Avaliação de imóveis rurais

APOSTILA DO CURSO DE
AVALIAÇÕES DE
IMÓVEIS RURAIS
Este texto resumido é destinado aos interessados
nos estudos de Perícias e Avaliações de
Engenharia aplicadas a Imóveis Rurais.
O texto-base é o livro “Avaliação de
Propriedades Rurais” do autor Marcelo Rossi de
Camargo Lima, que aborda com muita
propriedade, os diversos aspectos da matéria e
inclui as novas normas da ABNT com
comentários.
Dr. Valdemar Antônio Demétrio

Professor Titular do Depto. de Engenharia Rural -
ESALQ – USP de Piracicaba – SP
Engº Agrº Luis Augusto C. Moura Andrade
Perito Judicial e Engenheiro de Avaliação
Piracicaba – SP
Outubro de 2008
2
ÍNDICE REMISSIVO
ÍNDICE REMISSIVO ................................................................................................................... 2

ÍNDICE TABELAS ....................................................................................................................... 3
ÍNDICE FIGURAS ...................................................................................................................... 3
1. INTRODUÇÃO .................................................................................................................. 4
2. OBJETIVOS ....................................................................................................................... 5
3. CONCEITOS BÁSICOS ..................................................................................................... 6
4. CONSIDERAÇÕES SOBRE A NORMA ABNT NBR 14.653-3 / 2004 .................................11
5. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO ........................................................................................... 21
5.1. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO (OU THE SALES
COMPARISON APPROACH)............................................................................................................... 21
5.2. MÉTODO DA RENDA (OU THE I NCOME CAPITALIZATION APPROACH) ........................... 23
5.3. MÉTODO RESIDUAL ........................................................................................................ 24
6. FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO PARA A AVALIAÇÃO DE TERRA NUA..................... 25
6.1. CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS ......................................................... 25
6.2. SITUAÇÃO DO IMÓVEL (QUANTO AO ACESSO) ....................................................... 40
6.3. CLASSE DE CAPACIDADE DE USO VERSUS SITUAÇÃO ............................................. 42
7. PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL........................................................... 46
8. VISTORIA IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS .............................................................. 47
9. HOMOGENEIZAÇÃO .....................................................................................................48
9.1. NOTA AGRONÔMICA (NA) .......................................................................................... 49
9.2. DETERMINAÇÃO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES ..................................................... 50
9.3. FATOR DE ELASTICIDADE (OU DE OFERTA) ................................................................. 51
9.4. VALOR DA TERRA NUA (VTN) ....................................................................................... 51
10. SANEAMENTO AMOSTRAL ........................................................................................ 54
10.1. CRITÉRIO DA MÉDIA ARITMÉTICA ................................................................................ 54
10.2. CRITÉRIO DO DESVIO PADRÃO ................................................................................... 55
10.3. CRITÉRIO DE CHAUVENET ............................................................................................. 55
10.4. CRITÉRIO DE ARLEY ........................................................................................................ 56
10.5. VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO ................................................................................ 58
10.6. INTERVALO DE CONFIANÇA (OU CAMPO DE ARBÍTRIO) ........................................ 58
11. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS .................................................................................60
12. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS REPRODUTIVAS ....................................................... 61
12.1. AVALIAÇÃO DE CULTURAS DOMÉSTICAS .................................................................. 62
12.2. AVALIAÇÃO CULTURAS COMERCIAIS........................................................................ 62
12.3. AVALIAÇÃO DE PASTAGENS ....................................................................................... 65
13. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS (CONSTRUÇÕES RURAIS) .....67
14. AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS AGRÍCOLAS .....................................71
15. AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES ..................................................................................72
16. AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS ...........................................................................73
17. LEGISLAÇÃO FLORESTAL ........................................................................................... 75
18. BIBLIOGRAFIA ...........................................................................................................79
APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

OUTUBRO 2008
3
ÍNDICE TABELAS
Tabela 1 – Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação ............... 17

Tabela 2 – Grau de precisão da estimativa de valor no caos de utilização do método
comparativo direto de dados de mercado ............................................................................. 17
Tabela 3 – Fatores para classificação dos solos ....................................................................... 35
Tabela 4 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade
de uso do solo.................................................................................................................................. 37
de uso do solo.................................................................................................................................. 38
Tabela 6 - Valores Médios Percentuais em função das Classes de Capacidade
segundo vários autores. ................................................................................................................. 38
Tabela 7 - Fatores limitantes classe de capacidade de uso e suas subdivisões. .............. 39
Tabela 8 - Valores Médios Percentuais em função das Classes de Capacidade de Uso
e Limitações do Solo. ..................................................................................................................... 40
Tabela 9 - Escala de valores de terras segundo a situação e viabilidade de circulação.
............................................................................................................................................................ 41
Tabela 10 – Situação do imóvel em relação à localização e acesso ................................. 42
Tabela 11 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo
a classe de capacidade de uso e situação segundo KOZMA ............................................. 43
a classe de capacidade de uso e situação segundo FRANÇA ........................................... 43
a classe de capacidade de uso e situação segundo o INCRA ........................................... 43
Tabela 14 – Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras considerando a
classe de capacidade de uso e situação ................................................................................ 44
Tabela 15 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas
considerando a classe e subclasse de capacidade de uso e situação, segundo
FRANÇA (1983). ............................................................................................................................... 44
Tabela 16 – d/s crítico do critério de Chauvenet ..................................................................... 56
Tabela 17 – Nível de .................................................................................................................... 57
Tabela 18 - Critério de Arley - “r” crítico ..................................................................................... 57
Tabela 19 – Valores do percentil da Distribuição de Student................................................ 59
Tabela 20 – Coeficientes de depreciação para pastagens ................................................. 66
Tabela 21 – Coeficientes de depreciação para construções rurais .................................... 68
Tabela 22 – Razão de depreciação em função do tipo de construção ........................... 69
Tabela 23 - - Fatores de depreciação em função do tipo de construção e da idade .. 69
Tabela 24 – Coeficientes de depreciação física e funcional ................................................ 70
Tabela 25 – Coeficientes de depreciação física e funcional ................................................ 71
ÍNDICE FIGURAS
Figura 1 - Composição de um imóvel rural ................................................................................ 22

Figura 2 - Critérios empregados para avaliação de imóvel rural ......................................... 23
Figura 3 - Resumo da variação do tipo e da intensidade máxima de utilização da terra
sem risco de erosão acelerada em função das classes de capacidade de uso, retirado
de KOZMA (1984) ............................................................................................................................ 36

OUTUBRO 2008
4
1. INTRODUÇÃO
Entende-se por avaliação o conjunto de operações com as quais se

podem somar juízo sobre o valor de um bem, e, no caso específico de bens
imóveis, sobre o valor de uma propriedade ou de um direito a ela relativo.
Para muitos autores o processo avaliatório tem por objetivo fixar o valor
de troca das coisas vendáveis ou o que se mede pela quantidade de outros
bens que, numa economia de trocas, poderia ser obtido por um bem da
propriedade avalianda. É o poder de aquisição que pode ser comparado
com qualquer mercadoria, porém é mais cômodo medi-lo em termos
monetários. Neste caso obtendo o preço do produto, isto é, o valor da troca,
expresso em somas monetárias.
A idéia de valor está intimamente ligada à idéia de utilidade, ou seja, só
tem valor aquilo que é útil. Na teoria econômica, conceitua-se utilidade como
a capacidade que possuem certos bens de satisfazer uma necessidade, e,
mais, para que uma coisa seja considerada útil, é necessária a ocorrência de
três condições:
 existência de alguma relação entre as qualidades dessa coisa
e a necessidade ou desejo;
 conhecimento desta relação;
 possibilidade dela (relação) ser utilizada.
A idéia de valor remonta aos mais velhos costumes de troca, desde o
escambo de bens entre os primeiros homens. E ainda hoje, estes parâmetros
vetustos são determinantes para estabelecer o valor das coisas.
CAIRES (1978), citado por PELLEGRINO (1983), resume o processo
avaliatório nos seguintes termos:
“De modo muito simples, mesmo pecando quanto ao rigor, pode-se
dizer que: Avaliar é medir o valor. O valor é uma grandeza e, como
tal, suscetível de ser medida. Por sua vez, Medir é comparar. Daí
infere-se que avaliação é a determinação do valor de uma coisa
obtida por comparação com outras semelhantes”.

OUTUBRO 2008
5
2. OBJETIVOS
A avaliação de propriedades rurais é matéria altamente especializada,

que exige conhecimentos pormenorizados, quer no campo das atividades
agropecuárias, quer no campo da Engenharia de Avaliações. Desta forma
faz-se necessário, que o profissional avaliador tenha conhecimento das
técnicas das Ciências Agrárias (Agronomia, Florestal, Zootecnia e outras), além
dos conhecimentos gerais do mercado imobiliário rural, para a execução da
avaliação e responder aos quesitos do Laudo Avaliatório.
Este texto tem como objetivo primordial, apresentar aos profissionais de
Engenharia, os conceitos teóricos básicos, utilizados na execução da Perícia
Judicial e na Avaliação de Engenharia aplicada a Imóveis Rurais. Terá como
intuito, facilitar e difundir os conhecimentos já publicados de diversos
profissionais, trabalhos estes que se encontram avulsos por todo o País, a fim de
que os avaliadores tenham cada vez mais segurança na determinação de
justos valores, os mais próximos da perfeição.

OUTUBRO 2008
6
3. CONCEITOS BÁSICOS
A dificuldade de se obter uma definição única e precisa para o que

venha a ser valor, foi responsável pelo surgimento de duas escolas ou
correntes universais sobre o que se entende por valor:
 Escola Univalente: defende que o valor de um determinado
bem é único, num dado momento, qualquer que seja a
finalidade da avaliação;
 Escola Pluralista: defende o princípio de que conceituação de
valor pode mudar, de acordo com a finalidade de sua
determinação.
Segundo PELLEGRINO (1983), os adeptos da escola ou corrente pluralista
conferem ao valor um caráter extremamente subjetivo, sujeito as mais diversas
variações, em função dos mais insignificantes detalhes. Assim é que surge o
valor de mercado: venal; contábil; intrínseco, artístico; estimativo etc.
Dado a inexistência de consenso filosófico entre valor e preço, dado que
o objetivo final do processo avaliatório é a obtenção de uma soma capaz de
traduzir, em termos monetários, todos os quesitos objetivos e subjetivos deste
processo. Distingue-se, portanto, três conceitos igualmente importantes: Preço
de Mercado; Valor de Mercado e Valor Potencial.
 Preço de Mercado: o montante de dinheiro que deve ser
entregue ou pode ser obtido no mercado ativo, sob as
condições imediatas e existentes numa determinada data. O
preço pago pela propriedade desconsidera os motivos,
pressões e o conhecimento.
 Valor de Mercado: o preço mais alto, em termos de dinheiro,
que uma propriedade alcançaria num mercado aberto e
competitivo, sob todas as condições necessárias a uma venda
justa, na qual o comprador e o vendedor procederiam de
forma prudente, com todos os conhecimentos indispensáveis,
assumindo que o preço não seria afetado por estímulos
indevidos.
 Valor Potencial: representado pela capacidade que o imóvel
possui de produzir renda máxima.
Segundo PELLEGRINO (1983), a diferença entre preço e valor de
mercado, é que, num dado momento o valor significa o que a propriedade
vale, enquanto o preço expressa a quantia pela qual ele pode ser vendido.
O valor potencial é utilizado em avaliação, para mostrar se, em face do
valor potencial, um negócio imobiliário oferece atrativos para a aplicação do
capital.
Segundo Demétrio (1991) do ponto de vista jurídico, terra (ou "bem-de-
raiz") pode ser conceituada como qualquer porção da superfície terrestre
sobre o qual podem ser exercidos os direitos de propriedade que dizem
respeito não somente à área da superfície, mas também a coisas tais como a
cobertura vegetal natural, as construções e outras benfeitorias feitas pelo
homem e aqueles objetos que jazem acima ou abaixo da superfície, tais como
plantações e pedreiras, por exemplo.

OUTUBRO 2008
7
O conceito econômico de terra, segundo BARLOWE (1972) é muito

amplo abrangendo o somatório dos recursos naturais e daqueles criados pelo
homem, sobre os quais a possessão de qualquer porção da superfície terrestre
permite controle. Subdivide-se a terra como: espaço, natureza, fator de
produção, bem de consumo, situação, propriedade e capital, cujas definições
são:
 Terra como espaço - espaço cúbico (jazidas minerais) e
espaço acima da superfície (construções e explorações
agrícolas);
 Terra como natureza - ambiente natural determinado pelas
condições climáticas, topográficas e edáficas;
 Terra como fator de produção - fonte natural de alimentos,
fibras, materiais de construção, minerais e outras matérias
primas utilizadas na sociedade moderna. Está estreitamente
ligado ao conceito de terra como "bem-de-consumo";
 Terra como situação - modernamente, grande importância é
atribuída ao conceito de terra como situação, isto é, sua
localização em relação: ao mercado consumidor, vias de
acesso e outros aspectos sócio-econômicos. Em Perícia e
Avaliação de Engenharia aplicada a Imóvel Rural a situação
do imóvel aparece, em escala de grandeza, logo após a
capacidade de uso, na estimativa do valor das terras;
 Terra como propriedade - tem conotação com os direitos e
responsabilidades que indivíduos ou grupos exercem sobre a
posse e uso da terra.
Os imóveis de destinação rural são aqueles cuja melhor alternativa
econômica de exploração é realizada pela atividade agrícola, pecuária,
extrativa vegetal, florestal ou agro industrial.
O Estatuto da Terra (Lei n.º. 4.504, de 30 / 11 / 1964), define em seu artigo
4 o seguinte:
Artigo 4 - Para os efeitos desta Lei, definem-se:
I - Imóvel Rural, o prédio rústico, de área contínua qualquer
que seja a sua localização que se destina à exploração
extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de
planos públicos de valorização, ou quer seja, pela iniciativa
privada;
II - "Propriedade Familiar", o imóvel rural que, direta e
pessoalmente explorado pelo agricultor e sua família, lhes
absorva toda a força de trabalho, garantindo-lhes a
subsistência e o progresso social e econômico, com área
máxima fixada para cada região e tipo de exploração, e
eventualmente trabalho com a ajuda de terceiros;
III - "Módulo Rural", a área fixada nos termos do inciso anterior;
IV - "Minifúndio", o imóvel rural de área e possibilidades
inferiores às da propriedade familiar;
V - "Latifúndio", o imóvel rural que:
a) exceda à dimensão máxima fixada na forma do artigo
46, § 1°, alínea "b", desta Lei, tendo-se em vista as

OUTUBRO 2008
8
condições ecológicas, sistemas agrícolas regionais e o fim

a que se destine;
b) não excedendo o limite referido na alínea anterior, e
tendo área igual ou superior à dimensão do módulo de
propriedade rural, seja mantido inexplorado em relação
às possibilidades físicas, econômicas e sociais do meio,
com fins especulativos, ou seja, deficiente ou
inadequadamente explorado, de modo a vedar-lhe a
inclusão no conceito de empresa rural.
Obedecendo ao disposto na fundamentação legal, a avaliação de
imóveis rurais consiste na determinação técnica do preço de mercado do
imóvel como um todo, estando aí incluídas as terras, seus recursos naturais e
benfeitorias.
Tendo em vista este procedimento, separação do valor da terra nua das
benfeitorias, quando da avaliação, normalmente, os seguintes itens são
separados:
 TERRAS - são avaliadas em função de sua capacidade de uso,
localização e outros fatores, porém sem vegetação e sem
benfeitorias, dentro do conceito de terra nua;
 RECURSOS NATURAIS (desde que não tenham sido
considerados junto com a terra nua) - tudo aquilo que pode
ser considerado como dádiva da natureza que se encontra
sobre o solo, fixado ou não a ele, ou mesmo logo abaixo da
superfície e que possa ser extraído para vender ou ser usado
na propriedade tais como: matas e capoeiras (madeira e
lenha), pedreiras e cascalheiras, jazidas diversas, nascentes e
quedas d'água;
 BENFEITORIAS PRODUTIVAS (capital fundiário produtivo) -
abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural
capazes de proporcionar rendimentos, oriundos da venda de
seus produtos: reflorestamentos, pastos cultivados ou
melhorados, culturas permanentes (cafezais, pomares etc.);
 BENFEITORIAS NÃO PRODUTIVAS (capital fundiário auxiliar) -
abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural que
não proporcionam rendimentos próprios, embora contribuam
para o êxito das explorações. É o caso das edificações em
geral (casas, galpões, estábulos, pocilgas, currais e outras) e
dos chamados melhoramentos fundiários (trabalhos de
conservação do solo, sistemas de irrigação e drenagem,
açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou
prolongado, efetuados no próprio solo);
 SEMOVENTES (capital de exploração fixo, vivo) - animais de lide
e auxiliares e os produtores (ou de rendimento);
 MOTORES, MÁQUINAS E IMPLEMENTOS - abrangem veículos,
tratores, máquinas de benefício, moto-bomba, arados, grades,
ferramentas e utensílios, arreios, mobiliário e outros (capital de
exploração fixo, inanimado);
 PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS - incluem os produtos
adquiridos no comércio (sementes, mudas, fertilizantes,

OUTUBRO 2008
9
corretivos, rações, produtos fitossanitários, combustíveis e

lubrificantes) ou os produzidos na propriedade e ainda não
vendidos como colheitas pendentes ou armazenadas,
sementes, estrume e outros (capital de exploração circulante).
A determinação do valor da riqueza mineral não será incluída no valor
de propriedade rural neste trabalho, por ser matéria estranha aos profissionais
das ciências agrárias e, específica ao Engenheiro de Minas, Geólogo entre
outros.
No entanto, o valor destas jazidas deve ou não ser incluído no valor das
propriedades dependendo dentre outros fatores, da existência de alvará de
exploração.
Não há consenso sobre a definição de terra nua, como se pode ver a
seguir.
O INCRA, na Instrução Normativa 08 / 93, em seu Anexo II, item 4.1,
determina o seguinte:
"Considera-se terra nua a terra com suas acessões naturais, nos
termos dos artigos 43, inciso I, e 64 do Código Civil.”
Entende-se, portanto por acessões naturais tudo o que se encontrar
incorporado a terra sem a intervenção do proprietário.
Artigo 43 - São bens imóveis;
Inciso I: "O solo com a sua superfície, os seus acessórios e
adjacências naturais, compreendendo as árvores e frutos
pendentes, o espaço aéreo e o subsolo”.1
Artigo 64 - Não se consideram benfeitorias os melhoramentos
sobrevindos à coisa sem a intervenção do proprietário, possuidor ou
detentor.2
Analisando os citados artigos, veremos que primeiro define bem imóvel e
o segundo, de forma não muito clara, define benfeitoria.
A Constituição Federal, no seu artigo 184 diz que os imóveis
desapropriados serão indenizados em títulos da dívida agrária e as benfeitorias
úteis e necessárias em dinheiro, mas em nenhum momento se refere à
definição de terra nua. Pode-se deduzir que excluindo as benfeitorias úteis
necessárias todo o restante é terra nua.
O Estatuto da Terra (Lei 4.504 / 64) e a Lei 8.629 / 93 em nenhum
momento deixam claro o conceito de terra nua. A medida provisória 1997-34,
de 13 / 01 / 2000, diz o seguinte:
Art. 3 - Os artigos 2º, 6º, 7º, 11º, 12º, 17º e 18º da Lei n.º 8.629, de 25 de
fevereiro de 1993, passam a vigorar com as seguintes alterações:
Art. 12 - Considera-se justa a indenização que reflita o preço atual
de mercado do imóvel em sua totalidade, aí incluídas as terras e
acessões naturais, matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis
observadas os seguintes aspectos:
I - localização do imóvel;
II - aptidão agrícola;
III - dimensão do imóvel;
IV - área ocupada e ancianidade das posses;
1 Dispositivo correspondente no novo Código Cível: art. 79.

2 Idem: art. 97
OUTUBRO 2008
10
V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação

das benfeitorias.
§ 1º Verificado o preço atual de mercado da totalidade
do imóvel, proceder-se-á à dedução do valor das
benfeitorias indenizáveis a serem pagas em dinheiro,
obtendo-se o preço da terra a ser indenizado em TDA.
§ 2º Integram o preço da terra as florestas naturais, matas
nativas e qualquer outro tipo de vegetação natural, não
podendo o preço apurado superar, em qualquer
hipótese, o preço de mercado do imóvel.
A norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, admite para fins de cálculo de valor
da terra nua a seguinte condição, estabelecida pelo artigo 10.1.2:
Artigo 10.1.2 - É admissível na avaliação a determinação do valor
da terra nua a partir de dados de mercado de imóveis com
benfeitorias, deduzindo-se o valor destas.
Concluindo, recomenda-se que conste no laudo e / ou parecer técnico
a definição de terra nua, para dirimir quaisquer dúvidas.

