SUNARP TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION N° 027 -2004-SUNARP-TR-L LIMA, 2 3 EWE, 200% APELANTE : OLGER CHIRINOS BELLIDO. TITULO : * N° 200185 del 15.10.2003. RECURSO : HT, 49382 del 11.11.2003 REGISTRO : Propiedad Inmueble de Lima. ACTO(s) : Nombramiento de Presidente y Tesorera dela Junta de Propietarios de! edificio “Plaza el Golf’ ‘SUMILLA : ADECUACION A LA LEY 27157 “La adecuacién de los Reglamentos Intemos vigentes a la fecha de ublicacion de la Ley N° 27157 es un acto obligatorio, siendo exigible en fa oportunidad que se presente al Registro la solicitud de inscripcién de algiin acto emitido durante a vigencia de la nueva normatividad, que se refiera al régimen de propiedad horizontal inscrito”. 1. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el titulo venido en grado se solicita la inscripcién de los siguientes actos: a) Nombramiento de Presidente de la Junta de Propietarios del edificio "Plaza el Golf. b) Nombramiento de Tesorero de la Junta de Propietarios de! edificio "Plaza el Golf” El titulo esta conformado por los siguientes documentos: - Copia certificada por notario Jorge Eduardo Orihuela tbérico, del acta de junta ordinaria del 28/3/2003. ~ Copia legalizada por notario Jorge Eduardo Orihuela Ibérico, de la convocatoria a sesién ordinaria anual. - Copias legalizadas por notario Jorge Eduardo Orihuela Ibérico, de 9cargos de entrega de convocatoria a los propietarios. Copia legalizada por notario Jorge Eduardo Orihuela Ibérico, dele Asistencia a la asamblea general de junta de propietarios segunda citacién de fecha 28/3/2003. DECISION IMPUGNADA EI Registrador Pablico del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral N° IX, Sede Lima, Edgar-Sergio Paredes Aldave, formule la siguiente observacion: “\DECUACION DEL REGLAMENTO INTERNO 4. Previamente se debe proceder a efectuar la Adecuacién del Reglamento Interne de conformidad con el Art. 3° de las Disposiciones Finales de la Ley 27157, concordante con el Art. 42°. de las Disposiciones Transitorias del D.S. 008—2000-MTC. ‘Reimismo, se sefala que para efectuar dicha adecuacién se debe acrecitar {a convocatoria a la junta de propietarios, la misma que debe ser mediante esquela cursada a todos los propietarios de las secciones de dominio Gxalusivo y que deje constancia de su entrega y recepcién, asimismo contendra la indicacién del dia, hora y lugar de la reunidn, las materias a {alarse y todos los requisites exigidos de conformidad con el Art. 146 del D.S, 008-2000-MTC. De igual forma sirvase adjuntar el ACTA de la junta de propietarios, donde Sebard indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realiz6; [a relacion de fos propietarios concurrentes, con indicacién de sus porcentajes de participacion en los bienes de dominio comtin, el nombre de las persons Que actuaron como presidente y secretatio de la junta y todos los demas esuisitos consignados en el articulo 149 del Reglamento de la Ley 27187. Sirvase subsanar con la formalidad establecida. 2 Se deja constancia que segin la convocatoria a sesién ordinaria anual por el cual se elige al presidente, fa convocatoria es para 10s dias 25 ¥ 28a per fo horas, segin el inserto del acta de junta de fecha 28/03/2003, la junta se realiza a las 7.30 p.m. 3. Asimismo los cargos de entrega no contienen agenda y la hora en que debe realizarse la junta, conforme lo establece el art, 146 del D.S.N° 008- 2000-MTC.” FUNDAMENTOS DE LA IMPUGNACION Elrecurrente ampara su impugnacién en los siguientes fundamentos: _ Que las observaciones que el registrador efectia con caracter de Zubsanables, realmente son verdaderas tachas, en tanto que condicionan fa. inseripcion de los nombramientos de Presidente, Tesorera ‘Administradora del Edificio, a que se refiere el titulo presentado. @ que previamente se efectie la adecuacion del Reglamento interno de Propiedad Horizontal (inscrito en el asiento 3-B de la ficha 1644521, con fecha 2-4-96) 2 las normas de la Ley 27157, {undandose en el Articulo 3° de dicha Ley, que no sefiala un plazo para efectuar dicha adecuacién y en fa Disposicign Transitoria Decimosegunda del Decreto Supremo 008-2000. MTC. (Reglamento de la Ley 27157), que tampoco sefiala un plazo para [a mencionada adecuacion. Esta Disposicién Transitoria sefialo el plazo 0 mayor de 30 dias para que el Viceministerio de Vivienda y Construccién aprobara un Modelo de Reglamento Interna, lo que dicho Viceministerio ya ha cumplido; pero no se ha sefialado plazo para que las edificaciones 2Ww. RESOLUCION N° 72 #-2004-SUNARP-TR-L, adecuen sus respectivos reglamentos internos. Por consiguiente impugno la observacion en cuanto exige para la inscripcién de los nombramientos de Presidente, Tesorera y Administradora, sin ningun fundamento legal, que previamente se efectie la adecuacién del