CXXIX PLENO REGISTRAL SESION EXTRAORDINARIA - MODALIDAD NO PRESENCIAL En la ciudad de Lima, siendo las 9:00 de la mariana del dia lunes 04 de mayo de 2015, se reunié el Pleno Registral, bajo la modalidad no presencial, con la participacion de los Vocales: Rail Jimmy Delgado Nieto, quien acta como Presidente, Rosario del Carmen Guerra Macedo, Samuel Galvez Troncos, Mirtha Rivera Bedregal, Walter Juan Poma Morales, Luis Alberto Aliaga Huaripata, Elena Rosa Vasquez Torres, Pedro Alamo Hidalgo, Gloria Amparo Salvatierra Valdivia, Rocio Zulema Pefia Fuentes, Walter Eduardo Morgan Plaza, Eberardo Meneses Reyes, Tito Augusto Torres Sanchez, Jorge Almenara Sandoval y Jorge Luis Tapia Palacios. LUGAR: - Sede de la Primera, Segunda y Tercera Salas: Sede de la SUNARP en Av. Pardo y Aliaga N° 695, Cuarto Piso, San Isidro. - Sede de la Cuarta Sala: Oficina Registral de Trujillo - Zona Registral N° V - Sede Trujillo. x > Sede de la Quinta Sala: Oficina Registral de Arequipa - . Zona Registral N° XIl - Sede Arequipa. \ QUORUM E INSTALACION: ~\ Contando con la participacién de 15 Vocales del Tribunal Registral (titulares y suplentes), el Presidente del Tribunal Registral declar6 validamente instalada la sesi6n. EI Presidente del Tribunal Registral designé como secretario técnico al Vocal Samuel Galvez Troncos. AGENDA: A U El tema a tratar es: Definir el criterio que se debe seguir cuando se solicita la inscripcion de ampliacion de fabrica via regularizacién de edificaciones, en la que las secciones de propiedad exclusiva inscritas se han ampliado, ocupando ahora areas que el Reglamento Interno inscrito establece que son comunes. La programacién es la siguiente: 09:00 a.m. a 09:30 a.m. INSTALACION 09:30 a.m. a 11:30 a.m. DEBATE DEL TEMA 11:30 a.m. a 11:45 a.m. PLANTEAMIENTO DE POSICIONES FINALES Pagina 1 de 611:45 a.m. a 12:00 p.m. VOTACION 12:00 a.m. a 12:30 p.m. FIN DEL PLENO INSTALACION: Con la presencia de 15 Vocales y verificado el quorum reglamentario correspondiente, el Presidente del Tribunal Registral declaré instalado el Pleno convocado para la fecha Acto seguido, el Presidente sefiala que el tema de agenda ha sido llevado a Pleno por requerimiento de la Primera Sala, la cual considera que debe definirse si en dicho caso se requiere que la Junta de Propietarios acuerde expresamente la desafectacién de las areas comunes y su transferencia (transferencia por escritura publica) a favor de los titulares de las secciones de propiedad exclusiva a las que dichas areas antes comunes se acumulan, debiendo presentarse escritura publica de transferencia, o si por el contrario bastaré que el verificador responsable haya verificado la nueva extensién de las secciones de propiedad exclusiva, y dicha nueva extensién conste en el reglamento interno adecuado que la Junta de Propietarios acuerda. En la Resoluci6n 292-2014-SUNARP-TR-T del 23/6/2014 la Cuarta Sala resolvid la apelacion en la que se presentaban las circunstancias antes sefialadas, esto es: ampliacion de las secciones de propiedad exclusiva ocupando ahora areas que el Reglamento Interno inscrito establecia que son comunes, sin que conste acuerdo de la Junta de desafectacion de dichas areas comunes ni transferencia a los titulares de las secciones a las que dichas areas se acumulan. El Registrador no formulé observacion al respecto, y la Cuarta Sala no amplié la observacién, pero confirmé y amplié otras observaciones. Dicho titulo se fue a la tacha En una nueva presentacién de ese mismo titulo, es ahora visto por otro Registrador, que si observa sefialando que se requiere acuerdo de desafectacién de las éreas comunes y transferencia por escritura publica a los titulares de las secciones que ahora las comprenden. La Primera Sala sefiala que desea apartarse del criterio adoptado por la Cuarta Sala, puesto que el articulo 135 de! Reglamento de la Ley 27157 establece que la transferencia de bienes comunes debe ser autorizada por la Junta de Propietarios con el voto a favor de las dos terceras partes de los propietarios. Asimismo, conforme al articulo 148 de la norma citada, los acuerdos que autoricen la transferencia de propiedad de bienes comunes deben ser notificados a los propietarios que no asistieron, mediante carta notarial. Posteriormente, el Presidente del Tribunal Registral remite a los Vocales del Tribunal Registral la ponencia del Vocal Walter Morgan, la cual se transcribe lineas abajo: Pagina 2 de 6“¢PARA INSCRIBIR EL REGLAMENTO INTERNO SE NECESITA QUE SU CONTENIDO CONSTE INTEGRAMENTE EN EL ACTA DE LA SESION DE JUNTA DE PROPIETARIOS DONDE SE ACORDO SU APROBACION? 