—————EE—EeE————————————— “La Compra-Venta Inmobiliaria”: Comentarios en torno al mas popular de los contratos Dr. Felipe Garcia Escudero. La compra-venta es,sin lugar a dudas,el mas popular de los contratos, pero no me atreveria a decir que es el mas conocido, por la complejidad de relaciones que crea. A fuerza de considerarsele como algo rutinario, se le niega importancia como objeto de estudio, por lo que suele provocar frecuentes sorpresas a profanos y entendidos. En este articulo menciono las que con més frecuencia he observado en mi vida profesional, en rela- ci6n con la venta inmobiliaria. Todo comprador de un inmueble se considera propietario, porque hay la creencia que la venta transfiere necesariamente la propiedad inmobi- liaria. Se considera que comprador y adquiriente son sinénimos. Pero no es asi. Produce una especie de desconcierto cuando a un cliente se le ex- plica que ha comprado un inmueble, que ha pagado parte del precio, que ocupa el inmueble muchos afios, que tiene escritura de compra-venta otorgada a su favor, pero que no es propietario. Atendi hace afios la con- sulta de un cliente que compr6 un inmueble a EMADIPERU, y que qui- so hipotecarlo a un nuevo acreedor, y le informé que no podia hacerlo; en primer lugar porque lo prohibfa la ley de creacion de EMADTy el contra- to de compra-venta (durante determinado lapso) y ademas, porque no era propietario, sino simplemente comprador. Tuve que hacerle una lar- ga exposicién sobre la venta con reserva de dominio, frecuente en los contratos que otorgaba EMADIPERU, por los cuales se vendian los in- muebles, pero no se transferia la propiedad hasta que no se pague el pre- 241COLEGIO DE ABOGADOS DE LIMA cio 0 una parte predeterminada de él. Aunque le hice leer los artfculos 1426° del C. C. abrogado y el 1583° del vigente que regulan esta figura de la venta con reserva de dominio, qued6 nuestro personaje sumido enino- cultable confusién. En otros paises, como Alemania y Suiza, abogados y legos saben que el contrato de compra-venta de un inmueble no transfiere la propiedad, y que, mientras que no se inscriba la transferencia en el Registro, el com- prador queda simplemente, como comprador. Error frecuente, es el de considerar que el contrato de compra-venta es solemne, 0 sea que tiene que constar en escritura publica. Lo cierto es que es un contrato consensual, que puede pactarse verbalmente, por te- léfono, carta o por cualquier otra modalidad admitida en derecho, y que la escritura 0 el documento, son simples medios de pruebas de su existen- cia. Otro error, es el de creer que toda compra-venta tiene que inscribirse obligatoriamente en el Registro. La inscripcién del dominio del inmueble en el Perd. es voluntaria y por lo tanto sdlo registran sus inmuebles quienes quieren estar protegidos por la fe del Registro, adquiriendo cali- dad de “terceros” por efecto de la inscripcién. Lamentablemente algu- nas Ejecutorias Supremas exigen el certificado de propiedad tinica expe- dido por el Registro de la Propiedad Inmueble como requisito para pla- near acciones de aviso de despedida por raz6n de casa tinica, lo cual con- tribuye a confundir ei panorama conceptual sobre el contrato de compra- venta, tratando de convertirloensolemne y hasta en constitutivo, siendo puramente consensual. La venta de inmueble ajeno es otro tema de confusién, pues no se pue- de hipotecar ni arrendar un bien inmueble ajeno, pero la ley peruana ad- mite la venta de los biens ajenos, catalogandolo como un acto anulable, pero no nulo. Hubiéramos preferido seguir en esto con la tesis del Cédigo del 52, que declaraba la nulidad de la venta de lo ajeno. Segtin lo dispuesto en el Art. 188° del Codigo Civil derogado, era nece- saria la intervencidn de los dos cényuges para disponer o gravar inmuebles comunes, pero no para adquirirlos; en cambio, segtin el Art. 315° del Cédigo vigente, parece ser necesaria la intervencién de los dos cényuges para adquirir inmuebles, lo