OUTUBRO 2008
11
4. CONSIDERAÇÕES SOBRE A NORMA ABNT NBR 14.653-3 /

2004
Para a determinação do valor de um imóvel rural, deve ser definido um

procedimento, onde são seguidos regras e fatores. Atualmente os trabalhos de
Perícias e Avaliações de Engenharia para Imóveis Rurais são normatizados pela
Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), e especificado na norma
brasileira ABNT NBR 14.653-3 / 2004 (Avaliação de Bens – Parte 3: Imóveis
Rurais).
A seguir destacar-se-ão os principais aspectos da norma vigente, assim
como tecer alguns comentários sobre a sua aplicação prática.
1. Objetivo
1.1. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3 / 2004 detalha as diretrizes
e padrões específicos de procedimentos para a avaliação de
imóveis rurais, especialmente quanto a:
 instituição de terminologia, definições, símbolos e
abreviaturas;
 classificação de sua natureza;
 descrição das atividades básicas;
 definição da metodologia básica;
 identificação do valor de mercado ou outra
referência de valor;
 especificação das avaliações;
 requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de
avaliação.
1.2. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3 / 2004 é exigível em todas
as manifestações técnicas escritas, vinculadas às atividades de
Engenharia de Avaliações de Imóveis Rurais.
1.3. Esta parte da ABNT NBR 14.635-3 / 2004 não tem a intenção
de esgotar a matéria e, sempre que for julgado conveniente,
deverá ser complementada ou atualizada para atender aos
seus objetivos.
A norma descreve as seguintes atividades básicas para o serviço de
Perícias e Avaliações de Imóveis Rurais:
7. Atividades Básicas
7.1. Generalidades: É recomendável que o Engenheiro de
Avaliações esclareça por ocasião da contratação aspectos
essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis
de fundamentação e precisão que pretende atingir, entre
outros:
 finalidade: desapropriação, aquisição,
arrendamento, alienação, dação em pagamento,

OUTUBRO 2008
12
permuta, garantia, fins contábeis, seguro,

arrematação, adjudicação3 e outros;
 objetivo: valor de mercado, de compra e venda ou
de arrendamento; outros valores, tais como: valor
em risco, valor patrimonial, custo de reedição,
preço de liquidação forçada; indicadores de
viabilidade e outros;
 prazo limite previsto para a apresentação do laudo;
 condições a serem utilizadas, no caso de laudos de
uso restrito.
As atividades básicas correspondem as seguintes etapas:
 conhecimento e requisição de documentação;
 vistoria;
 coleta de dados;
 diagnóstico do mercado;
 escolha e justificativa dos métodos e critérios de
avaliação;
 tratamento dos dados de mercado;
 cálculo do valor do imóvel.
É de fundamental importância a atenção a todas as etapas citadas para
que o trabalho seja feito de maneira criteriosa e correta, possibilitando a
obtenção do preço justo ao imóvel avaliando, assim como garantido o
cumprimento da imparcialidade do Engenheiro de Avaliações.
De acordo com a norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, no item 7.3, define-se
vistoria como:
“A vistoria visa permitir ao Engenheiro de Avaliação conhecer, da
melhor maneira possível, o imóvel avaliando e o contexto imobiliário
a que pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Além do
previsto na ABNT NBR 14.653-1 / 2004, devem ser observados os
aspectos relevantes na formação do valor, de acordo com o
objeto, o objetivo e a finalidade da avaliação, constantes em 7.3.1
e 7.3.2”.
Para todos os trabalhos de Engenharia de Avaliações deve-se fazer um
planejamento da pesquisa e um adequado levantamento de dados,
conforme orientações dos seguintes itens da norma vigente:
7.4 - Pesquisa para estimativa do valor de mercado
7.4.1 Planejamento da pesquisa – Na pesquisa, o que se
pretende é a composição de uma amostra
representativa de dados de mercado de imóveis com
características, tanto quanto possível, semelhantes às do
avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta
etapa deve iniciar-se pela caracterização e delimitação
do mercado em análise, com o auxílio de teorias e
3 Adjudicação: Ato pelo qual os bens penhorados ao devedor, e levados à praça, ou leilão, são
transmitidos ao credor exeqüente, ou outro devidamente habilitado, a seu requerente e para
pagamento do seu crédito, por preço igual ao da avaliação, quando não houve licitantes, ou
pelo valor do maior lanço, quando arrematado por terceiros.
OUTUBRO 2008
13
conceitos existentes advindas de experiências adquiridas

pelo avaliador sobre a formação do valor.
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em
princípio, são relevantes para explicar a formação de
valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com
a variável dependente.
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da
amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e
análise dos dados, como a seleção e abordagem de
fontes de informação, bem como a escolha do tipo de
análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos
respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas,
planilhas, roteiros de entrevista, entre outros).
7.4.2 Identificação das variáveis do modelo – As variáveis
do modelo são identificadas como:
 variável dependente: para a
especificação correta da variável
dependente, é necessária uma
investigação no mercado em relação à
sua conduta e ás formas de expressão
dos preços (por exemplo, preço total ou
unitário, moeda de referência, formas
de pagamento). É também necessário
observar a homogeneidade nas
unidades de medida;
 variável independente: as variáveis
independentes, referem-se às
características físicas (área, classes de
capacidade de uso das terras, entre
outros), de situação (acesso,
localização, distância a centro de
referência, entre outros) e econômicas
(ofertas ou transações, época,
condição do negócio – à vista ou a
prazo). As variáveis devem ser
escolhidas com base em teorias
existentes, conhecimentos adquiridos,
senso comum e outros atributos que se
revelem importantes no decorrer dos
trabalhos, pois algumas variáveis
consideradas importantes no
planejamento da pesquisa podem se
mostrar pouco relevantes
posteriormente e vice-versa.
...................
7.4.3 Levantamento de dados
7.4.3.1 Tem como objetivo a obtenção de uma
amostra representativa para explicar o

OUTUBRO 2008
14
comportamento do mercado, no qual o

imóvel avaliando está inserido.
...................
7.4.3.3 O levantamento de dados constitui a
base do processo avaliatório. Nesta etapa, o
Engenheiro de Avaliações investiga o
mercado, coleta dados e informações
confiáveis preferencialmente a respeito de
negociações realizadas e ofertas,
contemporâneas à data de referência da
avaliação, com suas principais características
econômicas, físicas e de localização. As fontes
devem ser diversificadas tanto quanto possível.
A necessidade de identificação das fontes
deve ser objeto de acordo entre os
interessados. No caso de avaliações judiciais é
obrigatória a identificação das fontes.
7.4.3.4 Os dados de oferta são indicações
importantes do valor de mercado. Entretanto,
deve-se considerar superestimativas que em
geral acompanham esses preços e, sempre
que possível, quantificá-las pelo confronto com
dados de transações.
...................
7.4.3.6 Os dados de mercado devem ter suas
características descritas pelo Engenheiro de
Avaliações até o grau de detalhamento que
permita compará-los com o bem avaliando,
de acordo com as exigências dos graus de
precisão e de fundamentação.
7.4.3.7 Especial atenção deve ser dada à
classificação de terras dos dados de mercado.
7.4.3.8 Somente serão aceitos os seguintes
dados de mercado:
 transações;
 ofertas;
 opiniões de Engenheiros de Avaliações
ligados ao setor imobiliário rural;
 opiniões de profissionais ligados ao setor
imobiliário rural;
 informações de órgãos oficiais.
Todas as propriedades que compõem a amostragem devem ser,
preferencialmente, vistoriadas pelo Engenheiro de Avaliações, para que o
mesmo possa checar as informações coletadas, assim como possibilitar a
correta caracterização das mesmas. Deve-se dar preferência por trabalhar
com o maior número possível de transações (ou negócios realizados) e depois
ofertas, evitando-se ao máximo a utilização de opiniões ou informações de
órgãos oficiais.

OUTUBRO 2008
15
Depois de coletados os dados os mesmos devem sofrer um tratamento

com o intuito de checar sua viabilidade de utilização na determinação de
valor da propriedade avalianda, conforme descrito a seguir:
7.7 - Tratamento dos dados
7.7.1 Preliminares
7.7.1.1 É recomendável, preliminarmente, a
sumarização das informações obtidas sob a
forma de gráficos que mostrem as distribuições
de freqüência para cada uma das variáveis,
bem como as relações entre elas. Nesta
etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a
influência das possíveis variáveis-chave sobre
os preços e a forma de variação, possíveis
dependências entre elas, identificação de
pontos atípicos, entre outros. Assim, podem-se
confrontar as respostas obtidas no mercado
com as crenças a priori do Engenheiro de
Avaliações, bem como permitir a formulação
de novas hipóteses.
7.7.1.2 Nos casos de transformação de
pagamento parcelado ou a prazo de um
dado de mercado para preço à vista, esta
deve ser realizada com a adoção de uma
taxa de desconto, efetiva, líquida e
representativa da média praticada pelo
mercado, à data correspondente a esse dado,
discriminando-se a fonte.
7.7.1.3 No tratamento dos dados podem ser
utilizados, alternativamente e em função da
qualidade e da quantidade de dados e
informações disponíveis:
 tratamento por fatores –
homogeneização por fatores e critérios,
fundamentados por estudos conforme
7.7.2.1, e posterior análise estatística dos
resultados homogeneizados;
 tratamento científico – tratamento de
evidências empíricas pelo uso de
metodologia científica que leve à
indução de modelo validado para o
comportamento do mercado
7.7.1.4 Deve-se levar em conta que qualquer
modelo é uma representação simplificada do
mercado, uma vez que não considera todas as
suas informações. Por isso, precisam ser
tomados cuidados científicos na sua
elaboração, desde a preparação da pesquisa
e o trabalho de campo, até o exame final dos
resultados.

OUTUBRO 2008
16
...................
7.7.2 Tratamento por fatores
7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados neste
tratamento devem ser indicados
periodicamente pelas entidades técnicas
regionais reconhecidas, revisados
periodicamente e devem especificar
claramente a região para a qual são
aplicáveis. Alternativamente, podem ser
adotados fatores de homogeneização
medidos no mercado, desde que o estudo de
mercado específico que lhes deu origem seja
anexado ao laudo.
...................
7.7.2.3 No caso de utilização de tratamento
por fatores, deve ser observado o anexo B.
...................
7.8.2 O valor de mercado deve considerar o
aproveitamento eficiente do imóvel.
Este artigo da norma é extremamente relevante para o Engenheiro de
Avaliações, quando da execução dos seus serviços, pois irá determinar o
correto e justo valor da propriedade avalianda.
Voltando a análise da norma, agora discutindo conceitos relacionados
com a metodologia de avaliação.
8 Metodologia aplicável
8.1 Método comparativo direto de dados de mercado – Ao
utilizar a inferência estatística com modelos de regressão
linear, consultar os requisitos mínimos estabelecidos no anexo
A. No caso de utilização de tratamento por fatores, consultar o
anexo B.
8.2 Método da capitalização da renda
..................
8.2.2 No caso de avaliações de produções vegetais,
devem ser observados os procedimentos de 8.2.2.1 a
8.2.2.3.
8.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados
devem ser considerados a partir da data de
referência da avaliação até o final da vida útil
da produção vegetal.
8.2.2.2 Na determinação da renda líquida,
deve-se considerar a receita bruta, deduzido
os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da
terra nua, os impostos e o custo de
erradicação, se houver.
8.2.2.3 No cálculo do custo da terra nua, pode-
se utilizar o custo de oportunidade sobre o
capital que ela representa ou o valor do seu
arrendamento.

OUTUBRO 2008
17
Atualmente, a norma vigente da ABNT instituiu os conceitos de grau de

precisão e de fundamentação, são possíveis classificações do trabalho do
Engenheiro Avaliador, estas classificações determinam o nível de precisão do
trabalho apresentado, conforme resumo a seguir:
9 Especificações das avaliações
9.1 Generalidades
9.1.1 A especificação de uma avaliação está
relacionada tanto com o empenho do Engenheiro de
Avaliações, como com o mercado e as informações que
possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo
contratante do grau de fundamentação desejado tem
por objetivo a determinação do empenho no trabalho
avaliatório, mas não representa garantia de alcance de
graus elevados de precisão. Quanto ao grau de precisão,
este depende exclusivamente das características do
mercado e da amostra coletada e, por isso, não é
passível de fixação a priori.
..................
9.2 Quanto à fundamentação
9.2.1 Os laudos de avaliação são classificados quanto à
fundamentação nos graus indicados na tabela 1, de
acordo com a soma dos pontos em função das
informações apresentadas.
Tabela 1 – Classificação dos laudos de avaliação quanto à
fundamentação
Grau
I II III
Limite mínimo 12 36 71
Limite máximo 35 70 100
9.2.2 Esta pontuação é obtida segundo os critérios
especificados na norma. Quando a finalidade for a
avaliação do imóvel rural como um todo, utilizando-se o
método comparativo direto de dados de mercado,
conjugado ou não com os métodos de custo e da
capitalização da renda.
..................
9.2.2.2 O Engenheiro de Avaliações deve
enquadrar seu trabalho em cada item da
tabela 2 da norma (Pontuação para fins de
classificação das avaliações quanto ao grau
de fundamentação). A soma dos pontos
obtidos nos dez itens deve ser utilizada para
conferir o grau de fundamentação conforme a
tabela 1, observadas as restrições de 9.2.3.
9.3 Quanto à precisão – As avaliações de imóveis rurais serão
especificadas quanto à precisão no caso em que for utilizado
exclusivamente o método comparativo direto de dados de
mercado, conforme a tabela a seguir:
Tabela 2 – Grau de precisão da estimativa de valor no caos de
utilização do método comparativo direto de dados de mercado

OUTUBRO 2008
18
Grau
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de
confiança de 80% em torno do <=30% 30% - 50% > 50%
valor central da média
NOTA: Observar subseção 9.1
A seguir destacaremos os procedimentos específicos para a avaliação
de diversos elementos existentes nas propriedades rurais.
10 Procedimentos específicos
10.1 Terras Nuas
10.1.1 Na avaliação das terras nuas, deve ser
empregado, preferencialmente, o método comparativo
direto de dados de mercado.
..................
10.1.3 Fatores de homogeneização – No caso de
utilização de fatores de homogeneização, recomenda-se
que a determinação destes tenha origem nos estudos
fundamentados estatisticamente e envolva variáveis
como, por exemplo, escalas de fatores de classes de
capacidade de uso, fatores de situação e recursos
hídricos. Os dados básicos devem ser obtidos na mesma
região geoeconômica onde está localizado o imóvel
avaliando e tratados conforme anexo B.
10.2 Construções e instalações
10.2.1 As avaliações, quando não usado o método
comparativo direto de dados de mercado, devem ser
feitas por orçamentos qualitativos e quantitativos,
compatíveis com o grau de fundamentação.
..................
10.2.3 A depreciação deve levar em conta:
 aspectos físicos em função da idade
aparente, da vida útil e do estado de
conservação;
 aspectos funcionais, considerando o
aproveitamento da benfeitoria no
contexto socioeconômico do imóvel e
da região em conjunto, a obsolescência
e a funcionalidade do item.
10.3 Produções vegetais – Na avaliação em separado das
produções vegetais deve-se observar o descrito em 10.3.1 a
10.3.3.
10.3.1 Deve ser empregado o método da capitalização
da renda para a identificação do valor econômico.
10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano
de implantação, recomendam-se utilizar,
alternativamente ao método da capitalização da renda,
o custo de implantação, incluídos os custos diretos e
indiretos.
10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de formação,
com a aplicação de um fator de depreciação
OUTUBRO 2008
19
decorrente da diminuição da capacidade de suporte da

pastagem.
10.3.3.1 Também pode ser utilizado o valor
presente líquido dos valores médios regionais
de arrendamento de pastagens nas mesmas
condições, pelo período restante de sua vida
útil, deduzidos os custos diretos e indiretos,
inclusive o custo da terra.
10.4 Florestas Nativas – Para a identificação do valor da terra
em conjunto com a sua floresta nativa, deve-se seguir o
descrito em 10.4.1 e 10.4.2.
10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possível, o método
comparativo direto de dados de mercado.
10.4.2 Quando existir exploração econômica autorizada
pelo órgão competente pode ser utilizado o método da
capitalização da renda, onde devem ser considerados os
custos diretos e indiretos. Neste caso, se for necessário o
inventário florestal, este deve ser executado para a área
avalianda.
..................
10.6 Equipamentos e máquinas agrícolas – A avaliação pode
ser feita pelo método comparativo direto de dados de
mercado ou pela apuração do custo de reedição, quando
não existir mercado para o bem. Recomenda-se a citação das
fontes de consulta e apresentação dos cálculos efetuados.
10.7 Obras e trabalhos de melhorias das terras – Quando estas
obras e trabalhos de melhoria das terras não tiverem sido
contemplados em outros itens da avaliação, a identificação
do valor deve ser feita pelo custo de reedição. É
recomendada a citação das fontes consultadas e
apresentação dos cálculos efetuados.
De acordo com a norma da ABNT NBR 14.653-3 / 2004, na apresentação
dos laudos de avaliação devem constar obrigatoriamente o seguinte:
11 – Apresentação de Laudos de Avaliação – Os laudos de
avaliação devem ser apresentados no modelo completo ou
simplificado, conforme 11.1 e 11.2.
11.1 – O laudo completo deve incluir:
 identificação da pessoa física ou jurídica ou seu
representante legal que tenha solicitado o trabalho;
 objetivo (exemplo: valor de mercado ou outro valor) e
finalidade (exemplo: garantia, dação em
pagamento, venda e compra) da avaliação;
 pressupostos conforme, 7.2.2 ABNT NBR 14.653-1 / 2001,
ressalvas e fatores limitantes;
 roteiro do acesso ao imóvel;
 planta esquemática de localização;
 descrição da região, conforme 7.3.1;
 identificação e caracterização do bem avaliado,
conforme 7.3.2;

OUTUBRO 2008
20
 data da vistoria;
 descrição detalhada das terras (7.3.2.2), construções,
instalações (7.3.2.3) e produções vegetais (7.3.2.4);
 descrição detalhada das máquinas e equipamentos
(7.3.2.6), obras e trabalhos de melhorias das terras
(7.3.2.5);
 classificação conforme seção 5;
 indicação do(s) método(s) utilizado(s), com
justificativa da escolha;
 pesquisa de valores, atendidas as disposições de 7.4;
 descrição detalhada das terras, do imóvel da amostra
conforme 5.2.1;
 memória de cálculo do trabalho utilizado;
 diagnóstico de mercado;
 data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e
sua data de referência;
 especificação da avaliação, com grau de
fundamentação e precisão;
 local e data do laudo;
 qualificação legal completa e assinatura do(s)
profissional(ais) responsável(ais) pela avaliação.
11.2 – O laudo simplificado deve incluir:
 identificação da pessoa física ou jurídica e / ou seu
representante legal que tenha solicitado o trabalho;
 objetivo da avaliação;
 roteiro de acesso ao imóvel avaliando;
 identificação e caracterização do bem avaliando
(terras, produções vegetais, etc.);
 indicação do(s) método(s) utilizado(s), com
justificativa da escolha;
 especificação da avaliação;
 data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e
sua data de referência;
 qualificação legal completa e assinatura do(s)
profissional(ais) responsável(eis) pela avaliação;
 local e data do laudo.
Os níveis de precisão da avaliação estão condicionados a confiabilidade
e ao tratamento dos elementos pesquisados, sendo as avaliações classificadas
em três níveis:
 avaliaçăo de precisăo rigorosa;
 avaliaçăo de precisăo normal;
 avaliaçăo expedita.
No decorrer do trabalho serão detalhadas as orientações previstas na
norma ABNT NBR 14.653-3 de 2004 para a Avaliação de Imóveis Rurais.

OUTUBRO 2008
21
5. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Partindo-se do pressuposto de que o objetivo deste trabalho é a

determinação do valor de mercado de um imóvel, ou seja, o valor onde o
proprietário e o vendedor estão interessados em vender ou comprar, mas não
estão obrigados, nada mais óbvio que esta determinação parta de valores
oferecidos e / ou transacionados no livre mercado imobiliário. Quais são estas
informações?
Normalmente, o mercado fornece os valores de venda e de
arrendamento, desta forma, criaram-se, basicamente dois métodos para a
determinação do valor de venda de imóveis de destinação rural.
O Método Comparativo (ou The Sales Comparison Approach), que como
o próprio nome diz, visa determinar o valor baseando-se na comparação
direta com outros imóveis ofertados ou transacionados no mercado,
efetuando-se é claro, a correção devida das diferenças entre eles.
O outro seria o Método da Renda (ou The Income Capitalization
Approach) que se baseia na capitalização de um rendimento anual, obtido
no mercado, para determinar-se o valor total da propriedade.
Existe ainda um terceiro método denominado Método Residual, pouco
usual, que determina o valor do imóvel pela da comparação das benfeitorias
existentes no imóvel avaliando com imóveis sem estas benfeitorias.
5.1. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO (OU

THE SALES COMPARISON APPROACH)
Esta metodologia é a mais usual e aplicada nas avaliações de imóveis

rurais, Terra nua, sendo inclusive a metodologia recomendada pela ABNT, na
norma brasileira n.º. 14.653-3 de 2004 (ABNT NBR 14.653-3 / 2004 – Avaliação de
Bens – Parte 3: Imóveis Rurais), que rege os trabalhos de Perícia e Avaliação de
Engenharia aplicada à Imóvel Rural.
O método comparativo é também conhecido como método direto ou
sintético, pois se baseia na comparação direta do imóvel avaliando com
outros imóveis ofertados ou negociados no mercado, procedendo às
correções das diferenças entre eles, visto que não existem imóveis iguais.
Essas correções buscam transpor as condições encontradas nos imóveis
pesquisados para as do imóvel avaliando, utilizando-se, para isso, da
homogeneização dos elementos que exercem influência no valor das terras,
quais sejam:
 características físicas;
 localização e acesso;
 benfeitorias;
 entre outros, específicos para cada região.
Esta metodologia é dependente da coleta de elementos no mercado
imobiliário da região, imóveis ofertados ou negociados, os quais devem ser
verificados e analisados pela vistoria criteriosa tal como a executada na
propriedade avalianda. Quanto mais precisas as descrições dos elementos a

OUTUBRO 2008
22
serem utilizados, menor a margem de erro na transposição dos mesmos

(homogeneização).
O próprio nome da metodologia é auto-explicativo, ou seja, realizam-se
comparações entre os diversos imóveis existentes na mesma região
geoeconômica do imóvel avaliando, para determinação do valor da
propriedade.
A dificuldade deste método consiste exatamente na comparação. Sabe-
se que as fazendas têm características distintas, como: áreas cultivadas;
quantidade e tamanho de benfeitorias não reprodutivas; produções
diferentes; tipos de solos; disponibilidade de água; cobertura vegetal natural
(matas) etc.
Devido a estas, e muitas outras, diferenças entre as diversas fazendas, a
comparação somente é viável quando as propriedades são semelhantes.
Mesmo assim, encontram-se diferenças quanto aos tipos de solos (ocorrência);
produções; construções etc.
Assim, para permitir uma comparação entre dados semelhantes e
posteriormente, homogeneizá-los, a metodologia recomenda que se separem
as terras do restante da composição do imóvel, está representado na Fig. 1.
IMÓVEL RURAL
composição
TERRAS CULTURAS
terras cultiváveis bens que geram rendimentos
terras cultiváveis em alguns casos pastagens, café, cana, laranja
terras não cultiváveis fruticultura, cult. anuais etc.
CONSTRUÇÕES SEMOVENTES
parte do processo produtivo rebanhos
galpões, silos, armazéns, cercas, gado leiteiro, de corte, equinos,
casas, currais, estradas etc. suínos, caprinos, piscicultura etc.
MÁQUINAS PRODUTOS
motores, implementos adquiridos ou produzidos
tratores, sementes, fertilizantes,
máquinas de benefício etc. colheitas armazenadas etc.
RECURSOS Outros
NATURAIS
Figura 1 - Composição de um imóvel rural

