INFORME TECNICO DE VALUACION INMUEBLE URBANO A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO PROPIETARIO LOCALIZACION FECHA DE VALUACION VALOR COMERCIAL TIPO DE CAMBIO AREA DE TERRENO AREA CONSTRUIDA PERITO — VALUADOR GRAN HOTEL DORADO E.LR.L. Ir Coronel Secada N° 100, Barrio de Calvario, Distrito y Provincia de Moyobamba, Departamento de San Martin, 17 DE SETIEMBRE DEL 2020 USS. 757,263.00 6 ( S/2°680,711.00) 1.00 USS = S/ 3.54 160,00 M2 800.00 M2 Ing. JORGE ERNESTO GARCIA VELA REPEY N° 1691-2016 CIP N° 744501.00 1.01 1.02 1.03 VALUACION DE PREDIO URBANO DATOS GENERALES OBJETIVOS DE LA VALUACION: FI objetivo de la valorizacion es determinar el Valor Comercial y de Realizacién en el mercado del inmueble de acuerdo a la resolucién $.B.S. N° 11356-2008, para valuar el inmueble indicado con fines de compra - venta. UBICACION DEL INMUEBLE: Se encuentra ubicado en el Jr. Coronel Secada N° 100, Barrio de Calvario, Distrito y Provincia de Moyobamba, Departamento de San Martin. DESCRIPCION Y DISTRIBUCION DEL INMUEBLE: DESCRIPCION: En el terreno urbano mencionado, se encuentra una edificacion de material noble de 04 pisos + Azotea, utilizado como Hotel, dicha edificacion esta techada con techos Aligerados ~ Estructura Metilica cubierta con fibrafort en Area de Azotea, DISTRIBUCIO’ Primer Piso (Techo Aligerado). 01 Fuente de agua en ingreso 01 Recepcién 01 SS* HH? 01 Pasadizo 01 Sala Estar 01 Habitacién Suite con Tina y SS° HH? incluido 01 Dormitorio de Servicio O1 Fuente cataratas y chorro de Agua 01 Restaurante 01 Cocina 01 SS? HH? 01 Escalera de conereto y madera con acceso al 2do. Piso Segundo Piso (Techo Aligerado). 01 Hall de circulacién 02 Habitacién Suite con SS° HH? incluido 02 Habitaciones Dobles con bafio propio 01 Habitacién Matrimonial con bafio propio 02 Habitaciones Simples con bailo propio 01 Escalera de concreto y madera con acceso al 3er. piso Tercer Piso (Techo Aligerado). 01 Hall de circulacién 02 Habitacién Suite con SS° HH? incluido 02 Habitaciones Dobles con bafio propio 01 Habitacién Matrimonial con baiio propio 02 Habitaciones Simples con bafio propio 01 Escalera de concreto y madera con acceso al 4to. piso Cuarto Piso (Techo Aligerado). 01 Hall de circulacion1.04 1.05 1.06 1.07 2.00 2.01 2.02 2.03 2.04 02 Habitacién Suite con SS° HH? incluido 02 Habitaciones Dobles con bafto propio 01 Habitacién Matrimonial con baito propio 02 Habitaciones Simples con bafio propio 01 Escalera de conereto y madera con acceso a la Azotea Azotea (Techo con Estructura Metalica - Fibrafor). 01 Sala Estar 01 Balcén Mirador 01 SS° HH® 01 Cabina de Control de Sistemas (Sonidos, Camara de Video) 01 Lavanderia INFORME DE LA LABOR REALIZADA: Se verifico y comprobé las caracteristicas del predio ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO: El trabajo se_realizo completamente sin limitaciones. FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR: Al 17 de Setiembre del 2020 POLIZA DE SEGUROS: Se desconoce. VERIFICACIONES EFECTUADAS INSPECCION OCULAR: Es un inmucble donde se encuentra una edificacién de uso de Hotel (DORADO). INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL ENTORNO: El Inmueble materia de la presente valuacién, se encuentra ubicado en una zona de Comercio Especializado CE. El entorno donde se ubica el predio, cuenta con obras de infraestructura urbana tales como’ Redes de agua potable y desague Infraestructura vial Pavimentada Redes de alumbrado piblico y domiciliario Servicios de Teléfono y TV Cable Servicios de baja policia, vv LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS: El terreno urbano cuenta con los siguientes linderos y medidas Perimeétricas: Por el Frente 8,00 M.L., Con el Jr. Coronel Secada Cuadra 01 Por el Costado Derecho : 20.00 M.L., Con prop. de Tadeo Muiioz G Por el Costado Izquierdo: 20.00 M.L., Con prop. de Jorge Silva Padilla y esposa. Por el Fondo 8.00 M.L.. Con prop. de Terceros. PERIMETRO + 56,00 MLL.2.05 2.06 2.07 AREAS (Segiin EI area total del terreno asi descrito segin la ficha de inscripcion encierra una extencién superficial de: AREA TOTAL DEL TERRENO. = 160,00 M2 AREAS EDIFICADAS Primer Piso (Techo Aligerado) 160.00 M2 Segundo Piso (echo Aligerado) 160.00 M2 Tercer Piso (Techo Aligerado) 160.00 M2 Cuarto Piso (Techo Aligerado) 160.00 M12 Azotea (Techo con estruct. Metilica - fibrafor) 160.00 M2 Total area Construido = 800.00 M2 EDIFICACION: Las caracteristicas de la edificacion son las siguientes’ EDIFICACION CON MATERIAL NOBLE: ESTRUCTURA: Cimentacién - Con Conereto Ciclopeo Muros — con ladrillo de arcilla asentado en soga, Estructura- columnas y vigas de conereto armado. Techo — Aligerados ler., 2do., 3er., 4to. piso y Azotea con Planchas de Fibrafor y Traslucidas ARQUITECTURA: Pisos ~ piso con porcelanato en el ler., 2do., 3er. y 410. piso Puertas de madera en todos los interiores, y Ventanas de madera en todo los interiores con vidrio catedral, ventanas aluminio en toda la fachada con vidrio doble oscuro. Revestimiento ~Con Cerémico toda la Fachada y Tarrajeado, frotachado y enlucido en todo los interiores de la edificacién INSTALACIONES SANITARIAS: Instalaciones sanitarias - Agua fria y desagie Bafios ~ de Lujo de Color con ceramico de color. INSTALACIONES ELECTRICA‘ Instalaciones eléctricas ~ Monofasico Empotradas SERVICIOS DOMICILIARIO‘ Cédigo Suministro de Agua 21-2-1-3-3250-1 Cédigo Suministro Energia Eléctrica 321-04-00-004240 Teléfono 56-2309 ANTIGUEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION El inmueble se encuentra en BUEN estado de conservacién con una antigiiedad aproximado de Treinta y uno afios (31). Actualmente remodelado en toda su edificacion del ler. hasta el 4to. Piso + Azotea.2.08 2.09 2.10 2A 2.12 3.00 3.01 3.02 3.03 3.04 DEPRECIACION De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perit Cap. IV, Art 34, Tabla N° 03 (Edificios), le corresponde el 15% de depreciacién para toda la Edificacién. Siendo el factor de ajuste el valor unitario de edificacién de 0.85. INSCRIPCION EI predio se encuentra inscrito en la Partida Electronica N° 07020684 del Registro de Propiedad Inmuebie - Moyobamba CARGAS Y GRAVAMENES Se encuentra Hipotecado a Favor del BBVA Banco Continental - Moyobamba ZONIFICACION Zonificacion Comercial y Residencial Uso actual Hotel el “Dorado” SERVIDUMBRES H No existe