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    bits Renee Cenc Pry samara etd Cera uer Ns caa TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No. - 2656 -2015-SUNARP-TR-L Lima, 30 pic. 2015 ‘APELANTE : JUAN HUMBERTO BRAVO MONTEVERDE FTULO : _N°619152 del 2/7/2015. RECURSO : H.T.D. N° 089767 del 29/9//2015. 7 REGISTRO i Predios de Lima. ACTO (s) : Modificacin de reglamento interno, independizacion, constitucion de servidumbre de paso, numeracién, entre otros. SUMILLA MODIFICACION DE REGLAMENTO INTERNO “Procede que el presidente de la junta de propietarios modifique ef reglamento interno, como consecuencia de la independizacién de una seccién de propiedad exclusiva en dos © més secciones que solicita el propietario de dicha seccién, siempre que en el reglamento interno conste la correspondiente clausula autontativa.” ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el titulo venido en grado de apelacién se solicita la inscripcion de la modificacién del reglamento interno inscrito en la partida electronica N° 40538321 del Registro de Predios de Lima, asi como la independizacion de secciones exclusivas, constitucién de servidumbre de paso, numeracién, entre otros, respecto de las partidas electronicas N° 11303141, N° 11303142 y N° 11303143 del Registro de Predios de Lima. Para tal efecto se adjunté la siguiente documentacién: - Parte notarial de !a escritura publica de aclaracién de independizacién y modificacién de reglamento interno del 23/6/2015 otorgada ante Notario de Lima Alfredo Paino Scarpati - Parte notarial de la escritura ptblica de servidumbre de paso del 23/6/2018 otorgada ante Notario de Lima Alfredo Paino Scarpati = Documento privado de independizacién de secciones de propiedad exclusiva, respecto del denominado Depésito 301 inscrito en la partida electrénica N° 11303141 del Registro de Predios de Lima, suscrito por Matthias Hippaut Engelhardt en representacién de A.W. Faber Castell Peruana S.A., con firma certificada el 15/6/2014 por Notario de Lima / Alfredo Zambrano Rodriguez. - Documento privado de independizacién de secciones de propiedad exclusiva, respecto del denominado Depésito 401 inscrito en la partida electrénica N° 11303142 del Registro de Predios de Lima, suscrito por Matthias Hippaut Engelhardt en representacién de AW. Faber Castell Peruana S.A., con firma certificada el 15/6/2014 por Notario de Lima Alfredo Zambrano Rodriguez. (™ - Documento privado de independizacién de secciones de propiedad exclusiva, respecto del denominado Depésito 501 inscrito en la partida electronica N° 11303143 del Registro de Predios de Lima, suscrito por Matthias Hippaut Engelhardt en representacién de A.W. Faber Castell Peruana S.A., con firma cerlificada el 15/6/2014 por Notario de Lima Aiftedo Zambrano Rodriguez. Con el _reingreso por subsanacién del 22/9/2015 se presenté la siguiente documentacién: ~ Escrito del 22/9/2015 suscrito por Juan Humberto Bravo Monteverde - Documento privado de independizacién de secciones de propiedad exclusiva, respecto del denominado Depésito 301 inscrito en la partida electronica N° 11303141 del Registro de Predios de Lima, suscrito por Matthias Hippaut Engelhardt en representacién de A.W. Faber Castell Peruana S.A., con firma certificada el 21/9/2015 por Notario de Lima Manuel Reategui Tomatis, - Documento privado de independizacién de secciones de propiedad exclusiva, respecto del denominado Depésito 401 inscrito en la partida electronica N° 11303142 del Registro de Predios de Lima, suscrito por Matthias Hippaut Engelhardt en representacién de A.W. Faber Castell Peruana S.A., con firma certificada el 21/9/2015 por Notario de Lima Manuel Reategui Tomatis. - Documento privado de independizacién de secciones de propiedad exclusiva, respecto del denominado Depésito 501 inscrito en la partida electronica N° 11303143 del Registro de Predios de Lima, suscrito por Matthias Hippaut Engelhardt en representacién de A.W. Faber Castell Peruana S.A., con fitma certificada el 21/9/2015 por Notario de Lima Manuel Reategui Tomatis. - Certificados de Numeracién (del N° 0465 al N° 0542-2009-MML-GDU- SAUIDNN de! 4/2/2008) del 4/2/2009, expedidos por Arg. Martin Quevedo Carbajal en su condicién de Jefe (e) de la