46

ปัญหาการโอนถนนในหมู่บ้านจัดสรรเป็นทางสาธารณประโยชน์ตาม
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (2)
กรณีศึกษาเฉพาะ
สิทธิของผู้ซื้อทีด่ ินจัดสรรในการใช้ประโยชน์ถนนของหมู่บ้านจัดสรร

สุรชาติ วรศรัณย์

เอกสารวิชาการรายบุคคลนี้เป็นส่วนหนึ่งของการอบรม
หลักสูตร “ผู้พิพากษาหัวหน้าศาล” รุ่นที่ 17
วิทยาลัยข้าราชการตุลาการศาลยุติธรรม
สถาบันพัฒนาข้าราชการฝ่ายตุลาการศาลยุตธิ รรม
สานักงานศาลยุติธรรม
พ.ศ. 2561
 47

ปัญหาการโอนถนนในหมู่บ้านจัดสรรเป็นทางสาธารณประโยชน์ตาม
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (2)
กรณีศึกษาเฉพาะ
สิทธิของผู้ซื้อทีด่ ินจัดสรรในการใช้ประโยชน์ถนนของหมู่บ้านจัดสรร

สุรชาติ วรศรัณย์

เอกสารวิชาการรายบุคคลนี้เป็นส่วนหนึ่งของการอบรม
หลักสูตร “ผู้พิพากษาหัวหน้าศาล” รุ่นที่ 17
วิทยาลัยข้าราชการตุลาการศาลยุติธรรม
สถาบันพัฒนาข้าราชการฝ่ายตุลาการศาลยุตธิ รรม
สานักงานศาลยุติธรรม
พ.ศ. 2561
 ก
48
ก

วิทยาลัยข้าราชการตุลาการศาลยุติธรรม
สถาบันพัฒนาข้าราชการฝ่ายตุลาการศาลยุตธิ รรม
สานักงานศาลยุติธรรม

เอกสารวิชาการรายบุคคล

ของ

นายสุรชาติ วรศรัณย์
เรื่อง

ปัญหาการโอนถนนในหมู่บ้านจัดสรรเป็นทางสาธารณประโยชน์ตาม
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (2)
กรณีศึกษาเฉพาะ
สิทธิของผู้ซื้อทีด่ ินจัดสรรในการใช้ประโยชน์ถนนของหมู่บ้านจัดสรร

ได้รับการตรวจสอบและอนุมัติให้เป็นส่วนหนึง่ ของการอบรม
หลักสูตร “ผู้พิพากษาหัวหน้าศาล” รุ่นที่ 17
เมื่อวันที่ 28 กันยายน พ.ศ. 2561

.........................................
(นายอุดม วัตตธรรม)
ผู้พิพากษาศาลฎีกา
ประธานกรรมการอานวยการอบรม

.........................................
(นายศิริชัย ศิริชื่นวิจิตร)
ประธานแผนกคดีสิ่งแวดล้อมในศาลอุทธรณ์ภาค 9
กรรมการที่ปรึกษา
 49ข

กิตติกรรมประกาศ

รายงานทางวิชาการรายบุคคลฉบับนี้เป็นส่วนหนึ่งของการอบรมหลักสูตร “ผู้พิพากษา
หัวหน้าศาล รุ่นที่ 17” ระหว่างวันที่ 2 กรกฎาคม 2561 ถึงวันที่ 14 กันยายน 2561 สืบเนื่อง
จากผู้ เ ขีย นมีโ อกาสพิจ ารณาคดี ที่ มีข้ อ พิพ าทในเรื่ อ งสาธารณูป โภคของหมู่บ้ า นจั ด สรร เมื่ อ
พิจารณาข้อเท็จจริง ข้อกฎหมาย แนวคิดและมุมมองของคู่ความแต่ละฝ่ายแล้ว เห็นว่ากฎหมายที่
บังคับใช้ในปัจจุบันยังไม่อาจสร้างความยุติธรรมให้แก่บุคคลที่เกี่ยวข้ องได้อย่างสมบูรณ์ ทาให้มี
ความสนใจและได้ศึกษาถึงความเป็นมาและเจตนารมณ์ของกฎหมายในเรือ่ งดังกล่าว รายงานฉบับ
นี้สาเร็จลงได้ด้วยความอนุเคราะห์ และความเมตตาจากท่านอาจารย์อุดม วัตตธรรม ประธาน
กรรมการอานวยการอบรม และท่านอาจารย์ศิริชัย ศิริชื่นวิจิตร กรรมการที่ปรึกษา ที่กรุณาให้
คาปรึกษาแนะนาเกี่ยวกับโครงสร้างรายงาน เนื้อหา และข้อเสนอแนะ รวมทั้งกรุณาช่วยเหลือ
แก้ไขปรับปรุงให้รายงานฉบับนี้มีความสมบูรณ์ ผู้เขียนขอกราบขอบพระคุณท่านอาจารย์ทั้งสอง
เป็นอย่างสูง ผู้เขียนหวังว่ารายงานฉบับนี้จะเป็นประโยชน์แก่สานักงานศาลยุติธรรมและผู้สนใจ
หากมีข้อผิดพลาดประการใดผู้เขียนขอน้อมรับไว้แต่เพียงผู้เดียว

สุรชาติ วรศรัณย์
 50
ค

สารบัญ
หน้า

บทที่ 1 บทนา
1.1 ความเป็นมาและความสาคัญของปัญหา 1
1.2 วัตถุประสงค์ของการศึกษา 3
1.3 ขอบเขตของการศึกษา 3
1.4 วิธดี าเนินการศึกษา 3
1.5 ประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับจากการศึกษา 3

บทที่ 2 ความเป็นมา แนวความคิด กฎระเบียบ

และกฎหมายทีเ่ กีย่ วข้องกับการจัดสรรทีด่ ิน
2.1 ความเป็นมา 5
2.2 แนวคิดและเหตุผลในการควบคุมการจัดสรรที่ดนิ 8
2.2.1 ควบคุมการจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ 9
2.2.2 ควบคุมการบริหารจัดการและบารุงรักษาสาธารณูปโภค
และบริการสาธารณะ 11
2.3 กฎหมายและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการจัดสรรที่ดิน 13
2.3.1 ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 14
2.3.2 พระราชบัญญัติการจัดสรรทีด่ นิ พ.ศ. 2543 18
2.3.3 พระราชบัญญัติการจัดสรรทีด่ นิ (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 20
2.3.4 กฎกระทรวง ว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ
และการยกเลิกนิติบคุ คลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 22
2.3.5 ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดนิ กลาง 23
2.4 สาธารณสมบัติของแผ่นดิน 24
2.4.1 ความหมาย 24
2.4.2 ผลของการเป็นสาธารณสมบัตขิ องแผ่นดิน 26
2.4.2.1 ห้ามโอนแก่กัน 26
2.4.2.2 ห้ามต่อสูแ้ ผ่นดินด้วยอายุความ 26
2.4.2.3 ห้ามยึดสาธารณสมบัตขิ องแผ่นดิน 27
2.4.3 การสิ้นสภาพเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน 27
 ง51

สารบัญ (ต่อ)
หน้า

บทที่ 3 วิธีการศึกษา
3.1 รูปแบบการศึกษา 29
3.2 วิธีการวิเคราะห์ข้อมูล 29

บทที่ 4 วิเคราะห์ปัญหาและผลทางกฎหมายภายหลังจดทะเบียนโอนถนน
ภายในหมู่บ้านจัดสรรให้ตกเป็นทางสาธารณประโยชน์
4.1 มุมมองการบังคับใช้กฎหมาย 30
4.2 ผลประโยชน์ของผูซ้ ื้อทีด่ ินจัดสรร 33
4.3 ศึกษาข้อพิพาทและแนวคาพิพากษา 34

บทที่ 5 บทสรุปและข้อเสนอแนะ
5.1 บทสรุป 40
5.2 ข้อเสนอแนะ 43

บรรณานุกรม
ประวัติผู้ศึกษา
 บทที่ 1
บทนา

1.1 ความเป็นมาและความสาคัญของปัญหา
ที่อยู่อาศัยถือเป็นหนึ่งในปัจจัยสาคัญในการดารงชีวิต บุคคลส่วนใหญ่ตั้งใจทางาน
อย่างหนักมาทั้งชีวิตก็เพื่อเก็บสะสมเงินนามาซื้อบ้านตามความใฝ่ฝันของแต่ละคน นอกจากความ
ใหญ่โต สวยงาม พื้นที่ใช้สอยของบ้านที่เหมาะสมกับวิถีชีวติ ของแต่ละบุคคลแล้ว ความเป็นส่วนตัว
ความสะดวกสบายและความปลอดภัยก็เป็นปัจจัยสาคัญ อีกอย่างหนึ่งที่ทุกคนคานึงถึงในการ
ตัดสินใจเลือกที่อยู่อาศัย ธุรกิจหมู่บ้านจัดสรรถือเป็นธุรกิจหนึ่งที่สามารถตอบสนองความต้องการ
ในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้ สาเหตุที่ทาให้มีผู้สนใจซื้อบ้านภายในหมู่บ้านจัดสรรมากกว่าซื้อที่ดิน
เปล่าแล้วสร้างบ้านเดียวแยกอาศัยออกจากบุคคลอื่นเพราะโครงการหมู่บ้านจัดสรรนอกจากจะมี
ทาเลที่ตั้งที่ดี มีการวางแผนผังหมู่บ้านและการตกแต่งรวมถึงปลูกต้นไม้ภายในหมู่บ้านเพื่อให้มี
บรรยากาศน่าพักอาศัยและสวยงามแล้ว ยังมีการวางระบบสาธารณูปโภค ถนน ไฟฟ้า และมีพื้นที่
ส่วนกลาง เช่น คลับเฮาส์ สระว่ายน้า สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่นเพื่อให้ผู้พักอาศัยใช้ร่วมกัน
ที่สาคัญหมู่บ้านจัดสรรส่วนใหญ่ยังมีลักษณะเป็นหมู่บ้านปิดมีรั้วล้อมรอบ ทางเข้าออกจะมีการ
ติด ตั้ง ป้อมพนั กงานรักษาความปลอดภัย ตรวจผู้เข้า ออกท าให้ ผู้พักอาศัยภายในหมู่บ้า นรู้สึ ก
ปลอดภัยและมีความเป็นส่วนตัว เพื่อความเป็นระเบียบและเป็นการคุ้มครองผู้ซื้อบ้านในโครงการ
หมู่บ้านจัดสรร กฎหมายกาหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องยื่นคาขออนุญาตจัดสรรที่ดินและกาหนดให้
สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้น เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่
ในภาระจายอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดิน ที่จะบารุงรักษา
สาธารณูปโภคดังกล่าวให้ คงสภาพดั งเช่นที่ได้จัด ทาขึ้น ต่อไป ผู้จัด สรรที่ ดินจะพ้นจากหน้า ที่
บ ารุ ง รั ก ษาสาธารณู ป โภคเมื่ อ ด าเนิ น การอย่ า งหนึ่ ง อย่ า งใดตามที่ บั ญ ญั ติ ใ นมาตรา 44
แห่งพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 การที่กฎหมายบัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่
บารุงรักษาสาธารณูปโภคภายในหมูบ่ ้านทาให้ผู้จัดสรรที่ดินมีภาระค่าใช้จ่ายในการลงทุนเพิ่มขึ้น ผู้
จัดสรรที่ดินย่อมต้องการปลดภาระหน้าที่ดังกล่าวโดยการเร่งดาเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมาย
กาหนดเพื่อโอนสาธารณูปโภคทั้งหมดให้อยู่ในความดูแลของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งจัดตั้งขึ้น
โดยผู้ซื้อที่ดินจัด สรร หรือหากกรณีไม่ มีการจัด ตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายในระยะเวลาที่
กฎหมายกาหนด ผู้จัดสรรที่ดินก็สามารถโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้
การที่ผู้จัดสรรที่ดินโอนสาธารณูปโภคภายในหมู่บ้านเป็นสาธารณประโยชน์ย่อมมี
ผลกระทบต่อความเป็นอยู่ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอย่างมาก จากเดิมสาธารณูปโภคภายในหมู่บ้าน
จัดสร้างขึ้นเพื่อประโยชน์เฉพาะแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร โดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่หน้าที่ร่วมกัน บริหาร
จัดการและบารุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าว แต่เมื่อสาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรรถูกโอนเป็น
 2

สาธารณประโยชน์แล้วหน่วยงานรัฐจะเป็นผู้เข้ามามีหน้าที่ดูแลบารุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าว
ซึ่งรวมถึงค่าไฟฟ้าส่องสว่างถนนภายในหมู่บ้านด้วย แม้อาจจะดูเป็นผลดีแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่ไม่
ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการบารุงรักษาสาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรร แต่การดาเนินการของ
ระบบราชการรวมถึงการของบประมาณในการบารุงรักษาก็มักจะมีความล่าช้าและอาจไม่ เพียง
พอที่จะตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ ที่สาคัญการที่สาธารณูปโภคตกเป็น
สาธารณประโยชน์แล้วจึงเกิดคาถามว่าบุคคลภายนอกจะสามารถเข้าใช้สาธารณูปโภคภายใน
หมู่บ้านจัดสรรดังกล่าวได้หรือไม่ ซึ่งเป็นปัญหาที่กระทบถึงความสงบและความปลอดภัยของผู้ซื้อ
ที่ดินจัดสรร เมื่อบุคคลภายนอกอ้างสิทธิที่มีเหนือสาธารณูปโภคที่ตกเป็นสาธารณประโยชน์ ความ
เป็นส่วนตัว ความสะดวกสบาย และความปลอดภัยของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรย่อมถูกกระทบกระเทือน
และอาจส่งผลให้เกิดการฟ้องร้องเป็นคดีความขึ้น โดยรายงานทางวิชาการฉบับนี้ จะศึกษาเฉพาะ
กรณีท่ีผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนถนนในหมู่บ้านให้ตกเป็นทางสาธารณประโยชน์ โดยมุ่งเน้นใน
เรื่องสิทธิของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในการใช้ประโยชน์ถนนดังกล่าวว่า ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีสิทธิหวงกันมิ
ให้บุคคลภายนอกเข้าใช้ประโยชน์ในถนนดังกล่าวได้หรือไม่ รวมถึง ปัญหาว่าเมื่อถนนในหมู่บ้าน
จัดสรรตกเป็นทางสาธารณประโยชน์แล้วบุคคลภายนอกจะมีสิทธิเข้าใช้ประโยชน์ถนนดังกล่าว
เหมือนดังเช่นทางสาธารณประโยชน์ทั่วไปหรือไม่ เพียงใด และหน่วยงานรัฐที่มีหน้าที่บารุงรักษา
ถนนซึ่งจดทะเบียนเป็นทางสาธารณประโยชน์ดงั กล่าวจะสามารถเข้าใช้ประโยชน์ในถนนได้หรือไม่
เพียงใด ซึ่งปัจจุบัน ได้มี ข้อพิพาทฟ้องร้องเป็นคดีต่อศาลเกี่ยวกับสิทธิในถนนภายในโครงการ
หมู่บ้านจัดสรรที่ตกเป็นทางสาธารณประโยชน์จานวนมาก เช่น บุคคลภายนอกต้องการใช้ถนน
ภายในหมู่บ้านเพื่อเป็นทางผ่านไปสู่ทางสาธารณะอีกด้านหนึ่ง ทั้งมีคาขอให้ทุบกาแพงรั้วหมู่บ้าน
เพื่อเปิดทางดังกล่าว กรณีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรติดตั้งป้อ มพนักงานรักษาความปลอดภัยตรวจ
บุคคลภายนอกโดยอนุญาตให้เฉพาะรถยนต์ที่มีเครื่องหมายหรือสติ๊กเกอร์ของหมู่บ้านสามารถเข้า
ออกได้โดยอ้างว่าเพื่อเป็นการรักษาความปลอดภัยภายในหมู่บ้าน หรือกรณีที่ยังไม่มีการฟ้องร้อง
แต่เกิดข้อพิพาทขึ้นเนื่องจากสานักงานเขตหรือองค์การส่วนท้องถิ่นอนุญาตให้บุคคลภายนอกใช้
ถนนภายในหมู่บ้านในการขนวัสดุก่อสร้างเพื่อนาไปก่อสร้างอาคารหรือโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่
อยู่ถัดเข้าไปอันก่อให้เกิดมลพิษทางฝุ่นและเสียง ทั้งยังอาจทาให้ถนนภายในหมู่บ้านได้รับ ความ
เสียหาย แม้หน่วยงานรัฐแจ้งว่าผู้ขออนุญาตวางเงินประกันค่าซ่อมแซมถนนกรณีหากเกิดความ
เสียหายไว้แล้ว แต่ก็เป็นการซ่อมแซมภายหลังจากการก่อสร้างอาคารหรือหมู่บ้านจัดสรรแล้วเสร็จ
ปัญหาดังกล่าวผลกระทบต่อความเป็นอยู่ของผู้ซื้อทีด่ ินจัดสรรโดยตรงและถือเป็นเรือ่ งใกล้ตวั หาก
ขาดการบริหารจัดการอย่างถูกต้องและมีประสิทธิภาพแล้วนอกจากปัญหาในเรื่องฟ้องร้องในศาล
ยังอาจเกิดการกระทบกระทั่งกันได้ เช่น กรณีหมู่บ้านแห่งหนึ่งใช้พื้นที่ภายในหมู่บ้านเปิดเป็น
ตลาด บุคคลภายนอกสามารถเข้ามาซื้อของโดยจอดรถตามถนนภายในหมู่บ้านก่อให้เกิดความ
เดือดร้อนแก่บ้านที่อยู่ใกล้เคียงกับตลาดไม่ว่าจะเรื่องกลิ่นเหม็นและเสียงดัง ทั้งมักจะมี บุคคลอื่น
จอดรถขวางประตูทางเข้าบ้านเป็นประจาซึง่ เจ้าของบ้านพยายามใช้วิธีทางกฎหมายแล้วแต่ก็ล่าช้า
จนเป็นเหตุให้เจ้าของบ้านใช้ขวานและท่อนเหล็กทุบรถยนต์กระบะทีจ่ อดขวางทางเข้าบ้าน ปัญหา
 3

เหล่านี้ควรมีการบริหารจัดการอย่างไรเพื่อให้เกิดประโยชน์แก่บคุ คลผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย ทั้งนี้เพื่อให้

ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถพักอาศัยภายในหมู่บ้านอย่างสงบสุขปราศจากข้อพิพาทกับบุคคลอื่น

1.2 วัตถุประสงค์ของการศึกษา
1.2.1 เพื่อศึกษาถึงความเป็นมา เจตนารมณ์ของกฎหมาย และขั้นตอนการ
ดาเนินการรวมถึงกฎและระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการโอนถนนภายในหมู่บ้านจัดสรรให้ตกเป็นทาง
สาธารณประโยชน์ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (2)
1.2.2 เพื่อ ศึ กษาผลทางกฎหมายภายหลัง ผู้จัด สรรที่ดิน จดทะเบีย นโอนถนน
ภายในหมู่บ้านจัดสรรให้ตกเป็นทางสาธารณประโยชน์ รวมถึงสิทธิและหน้าที่ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
ในการที่จะคุ้มครองสิทธิความเป็นส่วนตัวและความปลอดภัยของตนและครอบครัวภายในหมู่บ้าน
จัดสรร โดยศึกษาจากข้อพิพาทที่เกิดขึ้นจริงระหว่างผู้ซื้อที่ดินจัดสรรกับบุคคลภายนอก
1.2.3 เพื่อศึกษาและค้นหาแนวทางแก้ไขเพื่อจัด การปัญหาดังกล่าวอย่างมี
ประสิทธิภาพ เป็นธรรม และเหมาะสมแก่ผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย

1.3 ขอบเขตของการศึกษา
ศึกษากฎหมายและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องรวมถึงขั้นตอนและวิธีการที่ผู้จัดสรร
ที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บารุงรักษาสาธารณูปโภคโดยการจดทะเบียนโอนถนนภายในหมู่บ้านจัดสรร
ให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ตามพระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (2)
ศึกษาผลทางกฎหมายที่เกิดขึ้นเมื่อถนนภายในหมู่บ้านตกเป็นทางสาธารณประโยชน์ ผลกระทบที่
เกิดขึ้น รวมถึงสิทธิและหน้าที่ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในถนนซึ่งตกเป็นทางสาธารณประโยชน์ ข้อ
พิพาทที่เกิดขึ้นระหว่างผู้ซื้อที่ดินจัดสรรกับบุคคลภายนอก แนวคาพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง
รวมถึงแนวทางการบริหารจัดการข้อพิพาทดังกล่าวอย่างมีประสิทธิภาพ เป็นธรรม และเหมาะสม
แก่บุคคลที่เกี่ยวข้องทุกฝ่าย

1.4 วิธีการดาเนินการศึกษา
ศึกษาค้น คว้ าจากกฎหมาย กฎ และระเบีย บที่เกี่ ยวข้อ ง แนวทางปฏิบั ติของ
หน่วยงานที่รับผิดชอบ ตารากฎหมาย บทความ วิทยานิพนธ์ และคาพิพากษาของศาลฎีกาที่
เกี่ยวข้อง รวมถึงการสัมภาษณ์เจ้าหน้าที่ผู้ปฏิบัติงาน

1.5 ประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับจากการศึกษา
1.5.1 ทาให้ทราบถึงความเป็นมา เจตนารมณ์ของกฎหมาย และขั้นตอนการ
ดาเนินการรวมถึงกฎและระเบียบที่เกี่ยวข้องในการโอนถนนภายในหมู่บ้านจัดสรรให้ตกเป็นทาง
สาธารณประโยชน์ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (2)
 4

1.5.2 ทาให้ ทราบถึงกฎระเบียบและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง รวมถึงขั้นตอนการ

พิจารณาของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินในการอนุมัติให้ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนถนนภายใน
หมู่บ้านจัดสรรให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ ทราบถึงข้อพิพาทและข้อโต้แย้งที่เกิดขึ้นระหว่างผู้
ซื้อที่ดินจัดสรรกับบุคคลภายนอก
1.5.3 ทาให้ทราบถึงแนวทางแก้ไขเพื่อจัดการปัญหาดังกล่าวอย่างมีประสิทธิภาพ
เหมาะสม และเป็นธรรมแก่ผู้ท่เี กี่ยวข้องทุกฝ่าย
 5

บทที่ 2
ความเป็นมา แนวความคิด กฎระเบียบ และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับ
การจัดสรรที่ดิน

