Prieta} Pree et en Comptabilité ‘2 ie BE Cur Lt Pe] eerie rd er POU tT fete ltt (LLO Université de Carthage Institut des Hautes Etudes Commerciales IHEC Carthage Année Universitaire 2016/2017 IAS 40 : IMMEUBLES DE PLACEMENT Abderrazak GABSI Universitaire & Expert comptable© Normes Comptables” UNIVERSITE DE CARTHAGE | INSTITUT DES HAUTES ETUDES COMMERCIALES EN COMTABILITE, COURS : NORMES INTERNATIONALES D'INFORMATION FINANCIBRE 14 | IAS 40 : IMMEUBLES DE PLACEMENT OBJCETIF ET CHAMP D’APPLICATION 1. Pub La derniére version révisée de la norme IAS 40, Immeubles de placement, a été publige par IASB le 18 décembre 2003 en remplacement de celle publiée en 2000 Elle est applicable aux exercices ouverts & compter du 1" janvier 2005. LIASB a élaboré cette version révisée de la norme IAS 40 dans le cadre de son projet d'amélioration des normes comptables internationales. L’objectif principal était de procéder 8 une révision limitée, en vue de permettre de qualifier un droit sur un bien immobilier détenu par un preneur dans le cadre d’un contrat de location simple comme immeuble de placement, sous certaines conditions, Les améliorations des IFRS, publiées par I'lASB a partir de 2008, ont apporté certaines modifications a la norme IAS 40. 2. Objectif Llobjectif de la norme IAS 40 est de prescrire le traitement comptable des immeubles de placement et les dispositions correspondantes en matiére d'informations a fournir. La norme IAS 40 permet aux entités de choisir soit a) le modéle de Ia juste valeur, selon lequel, aprés évaluation initiale, un immeuble de placement est évalué & sa juste valeur, les variations de cette deriére étant comptabilisées en résultat ; soit b) le modale du coat, tel que défini dans IAS 16. Ce modéle impose d’évaluer un immeuble de placement, aprés son évaluation initiale, au codt amorti (diminué du cumul des pertes de valeur). Une entité qui choisit le modéle du coit fournit information sur la juste valeur de son immeuble de placement 3. Champ d’application La norme IAS 40 doit étre appliquée @ la comptabilisation et a |’évaluation des immeubles de placement ainsi qu’aux informations a fournir sur ces actifs. © Eléments de cours préparés par Abderrazak GABSI ~ 2016/2017© Normes Comptables Elle s’applique, entre autres, a I’évaiuation, dans les états financiers du preneur, dun droit sur un bien immobilier détenu dans le cadre d’un contrat de location comptabilisé comme un contrat de location-financement, et a |'évaluation, dans les états financiers du bailleur, d'un immeuble de placement mis & la disposition d’un preneur dans le cadre d'un contrat de location simple. La qualité d’immeuble de placement n‘est pas réservée aux actifs dont rentité est propriétaire. Des biens immobiliers détenus dans le cadre d’un contrat de location financement peuvent aussi constituer des immeubles de placement sis satisfont 4 la définition donnée ci-aprés. La norme IAS 40 ne traite pas des questions couvertes par la norme IAS 17, Contrats de location, et ne s‘applique pas : a) aux actifs biologiques en rapport avec I'activité agricole (objet de la norme IAS 41, Agriculture); et b) aux droits miniers et aux réserves minérales telles que le pétrole, le gaz naturel et autres ressources similaires non renouvelables. > Cas particulier: Droit sur un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location simple Un droit sur un bien immobilier détenu par un preneur dans le cadre d’un contrat de location simple peut étre classé et comptabilisé comme immeuble de placement si : a) le bien immobilier est détenu pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux (la définition d’un immeuble de placement est respectée) ; b) le contrat de location simple est comptabilisé comme un contrat de loca’ financement selon IAS 17, Contrats de location ; et c) le preneur applique le modéle de la juste valeur décrit dans la norme IAS 40 pour I’actif comptabilisé. Le coat initial d'un droit sur un bien immobilier détenu dans le cadre d'un contrat de location et classé comme immeuble de placement doit étre déterminé selon ce qui est prescrit pour un contrat de location-financement par la norme IAS 17, cest-a-dire que Vfactif sera comptabilise au plus faible de la juste valeur du bien immobilier et de la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location. Un montant équivalent doit étre comptabilisé en tant que passif. Tout versement initial effectué pour un contrat de location est traité comme faisant partie des paiements minimaux au titre de la location et est, par conséquent, inclus dans le codt de I'actif, mais exclu du passif. Ce classement alternatif peut étre utilisé au cas par cas. Toutefois, dés que ce classement alternatif a été sélectionné pour un droit sur un bien immobilier détenu dans le cadre d’un contrat de location simple, tous les immeubles classés en tant qu’immeuble de placement doivent étre comptabilisés en utilisant le modéle de la juste valeur. Si un droit sur un bien immobilier détenu dans le cadre d'un contrat de location est classé en tant qu’immeuble de placement, élément comptabilisé a la juste valeur est ce droit et non le bien immobilier sous-jacent. @ Eléments de cours préparés par Abderrazak GABSI ~ 2016/2017© Normes Comptables” DEFINITION D’UN IMMEUBLE DE PLACEMENT Un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou batiment - ou partie d'un batiment - ou les deux) détenu (par le propriétaire ou par le preneur dans le cadre d'un contrat de location-financement) pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital (réaliser une plus-value) ou les deux, plutét que pour a) l'utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services (usines, entrepdts ...) ou & des fins administratives (siége social) ; ou b) le vendre dans le cadre de Iactivité ordinaire (immeubles détenus par un promoteur dans lattente de leur commercialisation). Un immeuble de placement génére des flux de trésorerie largement indépendants de ceux générés par les autres actifs détenus par l’entité. Ceci distingue un immeuble de placement d'un bien immobilier occupé par son propriétaire qui contribue, avec d'autres actifs utilisés dans le processus de production ou de fourniture de biens ou de services, 4 la génération de flux de trésorerie. Sont, par exemple, des immeubles de placement : a) un terrain détenu pour valoriser le capital @ long terme plutét que pour une vente 4 court terme dans le cadre de I'activité ordinaire b) un terrain détenu pour une utilisation future actuellement indéterminée (si une entité n'a pas déterminé quielle utilisera le terrain soit comme un bien immobilier occupé par son propriétaire, soit pour le vendre 4 court terme dans le cadre de son activité Srdinaire, le terrain est considéré comme étant détenu pour valoriser le capital) ; ¢) un batiment appartenant a l’entité (ou détenu par Ventité dans le cadre d’un contrat de location-financement) et donné en location dans le cadre d’un ou plusieurs contrats de location simple ; d) un