4. El articulo 43 de la Ley N° 27157 autoriza a la junta de propietarios a aprobar mediante mayoria calificada (2/3 de los votos de la junta de propietarios) la transferencia de los bienes comunes, con cargo a que se notifique por conducto notarial a los inasistentes a fin de que en el plazo de 20 dias utiles contados a partir de la notificacion, manifiesten a través de la misma via su discrepancia, quedando vinculados con el acuerdo en caso contrario. 2. Mediante el titulo impugnado el sefior Huerta solicité la adjudicacin de la nueva seccién de propiedad exclusiva denominada departamento N° 502, producto de la ampliacién de la fabrica, a favor de Pablo Leén Silva y su cényuge Julia Ponce Cisneros, para cuyo efecto ~entre otros documentos— acompafié el acta de sesién de junta de propietarios del 17.10.2013 y el parte de la escritura piblica N° 1430 de fecha 18.10.2011. No obstante, el registrador Huerta denuncié discrepancias entre estos documentos, dado que en el instrumento puiblico se indica que el area desafectada y transferida a favor de Pablo Leén Silva y su cényuge Julia Ponce Cisneros equivale a 30.00 m?, mientras que en el acta de junta de propietarios se consigné que la escritura piiblica de fecha 18.10.2011 es errada, pues el area desafectada de la zona comin denominada “tendal” asciende a 48.49 m? y no 30.00 m? Agrego que las medidas perimétricas y las colindancias de la zona desafectada no aparecen graficadas en el plano de independizacion 3. En principio, esta Sala pudo corroborar la incuestionable discordancia que exhiben el parte de la escritura publica N° 1430 de fecha 18.10.2011 y la copia certificada del acta de sesién extraordinaria de junta de propietarios del 17.10.2013, por tal motivo resulta necesario que la junta de propietarios vuelva a reunirse para indicar de manera inequivoca el area de la zona desafectada En lo que concieme a la transferencia del departamento N’ 502, debemos resaltar que esta seccién de propiedad exclusiva cuenta con un area de 58.00 m? y que a través de la escritura publica N° 1430 de fecha 18.10.2011 se transfirié solamente un area de 30 ma favor de Pablo Leén Silva y su cényuge Julia Ponce Cisneros, de ahi que no sea posible otorgarles la titularidad del departamento N° 502 a partir del instrumento puiblico acompajiado. En ese sentido, se confirma y amplia este extremo de la denegatoria 4, Por otra parte, la Ley N° 27157 establecié procedimientos para la regularizacién de edificaciones construidas sin licencias de construccién, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fabrica, independizacién y/o reglamento interno. Estos procedimientos se realizan con la intervencién de verificador y notario publico. El verificador responsable es el profesional (arquitecto o ingeniero civil colegiado) inscrito en el indice de Verificadores a cargo de la SUNARP, quien bajo su responsabilidad organiza y tramita el expediente de regularizacién, constata la existencia y las Pagina 3 de 6caracteristicas de la edificacién, el cumplimiento de las normas y parémetros urbanisticos y edificatorios, y confirma que los planos que se adjuntan al ‘expediente corresponden a la realidad fisica del terreno y la edificacién. En tal sentido, el verificador responsable es el principal actor de la regularizacién, Porque no se requiere la intervencién de la autoridad municipal competente. 