A partir do valor total do imóvel faz-se a decomposição em valor da terra
nua e valor das benfeitorias existentes (com valor comercial).
Desta maneira, separando as terras dos demais componentes do imóvel,
faz-se a homogeneização dos dados da terra nua, para determinar um valor
para a situação paradigma desejado.
Normalmente o valor das terras (que é a variável dependente ou
explicada) flutua em função de alguns fatores (denominados variáveis
independentes ou explicativas), como por exemplo:

OUTUBRO 2008
23
IMÓVEL
- CULTURAS
TERRAS CONSTRUÇÕES
INSTALAÇÕES
ETC.
CAPACIDADE DE USO LOCALIZAÇÃO RECURSOS - TÍTULO DE DOMÍNIO

fertilidade acesso aguadas DIMENSÃO escritura
profundidade distâncias matas área posse
drenagem etc trafegabilidade etc etc. etc.
Figura 2 - Critérios empregados para avaliação de imóvel rural

Os procedimentos para a homogeneização a partir destes dados serão
apresentados nos capítulos mais adiante nesta monografia.
5.2. MÉTODO DA RENDA (OU THE INCOME CAPITALIZATION

APPROACH)
Também denominado indireto, ou analítico, o método da renda consiste

em capitalizar a renda líquida da propriedade avalianda. Em matemática
financeira, sempre que se conhece a renda proveniente de um capital, pode-
se determiná-lo. Por analogia, o mesmo princípio se aplica aos imóveis rurais
em geral, ou seja, conhecendo a sua renda líquida, efetiva ou potencial,
pode-se determinar o seu valor.
Esse método só tem condições de ser aplicado com segurança nas
propriedades rurais bem organizadas e com contabilidade em ordem. Mesmo
assim, deve-se ter muita cautela na adoção da taxa de capitalização da
renda líquida a ser aplicada.
Trata-se de um método com alta sensibilidade, exigindo cuidados
redobrados, recomendando-se que não seja nunca aplicado isoladamente,
mas sempre como verificação do resultado obtido pelo emprego do método
comparativo. Por derradeiro, cumprem assinalar que os dois métodos são
processos de trabalho que se complementam, ambos, apresentando as suas
dificuldades e vantagens.
Depende da análise dos balanços dos últimos anos (3 a 5) da
propriedade e da aplicação, sobre a média dos rendimentos líquidos, de uma
taxa de capitalização. Os problemas neste caso são dois:
 o número reduzido de imóveis com balanços confiáveis e bem
estruturados;
 qual a taxa a ser aplicada.
Neste método relaciona-se o valor da terra diretamente com a sua
capacidade de produção de renda (encontrada pela análise do imóvel
dentro da região e das possibilidades de exploração existentes).
Este método parte do pressuposto que o preço de uma propriedade rural
está relacionado com a renda que ela é capaz de produzir capitalizada,
representada matematicamente da seguinte forma:
r
VI     100
i
onde;
OUTUBRO 2008
24
VI = valor do imóvel (definir a classe, a situação, com ou sem

benfeitorias, etc.);
r = renda líquida/ ha.;
i = taxa de capitalização.
A grande dificuldade do método consiste na determinação da taxa de
capitalização que será utilizada no trabalho, já que não existem estudos
técnicos, embasados estatisticamente, que informe qual é a taxa de renda
para imóveis rurais.
Assim, devido à falta de trabalhos publicados relacionados com este
tema, sugere-se o seguinte: sempre que o profissional elaborar um laudo com
o método comparativo direto de dados de mercado, ele pode determinar a
renda líquida possível da referida propriedade. Com estes dois valores pode-se
calcular a taxa de renda atual daquele imóvel com suas características
espelhadas na avaliação. Uma taxa média, resultado de diversas verificações
na mesma região, pode então ser utilizada e justificada em outros laudos onde
a avaliação será feita utilizando-se também do método da renda.
5.3. MÉTODO RESIDUAL
Existe ainda um terceiro MÉTODO, não tão difundido, que é o RESIDUAL.

Em poucas palavras, resume-se na comparação de valores unitários de
imóveis com determinadas benfeitorias (reprodutivas ou não) com outros sem
as mesmas, determinando-se assim, o valor de mercado da terra nua.
Este método é mais indicado para a finalidade de verificação do
resultado encontrado, quando comparado com os outros dois métodos
anteriores.
Como já comentado, recomenda-se o uso deste como um aferidor para
uso do avaliador.

OUTUBRO 2008
25
6. FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO PARA A AVALIAÇÃO DE

TERRA NUA
Segundo a norma da ABNT NBR 14.653/3 de 2004, a metodologia

recomendada para a avaliação de terra nua é o método comparativo direto
de dados de mercado, e, como visto anteriormente este critério baseia-se na
utilização de fatores de homogeneização para a apuração do valor da terra
nua (VTN) da propriedade avalianda.
Os fatores de homogeneização são características dos imóveis que
podem ser comparadas com outros imóveis pertencentes a mesma região
geoeconômica. A cada um destes fatores de homogeneização é atribuído
um valor, que permite a comparação com o valor da propriedade avalianda.
Para a aplicação do método comparativo, faz-se necessário definir quais
os fatores que exercem influência no valor, para, a seguir determinar como
transportá-los para um imóvel padrão.
Os principais fatores podem ser resumidos como:
 classe de capacidade de uso dos solos (características físicas
dos solos);
 distâncias em relação a centros consumidores e/ou
compradores ou de influência na região (situação);
 dimensões das áreas.
Dependendo da região em estudo, podem existir outros fatores, como
por exemplo:
 potencial hídrico (volume de cursos d’água nas propriedades
 capacidade de irrigação para zonas de orizicultura ou em
regiões de clima seco);
 cobertura florística (regiões de fronteira agrícola, onde o valor
da mata está embutido no valor da terra, podendo até
depreciá-la) etc.
Discutir-se-ão a seguir a classe de capacidade de uso dos solos e a
situação, elemento que relaciona o acesso e a distância do imóvel ao centro
de comercial mais próximo.
6.1. CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS
No exame das propriedades rurais o Engenheiro terá que observar certas

características físicas que são importantes para a fixação do valor.
Isto se deve principalmente ao fato de que as terras possuem
denominações regionais que não permitem a qualquer profissional determinar
com precisão sobre qual tipo de solo está-se referindo. Visando evitar que tais
denominações resultem em dúvidas e procurando trabalhar com informações
técnicas, define-se um critério capaz de caracterizar os diversos tipos de terras,
possibilitando conferir as mesmas um valor econômico. Desta forma a norma
conclui-se que o mais adequado é à utilização da classificação por classes de
capacidade de uso.

OUTUBRO 2008
26
Este critério está baseado na Capacidade de Uso da Terra, III

Aproximação, publicada no Manual para Levantamento Utilitário do Meio
Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso.
Neste, as terras estão divididas em três grupos principais e, estes grupos
divididos em oito classes de capacidade de uso e, estas em até quatro
subclasses cada (exceção à classe I).
Os grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso
das terras. As classes baseadas no grau de limitação de uso e as subclasses na
natureza da limitação de uso. Existem ainda as unidades de capacidade de
uso que não fazem parte deste estudo.
Para possibilitar o enquadramento das terras nesta classificação seria
recomendável que o profissional tenha em mãos a análise dos solos do imóvel
avaliando ou então que tenha conhecimentos de pedologia para que, no
momento da vistoria, detalhar os principais solos.
Segundo LEPSCH (1983) toda classificação técnica deve ser apoiada em
determinado número de pressuposições, estabelecidas em função dos
objetivos que se tem em vista e das condições sócio-econômicas da área de
trabalho. A seguir transcrevemos estas pressuposições:
A classificação de capacidade de uso das terras, desenvolvida para
auxiliar o planejamento de práticas de conservação do solo, deve ser feita
pela interpretação do levantamento do meio físico, efetuado com o uso de
métodos computacionais e/ou fotogrametria, para as interpretações prévias e
trabalhos de campo. Ela é baseada em combinações de efeito do clima,
características e propriedades da terra relacionadas com os riscos de erosão,
limitações de uso, capacidade produtiva e manejo do solo.
São consideradas como restrições permanentes, dentre outras: o declive,
a textura, a profundidade efetiva do solo, os efeitos anteriores da erosão, a
permeabilidade, a capacidade de retenção de água, o tipo de argilo-
minerais. Já os arbustos, árvores ou tocos possíveis de serem removidos ou
deficiências de fertilidade do solo que podem ser normalmente corrigidas com
corretivos do solo (calcário ou gesso) e adubos, não são consideradas como
características permanentes. Em resumo, as condições temporárias, ainda que
possam ser importantes para o planejamento, não servem de base à
classificação.
Ao se proceder a classificação, tem-se que levar em conta o nível de
manejo referente ao grau de utilização das técnicas agrícolas comprovadas
pela experimentação e pesquisa agronômica, e que refletem determinado
grau de aplicação de capital e de tecnologia.
Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de uso
podem ser similares apenas no que diz respeito ao grau de limitação de uso
para fins agrícolas e / ou risco de depauperamento do solo, quando
cultivadas. Uma classe pode estar presente em diferentes tipos de solos, e
muitos destes podem requerer uso e manejo diferentes. Por essa razão,
generalizações seguras sobre tipos mais apropriados de cultivos e
necessidades de manejo não podem ser feitas ao nível de classe, sem levar
em conta todas as características e propriedades dos solos (para isso,
geralmente é necessário determinar a unidade de capacidade de uso).
A classificação da capacidade de uso não é um grupamento de acordo
com o uso econômico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de

OUTUBRO 2008
27
aquisição. Contudo, as classes apresentam um ordenamento decrescente das

possibilidades de aproveitamento mais intensivo do solo, sem o risco de
depauperamento intensivo, e por isso, em uma mesma região em idênticas
condições de localização, a terra cuja capacidade de uso do solo permite
possibilidade de aproveitamento mais intensivo e que propicia ao proprietário
maior liberdade de escolha de uso, tem, geralmente, um maior valor.
Distâncias de mercados, tipos de estradas, tamanho de glebas,
localização em função das demais áreas, recursos e habilidade de indivíduos
que operam na lavoura e características de direito de propriedade não são
critérios para a classificação da capacidade de uso.
Segundo LEPSCH (1983), para caracterização das classes e subclasses de
capacidade de uso deve-se conhecer:
 as possíveis utilizações que se podem aplicar ao solo (grupos);
 as práticas de controle de erosão e as práticas
complementares de melhoramentos (classes);
 as limitações do solo (subclasses).
As utilizações que se podem aplicar ao solo foram divididas em:
GRUPO A: Terras passíveis de serem utilizadas com culturas anuais,
perenes, pastagens e / ou reflorestamento e vida silvestre
(comporta as classes I, II, III e IV).
GRUPO B: Terras impróprias para cultivos intensivos, mas ainda
adaptadas para pastagens e / ou reflorestamento e / ou vida
silvestre, porém cultiváveis em casos de algumas culturas especiais
protetoras do solo (comporta as classes V, VI e VII).
GRUPO C: Terras não adequadas para cultivos anuais, perenes,
pastagens ou reflorestamento, porém apropriadas para proteção
da flora e fauna silvestre, recreação ou armazenamento de água
(comporta a classe VIII).
As práticas de controle à erosão (exemplos: terraceamento em nível ou
com gradiente ligados com canais escoadouros, plantio e cultivo em nível,
faixas de retenção ou de rotação e canais divergentes) e as práticas
complementares de melhoramentos (exemplos: calagem, adubações
químicas, adubação verde, rotação de culturas, subsolagem, drenagem,
divisão e manejo de pastagens) foram divididas em oito classes designadas
por numeral romano:
GRUPO A
CLASSE I: terras cultiváveis, aparentemente sem problemas
especiais de conservação.
CLASSE II: terras cultiváveis com problemas simples de
conservação.
CLASSE III: terras cultiváveis com problemas complexos de
conservação.
CLASSE IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em
extensão limitada, com sérios problemas de conservação.
GRUPO B
CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou
reflorestamento, sem necessidade de práticas especiais de
conservação, cultiváveis apenas em casos muito especiais.

OUTUBRO 2008
28
CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e / ou

reflorestamento, com problemas simples de conservação,
cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas
permanentes protetoras do solo.
CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para
pastagens ou reflorestamento, com problemas complexos de
conservação.
GRUPO C
CLASSE VIII: terras impróprias para cultura, pastagem ou
reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo e
proteção de fauna e flora silvestre, como ambiente para
recreação, ou para fins de armazenamento de água.
E, as limitações do solo, por sua vez, foram divididas em quatro
subclasses, designadas pelas seguintes letras:
 e = pela erosão presente e / ou risco de erosão;
 s = relativas ao solo;
 a (ou w) = por excesso de água;
 c = climáticas.
A natureza da limitação é representada por letras minúsculas, de modo
que a subclasse é representada pelo numeral romano da classe seguido da
letra que designa a limitação (exemplo: IIIe que significa pertencer a classe III
com problema de erosão).
O enquadramento das classes pode ser feito por dois processos: o
paramétrico e o sintético. Basicamente, pode-se dizer que o primeiro,
paramétrico, classifica as terras com base única na limitação mais severa que
possui e o segundo, sintético, de acordo com o somatório dos graus de
limitações e aptidões do solo.
Com base no critério paramétrico, MENDES SOBRINHO & YAMANAKA
(1966) sugeriram uma régua para Classificação de terras. A principal
vantagem deste critério é que, uma vez estabelecida a tabela, ou chave (o
que requer do profissional um processo subjetivo, mas habilidoso) ela pode ser
aplicada de tal forma que diferentes operadores possam obter resultados
consistentes em um mesmo trato de terra.
A seguir apresentação conforme a Classificação do Manual para
Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de
Capacidade de Uso (1983), as caracterizações das classes e subclasses de
capacidade de uso:
Classe I - são terras que tem nenhuma ou somente muito
pequenas limitações permanentes ou riscos de
depauperamento. São próprias para culturas anuais
climaticamente adaptadas, com produção de colheitas entre
médias e elevadas sem práticas ou medidas especiais de
conservação do solo. Normalmente, são solos profundos, de
fácil mecanização, com boa retenção de umidade no perfil e
fertilidade de média a alta. São áreas planas ou com
declividades muito suaves (< 2%), sem riscos de inundação e
sem grandes restrições climáticas. Não há afloramentos de
rocha, nem o lençol de água é permanentemente elevado ou
qualquer outra condição que possa prejudicar o uso de

OUTUBRO 2008
29
máquinas agrícolas. Dependendo de bons sistemas de

manejo, podem mesmo ser cultivadas com plantas que
facilitem a erosão, como o algodão, milho ou mandioca,
plantado em linhas retas, sem perigo apreciável de erosão
acelerada. As práticas comuns de melhoria e manutenção da
fertilidade do solo, inclusive a rotação de culturas e aplicação
de corretivos e fertilizantes, devem ser usadas nas terras da
classe I. Esta classe não admite subclasses.
Classe II - consiste em terras que têm limitações moderadas
para o seu uso. Estão sujeitas a riscos moderados de
depauperamento, mas são terras boas, que podem ser
cultivadas desde que lhes sejam aplicadas práticas especiais
de conservação do solo, de fácil execução, para produção
segura e permanente de colheitas entre médias e elevadas,
de culturas anuais adaptadas à região. A declividade já pode
ser suficiente para provocar enxurradas e erosão. Em terras
planas, podem requerer drenagem, porém sem necessidade
de práticas complexas de manutenção dos drenos. Podem
enquadrar-se nessa classe também terras que não tenham
excelente capacidade de retenção de água. Cada uma
dessas limitações requer cuidados especiais, como aração e
plantio em contorno, plantas de cobertura, cultura em faixas,
controle de água, proteção contra enxurradas advindas de
glebas vizinhas, além das práticas comuns referidas para a
classe I, como rotações de cultura e aplicações de corretivos e
fertilizantes. A classe II admite as seguintes subclasses:
Subclasse IIe: terras produtivas, com relevo suavemente
ondulado, oferecendo ligeiro a moderado risco de
erosão (classe de declive entre 2% e 6%);
Subclasse IIs: terras produtivas, planas ou suavemente
onduladas, com ligeira limitação pela capacidade de
retenção de água, ou baixa saturação de bases (caráter
distrófico), ou pouca capacidade de retenção de
adubos (baixa capacidade de troca catiônica - CTC);
Subclasse IIa: terras produtivas, praticamente planas, com
ligeiras restrições de drenagem ou excesso de água, sem
riscos de inundação, mas, uma vez instalado o sistema de
drenos, é de fácil manutenção e, a probabilidade da
salinização, pequena;
Subclasse IIc: terras produtivas, praticamente planas ou
suavemente onduladas, com ligeiras limitações climáticas
(seca prolongada até três meses).
Classe III - são terras que quando cultivadas sem cuidados
especiais, estão sujeitas a severos riscos de depauperamento,
principalmente no caso de culturas anuais. Requerem medidas
intensas e complexas de conservação do solo, a fim de
poderem ser cultivadas segura e permanentemente, com
produção média a elevada, de culturas anuais adaptadas.
Esta classe pode apresentar variações (subclasses), de acordo

OUTUBRO 2008
30
com a natureza do fator restritivo de uso. Os principais fatores

limitantes são: a declividade (moderado), drenagem
deficiente, escassez de água no solo (regiões semi-áridas não
irrigadas) e pedregosidade. Freqüentemente, essas limitações
restringem muito a escolha das espécies a serem cultivadas,
ou a época do plantio ou operações de preparo e cultivo do
solo. A classe III admite as seguintes subclasses:
Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classe
de declive entre 6% e 12%), relevo suavemente ondulado
a ondulado, com deflúvio rápido, com riscos severos à
erosão sob cultivos intensivos, podendo apresentar
erosão laminar moderada e / ou sulcos superficiais e rasos
freqüentes, também em terrenos com declives da classe
entre 2% e 6% e solos muito erodíveis, como aqueles com
mudança textural abrupta;
Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavemente
onduladas com fertilidade muito baixa (caráter álico) ou
limitadas ainda por: profundidade efetiva média, ou
drenagem interna moderada a pobre; ou risco
acentuado de salinização, ou dificuldades de preparo do
solo devido à presença de pedras ou argilas expansivas
(caráter vértico);
Subclasse IIIa: terras praticamente planas com limitações
moderadas por excesso de água, mas sem riscos
freqüentes de inundações: a drenagem é possível, mas,
sua manutenção complexa;
Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavemente
onduladas, com moderadas limitações climáticas, como
a escassez de água em regiões semi-áridas.
Classe IV - são terras que têm riscos ou limitações permanentes
muito severas quando usadas para culturas anuais,
apresentam declividade de 12% a 20 %. Os solos podem ter
fertilidade natural boa ou razoável, mas não são adequados,
para cultivos intensivos e contínuos. Usualmente, devem ser
mantidas com pastagens, mas podem ser suficientemente
boas para certos cultivos ocasionais (na proporção de um ano
de cultivo para cada quatro a seis de pastagem) ou para
algumas culturas anuais, porém com cuidados muito especiais.
Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos:
declive íngreme, erosão severa, obstáculos físicos, como
pedregosidade ou drenagem muito deficiente, baixa
produtividade, ou outras condições que as tornem impróprias
para o cultivo moto mecanizado regular. Em algumas regiões,
onde a escassez de chuvas seja muito sentida, de tal maneira
a não serem seguras as culturas sem irrigação, as terras
deverão ser classificadas na classe IV, são previstas as
seguintes subclasses:
Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de
erosão para cultivos intensivos, geralmente com

OUTUBRO 2008
31
declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e

15%), com deflúvio muito rápido, podendo apresentar
erosão em sulcos superficiais muito freqüentes, em sulcos
rasos freqüentes ou em sulcos profundos ocasionais;
também é o caso de terrenos com declives da classe
entre 5% e 10%, mas com solos muito suscetíveis à erosão,
tais como os Podzólicos com mudança textural abrupta;
Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade efetiva
rasa, ou apresentando pedregosidade (30% - 50%), com
problemas de moto mecanização, ou ainda com
pequena capacidade de retenção de água aliada a
problemas de fertilidade (como no caso das Areias
Quartzosas);
Subclasse IVa: solos úmidos, de difícil drenagem,
dificultando trabalhos de moto mecanização e ainda
com outra limitação adicional, tal como risco de
inundação ocasional, que impede cultivo contínuo;
Subclasse IVc: terras com limitações climáticas
moderadas a severas, ocasionando períodos
prolongados de seca, não sendo possíveis colheitas em
anos muito secos, ou então com risco ocasional de
geada.
Classe V - são terras planas, ou com declives muito suaves,
praticamente livres de erosão, mas impróprias para serem
exploradas com culturas anuais, e que podem, com
segurança, serem apropriadas para pastagens, florestas ou
mesmo para algumas culturas permanentes, sem a aplicação
de técnicas especiais. Embora se apresentando praticamente
planas e não sujeitas à erosão, não são adaptadas para
exploração com culturas anuais comuns, em razão de
impedimentos permanentes, tais como muito baixa
capacidade de armazenamento de água, encharcamento
(sem possibilidade de ser corrigido), adversidade climática,
freqüente risco de inundação, pedregosidade ou afloramento
de rochas. Em alguns casos, é possível o cultivo exclusivo de
arroz; mesmo assim, risco de insucesso pelas limitações
advindas principalmente do risco de inundação. O solo,
entretanto, tem poucas limitações de qualquer espécie, para
uso em pastagens ou silvicultura. Podem necessitar de alguns
tratos para produções satisfatórias tanto de forragens como de
arbustos e árvores. Entretanto, se tais tratos forem dispensados,
não serão sujeitas à erosão acelerada. Por isso, podem ser
usadas permanentemente sem práticas especiais de controle
de erosão ou de proteção do solo, são previstas para a classe
V as seguintes subclasses:
Subclasse Vs: terras planas não sujeitas à erosão, com
deflúvio praticamente nulo, podendo apresentar como
limitações os seguintes fatores: muito baixa capacidade
de armazenamento de água, drenagem interna muito

