Orzechowski W. - Zarabiaj Na Nieruchomościach

Spis treści
Podziękowania ............................................................................................ 11
Od Autora .................................................................................................... 13
Rozdział I. Musisz to wiedzieć zanim zaczniesz inwestować .......... 17
1. Strach i stereotypy, a doświadczenie i zdrowy rozsądek ................... 17
2. Makroekonomia - najlepszą przyjaciółką inwestora ......................... 19
3. CEL jest najważniejszy........................................................................... 21
Podsumowanie ............................................................................................ 25
Zadania ........................................................................................................ 26
Rozdział Il. Źródła finansowania zakupu nieruchomości „ . „ . „ ...... 27

1. Kapitał własny i kapitał obcy................................................................. 28
2. W takim razie co dalej? ......................................................................... 32
3. Ostatnia porada tego rozdziału ............................................................ 33
Podsumowanie ............................................................................................ 33
Zadanie ........................................................................................................ 34
Rozdział III. Finansowanie zakupu mieszkania ............. „ . „ . „ . „ ...... 35

1. Czy brak zdolności kredytowej jest przeszkodą? ............................... 35
2. Ile konkretnie potrzebuję na początek? ............................................... 36
3. Jakiej stopy zwrotu mogę się spodziewać? .......................................... 36
4. Formalności podatkowe przy pozyskiwaniu finansowania .............. 38
5. Inwestowanie, a strefa komfortu .......................................................... 38
Podsumowanie ............................................................................................ 39
Zadania ........................................................................................................ 40
Rozdział IV. Rodzaje inwestorów, a ryzyko współpracy z nimi .. „ .. 41

1. Inwestowanie z rodziną ......................................................................... 41
2. Przyjaciele i znajomi .............................................................................. 43
5
Zarabiaj na nieruchomościach
3. Kapitał z obcego źródła ......................................................................... 43

4. Kapitał z banku ....................................................................................... 43
Podsumowanie ............................................................................................ 45
Zadanie ........................................................................................................ 45
Rozdział V. Cechy pożądanej nieruchomości„„.„„.„.„.„.„„.„ .. „„ .. 47
1. Jaką nieruchomość wybrać? .................................................................. 47

2. Nieruchomość wzorcowa ...................................................................... 48
3. Lokalizacja nieruchomości .................................................................... 49
4. „Buble" w nieruchomościach ................................................................ 61
Podsumowanie ............................................................................................ 62
Zadania ........................................................................................................ 64
Rozdział VI. Wady ukryte w mieszkaniu„„„„„„.„„„„„„„„„„„„„„ 65

1. Okna ......................................................................................................... 66
2. Drzwi ........................................................................................................ 66
3. Podłogi ..................................................................................................... 66
4. Ściany ....................................................................................................... 67
5. Kuchnia .................................................................................................... 67
6. Łazienka i ubikacja ................................................................................. 68
7. Instalacja hydrauliczna .......................................................................... 68
8. Instalacja grzewcza i elektryczna .......................................................... 68
Podsumowanie ............................................................................................ 69
Zadania ........................................................................................................ 70
Rozdział VII. Proces planowania zakupu nieruchomości „„„„„„„ 71

1. Jakie mieszkania oglądać? ..................................................................... 73
2. Wielkość mieszkania, a wpływ na jego wartość i popyt... ................. 74
3. Mieszkania wielopoziomowe ................................................................ 75
4. Czy piwnica i taras mają znaczenie? .................................................... 76
5. Gdzie szukać nowych mieszkań do obejrzenia? ................................. 76
6
Spis tre ści
6. Ile czasu potrzeba na znalezienie dobrego mieszkania? .................... 77

7. Automatyka portali ogłoszeniowych, a napływ zleceń ..................... 77
8. Rzeczoznawca ......................................................................................... 78
Podsumowanie ............................................................................................ 79
Zadania ........................................................................................................ 80
Rozdział VIII. Zakup nieruchomości „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ 81
1. Nieruchomość z zajętą hipoteką ........................................................... 81

2. Co to jest „Służebność"? ........................................................................ 83
3. Case Study: Służebność części nieruchomości ................................... 83
4. Dokumenty niezbędne przy zakupie mieszkania ............................... 85
5. Więcej informacji na temat księgi wieczystej ..................................... 86
6. Wypis/wyrys z rejestru gruntów i ewidencji lokali ............................ 87
7. Potwierdzenie meldunku ....................................................................... 88
8. Zadatek a zaliczka - z prawnego punktu widzenia ............................ 88
9. Podatki płatne u notariusza, o których musisz wiedzieć .................. 92
10. Ubezpieczenie nieruchomości ............................................................ 92
11. Ubezpieczenie OC ................................................................................ 93
12. Case Study: kreatywność dzieci .......................................................... 93
13. Proces zakupu nieruchomości w kilku krokach ............................... 95
Podsumowanie ............................................................................................ 95
Zadania ........................................................................................................ 96
Rozdział IX. Co musisz wiedzieć o umowie z pośrednikiem ,

przedwstępnej i przyrzeczonej „„. „„.„.„„„.„.„.„.„„„.„.„.„.„.„.„.„. 97
1. Umowa z agencją po średnictwa ........................................................... 97
2. Przedwstępna umowa sprzedaży .......................................................... 98
3. Definicje dotyczące różnych znaczeń słowa HIPOTEKA ............... 100
4. Umowa przyrzeczona, czyli akt notarialny potwierdzający
zakup /s przedaż nieruchomości .............................................................. 102
5. Słów kilka na temat art. 777 § 1pkt4 Kodeksu postępowania

cywilnego ................................................................................................... 106
7
Podsumowanie .......................................................................................... 107

Zadania ...................................................................................................... 107
Rozdział X. Co trzeba wiedzieć o kredytach ............................ ..... 108

1. Istotne parametry kredytu................................................................... 108
Wartość inwestycji .................................................................................... 108
Wartość kredytu ........................................................................................ 109
Oprocentowanie kredytu ......................................................................... 109
Marża kredytu ........................................................................................... 109
Prowizja banku ......................................................................................... 109
Okres kredytowania ................................................................................. 110
Rata kredytu .............................................................................................. 110
Opłaty dodatkowe .................................................................................... 111
Ubezpieczenie niskiego wkładu ............................................................. 111
Nadpłaty lub wcześniejsza spłata kredytu ............................................. 111
Ubezpieczenie pomostowe ...................................................................... 112
Wycena nieruchomo ści ........................................................................... 112
2. Kredyt walutowy................................................................................... 112
3. Waluta, a oprocentowanie - rozwinięcie tematu ............................. 114
4. Tego nie powie Ci żaden bankier ....................................................... 115
5. Umowa kredytowa ............................................................................... 116
Podsumowanie .......................................................................................... 116
Zadanie ...................................................................................................... 117
Rozdział XI. Remont .............. „ . „ . „ „ . „ ... „ . „ . „ . „ . „ .......................... 118

1. Jak sporządzić kosztorys? .................................................................... 118
2. Materiały ................................................................................................ 118
3. Dekorator wnętrz - do czego nam jest potrzebny? .......................... 119
4. Sposoby dostarczania materiałów do remontu ................................ 120
5. Co należy zgłaszać w odpowiednich instytucjach? .......................... 121
6. Składowanie materiałów i śmieci na klatce schodowej ................... 124
8
Spis tre ści
7. Organizacja wywozu śmieci ................................................................ 125

8. Poznaj swoich sąsiadów ....................................................................... 126
9. Zabezpieczenie terenu wokó ł remontowanego lokalu .................... 129
10. Koszty poboczne remontu ................................................................ 131
11. Współpraca z ekipą remontową ....................................................... 132
12. Jak rozliczać się z wykonawcą remontu? ......................................... 134
13. Dokumentowanie i przekazywanie środków finansowych ........... 136
14. Materiał dowodowy i reklamacje ..................................................... 136
15. Na co zwrócić szczególną uwagę podczas remontu? ..................... 137
16. Case Study 1: Jak być przygotowanym do sprawy sądowej? ......... 140
17. Case Study 2: Wywiad z szefem ekipy budowlanej ........................ 142
18. Umowa o remont nieruchomości .................................................... 149
Zwłoka a opóźnienie ................................................................................ 151
Podsumowanie .......................................................................................... 151
Zadania ...................................................................................................... 152
Rozdział XII. Sprzedaż lub wynajem, a reklama nieruchomości .... 153

1. Twoja grupa docelowa. Do kogo kierować ofertę? .......................... 153
2. Reklama w celu wynajęcia lub sprzedaży .......................................... 154
3. Jak zwiększyć wartości Twojej nieruchomości? ............................... 155
4. Wzór ogłoszenia sprzedaży mieszkania ............................................ 158
5. Jak napisać dobre ogłoszenie mieszkania na sprzedaż -
kilka wskazówek ....................................................................................... 161
Podsumowanie .......................................................................................... 162
Zadania ...................................................................................................... 163
R ozdział XIII. Dwa słowa na temat wynajmu nieruchomości„.„.164
1. Wybierz odpowiedniego najemcę ...................................................... 164

2. Kontrola najemców .............................................................................. 165
3. Wynajmowanie mieszkań, a nałogi lokatorów ... „ ...... „ ............. „ ..... 166
4. Co jeśli najemca nie płaci? .. „ ..... „ .......... „ ........................................... 167
9
5. Co jeśli najemca nie chce się wyprowadzić? ..................................... 167

6. Wynajem nieruchomości, a opłacalność tego przedsięwzięcia ...... 168
7. Co powinna zawierać Umowa najmu? .............................................. 169
8. Najem okazjonalny ............................................................................... 171
Podsumowanie .......................................................................................... 173
Zadania ...................................................................................................... 173
Rozdział XIV. Inwestowanie w nieruchomości, a działalność

gospodarcza. „. „. „. „. „. „. „. „. „ „. „. „. „ „„ „. „. „. „. „„ „. „. „. „. „. „. „. „. „ 174
1. Obrót nieruchomościami jako przedsiębiorca ................................. 174
2. Obrót nieruchomościami jako osoba fizyczna .. „„„„„.„„„„„ .. „„„„ 175
Rozdział XV. Warsztaty Inwestowania W Nieruchomości„„„„„„ 177

Poprowadzę Cię za rękę ........ „ ..... „ .. „.„ ... „ .... „ ... „.„.„„.„ .... „ ... „ ......... „ .. 177
Podsumowanie„ .... „ ... „ ......... „ ..... „ .. „.„„.„ ......... „ ..... „ .. „ ..... „ ... „ .... „ ... „ .. 178
Zadanie .. „ .... „ .. „.......... „ ..... „ .. „ .. „.„ .. „.„ .. „..... „ ... „ .... „ ... „ ........ „.......... „ .. 178
Kilka słów referencji .... „ .... „ ... „.„.„ ...... „.„ ...... „ .. „ ..... „ .. „ ..... „ ......... „ ... „.179
10
Podziękowania
Szczególne podziękowania chciałbym przekazać:
Mojej żonie Emilii - Każdy projekt dot. nieruchomości realizowa-

liśmywspólnie. Wiele mieszkań kupionych i sprzedanych to Jej duży
w tym udział.
Piotrowi - Mój blog http://zarabiajnanieruchomosciach.pl, nagra-

nia, filmy, Warsztaty Inwestowania w Nieruchomości oraz książka, któ-
rą właśnie trzymasz w rękach, to też Jego inicjatywa. Dzięki Piotr
Kasi Sobik, Monice Bielskiej oraz Anicie Nankiewicz za pomoc

w korekcie tekstu.
Od Autora
Pisząc tę książkę mam 39 lat i posiadam już 19-letnie doświadczenie

w biznesie. Od 15 lat prowadzę firmę Go3.pl Spółka z o.o., w której je-
stem prezesem zarządu. W tym okresie wyszkoliłem i poprowadziłem
do sukcesu dziesiątki handlowców z całej Polski. Obrotem nierucho-
mościami zajmuję się od 2006 roku. Kupuję, remontuję, wynajmuję
lub sprzedaję z zyskiem różne mieszkania, domy i lokale komercyjne,
w różnych miastach w Polsce1 • Od 2012 roku jestem wiceprezesem
zarządu wspólnoty mieszkaniowej lokali komercyjnych w Łodzi, przy
ul. Piotrkowskiej 270. Wspólnota ta posiada 43 Właścicieli lokali użyt
kowych, skupiających łącznie ponad 15.500 m 2 , a sama posesja jest war-
ta łącznie ponad 50 milionów złotych. W tym budynku posiadam ok.
700 m 2 powierzchni, którą zarządzam i wynajmuję z sukcesem. Są to
prawie dwa piętra w szesnastopiętrowym wieżowcu, w centrum Łodzi.
Aktualnie, łączna wartość nieruchomości, które są pod moją wyłączną
opieką przekracza 5 mln zł.
Obecnie, kiedy kończę pisać tę książkę (2014), jestem w Polsce je-

dynym ekspertem nieruchomości, prowadzącym Warsztaty Inwesto-
wania W Nieruchomości w formule mentoringu2 • Prowadzę Cię oso-
biście przez cały proces inwestycyjny za rękę, od momentu planowania,
poprzez pozyskanie finansowania, zakup nieruchomości, jej remont
i następnie wynajem lub sprzedaż z zyskiem!
' Pisząc o swoich inwestycjach, mam na myśli także te, które zostały nabyte na spółki prawa han-
dlowego, w których jestem w zarządzie lub w których jestem udziałowcem lub w których udzia-
łowcami są członkowie mojej rodziny, a ja byłem organizatorem, jak i również te inwestycje, któ-
re były dokonywane przez moją żonę łub innych członków rodziny, a w których organizacyjnie
uczestniczyłem.
' Mentoring, doradztwo - to partnerska relacja między mistrzem a uczniem (studentem, pracow-
nikiem itp.), zorientowana na odkrywanie i rozwijanie potencjału ucznia. Opiera się na inspiracji,
stymulowaniu i przywództwie. Polega głównie na tym, by uczeń, dzięki odpowiednim zabiegom
mistrza, poznawał siebie, rozwijając w ten sposób samoświadomość, i nie obawiał się iść wybraną
przez siebie drogą samorealizacji.
13
Wypracowałem, skuteczne procedury inwestycyjne. Co więcej - my-

ślę, że jednym z najprzyjemniejszych dla Ciebie rezultatów naszej współ
pracy jest również to, że 100% wypracowanego podczas tych warsztatów
zysku z nieruchomości pozostaje w Twojej kieszeni!
Z tej książki dowiesz się przede wszystkim jak uniknąć wielu kosz-
townych błędów, które popełniają osoby bez odpowiedniego doświad
czenia. Poznasz cały proces inwestycyjny oraz wszelkie szczegóły, które
decydują o tym, czy Twoja inwestycja będzie udana. Dowiesz się, jak
można mądrze i bezpiecznie zarabiać na nieruchomościach.
Kiedy uznasz, że jesteś gotowy aby tę wiedzę wykorzystać w praktyce,

wystarczy, że się ze mną skontaktujesz, a ja, krok po kroku poprowadzę
Cię w kierunku sukcesu.
Sprawdź się w roli inwestora
Chciałbym, abyś jak najwięcej skorzystał z wiedzy zawartej w tej

książce. W związku z tym, na zakończenie każdego rozdziału przygoto-
wałem dla Ciebie różne pytania i zadania. Podejmując wyzwanie, mo-
żesz bardzo na tym skorzystać, ponieważ zadania te stanowią element
prowadzonych przeze mnie warsztatów, a każde z nich odwołuje się do
realnych sytuacji z życia wzię tych. Dzięki temu, już na etapie czytania
książki możesz poczuć się jak prawdziwy inwestor nieruchomości.
Gwarantuję, że odpowiem na każdą nadesłaną wiadomość. Co więcej

- otrzymasz ode mnie nie tylko potwierdzenie, ale też analizę Twojej
wiadomości, ponieważ jest to niezmiernie ważne, żebyś już na tym eta-
pie zobaczył, zrozumiał i był w pełni świadomy, jak wiele czynników ma
wpływ na powodzenie całego procesu inwestycji w nieruchomości.
Jeśli
ch cesz zacząć inwestowanie w nieruchomości, podejmij decyzję
i zacznij działać. Wiedzę, którą uzyskasz po każdym rozdziale, możesz
zastosować od razu w praktyce. Jeśli będziesz miał jakiś problem z wy-
konaniem zadania albo będziesz miał pytania - pisz.
Każdego roku pojawiają się
nowe książki na temat nieruchomości.
Niezliczone ilości
seminariów, kursów oraz szkoleń mogą wręcz przy-
tłaczać osobę, która chciałaby nauczyć się mądrze i bezpiecznie inwesto-
14
Od Autora
wać na tym rynku, kuszącym bardzo wysokimi zyskami. W takiej sytu-

acji warto zastanowić się, jakie kryteria należy przyjąć, aby z wybranego
szkolenia lub książki uzyskać najbardziej wartościową wiedzę? No cóż.
Aby odpowiedzieć na to pytanie, posłużę się adekwatnym przykładem
z życia. Otóż jeden ze studentów renomowanej polskiej uczelni (świa
domie nie wymieniam jej nazwy), opowiadał mi kiedyś o zajęciach na
temat zarządzania przedsiębiorstwem. Wykłady te prowadził profesor,
który całe swoje życie przepracował na etacie. Nigdy nie założył nawet
własnej działalności gospodarczej, nie wspominając już o innych for-
mach prawnych przedsiębiorstwa. Profesor rzeczywiście miał ogromną
wiedzę, ale tylko teoretyczną . Praktykę mógł znać jedynie z opowiadań
innych przedsiębiorców. Podobnie jest z autorami niektórych książek
i szkoleń. Dlatego jednym z najważniejszych kryteriów, jakie powinieneś
brać pod uwagę przy wyborze nauczyciela, jest jego wiedza praktyczna
i doświadczenie. Nie mniej ważny jest też sposób przekazu oraz zaan-
gażowanie, przy czym mam tutaj na myśli zaangażowanie obu stron.
Najlepsze wyniki osiągniesz, kiedy będziesz miał możliwość poznać tę

branżę „od kuchni': ponieważ to właśnie wiedza praktyczna jest klu-
czem do sukcesu na rynku nieruchomości!
Życzę miłej lektury

Wojciech Orzechowski
15
Rozdział I
Musisz to wiedzieć zanim

zaczniesz inwestować
1. Strach i stereotypy, a doświadczenie i zdrowy rozsq.dek.

Finansowanie to najprawdopodobniej największa bariera, która po-
wstaje w przypadku podejmowania decyzji o inwestowaniu w nierucho-
mości. Potencjalny inwestor na ogół zadaje sobie pytanie o zasadność
zajmowania się tą tematyką. Gdyby nie to, że niektórymi osobami kie-
ruje strach przed utratą pieniądza, to najprawdopodobniej każdy z nas
inwestowałby w nieruchomości. Można inwestować w nieruchomości
nie posiadając własnego wkładu, ale nie każdy o tym wie.
Niniejsza książka pomoże Ci zrozumieć techniki finansowania inwe-
stycji w nieruchomości tak, aby Twoje inwestowanie było bezstresowe
i przyjemne, a ryzyko znikome. W kolejnych rozdziałach przekonasz
się, że przy dobrze przemyślanej inwestycji tego typu, nie ma zagrożenia
utraty kapitału w takim stopniu, jaki występuje w przypadku inwesto-
wania w dowolny inny instrument finansowy, czy produkt handlowy.
Możesz inwestować na giełdzie, rynku Forex, możesz inwestować
w waluty, w handel produktami, w usługi, w swoje przedsięwzięcia, ale
zaskakująca prawda jest taka, że inwestowanie w nieruchomości jest
obarczone najmniejszym ryzykiem. Jestem przekonany, że po przeczy-
taniu tej książki przyznasz mi rację. Oczywiście mam na myśli mądre
inwestowanie. Inwestowanie, które jest od początku do końca przemy-
ślane i czynione według z góry określonych zasad, które dają gwarancję
sukcesu. O tych zasadach przeczytasz już niebawem, w kolejnych roz-
działach.
17
Powróćmy do wspomnianych wyżej rodzajów inwestycji. Giełda

może sprawić, że stracisz pieniądze. Oczywiście, nie są to pieniądze
sensu stricto. To jednostki uczestnictwa tracą swoją wartość i następnie
musisz czekać bardzo długo, zanim odrobisz straty. Jednak zazwyczaj
mechanizm inwestowania w giełdę u niedoświadczonych graczy działa
w ten sposób, że inwestor nie wytrzymuje emocjonalnie, przez co sprze-
daje akcje, które straciły na wartości. I właśnie to jest najczęstszą przy-
czyną rzeczywistej straty.
Wiele zależy od tego, na jakim poziomie ustawisz „stop loss" i czy

w ogóle masz możliwość jego ustawienia. To samo dzieje się na gieł
dzie walut i towarów Forex, tylko, że tam zmiany dokonują się o wie-
le szybciej. Trzeba powiedzieć, iż często inwestorzy nawet nie potrafią
zauważyć sytuacji, dostrzec przyczyn, które ostatecznie sprawiają, że
tracimy nasz kapitał. Na Forexie możesz bardzo dużo zarobić, ale mo-
żesz równie dużo stracić - dosłownie w ciągu kilku sekund. Dzieje się
tak, ponieważ przy tym rodzaju inwestowania nie ma takiej sytuacji jak
w przypadku giełdy, że jednostki uczestnictwa stracą na wartości, a na-
stępnie odrobią straconą wartość i tym samym odzyskasz zainwestowa-
ne środki. Przy inwestowaniu na rynku Forex, jeśli sytuacja przebiega
niepomyślnie i nie przerwiesz danej inwestycji, wówczas tracisz wszyst-
ko. Podobnie jest w biznesie.

Otóż inwestowanie w jakikolwiek biznes wiąże się z o wiele większym
ryzykiem w porównaniu do inwestycji w nieruchomości choćby dlatego,
że oprócz nieudanych transakcji spotykamy się z nieuczciwymi klienta-
mi, dostawcami, czy pracownikami. Ponadto, mogą wystąpić nieprze-

widziane okoliczności, które nie pozwolą na osiągnięcie planowanych
zysków (np. myślałeś, że na Twój towar będzie większy popyt, a tego
popytu w ogóle nie było). Często podchodzimy do własnych pomysłów
bezkrytycznie, z przekonaniem, że dokonujemy inwestycji życia, jednak
ostatecznie nierzadko okazuje się, że nasze działania nie przynoszą po-
żądanego skutku.
W przypadku odpowiednio przemyślanej inwestycji w nieruchomo-

ści, sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Podstawowa różnica jest taka, że
popyt na grunty, mieszkania i domy, a także nieruchomości komer-
cyjne był, jest i zawsze będzie.
18
Musisz to wiedzieć zanim zaczniesz inwestować
I tu pojawia się kwestia zasadnicza - inwestycja w nieruchomości

musi być mądra i bardzo dobrze przemyślana, aby maksymalnie zmini-
malizować ryzyko straty. Pojawia się więc pytanie, jakie warunki muszą
być spełnione, aby można było powiedzieć o danej inwestycji, że jest
mądra i przemyślana? Postaram się wyjaśnić to w dalszych rozdziałach.
2. Makroekonomia - najlepszą przyjaciółką inwestora.

Na początek posłużę się tezą. Jeżeli wiesz, w jaki sposób poruszać
się po rynku nieruchomości, znasz podstawowe zasady inwestowania
w dobra nieruchome oraz zasady wyboru idealnych nieruchomości
pod inwestycję; jeżeli masz wiedzę, w które nieruchomości inwestować,
a w które nie, to zmniejszasz prawdopodobieństwo tego, że Twoje pie-
niądze zostaną źle zainwestowane. Wniosek - wiedza może uchronić
Cię przed katastrofą. To, że wcześniej napisałem, iż inwestowanie w nie-
ruchomości może być bezpieczne, nie znaczy, że nie jest ono obarczo-
ne ryzykiem. Jest. Ale to wiedza, którą przedstawiam w tej książce ma
Cię uchronić przed złym zainwestowaniem swoich pieniędzy. Najpierw
myśl, analizuj, badaj, a potem inwestuj.
Podstawowa wiedza z makroekonomii mówi nam, że niektóre oko-

liczności występujące w gospodarce mogą sprawić, że popyt na nie-
ruchomości spadnie lub wzrośnie. Związane może być to np. z bezro-
bociem w regionie, kryzysem gospodarczym, bankructwem zakładów
pracy, nieodpowiedzialną polityką kredytową państwa, wzrostem opro-
centowania kredytów, drogim i niedostępnym kredytem, dużą podażą
mieszkań na rynku pierwotnym, etc. Zatem, czy dana nieruchomość
w związku z zaistniałymi okolicznościami makroekonomicznymi
może stracić na wartości? Oczywiście, że tak. Na świecie mamy wiele
przypadków opuszczonych miast, w których wszystkie nieruchomości
są obecnie nic niewarte, a przyczyna tego leży u podstaw makroeko-
nomii. Jednak można doszukać się także przyczyn wcześniej trudnych
do przewidzenia, takich jak wojny lub inne działające siły natury, nie
mających z makroekonomią wiele wspólnego.
Przykładem takiego miejsca jest Kolmanskop Namibia. Przyczyną

powstania miasta było wydobycie diamentów w regionie. Po II wojnie
światowej wydobywanie drogocennych kamieni przestało się opłacać
19
i większość mieszkańców wyjechała na zawsze. W 1956 r. miasto opuści

ła ostatnia rodzina. Przez wiele lat kolorowe uliczki próbowała zagrabić
pustynia. Dzisiaj większość nieruchomości znajduje się pod piaskiem.
Na powierzchni pozostało tylko niewiele z nich, m.in. teatr z dobrze
zachowanymi wnętrzami.
Innym przykładem wymarłych miast jest Prypeć na Ukrainie, któ-
re zostało wysiedlone po wybuchu elektrowni w Czarnobylu. W ciągu
kilku godzin z miasta ewakuowano ponad 50 tys. osób. Dzisiaj tury-
ści mogą obejrzeć m.in. straszące pustkami bloki, opuszczony kościół,
szkołę, wesołe miasteczko, szpital, teatr.
Podobnych przykładów w różnych częściach świata można znaleźć

znacznie więcej.
1944r. Oradour-sur-Glane, Francja - bestialski mord wszystkich
mieszkańców dokonany przez faszystów.
1963 r. Craco, we Włoszech - wyniszczenie miasta sprawiły pogar-
szające się warunki geologiczne.
1974 r. Hashima, Japonia - zamknięcie kompleksu wydobywczego
surowców naturalnych węgla brunatnego (kopalnia koncernu Mitsubi-
shi) spowodowało, że istnienie miasta stało się bezcelowe, a bezrobocie
w krótkim czasie wywołało migracje ludzi do innych miast.
Detroit USA - poprzez zamieszki na tle etnicznym, wzrost prze-
stępstw i kryzys gospodarczy, populacja miasta spadła w ciągu kilku-
dziesięciu lat z 1,8 mln do 700 tys. Jak możemy przeczytać w Wikipedii:
„w sumie w Detroit obecnie jest około 70 OOO pustych budynków, 31 OOO
domów oraz 90 OOO działek. W 2012 średnia cena domu wyniosła 7 500
USD, w styczniu roku następnego 47 domów było wystawione w cenie
500 USD i mniej. Pięć posiadłości wyceniono na jednego dolara. Mimo
ekstremalnie niskich cen większość nieruchomości pozostaje wystawio-
ne na sprzedaż dłużej niż rok''.
W Polsce także możemy wymienić kilka miast opuszczonych przez
społeczeństwo, np.: Kłomino i Sulinowo - opustoszałe w 1992 r. po li-
kwidacji radzieckiego garnizonu wojskowego, czy Janowa Góra w Kotli-
nie Kłodzkiej, które zostało wyludnione wskutek akcji Wisła.
20
Skrajne sytuacje związane z siłami przyrody takie jak np. powodzie

i huragany, również stwarzają ryzyko nieudanych inwestycji. W tym
przypadku jednak możemy wykupić ubezpieczenie, które uchroni naszą
inwestycję przed stratami.
3. CEL jest najważniejszy.

Uczestników swoich warsztatów uczulam, że cel jest najważniejszy.
Dobrze sprecyzowany cel pomoże Ci dobrze zarabiać, tak abyś po kilku
latach odpowiedzialnego i przemyślanego inwestowania nie musiał już
pracować na etacie, tak abyś nie musiał wstawać o 6 rano każdego dnia
etc., jednym słowem książka ta ma pomóc Ci jak w krótkim czasie, nie
mając i nie wiedząc za dużo, przejść na prawdziwą emeryturę i stać się
wolnym finansowo! Czyli dojść do momentu, w którym już się nie pra-
cuje dla pieniędzy, tylko ... pieniądze pracują dla Ciebie.
Czy każdemu może się udać? Może, aczkolwiek na pewno łatwiej
temu będzie, kto ma tą tzw. smykałkę do przedsiębiorczości. Charakter
i osobowość, które posiadasz, w dużym stopniu ułatwią, bądź utrudnią
Ci osiągnięcie założonych celów. Odwaga, spryt, uporczywe podążanie
do celu, zdolność szybkiego podejmowania decyzji, pracy w stresie,
umiejętności handlowe, systematyczność, to cechy, które będą ułatwiać
Ci dążenie do zwiększenia swojego majątku. Brak ich oczywiście można
nadrobić, ale wymaga to czasu i wytrwałości.
Na każdej ze swoich nieruchomości, jeśli chodzi o obrót (czyli kupno

- remont- sprzedaż), osiągnąłem stopę zwrotu powyżej 100%. A gdyby
tak zacząć od 30 tys. zł ... zastanawiałeś się ile czasu trzeba, abyś stał
się rentierem? Kim jest w ogóle rentier? Jest to taka osoba, która już nie
musi pracować, a jego aktywa same na niego zarabiają. Wyobraź sobie
sytuację, w której posiadasz nieruchomości dające Ci co najmniej 15
tys. zł przychodu. Jakie masz koszty życia? 5 tys. zł? W takim przypadku
osiągałbyś dochód pasywny rzędu 10 tys. zł przed opodatkowaniem. Ale
czy to nie jest wystarczające, aby żyć w dostatku? Wg moich wyliczeń,

jeśli posiadasz 30 tys. zł kapitału i podwajasz ten kapitał co roku, to po
6 latach powinieneś zbliżyć się do kwoty rzędu 2 mln zł. Ten kapitał
zainwestowany z kolei w nieruchomości pod wynajem, powinien przy-
nieść Ci między 15 a 20 tys. zł przed opodatkowaniem co miesiąc. Wy-
21
obraź sobie, że posiadasz lokal komercyjny w centrum miasta, który

przynosi Ci takie dochody. Czy chciałbyś, aby właśnie to było Twoim
celem? Jeżeli dałbyś radę inwestować w nieruchomość 50 tys. zł raz na
pół roku i uzyskiwać zysk rzędu 30 tys. zł z każdej takiej nieruchomości,
to po opodatkowaniu osiągałbyś stopę zwrotu ok. 50%. Jeśli dokonasz
tego dwa razy w roku, to masz szansę na podwojenie inwestowanego
kapitału. To znaczy, że Twoja stopa zwrotu wyniesie w takim przypadku
min. 100% rocznie z tego co zainwestowałeś.

