na coleta do dados deve sor obsorvadas as seguintes premissas: 2) completa identiicagao dos dados de mercado; ») dlversidade de fonte de informagao; ©) contemporaneidade (até 1 ano em relagao a data da avallagao), 4) semelhanga com o imével avaliando; ©) pertencer a masma regio £) quantidade minima de 03 elementos comparativos efetivamente utiizados (pera Método Comparative Direto) ou 05 (para Método da Composi¢go'Residual) 45. Tratamento da Pesquisa de Valores 45.1. A pesquisa de valores deverd ser tratada aplicando-se os fatores de homogeneizagdo apresentados nos termos destas Nommas. Havendo Relatério de Comissao de Pertos para melhoramentos especificos deverdo prevalecer os crtétos, irettizes, parametros © metodologias neles indicados, 452, Dada @ elasticidade dos negécios imobilisios sera aplicada reducéo de 10% sobre © valor global ofertado (fator oferta igual a °0,90"); a adog4o de um fator oferta diferente devers ser demonstrada e justificada, 45.3. No emprego do Método da Composigdo, terrenos corsiruidos poderdo ser utlizados como comparativos, deduzindo-se o valor da construgo com base no estudo “Eaificagées Valores de Venda’ vigente, elaborado por Comissie de Peritos das DD. Varas da Fazenda Pablca da Capital ~ Sy Capital - CAJUFA. \ yw Xx . v Mwy