DEMO Libro Servidumbres LFRG 2021-BLQ

Ing. MSc.
Luis Fernando Restrepo Gómez
Incluye: Protocolo y Rol del Tasador en las Actuaciones Periciales

Cuantificación del Daño Emergente y del Lucro Cesante
6ª Edición, 2021
Valoración de la Afectación de Derechos por Servidumbres | Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo Gómez
Sobre este Texto

Durante años, he venido acumulando bibliografía en textos
valuatorios, financieros, estadísticos, jurídicos, etc., y el texto que aquí
presento, es el resultado de mi compilación de varios de ellos, pero ahora
no es solo referido a lo establecido en la legislación colombiana, pues la
he enriquecido con leyes y códigos encontrados en Internet, de varios países
y variados autores, que en ocasiones la fuente es anónima. Sin embargo, al
validar sus contenidos he descubierto que, en todo nuestro continente con
muy contadas excepciones, comparten la esencia respecto a las
facultades y obligaciones que representa el derecho de propiedad.
Particularmente en más de una docena de países de Iberoamérica,
el Código Civil es muy similar en contenido, diferenciado en el orden y
numeración de su articulado, pero específicamente en lo concerniente a la
constitución de servidumbres, son extremadamente coincidentes y en general
en todos los países, ya no solo de América, en los que su “Carta Magna”
(Constitución Política), establece que se trata de una República, donde
prevalece el Estado Social de Derecho, y dentro de la que el Derecho a la
Propiedad Privada es uno de los derechos fundamentales contenidos en
ella, pero aún más, si adicionalmente a ratificado el “Pacto de San José”.
El compendio aquí conformado, es una recopilación de apuntes, de
normas, de leyes y de un par de estudios de caso, de varios países del
continente, facilitando a quien desee ampliar sus conocimientos con respecto
a la valuación de la afectación de derechos de propiedad por la constitución
de una servidumbre, y que pueda hacerlo acompañado de comentarios del
autor y de vídeos, que le permitan, aclarar sus inquietudes y a la vez, realizar
una interpretación adecuada del alcance que tiene esta actividad, es decir,
cuando se esté ante un encargo valuatorio de esta naturaleza.
No hay receta, tampoco formatos, la finalidad de compartirlo es
meramente académica, recordando al lector, que en la valoración de bienes
y de derechos, no existen verdades absolutas, y ello implica que será
natural el debate, más aún por la existencia de legislaciones, que obviamente
difieren en cuanto a las limitaciones impuestas al derecho de dominio sobre
la propiedad, cuando se constituyen los distintos tipos de servidumbres.
Quien disponga de este texto, se compromete a citar fuentes ajenas
y se compromete a darle buen uso, tal como se le puede dar a un compendio
de guías y cuartillas, que típicamente fueron utilizadas por nosotros en los
años estudiantiles, cuando realizábamos nuestra formación de pregrado.
Luisfer
TITULACIÓN PROFESIONAL: INGENIERO CIVIL 1985

Universidad Centroccidental Lisandro Alvarado Barquisimeto–
Venezuela.
TITULACIONES DE POSGRADO: MAGÍSTER EN GERENCIA
EMPRESARIAL Universidad Fermín Toro 2000 Barquisimeto – Vzla;
ESPECIALISTA EN FINANZAS 2012 Universidad de Antioquia-
Colombia; ESPECIALISTA EN MÉTODOS Y TÉCNICAS DE VALORACIÓN
2014 Universidad Politécnica Valencia-España.
DIPLOMADOS de formación como Posgraduado en los temas:
Valoración de Bienes U Los Andes 1990 Mérida–Venezuela;
Programa de Formación para Avaluadores Lonja Propiedad Raíz
de Medellín 2007 Medellín- Colombia; Contratación Estatal 2005
Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo Gómez Universidad de La Sabana Medellín–Colombia; Interventoría y
Control de Obras 2008 Universidad Pontificia Bolivariana Medellín–Colombia; Derecho Urbanístico e
Inmobiliario 2009 Universidad de Antioquia Medellín–Colombia; Finanzas Básicas 2011 Universidad de
Antioquia Medellín–Colombia; Técnicas de Avalúo de Inmuebles (Masivos) 2011 Lincoln Institute Of
Land Policy.
CURSOS DE DESARROLLO PROFESIONAL en el Lincoln Institute of Land Policy: Métodos de
Análisis Aplicados a Mercados de Suelo en América Latina, 2011 Montevideo-Uruguay; Instrumentos
Notables de Intervención Urbana 2013 Quito–Ecuador; Catastro Aplicado a la Gestión del Suelo y el
Financiamiento Urbano 2014 Puebla–México; Gestión del Suelo en Grandes Proyectos Urbanos 2016;
Herramientas Pedagógicas para el Estudio de Políticas de Suelo 2019 Cd. de Guatemala-Guatemala.
DOCENCIA UNIVERSITARIA en: Universidad Nacional de Colombia Sede Medellín, Máster en
Gerencia en Construcción, Cátedras: Valoración Inmobiliaria I y II; Universidad Politécnica de Valencia–
España, Máster en Técnicas y Herramientas de Valuación Multicriterio, Cátedra: Valoración de
Equipos, Vehículos y Maquinarias.
DOCENCIA EN CURSOS sobre temas valuatorios, impartidos para afiliados a Gremios, Colegios
Profesionales y Funcionarios del Estado, etc., de América Latina: Lonjas de Fedelonjas, Cámara de la
Construcción, Sociedad Colombiana de Avaluadores, Registro Nacional de Avaluadores, Procuraduría
General de la Nación, Consejo Superior de la Judicatura (Colombia); Fundación Instituto de Mejoramiento
Profesional-FIMP y Sociedad de Ingenieros Tasadores-SOITAVE adscritos al Colegio de Ingenieros de
Venezuela-CIV; Instituto de Tasadores Dominicanos-ITADO; Asociación Ecuatoriana de Peritos
Avaluadores-AEPA; Asociación de Valuadores y Peritos de Ingeniería del Paraguay-AVPIP; Instituto de
Valuaciones y Peritajes de Panamá-IVAPPAN; Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles del
Ministerio de Finanzas de Guatemala—DICABI; Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú-CTTP; Asociación
de Tasadores de Chile-ASATCH; Federación de Colegios de Valuadores de México–FECOVAL.
CURSOS IMPARTIDOS: VALUACIÓN DE LA AFECTACIÓN A DERECHOS DE PROPIEDAD (constitución de
servidumbres y adquisición por expropiación); VALORACIÓN DE MAQUINARIA PLANTA Y EQUIPO BAJO NIIF;
VALORACIÓN DE INTANGIBLES EMPRESARIALES (empresas, marcas, patentes y negocios en marcha);
VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES (urbanos y rurales); VALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA
(rural y urbana); ESTIMACIÓN INDEMNIZATORIA POR DAÑOS Y PERJUICIOS (incumplimiento contractual,
accidentes, afectaciones extrapatrimoniales, etc.); VALORACIÓN DE INMUEBLES SOMETIDOS A EXPLOTACIÓN
ECONÓMICA (hoteles, clínicas, estaciones de servicio, centros comerciales); VALORACIÓN INMOBILIARIA Y
MOBILIARIA POR ENFOQUE DEL COSTO (métodos de reposición, reproducción y aditivo); VALORACIÓN POR
MÉTODO ADITIVO DEL COSTO (escenarios estático, dinámico y estocástico); VALORACIÓN DE ACTIVOS
AMBIENTALES; ESTIMACIÓN DE PAGOS POR SERVICIOS AMBIENTALES; VALORACIÓN DE BIENES POR ENFOQUE DE
COMPARACIÓN DE MERCADO (modelos de estadística descriptiva paramétrica y robusta), VALORACIÓN DE
BIENES POR ENFOQUE DE COMPARACIÓN DE MERCADO (modelos avanzados de estadística inferencial y
estocástica); VALORACIÓN DE BIENES Y DERECHOS POR ENFOQUE DE INGRESOS (métodos de renta perpetua y
de flujos de caja libre descontados); VALORACIÓN DE INTANGIBLES ESPECIALES (herencias, disoluciones
empresariales, indemnizaciones, daño emergente y lucro cesante); SUSTENTACIÓN Y ARGUMENTACIÓN DE
DICTÁMENES VALUATORIOS ANTE TERCEROS, ETC.
CONFERENCISTA en: IV Congreso de Tasadores ASATCH–Chile 2011; XIV Congreso Venezolano de

Valuación y Catastro SOITAVE–Venezuela 2013; XXIX Congreso Panamericano de Tasación UPAV
ASATCH–Chile 2014; XXX Congreso Panamericano de Tasación UPAV ITADO–Rep. Dominicana 2015;
XXXII Congreso Panamericano de Tasación, UPAV ANRTCI-Uruguay 2017; XXXIII Congreso
Panamericano de Tasación, UPAV FECOVAL-México 2018; XX Aniversario del Centro de Peritajes de Lima,
CTTP-Perú 2018; XXXIV Congreso Panamericano de Tasación, UPAV IVAPPAN-Panamá 2019; Foro
Urbano Zapopan FUZ2021 Jalisco-México; LVI Congreso Internacional de Valuación FECOVAL
Guadalajara-2021; XXXV Congreso Panamericano de Tasación UPAV ITADO–Rep. Dominicana 2021.
LIBROS PUBLICADOS: FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS FIDES 2000 Venezuela-2000;
ASPECTOS VINCULANTES A LA GERENCIA, CONTRATACIÓN Y CONTROL DE OBRAS CON EL ESTADO VENEZOLANO
Venezuela-2003; VALORACIÓN DE AFECTACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD POR CONSTITUCIÓN DE
SERVIDUMBRES - APUNTES VIDEOS Y ESTUDIOS DE CASO Colombia-2009; TASACIÓN DE EQUIPOS, VEHÍCULOS Y
MAQUINARIA Colombia-2010; VALORACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS - MODELO VETA Colombia 2014.
ARTÍCULOS PUBLICADOS EN REVISTAS Especializadas en valoración a saber: MÁS VALOR (RNA–