Division de Nomenclatura y Numeracién de la Municipalidad Metropolitana de Lima. = Plano de independizacién del tercer piso del predio ubicado en jirén Ucayali N° 724 - Lima (lamina 1-03) autorizado por arquitecto José Miguel Roig Arosemena, con firma certificada el 22/9/2015 por Notario de Lima Luis Urrutia Castro. - Plano de independizacién del cuarto piso del predio ubicado en jiron Ucayali N° 724 - Lima (lamina 1-04) autorizado por arquitecto José Miguel Roig Arosemena, con firma certificada el 22/9/2015 por Notario de Lima Luis Urrutia Castro, = Plano de independizacién del quinto piso del predio ubicado en jirén Ucayali N° 724 - Lima (lamina I-05) autorizado por arquitecto José Miguel Roig Arosemena, con firma cettificada el 22/9/2015 por Notario de Lima Luis Urrutia Castro. = Plano de independizacién del tercer piso del predio ubicado en jirén Ucayali N° 724 - Lima (lamina 1-03) autorizado por arquitecto José Miguel Roig Arosemena. - Plano de independizacién del cuarto piso del predio ubicado en jirén Ucayali N° 724 - Lima (lamina 1-04) autorizado por arquitecto José Miguel Roig Arosemena. - Plano de independizacién del quinto piso del predio ubicado en jirén Ucayali N° 724 - Lima (lamina 1-05) autorizado por arquitecto José Miguel Roig Arosemena. RESOLUCION No. - 2656-2015-SUNARP-TR-L Mediante escrito del 15/9/2015 suscrito por Enrique Pardo-Figueroa Chavez en su condicién de asesor legal - apoderado de A.W. Faber Castell Peruana S.A., se adjunt6 la siguiente documentacién: - Copia de la anotacién de inscripcion del titulo N° 755332 del 13/8/2015. - Copia del asiento B000015 de la partida electronica N° 40538321 del Registro de Predios de Lima. - Copia del asiento C00049 de la partida electronica N° 03016015 del Registro de Sociedades de Lima. Forma parte del presente titulo el escrito de! 6/8/2015 suscrito por Notario de Lima Alfredo Paino Scarpati, presentado mediante H.T.D. N° 071144 del 7/8/2015. DECISION IMPUGNADA La Registradora Publica del Registro de Predios de Lima Sonia Florinda Campos Fernandez observ6 el titulo en los siguientes términos: (Se deja constancia que se ha reenumerado la observacién a efectos del analisis a realizar por esta instancia) Sefior(es): Revisados los documentos presentados en el reingreso del 22/09/2015, se observa lo siguiente: 1.- No habiendo sido subsanada, subsiste la observaci6n anterior: REPRESENTANTE - Rosmary Alejos Torres, quien actéa como apoderada de la propietaria A.W. FABER CASTELL PERUANA S.A. en la escritura publica de! 23/06/2015, carece de facultades para actuar en representacién de dicha propietaria. Sirvase aclarar. = En la escritura presentada se indica ademas que Rosmary Alejos Torres actia “(...) segan consta en los poderes inscritos en la partida electronica N° 40538321", partida que corresponde al Registro de Propiedad inmueble. 2: Mediante tos planos presentados en el reingreso no se ha rectificado la /‘denominacién de la Caja de Ascensor, por lo que subsiste la observacién anterior: En los planos de independizacién presentados se grafica, entre otros, a un area denominada caja de ascensor, sin embargo, conforme a la fabrica inscrita la denominacion de dicha 4rea es montacarga. Sirvase aclarar. 3.- Visto lo sefialado en el escrito de fecha 22/9/2015 presentado en el reingreso, debemos aclarar que en el Segundo Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el XXII Pleno aprobado en la sesion ordinaria realizada el 18, 19 y 20 de Diciembre de! 2006 se sefiala que “Para independizar secciones de propiedad exclusiva que no tengan acceso directo a la via pUblica 0 a zonas comunes, se requiere constituir servidumbre de paso’, que ademas de haber quedado sin efecto no corresponde su aplicacién al presente caso, pues el] uso del area de irculacion es el de brindar tal acceso a las secciones de dominio exclusivo, ubsistiendo por ello, la observacién anterior: SERVIDUMBRE Mediante la escritura publica de! 23/06/2015 se constituye servidumbre de paso a través del rea de circulacion y servicios en el 3°, 4° y 5° pisos, denominada en dichos niveles como unidades inmobiliarias N° 23, NP 27 y N° 31, lo cual desvirtéa el Régimen de Bienes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comin, por cuanto siendo su uso ef de circulacién y servicios, debe formar parte de las zonas comunes, en concordancia con ei concepto de dicho régimen, contenido en ef atticulo 129 del T.U.O. de! Reglamento de la Ley N° 27157: “Articulo 129.