ธุรกิจหมู่บ้านจัดสรรเป็นธุรกิจที่มีการเติบโตและขยายตัวอย่างมาก จากเดิมที่เป็น
การนาที่ดินมาแบ่งแยกเพื่อจัดสรรขายเฉพาะที่ดินเปล่าจนปัจจุบันมีการพัฒนาเป็นการสร้างบ้าน
หรืออาคารจาหน่ายไปพร้อมกับที่ดิน เหตุที่มีผู้สนใจซื้อที่ดินในโครงการที่จัดสรรเนื่องจากหมู่บ้าน
ที่จัดสรรมีลักษณะเป็นหมู่บ้านปิด มีการจัดสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะที่เป็นระบบและ
สวยงามจึงมีความเป็นส่วนตัว มีความสะดวกสบาย และมีความปลอดภัยในการอยู่อาศัยภายใน
หมู่บ้านจัดสรรดังกล่าว การจัดสรรที่ดินแต่ละโครงการเพื่อให้ได้ผลกาไรคุ้มค่ากับการลงทุนและ
ราคาบ้านไม่สูงมากโครงการหมู่บ้านจัดสรรแต่ละแห่งจึงมีขนาดค่อนข้างใหญ่เม็ดเงินที่ลงทุนจึงสูง
ตามไปด้วย การจัดสรรที่ดินก็จะแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงไม่ใหญ่มากเพื่อให้ราคาไม่แพงจนเกินไป
แต่ ละโครงการจึ งมี การจัด สรรที่ ดิน แบ่ งออกเป็น แปลงย่อ ยหลายร้ อ ยแปลงและมีผู้ อาศัย ใน
โครงการหลายร้อยครอบครัว หากการจัดสรรที่ดินไม่ประสบความสาเร็จหรือไม่เป็นไปตามแบบที่
ผู้จัด สรรที่ด ิน แจ้ง ต่ อ ผู้ซื ้อ ที่ด ิ น ย่อ มมีผ ลกระทบต่อ บุค คลจานวนมาก รัฐ จึงออกกฎหมาย
กาหนดให้ผู้ที่ประสงค์จัดสรรที่ดินต้องได้รับอนุญาต และกาหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดหาธนาคาร
หรือสถาบันการเงินมาทาสัญญาค้าประกันกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินเพื่อเป็นหลักประกันว่าจะ
มีการดาเนินการจัดสรรที่ดินจนแล้วเสร็จ ทั้งยังกาหนดหน้าที่และความรับผิดชอบระหว่างผู้จัดสรร
ที่ ดิ น กั บ ผู้ ซื้ อ ที่ ดิ น จั ด สรรเพื่ อ คุ้ ม ครองให้ ผู้ ซื้ อ ที่ ดิ น จั ด สรรได้ รั บ บ้ า นพร้ อ มที่ ดิ น รวมถึ ง
สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะตามที่ผู้จัดสรรที่ดินได้สัญญาไว้ และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถ
อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรร่วมกันอย่างสงบสุขและเป็นระเบียบเรียบร้อยสมดังที่คาดหวังไว้ เพื่อให้
เข้าใจถึงปัญหาที่เกิดขึ้นในการจดทะเบียนโอนถนนภายในหมู่บ้านเป็นทางสาธารณประโยชน์ จึง
ควรศึกษาถึงความเป็นมา แนวคิด กฎระเบียบ และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดสรรที่ดิน

2.1 ความเป็นมา
แต่เดิมนั้นถือว่าพระมหากษัตริย์เป็นเจ้าของที่ดินทั้งปวงในราชอาณาจักร ที่ดินที่
ประชาชนเข้าครอบครองเพื่อทาประโยชน์และใช้เป็นที่อยู่อาศัย เป็นการครอบครองโดยได้รับ
อนุญาตจากพระมหากษัตริย์ ต่อมาเมื่อบ้านเมืองเจริญขึ้น จึงได้ผ่อนคลายให้ประชาชนมีสิทธิใน
ที่ดินและยอมรับกรรมสิทธิ์ในที่ดินของเอกชนภายใต้พระราชอานาจ แต่ในขณะนั้น ยังมีจานวน
ประชากรอีกมากยังขาดไร้ที่อยู่อาศัย ทาให้รัฐต้องเข้ามามีบทบาทในการแก้ปัญหาเกี่ยวกับที่อยู่
อาศัยให้แก่ประชาชน หลังจากสงครามโลกครั้งที่ 2 ปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัยของประชาชนก็เพิ่มมาก
 6

ขึ้น เพื่อเป็นการแก้ไขปัญหาดังกล่าวจึง มีการจัดตั้งกองเคหสถานสงเคราะห์ ขึ้นในปี พ.ศ. 2483

เพื่อก่อสร้างอาคารให้เช่าซื้อเป็นครั้งแรก และต่อมารัฐได้จัดตั้ง สานักงานอาคารสงเคราะห์ เพื่อ
ก่อสร้างอาคารสงเคราะห์ให้แก่ผู้มีรายได้น้อยเช่า นอกจากนี้ เพื่อเป็นการส่งเสริม และการเพิ่ม
จานวนการก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยแก่ประชาชนที่ไม่ประสงค์ที่จะเช่าอาคารของรัฐ โดยต้องการ
สร้างที่อยู่อาศัยของตนเอง รัฐจึงจัดตั้งธนาคารอาคารสงเคราะห์ขึ้น ในปี พ.ศ. 2496 แต่ก็เกิด
ปัญหาแหล่งเสื่อมโทรมเนื่องจากขาดการบารุงรักษา รัฐจึงจัดตั้งสานักงานปรับปรุงแหล่งชุมชนขึ้น
ในสังกัดเทศบาลนครกรุงเทพมหานครมีหน้าที่บารุงรักษาอาคารที่พักอาศัยรวมถึงการทุบทาลาย
อาคารที่มีสภาพทรุดโทรมผุพัง มีการพัฒนาอาคารแบบแฟลตขึ้นแทนอาคารเรือนไม้แบบเดิม
ต่อมาในปี พ.ศ. 2515 เพื่อให้เกิดความคล่องตัวในการบริหารมีการออกประกาศของคณะปฏิวัติ
ฉบับที่ 316 ให้มีการจัดตั้ง “การเคหะแห่งชาติ” เพื่อรับโอนกิจการของกองเคหสถานสงเคราะห์
สานักงานอาคารสงเคราะห์ และธนาคารอาคารสงเคราะห์
อย่างไรก็ตาม ลาพังการดาเนินการของรัฐเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยยังไม่อาจตอบสนอง
ความต้องการของประชาชนได้ ภาคเอกชนถือเป็นอีกส่ วนหนึ่งที่เข้ามามีบทบาทสาคัญในการ
ก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้แก่ประชาชน โดยภาคเอกชนเริ่มพัฒนาธุรกิจที่อยู่อาศัยจากการค้าที่ดิน
บริเวณย่านชานเมืองซึ่งยังมีที่ว่างจานวนมากและยังมีราคาไม่สูง ในช่วงเริ่มต้นการค้าที่ดินจะเป็น
การขายที่ดิน เปล่าซึ่งยังไม่มีการพัฒนาผลกาไรได้จากส่วนต่างของราคาซื้อและราคาขายที่ดิน
ต่อมาเมื่อความต้องการที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเริ่มมีมากขึ้น ที่ดินก็มีราคาสูงขึ้น ธุรกิจการค้า
ที่ดินจึงเริ่มเป็นที่นิยม เพื่อเพิ่มผลกาไรนักลงทุนเริ่มสนใจการค้าที่ดินในลักษณะซื้อที่ดินแปลงใหญ่
แล้วแบ่งขายเป็นแปลงย่อยโดยยังเป็นการขายที่ดินเปล่าไม่มีอาคารหรือบ้านที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อที่ดิน
ต้ อ งเป็ น ผู้ พั ฒ นาที่ ดิ น เองตั้ ง แต่ ป รั บ หน้ า ดิ น ยื่ น ขออนุ ญ าตจากหน่ ว ยงานราชการในเรื่ อ ง
สาธารณูปโภคและการวางท่อระบายน้า รวมถึงต้องว่าจ้างผู้รับเหมาและควบคุมการดาเนินการ
ก่อสร้างบ้านจนแล้วเสร็จ ผู้ซื้อได้รับความไม่สะดวกและมีความยุ่งยากเพราะขาดความรู้ในเรื่อง
ก่อสร้างและการขออนุ ญาตจากหน่ วยงานราชการ ทั้งมีค่ าใช้จ่ายในการดาเนิน การดังกล่า ว
ค่อนข้างสูง ทาให้ผู้ซื้อที่ดินบางรายต้องปล่อยที่ดินที่ซื้อรกร้างว่างเปล่าเพราะยังไม่มีเงินเพียง
พอที่จะปลูกสร้างบ้าน เพื่อเป็นการแก้ไขปัญหาดังกล่าวและเป็นการจูงใจให้ผู้ซื้อที่ดินมีความสนใจ
ซื้อที่ดิน นักลงทุนจึงเริ่มสนใจที่จะพัฒนาที่ดินรวมถึงการขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินหรือ
ที่เรียกว่า “บ้านจัดสรร” ข้อดีของบ้านจัดสรรคือผู้จัดสรรที่ดินจะเป็นผู้ดาเนินการก่อสร้างบ้านเอง
โดยจะสร้างบ้านพักอาศัยหลายหลังในคราวเดียวกัน ทั้งผู้จัดสรรที่ดินก็มีความรู้ความชานาญใน
การก่อสร้างส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างบ้านลดลง ทาให้ประชาชนสนใจที่จะเลือกซื้อบ้านและ
ที่ดินในโครงการที่จัดสรรมากกว่าเพราะมีราคาถูกกว่าการซื้อที่ดินเปล่าแล้วนาไปปลู กสร้างบ้าน
เอง และไม่มีความยุ่งยากในการขออนุญาตหน่วยงานราชการในเรื่องสาธารณูปโภคและไม่ต้อง
ยุ่งยากเกี่ยวกับการควบคุมงานก่อสร้าง
 7

ธุรกิจการจัดสรรที่ดินมีการพัฒนาตามความเปลี่ยนแปลงในแต่ละยุคสมัย เมื่อ
ประเทศไทยมีการประกาศใช้แผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ฉบับที่ 1 ในปี พ.ศ. 2500
เป็นเหตุให้กรุงเทพมหานครมีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว ประชาชนจานวนมากเดินทางเข้ามา
ประกอบอาชีพในกรุงเทพมหานครประกอบกับปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยหลังจากเกิด
สงครามโลกครั้งที่ 2 ทาให้ความต้องการที่อยู่อาศัยมีมากขึ้น ในปี พ.ศ. 2510 เริ่มมีแนวคิดจัดสรร
ขายที่ดินพร้อมปลูกสร้างบ้านสาเร็จรูป และมีการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคของโครงการ เช่น
ไฟฟ้า ประปา ถนน และระบบระบายน้า หมู่บ้านจัดสรรโครงการแรก คือ หมู่บ้านมิตรภาพที่ซอย
อ่อนนุช โดยเป็นการร่วมลงทุนระหว่างบรรษัทข้ามชาติจากประเทศสหรัฐอเมริกา 2 รายกับนัก
ลงทุนไทย การพัฒนารูปแบบการจัดสรรที่ดินดังกล่าวประสบผลสาเร็จอย่างมาก ในช่วงระหว่างปี
2511 – 2515 ถือเป็นช่วงเวลาที่ธุรกิจการจัดสรรที่ดินขยายตัวอย่างรวดเร็ว เพื่อเป็นการควบคุม
การจัดสรรที่ดินให้เป็นระเบียบ รัฐบาลจึงออกประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ในปี พ.ศ.
2515
ในปี พ.ศ. 2516 เกิด“วิกฤตการณ์น้ามัน” (Oil Crisis) โดยสืบเนื่องมาจากการ
ขยายตัวเศรษฐกิจทาให้ ความต้องการใช้น้ามันมีมากขึ้น แต่กลุ่มผู้ผลิตน้ามันกลับลดการผลิต
ส่งผลให้ราคาสินค้าต่าง ๆ ปรับตัวสูงขึ้นและเกิดภาวะเงินเฟ้อ ธุรกิจจัดสรรที่ดินก็ได้รับผลกระทบ
จากวิกฤติดังกล่าวโดยค่าแรงงานและค่าวัสดุก่อสร้างมีการปรับตัวสูงขึ้น เพื่อเป็นการลดต้นทุนค่า
ก่อสร้างเพื่อให้บ้านที่สร้างมีราคาใกล้เคียงกับบ้านจัดสรรในแถบปริมณฑลจึงมีแนวคิดที่จะสร้าง
บ้านในเมืองที่เรียกว่า “ทาวน์เฮาส์” ต่อมาในปี พ.ศ. 2522 มีการออกพระราชบัญญัติอาคารชุด
พ.ศ. 2522 ทาให้นักลงทุนเริ่มหันไปสนใจทาโครงการอาคารชุดในเมือง ต่อมาในปี พ.ศ. 2529
เศรษฐกิ จ ภายในประเทศเติ บ โตขึ้ น อย่ า งรวดเร็ ว รั ฐ วางแนวทางการพั ฒ นาให้ ประเทศไทย
กลายเป็นประเทศอุต สาหกรรมใหม่ ทิศทางของธุรกิจหมู่บ้านจัด สรรเริ่มเน้นไปในการลงทุน
โครงการบ้านจัดสรรสาหรับผู้บริโภคที่มีรายได้น้อยเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการในขณะนั้น
ต่อมาในปี พ.ศ. 2536 รัฐบาลมีนโยบายเปิดตลาดเสรีทางการเงิน ในช่วงดังกล่าวมีเม็ดเงินลงทุน
จากต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยจานวนมาก นักลงทุนในประเทศไทยสามารถพึ่งพาเงินทุน
จากต่างประเทศได้สะดวกส่งผลให้มสี ภาพคล่องทางการเงิน รัฐส่งเสริมให้มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัย
ส าหรั บ ผู้ มี ร ายได้ น้ อ ยจนถึ ง ปานกลาง โดยออกนโยบายลดหย่ อ นภาษี นิ ติ บุ ค คลให้ แ ก่
ผู้ประกอบการสาหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 600,000 บาท มีพื้นที่ต่อหน่วยไม่น้อยกว่า 31
ตารางวา แต่ผลจากการที่ ประเทศไทยเปิดเสรีทางการเงินก็ส่งผลให้เกิดการกู้เงินจากสถาบัน
การเงินต่างประเทศจานวนมากเพราะมีอัตราดอกเบี้ยค่อนข้างต่ากว่าอัตราดอกเบี้ยของสถาบัน
การเงินในประเทศไทย จากการที่นักลงทุนสามารถหาแหล่งเงินทุนได้ง่ายจึงเป็นเหตุให้มีการลงทุน
ขยายกิจการมากเกินตัวและเกิดภาวะฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี พ.ศ. 2540 เกิด
วิกฤตการณ์ทางการเงิ นในเอเชีย หรือ “วิกฤตต้มยากุ้ง ” รัฐบาลประกาศลอยตัวค่าเงินบาทเป็น
เหตุให้ต้นเงินกู้ที่ได้กู้จากสถาบันการเงินต่างประเทศมีจานวนสูงขึ้นตามอัตราแลกเปลี่ยน ส่งผล
กระทบต่อเศรษฐกิจและธุรกิจของประเทศไทย รวมไปถึงธุรกิจบ้านจัดสรรจานวนมากต้องปิด
 8

กิจการ ต่อมาเมื่อปี พ.ศ. 2543 อัต ราดอกเบี้ยมีการปรับลดลง เริ่มมีสภาพคล่องทางการเงิน

ผู้บริโภคมีกาลังซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ประกอบกับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัว
เปลี่ยนรูปแบบการขายโดยจะสร้างบ้านเสร็จก่อนขายเพื่อให้เกิดความมั่นใจแก่ผู้ซื้อ ทั้งรัฐบาลได้
ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์หลายมาตรการส่งผลให้ธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว
ปัจจุบัน ธุรกิจบ้านจัด สรรมีการเติบโตอย่างต่อ เนื่อง โดยขยายตัวจากกรุงเทพมหานครไปยั ง
ปริมณฑลและในจังหวัดที่มีขนาดใหญ่1

2.2 แนวคิดและเหตุผลในการควบคุมการจัดสรรที่ดิน
การซื้อที่ดินภายในโครงการหมู่บา้ นจัดสรรจะมีความแตกต่างจากการซื้อขายที่ดิน
โดยทั่วไป การซื้อขายที่ดินโดยทั่วไปจะเป็นการขายที่ดินทั้งแปลง ซึ่งหากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ย่อม
มีราคาสูงการหาผู้ซื้อที่ดินก็เป็นการยาก หากผู้ขายแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อยเพื่อจาหน่ายก็
อาจทาให้ที่ดินบางแปลงเป็นที่ดินตาบอดไม่มีทางเข้าออก ผู้ซื้อที่ดินก็มักจะได้รับความไม่สะดวก
ในการเข้าออกที่ดินและการวางระบบสาธารณูปโภคเพราะนอกจากต้องเป็นผู้ดาเนินเรื่องขอ
อนุญาตจากหน่วยงานราชการเองแล้ว การวางระบบสาธารณูปโภคก็อาจต้องขออนุญาตจากที่ดิน
ข้างเคียงซึ่งมีความยุ่งยากและอาจเกิดข้อพิพาทขึ้นได้ ซึ่งแตกต่างจากการซื้อที่ดินจากโครงการ
หมู่บ้านจัดสรรเพราะการขออนุญาตจัดสรรที่ดินผู้จัดสรรที่ดินจะต้องมีแผนผังที่ดินที่จัดสรรโดยมี
การจั ด แบ่ ง พื้ น ที่ ภ ายในหมู่ บ้ า นให้ เ ป็ น ถนนเข้ า ออกที่ ดิ น แต่ ล ะแปลง จั ด พื้ น สวนหย่ อ ม
สวนสาธารณะ และจัดระบบไฟฟ้า ประปา และท่อระบายน้า ทั้งนี้เพื่อเป็นการจูงใจให้ผู้ซื้อสนใจ
เข้าซื้อที่ดินของโครงการ 2 แม้การซื้อที่ดินจากโครงการหมู่บ้านจัดสรรจะทาให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
ได้รับความสะดวกสบายในเรื่องสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ แต่เนื่องจากการจัดสรรที่ดิน
ดังกล่าวเพื่อให้การลงทุนคุ้มค่ามีผลกาไรและราคาขายที่ดินไม่สูงเกินไป จึงต้องมีการจัดสรรที่ดิน
แบ่งย่อยออกเป็นจานวนหลายร้อยแปลง เงินที่ใช้ในการลงทุนจึงมีจานวนมาก ซึ่งหากผู้จัดสรร
ที่ดิน ไม่ สามารถขายที่ดิน ที่จั ด สรรได้ต ามจานวนที่ค าดไว้ก็ อาจส่ งผลกระทบต่ อการก่ อสร้า ง
สาธารณูปโภคต่าง ๆ รวมถึงพื้นที่ส่วนกลาง เช่น สวนหย่อม สนามเด็กเล่น คลับเฮ้าส์ อันเป็นเหตุ
ให้ ผู้จัด สรรที่ดิน ทิ้งโครงการไปในที่สุด และผู้ซื้ อที่ดินในโครงการไปแล้วย่อมได้รั บผลกระทบ
โดยตรง นอกจากนี้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรส่วนใหญ่ไม่มีความรู้เกี่ยวกับเรื่องการก่อสร้าง การจัดสรรที่ดิน
และการดูแผนผังโครงการ จึงอาจถูกผู้จัดสรรที่ดินซึ่งมีความชานาญเอารัดเอาเปรียบได้ รวมถึง
อาจเป็นช่องทางให้กลุ่มมิจฉาชีพเข้ามาหลอกลวงซึ่งจะส่งผลกระทบต่อวงจรเศรษฐกิจโดยรวม
ด้วยเหตุนี้รัฐจึงตราพระราชบั ญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ขึ้นเพื่อควบคุมให้ผู้จัดสรรที่ดิน
ดาเนินการก่อสร้างสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะครบถ้วนและถูกต้อง และกาหนดวิธีการ

1
กิตติยา ศักดิ์ศรีมณีกูล. (2550). นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกับผลในทางกฎหมายภายหลังการจดทะเบียน
จัดตั้ง. (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยธุรกิจบัณฑิตย์). หน้า 6-9.
2
เรื่องเดียวกัน. หน้า 10.
 9

บริหารจัดการ หน้าที่ในการบารุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะดังกล่าว เหตุผลหลัก

ในการออกกฎหมายฉบับดังกล่าวมีดังนี้

2.2.1 ควบคุมการจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ
เพื่อให้การจัดสรรที่ดินเป็นไปอย่างเหมาะสมและถูกต้องตามหลักมาตรฐานรวมถึง
เป็นการคุ้มครองผู้ซอื้ ที่ดินจัดสรรว่าโครงการจัดสรรที่ดนิ จะมีการก่อสร้างจนแล้วเสร็จ กฎหมายจึง
กาหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องยื่นคาขออนุ ญาตจัดสรรที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน
พ.ศ. 2543
“มาตรา 21 ห้ า มมิ ใ ห้ ผู้ ใ ดท าการจั ด สรรที่ ดิ น เว้ น แต่ จ ะได้ รั บ อนุ ญ าตจาก
คณะกรรมการ
การขออนุ ญาตและการออกใบอนุญาตให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และ
เงื่อนไขที่กาหนดในกฎกระทรวง”
“มาตรา 23 ผู้ใดประสงค์จะทาการจัดสรรที่ดินให้ยื่นคาขอต่อเจ้าพนักงานที่ดิน
จั ง หวั ด หรื อ เจ้ า พนั ก งานที่ ดิ น จั ง หวั ด สาขาแห่ ง ท้ อ งที่ ซึ่ ง ที่ ดิ น นั้ น ตั้ ง อยู่ พร้ อ มหลั ก ฐานและ
รายละเอียดดังต่อไปนี้
(1) ...
(3) แผนผังแสดงจานวนที่ดินแปลงย่อยที่จะขอจัดสรรและเนื้อที่โดยประมาณของ
แต่ละแปลง
(4) โครงการปรับปรุงที่ดินที่ขอจัด สรร การจัด ให้มีสาธารณูปโภคและบริการ
สาธารณะ รวมทั้งการปรับปรุงอื่นตามควรแก่สภาพของท้องถิ่น โดยแสดงแผนผัง รายละเอียด
และรายการก่อสร้าง ประมาณการค่าก่อสร้าง และกาหนดเวลาที่จะจัดทาให้แล้วเสร็จ ในกรณีที่
ได้มีการปรับปรุงที่ดิน ที่ ขอจัดสรรหรือได้จัดทาสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะแล้วเสร็จ
ทั้งหมดหรือบางส่วนก่อนขอทาการจัดสรรที่ดนิ ให้แสดงแผนผังรายละเอียดและรายการก่อสร้างที่
ได้จัดทาแล้วเสร็จนั้นด้วย
(5) แผนงาน โครงการ และระยะเวลาการบารุงรักษาสาธารณูปโภค
(6) ...
(10) ชื่อธนาคาร หรือสถาบันการเงินที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดนิ กลางกาหนด ซึ่ง
จะเป็นผู้ค้าประกันการจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือการปรับปรุงที่ดิน และค้ า
ประกันการบารุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ”
“มาตรา 24 ในกรณีที่คณะกรรมการเห็นสมควรอนุญาตให้ผู้ใดทาการจัดสรรที่ดิน
และผู้นั้นยังมิได้จัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือการปรับปรุงที่ดินหรือดาเนินการ
ยังไม่แล้วเสร็จตามแผนผังและโครงการ คณะกรรมการจะต้องให้ผู้ขอใบอนุญาตทาการจัดสรร
ที่ดินจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกาหนดมาทาสัญญา
ค้าประกันกับคณะกรรมการว่า ถ้าผู้ขอใบอนุญาตทาการจัดสรรที่ดินไม่จัดให้มีสาธารณูปโภคหรือ
 10

บริการสาธารณะ หรือการปรับปรุงที่ดนิ ให้แล้วเสร็จตามแผนผัง โครงการ และกาหนดเวลาที่ได้รับ