OUTUBRO 2008
32
rápida ou muito lenta, pedregosidade ou rochosidade

intensa e problemas advindos de pequena profundidade
efetiva;
Subclasse Va: terras planas não sujeitas à erosão, com
deflúvio praticamente nulo, severamente limitado por
excesso de água, sem possibilidade de drenagem
artificial e / ou risco de inundação freqüente, mas que
podem ser usadas para pastoreio, pelo menos em
algumas épocas do ano;
Subclasse Vc: terras planas com limitações climáticas
severas, com longos períodos de seca e / ou risco
freqüente de geada, neve ou ventos frios.
Classe VI - terras impróprias para culturas anuais, mas que
podem ser usadas para produção de certos cultivos
permanentes úteis, como pastagens, florestas e algumas
permanentes protetoras do solo, como seringueira e cacau,
desde que adequadamente manejadas. O uso com
pastagens ou culturas permanentes protetoras deve ser feito
com restrições moderadas, com práticas especiais de
conservação do solo, uma vez que, mesmo sob esse tipo de
vegetação, são medianamente suscetíveis de danificação
pelos fatores de depauperamento do solo. Normalmente as
limitações que apresentam, são em razão da declividade
excessiva (20% a 40%) ou pequena profundidade do solo, ou
presença de pedras impedindo emprego de máquinas
agrícolas. Quando a pluviosidade da região é adequada para
culturas, as limitações da classe VI residem em geral, na
declividade excessiva, na pequena profundidade do solo ou
na pedregosidade. Nas regiões semi-áridas, a escassez de
umidade, muitas vezes, é a principal razão para o
enquadramento da terra na classe VI, que apresenta as
seguintes subclasses:
Subclasse VIe: terras que, sob pastagem (ou,
eventualmente, com culturas permanentes protetoras do
solo, como por exemplo: seringueira, cacau ou banana),
são medianamente suscetíveis à erosão, com relevo
ondulado e declividades acentuadas (classe de declive
entre 10% e 15%, ou entre 5% e 10% para solos muito
erodíveis), propiciando deflúvio moderado a severo;
dificuldades severas de moto mecanização, pelas
condições topográficas, com risco de erosão que pode
chegar a muito severo; presença de erosão em sulcos
rasos muito freqüentes ou sulcos profundos freqüentes;
Subclasse VIs: terras constituídas por solos rasos ou, ainda,
com pedregosidade (30% - 50%) e/ou rochas expostas na
superfície. Outra condição que pode caracterizá-las é a
pequena produtividade dos solos, como no caso das
Areias Quartzosas em terrenos não planos;

OUTUBRO 2008
33
Subclasse VIa: solos muito úmidos, com pequenas ou

nulas possibilidades de drenagem artificial, acarretando
problemas à moto mecanização, agravados por certa
suscetibilidade à erosão ou recebimento de depósitos
erosivos oriundos de áreas vizinhas;
Subclasse VIc: terras com limitações climáticas muito
severas, a ocasionar seca edafológica muito prolongada
que impeça o cultivo mesmo das plantas perenes mais
adaptadas.
Classe VII - terras que, por serem sujeitas a muitas limitações
permanentes, além de serem impróprias para culturas anuais,
apresentam severas limitações, mesmo para certas culturas
permanentes protetoras do solo, pastagens e florestas. Sendo
altamente suscetíveis de danificação, exigem severas
restrições de uso, com práticas especiais. Normalmente, são
muito íngremes, erodidas, pedregosas ou com solos muito
rasos, ou ainda com deficiência de água muito grande. Os
cuidados necessários a elas são semelhantes aos aplicáveis à
classe VI, com as diferença de poder ser necessário maior
número de práticas conservacionistas, ou que estas tenham
que ser mais intensivas, a fim de prevenir ou diminuir os danos
por erosão. Requerem cuidados extremos para controle da
erosão. Seu uso, tanto para pastoreio como para produção de
madeira, requer sempre cuidados especiais. Suas subclasses
são as seguintes:
Subclasse VIIe: terras com limitações severas para outras
atividades que não florestas, com risco de erosão muito
severo, apresentando declividades muito acentuadas
(mais de 40% de declividade) propiciando deflúvios muito
rápidos ou impedindo a moto mecanização; presença
de erosão em sulcos muito profundos, muito freqüentes;
Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de
pedregosidade), com associações rochosas, solos rasos a
muito rasos ou, ainda, com agravante de serem
constituídas por solos de baixa capacidade de retenção
de água;
Subclasse VIIc: terras com limitações climáticas muito
severas, a exemplo das terras situadas em regiões semi-
áridas, em locais onde a irrigação seria imprescindível,
mas é impraticável.
Classe VIII - terras impróprias para serem utilizadas com
qualquer tipo de cultivo, inclusive o de florestas comerciais ou
para produção de qualquer outra forma de vegetação
permanente de valor econômico. Prestam-se apenas para
proteção e abrigo da fauna e flora silvestre, para fins de
recreação e turismo ou armazenamento de água em açudes.
Consistem, em geral, em áreas extremamente áridas, ou
acidentadas, ou pedregosas, ou encharcadas (sem
possibilidade de pastoreio ou drenagem artificial), ou

OUTUBRO 2008
34
severamente erodidas ou encostas rochosas, ou, ainda dunas

arenosas. Inclui-se aí a maior parte dos terrenos de mangues e
de pântanos e terras muito áridas, que não se prestam para
pastoreio. São possíveis as seguintes subclasses:
Subclasse VIIIe: terras de relevo excessivo, com declives
extremamente acentuados e deflúvios muito rápidos, a
expor os solos a alto risco de erosão inclusive a eólica,
como é o caso das dunas costeiras; presença de
processos erosivos muito severos, inclusive voçorocas;
Subclasse VIIIs: terras constituídas por solos muito rasos e /
ou com tantas pedras a afloramentos de rocha, que
impossibilitem plantio e colheita de essências florestais;
Subclasse VIIIa: terras planas permanentemente
encharcadas, como banhados ou pântanos, sem
possibilidade de drenagem ou apresentando problemas
sérios de fertilidade, se drenados, como no caso dos solos
Tiomórficos;
Subclasse VIIIc: terras com limitações climáticas muito
severas, como as das áreas áridas, que não se prestam
mesmo ao pastoreio ocasional.
Além das oito classes de capacidade de uso, existem as terras que não
possibilitam o desenvolvimento de vegetação: são áreas denominadas como
tipos de terreno. Entre elas, enquadram-se os afloramentos contínuos de
rochas, areias de praias, áreas escavadas pelo homem etc.
Na tabela a seguir, encontra-se uma planilha com características dos
solos que limitam a sua exploração, a análise desta planilha no levantamento
de campo, serve como ferramenta, facilitadora, à classificação da classe da
capacidade de uso dos solos da propriedade avalianda. Seu uso é
extremamente simples, e, a determinação da referida classe ocorre quando se
encontra para a área avaliada o fator mais restritivo.

OUTUBRO 2008
35
Tabela 3 – Fatores para classificação dos solos

Fatores limitantes Características I II III IV V VI VII VIII
a. Muito alta >70 % X
1. Fertilidade
b. Alta - 50 % a 70 % X
natural ou
c. Média - 30 % a 50 % X
produtividade
c. Baixa - 10 % a 30 % X
aparente (V%)
d. Muito baixa < 10 % X
a. Muito profundo > 200 cm X
b. Profundo - 100cm a 200 cm X
2. Profundidade c. Moderadamente profundo - 50 cm a X
efetiva 100cm
e. Raso - 25 cm 50 cm X
d. Muito raso < 25 cm X
a. Excessiva X
b. Forte X
c. Acentuada X
3. Drenagem d. Bem drenado X
interna e. Moderada X
f. Imperfeita X
g. Mal drenado X
h. Muito mal drenado X
a. Muito rápido X
b. Rápido X
4. Deflúvio
c. Moderado X
superficial
d. Lento X
e. Muito lento X
a. Sem pedras X
b. Ligeiramente pedregoso < 1% X
c. Moderadamente pedregoso 1% a 10% X
5. Pedregosidade
d. Pedregoso 10% a 30% X
e. Muito pedregoso 30% a 50% X
f. Extremamente pedregoso > 50% X
a. Ausente X
6. Riscos de b. Ocasional X
Inundação c. Freqüente X
d. Muito freqüente X
a. < 2% X
b. 2% a 6% X
7. Classe de c. 6% a 12% X
declividade d. 12% a 20% X
e. 20% a 40% X
f. > 40% X
a. Não aparente X
b. Ligeira X
8. Grau de
c. Moderada X
erosão laminar
d. Severa X
e. Muito severa X
a. Ocasionais X
9. Sulcos rasos b. Freqüentes X
c. Muito freqüentes X
a. Ocasionais X
10. Sulcos médios b. Freqüentes X
a. Ocasionais X
11. Sulcos
b. Freqüentes X
profundos
12. Voçorocas X
a. Muito longa X
b. Longa X
13. Seca
c. Média X
edafológica
d. Curta X
e. Muito curta X
O valor da terra está diretamente relacionado com o aproveitamento
permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietário / explorador.
OUTUBRO 2008
36
Isto significa que, quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais

intensivo e quanto maior a gama de uso que o solo permite, maior o valor
deste.
Este maior valor pode ser comparado, no quadro a seguir, à classe I, que
permite qualquer tipo de uso com as menores limitações.
Figura 3 - Resumo da variação do tipo e da intensidade máxima de utilização da terra
sem risco de erosão acelerada em função das classes de capacidade de uso, retirado
de KOZMA (1984)
Sentido do aumento da intensidade de uso
Classe Silvicultura Pastoreio Cultivo Intensivo

Sentido das Vida
de Cultivo
aptidões e das silves-
cap. ocasio-
limitações tre e Com- Não
de uso recre Limita Mode- Inten- nal ou Sim-
ple- apa-
ação -do rado sivo limitado
xo
ples
rente
I
Aumento das limitações e dos
II
Aumento da adaptabilidade e da
SUB-UTILIZAÇÃO DA TERRA
III
liberdade de escolha de uso
IV
V
riscos de uso
VI
SOBRE-UTILIZAÇÃO DA TERRA
VII
VIII
Deve-se dispensar uma atenção especial com relação às propriedades

de grande porte com infra-estrutura adequada e acima da média da região.
Normalmente os melhoramentos aplicados aos solos podem eliminar fatores
restritivos como erosão, fertilidade etc. o que permitirá classificá-lo em uma
subclasse de maior valor. Este é o único meio de incluir a aplicação de
tecnologia no valor da terra. Os demais melhoramentos advindos desta infra-
estrutura como ótimas pastagens, culturas de alta produtividade serão
avaliadas especificamente quando da determinação do valor daquelas,
onde deverão ser considerados aqueles itens que significam a "plus valia" por
hectare deste imóvel com relação a outras propriedades.
Pelo mesmo quadro pode-se concluir que o valor irá decrescer à medida
que diminui a adaptabilidade e liberdade de escolha de uso e aumentarem
as limitações e os riscos de uso.
Este fato levou diversos profissionais, atuantes na área, a procurar
estabelecer um valor relativo a cada classe de capacidade de uso, em
ordem decrescente às limitações de explorações rurais, capazes de refletir,
com apreciável margem de segurança a renda possível (ou máxima) da terra
em cada uma das classes de capacidade de uso dos solos.

OUTUBRO 2008
37
Esta idéia foi proposta primeiramente pelo Engenheiro Agrônomo

MENDES SOBRINHO (1966), que então confeccionou a tabela a seguir. Nesta
pode-se notar que o valor relativo mencionado foi expresso em porcentagem.
de uso do solo
Classe de
Cap. de Escala de
Critério
Uso dos Valores (%)
Solos
terras para culturas, sem problemas de conservação e
I fertilidade, exige adubação de manutenção, renda líquida 100
de orizicultura.
terras de culturas, com pequenos problemas de
II conservação e fertilidade exigem práticas simples 95
(nivelamento), renda líquida de orizicultura.
terras de culturas, com sérios problemas de conservação e
III fertilidade exigem práticas complexas (terraceamento), 75
renda líquida de orizicultura.
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos),
IV sem problemas de conservação, renda líquida de 55
agricultura em 1 ano associada à de pastagem em 4 anos
terras só de pastagens, sem problemas de conservação,
V 50
renda líquida de pecuária leiteira.
terras só de pastagens, pequenos problemas de
VI conservação, fertilidade exige práticas simples, renda 40
líquida de pecuária leiteira.
terras de florestas, sérios problemas de conservação,
VII fertilidade exige práticas complexas (estradas de acesso), 30
renda líquida de exploração silvícola.
terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de
VIII conservação, renda líquida de eventual exploração 20
piscícola.
Fonte: MENDES SOBRINHO
As explorações rurais que refletem a renda líquida de maior rentabilidade
para cada classe foram definidas para uma época e região pré-fixadas e não
devem ser seguidas como únicas. Para cada região podem-se adaptar estas
rendas, seguindo os padrões locais próprios.

OUTUBRO 2008
38

de uso do solo
Classe de Escala de
Cap. de Uso Critério Valores
dos Solos (%)
renda líquida da agricultura sem despesas de práticas
I 100
especiais de melhoramento e / ou proteção do solo
renda líquida da agricultura sujeita a despesas com práticas
II 95
conservacionistas simples.
renda líquida da agricultura, sujeita a despesas com práticas
III 75
conservacionistas intensivas.
renda líquida de culturas em um ano, associadas com
IV 55
pastagens em quatro anos (pecuária leiteira do tipo médio).
renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo
V 50
médio), sem despesas com práticas especiais.
renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo
VI médio), sujeita a despesas com práticas conservacionistas 40
em pastagens.
VII renda líquida de exploração florestal (eucalipto para lenha) 30
VIII renda líquida de uma eventual exploração piscícola 20
Fonte: VEGNI-NERI (1976)
Do mesmo modo, os valores relativos desta tabela foram elaborados
com base em extensa pesquisa de propriedades vendidas ou à venda para
uma região. Outros autores também procederam aos mesmos cálculos, em
outras regiões, chegando a valores diversos, reunidos pelo Engenheiro
Agrônomo, professor da Escola Superior de Agricultura 'Luís de Queiroz', USP,
Geraldo Vitorino FRANÇA (1983), a seguir apresentados:
Tabela 6 - Valores Médios Percentuais em função das Classes de Capacidade
segundo vários autores.
Classe de Valores relativos em porcentagem
Capacidade
de Uso dos Borgonovi Marques Vegni-Neri Souza Médias
Solos
I 100 100 100 100 100
II 80 67 95 80 80
III 64 44 75 60 61
IV 51 30 55 52 47
V 41 20 50 44 39
VI 33 13 40 28 29
VII 26 9 30 14 20
VIII 21 6 20 7 13
Fonte: FRANÇA
Uma das razões para as diferenças entre os diversos autores, segundo o
professor FRANÇA (1983), é a não consideração, por nenhum destes, das
naturezas das limitações, ou seja, das Subclasses de Capacidade de Uso.
Outra razão seriam as condições regionais próprias de cada estudo.
Segundo FRANÇA (1983), quando numa mesma classe de capacidade
de uso ocorrem duas ou mais limitações de mesmo grau (ou seja, subclasses
de capacidade de uso), a dificuldade de corrigi-las ou mantê-las sob controle
diminui na seguinte ordem:
ew sc

OUTUBRO 2008
39
onde:
e = erosão ou risco de erosão;
w (a) = excesso de água (ou deficiência de oxigênio);
s = limitações inerentes ao solo e;
c = limitações devidas ao clima.
Ou seja, erosão apresenta o maior grau de limitação, enquanto que o
clima o menor.
O esquema a seguir proposto por LEPSCH et alii (1983) resume as
principais características a serem observadas nas classes, subclasses e
unidades:
Tabela 7 - Fatores limitantes classe de capacidade de uso e suas subdivisões.
Capacidade de uso das terras
Classes Subclasses Unidades
1.declive acentuado
I 2. declive longo
3. mudança textural abrupta
4. erosão laminar
5. erosão em sulcos
II 6. erosão em voçorocas
e 7. erosão eólica
(exce- 8. depósitos de erosão
to V) 9. permeabilidade baixa
10. horizonte A arenoso
III
1. pouca profundidade efetiva
2. textura arenosa em todo perfil
3. pedregosidade
4. argilas expansivas
IV
5. baixa saturação em bases
s 6. toxicidade de alumínio
7. baixa capacidade de troca
8. ácidos sulfatos / sulfetos
V 9. alta saturação com sódio
10. excesso de sais solúveis
11. excesso de carbonatos
VI a 1. lençol freático elevado

2. risco de inundação
3. subsidência em solos orgânicos
4. deficiência de oxigênio no solo
VII
c 1. seca prolongada
2. geada
3. ventos frios
VIII
4. granizo
5. neve das limitações, é lícito

Com este refinamento, a definição da natureza
admitir-se uma variação entre os valores relativos de cada classe de
capacidade de uso, de acordo com as subclasses, variação essa que é da
ordem de 10% a 15%.
Com base nestes argumentos, FRANÇA (1983) organizou a tabela
apresentada a seguir, na qual são propostos os valores relativos das classes e
subclasses de capacidade de uso, utilizados na região de Piracicaba. Para

OUTUBRO 2008
40
outras regiões deve-se verificar se os valores relativos correspondem à

realidade, caso contrário, faz-se necessário a adoção justificada de novos
valores relativos.
Tabela 8 - Valores Médios Percentuais em função das Classes de Capacidade de Uso
e Limitações do Solo.
Subclasse de
Classe de Valores Relativos a Valores Relativos a
Capacidade de
Capacidade de Uso Classe Cap. de Uso Subclasse Cap. Uso
Uso
I 100 100
IIs 88
II 80 IIe 80
IIe,s 74
IIIs 68
IIIw 64
III 61
IIIe 60
IIIe,s 56
Ivs 50
IV 47 Ive 47
Ive,s 44
V 39 Vw 39
VIe 32
VI 29
VIe,s 26
VIIe 23
VII 20
VIIe,s 17
VIII 13 VIII 13
Fonte: FRANÇA
Para a Classe I não são admitidas subclasses e, para a Classe VIII não foi
detectada nenhuma variação no valor em função das limitações de uso.
Desta forma têm-se definido valores relativos para as classes e subclasses
de capacidade de uso de solo segundo diversos autores.
Conforme exposto por ROSSI (2005), qual será a curva de solos adequada
para o trabalho que você, leitor, está fazendo? É preciso esclarecer que todas
estas curvas já apresentadas estão corretas para as regiões e épocas onde
foram elaboradas, mas o problema é com a adoção de qualquer uma destas
sem os cuidados necessários.
Ainda segundo ROSSI (2005) talvez esteja aqui à razão das críticas à
utilização do critério “classes de capacidade de uso”: em vez de se testar qual
a curva de valores que representa a região em estudo, diversos profissionais
aplicam uma mesma “curva” para diferentes localidades, gerando distorções.
O correto é a verificação da representatividade daquela curva frente ao
mercado em análise, com as necessárias precauções.
E de acordo com ROSSI (2005) quais são estes cuidados? É simples:
devemos verificar se a curva corresponde à região que estamos trabalhando.
Como fazer isto? Utilizando-se da amostragem encontrada para verificar qual
das tabelas melhor se adapta aos seus dados.
6.2. SITUAÇÃO DO IMÓVEL (QUANTO AO ACESSO)
Situação, ou localização é o próximo item analisado que exerce

influência significativa no valor da terra nua, sendo sua avaliação discutida a
seguir.

OUTUBRO 2008
41
ROSSI (2005) ensina que o critério de julgamento da localização de um

imóvel rural refere-se, principalmente, à qualidade dos acessos e à
proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados.
Considere-se, por exemplo, uma propriedade que se dedique à
exploração pecuária de grande porte, localizada no limite urbano de uma
cidade bastante populosa, que não possua, entretanto, um frigorífico, em
cotejo com outra propriedade submetida à mesma exploração e possuindo as
mesmas características, porém afastada vários quilômetros do perímetro
urbano, contando com a proximidade de um frigorífico capaz de absorver a
sua produção. Certamente a segunda propriedade terá um valor superior à
primeira, para aquele tipo de exploração.
KOZMA (1985) referindo-se ao trabalho do Engenheiro Agrônomo Octávio
Teixeira Mendes Sobrinho, que quantificou estas diferenças, que assim se
manifesta sobre o problema:
“... A longa vivência de mais de 30 anos no mister de perito
avaliador nos habilitou, durante o contínuo exercício, aquilatar as
implicações econômicas entre a situação do imóvel e o valor da
propriedade. Sucessivos levantamentos de vários milhares de laudos
avaliativos e o seu cotejo, elaborados ao longo do tempo
mencionado, quer para financiamento agropecuário, com garantia
hipotecária da propriedade (Banco do Brasil) quer para
desapropriações por utilidade pública (aproveitamento
hidrelétricos), nos forneceram vasto cabedal de elementos,
permitindo: ordenação de seis categorias de situações da
propriedade rústica, com base, sobretudo, nas classes de estradas;
e o estabelecimento de uma escala refletindo a relação existente
entre a situação do prédio rústico e seu valor”.
A tabela a seguir, organizada pelo Engenheiro Hélio de Caires, sintetiza a
solução proposta pelo Engenheiro Octávio T. Mendes Sobrinho.
Tabela 9 - Escala de valores de terras segundo a situação e viabilidade de circulação.
Circulação Escala
de
Situação Importância das Praticabilidade
Tipo de Acesso valor
distâncias durante o ano
(%)
Ótima Asfaltada Limitada Permanente 100
Primeira classe não
Muito boa Relativa Permanente 95
pavimentada
Boa Não pavimentada Significativa Permanente 90
Estradas e servidões Vias e distâncias Sem condições
Desfavorável 80
de passagem se equivalendo satisfatórias
Distâncias e
Problemas sérios na
Má Fecho nas servidões classes se 75
estação chuvosa
equivalendo
Fechos e
Problemas sérios
Péssima interceptadas por 70
mesmo nas secas
córregos sem ponte
Fonte: CAIRES
ROSSI (2005) explica que se deve lembrar que está tabela também foi
elaborada, a exemplo daquelas de classes de capacidade de uso, a partir de
dados de mercado para uma determinada região e época. Ela pode
continuar adaptada para os dias atuais e algumas regiões, mas não significa

OUTUBRO 2008
42
que representa o Brasil rural. Como exemplo, podemos citar trabalho realizado
recentemente onde não foram detectadas em nível de mercado imobiliário,
diferenças de valores por hectare para terras, com frente para asfalto ou com
frente para estradas de terra de boa qualidade.
Atualmente existe uma nova tabela de caracterização da situação do
imóvel rural, desenvolvida pelos técnicos do INCRA e, em vigência desde 2007.
Nesta tabela os técnicos do INCRA incorporaram ao elemento tipo de acesso,
a questão do acesso fluvial, muito importante em regiões mais remotas do
país, locais estes muitas vezes sem nenhum tipo de estrada.
Tabela 10 – Situação do imóvel em relação à localização e acesso
CARACTERÍSTICAS
Tipo de acesso Valor
Importância Praticabilidad
SITUAÇÃO Fluvial Relativo
das e durante o
Terrestre (navegabili (%)
distâncias ano
dade)
Não
Ótima Asfaltada 0–1h Permanente 100
significativa
1ª classe não
Muito boa 1–3h Relativa Permanente 95
asfaltada
Não
Boa 3–6h Significativa Permanente 90
pavimentada
Estradas e Sem
Regular servidões de 6 – 12 h Significativa condições 80
passagem satisfatórias
Problemas
Fecho nas Parte do sérios na
Desfavorável Significativa 75
servidões ano estação
chuvosa
Fechos e
Problemas
interceptada
Má Restrita Significativa sérios mesmo 70
por córrego
na seca
sem ponte
Fonte: INCRA (2007), Módulo III – Avaliação de Imóveis Rurais, adaptado de KOSMA
(1986)
Assim analisando-se as tabelas pode-se concluir que, o item a ser
observado com maior cuidado é o tipo de acesso, vindo num segundo plano
a distância e a praticabilidade destes acessos.
6.3. CLASSE DE CAPACIDADE DE USO VERSUS SITUAÇÃO
Concentrando-se no método comparativo direto de dados de mercado,

proposto pelo Engenheiro Mendes Sobrinho, o qual parte do pressuposto de
que os principais fatores determinantes do valor da terra em uma propriedade
rural são:
 capacidade de uso dos diversos solos;
 situação do imóvel em relação às zonas de influência da
região.
Notam-se neste trabalho que foram elaboradas tabelas onde, os
diferentes tipos de solos (Classes de Capacidade de Uso) foram relacionados
com valores relativos expressos em porcentagem.

