CASE STUDY
Ε ίναι αλήθεια πως πολλά κτίρια, και μάλιστα πολυώροφα, που
ΕΠΑΝΑΧΡΗΣΗ ΠΑΛΑΙΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ ΩΣ
5ΑΣΤΕΡΑ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑ
Αξιοποιώντας το κτιριακό δυναμικό για τον τουρισμό
Στα πλαίσια του 4ου Συνεδρίου Αρχιτεκτονικής και Τουρισμού, που πραγματοποιήθηκε
στις 4 και 5 Σεπτεμβρίου στη Ρόδο, παρουσιάστηκαν από τη Γλυκερία (Κλαίρη) Νίτσα
(DELBLU architetti) δύο ενδιαφέρουσες μελέτες που αναδεικνύουν τη σημασία της
επανάχρησης εγκαταλελειμμένων κτιρίων της χώρας μας.
ΕΠΙΜΈΛΕΙΑ: ΦΩΤΕΙΝΉ ΔΑΪΛΆ
1 ΣΕΠΤΕΜΒΡΙΟΣ 2021
δεν χρησιμοποιούνται πλέον, «αφήνονται» στην τύχη τους
και στέκονται απλά άδεια -θυμίζοντας με δυσκολία το παρελθόν
τους. Η μη αξιοποίηση των κτιρίων οδηγεί στην απαξίωση του
κτιριακού δυναμικού της χώρας μας. Κάποια από αυτά τα κτίρια
καταλήγουν να έχουν καλύτερη μοίρα, μιας και αξιοποιούνται
τελικώς από τον τουριστικό τομέα.
Η Γλυκερία (Κλαίρη) Νίτσα, Αρχιτέκτων μηχανικός ΑΠΘ, Interior
designer – IED Milano, και Συν-ιδρύτρια και μέτοχος της εταιρείας
DELBLU architetti παρουσίασε στα πλαίσια του 4ου Συνεδρίου
Αρχιτεκτονικής και Τουρισμού στη Ρόδο δύο ενδιαφέροντα παρα-
δείγματα επανάχρησης εγκαταλελειμμένων πολυώροφων κτιρίων
ως ξενοδοχεία 5 αστέρων. Ο λόγος για το CRONWELL RESORT
SERMILIA και το V45, δύο έργα που έχουν διακριθεί τόσο σε
εγχώρια όσο και διεθνή βραβεία. Τα εν λόγω κτίρια έχουν κοινά
χαρακτηριστικά. Πρόκειται για πολυώροφα, εγκαταλελειμμένα
για χρόνια, κτίρια που, αν και συνέβαλαν στην υποβάθμιση της
περιοχής τους, διεθνή brands ενδιαφέρθηκαν γι’ αυτά. Όμως,
πρόκειται και για δύο κτίρια που ανήκουν σε διαφορετικό είδος
και απευθύνονται σε διαφορετικό target group: family friendly
resort το ένα και city & business hotel το άλλο.
ΓΙΑΤΙ ΕΠΙΛΕΧΘΗΚΑΝ ΤΑ ΣΥΓΚΕΚΡΙΜΕΝΑ
ΚΤΙΡΙΑ
Όπως επισήμανε η κα Νίτσα, τα κτίρια αυτά αποτέλεσαν επι-
λογή διεθνών brands λόγω της θέσης και της ιδιαιτερότητάς
τους για να γίνουν ξενοδοχεία 5 αστέρων, εντός των πλαισίων
της ανάπτυξής τους στην εγχώρια τουριστική αγορά. Έτσι, οι
λύσεις έπρεπε να είναι εναρμονισμένες τόσο με την Πολεοδομική
Νομοθεσία, τις σχετικές διατάξεις, πρότυπα και προδιαγραφές,
όσο και με τα business plans των επενδυτών και τα standards
των ξενοδοχειακών αλυσίδων στις οποίες θα εντάσσονταν. Και
στα δύο κτίρια «ενσωματώθηκαν facilities ανάλογα με τις προ-
διαγραφές της αστεροποίησης και σύμφωνα με το target group
στο οποίο απευθύνονταν. Η επανάχρησή τους απαιτούσε την
αισθητική αναβάθμισή τους σε συνδυασμό με περιβαλλοντικά και
τεχνοοικονομικά κριτήρια, τη στατική αποκατάσταση, ενισχύσεις
και προσθήκες, λαμβάνοντας παράλληλα υπ’ όψη θέματα εξοικο-
νόμησης ενέργειας, ασφάλειας και περιβαλλοντικού ισοζυγίου.