Colombia); SOITAVE (Venezuela); JOURNAL FINANCE, MARKETS AND VALUATION (Europa); VALUADOR
PROFESIONAL FECOVAL (México); TASADOR PROFESIONAL ITADO (República Dominicana), y más de 700
“Papers” publicados en el blog VALORACIÓN DE ACTIVOS Y DERECHOS, EN LA DIRECCIÓN WEB:
http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com
ACREDITACIONES PROFESIONALES: Auxiliar de la Justicia en Colombia y Venezuela. Tasador
Panamericano en UPAV (Panamericano), Tasador SOITAVE (Venezuela), Valuador RAA (Colombia);
Miembro Honorario del ITADO (Rep. Dominicana); Afiliado a la Sociedad Colombiana de Avaluadores
(ScdA);
TRAYECTORIA: desde 1986 Jefe de Costos y
Contratos (MINDUR); Presidente de Comisiones
de Licitación (IMVI); Director de obras; Gerente
de proyectos de Construcción (ESTRUCTURA
I&A); Interventor y Fiscal de Obras (MINDUR);
desde 1990 Constructor, Consultor y Valuador
(INDEPENDIENTE).
MIEMBRO DE CONSEJOS DIRECTIVOS: Instituto
Venezolano del Asfalto-INVEAS, Instituto
Municipal de la Vivienda de Iribarren-IMVI
(Venezuela); Corporación Lonja de Propiedad Raíz
de Medellín y Antioquia (Colombia) y Avalúos y
Tasaciones de Colombia, VALORAR SA.
INDICE
INDICE I
INTRODUCCIÓN ........................................................................................................... 1
1 CONCEPTOS Y DEFINICIONES ................................................................ 7
1.1 LA PRUEBA PERICIAL .................................................................................................... 7
1.1.1 Prueba ................................................................................................................................................... 7
1.1.2 Pericia .................................................................................................................................................... 7
1.2 PERITO JUDICIAL.......................................................................................................... 7
1.2.1 Perito de Parte. ...................................................................................................................................... 8
1.2.2 Perito de Oficio ..................................................................................................................................... 8
1.3 EL DICTAMEN O INFORME PERICIAL .............................................................................. 8
1.4 ACTIVIDAD PERICIAL .................................................................................................... 8
1.4.1 Alcance de la Actividad Pericial ............................................................................................................. 9
1.4.2 Factores de Importancia a Considerar en la Actividad Perical .............................................................. 9
2 EL DERECHO DE PROPIEDAD ............................................................... 11
2.1 LA NUDA PROPIEDAD ................................................................................................. 11
2.1.1 Derechos y facultades del nudo propietario ......................................................................................... 12
2.1.2 Características del derecho de nuda propiedad .................................................................................. 12
2.2 EL DERECHO DE USUFRUCTO ..................................................................................... 13
2.2.1 Características del derecho usufructo ................................................................................................. 13
2.2.2 Tipos de usufructo ............................................................................................................................... 13
2.2.3 Extinción del usufructo ......................................................................................................................... 14
2.2.4 Efectos de la extinción del usufructo ................................................................................................... 15
2.3 DERECHO DE PROPIEDAD EN AMÉRICA LATINA ............................................................ 15
2.3.1 Derecho de Propiedad en el “Pacto de San José”............................................................................... 15
2.3.2 Derecho de Propiedad en Colombia .................................................................................................... 16
2.3.3 Derecho de Propiedad en México ........................................................................................................ 16
2.4 DERECHO DE PROPIEDAD EN LOS EEUU .................................................................... 17
2.4.1 Derecho Life Estate ............................................................................................................................. 17
2.4.2 Derecho Fee Tail ................................................................................................................................. 17
2.4.3 Derecho Fee simple ............................................................................................................................. 18
2.4.4 Derecho de Dominio Eminente ............................................................................................................ 18
2.4.5 Derecho a una Indemnización “justa” .................................................................................................. 18
2.5 DERECHO DE PROPIEDAD INDUSTRIAL ........................................................................ 19
2.6 DERECHO DE PROPIEDAD INTELECTUAL ...................................................................... 19
3 AFECTACIÓN DE DERECHOS SOBRE LOS BIENES ............................ 21
3.1 ¿EN QUE CONSISTE LA AFECTACIÓN DE DERECHOS EN TÉRMINOS JURÍDICOS? .............. 21
3.2 TIPOS DE AFECTACIÓN SOBRE LOS BIENES .................................................................. 21
3.3 DAÑOS Y PERJUICIOS................................................................................................. 22
3.3.1 ¿Qué son los Daños y Perjuicios? ...................................................................................................... 22

3.3.2 Clasificación de los Daños y Perjuicios. .............................................................................................. 23
3.4 JERARQUIZACIÓN DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS .......................................................... 24
3.4.1 Daños Patrimoniales ........................................................................................................................... 24
3.4.2 Extrapatrimoniales ............................................................................................................................... 28
3.4.3 Daños a la Salud ................................................................................................................................. 32
3.4.4 Derecho a la Salud Mental y Emocional.............................................................................................. 34
3.4.5 Daños a la Vida en Relación ............................................................................................................... 36
4 LA INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS................................ 39
4.1 EN COLOMBIA RECONOCIMIENTO DE DERECHOS INTEGRALES ...................................... 39
4.1.1 Artículo 58 de la Constitución Colombiana.......................................................................................... 39
4.1.2 Sentencia de la Corte Constitucional de Colombia C-1074/02 ........................................................... 39
4.1.3 Reconocimiento de derechos integrales ............................................................................................. 41
4.1.4 Ley 1274 de 2009 ................................................................................................................................ 41
4.1.5 Código de Ambiental y de los Recursos Naturales ............................................................................. 42
4.1.6 Ley 142 de los Servicios Públicos Domiciliarios .................................................................................. 42
4.1.7 Código Civil Colombiano – CCC. ........................................................................................................ 43
4.2 EN PERÚ EL PRINCIPIO DE LA REPARACIÓN INTEGRAL .................................................. 43
4.3 EN BRASIL ................................................................................................................ 45
4.4 ERROR EN LA ESTIMACIÓN INDEMNIZATORIA. ............................................................... 45
4.4.1 Argumentación del Autor ante su afirmación ....................................................................................... 45
4.4.2 La jerarquía legal y su aplicación ........................................................................................................ 46
4.4.3 Marco Normativo Aplicable .................................................................................................................. 47
4.4.4 Contextualización Normas IVS ............................................................................................................ 47
4.4.5 El porque de utilizar la “Base de Valor Equitativo” .............................................................................. 48
4.4.6 Recapitulación y Notas del Autor ........................................................................................................ 49
4.5 TASACIÓN DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS .................................................................... 50
5 ESTIMACIÓN DEL DAÑO MATERIAL O PATRIMONIAL ........................ 57
5.1 ANÁLISIS DE LOS DAÑOS QUE SE CONFIGURAN EN UN CASO HIPOTÉTICO ...................... 57
5.1.1 Daño Emergente ................................................................................................................................. 59
5.1.2 Lucro Cesante ..................................................................................................................................... 59
5.2 DAÑO EMERGENTE: CONSIDERACIONES, CLASIFICACIÓN Y DETERMINACIÓN ................ 59
5.2.1 Consideraciones en la cuantificación del Daño Emergente ................................................................ 60
5.2.2 Clasificación del Daño Emergente ...................................................................................................... 60
5.2.3 Determinación del Daño Emergente ................................................................................................... 60
5.3 LUCRO CESANTE: CLASIFICACIÓN, CONSIDERACIONES Y DETERMINACIÓN ................... 61
5.3.1 Clasificación del Lucro Cesante .......................................................................................................... 61
5.3.2 Consideraciones en la cuantificación del Lucro Cesante .................................................................... 61
5.3.3 Determinación del Lucro Cesante ....................................................................................................... 62
6 ESTIMACIÓN DEL DAÑO INMATERIAL O EXTRAPATRIMONIAL ........ 67
6.1 CARACTERÍSTICAS DE LOS DAÑOS EXTRAPATRIMONIALES ........................................... 67
6.2 MEDIR EL DAÑO EXTRAPATRIMONIAL SI ES POSIBLE ..................................................... 68
6.3 VALORACIÓN ECONÓMICA EQUIVALENTE TOTAL DE AFECTACIÓN................................... 71
II
7 FORMAS DE CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES ...................... 73

7.1 EL USUFRUCTO ......................................................................................................... 73
7.2 EL CONTRATO. .......................................................................................................... 73
7.3 ACTO JURÍDICO UNILATERAL. ..................................................................................... 74
7.4 TESTAMENTO............................................................................................................. 74
7.5 PRESCRIPCIÓN. ......................................................................................................... 74
8 EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES.................................................... 75
8.1 EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES ............................................................................. 75
8.2 INTERRUPCIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN .......................................................................... 75
8.3 USO IMPOSIBLE DE LA SERVIDUMBRE .......................................................................... 75
8.4 ADQUISICIÓN Y PÉRDIDA POR PRESCRIPCIÓN .............................................................. 75
8.5 SOBRE LA EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES ............................................................. 76
8.5.1 Extinción de Servidumbres Voluntarias ............................................................................................... 76
8.5.2 Extinción de Servidumbre Legal .......................................................................................................... 76
8.6 CÓDIGO GENERAL DEL PROCESO (LEY 1564 DEL 2012) .............................................. 78
8.6.1 Artículo 376. Servidumbres. ................................................................................................................ 78
8.6.2 Parágrafo. ............................................................................................................................................ 78
9 MODELO PARA TASAR LA INDEMNIZACIÓN POR SERVIDUMBRES 79
9.1 ENCARGO VALUATORIO HIPOTETICO ........................................................................... 79
9.2 ESTIMACIÓN DE DAÑOS PATRIMONIALES ..................................................................... 79
9.2.1 Estimación del Daño Emergente ......................................................................................................... 79
9.2.2 Estimación del Lucro Cesante ............................................................................................................. 82
9.3 ESTIMACIÓN DE DAÑOS EXTRAPATRIMONIALES ........................................................... 85
10 GENERALIDADES SOBRE SERVIDUMBRES......................................... 87
10.1 HISTORIA DE LAS SERVIDUMBRES ............................................................................... 87
10.1.1 Origen Histórico de la Servidumbre ..................................................................................................... 88
10.2 ¿QUÉ ES UNA SERVIDUMBRE? .................................................................................... 88
10.3 DERECHOS DE PROPIEDAD AFECTADOS EN LA CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES ........ 89
10.4 CLASIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES....................................................................... 90
10.4.1 Según el origen .................................................................................................................................... 90
10.4.2 Según el ejercicio del derecho por el dominante ................................................................................. 90
10.4.3 Según el tipo de limitación que se impone al predio sirviente ............................................................. 91
10.4.4 Según su visibilidad ............................................................................................................................. 91
10.4.5 Según el Motivo de la Afectación ......................................................................................................... 91
10.5 OTRAS CLASIFICACIONES: .......................................................................................... 91
10.6 ¿EN QUE CONSISTE UNA SERVIDUMBRE? .................................................................... 92
10.7 EXIGIBILIDAD ............................................................................................................. 93
10.8 EXCLUSIVIDAD DE LAS SERVIDUMBRES........................................................................ 93
10.9 INDIVISIBILIDAD DE LAS SERVIDUMBRES....................................................................... 93
10.10 SERVIDUMBRE SOBRE PREDIOS DEL ESTADO Y SOBRE PREDIOS PRIVADOS .................. 93
10.11 EXPLICACIÓN GRAFICA DE CONCEPTOS BÁSICOS EN UNA SERVIDUMBRE: ...................... 94
11 PARTICULARIDADES SOBRE SERVIDUMBRES ................................... 95
11.1 ORIGEN DE LAS SERVIDUMBRES ................................................................................. 95
III
22.11 EN PREDIOS RURALES ............................................................................................ 187

