EL CONTRATO PREPARATORIO 1, Definicién Se trata de una clase especial de contrato que se celebra con la idea de celebrar otro posteriormente. Desde un punto didactico podriamos decir que, a través de un contrato preparatorio, las partes se _comprometen a contratar, por eso también se les llama Contrato Preliminar, Contrato Promesa o Precontrato; pero sea cual fuera el nombre que se les dé, esta dirigidos a la celebracién de otro contrato futuro, entre las mismas partes, que por ahora no pueden celebrarlo por obstaculos legales, financieros o de otra naturaleza; 0 simplemente no quieren hacerlo de momento. Cumple la funcién de preparacién del contrato definitivo y crea una obligacién de hacer consistente en celebrar, dentro de un plazo o cumplida cierta condicién, el contrato futuro, b 61 Escaneado con CamScanner2. Caracteristicas 2.1 smecen de un fin €condémico Propio ; lecir que en el momento que se necesariamente tiene n Patrimonio eee ‘ransterencis & 2.2 Constituye el acuerdo de la voluntad de lag de asegurar un contrato futuro, Patteg 2.3El objeto de estos contratos es que las Pattes obligan a hacer un contrato definitivo a futuro, : 2.4 El plazo a futuro es de un afio, renovable. 2.5Se redactan en minuta, aunque su elevacién a escritura publica no es indispensable, diag, SUserip, Sg 3. Clasificacién de contratos preparatorios. Son dos: el Compromiso de contratar y el Contrato de opcién. 3.1 El compromiso de contratar. El Art. 1414° del C.C. lo define como “el compromiso de las partes de celebrar un contrato definitivo en el futuro” y es la vinculacién juridica de ahora para concluirlo a futuro. Tiene la ventaja de que confiere a las partes Ja facultad de exigir la conversién de la promesa 0 compromiso en el contrato definitivo, asegurando asi su potencial eficacia. a) Elementos esenciales del compromiso. El compromiso de contratar debe contener por lo XK Escaneado con CamScannermenos, los elementos esenciales de definitivo, tales como las partes que int en ambos contratos, el objeto del ¢ precio o el plazo. Otros elementos 6 ellos pueden faltar y definirse en e] di 1 contrato ervendran Ontrato, el algunos de efinitivo, b) Plazo maximo del compromiso Conforme Io sefiala el articulo 1416° del Cédigo Civil, el compromiso no puede ser Mayor de un aiio y cualquier exceso se reduciré a este limite. A falta de plazo convencional, sera Por el tiempo antes indicado. Al vencimiento del plazo Puede ser renovado por otro plazo no mayor de un ajio. c) Injustificada negativa a celebrar el contrato definitivo Es posible que al término del plazo concedido una de las partes se niegue sin razén aparente alguna a celebrar el contrato definitivo, lo que obviamente traeria prejuicios a quien si respeto el plazo y estA dispuesto a celebrar el contrato definitivo. En ese escenario la parte que si cumple tiene dos posibilidades Y Exigir judicialmente la celebracién del contrato o Y Dejar sin efecto el compromiso de contratar. En cualquiera de los dos casos, hay lugar al pago Escaneado con CamScannerde la indemnizacién por dafiog : St causados. Hig, 3.2 El contrato de opcién Conforme al articulo 1419° de nuestro orden, Civil, se trata del contrato mediante ¢] a wi las partes queda obligada a cumplir sy da “ de celebrar en el futuro un contrato dein, a mientras que la otra tiene el derecho exclu celebrarlo o no. El contrato definitivo sera el celebrado en cumplimiento de la obligacién creada Por | contrato preparatorio. Se trata entonces de tm contrato preliminar y debe contener, por lo Menos, los elementos esenciales del contrato definitivo, Se puede celebrar un contrato preliminar de cualquier tipo de contrato ya sea nominado, innominado, consensual o formal, con prestaciones a cargo de una sola de las partes o de prestaciones teciprocas, pero su aplicacién més frecuente es en el ambito de los Contratos traslativos de la Propiedad o de otros derechos reales, segiin el cual una de las partes 9 ambas quedan vinculadas. El contrat : deuna es Sera con prestacién a cargo Parte o de Prestaciones reciprocas. Escaneado con CamScanner3.2.1 Partes que intervienen Las partes que intervienen en un contrato de opcién son: a) Sujeto activo. Es la parte que tiene e] derecho de ejercitar la opcién: se le denomina, optante. b) Sujeto pasivo. Es el deudor, es el que esta obligado a celebrar el contrato definitivo. Se le denomina, opcionista, 3.2.2 Otras clases de opcién a) Opcién reciproca: cuando se ha Ppactado que la opcién de celebrar o no el contrato definitivo, pueda ser ejercitada indistintamente por cualquiera de las partes b) Opcién con reserva de beneficiario: cuando se ha pactado que el optante se reserva el derecho de designar la persona con la que se establecera el vinculo definitivo. 