Στόχος ήταν η ομαλή επανένταξή τους στο άμεσο δομημένο
και φυσικό περιβάλλον τους, η έμφαση στη λειτουργικότητα,
αλλά και η εξασφάλιση βιώσιμης δυναμικότητας εντός του
συγκεκριμένου κελύφους με επαρκή αναλογία δωματίων και
κοινοχρήστων χώρων. Και στις δύο περιπτώσεις, στα πλαίσια της
επανατοποθέτησής τους στην τουριστική αγορά ως νέα αντα-
γωνιστικά προϊόντα, έγινε επιλογή των αρχιτεκτονικών εκείνων
στοιχείων που θα έπρεπε να διατηρηθούν, να ενισχυθούν ή και
να προστεθούν», επισήμανε.
Η ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΤΟΥ CRONWELL RESORT
SERMILIA
Το CRONWELL RESORT SERMILIA, ένα παραθαλάσσιο ξενο-
δοχείο, χτίστηκε στις αρχές της δεκαετίας του ‘70 με ειδικούς
προνομιακούς όρους δόμησης, αποτελείται από 6 ορόφους και
ΣΕΠΤΕΜΒΡΙΟΣ 2021
ΒΑΣΙΚΑ ΣΟΙΧΕΙΑ ΤΩΝ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΩΝ
CRONWELL RESORT SERMILIA
Τοποθεσία: Ψακούδια Χαλκιδικής.
Σε λειτουργία από το 2016, μέλος της εταιρείας
CRONWELL HOTELS & RESORTS
Αρχιτεκτονική Μελέτη & Μελέτη εσωτερικού χώρου:
DELBLU architetti
Βραβεύσεις:
“Best Hotel Architecture GREECE”, European Property
Awards 2016-2017.
“Excellent Communication Design – Architecture”,
German Design Awards 2018.
“GOLD Award – Architecture & Interior design”, Tourism
Awards 2017.
V45 Hospitality
Τοποθεσία: Βασ. Ηρακλείου 45, Θεσσαλονίκη.
Υπό κατασκευή, με ορίζοντα λειτουργίας τον Απρίλιο
του 2022, μέλος της αλυσίδας Marriott.
Αρχιτεκτονική Μελέτη: DELBLU architetti & associates
Μελέτη εσωτερικού χώρου βράβευσης: DELBLU
architetti
Βραβεύσεις:
“Best Hotel Architecture GREECE” – European Property
Awards 2019-2020.
“Best Hotel Architecture EUROPE” – European Property
Awards 2019-2020.
NOMINEE - Best International Hotel Architecture –
International Property Awards 2019-2020.
βρίσκεται στον τουριστικό οικισμό Ψακούδια στη χερσόνησο
Σιθωνία της Χαλκιδικής.
Σύμφωνα με την κα Νίτσα, ήταν ένα γερασμένο -από άποψη
αισθητικής και στατικής- παραθαλάσσιο κτίριο, με ιδιαίτερα
μεγάλο μέγεθος και «όγκο» σε σχέση με το άμεσο δομημένο
περιβάλλον του. Η ίδια υπογράμμισε πως η εναλλακτική λύση
της κατεδάφισής του και της κατασκευής μιας νέας τουριστικής
μονάδας ουσιαστικά δεν ήταν βιώσιμη, καθώς είχε κτιστεί με
ειδικό Προεδρικό Διάταγμα που έδινε επιπλέον μέτρα δόμησης
και ορόφους με σκοπό την τουριστική ανάπτυξη περιοχών και
τη δημιουργία θέσεων απασχόλησης. Λαμβάνοντας υπόψη το
target group του νέου ξενοδοχείου (οικογένειες με μικρά παιδιά),
απαραίτητη κρίθηκε η δημιουργία πρόσθετων χώρων και εγκατα-
στάσεων με στόχο την κάλυψη των αναγκών των παιδιών, αλλά
και των ενήλικων μελών των οικογενειών, όπως χώροι απασχό-
λησης παιδιών, δωμάτια με επαρκή χώρο για την άνετη φιλοξενία
οικογενειών, παιδικό τμήμα εστιατορίου, ειδικές παιδικές κοινό-
χρηστες τουαλέτες, παιδική πισίνα και splash park, υπαίθριος
χώρος ψυχαγωγίας, μικρό business center, γυμναστήριο και spa.