reglamento actual a las disposiciones de la Ley 27157; lo cual requiere la participacién de los propietarios de la Torre Il, sobre la cual también rige el Reglamento Interno actual, participacion que hasta este momento no hay forma de lograr. - La no inscripcion de los nombramientos de Presidente, Tesorera y ‘Administradora afecta gravemente a la Junta de Propietarios al dejarta sin representacién legal valida para ta administracion ordinaria,y principalmente en lo que se refiere a la representacién procesal que la mencionada ley establece a favor del Presidente de la Junta de Propietarios, segun el Articulo N° 48 de la Ley 27157, con las facultades de los articulos 74 y 75 del Cédigo Procesal Civil, pero condicionando su ejercicio a que el nombramiento, que debe constar en una copia notarial de! Acta de la Sesion de la Junta de Propietarios "ESTE DEBIDAMENTE INSCRITA’. - La Junta de Propietarios cuya copia constituye ei Titulo de la Referencia se ha realizado cumpliendo todos los requisitos que sefiala la Ley 27187, segiin consta del texto de la misma, en segunda citacion ei dia 28 de Marzo del 2003, a las 7 y 30 de la noche, porque se esperé hasta ese momento para que se reuniera la mayor cantidad de propietarios posibles, y con la concurrencia de propietarios que representan el 41.98% de los bienes comunes, segin los porcentajes de propiedad comin que en ta introduccién del acta se sefialan. Se publicé la citacién en la vitrina y se entregé a cada propietario y a cada inquilino un ejemplar de la citacion en la que figuraba la agenda CON CARGO. Los cargos de entrega de la esquela de citacién no contienen agenda y la hora de la sesién, porque ellos ef Unico objeto que tienen es el de probar que a todos los propietarios, ‘ocupantes e inquilinos se les entregé la esquela de citacion. El Articulo 146 del Reglamento de la Ley 27157 solo dice: ‘ 0 cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepcién’. La Junta de Propietarios de! Edificio Plaza Golf Torre |, ha citado mediante esquela, haciendo firmar un cargo de recepcién, cumpliendo de esta manera con la ‘escrupulosidad de las normas de la Ley y de su Reglamento. ANTECEDENTE REGISTRAL El inmueble sobre el cual recae la rogatoria esta constituido por el edificio ubicado en la avenida Aurelio Miroquesada N° 920 del distrito de San Isidro. El inmueble matriz corre registrado en el tomo N° 736 fojas 345 a 360 y continda en la partida electronica N° 49060875 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima. En el asiento 1-b) de la citada partida, consta inscrita la declaratoria de fabrica de 66 estacionamientos y 20 estacionamientos periféricos, asi como la construccién de dos torres de departamentos, siendo responsable el Ingeniero Manuel Molina Quispe, terminada la obra en octubre de 1995, y en el asiento 2-b) de la misma partida se encuentra registrada la numeracién del inmueble. En el asiento 3-b) se registré el reglamento interno de propiedad horizontal que rige la edificacion, otorgado mediante escritura publica el 22 de febrero de 1996 extendida ante notario Manuel Reategui Tomatis, al amparo de la 3vw. abrogada: Ley de Propiedad Horizontal, Decreto Ley N° 22112 y su reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 019-78-VC. Posteriormente se inscribié en el asiento 4-b) la modificacién de la fabrica; asi, como consecuencia de las independizaciones el inmueble inscrito en la referida partida matriz qued6 reducido a *Zona comin N° 1 del edificio | con un area de 106.91 m2, *Zona comin N? 2 del edificio Il con un area de 106.91 m2, “Planta tipica’ zona comunes.- zona comin N° 3, 4, retiros, aires, ascensores, ductos, azotea. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene come Vocal ponente Gloria Amparo Salvatierra Valdivia. De lo expuesto y del andlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestién en discusién es: - Si, a efectos de inscribir el nombramiento de los cargos de presidente y tesorera de la junta de propietarios de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, debe adecuarse previamente el reglamento interno de propiedad horizontal ala Ley 27157. ANALISIS 1. El régimen de propiedad horizontal para toda edificacién o conjunto de edificaciones se encontraba egulado por el Decreto Ley N° 22112, norma bajo la cual se constituyé el reglamento interno que rige la edificacién a la que se refiere el presente titulo; con la dacion de ia Ley N° 27157, Ley de Regularizacién de Edificaciones, de! Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y del Regimen de Unidades inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comin -Quinta Disposicién Final se deroga la precitada norma estabieciéndose una nueva regulacién del tema 2. La ley de regularizacién de edificaciones, del procedimiento para la deciaracién de fabrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comun, Ley N° 27157, trata en su Capitulo II del Titulo Mel tema del Reglamento Interno, regulando qué edificaciones deben contar con un reglamento interno, qué bienes pueden ser comunes, qué servicios son comunes, el contenido det reglamento intemo y otros. 