estos derechos METODOLOGIA APLICADA BASES PARA EL DESARROLLO: Se ha realizado una visita de inspeceién al predio y su entorno fisico, para determinar los valores comerciales de Compra- Venta de inmuebles con caracteristicas comerciales similares. DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA UTILIZADA: La valuacién se efectiia en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Peri, aprobado por R.M. N° 172-2016 —Vivienda, de fecha 23-06-16 y la Resolucién de S.B.$ N° 11356- 2008 del 19-11-2008 y de acuerdo con el Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Zona de Selva, R.M, N° 351-2019- VIVIENDA del 31-10- 2019, vigente para el afio 2020, INVESTIGACION DE VALOR DE TERRENO COMERCIALES DE REFERENCIA: | ~ | DISTANCIA AL | PRECIO UNITARIO | UBICACION | INMUEBLE (USS ) REFERENCIA (Mt) | Jr. 20 de Abril ; 150.00 i 850.00 | Base de Datos Jr. Coronel Secada Cara, 01] Erenls 1,000.00 Base de Datos CONCLUSIONES: Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por las caracteristicas del inmueble y su ubicacion dentro la Zona Residencial urbano de la ciudad de Moyobamba es de mayor demanda, Recomendando razonablemente el Valor de USS. 1,000.00 /M2 ANALISIS DEL MEJOR Y MAS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN: Dada a su ubicacién, dimensiones y caracteristicas, retiro municipal, el inmueble se puede utilizar como Hospedaje, Locales comerciales, Oficinas, Restaurante, galeria, Cabinas de Internet, Vivienda Multifamiliar, etc3.05 SUSTENTACION: F1 analisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones indicadas son los mas razonables para determinar el valor del bien 4.00 CALCULOS EFECTUADOS DEL INMU A. VALOR DEL TERRENO (VT): Aplicando el Reglamento Nacional de Tasaciones del Peri, Cap. IIl, Art. 19, caso 1 Terreno con un solo frente VALOR DEL TERRENO BLE (VR) Area x Valor Comercial 160.00 M2 x USS. 1,000.00 M2. USS. 160,000.00 B. VALOR DE LA EDIFICACION (VE): PRIMER PISO (CON TECHO ALIGERADO) | DESCRIPCION CATEGORIA | VALOR/M2 [T= Maros y Columnas 1.20% Techo: |3.- Pisos [i - Puertas y ventanas 5.- Revestimiento 10% y 90% 6 Bafios [7 Inst. Blect. y Sanit >wloron COSTO DIRECTO (VE1) = S/ 1,683.58 (M2 GG_UU. (10%) = 168.36 /M2 TOTAL GENERAL = S/ 1,851.94 /M2 Tipo de Cambio USS. 1.00 = —8/3.54 De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Pert Art. 1L.D.34, Tabla N° 3 (Edificios), lo corresponde e! 15% Depreciacién. Siendo el factor de ajuste el valor unitario de edificacion de 0.85. C = Si. 1,851.94 M2 x 0.85 /$/3.54 = USS. 444.67 M2, se considera C = USS 444.67 /M2 x 1.05 (Actualizacién) = USS. 466.90 M2 VEI = AT x VUE VEI = 160.00 M2 x 466.90 /M2 VE1 = USS 74,704.00SEGUNDO PISO _(TECHO ALIGERADO) DESCRIPCION CATEGORIA peoria | VALonnn | 1 Muros y Columnas Si 402.25 2° Techo c 160.92 3. Pisos A 368.03 | 4 Puertas y ventanas | © } 174.12 [s Revestimiento 10% y 90% D-F | 78.96 [6 Bafos 108.05 A ee eee Inst. Elect. Y Sanit, A 365.25 | S/1.657.58 7912 COSTO DIRECTO (VE2) = S/1,657.58 M2 GG. UU. (10%) = 165.76 M2 TOTAL GENERAL = S/ 1,823.34 M2 Tipo de Cambio USS.1.00 = — S/3.54 De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perit Art 11.D.34, Tabla