- Concepto Es el régimen juridico que supone la existencia de una edificacién 0 conjunto de edificaciones integrades por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio comin. i " Cuentan con un Reglamento interno y una Junta de Propietarios.” BASE LEGAL: Cédigo Civil, T.U.O. def Reglamento General de los Registros Publicos, Reglamento de Inscripciones de! Registro de Predios, Ley N° 27157, Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, Ley N° 27333, (...).” FUNDAMENTOS DE LA APELACION El recurrente sefiala, entre otros, los siguientes fundamentos: - La sefiora Rosmary Alejos Torres interviene en todos los actos que corresponde al Presidente de la Junta de Propietarios, en representacién de A.W. Faber Castell Peruana S.A., cuyo nombramiento consta inscrito en la partida electronica N° 40538321 del Registro de Predios de Lima. Ademas, conforme a lo establecido en la Ley N° 27157, el Reglamento interno se inscribe en la partida que corresponde al Registro de Predios, siendo parte de los articulos que constituye dicho reglamento, las facultades y competencias del presidente de la junta de propietarios. Siendo asi, corresponde indicar que las facultades del Presidente de la Junta de Propietarios constan en la partida del Registro de Predios. - En la escritura publica del 8/1/2001 otorgada ante notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda, se describe al area comin como “ascensor’. En los planos de independizacion del inmueble matriz, que constan en el titulo archivado N° 93290 del 21/5/2001, se grafica al 4rea comin objeto de observacién con el término “ascensor”. En la escritura publica de aclaracién de independizacion y modificacion de reglamento intemo del 23/6/2015 otorgada ante Notario de Lima Alfredo Paino Scarpati, se aclara la descripcién de las colindancias de las areas comunes vinculadas, como consecuencia de la independizacion de las secciones de propiedad exclusiva materia de rogatoria, la cual no ha sido objeto de observacién; es decir, alli se indica el término “ascensor (caja de ascensor)’, sin que sea necesario el cambio de denominacién del area comun Siendo ello asi, la denominacién que se indica en planos para el area comun “ascensor’, es correcto, debiendo graficarse en el plano de independizacién con la misma denominacién que en sus antecedentes registrales. = El propietario de los depésitos 301, 401 y 501 deciden denominar “circulacién y servicios 301”, “circulacién y servicios 401” y “circulacién y RESOLUCION No. - 2654 -2015-SUNARP-TR-L servicios 501" a sus unidades de .propiedad exclusiva, pudiendo denominarias pasillo o corredor a cada una de ellas, sin tener que desafectarlas en favor de los demas propietarios y darle el caracter de teas de uso comin. El propietario procedié a afectar con la carga “servidumbre de paso" a la Unidad Inmobiliaria N° 31 que se independiza del Depésito 301, a la Unidad Inmobiliaria N° 27 que se independiza del Depésito 401, y a la Unidad Inmobiliaria N° 23 que se independiza de! Depdsito 501, de conformidad con el articulo 2015 del Cédigo Civil. Lo sefialado por la Registradora supondria una restriccién al derecho de propiedad, y desconocer lo que taxativamente establece el Cédigo Civil debido a que la Registradora se excede en sus facultades al pretender que ‘se practique un acto que obligue a intervenir a terceros, cuando lo que se debe aplicar es lo dispuesto por el reglamento interno inscrito, lo asi como lo dispuesto en el articulo 133 de la Ley N° 27157 y el articulo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Partida electronica N° 40538321 del Registro de Predios de Lima En la ficha N° 1613798 que continta en la parfida antedicha corre inscrito el predio ubicado en jirén Ucayali N° 724-738, distrito de Cercado de Lima, provincia y departamento de Lima, En el asiento 2-b de la citada ficha corre inscrita la ampliacion de fabrica’ del predio submateria, en mérito a la documentacién obrante en el titulo archivado N° 131263 del 19/8/1996. En