5. Ahora bien, el subnumeral 5.12 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Comin, aprobado por la Resolucién de! Superintendente Nacional de los Registros Publicos N° 340-2008-SUNARP-SN, establece que ‘()Jos planos presentados para la inscripcién de Declaratoria de Fabrica e Independizacién que cuenten con el respectivo visado municipal o de verificador, segun el caso no podrén ser objeto de observacién ni rechazo registral’. Si analizamos el reparo hecho por el registrador, de no constar graficadas las medidas perimétricas y las colindancias de la zona desafectada en el plano de independizacién, bajo la linea argumentativa antes esbozada, resulta que su advertencia es injustificada, pues el verificador confirma la identidad de los planos anexados al expediente con la realidad fisica del terreno y la edificaci6n al momento de la regularizacién, es decir, acredita la existencia y las caracteristicas de las unidades de propiedad exclusiva, asi como de las zonas comunes que pudo corroborar en la actualidad. Por tal motivo, es légico que los planos de independizacién alcanzados no grafiquen las areas comunes que fueron desafectadas, toda vez que la labor del verificador es garantizar la correspondencia de los planos con la realidad fisica que él pudo constatar. En efecto, se revoca este extremo de la observacién. 6. En cuanto a la segunda controversia, la formalidad requerida para la inscripcién, adecuacién y/o modificacién del reglamento interno de propiedad exclusiva y comun se encuentra establecida, en principio, en la Decimosegunda Disposicién Transitoria del Reglamento de la Ley N° 27157: “(a adecuacién de! Reglamento Intero a que se refiere la tercera disposicion final de la ley, podré efectuarse mediante escritura publica o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la Junta de Propietarios 0 el Modelo de Reglamento interno, que aprobard el Viceministerio de Vivienda y Construccién en un plazo no mayor de 30 dias hébiles desde la publicacién del presente Reglamento’” Como vemos, la ley prevé dos maneras para lograr la inscripcién del reglamento interno: i) mediante escritura publica (articulo 2010 del Cédigo Civil’) 0 ii) a través de documento privado con firma certificada (como excepci6n a la regla del articulo 2010 del Cédigo Civil), conteniendo ambos el reglamento interno otorgado por la junta de propietarios o el modelo que aprobé el Viceministerio de Vivienda y Construccin 7. Este precepto legal fue recogido y a la vez precisado por la normativa registral en el articulo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, de la " Articulo 2010.- Titulo que da mérito ala inscripeién La inseripeion se hace en virtud de titulo que conste en instrumento pilblico, salvo disposicién contraria. Pagina 4 de 6r \ Iniciado el debate en el Pleno se tienen las siguientes intervenciones: x siguiente manera: “(e)! reglamento interno se inscribiré en mérito a escritura piiblica 0 documento privado con firma certificada por Notario, otorgado por los. propietarios o por el presidente de la junta de propietarios. Cuando es otorgado por este ultimo, se insertaré 0 acompafiaré copia certificada del acta de la sesi6n de junta de propietarios en la que se aprobé el reglamento intemo con el voto favorable de mas del 50% de los propietarios que conforman la edificacién, para lo cual el voto se computa por cada seccién de propiedad exclusiva, mientras no se encuentre definido el porcentaje de participacion en las zonas comunes, y las respectivas esquelas de convocatoria o la constancia otorgada conforme a lo dispuesto en el ultimo pérrafo del articulo siguiente. Cy. 8. Ahora bien, aun cuando el recurrente acompafié la documentacién que exige el articulo antes citado, el registrador Huerta solicits que se adjunte la copia certificada del acta de sesién de junta de propietarios que contenga el texto completo del reglamento intemo. Esta Sala no comparte el criterio de la primera instancia, no sélo porque las normas aludidas son concretas y no admiten ambigiedades, sino porque el subnumeral 5.15 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Comin ya contemplé este escenario, prescribiendo que ‘(e)/ reglamento interno o su modificacién