batiment vacant mais détenu en vue d’étre loué dans le cadre d'un ou plusieurs contrats de location simple ; e) un bien immobilier en cours de construction ou d’aménagement en vue d'une utilisation ultérieure en tant qu'immeuble de placement. La norme IAS 40 s‘applique également aux immeubles de placement existants en cours de réaménagement et qui continueront dans le futur 4 étre utilisés en tant qu’immeubles de placement. Ne sont pas, par exemple, des immeubles de placement : a) un bien immobilier détenu en vue de sa vente dans le cadre de l'activité ordinaire ou du processus de construction ou d’aménagement pour ladite vente (voir IAS 2, Stocks), par exemple, un bien immobilier acquis exclusivement pour étre vendu ultérieurement dans un avenir proche ou étre aménagé et revendu ; b) un bien immobilier en cours de construction ou d’aménagement pour le compte de tiers (voir IAS 11, Contrats de construction) ; ©) un bien immobilier occupé par son propriétaire (voir IAS 16, Immobilisations corporelles), y compris (entre autres choses) un bien immobilier détenu en vue de son utilisation future comme bien immobilier occupé par son propriétaire, un bien immobilier détenu en vue de son aménagement futur et de son utilisation ultérieure comme bien immobilier occupé par son propriétaire, un bien immobilier occupé par des membres du personnel (que ceux-ci paient ou non un loyer aux conditions de marché) et un bien immobilier occupé par son propriétaire en attendant d’étre vendu ; © Eléments de cours préparés par Abderrazak GABS!~ 2016/2017 3© Normes Comptables 4) un bien Immobilier donné en iocation 4 une autre entité adre d’un contrat de location-financement Certains biens immobiliers comprennent une partie qui est détenue pour en retirer des loyers ou valoriser le capital et une autre partie qui est utilisée dans le processus de production ou de fourniture de biens ou de services ou a des fins administratives. Si ces deux parties peuvent étre vendues séparément (ou louées séparément dans le cadre d’un contrat de location-financement), l’entité les comptabilise séparément. Si les deux parties ne peuvent pas étre vendues séparément, le bien immobilier est un immeuble de placement seulement si la partie détenue pour étre utilisée dans le processus de production ou de fourniture de biens ou de services ou a des fins administratives n’est pas significative. Dans certains cas, une entité fournit des services accessoires aux occupants d’un bien immobilier qu'elle détient. Une entité traite ce bien immobilier comme un immeuble de placement si les services représentent une composante non significative du contrat pris dans son ensemble. C'est le cas, par exemple, lorsque le propriétaire d'un immeuble de bureaux assure des services de maintenance et de sécurité aux preneurs qui occupent I'immeuble. Dans d'autres cas, les services rendus sont une composante significative. Par exemple, si une entité posséde et gére un hétel, les services rendus aux clients constituent une composante significative du contrat pris dans son ensemble. En conséquence, un hétel géré par son propriétaire est un bien immobilier occupé par son propriétaire plutét qu'un immeuble de placement Dans certains cas, une entité posséde un bien immobilier qui est loué a, et occupé par, sa société mére ou une autre filiale. Dans les états financiers consolidés, le bien immobilier ne remplit pas les conditions d’un immeuble de placement car du point de vue du groupe, il est occupé par son propriétaire. Mais, du point de vue de lentité 4 laquelle il appartient, le bien immobilier est un immeuble de placement s’il répond & la définition donnée ci-dessus. Par conséquent, le bailleur le traite en tant qu’immeuble de placement dans ses états financiers individuels. Ces différentes situations peuvent étre synthétisées et illustrées comme suit Couverts par IAS 40, Exclus d’IAS 40 et couvert Immeuble de placement _ par une autre norme Terrains détenus (*) pour une valorisation a long terme ou pour une Utilisation future encore indéterminée x Exemple : réserves fonciéres sans projet immobilier Immeubles détenus (*) en vue de la location simple (vides ou déja loues) Exemples : bailleurs sociaux de locaux x d*habitation, bailleurs d'immeubles de bureaux. Immeubles détenus (*) en vue de leur revente dans le cadre oi dractivités ordinaires Exemples : marchands de biens, eee promoteurs immobiliers. (*) : bétenus en pleine propriété ou en location financement © Elements de cours préparés par Abderrazak GABSI - 2016/2017© Normes Comptables (Suite) Couvert par IAS 40, Exclu d’IAS 40 et couvert Immeuble de placement _par une autre norme Immeubles en cours de x contruction pour des ers : Exemple | entreprises générales IAS 11, Contrats de du batiment. cores x sieges socioue IAS 36, Immobutsotions corporelles x Usines, batiments d’exploitation. IAS 16, Immobilisations Corporelles Immeubles en cours de construction et destinés & limmobilier de placement. Biens immobiliers détenus x en location simple. IAS 17, Contrats de location COMPTABILISATION ET EVALUATION INITIALES 1. Comptabilisation Un immeuble de placement doit étre comptabilisé en tant qu’actif, uniquement lorsque : a) il est probable que les avantages économiques futurs associés 4 l'immeuble de placement iront a l’entité ; et que b) le cotit de immeuble de placement peut étre évalué de facon fiable Une entité évalue, selon ces critéres de comptabilisation, ‘ensemble des coiits de ses immeubles de placement au moment oii ils sont encourus. Les coats d’un immeuble de placement comprennent les colits encourus initialement pour son acquisition ou ultérieurement pour accroitre sa capacité, remplacer certains de ses éléments ou assurer son entretien Une entité ne comptabilise pas dans la valeur comptable d'un immeuble de placement les colts de son entretien quotidien (frais de main-d’ceuvre, consommabies, pieces de rechange d'importance mineure, etc.). Ces coiits sont, au contraire, comptabilisés en résultat lorsqu’ils sont encourus. Une entité peut remplacer certains éléments d'un immeuble de placement (par exemple, remplacement des murs intérieurs originaux). Si les critéres de comptabilisation (ou de capitalisation) sont respectés, elle inclut dans la valeur comptable de cet immeuble de placement le coit de remplacement des éléments en question lorsque les frais sont éncourus. La valeur comptable des éléments remplacés est décomptabilisée: 2. Evaluation initiale Un immeuble de placement doit étre évalué initialement & son coiit. Les coats de transaction doivent étre inclus dans |’évaluation initiale. © Elements de cours préparés par Abderrazak GABSI ~ 2016/2017 0© Normes Comptables Le coit d'un immeuble de placement acheté comprend son prix d’achat et toutes les dépenses directement attribuables (par exemple, les honoraires juridiques, les droits de mutation et autres coiits de transaction). Le coitt d'un immeuble de placement n’est pas augmenté par fa) les codts de démarrage (sauf sills sont nécessaires pour mettre limmeuble de placement dans l'état nécessaire pour permettre son exploitation de la maniére souhaitée par la direction) ; b) les pertes dexploitation encourues avant que I'immeuble de placement n’atteigne le niveau d’occupation prévu ; ou c) les montants anormaux de déchets de fabrication, de main-d’ceuvre ou d'autres ressources impliquées dans la construction ou I'aménagement de limmeuble. Si le paiement d'un immeuble de placement est différé, son coat est le prix comptant Equivalent. La difference entre ce montant et le total des paiements est comptabilisée en charges financiéres sur la durée du crédit Un ou plusieurs immeubles de placement peuvent étre acquis par voie d’échange contre un ou plusieurs actifs non monétaires ou un ensemble d'actifs monétaires et non monétaires. Dans ce cas, le colt de limmeuble de placement est évalué 4 la juste valeur sauf (i) si l'opération d’échange manque de substance commerciale ou (ii) s'il n’est pas possible d’évaluer de maniére fiable la juste valeur de l'actif recu et de l'actif abandonné, Si immeuble de placement acquis n'est pas évalué @ la juste valeur, son cot est évalué a la valeur comptable de l'actif abandonneé. Pour un immeuble de placement détenu dans le cadre d'un contrat de location~ financement (ou un droit sur un bien immobilier détenu dans le cadre d’un contrat de location simple et classé comme immeuble de placement), le coiit correspond au plus faible de la juste valeur du bien immobilier et de la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location. Selon la norme IAS 17, Contrats de location, au début de ta période de location, le preneur doit comptabiliser le contrat de location-financement a l'actif et au passif de son bilan pour des montants égaux a la juste valeur du bien foué ou, si celle-ci est inférieure, & la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location déterminées, chacune, au commencement du contrat de location. Tout versement initial effectué pour un contrat de location est traité comme faisant partie des paiements minimum effectués a cette fin et il est, par conséquent, inclus dans le coat de l'actif, mais exclu du passif. Si un droit sur un bien immobilier détenu dans le cadre d'un contrat de location est classé en tant qu'immeuble de placement, I'élément comptabilisé & la juste valeur est ce droit et non le bien immobilier sous-jacent EVALUATION POSTERIEURE A LA COMPTABILISATION INITIALE Une entité doit choisir (librement) comme méthode comptable soit le modéle de la juste valeur soit le modéle du coat et doit appliquer cette méthode a tous ses immeubles de placement. La norme IAS 8, Méthodes comptables, changements d’estimations comptables et erreurs, dispose que ‘on ne doit procéder 4 un changement délibéré de méthode comptable que si ce changement permet de produire des états financiers qui fournissent des informations fiables et plus pertinentes concernant les effets des transactions, des autres événements et conditions sur la situation financiére de Ventité, ses performances financiéres ou ses flux de trésorerie: ® Eléments de cours préparés par Abderrazak GABSI ~ 2016/2017© Normes Comptables II est hautement improbable que i’abandon du modéle de ta juste valeur pour le modéle du coat permette une présentation plus appropriée. La norme IAS 40 impose 4 toutes jes entités de déterminer la juste valeur d’un immeuble de placement dans le but soit de son évaluation (si l’entité utilise le modéle de la juste valeur) soit de la présentation d’informations (si elle utilise le modéle du coiit). Les entités sont encouragées, mais sans obligation, a déterminer la juste valeur d'un immeuble de placement sur la base d’une évaluation faite par un évaluateur indépendant possédant une qualification professionnelle pertinente et reconnue et une expérience récente quant a la localisation géographique et la catégorie de l’immeuble de placement objet de I’évaluation. 1. Modéle de Ia juste valeur Aprés la comptabilisation initiale, une entité qui choisit le modéle de la juste valeur doit évaluer tous ses immeubles de placement a leur juste valeur, sauf dans les cas exceptionnels d’incapacité @ déterminer de facon fiable la juste valeur La juste valeur d'un immeuble de placement est le prix auquel cet actif pourrait étre échangé entre parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale, sans aucune déduction des coats de transaction qu’elle peut encourir lors de la vente ou de toute autre forme de sortie. Cette juste valeur doit refléter les conditions de marché a la date de cléture. La juste valeur de limmeuble de placement refléte, entre autres choses, le revenu locatif des contrats de location en cours et des hypotheses raisonnables et démontrables représentant ce que des parties consentantes et bien informées prendraient comme hypothese de revenu locatif pour les contrats de location futurs au vu des conditions aetuelles, Elle refléte également, sur une base similaire, toute sortie de trésorerie qui pourrait étre prévue en ce qui concerne limmeuble. La meilleure indication de la juste valeur est fournie par les prix actuels sur un marché actif d'un bien immobilier similaire dans la méme localisation, le méme état et faisant Tobjet de contrats de location et autres contrats similaires. Une entité prend soin d'identifier toutes différences quant & la nature, la localisation ou I’état du bien immobilier ou encore les termes des contrats de location ou autres contrats relatifs au bien. A défaut de tels prix actuels sur un marché actif, une entité prend en considération des informations émanant de sources diverses, notamment a) les prix actuels sur un marché actif de biens immobiliers différents de par leur nature, leur état ou leur localisation (ou faisant objet de contrats de location ou autres contrats différents) corrigés pour refléter ces différences ; b) les prix récents d'immeubles similaires sur des marchés moins actifs, corrigés pour refléter tout changement des conditions économiques intervenu depuis la date des transactions effectuées aux prix en question ; et ¢) les projections actualisées des flux de trésorerie sur la base d'estimations fiables des flux de trésorerie futurs s'appuyant sur les termes de contrats de location et autres contrats existants et (dans la mesure du possible) sur des indications externes telles que les loyers actuels demandés sur le marché pour des biens similaires ayant la méme localisation et dans le méme état, en appliquant des taux d’actualisation qui reflétent les estimations par le marché actuel de l'incertitude quant au montant et a la date des flux de trésorerie. ® Elements de cours préparés par Abderrazak GABSI~ 2016/2017 [)© Normes Comptables La juste valeur d'un immeuble de placement ne refléte pas ies dépenses d'investissement futures qui amélioreront le bien immobilier ainsi que les avantages économiques liés & ces dépenses futures. Lorsqu’un droit sur un bien immobilier détenu