el asiento C00001 de la partida antedicha corria inscrito el dominio del predio submateria a favor de A.W. Faber Castell Peruana S.A., en mérito a la escritura publica del 22/2/1999 otorgada ante notario de Lima Ricardo Ortiz de Zevallos Villaran, obrante en el titulo archivado N° 53139 del 5/4/1999. En el asiento B00003 de la partida antedicha corre inscrita la ampliacién de fabrica del predio submateria, en mérito a la documentacién obrante en el titulo archivado N° 93290 de! 21/5/2001. En el asiento 800005 de la partida antedicha corre inscrito el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad comin, por el cual se regiran todas y cada una de las unidades que conforman el predio submateria, conforme a la documentacién obrante en el titulo archivado N° 93290 del 21/5/2001. Producto de ello, se procedieron a independizar 17 secciones de propiedad exclusiva, entre las que se encuentra el depésito N° 301 ~ tercer piso, el depésito N° 401 — cuarto piso, el depésito N° 501 — quinto piso y el depésito N° 601 — sexto piso. Cave precisar que el predio inscrito en ta ficha N° 1613798 que continia en la partida electrénica "40538321 del Registro de Predios de Lima se independiz6 con edificacion insert, la cual se \cuentra detallada en el asiento 1-b de la ficha antedicha. En ei asiento 800012, rectificado por el asiento B00013 de la partida antedicha corre inscrita la remodelacién de fabrica del predio submateria, en mérito a la documentacién obrante en el titulo archivado N° 415562 del 29/4/2014. En el asiento 800014 de la partida antedicha corre inserita la modificacion de los articulos 2, 3, 6 y 7 del reglamento interno de propiedad exclusiva y Propiedad comtin, por el cual se regiran todas y cada una de las unidades que conforman el predio submateria, conforme a la documentacion obrante en el titulo archivado N° 143156 del 11/2/2015. Producto de ello, de! area correspondiente al depésito N° 601 — sexto piso se procedieron a independizar 22 secciones de propiedad exclusiva, extendiendose la anotacién de correlacién respectiva en la partida antedicha En el asiento B00015 de Ia partida antedicha corre inscrita la eleccién del presidente de la junta de propietarios, nombrandose como tal a A.W. Faber Castell Peruana S.A., representada por Rosmary Alejos Torres, identificada con DNI N? 09719204, en mérito al acta de sesién de junta de propietarios del 20/2/2015, obrante en el titulo archivado N° 755332 del 13/8/2015. Partida electronica N° 11303141 del Registro de Predios de Lima En la partida antedicha corre inscrito el depésito N° 301 — tercer piso, ubicado en el jiron Ucayali N° 724-738, distrito de Cercado de Lima, provincia y departamento de Lima. El dominio del citado predio corre inscrito a favor de A.W. Faber Castell Peruana S.A. En el asiento B00002 de Ia partida antedicha corre inscrito el traslado del asiento de remodelacién de fabrica inscrito en el asiento B00012 de la partida matriz N° 40538321, sefialandose la distribucion de la fabrica correspondiente al depésito N° 301. Partida electronica N° 11303142 del Registro de Predios de Lima En la partida antedicha corre inscrito et depdsito N° 401 — cuarto piso, ubicado en el jirén Ucayali N° 724-738, distrito de Cercado de Lima, provincia y departamento de Lima. EI dominio de! citado predio corre inscrito a favor de A.W. Faber Castell Peruana S.A. En el asiento B00002, rectificado por el asiento BO003 de la partida antedicha corre inscrito el trastado del asiento de remodelacion de fabrica inscrito en e! asiento B00012 de la partida matriz N° 40538321, sefialandose la distribucién de Ia fabrica correspondiente al depdsito N° 401. Partida electronica N° 11303143 del Registro de Predios de Lima En la partida antedicha corre inscrito el depésito N° 501 - quinto piso, ubicado en el jiron Ucayali N° 724-738, distrito de Cercado de Lima, provincia y departamento de Lima. RESOLUCION No. - 26.56 -2015-SUNARP-TR-L. EI dominio del citado predio corre inscrito a favor de A.W. Faber Castell Peruana S.A. En el asiento B00002 de la partida antedicha corre inscrito el traslado del asiento de remodelacién de fabrica inscrito en el asiento B00012 de la partida matriz N° 40538321, sefialandose la distribucién de