cual debe ser materia de preocupaci6n para los abogados por las complicaciones que esta norma puede producir en cuanto a la validez de las adquisiciones de inmuebles que haga uno de los conyuges. Y aqui cabe recordar que todos los derechos inscribibles en el Registro 242DOCTRINA REVISTA DEL FORO de la Propiedad Inmueble, son considerados como bienes inmuebles (Art. 885° inciso 10°) y como los contratos de arrendamientos son de de- rechos inscribibles, y por lo tanto inmuebles, es necesaria la intervenci6n de los dos cényuges para tomar en arrendamiento un inmueble. En el caso interesante de las ventas multiples, o sea cuando un vende- dor de mala fe vende el mismo inmueble a dos o més personas. En este caso tiene preferencia el adquiriente que primero inscribe su derecho, oa falta de inscripci6n el que tiene titulo que sea de fecha anterior, etc. etc., Art. 1135? del C. C.. Aqut se presenta la oportunidad para demostrar que la legislacién re- gistral peruana atin no ha dado seguridad plena para que los compradores de inmuebles puedan comprar bienes sin el peligro de ser estafados por vendedores de mala fe. Actualmente,la tnica manera de librarse de ser victimas de esta clase de defraudaciones es entregando el precio de ven- ta después de la inscripcién de la transferencia a favor del comprador. Pero esta medida de seguridad para el comprador, produce un riesgo consiguiente para el vendedor. Por lo tanto, es de dificil aplicaci6n. Lo usual es que el comprador conffe en la buena fe del vendedor, y le entre- gue el precio de venta al momento de firmar la minuta o la escritura, y en este caso puede encontrarse con la ingrata sorpresa de que el Registrador devuelva tachado el titulo porque previamente se ha presentado otro ti- tulo con la venta del mismo inmueble a otro comprador. Con excepcion del procedimiento de retencién del precio hasta después que se inscriba la venta, no hay modo de asegurarse contra un transfiriente de mala fe, pues la antiguedad de las inscripciones dependen de la hora de presenta- cidn del titulo en el Diario, y por mas cuidado que se ponga en revisar la partida del inmueble y el Diario, se corre el riesgo que antes del titulo de uncomprador ingrese el de otro que ha adquirido de buena o de mala fe. Los argentinos han superado este riesgo _introduciendo la llamada “Re- serva de Prioridad” por la cual el Escribano argentino (Notario) solicita al Registro se anote la preferencia que tiene el titulo que presenta para ser inscrito con prelaci6n a cualquier otro, por un periodo determinado de tiempo. La “Reserva de Prioridad”, es una garantia que en Argentina usan to- dos los contratantes privados. En el Perti se ha introducido esta figura, con el nombre de “bloqueo”, pero slo para favorecer a las Entidades Fi- nancieras, para las cuales si bien el bloqueo es util, no es indispensable para darles seguridad, y en cambio se ha negado este beneficio a los parti- culares, para quienes la “Reserva de Prioridad” es absolutamente indis- 243COLEGIO DE ABOGADOS DE LIMA pensable para contratar con firmeza. Una suerte de sorpresas, que es necesario evitar, son las ventas “ad- corpus”. En las ventas de los inmuebles “ad-corpus” hay que tener mu- cho cuidado y es preferible determinar los linderos y medidas perimétri cas, y no sefalar el Area cuando no se conozca con precisién, pues si la real difiere de la sefialada en el contrato en mas de una décima parte, el precio sufrira la reduccién o el aumento proporcional (Art. 1577° del C. C.). Resultaria tragico que un comprador adquiera un bien ad-corpus, por determinada suma, y que después tenga que verse obligado a pagar un porcentaje adicional sobre el precio de venta, y lo mismo resultaria para el vendedor que tenga que devolver parte del precio vendido por te- ner el inmueble vendido ad-corpus, menos del 10% del 4rea que despre- venidamente se consign6 en el contrato, sin comprobar su veracidad me- diante un plano reciente. 244