2
CASE STUDY
«Όσον αφορά το αισθητικό κομμάτι της επέμβασης, επιλέ-
χτηκε η υιοθέτηση μιας μοντέρνας μορφής με καθαρές γραμμές,
όχι πολύ ανταγωνιστικής με το γύρω περιβάλλον, λαμβάνοντας
υπόψη την ήδη υπάρχουσα αντίθεση εξαιτίας του μεγέθους.
Επειδή δεν ήταν εφικτή μια ουσιαστική διάσπαση των όγκων,
έγινε επιμέρους διαχείριση του ενιαίου όγκου με την προσθήκη
ημιυπαίθριων χώρων και στοιχείων πέργολας, καθώς και δια-
κοπή της μονότονης συνέχειας των όψεων και των μπαλκονιών
μέσω της χρήσης κατακόρυφων στοιχείων οριοθέτησής τους.
Οι παραπάνω επεμβάσεις βοήθησαν επίσης στον μετριασμό
της έντονης εικόνας «πολυκατοικίας» που παρουσίαζε το κτίριο.
Η προστασία και διατήρηση των μεγάλων φοινίκων που υπήρ-
χαν και η προσθήκη μια εκτεταμένης πέργολας στο ισόγειο, εκτός
της κάλυψη των αυξημένων αναγκών για σκίαση κατά τους καλο-
καιρινούς μήνες, βοήθησαν επίσης στην επίτευξη της σταδιακής
κλιμάκωσης των υψών, σε συνάρτηση με την απόσταση από το
θαλάσσιο μέτωπο. Η κεντρική είσοδος του ξενοδοχείου χωροθε-
τήθηκε εκ νέου στην πλάγια όψη, και όχι επί της παραλιακής οδού,
σε ανεξάρτητο κτιριακό «όγκο», για να σηματοδοτηθεί καλύτερα
και να μην παρεμβαίνει στην ομαλή λειτουργεία άλλων δραστη-
ριοτήτων του ξενοδοχείου αλλά και των περιπατητών. Το κατά-
στημα και το pool-beach bar αντίθετα χωροθετήθηκαν επί της
παραλιακής οδού με σκοπό την προσέλκυση εξωτερικών πελατών
από κοντινά καταλύματα. Για να εκμεταλλευτούμε το αδιαμφισβή-
τητο πλεονέκτημα της θέας των 360° μοιρών που προσφέρει ένα
τόσο ψηλό κτίριο μπροστά στη θάλασσα, δημιουργήσαμε στον 6ο
όροφο roof garden – sky bar», συνέχισε η κα Νίτσα.
Όπως αναδείχθηκε από την ομιλία, ιδιαίτερο στοιχείο στο
εσωτερικό του ξενοδοχείου αποτελεί το αίθριο, σχήματος “V” και
3 ΣΕΠΤΕΜΒΡΙΟΣ 2021
ύψους 18 μ., το οποίο στεγάζεται με πέργολα που ανοιγοκλείνει
και περιβάλλεται από τους διαδρόμους κίνησης που οδηγούν
στα δωμάτια του ξενοδοχείου. «Ο χώρος αυτός ήταν σημαντικό,
πέραν του δεδομένου λειτουργικού του ρόλου (εξασφάλιση
φυσικού φωτισμού και εξαερισμού στους διαδρόμους), να απο-
κτήσει “ζωή”, αισθητικό νόημα και “θεατρικότητα”. Για το λόγο
αυτό επιλέξαμε να μετατραπεί σε μια ζωντανή χρωματικά αυλή
ξεκούρασης και ταυτόχρονα φιλοξενίας περιοδικών εκθέσεων»,
δήλωσε η ομιλίτρια.