la fabrica correspondiente al depésito N° 501 ica N° 03016015 del Registro de Sociedades de Lima En la partida antedicha corre inscrita la sociedad denominada A.W. Faber Castell Peruana S.A, En el asiento C0026, rectificada por el asiento DOO0O6 de la partida antedicha corre inscrito el nombramiento de Matthias Hippauf Engelhardt, identificado con DNI N° 07777371, como nuevo Gerente General, en mérito al acta de sesién de Directorio del 18/12/2007, aclarada por acta de sesion de Directorio del 8/2/2008, obrante en el titulo archivado N° 30889 del 15/1/2008. Asimismo, en dicho asiento constan las facultades individuales y mancomunadas del Gerente General. Respecto a estas ultimas, se indica que el Gerente General ejercerd conjuntamente con el Presidente del Directorio 0 con un Director Titular: “1. Comprar, vender, rematar, permutar y arrendar activo o pasivamente toda clase de mercaderia y bienes muebles, sin limitacién monetaria. 2.- Comprar, vender, permutar, rematar, hipotecar o gravar bienes. 3.- Celebrar contratos de promesa de compraventa y/o opciones dacién en pago, fideicomiso, comodato, uso, usufructo, opcién, cesién de derechos y de posicién contractual, de manera activa o pasiva para la adquisicién, disposicién, gravamen de toda clase de bienes muebles e inmuebles, ceder derechos y créditos.” En el asiento C00008 de la partida antedicha corre inscrito el acta de junta general del 22/2/2013. en la que se acordé elegir ai Directorio para el periodo 2013-2015, el cual queda integrado por: Titulares: lorst Hippauf Dippel, identificado con CE N° 000181747. - Matthias Hippauf Engelhardt, identificado con DNI N° 07777371 - Fernando Antonio Cabrera Bustamante, identificado con CE N° 000386564, Suplentes: juan Carlos Carrillo Acosta, identificado con DNI N° 07974099. - Melissa Zerpa Ramirez, identificada con ONI N° 41549638, En el asiento C00049 de la partida antedicha corre inscrito el acta de sesién de directorio de 12/6/2015 en la que se acordé ratificar los acuerdos adoptados y aprobados por la sociedad a través de su participacion en la ‘sesion de junta de propietarios del 20/2/2015 de la Galeria Comercial Barrio Chino Seccién Ucayali (partida electronica N° 40538321 del Registro de Predios). Asimismo, se acordé nombrar como apoderada a Rosmary Alejos Torres, identificada con DNI N° 09719204, para que pueda representar a A.W. Faber Castell Peruana S.A. en el cargo de Presidente de la Junta de Propietarios de la citada galeria, ejerciendo las facultades y prerrogativas dispuestas por el reglamento interno. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata. De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestion a determinar es la siguiente: ~ Si procede que el presidente de la junta de propietarios modifique el reglamento interno como consecuencia de la independizacién de una seccién de propiedad exclusiva en dos o mas secciones que solicita el Propietario de dicha seccién. ANALISIS 4. Con la dacién de la Ley N° 27157? y su Reglamento recogido actualmente en el T.U.O. aprobado por D.S. N° 035-2008-VIVIENDA’ se establecieron los procedimientos para el saneamiento de la titulacién de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comin, como es el caso de los departamentos en edificios, entre otros. Asimismo, se regulé el procedimiento para la tramitacion de la declaratoria de fabrica.y el régimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comin. Posteriormente, se dicto la Ley N° 29090* la cual derogo -entre otros- el Titulo I! de la Ley N° 27157 y todas las disposiciones que se opongan a la Ley N° 29090. Asi, actualmente la Ley N° 27157 y su Reglamento solamente regulan lo referente a la regularizacién de edificaciones y el régimen legal de las unidades que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comtn, siendo que la Ley N° 29090 regula lo referente a las licencias y deciaratorias de fébricas. Tenemos que las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comun se someten a alguno de los fegimenes contemplados en la Ley N° 27157, es decir, régimen de propiedad exclusiva y de propiedad comun o régimen de independizacion y copropiedad. En dichos regimenes el dominio respecto de sus inmuebles se encuentra limitado en cierto modo, por cuanto el propietario deberé recurrir al consentimiento de la junta de oropietarios para efectos de realizar actos respecto de su propiedad que pudieran afectar al resto de unidades inmobiliarias 0 de las zonas comunes. 