OUTUBRO 2008
43
Do mesmo modo foi feita uma tabela relacionando a localização do

imóvel com valores relativos também expressos em porcentagem.
O Engenheiro Agrônomo KOZMA (1984), baseando-se nos estudos de
MENDES SOBRINHO (1966), montou uma nova tabela, relacionado às Classes
de Capacidade de Uso com a situação da propriedade, resultando disto,
coeficientes para cada tipo de solo e situação.
Com isto, depois de determinado o valor da relação de uma CLASSE
versus determinada SITUAÇÃO de solo, por uma simples multiplicação, pode-se
determinar os índice agronômico (IA), que expressam o valor de uma
determinada combinação de classe da capacidade de uso e situação.
a classe de capacidade de uso e situação segundo KOZMA
Classe
Situação I II III IV V VI VII VIII
100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
ótima - 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
muito boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
boa - 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
desfavorável -
0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
80%
má - 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
péssima - 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140
Fonte: KOZMA
Do mesmo modo procedeu FRANÇA (1983), quando relacionou as
diferentes classes de solo com as diversas situações possíveis.
a classe de capacidade de uso e situação segundo FRANÇA
Classe
100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%
ótima - 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130
muito boa 95% 0,950 0,760 0,576 0,447 0,370 0,276 0,190 0,123
boa - 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117
desfavorável - 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104
má - 75% 0,750 0,600 0,458 0,352 0,292 0,218 0,150 0,098
péssima - 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091
Fonte: FRANÇA
Também se pode acrescentar a tabela utilizada pelo INCRA - Instituto
Nacional de Colonização e Reforma Agrária, na instrução normativa n.º 08 / 93
(Sistemática de Desapropriação por Interesse Social), cujos valores são:
a classe de capacidade de uso e situação segundo o INCRA
Classe
100% 90% 75% 65% 55% 45% 35% 30%
ótima - 100% 1,000 0,900 0,750 0,650 0,550 0,450 0,350 0,300
muito boa 95% 0,950 0,855 0,710 0,617 0,522 0,427 0,332 0,285
boa - 85% 0,850 0,765 0,637 0,552 0,467 0,385 0,297 0,255
regular - 70% 0,700 0,630 0,525 0,455 0,385 0,315 0,245 0,210
desfavorável - 60% 0,600 0,540 0,450 0,390 0,305 0,270 0,210 0,180
má - 50% 0,500 0,450 0,375 0,325 0,275 0,225 0,175 0,150
Fonte: INCRA IN n.º 8 DE 1993

OUTUBRO 2008
44
Atualmente o INCRA utiliza em seus trabalhos de Avaliação de Imóveis

Rurais uma nova tabela com fatores de ponderação, conforme tabela a
seguir.
Tabela 14 – Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras considerando a
classe de capacidade de uso e situação
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO
SITUÇÃO I II III IV V VI VII VIII
100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%
Ótima 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130
Muito Boa 95% 0,950 0,760 0,580 0,447 0,371 0,276 0,190 0,124
Boa 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117
Regular 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104
Desfavorável 75% 0,750 0,600 0,458 0,353 0,293 0,218 0,150 0,098
Má 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091
Fonte: INCRA (2007) – Módulo III – Avaliação de Imóveis Rurais, adaptado de FRANÇA
(1983) e citado por ROSSI (2005).
Como se notam, as tabelas utilizaram apenas as Classes de Capacidade
de Uso, enquanto FRANÇA (1983) sugeriu que as diferenças entre as diversas
tabelas podem ser resultantes, em parte, da não utilização das subclasses.
Assim, ele sugeriu a inclusão, na tabela anterior, das subclasses de
capacidade de uso, resultando então a tabela a seguir.
Tabela 15 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas
considerando a classe e subclasse de capacidade de uso e situação, segundo
FRANÇA (1983).
CLASSE E SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO
I IIs IIe IIe,s IIIs IIIw IIIe IIIe,s IVs IVe IVe,s Vw VIe VIe,s VIIe VIIe,s VIII
SITUAÇÃO
100% 88% 80% 74% 68% 64% 60% 56% 50% 47% 44% 39% 32% 26% 23% 17% 13%
Ótima 100
% 1,00 0,88 0,8 0,74 0,68 0,64 0,6 0,56 0,5 0,47 0,44 0,39 0,32 0,26 0,23 0,17 0,13
Muito 95
boa % 0,95 0,836 0,76 0,703 0,646 0,608 0,57 0,532 0,475 0,447 0,418 0,37 0,304 0,247 0,219 0,162 0,123
Boa 90
% 0,90 0,792 0,72 0,666 0,612 0,576 0,54 0,504 0,45 0,423 0,396 0,351 0,288 0,234 0,207 0,153 0,117
Desfav 80
orável % 0,80 0,704 0,64 0,592 0,544 0,512 0,48 0,448 0,4 0,376 0,352 0,312 0,256 0,208 0,184 0,136 0,104
Má 75
% 0,75 0,66 0,6 0,555 0,51 0,48 0,45 0,42 0,375 0,353 0,33 0,293 0,24 0,195 0,173 0,128 0,097
Péssi- 70
ma % 0,70 0,616 0,56 0,518 0,476 0,448 0,42 0,392 0,35 0,329 0,308 0,273 0,224 0,182 0,161 0,119 0,091
Fonte: FRANÇA
Com base nestes quadros, o trabalho do Engenheiro de Avaliações
torna-se mais rápido e fácil, uma vez que determinada ou conhecida a classe
de capacidade de uso dos solos e a sua situação, quanto ao tipo de acesso,
determina-se o coeficiente ou o valor unitário básico para uma determinada
condição, este valor denominamos a partir de agora como índice
agronômico (IA).
Deve-se lembrar sempre que estas tabelas, como já demonstrado, têm
valores diferentes, dependendo da região e da época em que foram
realizadas, ou seja, não se recomenda a adoção de nenhuma das tabelas
listadas neste trabalho sem que antes seja feita uma verificação prévia com
dados de mercado, plenamente justificada, de que a mesma retrata o
funcionamento do mercado de terras agrícolas da região.

OUTUBRO 2008
45
Da mesma forma, esta classificação de solos por capacidade de uso não

implica necessariamente a ocorrência de todas as classes em todas as regiões
deste País, sendo perfeitamente possível criar-se uma equação das classes
apenas com aquelas mapeadas no local analisado.
Aos dois fatores já citados, capacidade de uso das terras e situação,
pode-se juntar um terceiro, que seria a dimensão das propriedades, pois se
sabe que imóveis rurais têm variações significativas no valor, devido ao
tamanho. Dependendo da região existirão outros fatores, como potencial de
irrigação, pluviosidade, porcentagem de área com cobertura florística natural
(mata nativa) etc., cuja homogeneização poderá ser feita utilizando-se da
mesma seqüência sugerida a seguir.

OUTUBRO 2008
46
7. PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL
A avaliação consiste, simplificadamente, na transposição de uma série

de ofertas e / ou transações de imóveis para o local do imóvel avaliando,
utilizando-se para isto da homogeneização dos elementos pelos fatores que
exercem influência no valor das terras.
Para a realização de um trabalho de avaliação de imóvel rural é
necessário que sejam cumpridas as seguintes etapas:
 1ª etapa - Organização e sistematização das informações
gerais da região de influência sobre o imóvel;
 2ª etapa - Vistoria do imóvel, com descrição,
dimensionamento e qualificação das benfeitorias úteis,
necessárias e voluptuárias4;
 3ª etapa - Coleta de dados e diagnósticos do mercado;
 4ª etapa - Escolha e justificativa dos métodos e critérios de
avaliação;
 5ª etapa - Tratamento estatístico dos dados de mercado;
 6ª etapa - Cálculo do valor do imóvel;
 7ª etapa - Conclusão do trabalho e apresentação dos
resultados em laudo circunstanciado.
Para formar a amostra recomenda-se a busca de transações (negócios
realizados) e imóveis ofertados na região, ou quando for o caso, número de
amostras insuficientes, buscam-se as opiniões de fontes idôneas e ligadas ao
setor imobiliário rural regional, para compor um conjunto de elementos de
qualidade e número suficiente para obtenção de um resultado confiável, que
mais se aproxime do valor provável de mercado, para o imóvel rural objeto da
avaliação.
Quando necessária a utilização de opiniões no conjunto amostral deve-
se limitar o número de amostras ao máximo de 50% do total de elementos
válidos, segundo o Manual de Levantamento Fundiário do INCRA (2007) –
Módulo III. As opiniões deverão ser coletadas com base na descrição de um
imóvel paradigma ou padrão da região, utilizando-se da linguagem regional,
para que os emitentes dessas opiniões refiram-se a um imóvel cujo valor possa
servir como base para a avaliação.
Todos os elementos pesquisados deverão ser consignados em Fichas de
Pesquisa, que contemplem o máximo possível de atributos. O técnico
responsável poderá acrescentar outras informações que considerar relevantes.
Os dados básicos devem ser obtidos na mesma região de influência do
imóvel avaliando. Não havendo na região número de elementos suficientes
para compor a amostra, pode ser ampliada a área de pesquisa, com
justificativa plausível.
ROSSI (2005) define como região de características geoeconômicas
semelhantes aquela de mesma atividade econômica, mesma malha viária,
sob influência do mesmo centro consumidor.
4Benfeitoria voluptuária é aquela que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar o uso
normal do bem.
OUTUBRO 2008
47
8. VISTORIA IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS
O interesse do Engenheiro de Avaliações é buscar encontrar o

verdadeiro valor de um bem, neste caso, uma propriedade rural. Isto não
pode ser feito sem o conhecimento detalhado deste bem e do contexto onde
ele está inserido.
Cabe ao Engenheiro de Avaliações solicitar ao interessado toda a
documentação sobre a propriedade em estudo que entender necessária
para o bom desenvolvimento de seu trabalho, como: título de domínio,
plantas, históricos de produção etc.
Além destas, o profissional podem utilizar-se também de cartas de solos,
levantamentos aerofotogramétricos, imagens de satélite, cartas
planialtimétricas, etc.
De posse deste material, o trabalho de campo pode começar com a
vistoria ao imóvel analisado, onde levantar-se-ão, independente do método a
ser adotado ou da combinação de métodos, os seguintes dados básicos da
propriedade, durante os trabalhos de vistoria:
 dados cadastrais da propriedade e proprietário;
 características físicas, como:
 vegetação;
 relevo;
 tipos de solos;
 classes de capacidade de uso dos solos;
 recursos hídricos;
 recursos naturais;
 situação (características da vizinhança);
 benfeitorias;
 tipo e volume da produção (receita e despesa).
Para facilitar seu trabalho, o profissional pode se valer de algumas fichas
de pesquisa e coleta de dados. ROSSI (2005) ressalta um velho ditado: “Uma
fotografia vale mais que mil palavras”. Ou seja, o laudo deve vir sempre
acompanhado de documentação fotográfica.
O levantamento de dados, tanto do imóvel avaliando como das
amostras, imóveis ofertados ou negociados, deve obedecer ao mesmo
critério, pois nada adiantaria ao Engenheiro de Avaliações procederem a uma
minuciosa vistoria no imóvel avaliando se não proceder da mesma maneira na
sua amostragem de dados.

OUTUBRO 2008
48
9. HOMOGENEIZAÇÃO
Esta etapa consiste na preparação dos dados coletados do imóvel

paradigma, ou avaliando, e das amostras levantadas na mesma região
geoeconômica para a realização da homogeneização dos dados.
Em um processo avaliatório, na maioria das vezes, acaba-se
comparando objetos com características desiguais. Ou seja, todo o imóvel,
quer seja urbano ou rural, é, por natureza, único, sendo que a única relação
possível entre eles refere-se à capacidade de gerar bem-estar ou bens e
serviços úteis a seu proprietário.
No caso específico de propriedades rurais e, conforme MOREIRA (1984), a
homogeneização de dados amostrais se obtém aplicando coeficientes
corretivos para determinadas características (ou atributos) dos imóveis rurais.
Estes coeficientes, cuja determinação ou escolha, advém da prática do
avaliador, formam a base de toda a boa avaliação.
Embora na definição destes coeficientes haja algo de subjetivo, muitos
deles encontram-se tabelados e tem sido amplamente utilizados, sem muita
contestação, por avaliadores de reconhecida habilidade. Estes coeficientes
são:
 coeficientes de características físicas (capacidade e uso do
solo);
 coeficientes do tipo e volume de produção (capacidade de
gerar renda líquida);
 coeficientes de localização e / ou situação (proximidade com
centros fornecedores de insumos e consumidores da
produção);
 coeficientes de forma de pagamento (redução do preço à
vista etc.).
O método comparativo tem como fonte de dados os imóveis que foram
negociados ou estão em oferta no mercado imobiliário.
Ao mesmo tempo, este método trabalha com valores de terra nua (VTN),
que não estão disponíveis, uma vez que as propriedades são negociadas com
as respectivas benfeitorias.
Somente para reafirmar o já exposto, a principal diferença entre as
diversas propriedades rurais são as culturas (ou benfeitorias reprodutivas) e as
construções e instalações (ou benfeitorias não reprodutivas), além de
rebanhos, máquinas e equipamentos. Para viabilizar este trabalho de
avaliação, a recomendação é a separação do valor das culturas (ou
benfeitorias reprodutivas) das construções e instalações (ou benfeitorias não
reprodutivas), dos rebanhos, das máquinas e equipamentos em cada uma das
amostras. Como resultado desta separação (valor do imóvel – valor das
culturas – valor das construções – valor dos rebanhos – valor das máquinas)
temos o valor de TERRA agora dita NUA, isto é, sem as benfeitorias realizadas
pelo proprietário, ocupante ou explorador.
E no que isto ajuda? Esta “separação” nos permite trabalhar com as
propriedades como se todas estivessem sem benfeitorias, possibilitando
compará-las utilizando-se de suas características mais significativas tanto do

OUTUBRO 2008
49
ponto de vista agronômico, quanto do produtor rural: fertilidade natural,

topografia, profundidade, drenagem etc. associado ao tipo de acesso,
parâmetros para os quais existem sistemas de classificação que nos permitem
compará-los.
A homogeneização é a etapa onde o valor da terra nua de cada
amostra gera um valor para a propriedade avalianda, pela correlação entre
suas notas agronômicas, para tanto é necessário os seguintes procedimentos:
 caracterização detalhada da propriedade avalianda,
conforme as Fig. 1 e 2 desta monografia;
 escolha da tabela com o fator de homogeneização a ser
utilizado adequado à região;
 cálculo da nota agronômica do imóvel avaliando e das
amostras;
 determinação das amostras semelhantes, seus limites de
variação;
 determinação do fator de oferta ou elasticidade;
 cálculo do valor da terra nua (VTN) de cada amostra;
 homogeneização dos elementos amostrados, cada elemento
amostrado conferirá ao imóvel avaliando um VTN;
 elaboração do conjunto, definido, como amostra
homogeneizada, que deverá ser saneada.
Definidos estes critérios, digamos básicos, iremos agora analisar as
informações que nos são fornecidas pelos profissionais que trabalham ou
encontram-se envolvidos na comercialização de imóveis, como Corretores de
Imóveis, Cartorários e etc.
Assim na seqüência da apostila iremos expor a metodologia de cálculo
da nota agronômica (NA), a determinação do Fator de Elasticidade (fe), a
equação do valor de terra nua (VTN), possibilitando assim o estabelecimento
do conjunto amostral semelhante para a posterior homogeneização dos
dados amostrais.
9.1. NOTA AGRONÔMICA (NA)
A nota agronômica é um indicador do potencial de uso da propriedade,

seja ela a avalianda ou uma amostra, pois relaciona as respectivas classes de
capacidade de uso dos solos da propriedade com um índice agronômico (IA)
oriundo das tabelas de fatores de homogeneização existentes, sempre
considerar a tabela mais adequada para a área em estudo.
Para tanto, deve-se transformar a classificação de solos regional
encontrada (solos de cultura, solos de primeira, solos de cerrado, solos
mecanizáveis, solos de pastagens etc.) para a classificação por capacidade
de uso das terras, conforme já explicado em capítulos anteriores.
Uma vez obtida a informação, deve-se, sempre que possível e/ou
necessário, fazer-se uma vistoria no imóvel negociado ou ofertado, para
conferir ou tirar duvidas quanto aos dados fornecidos, podendo utilizar-se de
recursos do geoprocessamento.
Após a coleta dos dados amostrais, e, efetuada a visita a todos imóveis,
deve-se definir para cada uma das propriedades as respectivas áreas de
cada classe de capacidade de uso no imóvel, posteriormente com as tabelas

OUTUBRO 2008
50
de fatores de homogeneização, deve-se atribuir a cada gleba seu respectivo

índice agronômico (IA), sempre se lembrando de relacionar a classe de
capacidade de uso do solo com a situação do imóvel.
De posse destas informações, procede-se então o cálculo da nota
agronômica da propriedade, conforme a seguinte equação:
 A1  IA1   A2  IA2   An1  IAn1   An  IAn 
NA   
 At 
onde;
NA = nota agronômica do imóvel;
A1 = área da gleba 1;
IA1 = índice agronômico da gleba 1;
A2 = área da amostra 2;
IA2 = índice agronômico da gleba 2;
An-1 = área da amostra n-1;
IAn-1 = índice agronômico da gleba n-1;
An = área da amostra n;
IAn = índice agronômico da gleba n;
At = área total do imóvel analisado.
Este cálculo deve ser repetido para a propriedade avalianda, assim
como para todas as propriedades amostradas.
9.2. DETERMINAÇÃO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES
Segundo ROSSI (2005), as normas de avaliação recomendam a utilização

de amostras de mercado semelhantes ao avaliando. Mas, afinal, como definir
fazendas semelhantes?
A princípio, seriam propriedades com as mesmas atividades econômicas,
exemplificando: na avaliação de um imóvel com cultivo de cana, laranja e
pastagens, devem-se procurar amostras com as mesmas atividades. Outra
referência seria comparar os índices agronômicos (IA) do imóvel avaliando
com as amostras.
Conforme previsto na norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, no artigo B.1.2.1
deve-se trabalhar na fase da homogeneização somente com os dados
compreendidos no seguinte intervalo:
“B.1.2.1 – Para a utilização deste tratamento, consideram-se como
dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em que
cada um dos fatores de homogeneização, calculados em relação
ao avaliando, esteja contido entre 0,50 e 1,50.”
Caso o presente laudo esteja enquadrado nos graus II ou III de
fundamentação a norma vigente preconiza o seguinte:
9.2.3.5 – É obrigatório nos graus II e III o
seguinte:
...................
d) que, no caso da utilização de fatores de
homogeneização, o intervalo admissível de
ajuste para cada fator e para o conjunto de
fatores esteja compreendido entre 0,80 e 1,20.