22.12 ALCANCE Y CONSIDERACIONES EN LA SERVIDUMBRE DE ELECTRODUCTO .................. 187
22.13 INDEMNIZACIÓN POR LA SERVIDUMBRE ..................................................................... 189
22.13.1 Indemnización Daños y Perjuicios ..................................................................................................... 189
22.14 ESTIMACIÓN DE LA INDEMNIZACIÓN BAJO CRITERIOS ANTERIORES .............................. 190
22.14.1 Según el grado de afectación o coeficiente de restricción. ............................................................... 190
22.14.2 El Daño Emergente y el valor de la tierra. ......................................................................................... 190
22.14.3 El Daño Emergente por las mejoras incorporadas al predio. ............................................................ 192
22.14.4 El Lucro Cesante y la capacidad de generar renta ........................................................................... 192
22.14.5 El Valor Modal para zonas homogéneas físicas. .............................................................................. 193
22.14.6 Según las variables del área en particular. ....................................................................................... 194
22.15 EXTINCIÓN DE LA SERVIDUMBRE ELÉCTRICA .............................................................. 194
22.16 EXPROPIACIÓN EN EL SECTOR ELÉCTRICO. .............................................................. 194
22.17 NOTA DEL AUTOR .................................................................................................... 195
22.17.1 Ejemplo de Servidumbre de Electroducto en Argentina .................................................................... 195
23 SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS ............................................. 199
23.1 CONSTITUCIÓN DE LA SERVIDUMBRE POR NEGOCIACIÓN DIRECTA .............................. 200
23.2 CONSTITUCIÓN DE LA SERVIDUMBRE POR IMPOSICIÓN LEGAL ..................................... 200
23.3 TIPOS DE SERVIDUMBRE DE HIDROCARBUROSS ......................................................... 201
23.3.1 Por el uso que se hace de ellas: ....................................................................................................... 201
23.3.2 Por el desarrollo de la actividad petrolera ......................................................................................... 203
23.3.3 Por la duración de la servidumbre ..................................................................................................... 204
23.3.4 Nota del Autor: ................................................................................................................................... 205
23.4 CARACTERÍSTICAS DE LAS SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS ............................... 206
23.4.1 Es de Utilidad Pública ........................................................................................................................ 206
23.4.2 Tiene la Misión de desarrollar la industria de hidrocarburos ............................................................. 206
23.4.3 Es una Limitación al Derecho de Dominio ......................................................................................... 206
23.4.4 Es Legal............................................................................................................................................. 207
23.4.5 Afecta el libre comercio de la propiedad, hasta ser constituida la servidumbre ................................ 207
23.4.6 Es simultaneamente Positiva y Negativa .......................................................................................... 207
23.4.7 No hay un Predio Dominante ............................................................................................................ 207
23.4.8 Es Inseparable ................................................................................................................................... 208
23.4.9 Es Indivisible...................................................................................................................................... 208
23.4.10 Es Aparente ....................................................................................................................................... 208
23.4.11 Es Continua ....................................................................................................................................... 208
23.5 EL CASO COLOMBIANO RESPECTO AL AVALÚO INTEGRAL. EFECTOS DE LA LEY 1274 .. 208
23.5.1 Notas del Autor: ................................................................................................................................. 208
23.6 EXPROPIACIÓN EN LA INDUSTRIA DEL PETRÓLEO. ..................................................... 212
24 EL TRABAJO DE CAMPO Y DE OFICINA PARA UN DICTAMEN ........ 213
24.1 INTRODUCCIÓN........................................................................................................ 213
24.2 TRABAJO PREVIO A LA VISITA DE CAMPO .................................................................. 213
24.2.1 Requisitos del interesado en constituir la servidumbre ..................................................................... 213
24.2.2 Investigación previa ........................................................................................................................... 214
24.2.3 Actividades preliminares .................................................................................................................... 214
VIII
24.9.4 Determinación del Valor Modal para cada Zona ............................................................................... 234
24.10 ESTIMACIÓN DE LA INDEMNIZACIÓN POR CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES ............... 235
24.10.1 Marco Legal ....................................................................................................................................... 235
25 ESTRUCTURA Y CONTENIDO MÍNIMO DEL DICTAMEN .................... 237
25.1 ELABORACIÓN DEL DICTAMEN PERICIAL ................................................................... 237
25.2 EJEMPLO DE LA ESTRUCTURA DEL DICTAMEN PERICIAL A UN INMUEBLE AFECTADO .... 237
26 AVALÚO INTEGRAL DE DAÑOS – METODOLOGÍA ACTUAL ............ 241
26.1 PROCEDIMIENTO ADECUADO .................................................................................... 241
26.2 AVALÚO INTEGRAL................................................................................................... 243
27 EJEMPLO RESUELTO DE SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS . 245
27.1 PROPÓSITO DEL ENCARGO VALUATORIO ................................................................... 245
27.2 GENERALIDADES ..................................................................................................... 245
27.3 USUARIOS DEL DICTAMEN ........................................................................................ 245
27.4 PERITO TASADOR COMISIONADO .............................................................................. 245
27.5 ALCANCE DEL ENCARGO VALUATORIO ....................................................................... 246
27.5.1 Procedimiento dentro del marco legal aplicable ................................................................................ 246
27.6 ESTUDIO DEL EXPEDIENTE DEL CASO POR EL PERITO DE OFICIO ................................. 249
27.6.1 Impugnación del dictamen que acompañó la oferta inicial del operador ........................................... 249
27.6.2 Evaluación hecha por asesor del propietario al dictamen pericial del Operador ............................... 251
27.6.3 Comentarios del Juez: ....................................................................................................................... 251
27.6.4 Impugnación del dictamen realizado por el IGAC ............................................................................. 252
27.6.5 Evaluación hecha por asesor del propietario al dictamen pericial del IGAC ..................................... 254
27.6.6 Comentarios del juez: ........................................................................................................................ 254
27.7 MARCO NORMATIVO DE LA BASE DE VALOR QUE SE BUSCA ......................................... 255
27.8 MARCO LEGAL APLICABLE EN EL ORDENAMIENTO JURÍDICO COLOMBIANO. ................. 255
27.8.1 Ley especial 1274 del 2009 ............................................................................................................... 255
27.8.2 Leyes, decretos y normas generales ................................................................................................. 256
27.9 ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DEL MARCO LEGAL POR EL TASADOR............................. 256
27.10 ANÁLISIS PROCEDIMENTAL Y PROTOCOLO VALUATORIO BAJO NORMAS IVS ................ 257
27.10.1 Base de Valor .................................................................................................................................... 258
27.10.2 Enfoques, métodos y herramientas valuatorias ................................................................................ 259
27.11 ACTIVIDADES A DESARROLLAR EL OPERADOR PETROLERO ......................................... 260
27.11.1 Particularidades intrínsecas del predio.............................................................................................. 260
27.12 RECOLECCIÓN DE DATOS DOCUMENTALES Y EN CAMPO ............................................. 261
27.12.1 Memoria fotográfica del predio ......................................................................................................... 261
27.12.2 Características y localización del predio ........................................................................................... 262
27.12.3 Inspección técnica y vista de campo ................................................................................................. 262
27.12.4 Investigación Documental – Licencia Urbanísmo y Construcción ..................................................... 262
27.12.5 Investigación Documental – Proyecto del parque industrial vía al sol ............................................... 263
27.12.6 Información del proyecto Parque Industrial Vía al Sol ....................................................................... 264
27.12.7 Proyección de la servidumbre sobre el proyecto ............................................................................... 265
27.12.8 Investigación de negocios de “Puertos Secos” ................................................................................. 266
27.13 ESTIMACIÓN DEL DAÑO EMERGENTE ........................................................................ 268
27.13.1 Estimación del Daño emergente Consolidado .................................................................................. 268
X
27.13.2 Estimación del Daño emergente Futuro ............................................................................................ 279

27.14 ESTIMACIÓN DEL LUCRO CESANTE............................................................................ 281
27.14.1 Investigación documental – Negocio de puerto seco ........................................................................ 281
27.14.2 Consideraciones para efectuar el cálculo del Lucro cesante futuro .................................................. 287
27.14.3 Ingresos ............................................................................................................................................. 289
27.14.4 Egresos .............................................................................................................................................. 291
27.14.5 La WACC (CPPD+E) ......................................................................................................................... 291
27.14.6 Método Indirecto de la renta .............................................................................................................. 291
27.14.7 Resultado del valor presente neto para el caso Base ....................................................................... 293
27.14.8 Comentarios del Autor ....................................................................................................................... 295
27.14.9 Simulación de escenarios Montecarlo con Crystal Ball ..................................................................... 295
27.14.10 Definición de Previsión o de Pronóstico para el VPN ........................................................................ 297
27.15 RESULTADOS DEL DICTAMEN .................................................................................... 298
27.15.1 Valor integral de las afectaciones al predio sirviente ......................................................................... 299
27.16 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ..................................................................... 299
27.17 EXPERIENCIAS ESPECÍFICAS DEL CASO PRESENTADO ................................................. 300
27.1 AUTOEVALUACIÓN GENERAL DEL DICTAMEN PERICIAL PARA LA SUSTENTACIÓN ............ 301
27.2 REACCIÓN DEL OPERADOR PETROLERO ANTE EL DICTAMEN PERICIAL .......................... 301
28 REFLEXIÓN EN CASO DE SERVIDUMBRE DE ELECTRODUCTO ...... 303
28.1 DESCRIPCIÓN DEL CASO ........................................................................................... 303
28.2 PROPÓSITO DE ENCARGO VALUATORIO ..................................................................... 303
28.1 DATOS RECABADOS ................................................................................................. 303
28.2 ALCANCE DEL ENCARGO VALUATORIO ....................................................................... 305
28.3 INVESTIGACIÓN DOCUMENTAL REALIZADA .................................................................. 305
28.4 ASPECTOS RELEVANTES........................................................................................... 306
28.5 CONCLUSIONES DEL ANÁLISIS REALIZADO .................................................................. 307
29 COMENTARIOS SOBRE EL MARCO LEGAL EN COLOMBIA ............. 309
30 FUNDAMENTO NORMATIVO (COLOMBIA) .......................................... 311
30.1 FUNDAMENTO NORMATIVO EN LA REPÚBLICA DE COLOMBIA ....................................... 311
30.2 VARIABLES DE LOCALIZACIÓN QUE DEBEN SER CONSIDERADAS .................................. 311
30.3 PARÁMETROS Y CRITERIOS PARA LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS ................................. 312
30.3.1 Decreto 1420 de 1998 ....................................................................................................................... 312
30.4 CONTROVERSIA O IMPUGNACIÓN DE LOS AVALÚOS .................................................... 314
30.4.1 Contradicción del Dictamen ............................................................................................................... 314
30.4.2 Código General del Proceso (Ley 1564/12) Articulo 228................................................................... 314
30.4.3 Decreto 1420 de 1998 ....................................................................................................................... 315
30.5 PRESENTACIÓN DE RECURSOS DE REPOSICIÓN Y APELACIÓN .................................... 317
30.5.1 Código Contencioso Administrativo ................................................................................................... 317
30.5.2 CAPITULO II. DE LAS PRUEBAS .................................................................................................... 318
30.5.3 CAPITULO III. DECISIONES EN LA VÍA GUBERNATIVA ................................................................ 318
31 ANEXOS - TABLAS ................................................................................ 319
31.1 TABLA “CRITERIO DE CHAUVENET” – VALOR CRÍTICO 𝒅𝒔............................................ 319
31.2 FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN 1 – VENTAJA DE LA COSA HECHA ............................. 319
31.3 FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN 2 - CRITERIO DE HERWEET ....................................... 320
XI
• Poseer la titulación, formación y/o matrícula habilitante, en la especialidad en