2. El articulo 44 de la Ley N° 27157 dispone que “Los propietarios pueden acumular, subdividir 0 independizar sus bienes de dominio exclusive, de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Construcciones. Los derechos sobre los bienes de dominio comin se obtendrén sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas, subdivididas 0 independizadas, segun cada caso. En estos casos ef interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propietarios para que proceda a la modificacién respectiva del Reglamento Intermo y asume los gastos que se generen.” ? Publicada en el diario oficial “E! Peruano” et 20/7/1999. > Publicada en el diario oficial "El Pensano™ el 8/11/2006. * Publicada en el datio oficial E! Peruano” e! 259/2007, entrando en vigencia el 28/9/2008. RESOLUCION No. -76’T6 -2015-SUNARP-TR-L En este sentido, el articulo 44 de la Ley 27157 ha otorgado a los propietarios la facultad de acumular, subdividir e.independizar los bienes de propiedad exclusiva, en tal caso la cuota de participacién resultante se determinara sumando 0 detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas, subdivididas e independizadas, segun cada caso. Para tal efecto, el propietario debe notificar a la junta de propietarios de tales hechos, a fin que proceda a la modificacién del reglamento interno, Sobre esta materia, el articulo 142 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece: “Articulo 142.- Porcentajes de participacién de los propietarios y su reajuste Los porcentajes de participacin de los propietarios en el dominio de los bienes comunes, se fijaran en ef Reglamento Intemo. En caso de producirse variaciones en el érea de las unidades inmobiliarias de uso exclusivo, podrén recomponerse /os porcentajes en la forma que esté prevista en dicho Regiamento o, en su defecto, por acuerdo de la Junta de Propietarios. En caso de acumulacion, divisién 0 independizaci6n, ta recomposicién de tos porcentajes de participacién se haré sumando o distribuyendo los porcentajes que correspondian a las unidades originales en la misma forma y proporcién en que éstas fueron acumuladas, subdivididas o independizadas, segin sea el caso. En estos supuestos, el interesado solicitaré a la Junta de Propietarios que proceda a fa modificacién del Reglamento Intero asumiendo los gastos que ésta demande.” 3. Asi tenemos que el citado articulo del regiamento exige que el acuerdo se apruebe por la junta de propietarios a pedido del interesado. Asimismo, en el numeral 5.4 de la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN aprobada por Resolucion N° 340-2008-SUNARPI/SN’ se sefiala: “El propietario de secciones de dominio exclusivo puede acumularlas, subdividirlas 9 independizarlas por acto propio. Para formalizar la modificacién del reglamento interno se requiere acuerdo de la junta de propietarios a instancia de! propietario de las secciones de propiedad ‘exclusiva de dominio objeto de modificacién fisica. Si el reglamento interno contiene cléusulas especiales de consentimiento previo, e! propietario podré acumular, subdividir e independizar por escritura publica unilateral en la que reordene las cuotas de participacién de las unidades afectadas. La modificacion también puede ser dispuesta solo por el presidente de la junta de propietarios cuando asi se establezca en el reglamento interno.” En los considerandos de la referida directiva se sefiala - En los casos de acumulacién, independizacién o subdivision, éstos son actos de potestad de! propietario individual, por lo que en si sélo requieren un consentimiento meramente formal de la junta para aprobar las respectivas modificaciones del reglamento interno. - En los casos de acumulacién o independizacién se produce un fenémeno complejo: a) variacién de area y b) nacimiento de nuevas fincas registrales. Siendo ello asi, resulta imperativo que se modifique el regiamento interno en tanto nacera una nueva finca que requiere porcentaje de participacion en las zonas comunes, lo