OUTUBRO 2008
51
Assim deve-se proceder ao cálculo do limite inferior (Linf.) e do superior

(Lsup.) de variação dos dados amostrais em torno da nota agronômica (NA),
demonstrado pelas seguintes equações:
Linf .  NAavalianda  0,80

ou
Linf .  NAavalianda  0,50
Lsup .  NAavalianda  1,20

ou
Lsup .  NAavalianda  1,50
onde;
Linf. = limite inferior do conjunto amostral semelhante;
Lsup. = limite superior do conjunto amostral semelhante;
NAavalianda = nota agronômica da propriedade avalianda.
Após a determinação dos limites do conjunto amostral semelhante,
devem-se excluir os elementos que não se encontram dentro do intervalo,
restando um novo conjunto amostral semelhante para trabalhar na fase de
homogeneização.
9.3. FATOR DE ELASTICIDADE (OU DE OFERTA)
Além da dedução do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas

que têm valor numa comercialização normal) devemos atentar para o fato de
que, para aqueles dados que estão à venda (ofertas) existe o que se
convencionou denominar FATOR ELASTICIDADE (fe), isto é, aquela margem de
negociação entre o preço pedido e o efetivamente transacionado.
Em períodos normais, entenda-se onde a oferta e a procura são
equivalentes, esta margem seria de 10% sobre o valor total do imóvel,
devendo-se atentar que esta margem pode ser maior (ex.: 20%, 30%, 40%, 50%)
quando o número de imóveis ofertados é maior que o número de
compradores, ou menor no caso contrário (ex.: sem margem de negociação).
Segundo ROSSI (2005), na área de avaliação de imóveis urbanos, onde
dispomos de uma base de dados maior, em períodos normais, entendam-se
períodos em que a oferta e a procura são equivalentes, esta margem é de
10% sobre o valor total do imóvel, já na área rural, freqüentemente nos
deparamos com margens diferentes. Geralmente são maiores, sendo a mais
comumente encontrada a de 20%.
A verificação desta margem deve ser feita, pela comparação de
diversas ofertas com negociações efetivamente realizadas na região em
estudo, para que se possa adotar o coeficiente correto para a região, no
momento da avaliação.
9.4. VALOR DA TERRA NUA (VTN)
As informações coletadas no mercado imobiliário regional definem as

propriedades de forma geral: com área total, áreas plantadas, culturas

OUTUBRO 2008
52
existentes, benfeitorias não reprodutivas, área impróprias para agricultura,

áreas de reserva legal etc.
Isto significa dizer que, é imprescindível uma pesquisa a mais completa e
detalhada possível, inclusive com a vistoria da propriedade, com a descrição
das produções de culturas, taxas de lotação de pastagens, estado de
conservação de construções etc.
Como a fonte de pesquisa não nos fornece diretamente o valor da terra
nua, principalmente, porque este item não é comercializado isoladamente e,
portanto, a definição de seu valor somente pode ser feita por um Engenheiro
Avaliador, deve-se antes de iniciar a homogeneização dos diversos dados,
retirarem o valor das benfeitorias daqueles dados existentes no mercado
imobiliário.
Além da dedução do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas
que têm valor numa comercialização normal) devemos atentar para o fato de
que, para aqueles dados que estão à venda (ofertas) existe o que se
convencionou denominar FATOR ELASTICIDADE, isto é, aquela margem de
negociação entre o preço pedido e o efetivamente transacionado.
Deve-se lembrar que o valor do imóvel ofertado consiste na composição
de terra nua e benfeitorias. Uma observação pertinente neste ponto é que o
fator de elasticidade (fe) deve ser aplicado como um fator de desconto no
valor do imóvel ofertado, assim sendo ele incide sobre qual valor? O valor total
do imóvel ofertado ou sobre o valor do imóvel ofertado menos as suas
benfeitorias?
Levando-se em conta que ao ofertar uma propriedade no mercado, o
seu proprietário estabeleceu um preço para todo o imóvel, conhecidamente
no meio rural como “porteira fechada”, ou seja, terra nua e benfeitorias.
Assim sendo, consta no preço ofertado uma margem de negociação
estabelecida pelo comerciante, como o fator de elasticidade (f e) é um
coeficiente de desconto para este “spread”, tem-se que o mesmo deve ser
aplicado sobre o valor total ofertado para a propriedade.
No caso do fator de elasticidade ser aplicado sobre o valor total do
imóvel menos suas benfeitorias, geraria um incremento incorreto no valor da
terra nua da propriedade, pois se deixaria de descontar a margem de
negociação imposta pelo proprietário sobre o valor das benfeitorias, o que é
incorreto, visto que, na negociação do tipo “porteira fechada”, a terra nua e
as benfeitorias perfazem um valor único.
Desta forma chegamos neste momento na definição do valor da terra
nua (VTN) da propriedade, quer seja ela uma oferta ou negócio realizado,
conforme visto na seguinte equação:
 Vt  1 fe   Vb 
VTN   
 At 
onde;
VTN = valor da terra nua por unidade de área;
Vt = valor total do imóvel (ofertado ou transacionado);
fe = fator de elasticidade;
Vb = valor das benfeitorias;
At = área do imóvel.

OUTUBRO 2008
53
O valor da terra nua (VTN) deve ser expresso preferencialmente em reais

por hectare (R$ / ha).
Importante salientar que o fator de elasticidade (fe), parte da equação
acima, só existe quando o imóvel for oferta, nos casos de negócio realizado
este não existe, ou podemos considerar que assume o valor de 1.
Este procedimento deve ser realizado para todos os elementos que
compõe o conjunto amostral semelhante.
Após a realização destas atapas, fica-se apto a proceder a
homogeneização, propriamente dita, dos valores estabelecidos. Uma vez
determinado o valor unitário de terra nua, pode-se agora comparar diversos
imóveis ofertados ou negociados com uma situação paradigma, que
normalmente é a propriedade avalianda.
Assim sendo, como os imóveis pesquisados se situam na mesma região
geoeconômica do imóvel avaliando, pode-se calcular uma relação entre a
nota agronômica do imóvel pesquisado com a nota agronômica da
propriedade avalianda.
Tem-se no presente momento uma tabela com a identificação da
amostra, sua área (At), nota agronômica (NA) e valor de terra nua (VTN),
deve-se então determinar como o valor da terra nua da amostra relaciona-se
com um valor de terra nua para a propriedade avalianda.
Este critério, que relaciona o imóvel amostrado com a propriedade
avalianda, é a nota agronômica destes elementos.
Adota-se um procedimento simples, para relacionar o valor da terra nua
da propriedade amostral com a determinação do valor da terra nua da
propriedade avalianda, onde a nota agronômica dos elementos é que
possibilita a comparação.
Assim, cria-se para a propriedade avalianda um conjunto de valores
denominados de valor de terra nua indexado (VTNindexado), que será a base
para o saneamento, ou tratamento estatístico do conjunto amostral. A
equação que se utiliza para isto está descrita a seguir:
VTN pesquisa  NAavaliando
VTNindexado 
NApesquisa
onde;
VTNindexado = valor da terra nua indexado para a propriedade
avalianda;
VTNpesquisa = valor da terra nua do imóvel pesquisado;
NAavalianda = nota agronômica da propriedade avalianda;
NApesquisa = nota agronômica do imóvel pesquisado.

OUTUBRO 2008
54
10. SANEAMENTO AMOSTRAL
Em Engenharia de Avaliações, denomina-se saneamento de dados

amostrais, a operação de eliminação de valores extremos (ou dados
suspeitos), considerados não representativos da população. Ou seja, com o
saneamento os dados serão mais homogêneos e confiáveis.
O saneamento destes dados poderá ser feito segundo quatro critérios,
sendo que a adoção de um ou outro critério dependerá dos objetivos e da
metodologia utilizada na coleta de dados.
São critérios utilizados e aceitos para o saneamento amostral:
 critério da média aritmética;
 critério do desvio padrão;
 critério de Chauvenet;
 critério de Arley.
Os dados homogeneizados, pelo critério da nota agronômica (NA) é que
serão saneados pelos diferentes critérios.
10.1. CRITÉRIO DA MÉDIA ARITMÉTICA
Este critério consiste na definição dos limites inferior e superior para a

variação dos dados amostrais, devendo-se desconsiderar os valores que não
se encontram contidos neste intervalo estabelecido.
A definição dos limites leva em conta a média aritmética da amostra
multiplicada por um coeficiente de variação de 30% (trinta por cento) para
menos e para mais.
Descrição das etapas de cálculo:
 cálculo da média aritmética do conjunto amostral;
 cálculo do desvio padrão do conjunto amostral;
 cálculo dos limites, inferior e superior;
 saneamentos de dados amostrais;
 cálculo da média aritmética e desvio padrão saneado.
n
 Xi
X  i 1
n
 X 
n 2
i  X
s  i 1
n 1
Linf .  0,70  X
Lsup.  1,30  X
onde:
Linf. = limite inferior do intervalo;
Lsup. = limite superior do intervalo;
OUTUBRO 2008
55
X = média aritmética simples;

s = desvio-padrão.
Após a determinação dos limites, utiliza-se como critério de saneamento
a eliminação de todos os elementos que se encontrarem fora deste intervalo,
ou seja, trinta por cento acima ou abaixo da média são excluídos durante o
processo de saneamento.
Após este procedimento, obtêm-se um novo conjunto amostral,
denominado de saneado, onde novamente calcula-se a nova média
aritmética, denominada média saneada (xs) e o novo desvio-padrão, agora
também denominado de desvio-padrão saneado (ss).
10.2. CRITÉRIO DO DESVIO PADRÃO
Este critério diferencia-se do anterior no seguinte aspecto, para a

determinação dos limites, inferior e superior, calculam-se os mesmos pela
subtração e adição do desvio-padrão da média aritmética do conjunto
amostral, conforme as equações a seguir:
Linf .  X  s
Lsup .  X  s
onde;
Linf. = limite inferior do intervalo;
Lsup. = limite superior do intervalo;
X = média aritmética simples;
s = desvio padrão.
Após a verificação dos valores que estão abaixo e acima dos limites,
obtém-se um novo conjunto amostral saneado, onde novamente calcula-se a
média aritmética saneada (xs) e o respectivo desvio padrão saneado (ss).
10.3. CRITÉRIO DE CHAUVENET
Neste critério, os limites consistem no cálculo do valor de “d/s”, inferior e

superior da amostragem, onde “d” representa a diferença entre um elemento
da amostra e a média, expresso em valores absolutos, divididos pelo, “s”, ou
desvio-padrão, para em seguida compará-lo com um “d/scrítico” tabelado.
Valor elemento  x
d / sinf . 
s
d / ssup . 
s
onde;
d/Sinf. = limite inferior;
d/Ssup. = limite superior;
Valorelemento = valor do elemento analisado;
x = média aritmética do conjunto amostral;
s = desvio-padrão do conjunto amostral.
OUTUBRO 2008
56
Após a determinação dos limites inferior e superior, deve-se encontrar o

d/scrítico, em função do número de elementos do conjunto amostral, levantados
em tabela a seguir.
Tabela 16 – d/s crítico do critério de Chauvenet
n (número de d/s (valor crítico) n (número de d/s (valor crítico)
elementos) elementos)
5 1,65 18 2,20
6 1,73 20 2,24
7 1,80 22 2,28
8 1,86 24 2,31
9 1,92 26 2,35
10 1,96 30 2,39
12 2,03 40 2,50
14 2,10 50 2,58
16 2,16
Como o teste é específico para cada elemento, o usual é testar as
extremidades, ou seja, o maior e o menor elemento, caso estes sejam inferiores
ao “d/scrítico” tabelado, não há necessidade de eliminar nenhum elemento da
amostragem, entretanto caso sejam maiores, deve-se eliminar estes
elementos.
Caso ocorra a eliminação de algum elemento, deve-se proceder um
novo saneamento do conjunto amostral restante, pois este critério estabelece
que seja feitos procedimentos de saneamento até que não seja eliminada
mais nenhuma amostra após o procedimento de saneamento.
Ao término do processo de saneamento deve-se calcular a média
saneada (xs) e o desvio-padrão saneado (ss) do conjunto amostral final.
10.4. CRITÉRIO DE ARLEY
O critério de Arley possui a mesma metodologia do critério de

Chauvenet, sendo o “d/s” substituído por “r”, e para se encontrar o “r crítico”
deve-se proceder ao exame em uma tabela de dupla entrada, em função de
V (grau de liberdade) e (nível).
Os cálculos do rinferior e rsuperior, são iguais ao cálculo do d/s, tanto inferior
quanto superior.
rinf . 
s
rsup . 
s
onde;
rinf. = limite inferior;
rsup. = limite superior;
Valorelemento = valor do elemento analisado;
x = média aritmética do conjunto amostral;
s = desvio padrão do conjunto amostral.

OUTUBRO 2008
57
Para se encontrar o rcrítico, tem-se que conhecer o V e  do conjunto

amostral, sendo o V = graus de liberdade, ou seja, V=n-2 e,  encontrado na
tabela a seguir:
Tabela 17 – Nível de 
Nível
n Até 5 De 5 a 10 De 10 a 50 Mais de 50
 10% 5% 1% 0,1%
Tabela 18 - Critério de Arley - “r” crítico

V
10% 5% 1% 0,1%
1 1,397 1,409 1,414 1,414
2 1,559 1,645 1,715 1,730
3 1,611 1,757 1,918 1,982
4 1,631 1,814 2,051 2,178
5 1,640 1,848 2,142 2,329
6 1,644 1,870 2,208 2,447
7 1,647 1,885 2,256 2,540
8 1,648 1,895 2,294 2,616
9 1,649 1,903 2,324 2,678
10 1,649 1,910 2,348 2,730
11 1,649 1,916 2,368 2,774
12 1,649 1,920 2,385 2,812
13 1,649 1,923 2,399 2,845
14 1,649 1,926 2,412 2,874
15 1,649 1,928 2,423 2,899
16 1,649 1,931 2,432 2,921
17 1,649 1,933 2,440 2,941
18 1,649 1,935 2,447 2,959
19 1,649 1,936 2,454 2,975
20 1,649 1,937 2,460 2,990
21 1,649 1,938 2,465 3,003
22 1,648 1,940 2,470 3,015
23 1,648 1,941 2,475 3,026
24 1,648 1,941 2,479 3,037
25 1,648 1,942 2,483 3,047
26 1,648 1,943 2,487 3,056
27 1,648 1,943 2,490 3,064
28 1,648 1,944 2,492 3,071
29 1,648 1,945 2,495 3,078
30 1,648 1,945 2,498 3,085
35 1,648 1,948 2,509 3,113
40 1,648 1,949 2,518 3,134
45 1,647 1,950 2,524 3,152
50 1,647 1,951 2,529 3,166
Assim como para o critério de Chauvenet, o teste é específico para cada
elemento, sendo usual testar as extremidades, ou seja, o maior e o menor
elemento, caso estes sejam inferiores ao “rcrítico” tabelado, não há necessidade
de eliminar nenhum elemento da amostragem, entretanto caso sejam maiores
ou menores, deve-se eliminar estes elementos.
Caso ocorra a eliminação de algum elemento, deve-se proceder um
novo saneamento do conjunto amostral restante, pois este critério estabelece
que seja feitos procedimentos de saneamento até que não seja eliminada
mais nenhuma amostra após o procedimento de saneamento.
OUTUBRO 2008
58
Igualmente ao critério anterior, no término do processo de saneamento

deve-se calcular a média saneada (xs) e o desvio-padrão saneado (ss) do
conjunto amostral final.
10.5. VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO
Após o saneamento dos dados amostrais, por qualquer um dos critérios

apresentados, parte-se para definir o valor da propriedade avalianda.
Tem-se que definir qual será o valor da terra nua da propriedade
avaliando com base nos dados do conjunto amostral saneado, dentre estes
dados qual será o VTN/ha da propriedade avalianda?
Após o saneamento dos dados amostrais, tem-se um conjunto de dados
que representam valores que cada amostra contribuiu para a determinação
do valor da propriedade avalianda, assim deve-se calcular uma nova média e
desvio padrão do conjunto amostral restante. Esta nova média chamamos de
média saneada (xs) e o novo desvio-padrão de desvio-padrao saneado (ss).
Este valor da média saneada (xs) será considerado como o valor da terra
nua por hectare (VTN/ha) da propriedade avalianda, para calcular o valor da
terra nua da propriedade avaliando deve-se multiplicar a sua área (ha) pelo
valor da média saneada (xs).
10.6. INTERVALO DE CONFIANÇA (OU CAMPO DE ARBÍTRIO)
O alicerce do trabalho de avaliação é a pesquisa consistente, que

permita um tratamento estatístico do conjunto amostral que ofereça aos
avaliadores a segurança de que o valor por ele adotado esteja dentro do
intervalo de confiança, ou campo de arbítrio.
Para uma maior segurança e confiabilidade dos dados foi estabelecido
pela norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004 o CAMPO DE ARBÍTRIO (ou intervalo de
confiança):
“B.4 – o campo de arbítrio corresponde ao intervalo compreendido
entre o valor máximo e mínimo dos preços homogeneizados
efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 10% em torno do
valor calculado. Caso não seja adotado o valor calculado, o
Engenheiro de Avaliações deve justificar sua escolha.”
Para definir o campo de arbítrio, deve-se calcular o intervalo de
confiança , conforme demonstra a próxima equação:

I.C.  : X s  e 
ou

  s  
I.C.  :  x s   t  s  

  n  

onde;
I.C. = intervalo de confiança para a média populacional ou
verdadeira (;
Xs = média saneada;
t = percentil da distribuição de Student com v=n-1 graus de
liberdade a 10% de probabilidade;

OUTUBRO 2008
59
ss = desvio padrão saneado;

n = número de elementos do conjunto saneado
O Significado do intervalo de confiança é o seguinte: que, com um
coeficiente de confiança de 80% de probabilidade esse intervalo contém a
média populacional ou verdadeira.
O valor de t, ou percentil da distribuição de Student, pode ser
encontrada na tabela a seguir:
Tabela 19 – Valores do percentil da Distribuição de Student
Nível de confiança 80%
Percentis
Grau de liberdade
t0,90
1 3,080
2 1,890
3 1,640
4 1,530
5 1,480
6 1,440
7 1,420
8 1,400
9 1,380
10 1,370
11 1,360
12 1,360
13 1,350
14 1,340
15 1,340
16 1,340
17 1,333
18 1,330
19 1,328
20 1,325
 1,282
A determinação do campo de arbítrio será pelo intervalo de confiança.
Entretanto, caso a variação em torno do valor calculado supere 10% limitar-se-
á a este percentual. Salienta-se que o campo de arbítrio do imóvel é obtido
calculando-se o campo de arbítrio da terra nua, somado ao valor
determinado para as benfeitorias.
Este intervalo de confiança representa a faixa de arbítrio do avaliador,
dentro da qual ele poderá decidir livremente. Em realidade, essa decisão do
avaliador não deve ser aleatória, mas fundamentada nos elementos de que
ele dispõe ao realizar o trabalho da avaliação.
O uso do Intervalo de Confiança veio disciplinar a informação do laudo
pericial, pois é extremamente comum dois peritos atribuírem valores diferentes
para um mesmo imóvel, numa mesma época, não significando que estivessem
errados, nem que o imóvel pudesse ter mais de um valor, desde que estes
valores distintos estejam compreendidos no campo de arbítrio.

OUTUBRO 2008
60
11. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS
As benfeitorias podem ser divididas em:

BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (capital fundiário produtivo):
abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural capazes
de proporcionar rendimentos advindos da venda de seus produtos,
como:
 reflorestamentos;
 pastos cultivados ou melhorados;
 culturas anuais;
 culturas perenes e semiperenes;
 canaviais;
 cafezais;
 pomares e etc.
BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS (capital fundiário auxiliar):
abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural que não
proporcionam rendimentos próprios, embora contribuam para o
êxito das explorações. É o caso das:
 edificações em geral;
 casas;
 galpões;
 estábulos;
 pocilgas;
 currais e outras instalações;
 assim como os chamados melhoramentos fundiários,
como:
 trabalhos de conservação do solo;
 sistemas de irrigação e drenagem;
 açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou
prolongado, efetuados no próprio solo.
Todas as benfeitorias existentes na propriedade avalianda devem ser
citadas e dimensionadas no momento da vistoria do imóvel rural, sendo
aquelas localizadas em áreas de preservação permanente e/ou reserva legal
identificadas em separado.
É importante que o vistoriador verifique a existência de licença ambiental
para as atividades ou empreendimentos desenvolvidos no imóvel, sujeitas ao
licenciamento ambiental de acordo com o Anexo 01 da Resolução do
CONAMA n. 237/1997.
Os dados básicos devem ser obtidos na mesma região de influência do
imóvel avaliando. Não havendo na região número de elementos suficientes
para compor a amostra, pode ser ampliada a área de pesquisa.
A seguir, iremos detalhar a metodologia para determinação do valor de
mercado de cada um destes tipos de benfeitorias.

OUTUBRO 2008
61
12. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS REPRODUTIVAS
As culturas, permanentes ou não, existentes em uma propriedade rural,

podem ter finalidade comercial ou não, constituindo-se simplesmente em
plantações domésticas, que não integram a exploração econômica do
imóvel. Em função da finalidade, será feita a escolha dos critérios de
avaliação.
Assim, verifica-se a existência de duas frentes de trabalho, uma primeira
e, mais importante, voltada para a determinação do valor econômico das
culturas comerciais, e outra estudando a determinação dos valores de
indenizações para culturas domésticas.
Segundo a norma brasileira para avaliação de imóveis rurais, NBR 14.653-
3 / 2004, no que se refere à avaliação de culturas estabelece o seguinte:
10.3 – Produções Vegetais – na avaliação em separado das
produções vegetais deve-se observar o descrito em 10.3.1 a
10.3.3.
10.3.1 – Deve ser empregado o método da capitalização
da renda para a identificação do valor econômico.
A definição do Método na mesma NBR é:
8.2.2 No caso de avaliação de produções vegetais
devem ser observados os seguintes procedimentos:
8.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados
devem ser considerados a partir da data de
referência da avaliação até o final da vida útil
da produção vegetal.
8.2.2.2 Na determinação da renda líquida
deve-se considerar a receita bruta, deduzidos
os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da
terra nua, os impostos e o custo de
erradicação, se houver.
8.2.2.2.1 No cálculo do custo da terra nua
pode-se utilizar o custo de oportunidade sobre
o capital que ela representa ou o valor de seu
arrendamento.
Voltando as produções vegetais:
10.3.2 – No caso de culturas de ciclo longo no primeiro
ano de implantação, recomendam-se utilizar,
alternativamente ao método da capitalização da renda,
o custo de formação, incluídos os custos diretos e
indiretos.
As benfeitorias reprodutivas localizadas em áreas de preservação
permanente e/ou reserva legal serão identificadas, descritas no laudo, porém
não avaliadas. As benfeitorias não reprodutivas localizadas em áreas de
preservação permanente e reserva legal que se encontre em
desconformidade com a legislação ambiental não serão avaliadas. Já as que
atendam os requisitos legais serão avaliadas e computadas no valor da
indenização.