4. Elementos definitivos del contrato de opcién El contrato de opcién debe contener todos los a y condiciones del contrato definitivo. Esta es una de 65 Escaneado con CamScanner= ' mas importantes diferencias que tiene 14 Opcién coy, compromiso de contratar. En la opcién deben Pag todos los elementos y condiciones del contrato dey y no unicamente los elementos esenciales. a Panes Tinitiv, 5. Plazo maximo Como ya lo anotamos, toda opcién esta sujet: maximo 12 meses y cualquier exceso sg, “a limite. Es permitida la renovacién por QZ ‘© reduce g est 8 4m Plazo igual, 6. Formalidad de los contratos Preparatorio: El Art. 1425 del C.c. establece que tos Preparatorios son nulos si no se celebran e: ea forma que la ley prescribe Para el —- a bajo sancién de nulidad. La norma se basa a Escaneado con CamScannergnicio® tratos donde cada una de las partes que ellos com! denominado prestacion, inervionen 4 4 de recibir algo 4 cambio llamado Recordemos también que los contratos pueden (eer con prestaciones auténomas y Con prestaciones reciprocas. Los contratos con prestaciones auténomas son aquellos donde solo hay prestacion y no contraprestacion; mientras que en los contratos con prestaciones recfprocas si hay prestacion y contraprestaci6n. El contrato con prestaciones reciprocas tiene como premisa basica el hecho de que en él intervienen por lo me dos partes, por tanto, estamos frente a un acto ken, a es decir que se presenta una a las par Gondicionalidad, lo que implica que si una exigix el cur, i cumple con la prestacién no puede ‘plimiento de la contraprestacién. Ejemplo . a lo antes dicho es la compraventa donde el del bien asume la obligacién de transferir la propiedad y el comprador asume la obligacién de pagar el precio; gj el vendede: el comprador no paga el precio convenido, Or no haré la transferencia. 67 Escaneado con CamScanner2, Excepciones del contrato no cumplig, Como lo sefialamos en e] Punto ANterioy, a con prestaciones reciprocag hay leg tt, derechos en ambas partes y We éstog ‘athens soslayados de manera unilateral; sin «, tty i realidad nos ha presentado escenariog do a . las partes puede sustraerse a sy Obligag; én y Wag, legislacién civil las considera como &XCEDCiones ay dos: bn, 2.1 Excepcioén de incumplimiento, Se le conoce también como excepcién de Contras, no cumplido Esta excepcién encuentra 5 fundamento en el articulo 1426° delC.c, Y Considers que si una de las Partes que intervienen en m contrato con prestaciones teciprocas no cumple con su parte, no puede exigir que la otra Jo haga y en ese sentido la parte que si cumple con su obligacién esta facultada a sustraerse de la misma. Una Sentencia Casatoria, la 4233-2014, nos dard un Mejor panorama de esta excepcién y dice: “Enest Inea de ideas, a ©xcepcién de incumplimiento constituye un medio de defensa de fondo, m Permite a] Contratante -g quien se le exige ¢! Su prestacién- negarse # cumplirla, Medando la misma suspendida hast ae el otro cumpla Con la prestacién a su cargo? Sarantice e] cumplimiento de la misma. No obstatt: Escaneado con CamScannerast spension es una facultad de Ja P dic’ x lo que debe necegar; No jnoumnpla, Po al satiamente Ser invor ada por ésta Requisitos la excepcion de incumplimiento; a) La existencia de un contrato bilateral, Se refiere a que debe tratarse de un contrato pilateral, que en su fase ejecutiva no contenga pacto respecto a un orden para el cumplimiento de prestaciones reciprocas, de modo que éstag deban ejecutarse de manera simultanea. b) El incumplimiento del actor. Se exige que la parte contra quien se opone la excepcién no haya ejecutado su prestacion, cuando ésta es exigible. c) Que la excepcién no se oponga a la buena fe. El proponente de la excepcién debe actuar conforme a ley y de buena fe; es decir, que no estar intentando obtener una ventaja indebida. A manera de ejemplo: Un contrato de compra venta de un inmueble donde el vendedor se compromete a entregar el inmueble en el plazo de 48 ee después de firmada de la escritura pibblica correspondiente y la cancelacién del precio osto 21 Cas 4233 Lima Norte, publicada en el Peruano él 01 de a9! de 2016, pagina 80533. 