FAKULTET ZA BIZNIS I TURIZAM BUDVA

TEMA: Provjera investicione namjere (ideje) putem hotelskih menadžment simulacija

PREDMET: Hotelske menadžment simulacije

Predmetni nastavnik:

Prof.dr Rade Ratković

Saradnik: Ljiljana Krgović

Student: Martina Kuljača

Br. Indexa: 11/18

Budva, decembar 2020

 SADRŽAJ

I UVOD..............................................................................................................................................2

II ODJELJAK PRVI (Hotel Cattaro Kotor)....................................................................................4

1. Profil hotela Cattaro.............................................................................................................................4

2. Karakter investicione namjere (novi objekat, rekonstrukcija postojećeg...)........................................5

3. Specifikacija sadržaja i kapaciteta.......................................................................................................5

III Obrazloženje u “Excel” tabeli dobijenih podataka/rezultata......................................................6

I Obrazloženje predračuna.......................................................................................................................6

II Obrazloženje tržišta..............................................................................................................................6

III Obrazloženje prihoda..........................................................................................................................6

IV Obrazloženje plata..............................................................................................................................7

V Obrazloženje troškova..........................................................................................................................7

VI Obrazloženje bilansa...........................................................................................................................8

VII Obrazloženje ekonomskog toka projekta..........................................................................................8

VIII Obrazloženje neto sadašnje vrijednosti i interne stope prinosa.......................................................8

III ZAKLJUČAK.....................................................................................................................................9

LITERATURA......................................................................................................................................10
 I UVOD

Tema ovog završnog rada je analiza isplativosti izgradnje smještajnih objekata u postojećem
turističkom kompleksu, tj hotelu Cattaro koji se nalazi u samom srcu Starog grada Kotora. Investitor
planira to učiniti kroz izgradnju smještajnih jedinica, odnosno apartmana koji će pružati usluge
smještaja i pružanja usluga hrane i pića te sadržaje za rekreaciju i razonodu gostiju s mogućnosti
proširenja.
Za izradu ovog rada koristila sam podatke Turističke organicazije Kotor, kao i hotela te podatke
investitora vezanih za izgradnju i uređenje objekta s obzirom da preduzeće ima dugogodišnje iskustvo
o tom sektoru. Izrađena je detaljna finansijska projekcija za vremenski period od 5 godina. Nakon
analize finansijskih pokazatelja utvrđeno je da je projekt isplativ te da će se ulaganje vratiti nakon
četiri godine poslovanja, tj. u petoj godini poslovanja.

Glavni ciljevi rada su razraditi osnovnu preduzetničku ideju, analizirati tržišnu opravdanost
preduzetničkog poduhvata, obaviti finansijsku analizu, ocijeniti efekte i rizike p i sastaviti zaključke
i preporuke za realizaciju. Svi ciljevi ovog rada su razrađeni po poglavljima rada. U svrhu izrade
ovog rada korištena je literatura iz hotelskih finansija, marketinga i turizma kako bi se došlo do
potrebnih podataka. Napravljena je analiza lokacije, opisan je poslovni prostor i potrebna oprema
kojom će se opremiti smještajni objekti i restoran. Određeni su potrebni radnici koji će biti
zaposleni na projektu i definisana je organizacija i upravljanje projekta.

Takođe, izrađen je terminski plan koji vremenski prikazuje faze pokretanja projekta i njihovo
trajanje U finansijskom planu prikazana je veličina i sastav ulaganja kao i prikaz svih troškova i
prihoda kroz poslovanje. Finansijski pokazatelji koji ukazuju na isplativost projekta prikazani su u
pod nazivom ocjena učinaka i rizika. Na samom kraju rada, u, nalazi se zaključak u kojem je
potvrđeno da je projekt isplativ te da će se povrat investicije ostvariti u petoj godini poslovanja.
 II ODJELJAK PRVI (Hotel Cattaro Kotor)

1. Profil hotela Cattaro

Hotel “Cattaro” otvoren je 2006. Godine u Kotoru. Hotel se nalazi u 3 različita zdanja.
Providurove palate (koja je bila zgrada lokalne vlasti u vremenu kada je Venecija vladala u ovom
dijelu Jadrana do 1806. godine), zgrade gradske straže i Napoleonovog pozorišta (koje je
napravljeno 1810. god).