OUTUBRO 2008
62
12.1. AVALIAÇÃO DE CULTURAS DOMÉSTICAS
Para avaliação de CULTURAS DOMÉSTICAS (ou não comerciais) deve-se

utilizar o critério do custo de reposição, isto é, avaliação da cultura pelo custo
de formação da mesma.
O custo de formação compreende todos os custos necessários para a
implantação da cultura, como: custo da muda e das despesas necessárias ao
plantio e à manutenção, até a idade em que se inicia nova produção, caso o
pomar ou a árvore já estivesse em produção, caso contrário, até a idade em
que a avaliação esta sendo feita.
A equação que demonstra isto é a seguinte:
Vb  Cf
onde:
Vb = valor da benfeitoria;
Cf = custo de formação.
12.2. AVALIAÇÃO CULTURAS COMERCIAIS
As produções vegetais, assim entendidas, são todas as culturas, inclusive

as pastagens e florestas plantadas, existentes em uma propriedade rural têm
finalidade comercial. Em função da finalidade, será feita a escolha dos
critérios de avaliação.
Para fins de avaliação das culturas comerciais deve-se considerar os
seguintes aspectos da cultura e das práticas agrícolas:
 espécie botânica;
 área de plantio em ha. e/ou covas;
 estágio presente e desenvolvimento do ciclo vegetativo;
 estado fitossanitário e tratos culturais;
 espaçamento entre plantas;
 culturas intercaladas;
 plantio em terraços, contornos, cordões, banquetas individuais
e outros.
O critério para avaliação de CULTURAS COMERCIAIS é o valor econômico
(VE) da cultura. Todos os dados necessários para o cálculo do valor
econômico devem ser obtidos segundo a produtividade da própria
propriedade, ou em estudos publicados pelos Institutos de Pesquisa, como o
Instituo de Economia Agrícola (IEA) da Secretaria de Agricultura de São Paulo
(fonte de exemplo), ou equivalente em outros Estados, devendo-se atentar
para o fato de que estes estudos baseiam-se numa produtividade pré-
determinada, que deve ser equipara à produção do imóvel em estudo. Em
outras palavras, sugere-se cuidado quando da adoção de tabelas com
valores médios de produção, uma vez que cada imóvel tem uma
produtividade única.
Uma análise mais aprofundada do assunto e, considerando o princípio
básico da Engenharia de Avaliações, que visa determinar o valor otimizado do
bem considerado, pode-se distinguir uma metodologia básica para a
avaliação de culturas comerciais.
Admitindo-se o princípio básico de se calcular o valor otimizado do bem,
resta uma única fórmula de cálculo, que considera o valor integral da

OUTUBRO 2008
63
produção futura da cultura, ou seja, baseia-se a metodologia no conceito de

LUCRO CESSANTE, onde se devem restituir ao seu proprietário todos os
rendimentos líquidos futuros que o mesmo deixar de auferir com a perda do
bem.
Na avaliação de culturas comerciais, adotam-se o método do valor
econômico, que calcula o valor presente dos rendimentos líquidos esperados,
deduzido todas as despesas vincendas e, submetido a um coeficiente de
risco, inerente a atividade agropecuária.
A expressão algébrica que melhor traduz o determinado na norma é:
VE  Rl  Fa  r
onde;
VE = valor econômico da cultura;
Rl = receita líquida;
Fa = fator de valor presente;
r = taxa de risco, inerente a cultura.
Na determinação da renda líquida deve-se considerar a receita bruta,
deduzidos todos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os
impostos e o custo de erradicação, se houver.
Rl  R  D
onde;
Rl = renda líquida;
R = receitas totais da cultura;
D = despesas totais da cultura.
Normalmente adota-se a variável taxa de risco o valor de 10% (dez por
cento), entretanto muitos trabalhos sugerem que esta taxa deve ser
compatível com a cultura e os seus riscos de produção, de acordo com a
região em análise. Uma fonte alternativa para determinação da taxa de risco
seria o Seguro Agrícola, o grande inconveniente desta opção é que no Brasil o
seguro agrícola ainda é uma coisa incipiente.
Detalhando a expressão anterior, quanto ao cálculo do fator de valor
presente obtém-se a seguinte equação:
 fator de atualização para série de pagamentos constantes (ou
uniformes):
 1 i n  1
Fa   n 

 i  1 i  

 fator de atualização para pagamento único:
 1 
Fa   n 
 1 i  
onde;
i = taxa de juros;
n = número de períodos.
Outra grande dificuldade de deste método, consiste, na determinação
do valor da taxa de juros, empregada no cálculo do fator de valor presente.
Embora a constituição federal estabeleça um teto de 12% a.a. para a taxa de
juros bancários é entendimento que sua adoção (mesmo que justificada) seja
motivo de controvérsias, pois, a única alternativa de rendimento garantida

OUTUBRO 2008
64
pelo governo federal é a Caderneta de Poupança, com rendimento anual de

6% a.a. Desta maneira, conforme a norma especifica, deve-se justificar a
escolha da taxa de juros que será adotada nos cálculos executados no laudo
de avaliação.
Reorganizando, tem-se a seguinte equação para determinação do valor
econômico de determinada cultura comercial:
 fator de atualização para série de pagamentos constantes (ou
uniformes):
VE  Rl  r  Fa
ou
  1 i n  1 
VE  R  D  r   n 
  i  1 i   
 fator de atualização para pagamento único:

VE  Rl  r  Fa
ou
  1  
VE  R  D  r   n 
  1 i   
Assim, verifica-se a existência de um método básico para avaliação de

culturas comerciais, que prevê o cálculo do valor econômico do bem, com
base no rendimento líquido integral da cultura, uma vez que se procura o valor
de um bem produtivo, que esta gerando renda para a propriedade
avalianda.
Existem momentos, em que não se conhece o estágio de
desenvolvimento da plantação no ciclo de desenvolvimento da cultura, e,
estando a mesma em produção, o valor da benfeitoria deve ser calculado
pelo custo de formação de uma cultura semelhante mais os rendimento
líquidos presentes que o possuidor daquela cultura deixar de auferir enquanto
espera a sua nova plantação entrar em fase produtiva.
Este conceito deve ser calculado pelo somatório do valor atual do custo
de formação, acrescido do valor presente das expectativas de receitas
líquidas deixadas de auferir, durante o período de formação da cultura,
correspondentes ao número de anos menos um necessário para que a planta
atinja a idade produtiva, multiplicado por um coeficiente de risco. A expressão
algébrica que melhor expressa este conceito é a seguinte:
Vb  Cf  VE
ou
Vb  Cf  Rl  Fa  r 
onde:
Vb = valor benfeitoria;
Cf = custo de formação;
Rl = receita líquida;
Fa = fator de valor presente;
r = taxa de risco, inerente a cultura.

OUTUBRO 2008
65
Em se tratando de culturas não recomendadas para o local (ou região),

deve-se considerar apenas e tão somente, o valor atual do custo de formação
desta cultura.
Em resumo, a avaliação de culturas deverá ser feita, sempre que possível,
pelo método do valor econômico, quando não houver condições de se
aplicar esta metodologia, deve-se justificar a escolha de metodologia
alternativa, desde que esta seja perfeitamente adequada.
Deve-se atentar especial cuidado, para que os custos utilizados estejam
equiparados à produtividade da propriedade. Exemplo: um determinado
estudo apresenta um custo de formação de $ 1.000,00 / ha considerando uma
expectativa de produção de 100 toneladas / ha.; a utilização deste custo em
uma propriedade com produção de 50 toneladas / ha. a estaria
supervalorizando, enquanto que outra com produção de 150 toneladas / ha.
a subvalorizaria.
12.3. AVALIAÇÃO DE PASTAGENS
Pastagem cultivada, para fins de avaliação, nada mais é do que um tipo

de “cultura perene”, onde temos a fase de plantio, o período de formação e
o ciclo de utilização.
Segundo a norma brasileira para avaliação de imóveis rurais, NBR 14.653-
3 / 2004, no que se refere à avaliação de pastagens estabelece o seguinte:
10.3.3 – Nas pastagens, emprega-se o custo de
formação, com a aplicação de um fator de
depreciação decorrente da diminuição da capacidade
de suporte da pastagem.
10.3.3.1 – Também pode ser utilizado o valor
presente líquido dos valores médios regionais
de arrendamento de pastagens nas mesmas
condições, pelo período restante da vida útil,
deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive
o custo da terra.
A diferença está no produto final: carne, leite, animais para cria, animais
melhorados (reprodutores), matéria seca, silagem, feno, etc.
Se a pastagem cultivada pode ser enquadrada como uma cultura, a
recomendação para a avaliação é a seguinte, deve-se determinar qual o
custo para formação de uma pastagem semelhante e depreciá-la conforme
seu estado vegetativo, a expressão que demonstra isto é fornecida abaixo:
Vb  CF  d
onde:
Vb = valor da benfeitoria;
CF = custo de formação, que se resume neste caso ao custo de
plantio, retirado de uma planilha adaptada à tecnologia utilizada
no imóvel em estudo;
d = depreciação.
Podem ser previstas, por exemplo, as operações de preparo do solo,
plantio, insumos e tratos culturais.
Custos relativos ao desbravamento (derrubada, destoca,
encoivaramento, catação, etc.) somente serão admitidos em regiões de

OUTUBRO 2008
66
fronteira agrícola, onde tais operações foram recentemente realizadas e

ainda não ocorreu a amortização desse capital investido. Essa condição é
confirmada quando não se verifica mais no mercado a ocorrência de
negócios com valoração de terras brutas (cobertura vegetal primária).
O técnico deve prestar atenção para as planilhas de custos, que devem
representar a realidade da região avalianda.
Há uma grande dificuldade, no caso das pastagens, em utilizar-se o
método da determinação do valor econômico (VE), pela simples falta de
informações detalhadas e precisas sobre a exploração de animais a pasto.
Assim vários autores, depois de estudos diversos, concluíram que este pode ser
equiparado ao valor do arrendamento da pastagem, durante um tempo
correspondente ao período entre o plantio e a liberação para o pastoreio.
O valor calculado corresponde a uma pastagem NOVA, recém
implantada. E para aquelas já com alguns períodos de utilização? A nossa
recomendação acompanha o trabalho de SAVIETTO (1997) e ROSSI (2005): a
esse valor será aplicado um coeficiente de depreciação em função do
estado vegetativo e fitossanitário.
Os itens a serem considerados na depreciação de pastagens são:
 incidência de ervas daninhas invasoras;
 falhas na formação ou claros na pastagem;
 processos erosivos;
 presença de cupinzeiros ou sauveiros;
 baixo nível de manejo, como excesso de pastoreio;
 ausência de divisão de pastagem, o que implica baixo nível
de manejo;
 aspecto vegetativo ruim, com as plantas não atingindo a
altura média da espécie.
A depreciação será realizada considerando:
 ÓTIMO - não ocorrência dos itens acima
 BOM – ocorrência de um dos itens acima;
 REGULAR – ocorrência de dois dos itens acima;
 PRECÁRIO - ocorrência de três dos itens acima
 MAU – ocorrência de quatro dos itens acima;
 PÉSSIMO – ocorrência de cinco ou mais dos itens acima.
Ou seja, temos o seguinte quadro demonstrativo dos coeficientes de
depreciação:
Tabela 20 – Coeficientes de depreciação para pastagens
Estado vegetativo ou
Ótimo Bom Regular Precário Mau Péssimo
fitossanitário
Depreciação 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00
Fonte: ROSSI (2005)

OUTUBRO 2008
67
13. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS

(CONSTRUÇÕES RURAIS)
Sob essa designação genérica incluem-se aquelas benfeitorias que estão

vinculadas ao solo e não podem ser negociadas separadamente da terra,
compreendendo as construções e instalações como:
 casas;
 galpões para máquinas e veículos;
 depósitos;
 secadores;
 pocilgas;
 aviários;
 armazéns;
 estábulos;
 silos;
 abrigos;
 cercas;
 estradas internas;
 represas;
 barragens;
 poços;
 sistemas de irrigação e drenagem;
 trabalhos de conservação dos solos;
 etc.
Recomenda-se utilizar o Método da Quantificação de Custo que consiste
na identificação do Custo de Reedição, ou seja, o custo necessário para a
reprodução de um bem semelhante, descontado a depreciação, tendo em
vista o estado de conservação e funcionalidade do bem avaliado.
Poderá ser utilizado, alternativamente, o Critério Residual que consiste na
comparação de valores de imóveis com determinadas benfeitorias
(reprodutivas ou não) com outros sem essas benfeitorias, determinando-se
assim, o valor de mercado daquelas. Esse critério deve ser utilizado quando
houver elementos suficientes para ampla pesquisa e convicção do avaliador.
A norma da ABNT NBR 14.653-3 / 2004, preconiza que as instalações rurais
devem ser avaliadas da seguinte forma:
10.2 – Construções e instalações
10.2.1 – As avaliações, quando não usado o método
comparativo direto de dados de mercado, devem ser
feitos por orçamentos qualitativos e quantitativos,
compatíveis com o grau de fundamentação.
10.2.2 – Quando empregado o método da quantificação
de custo, podem ser utilizados orçamentos analíticos,
cadernos de preços ou planilhas de custos, específicos
para mercados rurais. É recomendável que esses
materiais sejam anexados ao trabalho, de acordo com o
grau de fundamentação.
10.2.3 – A depreciação deve levar em conta:

OUTUBRO 2008
68
aspectos físicos: determinados em


função da idade aparente, da vida útil
e do estado de conservação;
 aspectos funcionais: considerando o
aproveitamento da benfeitoria no
contexto socioeconômico do imóvel e
da região em conjunto, a obsolescência
e a funcionalidade do imóvel.
Do texto da Norma pode-se concluir que, a fórmula básica para
determinação do valor das benfeitorias não reprodutivas pode ser expressa
como:
Vb  C  A  d
onde,
Vb = valor da benfeitoria não reprodutiva;
C = custo unitário de reposição (R$/m2);
A = área total da construção (m2);
d = coeficiente de depreciação física e funcional.
O custo unitário deve ser determinado, preferencialmente, por
orçamentos, ou então por tabelas previamente testadas e aprovadas para a
região analisada.
O coeficiente de depreciação deve considerar o estado físico e
funcional do item analisado.
O ilustre Engenheiro MAGOSSI (1983) sugere que, para instalações
rústicas, o coeficiente de depreciação física não deve seguir o critério linear,
em função da idade aparente e da vida útil presumível do bem, e sim,
recomenda, unicamente o emprego do critério baseado no estado de
conservação do bem avaliando. Os fatores por ele recomendados estão
expressos na tabela a seguir:
Tabela 21 – Coeficientes de depreciação para construções rurais
Estado de conservação Exemplos de características Fator de depreciação (%)
Ótimo Nova 1,00
Bom Necessita de pintura 0,80
Regular Anterior + troca de telhas 0,60
Precário Anterior + trincas 0,40
Mau Anterior + problemas estruturais 0,20
Péssima Sem condições de reforma 0,00
Fonte: MAGOSSI (1983).
Outra metodologia de determinação do coeficiente de depreciação
física, é a tabela linear, elaborada pelos peritos judiciais para a capital de São
Paulo, que considera a vida útil provável e aparente do imóvel, portanto, não
seria a mais recomendada para a zona rural, abaixo demonstraremos sua
forma de cálculo:
Kd  1 R
n
onde,
Kd = coeficiente de depreciação;
R = razão de depreciação;
n = idade.

OUTUBRO 2008
69
Na tabela seguinte, podem-se encontrar alguns valores pré-

determinados da razão de depreciação física em função do tipo da
construção.
Tabela 22 – Razão de depreciação em função do tipo de construção
Tipo de construção Razão de depreciação
Barracos 4,00%
Residências proletária, rústica/médio comercial 1,50%
Residência médio superior / luxo 2,00%
Apartamentos e escritórios 2,50%
Armazéns e indústrias 1,50%
Construções de madeira 4,00%
Tabela 23 - - Fatores de depreciação em função do tipo de construção e da idade
R
n
1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0
1 0,990 0,985 0,980 0,975 0,970 0,965 0,960
2 0,980 0,970 0,961 0,951 0,941 0,931 0,922
3 0,970 0,955 0,942 0,927 0,913 0,898 0,884
4 0,960 0,941 0,923 0,903 0,885 0,867 0,849
5 0,951 0,927 0,904 0,881 0,858 0,837 0,815
6 0,942 0,913 0,886 0,858 0,832 0,807 0,782
7 0,932 0,900 0,868 0,834 0,807 0,789 0,751
8 0,923 0,886 0,851 0,816 0,783 0,757 0,721
9 0,914 0,873 0,834 0,796 0,760 0,726 0,692
10 0,904 0,860 0,818 0,776 0,758 0,700 0,664
15 0,860 0,798 0,738 0,683 0,633 0,586 0,542
20 0,818 0,739 0,667 0,602 0,543 0,490 0,442
25 0,778 0,686 0,604 0,530 0,466 0,410 0,360
30 0,740 0,636 0,546 0,467 0,400 0,342 0,294
35 0,703 0,589 0,493 0,389 0,343 0,287 0,240
40 0,669 0,546 0,446 0,362 0,294 0,240 0,195
45 0,636 0,507 0,402 0,319 0,254 0,201 0,159
50 0,605 0,470 0,364 0,280 0,217 0,168 0,130
55 0,575 0,436 0,333 0,240 0,190 0,141 0,106
60 0,548 0,405 0,298 0,218 0,160 0,117 0,086
Fonte: Estudo Edificações - Valores de Venda – 1987
A depreciação funcional é aquela derivada da “inadequação,
superação e/ou anulação” da edificação dentro do contexto da atividade
econômica do imóvel e da região.
É muito importante destacar isto: a análise da funcionalidade deve ser
feita dentro do contexto do imóvel avaliando e, também, dentro do contexto
da região, adotando-se sempre o BOM SENSO. Nunca o Engenheiro de
Avaliações deve utilizar-se do contexto particular/pessoal.
Como exemplo pode-se citar uma propriedade com uma quantidade de
construções destinadas à produção de café, só que a atividade hoje se
resume à exploração de cana de açúcar, tanto no imóvel em estudo como
em toda a região, sendo o plantio de café inviável devido a problemas de
mão de obra e condições de clima e solo.
Neste caso, a análise da funcionalidade destas construções deve
abranger alguns itens: podem ser utilizadas para outra atividade dentro do
imóvel? Em caso positivo, quanto em termos de capacidade operacional? Em
caso negativo, tem valor como material usado para aproveitamento em
outras benfeitorias? A resposta a estas perguntas e é lógico, a outras que

OUTUBRO 2008
70
forem condizentes com o problema, é que determinará a “funcionalidade” da

construção.
Outra questão seria também o dimensionamento e capacidade
operacional com relação ao tamanho do imóvel e respectiva produção. Por
exemplo, silos com capacidade muito superior a capacidade de produção no
imóvel, e sem condições de armazenar produções de terceiros. Neste caso, a
depreciação funcional seria em função da porcentagem utilizada
atualmente.
Segundo ROSSI (2005) pode-se classificar a funcionalidade de um bem
nos seguintes critérios:
 Adequada: edificação está perfeitamente adequada à sua
utilização; encontra-se 100% aproveitada e/ou funcional e/ou
utilizada, considerando o imóvel e a região num período de
um ano agrícola;
 Inadequada: edificação está parcialmente adequada à sua
utilização; aproximadamente 75% de sua capacidade é
aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o
imóvel e a região num período de um ano agrícola;
 Superada: edificação está superada, considerando as
recomendações técnicas atuais, mas aproximadamente 50%
de sua capacidade ainda é aproveitada e/ou funcional e/ou
utilizada, considerando o imóvel e a região num período de
um ano agrícola;
 Residual: edificação não tem utilidade nenhuma, servindo
apenas como fonte de material usado; 20% aproveitada e/ou
funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel e a região
num período de um ano agrícola.
Juntando a depreciação física proposta por MAGOSSI (1983) com a
funcionalidade proposta por ROSSI (2005) pode-se sugerir os seguintes
coeficientes de depreciação física e funcional, conforme tabela abaixo:
Tabela 24 – Coeficientes de depreciação física e funcional
Depreciação Funcional
Depreciação 20% utilizada
100% utilizada 75% utilizada ou 50% utilizada ou
física ou valor
ou ótima média regular
residual
Ótimo – 100% 1,00 0,75 0,50 0,20
Bom – 80% 0,80 0,60 0,40 0,16
Regular – 60% 0,60 0,45 0,30 0,12
Precário – 40% 0,40 0,30 0,20 0,08
Mau – 20% 0,20 0,15 0,10 0,04

OUTUBRO 2008
71
14. AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS AGRÍCOLAS
A avaliação de máquinas e implementos agrícolas deve ser feita pelo

método comparativo direto, com a citação das fontes, conforme a norma
vigente da ABNT NBR 14.653-3 / 2004, que especifica o seguinte:
10.6 – Equipamentos e máquinas agrícolas – a avaliação pode
ser feita pelo comparativo direto de dados de mercado ou pela
apuração do custo de reedição, quando não existir mercado
para o bem. Recomenda-se a citação das fontes de consulta e
apresentação dos cálculos efetuados.
No caso de não ser possível a aplicação deste método por falta de
elementos comparativos no mesmo estado do bem avaliando, pode-se utilizar
entre outros o critério sugerido por FILLINGER (1985) que consiste,
resumidamente em:
 fixar o preço do equipamento novo, segundo pesquisa de
mercado;
 determinar a vida útil provável do bem, com base em tabelas
publicadas (vide livro Engenharia de Avaliações, páginas 130 /
132);
 calcular a razão de depreciação anual
 por último, calcular a taxa de depreciação pela idade do
equipamento.
Tabela 25 – Coeficientes de depreciação física e funcional
Período de depreciação (anos)
Bem
Limite inferior Média Limite Superior
Veículos utilitários 3 4 5
Maquinário e equipamentos
agrícolas em geral, incluindo silos 8 10 12
para grãos, cercas e obras
Edificações rurais 20 25 30
Fonte: PINI
Ou seja, máquinas e equipamentos deste tipo, têm suas vidas úteis,
estimadas em no máximo igual ao limite superior, o que corresponde a uma
depreciação anual de:
100
D
A
onde:
D = percentual anual de depreciação;
A = número de anos previsíveis de vida útil.
A idade limite superior não significa que o equipamento com idade maior
que este não tenha valor de mercado. Este limite serve para determinar a
depreciação anual do equipamento.

OUTUBRO 2008
72
15. AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES
A avaliação de animais de lide ou de criações (gado, cavalos, suínos,

aves, etc.) também deve ser feita pelo método comparativo direto, com a
citação das fontes consultadas.
Por exemplo, um rebanho de gado de corte: animais destinados à
engorda serão avaliados pelo peso (valor da arroba); animais destinados à
reprodução e bezerros pelo valor unitário, e assim por diante.
Para animais de elite ou de raça a avaliação também deve ser feita por
comparação, tomando-se os cuidados necessários se forem utilizados dados
de leilões (forma de pagamento, genealogia etc.).