Jeśli
posiadasz na start 30 tys. zł, to po roku będziesz miał 60 tys. zł,
po dwóch latach 120 tys. zł i tak dalej, aż po 6 latach osiągniesz w ten
sposób kapitał rzędu 1,9 mln zł, który po zainwestowaniu w nierucho-
mości, będzie Ci dawał ponad 15 tys. przychodu miesięcznie.
Przyjmijmy, że
masz do dyspozycji 120 tys. zł i posiadasz wystarcza-
jącą zdolność kredytową, aby kupić dwa mieszkania posiłkuj ąc się kre-
dytem o łącznej wartości ok. 400 tys. zł. Jeśli Twoim celem jest podwo-
jenie kapitału w ciągu roku, to musisz kupić~ wyremontować i sprzedać
4 mieszkania w roku. Celem Twoim jest dokonać kupna i sprzedaży
dwóch mieszkań w ciągu pierwszego półrocza oraz powtórzyć to samo
w drugim półroczu. Przy każdej takiej transakcji inwestujemy w nieru-
chomość wzorcową (której definicję przedstawię w dalszej części niniej-
szej książki). Zakładając metraż ok. 55 m 2 , inwestycja będzie przyjmo-
wać następujące wartości:
• zakup nieruchomości (w Łodzi, zakup ok. 2900 zł/m ) = 154.000 zł

2
• remont (przyjmujemy ok. 800 zł/m ) = 44.000 zł

2
• koszty okołozakupowe (notariusz, PCC, etc.)= 10.000 zł

• koszty okołokredytowe (prowizje, odsetki)= 10.000 zł
• utrzymanie nieruchomości na czas inwestycji (czynsz)= 4.000 zł
• sprzedaż nieruchomości (cena sprzedaży równa najniższym staw-

kom za metr mieszkania wyremontowanego w Łodzi w 2015 r. tj.
4600 m/2) = 253.000 zł
• zysk przed opodatkowaniem= 31.000 zł
22
W pierwszym półroczu musisz kupić i sprzedać dwa takie miesz-

kania. Przy czym inwestycja dla celów bankowych przyjmuje wartość
= 198.000 zł (obejmując oprócz ceny zakupu także koszt remontu). Pa-
miętając, że według naszych założeń posiadasz 120 tys. zł, wkład własny
w tym przypadku wyniesie 40 tys. zł - jako wkład w zakup i remont
nieruchomości, oraz dodatkowe 20 tys. zł, które przeznaczysz na po-
zostałe koszty, np.: okołozakupowe. Podsumowując, w jedno mieszka-
nie zaangażujesz łącznie 60 tys. zł. Jeśli inwestycja przyjmuje wartość

198 tys. zł, a wkład bezpośredni osiąga 40 tys. zł, łatwo wyliczyć, że do
tego celu będziesz posiłkował się kredytem rzędu 158 tys. zł. Ostatecznie
z zaangażowanych w każde mieszkanie 60 tys. zł, powinieneś zarobić
30 tys. zł, co daje tym samym 50% stopy zwrotu na każdym mieszkaniu.
Dwie takie transakcje w półroczu, a cztery w ciągu roku, mają podwoić
Twój kapitał. Pozostaje tylko zaplanować dobrą optymalizację podatko-
wą. O tym jednak musisz porozmawiać ze swoim księgowym. Istnieje
możliwość inwestowania mniejszych kwot na początek, zaczynając już
od 15 tys. zł. Jeżeli te wyliczenia sprawiają Ci problem - napisz do mnie,
wykonamy je razem.
Przejdźmy dalej w naszych rozważaniach. W kolejnych latach, chcąc
podwoić kapitał albo zwiększasz liczbę nieruchomości, którymi obra-
casz w ciągu roku, albo zwiększasz ich powierzchnię. Mieszkania są do-
bre na początek. Później możesz inwestować w apartamenty, domy lub
lokale komercyjne. Istotą jest dążenie do tego, by kupić minimum 20%
taniej niż wynosi średnia cena rynkowa, a następnie sprzedać w taki
sposób, by zrealizować założone cele w stosunku do zysku.
Pamiętaj jednak, że to już w dniu zakupu musisz wiedzieć, czy za-
robisz na danej inwestycji i dokładnie jaką kwotę. Jeśli nie jesteś tego
pewien, jeśli tego nie wiesz - nie inwestuj. Pewnie zapytasz teraz, skąd
w takim razie masz wiedzieć, czy zarobisz na danej nieruchomości?
Z wyliczeń, które przedstawiłem Ci powyżej. Jeśli rachunki pokazują, że
możesz zarobić - działaj. Zwróć uwagę tylko na CENĘ ZAKUPU (CZ)
oraz na CENĘ SPRZEDAŻY (CS). Zakładana CS musi kształtować się
w granicach najniższych CEN TRANSAKCYJNYCH (CT) na rynku.
Cenę transakcyjną poznasz, gdy od ŚREDNIEJ CENY OFERTOWEJ
(CO) odejmiesz 5%.
23
Jak określić
CO? Zbadaj rynek. Wybierz z internetowego portalu
ogłoszeniowego 5 wyremontowanych mieszkań, które będą przyjmo-
wać najniższe ceny. Wylicz średnią CO. Wcześniej zadzwoń i upewnij
się, że mieszkanie jest nadal w sprzedaży. Miej na uwadze, że agenci
nieruchomości stosują triki po legające na publikowaniu wirtualnych
nieruchomości z zaniżonymi cenami. Wszystko po to, abyś zadzwonił
do nich i nawiązał współpracę. W pierwszej kolejności taki agent oznaj-
mi Ci, że niestety ogłoszenie nie jest aktualne, ale już dzień lub dwa dni
później skontaktuje się z Tobą, przedstawiając oferty innych mieszkań
oraz sugerując ich dobrą cenę. Musisz być czujny. Znając CO szybko
obliczysz CS, bo z założenia nasza CS powinna być równa bądź niższa
CO Jeśli będziesz posiadał wyremontowane mieszkanie w CS, szybko
znajdziesz na nie klienta. CS wskazuje Ci bowiem, po jakiej CZ musisz
nabyć mieszkanie. Wyznacz CZ i obserwuj rynek. Jeśli uda Ci się na-
być mieszkanie do remontu w wyznaczonej CZ - wiesz dokładnie ile
zarobisz w ciągu najbliższego czasu. Służę pomocą i radami przy tych
ustaleniach.
Teraz wiesz już jak wygląda mechanizm zarabiania na nieruchomo-
ściach. W sumie mógłbyś na tym zakończyć niniejszą książkę, jednak
pamiętaj, że obrót nieruchomościami jest bezpieczny, jeśli zachowane
są trzy następujące warunki:
1) W dniu zakupu wiesz ile zarobisz na danej nieruchomości. Umiesz

badać rynek i wybierać najkorzystniejsze oferty pod względem fi-
nansowym.
2) Znasz jej cechy i wiesz, które z nich sprawiają, że jest atrakcyjna.
Twoja nieruchomość nie może posiadać właściwości, które stwa-
rzają ryzyko, iż stanie się bublem rynkowym. Ja wyróżniam 60
cech, które mają wpływ na wartość nieruchomości.
3) Twoja nieruchomość jest wolna od wad prawnych.
Na dalszych stronach tej książki rozwinę dokładnie powyższe trzy
punkty. Sprawię, że nabędziesz wystarczającą wiedzę, aby bezpiecznie
inwestować w nieruchomości. Systematyczne powielanie tych czynno-
ści sprawi, że w kilka lat możesz zostać rentierem. Zakładany czas na re-
alizację planu to 6 lat. Na niektórych rynkach będziesz musiał ten okres
wydłużyć nawet do 10 lat.
24
Podsumowanie
• Inwestowanie w nieruchomości jest bezpieczne i zyskowne, pod
warunkiem, że posiadasz odpowiednią wiedzę w tym zakresie.
• Całą transakcję dobrze zaplanuj. Dowiedz się,
za jaką cenę możesz
nabyć potencjalną nieruchomość. Dzięki temu później będziesz
mógł ustalić konkurencyjną cenę wynajmu lub sprzedaży, w sto-
sunku do innych, podobnych nieruchomości w danym rejonie.
• Zweryfikuj, w którym miejscu jest wysoki popyt na najem bądź za-
kup nieruchomości. Dostosuj się do sytuacji na rynku. Nie próbuj
odwrotnie.
• Zwracaj uwagę na dane makroekonomiczne, mające decydujący
wpływ na popyt i mogące sprawić, że Twoja nieruchomość straci
lub zyska na wartości.
• Powodzenie transakcji zapewni Ci dobrze przygotowany plan. Do-
brze przygotowany plan zmniejsza ryzyko porażki. Przeanalizuj
dokładnie ceny sprzedaży mieszkań wyremontowanych. Sprawdź
za ile możesz sprzedać na danym rynku tego typu nieruchomość.
Następnie odejmij wszelkie koszty i zysk, a wtedy otrzymasz cenę
po jakiej powinieneś kupić dane mieszkanie, aby po sprzedaży do-
brze na nim zarobić.
• Badaj rynek, szukaj okazji i inwestuj.
• Aby stać się specjalistą w branży nieruchomości potrzebujesz pół
roku intensywnej pracy i badań rynku. Z kolei nawiązanie na tyle
ścisłych znajomości z „dostawcami perełek': aby to właśnie do Cie-
bie trafiały inwestycje, na których dobrze zarobisz, zajmie Ci rok.
• Próbuj. Nie myli się tylko ten, który nic nie robi.
• Nigdy nie kupuj mieszkania, jeśli nie dysponujesz dokładnie prze-
prowadzoną analizą zysków, które możesz dzięki danej nierucho-
mości otrzymać.
25
Zadania
1. Wybierz miejscowość, w której będziesz inwestował. Musi ona
posiadać obiecujące prognozy dalszego rozwoju. Przyjrzyj się per-
spektywom postępu związanych z daną miejscowością. Sprawdź
kondycję zakładów tam istniejących i firm, zwróć uwagę na poziom
bezrobocia. Dużym atutem mogą być uczelnie wyższe, które przy-
ciągają młodych ludzi. Absolwenci często pozostają w miejscowo-
ściach, w których studiowali, zakładając rodziny i wykazując po-
trzebę zakupu mieszkania.
2. Zastanów się, czy w wybranej miejscowości potencjalnych klien-

tów na Twoje mieszkanie będzie przybywać, czy wręcz przeciwnie,
z roku na rok możesz mieć trudności ze sprzedażą/najmem miesz-
kania?
3. Wybierz osiedle lub kilka z nich i zbadaj, w jakiej cenie można
sprzedać dobrze wyremontowaną nieruchomość. Następnie odej-
mij koszty okołozakupowe oraz Twój zysk - otrzymasz w ten spo-

sób cenę zakupu, po której powinieneś nabyć mieszkanie. Jeśli
masz trudności z oszacowaniem wartości o których mowa - napisz
koniecznie do mnie: wojciech@wiwn.pl - zrobimy to razem.
4. Przygotuj sobie tabelę w arkuszu kalkulacyjnym, w której wypi-
szesz wszystkie koszty, przychód i dokładnie wyliczysz zyskowność
danej transakcji.
5. Przy tym określ CO i CT na interesującym Cię rynku, określ naj-
lepszą dla Ciebie CS, a następnie w oparciu o te dane wyznacz CZ.
26
Rozdział II
Zródła finansowania zakupu

nieruchomości
Jak już wiesz, inwestowaniem zajmuję się 19 lat, a w nieruchomości

inwestuję od ponad 9 lat. Na początku ja również popełniałem błędy.
Jednak z każdej porażki wyciągałem wnioski, które później przekuwa-
łem w sukces. Mój styl inwestowani.a doprowadził mnie do kilku tysięcy
metrów kwadratowych w postaci nieruchomości komercyjnych i miesz-

kalnych.
Nie twierdzę, że jestem najlepszym inwestorem. Nie napisałem też, że
mój sposób na inwestycje jest najlepszy. Jestem jednak absolutnie prze-
konany, że mogę Tobie dziś przekazać kompleksową wiedzę na temat
inwestowania w nieruchomości. Mogę sprawić, abyś był dobrze przy-
gotowany do swojego działania i znał wszelkiego rodzaju zasady, jaki-
mi kierują się inwestorzy oraz ich metody podchodzenia do inwestycji.
Oczywiście aby tak się stało, niezbędne jest Twoje zaangażowanie. Tylko
tyle i aż tyle.
Do zakupu nieruchomości możemy posłużyć się kapitałem własnym
lub obcym. Kapitał własny, czyli gotówka lub zdolność kredytowa, za
pomocą której zaciągamy kredyt i finansujemy zakup nieruchomo ści .
Zdolność kredytowa - doprecyzujmy, to nie kapitał sensu stricto :), ale
potencjał, to Twój skarb, który możesz wykorzystać i zamienić na po-
trzebne Ci środki pieniężne. Uzyskane w ten sposób fundusze są kapi-
tałem obcym - nie mniej jednak, osiągniętym własnym sumptem, bez
pomocy osób trzecich. Dlatego pozwoliłem sobie jednak ująć to pojęcie
w mojej definicji kapitału własnego.
27
Kapitałobcy, to wszelkiego rodzaju pożyczone środki finansowe,

obejmujące np. różnego rodzaju kredyty bankowe zaciągnięte na osobę
trzecią lub gotówka pochodząca od inwestorów zewnętrznych bądź po-
życzkodawców. Taki kapitał jest uzależniony w dużej mierze od osób lub
instytucji trzecich.
1. Kapitał własny i kapitał obcy.

Własna, odłożona gotówka lub pieniądze przekazane przez rodzinę
- może to być po prostu składka kilku osób na zakup nieruchomości
- to najlepszy sposób na start. Podsuwam pomysły, mające uruchomić
u Ciebie proces myślenia, który sprawi, że stwierdzisz „nie jest dla mnie
barierą zakup nieruchomości, pomimo że nie mam w tym momencie
własnego kapitału''.
Poddać można się w każdej chwili. Najłatwiej powiedzieć: nie mam

kapitału, mnie na to nie stać. Ale tak mówi większość tych, którzy chcie-
liby inwestować. Czy Ty się poddasz? Czy zrezygnujesz? Czy może do-
pniesz swego? Jeżeli się okaże, że posiadasz 20 lub 50 tysięcy zł, to Two-
im zadaniem jest pożyczyć pozostałą kwotę. Od kogo? Pożyczka może
być od żony, od teściowej, od brata, od siostry lub rodziców - zróbcie
zrzutkę na zakup mieszkania. Mogą to być także pieniądze pożyczone
od znajomego lub przyjaciela. Za pomocą zebranych środków finanso-
wych rozpoczniesz przygodę z inwestowaniem w nieruchomości. Jeśli
obiecasz pożyczkodawcom oprocentowanie powyżej 10% rocznie, to
będziesz miał wiele osób, które wyrażą zgodę na rozpoczęcie współpra
cy. Ty na nieruchomościach możesz wyciągać 100% rocznie i więcej.
Jak to zrobić? Na stronie www.wiwn.pl na bieżąco publikuję informacje
na ten temat. Zapraszam do czytania. Jeśli więc Ty możesz zarobić mi-
nimum 100% rocznie, to dlaczego miałbyś nie zapłacić 10% wynagro-
dzenia za pożyczony kapitał? Wielu znanych inwestorów oraz twórców
własnych teorii inwestowania w nieruchomości takich jak np. Robert
Kiyosaki mówią: „think big" - co znaczy: „myśl na dużą skalę''. Nie bój
się wyzwań i po prostu działaj.
Istotą jest to,

aby przeprowadzić pierwszą transakcję. Możesz to uczy-
nić razem z rodziną albo osobiście zostać pożyczkobiorcą i przeprowa-
dzić samodzielnie cały proces inwestycyjny. W pierwszym przypadku
28
Źródła finansowania zakupu nieruchomości
będzie to zysk wspólny, ale istotne jest to, że w ogóle dojdzie do transak-
cji. Zarobisz mniej, ale będzie to początek nowego doświadczenia. Ob-

rót taką wzorcową nieruchomością powinien dać Ci zarobek minimum
15 tysięcy, po odliczeniu podatku. Tak się stanie, jeżeli kupisz nierucho-
mość, która będzie spełniać kryteria, o których przeczytasz w V rozdzia-
le książki. Jeżeli będziesz miał szczęście, a przy tym będziesz dobrym
negocjatorem, będziesz każdy swój przyszły ruch analizował tak, jakby
to była szachowa rozgrywka, jeśli wybierzesz nieruchomość zgodnie
z moimi wskazówkami, to taka nieruchomość powinna przynieść Ci
powyżej 30 tysięcy zł zysku. Jeśli więc inwestujesz własnej gotówki 30
tys. zł i zarabiasz po odliczeniu wkładu własnego kolejne 30 tys. zł, to
oznacza, że przy tej jednej transakcji uzyskałeś 100% zwrotu. Jeśli doko-
nasz transakcji w ciągu 6 miesięcy, a następnie powtórzysz cały proces,
to przy inwestowaniu 30 tys. zł jesteś w stanie w trakcie roku uzyskać
ROI=200%. W ramach alternatywy możesz trzymać swoje pieniądze na
nisko oprocentowanej lokacie.
Sam tego doświadczyłem, więc wiem o czym mówię. Nieruchomość,
którą kupiłem w Łodzi za 115 tysięcy zł, sprzedałem za 240 tysięcy zł. Po
odjęciu wszystkich kosztów remontu, notariusza, agencji nieruchomości
itd., nieruchomość ta dała mi zarobek na poziomie około 60 tysięcy zł.
Powiem Ci co było dalej. Kupiłem sobie swój długo wymarzony sa-
mochód. Nie przeznaczyłem zarobionych pieniędzy na dalszą inwesty-
cję. Kontynuowałem inwestowanie, posługując się kredytami banko-
wymi, ale te zarobione pieniądze poświęciłem na zakup wymarzonego
auta w gotówce. Jaki to był samochód? W 2008 r. można było skorzystać
z promocji rynkowej w postaci nisko wycenianego dolara (ok 2 zł za
1 $)i dzięki temu kupić auto sprowadzone ze Stanów Zjednoczonych. Ja
wybrałem 3-letniego Chrysler'a Pacifica, który służył mi przez następne
4 lata. Tą historię opisuję po to, aby unaocznić Ci, że na nieruchomo-
ściach można bardzo dobrze zarobić. Pozostaje jeszcze pytanie, ile za-
robiłem najmniej, obracając nieruchomościami?
Otóż najmniejszą kwotą, jaką zarobiłem na sprzedaży mieszkania,

było ... 28 OOO zł!
Tylko w przypadku jednego mieszkania wstrzymałem się ze sprze-

dażą. Kupiłemje pod koniec hossy,. tuż przed tym, jak zaczął się spadek
29
na rynkach w roku 2008. To mieszkanie mam do dzisiaj. Jest wynajęte,

więc na nim nie straciłem. Ono faktycznie w tej chwili jest wyceniane
poniżej ceny zakupu. Do tego przypadku powrócę w innym rozdziale,
ponieważ to mieszkanie jest kupione na kredyt w walucie obcej i tutaj
w grę wchodzi różnica kursowa, która zniwelowała stratę spowodowaną

spadkiem wartości nieruchomości.
Jak już wcześniej ustaliliśmy,
aby inwestować w nieruchomości, mo-
żesz posiadać finansowanie własne lub kapitał pożyczony od rodziny
i znajomych. Innym sposobem na pozyskanie środków jest właśnie

kredyt bankowy. Taki kredyt możesz pozyskać albo pod zastaw nieru-
chomości już posiadanej, alb o pod zastaw nieruchomości, którą wła
śnie nabywasz, albo pod zastaw swojej innej wysoko wycenianej rze-
czy (może to być np. jakaś wartościowa moneta, albo obraz, który w tej
chwili jest dla Ciebie pasywem, czyli nie zarabia, a nawet w niektórych
przypadkach w celu jego użytkowania musisz ponosić pewne koszty),
a która może teraz stać się dla Ciebie aktywem, jeżeli pod jej zastaw zdo-
będziesz finansowanie. Aby tego dokonać, wystarczy dać ją jako zastaw
w odpowiedniej instytucji, np. lombardzie lub wykorzystać mniej ko-

rzystny kredyt: inwestycyjny, albo bardziej korzystny: hipoteczny, jeśli
zastawiamy nieruchomość.
Obecnie omawiamy sytuację, w której nie posiadasz zdolności kredy-
towej. Kapitał obcy możesz jednak uzyskać niekoniecznie w banku. Ta-
kie środki finansowe, przy odpowiednim oprocentowaniu, zdobędziesz
od niejednego inwestora. Szczególnie, że występują pewne sprzyjające
temu sytuacje na rynku, takie jak na przykład mające miejsce w czasie
powstania tego tekstu: pierwszy kwartał roku 20 15, kiedy banki na loka-
tach oferują nie więcej jak 3% w skaE roku . W takim przypadku nieje-
den inwestor pożyczy Ci kapitał, jeśli zaoferujesz mu 6, 8, czy nawet 15%
rocznie. Wszystko zależy od poprawnie przeprowadzonej przez Ciebie
kalkulacji. Dzięki temu dokładnie będziesz wiedział, jaki możesz po-
nieść maksymalny koszt tak, aby dobrze zarobić i jednocześnie dobrze
zapłacić inwestorowi za jego użyczone fundusze. Oczywiście obecnie
najtaniej jest wziąć kredyt w banku, gdyż jesteś w stanie uzyskać opro-
centowanie poniżej 5% (mowa o całym oprocentowaniu). To oczywi-
ście w dużej mierze zależy od aktualnych stawek LIBOR i WIBOR. Jeśli
30
stawki te są przyjęte na niskim poziomie przez Bank Centralny, a marża

banku wynosi często 1-2%, to masz szansę otrzymać oprocentowanie
rzędu 2,5-5%, w zależności od tego, czy kredyt bierzesz w złotówkach,
czy w walucie obcej (o ile taka opcja będzie możliwa).
Pomyśl teraz, co możesz zrobić, żeby zorganizować odpowiedni kapi-
tał na pierwszą inwestycję?
Banki obecnie nie udzielają 100% kredytu na inwestycje. Czasami wy-

magany jest wkład własny rzędu 10-20%. Ten temat dokładnie omówię
przy okazji umowy kredytowej, ale j uż teraz zastanów się co zrobić, żeby
sobie poradzić i z tym problemem? Co, jeśli się okaże, że nie będziesz
miał odpowiedniej ilości gotówki? Czy już masz odpowiedni pomysł?
W jaki inny sposób można pozyskać obcy kapitał? Potrzebne środki

możesz pożyczyć od sąsiadów, przyjaciół, znajomych albo poprosić ko-
goś, kto dysponuje zdolnością kredytową, o poręczenie. Pewnie zadasz
sobie pytanie, kto będzie tak głupi, żeby poręczyć kredyt w dzisiejszych
czasach? A ja Ci gwarantuję, że znajdzie się osoba, która Ci poręczy, jeśli
tylko otrzyma od Ciebie korzystną propozycję współpracy- poręczyciel
musi mieć udział w całym procesie inwestycyjnym, jeśli chodzi o zysk.
Inwestor może oczekiwać zabezpieczenia w postaci wpisu do hipote-
ki. W takim przypadku, Ty możesz być osobą, która prowadzi transak-
cję, zajmuje się inwestycją i jest notarialnie upoważniona do jej przepro-
wadzenia, natomiast istota transakcji, czyli zakup, a następnie sprzedaż
nieruchomości pozostaje po stronie osoby fizycznej, która Cię do tego
upoważniła.
Ja również tak zaczynałem. Nie posiadałem własnego kapitału, a ob-

rót nieruchomościami przeprowadzałem na nazwiska osób trzecich.
Brałem jedynie udział w tych transakcjach i właśnie z tego tytułu czer-
pałem profity, więc jak najbardziej zachęcam do takiego podejścia.
Kolejnym pytaniem, jakie może się nasunąć jest kwestia, w jaki spo-
sób pozyskać pieniądze od bliskich? Tutaj zachęcam przede wszystkim
do sięgnięcia po książkę Dale'a Carnegie „Jak zjednywać sobie ludzi i po-
zyskiwać przyjaciół? ". Wiem, że może to zabrzmieć trochę pompatycz-
nie, ale ta książka przeczytana ze zrozumieniem, daje szansę odmienić
całkowicie Twoje życie. Daje możliwość:
31
• sprawić, że będziesz miał o wiele więcej przyjaciół,
• spowodować zmianę Twojej postawy, sposobu traktowania innych,

• zmienić podejście do życia, pracy, otoczenia.
Właśnieto jest w tym biznesie potrzebne, szczególnie do czasu kie-
dy nie będziesz miał własnych środków na inwestycje. Wówczas mu-
sisz umieć wzbudzać do siebie zaufanie innych ludzi po to, żeby chcieli
z Tobą współpracować.
Pożyczanie,czy organizowanie pieniędzy od inwestorów nie jest
trudne, trzeba tylko wiedzieć, w które drzwi zapukać i robić to dotąd,
aż Ci otworzą. Wybitny znawca tematu komunikacji w biznesie - Brian
Tracy powiedział: „Jeżeli ktoś Cię lubi, będzie z Tobq spędzał czas, ale
jeśli ktoś Ci zaufa - będzie robił z Tobq biznes." Pamiętaj o tym nawią
zując nowe relacje, nie tylko biznesowe.
2. W takim razie co dalej?

Nabyłeś
obecnie wiedzę, która pozwala Ci podejmować odpowied-
nie decyzje odnośnie zgromadzenia kapitału na start. Rozmawiamy
o potencjalnym zakupie nieruchomości, na której już wiesz, ile możesz
zarobić w ciągu roku. Mamy określony pierwszy cel - jesteśmy bliżej
sukcesu. Jednak to, czy ten sukces osiągniesz, w dużym stopniu zależy
od Twojego zdecydowania i wykazywanych chęci.
Jeśli masz chęci i wiesz co chcesz osiągnąć, to posiadasz 100%
szans na sukces w tej branży.
Wiedz o tym, że w przyszłości inwestując w nieruchomości, nie bę
dziesz posługiwał się swoim kapitałem w większości przypadków. Może
w tej chwili takie stwierdzenie jest dla Ciebie czymś, co wykracza poza
utarty w Twojej głowie stereotyp, mówiący o tym, że kredyty są złe,
że tzw. „zapożyczanie się" jest niedobre. Jednak my nie rozmawiamy
o nabywaniu pasywów za pomocą kredytu - czyli takich elementów ma-
jątku, które mają wyjmować pieniądze z Twojej kieszeni. Są nimi np.
gadżety, które często kupujemy, drogie samochody, którymi chcemy
się poruszać, czy duże domy, które niestety trzeba utrzymać. Ja mówię
o stosowaniu dźwigni finansowej, która ma sprawić, abyś za pomocą
32
niskiego wkładu zarobił duże pieniądze. Kredyt lub pożyczka ma służyć

nabywaniu aktywów, które będą wkładać do Twojej kieszeni pieniądze.
Być może Twoje zdroworozsądkowe myślenie wykracza obecnie poza
przedsiębiorczość, jaką do tej chwili stosowałeś, ale tym się nie przej-
muj. Pamiętaj, że inwestorzy na całym świecie stosują obcy kapitał, aby
się wzbogacić.
3. Ostatnia porada tego rozdziału.