la que es convocado.
• Tener capacidad de investigar, probar o refutar hechos, aplicando
metodologías y recursos profesionales y válidos dentro del ámbito de su
competencia.
• Emitir conceptos, definiciones, realizar juicios de valor y disponer de
capacidad de síntesis, para exponer los resultados de un informe pericial
• Cualidades oratorias, de redacción, de expresión y sobre todo de persuasión,
para convencer en una audiencia o en un juicio a quien le escucha.
1.2.1 PERITO DE PARTE.
El “Perito de Parte” es contratado particularmente por una de las partes, para
fortalecer sus alegatos y/o controvertir el dictamen pericial de la contraparte.
Suministra elementos con alto fundamento teórico y precisión, que le permiten
consolidar sus argumentos y/o desvirtuar las pruebas contrarias a sus pretensiones.
1.2.2 PERITO DE OFICIO
El “Perito de Oficio” es designado por los tribunales de justicia y/o de arbitramento
de un listado o directorio de Auxiliares de Justicia con matrícula o inscripción en los
12
organismos competentes para habilitarlos como tales, y su función consiste en
ilustrar a los Jueces y/o a Árbitros, sobre temas que están fuera de su área de
competencia, suministrando su concepto técnico, científico o artístico de manera
imparcial, con un elevado grado de fundamentación y de alta precisión, sobre los
temas que le sean consultados y que serán el propósito de su dictamen.
1.3 EL DICTAMEN O INFORME PERICIAL
El “Dictamen Pericial” es conocido como el
documento en el que se reflejan las anotaciones y
conclusiones minuciosas llevadas a cabo por el
“perito”.
Se debe destacar por su redacción en un lenguaje
sencillo, comprensible y detallado, en el que se
incluya la descripción de “los hechos", con todos los
datos de interés y relevantes y obviando todo lo que
sea intrascendente.
1.4 ACTIVIDAD PERICIAL
La “Actividad Pericial” consiste en el estudio realizado por una persona o equipo
de personas con destrezas, habilidades, experiencia y práctica comprobada, que
12
En Colombia antes de la Ley 1673 – 2013 y del Decreto reglamentario de esa Ley (556 – 2014), para los temas valuatorios, los tasadores debían
inscribirse y obtener una matrícula como Auxiliares de la Justicia, ante el Consejo Superior de la Judicatura, quien los clasificaba por áreas de experticia
y por categoría. Ahora, son convocados de un directorio publicado en la página web de la Superintendencia de Industria y Comercio que es quien regula
el Registro Abierto de Avaluadores (RAA).
8
• Ley general de bienes nacionales

• Ley federal sobre monumentos y zonas arqueológicas, artísticas e
históricas
• Ley federal de derechos
• Ley general del equilibrio ecológico y la protección ambiental
• Reglamento de derecho de vía de las carreteras federales y zonas
aledañas
2.4 DERECHO DE PROPIEDAD EN LOS EEUU
En los EEUU, por herencia de las leyes
anglosajonas, los derechos sobre bienes
inmuebles representan el grado, naturaleza,
calidad o alcance de los derechos de una
persona sobre la propiedad.
Se conocen varios tipos de derechos sobre los
bienes inmuebles. Los derechos más comunes
sobre los bienes inmuebles son los derechos
de Propiedad Vitalicia o del tipo “Freehold”, los
cuales se clasifican como sigue:
2.4.1 DERECHO LIFE ESTATE
Es una tenencia de la tierra, de por vida para el
adquiriente, con libertad a determinado Uso y
Goce. Al momento de su deceso, todos los
derechos reales y personales sobre el bien
inmueble, son transferidos al titular del derecho
futuro.
Ilustración 1 Derechos de Propiedad en EEUU
Si bien el titular de un derecho de tipo Life
16
Estate lo puede transferir, dar en Locación o Gravar, estos derechos se extinguen
con el fallecimiento del titular original del derecho Life Estate. Es decir, la duración
de los derechos transferidos, no pueden superar esta limitación en la duración
de los derechos cedidos.
17
2.4.2 DERECHO FEE TAIL
Este tipo de derecho, otorgaba una tenencia de la tierra de forma vitalicia, bajo la
figura del “Life Estate” a su adquiriente y, que transfería ese derecho (de un
patriarca) únicamente de forma hereditaria, al primogénito varón, y este a su
vez a su primogénito y así de generación en generación. En otras palabras, se
16
La Locación es un contrato por el cual el dueño transfiere el derecho de posesión y uso de un bien inmueble a un tercero por un periodo especifico de
tiempo y por el pago de una contraprestación, generalmente el alquiler.
17
Este tipo de derecho de propiedad fue abolido en 1925.
17
En el caso del ejercicio profesional

del servicio valuatorio, se trata de
estimar o de tasar, las afectaciones
que son causadas al imponer
limitaciones al legítimo derecho de
aprovechamiento de la propiedad y,
consiste en realidad, en la tasación
del menoscabo producido en el
entorno patrimonial y
extrapatrimonial del afectado, es
decir, lo que debe realizar el tasador
es la estimación de los Daños y
Perjuicios sobre Bienes y Derechos
afectados.
Ejemplos típicos en los que
corresponde a un valuador,
Ilustración 2 Momentos de Configuración de Daños y Perjuicios determinar el valor de una cuantía
dineraria equivalente y justa que permita resarcir los daños y perjuicios
soportados por el afectado, se pueden mencionar a continuación:
• Afectación a derechos de propiedad, para la constitución de servidumbres
• Afectación a derechos de propiedad, debidos a la necesidad de realizar una
adquisición predial (expropiación parcial o total), por utilidad pública.
• Afectación a derechos de autor, de marca, laborales, mercantiles,
herenciales, etc. Se clasifican en: Daños Materiales y en Daños Inmateriales.
Ej.: incumplimiento contractual, accidentes, etc.
3.3.2 CLASIFICACIÓN DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS.
✓ Daños Materiales o Patrimoniales.
✓ Daños Inmateriales o Extrapatrimoniales.
En este texto, nos referiremos a la “Estimación
de los perjuicios de carácter Material” o
“Patrimoniales”, toda vez que los
denominados como Inmateriales o
“Extrapatrimoniales” por lo general, los
establecen los jueces, usualmente, mediante
una potestad conferida en las leyes,
22
Ilustración 3 Clasificación de Daños y Perjuicios denominada el “prudente arbitrio judicial”.
22
El arbitrio es un criterio de la toma de decisión potestativo del juzgador.
23
4.4.5 EL PORQUE DE UTILIZAR LA “BASE DE VALOR EQUITATIVO”

Para el Caso de Afectación a Derechos de Propiedad, la
Base de Valor adecuada y de la que debe partir el
Tasador, es la de Valor Equitativo.
El argumento para ello, se encuentra en las Normas IVS
2020, en el Estándar 104 referido a las Bases de Valor,
en el párrafo 20.2. donde dice:
20.2. El valuador debe elegir la base o bases de valor
pertinentes de acuerdo con los términos y propósito
del encargo valuatorio.
La selección por parte del valuador de una base (o bases)

Ilustración 16 Base de Valor Equitativo
de valor debería considerar las instrucciones y los
comentarios recibidos del cliente y/o de sus representantes. Sin embargo,
independientemente de las instrucciones y la información proporcionada al
valuador, éste no debería usar una base (o bases) de valor que sea
inapropiada para el propósito de la valuación previsto.
Más adelante en los párrafos 20.3 y 20.4. dice:

20.3. De acuerdo con el estándar IVS 101 “Alcance del Trabajo”, la base de
valor debe ser apropiada para el propósito, y la fuente de la definición de
cualquier base de valor utilizada debe ser citada, o la base explicada.
20.4. Los valuadores son responsables de entender la reglamentación,

la jurisprudencia y cualquier otra orientación interpretativa relacionadas con
todas las bases de valor utilizadas.
En cuanto a la definición de la Base de Valor Equitativo, dicen las IVS en los

párrafos 50.2 y 50.3 lo siguiente:
50.2. El Valor equitativo implica la evaluación del precio razonable entre dos
44
partes específicas e identificadas, considerando las ventajas o desventajas
45
respectivas que cada parte obtendría de la transacción . Por el contrario, el
Valor de mercado implica descartar cualquier ventaja o desventaja que no esté
disponible o no afecte a un agente de mercado cualquiera.
50.3. El Valor equitativo es un concepto más amplio que el Valor de mercado.
44
Esto es precisamente lo que ocurre en una afectación legal de los derechos de propiedad, sea por adquisición predial o sea por servidumbres.
45
Esto es totalmente discrepante de la Base de Valor de Mercado, pues por el contrario allí hay que ignorar las ventajas o desventajas para cualquiera
48
desventaja que no esté disponible o no afecte a un agente de mercado

cualquiera.
Párrafo 50.3. El Valor equitativo es un concepto más amplio que el Valor de

mercado. (negritas fuera de texto)
El texto de las Normas en el párrafo 50.2,

se deja claramente establecido sin
ninguna otra interpretación, que en los
casos en los que “una transacción entre
dos partes específicas e identificadas,
que es precisamente lo que ocurre en la
afectación de derechos por servidumbres
y por expropiación y además
considerando las ventajas o
desventajas respectivas que cada
parte obtendría de la transacción”, que
hace esa transacción totalmente distinta
Ilustración 18 Equidad entre Individuos Identificados de lo establecido para una operación en
el mercado, demuestra que la Base de
Valor que se debe elegir en casos de afectación a derechos de propiedad es la de
Valor Equitativo.
Aún más, no solo se acostumbra en algunos de países, reconocer como
indemnización por la constitución de una servidumbre, un resarcimiento económico
equivalente a un porcentaje (%) del valor de mercado de una faja de tierra, que
establecen como que será la única afectación causada, sino que además incurren
en otro error, mucho más grave, y es el de adoptar como unidad de medida de
la cuantía indemnizatoria, el metro cuadrado o la hectárea.
Se ha expuesto a lo largo de este texto, que este tipo de encargos valuatorios, tienen
como propósito, determinar la indemnización justa por los daños y perjuicios
causados a un titular de los derechos de dominio sobre un predio, por la limitación
o la restricción que se le impone y, que conlleva a que el “aprovechamiento” legítimo
que tendría si no existiera la afectación, será gravado por un periodo determinado
de tiempo.
Si se trata de derechos afectados, es muy poco probable, que la indemnización justa
a que tiene derecho un propietario, este correlacionada o vinculada de manera
alguna, al resarcimiento reclamado y/o pagado a otro propietario, e incluso, sin
importar que se trate de lo que ha recibido como indemnización el propietario de un
predio vecino. Esta afirmación, parte del hecho de que la propiedad es un derecho
real, el cual otorga a cada individuo, un poder directo e inmediato sobre una cosa,
y que la ejerce sin la intervención de ninguna otra persona.
52
Para dar claridad a lo anterior, supóngase que existen dos predios vecinos como
los que se muestran en la figura siguiente, cuya forma y área son idénticas y en
los cuales la superficie en metros cuadrados de la Faja de Servidumbre que los
afectará es exactamente la misma.
Ilustración 19 Predios vecinos con diferentes afectaciones a sus derechos de aprovechamiento