69 Escaneado con CamScannerprestacion que tiene a su cargo > » €nla meg; que existan razones justificadas medla Para sy la contraparte no cumpliré la suya, PONer que d) Que no exista pacto en contrario; no existe ningin impedimento para que se pida g renuncia. e) Esta suspensién se mantiene, hasta que quien debia ejecutar en segundo lugar, satisfaga su prestacién o garantice su cumplimiento. 3. La resoluci6n del contrato Primero entendamos qué significa resolucién del contrato y para ello diremos que un contrato pude quedar sin efecto o dejar de surtirlo por dos razones que lo hacen inviable. Si la raz6n estuvo en el acto constitutive del contrat éste podré ser “rescindido"; mientras si Ja causa fuer sobreviniente a la suscripcién del contrato, éste Pou ser “resuelto”, por eso, en este punto, hablamos de la resolucién del contrato; es decir, que habria aparecido una causa posterior a la suscripcién del mismo que lo hace inviable. Entonces la palabra resolucién significa deshacer, destruir, desatar, disolver, extinguir un ¢, "Ly ' m contrato. El articulo 137 1° nos diré: "La resolucién deja sin efecto un Escaneado con CamScannercontrato valido por causal sobreviniente a su celebracién”. Bhora cuales son esas causas sobrevinientes que resuelven un contrato con prestaciones recfprocas. Nuestro Codigo nos presenta dos razones 0 causas a saber: el incumplimiento y la contravencién al sistema legal, contenidas en los articulos 1428° y 1429° respectivamente. 3.1 Resolucién del Contrato por incumplimiento Conforme al articulo 1428°, ante el incumplimiento de una de las partes, la otra tendra dos opciones a escoger: exigir el cumplimiento del contrato o pedir la_resolucién del contrato, ademas solicitar una indemnizacié6n de dajios y perjuicios en cualquiera de las dos opciones. Este articulo también considera la posibilidad de que la parte que no cumplié con su prestacién, al verse emplazada con la demanda, quiera recién cumplir; sin embargo, este articulo ya se lo impide y tendra que esperar el pronunciamiento judicial. Para que opere este mecanismo legal se requiere de la concurrencia de los siguientes dos requisitos: a) El incumplimiento debe ser total para que se justifique la resolucién del contrato, por ello no debemos apartarnos del principio de buena fe, pues si sucediera que la prestacién ha sido Satisfecha de manera parcial o defectuosa se le Negara al actor el derecho de resolucién y solo se Escaneado con CamScannerle permitiré que exija el cump! prestacién, b) El Resolucién del contrato debe provenir de} incumplimiento voluntario del orniso, porque dg no concurrir la conducta volitiva, podriamog estar frente a lo que se denomina fuerza mayor o cago fortuito que explicaremos mas adelante. 3.2 Resolucién de pleno derecho Se trata de una resolucién ispo iure”, En el 4mbito juridico, la expresién ipso iure sirve para referirse a una consecuencia juridica que se produce gin necesidad de que ocurra un hecho 0 acto, sino por el mismo derecho y el articulo 1429° considera esa posibilidad, pues sostiene que la parte afectada con el incumplimiento de la prestacién puede requerir, al que incumplié, para que cumpla con lo pendiente, pero tendré que hacerlo necesariamente a través de una carta notarial, donde le pondra un plazo para el cumplimiento de la prestacién, el mismo que 10 puede ser menor a 16 dias naturales, sefialandole ademas de que si no cumple en el plazo concedico tendra por resuelto el contrato, quedando obligado 7 moroso a pagar los dafios y perjuicios que deriven su omisi6n. sy aaa re eae eran irse como de PI? 22 Ispo iure: expresién latina que puede traduci derecho Escaneado con CamScanner4, La clausula resolutoria expresa Conforme al articulo 1430° de nuestro ordenamiento civil, puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestaci6n a su cargo, establecida con toda precision. La resolucién se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la clausula resolutoria. Ejemplo de clausula resolutoria expresa: “Queda expresamente convenido que el contrato se resolvera de pleno derecho cuando el vendedor no entregue el bien en el plazo convenido, o el comprador no pague el precio pactado dentro del plazo fijado”. Para que se produzca la resolucién, el interesado debera comunicarlo a la contraparte, dando a conocer que ha hecho valer la clausula resolutoria. 