Na końcu książki podaję tytuły książek, z którymi warto się zapoznać.
Ich treści są różne od moich. Zapoznając się z nimi, poszerzysz swoją
wiedzę oraz poznasz podejście innych inwestorów. To bardzo ważne,
aby jeszcze przed podjęciem pierwszych samodzielnych decyzji inwe-

stycyjnych, zapoznać się z doświadczeniami ludzi, którzy zajmują się
tą branżą od wielu lat. Na rynku mamy wiele dostępnych pozycji o tej
tematyce - ja podaję te najlepsze, sprawdzone przeze mnie tytuły, które

z pełnym przekonaniem mogę zarekomendować.
Podsumowanie
• Zaplanuj, czy będziesz korzystał z finansowania obcego, czy wła
snego.
• Jeśli
nie masz własnego kapitału, zaproponuj Twoim bliskim wspólne
przeprowadzenie inwestycji w nieruchomości. Przedstaw im korzyści.
• Sprawdź, czy możesz wykorzystać jakąś ruchomość pod zastaw lub
kredyt hipoteczny pod nieruchomość. Wykorzystaj opcję, która bę
dzie dla Ciebie bardziej korzystna.
• Jeśli masz zdolność kredytową - już możesz zaczynać inwestowanie
w nieruchomości.
• Pamiętaj, żelepiej wybrać kredyt hipoteczny niż inwestycyjny, gdyż

ten pierwszy jest niżej oprocentowany i można go wziąć na dłuższy
okres.
• Inwestując wspólnie z innymi, możesz zachęcić te osoby, aby przy-
łączyły się do działania albo zaproponować im udział w transakcji,
a całym procesem inwestycyjnym zajmować się sam.
33
• Zapoznaj się z książkami do stępnymi na polskim rynku dot. nie-

ruchomości, np.: „Pomysł na Wynajem" Sławka Muturi oraz „ABC
inwestowania w nieruchomości': którą napisał Ken McElroy. Pole-
cam też bestseller: „Jak zdobyć przyjaciół i zjednać sobie ludzi", au-
torstwa Dale'a Carnegie. Zakup audiobooki, jeśli takie są dostępne
i słuchaj powyższych pozycji w każdej wolnej chwili.
• Nawet jeśli wydaje Ci się, że ze wzgl ędów finansowych nie możesz
zacząć inwestycji, to znaczy, że popełniłeś gdzieś błąd lub nie spró-
bowałeś zastosować wszystkich rad, które wymieniłem . Z doświad
czenia wiem, że zawsze jest jakaś możliwość.
• Statystyki mówią, że zazwyczaj skupiamy się na dwóch rozwiąza
niach, a podobno każdy z nas może znaleźć jeszcze 3 inne, dodat-
kowe.
• Brian Tracy mówi, że musisz wyjść ze swojej strefy komfortu, za-
cząć robić rzeczy, których dotychczas nie robiłeś, rzeczy często nie-
wygodne. Warto się przełamać, ponieważ nagrodą jest Twoja wol-
ność finansowa.
• Wylicz dokładnie, ile chcesz zarobić na nieruchomości.
Zadanie
Jeśli jeszcze tego nie uczyniłeś, to koniecznie teraz przygotuj arkusz
kalkulacyjny z dokładnymi wyliczeniami dotyczącymi hipotetycznej
transakcji. Koszt zakupu, koszty okołokredytowe (prowizje, ect.), kosz-
ty okołozakupowe (podatek PCC, ect.), przychód, zysk. Musisz być pe-
wien, ile zarobisz, jakie ceny sprzedaży i zakupu musisz przyjąć, jakie
koszty Cię czekają (pamiętaj - możesz liczyć na moją pomoc).
34
Rozdział III
Finansowanie zakupu
mieszkania
Jak już wspomniałem w poprzednich rozdziałach, musisz we własnym

zakresie zorganizować finansowanie dla Twojej inwestycji. Jeżeli zastana-
wiasz się teraz, w jaki sposób zebrać taką kwotę, to już jest dobry początek.
Najważniejsze, że nawet nie przyszło Ci do głowy, że to jest niemożliwe.
Jeśli jednak choć przez moment tak właśnie pomyślałeś - rozumiem Cię.
To całkowicie naturalne. Osoby, które nie miały wcześniej doświadczeń
inwestycyjnych, posiadają różnego rodzaju wewnętrzne blokady, najczę
ściej zupełnie nieuzasadnione, będące jedynie wytworem wyobraźni.
1. Czy brak zdolności kredytowej jest przeszkodą?

Co zrobić w przypadku, gdy nie masz zdolności kredytowej, nie masz
pracy, nie masz przyjaciół, z którymi mógłbyś wspólnie inwestować?
Inni by powiedzieli: w takim razie musisz zacząć pracować, musisz bu-
dować zdolność kredytową, musisz założyć firmę, musisz nauczyć zjed-
nywać sobie ludzi - dopiero wtedy będziesz w stanie zostać inwestorem.
Ale czy zdajesz sobie sprawę, ile potrzeba na to czasu?
Niestety, żeby stać się czyimś przyjacielem, trzeba nierzadko zjeść
z delikwentem przysłowiową beczkę soli, a więc poświęcić na to napraw-
dę bardzo dużo czasu. Wtedy bowiem jest szansa na zacieśnienie więzi.
Chcąc zapewnić sobie zdolność kredytową, którą zaakceptuje bank, po-
trzeba co najmniej roku. Tyle samo jednak czasu jest konieczne, abyś stał
się specjalistą w zakresie nieruchomości na upatrzonym rynku. Zacznij
więc już poznawać ten rynek, a przy okazji buduj zdolność kredytową.
35
Czy są inne możliwości? Oczywiście, że tak. One niestety wymagają

od Ciebie wyjścia ze swojej strefy komfortu i robienia tego, czego do tej
pory nigdy nie robiłeś. To naprawdę ważne, abyś zaczął działać.
2. Ile konkretnie potrzebuję na początek?

Zasadniczo najwygodniej jest mieć 100%, ale to nie oznacza, że jest
to rozwiązanie pod względem ekonomicznym najkorzystniejsze dla
Ciebie. Jeżeli zamierzasz kupić i sprzedać mieszkanie, to gotówka jest
mile widziana, ale nie jest tak, że jest potrzebna w stu procentach. Je-
żeli chcesz mieszkanie wynajmować, to kredyt będzie lepszym źródłem
finansowania. Jego koszt bowiem będzie zawsze mniejszy, niż zyski wy-
pracowane z każdej kwoty, którą posiadasz w gotówce i którą odpowied-
nio zainwestujesz. Koszt kredytu hipotecznego wynosi 2-6%, a ta sama
zainwestowana gotówka w inny sposób, da zysk o wiele większy niż 6%.
Mówiąc o mieszkaniu, w które będziemy inwestować, będę teraz po-
sługiwał się określeniem MIESZKANIE WZORCOWE, czyli rekomen-
dowane przeze mnie. Do transakcji jego kupna, remontu i sprzedaży,
obecnie potrzebna jest kwota rzędu 130-300 tysięcy zł w zależności od
rynku, na którym chcesz działać. Na takiej nieruchomości początkujący
inwestor najlepiej się uczy. Większa zainwestowana kwota daje większe
zyski, a włożonej pracy wymaga tyle samo. Są też zwolennicy teorii, że
lepiej zaczynać od kawalerki. Robert Kiyosaki proponuje natomiast, in-
westować od razu w nieruchomości za 1 mln lub nawet za 2 mln zł,
a dodatkowo w szczególności posiłkować się kapitałem obcym.
Mój punkt widzenia jest następujący: od tej chwili sprawię, że bę
dziesz poznawał coraz lepiej, jaka wg mnie jest ta NIERUCHOMOŚĆ
WZORCOWA, a jednocześnie proponuję, abyś w pierwszej kolejności
skupił się właśnie na takiej inwestycji. O tym przeczytasz jednak dalej,
a teraz powróćmy ponownie do tematu finansowania.
3. Jakiej stopy zwrotu mogę się spodziewać?

We wcześniejszych rozdziałach już wspominałem, jakiej stopy zwro-
tu możesz się spodziewać. Teraz podsumujmy tą wiedzę. Jeżeli uda nam
się zrealizować transakcję w ciągu 6 miesięcy, wówczas zarobisz przy
36
Finansowanie zakupu mieszkania
własnym finansowaniu średnio 30.000 zł. Jest bardzo prawdopodobne,

że w kolejnym półroczu powtórzymy ten sukces, a wtedy Twój roczny
zysk przed opodatkowaniem wyniesie 60.000 zł. Roczna stopa zwrotu
przed opodatkowaniem wyniesie wówczas ok. 200%, a to marzenie wie-
lu inwestorów z różnych branż.
Jeśli nawet (hipotetycznie) zarobisz „tylko" 30.000 zł, to - powiedz-
my sobie szczerze - nie prowadząc obecnie działalności gospodarczej,
ciężko byłoby Ci zarobić taką kwotę inwestując w inne instrumenty fi-
nansowe - przy podobnym stopniu ryzyka, czyli zbliżonym do zera.

Jeśli znasz lepszą (oczywiście tylko spośród legalnych) inwestycję, dają
cą 200% rocznego zysku, napisz do mnie, a sam chętnie u Ciebie zain-
westuję. Zwróć uwagę, że nawet jeśli podzielisz ten zwrot przez pół ... to
osiągniesz 100% rocznej stopy zwrotu!
Odpowiedz sobie teraz na pytanie, czy interesuje Cię stopa zwrotu

w skali roku na poziomie 100%? Czy taki zysk poprawiłby choć odro-
binę Twoją płynność finansową? Musisz sam odpowiedzieć sobie na te
pytania.
Oczywiście pamiętaj, że
z ekonomicznego punktu widzenia pieniądz
obcy jest lepszy niż własny, szczególnie wtedy, gdy pracuje dla Ciebie.
Czy taka inwestycja jest obarczona większym ryzykiem, jeśli posiłku
jesz się kapitałem obcym? Niektórzy tak uważają, ale to nie jest prawda.
Ryzyko jest takie samo, różnica polega jedynie na stwierdzeniu, czy to-
warzyszył Ci będzie większy komfort, czy dyskomfort. To jednak zależy
w dużym stopniu od Twojego charakteru. Jedni mogą się bardziej przej-
mować straceniem swoich pieniędzy, niż cudzych, inni będą chronić
bardziej obcy kapitał, niż gdyby to ibyły ich własne pieniądze.
Kolejnym pytaniem, jakie musisz sobie zadać jako początkujący
przedsiębiorca, jest kwestia dyspozycyjności. Powinieneś sobie uświa
domić, że jeśli chcesz zaangażować się na stałe w taką działalność, bę
dzie ona wymagała od Ciebie ciągłej dyspozycyjności. Będąc natomiast
Twoim dorywczym, sporadycznym zajęciem, w zależności od inten-
sywności narzuconego sobie tempa, przy jednej nieruchomości dwie
godziny, co dwa dni. To jest minimum czasu, który musisz poświęcić.
Jeżeli nie masz wolnych dwóch godzin co trzeci dzień, to takie przedsię
wzięcie nie jest dla Ciebie.
37
Musisz wiedzieć, że wszyscy inwestorzy twierdzą, że jeżeli chcesz

dobrze „pilnować" swojego biznesu, musisz codziennie się nim intere-
sować. Ile czasu dziennie? Wystarczy np. 15 minut na etapie remontu
Twojej nieruchomości. Remontując mieszkanie, będziesz musiał co-
dziennie pojechać na miejsce, by zobaczyć i ocenić jak wygląda sytuacja.
Na każdym innym etapie, czyli planowania, zakupu, sprzedaży, nie jest
istotne ile masz czasu. Czynności te można wykonywać w każdej wolnej
chwili, a z klientami umawiać się w odpowiednim dla Ciebie czasie.
4. Formalności podatkowe przy pozyskiwaniu finansowania.

Od kredytu nie płacisz podatku. Podatek płacony jest natomiast przy
zaciąganiu pożyczki od osoby fizycznej - PCC, czyli tzw. podatek od
czynności cywilnoprawnych (nazywany potocznie także podatkiem od
wzbogacenia) w wysokości 2%. Dla przykładu, jeżeli pożyczysz 200.000
zł, to podatek wyniesie 4.000 zł.
5. Inwestowanie, a strefa komfortu.

Dyskomfort podczas inwestycji w nieruchomości bierze się z podej-
ścia, w którym traktujemy inwestycję w nieruchomości, jako zadłużanie
się, branie pożyczki, czy kredytu. To jest oczywiście błędne podejście,
ponieważ z ekonomicznego punktu widzenia takie rozumowanie jest
uzasadnione tylko w przypadku, gdy bierzemy kredyt na mieszkanie,
które będziemy użytkować (czyli gdy kupujemy pasywo ). Podobna sytu-
acja występuje wówczas, gdy bierzemy pożyczkę lub kredyt na zakup sa-
mochodu, który nie będzie służył do pracy - w takiej sytuacji przejadasz
swoje pieniądze, one dla ciebie nie pracują. Natomiast, jeżeli bierzesz
kredyt, czy pożyczkę na inwestycję, staje się to aktywem, które ma dla
Ciebie zarabiać. Jest to tylko ujemna cyfra w naszym bilansie przypły
wów. Liczy się natomiast wynik, to, co chcemy osiągnąć. Zatem pytanie
brzmi, czy traktujesz zakup nieruchomości jako pożyczkę i zadłużenie
się, czy jako inwestycję?
Wiedz, że inwestowanie w nieruchomości wiąże się ze zdobywaniem

środków na inwestycję - a nie, jak to się potocznie określa - z „zała
twianiem kredytu': Sama zmiana Twojego podejścia może mieć wielki
38
Finansowanie zakupu mieszkania
wpływ na potencjalny sukces. To, jak zapatrujesz się na tą kwestię, jest

bardzo istotne. Czy widzisz siebie jako kredytobiorcę, czy jako inwesto-
ra? Powtórzę słowa Paula Ardena, autora światowego bestsellera: Nie
ważne kim jesteś, ważne kim chcesz być. Brian Tracy w swoich książkach
również wspomina, że sukces jest uwarunkowany tym, w jaki sposób
postrzegasz siebie. Czy siebie lubisz? Czy chcesz robić to, co Cię pocią
ga? Czy lubisz swoją pracę? Czy postrzegasz siebie jako inwestora, czy
jako potencjalnego dłużnika?
Podsumowanie
• Brak zdolności kredytowej nie stanowi żadnej przeszkody na dro-
dze inwestowania w nieruchomości. Jest to tylko wymówka osób
niezdecydowanych.
• Możesz skorzystać z kapitału znajomych lub zupełnie obcych osób.
Przygotuj się merytorycznie do rozmowy o planowanej inwestycji.
Pamiętaj, że każdego inwestora interesuje zysk. Pokaż mu go.
• Od czego zacząć pieszą wędrówkę z Polski do Chin? Od zrobienia

pierwszego kroku ...
• Od czego zacząć inwestowanie w nieruchomości? Od podjęcia de-
cyzji, że chcesz dobrze zarabiać na nieruchomościach.
• Rocznie możesz osiągnąć nawet ponad 200% zysku.
• Aby osiągnąć ponadprzeciętne rezultaty, musisz wyjść ze swojej
strefy komfortu.
• Na początku przygody z nieruchomościami skup się przede wszyst-
kim na nieruchomości, którą zdefiniowałem i nazwałem NIERU-
CHOMOŚCIĄ WZORCOWĄ. Zapamiętuj jej cechy, czytając dalej
książkę. Inwestując w taką nieruchomość zmniejszysz ryzyko po-
rażki.
39
Zadania
1. Skontaktuj się ze mną lub z dowolnym doradcą kredytowym, aby
sprawdzić swoją zdolność kredytową. Sprawdź, jaką transakcję
bank jest w stanie Ci skredytować.
2. Jeśli
nie masz dochodów, a tym samym nie masz zdolności kredy-
towej, to nie załamuj się ~ sprawdź moją ofertę na: www.wiwn.pl/
bezkasy
3. Jeślichcesz inwestować od czegoś musisz zacząć. Odkryj w sobie
potencja ł, który da Ci możliwość zarabiania pieniędzy. Zacznij od
drobnego zajęcia, które przyniesie Ci dodatkowy dochód. Jeśli po-

trzebujesz konsultacji, sprawdź: www.wiwn.pl/sprobuj
40
Rozdział IV
Rodzaje inwestorów,
a ryzyko współpracy z nimi
Omówmy sobie teraz cztery potencjalne źródła pozyskania pienią
dza. Co ważne - kolejność nie jest tu przypadkowa:
../ Rodzina
../ Przyjaciele
../ Obce osoby/inni inwestorzy
../ Banki
1. Inwestowanie z rodziną.
Jeśli możesz pozyskać kapitał od członka rodziny - jest to najlepsza
z możliwości. Rodzinę najlepiej znasz i wiesz, czy dana osoba Ci ufa,
czy nie, czego możesz się spodziewać po każdej z nich. Z rodziną nieste-
ty najczęściej też dochodzi do sprzeczek. Niektórzy twierdzą, że lepiej
wręcz jest robić interesy z kimś obcym, niż z rodziną. Nie bez powodu
mówi się, że „z rodziną najlepiej wychodzi się na zdjęciu''.
W jednej ze swoich książek „Zysk nie jest ważny, jest najważniejszy",
G. Cloutier napisał, że nie wyobraża sobie prowadzenia działalności go-
spodarczej, jeśli członkowie rodziny są zatrudnieni przy danym przed-
sięwzięciu. Niezależnie, czy mówimy o członku rodziny jako wspólniku,
współudziałowcu, czy jako współpracowniku. Autor uzasadnia swoją
tezę tym, że kluczowe stanowiska w przedsięwzięciu o sprecyzowanym,
z góry założonym celu, zazwyczaj obsadzane są członkami rodziny, co
41
w jego opinii jest najgorszym z możliwych rozwiązań. Dzieje się tak,

ponieważ zwykle taką posadę potencjalny członek rodziny otrzymuje
z przypadku. Nie ma on wymaganej wiedzy i doświadczenia, a przede
wszystkim motywacji do działania, takiej jak właściciel przedsięwzięcia,
czy dobrze zmotywowany pracownik. Co ciekawe, badania dowodzą, że
w danej firmie członek rodziny pracuje średnio pomiędzy 50% a 80%
czasu przeznaczonego na pracę, natomiast pozostały spędza na zała
twianiu rodzinnych spraw.
To od Ciebie zależy, czy będziesz taką sytuację akceptował. Czy za-
ciśniesz zęby i przetrwasz ewentualne trudności i konflikty, czy też nie.
Pamiętaj, że to Ty rozdajesz karty i możesz pewne rzeczy przewidzieć.
Musisz odpowiednio dobierać sobie osoby, które będą dla Ciebie źró
dłem finansowania tak, aby zminimalizować prawdopodobieństwo wy-
stąpienia podobnych problemów. Jeżeli członek rodziny ma za zadanie
tylko pożyczyć Ci potrzebny kapitał - jest to najlepszym rozwiąza
niem. Gorzej, jeśli będzie chciał Ci. pomagać. Wierzę, że sam podej-
miesz dobrą decyzję.
Dokładnie tuż przed wydaniem książki, Dawid Majcherek zwrócił
uwagę, że warto w tym miejscu poruszyć jeszcze jeden bardzo istotny,
aczkolwiek łatwy sposób na pozyskanie kapitału. Tym samym pragnę
mu podziękować za tą uwagę :). Być może posiadasz nieruchomość,
dzięki której uzyskasz kredyt pod zastaw. Być może Twoja rodzina dys-
ponuje nieruchomością, którą może Ci sprzedać na kredyt, a przychód
uzyskany w ten sposób przeznaczy dla Ciebie. Dzięki temu zdobędziesz
finansowanie na zakup interesującej Cię nieruchomości. Nazwijmy taką
transakcję zgodnie z sugestią Dawida, jako transakcję rodzinną . Powyż
szy przypadek ma miejsce, gdy ktoś z rodziny chce przekazać darowizną
dom, mieszkanie, ziemię, a my to przyjmujemy i następnie zaciągamy
kredyt hipoteczny pod zastaw otrzymanego dobra. Innym sposobem
jest "kupno" takiej nieruchomości od rodziny dużo tańszym kredytem
hipotecznym, a potem otrzymanie gotówki darowizną - od rodziców
i rodzeństwa, tzw. grupa O, czyli 0% podatku.
42
Rodzaje inwestorów, a ryzyko współpracy z nimi
2. Przyjaciele i znajomi.
Druga grupa, czyli ryzyko wypośrodkowane, to Twoi przyjaciele.
Niestety, gdy pożyczamy pieniądze od tak bliskich nam osób, ryzykuje-
my tym, że stracimy ich przyjaźń. Jeśli Ty nadwyrężysz ich zaufanie lub
oni wykażą się niecierpliwością, niezrozumieniem, ewentualnie okażą
się jakimiś nieprzewidywalnymi szaleńcami, którzy nagle będą chcieli
wycofać swoje pieniądze i nie będzie ich interesowało to, na jakim eta-
pie inwestycji jesteś, to wówczas masz problem. Pamiętaj, aby informo-

wać pożyczkodawcę, czy potencjalnego inwestora, co dokładnie chcesz
z tymi pieniędzmi zrobić, czyli jaki jest cel pożyczki, oprocentowanie
i jaki jest termin zwrotu. Jeżeli te informacje są dobrze przedstawione,
to nie powinno dochodzić do takich sytuacji, które wyżej opisałem.
3. Kapitał z obcego źródła.

Największym, a zarazem najbardziej nieprzewidywalnym ryzykiem
jest w mojej opinii poszukiwanie źródła finansowania wśród obcych
osób. Fakt, że są to osoby, których nie znamy powoduje, iż są dla nas
nieprzewidywalne. Takie podejście jest jednak dopuszczalne po wyczer-
paniu innych możliwości pozyskania kapitału. Na czym polega ryzy-
ko współpracy z tego typu inwestorem? Załóżmy, że taka osoba nagle
w trakcie procesu inwestycyjnego zmienia zdanie i chce wycofać zain-
westowany kapitał. Trudno powiedzieć, jak może zakończyć się współ
praca. Do jakich działań może posunąć się ta osoba, aby zmusić nas do
zwrotu zainwestowanych środków? Czy będzie nas nachodzić i szanta-
żować - niezależnie, czy mamy z nią spisaną umowę, czy nie? Mówię tu
o wyjątkowo skrajnych przypadkach, gdzie słowo ludzkie się nie liczy,
a liczą się tylko pieniądze i zdanie tego, kto ma w ręku silne argumenty,
np. broń. Takie ryzyko istnieje, dlatego bardzo ważne jest, aby dobrać
sobie odpowiedniego inwestora.
4. Kapitał z banku.
Na drugim miejscu, w kategorii najbardziej nieprzewidywalnych źró
deł finansowania, postawiłbym bank. Bank potrafi być równie nieprze-
widywalny, jak niezrównoważony psychicznie obcy inwestor. Zdarzają
43
się przypadki wypowiedzenia umowy kredytowej w momencie zaist-
nienia tzw. „zwiększenia ryzyka kredytobiorcy': czyli w sytuacji jego

niestabilnego poziomu finansowego. Takie okoliczności mogą pojawić
się wskutek zaledwie domniemania analityka banku, do którego aku-
rat tego dnia trafiły Twoje dokumenty. Wyobraź sobie, że wystarczy, by
analityk bankowy, który ma akurat gorszy dzień (może właśnie rzuciła
go dziewczyna), dopatrzy się jakichś „rewelacji" związanych z Twoją in-
westycją i będzie chciał zabłysnąć przed swoim przełożonym, a komitet
kredytowy da temu wiarę - wówczas jest już pewne, że bank postawi
Twój kredyt w stan wymagalności! W takim przypadku masz 30 dni,
aby oddać w całości pożyczony kapitał. W Polsce do takich sytuacji do-
chodzi raczej rzadko, ale jednak się zdarzają. Chciałbym w tym miejscu
zaznaczyć, że to nie są moje fanaberie. Jest to autentyczna historia, którą
znam z autopsji.
Pewnego razu, w momencie gdy urząd skarbowy zajął mi na rachunku
100 zł (sic!) z tytułu niezapłaconego mandatu, bank w którym miałem
rachunek, wypowiedział mi limit w rachunku bieżącym! Teraz mamy
sytuację, w której jest w banku „ktoś': zajmujący się analizą podobnych
sytuacji i kiedy ów „ktoś': dopatrzy się jakiejś nieprawidłowości, to my
mamy, kolokwialnie mówiąc „przechlapane''.
W takiej sytuacji najbardziej frustrujący dla kredytobiorcy jest fakt,
że ten sam analityk, który jedną swoją pochopną decyzją zwalił nam
cały świat na głowę, już później nie docieka, czy to było słuszne, czy
niesłuszne. Nie wnikają też jego przełożeni.
W skrócie odbywa się to tak: analityk (na komitecie kredytowym) re-

komenduje bankowi rozwiązanie umowy kredytowej, gdyż (w jego oso-
bistym mniemaniu) „utracona została wiarygodność finansowa w oczach
banku''. Po otrzymani u informacji od analityka, bank nie robi już żadnego
dochodzenia, nieważne, czy to był niezapłacony mandat, czy zaległość
podatkowa, czy może analityk się pomylił. Zdarzyło się, bank zatwierdził
- masz pecha! Trudno powiedzieć, jak zachowałby się bank, gdyby spra-
wa dotyczyła kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości. Istotne jest
jednak to, by numer rachunku, który jest obsługiwany przez bank udzie-
lający Ci kredytu, nie był podawany w Urzędzie Skarbowym, ani nigdzie,
gdzie istnieje zwiększone ryzyko zaistnienia powyższej sytuacji.
44
Rodzaje inwestorów, a ryzyko współpracy z nimi
Oczywiścienie mam tu na myśli ukrywania tego rachunku przed

Urzędem Skarbowym. Chodzi o to, aby do rozliczeń z Urzędem Skar-
bowym nie używać tego samego rachunku, na którym obsługiwany jest
równocześnie Twój dowolny kredyt. Na takim koncie możesz spokojnie
dokonywać obrotów, systematyczni.e wpłacać i wypłacać pieniądze - ale
nic więcej. Praktyka pokazuje, że warto jest dedykować osobne rachun-
ki kredytom i oddzielne dla skarbówki.
Podsumowując, wiemy już, że banki bywają czasem nieprzewidywal-
ne. Niemniej jednak życie pokazuje, iż obecnie pozostają najbardziej

popularnym źródłem finansowania zakupu nieruchomości. Pamię
taj: nie myli się tylko ten, kto nic nie robi. Przy kolejnej inwestycji bę
dziesz miał już wypracowane metody i spostrzeżenia, a także będziesz
dokładnie wiedział, jakie błędy popełniłeś. Działaj!
Podsumowanie
• Poszukując kapitału najpierw zacznij szukać źródła finansowania
wśród rodziny.
• Je śli posiadasz zdolność kredytową, a mieszkanie planujesz kupić
do dalszego wynajmowania, to z ekonomicznego punktu widzenia
lepiej posłużyć się kredytem bankowym niż innym źródłem finan-
sowania (włącznie ze „swoją gotówką").
• Je śli chcesz kupić
mieszkanie do dalszej odsprzedaży, a posiadasz
własne środki finansowe, to są one najszybszym ale nie koniecznie
najlepszym źródłem finansowania.
• Pamiętaj, że bank może być nieprzewidywalny.
• Warto przeczytać książkę: „Zysk nie jest ważny, jest najważniejszy"
George'a Cloutiera.
Zadanie
Teraz Twoim zadaniem jest zgromadzić 30-50 tys. zł kapitału na
start. W powyższych rozdziałach dokładnie opisałem, jak możesz ten
kapitał zorganizować. Jak j uż uzbierasz środki finansowe - będziesz
mógł działać. Jeśli wykazujesz zdolno ść kredytową, musisz uzbierać od
45
30 do 50 tys. zł, jeśli nie, wówczas powinieneś posiadać od 200 do 300

tys. zł. Do dzieła więc. Jeśli Ci się nie uda ... napisz do mnie. Jest moż
liwość zainwestować w nieruchomość z mniejszym wkładem, niż ten
który wymieniłem wyżej.
46
Rozdział V
Cechy pożądanej
nieruchomości
W tym rozdziale postaram się odpowiedzieć na pytanie, na co mu-

simy zwrócić uwagę w przypadku wyboru odpowiedniego mieszkania,
z myślą o jego późniejszym odsprzedaniu lub wynajmie. Osobiście wy-
różniam ponad sześćdziesiąt cech, które mówią o tym, czy nasza nieru-
chomość jest atrakcyjna, czy jest bublem rynkowym. Napisz do mnie,

udostępnię Ci całą listę.
1. /akq nieruchomość wybrać?

Niedopuszczalną sytuacją jest brak najemcy. Powstaje więc pyta-
nie, jaką nieruchomość kupić, aby najemca zawsze się znalazł. Istnieją
nieruchomości, na które zbyt wielu chętnych nie będzie, ale są i takie,
w których najemca znajdzie się bardzo szybko. Wszystko zależy od od-

powiedniej ceny najmu oraz położenia samej nieruchomości.
Inwestorzy znający już rynek wiedzą, jaką nieruchomość, gdzie i za
ile kupić, aby na niej dobrze zarobić. Jeśli Tobie brakuje doświadczenia
w tym zakresie i chcesz uniknąć nieodwracalnych błędów popełnianych
najczęściej w początkowej fazie inwestycji, możesz liczyć na moją po-
moc.
Co zrobić w sytuacji, kiedy kupujemy mieszkanie pod inwestycję,
a w danym momencie nie ma jeszcze potencjalnego nabywcy? Odpo-
wiedź brzmi następująco: musisz kupić taką nieruchomość, abyś mógł
w razie potrzeby łatwo ją sprzedać lub wynająć.
47
Pamiętaj o dwóch decydujących czynnikach: po pierwsze miejsce,
po drugie cena. Obydwie kwestie muszą być ze sobą na tyle skorelo-

wane, żeby ryzyko wystąpienia sytuacji, w której nie możemy sprzedać
danej nieruchomości lub nie możemy jej wynająć, było zminimalizo-
wane. Jeżeli znasz podstawowe zasady wyszukiwania odpowiednich
nieruchomości, to ryzyko nietrafionego zakupu spada do zera, a dzięki
temu, jeszcze przed transakcją będziesz miał pewność, że na niej dobrze
zarobisz.
2. Nieruchomość wzorcowa.
Na początek
spróbujemy określić naszą nieruchomość wzorcową.
Biorąc pod uwagę
moje dotychczasowe doświadczenia, określiłem nie-
ruchomość wzorcową, na której będziemy się opierać w dalszych roz-
ważaniach jako:
• mieszkanie w bloku,
• w dobrym położeniu,
• trzypokojowe,
• powierzchnia: około 53 m 2 ( +/- 7m2 ),
• z pokojami rozdzielnymi (mającymi wejście z przedpokoju), najle-
piej w bloku czterokondygnacyjnym,
• na pierwszym piętrze,
• z widokiem na tereny zielone,
• z dala od miejskiego zgiełku, ale jednocześnie blisko centrum lub
na jego obrzeżach.
Osobiście sugerowałbym wybór mieszkania w blokach z przełomu lat
'80 i '90, zbudowanych z pustaka lub cegły. Raczej nie zalecam poszu-
kiwań w blokach z tzw. „wielkiej płyty': choć w ostateczności naszym
celem może być również mieszkanie w wieżowcu. Wszystko zależy od
ceny i cech dodatkowych. ,Wielka płyta" ma jedną podstawową wadę:
ściany są tak cienkie, że słychać nawet głośniejsze rozmowy sąsiadów.
Ma jednak inne zalety, które mogą zrównoważyć tę drobną niedogod-
ność, związaną z wyciszeniem. Tym bardziej, że mieszkanie można pod-
czas remontu przyzwoicie wyciszyć. Pamiętaj jednak, że to cena czyni
48
Cechy pożądanej nieruchomości
okazję. Blok może być zbudowany z wielkiej płyty, jeśli tylko cena jest na
tyle atrakcyjna, aby stworzyć nam dobre możliwości zarobkowe.