Solo por sentido común ¿Sería justo estimar la indemnización para el Predio A,
obteniendo el valor a partir de un índice unitario, proveniente de la
indemnización por unidad de “Metro Cuadrado” de lo que se le pagó a B?
La respuesta a esta interrogante, es un contundente “NO”.
El derecho de propiedad que le otorgan las leyes a los titulares de cada predio, les
permite aprovechamientos y superficies vendibles, en este caso, exactamente
iguales, georreferenciados en una misma zona urbana, sin embargo, el valor que
adquieren los inmuebles en un mercado estándar, para uso residencial, difieren
notablemente de los de uso comercial. Es muy probable que la mixtura de usos en
los potenciales desarrollos de A y de B, una vez impuesta la afectación, sea
completamente distinta entre sí y eventualmente, incluso en los ingresos por venta.
Por lo tanto, resulta evidente sin hacer cálculo alguno, inferir que el Predio A y el
Predio B, tendrán afectaciones en su patrimonio distintas, a causa de las ganancias
frustradas que no ingresarán en cada uno de los titulares de los derechos de
dominio de ellos.
Lo que una y otra vez, se observa es que para estos encargos valuatorios, algunos
organismos o instituciones, toman datos del mercado y en ocasiones peor aún, se
utilizan datos del valor del metro cuadrado de información usada en catastro y
provenientes de mapas de valor del suelo, realizados para delimitar zonas
geoeconómicas homogéneas.
Queda entonces demostrado, que ésta acostumbrada práctica, también constituye
otro error procedimental en la valoración indemnizatoria para este tipo de
afectaciones, y deja clara evidencia, además, que lo que se deben valorar no son
53
• Vf = Valor Futuro
• Vp = Valor actual o presente
• i = Tasa de interés
• n = Número de períodos
Mediante esta simple ecuación financiera, se corrige el efecto del costo del dinero
en el tiempo, para cada una de los momentos en los que se pueden generar algún
menoscabo del patrimonio del afectado y que califique como Daño Emergente, ya
sea, consolidado, o sea futuro.
5.3 LUCRO CESANTE: CLASIFICACIÓN, CONSIDERACIONES Y DETERMINACIÓN
Como se mencionó antes, el Lucro Cesante, consiste en todo aquel beneficio
económico que no ingresó o que no ingresará al patrimonio del afectado.
5.3.1 CLASIFICACIÓN DEL LUCRO CESANTE
Ilustración 22 Línea de tiempo de los Momentos de ocurrencia del Lucro cesante
5.3.1.1 CONSOLIDADO
“Para ser resarcible, esa ganancia frustrada debe surgir como una probabilidad
objetiva del curso legal de las cosas y de las circunstancias del caso o negocio
jurídico concreto de que se trate.”
5.3.1.2 FUTURO
“…se requiere que la utilidad privada proviniese de una actividad lícita y no de

actividades prohibidas…, por ejemplo: el contrabando, la explotación de juegos
prohibidos, etcétera.” Trigo Represas & López Mesa, 2006, Tomo V, p. 77
5.3.2 CONSIDERACIONES EN LA CUANTIFICACIÓN DEL LUCRO CESANTE

En nuestro ámbito, por lo general un ejemplo de ilegalidad es una construcción sin
licencia. Dicen Trigo Represas & López Mesa (2006, Tomo V, p. 77), frente al Lucro
Cesante derivado del daño material y del daño corporal lo siguiente:
“El lucro cesante derivado del daño material comprende el beneficio que la
víctima obtenía del bien afectado o dañado, por lo que, se indemniza el período
en el cual el bien se encontró inmovilizado para ser reparado o que es
61
Al confeccionar su “plan” o su “protocolo” de actuación, el tasador debe comenzar,

encontrando respuestas a las siguiente preguntas:
1. ¿Cuánto vale la propiedad si la restricción o la afectación no existiese?
2. ¿Cuánto vale la propiedad considerando el impacto de las afectaciones?
Una vez realizados los cálculos y obtenidos los resultados con los que dará
respuesta a cada una de las dos preguntas, el valuador debe obtener la diferencia
entre el resultado de la a la pregunta N° 1 y el resultado de la pregunta N° 2.
La cifra que allí obtendrá, representa la pérdida del valor del bien inmueble, a
causa de las afectaciones al titular del derecho de dominio pleno sobre el predio.
Es decir, el resultado arrojado por la diferencia entre el valor del bien sin la
afectación y con la afectación, expresará la pérdida de valor del bien, como
consecuencia de la constitución de la servidumbre sobre el predio afectado, y esa
cifra se reflejará, mediante una disminución en el patrimonio del propietario.
El efecto contablemente, será expresado como una “salida” o un “egreso” en el
patrimonio del propietario y por este motivo, clasifica jurídicamente como un Daño
Emergente Consolidado.
Seguidamente, el tasador debe encontrar respuesta a la pregunta siguiente:
3. ¿Cuánto dinero se ha desembolsado para atender las consecuencias que
trae consigo el ejercicio de la servidumbre por el dominante y las limitaciones
y/o restricciones al dominio del predio desde que se constituyó la
servidumbre?
Esta actividad, el tasador la desarrolla acudiendo a los archivos contables del
propietario, y debe encontrar todos aquellos desembolsos realizados por el
72
propietario, que tengan vínculo de causalidad y la constitución de la servidumbre.
Por ejemplo, pagos de facturas o de recibos, etc. Valga decir, que la validez de estos
desembolsos debe ser verificada en cada uno de los documentos que el tasador
incluya en sus cálculos, de lo contrario no podrá incluirlos en la estimación
indemnizatoria, ya que se le exige por ley, que debe ser probada la existencia
legítima de los desembolsos que se reclamen como realizados.
9.2.1.1.1 DAÑO EMERGENTE FUTURO
El monto de cada desembolso, debe ser actualizado mediante ecuaciones
financieras por el tasador, a la fecha en la que está realizando la estimación y la
sumatoria de todos los desembolsos actualizados, arrojará un resultado que
contablemente, será expresado como un “egreso” en el patrimonio del propietario.
Por este motivo, al igual que en el caso anterior, clasifica jurídicamente como Daño
Emergente Consolidado.
72
Debe tratarse de desembolsos causados u originados de manera clara y evidente a causa de la constitución de la servidumbre sobre el predio.
80
Teniendo en cuenta lo expresado por la Corte Suprema de Justicia, las

servidumbres tienen carácter de accesorias.”
10.4 CLASIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES

Existen varias clasificaciones de las servidumbres, sin embargo, a la hora de realizar
la cuantificación de la estimación indemnizatoria, resulta de vital trascendencia el
entender la razón de su existencia, pues sirven de guía, para la evaluación de las
afectaciones que pueden ocasionar en el legítimo derecho de aprovechamiento, que
tendría el titular del dominio sobre la propiedad del predio sirviente.
Ilustración 26 Criterios de clasificación de las servidumbres

10.4.1 SEGÚN EL ORIGEN
Las servidumbres se clasifican en Naturales, Legales y Voluntarias con el alcance
que se especifica a continuación:
• Naturales: las que provienen del normal desarrollo de la naturaleza.
• Legales: las que son impuestas por las leyes.
• Voluntarias: las que son constituidas por un hecho del hombre.
Existen ocasiones, en las que puedan no existir servidumbres, sino simples
relaciones de colindancia, con derechos y obligaciones recíprocos, de tal
suerte que no existe un predio dominante, ni un predio sirviente, sino dos
propiedades colocadas en igual situación.
10.4.2 SEGÚN EL EJERCICIO DEL DERECHO POR EL DOMINANTE
• Continuas: la que se ejerce o se puede ejercer continuamente, sin
necesidad de un hecho actual del hombre. Acueducto, Oleoducto,
90
20 Métodos Valuatorios Tradicionales

20.1 MÉTODO DEL ENFOQUE EMPÍRICO TRADICIONAL
En este enfoque se agrupan algunos métodos propuestos a mediados del siglo XX
por muchos tasadores brasileños y que fueron popularizados y difundidos en los
demás tasadores americanos mediante los congresos del Instituto Brasileño de
Peritajes (IBAPE) primero, y luego paulatinamente en los congresos de la Unión
Panamericana de Asociaciones de Valoración (UPAV), en las cuales y sin mayores
modificaciones sobre los factores o consideraciones particulares de estos colegas
brasileños, fueron adoptados “tal cual” por una gran mayoría de tasadores del resto
de nuestra América. Esto auspiciado por la falta de una metodología consensuada
de manera general, de herramientas de apoyo para procesar cálculos matemáticos
(o calculadoras pues en aquellos tiempos se usaba la “Regla de Calculo”), y la
inexistencia, aún en la década de los 80´s de siglo pasado, de ordenadores o
computadoras personales.
20.2 ALGUNOS MODELOS VALUATORIOS QUE SE APLICABAN EN SERVIDUMBRES.
Ilustración 33 Vista típica de un Electroducto - Torre y Cableados
Otros modelos sobre la valuación de la indemnización por la constitución de

servidumbres para Electroductos en los sistemas de transmisión de energía
eléctrica y para las servidumbres de paso de Oleoductos y Gasoductos, se han
desarrollado en Brasil, y han tenido numerosas exposiciones en los congresos
brasileños y en el Instituto Brasileño de Peritajes (IBAPE).
Replicarlos en los países de habla hispana, de manera plena, es inadecuado, pues
en estos modelos se observa que la estimación de la cuantía indemnizatoria deja
de cuantificar en unos afectaciones por daño emergente y en otros por lucro
cesante, siendo probable que así haya sido establecido en leyes especiales de ese
país, por lo que el autor no emite juicio de valor sobre los mismos.
133
Si el operador de hidrocarburos es una persona privada o una persona de derecho

público y pretende acudir a la vía judicial, deberá optar por el trámite previsto en las
208
leyes.
Ilustración 40 Trámite para la Constitución de Servidumbres de Hidrocarburos por Imposición Legal. Ley 1274-09. Colombia
En varios países del continente el tema que se refiere a las redes domiciliarias para
transporte de servicios públicos, está regulado también por Ley en la que se definen
como servicios públicos esenciales (entre ellos la distribución de gas combustible).
23.3 TIPOS DE SERVIDUMBRE DE HIDROCARBUROSS
La servidumbre de hidrocarburos está conformada por diferentes categorías o
modalidades de servidumbres, que se ejercen para favorecer el desarrollo de la
industria del petróleo.
A partir de esta idea se pueden crear varias clasificaciones para las servidumbres
dependiendo de diferentes criterios.
23.3.1 POR EL USO QUE SE HACE DE ELLAS:
Esta clasificación corresponde a los diversos tipos de servidumbre según el uso:
23.3.1.1 DE OCUPACIÓN Y USO DE TERRENOS
Es de sentido amplio, ya que faculta al explorador o explotador a ocupar las zonas
de terreno que sean necesarias para el ejercicio de la actividad petrolera.
Comprende todo tipo de actividades como construcción, instalación de equipos,
208208
Ley 1274 del 2009 en Colombia. En este país el tema que se refiere a las redes de servicios públicos domiciliarios para transporte de GAS por
citar uno de ellos, está regulado por la Ley 142 de 1994, la cual definió como un servicio público esencial la distribución de gas combustible. Esto se
puede encontrar en los artículos 174 a 176, donde se establecen áreas de servicio exclusivo para gas domiciliario, por motivos de interés social y para
lograr la utilización racional del recurso.
201
26 Avalúo Integral de Daños – Metodología Actual
Video 18 – Avalúo Integral – Daños y Perjuicios
26.1 PROCEDIMIENTO ADECUADO