par un preneur dans le cadre d'une location simple est classé comme un immeuble de placement, le modéle de la juste valeur doit étre appliqué. Exemple La société IP posséde un immeuble de bureaux qu'elle loue & d'autres sociétés. Le dernier compte d’exploitation de immeuble se présente ainsi (en DT) : Produits : + Loyers 1200 000 Charges : Gardiennage, sécurité -70 000 + Entretien 80 000 + Amortissements -300 000 + Autres charges dexploitation -30 000 + Intéréts des emprunts 600 000 Résultat avant impét "120 000 Impot (30%) ~36 000 mpot 84 000 Les prévisions concernant les 5 prochaines années sont les suivantes : loyers : augmentation de 2% par an ; + gardiennage, sécurité : augmentation de 4% par an ; + entretien et autres charges d’exploitation : augmentation de 3% par an. A partir de ces hypothéses, les cash-flows d’exploitation des 5 prochaines années sont estimés comme suit (en MDT) Nel N42 NES ONS4 NGS: loyers 1224 «1248 «1273=«1299°«:1:325, vec: + Gardiennage, sécurité 73 “76 “79 “82 85 + Entretien “82 85 -87 90 93 + _Autres charges d'exploitation 31 32 “33 34 35 Cash-flows d’exploitation 1038 1055 1074 1093 1112 Supposons qu’a fin N, le taux d’intérét applicable & un investissement de ce type est de 6% et qu’a partir de la 5°" année, les cash-flows seront constants. La valeur actuelle a fin N+5 des cash-flows des années N+6 et suivantes est égale 2: 1112 0,06 = 18533 MDT© Normes Comptables La juste valeur de immeuble a fin N peut donc étre estimée & 1038 1055 1074 1.093 1112 + 18 533 1,06 (a,06y (iosp* (1,06) (1,06)* = 18 366 MDT Un profit ou une perte résultant d’une variation de la juste valeur d’un immeuble de placement doit étre comptabilisé(e) en résultat dans la période au cours de laquelle i(elle) se produit. Exemple Ala fin de V'exercice N, une société a achevé la construction et entamé l'exploitation d'un immeuble destiné a la location (@ usage administratif et commercial) dont le cout est de 2 000 000 DT. Au 31 décembre N, la juste valeur de cet immeuble de placement a été estimée, pour la premiére fois, 8 2 200 000 DT Uévaluation de I'immenhle fin N donnera lieu a 'écriture suivante 31/12/N : Immeubles de placement (8) 200 000 (2 200 000 ~ 2 000 000) | Profits sur immeubles de placement (R) 200 000) Charge dimpét diiféré (R) 60 000 (200 000 x 30%) | Passif d’impét différé (8) 60 000 Supposons qu’au 31 décembre N+1, la juste valeur de 'immeuble de placement s'établisse 82 100 000 DT. On aura I’écriture suivante ———. 31/t2ynva — —— Pertes sur immeubles de placement (R) 100 000 (2 200 000 ~ 2 100 000) Immeubles de placement (8) 100 000 Passif d'impét diiféré (B) 30 000 (100 000 x 30%) | Produit d'impét différé (R) 30 000 Ces ragles different donc de celles applicables aux autres immobilisations corporelles (IAS 16) sur trois points essentiels 1. Vécart de réévaluation initial est comptabilisé dans le compte de résultat et non dans les capitaux propres ; 2. les réévaluations sont pratiquées chaque année (au lieu d’étre espacées dans le temps) ; 3. toute variation de valeur est comptabilisée dans le compte de résultat, qu’elle soit positive ou négative. En outre, les immeubles de placement étant réévalués chaque année, la constatation d’amortissements devient inutile.© Normes Comptables > Ces d‘incapacité de déterminer de facon fiable ta juste valeur Il existe une présomption réfragable selon laquelle une entité est capable de déterminer {a juste valeur d'un immeuble de placement de facon fiable et continue. Cependant, dans des cas exceptionnels, il peut apparaitre clairement, lorsqu’une entité fait l'acquisition d'un immeuble de placement (ou lorsqu’un bien immobilier existant devient un immeuble de placement suite 8 un changement d'utilisation), qu’il n'est pas possible de déterminer Ia juste valeur d’un immeuble de placement de facon fiable et continue. Cela se produit lorsque, et uniquement lorsque des transactions comparables sur le marché sont peu fréquentes et que I’on ne dispose pas d'autres estimations fiables de la juste valeur (par exemple sur la base de projections actualisées des flux de trésorerie). Si une entité établit que la juste valeur d'un immeuble de placement en cours de construction ne peut pas étre déterminge de maniére fiable, mais prévoit que la juste valeur de l'immeuble pourra @tre déterminée de fagon fiable lorsque la construction sera terminée, elle doit évaluer cet immeuble de placement en cours de construction au coat, soit jusqu’a ce que sa juste valeur puisse étre déterminée, soit jusqu’a ce que la construction soit achevée (selon ce qui se produira en premier). Si une entité établit que la juste valeur d'un immeuble de placement (autre qu'un immeuble de placement en cours de construction) ne peut pas étre déterminée de facon fiable et continue, lentité doit évaluer cet immeuble de placement en utilisant le modéle du coGt selon IAS 16. La valeur résiduelle de l'immeuble de placement doit étre supposée égale 4 zéro. Lentité doit appliquer IAS 16 jusqu’a la sortie de I'immeuble de placement. Lorsqu’une entité devient capable d’évaluer de facon fiable la juste valeur d'un immeuble de placement en cours de construction qui a été évalué précédemment au coit, elle doit évaluer cet immeuble a sa juste valeur. Lorsque la construction de cet immeuble est terminée, on présume que la juste valeur peut étre évaluée de facon fiable. Si tel n’est pi le cas, conformément au paragraphe précédent, I"immeuble doit étre comptabilisé en utilisant le modéle du cot selon IAS 16. La présomption selon laquelle la juste valeur d'un immeuble de placement en cours de construction peut étre évaluée de fagon fiable est réfragable uniquement lors de la comptabilisation initiale. Une entité qui a évalué un immeuble de placement en cours de construction a la juste valeur ne peut pas en conclure que la juste valeur de limmeuble de placement terminé ne peut pas étre déterminée de facon fiable. Dans les cas exceptionnels oi! entité est tenue d’évaluer un immeuble de placement Vaide du modéle du coUt selon IAS 16, elle évalue tous ses autres immeubles de placement & la juste valeur, y compris les immeubles de placement en cours de construction. Dans ces cas, méme si une entité peut utiliser le modéle du coat pour un immeuble de placement, Ventité doit continuer 4 comptabiliser chacun des autres immeubles a l'aide du modeéle de la juste valeur Si auparavant I’entité évaluait un immeuble de placement a la juste valeur, elle doit continuer a l’évaluer a la juste valeur jusqu’a sa sortie (ou jusqu’a ce que le bien immobilier devienne un bien occupé par son propriétaire ou jusqu’a ce que Ventité commence a aménager le bien en vue de sa vente ultérieure dans le cadre de Vactivité ordinaire) méme si des transactions comparables sur le marché deviennent moins fréquentes ou si les prix de marché deviennent moins facilement disponibles. ® Eléments de cours prepares par Abderrazak GABSI~ 2016/2017 10mptables 2. Modéle du coat Apres la comptabilisation