V45 Hospitality
Το V45 βρίσκεται στο ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης, δίπλα
από την οδό Αριστοτέλους και την ομώνυμη πλατεία, σε άμεση
επαφή με διατηρητέο νεοκλασικό κτίσμα, και προοριζόταν να
γίνει κτίριο πολυτελών διαμερισμάτων. Η κατασκευή του όμως
σταμάτησε, αφού ολοκληρώθηκε ο φέρων οργανισμός, εξαιτίας
της οικονομικής κρίσης. Το κτίριο αποτελούνταν από δύο οκτα-
ώροφους πύργους με ενιαίο υπόγειο, που συνδέονταν μεταξύ
τους με διώροφο «λαιμό».
Η κα Νίτσα επισήμανε πως η αλλαγή του Οικοδομικού Κανο-
νισμού (ΝΟΚ) επέτρεπε την προσθήκη επιπλέον δόμησης, αλλά
και τη δυνατότητα προσαύξησής της κατά 5% στην περίπτωση
κατάταξης του κτιρίου στην ενεργειακή κλάση Α+. Παράλληλα
όμως, στόχος ήταν η δημιουργία ενός σύγχρονου και φιλικού
προς το περιβάλλον κτιρίου, που σέβεται και συμβάλλει στην
ανάδειξη του ιστορικού παρελθόντος της πόλης και την εξέλιξή
της. Αυτό οδήγησε τους αρχιτέκτονες να αναζητήσουν από τη
μία καινοτόμα υλικά και επιφάνειες και από την άλλη στοιχεία
του παρελθόντος που θα μπορούσαν να ενταχθούν με έναν πιο
σύγχρονο τρόπο -λειτουργώντας ως συνδετικός κρίκος. «Τα
στοιχεία αυτά είναι οι αεριζόμενες εφελκυόμενες προσόψεις,
το χαρακτηριστικό μοτίβο των εξωστών των κτιρίων του Ernest
Hébrard επί της οδού Αριστοτέλους και ο αρχιτεκτονικός όγκος
– προεξοχή, το ονομαζόμενο «σαχνισί», που συναντώνται στην
ογκοπλασία ιστορικών κτιρίων της πόλης. Έτσι λοιπόν μειώσαμε
σε βάθος τους εξώστες της πρόσοψης και δημιουργήσαμε ένα
«σιωπηλό» κέλυφος, που διακόπτεται από δύο «δανεικά» μορφο-
λογικά στοιχεία του παρελθόντος, επιτρέποντας ταυτόχρονα στο
όμορο διατηρητέο κτήριο να αναδείξει την αρχιτεκτονική του. Το
μοτίβο λοιπόν του Hébrard και η ιδέα του σαχνισί συνδυάζονται
σε δύο συμμετρικούς γωνιακούς εξώστες στα όρια του αιθρίου
στην πρόσοψη, ενώ σημαντικό τμήμα της επενδύεται με μια
καινοτόμα «υφασμάτινη επιδερμίδα». Σε επιλεγμένα σημεία η
επιδερμίδα αυτή αναδιπλώνεται δημιουργώντας προστεγάσματα,
σηματοδοτώντας τις κοινόχρηστες λειτουργίες του κτιρίου (lobby,
χώροι καθιστικού και εστιατορίου). Το υλικό αυτό είναι υαλοΰφα-
σμα, είναι αυτοκαθαριζόμενο και ανακυκλώσιμο, και συνδυάζει
εξαιρετικά την μετάδοση του φωτός με την υψηλή ενεργειακή
απόδοση. Έχει βιοκλιματικές ιδιότητες συμβάλλει στη δημιουργία
ηλιακής σκίασης και μικροκλίματος, είναι διάτρητο , διαπνέον,
ανθεκτικό στις καιρικές συνθήκες και στην UV ακτινοβολία, έχει
διαφάνεια και επιτρέπει την οπτική επικοινωνία των ενοίκων με
τον εξωτερικό χώρο, εξασφαλίζοντας ταυτόχρονα μια αίσθηση
ιδιωτικότητας. Και ενώ την ημέρα επιτυγχάνουμε ένα ήσυχο
αποτέλεσμα, το βράδυ με έναν δυναμικό φωτισμό και ενσωμα-
τώνοντας νέες τεχνολογίες, το κτίριο μπορεί να μεταλλαχθεί σε
έναν σύγχρονο υπερμεγέθη καμβά», υπογράμμισε η κα Νίτσα.