Sva tri istorijska zdanja su sačuvana u integralnom stanju i adaptirana, te pretvorena u hotel.
Unutrašnji dekor hotela osmišljen je te tematski odgovara 18. vijeku sa portretima pomorskih
kapetana i admirala te slikama čuvenih brodova tog vremena, kao i prikaza poznatih pomorskih
bitaka. Takođe, u sklopu hotela se nalazi i restoran Royal čiji interior je u skladu sa izgledom
cijelog zdanja. Restoran se dijeli na unutrašnji dio kapaciteta 60 mjesta, te vanjski dio, odnosno
Napoleonova terasa kapaciteta 16 mjesta, sa koje se proteže najljepši pogled na glavni gradski trg,
pogled na gradske zidine, zaliva i rijeke. Iznad restorana "Rojal" je sala za sastanke, koji može da
primi do 100 ljudi u pozorišnom stilu.
Slika 1. Hotel “Cattaro”

Izvor: www.cattarohotel.com
Kompleks Hotel Cattaro takođe uključuje pub "AS", ali je najspektakularniji dio kompleksa je
Citadela. Pored restorana, postoji jedan od najboljih klubova u Evropi Noćni klub Maximus , koja
može da primi do dvije hiljade ljudi, domaćini su mnogih tematskih događaja i najprepoznatljivijih
muzičara iz cijelog svijeta. Neki od njih su David Guetta, Fatboy Slim, David Morales, EMELI
Sande, i mnogi drugi. 1

2. Karakter investicione namjere (novi objekat, rekonstrukcija postojećeg...)

Novi objekat bi bio smješten preko puta postojećeg, u već postojećoj gradskoj palate. Plan je
gradnja novih 25 smještajnih jedinica. Jedinice će biti izgrađene u 2 tipa, tip A i tip B. Tip A će
biti dvosobni sa jednom dvokrevetnom sobom i jednom jednokrevetnom sobom te će ih biti 4. Tip
B, takođe će biti dvosobni, ali sa dvije dvokrevetne sobe. Dakle svaka jedinica će imati 2 sobe, ali
će se one razlikovati po broju ležaja u sobama. Kvadratura jedinica biti će usklađena prema
uslovima Pravilnika o razvrstavanju i kategorizaciji ugostiteljskih objekata u kojima se pružaju
ugostiteljske usluge. Prema ovom pravilniku, smještane jedinice će biti kategorizirane kao
apartmani pa će uz smještaj imati prostoriju za boravak i kuhinju.

3. Specifikacija sadržaja i kapaciteta

Prema planu, apartmani će imati kvadraturu od 35 do 40 m2. Biće izgrađeni i uređeni tako da se
uklapaju u okruženje, tj. koristiće se prirodni materijali kao što su kamen i drvo za uređenje
spoljašnjeg i unutrašnjeg dijela. Plan oba tipa smještajnih jedinica se vidi na slici 2. smještajne
jedinice.

Kako je prema Pravilniku o razvrstavanju i kategorizaciji ugostiteljskih objekata u kojima se

pružaju ugostiteljske usluge tu se moraju pružati usluge pripremanja i posluživanja hrane i pića,
uz smještajne objekte zamišljen je restoran koji će biti opremljen za pružanje tih usluga.
Restoran će pružati uslugu prehrane te će se posluživati tradicionalna hrana za to podneblje,
moći će se isprobati domaći suhomesnati proizvodi, ali i proizvodi okolnih proizvođača.
Ukoliko gosti budu htjeli sami pripremati hranu biće im osigurani svi potrebni materijali.
Restoran će posluživati doručak, ručak i večeru u dogovoru sa gostima.