อนุญาตไว้ หรือมีกรณีที่เชื่อได้ว่าจะไม่แล้วเสร็จภายในกาหนดเวลาตามที่ได้รับอนุญาต ธนาคาร
หรือสถาบันการเงินผู้ค้าประกันต้องชาระเงินให้แก่คณะกรรมการตามจานวนที่คณะกรรมการ
กาหนดไว้ในสัญญาค้าประกันภายในเวลาที่คณะกรรมการกาหนด เพื่อคณะกรรมการจะได้ใช้เงิน
นั้นในการดาเนินการจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือปรับปรุงที่ดินนั้นให้แล้วเสร็จ
ตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต และถ้ามีเงินเหลือให้คืนแก่ผู้ค้าประกันโดยไม่ชักช้า
คณะกรรมการอาจมอบหมายให้ ผู้ ค้ าประกั น รั บ ไปด าเนิ น การจั ด ให้ มี
สาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือปรับปรุงที่ดินให้แล้วเสร็จภายในเวลาที่คณะกรรมการ
กาหนดแทนการเรียกให้ผู้ค้าประกันชาระเงินก็ได้ ถ้ าผู้ค้าประกันไม่เริ่มทาการในเวลาอันควร
หรือไม่ทาให้แล้วเสร็จภายในกาหนด คณะกรรมการมีอานาจเรียกให้ผู้ค้าประกันชาระเงิ นดังกล่าว
ตามวรรคหนึ่งได้ ...”
“มาตรา 43 สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตาม
แผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจายอมเพื่อ
ประโยชน์ แ ก่ที่ดิ น จัด สรร และให้ เป็นหน้าที่ข องผู้จัด สรรที่ดิน ที่จะบารุงรักษาสาธารณูปโภค
ดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทาขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทาการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์
แห่งภาระจายอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้...”
“มาตรา 43/1 ห้ า มโอนที่ดิ นอัน เป็ นสาธารณูปโภค เว้น แต่ เป็น การโอนตาม
พระราชบัญญัตินี้หรือกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์”
กฎหมายฉบั บ ดั ง กล่ า วได้ ว างมาตรการควบคุ ม การจั ด สรรที่ ดิ น โดยมี
คณะกรรมการจัดสรรที่ดินเป็นผู้พิจารณาแผนผัง โครงการ และวิธี การในการจัดสรร ทั้งนี้ ผู้
จัดสรรที่ดินมีหน้าที่จัดทาเอกสาร แผนผังชี้แจงอย่างละเอียดรวมถึงระยะเวลาในการบารุงรักษา
สาธารณูปโภค ซึ่งแผนผังและเอกสารต่าง ๆ ที่ผู้จัดสรรที่ดินใช้ประกอบในการยื่นคาขออนุญาต
จัดสรรที่ดินดังกล่าวยังถือเป็นหลักฐานที่ผูกมัดผู้จัดสรรทีด่ ินว่า โครงการจัดสรรที่ดินมีรายละเอียด
อย่างไร มีพื้นที่และขอบเขตครอบคลุมถึงส่วนใด และผู้จัดสรรที่ดินจะต้องดาเนินการจัดสรรที่ดิน
ให้เป็นไปตามแผนผังและโครงการที่ยื่นต่อเจ้าพนักงานที่ดินดังกล่าว ที่สาคัญเพื่อเป็นหลักประกัน
ว่าสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะรวมถึงการปรับปรุงที่ดินจะมีการดาเนินการจนแล้วเสร็จ
ตามแผนผังและโครงการที่ได้รบั อนุญาต กฎหมายกาหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดให้มีธนาคารหรือ
สถาบั น การเงิ น ที่ ค ณะกรรมการจั ด สรรที่ ดิ น กลางก าหนดให้ เ ข้ า มาท าสั ญ ญาค้ าประกั น กั บ
คณะกรรมการ ดังนั้น หากเกิดเหตุการณ์ที่ผู้จัดสรรที่ดินละทิ้งโครงการไป คณะกรรมการจัดสรร
ที่ดินก็สามารถเรียกให้ธนาคารหรือสถาบันการเงินผู้ค้าประกันชาระเงินแก่คณะกรรมการเพื่อ
นาไปดาเนินการก่อสร้างสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือปรับปรุงที่ดินต่อไปจนแล้ว
เสร็จ สาหรับสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตนั้น
เป็นการจัดให้มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการ โดยมาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติ
ให้สาธารณูปโภคดังกล่าวตกเป็นภาระจายอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดนิ จัดสรร และกาหนดให้ผู้จัดสรร
 11

มีหน้าที่บารุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวต่อไป ทั้งนี้ผู้จัดสรรที่ดินต้องห้ามมิให้โอนสาธารณูปโภค
ดังกล่าวให้แก่บุคคลอื่นเว้นแต่เป็นการโอนให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลอื่นตาม
กฎหมายอื่นที่จัดตั้งขึ้นโดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

2.2.2 ควบคุมการบริหารจัดการและบารุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ
ผู้จั ด สรรที่ดิ น มีห น้า ที่จั ด ให้ มีส าธารณู ปโภคตามแผนผั ง และโครงการที่ ได้ รั บ
อนุญาต หลังจากนั้นก็มีหน้าที่บารุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทาขึ้น
นั้ น ต่ อ ไปจนกว่ า จะครบก าหนดระยะเวลาที่ ผู้ จั ด สรรที่ ดิ น ระบุ ใ นค าขอจั ด สรรที่ ดิ น ตาม
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2534 มาตรา 23 (5) ซึ่งจะมีระยะเวลาไม่ต่ากว่า 1 ปี
เมื่อครบระยะเวลาดังกล่าวแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินสามารถจะพ้นจากหน้าที่บารุงรักษาสาธารณูปโภค
ด้วยการดาเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดตามมาตรา 44 ซึ่งมีการแก้ไขตามพระราชบัญญัติการจัดสรร
ที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 ตามลาดับดังต่อไปนี้
“(1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้หรือนิติ
บุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบารุงรักษาภายในเวลาที่
ผู้จัดสรรที่ดินกาหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน
(2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดาเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด
เพื่อ การบ ารุง รัก ษาสาธารณูป โภค หรือ ดาเนิน การจดทะเบี ยนโอนทรั พย์สิ นดั งกล่าวให้ เป็ น
สาธารณประโยชน์
การดาเนิ นการตามความในวรรคหนึ่งให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการ
จัดสรรที่ดินกลางกาหนด ทั้งนี้ ต้องกาหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบจานวนเงินค่าบารุงรักษา
สาธารณูปโภคส่วนหนึ่งด้วย
เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาจดทะเบียนจัดตั้ง
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม (1) แล้ว ให้ทรัพย์สินอั นเป็นสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคล
หมู่บ้านจัดสรรโดยให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดแจ้งในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทาประโยชน์
หากไม่ได้โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทาประโยชน์มา ให้ถือว่าสูญหาย และให้พนักงาน
เจ้าหน้าที่ออกใบแทนเพื่อดาเนินการดังกล่าวต่อไป”
จากการศึกษาความเป็นมาของธุรกิจจัดสรรที่ดินเมื่อรัฐจัดสร้างที่อยู่อาศัยให้แก่
ประชาชนแล้วก็มักประสบปัญหาไม่มีการดูแลรักษาชุมชนที่อยู่อาศัยดังกล่าวจนกลายเป็นแหล่ง
เสื่อมโทรม ซึ่งในยุคเริ่มต้นของธุรกิจจัดสรรที่ดินยังไม่มีกฎหมายกาหนดว่าผู้ใดมีหน้าที่บารุงรักษา
ถนนและสาธารณูปโภคส่วนกลางทาให้ทรัพย์สินดังกล่าวชารุดเพราะขาดการดูแล เพื่อป้องกันมิให้
เกิดปัญหาดังกล่าวกฎหมายจึงกาหนดผู้มีหน้าที่และวิธีในการบารุงรักษาสาธารณูปโภคที่จัดสร้าง
ขึ้น โดยเริ่มต้นกาหนดให้เป็นหน้าที่ผู้จัดสรรที่ดินหลังจากมีการก่อสร้างสาธารณูปโภคแล้วเสร็ จ
ครบถ้วนตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต กฎหมายกาหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกัน
จั ด ตั้ ง นิ ติ บุ ค คลหมู่ บ้ า นจั ด สรรขึ้ น เพื่ อ รั บ โอนทรั พ ย์ สิ น อั น เป็ น สาธารณู ป โภคดั ง กล่ า วเพื่ อ
 12

บารุงรักษาต่อไป ซึ่งถือเป็นการกาหนดหน้าที่ที่เหมาะสมเพราะสาธารณูปโภคดังกล่าวจัดสร้างขึ้น
เพื่ อ ประโยชน์ ข องผู้ ซื้ อ ที่ ดิ น จั ด สรรโดยเฉพาะ อ านาจบริ ห ารจั ด การและหน้ า ที่ บ ารุ ง รั ก ษา
สาธารณูปโภครวมถึงบริการสาธารณะที่จัดให้มีขึ้นก็ควรตกแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร แต่การที่โครงการ
หมู่บ้านจัดสรรแต่ละโครงการมีขนาดใหญ่มีผู้อยู่อาศัยมากกว่าร้อยครอบครัว เพื่อให้การบริ หาร
จัดการรวมถึงการบารุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะเป็นไปอย่างมีระเบียบเรียบร้อย
และเป็นประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกคน กฎหมายจึงบัญญัติให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันบริหาร
จั ด การสาธารณู ป โภคและบริ ก ารสาธารณะดั ง กล่ า วในรู ป นิ ติ บุ ค คลโดยบั ญ ญั ติ ไ ว้ ต าม
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
“มาตรา 45 การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจานวนไม่น้อย
กว่ากึ่งหนึ่งของจานวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการมีมติให้จัดตัง้ และแต่งตั้งตัวแทนยื่นคาขอจด
ทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดิน จังหวัดสาขาพร้อมด้วยข้อบังคับที่มี
รายการตามที่กาหนดในกฎกระทรวงซึ่งอย่างน้อยต้องมีรายการ ดังต่อไปนี้
(1) ชื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
(2) วัตถุประสงค์
(3) ที่ตั้งสานักงาน
(4) ข้อกาหนดเกีย่ วกับจานวนกรรมการ การเลือกตั้ง วาระการดารงตาแหน่ง การ
พ้นจากตาแหน่ง และการประชุมของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร
(5) ข้อกาหนดเกี่ยวกับการดาเนินงาน การบัญชี และการเงิน
(6) ข้อกาหนดเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของสมาชิก
(7) ข้อกาหนดเกี่ยวกับการประชุมใหญ่
การขอจดทะเบียนจัดตั้ง การควบ การยกเลิก และการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้า น
จัดสรร ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กาหนดในกฎกระทรวง”
“มาตรา 46 ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จดทะเบียนแล้วมีฐานะเป็นนิติบุคคล
ให้นิติบุคคลหมู่บา้ นจัดสรรมีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดาเนินกิจการของ
นิ ติบุค คลหมู่บ้า นจัด สรรตามกฎหมายและข้ อบัง คับ ของนิ ติบุคคลหมู่ บ้านจัด สรรภายใต้ การ
ควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก
คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้แทนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกิจการอัน
เกี่ยวกับบุคคลภายนอก”
“มาตรา 47 เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามมาตรา 45 แล้ว ให้ผู้ซื้อที่ดิน
จัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
ในกรณี ที่มีที่ ดิน จัด สรรแปลงย่ อยที่ยัง ไม่ มีผู้ใ ดซื้ อหรือได้โ อนกลับ มาเป็น ของ
ผู้จัดสรรที่ดิน ให้ผู้จัดสรรที่ดินเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”
“มาตรา 49 ค่าใช้จ่ายในการบารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ให้จัดเก็บ
เป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง ทั้งนี้ อาจกาหนดค่าใช้จ่ายใน
 13

อั ต ราที่ แ ตกต่ า งกั น ตามประเภทการใช้ ป ระโยชน์ ที่ ดิ น หรื อ ขนาดพื้ น ที่ ไ ด้ ต ามระเบี ย บที่
คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกาหนด
ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค
สาหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ และให้ผู้จัดสรรที่ดินออกค่าใช้จ่ายในการบารุงรักษาและการจัดการ
สาธารณูปโภคสาหรับที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อ...”
“มาตรา 50 ผู้มีหน้าที่ชาระเงินค่าบารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตาม
มาตรา 49 วรรคสอง ที่ชาระเงินดังกล่าวล่าช้ากว่าเวลาที่ กาหนด จะต้องจ่ายค่าปรับสาหรับ การ
จ่ายเงินล่าช้าตามอัตราที่คณะกรรมการกาหนด
ผู้ที่ค้างชาระเงินค่าบารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตั้งแต่สามเดือนขึ้นไป
อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชาระตั้งแต่หกเดือน
ขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอานาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้าง
ชาระจนกว่าจะชาระให้ครบถ้วน ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการจัดสรร
ที่ดินกลางกาหนด...”
โครงการหมู่บ้านจัดสรรถือเป็นชุมชนขนาดใหญ่ เพื่อความคล่องตัวในการบริหาร
จัดการกฎหมายจึงบัญญัติให้สามารถทาในรูปนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัติการ
จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น โดยนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีรูปแบบ
โครงสร้างคล้ายกับบริษัทจากัด เช่น โดยมีวัตถุประสงค์ คณะกรรมการ การจัด ประชุม และ
ข้อกาหนดต่าง ๆ ส่วนที่แตกต่าง คือ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่มีทุนจดทะเบียน สาหรับเงินทุนที่
นิติบุคคลหมู่บ้า นจัด สรรใช้ใ นการบารุง รัก ษาสาธารณูป โภครวมถึง ค่า ใช้จ่า ยในการจัด ให้มี
บริก ารสาธารณะผู้ ซื้ อ ที่ ดิ น จั ด สรรเป็ น ผู้ ร่ ว มกั น รั บ ผิ ด ชอบโดยค านวณตามประเภทการใช้
ประโยชน์ที่ดินหรืออัตราส่วนขนาดพื้นที่ซึ่งจะเป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก หากผู้ซื้อ
ที่ดินจัดสรรไม่ชาระเงิน ค่าบารุงรักษาและการจัด การสาธารณูปโภคนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
สามารถคิดเบี้ยปรับล่าช้า หากค้างชาระตั้งแต่สามเดือนสามารถระงับการให้บริการหรือการใช้
สิทธิในสาธารณูปโภค และหากค้างชาระตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปก็สามารถแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่
ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรจนกว่าจะชาระครบถ้วน
ในกรณีที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคล
ตามกฎหมายอื่น ๆ เพื่อ รับ โอนทรัพ ย์สิน ที่เ ป็น สาธารณูป โภคจากผู้จัด สรรที่ด ิน กฎหมาย
บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวเป็นสาธารณประโยชน์เพื่อที่รัฐจะได้เป็น
ผู้ดูแลและบารุงรักษาทรัพย์สินดังกล่าวต่อไป

2.3 กฎหมายและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการจัดสรรที่ดิน
ธุรกิจหมู่บ้านจัดสรรมีการพัฒนาและขยายตัวอย่างมาก รัฐจึงออกกฎหมายและ
กฎระเบียบเพื่อควบคุมให้การจัดสรรที่ดินเป็นไปอย่างมีระบบ ถูกต้อง และเหมาะสมเพื่อเป็นการ
คุ้มครองประโยชน์ ของผู้ ซื้อที่ดิ น จัด สรร เพื่ อให้เ ข้าใจถึงที่ม าของปั ญหาที่ เกิด ขึ้ นจากการจด
 14

ทะเบียนโอนถนนภายในหมู่บ้านจัดสรรเป็นทางสาธารณะ จึงควรศึกษากฎหมายและกฎระเบียบที่
เกี่ยวข้องกับการจัดสรรที่ดิน

2.3.1 ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286

เดิมการจัดสรรที่ดินเป็นแต่เพียงการแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อยโดยแบ่ง
ที่ดินออกเป็นทางหรือถนนเพื่อสามารถเข้าถึงที่ดินแต่ละแปลงได้ ทั้งนี้ อาจมีการวางระบบไฟฟ้า
ประปา หรือทางระบายน้าด้วย สาหรับทางหรือถนนที่แบ่งไว้อาจมีการจดทะเบียนให้ตกเป็นภาระ
จายอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงหรืออาจเป็นเพียงแค่ข้อตกลงเป็นหนังสือหรือด้วยวาจา โดยที่ดิน
ซึ่งเป็นที่ตั้งของทางหรือถนนยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้จัดสรรที่ดิน ผู้จัดสรรที่ดินหรือทายาท
ของผู้จัดสรรที่ดินยังสามารถโอนจาหน่ายที่ดินภาระจายอมดังกล่าวได้ ซึ่ง ตามกฎหมายหาก
ข้อตกลงเกี่ยวกับภาระจายอมไม่มีการนาไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่เป็นทรัพยสิทธิ
ไม่ผูกพันบุคคลภายนอกผู้รับโอนไป
คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 7011/2547 แม้จาเลยที่ 2 ในขณะเป็นเจ้าของถนน
พิพาทจะทาหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออก และต่อมาเมื่อ
ถนนพิพาทตกเป็นของจาเลยที่ 3 จาเลยที่ 3 ก็ทาหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทเป็น
ทางเข้าออกได้ อันทาให้โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทก็ตาม แต่เมื่อข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้จด
ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่เป็นทรัพยสิทธิ ไม่เป็นภาระจายอมตามกฎหมาย และการ
ที่โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทได้ก็เพราะจาเลยที่ 2 และที่ 3 ยินยอมและอนุญาตให้ใช้ จึงเป็น
การใช้โดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดิน แม้จะใช้ถนนพิพาทมานานเกินกว่า 10 ปี โจทก์ทั้งสี่ก็ไม่ได้
ภาระจายอมโดยอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ประกอบมาตรา
1382 และแม้จาเลยที่ 2 และที่ 3 จะทาข้อตกลงกับโจทก์ทั้งสี่ว่า ถ้ามีการเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์
ที่ ดิ น ผู้ รั บ โอนต้ อ งยิ น ยอมให้ ผู้ รั บ ความยิ น ยอมมี สิ ท ธิ ใ ช้ ถ นนและลานคอนกรี ต ได้ ต ลอดไป
ข้อตกลงเช่นนี้ไม่อาจบังคับบุคคลภายนอกไว้ล่วงหน้าโดยที่บุคคลภายนอกนั้นมิได้ยินยอมด้วย
ได้ ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่มีผลบังคับถึงจาเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
จากจาเลยที่ 3 ซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วย คงมีผลเฉพาะจาเลยที่ 3 ผู้ทาหนังสืออนุญาตที่จะต้อง
จัดการให้เป็นไปตามข้อตกลงเท่านั้น แม้จาเลยที่ 3 จะเป็นภริยาของจาเลยที่ 2 ซึ่งเป็นกรรมการ
ของจาเลยที่ 1 และจาเลยที่ 3 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยให้แก่จาเลยที่ 1
จาเลยที่ 1 ก็หาผูกพันต้องปฏิบัติตามหนังสืออนุญาตให้ใช้ทางที่จาเลยที่ 3 ทาไว้กับโจทก์ทั้งสี่ไม่
คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 5777/2559 กฎหมายกาหนดแบบนิติกรรมไว้ว่าหากไม่ได้
ทาเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่นิติกรรมนั้นย่อมไม่บริบูรณ์
กล่าวคือ มีผลบังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญาที่ตกลงกันในฐานะบุคคลสิทธิ แต่จะไม่มีผลผูกพัน
บังคับไปถึงบุคคลภายนอกที่มิได้เป็นคู่สัญญาดังกล่าวด้วย
 15

การทาสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งหกกับผู้ซื้อกับพันตารวจเอก ส. และ
ป. ผู้ขาย จะมีข้อตกลงให้ที่ดินของผู้ขายพื้นที่บริเวณ ค ตามรูปแผนที่ตกเป็นภาระจายอมแก่ที่ดิน
ของผู้ซื้อ แต่เมื่อไม่ได้ทาเป็นหนังสือและจดทะเบียนภาระจายอมไว้กับพนักงานเจ้าหน้าที่ และ
ต่ อ มาพั น ต ารวจเอก ส. และ ป. โอนขายที่ ดิ น พื้ น ที่ บ ริ เ วณดั ง กล่ า วให้ แ ก่ จ าเลยซึ่ ง เป็ น
บุคคลภายนอก ดังนั้น ไม่ว่าจาเลยจะรู้ถึงข้อตกลงระหว่างโจทก์ทั้งหกกับพันตารวจเอก ส. และ
ป. ในส่วนของภาระจายอมดังกล่าวนั้นแล้วหรือไม่ เมื่อโจทก์ทั้งหกมิได้นาสืบให้เห็นว่าจาเลย
ตกลงกับโจทก์ทั้งหกโดยยินยอมที่จะให้มีภาระจายอมเช่นเดียวกับที่ผู้ขายตกลงไว้กับโจทก์ทั้ง
หกแล้ว ย่อมไม่มีผลตามกฎหมายที่จะบังคับให้จาเลยจดทะเบียนภาระจายอมแก่ที่ดินของ
โจทก์ทั้งหกได้ และเมื่อจาเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งไม่อยู่ภายในบังคับแห่งกฎหมาย
ลักษณะภาระจายอมดังกล่าว จาเลยย่อมมีสิทธิก่อสร้างอาคารในที่ดินของตนได้ตาม ป.พ.พ.
มาตรา 1336 และถือไม่ได้ว่าจาเลยใช้สิทธิดังกล่าวโดยไม่สุจริต
เพื่อเป็นการควบคุมการจัดสรรที่ดินจึงมีการออกประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่
286 โดยประกาศ ณ วันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2515 มีผ ลบังคับเมื่อพ้นกาหนด 60 วัน นับแต่
วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา (ประกาศในราชกิจจานุเบกษาวันที่ 29 พฤศจิกายน พ.ศ. 2515)
โดยมีเหตุผลในการออกประกาศว่า
“โดยที่ปัจจุบันนี้ได้มีผู้ดาเนินการจัดสรรที่ดินเป็นจานวนมาก แต่ยังไม่มีกฎหมาย
เพื่อใช้ควบคุมการจัดสรรที่ดินโดยเฉพาะเป็นเหตุให้มีการพิพาทกัน อีกทั้งการวางแผนผังโครงการ
หรือวิธีการในการจัดสรรที่ดินก็ไม่ถูกต้องตามหลักวิชาการผังเมือง จาเป็นจะต้องมีกฎหมายเพื่อ
ควบคุมการจัดสรรที่ดิน ของเอกชนให้เป็นไปด้วยความเรียบร้อย เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดิน
จัดสรรและเพื่อผลในทางเศรษฐกิจ สังคม และการวางผังเมือง”
ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 กาหนดว่า “การจัดสรรที่ดิน
หมายความว่า การจัดจาหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อย มีจานวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปไม่ว่า
ด้วยวิธีใด โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเป็นค่าตอบแทนและมีการ
ให้คามั่น หรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือ
ปรับปรุงให้ที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัย ที่ประกอบการพาณิชย์ หรือประกอบอุตสาหกรรม” ดังนั้น
การที่ ผู้ ข ายที่ ดิ น แบ่ ง ที่ ดิ น ออกเป็ น แปลงย่ อ ยตั้ ง แต่ 10 แปลง เพื่ อ จ าหน่ า ย โดยจั ดให้ มี
สาธารณูปโภคหรื อบริ การสาธารณะหรือปรับ ปรุ งให้ ที่ดิ นนั้ นเป็ นที่ อยู่ อาศั ย ที่ป ระกอบการ
พาณิชย์ หรื อประกอบอุ ต สาหกรรม จะถือเป็ นการจัด สรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวั ติ
ฉบับที่ 286
เมื่อถือเป็นการจัดสรรที่ดินแล้วผู้ทาการจัดสรรที่ดนิ ต้องยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดิน
จากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน โดยคณะกรรมการดังกล่าวจะเป็นผู้กาหนดหลักเกณฑ์
ในการจัดทาแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน เพื่อประโยชน์ในการอนามัย การคมนาคม
ความปลอดภัยและการผังเมือง อันเป็นการควบคุมการจัดสรรที่ดินให้เป็นไปตามหลักมาตรฐาน
และเหมาะสม โดยตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 13 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “...ให้ผู้
 16