Otóż (w przeciwieństwie do nowego budownictwa), zaletą lokalizacji
mieszkania w bloku z „wielkiej płyty" jest pełna infrastruktura, czyli bli-
skość przedszkoli, szkół, ośrodków zdrowia, terenów zielonych, parków
- byłych wynika z założeń urbanistycznych tamtego okresu.
W tzw. „nowym budownictwie" najważniejszy jest wskaźnik inten-
sywności zabudowy, a pozostałe „założenia urbanistyczne" pozostają
najczęściej w strefie pobożnych życzeń lub realizowane są w niewielkim
zakresie. Zwróć uwagę, że obecnie stawianiem nowych bloków zajmują

się firmy prywatne, które nie są w stanie stworzyć wokół pełnej infra-
struktury społecznej.
Jeżeli uważasz, że Twoja nieruchomość powinna spełniać inne kry-
teria, to warto, abyś sobie je zapisał i określił tym samym, co dla Ciebie
może oznaczać nieruchomość wzorcowa. Podejrzewam, że większość
cech okaże się podobna, a różnica będzie wynikać z wielkości przyjętego
metrażu. Tak więc może to być mieszkanie wielkości 30-35 m 2 - jedno
lub dwupokojowe i wprost proporcjonalnie tańsze. Pozostaje pytanie, ile
jesteś w stanie na takim mieszkaniu zarobić? Przeprowadź kalkulację, co
jest dla Ciebie bardziej opłacalne: czy obrócić dwa razy w roku większą
nieruchomością, czy może trzy razy w roku mniejszą nieruchomością?
Na ten temat mam wyrobione własne zdanie. Zapraszam do kontaktu,
udostępnię Ci wyliczenia.
3. Lokalizacja nieruchomości.
Po pierwsze, musimy zdecydować, czy interesuje nas nieruchomość
w kamienicy, w bloku niskim, wysokim, czy może w wieżowcu. Jest to
oczywiście kwestia indywidualnych preferencji. Jak zauważyłem, sama
wysokość budynku nie decyduje o jakości danego miejsca. Są tacy, któ-
rzy lubią mieszkać na dwudziestym piętrze i mieć piękną panoramę ca-
łego miasta, ale są również osoby, które wybiorą tylko i wyłącznie parter.
Bardziej istotną kwestią jednak jest to, z jakiego materiału jest zbu-
dowany dany budynek. Czy jest to płyta, cegła czy pustak. Oczywiście
wieżowiec najczęściej będzie zbudowany z tzw. „wielkiej płyty". Wadą
49
tego materiału jest wysoka przenikalność hałasu z pomieszczeń sąsied

nich, dlatego też podczas wyboru mieszkania w takim bloku warto to
zbadać.
Istnieją
dwa techniczne sposoby badania stopnia przenikalności ha-
łasu. Można to określić na podstawie projektu architektoniczno-bu-
dowlanego lub poprzez bezpośredni pomiar w mieszkaniu, za pomocą
specjalistycznego sprzętu. Jeśli będzie Ci potrzebne takie badanie, oferty
różnych firm możesz porównać, wpisując w wyszukiwarce internetowej
frazę: „pomiary terenowe izolacyjności akustycznej': Następnie spraw-
dzamy, czy dany blok jest ocieplony i czy elewacja jest odnowiona -
aspekty te mogą mieć bardzo istotny wpływ na wartość naszej nieru-
chomości. Przy dokonywaniu zakupu, możesz je wykorzystać jako kartę
przetargową, negocjując cenę nieruchomości. Pamiętaj, że już sama
tylko estetyka elewacji frontowej może zniechęcić lub zachęcić do za-
kupu Twojego przyszłego klienta. Kolejną kwestią, na jaką powinno się
zwrócić uwagę jest najbliższe otoczenie nieruchomości. Powinieneś
sprawdzić między innymi istniejącą infrastrukturę społeczną (punkty
usługowe, apteki, sklepy, obiekty użyteczności publicznej, obiekty spor-
towe, tereny zielone, itp.) oraz poziom bezpieczeństwa panujący przy
danej ulicy. Cechy te mają istotny wpływ na popyt nieruchomości znaj-
dujących się na danym terenie. Od tego popytu z kolei, uzależniona jest
również ostateczna wycena nieruchomości. W internecie znajdziesz
mnóstwo lokalnych serwisów, opisujących wyżej wymienione czynniki
w wielu polskich miastach. Przykładowo, dla Warszawy i okolic, takie
informacje znajdziesz na stronie: http://dobraulica.pl/
Teren ogrodzony będzie najczęściej dodatkowym atutem. Pamiętaj,
że lokalizacja mieszkania w bloku położonym na peryferiach dzielnicy
może być akurat minusem danej nieruchomości. W przypadku współ
czesnego budownictwa, ma to już mniejsze znaczenie. Wynika to z fak-
tu, iż najczęściej przy okazji takiej inwestycji, powstaje równocześnie
cała lokalna infrastruktura. Zawsze warto jednak te warunki osobiście
zweryfikować.
Posłużmy się w tym miejscu przykładem. W Łodzi znajduje się osie-

dle „Zielony Romanów''. Położone jest tuż przy granicy Łodzi i Aleksan-
drowa Łódzkiego, około 15 km od centrum. Dojazd do centrum miasta
50
jest stamtąd bardzo uciążliwy i czasochłonny. Dlaczego więc popyt na

te mieszkania jest taki duży? Przyczyniło się do tego wiele czynników.
Przede wszystkim, nie jest to zabudowa z płyty, tylko ładnie rozmiesz-
czone, współczesne budownictwo, a co ważniejsze - osiedle jest dosyć
duże, z dobrze rozwiniętą infrastrukturą. Znajdują się tam: place zabaw,
sklepy, punkty usługowe, a także boisko typu Orlik i kort tenisowy. Do-
stęp do całej infrastruktury sportowej dla mieszkańców tego osiedla jest
oczywiście bezpłatny. Przewidziano również dostateczną ilość miejsc
parkingowych oraz dużo terenów zielonych. Ponadto, całe osiedle jest
estetycznie i racjonalnie zagospodarowane, zgodnie z podstawowymi
założeniami urbanistycznymi, a więc i popyt na mieszkania w tej okoli-
cy jest duży- co ma bezpośredni wpływ na ich cenę. Jeżeli rozmawiamy
o osiedlu, które położone jest daleko na peryferiach, a które charakte-
ryzuje brak dobrej komunikacji przy znacznej odległości od centrum,
wówczas lokalizacja będzie już minusem. Naturalnie, w takim przypad-
ku ma też znaczenie renoma, jaką cieszy się dana okolica oraz kto tam
zamieszkuje. Nawet jeżeli w pobliżu jest kościół, szkoła i inne miejsca
ważne dla mieszkańców, to zarówno popyt na te nieruchomości, a także
ich cena może być niższa.
Dobrym przykładem może być Złotno w Łodzi. Jest to dzielnica,
gdzie stoją małe i raczej stare bloki. Pomimo, że jest tam kościół, szkoła,
sklep i drobne punkty usługowe, jest to jednak dzielnica znacznie odda-
lona od centrum. Lokalizacja to jeden z kluczowych czynników, który
wpływa w znacznym stopniu na wartość położonych tam nierucho-
mości. Po prostu, nieruchomości w takich miejscach najczęściej będą
tańsze. Oczywiście inaczej spojrzymy na Złotno, jeśli będziemy chcieli
tam kupić lub wybudować dom jednorodzinny. Popyt na domy jedno-
rodzinne i co za tym idzie ich cena, rządzą się innymi prawami. Podaję
te przykłady, by zobrazować Ci wpływ najbliższego otoczenia oraz sa-
mego położenia danej nieruchomości na jej cenę.Na co jeszcze warto
szczególnie zwrócić uwagę? Na to, czy do danego bloku prowadzi dro-
ga asfaltowa, kostka brukowa, czy inna utwardzona droga. Wszelkie-
go rodzaju droga nieutwardzona zniechęca potencjalnych kupujących
do danej nieruchomości. Dodatkowo, osoby zainteresowane zakupem
nieruchomości często orientują się, czy w okolicy jest plac zabaw dla
51
dzieci, czy jest w pobliżu Orlik, skate park, basen, czy park, w którym
można pospacerować. Brak tych elementów zagospodarowania terenu
może mieć negatywny wpływ na wartość naszej nieruchomości, a co
najmniej, może obniżać szansę jej sprzedania. Tak samo jak bliskość
miejsc użyteczności publicznej, takich jak sklep, kościół, apteka, przy-
stanek autobusowy. Jeżeli przystanek znajduje się zbyt daleko, to po-
tencjalnych nabywców naszej nieruchomości, nieposiadających akurat
samochodu, może to zniechęcić do zakupu. Podobnie, jeżeli w pobliżu
jest plac lub obiekt sportowy, to automatycznie zwiększa się wartość na-
szej nieruchomości. Jeśli go nie ma - wartość może z tego powodu być
niższa. Przede wszystkim zorientuj się, czy dany budynek znajduje się
na osiedlu mieszkalnym. Jeżeli nie, to zmniejsza się atrakcyjność zaku-
pu takiej nieruchomości. Dzieje się tak, ponieważ osiedle mieszkalne
niesie za sobą dodatkowe miejsca użyteczności publicznej, które spra-
wiają, że teren wokół niego nie staje się odludziem. Oczywistym jest,
że nikt nie chce mieszkać na odludziu, które znacznie obniża poziom
bezpieczeństwa mieszkańców takiego terenu.
Kolejne pytanie, jakie należy sobie postawić analizując kwestię poło

żenia naszej nieruchomości jest takie, czy osiedle mieszkalne, na któ-
rym znajduje się nasza potencjalna nieruchomość, jest położone blisko
terenów przemysłowych. A jeżeli tak, to jaki wpływ owe tereny mają
na wartość naszej nieruchomości? Jeżeli przejeżdżamy przez tereny
przemysłowe podczas dojazdu do osiedla, na którym znajduje się na-
sza nieruchomość i tych terenów nie widać z okien naszego mieszkania,
sytuacja jest to do zaakceptowania. Jeżeli jednak z niektórych mieszkań
widać tereny przemysłowe, to już część potencjalnych nabywców nie
będzie zainteresowana naszą nieruchomością. Cały budynek wówczas
zostałby potraktowany jako nieatrakcyjny, nawet jeśli tylko niewielka
część okien będzie skierowana widokiem na te tereny. Podsumowując,
z żadnego mieszkania znajdującego się w obrębie naszej posiadłości nie
powinno być widoku na tereny przemysłowe. Powód jest oczywisty -
każdy potencjalny nabywca chciałby patrzeć ze swojego mieszkania na
tereny zielone lub inne atrakcyjne miejsca. Jeżeli jednak droga do na-
szego osiedla prowadzi przez tereny przemysłowe, to nie ma to więk
szego znaczenia, jeśli z okien nie widać tych miejsc. Powinieneś także
52
zwrócić uwagę, czy w pobliżu posiadłości nie przebiega magistrala
kolejowa. Pociągi niestety zakłócają nam spokój i odpoczynek. Taka sy-

tuacja może sprawić, że potencjalni klienci nie będą zainteresowani za-
kupem naszej nieruchomości, szczególnie jeśli z okien rozprzestrzenia
się widok na tory kolejowe. Podobna sytuacja będzie miała miejsce, jeśli
przejazdy pociągów zakłócać będą ciszę, która panuje w mieszkaniu.
Analogicznie będzie z różnego rodzaju autostradami, arteriami drogo-
wymi, mostami itd. W miastach, zwróć też uwagę na miejsca, w których
znajduje się np. pętla, zajezdnia tramwajowa lub choćby duże skrzy-
żowanie linii tramwajowej. Wystarczy przez kilka minut postać przy ta-
kim skrzyżowaniu i posłuchać, jakie dźwięki wydobywają się spod kół
poruszających się pojazdów. Często będąc na ulicy nie zwracamy na to
uwagi, ale wyobraź sobie takie hałasy, dobiegające zza okien Twojego
mieszkania, przez 24 godziny na dobę„. Nie zazdroszczę okolicznym
mieszkańcom.
Kolejne pytanie, na jakie musimy sobie odpowiedzieć, dotyczy pię

tra, które zajmuje nasza nieruchomość. Czy jest to parter, czy może
ostatnie piętro? Zazwyczaj pierwsze i drugie piętra są najbardziej atrak-
cyjne, niezależnie od wysokości budynku. Parter także ma swoich zwo-
lenników, najczęściej jest zamieszkiwany przez osoby starsze, które nie
chcą pokonywać dużej ilości schodów. Zwykle ze względu na bezpie-
czeństwo, będzie postrzegany niezbyt korzystnie. Istnieje jednak duże
prawdopodobieństwo zakupu takiego mieszkania przez osoby starsze,
które nie mogą lub nie lubią chodzić po schodach. W okolicy mniej bez-
piecznej, można założyć kraty w oknach lub rolety antywłamaniowe. Te
drugie podniosą nam wartość mieszkania, zapewniają wzrost prestiżu
i standardu. Jeżeli blok jest wysoki, a posiada windę, to fakt, czy nasze
mieszkanie będzie na czwartym czy ósmym piętrze, nie ma już większe
go znaczenia. W takim przypadku na każde z pięter znajdą się poten-
cjalni nabywcy.
Najgorszym wyborem w każdym przypadku jest piętro ostatnie, ze
względu na ryzyko różnego rodzaj u przecieków z dachu. Przy zakupie
nieruchomości położonych na wyższych kondygnacjach budynku mu-
simy koniecznie sprawdzić, jak wygląda stan techniczny dachu. Oso-

biście kupiłem takie mieszkanie - na trzecim piętrze w bloku trzypię-
53
trowym. Przy pierwszych roztopach śniegu, niestety mieszkanie zostało

dwukrotnie zalane, ze względu na to, że rynny na dachu były uszkodzo-
ne. Ucierpiał sufit i jedna ze ścian. Dlatego uczulam koniecznie, abyś
sprawdził stan techniczny dachu, jeżeli zdecydujesz się na podobne
mieszkanie. Ja na szczęście dokonałem wcześniej ubezpieczenia mojej
nieruchomości, co radzę zrobić także Tobie. Jeżeli posiadasz mieszka-
nie na ostatnim piętrze i chcesz je sprzedać, to poszukaj atutów, które
wykorzystasz podczas negocjacji sprzedażowych. Powtórzę jeszcze raz
to, co już pisałem w tym rozdziale. To okazja cenowa powinna nas skła
niać do zakupu na piętrach skrajnych. Jeśli cena ta odbiega znacznie od
przeciętnych, a sam widzisz, że możesz dobrze na takiej nieruchomości
zarobić - nie zastanawiaj się.
Analizując kwestięwidoku z okien na inne bloki, zwracaj uwagę, czy

sąsiadujące budynki nie są położone w zbyt bliskiej odległości. Wyobraź
sobie, że kupujesz blok na osiedlu nowo powstałym i właściwie widok
rozprzestrzeniający się z każdego okna Twojej nieruchomości obejmuje
sąsiedni blok. Jedyne na co możesz spojrzeć, to elewacje budynków oraz
to, co się dzieje w poszczególnych mieszkaniach. Musisz mieć świ ado
mość, że to co Ty widzisz, widzą także inni u Ciebie - oni po prostu za-
glądają przez okno do Twojej kuchni i/lub sypialni. Oczywiście rozwią
zaniem mogą być zasłony czy rolety, ale czy chciałbyś mieszkać przez
część swojego życia w takim mieszkaniu, w którym z okna widać tylko
ścianę, inne okna, a w nich kilka ciekawskich emerytowanych sąsiadek,
żywo zainteresowanych wszystkim, co się dzieje u Ciebie? Odpowiedź
jest chyba oczywista. Niestety, obecnie dosyć często podobne zabudowy
możemy zauważyć. Jako przykład niech posłużą Warszawa i jej okolice.
Na jednym z osiedli w Piasecznie koło Warszawy, widok z okien po obu

stronach bloków, to w wielu przypadkach tylko sąsiednie elewacje. Bu-
dynki mieszkalne położone są bardzo blisko siebie. Odległo ść między
nimi wynosi niekiedy od kilku do kilkunastu metrów. Dla mieszkańców
niższych kondygnacji nie jest to z pewnością komfortowy układ.
Osobiście
raczej nie byłbym zainteresowany zakupem takiej nie-
ruchomości, chociaż - co ciekawe - wszystkie mieszkania na opisy-
wanych osiedlach zostały sprzedane. Piaseczno jest uznawane za „sy-
pialnię" Warszawy. Właśnie tam możemy kupić tańsze nieruchomości,
54
w stosunku do cen mieszkań utrzymujących się w Warszawie. Oczywi-

ście zarówno w samym Piasecznie, jak i okolicznych miejscowościach,
jest też wiele bardzo atrakcyjnie położonych nieruchomości. Opisywane
tu osiedla z blokami ściśniętymi jak sardynki w puszce, podałem jedynie
jako przykład warunków mieszkaniowych, które należy wziąć pod uwa-
gę, planując inwestycję w takiej okolicy.
Fakt, że zdecydowana większość mieszkań na opisanych wyżej, stło

czonych osiedlach jest obecnie zasiedlona, obala moją wątpliwość, czy
potencjalnym nabywcom przeszkadza taki widok z okna. Jeżeli mamy
czterdzieści bloków dokładnie takich, jakie opisałem i w nich wszyst-
kich mieszkania zostały sprzedane, to znaczy, że popyt na nieruchomo-
ści w tej okolicy na pewno istnieje. Pod tym względem więc, z punktu
widzenia inwestora, lokowanie kapitału w takie mieszkanie nie wiąże
się ze zwiększonym ryzykiem.
Analogiczna sytuacja będzie zapewne miała miejsce na innych po-

dobnych osiedlach, zlokalizowanych w różnych miastach. Jeżeli na-
tomiast są to mieszkania z rynku pierwotnego, przed zakupem warto
zbadać, jaki jest popyt na danym osiedlu. Dowiedz się, ile już mieszkań
zostało sprzedanych. Nie mając tych danych, radzę wstrzymać się z in-
westycją do czasu, aż zobaczysz dowody potwierdzające zainteresowa-
nie takimi nieruchomościami przez potencjalnych nabywców.
Znam przypadek, kiedy to znaczący wpływ na szybkie zasiedlenie
pewnego osiedla mógł mieć fakt zastosowania przez dewelopera dosyć
przebiegłej strategii sprzedaży. Otóż większość klientów kupujących tam
mieszkania, dokonywała transakcji jeszcze przed całkowitym ukończe
niem budowy ich bloku. W tym okresie z ich okien rozprzestrzeniał się
piękny widok na łąkę. Nie wszyscy nowi nabywcy mieli świadomość, że
są plany budowy następnego bloku w odległości zaledwie 20 metrów.
Deweloper zaczynał budowę kolejnego budynku dopiero w chwili, kie-
dy wszystkie mieszkania w pierwszym były sprzedane. Nie twierdzę, że
kupujący zostali świadomie wprowadzeni w błąd. Wystarczyło tylko, że
deweloper nie wspominał o swoich dalszych planach podczas transakcji
sprzedaży. Klienci bardziej dociekliwi, którzy dotarli do planów budowy
na tym terenie, wybierali wyższe kondygnacje. Duża grupa lokatorów
parteru i pierwszego piętra jednak dopiero po rozpoczęciu budowy no-
55
wego bloku zorientowała się, że właśnie nieodwracalnie stracili widok

na łąkę. No cóż, bywa i tak. Dlatego zawsze trzeba wszystko sprawdzać.
Widok z okna naszej inwestycji w żadnym wypadku nie powinien
wychodzić na hałasującą ulicę, co łatwo sprawdzić po prostu otwierając
okno. Będąc w mieszkaniu, którym jesteś zainteresowany, wyciszając się
wewnętrznie i przy zamkniętym oknie, sprawdź czy słychać ruch, który
dobiega z ulicy. Nie mówię tu o hałasie w tle. W mieście zazwyczaj ulice
są ruchliwe i nawet z daleka taki hałas może dobiegać. Jednak unikaj
nieruchomości, w których po otwarciu okna od razu dobiega nas prze-
raźliwy zgiełk przejeżdżających samochodów lub manewrujących tram-
wajów (o czym już wcześniej wspominałem). Nawet jeżeli w takich nie-
ruchomościach wszystkie mieszkania mają już lokatorów, to potencjalni
nabywcy będą raczej z nich uciekać. Generalnie rzecz biorąc, w danym
okresie wszystkie mieszkania mogą być zajęte, co może sugerować ist-
niejący na nie popyt.. Wbrew pozorom możemy się mocno zdziwić, gdy
dowiemy się, że każdy z tych mieszkańców z chęcią zamieniłby swoje
mieszkanie na inne. Budynki mieszkalne w niektórych częściach ulicy
Pabianickiej w Łodzi, szczególnie, jeśli chodzi o mieszkania z numerami
od 1-50, charakteryzują się tym, że tuż pod oknem biegnie linia tram-
wajowa. Nawet przy zamkniętych oknach hałas jest bardzo uciążliwy.
Latem nie można tam otworzyć okien ze względu na to, że huk dobie-
gający z zewnątrz jest nie do wytrzymania. Najlepszy widok, jaki może
roztaczać się z okna, obejmuje: zieleń, park, łąki, lasy. Staraj się wybierać
nieruchomości spełniające te kryteria.
Poruszmy teraz kwestię miejsc parkingowych. Należy sprawdzić,

jak wygląda sytuacja z parkowaniem przy posesji, którą się interesujesz.
Czy pod budynkiem istnieje możliwość skorzystania z miejsc postojo-
wych? Czy jest możliwość skorzystania z garażu - własnego lub wyna-
jętego? Czy może pod blokiem po prostu występuje zwykły niestrzeżo
ny parking? Warto także zweryfikować, czy występuje parking płatny,
strzeżony, czy może niestrzeżony. Ostrzegałbym przed takimi nieru-
chomościami, przy których nie ma gdzie zaparkować . Właściwie na
osiedlach kwestia parkowania jest zmorą i zazwyczaj się to odbywa tak,
że kto pierwszy przyjedzie, ten parkuje. Pytanie tylko, jak daleko mu-
simy odejść od bloku. Oczywiście można zapytać sąsiadów, jak często
56
zdarzają się włamania do samochodów w danym miejscu. Jeżeli takie

przypadki mają miejsce regularnie, to jednak sugeruję wynająć miejsce
na parkingu strzeżonym.
Wiemy już wiele na temat otoczenia. Teraz wchodzimy do środka
i sprawdzamy sam stan mieszkania. Może być ono wyremontowane
i takie oczywiście będzie miało wyższą cenę, ale wtedy już nic sami nie
musimy inwestować. Mieszkanie wyremontowane to takie, które prze-
szło kompletną renowację w ciągu ostatniego roku. Jeżeli zostało wy-
remontowane wcześniej niż w przeciągu ostatniego roku, do trzech lat
wstecz, to istotnym jest, jakie ślady użytkowania nosi.
Są takie mieszkania, które możemy odmalować sami. Jeżeli zniszcze-
nia są większe - trzeba wymieniać futryny, drzwi, okna, to oczywiście
niedoskonałości te obniżą wartość mieszkania. Bardzo często osoby
sprzedające daną nieruchomość, doprowadzają ją do stanu sprawiające
go mylne, dobre wrażenie. Należy więc zwracać szczególną uwagę na to,
by nie dać się nabrać. Mieszkanie, które jest wyremontowane, powinno
mieć wymienione podłogi, ściany - na ścianach winny być tapety albo
gładzie. Najlepiej, jeśli są to gładzie, bo wtedy sami możemy zdecydo-
wać, co z daną ścianą robimy. Ściany powinny być wyrównane. Niedo-
puszczalna jest sytuacja, w której są one krzywe, nie trzymają pionów
albo wykazują falistość. Łatwo to sprawdzić, przykładając poziomicę,
albo po prostu długą listwę. Istotne jest, czy ściany „trzymają" kąty. To
też ma wpływ na wartość nieruchomości. Jeżeli postawimy szafkę pra-
widłowo zbudowaną, to czy będzie ona dokładnie pasować we wnękę
przy danej ścianie, czy będzie się odchylać?

Obecność podwieszanych sufitów powinna nasunąć pytanie - jaką
technologią są zrobione i czy są zrobione dobrze? Jeżeli dane mieszka-
nie nie jest wyremontowane w znaczeniu definicji, jaką podałem lub
nie jest wyremontowane ze śladami użytkowania (czyli wymaga od-
nowienia), to uznajemy że nadaje się do całkowitego remontu. Bo cóż
z tego, że ktoś wyremontował tylko podłogi, albo wymienił drzwi. Jest to
element, który oczywiście będzie miał wpływ na zmniejszenie zakresu
remontu, pociągając za sobą niższe koszty, ale musimy sobie zdawać
sprawę, że w dłuższej perspektywie czasu remont i tak jest nieunikniony.
57
Podsumowując, w mieszkaniu, które chcemy wystawić na sprzedaż,
powinny być wymienione, czy odpowiednio wyprofilowane podłogi,

ściany, sufity, okna, drzwi, futryny, łazienka i „elektryka" oraz „hydrau-
lika" - to są najważniejsze elementy. Jeżeli nasze mieszkanie spełnia te
warunki, wówczas można uznać, że jest wyremontowane.
Ciekawy przypadek można zauważyć, gdy przychodzimy do klienta,
żyjącego w zaniedbanym mieszkaniu. Przy oględzinach okazuje się, że
drzwi są stare, ściany trzeba odnowić, nie ma gładzi, więc wypadałoby
je zrobić i same podłogi też wymagają wymiany. Pomimo, że taka osoba
przebywa na co dzień w tym mieszkaniu i uważa, że jest ono ładne, to wła
ściwie traktujemy je tak, jakby było do remontu. Jeżeli klient zawyża cenę,
nie powinniśmy się decydować na kupno. Zwracaj zawsze uwagę na to,
czy mieszkanie nie jest udziwnione lub w pewnym zakresie niedoskonałe.
Doskonałe mieszkanie, biorąc pod uwagę rozmieszczenie pomiesz-
czeń, to takie, które nazywamy mieszkaniem w układzie rozkładowym.
Nie może ono mieć pokoi przechodnich - tzw. układ „w amfiladzie" -
czyli takich, do których wchodzi się z innych pokoi. Nie powinno mieć
kuchni, do której wchodzi się z pokoju, chyba że jest to zintegrowany
aneks kuchenny w nowym budownictwie. Obecnie tak się projektuje
nowe mieszkania, że salon połączony jest z kuchnią. Jednak w starszym
budownictwie często występ uje niewielka kuchnia i do niej wchodzi się
z „dużego" pokoju. Teraz wyobraź sobie sytuację, że w pokoju śpią go-
ście, a Ty chcesz przejść do kuchni i musisz przejść przez ten pokój - nie
jest to komfortowe. Takie mieszkanie będzie też trudne do wynajęcia ze
względu na to, że często na wynajem mieszkania trzypokojowego de-
cydują się trzy obce, niepowiązane więzami rodzinnymi osoby. Każda
z nich ma wówczas jeden pokój, a kuchnia jest wspólna. W sytuacji, gdy
układ jest przejściowy, to taki lokator musi za każdym razem przejść
przez pokój jednego z najemców, co również jest sytuacją niekomforto-
wą dla obu stron. Jeżeli rozpatrujemy kawalerkę, to oczywiście sytuacja
jest inna. Obecnie mówimy o mieszkaniu wzorcowym, dwu lub trzypo-

kojowym, o powierzchni około 50 m 2 • Kawalerki siłą rzeczy zazwyczaj
mają pokój i kuchnię, albo pokój i aneks kuchenny, i na to nic nie po-
radzimy. Mieszkanie 20- 25 m 2 nie będzie miało takich dogodności jak

mieszkanie 50 m 2 •
58
Podobnie jest z łazienką. Do łazienki powinien być wstęp z przedpo-

koju tak, żeby nie było konieczne przechodzenie przez żaden z pokoi.
Zwróć też uwagę, czy drzwi od WC nie są skierowane bezpośrednio na
kuchnię. Nie jest miłe, gdy zapachy z WC będą miały ułatwiony dostęp
do pomieszczenia kuchennego. Zwróć uwagę na wielkość przedpokoju,
czy nie jest on proporcjonalnie za duży w stosunku do całości mieszka-
nia. Przedpokój nie powinien mieć więcej niż 6 m 2 (2m na 3m). Jeżeli
przekracza te wymiary, a mieszkanie ma poniżej 50 m 2, to okazuje się,
że sporej części mieszkania nigdy nie będziemy efektywnie wykorzy-
stywać. Zarówno duża powierzchnia przedpokoju jak i mnogość zaka-
marków sprawia, że nie jest to korzystne dla mieszkania. Dodatkowo,
bardzo niewygodne mieszkania to te, w których przedpokój jest wąski
i posiada zakręt 90 stopni. Przeniesienie mebli przez takie korytarze jest
bardzo niewygodne. Jeśli będziesz zastanawiał się nad zakupem takiego
mieszkania, spróbuj zmienić rozkład pomieszczeń tak, aby zmniejszyć
przedpokój i jednocześnie powiększyć inne pomieszczenia.
Następne pytanie, jakie powinniśmy sobie zadać brzmi: jaka jest wy-
sokość od podłogi do sufitu? Odległość mniejsza niż 2,60 m oraz więk
sza niż 3,20 m sprawia, że mamy do czynienia z mieszkaniem niestan-
dardowym, przez co może się okazać, że trudniej będzie nam je wynająć
lub sprzedać . Mniejsza odległość sufitu od podłogi z kolei sprawia, że
czujemy się przytłoczeni, powodując wrażenie, że „nie ma czym oddy-
chać': Wyższe położenie sufitu natomiast, a zdarza się to w kamienicach,
a także starszym budownictwie, pociąga za sobą siłą rzeczy konieczność

ogrzania większej kubatury takiego pomieszczenia. Rozwiązaniem jest
oczywiście obniżenie sufitu, czyli zmniejszenie powierzchni grzewczej.
Gorzej, jeżeli mieszkanie jest za niskie, wtedy już nic nie można zro-
bić. Przykład takiego lokum możesz zobaczyć w Google Maps używając
Street Views - Łódź, skrzyżowanie ulic Kilińskiego i Zarzewskiej. Zwróć
uwagę na blok czteropiętrowy, a szczególnie ostatnie piętro, które jest
jakby dobudówką lub suszarnią przerobioną na pomieszczenie miesz-
kalne. Po elewacji zauważysz, że wysokość pomieszczeń na pierwszych
trzech kondygnacjach jest o wiele większa niż tych na ostatnim piętrze.
Zwróć uwagę na okna, które nie powinny być niestandardowe
w rozmiarze, w znaczeniu: nie mniejsze, niż zazwyczaj widujesz w
59
innych mieszkaniach. W Łodzi np. takie bloki występują na osiedlu

Teofilów (zobacz także w Google Maps na Street Vievs blok położony
w Łodzi najbliżej skrzyżowania Al. Jana Pawła II oraz Obywatelskiej).
Okienka te mają zbyt mały rozmiar, mierząc od parapetu w stronę su-
fitu, przez co mniej światła wpada do pokoi. Jest ciemno, a dodatkowo
nieestetycznie to wygląda. Z góry można założyć, że takie mieszkanie
będzie miało mniejszą wartość rynkową. Jeżeli okna są większe niż stan-
dardowe, traktujemy to raczej na korzyść mieszkania. Dzisiaj możemy
zaobserwować trend taki, że im więcej światła, tym lepiej. Oczywiście
ma to wpływ na cenę ogrzewania takiego mieszkania, ale generalnie jest
dużym atutem, gdy okna ciągną się od podłogi do sufitu.
Czas na elementy, które decydują o tym, czy dane mieszkanie jest

wyremontowane, czy nie. Wyróżniam szesnaście szczegółów, na które
musisz zwrócić uwagę. Są to:
• okna,
• drzwi i futryny,
• ściany ze szczególnym naciskiem na gładzie,
• podłogi (czy są zbudowane z paneli, desek, czy jest to parkiet),
• zabudowa kuchenna (czy jest nowa, ze sprzętem elektrycznym),
• sprzęt kuchenny,
• łazienki (czy są nowe, jeżeli chodzi o glazurę),
• płytki, glazura (czy są położone pod sam sufit, czy tylko połowa ła
zienki jest w płytkach, czy to są płytki z nowej kolekcji, czy ze starej;
estetyka wykończenia płytek, kanty),
• czy mieszkanie posiada meble w łazienkach,
• czy blaty w kuchni i łazience są z marmuru, może innego kamienia

czy z drewna,
• czy jest zamontowana nowa hydraulika,
• w jakim stanie jest elektryka (włącznie z rozdzielnią prądu i liczni-
kiem),
• jakie są drzwi wejściowe,
• czy kaloryfery są wymienione,
60
• czy mamy zabudowane wnęki szafami,

• czy jest garderoba (pamiętajmy, że garderoba pomniejszy nam
wielkość mieszkania).
Kombinacja powyższych składowych może dać nam różny wynik.