1
www.cattarohotel.com, (Konekcija ostvarena 20.12.2020. u 13:00h)
 III Obrazloženje u “Excel” tabeli dobijenih podataka/rezultata

Osnovni podaci

U prvoj tabeli je dat opis rekonstrukcije hotela Cattaro, gdje imamo fizičke parametre kao što su:
ukupna površina 10h, gabarit objekta 12,000 m2, broj smještajnih jedinica 25-soba, gdje je cijena
izgradnje po sobi 7,000€ pomnoženo sa brojem smještajnih jedinica dobijamo iznos od 175,000€

I Obrazloženje predračuna

U tabeli “Predračunska vrijednost ulaganja” je prikazan iznos ukupnog ulaganja od 1470096,00 €,

za izgradnju hotela od 25 smještajnih jedinica, od čega je trošak: zemljišta (10 ha)55,000€,
izgradnje građevinskih objekata 720,800€, opreme 35,920€, izgradnje jedinice- ,ostalih ulaganja i
nekontrolisanih faktora 129,76€, projekta i revizije 630,000€,nadzora 12.000€ i komunalnih
doprinosa 3,400€.
Izuzev cijene koštanja predviđenog zemljišta i izgradnje građevinskih objekata, ostale stavke
predračuna su procentulano kalkulisane na osnovu dostupnih podataka o hotelskom poslovanju.

II Obrazloženje tržišta

Uračunavanjem broja smještajnih jedinica 25, prosječne cijene jedinice tokom godine - 175€ i
dana pune zauzetosti (predsezona-64, glavna sezona-85 i postsezona-56) kao i stepen
popunjenosti 60% u predsezoni, 95% u glavnoj sezoni i 70% u postsezoni) i pomoću toga je
moguće detaljnije prognozirati buduće poslovanje.

III Obrazloženje prihoda

Kao i kod podataka o trenutnom i budućem turističkom prometu, tako je i za kalkulaciju/projekciju

prihoda kao bazna godina uzeta 2021. godina. U datoj godini je prihod iznosio: od smještaja
91,000 €, od “F&B” sektora 64,000€, od dijela rekreacija i zabava 6,700€ i od ostalih
aktivnosti/usluga 6,100 €; odnosno ukupno 167,800€. Na osnovu rapoloživih podataka su
kalkulisane projekcije za period od 2021. godine do 2025. godine(dati rezultati su tokom ovog
perioda jednaki u povećanju iz godine u godinu poslovanja).

IV Obrazloženje plata

Simulacijom je projektovan broja radnika na neodređeno vrijeme je 14 i broj sezonskih radnika 25.
Dok stalnim zapošljenima tokom godine plata iznosi 650€ (ne računajući service fee), zapošljeni
koji rade sezonski primaju tokom 4 mjeseca platu u iznosu od 500€ (ne računajući service fee).
Ovakvom raspodijelom perioda rada i iznosa primanja dobija se podatak da je ukupni iznos bruto
plata 159,200 € (109,200 € za stalne zapošljene i 50,000 € za zapošljene koji rade sezonski).
Kada se od toga iznosa oduzmi svi predviđeni doprinosi (porez na plate koji iznosi 9%=14,328€,
PIO doprinos koji iznosi 12%=19,104€ ,doprinos za zdravstvo koji iznosi 15%=23,880€, doprinos
za nezapošljene koji iznosi 1%=1,592€ i ostali doprinosi koji iznose 3%=4,776€) koji iznose
40%=63,680 €, dobija se cifra koja predstavlja neto iznos plata-odnosno 95,520€.

V Obrazloženje troškova

Pri stopi od 2% (tokom treće godine poslovanja) za građevinski objekat i komunalije, vrijednosti
2,345€, je predviđen iznos amortizacije od 4,690 €. U trećoj godini poslovanja je pri stopi od
1,835% za opremu projekcija da amortizacija iznosi 229,38€. Zbir ova dva iznosa predstavlja
ukupan iznos amortizacije-odnosno 4,919,38 €.

Što se tiče godišnjih troškova osnovnog materijala (tokom treće godine poslovanja), ukupan iznos
je 674,000€. Struktura datog ukupnog troška je sljedeća: trošak smještaja iznosi
7%=17,150€,trošak “F&B” sektora iznosi 30%=33,000€, trošak rekreacija i zabave iznosi
25%=67,500€ i ostali troškovi iznose 75%=9,750€.
 VI Obrazloženje bilansa

U periodu od 2021. do 2025. godine su projektovani operativni rashodi u iznosu od 69,646 €

(2021. godine) do 80,050 € (2025. godine), sa sljedećom raspodjelom pojedinačnih rashoda:
materijal-od 1,300 €(2021), 2210€ (2022), do 2100€(2025), energija-od 1300€ (2021), 5000€
(2022)do 6150€ (2029), bruto plate-od 116,000€(2021) do 56,000€ (2025), održavanje-od 1,200€
(2021), DO 5,100€ (2025), troškovi uprave – 6,500€ (od 2021) do 7,500€ do 2025. godine) i
reklama/marketing-3146 € (2021), do 3200€ (2025godine).