5. Imposibilidad de la prestacién sin culpa de las partes Hasta ahora hemos visto la posibilidad de que un contrato no se cumpla por culpa de la parte o partes que integran la relacién contractual; sin embargo, puede suceder también que la imposibilidad de cumplir con el contrato provenga de una eventualidad, es decir, sin culpa de las partes, A esta posibilidad el derecho 1a denomina “Teoria del riesgo”. El riesgo radica en establecer cual es la situacién del contratante en le Ai Escaneado con CamScanneresis de que la prestaci6n a cargo de la otra eventual hipét ; le de cumplirse por causa de sy parte, no sea susceptibl imposibilidad sobreviniente. El siguiente ejemplo ayudara a graficar lo antes expuesto: El duefio de un terreno contrata los servic; oe de un arquitecto para que le haga un disefio de una cag, y a cambio le pagara una determinada suma de qj a por concepto de honorarios, del que le da ¢ a adelanto un porcentaje; sin embargo, el arquitecto Omo un accidente que le imposibilita cumplir con ¢] ee encomendado, por lo tanto y al no materiali abajo compromiso del arquitecto, el duefio no comple Se al saldo restante y, por el contrario, el acces tara e] devolver el adelanto que se le dio, todo ello ° debers solicite la intervencién del juez pues el a 7 opera de pleno derecho. ae No obstant i ti \asiccusiars ear ve a nw ee 2 se ad que el riesgo en realizacién de un contrato no lo asuma el deudor, como fue el caso del arquitecto, sino el duefio del terreno; decir, que el contrato sefialaré el acuerdo entre el duel? y el arquitecto, pero si surgiera algun inconveniente haga imposible ejecutar el contrato, éste sera asumido por el duefio del terreno sin perjuicio para el arqutes® 6. Resolucién por culpa de las partes de 7 El Articulo 1432° contempla 1a pos 7 ibilida 76 Escaneado con CamScanner1 contrato NO se ejecute por culpa excluyente de uno de Jos actores: © del deudor o del acreedor Si el contrato no se llegara a ejecutar por algo que hizo o dejé de hacer el deudor, el contrato queda resuelto sin mayor argumentacién, es decir, de pleno derecho y, obviamente, no podra exigir al acreedor que cumpla con su compromiso 0 prestacién; pero, ademis, si este incumplimiento generé pérdidas, dafios o perjuicios al acreedor, éste podraé solicitar ser compensado econémicamente por el deudor incumplido. Cuando la imposibilidad enla ejecucién del contrato sea atribuible al acreedor, el contrato también queda resuelto de pleno derecho; sin embargo, dicho acreedor deberé cumplir con la prestacién a su cargo porque se asume que el deudor si cumplié con su prestacién, atribuyéndose los derechos y/o acciones que le pudieran corresponder. En consecuencia, estara obligado a satisfacer la contraprestacion. Incumplimiento parcial Enel caso de que lo acordado en un contrato se on solo parcialmente se aplicarén 185 reglas we estudiamos en los articulos 1431 1432; sin ee atribucién del acreedor sentirse 5? isfecho CO cumplimiento parcial Y manifestat oo vei conformidad. De presentarse @5° escen! parte del articulo 1433 dispon® que Escaneado con CamScanner8 una reduccién : debida y que si Proporciona} e 8 no fuese Posible, a} Tesuelto. COntraDrey Contraty wa Por ejemplo, una Persona pretende vender 1 fee de 1,000m2, sin embargo, a] Momento dg bk transferencia resulta que solo es dueiio de 600n2, entonces _estaria Ccumpliendo sy Compronisy contractual, pero sélo en parte. Si el Comprador cepts los 600m2 su Prestacién, es decir, su ean Pagar se vera reducida en la misma proporcién; pi un vehiculo de i: ia imposible m caracteristicas muy espaciales, seria imp solo cumplimient (0 parcia’ 10: ie no podria entregarse plimi te Pi Jal, p rqu Pi ia, el , uencia, é una parte de dicho vehiculo, en consec contrato quedar4 resuelto, el objeto de la compraventa fuera erales - Incumplimiento de prestaciones _plurilat auténomas sores Primero analicemog qué significa Pres ee autonomas’. La Palabra ‘auténomo’ o ‘auténoma’ qui ks Gecir que algo goza de autonomia, es decir, que Pende de otra Cosa. auténoma’ es ‘ i6n Entonces un preceas © compromiso de cumplir algo plaaiaaes ° ¥ qu ™Plimiento, no depende evia, ©". un contrat ©, ese cy, otra cosa py, 5i hablamos de ‘Prestaci, estamos hablan, ones plur; do ay ‘llaterales ‘© que hay Varios co; auténomas’, ™Promisos enun 78 Escaneado con CamScanner