ขอทาการจัดสรรที่ดินจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงิน ใดที่คณะกรรมการเห็นชอบมาทาสัญญา
ค้าประกันกับคณะกรรมการว่า ถ้าผู้ขอทาการจัดสรรที่ดินไม่จัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการ
สาธารณะ หรือปรับปรุงที่ดินนั้นตามแผนผังโครงการและสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือ
ปรับปรุงที่ดินนั้นตามโครงการต้องรับผิดชดใช้เงินที่คณะกรรมการใช้จ่ายไปในการดาเนินการ
ดังกล่าวทั้งสิ้น เว้นแต่ธนาคารหรือสถาบันการเงินผู้ค้าประกันจะดาเนินการเองภายในระยะเวลาที่
คณะกรรมการกาหนด” และในวรรคสองบัญญัติว่า “ในกรณีที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินผู้ค้า
ประกันผิดสัญญาค้าประกัน ให้ประธานคณะกรรมการมีอานาจฟ้องหรือต่อสู้คดีดังกล่าวในนาม
คณะกรรมการ” อั น เป็ น การคุ้ ม ครองผู้ ซื้ อ ที่ ดิ น จั ด สรรในกรณี ที่ ผู้ จั ด สรรที่ ดิ น ทิ้ ง โครงการ
คณะกรรมการสามารถนาเงินที่ได้จากผู้ค้าประกันไปดาเนินการก่อสร้างสาธารณูปโภคหรือบริการ
สาธารณะต่อไปจนเสร็จสิ้น สาหรับสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นนั้น ประกาศของคณะ
ปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อ
การจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น
ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจายอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดิน
หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบารุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังที่ได้จัดทาขึ้นโดย
ตลอดไป และจะกระทาการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจายอมลดไป หรือเสื่อมความ
สะดวกมิได้ ” เช่นนี้ เมื่อถือเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 แล้ว
สาธารณูป โภคในโครงการจั ด สรรย่ อ มตกเป็ น ภาระจ ายอมของที่ดิ น จัด สรรทั นที โ ดยผลของ
กฎหมายดังกล่าว
คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 9425/2557 จ. ยื่นคาขอรังวัดที่ดนิ และขอแบ่งแยกในนาม
เดิมจานวน 266 แปลง รวมทั้งที่ดินของโจทก์เพื่อจัด สรรขายแก่บุคคลทั่วไป ถือเป็นการจั ด
จาหน่ายที่ดินติดต่อเป็นแปลงย่อยมีจานวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปโดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์
เป็นค่าตอบแทนแล้ว และเมื่อได้ ความว่ามีการสร้างทางพิพาทบนที่ดินที่จัดสรรออกไปสู่ถนน
สาธารณะสายราษฎร์อุทิศ 200 ปี อันถือเป็นสาธารณูปโภค จึงเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศ
ของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 แล้ว ทางพิพาทบนที่ดินตามหนังสือรับรองการทาประโยชน์
(น.ส. 3 ก.) เลขที่ 267 ย่อมตกอยู่ในภาระจายอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรรวมทั้งที่ดิน
ตามหนังสือรับรองการทาประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2596 ของโจทก์ ซึ่งแบ่งแยกจากที่ดิน
ตามหนังสือรับรองการทาประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 267 โดยผลแห่งกฎหมาย ตามประกาศ
ของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 แม้ จ. จะมิได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือหลีกเลี่ยงการขอ
อนุ ญ าตจั ด สรรที่ ดิ น อั น เป็ น การฝ่ า ฝื น ประกาศของคณะปฏิ วั ติ ฉบั บ ที่ 286 ก็ ไ ม่ ท าให้ ก าร
ดาเนินการจัดสรรที่ดินนั้นกลับไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายแต่ประการใดไม่ จ. ผู้จัดสรร
และจาเลยผู้รับโอนจึงมีหน้าที่บารุงรักษาสาธารณูปโภคคื อถนนซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อ
การจัดสรรที่ดินให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทาขึน้ โดยตลอดไปและจะกระทาการใด ๆ อันเป็นเหตุให้
ประโยชน์แห่งภาระจายอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้
 17

สาหรับ การจั ด สรรที่ ดิน ที่ เกิ ด ขึ้ นก่ อ นที่ป ระกาศของคณะปฏิวั ติ ฉบั บ ที่ 286
ประกาศในราชกิจจานุเบกษานั้น กฎหมายกาหนดให้ผู้ทาการจัดสรรที่ดินต้องยื่นรายการและ
แสดงหลักฐานตามแบบและวิธีที่กาหนดในกฎกระทรวงต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน
ภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ ผู้ทาการจัดสรรที่ดินสามารถทา
การจัดสรรที่ดินต่อไปโดยไม่ตกอยู่ภายใต้บังคับแห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เว้นแต่
กิจการอันเป็นสาธารณูปโภคซึง่ ผู้จัดสรรที่ดนิ จัดให้มีขนึ้ เพื่อการจัดสรรที่ดินให้อยู่ภายใต้บังคับแห่ง
ข้อ 30 ด้วย กล่าวคือ แม้การจัดสรรที่ดินจะเกิดขึ้นก่อนประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 28 6
ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ก็ให้สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นตกอยู่ในภาระจายอม
เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรด้วย
คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 936/2540 ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลง
วันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ประกอบข้อ 32 จะเห็นได้ว่า ถึงแม้การจัดสรรที่ดิน
ซึ่ ง ผู้ จั ด สรรที่ ดิ น กระท าอยู่ ก่ อ นวั น ที่ ป ระกาศของคณะปฏิ วั ติ ฉบั บ ที่ 286 ลงวั น ที่ 24
พฤศจิกายน 2515 ประกาศในราชกิจจานุเบกษา และได้มีการปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กาหนดไว้ใน
ข้อ 32 จะไม่ต กอยู่ภายใต้บังคับแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวก็ต าม แต่ในส่วนที่
เกี่ยวกับกิจการอันเป็นสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินจะต้องอยู่
ภายใต้ บั ง คั บ แห่ ง ข้ อ 30 กล่ า วคื อ ถื อ ว่ า สาธารณู ป โภคเช่ น ว่ า นั้ น ตกอยู่ ใ นภาระจ ายอมเพื่ อ
ประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และจากถ้อยคาในข้อ 32 ที่ว่า "ผู้ใดจัดสรรที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประกาศ
ของคณะปฏิวัติฉบับนี้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา และ...หรือได้จัดให้มีสาธารณูปโภค...หรือที่
ประกอบการอุ ต สาหกรรมไปแล้ ว บางส่ ว น...ฯลฯ" ย่ อ มมี ค วามหมายชั ด แจ้ ง อยู่ แ ล้ ว
ว่ า สาธารณู ป โภคดั ง กล่ า วคื อ สาธารณู ป โภคที่ มี อ ยู่ ก่ อ นวั น ที่ ป ระกาศของคณะปฏิ วั ติ ฉ บั บ
ที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ประกาศในราชกิจจานุเบกษา หาใช่สาธารณูปโภคซึ่ง
ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินภายหลังประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวใช้
บังคับไม่ เมื่อบริษัท น. ดาเนินการจัดสรรที่ดินหมู่บ้าน ม. เมื่อวันที่ 4 มกราคม 2516 และถนน
ซอยพิ พ าทเป็ น สาธารณู ป โภคซึ่ ง ผู้ จั ด สรรที่ ดิ น ได้ จั ด ให้ มี ขึ้ น ก่ อ นที่ ป ระกาศของคณะ
ปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ใช้บังคับ ถนนซอยพิพาทจึงตกอยู่ในภาระ
จายอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 และ 32
ถึงแม้ถนนซอยพิพาทเป็นทางเข้าออกบ้านของจาเลยทั้งสองสู่ถนนสายหลักของหมู่บ้าน ม. และ
ถนนสาธารณะโดยผ่านรั้วด้านข้างบ้านของโจทก์และเจ้าของบ้านอีกหลังหนึ่งซึ่งไม่มปี ระตูทรี่ ั้วด้าน
ดั ง กล่ า ว แต่ เ มื่ อ ถนนซอยพิ พ าทตกอยู่ ใ นภาระจ ายอมตามประกาศของคณะปฏิ วั ติ ฉบั บ
ที่ 286 ข้อ 30 และ 32 โจทก์ในฐานะผู้อาศัยอยู่ในที่ดินจัดสรร จึงมีสิทธิใช้ถนนซอยพิพาทได้ซึ่ง
อาจจะใช้เป็นประจาหรือเป็นครั้งคราว เช่น ในยามเกิดอัคคีภัยเป็นต้น ที่จาเลยทั้งสองร่วมกัน
จัดทาประตูรั้วเหล็กปิดกั้นถนนซอยพิพาท ย่อมทาให้ประโยชน์แห่งภาระจายอมลดไปหรือเสื่อม
ความสะดวก เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์โจทก์จึงมีอานาจฟ้องบังคับให้จาเลยทั้งสองรื้อถอนรั้ว
เหล็กดังกล่าวได้
 18

สาหรับหน้าที่ในการบารุงรักษาสาธารณูปโภคนั้น ประกาศของคณะปฏิวัติ
ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง กาหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปมี
หน้าที่บารุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังที่ได้จัดทาขึ้น โดยกฎหมายไม่ได้กาหนดเวลา
สิ้นสุดไว้ แต่ตามข้อ 30 วรรคสอง กาหนดว่า หากมีการอุทิศทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค
ให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือโอนให้แก่เทศบาลสุขาภิบาล หรือองค์การบริหารส่วนจังหวัด
แห่งท้องที่ซึ่งที่ดินจัดสรรอยู่ในเขตแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปก็ไม่มี
หน้าที่ต้องบารุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวอีกต่อไป และเมื่อมีการอุทิศให้เป็นสาธารณะ
ประโยชน์แล้วผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถขอเพิกถอนได้
คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 771/2547 แม้ที่ดินพิพาทจะเป็นถนนและทะเลสาบซึ่ง
จัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคอันต้องตกอยู่ในภาระจายอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรซึ่งจาเลย
ที่ 1 ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินมีหน้ าที่บารุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัด ทาขึ้น
ตลอดไปและจะกระทาการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แก่ภาระจายอมลดไปหรือ เสื่อมความ
สะดวกมิได้ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง และประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์ มาตรา 1390 แต่จาเลยที่ 1 ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท เพียงแต่
จาเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของที่พิพาทอันเป็นภารยทรัพย์จะกระทาการใด ๆ ให้ประโยชน์แห่งภาระจา
ยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้ จาเลยที่ 1 ย่อมมีสิทธิใช้สอยและจาหน่ายที่พิพาทได้ตาม
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ซึ่งการโอนที่พิพาทไปเป็นของผู้ใดก็ตาม
ภาระจายอมย่อมตกติดไปกับที่พิพาทเสมอ ไม่ทาให้ประโยชน์แห่งภาระจายอมลดไปหรือเสื่อม
ความสะดวกแต่ประการใด การโอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ย่อมเป็นการโอนโดยมี
อานาจที่ถูกต้องชอบด้วยกฎหมาย อีกทั้งตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรค
สอง ยังบัญญัติให้จาเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินมีอานาจอุทิศที่พิพาทให้เป็นสาธารณประโยชน์
ได้ แม้ก่อนที่จาเลยที่ 1 จะโอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ จาเลยที่ 1 จะทาข้อตกลงและ
สัญญาให้โจทก์ที่ 1 กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาทรัพย์ที่พิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่จัดทาขึ้นโดย
ตลอดไปก็หาใช่เป็นการยกกรรมสิทธิ์หรือยกภาระจายอมในที่พิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 กับพวกไม่
ข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่มี
ผลผูกพันบุคคลภายนอกโจทก์ที่ 1 กับพวก จึงหามีอานาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่พิพาทไม่

2.3.2 พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

หลังจากมีประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ออกบังคั บเกี่ยวกับการจัดสรร
ที่ดินปรากฏว่ายังเกิดปัญหาในเรื่องการบารุงรักษาสาธารณูปโภค กล่าวคือ ประกาศของคณะ
ปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง กาหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่บารุงรักษาสาธารณูปโภค
ดังกล่าวให้คงสภาพดังที่ได้จัดทาขึ้นโดยตลอดไปโดยมิได้กาหนดเวลาสิ้นสุดไว้ก่อภาระแก่ผู้จัดสรร
ที่ดินจนเป็นเหตุให้ผู้จัดสรรละทิ้งไม่บารุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าว การที่ทรัพย์สินอันเป็น
สาธารณูปโภคนั้นเป็นทรัพย์สินส่วนรวมที่ใช้ร่วมกัน เมื่อไม่มีกฎหมายบัญญัติถึงวิธีการบริหาร
 19

จัดการร่วมกัน ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแต่ละคนย่อมไม่ยินยอมที่จะออกค่าใช้จ่ายในการบารุงรักษาเพียง
ผู้เดียวโดยให้บุคคลซึ่งไม่ได้ร่วมออกค่าใช้จ่ายได้รับผลประโยชน์ด้วย จึงเป็นเหตุให้สาธารณูปโภค
ของหมู่บ้านจัดสรรมีสภาพชารุดและเสื่อมโทรมไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ เพื่อเป็นการ
แก้ไขปัญหาดังกล่าวจึงมีการตราพระราชบัญญั ติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งมีผลบังคับใช้
ตั้งแต่วันที่ 22 กรกฎาคม 2543 โดยมีเหตุผลในการประกาศใช้พระราชบัญญัติดังกล่าว ดังนี้
“เหตุผลในการประกาศใช้พระราชบัญญัติฉบับนี้ คือ เนื่องจากประกาศของคณะ
ปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2515 ซึ่งเป็นกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการ
จัดสรรที่ดินได้ประกาศใช้บังคับมาเป็นเวลานานแล้ว มีหลักการและรายละเอียดไม่เหมาะสมหลาย
ประการ สมควรแก้ไขปรับปรุงเพื่อกาหนดมาตรการในการคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรร โดยเฉพาะ
การได้สิทธิในที่ดินจัดสรรและการกาหนดให้มีผู้รับผิดชอบบารุงรัก ษาสาธารณูปโภคและบริการ
สาธารณะ นอกจากนั้น เพื่อให้เกิดความคล่องตัวในการดาเนินธุรกิจการจัดสรรที่ดินได้กระจาย
อานาจการอนุญาตและการควบคุมดูแลการจัดสรรที่ดินไปสู่ระดับจังหวัด และกาหนดเวลาในการ
พิจารณาอนุญาตให้แน่นอน จึงจาเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้”
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ให้นิยามคาว่าการจัดสรร
ที่ดิน คือ “การจาหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการ
แบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกันโดยได้รับทรัพย์สินหรือ
ประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และให้หมายความรวมถึงการดาเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งที่ดิน
เป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลงและต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายในสามปีเมื่อรวมกัน
แล้วมีจานวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย” ตามคานิยามดังกล่าวการจัดสรรที่ดินจะพิจารณาจากการ
แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปเพื่อจาหน่าย ซึ่งรวมถึงการแบ่งที่ดินภายหลังจาก
เริ่มจัดสรรที่ดินเมื่อรวมกันแล้วมีจานวนที่ดินตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปภายในระยะเวลา 3 ปี ด้วย
นอกจากนี้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ยังบัญญัติถึงการจัดตั้งนิติ
บุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดิน โดยมีหลักการ
ดังที่บรรยายไว้ในข้อ 2.2.2 ควบคุมการบริหารจัดการและบารุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการ
สาธารณะ ส่วนรายละเอียดการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การควบ การยกเลิก และการบริหารนิติ
บุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะเป็นไปตามกฎกระทรวง ว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การ
ควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 โดยนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จัดตั้งขึ้น
นอกจากเป็นตัวแทนในการเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคแล้ว
ยังมีอานาจตามพระราชบัญญัติการจั ดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 48 (4) “ยื่นคาร้องทุกข์หรือ
เป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกจานวนตั้งแต่สิบ
รายขึ้นไป” ด้วย
 20

พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 บัญญัติเกี่ยวกับสาธารณูปโภคไว้

เช่นเดียวกับประกาศของคณะปฏิ วัติ ฉบับที่ 286 กล่าวคือ สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มี
ขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้
ตกอยู่ ในภาระจายอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ ดินจั ด สรร และให้ผู้จั ด สรรที่ดินมี หน้าที่ บารุง รักษา
สาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทาขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทาการใดอันเป็นเหตุ
ให้ประโยชน์แห่งภาระจายอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ (มาตรา 43 วรรคหนึ่ง) โดยมีการ
บัญญัติเพิ่มเกี่ยวกับการหลุดพ้นจากหน้าที่บารุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดิน
“มาตรา 44 ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บารุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา
43 เมื่อ ได้ด าเนิ น การอย่ างหนึ่ งอย่างใด ภายหลั งจากครบกาหนดระยะเวลาที่ ผู้จัด สรรที่ดิ น
รับผิดชอบการบารุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 23 (5) แล้วตามลาดับ ดังต่อไปนี้
(1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้หรือนิติ
บุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบารุงรักษาภายในเวลาที่
ผู้จัดสรรที่ดินกาหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน
(2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดาเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด
เพื่อการบารุงรักษาสาธารณูปโภค
(3) ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์
การดาเนินการตาม (1) และ (2) ให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรร
ที่ดินกลางกาหนด ทั้งนี้ โดยต้องกาหนดให้ผู้จัดสรรที่ ดินรับผิด ชอบจานวนเงินค่าบารุงรักษา
สาธารณูปโภคส่วนหนึ่งด้วย”

2.3.3 พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558

พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 ประกาศในราชกิจจานุเบกษา
เมื่อวันที่ 25 กันยายน พ.ศ. 2558 มีผลบังคับตั้งแต่วันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2558 โดยมีเหตุผล
ในการตรากฎหมายดังกล่าว ดังนี้
“เหตุผลในการประกาศใช้พระราชบัญญัติฉบับนี้ คือ โดยที่การจัดสรรที่ดินใน
ปัจจุบันไม่ได้กาหนดให้จดแจ้งในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทาประโยชน์ว่าที่ดินแปลงนั้น
เป็นที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ เป็นผลให้ไม่อาจทราบชัดเจนว่า
ที่ดินแปลงใดเป็นที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ และมีการโอน
ที่ดินดังกล่าวไปยังบุคคลอื่นซึ่งส่งผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค
ของผู้ซื้อที่ดินจัด สรรโดยรวม จึงสมควรให้มีการจดแจ้งดังกล่าวและห้ามการโอนที่ดินอันเป็น
สาธารณูปโภค รวมทั้งกาหนดหลัก เกณฑ์ก ารพ้นจากหน้าที่บารุงรัก ษาสาธารณูปโภคของ
ผู้จัดสรรที่ดินและการให้ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้
เหมาะสมและเป็ นประโยชน์ ต่ อส่ ว นรวม ประกอบกั บ สมควรแก้ ไ ขบทบั ญ ญัติ ที่ ก าหนดชื่ อ
ตาแหน่งในคณะกรรมการตามพระราชบัญญัตินี้ให้เป็นไปตามกฎหมายที่ใช้บังคับในปัจจุบัน
 21

รวมทั้งแก้ไขระยะเวลาการค้างชาระค่าบารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคให้เหมาะสมยิ่งขึ้น
จึงจาเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้”
พระราชบั ญ ญั ติ นี้ เ พิ่ ม บทนิ ย ามค าว่ า “สาธารณู ป โภค” ในมาตรา 4
แห่งพระราชบัญญัตกิ ารจัดสรรที่ดนิ พ.ศ. 2543 โดยบัญญัติว่า “สาธารณูปโภค หมายความว่า สิ่ง
อานวยประโยชน์ที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัด ให้มีขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้ประโยชน์ร่วมกันตาม
สัญญาหรือแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต” และได้กาหนดให้มีการจดแจ้งในเอกสารสิทธิที่ดินว่า
ที่ดินแปลงใดเป็นที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือใช้เพื่อบริการสาธารณะของการจัดสรรที่ดิน ทั้งนี้
เพื่อให้บุคคลทั่วไปทราบ อันเป็นการป้องกันมิให้ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้มีชื่อในเอกสารสิทธิที่ดินนา
ที่ดิ น ดัง กล่ า วออกจาหน่ า ยหรื อ หาประโยชน์ ซึ่ง จะมี ผ ลกระทบต่อ ผู้ ซื้อ ที่ ดิน จั ด สรรในการใช้
สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ และมีการเพิ่มมาตรา 43/1 บัญญัติห้ามมิให้มีการโอนที่ดิน
อันเป็นสาธารณูปโภคเว้นแต่เป็นการโอนตามพระราชบัญญัตินี้หรือกฎหมายว่าด้วยการเวนคืน
อสังหาริมทรัพย์ รวมทั้ งยังแก้ไ ขมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการจัด สรรที่ดิน พ.ศ. 2543
ซึ่งเกี่ยวกับการหลุดพ้นหน้าที่บารุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดิน โดยใช้ข้อความดังนี้
“มาตรา 44 ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บารุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา
43 เมื่อ ได้ด าเนิ น การอย่ างหนึ่ งอย่างใด ภายหลั งจากครบกาหนดระยะเวลาที่ ผู้จัด สรรที่ดิ น
รับผิดชอบการบารุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 23 (5) แล้วตามลาดับ ดังต่อไปนี้
(1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้หรือนิติ
บุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่า วไปจัดการและดูแลบารุงรักษาภายในเวลาที่
ผู้จัดสรรที่ดินกาหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน
(2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดาเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด
เพื่อ การบ ารุง รัก ษาสาธารณูป โภค หรือ ดาเนิน การจดทะเบี ยนโอนทรั พย์สิ นดั งกล่าวให้ เป็ น
สาธารณประโยชน์
การดาเนิ นการตามความในวรรคหนึ่งให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการ
จัดสรรที่ดินกลางกาหนด ทั้งนี้ ต้องกาหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบจานวนเงินค่าบารุงรักษา
สาธารณูปโภคส่วนหนึ่งด้วย
เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาจดทะเบียนจัดตั้ง
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม (1) แล้ว ให้ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคล
หมู่บ้านจัดสรรโดยให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดแจ้งในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทาประโยชน์
หากไม่ได้โฉนดที่ดิน หรือหนั งสือรับ รองการทาประโยชน์มาให้ถือว่าสูญหาย และให้พนักงาน
เจ้าหน้าที่ออกใบแทนเพื่อดาเนินการดังกล่าวต่อไป”
โดยวิธีการและหลักเกณฑ์ในการโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้แก่นิ ติ
บุ ค คลหมู่ บ้ า นจั ด สรรหรื อ จดทะเบี ย นโอนให้ เ ป็ น สาธารณประโยชน์ จ ะเป็ น ไปตามระเบี ย บ
คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือ
 22

นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุมัติดาเนินการเพื่อการบารุงรักษาสาธารณูปโภค หรือ

ดาเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ พ.ศ. 2559

2.3.4 กฎกระทรวง ว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการ

ยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 25453
กฎกระทรวงฉบับนี้ออกโดยอาศัยอานาจตามความในมาตรา 6 และมาตรา 45
แห่งพระราชบัญญัตกิ ารจัดสรรที่ดนิ พ.ศ. 2543 โดยกาหนดหลักเกณฑ์ในการขอจดทะเบียนจัดตัง้
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ข้อบังคับนิติบุคคล การบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร การควบและการ
ยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เกี่ยวกับการบริหารจัดการสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะมี
การกาหนดไว้ ดังนี้
“ข้อ 14 มติของที่ประชุมใหญ่ให้ถอื เอาเสียงข้างมาก เว้นแต่ข้อบังคับจะกาหนดไว้
เป็นอย่างอื่น ในการลงคะแนนเสียง ให้ สมาชิกคนหนึ่งมีเสียงเท่ากับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการ
บารุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภค ถ้าสมาชิกคนเดียวมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจานวน
คะแนนเสียงทั้งหมดให้ลดจานวนคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับจานวนคะแนนเสียงของ
สมาชิกอื่นรวมกัน ในกรณีที่คะแนนเสียงเท่ากันให้นับจานวนสมาชิกที่ออกเสียงลงคะแนนเป็น
เกณฑ์ในการลงคะแนนเสียง”
“ข้อ 16 ห้ามมิให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือ
บริการสาธารณะทั้งหมดหรือบางส่วนให้เป็นสาธารณประโยชน์หรือให้แก่องค์กรปกครองส่วน
ท้ อ งถิ่ น หรื อ บุ ค คลอื่ น เว้ น แต่ ที่ ป ระชุ ม ใหญ่ ข องสมาชิ ก นิ ติ บุ ค คลหมู่ บ้ า นจั ด สรรจะมี ม ติ ใ ห้
ดาเนินการได้ และต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ
การพิจารณาของคณะกรรมการตามวรรคหนึ่ง ให้คานึงถึงผลกระทบต่อการใช้
ประโยชน์ ห รื อ การได้ รั บ บริ ก ารของสมาชิ ก นิ ติ บุ ค คลหมู่ บ้ า นจั ด สรรประกอบด้ ว ย และ
คณะกรรมการจะอนุญาตโดยกาหนดเงื่อนไขที่จาเป็นเพื่อให้ผู้รับโอนที่ดินดังกล่าวต้องดาเนินการ
ด้วยก็ได้”
ดังนั้น ภายหลังจากมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและรับโอนทรัพย์สินอัน
เป็นสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดินแล้ว นิติบุคคลหมู่บ้านจัด สรรโดยมติของที่ประชุมใหญ่ก็
สามารถโอนที่ ดิ น อั น เป็ น สาธารณู ป โภคหรื อ บริ ก ารสาธารณะทั้ ง หมดหรื อ บางส่ ว นให้ เ ป็ น
สาธารณประโยชน์ได้ แต่ทั้งนี้กฎหมายกาหนดว่าการดาเนินการดังกล่าวต้องได้รับอนุญาตจาก
คณะกรรมการจัดสรรที่ดินด้วย อันเป็นการกาหนดขั้นตอนให้เจ้าหน้าที่ของรัฐเป็นผู้พิจารณาอีก
ชั้นหนึ่งว่าการดาเนินการดังกล่าวมีความเหมาะสมหรือไม่

3
กฎกระทรวง ว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่ บ้านจัดสรร
พ.ศ. 2545. (2545, 17 มิถุนายน). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 119 ตอนที่ 56 ก. หน้า 17.
 23

2.3.5 ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุมัติดาเนินการเพื่อการ
บารุงรักษาสาธารณูปโภค หรือดาเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์
พ.ศ. 25594
ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางฉบับนี้ออกโดยอาศัยอานาจตามความใน
มาตรา 8 (2) แห่ ง พระราชบั ญ ญั ติ ก ารจั ด สรรที่ ดิ น พ.ศ. 2543 และมาตรา 44 แห่ ง
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน
(ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 ระเบียบดังกล่าวได้กาหนดวิธกี ารและขั้นตอนในกรณีผู้จัดสรรที่ดินประสงค์
จะพ้ น จากหน้ า ที่ บ ารุ ง รั ก ษาสาธารณู ป โภคตามมาตรา 44 โดยขั้ น ตอนและเงื่ อ นไขในการ
ดาเนินการมีดังนี้
(1) ผู้จัดสรรที่ดินยื่นคาขอต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินเพื่อให้คณะกรรมการ
จัด สรรที่ดิ น ตรวจสอบสาธารณูป โภคว่ ามี การจัด ให้ มีขึ้ นตามแผนผั งและโครงการและมี การ
บารุงรักษาให้คงสภาพดังเช่นที่ได้ทาขึ้น (ข้อ 6)
(2) เมื่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินตรวจสอบสาธารณูปโภคแล้ว ต้องรอให้ครบ
กาหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบการบารุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 23 (5)
และมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจานวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจานวนแปลงย่อยตามแผนผังและโครงการ
(ข้อ 7 วรรคหนึ่ง)
(3) ผู้จัดสรรที่ดินจัดทาบัญชีทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภค รวมทั้งระบุจานวนเงิน
ค่าบารุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบ (ข้อ 7 (1))
(4) แจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายทราบพร้อมบัญชีทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภค
เพื่อให้มีการดาเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอน
ทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบารุงรักษา (ข้อ 7 (2))
(5) เมื่อมีการจดทะเบียนจัดตั้งนิ ติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ให้บรรดาทรัพย์สิน
อันเป็นสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนับแต่วันที่ได้จดทะเบียน เมื่อผู้จัดสรร
ที่ดินส่งเงินค่าบารุงรักษาสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินเป็นอัน
หลุดพ้นหน้าที่การบารุงรักษาสาธารณูปโภค (ข้อ 12 วรรคสอง)
(6) หากผู้ ซื้ อ ที่ ดิ น จั ด สรรไม่ ส ามารถจั ด ตั้ ง นิ ติ บุ ค คลหมู่ บ้ า นจั ด สรรภายใน
ระยะเวลา 180 วัน ผู้จัดสรรที่ดินมีสิทธิดาเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค
ให้เป็นสาธารณประโยชน์ โดยยื่นคาขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนั กงานที่ดินสาขา
(ข้อ 15)

4
ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือ
นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุมัติดาเนินการเพื่อการบารุงรักษาสาธารณูปโภค หรือดาเนินการจดทะเบียน
โอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ พ.ศ. 2559. (2559, 30 มิถุนายน). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 133 ตอนพิเศษ
146 ง. หน้า 1.
 24

(7) ผู้จัดสรรที่ดินมีหนังสือแจ้งให้หน่วยงานผู้รับโอนทรัพย์สินทราบพร้อมส่งมอบเงิน
ค่าบารุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบ
เอกสารหลั ก ฐานครบถ้ ว นถู ก ต้ อ งแล้ ว ให้ จ ดทะเบี ย นโอนทรั พ ย์ สิ น ดั ง กล่ า วให้ เ ป็ น
สาธารณประโยชน์ ผู้จัดสรรที่ดินเป็นอันหลุดพ้นหน้าที่การบารุงรักษาสาธารณูปโภค (ข้อ 18)

2.4 สาธารณสมบัติของแผ่นดิน

2.4.1 ความหมาย
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304 บัญญัติว่า
“สาธารณสมบัติ ของแผ่ นดิ น นั้น รวมทรัพ ย์สิ นทุ ก ชนิ ด ของแผ่น ดิน ซึ่ งใช้ เ พื่ อ
สาธารณประโยชน์หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น
(1) ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้งหรือกลับมาเป็นของ
แผ่นดินโดยประการอื่น ตามกฎหมายที่ดิน
(2) ทรัพย์สินสาหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน เป็นต้นว่า ที่ชายตลิ่ง ทางน้า ทางหลวง
ทะเลสาบ
(3) ทรัพย์สินใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ เป็นต้นว่า ป้อมและโรง
ทหาร สานักราชการบ้านเมือง เรือรบ อาวุธยุทธภัณฑ์"
เมื่อพิจารณาบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวแล้วลักษณะของสาธารณสมบัติของ
แผ่นดินจะประกอบด้วย
1) เป็นทรัพย์สินของแผ่นดิน
2) เป็นทรัพย์สินที่ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน
ดังนั้ น ทรัพย์สินของแผ่นดินที่ไม่ได้ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์หรือสงวนไว้เพื่อ
ประโยชน์ ร่ ว มกั น จึ ง มิ ใ ช่ส าธารณสมบั ติ ของแผ่ น ดิน และในทางกลั บ กั น ทรั พ ย์ สิ น ที่มี ใ ช้ เ พื่ อ
สาธารณประโยชน์หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกั นหากไม่ใช่ทรัพย์สินของแผ่นดินก็ไม่ถือเป็น
สาธารณสมบัติ ของแผ่น ดิ น เช่ น กัน เช่น ที่ดิ นที่เ จ้าของยิน ยอมให้ช าวบ้ านหรื อคนในละแวก
ใกล้เคียงใช้เดินทางสัญจร หากเจ้าของที่ดินยังมีเจตนาสงวนครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าว ทางใน
ที่ดินดังกล่าวยังไม่แปรสภาพไปเป็นทางสาธารณะ5
คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 1200/2552 การที่ทางสัญจรส่วนบุคคลจะแปรสภาพไป
เป็นทางสาธารณะตามกฎหมายในกรณีอื่นที่มิใช่เจ้าของแสดงเจตนาโดยชัดแจ้งอุทิศหรือยกให้เป็น
ทางสาธารณะจะต้องปรากฏข้อเท็จจริงด้วยว่า เจ้าของยินยอมให้ประชาชนอื่น ๆ ทั่วไปที่มิได้มี
ความสั มพันธ์ทางส่ วนตั วกับเจ้าของไม่ว่าในทางใด ๆ ใช้ทางได้อย่างอิสรเสรีโดยไม่มีการ
ทักท้วงและแสดงออกซึ่งการหวงกันอย่างเป็นเจ้าของ การที่โจทก์ทั้งสองนาสืบว่า นอกจาก

5
เสนีย์ ปราโมทย์, ม.ร.ว. (2551). อธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กฎหมายลักษณะทรัพย์ .
หน้า 105.
 25

โจทก์ทั้งสองและ ถ. แล้ว ยังมีผู้อยู่อาศัยอีก ๖ หลังคาเรือน ซึ่งมิใช่ญาติของ พ. ใช้ทางพิพาทโดย

ไม่ต้องขออนุญาตก่อน และรวมถึง ค. หรือคนอื่น ๆ ล้วนแต่เป็นบุคคลที่มีความสัมพันธ์ส่วนตัวกับ
พ. ในฐานะเพื่อนบ้านละแวกเดียวกันที่ มีความจาเป็ นต้องใช้ทางเข้าออกที่สะดวกกว่าสู่ทาง
สาธารณะ โดยเฉพาะที่ดินที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยของ ค. ก็เป็นที่ดินที่ พ. แบ่งแยกขายให้ โดยไม่
ปรากฏว่ามีประชาชนทั่ว ๆ ไป จากหมู่บ้านตาบลอื่น ๆ มาใช้ทางพิพาทด้วย การใช้ทางของบุคคล
เหล่านี้จึงเป็นการใช้ในลักษณะเป็นการถือวิสาสะส่วนตัวเช่นเดียวกับโจทก์ทั้งสอง และ ถ. ดังนี้
ทางพิพาทในที่ดินของ พ. และตกทอดมาถึงจาเลยจึงยังเป็นทางส่วนบุคคลอยู่ จาเลยในฐานะ
เจ้าของย่อมมีสิทธิ ห วงกันด้ว ยการถมดินและล้อมรั้วลวดหนามได้ ไม่เป็นการละเมิด ต่อโจทก์
ทั้งสอง
ตามคาพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าวศาลพิจารณาถึงความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของ
ที่ดินกับบุคคลที่เข้าใช้ทางในที่ดิน โดยเห็นว่าเจ้าของที่ดินเพียงอนุญาตให้บุคคลที่รู้จักคุ้นเคยเข้า
ใช้ทางในทีด่ ิน เจ้าของที่ดินยังมีเจตนาหวงกันทีด่ ินแปลงดังกล่าวไม่ได้เปิดให้ประชาชนทั่วไปเข้าใช้
ด้วย ทางในที่ดินที่พิพาทจึงไม่เป็นทางสาธารณะ แต่หากเจ้าของยินยอมให้ประชาชนทั่วไปเข้าใช้
ที่ดินของตนโดยอิสระ แม้เจ้าของที่ดินไม่มีเจตนาอุทิศที่ดินหรือยกให้เป็นทางสาธารณะแต่โด ย
พฤติการณ์ถือว่าเป็นการอุทิศหรือยกให้โดยปริยายแล้ว ทางในที่ดินจึงตกเป็นทางสาธารณะ
คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 6067/2552 ขณะชาวบ้านในหมู่บ้านช่วยกันทาทางพิพาท
ในปี 2535 จ าเลยทั้ งสองรู้ เ ห็ น ยิ น ยอม และหลั ง จากท าทางพิ พ าทแล้ ว จ าเลยทั้ ง สองก็ ไ ด้ ใ ช้
ประโยชน์ในทางพิพาทร่วมกับชาวบ้านในหมู่บ้านซึ่งรวมถึงโจทก์ทั้งสี่ด้วย ในสภาพและลักษณะ
การใช้งานถือได้ว่าจาเลยทั้งสองมีเจตนายกทางพิพาทในส่วนที่อยู่ในเขตที่ดินของจาเลยทั้งสอง
เป็นทางสาธารณะร่วมกับทางพิพาทในส่วนที่อยู่ในเขตที่ดินของ ส. แล้วโดยปริยาย โดยไม่ต้องมี
การทาเป็นหนังสือหรือจดทะเบียนการยกให้ต่อเจ้าหน้าที่ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ทางพิพาทเป็นทาง
สาธารณะ จาเลยทั้งสองไม่มีสิทธิปิดกั้น
คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 2052/2559 แม้ทางพิพาทจะอยู่ในเขตโฉนดที่ดินของ
จาเลยก็ตาม แต่การที่เจ้าของที่ดินคนก่อนและจาเลยยินยอมให้ชาวชุมชนริมคลองใช้ทางพิพาท
เป็นเส้นทางออกสู่ทางสาธารณะติดต่อกันมาเป็นเวลานานประมาณ 30 ปี แล้ว โดยชาวชุมชน
ดังกล่าวได้ร่วมกันทาสะพานไม้สาหรับเป็นทางเดินหลังจากนั้นได้ปรับปรุงเส้นทางพิพาทเป็นถนน
คอนกรีต ครั้นจาเลยมาปลูกสร้างบ้านในที่ดินของจาเลยและล้อมรั้วบ้านก็ยังเว้นทางพิพาทไว้นอก
รั้วบ้าน กรณีย่อมมิใช่เป็นเรื่องที่ชาวชุมชนนั้นประสงค์จะใช้ทางพิพาทโดยวิสาสะในฐานะคนที่อยู่
ร่วมกันในชุมชน แต่พฤติการณ์ดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าเจ้าของที่ดินแต่เดิมได้ยกที่ดินส่วนที่เป็น
ทางพิพาทให้เป็น สาธารณสมบัติของแผ่นดินสาหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตามประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิ ช ย์ มาตรา 1304 แล้ ว โดยปริ ยาย โดยหาจาต้อ งมี การแสดงเจตนาอุทิ ศให้ห รือ จด
ทะเบียนยกให้เป็นทางสาธารณะต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่อย่างใดไม่ จาเลยจึงไม่มีสิทธิปิดกั้นทาง
พิพาท
 26

สาหรับทรัพย์สินตามมาตรา 1304 (1) ถึง (3) เป็นเพียงตัวอย่างของทรัพย์สินที่

กฎหมายถือว่าเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน

2.4.2 ผลของการเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
2.4.2.1 ห้ามโอนแก่กัน
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1305 บัญญัติว่า “ทรัพย์สินซึ่งเป็น
สาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้นจะโอนแก่กันมิได้ เว้นแต่อาศัยอานาจแห่งบทกฎหมายเฉพาะหรือ
พระราชกฤษฎีกา”
ทรั พ ย์ สิ น อั น เป็ น สาธารณสมบั ติ ข องแผ่ น ดิ น เป็ น ทรั พ ย์ สิ น ที่ มี ไ ว้ ใ ช้ เ พื่ อ
สาธารณประโยชน์หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน กฎหมายมุ่งหมายที่จะป้องกันมิให้ทรัพย์สิน
หลุดไปจากการเป็นสาธารณประโยชน์หรือใช้ร่วมกัน โดยบทบัญญัติตามมาตรานี้ใช้บังคับสาหรับ
รัฐบาลโดยตรง มีผลบังคับไปถึงเอกชนโดยทางอ้อม เพราะเมื่อรัฐบาลโอนให้ใครไม่ได้ก็ไม่มีเอกชน
คนใดที่จะรับโอนมาจาหน่ายต่อไปได้6 นอกจากนี้ หากมีผู้ใดนาที่สาธารณสมบัติของแผ่นดินไปทา
สัญญาก่อให้เกิดภาระจายอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดินและภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
สัญญานั้นย่อมตกเป็นโมฆะ7

2.4.2.2 ห้ามต่อสู้แผ่นดินด้วยอายุความ
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1306 บัญญัติว่า “ท่านห้ามมิให้ยก
อายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับแผ่นดินในเรื่องทรัพย์สินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน”
เหตุที่กฎหมายห้ามมิให้ยกอายุความขึ้นต่อสู้กับแผ่นดินก็โดยมุ่ งหมายที่จะมิให้
สาธารณสมบั ติ ข องแผ่ น ดิ น ตกเป็ น สิ ท ธิ แ ก่ เ อกชนโดยอายุ ค วาม ซึ่ ง จะท าให้ ห ลุ ด ไป จาก
สาธารณประโยชน์ 8 ข้อห้ามยกอายุความขึ้นต่อสู้ในเรื่องทรัพย์สินอันเป็น สาธารณสมบัติของ
แผ่นดินนั้น ห้ามยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้เฉพาะกับแผ่นดินเท่านั้น หากเป็นข้อพิพาทระหว่างราษฎร
ด้วยกัน บุคคลใดครอบครองอยู่ก่อนย่อมมีสิทธิดีกว่าผู้อื่นที่จะมาแย่งการครอบครอง9
คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 3973/2548 ที่ดินพิพาทตั้งอยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติเป็น
ที่สาธารณสมบัติของแผ่นดิน โจทก์ครอบครองและทาประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวมาตั้งแต่ปี 2516
โดยได้ก่อสร้างทาเป็นตลาดทุ่งเกวียน แล้วโจทก์ยินยอมให้จาเลยใช้พื้นที่ทั้งหมดบนที่พิพาทรวมทัง้
อาคารที่โจทก์ปลูกสร้าง แม้การเข้ายึดถือครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
แต่ก็มีผลเพียงทาให้โจทก์ผู้ครอบครองไม่อาจยกสิทธิใด ๆ ขึ้นโต้แย้งรัฐได้เท่านั้น แต่ในระหว่าง
6
เสนีย์ ปราโมทย์, ม.ร.ว. (2551). อธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กฎหมายลักษณะทรัพย์ .
หน้า 113-114.
7
วิริยะ นามศิริพงศ์พันธุ์. (2545). คาอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เรียงมาตรา ว่าด้วย
ทรัพย์สิน. หน้า 31.
8
เสนีย์ ปราโมทย์, ม.ร.ว. (2551). หน้า 114.
9
วิกรณ์ รักษ์ปวงชน. (2560). คาอธิบายกฎหมาย ว่าด้วยทรัพย์สิน. หน้า 91.
 27

ราษฎรด้วยกันโจทก์ผู้ครอบครองทาประโยชน์อยู่ก่อนย่อมยกการยึดถือครอบครองก่อนขึ้นยัน
จาเลยที่เข้ามารบกวนได้ โจทก์จึงมีอานาจฟ้องขับไล่จาเลย
อย่างไรก็ตามการเข้าถือครองสาธารณสมบัติของราษฎร หากเป็นการกระทบสิทธิ
ของราษฎรอื่น ราษฎรอื่นย่อมมีอานาจฟ้องขับไล่ได้
คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 647/2513 ที่ดินของโจทก์จดชายทะเลอันเป็นสาธารณ
สมบัติของแผ่นดินสาหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน จาเลยเข้าปลูกเรือนในที่สาธารณสมบัติของแผ่นดิน
ปิดเต็มหน้าที่ดินของโจทก์จนโจทก์ไม่สามารถจะใช้หรือได้รับประโยชน์จากที่สาธารณสมบัติของ
แผ่นดินนั้นได้โดยสะดวก ถือว่าโจทก์ได้รับความเสียหายเป็นพิเศษ มีสิทธิฟ้องขับไล่จาเลยได้

2.4.2.3 ห้ามยึดสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1307 บัญญัติว่า “ท่านห้ามมิให้ยึด
ทรัพย์สินของแผ่นดิน ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินหรือไม่”
บทบัญญัตินี้นอกจากสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่ห้ามยึดแล้ว ยังรวมถึงทรัพย์สิน
ของแผ่นดินด้วย หากทรัพย์สินดังกล่าวถูกยึดเอาไปขายใช้หนี้ได้ สาธารณชนอาจขาดประโยชน์
เสียหาย และอีกนัยหนึ่ง สาธารณชนก็ดีหรือแผ่นดินก็ดีในฐานะเช่นนั้นเป็นลูกหนี้ใครไม่ได้ จึงไม่
อาจยึดทรัพย์สินของแผ่นดินขายใช้หนี้10

2.4.3 การสิ้นสภาพเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
สาธารณสมบัติ ของแผ่น ดินเมื่อ ไม่ ได้ เป็น ทรั พย์ ของแผ่ นดิ น หรื อไม่ ได้ ใช้ เพื่ อ
สาธารณประโยชน์หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันอีกต่อไป ทรัพย์สินนั้นย่อมสิ้นสภาพเป็นสา
ธารณสมบัติของแผ่นดิน11 การสิ้นสภาพเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินเกิดขึ้นได้ 2 ประการ คือ
1) มีกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกาให้โอนไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์ มาตรา 1305
2) สาธารณสมบัติของแผ่นดินดังกล่าวไม่ได้ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์หรือสงวนไว้
เพื่อประโยชน์ร่วมกันอีกต่อไป เช่น สิ่งก่อสร้าง กาแพง ที่เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินเก่าพัง
เป็นเศษซากไม่อาจใช้ประโยชน์ได้ เช่นนี้เศษวัสดุ อิฐปูนของสิ่งก่อสร้างและกาแพงดังกล่าวย่อม
สิ้นสภาพเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ผลของการสิ้นสภาพเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
ทรัพย์สินดังกล่าวย่อมไม่ต้องด้วยข้อห้ามตามมาตรา 1305 – 1307 รัฐบาลสามารถนาออกขายได้
ไม่ต้องออกกฎหมายหรือพระราชกฤษฎีกา แต่มีข้อสังเกตว่าแม้สิ่งก่อสร้างและกาแพงจะสิ้นสภาพ
10
เสนีย์ ปราโมทย์, ม.ร.ว. (2551). อธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กฎหมายลักษณะทรัพย์ .
หน้า 116.
11
วิริยะ นามศิริพงศ์พันธุ์. (2545). คาอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิ ชย์ เรียงมาตรา ว่าด้วย
ทรัพย์สิน. หน้า 29.
 28

เป็นสาธารณสมบัตขิ องแผ่นดิน แต่ที่ดินที่เคยเป็นที่ตั้งสิ่งก่อสร้างและกาแพงดังกล่าวยังอาจเป็นสา

ธารณสมบัติของแผ่นดิน12

12
เสนีย์ ปราโมทย์, ม.ร.ว. (2551). อธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กฎหมายลักษณะทรัพย์ .
หน้า 117.
 29

บทที่ 3
วิธีการศึกษา
3.1 รูปแบบการศึกษา
การศึกษานี้ ทาการศึกษาจากข้อพิพาทที่เกิด ขึ้นจากการจดทะเบียนโอนถนน
ภายในหมู่ บ้ า นจั ด สรรให้ ต กเป็ น ทางสาธารณประโยชน์ โดยการศึก ษาเป็ นการวิ จั ยเอกสาร
(Documentary Research) จากกฎหมาย กฎ และระเบียบที่เกี่ยวข้อง แนวทางปฏิบัติของ
หน่วยงานที่รับผิดชอบ ตารากฎหมาย บทความ วิทยานิพนธ์ และคาพิพากษาของศาลฎีกาที่
เกี่ยวข้อง แล้วนาข้อมูลดังกล่าวไปใช้ในการวิเคราะห์และสรุปผลเพื่อหาข้อเสนอแนะในการแก้ไข
ปัญหา

3.2 วิธีการวิเคราะห์ข้อมูล
ในการวิจัยเป็นการนาข้อมูลที่รวบรวมมาสรุปเพื่อหาจุดสมดุลระหว่างการบั งคับ
ใช้กฎหมายและความเป็นธรรมแก่บุคคลที่เกี่ยวข้องเพื่อลดข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้น โดยข้อมูลที่
รวบรวมนาไปใช้ในการวิเคราะห์เชิงพรรณา (Descriptive Analysis) เพื่อสรุปหาข้อเสนอแนะที่
เหมาะสมและเป็นธรรมแก่ผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องทุกฝ่าย
 30

บทที่ 4
วิเคราะห์ปัญหาและผลทางกฎหมายภายหลังจดทะเบียนโอนถนนภายใน
หมู่บ้านจัดสรรให้ตกเป็นทางสาธารณประโยชน์
หมู่บ้านจัดสรรถือเป็นชุมชนที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ จากเดิมที่เป็นเพียงการแบ่ง
ที่ดินออกเป็นแปลงย่อยเพื่อจาหน่ายมีการพัฒนารูปแบบธุรกิจจนเป็นการปรับปรุงที่ดินในลักษณะ
หมู่บ้านจัดสรร มีการสร้างกาแพงรั้วรอบหมู่บ้านจัดสรรเพื่อแสดงอาณาเขตที่ชัดเจน ภายใน
หมู่บ้านมีการวางแผนผังอย่างเป็นระเบียบ ปลูกสร้างคลับเฮ้าส์ สวนหย่อม สระว่ายน้า ถนน และ
ทรัพย์สินส่วนกลางอื่น ๆ เพื่อให้ผู้อาศัยภายในหมู่บ้านมีความสะดวกสบาย ความปลอดภัย และมี
คุณภาพชีวิตที่ดี เมื่อทรัพย์สินดังกล่าวสร้างขึ้นเพื่อประโยชน์เฉพาะผู้พักอาศัยภายในหมู่บ้าน ผู้ซื้อ
ที่ดินจัดสรรย่อมมีความรู้สึกหวงแหนและไม่ต้องการให้บุคคลภายนอกเข้ามาใช้ทรัพย์สินดังกล่าว
การที่ ก ฎหมายบั ญ ญั ติ เ ปิ ด ช่ อ งให้ ถ นนภายในหมู่ บ้ า นสามารถถู ก จดทะเบี ย นให้ ต กเป็ น ทาง
สาธารณประโยชน์ได้ย่อมมีผลกระทบต่อความเป็นอยู่ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรโดยตรง เช่น ในกรณีที่
มีการใช้พื้นที่ภายในหมู่บ้านเปิดเป็นตลาด บุคคลภายนอกสามารถนารถเข้าไปในหมูบ่ ้านโดยอิสระ
รวมถึงใช้ถนนภายในหมู่บ้านจอดรถ ย่อมก่อให้เกิด มลภาวะทางเสียง ทางกลิ่น และความไม่
สะดวกสบายในการใช้ถนนภายในหมู่บ้าน กรณีที่เกิดเหตุเจ้าของบ้านใช้ขวานและท่อนเหล็กทุบ
รถยนต์กระบะที่จอดขวางทางเข้าบ้าน 13 ก็เป็นอีกเหตุการณ์หนึ่งที่สะท้อนให้เห็นถึงปัญหาที่
เกิดขึ้นจากการที่บุคคลภายนอกสามารถเข้าใช้ถนนภายในหมู่บ้าน ในการวิเคราะห์ปัญหาดังกล่าว
จึ ง ควรพิ จ ารณาจากมุ ม มองการบั ง คั บ ใช้ ก ฎหมาย ผลประโยชน์ ข องผู้ ซื้ อ ที่ ดิ น จั ด สรร และ
การศึกษาข้อพิพาทและแนวคาพิพากษาของศาลฎีกา

4.1 มุมมองการบังคับใช้กฎหมาย
ตามที่รัฐมีนโยบายต้องการสร้างที่อยู่อาศัยให้แก่ประชาชน ภาคเอกชนได้เข้ามามี
บทบาทสาคัญในการก่อสร้างและพัฒนาที่อยู่อาศัย จากการศึกษาความเป็นมาและกฎหมายที่
เกี่ยวข้องทั้งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2534
ก็ล้วนมีวัตถุประสงค์มุ่งคุ้มครองผลประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้งสิ้น โดยเริ่มตั้งแต่การบัญญัติ
ให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องยื่นคาขออนุญาตจัดสรรเพื่อให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินตรวจสอบแผนผัง
และรายละเอียดของโครงการว่ามีความเหมาะสมหรือไม่ การควบคุมผู้จัดสรรที่ดินให้ดาเนินการ
ก่อสร้างสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะโดยกาหนดให้จัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงิน
13
Sam Ponsan. (2561, 21 กุมภาพันธ์). สรุปที่มาปัญหาของ “ป้าทุบรถ” ความทุกข์ใจเจ้าของบ้านย่าน
สวนหลวง. [ออนไลน์]. เข้าถึงได้จาก : https://www.mangozero.com/summary-axe-ladies-fight-for-right/.
(วันที่สืบค้นข้อมูล : 16 สิงหาคม 2561).
 31

เป็นผู้ค้าประกัน การบัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่บารุงรักษาสาธารณูปโภค และเมื่อมีการจัดตั้ง

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วกฎหมายบัญญัติให้บรรดาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตกเป็นของ
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนับแต่วันที่ได้จดทะเบียน 14 แต่สาเหตุที่กฎหมายต้องบัญญัติให้ผู้จัดสรร
ที่ดินสามารถจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคให้เป็ นสาธารณประโยชน์ได้ก็สืบเนื่องจากการที่ผู้ซื้อ
ที่ดินจัดสรรไม่อาจจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลอื่นตามกฎหมายเพื่อเข้ารับโอน
สาธารณูปโภคจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไปบารุงรักษาต่อไป เมื่อผู้จัดสรรหลุดพ้นจากหน้าที่บารุงรักษา
สาธารณูปโภคแล้วการที่สาธารณูปโภคขาดการดูแลเป็นเวลานานย่อมมีสภาพชารุดไม่อาจใช้
ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่และอาจกลายเป็นแหล่งเสื่อมโทรมไปในที่สุดอันจะมีผลกระทบต่อคุณภาพ
ชีวิตของผู้อยู่อาศัยภายในหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าว ดังนั้น การที่ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตก
เป็นสาธารณประโยชน์ก็อาจเป็นผลดีต่ อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเพราะหน่วยงานของรัฐจะเป็นผู้เข้าไป
ดูแลบารุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวต่อไป ซึ่งน่าจะเป็นประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเพราะ
ค่าใช้จ่ายในการบารุงรักษาสาธารณูปโภค ค่าไฟฟ้าส่องสว่าง หน่วยงานของรัฐจะเป็นผู้รับผิดชอบ
เองทั้งสิ้น แต่ผู้จัดสรรที่ดินก็จะสูญเสียความเป็นส่วนตัวเพราะการที่ถนนภายในหมู่บ้านกลายเป็น
ทางสาธารณะ บุคคลภายนอกย่อมมีสิทธิเข้าใช้ถนนดังกล่าวโดยผู้จัดสรรที่ดินไม่อาจถือครองหรือ
หวงกันไว้ได้
คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 2526/2540 ทางสาธารณะนั้นประชาชนทุกคนมีสิทธิใช้ได้
บุคคลใดก็ไม่มีอานาจห้ามบุคคลอื่นใช้ทางสาธารณะ แม้จาเลยจะสละข้อต่อสู้ที่ว่าถนนพิพาทเป็น
ทางสาธารณะไปแล้วคงต่อสู้ว่าถนนพิพาทเป็นทางภาระจายอมเพียงประเด็นเดียวก็ตาม หาก
ข้อเท็จจริงปรากฏว่าถนนพิพาทเป็นทางสาธารณะ ศาลก็มีอานาจวินิจฉัยว่าถนนพิพาทเป็นทาง
สาธารณะได้หาเป็นการนอกประเด็นไม่ ประชาชนใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกถนนใหญ่เป็น
เวลากว่า 10 ปี แล้วไม่มีผู้ใดห้ามปรามถือว่าเจ้าของได้ยกที่ดินที่ถนนพิพาทตัดผ่านให้เป็นทาง
สาธารณะอันเป็นการสละที่ดินให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินสาหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตาม
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304 โดยไม่จาต้องมีการจดทะเบียนยกให้เป็นทาง
สาธารณะต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 1186/2556 เมื่อที่ดินพิพาทเป็นที่ดินนอกเขตโฉนดที่ดิน
ของโจทก์และจาเลยซึ่งเป็นบริเวณที่สาธารณะชานคลองสาโรงเป็นที่ชายตลิ่ง ทางน้า ทางหลวง
อันเป็นทรัพย์สินสาหรับพลเมืองใช้ร่วมกั น ดังนั้น บุคคลหนึ่งบุคคลใดไม่ว่าโจทก์หรือจาเลยจึง
ต้องห้ามมิให้ครอบครองดูแลโดยเจตนายึดถือเพื่อตนเพราะเป็นทรัพย์สาหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน
หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ทั้งโจทก์และจาเลยจึงไม่มีสิทธิปักเสาปูนและขึงลวดหนามใน
ที่ดินสาธารณประโยชน์ ต้องรื้อถอนเสาปูนและรั้วลวดหนามพร้อมวัตถุก่อสร้างออกไปทั้งสองฝ่าย
พร้อมกับขุดร่องน้าในที่ดนิ พิพาทเพื่อให้โจทก์และจาเลยสามารถใช้เป็นลารางทางระบายน้าดังเดิม

14
ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือ
นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุมัติดาเนินการเพื่อการบารุงรักษาสาธารณูปโภค หรือดาเนินการจดทะเบียน
โอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ พ.ศ. 2559 ข้อ 12 วรรคสอง.
 32

การที่ ผู้ จั ด สรรที่ ดิ น จะจดทะเบี ย นโอนถนนภายในหมู่ บ้ า นให้ ต กเป็ น ทาง

สาธารณประโยชน์นั้นไม่ใช่เรื่องที่จะทาได้โดยง่ายเพราะตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน
กลาง ว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น
และการขออนุมัติดาเนินการเพื่อการบารุงรักษาสาธารณูปโภค หรือดาเนินการจดทะเบียนโอน
ทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ พ.ศ. 2559 ได้กาหนดขั้นตอนทีผ่ จู้ ดั สรรทีด่ นิ ต้องดาเนินการไว้
หลายขั้นตอนด้วยกัน กล่าวคือ
1) ผู้ จั ด สรรที่ ดิ น ต้ อ งยื่ น ค าขอต่ อ คณะกรรมการจั ด สรรที่ ดิ น เพื่ อ ให้ เ ข้ า ไป
ตรวจสอบสาธารณูปโภคว่ามีการจัดให้มีขึ้นครบถ้วน และถูกต้องตามแผนผังและโครงการ (ข้อ 6)
2) ผู้จัดสรรที่ดินต้องดาเนินการโอนถนนอันเป็นสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคล
หมู่บ้านจัด สรรก่อน โดยต้องรอให้ค รบกาหนดระยะเวลาที่ผู้ จัด สรรที่ดิน ต้องรั บผิด ชอบการ
บารุงรักษาสาธารณูปโภคตามกฎหมายและมีผู้ซื้อที่ดินจัด สรรจานวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของ
จานวนแปลงย่อยตามแผนผังและโครงการ ผู้จัดสรรที่ดินจึงดาเนินการแจ้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกราย
ทราบเพื่อให้ดาเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอน
ถนนอันเป็นสาธารณูปโภค (ข้อ 7 วรรคหนึ่ง)
3) เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายในระยะเวลา
180 วัน ผู้จัดสรรที่ดินจึงมีสิทธิดาเนินการจดทะเบียนโอนถนนอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็น ทาง
สาธารณประโยชน์ (ข้อ 15)
สาหรับขั้น ตอนการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินนั้น ตามระเบียบคณะกรรมการ
จัดสรรที่ดินกลางดังกล่าว ข้อ 18 กาหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินมีหนังสือแจ้งหน่วยงานผู้รับโอนทราบ
เมื่อมีการตรวจสอบเอกสารหลักฐานครบถ้วนแล้วก็ให้จดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็น
สาธารณประโยชน์ แต่ในทางปฏิบัตินั้นกรุงเทพมหานครหรือองค์การบริหารส่วนท้องถิ่นที่รับโอน
ต้องให้ ความเห็ น ชอบในการรั บโอนด้วย ซึ่งเป็นการปฏิบัติต ามความเห็นของคณะกรรมการ
กฤษฎีกา เรื่องเสร็จที่ 795/2554 ที่ตอบข้อหารือของกรมควบคุมมลพิษ ในประเด็นที่สามว่า
“กรณี ที่ ผู้ จั ด สรรที่ ดิ น จดทะเบี ย นโอนทรั พ ย์ สิ น ที่ เ ป็ น ระบบบ าบั ด น้ าเสี ย ส่ ว นกลางให้ เ ป็ น
สาธารณประโยชน์ตามมาตรา 44 (3) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 จะต้อง
ได้ รั บ ความเห็ น ชอบจากสภาองค์ ก รปกครองส่ ว นท้ อ งถิ่ น หรื อ ไม่ เห็ น ว่ า มาตรา 43 แห่ ง
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ได้บัญญัติให้สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้น
เพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตตกอยู่ในภาระจายอมเพื่อประโยชน์
แก่ที่ดินจัดสรร และให้ผู้จัดสรรที่ดิน มีหน้าที่ในการบารุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่
ได้จัดทาขึ้นนั้นต่อไป โดยจะกระทาการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจายอมลดไปหรือ
เสื่อมความสะดวกมิไ ด้ และมาตรา 44 (3) แห่งพระราชบัญญัติการจัด สรรที่ดิน พ.ศ. 2543
บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินพ้นจากหน้าที่บารุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 เมื่อได้จดทะเบียน
โอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ จึงเห็นได้ว่า การจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็น
สาธารณประโยชน์ตามมาตรา 44 (3) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เป็น
 33

กรณีที่มีลักษณะพิเศษแตกต่างไปจากการแสดงเจตนาอุทิศทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์
ในกรณีทั่วไป กล่าวคือ สาธารณูปโภคที่ผู้จัด สรรที่ดินจัด ให้มีขึ้นเพื่อการจัด สรรที่ดินนั้นเป็น
ทรัพย์สินที่มีภาระจายอมและผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ในการบารุงรักษาเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร
ตามที่มาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 บัญญัติไว้ ดังนั้น แม้ว่าจะจด
ทะเบียนโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ แต่ทรัพย์สินดังกล่าวก็ ยัง
ตกอยู่ ใ นภาระจ ายอมเพื่ อ ประโยชน์ แ ก่ ที่ ดิ น จั ด สรรและผู้ รั บ โอนมี ห น้ า ที่ ต้ อ งด าเนิ น การ
บารุงรักษาสาธารณูปโภคนั้นแทนผู้จัดสรรที่ดินซึ่งเป็นผู้โอนต่อไป การจดทะเบียนโอนทรัพย์สิน
ซึ่งเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ตามมาตรา 44 (3) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรร
ที่ดิน พ.ศ. 2543 จึงต้องมีชื่อผู้รับโอนและต้องได้รับความเห็นชอบจากผู้รับโอนด้วย” และใน
ส่ ว นกรุ ง เทพมหานครได้ มี ก ารวางแนวทางปฏิ บั ติ ใ นการพิ จ ารณารั บ โอนทรั พ ย์ สิ น ที่ เ ป็ น
สาธารณูปโภคเพิ่มเติมอีกว่า “กรณีทรัพย์สินที่มีสภาพการใช้งานในลักษณะที่เป็นประโยชน์
ส่วนรวม ประชาชนทั่วไปสามารถเข้าใช้สอยร่วมกันได้โดยไม่มีการหวงห้ามหรือปิดกั้น รวมถึงไม่มี
การคัดค้านจากประชาชนภายในโครงการแต่อย่างใด...”15
ดังนั้น แม้ผู้จัดสรรที่ดินมีการดาเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกาหนดแล้ว หาก
กรุงเทพมหานครหรือองค์การบริหารส่วนท้องถิ่นซึ่งจะเป็นผู้รับโอนสาธารณูปโภคนั้นเห็นว่ามี
ความไม่เหมาะสมหรือเป็นภาระในเรื่องค่าใช้จ่ายอาจพิจารณาปฏิเสธไม่รับโอนสาธารณูปโภค
ดังกล่าวได้ โดยกรุงเทพมหานครยังได้วางแนวปฏิบัติเพิ่มเติมอีกว่า ในการรับโอนสาธารณูปโภค
สานักงานเขตจะพิจารณาถึงความสามารถในการที่จะเข้าใช้สอยสาธารณูปโภคดังกล่าวโดยไม่มีข้อ
พิพาทหรือข้อคัดค้านจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรด้วย อันแสดงให้เห็นว่ากฎหมายและแนวปฏิบัติของ
หน่วยงานราชการยังเป็นไปในแนวทางคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร แต่มีข้อสังเกตว่าหาก
หน่วยงานของรัฐพิจารณาไม่รับโอนสาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรรแล้ว กฎหมายมิ ได้บัญญัติถึง
ขั้นตอนที่ผู้จัดสรรที่ดินจะสามารถดาเนินการต่อไปเพื่อให้ตนหลุดพ้นจากหน้าที่ในการบารุงรักษา
สาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรรไว้ ซึ่งหากผู้จัดสรรที่ดินต้องมีหน้าที่บารุงรักษาสาธารณูปโภค
ของหมู่บ้านจัดสรรต่อไปโดยไม่มีมีกาหนดเวลาสิ้นสุดย่อมไม่เป็นธรรมแก่ผู้จัดสรรที่ดิน

4.2 ผลประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
เมื่อพิจารณาถึงมุมมองของผู้ซื้อทีด่ ินจัดสรรซึง่ ได้นาเงินที่ตนเก็บหอมรอมริบไปซือ้
บ้านภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรรก็ด้วยหวังจะได้รับความสะดวกสบาย ความปลอดภัย และมี
คุณภาพชีวิตที่ดี สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะทั้งหมดที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นก็ล้วนเพื่อ
เป็นประโยชน์เฉพาะแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรภายในโครงการเท่านั้น โดยค่าก่อสร้างสาธารณูปโภค
ดังกล่าวก็เป็นเงินที่ผู้จัดสรรที่ดินได้รวมอยู่ในราคาบ้านพร้อมที่ดินที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแต่ละแปลง

15
บันทึกข้อความ ส่วนราชการกรุงเทพมหานคร ที่ กท 0405/9567 ลงวันที่ 5 พฤศจิกายน 2558 เรื่อง
แนวทางการรับโอนสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติ
การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ให้เป็นสาธารณประโยชน์.
 34

ต้องจ่ายแก่ผู้จัด สรรที่ดิน จึงถือได้ว่าถนนภายในหมู่บ้านถูกจัด สร้างขึ้นด้วยเงินของผู้ซื้อที่ดิน

จัดสรรและเพื่อประโยชน์เฉพาะแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการ การที่ถนนภายในหมู่บ้านตกเป็น
ทางสาธารณประโยชน์โดยประชาชนทั่วไปสามารถใช้ประโยชน์ได้โดยอิสระย่อมส่งผลกระทบต่อ
ความเป็ น อยู่ ข องผู้ ซื้ อ ที่ ดิ น จั ด สรรอย่ า งมาก โดยเฉพาะในเรื่อ งความเป็ น ส่ ว นตั ว และความ
ปลอดภัย และเท่ากับผู้ซื้อที่ดิน จัด สรรในโครงการร่วมกันจ่า ยเงินสร้างถนนเพื่อให้บุคคลอื่ น
สามารถเข้าใช้ประโยชน์ซึ่งย่อมไม่เป็นธรรมแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
จากการศึกษามีบางกรณีที่ผู้ซอื้ ที่ดนิ จัดสรรบางโครงการประสงค์จะให้ถนนภายใน
โครงการจัดสรรตกเป็นทางสาธารณประโยชน์เพื่อให้หน่วยงานของรัฐเข้าไปดูแล โดยส่วนใหญ่จะ
เป็นการจัดสรรที่ดินขนาดเล็กหรือโครงการที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถรวมตัวกันได้ ถนนภายใน
โครงการจึงขาดการดูแลบารุงรักษาและต้องการให้รัฐเข้าไปช่วยดูแลให้ เช่น กรณีหมู่บ้านฟอร์จูน
ต้องการให้เทศบาลปู่เจ้าสมิงพรายเข้าดาเนินการพัฒนาถนนและสาธารณูปโภคภายในหมู่บ้าน 16
ซึ่ ง กฎหมายก็ เ ปิ ด ช่ อ งให้ ส ามารถด าเนิ น การโอนถนนภายในหมู่ บ้ า นให้ ต กเป็ น ทาง
สาธารณประโยชน์ได้ โดยหลังจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้า นจัดสรรแล้ว นิติบุคคล
หมู่บ้านจัดสรรโดยมติของที่ประชุมใหญ่และได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิ นสามารถ
โอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะทั้งหมดหรือบางส่วนให้เป็นสาธารณประโยชน์
หรือให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหรือบุคคลอื่นได้ ในการพิจารณาอนุญาตของคณะกรรมการ
จัดสรรที่ดินกฎหมายกาหนดให้คานึงถึงผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์หรือการได้รับบริการของ
สมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรประกอบด้วย และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินสามารถกาหนด
เงื่อนไขที่จาเป็นเพื่อให้ผู้รับโอนที่ดินดังกล่าวต้องดาเนินการด้วยก็ได้17