3. El Reglamento interno constituye el acto juridico celebrado por los propietarios de una edificacién sujeta al Regimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comiin, en virtud del cual se regulan los derechos y obligaciones de los propietarios sobre las secciones de dominio exclusivo y zonas y servicios comunes, cuyo fundamento radica en la pluralidad de propietarios, y tal como expresa Beatriz Areano' el reglamento constituye un verdadero estatuto regulador de todos los derechos y obligaciones de os titulares de os derechos reales de propiedad horizontal, a cuyos respectivos titulos de propiedad integra. 4. La Ley 27157 y su reglamento D.S. N° 008-2000-MTC introducen diversas modificaciones a la regulacién de los reglamentos internos, " Curso de Derechos Reales. Privilegios y Derecho de Retencién. Segunda Edicién. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1987, pag. 397 4RESOLUCION N° 027 -2004-SUNARP-TR-L modificaciones que es necesario incorporar al texto del _reglamento, asimismo la nueva normativa introduce opciones antes no reguladas tales como las previstas en los articulos 127, 130, 134 y 155 del reglamento (D.S.N? 008-2000-MTC) referidas al régimen aplicable al reglamento interno, al modelo del mismo, a los diversos criterios para determinar el porcentaje de participacién en la propiedad de fos bienes comunes y a la posibilidad de establecer bienes comunes. La Tercera Disposicién Final de la Ley N° 27157, establece que los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de la publicacién de dicha ley - 20 de julio de 1999 -, se deberan adecuar a lo establecido en dicha norma, requiiendo ta junta de propietarios la concurrencia de la mayoria de los propietarios en primera convocatoria 0 de los que asistan en segunda convocatoria, agrega que los acuerdos se adoptaran por la mayoria de los concurrentes a la junta de propietarios. Asimismo, de conformidad con lo dispuesto en la Decimosegunda Disposicion Transitoria dei Reglamento de la Ley N° 27157 - aprobado por Decreto Supremo N° 008-2000-MTC -, la adecuacién del reglamento interno a que se refiere la Tercera Disposicién Final de la ley, podra efectuarse mediante escritura publica o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la Junta de Propietaris o el Modelo de Reglamento interno que aprobara el Viceministerio de Vivienda y Construccién’ 5. Conforme ha interpretado esta instancia mediante Resoluciones N° 283- 99-ORLCITR del 29 de octubre de 1999 y N° 388-2000-ORLC/TR del 10 de noviembre de 2000, la adecuacién de los Reglamentos Internos vigentes a la fecha de publicacién de la Ley N° 27157 es un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro la solicitud de vi inscripcién de algun acto emitido durante la vigencia de la nueva ‘ normatividad, que se refiera al régimen de propiedad horizontal inscrito. 6. En el presente caso se solicita la inscripcién del acta de Junta de Propietarios del edificio "Plaza El Golf”, en la que se elige al presidente y @ tesorera de ta junta de propietarios; siendo que el régimen, organos de administracién, facultades y atribuciones de la Junta deberan estar plenamente determinadas en el Reglamento Intemo de conformidad con lo establecido en el atticulo 42 de la Ley y el articulo 153 de su Reglamento. En tal sentido, con la finalidad de registrar en la partida matriz la eleccion de cargos efectuada por la Junta de Propietarios, previamente deberd inscribirse la adecuacién del reglamento intemo inscrito en el asiento 3 de la ficha 1644521 del Registro de Propiedad inmueble de Lima, debiendo adjuntarse al efecto, el titulo formal que lo contenga -segin Antonio Manzano Solano’, el titulo en sentido formal es el documento que contiene un titulo en sentido material- titulo formal que, segin la Decimosegunda Disposicion Transitoria del Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, podra extenderse mediante escritura publica 0 a través de documento privado con firma legalizada, ? Mediante Resolucién Viceministerial N* 004-2000-MTC-15.04 se aprobé el Reglamento {nterno Modelo. ® Derecho Registral Inmobiliario. Volumen Il. Colegio de los Registradores de Ia Propiedad y Mercanties de Espatta, Madrid, 1994, pig. 440, 5‘Asimismo, debe tenerse presente que la convocatoria a junta de piopietarios deberd ser cursada (y acreditada a efectos de su inscripcion) @ todos los propietarios de secciones integrantes de la edificacion materia de! reglamento interno constituido. En el