Ante esta afectación el análisis adecuado del tasador, debe partir de hacerse unas
preguntas que, al resolverlas, tendrá mejor idea de cómo estimará la cuantía
indemnizatoria por esta afectación.
Las interrogantes son las siguientes:
• 1. ¿Las limitaciones al dominio que imponen las torres en el suelo, son las
mismas que las que imponen al aprovechamiento las correspondientes al
tendido de los cables según la tensión de la energía que fluirá por ellos?
La respuesta a esta pregunta, es No.
El argumento contundente a la respuesta, es que la ocupación de las torres es física
sobre un área del suelo en el predio afectado, es decir, la servidumbre prohíbe
hacer y dejar hacer sobre esas áreas en las que se erigen las torres, pero que
además representan un obstáculo físico al ocupar el suelo.
En cambio, la zona de seguridad afectada por el tendido de los cables limita el
aprovechamiento de la misma manera que lo hace en donde se rigen las torres,
pero la limitación al uso no es absoluta, es decir, es posible pasar peatonal o
vehicularmente de manera transversal con determinadas restricciones, sobre esa
zona de seguridad (de un lado al otro del predio, seccionado por la servidumbre),
debido a que no existen obstáculos físicos.
• 2. ¿Se origina detrimento patrimonial en el propietario, a causa de las
limitaciones en el aprovechamiento legítimo del suelo, es decir, cumpliendo
228
con lo regulado por Plan de Ordenamiento Territorial (POT)?
La respuesta a esta pregunta la encuentra el valuador, con un proceso extenso que
debe desarrollar cuidadosamente, consistente en lo siguiente:
• Obtiene el “valor total del predio” considerando el provecho potencial y
legítimo del suelo, bajo la hipótesis de inexistencia de limitaciones por la
servidumbre (escenario 1).
• Obtiene el “valor total del predio” a partir del aprovechamiento potencial y
legítimo del suelo, pero considerando las limitaciones y/o restricciones
incorporadas con la servidumbre que se impone (escenario 2).
228
Nombre con el que se conoce en Colombia al compendio con el que se regula el uso legal del suelo y que contiene las variables urbanísticas y rurales
para el desarrollo armónico del municipio. El equivalente en Venezuela es el denominado Plan de Desarrollo Urbano Local (PDUL).
241
27 Ejemplo Resuelto de Servidumbres de Hidrocarburos

Veamos el siguiente caso de un encargo valuatorio de servidumbres de
Hidrocarburos, bajo el contexto legal de la República de Colombia.
27.1 PROPÓSITO DEL ENCARGO VALUATORIO
Estimación Indemnizatoria por la Afectación de los Derechos de Dominio causados
por la constitución de servidumbre de tránsito para mantenimiento y operación de
válvula de un gasoducto de 8”, pretendida por un operador petrolero y además del
derecho a ejercerla plenamente, hasta que se extinga.
27.2 GENERALIDADES
• Localización: Municipio el Zaguán
• Tribunal: Primero Promiscuo Municipal.
• Expediente: Radicado # 123456789
• Ley Especial: Ley de hidrocarburos 1274-09 → Servidumbre petrolera
• Área Predio: 73,446 m2
• Faja requerida: 185 m de largo por 5 m de ancho (925 m²)
• Uso del sector: Rural
27.3 USUARIOS DEL DICTAMEN
Juez del Tribunal Primero Promiscuo del municipio en donde se encuentra el bien
afectado y partes representantes del “Dominante” y del “Predio Sirviente”.
27.4 PERITO TASADOR COMISIONADO
Debido al propósito, a los usuarios del
dictamen y al alcance requerido, resulta
indispensable que, al tratarse de la
valoración de afectación a derechos de
propiedad por constitución de
servidumbres, la responsabilidad le sea
comisionada a un tasador idóneo que
preste sus servicios como “Auxiliar de la
Justicia” en el rol de “Perito de Oficio”,
Ilustración 41 Perito Idóneo
Este profesional, debe disponer de destrezas, competencias y dominio de temas
como:
• Técnicas y metodologías aplicadas en la valuación de bienes y derechos, con
matrícula profesional como experto en valoración de bienes “intangibles
especiales” con la Categoría N° 13, establecida en el Decreto N° 556 del
2014, que reglamenta la Ley 1673 del 2013.
245
• Dice el apoderado judicial del propietario del predio sirviente, que el Perito
afirma que en la Norma urbana o “PBOT”, se regula el loteo mínimo para una
vivienda por ¿cuadra?, pero esta una medida de superficie no se utiliza en
ese tipo de instrumentos de planificación. Las unidades de medida para
superficies utilizadas son, metro cuadrado (m²) y hectárea (ha).
• Argumenta el apoderado judicial del propietario del predio sirviente, que
adicionalmente, el perito en su dictamen menciona haber analizado el
decreto 097 de 16 de enero del 2006 del Ministerio del Ambiente, Vivienda y
230
Territorio, y que por ello determina como “Mayor y Mejor Uso” posible, el
de parcelaciones de vivienda campestre, con superficie mínima de
fraccionamiento de 2.000 m². Sin embargo, ignoró en su análisis de ese
principio valuatorio otros usos posibles del suelo para el predio sirviente, y
establecidos en el mismo decreto, (artículo 2°, numeral 4), que dice:
4. El desarrollo de usos industriales, comerciales y de servicios en suelo
rural se sujetará a las determinaciones, dimensionamiento y localización de las
áreas destinadas a estos usos en el Plan de Ordenamiento Territorial o los
instrumentos que lo desarrollen o complementen. (negritas fuera de texto).
Ilustración 43 Maqueta Virtual de un uso permitido para corredores viales en las arterias intermunicipales
Es decir, debió realizar escenarios múltiples de aprovechamiento, para
determinar el valor del predio sirviente mediante el potencial de desarrollo,
y soportar su resultado demostrando, que el desarrollo de vivienda
campestre, si era el Mayor y Mejor Uso del suelo por ser más rentable.
230
Referido a la reglamentación de licencias urbanísticas en el suelo rural.
250
Por último, el apoderado judicial del propietario del predio sirviente, solicita al juez,
no admita como prueba pericial, la estimación indemnizatoria aportada por el
operador petrolero y la desincorporación inmediata del perito que firmó su
dictamen para la constitución de la servidumbre y que aparece en la lista de
Auxiliares de la Justicia que lleva el Consejo Superior de la Judicatura, por falta
de idoneidad y acreditación legal, para realizar este tipo de experticias.
27.6.2 EVALUACIÓN HECHA POR ASESOR DEL PROPIETARIO AL DICTAMEN PERICIAL DEL OPERADOR
Credenciales del Perito Normas IVS → Propósito y Alcance
Reg. Abierto Avaluadores Cat 13° No Bases de Valor No cumple
Credenciales Norma ISO 17024 No Enfoques Errado
Reg. Nacional de Avaluadores No Métodos Errados
Consejo Superior de la Judicatura Si Herramientas de Apoyo No
Gremio de Avaluadores Si Ordenamiento Jurídico Aplicable
Grado de Fundamentación Constitución; Pacto de San José; CCC; No
Memoria Descriptiva Teórica y Matemática No Ley 388; Ley 9; Ley 99; Dec 1420; Resol 620 Resol 620
Sustentación Legal No Ley de Hidrocarburos Ley 1274; No
Memoria Descriptiva Valuatoria No Normativa del Suelo
Memoria Fotográfica y/o Fílmica Regular Uso legal No
Evidencias de Investigación Variables de desarrollo No
Minería de Datos y Tendencia Mercado No Decreto 3600 y 4066 No
Planos y Mapa; Ficha Predial Catastral Ficha Informe
Licencias de Desarrollo, Gravámenes, etc. No Redacción, Estructura, Conclusiones, Anexos Escueto
Escrituras Públicas; Folio de Matrícula Inm. No Calidad en la Presentación Precario
Nivel de Precisión Nulo Cumplimiento del plazo de entrega Si
Valor Indemnizatorio dictaminado: $ Cop 11.252.500 → US $ 3.700
27.6.3 COMENTARIOS DEL JUEZ:
• El perito, no cumple con la acreditación exigida para el propósito y alcance
de la valuación encomendada.
• El perito no hace la fundamentación adecuada para el propósito y alcance
requerido a su informe.
• El perito no presenta suficientes evidencias de las investigaciones por él
realizadas.
• El resultado luce muy impreciso y deja muchas dudas.
• El dictamen no es conforme con lo establecido a las Normas IVS.
• El dictamen no cumple con el marco legal aplicable en la república de
Colombia para el propósito y alcance del encargo valuatorio.
• El perito no valida el uso legítimo del suelo con la norma urbana, ni presenta
las variables urbanas que lo regulan.
• El Informe no cumple con los estándares de estructura, contenido mínimo y
calidad que se requieren, para para el propósito, el alcance y los usuarios del
encargo valuatorio.
27.6.3.1 DECISIÓN DEL JUEZ RESPECTO A LA PRUEBA PERICIAL DEL OPERADOR PETROLERO
• El Dictamen fue “Inadmitido” por el Juez, al no haber logrado el perito, surtir
respuestas satisfactorias, a la solicitud de “Aclaratoria y Complemento” que,
en un escrito de controversia e impugnación, realizó el titular de los derechos
de dominio del predio, a través de apoderado judicial.
251
La actividad a realizar por el tasador consiste entonces en la obtención de un “Valor

Integral”, que indique equidad en la cifra dineraria estimada por todos los Daños y
Perjuicios ocasionados en la esfera económica del titular de los derechos de
Dominio sobre el predio sirviente. Es decir, en debe computar los Daños
Patrimoniales (D. Emergente + L. Cesante), ya que la legislación actual (en
Colombia), establece que la cuantía de los Daños Extrapatrimoniales que habrán
de ser sumados a la Indemnización cuantificada el dictamen del Valuador, es
potestad del Juez, apoyado en el término jurídico denominado “Arbitrio Juris”
(Discrecionalidad del juzgador).
Ilustración 45 Lote sirviente, y trazado de la servidumbre constituida sobre él.