N° 03 (Edificios), lo corresponde el 15% Depreciacién, Siendo el factor de ajuste el valor unitario de edificacion de 0.85. = Si 1,823.34 M2 x 0.85 /S/3.54 = US$ 437.81 M2, se considera C = USS 437.81 /M2 x 1.05 (Actualizacién) = USS. 459.70 M2 VE2 = AT x VUE VE2 = 160,00 M2 x 459.70 /M2 VE2 = USS 73,552.00 TERCER PISO (TECHO ALIGERADO) DESCRIPCION catecorIA | VALOR? | 1 Muros y Columnas anne B Si 402.25 : 2 Techo | c 160.92 |3 Pisos A 368.03 4 Puertas y ventanas c 174,12 5 Revestimiento 10% y 90% D-F 78.96 6 Baiios A 108.05 | 7 Inst. Elect. ¥ Sanit, | A 365.25 | S/ 1,657.58 /M2 COSTO DIRECTO (VE3) S/ 1,657.58 /M2 GG. UU. (10%) 165.76 /M2 TOTAL GENERAL = S/ 1,823.34 /M2 Tipo de Cambio USS.1.00 = = S/3.54 De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perii Art. 11,D.34, Tabla N° 03 (Edificios), lo corresponde el 15% Depreciacién, Siendo el factor de ajuste el valor unitario de edificacion de 0.85,C = S/ 1,823.34 M2 x 0.85 /S/3,54 = US$ 437.81 M2, se considera c 'S 437.81 /M2 x 1.05 (Actuali: ) = USS. 459.70 M2 VE3 = AT x VUE VE3 = 160.00 M2 x 459.70 /M2 VE3 = USS 73,552.00 CUARTO PISO. HO ALIGERADO) ann ——____~ DESCRIPCION ‘ATEGORIA | VALOR/M2 1 Muros y Columnas 8B S) 402.25 2 Techo c 160.92 |3 Pisos A | 368.03 |4 Puertas y ventanas c 174.12 5 Revestimiento 10% y 90% | D-F 78.96 | 6 Baiios A | 108.05 7 Inst. Blect. ¥ Sanit A 365.25 Rea ta ast le alle S/ 1,657.58 (M2 COSTO DIRECTO (VE4) S/ 1,657.58 (M2 GG. UU. (10%) 165.76 M2 TOTAL GENERAL S/ 1,823.34 M2 Tipo de Cambio USS.1.00 = —8/3.54 De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Pert Art 11.D34, Tabla N° 03 (Edificios), lo corresponde el 15% Depreciacion, Siendo el factor de ajuste el valor unitario de edificacién de 0.85. C = S/ 1,823.34 M2 x 0.85 /S/3.54 = US$ 437.81 M2, se considera C = USS 437.81 /M2 x 1.05 (Actualizacion) = USS. 459.70 M2 VE4 = AT x VUE VE4 = 160.00 M2 x 459.70 /M2 VE4 = USS 73,552.00 AZOTEA (TECHO C/ ESTRUCTURA METALICA - FIBRAFORT) DESCRIPCION catecorta | VALORN2 | T Muros y Columnas B S/ 40225 | 2 Techo D 140.29 3 Pisos F 64.47 4 Puertas y ventanas c 150,93 [5 Revestimiento F 73.16 [6 Baftos Gc 54.18 |7_ Inst. Elect. ¥ Sanit. Jeep: 88.71 $1974.59 7M COSTO DIRECTO (VES) = $/ 974.59 /M2 GG. UU. (10%) = 97.46 M2 TOTAL GENERAL = S/ 1,072.05 /M2Tipo de Cambio USS.1.00 = — S/3.54 De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Pert Art 11.D.34, Tabla N° 03 (Edificios), lo corresponde el 10% Depreciacion, Siendo el factor de ajuste el valor unitario de edificacién de 0.90, C = S/ 1072.05 M2 x 0.90//8/3.54 = US$ 272.55 M2, se considera C = USS 272.55 /M2 x 1.05 (Actualizacién) = USS. 286.18 M2 VES = AT x VUE VES = 160.00 M2 x 286.18 /M2 VES = USS 45,788.80 VALOR TOTAL DE LA EDIFICACION = VE 1 + VE 2+ VE3 + VE4 + VES VE = USS 74,704,00 + USS 73,552.00 + USS. 73,552.00 + USS, 73,552.00 + USS. 45,788.80 VE = USS. 341,148.80 VALOR TOTAL DE LA EDIFICACION 341,148.80 C.-VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC): ° Cuenta con un panel publicitario Metilico Luminoso colocado en Ia fachada de la Edificacién. Valor del Panel Publicitario Luminoso = — $/ 10,500.00 Cuenta con Dos Tanques Cisterna de Polietileno de 2500 litros cada una ubicados en el ler. piso y Dos Tanques elevados de 1000 litros cada una ubicados en la Azotea e instalados con equipos completos y perfecto funcionamiento, Valor de T. Cisternas y Tanques Elevados e Equipos = $/ 14,500.00 Cuenta con una Terma Marca Sole para agua caliente de 150 litros distribuida para Toda la edificacién, valorizada en S/ 4,500.00 incluida su instalacién. Valor Total de la Terma = $/5,700.00 ¢ Cuenta con una mini catarata — Chorro de agua construida con piedra laja instalada con un sistema de bombeo y Sistema eléctrico ubicado en el interior del Pasadizo de Circulacién del ier. piso. Valor Total de la Fuente Mini Catarata - Chorro .600.00 ‘¢ Cuenta con una fuente de Agua revestido con ceramico y piedra en forma de Hoja de Trébol con Sistema Eléctrico y Juego de Luces de Color, instalado al ingreso de la edificacién, $/18,400.00 Valor de la Fuente e Instala:4.02 4.03 5.01 5.02 6.00 VALOR TOTAL DE OBRAS COMPLEMENTARIAS VOC = S/ 10,500.00 + S/ 14,500.00 + S/ 5,700.00 + S/ 25,600.00 + S/ 18,400.00 = S/74,700.00 VALOR TOTAL DE OBRAS COMPLEMENTARIAS = = _—‘S/ 74,700.00 6 VALOR TOTAL DE OBRAS COMPLEMENTARIAS — = _ USS. 21,101.69 . VALOR DE REPOSICION DEL INMUEBLE (VR): VR VT + VE + VOC VR = __USS. 160,000.00 + USS, 341,148.80 + USS. 21,101.69 VR = USS. 522,250.49 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC): De acuerdo a la evaluacién de precios del entorno el perito considera que el valor de la reposicién calculado requiere un Reajuste de 45% para indicar adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado, vc VR x (1+96/100) ve US$ 522,250.49 x (1+45 /100) VC = USS 757,263.21 por redondeo USS 757,263.00 S/27680,711.02 por redondeo S/27680,711.00 SON: SETECIENTOS — CINCUENTISIETE = MIL ~— DOCIENTOS SESENTITRES Y 00/100 DOLLARES AMERICANOS ANALISIS DE CONSISTENCIA: La secuencia seguida en la determinacién del valor, asi como Tos sustentos aplicados; nos muestra una clara consideracién para la obtencién del Valor Comercial en el Mercado. OPINION GRAL DEL PERITO VALUADOR: La valuacién se ha efectuado con total independencia de criterio aplicando las normas actuales vigentes del Reglamento Nacional de Tasaciones del Peri. Vigencia de la valuacién: De no variar las condiciones del mercado asi como de no presentarse imponderables, podria tener una vigencia de 180 dias RECOMENDACIONES Es conveniente que los propietarios lo mantengan en buen estado la conservacién del inmueble, con mantenimiento permanente en sus instalaciones y servicios. DOCUMENTACION SUSTENTATORIA Para realizar la presente Valuacion, se cont6 con la siguiente documentacién; Copia tasacién anterior La informacién de precios se obtuvo del entomo, El Valor Comercial del entomno y se comprobé con nuestra base de datos Cuadro de valores unitarios para edificaciones zona Selva Mediciones y verificaciones de areas construidas. Vistas fotograficas del inmueble. > > > Moyobamba, 17 de Setiembre del 2020.VISTAS EXTERIORES E INTERIORES DEL INMUEBLE,VISTAS INTERIORES DEL 1ER. PISOVISTAS INTERIORES DEL 2D0. Y 3ER. PISOVISTAS INTERIORES DEL 4TO. PISO Y AZOTEAVISTAS DE OBRAS COMPLEMENTARIAS