initiale, une entité qui choisit le modéle du coit doit évaluer tous ses immeubles de placement conformément aux dispositions de la norme IAS 16, Immobilisations corporelles, C'est-a-dire 4 leur coat diminué du cumul des amortissements et du cumul des pertes de valeur. Cependant, les immeubles de placement qui satisfont aux critéres de classification comme détenus en vue de la vente (ou sont inclus dans un groupe destiné a étre cédé qui est classé comme détenu en vue de la vente) doivent étre évalués selon IFRS 5, Actifs non courants détenus en vue de la vente et activites abandonnées. TRANSFERTS Des transferts, entrées ou sorties, de la catégorie des immeubles de placement doivent étre effectués si, et seulement si, il y a changement d'utilisation mis en évidence par a) un commencement d’occupation par le propriétaire, pour un transfert de |e catégorie des immeubles de placement vers la catégorie des biens occupés par leur propriétaire ; b) un commencement d’aménagement en vue d’une vente, pour un transfert de la catégorie des immeubles de placement vers la catégorie stocks ; ©) une fin d’occupation par le propriétaire, pour un transfert de la catégorie des biens occupés par leur propriétaire vers la catégorie des immeubles de placement ; d) le commencement d’un contrat de location simple au profit d'une autre partie, pour un transfert de la categorie des stocks vers la catégorie des immeubles de placement. Pour un transfert d’un immeuble de placement évalué a la juste valeur vers la catégorie des biens immobiliers occupés par leur propriétaire ou vers la catégorie des stocks, le coat présumé du bien immobilier pour sa comptabilisation ultérieure selon IAS 16 ou IAS 2 doit étre sa juste valeur a la date du changement d'utilisation Exemple : Une société occupe depuis le 1™ juillet N un immeuble de bureaux précédemment loué a une autre entreprise. La juste valeur de cet immeuble était respectivement de 2 000 000 DT au 31/12/N-1 et de 2 100 000 DT au 1* juillet N. A cette méme date, la durée d'utilisation résiduelle est estimée 4 15 ans. Les écritures de I’exercice N seront ——— o107/N Immeubles de placement (8) [2 100 000 - 2 000 000} Profits sur immeubles de placement (R)©Normes Comptables —. _ aah nage {(2 100 000 / 15) x 6/12] | | | Amortissements des constructions (B) | | 70 000 Si un bien immobilier occupé par son propriétaire devient un immeuble de placement qui sera comptabilisé a la juste valeur, |’entité doit appliquer IAS 16 jusqu’a la date du changement d’utilisation. L’entité doit traiter toute différence a cette date entre la valeur comptable du bien immobilier selon IAS 16 et sa juste valeur de la méme maniére qu'une réévaluation selon IAS 16 Exemple Jusqu’au 30 septembre N, une entreprise occupait un immeuble de bureaux dont elle est propriétaire. Depuis cette date, elle le loue 4 d'autres sociétés, de sorte que cet actif est devenu un immeuble de placement. Au 30/09/N, la juste valeur de immeuble est estimée 3 3 000 000 DT alors que sa valeur comptable s‘établit & Coat » v0 000 + Amortissements cumulés -3.000 000 + veN 2 000 000 Si entreprise choisit I'évaluation la juste valeur, le changement de nature de l'immeuble donnera lieu aux écritures suivantes, en supposant un taux d’imposition de 30% re ee | Amortissements des constructions (B) 3-000 000 Constructions (B) | 3 000 000 aoneaneae a | | immeubles de placement (8) 3.000 000 Constructions (B) | 2.000 000 Ecart de réévaluation (B) [1.000 000 x 70%] | 700 000 Passif d'imp6t différé (B) [1 000 000 x 30%} 300 000 La norme IAS 40 n’est pas trés explicite sur le traitement ultérieur de 'écart de réévaluation Elle se contente d'indiquer que celui-ci sera viré directement dans les réserves en cas de cession de l'immeuble. 1! s‘en suit que 'écart de réévaluation n'est pas affecté par les variations de valeur postérieures au changement de catégorie, celles-ci étant comptabilisées en résultat. Supposons que la juste valeur de limmeuble s’établisse 8 2 900 000 DT a la fin de N et & 3 100 000 DT a la fin de N+1, et supposons également que 'immeuble soit vendu le 30 juin N+2 pour 3 200 000 DT. © Elements de cours préparés par Abderrazak GABSI ~ 2016/2017 12 1)© Normes Comptables* On devrait donc avoir ies écritures suivantes : Spee nese eee eaesaaeta/ia/Nadeeeees Basses gee eeeceeeeaens [ T Pertes sur immeubles de placement (R) 100 000) | ant sos | essa Immeubles de placement (B) | | 100 090 Passif d’impat différé (B) [100 000 x 30%} 30 000 Impéts sur le résultat (R) | 30 000 seeceese BI/QINe —— Immeubles de placement () [3 100 000 - 2 900 000) 200 090 Profits sur immeubles de placement (R) 200 000 Impéts sur le résultat (R) [200 000 x 30%) | 60 000 Passit d’mpst ditféré (B) 60 000 — 20/06/N42 ——-| Banque (8) | 3200000 Immeubles de placement (8) 3 100 000 Profits sur cessions d'actifs (R) | 100 000 Ecart de réévaluation (8) 700 000 | | Réserves (8) 700 000 Passif d’impét différé (B) [300 000 - 30 200 + 60 000] 330 000) | Impéts sur le résultat (R) 330 000 eseeeesee ea eca spies eneseeoiee seat Pour un transfert de la catégorie des stocks vers la catégorie des immeubles de placement qui sera comptabilisé a la juste valeur, toute difference entre la juste valeur du bien immobilier 8 cette date et sa valeur comptable antérieure doit tre comptabilisée en résultat. SORTIES Un immeuble de placement doit étre décomptabilise (éliminé du bilan) lors de sa sortie ou lorsque son utilisation est arrétée de maniére permanente et qu’aucun avantage économique futur n’est attendu de sa sortie. Les profits ou pertes résultant de la mise hors service ou de la sortie d'un immeuble de placement doivent étre determiné(e)s comme la difference entre le produit net de la sortie et la valeur comptable de l'actif et doivent étre comptabilisé(e)s en résultat dans la période oi! intervient la mise hors service ou la sortie de l’actif Les indemnisations recues de tiers et relatives &@ des immeubles de placement dépréciés, perdus ou abandonnés doivent étre comptabilisées en résultat lorsqu’elles deviennent exigibles.