Nota del Autor: El encargo valuatorio, dista considerablemente de que el mismo
consista solamente en la obtención del valor de mercado para una faja de tierra
como la delimitada por el operador de hidrocarburos en 925 m² (185 x 5).
27.10 ANÁLISIS PROCEDIMENTAL Y PROTOCOLO VALUATORIO BAJO NORMAS IVS
Ilustración 46 Protocolo inicial para escoger la base de valor, el enfoque, los métodos y las herramientas valuatorias
De hacer el análisis enmarcado en esa área mencionada por el solicitante de la

servidumbre, se estaría confundiendo claramente el “Propósito” del encargo
valuatorio, y con ello, incumpliendo varias leyes del ordenamiento jurídico.
257
27.12.6 INFORMACIÓN DEL PROYECTO PARQUE INDUSTRIAL VÍA AL SOL
Y luego de ver esto empezar a definir que sectores del proyecto resultaban
Servidumbre
perturbados por la constitución de la servidumbre.
Ilustración 55 Maqueta virtual del Proyecto Parque industrial Vía al Sol – Vista Completa y frontal desde Autopista.
Ilustración 56 Maqueta virtual del Proyecto Parque industrial Vía al Sol – Vista frontal de acceso a patios de contenedores
Ilustración 57 Ilustración 58 Maqueta virtual del Proyecto Parque industrial Vía al Sol – Vista Completa en ángulo.
264
Sin embargo, es relativamente fácil de comprender que si el Daño Emergente está

directamente relacionado con los “Egresos en el patrimonio del afectado”, la
conclusión, es que debemos acudir al concepto “Contable” del patrimonio. El cual
se puede definir como sigue:
235
El patrimonio es un grupo de bienes, derechos y obligaciones con los que una
persona, grupo de personas o empresa cuenta y los cuales emplea para lograr
sus objetivos.
Pues bien, si partimos de que el valor del predio, se contabiliza en la “cuenta” del
patrimonio del afectado, como un activo fijo, una perdida en el valor del predio, se
comporta contablemente como un “Egreso en el patrimonio del afectado” cuya fecha
de salida contable y fiscalmente, corresponde a la del momento en el que se
constituye la afectación y re registra en el “folio de matrícula inmobiliaria” o en el
“folio real” en el registro de instrumentos públicos.
Es decir, esa pérdida de valor del predio a causa de la constitución de la
servidumbre, es un “Daño emergente” que ya es consolidado, debido a que ya se
constituyó legalmente la servidumbre y fue anotada en el folio de matrícula
inmobiliaria.
Y ¿cómo se obtiene la cuantía en la pérdida de valor de un activo?
Ejemplificando lo que habitualmente han
realizado muchos valuadores del continente,
sería análogo a saber cuánto debe pagar una
persona que accidentalmente o no, partió el
“asa” o la “oreja” de una taza de porcelana
que forma parte de una vajilla en una
colección de antigüedades.
En ese caso, hay que preguntarse sí:
¿La indemnización que le corresponde pagar a esa persona por el daño causado al dueño
de la taza y de la vajilla, es equivalente al valor en el mercado de la mezcla de porcelana
multiplicado por el volumen de porcelana que la taza ya no tiene?
Y … ¿Si además quien esté estimando la indemnización, propone un factor de reducción
en el pago, bajo el argumento de que la taza sigue sirviendo para retener en su interior la
misma cantidad de líquido?,
¿Estaría usted conforme con esa estimación si fuera el dueño de la taza y de la vajilla?
Si le parece lógica la respuesta, también debe serlo, que la afectación a los
derechos de propiedad por constitución de servidumbres, no se pueden
estimar a partir del valor de mercado de una faja de tierra.
235
Los bienes son los componentes materiales e inmateriales que tiene una empresa.
269
Luego el valor perdido (minusvalía) del predio sirviente, será computado en la

estimación indemnizatoria como un daño emergente consolidado, pues expresa
el detrimento en el valor del activo ya que está representado por esa propiedad, en
el “Estado de la Situación Financiera” (Balance General) del propietario.
Esa variación en las cuentas del “Balance General”, se computa contablemente
como un “Egreso” que afectará el resultado en el patrimonio del titular.
Ilustración 69 Cálculo del detrimento patrimonial a causa del menor valor del predio. → Egreso patrimonial N° 1
El valuador debe indagar con el dueño del predio sirviente, que otros desembolsos
ha realizado, o que tendrá que realizar a causa de las limitaciones que le han sido
impuestas por la servidumbre.
En el encargo valuatorio asignado al perito, debió realizar una detección otros
detrimentos patrimoniales causados por la constitución de la servidumbre. Para
hacerlo se requiere levantar esta información, teniendo claridad de cómo puede
obtenerla, y recordando que el daño emergente que está computando, se refiere a
“Egresos” del patrimonio que ya fueron realizados o que deberá realizar hasta que
se extinga la servidumbre, el propietario del predio sirviente.
Una manera adecuada para comenzar a cuantificar otros potenciales daños
emergentes que se configuran ante medidas administrativas de esta naturaleza, es
sosteniendo una entrevista con él propietario del predio sirviente.
Si bien existen algunas preguntas típicas que se pueden enunciar al propietario del
predio sirviente en esa entrevista, es indispensable que el valuador recaude las
evidencias, que le permitan “probar”, la existencia y el cálculo de la cuantía
indemnizatoria de manera trazable, razonable y sustentable, así podrá decidir, sobre
cuales puede computar en su dictamen valuatorio y cuales no podrán ser incluidas,
aunque se hayan configurado. Lo último generalmente ocurre cuando el propietarios
dice haber incurrido en cualquier gasto o que tendrá que hacerlo a futuro, pero no
dispone de la evidencia de haber realizado el mismo (factura), o de que tendrá que
hacerlo (cotización o presupuesto, por ejemplo).
De la entrevista con el propietario y después de revisar, validar y comprobar la
evidencia suministrada por el propietario, el valuador encontró otros dos daños
274
27.14.4 EGRESOS
La operación y manejo de un negocio de esa magnitud, requiere según los
conocedores del negocio (PROEXPORT) una estructura administrativa muy
económica (entre 25% y 30%) y gastos (estimados entre un 15 % y un 20%).
27.14.5 LA WACC (CPPD+E)
En finanzas existe una herramienta muy valiosa que permite hallar el costo
promedio ponderado del capital, la cual se convierte en la tasa ideal para realizar
descuentos (traer a valor presente) a los ingresos futuros.
Esta tasa de descuento es obtenida mediante operaciones matemáticas y
financieras y que se denomina Costo promedio ponderado de la deuda y de los
recursos propios (WACC por sus siglas en inglés) y se obtiene con base en la media
ponderada de todos los componentes de la estructura financiera de un negocio.
27.14.6 MÉTODO INDIRECTO DE LA RENTA
Es uno de los métodos definidos en las Normas Internacionales de Valuación, para
el Enfoque de Ingresos.
Ilustración 77 Valor presente neto a partir del descuento de los flujos periódicos
291
249
Consiste en el cálculo “Indirecto” del valor presente de los ingresos netos
periódicos futuros, que puedan ser producidos por una inversión, lo cual se realiza
mediante ingeniería económica.
El valor presente, se obtienen con la sumatoria en el momento focal cero, de todos
los flujos de caja libre descontándolos en cada periodo a una tasa “ i ” que para el
caso que será la WACC. En los casos en los que aún después del periodo explicito
(10 años) en el que han sido analizados los flujos de ingresos futuros, es muy
posible que el bien siga generando rentas, la ingeniería económica prevé que se
analice financieramente como una renta perpetua y por ese motivo la ecuación del
valor presente queda como se muestra en la expresión matemática siguiente:
𝑛
𝐹𝐶𝐿𝑡 𝑉𝑇𝑛+1 𝐹𝐶𝐿𝑛+1
𝑉𝑃 𝑁𝑒𝑡𝑜 = ∑ [ ] + Donde: ⟹ 𝑉𝑇𝑛+1 =
(1 + 𝑊𝐴𝐶𝐶)𝑡 (1 + 𝑊𝐴𝐶𝐶)𝑛 (𝑊𝐴𝐶𝐶 − 𝑔𝑣𝑡 )
𝑡=1
Siendo:
250
La Wacc Es el Costo promedio ponderado de la deuda y de los recursos propios
que se considera equivalente al Costo de oportunidad o esperado para una
inversión del mismo riesgo
FCLt Flujo de caja libre en el periodo t
t el número del periodo del flujo
n el lapso o duración del periodo explicito
VT Es el valor terminal en el momento n+1 del bien
FCLn+1 Es el Flujo ce caja libre en el momento n+1
gvt Es el crecimiento esperado de los flujos
Ilustración 78 Cálculos del valor presente Neto realizado para el escenario Base
249
Flujos de caja libre
250
Weighted Average Cost of Capital o Costo promedio ponderado de la deuda y de los recursos propios en español
292
En el proceso denominado simulación Monte Carlo, Crystal Ball mostrará los

resultados en un gráfico de pronósticos en el cual se puede observar el rango entero
de resultados posibles y la probabilidad de alcanzar cada uno de ellos. Además,
Crystal Ball mantiene un registro de los resultados de cada escenario.
27.14.9.1 DEFINICIÓN DE SUPUESTOS PARA LAS VARIABLES DE ENTRADA
En Crystal Ball, se define un
supuesto para una celda del caso
base, en la que existe un dato que
varía en cada escenario, y que
explica la variación del valor que se
quiere pronosticar, que en este
caso es el Valor Presente Neto. Es
decir, es una variable de entrada.
Ese supuesto se elige con una
distribución de probabilidad que
describe la incertidumbre de los
datos.
Para lograr esto, el valuador debe
seleccionar de acuerdo a los
registros históricos logrados, cual
es el tipo de distribución que más se
ajusta al comportamiento de la
variable, en la Galería de
Distribuciones e introducir los
Ilustración 80 Galería de distribuciones de probabilidad en Crystal Ball
parámetros. Por ejemplo, para una
distribución normal, debe introducir la media aritmética de los datos históricos
registrados para la variable y la desviación estándar de los mismos.
Haciendo lo descrito anteriormente, y definir la celda de cada supuesto se
seleccionó la distribución de cada variable independiente en el modelo o caso base,
como se indica a continuación:
Variable Distribución de probabilidad
Tasa de crecimiento de ingresos BetaPERT
Tasa de crecimiento de egresos BetaPERT
Tasa de vacancia Normal
% de gastos sobre renta bruta por año BetaPERT
Inflación Anual Normal
Incremento anual por valorización Normal
% de contenedores vacíos vs llenos Gumbel (Extremo mínimo)
% de contenedores de 20’ vs los de 40’ Gumbel (Extremo máximo)
Tasa del costo de la deuda BetaPERT
Tasa del costo del patrimonio BetaPERT
Tabla 25 Distribuciones de Probabilidad aplicadas a cada una de las variables inciertas del modelo
296
Ilustración 81 Grafico de la distribución de frecuencias del Valor presente neto (ganancias frustradas) y el 85% de certidumbre
27.14.10.4 RESULTADO PARA EL LUCRO CESANTE FUTURO
Luego de los cálculos realizados, se puede afirmar que con una probabilidad
objetiva del 85%, el dueño del predio sirviente habría concretado una ganancia
mínima de $ COP 5.867.120.000 ($ US 1.808.835)
Este perjuicio, califica como un lucro cesante futuro, debido a que,
independientemente de que la servidumbre ya fue impuesta legalmente sobre el
predio sirviente, no fueron suministradas al perito, evidencias de ingresos o rentas
frustradas, que ya haya dejado de percibir el titular de la propiedad, es decir no
habría una fundamentación teórica, ni financiera suficiente al computar ese perjuicio
en su dictamen de la indemnización integral y por ello el sustento de su resultado
ante terceros sería poco persuasivo en cuanto a la precisión de la cuantía
indemnizatoria estimada. En cambio, existen suficientes evidencias para,
determinar que, si se generará un detrimento patrimonial en el afectado,
representado en ganancias futuras que, sí bien no han acaecido, existe una
probabilidad objetiva (certidumbre del 85%) de que hubieran ingresado a su
patrimonio de no haber sido impuesta la medida administrativa.
27.15 RESULTADOS DEL DICTAMEN
La cuantía indemnizatoria justa a que tiene derecho el dueño del predio sirviente fue
obtenida por el perito comisionado, de la sumatoria de los daños y perjuicios
causados por la medida administrativa que le fue impuesta.
Así:
𝐼𝑛𝑑𝑒𝑚𝑛𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖ó𝑛𝐼𝑛𝑡𝑒𝑔𝑟𝑎𝑙 = ∑ 𝐷𝑎ñ𝑜 𝐸𝑚𝑒𝑟𝑔𝑒𝑛𝑡𝑒 + ∑ 𝐿𝑢𝑐𝑟𝑜 𝐶𝑒𝑠𝑎𝑛𝑡𝑒
𝐼𝑛𝑑𝑒𝑚𝑛𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖ó𝑛𝐼𝑛𝑡𝑒𝑔𝑟𝑎𝑙 = [ 2,612,976,450 ] + [ 5,867,120,000 ] = 8,480,096,450
298
27.15.1 VALOR INTEGRAL DE LAS AFECTACIONES AL PREDIO SIRVIENTE