cual exige ademas el reajuste de las cuotas de las fincas anteriores. - Para tal efecto el propietario notifica a la Junta de Propietarios de tales hechos, a fin que proceda a la modificacién respectiva del reglamento * Publicada en el diario oftcial “EI Peruano” el 26/12/2008, interno. Si ésta se muestra renuente a modificar el reglamento, el interesado podré acudir ante el Juez a fin que la junta sea condenada a formalizar el acuerdo en meérito a la obligacién impuesta legalmente. El articulo 142 del Reglamento también exige que el acuerdo se apruebe por la junta a pedido del interesado. ~ El regiamento interno puede permitir, a través de una clausula expresa, que el mismo propietario pueda fiar unilateralmente las cuotas, supuesto en el que no serd necesario un acuerdo de la junta de propietarios, bastando que la modificacion de porcentajes pueda ser solicitada por el interesado 0 ser dispuesta por el Presidente de la Junta. Un reglamento interno con tal clausula contendria una hipdtesis tipica de “consentimiento previo”. 4. El reglamento interno que regula la edificacién debe contener obligatoriamente (entre otros) los porcentajes que corresponden a cada seccién exclusiva en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor (articulo 42 de la Ley N° 27157 y articulo 153 del reglamento de la Ley N° 27157) En tal sentido, si bien el propietario puede unilateralmente acumular, ‘subdividir e independizar la o las unidades de propiedad exclusiva de las que es propietario, ello implica la modificacién (por suma o detraccién) de las cuotas de participacién en los bienes comunes de esta o estas unidades, modificacion que debe constar en el reglamento interno. Para efectuar esta modificacién del reglamento interno se requerir, segun los casos’ a) Acuerdo de la junta de propietarios; 0, b) Eseritura publica otorgada por el propietario, en la que reordene las cuotas de participacién de las unidades afectadas, siempre que el teglamento interno contuviera cléusulas de consentimiento previo: 0; ©) Modificacién otorgada por el presidente de la junta de propietarios, cuando asi se establezca en el regiamento interno. Asi, tenemos que procede modificar ef reglamento interno por acuerdo de junta de propietarios a solicitud de! propietario de las secciones de propiedad exclusiva de dominio. 6. Ahora bien, el literal b) y c) del articulo 89 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios®, RIRP, establece lo siguiente: “Articulo 89.- Modificacion de Reglamento intemno: Para la calificacién de actos mediante los cuales se modifica un Reglamento Intermo se tendré en cuenta lo siguiente, Gd) ) El acto mediante el cual, ef propietario de un area reservada para futura edificacién e independizada con un correspondiente porcentaje de Participacién sobre los bienes comunes, podré otorgar unilateralmente la modificacién de! reglamento interno a efectos de incorporar dentro def Reglamento Interno a las nuevas unidades conformantes de dicho sector, ‘siempre que en el Reglamento interno conste la correspondiente cldusula autoritativa y la sumatoria de los porcentajes que se asignen a las nuevas unidades resultantes en el cuadro general de unidades inmobiliarias de la © Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolucién N* 097-2013- SUNARPISN del 3/5/2013, RESOLUCION No. - 26 5©-2015-SUNARP-TR-L edificacion 0 conjunto de edificaciones sea idéntica al porcentaje asignado al drea reservada. De no contarse con dicha autorizacién, corresponderé a la Junta de Propietarios otorgar la modificacién del Reglamento Interno. No seré necesaria cléusula autoritativa en el caso de edificaciones o conjuntos de edificaciones en los que el Reglamento interno General haya previsto el desarrollo por sectores asignando a cada uno de estos un porcentaje de participaci6n en los: bienes comunes generales. ¢) Para formalizar la modificacién del reglamento interno que reordene las cuotas de participacién de las unidades afectadas y dar lugar a la correspondiente y-Etx acumulacion 0 independizacién de las unidades respectivas se requiere acuerdo \" ~“Sde Ja junta de propietarios a instancia del propietario de las secciones de \ ..,.e

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