Wynik ten może pokazać, czy dane mieszkanie można uznać za wyre-
montowane, czy nie. Do oceny podejdź indywidualnie. Jeśli masz pro-
blem - napisz do mnie, pomogę Ci.
4. „Buble" w nieruchomościach.
Dosyć rzadko zdarzają się sytuacje, w których zakupiona nierucho-
mość traci całkowicie na wartości. Wyjątkiem może być tzw. rynkowy
bubel. Tylko odpowiednia wiedza i doświadczenie mogą nas zabezpie-
czyć przed nieudanym pod względem inwestycyjnym zakupem. Przy-
kładem może tu być kupno nieruchomości - działki, przez którą zakład
energetyczny planuje przeprowadzić linię wysokiego napięcia. Jak wo-
bec tego uniknąć zakupu takiego „bubla"? Oczywiście możemy zasię
gnąć informacji w odpowiednim urzędzie gminy, poprzez miejscowe
plany zagospodarowania przestrzennego sprawdzając, jakie jest prze-
znaczenie oraz jakie są zasady zagospodarowania danej działki. Dzięki
temu unikniemy także sytuacji, w której tuż obok naszej posesji powsta-
nie autostrada, bądź droga ekspresowa, która w związku z dużym natę
żeniem hałasu będzie odstraszać potencjalnych nabywców. Wciąż za-
dziwia mnie, jak wielu kupujących nawet nie pomyśli, aby to sprawdzić.
Unikaj nieruchomości położonych na terenach, w których będzie
narażona na działania sił natury. Nie inwestuj w mieszkania znajdują
ce się w strefach zagrożonych podtopieniem, czy okolicy, w której ryzy-
ko wystąpienia trąby powietrznej jest bardzo wysokie.
Jak już wspomniałem, możemy ubezpieczyć naszą nieruchomość, ale
przecież nie jest celem naszego działania, aby liczyć na korzyści z tytułu
wypłat odszkodowań. Celem jest zarobek na wynajmie lub zarobek po-
chodzący ze sprzedaży nieruchomości.
Poniżej wypisałem listę czynników sprawiajqcych, że nieruchomość

może być mniej atrakcyjna. Wiele z nich, występujących równocześnie,
może sprawić, że określona nieruchomość nigdy nie uzyska rentowno-
61
ści, ponieważ żaden klient nie będzie chciał za nią zaoferować satysfak-
cjonującej Cię ceny:
• kamienica w sypiącym się budynku,
• niebezpieczna dzielnica lub ulica,

• brak asfaltu lub kostki oraz planów na ich położenie - co można
oczywiście sprawdzić w spółdzielni, we wspólnocie lub w admini-
stracji osiedla,
• jeżeli nie jest to blok na osiedlu mieszkalnym, to też nie przemawia
za zakupem takiej nieruchomości,
• jeżeli w pobliżu znajdują się tereny przemysłowe to nasuwa się py-
tanie, co widać z okien, bo to może dyskwalifikować mieszkanie,
• widok z okien na blok, szczególnie, jeśli ten blok stoi zbyt blisko,
• tory kolejowe mogą dyskwalifikować nieruchomość,
• ostatnie piętro,
• widok z okien na hałaśliwą ulicę,
• pokoje przejściowe,
• odległość między sufitem a podłogą mniejsza niż 2,6 m.
Jak widzisz, inwestowanie w nieruchomości nie niesie za sobą du-
żego ryzyka, gdyż opisane powyżej sytuacje w większości przypadków
można przewidzieć lub zaplanować inwestycję tak, aby zminimalizować
zagrożenie, że nasza nieruchomość stanie się nic nie warta. Jak to uczy-
nić? Odpowiedź wydaje się, że jest nad wyraz prosta: nie inwestować
w miejscach, w których istnieje wysokie prawdopodobieństwo wy-
stąpienia niepożądanych lub ryzykownych sytuacji.
Podsumowanie
• Sprawdźdobrze przed zakupem nieruchomość, za pomocą wyżej
omawianych cech tak, aby nie okazała się tzw. „bublem rynkowym''.
• Jeśliostatecznie nie będziesz mógł znaleźć klienta na swoją nieru-
chomość, to znaczy, że popełniłeś błąd w powyższych założeniach
i dokonałeś nieprzemyślanej, nietrafionej transakcji.
62
• Dobrze przemyślana transakcja sprawia, że ryzyko utraty zainwe-

stowanego kapitału maleje do zera, a sama transakcja staje się bar-
dziej konkurencyjna niż każda inna inwestycja.
• Kupuj nieruchomości w miejscach, w których popyt na Twoją nie-
ruchomość zawsze będzie, a ona sama nie jest zagrożona przez wy-
stąpienie niepożądanych zjawisk naturalnych.
Teraz zwróć uwagę, które z wszystkich wymienionych w tym rozdzia-

le elementów mogą być dla Ciebie atutami, motywującymi do zakupu
danej nieruchomości:
• położenie w centrum miasta,
• nieruchomość w budynku wyremontowanym,
• czy blok został wybudowany w ciągu ostatnich trzydziestu lat,
• czy elewacja jest odnowiona,
• czy budynek jest ocieplony,
• czy ulica jest bezpieczna,
• czy teren jest ogrodzony,
• czy w bliskim otoczeniu są sklepy, przystanek autob usowy itd.
Jeżeli planujemy mieszkanie pod wynajem, to bliskość terenów prze-
mysłowych może być atutem. Jeżeli jest to parter lub pierwsze piętro,
jest to zaleta dla osób starszych. Widok z okien powinien obejmować
zieleń. Ważna jest możliwość skorzystania z garażu lub garaż własny,
ostatecznie parking płatny, strzeżony pod blokiem. Jeżeli okna są więk
sze niż standardowe to super, może też to być uznane jako atut. Dodat-
kowymi zaletami mogą być oczywiście: basen w pobliżu, przedszkole,
żłobek, szkoła (nie za blisko naszego bloku). W następnej kolejności -
plac zabaw, Orlik, apteka, przychodnia, kościół, centrum handlowe lub
jego sąsiedztwo, bliskość śródmieścia i ewentualnie placu sportowego.
63
Zadania
1. Wypisz listęcech, którymi powinna charakteryzować się Twoja
nieruchomość, w którą zamierzasz zainwestować. Ta lista niech bę
dzie dla Ciebie wzorcem, za pomocą którego będziesz zawsze przed
zakupem weryfikować wybraną nieruchomość.
2. Umów się na obejrzenie trzech mieszkań wybranych z interneto-
wych ogłoszeń i zbadaj każdą nieruchomość pod względem czyn-
ników opisanych w powyższym rozdziale. To ćwiczenie pomoże
Ci utrwalić najważniejsze elementy, na które powinieneś zwracać
uwagę przy wyborze nieruchomości pod inwestycję. Dodatkowo
zrób wywiad z każdym ze sprzedających i wypisz zalety każdej nie-
ruchomości, o których właściciele wspominają. Przyda Ci się to do
przyszłej prezentacji swojej nieruchomości.
3. Znajdź w internecie e-book mojego autorstwa, który na określo

nych warunkach możesz uzyskać bezpłatnie, a jego tytuł brzmi:
„10 istotnych czynników wplywajqcych na zwiększenie wartości
nieruchomości". Zawarte tam wskazówki pomogą Ci podejmować
lepsze decyzje pod względem inwestycyjnym.
64
Rozdział VI
Wady ukryte w mieszkaniu
Przybliżę Ci teraz lepiej temat dotyczący cech nieruchomości, które

mogą mieć negatywny wpływ na przyszłą Twoją transakcję szybkiej jej
sprzedaży. Może się zdarzyć tak, że kupowana przez Ciebie nierucho-
mość jest już wyremontowana. Nie jest to zaprzeczeniem wcześniej
szych założeń dotyczących zarobku na danej inwestycji. Po prostu mo-
żesz kupić, wyremontować i sprzedać z zyskiem lub kupić wyremonto-
waną i także sprzedać z zyskiem. Jeśli sprzedający zaproponuje Ci cenę
sprzedaży na tyle atrakcyjną, abyś mógł ją dalej odsprzedać z zyskiem,
to również możesz w taką nieruchomość zainwestować. Przewagą na
pewno jest to, że jeżeli kupujemy mieszkanie do remontu, możemy je
odnowić dokładnie wg naszego uznania. Nieruchomość już wyremon-
towana, może nie być spójna sama w sobie pod względem wykończenia,
nie wszystkie elementy mogą do siebie pasować. Jeśli mieszkanie jest już
odnowione, musimy zaufać ekipie remontowej, pracującej dla poprzed-
niego inwestora. Jeżeli remont był wykonywany w celu sprzedaży miesz-
kania, to szczególnie należy zwrócić uwagę na jakość jego wykonania,
żeby się nie okazało, że prace zostały ukończone nienależycie. Pytaniem
jest, czy na wykonane elementy sprzedawca dał gwarancję. Szczególnie
należy zwrócić uwagę na warunki gwarancji montażu okien, futryn
i drzwi wewnętrznych, drzwi wejściowych, paneli podłogowych, ka-
loryferów, elektryki i hydrauliki. Wszystkie te elementy powinny być
przygotowane zgodnie ze sztuką budowlaną.
65
I. Okna.
Jeżeli
chodzi o okna, zwróć uwagę, czy są zamontowane równo
w pionie i w poziomie, czy przy montażu nie powstały żadne uszkodze-
nia oraz na to, czy okna się nie rozklejają. Sam byłem zmuszony rekla-
mować okna, które na spojeniach w narożnikach niestety rozszczelniły
się. Otwórz na próbę każde skrzydło z każdego okna i zobacz, czy odpo-
wiednio się ono zamyka. Oczywiście, jeżeli nie zamyka się odpowiednio,
może to być winą ustawień samego skrzydła, a to można wyregulować.
Należy zatem sprawdzić przed zakupem mieszkania, czy okno zostało
należycie zamontowane, wyregulowane i uszczelnione. Tak samo zwe-
ryfikuj montaż parapetów.
2. Drzwi.
Sprawdź także montaż drzwi, które tak jak okna powinny być od-
powiednio wypoziomowane i trzymać pion. Sprawdź także dźwiękosz
czelność i jakość materiału. Przeprowadź test, polegający na mocnym
zamknięciu drzwi tak, aby trzasnęły o futryny, a potem sprawdź, czy nic
złego z nimi się nie stało. Możesz wykonać to sam lub dla bezpieczeń
stwa poproś Właściciela. W codziennym użytkowaniu, a szczególnie
gdy mamy małe dzieci lub wrażliwą na hałas żonę lub teściową - drzwi
mogą trzaskać znacznie częściej:). Pytanie, co się wtedy stanie ze ścia
ną przy drzwiach, wykończeniem oraz z samymi drzwiami. Zweryfikuj
także, czy drzwi mają uszczelki.
Jeżeli zostały już

wymienione drzwi wejściowe, to zapewne posia-
dają gwarancję,pod warunkiem, że zostały zamontowane w zgodzie ze
sztuką budowlaną. Sprawdzamy zatem, czy trzymają pion i czy nie są
już widoczne jakieś zniekształcenia drzwi. Pianka montażowa potrafi
z czasem wypchnąć drzwi, co sprawi, że ich tafla będzie się zniekształcać.
3. Podłogi.
Podłogi również powinny być położone zgodnie z założeniami sztu-
ki budowlanej. Zazwyczaj panele, czy deski podłogowe w instrukcji
montażu mają zaznaczone warunki uznania ewentualnych reklamacji.
Najkrótsza część panelu lub deski nie powinna mieć mniej niż 30 cm,
66
a ich łączenia powinny na zmianę się przeplatać. Warto oderwać listwę
przypodłogową, która jest przy panelu, czy desce w zetknięciu ze ścianą,

aby zobaczyć, czy montażysta zostawił minimum 1 cm odległości od
ściany. Podłoga podczas użytkowania „pracuje': pod wpływem ciepła
materiał może się rozszerzać. Sytuacja taka sprawi, że panele, parkiet,
czy deski uwypuklą się. Prawdopodobieństwo takie jest zwiększone,
jeżeli odległość zamontowanych paneli od ściany nie została właściwie
zachowana.
4. Ściany.
Poproś o projekt mieszkania,o ile taki jest dostępny. Jeśli właściciel
nim nie dysponuje, dostaniesz go w odpowiedniej komórce spółdzielni
mieszkaniowej lub administracji. Zwróć uwagę, czy ściany były prze-
budowywane. Jeżeli takie zmiany były i ściany zmieniły swoje miejsce,
to dowiedz się, czy inwestor wykonał prace uzyskując pozwolenie na
budowę (w przypadku zmian dotyczących ścian działowych takie po-
zwolenie nie musi być konieczne). Sprawdź sam, czy obecne prawo bu-
dowlane wymaga takich pozwoleń. Ponadto, w przypadku modyfikacji
sieci elektrycznej w mieszkaniu, wymagane jest stworzenie projektu tej
sieci. Jeżeli na ścianach są gładzie, warto posłużyć się latarką w telefonie
komórkowym, aby sprawdzić, czy są idealnie gładkie. Światło wydoby-
wające się z takiej latarki dokładnie pokaże Ci wszystkie nierówności.
Tym prostym sposobem ocenisz jakość wykonanych prac, nie tylko przy
sprawdzaniu mieszkania wyremontowanego, ale także mieszkania wła
snego, które jest obecnie remontowane.
5. Kuchnia.
Jeżeli kupujesz mieszkanie, w którym kuchnia posiada zabudowę
meblową, czyli są tam nowe meble i nowy sprzęt elektryczny - sprawdź,
czy jest na to gwarancja i jaki okres pozostał do jej zakończenia. Zwery-
fikuj, czy meble zostały zamontowane prawidłowo w pionie i w pozio-
mie. Jeżeli mieszkanie było remontowane i zastosowano płyty gipsowe,
należy skontrolować, czy nie ma pęknięć i poprosić o gwarancję, co naj-
mniej roczną, gdyby się okazało, że będą odpadać lub pękać.
67
6. Łazienka i ubikacja.
W łazienkach sprawdź, czy przy położonych
glazurach i terakocie
ściany trzymają pion, czy może występują odchylenia od pionu oraz, czy
podłoga trzyma poziom. Warto posłużyć się latarką w telefonie komór-
kowym, aby sprawdzić, czy wszystkie płytki licują ze sobą. Włącz latarkę
i dostaw do ściany. Za pomocą światła zobaczysz, czy płytki są równo
położone. Możesz także położyć poziomicę i zweryfikować, czy są pod
nią znaczne przerwy. To samo dotyczy podłogi. Jeżeli ekipa remontowa
wykonuje wymianę glazury i terakoty w Twoim własnym mieszkaniu,
kontroluj podczas prac „pion" i zabezpiecz się w umowie, że jeżeli „pio-
ny" nie zostaną zachowane, wykonawca będzie musiał poprawić wyko-
nane prace lub nie otrzyma wynagrodzenia.
7. Instalacja hydrauliczna.
Sprawdź należyty stan „hydraulik'', czyli czy nie występują nigdzie
przecieki. Skontroluj to bardzo dokładnie. U jednego z moich znajo-
mych okazało się, że przez ponad miesiąc, w słabo widocznym miejscu,
sączyła się woda z nieuszczelnionej złączki pod zlewem, a ponieważ
mieszkanie było na parterze, znajomy zalał komuś piwnicę. Gdyby to
było na piętrze, szkody u sąsiada na dole byłyby większe. Zapytaj też,
gdzie umieszczone są wodomierze (czy mają plomby) oraz czy są od-
powiednie zawory odcinania wody. Miałem przypadek, w którym eki-
pa budowlana wymieniając rury doprowadzające wodę do mieszkania
zamontowała tylko zawór odcinania wody zimnej. Zaworu odcinania
wody ciepłej już nie wykonali.
8. Instalacja grzewcza i elektryczna.

Powinieneś też sprawdzićodpowiedni przekrój rur do kaloqrferów
- jeżeli takie były wymieniane, a także instalację elektryczną. Zażądaj
odpowiedniej dokumentacji technicznej potwierdzającej to. Jeżeli wy-
mieniana była instalacja elektryczna i przewody pozostały w tych sa-
mych miejscach, wystarczy, że będzie to zrobione na tzw. zgłoszenie bu-
dowlane w Urzędzie Miasta. Jeżeli natomiast linie elektryczne zmieniły
swoje miejsce, to powinien być wykonany techniczny projekt tych linii,
68
również powinno być uzyskane pozwolenie na budowę (sprawdź, czy
obecne prawo tego wymaga). Poproś o zdjęcia z remontu, by zwery-

fikować, w których miejscach nowe przewody elektryczne zostały po-
łożone. Ta informacja przyda Ci się w przypadku dokonywania mon-
tażu szafek na ścianach, czy innych elementów, które będą wymagały
wiercenia otworów. Tym samym zabezpieczysz się i zminimalizujesz
możliwość przewiercenia przewodu elektrycznego. Odkręć dowolne
punkty elektryczne typu kontakt, gniazdko i sprawdź, czy ta elektryka
jest faktycznie wymieniona. Obejrzyj dokładnie skrzynkę rozdzielczą
prądu. Sprawdź, czy jest nowa i czy tam również podłączone są nowe
linie elektryczne. Zobacz, czy licznik elektryczny jest zaplombowany

i posiada homologację. Zweryfikuj także, ile punktów elektrycznych jest
pod daną linią i ile linii w ogóle występuje. Oświetlenie górne powinno
mieć oddzielną linię, tak samo jak oświetlenie kontaktowe i kuchnia.
Każda linia powinna mieć oddzielny wyłącznik prądu.
Podsumowanie
Podczas oglądania nieruchomości sprawdzaj po kolei każdy element
mieszkania i notuj to, czego możesz użyć w przyszłości, jako argumentu
w negocjacjach zbijania ceny. Skontroluj koniecznie takie elementy jak:
• montaż okien, futryn i drzwi (w tym wejściowych),
• montaż paneli podłogowych,
• stan kaloryferów,
• instalację elektryczną i hydrauliczną,
• zabudowę kuchenną,
• szafy wnękowe,
• sposób położenia glazury i terakoty.
69
Zadania
1. Zabaw sięw Sherloka Holmesa. Przyjmij, że planowana do zakupu
nieruchomość ma co najmniej trzy wady, które musisz znaleźć. Po
wybraniu z internetu nieruchomości, tym razem wyremontowanej,
spróbuj na żywo zweryfikować, czy wszystkie elementy wykonane-
go remontu są satysfakcjonujące.
2. Jeśli kupiłeś nieruchomość do remontu i zakończyłeś ten remont,
potraktuj swoją nieruchomość jak obcą. Za pomocą powyższych
informacji sprawdź, co czułbyś, gdybyś to Ty miał być kupującym.
Skontroluj każdy wyżej wymieniony element pod względem jakości
materiału i wykończenia. Dzięki temu poznasz słabe i mocne strony
swojej nieruchomości, a to pomoże Ci podczas negocjacji ze swoim
przyszłym klientem.
70
Rozdział VII
Proces planowania
zakupu nieruchomości
Ile obejrzeć mieszkań przed podj ęciem decyzji odnośnie zakupu nie-
ruchomości? Moja odpowiedź brzmi: jeżeli kupujesz nieruchomość pod
inwestycję lub pod wynajem, to musisz obejrzeć wszystkie mieszka-
nia, jakie są dostępne na badanym rynku, nawet jeżeli to będzie pięć
dziesiąt mieszkań. Szukaj okazji. W ten sposób zagospodarowany czas
zaprocentuje nam odpowiednim wyborem, gdy już zdecydujesz się
na najlepsze mieszkanie z możliwych, biorąc pod uwagę cenę i jakość
wykończenia. Ponadto, istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że
przeglądając tak dużą liczbę mieszkań, trafisz na klienta, który będzie
zmotywowany do sprzedaży i będzie chciał pilnie sprzedać dane miesz-
kanie. Spowoduje to, że będziesz miał lepszą pozycję do negocjacji, jeśli
chodzi o samą cenę.
U mnie taka sytuacja miała miejsce przy dokonywaniu zakupu miesz-
kania w Łodzi. Było to już trzydzieste mieszkanie z listy, które oglądałem,
a zostało polecone przez panią z agencji nieruchomości. Właściciele wcze-
śniej nie ogłaszali się nigdzie, więc Uak życie pokazuje) istnieją na ryn-
ku nieruchomości właściciele ufający i polegający właśnie na agencjach
nieruchomości, czyli pośrednikach. Sami nie chcą lub nie są w stanie -
z różnych przyczyn - ogłaszać się. Grupę tą stanowią w szczególności ci,

którzy mieszkają za granicą, którzy są zapracowani, którzy się nie znają na
nieruchomościach, więc nie podejmują się tego. Nie dają ogłoszeń bez-
pośrednio także ci, którzy nie mają wiedzy jak robić to należycie lub po
prostu mają dwie lewe ręce do komputera i internetu.
71
Kontynuując kwestię zakupu tamtej nieruchomości, trafiłem wówczas
na właścicieli, którzy bardzo zaniedbali swoje mieszkanie. Po wejściu do

środka byłem przerażony, gdyż to mieszkanie nadawało się do general-
nego remontu i najprościej mówiąc: najłatwiej byłoby tam wrzucić gra-
nat, wyburzyć wszystko, a następnie od nowa wyremontować. Średnia
cena mieszkania wynosiła wtedy około 150.000 zł, ale właściciele w tym
przypadku tracili już blisko 20.000 zł na samym wstępie ze względu na
to, że próbowali sprzedać mieszkanie brudne i zniszczone. W dodat-
ku posiadali psa, który bardzo bałaganił. Praktycznie pogryzł wszystko
wokół i sprawił, że w mieszkaniu unosił się nieprzyjemny zapach, a jego
sierść widoczna była wszędzie. Dodatkowo przebywała tam starsza oso-
ba, która miała swój pokój i podobno nie pozwalała właścicielom sprzą
tać mieszkania. Miała ona „skrzywienie" na punkcie używania środków
czystości. Powyższa sytuacja jest wymarzona dla inwestora, gdyż w ta-
kich przypadkach pole negocjacyjne dla niego jest lepsze.
Zauważ, że agencja nieruchomości może nam pomóc w zakupie ta-
kiego mieszkania. W opisanym przypadku mieszkanie było zaniedbane,
brudne i nadające się do generalnego remontu, a osobom sprzedającym
zależało, żeby jak najszybciej się stamtąd wyprowadzić. Zostawiłem
kontakt do siebie, ale zaznaczyłem, że więcej niż 100.000 zł nie przezna-
czę na to lokum. Sprzedającym się spieszyło, chcieli rozstać się ze swoim
dziadkiem, kupić mu coś małego - kawalerkę, a sobie drugie mieszka-
nie. Wyobraź sobie minę wszystkich klientów, którzy przychodzili do
tego mieszkania i widzieli stan, w jakim jest. Sam odór, który wydoby-
wał się z niego sprawiał, że mało kto chciał się decydować na zakup. Pa-
miętaj, że mężczyźni kupują rozumem, czyli dokonują kalkulacji i widzą
potencjalne korzyści, które mogą wydobyć z potencjalnego mieszkania.
Z kobietami jest tak, że kupują wzrokiem i innymi zmysłami. To zna-
czy, że jeżeli kobieta przyjdzie i zobaczy brud, poczuje brzydki zapach,
to więcej nie będzie chciała tu za żadne skarby wrócić. To sprawia, że
osoby, które sprzedają takie mieszkanie są w bardzo złym położeniu.
Co powinny zrobić? Powinny wysprzątać, odświeżyć mieszkanie, ku-
pić farbę i odmalować pomieszczenia, przenieść gdzieś psa oraz pozbyć
się wszystkich zbędnych przedmiotów, które zmniejszają potencjalną
wartość nieruchomości. Po 3 tygodniach okazało się, że właściciele
72
Proces planowania zakupu nieruchomości
w omawianej przeze mnie historii psychicznie nie wytrzymali i wykona-

li do mnie telefon informując, że 100 tysięcy zł to za mało, ale że za 120
tysięcy zł są w stanie sprzedać to mieszkanie. Ostatecznie mieszkanie
kupiłem za 118 tysięcy zł. Remont kosztował około 40 tysięcy złotych .
Koszty notarialne i bankowe wyniosły około 10 tysięcy zł. Mieszkanie
zostało ostatecznie sprzedane przeze mnie za 230 tysięcy zł. Pozostało
mi 55 OOO zł zysku. Takich transakcji Ci życzę:) .
1. Jakie mieszkania oglądać?

Można oglądać mieszkania, które, jak już wspomniałem, nie mają
ceny dyskwalifikującej, bo pamiętaj, że to Ty dzisiaj podejmujesz de-
cyzję, jakie mieszkanie kupić i to Ty będziesz dokonywać wyborów.
Twoja decyzja będzie miała wpływ na to, czy będziesz miał trudności
w sprzedaży danego mieszkania lub czy będziesz miał problem z jego
wynajęciem.
Powstaje więc pytanie, czy w ogóle oglądać mieszkania, które posia-

dają cechy dyskwalifikujące? Oczywiście że tak. Wtedy jednak należy
proponować cenę, za jaką jesteś w stanie realnie sprzedać takie miesz-
kanie, uwzględniając koszty remontu. Dzięki temu może się okazać, że
kupisz je za bezcen. Doprowadzisz następnie do dobrego stanu i wtedy
o wiele łatwiej będziesz mógł je sprzedać lub wynająć .
Masz już zdefiniowane mieszkanie wzorcowe, aczkolwiek ja polecał
bym Ci oglądać wszystkie mieszkania ze względu na to, że mogą zda-
rzyć się okazje. Są pewne mieszkania, których byś w życiu nie kupił, ale
poczekaj z ostateczną opinią do momentu, gdy poznasz cenę i spróbu-

jesz ją obniżyć do satysfakcjonującego Cię poziomu. Patrz na transakcję
pod względem matematycznym. Oblicz, jaka cena sprawia, iż inwestycja
staje się interesująca. W atrakcyjnej cenie mieszkanie zawsze wynaj-
miesz i zawsze na takie mieszkanie znajdzie się klient. Jeżeli kupisz
mieszkanie za bezcen, to możesz być pewien, że znajdziesz na nie loka-
tora, który będzie chciał to mieszkanie wynająć.
73
2. Wielkość mieszkania, a wpływ na jego wartość i popyt.