Por lo anterior y sustentado en metodología valuatoria de universal aceptación, y en
riguroso seguimiento de los preceptos contenidos en la legislación colombiana y en
especial de la Ley 1274 de 2009, se dictamina como cantidad apropiada a cancelar
por la afectación a los derechos de propiedad, por la constitución de una
servidumbre de tránsito para el acceso de la operación y mantenimiento de una
válvula de 8 pulgadas que se requiere para el control y seguridad de un gasoducto,
sobre el predio sirviente una cantidad de dinero razonablemente estimada,
sustentada, trazable y demostrada por el perito en su informe pericial, de Ocho Mil
Cuatrocientos Ochenta Millones Noventa y Seis Mil, Cuatrocientos cincuenta
pesos ($ COP 8,480,096,450), en moneda de curso legal en la república de
Colombia, equivalentes a la fecha de presentación del dictamen de Dos Millones
Seiscientos Catorce Mil, Cuatrocientos Diez y Siete (US $ 2,614,417) en Dólares
estadounidenses.
27.16 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
De toda la investigación y cálculos realizados y declarados en el dictamen pericial
por el valuador comisionado, para establecer la indemnización integral de la
afectación por la constitución de la servidumbre de tránsito sobre el predio sirviente,
se desprende que, realmente la misma corresponde a la cifra “Justa” y razonable
de acuerdo a lo que establece el ordenamiento jurídico en la república de Colombia
en riguroso cumplimiento de lo establecido en la ley especial 1274-09 y en las
Normas Internacionales de Valuación.
Es necesario aclarar la diferenciación existente entre el “valor integral dictaminado”
y el “valor de negociación” al que pudieran llegar la partes, en un eventual acuerdo
antes del fallo.
Lo normal es que los dos valores no coincidan porque a pesar de que el dictamen
que efectúa el experto, conduce a una valoración integral de la indemnización, en
un posible valor negociado, intervienen múltiples factores subjetivos o
circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores,
los plazos concedidos para el pago, la tasa de interés, la urgencia económica del
predio afectado, el deseo o apremio del adquiriente de la afectación, todos los
cuales sumados distorsionan a veces en alto porcentaje, hacia arriba o hacia abajo,
el monto a pagar por la afectación.
El ordenamiento jurídico colombiano y en general el latinoamericano, establece que
la realización de una valoración de fajas de tierra a valor de mercado, como
indicadora o como representativa de la cuantía indemnizatoria, en un encargo
que involucre servicios profesionales valuatorios de intangibles especiales, es
un error conceptual y de interpretación sobre el “Propósito” y el “Alcance”,
que deben tener ese tipo de dictámenes periciales.
La cuantía indemnizatoria estimada por la constitución de servidumbres, debe
albergar la consideración del impacto individual y particular de las afectaciones a
los derechos de propiedad que signifiquen un menoscabo en el patrimonio del titular
299
DESCRIPCIÓN BREVE DEL CONTENIDO
¿La valoración de servidumbres consiste tan solo
en la valoración de “fajas de tierra”? Se ha
expuesto a lo largo de este libro, que hay una
inconsistencia clara en los procedimientos que hasta
hace poco, generalmente eran los utilizados por los
valuadores del continente, pues no corresponde al
valuador, tasar fajas de tierra, sino que debe
estimar todas las afectaciones al derecho de
dominio que le sean causados al titular de un
predio, por la “prohibición de hacer” sobre él, lo
que legítimamente las leyes le permitirían realizar
o por la “obligación de dejar hacer” sobre su
propiedad, lo que requiera un tercero ajeno en ella.
Esto significa una “limitación del
aprovechamiento” por lo que nace en quien ejerce
la servidumbre “la obligación de indemnizar”
todos los daños y perjuicios que se causen con la
medida impuesta. Incluso pudiera verse
incrementada la indemnización por aquellos
resarcimientos adicionales concedidos al momento
del fallo y potestativos del juez (arbitrio juris), debido
a afectaciones de carácter extrapatrimonial.
El valuador de “Intangibles Especiales” cuyo alcance
comprende el ejercicio profesional en el ámbito de las
Servidumbres, habitualmente practica la profesión en
la esfera judicial. Por ello en esta edición del libro,
se han incorporado varios Capítulos sobre: La
Prueba Pericial, Rol del Perito, El Dictamen Pericial,
Alcance de los Derechos de Usufructo y de Nuda
Propiedad, Daños y Perjuicios, Afectación al Derecho
de Propiedad. Adicionalmente se presentan dos
ejemplos completos de valoración. Uno de
Valoración de afectaciones por constitución de
Servidumbre de Hidrocarburos y otro de afectaciones
por constitución de Servidumbres de Electroductos.
+57 (311) 354.52.24; luisferes15@gmail.com

http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com/

DEMO Libro Servidumbres LFRG 2021-BLQ

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Ing. MSc.

Luis Fernando Restrepo Gómez

Incluye: Protocolo y Rol del Tasador en las Actuaciones Periciales

Sobre este Texto

TITULACIÓN PROFESIONAL: INGENIERO CIVIL 1985

CONFERENCISTA en: IV Congreso de Tasadores ASATCH–Chile 2011; XIV Congreso Venezolano de

ARTÍCULOS PUBLICADOS EN REVISTAS Especializadas en valoración a saber: MÁS VALOR (RNA–

3.3.1 ¿Qué son los Daños y Perjuicios? ...................................................................................................... 22

7 FORMAS DE CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES ...................... 73

22.11 EN PREDIOS RURALES ............................................................................................ 187

27.13.2 Estimación del Daño emergente Futuro ............................................................................................ 279

• Poseer la titulación, formación y/o matrícula habilitante, en la especialidad en

• Ley general de bienes nacionales

En el caso del ejercicio profesional

4.4.5 EL PORQUE DE UTILIZAR LA “BASE DE VALOR EQUITATIVO”

La selección por parte del valuador de una base (o bases)

Más adelante en los párrafos 20.3 y 20.4. dice:

20.4. Los valuadores son responsables de entender la reglamentación,

En cuanto a la definición de la Base de Valor Equitativo, dicen las IVS en los

50.3. El Valor equitativo es un concepto más amplio que el Valor de mercado.

desventaja que no esté disponible o no afecte a un agente de mercado

Párrafo 50.3. El Valor equitativo es un concepto más amplio que el Valor de

El texto de las Normas en el párrafo 50.2,

Ilustración 19 Predios vecinos con diferentes afectaciones a sus derechos de aprovechamiento

Ilustración 22 Línea de tiempo de los Momentos de ocurrencia del Lucro cesante

“…se requiere que la utilidad privada proviniese de una actividad lícita y no de

5.3.2 CONSIDERACIONES EN LA CUANTIFICACIÓN DEL LUCRO CESANTE

Al confeccionar su “plan” o su “protocolo” de actuación, el tasador debe comenzar,

Teniendo en cuenta lo expresado por la Corte Suprema de Justicia, las

10.4 CLASIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES

Ilustración 26 Criterios de clasificación de las servidumbres

20 Métodos Valuatorios Tradicionales

Ilustración 33 Vista típica de un Electroducto - Torre y Cableados

Otros modelos sobre la valuación de la indemnización por la constitución de

Si el operador de hidrocarburos es una persona privada o una persona de derecho

26 Avalúo Integral de Daños – Metodología Actual

Video 18 – Avalúo Integral – Daños y Perjuicios

26.1 PROCEDIMIENTO ADECUADO

27 Ejemplo Resuelto de Servidumbres de Hidrocarburos

La actividad a realizar por el tasador consiste entonces en la obtención de un “Valor

Ilustración 45 Lote sirviente, y trazado de la servidumbre constituida sobre él.

De hacer el análisis enmarcado en esa área mencionada por el solicitante de la

27.12.6 INFORMACIÓN DEL PROYECTO PARQUE INDUSTRIAL VÍA AL SOL

Sin embargo, es relativamente fácil de comprender que si el Daño Emergente está

Luego el valor perdido (minusvalía) del predio sirviente, será computado en la

En el proceso denominado simulación Monte Carlo, Crystal Ball mostrará los

𝐼𝑛𝑑𝑒𝑚𝑛𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖ó𝑛𝐼𝑛𝑡𝑒𝑔𝑟𝑎𝑙 = ∑ 𝐷𝑎ñ𝑜 𝐸𝑚𝑒𝑟𝑔𝑒𝑛𝑡𝑒 + ∑ 𝐿𝑢𝑐𝑟𝑜 𝐶𝑒𝑠𝑎𝑛𝑡𝑒

𝐼𝑛𝑑𝑒𝑚𝑛𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖ó𝑛𝐼𝑛𝑡𝑒𝑔𝑟𝑎𝑙 = [ 2,612,976,450 ] + [ 5,867,120,000 ] = 8,480,096,450

27.15.1 VALOR INTEGRAL DE LAS AFECTACIONES AL PREDIO SIRVIENTE

+57 (311) 354.52.24; luisferes15@gmail.com

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