se inscriben en ‘mérito de escritura publica 0 documento privado con firmas legalizadas del presidente de la junta. Cuando sélo interviene el presidente bastaré la copia certificada del acta de la junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo, sin requerirse la transcripcion del texto de! reglamento o su modificacién’. En efecto, el reparo realizado por el registrador Huerta es totalmente insubsistente. Por consiguiente, se revoca este extremo de la denegatoria Veo que la Primera Sala ha leido mal la Res. 292-2014 de la IV Sala, pues en ella YY El Vocal Walter Morgan sefiala que: se indica que la junta debe volver a reunirse para sefialar de forma inequivoca el area de la zona desafectada. También que la transferencia del departamento debia aclararse, pues en la escritura piiblica presentada se hacia mencién a la traslacion de una porcién del area desafectada, cuando el objeto que se pretendia | transferir era un departamento (tercer considerando) Mi Por favor, les agradeceré a todos leer bien la Res. 292-2014-TR-T para entender correctamente el caso. En la azotea del quinto piso de una edificacién existia un area de 48.49 m2 destinada a tendal. De esta area se queria desafectar 30 m2, pero los documentos eran contradictorios, por ello se dispuso que la junta aclarara qué extension querian realmente desafectar para constituir una nueva unidad de propiedad exclusiva (departamento 502). La Vocal Rosario Guerra sefiala lo siguiente: Pagina 5 de 6Como ya le indiqué a Walter por teléfono, el tema es que ni el Registrador ni la Sala hizo mencién al resto de los departamentos ubicados en pisos inferiores (del 1 al 4) que también se ampliaban Ahora la Registradora esta consciente de ello, por eso invoca el Cédigo de Etica de la Funcién Publica. Se habran dado cuenta que el tema que nos convoca sélo se puede resolver con el titulo en la mano. El pleno no puede discutir casos concretos, sino de puro derecho, De criterios de aplicacién de una norma. Por ello considero que este tema no debe ser visto en el Pleno. La propia Sala debe asumir su propio criterio Propongo el siguiente acuerdo ‘E/Pleno del Tribunal Registral s6lo tiene competencia para discutir y acordar criterios sobre aplicacién de una norma sin necesidad de evaluar un caso concreto. El Presidente del Tribunal Registral sefiala que De lo expuesto por la Cuarta Sala ellos manifiestan que coinciden con los vocales solicitantes del presente Pleno, en el sentido que se requiere que la Junta de Propietarios acuerde expresamente la desafectacién de las areas comunes y su transferencia (transferencia por escritura publica) a favor de los titulares de las secciones de propiedad exclusiva a las que dichas areas antes comunes se acumulan, debiendo presentarse escritura publica de transferencia; entonces no existen puntos de discrepancia Por tal motivo, y con lo manifestado por los vocales Samuel Galvez y Rosario Guerra, integrantes de la Primera Sala, quienes no desean apartarse del criterio manifestado por la IV Sala de Trujillo, sino mas bien integrarlo en la parte que no fue materia de la primera apelacién, entonces no nos encontramos ante el supuesto sefialado en el acapite b.2) del articulo 33 del Reglamento General de los Registros Publicos En tal sentido, la opinién del suscrito es que en el presente caso se dé por concluido el Pleno por retiro de los vocales solicitantes de su propuesta y su voluntad de acogerse a la regia general contenida en la norma legal precitada. Si algun vocal manifesta voluntad contraria, se aceptara su voto hasta las 15:00 horas. Caso contrario, se dara por concluido el Pleno Extraordinario, conforme a lo sefialado en el parrafo precedente. Siendo las 15:10 p.m. del dia 04 de mayo de 2015, se dio por concluida la sesion del Pleno, procediéndose a la suscripcién de la presente acta por parte del Presidente y de! Secretario Técnico del Tribunal Registral, de conformidad con lo previsto en el articulo 30° del Reglamento del Tribunal Registral Pagina 6 de 6 pulls ‘Vocal del Tribunal Registral ‘SUNARP.