presente caso, revisado el titulo que Gio merito a la inscripcién del reglamento interno (titulo N° 36083 del 5-3- 1996), se aprecia que el referido reglamento rige a todos los estacionamientos y a los departamentos integrantes de la torre | y torre I, situacin que no se ha tomado en cuenta para la convocatoria a ta junta cuya inscripcion se solicita De conformidad con lo expuesto en los puntos precedentes, corresponde confirmar el primer punto de la observacion 7. Respecto a lo sefialado por el registrador en el segundo punto de la observacion, es decir, que en la convocatoria a junta de propietarios para jos dias 25 y 28 de marzo de 2003, en primera_y segunda convocatoria, respectivamente, se consignd como hora las 19:00 horas, y, sin embargo, fa junta se realize a las 19:30, debe decirse que esta instancia ha interpretado en reiterada jurisprudencia que, siendo las juntas y asambleas una reunion numerosa de personas en las que al concurrir se debe consignar la asistencia suscribiendo el libro de asistencias, hecho que no puede tener lugar en un solo acto, es procedente admitir un margen de folerancia: por lo que en el presente caso, atendiendo a que Ie diferencia de hora es de 30 minutos, dicho tiempo debe considerarse como un lapso prudencial de tolerancia, en consecuencia corresponde revocar el segundo punto de la observacion. 8. En relacién con el tercer punto, se aprecia de los cargos de entrega de hotificacion adjuntos (cargos que corresponden Unicamente a 9 propietarios) que, no se ha cumplido con consignar la agenda a Soearrollarse en la junta ni la hora en que se realizaria la misma, requisitos que se establecen en el articulo N° 146 del D.S.N° 008-2000-MTC, por Io que corresponde confirmar dicho extreme de la observaci6n. 9. El referido articulo 146° del reglamento de la Ley N° 27157, contiene los mecanismos a través de los cuales podré efectuarse la convocatoria a la junta de propietarios, siempre que no exisia disposicion distinta en ef reglamento interno. Cabe agregar que la Ley N° 27157 asi como el reglamento citado, a partir de sus respectivas vigencias, resultan de apicacién a todas las edificaciones sujetas al Regimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comin, en virtud al principio de aplicacién inmediata Ge la norma juridica recogido en el articulo IM? del Titulo Prefiminar del Cadigo Civil T ppticulo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157: Salvo disposicin disinta del Regiamento Tercute tinta de Propiotaros deberd ser conwocads a sesiin por el Presidente, con une ere Jon no menor do-enco dias naturales, mediante aviso contenido en cara, esquela, facsini aaa e esroniza 0 cuslguer oo medo que peimita dejar constancia de su entrega o recepcicn. ¥ coe oe rados on las vriras 0 pizarras que al efecto debe mantene’ la adminstracion en uno o care eae vablee de la edificacon, Los avisos y carteles contendran fa indicacton del dia, hora y igor dela reunion y las matoria a tratase. Oar oe eUfabidsmente convocada no se celebrara en la fecha prevsta, la Junta deberd ser ruevarenconwarad orf mma fra dent de os es as naturales desde la fecha de lo Sesion no celebrada Fase cno'd fa Junta de Propietaros. se celebrerdn neveseriamente on a predic, SReticulo Il det Titulo Preliminar det Cédigo Civil: La ley se apiica a las consecuencias de las telaciones y situaciones juridicas existentes. No tiene fuerza ni efectos retroactivos, Salvo las excepeiones previstas en la Consiituccén Poltica del Pert. 6RESOLUCION N°02? -2004-SUNARP-TR-L ‘Al respecto, debe decirse que la razén de la convocatoria es poner en conacimiento de todos los propietarios la realizacién de la junta a efectos de que puedan concurrir, con conocimiento de los asuntos a tratarse y emitir su voto a favor 0 en contra (0 abstenerse de votar, en su caso). Asimismo, el primer parrafo del articulo 145 del reglamento de la Ley N° 27187, prescribe que la Junta de Propietarios esta constituida por todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la edificacién. En atencion a lo indicado en los pérrafos precedentes, corresponde ampliar fa observacién formulada por cuanto no se ha efectuado ni acreditado la convocatoria a los propictarios de todas las secciones de propiedad exclusiva indicadas en el reglamento interno inscrito, Estando a lo acordado por unanimidad; vil. RESOLUCION CONFIRMAR el primer y tercer puntos de la observacién formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, al titulo venido en grado por los fundamentos expuestos, REVOCAR el segundo punto de la observacion y AMPLIAR Ia observacion de conformidad con lo expresado en el punto 9 del anélisis de la presente resolucion, rese y comuniquese. /STERRAVALDMIA Tercera Sala hegucee ® MARTHA DEL VA DIAZ. Vocal del Tribunal Registral 0400019.d0e Registral