Neoperativni rashodi su iznosili 7,116 € (shodno karakterističnoj strukturi istih se ne mijenja

ukupan godišnji i pojedinačni iznosi tokom svih 5 godina), a struktura je sljedeća:
Porezi 5,000€, amortizacija 1,200€, finansijski troškovi 0€ i osiguranje 916€.

VII Obrazloženje ekonomskog toka projekta

Ukupan priliv sredstava je tokom svih 5 godina različit, tj. U blagom porastu iz godine u godinu
počevši od 167,800€ (2021 g.) do 183,850 €(413.505€),i zbirno predstavlja sumu od 4.135.050€.
(2025g.)
Odliv sredstava ukupno iznosi 147,000,96 €, i tokom 2021. godine je projektovan da iznosi
66,541€, tokom 2022 g.- 65,555 €, 2023g.-63,389€, 2024. godine 65,776€, i 2025.godine 64,665
€.
Neto priliv sredstava (iznos odliva sredstava oduzmemo od iznosa ukupnog priliva) je pozitivan
tokom čitavog perioda i projekcija je da ukupno iznosi 392,130€

VIII Obrazloženje neto sadašnje vrijednosti i interne stope prinosa

Projektovana neto sadašnja vrijednost je pozitivna i iznosi 403,252 €, sa relativno visokim

indeksom rentabiliteta 27,4%.
Rok povraćaja uloženog kapitala je 18,46 godina. Interna stopa prinosa projekta je oko16% do
17%,što znači da se radi o visoko rentabilnom projektu u hospitaliti industriji.

III ZAKLJUČAK

U radu su ostvareni svi zadati ciljevi, a to su: razraditi osnovnu preduzetničku ideju;
analizirati tržišnu opravdanost preduzetničkog poduhvata; obaviti finansijsku analizu
preduzetničkog poduhvata; ocijeniti efekte i rizike projekta; sastaviti zaključke i preporuke za
realizaciju.

Financijskim planom izračunato je da projekt izgradnje smještajnih objekata hotela Cattaro

zahtjeva ulaganje u iznosu od od 147,0096,00 €,

Finansijski pokazatelji ukazuju na isplativost projekta. To jeste neto sadašnja vrijednost e

pozitivna i iznosi 403,252 €, sa relativno visokim indeksom rentabiliteta 27,4%, što nam
govori da kada od neto novčanih prihoda oduzmemo početno ulaganje imamo pozitivan
rezultat koji ukazuje na isplativost ulaganja.

Na osnovi dobijenih rezultata može se zaključiti da projekt ima obećavajuće rezultate za svoju
realizaciju. Iako su svi rezultati pozitivni i pokazuju dobre predispozicije za ostvarenje, uspjeh
ovog projekta ne može se garantovati jer se mogu dogoditi iznenadni događaji i rizične
situacije koje mogu uticati na uspjeh projekta. Svako ulaganje nosi neki nivo rizika i
investitori su svjesni toga rizika i spremni su ga preuzeti jer vjeruju da će na samom kraju
projekt biti uspješan i postati važan dio njihovog preduzeća u budućem poslovanju. Rezultati
ovog rada mogu se primijeniti u praksi kao podloga za početak realizacije ovog projekta.
 LITERATURA

1. Čačić K., Poslovanje hotelskih preduzeća, Univerzitet Singidunum, Beograd,

2010.
2. Cetinski V, Perić M, Jovanović, D, “Poslovne simulacije” , Fintrade & Tours,
Rijeka, 2009
3. David K. Hayes, Jack D. Ninemeier “Upravljanje hotelskim poslovanjem” –
2005. Zagreb, Hrvatska
4. Van Horne J.C., Wachowicz Jr J.M. (2002). Osnove financijskog menadžmenta.
Zagreb: MATE d.o.o.
5. www.cattarohotel.com