Przyjąłem wcześniej założenia odnoszące się do mieszkania wzorco-
wego - metraż 45-62 m ale panuje przekonanie, że mniejsze miesz-
2
,
kania łatwiej się wynajmuje i łatwiej sprzedaje. To zależy od grupy

docelowej, do której kierujemy nasze mieszkanie. Warto sobie taką gru-
pę docel ową wcześniej określić. Należy odpowiedzieć na pytanie, czy
chcemy, żeby naszą nieruchomość wynajmowały rodziny, ewentualnie
jedna rodzina. Następnie warto doprecyzować profil pożądanych miesz-
kańców - czy ma to być rodzina z małymi dziećmi, czy może ze star-
szymi, czy to mają być kawalerowie/panny, studenci/studentki, osoby
pracujące, czy niepracujące, dobrze zarabiające, czy uboższe.
Od tego profilu zależy też ewentualny standard wykończenia wnętrza

mieszkania. Im lepiej i ładniej wykończone oraz urządzone mieszkanie,
tym łatwiej je wynajmiemy, ale oczywiście wiąże się z tym zazwyczaj
wyższy koszt. Jeżeli kierujemy nasze mieszkanie do grupy docelowej,
którą są studenci, to zazwyczaj będzie to mieszkanie w granicach od
20 do 50 m 2 - jedno-, dwu- lub trzypokojowe. Jeżeli ofertę kierujemy
do rodziny, to mieszkanie będzie co najmniej 35-metrowe, dwu- lub
trzypokojowe. Jeżeli natomiast do zamożnej rodziny, to powinno mieć
powierzchnię powyżej 50 m 2 •
W zależności
od grupy docelowej, istnieje mniejsze lub większe praw-
dopodobieństwo, że wynajem będzie się wiązał z jakimiś problemami.
Studenci, w zależności od kierunku obranych studiów, różnie się za-
chowują (wszyscy byliśmy młodzi, więc pamiętamy, co się wtedy dzia-
ło). Od poziomu zamożności i statusu społecznego osób pracujących
może także zależeć przyszłość naszego mieszkania, ponieważ wynajem
może się wiązać ze stratami. W moim przypadku, gdy wynająłem jedno
z mieszkań, po dwóch miesiącach zadzwonili sąsiedzi z dołu z zapyta-
niem, czy wiem co się dzieje w moim mieszkaniu, gdyż mają wrażenie,
że jeżdżą tam czołgi.
Okazało się, żeosoby, które tam mieszkały - dziewczyna i chłopak,

niezamężni, posiadający dużego psa, dosyć często urządzali sobie przy-
jęcia typu domówka. Po wizycie na miejscu okazało się, że mieszkanie
jest na szczęście w dobrym stanie, a lokatorzy zapewnili, że więcej takich
sytuacji nie będzie. Historia jednak się powtórzyła - lokatorzy urządzili
74
wielką imprezę, podczas której nawet sama najemczyni została przez

gości wyrzucona z mieszkania:). Dzwoniła na policję, żeby się dostać do
wnętrza. Policja interweniowała. Następnie, będąc pod wpływem alko-
holu dziewczyna próbowała wyrzucić niektórych gości z mieszkania, aż
w końcu stanęła na balkonie próbując z niego skakać. Wezwano straż
pożarną, ponownie policję, karetkę. I tak zakończyła się ostatnia nocna
impreza moich lokatorów - dostali natychmiastowe wypowiedzenie. Na
szczęście nie było wiele szkód w mieszkaniu, koszty naprawy zostały
pokryte z kaucji. Kolejnym razem trafiłem na zupełnie innych najem-
ców - trzy studentki medycyny z 4 roku, które od razu zadeklarowały, że
wynajmą mieszkanie na 2 lata, co było oczywiście miłą sytuacją.
Im większe mieszkanie, tym potencjalna cena za każdy m 2 bę

dzie niższa. Im mniejsze mieszkanie, tym cena będzie rosnąć. Może
się okazać, że cena za m 2 mieszkania 30-metrowego będzie wynosić
4500 zł, a cena za m 2 mieszkania 100-metrowego będzie wynosić
4000 zł. Taka różnica jest dosyć często zauważana. Nie zmienia się też
w miarę upływu czasu, niezależnie od wahań ogólnych cen nieruchomo-
ści. Proporcje te są zachowane, więc im taniej uda nam się kupić „metr
kwadratowy" mieszkania, tym później uzyskamy lepszą cenę sprzedaży
przy jednoczesnym satysfakcjonującym zysku.
3. Mieszkania wielopoziomowe.
Zakup mieszkania wielopoziomowego ma sens, jeżeli wielkość jego
powierzchni wynosi powyżej 100 m 2 • W przeciwnym razie może oka-
zać się, że na piętrze mamy jedną „klitkę" z łazienką, a na dole również
niewielkie pomieszczenia, co sprawia, że korzystanie z takiego miesz-
kania nie jest funkcjonalne i można je uznać za rynkowy „bubel': Ina-
czej to wygląda, gdy na dole znajduje się salon, pokój gościnny, łazienka
i kuchnia, a na górze tylko sypialnia. Taka sytuacja jest jak najbardziej
w porządku. Nie mniej jednak, jeśli chodzi o obrót nieruchomościami,
odradzam mieszkania większe niż przyjęte w założeniach nieruchomo-
ści wzorcowej.
Podejście do nieruchomości możemy zmieniać w zależności od na-

szych upodobań. Mieszkania wielopoziomowe są raczej rzadkością na
rynku, ale jednak występują. Sam trafiłem na bardzo ciekawe, w bloku
75
wielorodzinnym (przypominającym raczej duży szeregowiec), o po-

wierzchni 270 m 2 i składające się z czterech kondygnacji. Na dole był
garaż i pomieszczenie gospodarcze, na pierwszym piętrze kuchnia i po-
kój gościnny, na drugim i trzecim piętrze sypialnie, niezbyt duże, dwa
pomieszczenia na piętrze, dodatkowo łazienka i kuchnia. Jest to dosyć
ciekawe rozwiązanie, aczkolwiek uciążliwe, gdyż codziennie trzeba
pokonywać wiele schodów, aby przemieszczać się między pokojami.
Zapewne i takie mieszkanie znalazło by swoich nabywców, jednak trans-
akcja obarczona jest dużym ryzykiem i małym komfortem mieszkania.
4. Czy piwnica i taras mają znaczenie?

Piwnica i taras to „dodatki" do mieszkania. Oczywiście im piwni-
ca i taras mają większe powierzchnie, tym większy atut mieszkania.
Niemniej jednak, każda piwnica, nawet ta w znaczeniu komórki, która
umiejscowiona może być na ostatnim piętrze albo pod parterem (czyli
już bez okien lub tylko z malutkimi okienkami), jest wielce pożądaną
dodatkową powierzchnią do zagospodarowania. Umożliwia nam cho-
ciażby przechowanie rowerów lub innych przedmiotów i sprzętów. Wy-
stępowanie piwnic jest typowe szczególnie w starszym budownictwie,
w blokach trzykondygnacyjnych, tam piwnica może mieć wielkość
nawet 20 m 2 • W przypadku dotyczącym jednego z moich mieszkań
(o powierzchni 50 m 2 ), tuż pod nim znajdowała się właśnie taka obszer-
na piwnica i aż kusiło, żeby przebić się na dół i zrobić dodatkowy pokój.
Jednak ze względu na stare budownictwo nie zdecydowaliśmy się na
ten ruch, odstraszyło nas wysokie ryzyko wilgoci, brudu oraz małych,
nieproszonych lokatorów;). Osobiście nie spotkałem się z przypadkiem,
aby piwnica, czy taras miały wpływ na wartość nieruchomości, aczkol-
wiek im są większe tym lepiej.
5. Gdzie szukać nowych mieszkań do obejrzenia?

Podstawowe źródła informacji to oczywiście internet oraz agen-
cje nieruchomości. Tu powstaje pytanie, czy w ogóle współpracować
z agencjami nieruchomości? Oczywiście, że tak. Jeżeli agencja nieru-
chomości dostarczy ofertę na Twoje wymarzone mieszkanie, zgodne
76
z profilem, który spełnia założenia idealnego dla Ciebie lokum, to jak

najbardziej korzystajmy z usług takich agencji i nagradzajmy je - oni
wykonali pracę, my dostaliśmy mieszkanie - obie strony są zadowolone.
We wszelkich kalkulacjach radziłbym Ci uwzględniać agencje pośred
nictwa nieruchomości. To jest koszt podstawowy. Czy jeśli pośrednik
znajdzie Ci mieszkanie, na którym zarobisz 50 tys. zł ... to czy nie od-
dasz mu z chęcią 10% z tego zarobku?
6. Ile czasu potrzeba na znalezienie dobrego mieszkania?

Nie ma tutaj określonych z góry ram czasowych, bo może to być dwu-
dzieste trzecie z kolei mieszkanie, może być czterdzieste ósme, a może
już drugie, które zobaczysz i które będzie spełniać Twoje oczekiwania.
Po czym poznać, że nas satysfakcjonuje dane mieszkanie? Po tym, że
spełnia warunki mieszkania wzorcowego, a ponadto w kalkulacjach wy-
nik, jaki oszacowałeś na podstawie ceny zakupu i sprzedaży lub wynaj-
mie takiego mieszkania, jest dla Ciebie satysfakcjonujący. Jak taki wynik
obliczyć? Zapraszam do kontaktu, możemy uczynić to razem.
7. Automatyka portali ogłoszeniowych, a napływ zleceń.

Możesz ustawić sobie „automat" na danym portalu ogłoszeniowym,
który sprawi, że określone, sprecyzowane oferty na mieszkanie, o para-
metrach z góry przez Ciebie zdefiniowanych, natychmiast po pojawieniu
się w sieci będą wędrowały do Ciebie w formie powiadomień. Dobrze
jest, gdy masz nawiązany kontakt z komornikiem, a także ewentualnie
spółdzielniami mieszkaniowymi, mogącymi poinformować Cię, które
mieszkanie jest zadłużone i właściciel chce się go pozbyć. Czy ja jestem
zwolennikiem kupowania nieruchomości od komorników lub miesz-
kań zadłużonych? Nie, nie jestem, bo to rodzi same problemy. Kupienie
zadłużonego mieszkania, albo mieszkania od komornika może sprawić,
że takie, czy inne problemy się pojawią. Jeśli dłużnik, którego nierucho-
mość jest licytowana będzie miał dobrego prawnika, to proces przejęcia
zakupionej w ten sposób nieruchomości może potrwać nawet dwa lata.
Dlaczego więc wspomniałem, że warto dojść do porozumienia z ko-
mornikiem? Bo warto ale zanim dane mieszkanie zostanie przez niego
77
zajęte. Oczywiście tu się nam powinna zapalić „czerwona lampka", po-

nieważ jeżeli ktoś jest zadłużony, to czy warto takie mieszkanie kupo-
wać? Wierzyciele potencjalnego dłużnika, który ma na sobie wiele naka-
zów zapłaty, a sprzeda nam mieszkanie, mogą korzystając z tzw. skargi
pauliańskiej wnieść do sądu wniosek o unieważnienie takiej transakcji.
W ten sposób możemy stracić świeżo zakupione mieszkanie. Trzeba być
więc przy takich transakcjach bardzo ostrożnym. Najlepsza sytuacja ma
miejsce, gdy jesteśmy w 100% przekonani, że dłużnik ma jeden dług, bę
dący w ręku komornika. Komornik daje nam „cynk" zanim mieszkanie
trafia na aukcję, my oferujemy bardziej korzystną cenę niż uzyska na
aukcji, co powoduje, że dłużnik jest zadowolony, dostając więcej pienię
dzy i tracąc mniej, bo komornik nie naliczy takich kosztów jak w zwy-
kłym postępowaniu, a Ty zyskasz, bo zarobisz sprzedając mieszkanie.
Podobnie jest ze spółdzielniami i wspólnotami mieszkaniowymi.

Zadłużone mieszkanie jest problemem dla danej wspólnoty, gdyż inni
członkowie muszą płacić za nieuregulowane długi nierzetelnych miesz-
kańców. Tak więc pozostali lokatorzy się denerwują, zarząd wspólnoty
się denerwuje, no i generalnie denerwuje się sam dłużnik, bo nie ma
czym zapłacić. A Ty możesz rozwiązać ich problemy.
Warto zaproponować przejęcie zadłużonego mieszkania, dzięki cze-
mu dłużnik może sobie zakupić mniejszy lokal, albo w innej lokalizacji,
a Ty przejąć je w całkiem dobrej cenie. Z dłużnikiem również możesz
umówić się na transakcję wiązaną: kupujesz od niego mieszkanie po
atrakcyjnej cenie, dłużnik dalej mieszka w tym mieszkaniu i płaci Ci
odstępne, w tym czasie reguluje swoje zobowiązania i wypracowuje so-
bie zdolność kredytową, a następnie odkupuje na kredyt od Ciebie to
mieszkanie za ustaloną wcześniej kwotę.
8. Rzeczoznawca.
Do czego jest nam potrzebny rzeczoznawca? Rzeczoznawca jest nie-
zbędny do wyceny mieszkania, jeśli nie orientujesz się w cenach podob-
nych nieruchomości, lub do sprawdzenia wartości „metra kwadratowe-
go" w danej okolicy.
78
Z usług rzeczoznawcy można skorzystać na dwa sposoby. Po pierw-

sze, zlecić mu wycenę mieszkania, co wiąże się z kosztem od 450 zł do
800 zł. Rzeczoznawca sprawdza stan mieszkania, jego jakość, wykoń
czenie, a także porównuje z innymi dostępnymi na rynku, szczególnie
gdy wycenia stawkę za metr kwadratowy. W trakcie pracy posługuje się
transakcjami, które miały miejsce w ostatnim czasie w okolicy Twojej
upatrzonej nieruchomości. W przeciwieństwie do innych, z racji swo-
jego zawodu ma dostęp do takich informacji. Ty jedynie możesz próbo-
wać sam oszacować wartość nieruchomości, porównując ceny w danej
dzielnicy zaczerpnięte z ogłoszeń, opublikowanych w najpopularniej-
szych portalach.
Z usług rzeczoznawcy można skorzystać także w inny sposób, nie-
koniecznie zlecając wycenę danego mieszkania. Może nam pomóc
w precyzyjnym określeniu wysokości ceny „metra kwadratowego" miesz-
kań w interesującej nas okolicy. Posiadając taką realną cenę, sam jesteś
w stanie za pomocą wybranych, konkretnych atutów lub wad potencjal-
nego mieszkania, zaczerpniętych z poprzedniego rozdziału, ją wycenić.
Ewentualnie zapraszam na moją stronę internetową www.zarabiajna-
nieruchomosciach.pl, gdzie znajdziesz specjalnie zaprojektowany do
tego celu test. Dysponując średnią ceną utrzymującą się w okolicy, mo-
żesz sam dokonać wyceny mieszkania, odpowiadając na kilkadziesiąt
pytań. Jeśli nie znajdziesz testu - napi sz do mnie.
Jeżeli nie posiadasz średniej ceny metra kwadratowego, od której mu-

sisz wyjść ze swoimi wyliczeniami, pomoże Ci w tym kalkulator, który
przygotowałem dla moich czytelników. Jest on dostępny na tej stronie:
www.usredniarka.wiwn.pl
„Uśredniarka" bada w konkretnych serwisach ogłoszeniowych, jak
wygląda średnia cena ogłoszeniowa metra kwadratowego mieszkania
na danej ulicy, porównując ceny mieszkań wystawiane na sprzedaż .
Podsumowanie
• Nikt nie mówi, że będzie łatwo. Próbuj. Wszystkie chwyty dozwo-
lone. Możesz poszukiwać swojej nieruchomości w dowolny sposób.
Im bardziej wyszukany tym lepiej.
79
• Mieszkanie powinno spełniać założenia nieruchomości wzorcowej

zdefiniowanej przeze mnie w treści rozdziału.
• Nawiąż bliższe relacje z ludźmi mającymi dostęp do nieruchomo-
ści, którymi możesz być zainteresowany.
• Korzystaj z automatyki portali internetowych, dzięki temu poznasz

rynek.
• Najlepsze nieruchomości, na których możesz dobrze zarobić nie
trafią do internetu. Ktoś wcześniej je kupi. Skup się więc na punkcie
nr 3 tego podsumowania.
• Mieszkania, które są chodliwe na rynku i na których możesz dobrze
zarobić, mają wielkość 45-62 m 2 •
• Taras i piwnica, mieszkanie wielopoziomowe, czy jednopoziomo-

we - te informacje nie mają znaczenia, jeśli kupujesz mieszkanie
w bardzo dobrej cenie.
• Obejrzyj wszystkie nieruchomości w okolicy i zostaw swoją pro-
pozycję cenową - zawsze znajdzie się człowiek zmotywowany do
sprzedaży.
• Zaprzyjaźnij się z rzeczoznawcą.
Zadanie
Skontaktuj się z doradcą kredytowym, a także z agentem nierucho-
mości i zapytaj, w których dzielnicach najlepiej schodzą dostępne nie-
ruchomości, na co zwracają uwagę kupujący, jakie trafiają się najniższe
ceny mieszkań wyremontowanych i mieszkań do remontu. Ustal za po-
średnictwem tego ćwiczenia, czy skalkulowane ceny, o których wspo-
minam, są zgodne z cenami, które obliczyłeś w poprzednich zadaniach
(Rozdział 2).
80
Rozdział VIII
Zakup nieruchomości
1. Nieruchomość z zajętą hipoteką.
Co zrobić, jeżeli mieszkanie, którym się interesujemy, ma hipotekę

wpisanq przez bank, czyli pod zastaw tego mieszkania jest wzięty kre-
dyt.
Takiego mieszkania nie należy się obawiać, ponieważ jest to stan-
dard na rynku. To, że ktoś wziął kredyt i kupił sobie mieszkanie, nie jest
w ogóle problemem. W praktyce wygląda to w ten sposób, że osoba zby-
wająca mieszkanie powinna wystąpić do danego banku o podanie wy-
sokości aktualnego zadłużenia, czyli wysokości kredytu, jaki został do
spłaty. W takim zaświadczeniu zazwyczaj jest ujęte, czy kredytobiorca,
który posiada tę nieruchomość, ma jakieś problemy finansowe, czy nie.
Posiadając takie oświadczenie, notariusz w akcie notarialnym zapisuje,
że kupujący ma określoną kwotę dać zbywającemu „do ręki': a pozostałą
kwotę wpłacić na rachunek banku, który udzielił sprzedającemu kredy-
tu, tak, aby spłacić to zadłużenie. Jeżeli dysponujesz gotówką, to wpłaty

powinieneś dokonać sam, w banku sprzedającego. Jeśli bierzesz kredyt,
to Twój bank dokona tego samodzielnie.
Nie dopuszczaj do sytuacji, w której przelewasz właścicielowi
mieszkania całkowitą sumę ustaloną w akcie notarialnym, by sam
spłacił dług. Powinieneś do takiej transakcji podchodzić z ograniczo-
nym zaufaniem. Nie wiesz, co następnie zrobi stanie się z tymi pie-
niędzmi, czy na pewno kwota zostanie przelana do banku, czy też nie.
Jeśli dokonasz transakcji i mieszkanie już stanie się Twoją własnością,
a nieuczciwy zbywający nie spłaci tego zadłużenia, hipoteka wówczas
81
nie zostanie „wyczyszczona" pozostając na mieszkaniu, a co najgorsze,

bank może tym mieszkaniem dysponować.
Zdarzyła mi się taka sytuacja, że sprzedając mieszkanie, które mia-
łem skredytowane przez bank, namówiłem osoby kupujące, aby całość
umownej kwoty przelały do mnie na rachunek bankowy. taka sprawa
dotyczyła nieruchomości, która „mi ała" kredyt w wysokości 160 OOO zł,
a była sprzedawane za 228 OOO zł. Kredyt był ustanowiony w banku PKO
BP. Umowa przyrzeczona mówiła o tym, że przy spłacie jednorazowej
będę musiał zapłacić prowizję w wysokości 2% wartości całkowitej
transakcji, czyli spłata kredytu o wartości 160 OOO zł skończyłaby się za-
płatą prowizji w wysokości 3 200 zł. W przypadku częściowej spłaty kre-
dytu obowiązywało tylko 0,5% prowizji. Doradzono mi, abym najpierw
spłacił częściowo kredyt w wysokości 150 OOO zł, co pociągało za sobą
prowizję w wysokości 750 zł. Następnie po miesiącu spłaciłem pozosta-
łe 10 OOO zł i zapłaciłem od tej kwoty 2% prowizji, czyli 200 zł, przez co
suma odprowadzonej prowizji wyniosła łącznie 900 zł. Gdybym spłacił
od razu całość kredytu, prowizja wyniosłaby 3 200 zł. Porozumiałem się
z osobą kupującą, że całkowita spłata kredytu jak również wykreślenie
hipoteki nastąpi miesiąc później - lecz to już była umowa ustna, poza
notariuszem. Kupujący przelał na mój rachunek całą wartość transakcji,
po czym zrobiłem dokładnie tak, jak się umawialiśmy, a z tego tytułu
sprzedający dostał ode mnie dodatkowo rabat 500 zł. Całkowi ty koszt
transakcji zamknął się w kwocie 1 450 zł, a nie 3 200 zł. To było dzia-
łanie z góry zaplanowane i ustalone z kupującym, nie niosło dla mnie
żadnego ryzyka, bo to ja trzymałem pieniądze na rachunku bankowym.
Kupujący musiał mi wtedy zaufać. Zaznaczam, że ja na takie rozwiąza
nie bym się nie zgodził:).
Czy w takich sytuacjach ufać osobom sprzedającym? No cóż, je-
śli sprzedającym będęja, to wiem, że możesz mi zaufać:). W innych
przypadkach podchodź do tego z wielką dozą ograniczonego zaufania.
Zdecydowanie przestrzegam Cię przed takimi transakcjami. Musiałbyś
mieć 100% pewności, co do uczciwości osoby zbywającej mieszkanie.
Gdy już spłacisz kredyt, bank wystawia tytuł zwolnienia z hipoteki.

Po jego wystawieniu, tytuł ten kierujemy do sądu w celu wykreślenia
zastawu hipotecznego z księgi wieczystej. Całość, w zależności od szyb-
82
kości działania sądu, może potrwać jeden do dwóch miesięcy, włącznie
z uprawomocnieniem się decyzji.
2. Co to jest „Służebność"?
„Służebność" to, potocznym językiem mówiąc, prawo osoby trzeciej
do dysponowania w określonym zakresie naszą nieruchomością. Może
tak się zdarzyć w przypadku, gdy rodzice przepisują majątek na dzieci,
ale pozostawiają sobie zastrzeżenie, że mogą korzystać z określonych
pomieszczeń do końca ich życia - po to, żeby mieć zapewnioną bez-
pieczną przyszłość.
W momencie, kiedy rodzice zapi s ują daną nieruchomo ść na dzieci,

nie wiedzą, co będzie za 10 lat. Jakie relacje będą miały dzieci w stosun-
ku do nich, więc robią to w dobrej wierze. Inny rodzaj służebności, to na
przykład prawo do dysponowania częścią działki po to, żeby przejechać
na sąsiednią nieruchomość. Kupując działkę, musimy zwrócić uwagę,

czy nie ma takiego zapisu w księdze wieczystej. Sytuacje takie występują
szczególnie wtedy, kiedy posesje sąsiadujące z działką, którą jesteśmy
zainteresowani, są oddalone od drogi głównej - muszą mieć wówczas
zapewnione prawo dojazdu do tej działki. Często wykorzystuje się wte-
dy sąsiednią nieruchomość, czyli może właśnie tą, którą chcemy kupić.
Dlatego też istotna jest świadomość na temat „służebności': gdyż nie
mamy na nią wpływu, a może ograniczać nasze działania w przyszłości.
3. Case Study: Służebność części nieruchomości.

Omawiając temat „służebność': opiszę Ci ciekawy przypadek, mają
cy miejsce podczas zakupu domu jednorodzinnego. Właściciel dostał
po rodzicach 5 hektarów ziemi. Wydzielił z części działki 5 działek bu-
dowlanych o wielkości około 1,5 tysiąca m 2 • Rodzice, gdy przepisywali
cały majątek na niego, zastrzegli sobie „służebność" polegającą na ko-
rzystaniu z jednej izby w domu mieszkalnym, tak aby mieli zapewnione

lokum aż do śmierci. W czasie, kiedy nastąpiło przepisywanie majątku,
omawiane gospodarstwo stanowiło ok. 5 ha ziemi, przy czym na jej czę
ści stał dom jednorodzinny, w którym wspomniana izba mieszkalna dla
matki miała być zapewniona. Całość tej nieruchomości, czyli działka
83
i zabudowy, były wpisane do jednej księgi

wieczystej. Gdy właściciel
zrobił podział działek i wyodrębnił je,
nie założył im nowych ksiąg wie-
czystych. Mógł, ale nie musiał. Po tym, jak geodeta dokonał podziału
i odpowiedni urząd to zatwierdził, można było już wtedy dla wyodręb
nionych działek pozakładać odrębne księgi wieczyste. Jednak, z powodu
chęci ograniczenia kosztów, sprzedający tego nie uczynił.
Mamy więc sytuację,w której na wyodrębnionej działce właściciel

postawił nowy dom. Oba domy, czyli ten, w którym mieszkał oraz ten,
który wybudował na sprzedaż, jak również wszystkie pozostałe czte-
ry wyodrębnione działki oraz pozostały teren, były wpisane do jednej
księgi wieczystej. W momencie zakupu, wszystkie dokumenty trafiły do
notariusza, a ten zauważył, że w księdze wieczystej, w odpowiedniej ru-

bryce wpisana jest „służebność" rodziców. Aby mogło dojść do transak-
cji, trzeba było albo wyodrębnić do końca te działki, zakładając odrębne
księgi wieczyste, co mogłoby potrwać przynajmniej 30 dni, albo trzeba
było tę „służebność" wykreślić z zapi.sów. Oczywiście w takim wypadku
rodzice właściciela musieli wyrazić na to zgodę. Niestety okazało się, że
ojciec mający prawo służebności już nie żyje. Notariusz zażyczył sobie
w takim razie akt zgonu, co okazało się pewną trudnością ze względu
na to, że ojciec zmarł już 10 lat temu i nikt nie wiedział, gdzie obecnie
znajduje się dokument. Wymagało to udania się 150 km do miejscowo-
ści rodzinnej ojca, gdzie w urzędzie gminy wydano akt zgonu. Zajęło to
jeden dzień i wymagało poniesienia dodatkowego kosztu przez sprze-
dającego.
Następnie notariusz zażyczył sobie sporządzenia dokumentu wykre-

śl ającego „służebność" przez żyjącą matkę. Należało to zrobić oczywi-
ście za pomocą aktu notarialnego, gdyż tego wymaga prawo. Okazało
się, że notariusz dokonujący transakcji kupna - sprzedaży, wolny termin

na sporządzenie takiego dokumentu miał dopiero za tydzień, co oczy-
wiście wydłużyłoby czas dokonywania transakcji, dlatego też zwrócili-
śmy się do innego notariusza, który wyznaczył termin nazajutrz.
Notariusz ten zaznaczył, jakie dokumenty muszą być przygotowa-

ne: dowód osobisty matki sprzedającego, akt własności nieruchomości,
a także podczas podpisania aktu musiał być obecny wybrany wcześniej
świadek. W roli świadka wystąpiłem ja. Po przybyciu notariusza okazało
84
się, że
niestety matka jest osobą już starszą, chorą i niewidomą, przez co
osobiście nie mogła złożyć podpisu. Transakcja znowu została przeło
żona na kolejny dzień, gdyż notariusz musiał udać się po tusz i gąbkę,
by matka sprzedającego mogła postawić odcisk palca zamiast podpisu
przy akcie zrzeczenia się ze służebności. To jeszcze nie koniec przygód.
Niestety notariusz podczas pierwszego spotkania nie zweryfikował
dokumentów i gdy przyjechał po raz drugi okazało się, że dowód oso-
bisty tej starszej pani jest już nieaktualny. Był to stary dowód osobisty
w postaci tzw. zielonej książeczki. W momencie, gdy weszła ustawa
obowiązująca wszystkich - bodajże w 2002 roku - o tym, aby wszystkie
dowody osobiste wymienić na plastikowe, ona tego nie uczyniła. Tak
więc notariusz nie mógł prawnie zweryfikować tego, czy osoba, która
podpisuje akt zrzeczenia się służebności, jest rzeczywiście matką sprze-
dającego. Nie mogąc popełnić takiego uchybienia, notariusz wyznaczył
kolejny termin, do czasu wyrobienia nowego dowodu osobistego - co
trwało kolejne dwa tygodnie. Jak widać, zapis „służebności" może być
problematyczny, jednak nie stanowi on przeszkody w zakupie. Jeżeli ku-
pujący i sprzedający odznaczają się wytrwałością, wówczas wcześniej,
czy później do transakcji dojdzie.
Na tym przykładzie zauważyć można, że niekiedy transakcja siłą
rzeczy wymaga czasu i zaangażowania. Dlatego też jest istotne jest, aby
sprawdzać takie sytuacje i od razu weryfikować, czy będzie to dużym
problemem dla Ciebie, czy też nie.
4. Dokumenty niezbędne przy zakupie mieszkania.

• wypis z księgi wieczystej,
• wypis z ewidencji gruntów,
• wypis z ewidencji lokali,
• wyrys z rejestru gruntów,
• potwierdzenia wymeldowania,
• potwierdzenia braku zaległości finansowych we wspólnocie lub
w spółdzielni mieszkaniowej,
• akt własności lokalu.
85
5. Więcej informacji na temat księgi wieczystej.

Temat ksiąg wieczystych jest dość obszerny, dlatego postaram się go
przybliżyć pokrótce, w kwestiach podstawowych i dotyczących nieru-
chomości.
Jawny dokument
Księgawieczysta to dokument, do którego każdy z nas może mieć
wgląd. Jawny dokument rejestru publicznego pozwala sprawdzić, kto
jest właścicielem danej nieruchomości oraz jaki jest jej stan prawny.
Co znajdziemy w księdze?
Księga jest podzielona na 4 działy:
1. I dział - informacje o położeniu, numerze działki, lokalu, dane na
temat pomieszczeń oraz ich stan prawny.
2. II dział - podaje osoby uznane za prawnych właścicieli nierucho-
mości - imiona, nazwiska, imiona rodziców lub numery PESEL.
W przypadku instytucji - numer REGON.
3. III dział - tu znajdziesz informacje o ograniczeniu praw rzeczo-
wych, rozporządzaniu nieruchomością, czy ustanowieniu praw
osobistych lub roszczeń, które dana nieruchomość nosi na sobie.
To właśnie tu znajdują się informacje na temat roszczenia osób
trzecich na skutek umów przedsprzedaży, dzierżawy, czy prawa od-
kupu, pierwokupu lub najmu.
4. IV dział - hipoteki, czyli innego rodzaju obciążenia, które znajdują się
na koncie konkretnej nieruchomości. W tym dziale są dokładnie opi-
sane rodzaje hipotek, to czego dotyczą, na czyją rzecz zostały ustano-
wione. Dotrzemy także do informacji na jakie kwoty, waluty, zakres etc.
Przed zakupem jakiejkolwiek nieruchomości, podstawowym kro-
kiem jest sprawdzenie księgi wieczystej. To właśnie tam odnajdziemy
wszystkie potrzebne informacje zawarte w poszczególnych działach,
które przytoczyłem wcześniej. Dostęp do księgi wieczystej jest teraz
prostszy niż kiedykolwiek. Możemy go uzyskać w sieci pod adresem
https://ekw.ms.gov. pl/eukwI pdcbdkw.html
86
Do transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości będzie wymagany

odpis księgi wieczystej, uzyskany we właściwym sądzie, prowadzącym
ewidencje ksiąg wieczystych. W internecie sprawdzamy takie informa-
cje za darmo.
Warto je zweryfikować choćby dlatego, by uniknąć ewentualnego
oszustwa ze strony osób, od których kupujemy nieruchomości. Jeśli
masz jakiekolwiek wątpliwości lub w księgach wieczystych istnieją wpi-
sy o roszczeniach lub tkwiących zobowiązaniach, należy się wstrzymać
z zakupem. Nie kupuj kota w worku!
Jak skorzystać z wirtualnej księgi wieczystej?

Dla wszystkich niewtajemniczonych, chcących sprawdzić księgi wie-
czyste, Ministerstwo Sprawiedliwości przygotowało kompaktową in-
strukcję obsługi internetowej księgi wieczystej, którą możecie znaleźć
pod adresem: http://bip.ms.gov.pl/Data/Files/_public/bip/kw/instruk-

cja_pdcbdkw_wer4_2. pdf
Strona internetowa księgi wieczystej jest dostępna dla każdego, więc
zawsze możesz sprawdzić nieruchomość, która Cię interesuje.
Co musisz wiedzieć by sprawdzić nieruchomość?

Numer konkretnej księgi przypisanej do nieruchomości. Składa się
on z 3 fragmentów, część z nich podpowie Ci wyszukiwarka na stronie.
Jeśli nie jesteś w stanie ustalić numeru elektronicznego księgi wieczy-
stej, powinieneś się skonsultować z Sądem Rejonowym - Wydziałem
Ksiąg Wieczystych, właściwym dla danej nieruchomości.
6. Wypis/wyrys z rejestru gruntów i ewidencji lokali.

Uzyskujemy go w Urzędzie Miasta, w wydziale geodezyjnym - geo-
dezji i kartografii. Koszt wypisu, to ok. 19 zł za wypis z rejestru grun-
tów, jak i wypis z ewidencji lokali. Trzeba pamiętać, że w niektórych
urzędach na odbiór dokumentu trzeba czekać nawet 14 dni. Oba wypisy
potwierdzają nam aktualną własność danej nieruchomości.
87
Dodatkowo, może być potrzebny wyrys (mapa ewidencyjna) z reje-

stru gruntów, szczególnie jeśli nieruchomość jest we wspólnocie miesz-
kaniowej lub jeżeli kupujemy większą nieruchomość, taką jak działka,
czy dom jednorodzinny. Koszt takiego wyr ysu to około 120 zł.
Uwaga! Jeśli nie jesteś właścicielem danej nieruchomości , aby zło
żyć wniosek o wypis i wyrys, musisz mieć pisemne upoważnienie, pod-
pisane czytelnym podpisem przez właściciela po siadłości . Do odbio-
ru tych dokumentów nie jest już wymagane upoważnienie. Odebrać
je może każdy, ale wniosek o wydanie może złożyć tylko właściciel
lub osoba pisemnie przez niego upoważni o na. Je śli jest więcej niż je-
den właściciel, to upoważnienie m usi być podpisane przez wszystkich
współwłaścicieli nieruchomości. Jedyna dobra wiadomość jest taka, że
nie musi to być upoważ nienie notarialne (a więc nie ma dodatkowych
kosztów) - wystarczy zwykła kartka papieru z odręcznie napisanym
upoważnieniem.
7. Potwierdzenie meldunku.
Potwierdzenie zameldowania lub wymeldowania uzyskuje się bez-
płatniew Urzędzie Miasta właściwym dla danej dzielnicy i uzyskuje je
sprzedawca - tak jak i wszystkie pozostałe dokumenty.
Pozostaje nam jeszcze akt własności, czyli tytuł prawny posiadania
własności lokalu. Może to być akt notarialny zakupu, może to też być
akt potwierdzający przewłaszczenie, dziedziczenie lub inne sytuacje,
w których s tali śmy się właścicielami nieruchomości.
8. Zadatek, a zaliczka - z prawnego punktu widzenia.

Podczas dokonywania transakcji kupna/sprzedaży nierucho mo ści,
na etapie zawierania umowy przedwstępnej, strona kupuj ąca wpła
ca stronie sprzedającej zaliczkę lub zadatek. Zaliczka/zadatek to część
przedpłaconej kwoty, zaliczana na poczet przyszłej zapłaty, stanowiąca
gwarancję tego, że obie strony chcą na umówionych i spisanych założe
niach dokonać transakcji kupna-sprzedaży.
Czym się różnią te dwa terminy i kiedy je stosować? W przypadku
zaliczki, kupujący wpłaca określoną kwo tę, załóżmy 10 OOO zł i jeżeli
88
nie dochodzi do transakcji, niezależnie od przyczyn, cała ta kwota jest

zwracana, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, kupującemu.
Natomiast, jeżeli rozpatrujemy zadatek, w przypadku braku finali-
zacji transakcji z przyczyn leżących po stronie kupującego - pieniądze
przepadają na korzyść sprzedającego. Jeżeli jednak nie doszło do trans-
akcji z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, to sprzedający ma

obowiązek, zgodnie z prawem cywilnym, zwrócić kupującemu dwu-
krotność wartości wpłaconego zadatku - sprzedający musi dokonać
więc w tym przypadku zwrotu 20 OOO zł.
Będąc sprzedającym, w przypadku, gdy nie dochodzi do transakcji

z winy kupującego, a pieniądze na poczet przyszłej transakcji zostały Ci
przekazane w formie zadatku, możesz je bez żadnych dodatkowych zo-
bowiązań zostawić na poczet utraconych korzyści, które przez ten czas
mogłeś osiągnąć.
Z ciekawą sytuacją spotkałem się, gdy kupowałem działkę w Glicza-

rowie Dolnym, obok Zakopanego. Góral Władek, z którym „dobijałem"
transakcji, namówił mnie na zakup działki, którą miał wyodrębnić ze
swojej nieruchomości. Działka miała 2 OOO m 2, właściciel miał ją po-
dzielić na pół: zostawić sobie 1000 m 2 , a dla mnie przeznaczyć drugie
1000 m 2 • Z działki rozprzestrzeniał się piękny widok na Tatry. Uznałem,
że to ciekawa inwestycja, ze względu na to, że można tam postawić do-
mek, który będzie wynajmowany. Z Gliczarowa Dolnego bardzo blisko
jest do Bukowiny Tatrzańskiej, Białki Tatrzańskiej, Zakopanego i Białe
go Dunajca. Są to bardzo ciekawe pod względem turystycznym okolice,
zarówno latem jak i zimą. „Dogadaliśmy" więc sprawę, podpisaliśmy
umowę przedwstępną, która określała, że w ciągu najbliższego roku zo-
stanie dokonany podział działki. Geodeta wykonał pracę, zgłosiliśmy to
w odpowiednich urzędach i działki miały zostać oficjalnie wyodrębnio
ne. Pozostało tylko założyć oddzielną księgą wieczystą.
Podczas zawierania umowy przedwstępnej, wpłaciłem zadatek wiel-
kości 4 OOO zł - nie duży i nie mały zarazem. Wiedziałem, że jeśli ja
zrezygnuję z jakichkolwiek przyczyn, to nie będzie to dla mnie wielka
strata. Z drugiej strony zastanawiałem się cały czas, czy to dobra inwe-
stycja. Gdyby się okazało, że właściciel znalazł klienta, który oferuje mu
89
wyższą cen ę za tą działkę, wówczas zwróciłby mi osiem tysięcy zł, czyli

podwójną wielkość wpłaconej kwoty. Zyskałbym 100% w ciągu roku.
Wszelkie procedury związane z samym podziałem nieruchomości
i wyodrębnieniem samodzielnej działki trwały 8 miesięcy, ale w mo-
mencie gdy ten czas upłynął stwierdziłem, że mam lepszą możliwość
zainwestowania swoich pieniędzy i nie zdecydowałem się ostatecznie na
zakup tej działki. Byłem cały czas w kontakcie z góralem, a on w związ
ku z moim wycofaniem się nie ro bił problemów. Zacząłem przeciągać
w czasie transakcję licząc, że trafi si. ę nabywca. Ostatecznie tak się też
stało. Honorowy góral Władek sprzedał działkę, a mnie zwrócił wpłaco
ny zadatek. Sprzedający w tym przypadku m ógł (to zależało wyłącznie
od jego dobrej woli) - zgodnie z prawem - zadatek zatrzymać, jednak ze
względu na nasze dobre relacje postanowił równowarto ść wpłaco nych
przeze mnie pieniędzy zwrócić. Sytuacja ta dokładnie pokazuje, że wiele
zależy od relacji, jakie nawiążesz z drugą stroną transakcji.
W przypadku zadatku należy li czyć się jeszcze z odwrotną okolicz-

nością, szczególnie jeżeli to Ty jesteś sp rzedającym nieruchomość . Jak
najbardziej, umowa przedwstępna nakłada na nas pewne zobowiązania,
jednak umowa ta może być z rożnych przyczyn i powodów wcześniej
rozwiązana, jeszcze zanim dojdzie do spisania umowy przyrzeczonej.
Zazwyczaj jedna ze stron wówczas straci, mając nadzieję, iż ta transak-
cja zostanie sfinalizowana.
Wyobraźsobie sytuację, że sprzedajesz mieszkanie, czyli jesteś sprze-
dającym. Nierucho mo ść ma wartość 200 OOO zł i jest wielkości 50 m 2 •
Zgłasza się klient i wpłaca Ci zadatek 2 OOO zł. Tydzień później przy-
chodzi kolejny klient, który wcześniej nie był zdecydowany i mówi tak:
„proszę pana, za to mieszkanie ch cę dzisiaj dać panu 220 OOO zł': Co
zrobisz? Oczywiście może sz się tutaj odwoływać do wszelkiego rodzaju
rzetelnych zachowań, czy umów dżentelmeńskich, które powinny być
zachowywane podczas transakcj i. Jednak jest to dla Ciebie biznes. Co
wtedy zrobić? Pamiętaj, że kupujący w każdej chwili może przyjść
i oznajmić, że jednak rezygnuje z transakcji, gdyż np. rozmyślił się lub
bank odmówił mu udzielenia kredytu. Czy wtedy będzie to w porządku?
W przypadku zawierania umowy przedwstępnej należy nakreśli ć sytu-
ację kupującemu, polegającą na tym, że wpła ta niskiego zadatku może
90
skutkować takim właśnie efektem. Jeżeli kupujący wpłaca niski zadatek,

może to oznaczać, że nie ma własnych pieniędzy na tę inwestycję i bę
dzie posiłkował się kredytem. Należy go uświadomić, że gdyby okaza-
ło się, iż trafi się, inna osoba zainteresowana nieruchomością oferująca
wyższą cenę, to oczywiście z tego skorzystasz. W takim przypadku ku-
pujący ma pełną świadomość i z góry godzi się na to, że w każdej chwili
ktoś inny może przebić jego ofertę. W moim odczuciu jest to uczciwe
postawienie sprawy. Business is business.

Kto nie chciałby zarobić dodatkowych 20 OOO zł? Załóżmy, że tydzień
później trafia się klient, który dokładnie taką cenę oferuje, a Ty podpisu-
jesz z nim umowę na 220 OOO zł. Zyskujesz 20 OOO zł, ale musisz zwrócić
zadatek klientowi, z którym podpisałeś wcześniej umowę przedwstępną.
Klient ten wpłacił 2 OOO zł, więc zwracasz mu 4 OOO zł, co jest dwukrotną
wartością wpłaconego zadatku. Tym sposobem i tak zarabiasz 18 OOO zł
więcej na tej nieruchomości.
Ktoś może powiedzieć, że to jest nie w porządku. Niech taka osoba

da mi w takim razie dzisiaj w prezencie 18 OOO zł.
Czy to stoi w sprzeczności z tym, co miało miejsce w Gliczarowie
Dolnym, gdzie sprzedający zwrócił mi zadatek? Ostatecznie okazało
się, że nie straciłem tylko zarobiłem. Góral z mojej historii wykazał się
dobrą wolą. Może chciał, może nie chciał, może miał więcej pieniędzy,
wystarczająco dużo. Zajmujesz się kupnem i sprzedażą nieruchomości.
Nie namawiam do czynienia rzeczy z gruntu złych albo sprzecznych
z prawem, natomiast to, jak Ty zachowałbyś się w takiej sytuacji, pozo-
stawiam do Twojej decyzji.
Podsumowując, jeżeli Ty jesteś kupującym i nie masz pewności,
z której opcji skorzystać, to lepiej wybierz formę zaliczki - wtedy
zawsze ją możesz odzyskać, oczywiście, jeśli na to przystanie strona
sprzedająca.
Jeżeli jesteś sprzedającym, to warto skorzystać z opcji zadatku.

Jeżeli kupujący się rozmyśli, to zadatek zgodnie z prawem zostanie
u Ciebie i kupujący nie będzie mógł się domagać jego zwrotu.
91
9. Podatki płatne u notariusza, o których musisz wiedzieć.

Podczas dokonywania transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości
występują dwa podatki dotyczące samej transakcji, które pobiera nota-
riusz, mianowicie VAT oraz PCC.
VAT doliczany jest do taksy notarialnej - 23%. W praktyce wyglą
da to tak, że notariusz, od którego będziesz miał informacje o kosztach
związanych z podpisaniem umowy przyrzeczonej, poda Ci koszt netto,
a do niego doliczy podatek VAT.
PCC jest podatkiem od czynnoś ci cywilnoprawnych, wynosi on 2%
i jest odprowadzany do urzędu skarbowego przez notariusza w Twoim
1m1emu.
Są
to dwa różne podatki i na każdy z nich musi sz być przygotowany.
Obydwa pobiera notariusz i on je odprowadza. Wyjątkiem jest przy-
padek zakupu mieszkania od firmy - gdy otrzymujesz fakturę VAT,
podatek PCC nie występuje.
I O. Ubezpieczenie nieruchomości.
Po zakupie swojej nieruchomo ści , jeżeli będziesz korzystał z kredytu,
zostaniesz zobligowany do jej ubezpieczenia. Niektóre banki same pro-
ponują ubezpieczenie, w innych przypadkach leży to w gestii nabywcy.
Pamiętaj, że jeżeli bank wychodzi z taką propozycją, dobrze jest zapy-
tać, czy jest możliwość, abyś sam ubezpieczył sobie tą nieruchomość.
Zawsze znajdziesz tańszą ofertę - możesz zaoszczędzić łącznie nawet
do 500 zł.
Na wszelki wypadek powinieneś ubezpieczyć mieszkanie od pożaru,
zalania wodą i od innych wypadków losowych, robiąc to we własnym
zakresie. Ubezpiecz wnętrze od kradzieży, weź pod uwagę meble i sprzęt
kuchenny (z miejsca budowy może zginąć nawet sedes! ). Nie są to duże
ko szta, a w przypadku, gdy zaistnieje taka sytuacja, będziesz mógł spać
spokojnie.
92
11. Ubezpieczenie OC.

Istotnym ubezpieczeniem, o którym już wcześniej wspomniałem jest
ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Kiedy może się przy-
dać? Załóżmy, że sąsiad, który będzie schodził z górnego piętra pośli
zgnie się na mokrej, dopiero co umytej powierzchni na klatce schodo-
wej, wtedy Ty będziesz ponosił za to odpowiedzialność. Sytuacja taka
może zaistnieć również wtedy, gdy ten sam sąsiad poślizgnie się np. na
obecnych na klatce odpadach budowlanych, albo potknie się o leżący
luzem worek cementu i spadnie ze schodów. Przypadków może być
wiele - a ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej nie jest drogie.
Koszt jest symboliczny, rzędu 100 zł, a może zabezpieczać Cię na kwotę
nawet do 100 OOO zł. Przynajmniej takiego zabezpieczenia swego czasu
dokonałem osobiście i opłaciło mi się to.
Podam tu jeden z takich przykładów: podczas zakupu jednej z po-

sesji, ubezpieczyciel, który dokonywał ubezpieczenia mojej nierucho-
mości od kradzieży, pożaru, zalania i innych nieszczęśliwych wypad-
ków, zaproponował także ubezpieczenie OC. Oczywiście je wykupiłem.
Następnie zaproponował mi ubezpieczenie OC dla dzieci, na wypadek
ich nieprzewidywalnego postępowania. Zastanawiałem się, co takiego
może moje dziecko napsocić„.
Ubezpieczyciel uświadomił mi, że ubezpieczenie nie dotyczy tylko

samej nieruchomości i posesji, na której się znajdujemy, ale ubezpiecza
od takich zwykłych, losowych przypadków, które się zdarzają. Zapytał
np., czy jeździmy na narty. Poinformowałem go, że jak najbardziej tak.
Ubezpieczyciel wówczas wysnuł wizję, jak to moje dziecko zjeżdżając ze
stoku, niechcący wpada z rozpędem w inne dziecko, które ulega kontu-
zji i okazuje się, że leczenie złamanej nogi zabiera pół roku, a ja jestem
pociągnięty do odpowiedzialności cywilnej i ponoszę olbrzymie koszty.
Nakreślony obraz przekonał mnie do tego, żeby wydać dodatkowe
100 zł na ubezpieczenie moich dzieciaków.
12. Case Study: kreatywność dzieci.

Nie trzeba było długo czekać - dosłownie w dwa miesiące od mo-
mentu ubezpieczenia, moje dzieci bawiły się na posesji sąsiada z jego
93
latoroślami i postanowiły rozpalić ognisko! Ustaliły, że najbezpiecz-

niejszym miejscem do rozpalenia ogniska jest stodoła sąsiada! Prze-
cież tam ich nikt nie zauważy, ani nie odwiedzie od tego pomysłu. Co
ciekawe, sąsiad również był w trakcie budowy swojego domu. Jego stara
stodoła była wielka i oczywiście drewniana. W ostatnim czasie rozłado
wano tam cały tir styropianu, aby ocieplić nim elewację budowanego
domu. Dzieciaki na tym styropianie, cztery metry od podłogi, zrobiły
sobie „bazę''. I tam właśnie na samej górze postanowiły rozpalić ogni-
sko. Sam styropian tak szybko się nie pali, ale na górze były jakieś po-
zostałości słomy i siana, które bardzo szybko się zajęły i spowodowały
pożar. Całe szczęście nikt nie ucierpiał, jednak aż pięć jednostek straży
pożarnej przez trzy godziny próbowało opanować pożar. Możesz sobie
tylko wyobrazić, świstający styropian i palący się eternit, który wywo-
ływał efekty ciekawsze, niż fajerwerki podczas noworocznego przyjęcia.
Wyrazy uznania dla sąsiada Stanisława, którego noga ucierpiała od

roztopionego styropianu, gdy próbował pomagać gasić pożar.
Jak już wspominałem - wszystkie dzieci zdążyły w porę uciec i niko-
mu się nic nie stało. Straty materialne zostały oszacowane na 40 OOO zł
i zostałem postawiony przed wizją zapłaty takiej sumy sąsiadowi.
Skontaktowałem się od razu z prawnikiem, który uświadomił mi,
że nie będę ponosił odpowiedzialności karnej za nieupilnowanie dzie-
ci, natomiast roszczeń cywilnych nie musiałem się obawiać, ponieważ
posiadałem ubezpieczenie OC. Po oględzinach stwierdzono, że wypła
ta tego odszkodowania się należy. Co ciekawe, przedstawiciel zakładu
ubezpieczeniowego zadawał szereg pytań, które niestety musiałem kon-
sultować z prawnikiem. Reprezentant ubezpieczyciela na wszelkie moż
liwe sposoby starał się doprowadzić do sytuacji, w której firma byłaby
zwolniona z wypłaty tego odszkodowania. Dopiero po czasie dowie-
działem się, że odpowiedzi na te bardzo podstępne i „podpuszczające"
pytania były jednym z kluczowych argumentów, dla podjęcia decyzji
przez odpowiednią komórkę w zakładzie ubezpieczeniowym, co do na-
leżności odszkodowania. Dobra rada - w podobnych sytuacjach zawsze
konsultuj się z prawnikiem!
Kontynuując temat pamiętaj, że ważne jest, aby zatrudniona ekipa
remontowa posiadała ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej
94
w ramach wykonywanego fachu. Powinieneś sprawdzić wartość polisy

i zrobić dla siebie jej kserokopię, na wypadek gdyby coś poszło niepo-
myślnie, jeśli chodzi o ekipę remontową i wykonywanie prac. W takiej
sytuacji możesz skorzystać z polisy i nie ponosić dodatkowych kosztów,
nawet wtedy, gdyby się okazało, że ekipa remontowa nagle zniknęła -
wówczas zawsze w ręku pozostanie Ci umowa i kopia polisy OC.
13. Proces zakupu nieruchomości w kilku krokach.

1. Oglądasz mieszkania.
2. Wybierasz to, które: spełnia warunki dobrego zarobku w Twoim ar-
kuszu, posiada odpowiednie cechy nieruchomości wzorcowej, jest
wolne od wad prawnych.
3. Robisz rezerwację tego mieszkania - spisujesz umowę przedwstępną.
4. Uzyskujesz potrzebne dokumenty do inwestycji i składasz wniosek
o kredyt.
5. Podpisujesz umowę kredytową, a następnie przyrzeczoną.
6. Stajesz się właścicielem mieszkania.
Podsumowanie
• Zadbaj o to, aby sprzedający wyczyścił w ciągu 2 miesięcy od sprze-
daży wpis w KW dot. hipoteki związanej z kredytem, jeśli taki był.
• Unikaj sytuacji, w której sprzedajesz lokal z odroczonym terminem

płatności (nie dotyczy finansowania bankowego).
• Nie kupuj nieruchomości ze służebnością, dzięki której ktoś może

mieć prawo do mieszkania w danym lokalu.
• Sprawdź wszystkie dokumenty dotyczące kupowanej nierucho-

mości, a w szczególności potwierdź ich oryginalność w miejscach,
gdzie zostały wystawione.
• Pamiętaj, że zadatek w przypadku rezygnacji przepada, a zaliczkę
możesz odzyskać.
• Ubezpiecz kupioną nieruchomość od zalania, pożaru i kradzieży.

Jeśli chcesz - warto wykupić polisę odpowiedzialności cywilnej.
95
Zadania
1. Sprawdź u kilku notariuszy, ile wyniosą koszty zawarcia umowy
przyrzeczonej.
2. Sprawdź w kilku ubezpieczalniach, ile wyniesie Cię ubezpieczenie
od kradzieży, pożaru i zalania.
3. Za pomocą strony internetowej przebadaj posiadane księgi wieczy-
ste. Przyjrzyj się temu, co zawierają poszczególne rozdziały. Jeśli nie
masz takich ksiąg, poproś znajomych lub rodzinę o ich udostępnie
me.
96
Rozdział IX
Co musisz wiedzieć
o umowie z pośrednikiem,
przedwstępnej i przyrzeczonej
1. Umowa z agencjq pośrednictwa.

Spotkałem się z różnymi formami umowy zawieranej z agentem nie-
ruchomości. Dokumenty miały dosłownie od kilku zdań po kilka stron.
To, co najważniejsze, umowa powinna zabezpieczać Ciebie, ale także za-
bezpieczać pośrednika. Poniżej w kilku punktach najważniejsze aspekty:
1. Obecnie prawo w Polsce nie wymaga licencji ani zezwoleń na prowa-

dzenie agencji pośrednictwa, jeśli jednak pośrednik ma taką licencję,
to dobrze o nim świadczy. Oznacza bowiem, że na rynku działa od
kilku lat i posiada doświadczenie. Obecnie licencje nie są wystawiane
przez organ państwowy, ale mogą być wystawiane przez różnego ro-
dzaju federacje lub stowarzyszenia agencji nieruchomości.
2. Przy podpisaniu umowy poproś o kopię ubezpieczenia OC, jeśli w
umowie pośrednik na taką się powołuje.
3. Jeśli podpis pod umową składa pracownik pośrednika, poproś o ko-
pię pełnomocnictwa.
4. W swoich obowiązkach agencja powinna zapewniać: zorganizowa-

nie dokumentów potrzebnych do sprzedaży/zakupu nieruchomo-
ści, zapewnić bezpieczeństwo prawne przy transakcji, zweryfikować
nieruchomość, a także prowadzić negocjacje cenowe oraz innych
warunków ze sprzedającym.
5. Unikaj umów na wyłączność.
97
6. Dobra stawka wynagrodzenia dla pośrednika nie powinna przekra-

czać 2% brutto. Aczkolwiek pamiętaj, że kij ma dwa końce. Dobrze
opłacana agencja może zrobić dla Ciebie więcej niż oczekujesz.
7. Wypłata wynagrodzenia dla agencji powinna być dokonywana naj-

lepiej przy podpisywaniu umowy przyrzeczonej, chociaż stosowana
jest praktyka 50% wartości wynagrodzenia przy umowie przed-
wstępnej oraz 50% przy umowie końcowej u notariusza. Zadbaj
o to, że jeśli nie dojdzie do transakcji z winy sprzedającego lub agen-
ta, to wynagrodzenie dla agencji nie będzie należne, w przypadku
wcześniejszego uregulowania części kwoty, nastąpi jej zwrot.
2. Przedwstępna umowa sprzedaży.

Wzór stosowanej przeze mnie umowy możesz znaleźć na blogu:
www.zarabiajnanieruchomosciach.pl. W umowie przedwstępnej należy
wymienić datę, miejscowość oraz strony transakcji. W paragrafie pierw-
szym powinno widnieć, kto jest właścicielem lokalu oraz jaki jest tytuł
własności, czyli czy to jest akt notarialny, akt darowizny, czy może inny.
Następnie zamieszczamy opis dotyczący pomieszczeń mieszkania, jak

i pomieszczeń dodatkowych, tj. komórek i piwnic. W umowie nie powin-
no zabraknąć przede wszystkim ceny zakupu/sprzedaży nieruchomo ści.
Poniżej najważniejsze działania podejmowane przy podpisywaniu
umowy przedwstępnej:
1. Zmierz wielkość lokalu przed jego zakupem.
2. Sprawdź, czy pomieszczenie piwniczne przynależy do lokalu i czy
metraż tego pomieszczenia ujęty jest w księdze wieczystej.
3. Sprawdź, czy zaświadczenia przedstawione przez sprzedającego są

orygi nalne. Zaświadczen ie ze spółdzielni lub wspólnoty ważne jest
14 dni. Zapytaj, ile takich zaświadczeń zostało w tym czasie wyda-
nych. Więcej niż jedno może wskazywać na n ieuczciwe zamiary
sp rzedaj ącego .
4. O kreśl termin umowy przyrzeczonej na minimum 2 miesiące, a n aj-

lepiej na 3 Qeśli jesteś kupującym). Jeśli jesteś sprzedającym, okres
ten powinien być możliwie krótki.
98
Co musisz wiedzieć o umowie z pośrednikiem, przedwstępnej i przyrzeczonej
5. Ustal ze sprzedającym, że przekazany lokal ma być uprzątnięty ze

śmieci i starych mebli. Szczególnie dotyczy to piwnicy.
6. W umowie sprzedający powinien oświadczyć o tym, że sprzedawa-

ny lokal jest wolny od hipoteki ustawowej i przymusowej {przeczy-
taj w poniższym rozdziale, co znaczą takie określenia hipoteki).
7. Jeśli wpłacasz zadatek większy niż 10 tys. zł, to dokonaj zawarcia
takiej umowy przed notariuszem.
8. Określ właściwość sądową w przypadku sporu.
Ważną kwestią jest także, aby przed podpisaniem umowy przed-
wstępnej zakupu nieruchomości, dokładnie zapoznać się z księgą wie-
czystą i jeżeli są w tej księdze jakiekolwiek zapisy, musimy to odnotować
w umowie przedwstępnej.
Warto również zawrzeć stan majątkowy sprzedającego nierucho-
mość, który podaje do wiadomości pod groźbą odpowiedzialności kar-
nej, że jego sytuacja finansowa jest stabilna, a co za tym idzie, nie ma do
czynienia w danym czasie ani z komornikami, ani wierzycielami, którzy
mogliby spowodować unieważnienie transakcji.
W umowie przedwstępnej należy wymienić to, co przechodzi na wła
sność kupującego, jeśli chodzi o sprzęt i meble, jeżeli takowe będą. Podaj
cenę zakupu lokalu.
Jeżeli transakcja odbywa się bezgotówkowo, należy także podać nu-

mery kont bankowych i określić: karę dla sprzedającego za nieopuszcze-
nie mieszkania w określonym terminie. Stawkę można określić na np.
40 zł za dzień kary umownej. Sprecyzuj także, kiedy zostanie dokonane
przekazanie kluczy do mieszkania oraz szczegóły dotyczące spłaty kre-
dytu, jeżeli mieszkanie jest obciążone hipoteką bankową.
Bardzo istotny jest też zapis, którego nie ma w wielu umowach, a mia-
nowicie: kupujący ma prawo do cesji praw, wynikających z niniejszej
umowy na osobę trzecią, którą kupujący wskaże. Jest to zabezpiecze-
nie w przypadku, gdyby się okazało, że kupujesz mieszkanie posiłku
jąc się kredytem, a bank nagle odmawia udzielenia tego kredytu. Jeżeli
masz taki zapis, możesz prawa na zakup tej nieruchomości przenieść na
osobę trzecią, bez utraty wpłaconego zadatku lub zaliczki. Jeżeli takiego
zapisu nie będzie, zaliczka lub zada tek mogą przepaść.
99
Bardzo ważną kwestią jest określenie wielkości zadatku lub zaliczki

i doprecyzowanie, jaka jest to forma pieniężna (bliżej ten temat omówi-
łem w poprzednich rozdziałach). Warto też dopilnować, aby w umowie
przedwstępnej był zapis, że koszty zakupu nieruchomości ponosi ku-
pujący - tradycyjnie tak jest. Strony mogą się umówić inaczej, ale brak
takiego zapisu może spowodować niepotrzebne nieporozumienia po-
między kupującym i sprzedającym.
Co robić w przypadku, gdy został ustalony termin umowy przy-

rzeczonej, ale ze względu na czas dotyczący uzyskania kredytu pro-
cedura się przedłuża?
Czas ucieka, zbliża się termin umowy przyrzeczonej, a my jeszcze nie
mamy umowy kredytowej? Sytuacje takie często się zdarzają. Znam to
z autopsji.
Pewnego razu kupowałem dom jednorodzinny. Umowę przedwstęp
ną podpisaliśmy pod koniec sierpnia, we wrześniu złożyliśmy wnio-
ski kredytowe do trzech banków, z czego pierwsza odpowiedź była po
dwóch tygodniach, a ta, na którą najbardziej liczyliśmy, została podpi-
sana dopiero w styczniu, wtedy też nastąpiło zawarcie umowy przyrze-
czonej. Nie przewidziałem, że cała procedura zajmie cztery miesiące.
Pamiętaj,
w przypadku, gdy kupujesz nieruchomość nalegaj, aby
umowa przyrzeczona mogła być przesunięta nawet do 6 miesięcy od
momentu podpisania transakcji.
Oczywiście będziesz chciał ją jak najszybciej sfinalizować, ale są pew-
ne czynniki niezależne od nas, takie jak decyzje analityków i zarządów
banku, którym nigdy się nie spieszy, którzy mają czas i nie interesują ich
nasze sprawy. Lepiej więc od razu ustalić okres 6 miesięcy na podpi-
sanie umowy przyrzeczonej, a umowę podpisać po dwóch miesiącach,
niż ustalić okres miesięczny, a potem go przedłużać. Wtedy może się
okazać, że jesteś na mniej korzystnej pozycji negocjacyjnej.
3. Definicje dotyczące różnych znaczeń słowa HIPOTEKA .