© Normes Comptables PRESENTATION ET INFORMATIONS A FOURNIR Selon la norme IAS 1, Présentation des états financiers, les immeubles de placement doivent étre présentés de maniére distincte au bilan de l'entité Selon la norme IAS 40, Immeubles de placement, une entité doit notamment fournir les informations suivantes : + si elle applique le modéle de la juste valeur ou le modéle du coat ; + si elle applique le modéle de la juste valeur, si des droits sur des biens immobiliers détenus dans le cadre de contrats de location simple sont classés ct comptabilisés comme immeubles de placement et dans quelles circonstances ; + lorsque le classement est difficile, les critéres qu’elle utilise pour distinguer un immeuble de placement d'un bien immobilier occupé par son propriétaire et d'un bien immobilier détenu en vue de sa vente dans le cadre de I’activité ordinaire ; + les méthodes et hypothéses importantes retenues pour déterminer la juste valeur des immeubles de placement ; + dans quelle mesure la juste valeur des immeubles de placement repose sur une évaluation par un évaluateur indépendant ayant une qualification professionnelle pertinente et reconnue ; + les montants comptabilisés dans le résultat au titre des produits locatifs des immeubles de placement et de leurs charges opérationnelles directes (y compris les réparations et la maintenance) En outre, lorsqu’une entité applique le modéle de la juste valeur, elle doit également fournir un rapprochement entre la valeur comptable des immeubles de placement a l'ouverture et a la cldture de la période : + les entrées (en distinguant celles provenant des acquisitions, des dépenses ultérieures et des regroupements d’entreprises) ; + les sorties ; + les profits ou pertes nets résultant d’ajustement de la juste valeur ; + les transferts de catégories, etc. Une entité appliquant le modéle du coat doit en outre indiquer : + les modes d’amortissement utilisés ; + les durées de vie ou les taux d’amortissement utilisés ; + la valeur comptable brute et le cumul des amortissements en début et en fin de période ; + un rapprochement entre ia valeur comptable de I'immeuble de placement a Vouverture et a la cléture de la période ; + la juste valeur de limmeuble de placement, etc. Au bilan, les immeubles de placement peuvent figurer : + soit au cout, nué des amortissements et autres dépréciations ; + soit a leur juste valeur.Normes Comptables IFRS POUR PME - IMMEUBLES De PLACEMENT 1. Définition bora « Full IFRS > Un immeuble de placement est un bien Identique & IFRS pour PME. immobilier (terrain ou batiment ~ ou partie d'un batiment ~ ou les deux) détenus par le IAS 40.5 propriétaire, ou par le preneur dans le cadre | d'un contrat de location-financement, pou | en retirer des loyers ou pour valoriser | capital ou les deux | ou la fourniture de biens | 2. Evaluation initiale pe iat Pat ei eg Le coiit d’un immeuble de placement acheté | Similaire a IFRS pour PME, exception faite | | comprend son prix d'achat et toutes le | des coats d’emprunt qui sont directement | dépenses directement attribuables, telles que | attribuables a I’acquisition, la construction | les honoraires juridique, droits de mutation | ou la production d’un actif qualifié, qui et autres coits de transaction. Les coiits oivent étre incorporés dans le cout de —_| | d’emprunt sont comptabilisés en charges cet actif. IFRS pour Ph 25.2 IAS 40.20 | ES 3. Evaluation ultérieure pre a Crile atoms | Les immeubles de placement sont Uentité peut choisir une méthode | comptabilisés a leur juste valeur si celle-ci__| comptable consistant @ comptabiliser tous peut étre évaluée de fagon fiable sans colt | ses immeubles de placement & la juste ou effort excessif. | valeur ou au coat. Toutefois, lorsqu’un immeuble de placement est détenu par un preneur dans le cadre d'un contrat de location simple, rentité applique le modéle de la juste valeur a tous ses immeubles de placement t doit Dans le cas contraire, le modéie du ¢ tre utilisé. IFRS pour PME § 16.7 - 16.8 | |Normes Comptables 4, Juste valeur baa ia « Full IFRS » Les profits et les pertes découlant des | Identique & IFRS pour PME variations de juste valeur d'un immeuble de placement sont comptabilisés en résultat IFRS pour PME § 16.7 5. Modéle du coat Ba pate ce Le modéle du coat est identique au Similaire @ IFRS pour PME, les « full traitement des immobilisations corporelles. | IFRS » se référent IAS 16, Les immeubles de placement sont Immobilisations corporelles. comptabilisés 4 leur coat diminué du cumul des amortissements et des dépréciations IAS 40.56 | | éventuelles. IFRS pour PME § 16.7 6. Transferts Boras Raab ts Un bien doit étre transtéré & ou en Les « full IFRS » comportent des | provenance de la categorie « Immeubles de | Commentaires complementaires surles | Placement » lorsque ce bien répond ov cesse | situations ov un immeuble peut étre | de répondre a la définition d'un immeuble de | transféré @ ou en provenance de la | placement | ctegone des mmevbles de placement | tres pour OME § 16.9 1As 40.57 Remarque : Le domaine couvert par les « full IFRS » mais non repris par IFRS pour PME sont les suivants : Des commentaires détaillés sur les transferts 4 ou en provenance de la catégorie des immeubles de placement ; Les cessions ; Uincapacité a déterminer la juste valeur de facon fiable.© Normes Comptables "+ ETUDES DE CAS Cas n°1 Données : La société INVEST (intermédiaire en bourse) a acquis au début de l'exercice 2010 un immeuble @ usage de bureaux pour un coat global, hors TVA récupérable, de 3.000.000 dinars (terrain : 600.000 dinars et batiment : 2.400.000 dinars) et ce pour utiliser, en partie, en tant que siége Social. Ce dernier, inauguré en janvier 2010, occupe la moitié d'une superficie totale de 3.000 m’, le reliquat étant loué, a partir de ce mois et pour une période de trois ans, 8 une société opérant dans le secteur financier au prix hors TVA de 100 dinars le m? par an. Les revenus locatifs sont comptabilisés en produits de facon linéaire sur la durée du contrat de location. Cet ensemble immobilier a été comptabilisé par la société INVEST en tant qu’immobilisation corporelle et un amortissement linéaire, au taux de 5% et sans valeur résiduelle, a été pratiqué sur le composant « batiment » a partir du 1" janvier 2010. Une expertise indépendante, commandée par la société INVEST sur insistance de son assureur, a conclu que la valeur de marché de l'ensemble immobilier dans lequel se situe son siege social est estimée & 4.000.000 dinars au 31 décembre 2010. Cette information n’a pas impacté la comptabilité de la société INVEST. Travail 4 faire Dans 'hypothése ot la société INVEST utilise le modéle de la juste valeur pour la comptabilisation des immeubles de placement, préciser les traitements comptables qu'elle doit effectuer pour corriger ses comptes au titre de I'exercice clos le 31 décembre 2010. Ignorer les effets en matiere d'impét sur le résultat Solution : Les dispositions suivantes de la norme IAS 40, Immeubles de placement, s‘appliquent au cas de la société INVEST qui exploite la 1°" moitié d'un immeuble & usage de bureaux & des fins administratives (siege social) et la 2*"* moitié dans le cadre d'un contrat de location simple & un tlers preneur + Un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou batiment - ou partie d'un batiment - ou les deux) détenu (par le propriétaire ou par le preneur dans le cadre d’un contrat de location-financement) pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux. (IAS 40 § 5) + Certains biens immobiliers comprennent une partie qui est détenue pour en retirer des loyers ou valoriser le capital et une autre partie qui est utilisée dans le processus de production ou de fourniture de biens ou de services ou des fins administratives. Si ces deux parties peuvent étre vendues séparément (ou louées séparément dans le cadre d'un contrat de location-financement), l'entité les