OUTUBRO 2008
73
16. AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS
A aplicação das recomendações a seguir deve ser utilizada apenas

quando o valor das matas naturais já não tiver sido incluído no valor da terra
nua.
A avaliação de matas naturais ou nativas deve, em primeiro lugar,
atender ao pré-requisito de ser passível de exploração exibindo-se de
autorização do órgão fiscalizador, com a apresentação do alvará.
Uma vez atendido este preceito, a avaliação é feita segundo o
inventário florestal da área para determinação do volume e tipo de madeira
existente, conforme recomendação da norma da ABNT NBR 14.653-3 / 2004:
10.4 – Florestas nativas – para a identificação do valor da terra
em conjunto com a sua floresta nativa, deve-se seguir o descrito
em 10.4.1 e 10.4.2.
10.4.1 – Deve ser utilizado, sempre que possível, o método
comparativo direto de dados de mercado.
10.4.2 – Quando existir exploração econômica autorizada
pelo órgão competente pode ser utilizado o método da
capitalização da renda, onde devem ser considerados os
custos diretos e indiretos. Neste caso, se for necessário o
inventário florestal, este deve ser executado para a área
avalianda.
O método residual aqui indicado consistiria em determinado o volume de
madeira explorável, quantificar o tempo e o custo necessário para a retirada
desta, em um único corte. Lembrar o custo relativo referente ao mercado
consumidor e especial atenção ao tempo, uma vez que o próprio mercado
consumidor tem uma capacidade de absorção da matéria prima segundo a
lei de oferta e procura.
A determinação do volume de madeira existente na propriedade pode
ser feita pela seguinte equação:

V  DAP2  H  FF  FE
4
onde:
V = volume de madeira em st/árvore;
DAP = diâmetro à altura do peito médio;
H = altura comercial média do povoamento;
FF = fator de forma do tronco, devido ao espaçamento e a espécie
cultivada;
FE = fator de empilhamento para a espécie em estudo.
Desta forma, utilizando-se da expressão do valor econômico, pode-se
determinar o valor da floresta em estudo, de seguinte forma:
VE  Rl  Fa  r
onde:
VE = valor econômico do povoamento analisado;
Rl = renda líquida do povoamento, determinado em função da
quantidade de madeira disponível e o preço da madeira,

OUTUBRO 2008
74
deduzidos todas as despesas de exploração e transporte da

mesma;
Fa = fator de atualização para valor presente;
r = taxa de risco da atividade.
Todos estes cálculos e explicações somente têm validade caso exista
alvará de exploração da madeira, entretanto se não houver alvará, a mesma
deixa, é lógico, de ter valor comercial em uma transação de compra e venda
de propriedades rurais, como volume de madeira.
Nestes casos, a análise deve envolver diversas variáveis, como:
 valorização real que a mata exerce no entorno devido à
preservação de nascentes e diminuição dos riscos de
depauperação do solo entre outros;
 se a propriedade atende aos requisitos previstos na Lei Federal
n.º 4771 de 15 / 09 / 1965 com a nova redação dada pela Lei
Federal n.º 7803 de 18 / 07 / 1989 que impõe a Reserva Florestal
Legal (RFL), caso contrário, se está atendendo à Lei Federal n.º
8171 de 17 / 01 / 1991, art. 99, que obriga ao proprietário rural,
quando for o caso, a recompor, mediante o plantio, em cada
ano, de pelo menos um trinta avos da área total para
complementar a referida RFL;
 gastos para manutenção da área ocupada pela mata
natural;
 seqüestro de carbono
 etc.
Lembrar de que as recomendações acima não esgotam o assunto,
extremamente complexo, e que merece uma, análise individual e criteriosa de
especialista no assunto.

OUTUBRO 2008
75
17. LEGISLAÇÃO FLORESTAL
Atualmente a preservação do meio ambiente vem ganhando destaque

no ambiente econômico, fazendo com que as regras de preservação do meio
ambiente sejam mais rígidas e os órgãos de defesa destes interesses mais
atuantes, assim é necessário ter-se conhecimento básico da legislação
ambiental e suas conseqüências para o Engenheiro de Avaliações.
Desta forma é importante conhecer os principais pontos da política
nacional de Meio Ambiente (Lei n.º 6.938, de 31 de agosto de 1981) e o novo
Código Florestal Brasileiro (Lei n.º 4.771, de 15 de setembro de 1965):
Política Nacional de Meio Ambiente:
...............................
Art. 2º - A Política Nacional do Meio Ambiente tem por objetivo
a preservação, melhoria e recuperação da qualidade
ambiental propícia à vida, visando assegurar, no País,
condições ao desenvolvimento socioeconômico, aos
interesses da segurança nacional e à proteção da dignidade
da vida humana, atendidos aos seguintes princípios:
..................................
Novo Código Florestal:
Art. 1º - As florestas existentes no território nacional e as demais
formas de vegetação, reconhecidas de utilidade às terras que
revestem, são bens de interesse comum a todos os habitantes
do País, exercendo-se os direitos de propriedade, com as
limitações que a legislação em geral e especialmente esta Lei
estabelecem.
§ 1º - As ações ou omissões contrárias às disposições
deste código na utilização e exploração das florestas e
demais formas de vegetação são consideradas uso
nocivo da propriedade, aplicando-se, para o caso, o
procedimento sumário previsto no art. 275, inciso II, do
Código de Processo Civil.
..................................
Art. 2º - Considera-se de preservação permanente, pelo só
efeito desta Lei, as florestas e demais formas de vegetação
natural situadas:
a) Ao longo dos rios ou de qualquer curso d’água desde
o seu nível mais alto em faixa marginal cuja largura
mínima seja:
 de 30 m (trinta metros) para os cursos d’água
de menos de 10 m (dez metros) de largura;
 de 50 m (cinqüenta metros) para os cursos
d’água que tenham de 10 (dez) a 50 m
(cinqüenta metros) de largura;
 de 100 m (cem metros) para os cursos d’água
que tenham de 50 (cinqüenta) a 200 m
(duzentos metros) de largura;

OUTUBRO 2008
76
 de 200 m (duzentos metros) para os cursos

d’água que tenham de 200 (duzentos) a 600 m
(seiscentos metros) de largura;
b) de 500 m (quinhentos metros) para os cursos d’água
que tenham largura superior a 600 m (seiscentos
metros).
c) ao redor das lagoas, lagos ou reservatórios d’água
naturais ou artificiais;
d) nas nascentes, ainda que intermitentes e nos
chamados “olhos d’água”, qualquer que seja a sua
situação topográfica, num raio mínimo de 50 m
(cinqüenta metros) de largura;
e) no topo dos morros, montes, montanhas e serras;
f) nas encostas ou partes destas, com declividade
superior a 45º, equivalente a 100% na linha de maior
declive;
g) nas restingas, como fixadoras de dunas ou
estabilizadoras de mangues;
h) nas bordas dos tabuleiros ou chapadas, a partir da
linha de ruptura de relevo, em faixa nunca inferior a
100 m (cem metros) em projeções horizontais;
i) em altitude superior a 1.800 m (um mil e oitocentos
metros), qualquer que seja a vegetação.
Parágrafo único. No caso de áreas urbanas,
assim entendidas as compreendidas nos
perímetros urbanos definidos por lei municipal e
nas regiões metropolitanas e aglomerações
urbanas, em todo o território abrangido,
observar-se-á o disposto nos respectivos planos
diretores e leis de uso do solo, respeitados os
princípios e limites a que se refere este artigo.
Art. 3º - Consideram-se, ainda, de preservação permanente,
quando assim declaradas por ato do Poder Público, as
florestas e demais formas de vegetação natural destinadas:
.................................
g) a manter o ambiente necessário à vida das
populações silvícolas;
.................................
§ 1º - A supressão total ou parcial de florestas
de preservação permanente só será admitida
com prévia autorização do Poder Executivo
Federal, quando for necessária à execução de
obras, planos, atividades ou projetos de
utilidade pública ou interesse social.
§ 2º - As florestas que integram o Patrimônio
Indígena ficam sujeitas ao regime de
preservação permanente (letra g) pelo só
efeito desta Lei.

OUTUBRO 2008
77
Art. 3º - A exploração dos recursos florestais em terras indígenas

somente poderá ser realizada pelas comunidades indígenas
em regime de manejo florestal sustentável, para atender a sua
subsistência, respeitados os artigos 2º e 3º deste Código.
...............................
Art. 16 – As florestas e outras formas de vegetação nativa,
ressalvadas as situadas em áreas de preservação permanente,
assim como aquelas não sujeitas ao regime de utilização
limitada ou objeto de legislação específica, são susceptíveis
de supressão, desde que sejam mantidas, a título de reserva
legal no mínimo:
 – oitenta por cento, na propriedade rural situada em
área de floresta localizada na Amazônia Legal;
 trinta e cinco por cento, na propriedade rural situada
em área de cerrado localizada na Amazônia Legal,
sendo no mínimo vinte por cento na propriedade e
quinze por cento na forma de compensação em outra
área, desde que esteja localizada na mesma micro
bacia, e seja averbada nos termos do § 7º deste artigo;
 vinte por cento, na propriedade rural situada em área
de floresta ou formas de vegetação nativa localizada
nas demais regiões do País.
§ 1º - O percentual de reserva legal na
propriedade situada em áreas de floresta e
cerrado será definido considerando
separadamente os índices contidos nos incisos I
e II deste artigo.
§ 2º - A vegetação da reserva legal na
propriedade não pode ser suprimida, podendo
apenas ser utilizada sob regime de manejo
florestal sustentável, de acordo com princípios
e critérios técnicos e científicos estabelecidos
no regulamento, ressalvados as hipóteses
previstas no § 3º deste artigo, sem prejuízo das
demais legislações específicas.
A Constituição Federal, em seu art. 225, impõe ao Poder Público e à
coletividade o dever de defender e preservar o meio ambiente, sendo que no
parágrafo 3º enfatiza que as condutas e as atividades lesivas a este sujeitarão
os infratores, pessoas físicas ou jurídicas, a sanções penais e administrativas,
definidas na Lei n.º 9.605/1998, independentemente da obrigação de reparar
os danos causados.
Entende-se por recuperação a restituição de uma vegetação e/ou área
degradada a uma condição não degradada, que pode ser diferente da sua
situação original.
Deve ser estimado o custo da recuperação de áreas degradadas
ocasionadas pela utilização de técnicas inadequadas de manejo e
conservação dos solos. Deverão ser estimados os custos de recuperação das
Áreas de Preservação Permanente que foram total ou parcialmente

OUTUBRO 2008
78
suprimidas sem a devida autorização do órgão ambiental competente (artigo

4º da Lei 4771/65, com redação dada pela MP 2166/67, de 24/09/01).
Também devem ser estimados os custos de recuperação das Áreas de
Reserva Legal que estejam com sua vegetação suprimida ou que não estejam
sendo devidamente utilizadas sob regime de exploração florestal (artigo 16 da
Lei 4771/65, com redação dada pela MP 2166/67, de 24/09/01). Caso inexista
área de reserva legal no imóvel deve ser calculado o custo de recuperação
de sua vegetação.
Nos casos em que haja a comprovação da recuperação das referidas
áreas, com projeto técnico protocolado junto ao órgão ambiental
competente, cujo cronograma esteja sendo devidamente cumprido (artigo 44
da lei 4771/65, com redação dada pela MP 2166/67, de 24/09/01), deverão ser
calculados apenas os custos referentes à recuperação das fases a serem
cumpridas.
Em face da diferenciação dos biomas nacionais e da possibilidade de
ocorrência de graus distintos de degradação, não é adequado um padrão
único de custos de recuperação ambiental. A Câmara Técnica da
Superintendência Regional deverá elaborar planilhas de custos para
recuperação de áreas degradadas a serem adotadas em todas as avaliações
de imóveis rurais do Estado, devendo, para tanto, buscar subsidio junto aos
órgãos ambientais.
Os custos advindos dos cálculos referentes à recuperação deverão ser
citados em separado no Laudo de Vistoria e Avaliação.

OUTUBRO 2008
79
18. BIBLIOGRAFIA
ABNT, Avaliação de Imóveis Rurais, São Paulo, Norma Brasileira Registrada n.º
8.799, Associação Brasileira de Normas Técnicas, 1985.
ABNT, Avaliação de Imóveis Rurais, São Paulo, Norma Brasileira Registrada n.º
14.653-3 – Avaliação de bens – Parte 3 – Imóveis Rurais, Associação Brasileira
de Normas Técnicas, 2004.
AEASP, Curso de Engenharia de Avaliações - Avaliação de Propriedades
Rurais, Associação de Engenheiros Agrônomos do Estado de São Paulo, 1980.
AEASP e IBAPE, I Curso de Avaliações e Peritagens, Associação de Engenheiros
Agrônomos do Estado de São Paulo com a colaboração do Instituto Brasileiro
de Avaliações e Perícias de Engenharia, 1977.
AMERICAN INSTITUTE OF REAL ESTATE APPRAISERS, The Appraisal of Rural
Property, Chicago, Illinois, 1983.
BARLOWE, R. Land resources economics. New Jersey, 2ª ed., Prentice Hall, 1972.
BOLFARINE, H & BUSSAB, W. O. Elementos de amostragem. Belo Horizonte, 11º
SINAP / USP, 1994.
CAIRES, H. R. R. de Novos Tratamentos Matemáticos em Temas de Engenharia
de Avaliações, São Paulo, PINI, 1978, 2ª ed.
CANTEIRO, J. R., Construções, seus custos de reprodução na capital de São
Paulo de 1939 a 1979, Terrenos, subsídios à técnica da avaliação, Ed. PINI, São
Paulo, 3ª ed. 1980.
CUNHA, S. B da e GUERRA, A. J. T. (organizadores), Avaliação e Perícia
Ambiental, Ed. Bertrand Brasil, Rio de Janeiro, 1999
DAUDT, C. D. L., Curso de Avaliações e Perícias Judiciais (Vistoria e Avaliação
de Imóveis Rurais), Porto Alegre.
DAUDT, C. D. L., Metodologia dos Diferenciais Agronômicos na Vistoria e
Avaliação do Imóvel Rural, Porto Alegre, CREA/RS, 1996.
DEMÉTRIO, V. A., Novas Diretrizes para Avaliação de Imóveis Rurais, Congresso
de Avaliações e Perícias - IBAPE, Águas de São Pedro, 1991.
DEMÉTRIO, V. A. (Coordenador), Anais do Simpósio sobre Engenharia de
Avaliações e Perícias, Piracicaba, FEALQ, 1995.
DINIZ, J. N. N., Caderno de Preços de Benfeitorias Rurais não Reprodutivas,
CESP / SP, 1997.
DINIZ, J. N. N., Manual para Classificação da Capacidade de Uso das Terras
para fins de Avaliação de Imóveis Rurais - 1ª aproximação, CESP / SP, 1997
FERNANDES, J. F., Avaliações para Garantias (Avaliação de Imóveis Rurais), São
Paulo, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, ed. PINI, 1983.
FEALQ / CEPEA e USP / ESALQ / DESR, Preços Agrícolas, Depto. de Economia e
Sociologia Rural da ESALQ da USP, e Centro de Pesquisa em Economia
Agrícola da FEALQ, vários volumes.
FIKER, J., Manual de Redação de Laudos, São Paulo, ed. PINI, 1989.
FILLINGER, V. C., Engenharia de Avaliações (Avaliação de Máquinas,
Equipamentos, Instalações Industriais e Indústrias), São Paulo, Instituto Brasileiro
de Avaliações e Perícias de Engenharia, ed. PINI, 1985.
FRANÇA, G. V., Estudo agro técnico e avaliação das terras da Fazenda São
Sebastião Município de Santa Cruz das Palmeiras Estado de São Paulo -

OUTUBRO 2008
80
Levantamento de Solos, Capacidade de Uso e Valor Relativo das Terras,

Piracicaba, ESALQ, 1983.
HIRSCHFELD, H., Engenharia Econômica, São Paulo, Atlas, 1982, 2ª edição.
IBAPE, Anais do X Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias,
Porto Alegre, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Rio
Grande do Sul, vários trabalhos, 1999.
IBAPE / SP, Anais do IX Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e
Perícias, São Paulo, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
de São Paulo, vários trabalhos, 1997.
ICAPE, Anais do VIII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e
Perícias, Florianópolis, Instituto Catarinense de Engenharia de Avaliações e
Perícias, vários trabalhos, 1995.
IEA, Informações Econômicas, Governo do Estado de São Paulo, Secretaria de
Agricultura e Abastecimento, Coordenadoria Sócio-Econômica, Instituto de
Economia Agrícola, vários volumes.
KOZMA, M. C. F. da S., Engenharia de Avaliações (Avaliação de Propriedades
Rurais), São Paulo, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia,
ed. PINI, 1984.
LEPSCH, I. F., (Coord.) Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e
Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso, Campinas,
Sociedade Brasileira da Ciência do Solo, 1983.
LEPSCH, I. F., Solos - Formação e Conservação, 4ª edição, São Paulo, Coleção
Prisma - Brasil, Ed. Melhoramentos, 1982.
MAGOSSI, A. J., Avaliações para Garantias (Avaliação de Imóveis Rurais), São
Paulo, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, ed. PINI, 1983.
MAGOSSI, A. J., Método para Avaliação de Florestas Artificiais, Caderno
Brasileiro de Avaliações e Perícias, 1991.
MARTINS, F. G. E MARTINS, F. G. N., Avaliação de Propriedades Rurais, Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, separata.
MEDEIROS JÚNIOR, J. da R. e FIKER, J., A Perícia Judicial: Como Redigir Laudos e
Argumentar Dialeticamente, São Paulo, ed. PINI, 1996.
MENDES SOBRINHO , O T. & YAMANAKA, I. Contribuição ao uso de aparelho de
bolso para classificação do solo seguindo a capacidade de uso. In: Congresso
Pan-Americano de Conservação do Solo, 1, São Paulo, 1966. Anais ... São
Paulo, Secretaria da Agricultura, Ministério da Agricultura, p. 345-350.
MOREIRA, A. L., Princípios de Engenharia de Avaliações, São Paulo, PINI - Escola
Nacional de Habitação e Poupança, 1984.
NEVES, L. C. das e DEMÉTRIO, V. A., Engenharia de Avaliações e Matemática
Financeira, São Paulo, Curso realizado na AEASP, 1992.
NUNES, PEDRO DOS REIS, Dicionário de Tecnologia Jurídica. 9ª ed. Rio de
Janeiro: Freitas Bastos, 1976.2 v.
OHNO, M., Avaliação de Benfeitorias não Reprodutivas, São Paulo, 2ª ed. CESP,
1971.
PELEGRINO, J. C., Avaliações para Garantias (Avaliação de Propriedades
Rurais), São Paulo, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia,
ed. PINI, 1983.
PERALTA, P. M. Guía para los reconocimientos de conservación y clasificación
de la capacidad de la tierra. Santiago, Min. Agricultura y Pesca. Dirección de
Agricultura y Pesca. Dep. Conservación y Assistencia Técnica, 1963. 63p.

OUTUBRO 2008
81
RIBAS, L. C. Proposta Metodológica para Avaliação de Danos Ambientais - o

caso florestal. 1996, 242 págs. Tese (Doutorado). Escola Politécnica.
Universidade de São Paulo.
SAVIETTO, C., Caderno de Preços para Avaliação de Culturas Perenes, CESP /
SP, 1997.
TRIOLA, M. F., Introdução à Estatística, 7ª edição, Rio de Janeiro, LTC - Livros
Técnicos e Científicos Editora S.A., 1999.
VEGNI-NERI, G. B. dei, Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais, 4ª edição, São
Paulo, Ed. Nacional, 1979.

OUTUBRO 2008

Avaliação de imóveis rurais

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Avaliação de imóveis rurais

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

APOSTILA DO CURSO DE

Dr. Valdemar Antônio Demétrio

ÍNDICE REMISSIVO ................................................................................................................... 2

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

Tabela 1 – Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação ............... 17

Figura 1 - Composição de um imóvel rural ................................................................................ 22

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

Entende-se por avaliação o conjunto de operações com as quais se

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

A avaliação de propriedades rurais é matéria altamente especializada,

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

A dificuldade de se obter uma definição única e precisa para o que

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

O conceito econômico de terra, segundo BARLOWE (1972) é muito

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

condições ecológicas, sistemas agrícolas regionais e o fim

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

corretivos, rações, produtos fitossanitários, combustíveis e

1 Dispositivo correspondente no novo Código Cível: art. 79.

V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

4. CONSIDERAÇÕES SOBRE A NORMA ABNT NBR 14.653-3 /

Para a determinação do valor de um imóvel rural, deve ser definido um

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

permuta, garantia, fins contábeis, seguro,

conceitos existentes advindas de experiências adquiridas

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

comportamento do mercado, no qual o

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

Depois de coletados os dados os mesmos devem sofrer um tratamento

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

Atualmente, a norma vigente da ABNT instituiu os conceitos de grau de

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

decorrente da diminuição da capacidade de suporte da

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

Partindo-se do pressuposto de que o objetivo deste trabalho é a

5.1. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO (OU

Esta metodologia é a mais usual e aplicada nas avaliações de imóveis

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

serem utilizados, menor a margem de erro na transposição dos mesmos

Figura 1 - Composição de um imóvel rural

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

CAPACIDADE DE USO LOCALIZAÇÃO RECURSOS - TÍTULO DE DOMÍNIO

Figura 2 - Critérios empregados para avaliação de imóvel rural

5.2. MÉTODO DA RENDA (OU THE INCOME CAPITALIZATION

Também denominado indireto, ou analítico, o método da renda consiste

VI = valor do imóvel (definir a classe, a situação, com ou sem

5.3. MÉTODO RESIDUAL

Existe ainda um terceiro MÉTODO, não tão difundido, que é o RESIDUAL.

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

6. FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO PARA A AVALIAÇÃO DE

Segundo a norma da ABNT NBR 14.653/3 de 2004, a metodologia

6.1. CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS

No exame das propriedades rurais o Engenheiro terá que observar certas

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

Este critério está baseado na Capacidade de Uso da Terra, III

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

aquisição. Contudo, as classes apresentam um ordenamento decrescente das

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e / ou

APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS