4 sai lầm thường gặp của nhà đầu tư dự án xây dựng

quy mô nhỏ và siêu nhỏ

Với tốc độ trượt giá đồng tiền và tỷ suất tiền gửi ngân hàng thấp như hiện nay thì đa số nhà đầu
tư nhỏ lẻ đều mong muốn huy động dòng tiền và tìm kênh đầu tư phù hợp. Những dự án xây
dựng quy mô nhỏ như xây nhà ở, văn phòng cho thuê và khách sạn mini đã trở thành một kênh
đầu tư đem lại tỷ suất lợi nhuận cao và khá ổn định trong thời gian qua. Tuy nhiên rất nhiều
nhà đầu tư có xu hướng đầu tư dựa trên lời khuyên cũng như theo phong trào và không hiểu
được bản chất của công việc này. Bài viết sau đây liệt kê bốn sai lầm phổ biến mà các nhà đầu
tư thường gặp:
1. Nhu cầu thị trường
Việc đầu tư có thể ví như câu cá vậy bởi chúng ta phải xác định rõ khu vực câu là sông, suối
hay ao hồ (thị trường) và loại cá (khách hàng mục tiêu) trước khi đầu tư thiết bị và mồi câu
(sản phẩm bất động sản). Quy tắc tưởng như rõ như ban ngày với tất cả mọi người nhưng rất
nhiều nhà đầu tư phạm phải sai lầm sơ đẳng này. Nhiều nhà đầu tư chỉ tư duy một chiều là tập
trung chuẩn bị tài chính và chọn một loại sản phẩm ưng ý (nhà ở, chung cư, hay đất nền) rồi
sau đó đầu tư và mong sinh lợi trong ngắn hạn. Việc xác định không rõ nhu cầu thị trường và
đối tượng khách hàng hướng tới sẽ dẫn đến rủi ro ứ đọng vốn và tính thanh khoản thấp của sản
phẩm bất động sản tạo ra, do đó xác định nhu cầu thị trường và khách hàng mục tiêu phải là
điều kiện tiên quyết trước khi rót vốn đầu tư.
2. Vấn đề pháp lý
Các thông tin về quy hoạch hiện nay có độ tin cậy thấp bởi vì khó có thể xác định được khi nào
các quy hoạch và dự án này sẽ bắt đầu hoặc hoàn tất, và liệu có rơi vào tình trạng dự án treo
trong nhiều năm không. Do đó nhà đầu tư cần rất am hiểu và có thông tin nội bộ liên quan đến
quy hoạch dự án thì mới có thể chọn chính xác vị trí khu vực đầu tư. Một ví dụ điển hình là
mua đất nền và triển khai xây dựng nhà ở trước khi giao bán. Đất nền tại các vị trí tốt, thuộc
vào các khu vực có quy hoạch cơ sở hạ tầng tiện nghi và xung quanh có các dự án trọng điểm,
thường có tính thanh khoản cao, nhưng giá cũng rất đắt đỏ và do đó tỷ suất lợi nhuận thấp so
với kỳ vọng. Ngược lại, các vị trí không thuận lợi, thì các lô đất nền có giá mềm hơn tuy nhiên
sản phẩm sau xây dựng thường có tính thanh khoản thấp dễ dẫn đến ứ đọng vốn của nhà đầu
tư. Nắm bắt được thông tin pháp lý đúng thời điểm được xem như điều kiện cần của một thương
vụ đầu tư thành công.
3. Triển khai đầu tư xây dựng
Để triển khai thành công các dự án đầu tư xây dựng, nhà đầu tư nhỏ lẻ cần am hiểu về chất
lượng xây dựng, thiết kế, vị trí, thông tin dự án để xác định biên độ lợi nhuận. Đối với nhà đầu
tư mua trả góp và cho thuê thì cũng cần xác định thời điểm hoàn thành dự án và nhu cầu người
muốn thuê căn hộ và mức giá có thể sinh lời. Đối với nhà đầu tư tham gia trực tiếp công tác
triển khai thì những hiểu biết này sẽ giúp nhà đầu tư ước tính chi phí xây dựng công trình và
tính toán giá thành sản phẩm (cho thuê hay bán) có thể đem lại lợi nhuận.
4. Quản lý rủi ro
Thông thường nhà đầu tư có thể vay của ngân hàng đến 70% giá trị căn hộ (nếu vay có thế
chấp) để mua căn hộ, rồi trích dần 30-40% thu nhập hàng tháng để trả nợ qua một thời gian dài
từ 15 năm tới 30 năm. Trong thời gian trả nợ, nhà đầu tư có thể cho thuê lại với giá cao hơn
mức mình phải trả hàng tháng và tìm kiếm khoản chênh lệch định kỳ. Tuy nhiên kịch bản này
chỉ tốt đẹp khi nhu cầu người thuê cao và ổn định còn chiều ngược lại sẽ là gánh nặng tài chính
cho nhà đầu tư. Đối với nhà đầu tư tham gia trực tiếp quá trình triển khai thì rủi ro trong việc
kiểm soát chi phí dự án xây dựng thường hay xảy ra. Bất kỳ sự thay đổi về mặt thiết kế hay giá
thành vật liệu xây dựng tăng cao đều có thể tạo ra việc mất kiểm soát chi phí xây dựng công
trình và ảnh hưởng tới hiệu quả của việc sử dụng vốn.
Kết luận: Bốn sai lầm phổ biến nêu trên nên được xem xét một cách nghiêm túc và kỹ lưỡng
trước khi tiến hành đầu tư dự án xây dựng. Đề xuất cho việc hạn chế rủi ro từ khía cạnh này là
việc bổ sung kiến thức và những kỹ năng cần thiết để giúp nhà đầu tư trở nên chuyên nghiệp
và hạn chế tính chủ quan trong nhận định các cơ hội cũng như rủi ro tiềm tang của dự án.