Αξίζει να σημειωθεί πως η ανωτέρω βραβευμένη πρόσοψη θα
ΣΕΠΤΕΜΒΡΙΟΣ 2021
Γλυκερία (Κλαίρη) Νίτσα, Αρχιτέκτων μηχανικός ΑΠΘ, Interior
designer – IED Milano, Συν-ιδρύτρια και μέτοχος DELBLU architetti
υλοποιηθεί τροποποιημένη, λόγω αντιρρήσεων της Εφορείας
Νεωτέρων Μνημείων στο στάδιο της αδειοδότησης.
Όπως φάνηκε στην παρουσίαση της μελέτης του V45, προ-
στίθενται επιπλέον τ.μ. σε όλους τους ορόφους στον κεντρικό
«λαιμό» του κτιρίου, καθώς και ένας επιπλέον όροφος σε όλο
σχεδόν το εύρος της κάτοψης. Παράλληλα, δημιουργείται φυτε-
μένο δώμα και κατασκευάζεται στον τελευταίο όροφο του κτιρίου
χώρος αναψυχής (roof garden, Skybar και πισίνα). Στο ισόγειο, και
ανάμεσα στους δύο πύργους, δημιουργείται -μέσω ημιυπαίθριων
χώρων- ένας «ημιδημόσιος» χώρος, για να είναι πιο ομαλή η μετά-
βαση από τους κοινόχρηστους χώρους της πόλης στο κτίριο. Στον
εν λόγω «ημιδημόσιο» χώρο εντάσσεται και ο πίσω ακάλυπτος,
ως η «αυλή» του ξενοδοχείου. Η οπτική ενοποίηση της «αυλής»
επιτυγχάνεται μέσω μεγάλων ανοιγμάτων στον «λαιμό» του κτι-
ρίου. Τέλος, στο ισόγειο και τον πρώτο όροφο αναπτύσσονται
κοινόχρηστες δραστηριότητες και εξειδικευμένα facilities για
το target group στο οποίο απευθύνεται το ξενοδοχείο, δηλαδή
business & city brake ταξιδιώτες.
ΓΙΑΤΙ ΑΞΙΖΕΙ Η ΕΠΑΝΑΧΡΗΣΗ
ΕΓΚΑΤΑΛΕΛΕΙΜΜΈΝΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ
Κλείνουμε με τα λόγια της κας Νίτσας, η οποία «έκλεισε» την
εισήγησή της λέγοντας πως «είναι σημαντικό να τονίσουμε πως η
ολοκλήρωση και η λειτουργία έργων όπως τα προαναφερθέντα
αποδεικνύουν πως η προσπάθεια για την αποκατάσταση και
επανάχρηση παλαιών κελυφών αξίζει τον κόπο, παρότι αυτή
μετατρέπεται συνήθως σε αγώνα δρόμου με το χρόνο, λόγω
των συχνών αλλαγών στη νομοθεσία και του μεγάλου χρόνου
λήψης των απαραίτητων εγκρίσεων από τις αρμόδιες υπηρεσίες.
Μέσα από τη συνέργεια εξειδικευμένων επιστημόνων και μέσω
στοχευμένων παρεμβάσεων είναι δυνατή όχι μόνον η ουσιαστική
αναβάθμιση ενός γερασμένου τουριστικού προϊόντος και η ανα-
γέννηση ενός εγκαταλελειμμένου φέροντος οργανισμού, αλλά και
ο υπό προϋποθέσεις επαναπροσδιορισμός του παραθαλάσσιου
μετώπου ενός «ξεχασμένου χωριού», ή ενός δρόμου στο κέντρο
μιας πόλης. Το γεγονός αυτό είναι πολύ σημαντικό όχι μόνον για
τους μελετητές και τους εν δυνάμει επενδυτές αλλά και για τις
ίδιες τις τοπικές κοινωνίες».
4