4.3 ศึกษาข้อพิพาทและแนวคาพิพากษา
สาเหตุที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรรให้
เป็นสาธารณประโยชน์ ส่วนใหญ่จะสืบเนื่องจากปัญหาการไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน
จัดสรรได้ ในการจัดตั้งนิตบิ ุคคลหมูบ่ ้านจัดสรรพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา
45 กาหนดว่า การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องมีมติของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง
ของจานวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการ ดังนั้น หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการไม่สามารถ
รวมตัว กันได้ถึงกึ่งหนึ่ งของจานวนแปลงย่อยทั้งหมดในโครงการ ก็ไม่อาจจัดประชุมเพื่อมีมติ
แต่งตั้งตัวแทนเพื่อยื่นคาขอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ โดยเฉพาะโครงการหมู่บ้านจัดสรร
ตามหัวเมืองใหญ่ที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซื้อทิ้งไว้แต่ไม่ได้ไปพักเป็นประจา การรวมตัวของผู้ซื้อที่ดิน
จัดสรรจึงเป็นไปได้ยากเพราะขาดความใส่ใจ เมื่อไม่สามารถจัด ตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับ
16
พิษณุ ศิริรัตน์. (2560, 29 เมษายน). ถนนในหมู่บ้านที่ยังไม่ได้ยกเป็นทางสาธารณะ. [ออนไลน์]. เข้าถึง
ได้จาก : http://hijack-007.blogspot.com/2017/04/blog-post_43.html. (วันที่สืบค้นข้อมูล : 18 สิงหาคม
2561).
17
กฎกระทรวง ว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมูบ่ ้านจัดสรร
พ.ศ. 2545 ข้อ 16.
 35

โอนสาธารณูปโภคผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจึงดาเนินการจดทะเบียนให้สาธารณูปโภคดังกล่าวตกเป็น
สาธารณประโยชน์ตามมาตรา 44 แต่บางกรณีการโอนสาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรรให้ตกเป็น
สาธารณประโยชน์ ก็เกิ ด จากเจตนาไม่สุจริต ของผู้จัด สรรที่ดินที่จะใช้ ประโยชน์จากถนนของ
โครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ตนทาเป็นโครงการแรกไปใช้เป็นประโยชน์แก่โครงการหมู่บ้านจัดสรรที่
ตนจะสร้างเป็นโครงการต่อไป 18 เมื่อมีการจดทะเบียนโอนถนนภายในหมู่บ้านจัดสรรให้ตกเป็น
ทางสาธารณประโยชน์โดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแม้จะสามารถจั ดตั้งนิติบุคคล
หมู่บ้านจัดสรรขึน้ ได้ในภายหลังก็ไม่สามารถขอเพิกถอนการโอนถนนดังกล่าวได้19 เมื่อไม่มีวิธีแก้ไข
ในทางกฎหมายผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก็เลือกที่จะใช้วิธีรวมตัวกันเพื่อกดดันหน่วยงานรัฐที่รับโอนถนน
อันเป็น สาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรรให้ดาเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กลุ่มผู้ซื้อที่ดิน
จัดสรรต้องการ เช่น ในกรณีผู้อาศัยในหมู่บ้านสินธรจังหวัดปทุมธานีกว่า 2,000 ครอบครัว รวมตัว
กันคัดค้านกรณีบุคคลภายนอกหมู่บา้ นยื่นฟ้องขอให้ศาลมีคาสั่งให้ถนนทางเข้าหน้าหมู่บ้านตกเป็น
ทางสาธารณะ20 ในกรณีเช่นนี้หากเพียงนาบทบัญญัตขิ องกฎหมายเรื่องสาธารณสมบัตขิ องแผ่นดิน
มาปรับใช้ในเรื่องดังกล่าวโดยไม่คานึงถึงความรู้สึกและผลประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ย่อมอาจ
ก่อให้เกิดข้อพิพาทในเรื่องอื่นตามมาอีกจานวนมาก
ตามหลักกฎหมายเมื่อถนนภายในหมู่บ้านจัดสรรตกเป็นทางสาธารณประโยชน์
แล้ว ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรย่อมหมดสิทธิที่จะถือครองหรือหวงกันมิให้ประชาชนทั่วไปใช้ถนนดังกล่าว
จึงเกิดคาถามว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะดาเนินการบางอย่างเพื่อเป็นการรักษาสิทธิของตนในเรื่องการ
รักษาความปลอดภัยภายในหมู่บ้านได้หรือไม่ เช่น การติดตั้งป้อมพนักงานรักษาความปลอดภัย
เพื่อตรวจตราบุคคลที่จะเข้าออกหมู่บ้าน การขอตรวจบัตรบุคคลที่มิได้พักอาศัยในหมู่บ้าน กรณี
อาจพอเทียบเคียงกับคาพิพากษาศาลฎีกาที่ 8739/2560 ซึ่งเป็นกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินประสงค์ที่จะ
ดาเนินการจัดสรรที่ดินหมู่บ้านรวม 2 โครงการ โดยผู้จัดสรรที่ดินเป็นผู้ถือครองที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้ ง
ของถนนที่เชื่อมจากถนนใหญ่ผ่านหมู่บ้านจัดสรรโครงการแรกเข้าสู่หมู่บ้านจัดสรรโครงการที่ 2
และได้จดทะเบียนที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งถนนดังกล่าวให้ตกเป็นภาระจายอมเรื่อง ทางเดิน ทางรถยนต์
ทางระบายน้า ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ และสาธารณูปโภคอื่น ๆ แก่ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้ งหมู่บ้าน
จัดสรรโครงการที่ 2 แม้ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของถนนดังกล่าวจะไม่ใช่ที่ดินที่อยู่ในโครงการหมู่บ้าน
จัดสรรโครงการแรกจึงไม่ถอื เป็นสาธารณูปโภคของโครงการหมู่บ้านจัดสรรโครงการแรกก็ตาม แต่
ตามแผนผังตาแหน่งของถนนดังกล่าวซึ่งเป็นทางเชื่อมถนนใหญ่เข้าสู่หมู่บ้า นโครงการแรกนั้นจะมี
ทางแยกจากถนนดังกล่าวเข้าสู่บ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรรโครงการแรก โดยในการเข้าออกสู่
ถนนใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการแรกต้องใช้ถนนดังกล่าว อีกทั้งผู้จัดสรรที่ดินยังสร้างกาแพง
รั้วล้อมรอบหมู่บ้านโครงการแรกโดยถนนดังกล่าวอยู่ภายในกาแพงรั้วหมู่บ้านด้วย ทาให้ผู้ซื้อที่ดิน
18
ถนนในหมู่ บ้ านแต่ กลายเป็ นถนนสาธารณะ. (2558, 20 สิ งหาคม). [ออนไลน์ ]. เข้าถึ งได้จาก :
https://pantip.com/topic/34077780. (วันที่สืบค้นข้อมูล : 18 สิงหาคม 2561).
19
คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 771/2547
20
ชาวหมู่บ้านจัดสรรย่านปทุมธานี ค้านโอนถนนเป็นทางสาธารณะ. (2561, 12 มีนาคม). [ออนไลน์].
เข้าถึงได้จาก : https://www.sanook.com/news/5645151/. (วันที่สืบค้นข้อมูล : 18 สิงหาคม 2561).
 36

จัดสรรในหมู่บ้านโครงการแรกเข้าใจว่าถนนดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภคในโครงการ
ต่อมาเมื่อมีการก่อสร้างหมู่บ้านจัดสรรโครงการที่ 2 และเริ่มมีผู้ใช้ถนนที่พิพาทวิ่งผ่านหมู่บ้าน
จัดสรรโครงการแรกออกสู่ถนนใหญ่ ทาให้สมาชิกหมู่บ้านจั ดสรรโครงการแรกไม่พอใจเพราะขาด
ความเป็นส่วนตัวจึงได้ติดตั้งป้อมพนักงานรักษาความปลอดภัยบนถนนที่พิพาทตรงแนวกาแพงรั้ว
หมู่บ้านด้านหน้าและด้านหลัง โดยรถยนต์ที่เข้าออกต้องมีสติ๊กเกอร์หรือแลกบัตรผ่านก่อนโดยอ้าง
ว่าเพื่อเป็นการรักษาความปลอดภัยภายในโครงการ ศาลฎีกาวินิจฉัยในประเด็นดังกล่าวว่า “การที่
จาเลยที่ ๑ ในฐานะนิติบุคคลหมู่บา้ นจัดสรร และจาเลยที่ ๒ ที่ ๓ ที่ ๕ ที่ ๖ ที่ ๘ ที่ ๙ ที่ ๑๐ และ
ที่ ๑๒ ในฐานะกรรมการของจาเลยที่ ๑ ประชุมและมติให้พนักงานรักษาความปลอดภัยของ
จาเลยที่ ๑ ตรวจสติ๊กเกอร์และแลกบัตรเข้าออกทั้งที่จาเลยที่ ๑ ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ใน
ที่ดินซึ่งเป็นที่ตงั้ ทางพิพาทเป็นการกระทาใด ๆ ที่เป็นการขัดขวางต่อการใช้ภาระจายอมหรือทาให้
ประโยชน์ในการใช้ภาระจายอมของสมาชิกโจทก์ที่ ๑ (นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโครงการที่ 2) ลด
น้อยไปหรือเสื่อมความสะดวก จึงเป็นการกระทาละเมิ ดต่อสมาชิกของโจทก์ที่ ๑ ที่ใช้ทางพิพาท
เป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ”
จากคาพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าวการให้พนักงานรักษาความปลอดภัยตรวจตรา
รถยนต์ที่เข้าออกโดยอนุญาตเฉพาะรถที่มีสติ๊กเกอร์หากไม่มีต้องแลกบัตร ถือเป็นการขัดขวางการ
ใช้ภาระจายอมหรือทาให้ประโยชน์ในการใช้ ภาระจายอมลดน้อยลง ดังนั้น หากถนนที่พิพาท
กลายเป็ น ถนนสาธารณะซึ่ ง ประชาชนทั่ ว ไปสามารถเข้ า ใช้ ส อยได้ การที่ ห มู่ บ้ า นจั ด สรรจะ
ดาเนินการดังกล่าวโดยอ้างเพียงเรื่องมาตรการรักษาความปลอดภัยของหมู่บ้านก็น่าจะไม่สามารถ
กระทาได้
ข้อพิพาทอีกประการหนึง่ ที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งคือเรื่องกาแพงรั้วของหมู่บ้าน โดยผู้ซื้อ
ที่ดินจัดสรรซื้อที่ดินในโครงการแปลงที่ติดกับกาแพงรั้วหมู่บ้านต่อมาได้ซื้อที่ดินที่ติดกับที่ดินของ
ตนในโครงการแล้วทุบทาลายกาแพงรั้วหมู่บ้านเพื่อให้ที่ดินของตนนอกโครงการเชื่อมติดกับที่ดิน
ในโครงการ หรือกรณีที่หมู่บ้านจัด สรรข้างเคียงขอให้หมู่บ้านจัดสรรทุบกาแพงรั้วเพื่อเปิดทางให้
หมู่บ้านจัดสรรข้างเคียงใช้ถนนในหมู่บ้านเป็นทางเข้าออกสู่ถนนใหญ่โดยให้ค่าตอบแทน เมื่อผู้ซื้อ
ที่ดินจัดสรรแปลงอื่นที่ไม่ได้ประโยชน์และไม่เห็นด้วยที่หมู่บ้านยินยอมให้บุคคลภายนอกเข้าใช้
ประโยชน์สาธารณูปโภคภายในหมู่บ้านของตนจึงได้นาคดีขึ้นสู่ศาล
คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 3818/2558 จาเลยที่ 1 ถูกจัดตั้งเพื่อจัด การและดูแ ล
บารุงรักษาสาธารณูปโภคต่อจากผู้จัดสรรที่ดิน จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับตามบทบัญญัติมาตรา 43
แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 คือ จาเลยที่ 1 มีหน้าที่บารุงรักษาสาธารณูปโภค
ดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทาขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทาการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์
แห่งภาระจายอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ การที่จาเลยที่ 2 ประธานกรรมการของจาเลย
ที่ 1 ทาบันทึก ข้อตกลงกับโจทก์โดยยินยอมเปิด รั้วคอนกรีต ที่ซอย 9 หน้าที่ดินโฉนดเลขที่
108391 และ 5200 เพื่อประโยชน์ของบุคคลที่อาศัยอยู่ในที่ดินแปลงดังกล่าวใช้ถนนตามภาระจายอม
ของที่ ดิ น จั ด สรรเป็ น ทางเข้ า ออก แม้ ข้ อ ตกลงดั ง กล่ า วจะมิ ใ ช่ เ ป็ น การโอนที่ ดิ น อั น เป็ น
 37

สาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะทั้งหมดหรือบางส่วนให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือให้แ ก่
องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหรือบุคคลอื่นซึ่งจะต้องมีมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคล
หมู่บ้านจัด สรรให้ ดาเนิ น การได้โ ดยมติดังกล่าวต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของ
เจ้าของสิทธิในที่ดิน และต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครตาม
กฎกระทรวงว่าด้ว ยการขอจดทะเบียนจัด ตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคล
หมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 ข้อ 16 และข้อบังคับของนิติบุคคลของหมู่บ้านจัดสรร ข้อ 48 (2) ก็
ตาม แต่เป็นที่เห็นได้ว่าข้อตกลงตามบันทึกข้อตกลงเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งถนนภาระจายอม
ของที่ดินจัดสรรลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่การใช้สอยของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรของหมู่บ้าน
ดังกล่าว จาเลยที่ 1 จึงกระทามิได้ นอกจากนี้ คณะกรรมการยังต้องดาเนินกิจการของนิติบุคคล
หมู่บ้านจัดสรรภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกอีกด้วยตามข้อ 8 และข้อ 20 (1)
แต่โจทก์ไม่มีพยานหลักฐานมายืนยันว่าจาเลยที่ 2 ดาเนินการตามมติของสมาชิกนิตบิ ุคคลเกี่ยวกับ
การเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 ด้วยเสียงข้างมากของสมาชิกผู้มีสิทธิในที่ดิน จึงรับฟังไม่ได้ว่าจาเลยที่
2 ทาบันทึกข้อตกลงกับโจทก์ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่หรือตามมติของที่ประชุม
ใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร บันทึกข้อตกลงจึงไม่มีผล
ผูกพันจาเลยที่ 1 โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จาเลยที่ 1 ปฏิบัติตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าวหรือ
เรียกร้องค่าเสียหายจากจาเลยที่ 1
ฎีกานี้เป็นกรณีที่คณะกรรมการนิติบุ คคลหมู่บ้านจัดสรรทาบันทึกตกลงยินยอม
เปิดรั้วคอนกรีตของหมู่บ้านเพื่อให้บุคคลภายนอกเข้าใช้ทางภายในหมู่บ้าน ศาลฎีกาวินิจฉัยว่ารั้ว
คอนกรีตหมู่บ้านไม่ใช่สาธารณูปโภค แต่การที่คณะกรรมการยินยอมให้บุคคลภายนอกเข้าใช้ถนน
ภายในหมู่บ้านมีผลทาให้การใช้ประโยชน์ในถนนซึ่งเป็ นสาธารณูปโภคและตกเป็นภาระจายอม
เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรลดไปหรือเสื่อมความสะดวก การกระทาดังกล่าวจึงต้องกระทาโดย
มติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่หากข้อเท็จจริงเปลี่ยนไปโดยถนน
ภายในหมู่บ้านถูกจดทะเบียนโอนให้เป็นทางสาธารณประโยชน์แล้ว เช่ นนี้บุคคลภายนอกจะ
สามารถขอให้หมู่บา้ นเปิดกาแพงรั้วหมู่บ้านเพื่อให้ประชาชนทั่วไปเข้าใช้ถนนสาธารณประโยชน์ได้
หรือไม่21 เหตุเกิดขึ้นกับหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่งซึ่งมีการสร้างกาแพงรั้วรอบหมู่บ้านแต่ถนนภายใน
หมู่บ้านถูกยกให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ ต่อมามีบุคคลภายนอกทุ บทาลายกาแพงรอบหมู่บ้าน
บางส่วนเพื่อเปิดทางเข้าไปใช้ถนนภายในหมู่บ้าน สมาชิกของหมู่บ้านจึงร่วมกันสร้างรั้วเหล็กปิด
ตรงแนวกาแพงเดิม ต่อมาสานักงานเขตมีคาสั่งให้รื้อรั้วเหล็กดังกล่าวจึงเป็นเหตุให้มีการนาคดีขนึ้ สู่
ศาลปกครอง

21
พิสิษฐ์ พลรักษ์เขตต์. (2556, 19 มกราคม). พังรั้วหมู่บ้านจัดสรร. [ออนไลน์]. เข้าถึงได้จาก :
https://www.dailynews.co.th/article/159492. (วันที่ค้นข้อมูล : 19 สิงหาคม 2561).
 38

ค าพิ พ ากษาศาลปกครองสู ง สุ ด ที่ อ 495/2555 การอุ ทิ ศ ที่ ดิ น ให้ เ ป็ น ทาง

สาธารณประโยชน์ทาให้ที่ดินดังกล่าวตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินสาหรับ
พลเมืองใช้ร่วมกันตามมาตรา 1304 (2) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มีผลให้บุคคล
ทั่วไปสามารถเข้าใช้สอยทางสาธารณประโยชน์ดังกล่าวนี้ได้ ทางสาธารณประโยชน์จึงไม่อาจตก
อยู่ภายใต้ภาระจายอมของบุคคลกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งและทาให้ที่ดินดังกล่าวหลุดพ้นจากภาระจายอม
ในการเป็นสาธารณูปโภคของที่ดินจัดสรร สานักงานเขตผู้ถูกฟ้องคดีเป็นผู้มีอานาจดูแลรักษาที่
สาธารณะตามพระราชบัญญัติรักษาความสะอาดและความเป็นระเบียบเรียบร้อยของบ้านเมือง
พ.ศ. 2535 เมื่อผู้ฟ้องคดีนารั้วเหล็กไปปิดกั้นทางสาธารณะ การที่ผู้ถูกฟ้องคดีออกคาสั่งให้ผู้ติดตั้ง
รื้อถอนรั้วเหล็กออกไปจึงเป็นคาสั่งที่ชอบด้วยกฎหมาย
ในคดี ดั ง กล่ า วศาลปกครองสู ง สุ ด วิ นิ จ ฉั ย ว่ า ก าแพงรั้ ว หมู่ บ้ า นถื อ เป็ น
สาธารณูปโภคและเป็นส่วนควบของที่ดิน ดังนั้น เมื่อที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของถนนที่พิพาทตกเป็นทาง
สาธารณประโยชน์แล้ว ถนนดังกล่าวจึงไม่ตกอยู่ภายใต้ภาระจายอมแก่ที่ดินจัดสรรและสมาชิก
ของหมู่บ้านจัดสรรไม่สามารถปิดกั้นทางดังกล่าวได้ ซึ่งคดีในลักษณะเดียวกันนี้ศาลฎีกาก็เคยมี
แนวคาพิพากษาไว้เช่นกัน
คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 15876/2556 การที่โจทก์ในฐานะผู้จัดสรรทาถนน ทาง
เท้ า และรั้ ว คอนกรี ต พิ พ าทล้ อ มรอบที่ ดิ น ของโครงการที่ จั ด สรรมาแต่ เ ดิ ม ย่ อ มเป็ น ไปเพื่ อ
ประโยชน์ในการสัญจรและรักษาความปลอดภัยให้แก่ผู้ที่อยู่อาศัยในโครงการโดยเฉพาะ มิได้
หมายที่จะให้บุคคลภายนอกเข้ามาใช้ถนนและทางเท้าร่วมกับผู้ซื้อที่ดินในโครงการของโจทก์ อัน
เป็นสิทธิโดยชอบธรรมในการใช้สอยทรัพย์ซึ่งเจ้าของทรัพย์พึงมีตามประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์ มาตรา 1336 แม้โดยสภาพถนน ทางเท้าและรั้วคอนกรีตจะเป็นทรัพย์ซึ่งติดอยู่กับที่ดิน
และบรรษั ทบริ ห ารสิ น ทรั พย์ส ถาบั นการเงิน ซึ่ งรั บโอนที่ดิน จากโจทก์ได้ โอนที่ ดินให้เป็ นทาง
สาธารณประโยชน์แล้วก็ตาม แต่เชื่อว่าได้กระทาไปเพื่อให้การเป็นไปตามพระราชบัญญัติ การ
จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (3) อันจะทาให้หน้าที่ในการเป็นผู้บารุงรักษาสาธารณูปโภค
ตกแก่หน่วยงานของรัฐซึง่ ได้แก่องค์การบริหารส่วนตาบลบางพลีใหญ่เท่านั้น หากแต่ข้อเท็จจริงคง
ได้ความว่า โจทก์ยังเป็นผู้ดูแลบารุงรักษาสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์แก่ประชาชนที่อาศัยอยู่ใน
โครงการเช่น เดิม ทั้งขณะโจทก์โ อนที่ดินให้แ ก่ผู้รับโอน รวมทั้งผู้รับโอนโอนที่ดินให้เป็นทาง
สาธารณประโยชน์ หน่วยงานของรัฐที่มีส่วนรับผิดชอบทุกฝ่ายทราบดีว่าเป็นเพียงการโอนให้เป็น
ทางสาธารณประโยชน์เฉพาะที่ดินที่ใช้เป็นทางสัญจรเท่านั้น ส่วนรั้วคอนกรีตพิพาทโจทก์
ยังคงสงวนไว้เพื่อประโยชน์แก่การจัดสรรที่ดินเช่นเดิม มิได้มีเจตนาให้โอนติดไปกับที่ดินด้วย
เพราะมิได้เป็นประโยชน์แก่ประชาชนอื่นที่อยู่นอกที่ดินที่จัดสรร ดังนี้ ต้องถือว่าขณะที่โอนที่ดิน
ให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ ผู้โอนมีเจตนาแยกรั้วคอนกรีตพิพาทออกมาเป็นคนละส่วนกับที่ดิน
ไม่ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งติดไปกับที่ดินด้วย รั้วคอนกรีตพิพาทซึ่งโจทก์เป็นผู้ปลูกสร้างจึงเป็น
ทรัพย์อันเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและ
 39

พาณิชย์ มาตรา 146 การที่จาเลยทั้งสองรื้อถอน ทุบ ทาลายรั้วคอนกรีตพิพาทของโจทก์ จึงเป็น