comptabilise séparément. Si les deux parties ne peuvent étre vendues séparément, le bien immobilier est un immeuble de placement seulement si la partie détenue pour étre utilisée dans le processus de production ou de fourniture de biens ou de services & des fins administratives n’est pas significative. (IAS 40 § 10) + Un immeuble de placement doit étre évalué initialement a son coit. Les colts de transaction doivent étre inclus dans |évaluation initiale. (IAS 40 § 20) ® Elements de cours préparés par Abderrazak GABSI - 2016/2017 7© Normes Comptables Apres la comptabitisation initiale, une entité qui choisit le modéle de la juste valeur doit évaluer tous ses immeubles de placement a leur juste valeur. (IAS 40 § 33) Un profit ou une perte résultant d'une variation de la juste valeur d'un immeuble de placement doit étre comptabilisé en résultat dans la période au cours de laquelle il se produit. (IAS 40 § 35) + La juste valeur d’un immeuble de placement doit refléter les conditions du marché 4 la date de cloture. (IAS 40 § 38) Ecritures d’ajustement : 31 décembre 2010 Immeubles de placement (B) (600 000 + 2 400 000) x 50% 1 500 000 Terrain (8) 300 000 a Constructions (8) 1 200 000 Amortissements des constructions (B) 2 400 000 x 50% 5% | 60 000 Dotations aux amortissements (R) 60 000 Immeubles de placement (B) 4 000 000 x 50% - 1 500 000 Profits sur immeubles de placement (R) 500 000 © Elmont dl cous prpaés par Abdrazak GABSI- 20162017 foal© Normes Comptables Cas n°2 Données : La société « B», opérant dans le secteur du tourisme et des loisirs, a loué 20 bungalows appartenant a la société « A > pour une période de 10 ans commencant le 01/01/2005, avec un loyer annuel fixe de 200 000 (hors TVA) payable a terme échu. La société « A » avait construit les 20 bungalows sur un terrain loué de la municipalité pour une période de 35 ans. La société « 8 » procéde a la sous-location des 20 bungalows & différents occupants pour des périodes variables moyennant des revenus lui permettant d’assurer une marge confortable par rapport au loyer qu'elle paie annuellement a la société « A». Le 01/01/2010, la société « C » acquiert les intéréts de la société « B » dans le contrat de location simple portant sur les 20 bungalows qu’elle avait conclu le 01/01/2005 avec la société « A», bien entendu avec le consentement de cette derniére, et ce moyennant le paiement d’une prime de 201 458. La société « C », opérant aussi dans le secteur du tourisme et des loisirs, compte poursuivre Vexploitation des 20 bungalows de la méme facon que la société « B », et ce sur la période restante de 5 ans du contrat de location principal conclu avec la société « A » et dont les conditions n’ont pas changé du fait que la société « C » a remplacé la société « B » en qualité de preneur. La juste valeur des 20 bungalows est estimée & 2 500 000 au 01/01/2010 et leur durée de vie restante est de 25 ans Le taux marginal d’endettement de la société « C » est de 8% Ian Par ailleurs, la société « C » est propriétaire d'un ensemble immobilier qu’elle exploite sous forme d’hétel de ville en fournissant @ ses clients une large gamme de services communément offerts par ce genre d’établissement touristique. Cet ensemble Immobilier a été acquis le 30/06/2000 pour un coat (hors TVA) de 10 000 000 (terrain : 2.000 000 et batiments : 8 000 000). Les batiments sont amortis linéairement sur une durée de 40 ans et ont une valeur résiduelle négligeable. Le 01/07/2010, en changeant de stratégie d'affaires, la société « C » donne I’hétel de ville en location & la société « D » pour une période de 3 ans moyennant un loyer annuel fixe, payable d’avance, de 500 000 (hors TVA). A cette date, la juste valeur de \'ensemble immobilier est estimée a 9 000 000. Travail & faire : En sachant que la société « C » a opté pour I'application du modéle de la juste valeur prévu par la norme IAS 40 au droit sur biens immobiliers (20 bungalows) qu'elle détient, en sa qualité de preneur, dans le cadre du contrat de location simple conclu avec la société « A » et racheté de la société « B », préciser le traitement comptable applicable 2 chacune des transactions susmentionnées, effectuées par cette société en 2010, en présentant toutes les écritures comptables 4 passer au cours de cette année. La juste valeur du droit sur biens immobiliers (20 bungalows) classé par la société « C » en tant qu'immeuble de placement est estimée 8 850 000 au 31/12/2010. Celle de l'ensemble Immobilier constituant I’hétel de ville donné en location a la société « D », est estimée & 8 900 000 a cette date. © Elements de cours prépares par Abderrazak GABSI ~ 2016/2017 19©Normes Comptables Tous les paiements ont été effectués par banque. Les opérations de location & usage commercial sont soumises a la TVA au taux de 18%. En outre, les loyers sont soumis une retenue & la source au taux de 15% sur la base de leur valeur brute. Onvous donne: $=(1998)* 3.992710 Solution + Traitement du droit sur un bien immobilier : Les intéréts acquis par la société «C» dans le contrat de location simple conclu le 01/01/2005 par la société « B » avec la société « A» constituent au sens de la norme IAS 40 un droit sur un bien immobilier. Un droit sur un bien immobilier détenu par un preneur dans le cadre d’un contrat de location simple peut étre classé et comptabilisé comme immeuble de placement si a) le bien immobilier est détenu pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux (la définition d'un immeuble de placement est respectée) ; b) le contrat de location simple est comptabilisé comme un contrat de location-financement selon IAS 17 ; et ©) le preneur applique le modéle de la juste valeur décrit dans la norme IAS 40 pour actif comptabilisé Le coat initial d'un droit sur un bien immobilier détenu dans le cadre d’un contrat de location et classé comme immeuble de placement doit étre déterminé selon ce qui est prescrit pour un contrat de location-financement par la norme IAS 17, cest-d-dire que Vactif sera comptabilisé au plus faible de la juste valeur du bien immobilier et de la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location. Un montant équivalent doit étre comptabilisé en tant que passif, Tout versement initial effectué pour un contrat de location est traité comme faisant partie des paiements minimaux au titre de la location et est, par conséquent, inclus dans le cout de l'actif, mais exclu du passif. Si un droit sur un bien immobilier détenu dans le cadre d'un contrat de location est classé en tant qu'immeuble de placement, 'élément comptabilisé a la juste valeur est ce droit et non le bien immobilier sous-jacent. La période de location restante est de 5 ans alors que la durée de vie restante des 20 bungalows est de 25 ans. En outre, la juste valeur des 20 bungalows a la date du transfert du bail de la société « 8 » & la société « C » est de 2.500 000, ce qui dépasse largement la valeur actualisée des paiements exigibles en vertu du bail augmentée du montant de la prime de transfert Va PM = 201 458 + 200 000 x 3,992710 = 1 000 000 Le bail fiant la société « C » la société « A » est bien un contrat de location simple. La société «C» compte sous-louer les 20 bungalows & différents occupants pour des périodes variables moyennant des revenus lui permettant de réaliser une marge confortable par rapport au loyer annuel de 200 000 (hors TVA) a payer & la société « A>. Elle a opté pour I’application du modéle de la juste valeur au droit sur le bien immobilier qu'elle détient dans le cadre du contrat de location simple conclu avec la société « A ». Ce contrat de location simple est comptabilisé comme un contrat de location-financement selon IAS 17, et ce comme suit @ Elements de cours préparés par Abderrazak GABSI ~ 2016/2017 20Normes Comptables 01/01/2010 IP - Droit sur un bien immobilier (B) 1000 000 | Dettes location-financement NC (B) 662 425 | Dettes lacation-financement C (8) 136 117 Banque (B) 201 458 Comptabilisation initiale du droit / bien immobilier 31/12/2010 Dettes location-financement C (8) 136 117 Charges d'intéréts (R) [798 542 x 8%] 63 883 Etat - TVA (B) 36 000 Banque (8) 200 600 Etat - RS 35 400 Paiement du loyer 2010 { Dettes location- financement NC (B) [200 000 - 662 425 x 8%) | 147 008 Dettes location-financement C (B) 147 006 Reclassement échéance 4 moins d'un an Pertes sur immeubles de placement (R) 150 000 IP ~ Droit sur un bien immobilier (B) 450 000, Comptabilisation de la variation de la JV de I1P | Actif d’impét différé (B) [(150 000 + 63 883 - 200 000) x 30%) 4165 Impats sur le résultat (R) 4165 Comptabilisation de I'1DA, en considérant que la prime de transfert est un droit au bail dont lamortissement nest pas déductible fiscalement + Traitement du transfert de la catégorie de I’hétel de ville des biens occupés par leur propriétaire vers la catégorie des immeubles de placement : Si un bien immobilier occupé par son propriétaire devient un immeuble de placement qui sera comptabilisé 4 la juste valeur, lentité doit appliquer IAS 16 jusqu’é la date du changement d'utilisation. L’entité doit traiter toute différence cette date entre la valeur comptable du bien immobilier selon IAS 16 et sa juste valeur de la méme maniére qu’une réévaluation selon IAS 16. Dés qu'un droit sur un bien immobilier détenu dans le cadre d'un contrat de location simple est classé et comptabilisé¢ comme immeuble de placement, tous les immeubles classés en tant quiimmeuble de placement doivent étre comptabilisés en utilisant le modéle de la juste valeur, Elements de cours préparés par Abderrazak GABSI~ 2016/2017 PlA partir du moment of I'hé © Normes Comptables el de ville est donné en location et n’est plus exploité par son propriétaire la société « C », il répond a la définition d'un immeuble de placement et doit étre classé et comptabilisé en tant que tel selon le modéle de la JV prévu par IAS 40. La société « C» ne peut pas continuer 8 lui appliquer le modele du coat prévu par la norme TAS 16. 30/06/2010 Dotation aux amortissements (R) Amortissement des batiments (8) Amortissement batiments jusqu‘au transfert vers IP 01/07/2010 100 000 100 000 Régularisation loyer IP relatif au 1° semestre 2011 ‘Amortissements des batiments (8) 2 000 000 Immeubles de placement (B) 9 000 000 Terrain (8) 2.000 000 Batiments (B) 8 000 000 Ecart de réévaluation (8) 700 000 Passi d'impst différé (B) 300 000 Comptabilisation du transfert vers la catégorie des 1P 4 la JV Banque (B) a 501 500 Etat - RS (8) 88 500 Produits des IP - loyers (R) 500 000 Etat - TVA (8) 90 000 Comptabilisation encaissement ter loyer IP d'avance 31/12/2010 : Pertes sur immeubles placement (R) 100 000 | Immeubles de placement (6) 100 000 Comptabilisation de la variation de la JV de IP Passif dimpot diféré (8) 30 000 = Impéts sur le résultat (R) 30 000 Ajustement du PID Produits des IP - loyers (R) 250 000 Produits constatés d'avance (B) 250 000 ® Elements de cours prepares par Abderrazak GABSI ~ 2016/2017© Normes Comptables Cas n°3 - Droit sur un bien immobilier dans fe cadre d'un contrat de focation simple ‘An office building was constructed several years ago and leased by its owner to 2 property investor. The investor/lessee has sub-let parts of the property to tenants. The head-lease expires on 31.12.X20 and the sub-leases on various earlier dates. The sub-leases were classified as operating leases by the original investor/lessee. A second property investment entity A acquires the interest in the head-lease from the current lessee on 1.1.X1 by way of a legal assignment. This is considered to give rise to a new lease. Entity A pays a premium of $500,090 to the existing lessee for the interest. There is no transfer of title and no purchase options exist. Rentals payable under the head-lease are $50,000 per annum, due on 31,12 each year. Entity A intends to hold this property interest to earn rental income and for possible appreciation in the value of the leasehold interest. ‘The estimated fair value of the underlying property is $2,000,000. Its estimated remaining useful life is 40 years. The land element of the lease is determined to be immaterial. A's incremental borrowing rate is 9% ‘The transaction is determined not to be a business combination. Analysi + Lease classification: In this example, the land element is immaterial. The lease is therefore classified as an operating or finance lease in its entirety. (Note - in most real property leases, the land element is not immaterial. The lease will then need to be analysed into the land and buildings element unless the investor/lessee decides to classify both elements as investment property and apply the fair value model) The lease classification is assessed using a range of indicators. One important indicator is the relationship between the present value of the "minimum lease payments ~ MLPs" - and the fair value of the underlying property. The present value of the MLPs is the sum of the premium ($500,000) and the present value of the twenty annual payments of $50,000 ($456,427, using a 9% discounted rate based on A's incremental borrowing cost). This totals $956,427. This is 48% of the fair value of the underlying property, which is not ‘substantially all the fair value" (IAS 17.10(d)). This indicates that the lease is probably an operating lease. Other indicators of operating lease classification are that: + The lease does not transfer ownership at the end of the lease term (see IAS 17.10(a)); + There is no bargain purchase option (IAS 17.10(b)); + The lease term is not for the major part of the economic life of the asset (IAS 17.10(d)); + The asset is not of such a highly specialised nature that only the lessee can use it without major modifications (IAS 17.10(e)). These indicators are conclusive as to operating lease classification. Entity A therefore has a choice between: + Accounting for the lease as a normal operating lease; or + Applying the IAS 40 fair value model and accounting for the lease as a finance lease.