การทาละเมิดต่อโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420
แม้การที่จาเลยทั้งสองก่อสร้างร้านค้าในที่ดินของจาเลยทั้งสองเป็นสิทธิของจาเลย
ทั้งสองที่จะกระทาได้ แต่การที่จาเลยทั้งสองรื้อถอน ทุบ ทาลายรั้วคอนกรีตพิพาทของโจทก์ออก
จากนั้นก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างซึ่งบางส่วนอยู่บนแนวรั้วพิพาทของโจทก์และทางเท้าในโครงการ
จัดสรร เมื่อคานึงถึงสภาพและตาแหน่งของทรัพย์ที่มาจากการจัดสรรที่ดินของโจทก์ซึ่งต้องลงทุน
ในการพัฒนาที่ดินและสาธารณูปโภคด้วยเงินจานวนมาก โดยต้องถือว่าประชาชนที่เข้าไปซื้อ
ที่ ดิ น และบ้ า นทุ ก คนมี ส่ ว นร่ ว มกั น ในการลงทุ น ในด้ า นสาธารณู ป โภคดั ง กล่ า ว และด้ ว ย
ความหวังที่ว่าเมื่อเข้าไปอยู่อาศัยแล้วจะได้รับความสะดวกสบายมากกว่าการอยู่ อาศัยในที่ดิน
ที่มิได้มีการพัฒนาใด ๆ การกระทาของจาเลยทั้งสองย่อมคาดหมายได้ว่าจะทาให้โจทก์และ
ประชาชนที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรของโจทก์ได้รับความเดือดร้อนราคาญจนเกินสมควร โจทก์
ในฐานะเจ้าของทรัพย์และผู้จัดสรรซึ่งดูแลสาธารณูปโภค ย่อมมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้า
เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา
1336 และมาตรา 1337 โจทก์จึงมีอานาจฟ้องจาเลยทั้งสอง
จากค าพิ พ ากษาศาลฎี ก าดั ง กล่ า ว ศาลฎี ก าค่ อ นข้ า งจะให้ น้ าหนั ก ไปในทาง
คุ้มครองผลประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร โดยถือว่าผู้ซื้อที่ ดินจัดสรรเป็นผู้ร่วมลงทุนในการ
ก่อสร้างสาธารณูป โภคภายในโครงการ รั้ว คอนกรีต ของหมู่บ้า นสร้า งขึ้น ก็เ พื่อ รัก ษาความ
ปลอดภัย ให้แ ก่ผู้ ที่ อ ยู่ อ าศั ย ในโครงการโดยเฉพาะ มี ข้ อ สั ง เกตว่ า ค าพิ พ ากษาศาลฎี ก านี้ มี
ข้อเท็จจริงแตกต่างจากคาพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ 495/2555 คือ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า แม้มี
การโอนสาธารณูปโภคเป็นสาธารณประโยชน์แล้วแต่โจทก์ยังคงเป็นผู้บารุงรักษาสาธารณูปโภค
ดังกล่าว การโอนถนนอันเป็นสาธารณูปโภคมีเจตนาแยกออกจากรั้วคอนกรีต รั้วคอนกรีตของ
หมู่บ้านจึงไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของถนนและยังเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์
 40

บทที่ 5
บทสรุปและข้อเสนอแนะ

5.1 บทสรุป
จากการศึกษาผลทางกฎหมายพบว่าเมื่อถนนในหมู่บ้านจัดสรรถูกจดทะเบียนโอน
เป็นทางสาธารณประโยชน์แล้ว ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรคงมีสิทธิใช้ประโยชน์ถนนของหมู่บ้านจัดสรร
เสมือนประชาชนทั่วไป ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถแสดงความเป็นเจ้าของหรือสงวนหวงกันมิให้
ประชาชนทั่ว ไปเข้าใช้ถนนดังกล่าวได้ ซึ่งหากพิจารณาในแง่ที่กรุงเทพมหานครหรือองค์การ
บริ ห ารส่ ว นท้ อ งถิ่ น ที่ รั บ โอนถนนดั ง กล่ า วต้ อ งจั ด สรรงบประมาณในแต่ ล ะปี เ พื่ อ ดู แ ลและ
บารุงรักษาซ่อมแซมถนนรวมถึงต้องจัดให้มีไฟส่องสว่างในถนนดังกล่ าวด้วยนั้น การจะจากัดการ
ใช้ประโยชน์ในถนนดังกล่าวให้เพียงเฉพาะสมาชิกของหมู่บ้านจัดสรรย่อมเป็นการไม่ถูกต้อง เช่น
ในกรณี ห มู่ บ้ า นจั ด สรรมี ก ารก่ อ สร้ า งก าแพงรั้ ว ล้ อ มรอบมี ท างเข้ า ออกเพี ย งทางเดี ย ว หาก
หน่วยงานของรัฐต้องสิ้นเปลืองงบประมาณในการดูแลสาธารณูปโภคของหมู่บ้านดังกล่าวโดย
ประชาชนทั่วไปไม่ได้รับประโยชน์ ย่อมกลายเป็นภาระของหน่วยงานของรัฐโดยไม่ก่อให้เกิดผลดี
หรือประโยชน์ใด ๆ แก่ชุมชมและประชาชนผู้เสียภาษี แต่หากบังคับใช้กฎหมายอย่างเคร่งครัดจน
ทาให้สมาชิกของหมู่บ้านจัดสรรสูญเสียความเป็นส่วนตัว ขาดความปลอดภัยในชีวิตและทรั พย์สิน
เช่น การทุบกาแพงรั้วหมู่บ้านจัดสรรเพื่อเข้าใช้ถนนภายในหมู่บ้านจัดสรร ก็อาจมีการรวมตัวกัน
ของสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรเพื่อโต้แย้งและคัดค้านจนทาให้รัฐและประชาชนทั่วไปไม่สามารถเข้าใช้
ประโยชน์ในถนนของหมูบ่ ้านจัดสรรได้อย่างเต็มที่ และอาจเกิดข้อพิพาทระหว่างรัฐกับเอกชนหรือ
ข้อพิพาทระหว่างเอกชนขึ้นอีกมากมาย
ความจริงแล้วกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดสรรที่ดินก็ล้วนมีเจตนามุ่งคุ้มครอง
สิทธิและผลประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เมื่อพิจารณาถึงเงินที่ใช้ในการก่อสร้างสาธารณูปโภคก็
เป็นเงินที่ผู้จัดสรรที่ดินได้คิดรวมอยู่ในราคาบ้านและที่ดินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแล้ว จึงถือ
ได้ว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกคนมีส่วนร่วมกันในการลงทุนในด้านสาธารณูปโภคดังกล่าวด้วยความหวัง
ที่ว่าเมื่อเข้าไปอยู่อาศัยแล้วจะได้รับความสะดวกสบายมากกว่าการอยู่อาศัยในที่ดินที่มิได้มีการ
พัฒนาใด ๆ ดังเช่นที่ศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้ในคาพิพากษาศาลฎีกาที่ 15876/2556 สาธารณูปโภค
ดังกล่าวจึงมีไว้เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอย่างแท้จริง การที่พระราชบัญญัติการจัดสรร
ที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 บัญญัติให้สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรร
ที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รบั อนุญาตให้ตกอยู่ในภาระจายอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร
จึงถูกต้องและเหมาะสมแล้ว ทั้งการที่มาตรา 44 (2) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.
2543 บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินสามารถจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ก็มี
เจตนาเพื่อคุ้มครองประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเช่นกัน เพราะเมื่อผู้จัดสรรที่ดินพ้นจากหน้าที่ใน
 41

การต้องบารุงรักษาสาธารณูปโภคแล้ว หากสาธารณูปโภคดังกล่าวขาดการดูแลและนิติบุคคล
หมู่ บ้ า นจั ด สรรซึ่ ง จะเป็ น ตั ว แทนของสมาชิ ก หมู่ บ้ า นจั ด สรรก็ ยั ง ไม่ ส ามารถจั ด ตั้ ง ขึ้ น ได้
สาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรรย่อมเสื่อมโทรมชารุดไปตามสภาพการใช้งานซึ่งไม่เป็นผลดีต่อ
สมาชิ กหมู่บ้ านจัด สรร รัฐจึง ประสงค์ที่จ ะเข้า ไปดูแ ลรักษาให้โ ดยกาหนดให้จดทะเบีย นโอน
สาธารณูปโภคดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ แต่ผลลัพธ์กลับกลายเป็นการก่อให้เกิดข้อพิพาท
ระหว่างสมาชิ กหมู่บ้านจัดสรรกับประชาชนทั่วไป แม้ในทางปฏิบัติหน่วยงานของรัฐผู้รับโอน
สาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรรจะมีการพิจารณาก่อนว่า การรับโอนสาธารณูปโภคดังกล่าวจะ
เป็นภาระผูกพันถึงการใช้จ่ายงบประมาณของหน่วยงานรัฐเกินสมควรหรือไม่ สาธารณูปโภคที่
พิจารณารับโอนมีลักษณะที่เป็ นประโยชน์ส่วนรวม ประชาชนทั่วไปสามารถเข้าใช้สอยร่วมกันได้
โดยไม่มีการหวงห้ามหรือปิดกั้น รวมถึงไม่มีการคัดค้านจากประชาชนภายในโครงการหรือไม่ หาก
เห็นว่าการรับโอนสาธารณูปโภคมีความไม่เหมาะสมหน่วยงานของรัฐก็สามารถปฏิเสธไม่รับโอน
สาธารณูปโภคดังกล่าวได้ อันเป็นการพิ จารณาถึงความคุ้มค่าในการรับโอนสาธารณูปโภคของ
หมู่บ้านจัดสรร ทั้งยังเป็นการคุ้มครองสิทธิของสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรอีกด้วย แต่ก็ก่อให้เกิดปัญหา
ต่อไปว่าเมื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่สามารถจัดตั้งขึ้นเพื่อรับโอนสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรร
ที่ดิน และหน่วยงานรัฐไม่ยอมรับโอนสาธารณูปโภคดังกล่าวเป็นสาธารณประโยชน์ เช่นนี้ผู้จัดสรร
ที่ดินจะทาอย่างไรเพื่อให้ตนหลุดพ้นจากหน้าที่บารุงรักษาสาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรร
เมื่อพิจารณาถึงความเหมาะสมและเป็นธรรมแก่ผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
และผลประโยชน์ของรัฐแล้ว การที่สาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรรจัดสร้างขึ้นจากเงินของผู้ซื้อ
ที่ดินจัดสรร ทั้งสาธารณูปโภคดังกล่าวก็มีไว้เพื่อประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร การบริหารจัดการ
รวมถึงการดูแลบารุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวก็ควรให้เป็นเรื่องที่สมาชิกของหมู่บ้านจัดสรร
จะต้องเป็นผู้พิจารณาและตัด สินกันเอง กฎหมายไม่ควรเข้าไปกาหนดโดยนาไปเชื่อมโยงกับการ
หลุด พ้น จากหน้ าที่บ ารุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้จัด สรรที่ดิน เมื่อผู้จัด สรรที่ดินดาเนินการ
ก่อสร้างสาธารณูปโภคเสร็จสิ้นตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต รวมถึงได้บารุงรักษา
สาธารณูปโภคดังกล่าวมาอีกระยะหนึ่ง ตามที่กฎหมายกาหนดไว้เพื่อให้แน่ใจว่าสาธารณูปโภค
ดั ง กล่ า วมี ก ารก่ อ สร้ า งถู ก ต้ อ งตามมาตรฐานแล้ ว ผู้ จั ด สรรที่ ดิ น ก็ ค วรจะหลุ ด พ้ น จากหน้ า ที่
บารุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าว ดังนั้น เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดินให้
ดาเนิน การจัด ตั้ง นิติบุค คลหมู่บ้า นจั ด สรรเพื่อ รับโอนสาธารณูป โภคของหมู่บ้า นจัด สรรแล้ว
หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถจัดนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นได้ภายในระยะเวลาที่กฎหมาย
กาหนด กฎหมายก็ควรบัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินพ้นจากหน้าที่บารุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าว
ส่ ว นเอกสารสิ ท ธิ ที่ ดิ น ซึ่ ง เป็ น ที่ ตั้ ง สาธารณู ป โภคของหมู่ บ้ า นจั ด สรรและเงิ น ค่ า บ ารุ ง รั ก ษา
สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบก็ควรกาหนดให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินเป็นผู้เก็บ
รักษาไว้เพื่อรอให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นเพื่อดาเนินการรับโอนที่ดิน
รวมถึงสาธารณูปโภคและเงินค่าบารุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวต่อไป ทั้งนี้การจดทะเบียนโอน
 42

กรรมสิท ธิ์ที่ดิ น ซึ่ง เป็น ที่ตั้ง สาธารณู ปโภคดัง กล่า วกฎหมายควรกาหนดให้เ ป็นไปโดยผลทาง
กฎหมาย โดยไม่ต้องให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องแสดงเจตนาหรือตกลงยินยอมในเรื่องดังกล่าวอีก
สาหรับเรื่องการจัด ตั้งนิติบุคคลหมู่บ้า นจัด สรรนั้น การที่พระราชบัญญัติการ
จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 45 กาหนดให้ต้องมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจานวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง
ของจานวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการจึงจะสามารถมีมติให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ก็
เป็นสาเหตุหนึง่ ที่ทาให้ไม่สามารถจัดตั้งนิตบิ ุคคลหมูบ่ ้านจัดสรรได้ เพราะหมู่บ้านจัดสรรบางแห่งมี
ปัญหาในการรวมตัวกันของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเพราะผู้ซื้อที่ดินจัดสรรบางคนไม่ได้พักอาศัยที่หมู่บ้าน
จัดสรรดังกล่าวเป็นประจาหรือได้นาบ้านออกให้บุคคลอื่นเช่า สาเหตุที่กฎหมายบัญญัติให้ต้องมี
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจานวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจานวนแปลงย่อยจึงจะสามารถมีมติจัดตั้งนิติบุคคล
หมู่บ้านจัดสรรได้ก็เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน
พ.ศ. 2543 มาตรา 47 บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในส่วนที่ดิน
จัดสรรที่ยังไม่สามารถขายได้หรือมีการโอนกลับมาเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน ดังนั้น เพื่อเป็นการ
ป้องกันมิให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยพลการและอาศัยช่วงเวลาขณะที่ตน
เป็นสมาชิกนิติบคุ คลหมู่บ้านจัดสรรที่มีเสียงข้างมากดาเนินการใด ๆ ที่อาจก่อให้เกิดความเสียหาย
แก่สาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะของหมู่บ้านจัดสรร กฎหมายจึงกาหนดว่าจะต้องมีผู้ซื้อ
ที่ดินจัดสรรจานวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจานวนแปลงย่อยตามแผนผังและโครงการ ผู้จัดสรร
ที่ดินจึงจะมีสิทธิแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับ โอนสาธารณูปโภค
ตามมาตรา 44 (1) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ได้22 ทั้งนี้เพื่อให้มีผู้ซื้อที่ดิน
จัดสรรไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจานวนแปลงย่อยทั้งหมดมาถ่วงดุลอานาจของผู้จัดสรรที่ดิน แต่การ
กาหนดจานวนผู้ซอื้ ที่ดินจัดสรรไม่นอ้ ยกว่ากึ่งหนึ่งของจานวนแปลงย่อยกลับกลายเป็นอุปสรรคต่อ
การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเช่นกันและเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทาให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องจดทะเบียน
โอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ เพื่อให้การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถทา
ได้ง่ายขึ้นและยังสามารถคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จึงควรลดจานวนของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
ที่ต้องใช้ในการมีมติในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เช่น จากเดิมที่กาหนดไว้จานวนกึ่งหนึ่ง
เปลี่ยนเป็นจานวนหนึ่งในสาม โดยมีการจากัดสิทธิในการออกเสียงของผู้จัดสรรที่ดินในที่ประชุม
ใหญ่ นิ ติ บุ ค คลหมู่ บ้ า นจั ด สรรในเรื่ อ งที่ เกี่ ย วข้ อ งกั บ การบริ ห ารจั ด การและการใช้ ป ระโยชน์
สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะของหมู่บ้านจัดสรร
ส่วนเมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้แล้วแต่ไม่มี
ความสามารถที่ จ ะบ ารุ ง รั ก ษาสาธารณู ป โภคได้ โดยมี ก ารปล่ อ ยปละละเลยไม่ บ ารุ ง รั ก ษา
สาธารณูปโภคจนมีสภาพเสื่อมโทรม เช่นนี้กฎหมายควรบัญญัติให้อานาจคณะกรรมการจัดสรร
ที่ดินที่จะพิจารณาถึงความคุ้มค่าและความเหมาะสมที่จะให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเข้าดูแล

22
ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือ
นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุมัติดาเนินการเพื่อการบารุงรักษาสาธารณูปโภค หรือดาเนินการจดทะเบียน
โอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ พ.ศ. 2559 ข้อ 7.
 43

บารุงรักษารวมถึงใช้ประโยชน์สาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรร โดยถือว่าสาธารณูปโภคดังกล่าว
ตกเป็นสาธารณประโยชน์ ทั้งนี้เพื่อเป็นการคุ้มครองประโยชน์ข องรัฐดังเจตนารมณ์เดิมของ
กฎหมาย

5.2 ข้อเสนอแนะ
5.2.1 ในกรณีที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับ
โอนสาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44
(1) ได้ กฎหมายควรกาหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินหลุดพ้นจากหน้าที่บารุงรักษาสาธารณูปโภคหมู่บ้าน
จัดสรรโดยไม่จาต้องจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ โดยให้
คณะกรรมการจัดสรรที่ดินเป็นผู้เก็บรักษาเอกสารสิทธิที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งสาธารณูปโภคของหมู่บ้า น
จัดสรรและเงินค่าบารุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบ เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้เมื่อใดจึงค่อยดาเนินการรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวจาก
คณะกรรมการจัด สรรที่ดิน ทั้ง นี้ การจดทะเบีย นรับ โอนที่ดิน ซึ่งเป็นที่ ตั้งสาธา รณูป โภคควร
กาหนดให้เป็นการโอนโดยผลทางกฎหมายโดยไม่ตอ้ งให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องแสดงเจตนาหรือยินยอม
ในเรื่องดังกล่าวอีก
5.2.2 การลงมติจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กฎหมายควรกาหนดจานวนผู้ซื้อ
ที่ดินจัดสรรที่ต้องออกเสียงลงมติ ให้น้อยลงจากเดิมที่กาหนดไว้ไม่น้อยกว่ ากึ่งหนึ่งของจานวน
แปลงย่อยตามแผนผังโครงการ เพื่อให้การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทาได้ง่ายขึ้น แต่ในการ
ออกเสียงลงคะแนนในการประชุมใหญ่นติ บิ ุคคลหมู่บา้ นจัดสรร ควรจากัดสิทธิของผู้จัดสรรที่ดนิ ใน
ฐานะสมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในการออกเสีย งลงมติในเรื่องที่ เกี่ยวกับการบริหาร
จัดการและใช้ประโยชน์สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะของหมู่บ้านจัดสรร
5.2.3 หากหมู่บ้านจัดสรรใดไม่บารุงรักษาสาธารณูปโภคของหมู่บ้านจนมีสภาพ
ช ารุ ด ทรุ ด โทรม กฎหมายควรก าหนดให้ อ านาจคณะกรรมการจั ด สรรที่ ดิ น พิ จ ารณาให้
สาธารณูปโภคดังกล่าวตกเป็นสาธารณประโยชน์ ได้เพื่อให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเข้าไป
บารุงรักษารวมทั้งบริหารจัดการสาธารณูปโภคดังกล่าวต่อไป
 44

บรรณานุกรม
กฎกระทรวง ว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคล
หมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545. (2545, 17 มิถุนายน). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 119
ตอนที่ 56 ก.
กิตติยา ศักดิ์ศรีมณีกูล. (2550). นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกับผลในทางกฎหมายภายหลัง
การจดทะเบียนจัดตั้ง. (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยธุรกิจบัณฑิตย์).
ชาวหมู่บ้านจัดสรรย่านปทุมธานี ค้านโอนถนนเป็นทางสาธารณะ. (2561, 12 มีนาคม).
[ออนไลน์]. เข้าถึงได้จาก : https://www.sanook.com/news/5645151/.
(วันที่สืบค้นข้อมูล: 18 สิงหาคม 2561).
ถนนในหมู่บ้านแต่กลายเป็นถนนสาธารณะ. (2558, 20 สิงหาคม). [ออนไลน์]. เข้าถึงได้จาก :
https://pantip.com/topic/34077780. (วันที่สืบค้นข้อมูล: 18 สิงหาคม 2561).
พิษณุ ศิริรัตน์. (2560, 29 เมษายน). ถนนในหมู่บ้านที่ยังไม่ได้ยกเป็นทางสาธารณะ.
[ออนไลน์]. เข้าถึงได้จาก : http://hijack-007.blogspot.com/2017/04/blog-
post_43.html. (วันที่สืบค้นข้อมูล: 18 สิงหาคม 2561).
พิสิษฐ์ พลรักษ์เขตต์. (2556, 19 มกราคม). พังรั้วหมู่บ้านจัดสรร. [ออนไลน์]. เข้าถึงได้จาก :
https://www.dailynews.co.th/article/159492. (วันที่สืบค้นข้อมูล: 19 สิงหาคม
2561).
วิกรณ์ รักษ์ปวงชน. (2560). คาอธิบายกฎหมาย ว่าด้วยทรัพย์สิน. กรุงเทพฯ:
บริษัท พิมพ์ดีการพิมพ์ จากัด.
วิริยะ นามศิริพงศ์พันธุ์. (2545). คาอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เรียงมาตรา
ว่าด้วยทรัพย์สิน. กรุงเทพฯ: โรงพิมพ์เดือนตุลา.
เสนีย์ ปราโมทย์, ม.ร.ว. (2551). อธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
กฎหมายลักษณะทรัพย์. กรุงเทพฯ: เนติบัณฑิตยสภา.
Sam Ponsan. (2561, 21 กุมภาพันธ์). สรุปที่มาปัญหาของ “ป้าทุบรถ” ความทุกข์ใจเจ้าของ
บ้านย่านสวนหลวง. [ออนไลน์]. เข้าถึงได้จาก :
https://www.mangozero.com/summary-axe-ladies-fight-for-right/.
(วันที่สืบค้นข้อมูล: 16 สิงหาคม 2561).
 45

ประวัติผู้ศึกษา

ชื่อ - สกุล นายสุรชาติ วรศรัณย์

ตาแหน่งปัจจุบัน ผู้พิพากษาหัวหน้าคณะชัน้ ต้นในศาลจังหวัดพระโขนง

คุณวุฒิการศึกษา นิติศาสตร์บัณฑิต จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

เนติบัณฑิตไทย สมัยที่ 47
LL.M., Southern Methodist University, Dallas,
Texas, USA.

ประสบการณ์การทางาน ผู้พิพากษาศาลแพ่ง
เลขานุการศาลแพ่ง
ผู้พิพากษาศาลแขวงเชียงใหม่
ผู้พิพากษาศาลชั้นต้นประจากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาล
อุทธรณ์ภาค 5
ผูพ้ ิพากษาหัวหน้าคณะชั้นต้นในศาลจังหวัดสมุทรปราการ