USTAWOWA - rodzaj hipoteki, która powstaje z mocy prawa i nie
wymaga wpisu do księgi wieczystej. Zgodnie z obowiązującymi prze-
pisami o zobowiązaniach podatkowych Skarbowi Państwa, z tytułu
100
ustalonych w decyzji zobowiązań podatkowych przypadających od wła

ściciela i samoistnego posiadacza nieruchomości, przysługuje hipoteka
ustawowa na tej nieruchomości, chociażby zobowiązania te nie zostały
ujawnione w księdze wieczystej.
UMOWNA - zwana też hipoteką zwykłą. Hipoteka ustanawiana na
zabezpieczenie zaistniałych wierzytelności pieniężnych o oznaczonej
sumie pieniężnej, na nieruchomości należącej do dłużnika lub do osób
trzecich. :Źródłem powstawania hipoteki zwykłej jest umowa zawarta
pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości, w związku z ko-
niecznością zabezpieczenia oznaczonych wierzytelności pieniężnych.
Hipoteka może być wyrażona wyłącznie w oznaczonej sumie pieniężnej
w walucie krajowej lub w walutach obcych, może również zabezpieczać
roszczenia o odsetki umowne, o ile zaznaczono to w treści wpisu. Zwy-
kle umowa o ustanowieniu hipoteki zawierana jest w formie aktu nota-
rialnego (forma aktu notarialnego niezbędna jest, gdy hipoteka dotyczy
nieruchomości stanowiącej własność lub współwłasność osoby trze-
ciej), przy czym oświadczenie wierzyciela może być złożone w formie
dowolnej (np. przez przyjęcie oświadczenia właściciela lub użytkownika
nieruchomości). Konieczną przesłankę ustanowienia hipoteki stanowi
wpis w księdze wieczystej.
PRZYMUSOWA - hipoteka, która może być ustanowiona na rzecz
wierzyciela posiadającego wymagalną wierzytelność stwierdzoną tytu-
łem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egze-
kucyjnym na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Hipoteka przy-
musowa może być również ustanowiona na podstawie tymczasowego
zarządzenia sądu lub postanowienia prokuratora.
KAUCYJNA - hipoteka ustanawiana na zabezpieczenie wierzytelno-

ści pieniężnych o wysokości nieustalonej, lecz określonej do oznaczonej
sumy najwyższej. Hipoteka kaucyjna może być ustanowiona na zabez-
pieczenie np. kredytu w rachunku bieżącym, kredytu przyszłego, wie-
rzytelności z dokumentów zbywanych przez indos (chociażby wysokość
wierzytelności była znana) w tym weksli, czeków. Zabezpiecza odsetki
i inne koszty, o ile mieszczą się one w sumie wymienionej we wpisie hi-
poteki. Dlatego w interesie banku leży, aby wysokość tej sumy była usta-
lona odpowiednio wyżej tj. tak, aby zabezpieczała spłatę kredytu, odsetek
101
i prowizji. Podobnie jak hipoteka umowna, może być ustanowiona na nie-

ruchomości należącej do dłużnika lub do osób trzecich. Konieczną prze-
słankę ustanowienia hipoteki stanowi wpis w księdze wieczystej.
4. Umowa przyrzeczona, czyli akt notarialny potwierdzający

zakup/sprzedaż nieruchomości.
Umowę przyrzeczoną przede wszystkim przygotowuje notariusz.
Powinien w niej zamieścić wszystkie punkty, które zawierała umowa
przedwstępna. Przed aktem sprawdź jeszcze raz oryginały wystawio-
nych zaświadczeń typu: księga wieczysta, oświadczenie ze spółdzielni,
wypis z rejestru lokali, akt własności i zaświadczenie z urzędu miasta
o tym, że nikt nie jest w danej nieruchomości zameldowany. Potwierdź
oryginały u ich wystawców, ponieważ każdy z tych dokumentów moż
na podrobić w domu. Oczywiście prawo będzie stało po Twojej stronie,
jeśli sprzedający skłamie, jednak nie wiadomo, czy uda Ci się odzyskać
zapłacone pieniądze.
Kupując mieszkanie z własnego kapitału, pieniądze przekaż podczas

podpisywania aktu u notariusza. Dokonując przelewu, zadbaj o to, aby
wybrać taką formę transferu, która zostanie zrealizowana natychmiast.
Niewykluczone, że będzie trzeba założyć konto w banku, w którym
sprzedający posiada swój rachunek. Jeśli Ty jesteś sprzedającym, nie
wyrażaj zgody na zapłatę po akcie notarialnym (nawet jeśli zastosowano
rygor wynikający z paragrafu 777 KC, o którym j uż wcześniej pisałem).
W przypadku, gdy zapłaty dokonuje bank kredytujący nieruchomość
w imieniu kupującego, termin na przelew może wynieść nawet 7 dni.
Dostarcz wszystkie wymagane dokumenty odpowiednio wcześniej,
tak aby notariusz miał możliwość wszystkie dane zweryfikować. Zapo-
znaj się ze wzorem aktu notarialnego dzień przed spotkaniem u nota-
riusza. Poproś stosownie wcześniej o draft tego aktu.
Notariusz, który nadzoruje podpisanie takiej umowy niestety, nie
jest zawsze dostępny tak, jak moglibyśmy sobie tego życzyć. Potrzebuje
on zazwyczaj kilka dni, żeby umówi ć się z Tobą na spotkanie. Taki jest
przywilej notariuszy. Wielu uważa siebie za władców tego świata, więc
nie zdziw się, jeżeli potraktują Ciebie obcesowo.
102
Przed podpisaniem aktu poproś przede wszystkim o wycenę kosztów,

które będziesz musiał ponieść u danego notariusza w związku z umową.
Notariusz też musi z czegoś żyć, więc musisz nastawić się na niemałą
prowizję za jego usługi. Jeżeli chcesz tego uniknąć, musisz negocjować.
Taksa notarialna nie powinna wynieść więcej niż 1000 zł przy nieru-
chomości wzorcowej. Wśród uczestników warsztatów zdarzało się, że
ta kwota wynosiła nawet 650 zł netto plus VAT. Do taksy notarialnej
doliczane są inne koszty dodatkowe. Znaczący składnik wypłaty, któ-
rą pobiera notariusz, stanowi podatek PCC od zakupu nieruchomości
i wynosi on 2% wartości transakcji. Dokonując transakcji na 200 OOO
zł, sam podatek wynosi więc 4 OOO zł, plus podatek VAT od taksy no-
tarialnej oraz wszelkie notarialne opłaty, związane chociażby z założe
niem hipoteki: koszt ok. 600 zł, z czego samo założenie księgi wieczy-
stej, to ok. 60 zł, wpis własności 200 zł, wpis hipoteki 200 zł, podatek
od hipoteki 19 zł. Ponadto, zapłacisz kilkadziesiąt zł za każdy odpis.
W przypadku kredytu bankowego potrzeba co najmniej czterech takich
odpisów. Niepowodzenie w negocjacji lepszej stawki za taksę notarial-
ną powinno skłonić Cię do szukania innego notariusza dopóty, dopóki
uzyskasz optymalnie niską stawkę. Nie zniechęcaj się tym - notariusze
mają bardzo dużo pracy, więc nie są zainteresowani negocjacjami. więc
masz wybór: płacisz, albo idziesz do innego notariusza, który ma mniej
pracy i Cię przyjmie, a wówczas wydajesz mniej. Do aktu notarialnego
przystępują strony - kupujący i sprzedający. Istotą sprawy jest to, że je-
żeli kupujący lub sprzedający jest w związku małżeńskim, a nie posiada
wyłączonej ustawowej wspólnoty majątkowej - czyli ma tzw. wspólnotę
majątkową - do aktu musi przystąpić również małżonek, chyba że zain-
teresowany przedstawi akt o rozdzielności majątkowej.
Do aktu notarialnego muszą przystąpić właściciele we własnej osobie.
Nie mogą to być zwykli pełnomocnicy, chyba że mają pełnomocnictwo
notarialne szczegółowe do kupna lub sprzedaży danej nieruchomości.
Podpisanie aktu trwa około godziny, wszystko zależy od tego, jak
sprawnych pracowników zatrudnia notariusz i ile transakcji jednocześnie
w danym dniu jest przeprowadzanych. Rola notariusza ostatecznie spro-
wadza się do odczytania aktu i sprawdzenia dokumentów, a co za tym
idzie następuje kontrola, czy z nieruchomością pod względem prawnym
103
jest wszystko w porządku. Samo przygotowanie aktu notarialnego i przy-

gotowanie dokumentów należy zazwyczaj do pracowników notariusza.
Przed sporządzeniem aktu notarialnego warto dostarczyć notariu-
szowi wszystkie potrzebne materiały. Można przesłać drogą elektro-
niczną skany wymaganych dokumentów, takich jak: dowody osobiste,
akt własności i inne dokumenty potrzebne przy zawieraniu umowy

przyrzeczonej, o których pisałem wyżej, takie jak: wyciąg z ksiąg wie-
czystych, zaświadczenie o braku zaległości w spółdzielni mieszkaniowej
lub we wspólnocie (czyli od administracji). Ponadto, wymagane może
być oświadczenie o wymeldowaniu osób, które mogłyby przebywać
w mieszkaniu, czyli oświadczenie z urzędu miasta o tym, że nikt tam
nie jest zameldowany. Poza tym, niezbędny jest akt własności lokalu, jak
również wypis z rejestru gruntów lub wypis z rejestru lokali, a przede
wszystkim umowa kredytowa, jeżeli taka była zawierana.
Byłem świadkiem sprzedaży nieruchomości, w której kupujący nie
posiadał umowy kredytowej, a jedynie przyrzeczenie banku o tym, że
do takiej umowy kredytowej dojdzie. Jest to podejście dosyć ryzykowne.
Oczywiście ryzyko leży po stronie sprzedającego, gdyż sam akt notarial-
ny jest aktem skutku i w momencie złożenia podpisów pod aktem nota-
rialnym dokonywana jest transakcja sprzedaży niezależnie od tego, czy
kupujący zapłaci za ni eruchomość, czy nie. Jeżeli nie dojdzie do zapłaty
nieruchomości w sposób wskazany w akcie notarialnym, to sprzedający
może dochodzić roszczeń na drodze cywilno-prawnej, wytaczając pro-
ces i uzyskując nakaz zapłaty, co może potrwać dosyć długo. Jeżeli więc
będziesz sprzedawał takie mieszkanie, nie powinieneś dopuścić do po-
dobnej sytuacji, nawet jeżeli druga strona, czyli osoba kupująca posiada
takie przyrzeczenie, ponieważ nie jest gwarancja wypłaty środków.
Istotne punkty umowy przyrzeczonej, to oczywiście wszelkie usta-
lenia, które dotyczą transakcji. Warto przed transakcją wypisać sobie
następujące kwestie: kto kupuje od kogo, co jest przedmiotem zakupu,
czyli wielkość mieszkania i liczba pokoi, ich wyposażenie, jeżeli takie
oczywiście jest. Metraż nieruchomości sugeruję potwierdzić własnymi
pomiarami.
Sam jakiś czas temu nabyłem lokale komercyjne o łącznej powierzchni
300 m 2 i mierząc je później okazało się, że brakuje 1,5 m 2 • To zbyt mała
104
wartość, by dochodzić z tego tytułu swoich roszczeń, ale jednak podsta-
wy do reklamacji już są. Warto odpowiednio wcześniej przeprowadzić

inwentaryzację pod względem powierzchni kupowanego lokalu. Ponadto
należy opisać w umowie to, co dokładnie nabywamy, szczególnie jeżeli
mamy jakieś dodatkowe elementy wyposażenia lokalu, na przykład me-
ble, czy zabudowy kuchenne. Warto to ująć w umowie, żeby później się
nie okazało po podpisaniu aktu notarialnego, że brakuje tych rzeczy.
Doprecyzuj także termin opuszczenia lokalu mieszkalnego przez
sprzedającego, czyli termin przekazania kluczy. Opisz w umowie postę
powanie w przypadku, gdy przekazanie mieszkania nie nastąpi, a jeśli
nawet nastąpi, jakie będą konsekwencje, jeśli w środku zastaniesz ba-
łagan, np. stare meble, których usunięcie wiąże się z poniesieniem do-
datkowych kosztów. Oczywiście powyższe kwestie mogą być wcześniej
ustalone przez strony, np. uprzątnięcie lokalu należy do sprzedającego.
Pamiętaj, że korzystanie z kontenera na śmieci w celu uporządkowa
nia nabytego przez nas mieszkania, to koszt rzędu od 300 zł do 1000
zł, uzależniony przede wszystkim od jego pojemności i długości czasu
wypożyczenia.
Dobrze jest określić w umowie, czy do lokalu należy pomieszcze-

nie piwniczne, a już w szczególności dopilnuj odpowiedniego zapisu,
jeśli do lokalu przypisana jest działka, bądź udział w nieruchomości,
np. fragment trawnika przed blokiem, przynależący do mieszkania na
parterze, albo fragment osiedlowej, czy innej drogi dojazdowej. W przy-
padku wspólnoty ma miejsce sytuacja, że kupując mieszkanie, nabywa-
my również grunt pod tym budynkiem, czyli odpowiedni udział w tym
gruncie, na którym stoi blok. Jeżeli jest to mieszkanie spółdzielcze, taka
sytuacja zazwyczaj nie ma miejsca.
W umowie przyrzeczonej powinny znaleźć się wszystkie kwestie do-
tyczące tego, co jest odnotowane w księdze wieczystej.
Notariusz osobiście powinien sprawdzić i dopilnować terminu i kwo-

ty płatności - szczególnie, jeżeli nieruchomość nabywamy, posiłkując się
kredytem. Warto także dopilnować notariusza w pracy nad naszą umową
- urzędnicy ci korzystaj ą z wcześniej przygotowanych wzorów, potrafią
robić błędy, bywają niedokładni i nie sprawdzają szczegółowo wszystkich
elementów transakcji - przecież wszyscy jesteśmy tylko ludźmi.
105
Posłużę się kolejny raz przykładem ze swojej działalności. Przy kup-
nie jednej z nieruchomości nabyłem lokal, do którego przypisany był

odpowiedni udział we wspólnocie. Nas tępnie okazało się, że wspólnota
pows tała w 1993 r., przy wyodrębnieni u już pierwszych lokali, w trakcie
gdy były sprzedawane przez ówczesnego właściciela, którym był pod-
miot państwowy. Okazało się jednak, że nikt nie przeprowadził dokład
nej inwentaryzacj i pomieszczeń wszystkich budynków, a z racji tego, że
była to wspólnota - wiązało się to z udziałem w powierzchni wspólnej .
Wielkość całkowitej powierzchni użytkowej lokali podczas trzech kolej-
nych transakcji posiadała całkowicie inną wartość. My nabyliśmy tą nie-
ruchomość przy jeszcze innych danych dotyczących powierzchni cał
kowitej wszystkich lokali użytkowych znajdujących się w obrębie danej
nieruchomości, po czym okazało się, że ostatecznie trzeba te wartości
weryfikować, co zajęło ponad półtora roku. W takim przypadku wszel-
kie kwestie decyzyjne są utrudnione, ponieważ wszyscy właściciele, na-
wet jeśli głosowaliby za daną uchwałą, to ich głosy sumowały się tylko
do 71 % i często niemożliwym było osiągnąć wymaganej większości.
Niestety ustawa o własności lokali jest bardzo nieprecyzyjna. Próbu-
jąc na własną rękę interpretować zapisy tej ustawy, niedoświadczone
osoby, a nawet niektórzy prawnicy, często popełniają trudne do od-
wrócenia i bardzo kosztowne błędy.
5. Słów kilka na temat art. 777 § I pkt 4 Kodeksu postępowa

nia cywilnego.
Zapisanie w akcie notarialnym tego paragrafu umożliwia stronie
sprzedaj ącejlub kupującej, w przypadku nie wywiązania się ze zobo-
wiązania, przy którym tego zapisu dokonano, przyspieszoną procedurę
windykacji lub egzekucji. Załóżmy ... strona kupująca zobowiązuje się
pod rygorem powyższego artykułu do zapłaty za mieszkanie w ci ągu 14
dni od spisania aktu notarialnego. Jeśli tego nie uczyni, strona sprzeda-
jąca może przekazać akt notarialny bezpośrednio do komornika, po-
mij ając uzyskanie w sądzie nakazu zapłaty. Notarialne po świadczenie
takiego zobowiązania czyni w tym przypadku umowę przyrzeczoną są
dowym nakazem zapłaty. Oczywiście to zły pomysł, aby godzić się na
taki sposób zapłaty. Sytuacja umożliwia stronie kupującej dokonanie
106
przekrętu polegającego na tym, że strona sprzedająca nigdy nie zobaczy
tych pieniędzy. Mam świadomość, że prawo jest po stronie sprzedają

cej, jednak należy pamiętać, że strona kupująca staje się właścicielem
mieszkania od razu po wyjściu od notariusza, a zapłata to już inna bajka.
Może zapłacić zgodnie z oświadczeniem woli, ale nie musi jeśli nie chce
... absurdalnie brzmi, ale jednak. Oczywiście potem strona sprzedają
ca może próbować dokonać egzekucji, ale czy się uda? Może to trwać
nawet 2 lata, nie wiadomo, czy po upływie tego czasu będzie z czego
windykować stronę sprzedającą. Czytaj: jeśli ktoś miałby zamiar Cię
oszukać, to pomimo wszystkich powyższych zapisów, oszukałby Cię
i miałbyś problem z odzyskaniem należności„. Należy podkreślić, że
poddanie się egzekucji nie jest typowym zabezpieczeniem majątko
wym chroniącym wierzyciela przed niewypłacalnością dłużnika, lecz
działaniem mającym na celu uproszczenie procesu dochodzenia rosz-
czenia. Niestety wiele razy zostałem oszukany przez ludzi, więc najgor-
sze scenariusze nie są mi obce.
Podsumowanie
Tym razem zapamiętaj jedną rzecz z tego rozdziału. Każdą z wyżej
wymienionych umów analizuj wraz z treścią niniejszej książki. Pamię
taj, aby dobrze zabezpieczyć się w każdym przypadku odpowiednimi,
sugerowanymi przeze mnie zapisami.
Zadania
1. Zadzwoń do trzech dowolnych agencji nieruchomości i poproś
o przesłanie wzorów obowiązujących umów. Następnie przeanali-
zuj, porównaj - zaznacz korzystne i niekorzystne dla Ciebie zapisy.
2. Na moim blogu znajdziesz wzór umowy przedwstępnej. Ściągnij go
i przeanalizuj.
3. Jeśli posiadasz jakieś akty notarialne zakupu nieruchomości, prze-
analizuj je starannie. Wypisz punkty, które wg Ciebie są bardzo
istotne. W przyszłości będziesz mógł je dodać do swojego aktu no-
tarialnego, jeśli takich zabraknie.
107
Rozdział X
Co trzeba wiedzieć o kredytach
1. Istotne parametry kredytu.

Wartość inwestycji
Suma kosztów podlegająca kredytowaniu. Zazwyczaj jest to cena
mieszkania, wartość kredytu, koszty okołokredytowe (prowizja za
udzielenie kredytu, ubezpieczenie od niskiego wkładu, ubezpieczenie
od utraty pracy, wycena nieruchomości, etc.). Przyjmijmy sobie do na-
szych rozważań następujące parametry: jeśli cena mieszkania przy za-
kupie wynosi 173 tys. zł, a przewidziany remont i pozostałe koszty wy-
noszą 37 tys. zł, to wartoś ć inwestycji wynosi 210 tys. zł.
Wkład własny
Określony procentowo udział kredytobiorcy w wartości inwestycji,

ustalony przez bank. Do 2014 roku można było kredytować 100% war-
tości inwestycji. Od 2014 do 2015 roku minimalny wkład własny wyno-
sił 5%, przy czym co roku ma zwiększać się o 5%, aż osiągnie wielkość
20%. Pamiętaj, im mniejszy wkład własny, tym większa stopa zwrotu
z zainwestowanego wkładu. Obecnie przy każdej inwestycji dot. nieru-
chomości należy przeanalizować, czy lepiej inwestować gotówką (jeśli
taką się posiada), czy lepiej inwestować posiłkując się kredytem. Osobi-
ście jestem zdania, że każdą transakcję warto przeprowadzić posiłkując
się kredytem oprocentowanym niżej niż poziom 10%. W alternatywie
swoją pozostałą gotówkę możesz zainwestować i osiągnąć wyższe niż
10% stopy zwrotu. To nie jest kwestia posiadania możliwości, czy też
ich brak. Możliwości są zawsze - pytanie, czy je wyszukujesz i czy z nich
108
korzystasz. Jeżeli przyjmiemy sobie, że bank dzisiaj wymaga 10% wkła

du własnego, a wartość inwestycji wynosi 210 tys. zł, to wkład własny
wyniesie 21 tys. zł.
Wartość kredytu
Wynika z różnicy wartości inwestycji i wkładu własnego, w naszym

przypadku 210 tys. - 21tys.=189 tys. zł.
Oprocentowanie kredytu
Wyrażona procentowo wartość kosztu udzielenia kredytu, przyjmo-
wana w skali roku, składająca się z marży stosowanej przez bank oraz
stawki LIBOR/WIBOR/EURIBOR (stawka depozytów bankowych
stosowana między bankami; przy kredytach hipotecznych stawka ta,
to średnia z ostatnich trzech miesięcy oznaczana symbolem 3M; dla
kredytów w złotówkach stosuje się stawkę WIBOR). Oprocentowanie
poniżej 3% jest oprocentowaniem bardzo dobrym. Stawki oprocento-
wania między 3-4,5%, w przypadku kredytów hipotecznych, średnim,

a stawki powyżej 4,5%, słabym. Rozpatrując kredyty inwestycyjne, a ta-
kie także można zaciągać w przypadkach dot. nieruchomości, oprocen-
towanie jest wyższe. Poniżej 7% oprocentowanie traktujemy jako dobre,
powyżej 9% raczej jako mało korzystne. Dane powyższe aktualne na rok
2015 przy stawce WIBOR plasującej się w okolicach 1,56%. Patrz przede
wszystkim na marżę kredytu, to ona może być negocjowana.
Marża kredytu
Zysk banku określony stawką procentową, liczony od wielkości
udzielonego kredytu. Marża 1-3% to marża bardzo atrakcyjna, 3-5%
średnia, a powyżej 5% mało korzystna.
Prowizja banku
Koszt udzielenia kredytu, osiągający wielkość do 4% wartości kredy-
tu. Zamiast prowizji za udzielenie kredytu bank często żąda ubezpie-
czenia np. od utraty pracy. Analizując oferty 4 banków, opłata ta przy
109
kredycie w/w kształtuje się na poziomie 900 - 6500 zł wartości udziela-

nego kredytu, jednak z możliwością zwrotu za okres niewykorzystany,
w przypadku wcześniejszej spłaty.
Okres kredytowania
Okres, na jaki udzielany jest kredyt. Przy kredytach hipotecznych jest
to nawet 50 lat. Standardowo maksymalnie wynosi on 30 lat. Z ekono-
micznego punktu widzenia kredyty krótkotrwałe, takie jak na zakup na-
szej nieruchomości, powinny być brane z reguły na jak najdłuższy czas,
gdyż wtedy część raty odsetkowej i tak niezależnie od okresu przy racie
stałej będzie taka sama. Część kapitałowa będzie przy dłuższym okresie
niższa, co stanowi plus dla nas, jeśli zwracamy uwagę na wyższe dodat-
nie przepływy pieniężne tej inwestycji. Przy kredytach, które zaciągamy
z zamiarem dłuższego okresu spłaty, należy dokładnie przeanalizować,
czy okres dłuższy niż 20 lat ma sens. Wtedy różnica w wielkości raty nie
jest już aż tak znaczna w stosunku np. do okresu 30-letniego.
Osobiście polecam brać
kredyt nawet na okres 30 lat, ze względu na
lepszą płynność finansową. Jeśli nawet, ze względu na utratę zarobków,
w Twoim przypadku się ona pogorszy - ratę będziesz miał niską, przez
co może nie popadniesz w tarapaty. Załóżmy jednak, że wcześniej za-
robisz potrzebną kwotę do całkowitej spłaty. Możesz wówczas w każdej
chwili tą uzbieraną kwotę wpłacić, pomniejszając kapitał pozostały do
spłaty. Kredyt możesz także w każdej chwili całkowicie spłacić. Trud-
niejszym jest jednak, w przypadku utraty płynności finansowej, wydłu
żenie okresu kredytowania w celu obniżenia comiesięcznej raty.
Kredyty inwestycyjne z reguły są udzielane na krótszy okres, w zależ

nościod banku na 10-20 lat maksymalnie.
Rata kredytu
Comiesięczna płatność dokonywana przez kredytobiorcę do banku,
składająca się
z części odsetkowej oraz kapitałowej. Część odsetkowa to
zarobek banku od udzielonego kredytu, część kapitałowa pomniejsza
wartość kredytu pozostałą do spłaty. Rata może być równa lub malejąca.
Rata równa przez cały okres kredytowania wynosi przy stałych para-
110
metrach kredytu tyle samo, zmienia się jedynie wartość części odsetko-
wej i kapitałowej raty. Na początku w znacznej mierze przeważa część
odsetkowa, czyli koszt kredytu, przy czym część spłacająca kapitał jest
niska. Po ponad 12 latach dokonywania płatności, część raty spłacającej
kapitał zacznie przewyższać wartość raty odsetkowej.
Jeśli parametry kredytu są jak podano wyżej, a okres kredytowania

ustalono na 30 lat, rata wyniesie przy oprocentowaniu 3,96% - 895 zł.
Część odsetkowa w pierwszym roku będzie wynosić 559 zł, a część ka-
pitałowa, pomniejszająca nam wartość kredytu do spłaty, wyniesie 336
zł. Po upływie lat w związku z tym, że kapitał zostanie w części spłacony,
zmniejsza się koszt odsetek od pożyczonej kwoty (bo ta kwota już jest
mniejsza do spłaty). Tak np. po 20 latach przy racie wynoszącej nadal
895 zł, część kapitałowa osiągnie 495 zł, a odsetkowa 400 zł. Jak widać,
przez długi okres spłacania kredytu większą część spłacanej raty stano-
wią po prostu koszty.
Opłaty dodatkowe
Różnego rodzaju opłaty dodatkowo narzucone przez bank, typu:

ubezpieczenie na życie z sumą ubezpieczenia równą kwocie kredytu,
koszty windykacji na czas trwania kredytu. Decyzja o potrzebie zacią
gnięcia takiego ubezpieczenia podejmowana jest przez analityka po
przeanalizowaniu dokumentacji finansowej przedstawionej w celu uzy-
skania kredytu.
Ubezpieczenie niskiego wkładu

Jeśli Twój wkładgotówkowy w inwestycję jest niższy niż 20-25%
(w zależności od banku), bank organizuje dodatkowe ubezpieczenie tej
transakcji, np.: 28 zł/me przez 6 lat.
Nadpłaty lub wcześniejsza spłata kredytu
Od wcześniejszych spłat kredytu lub nadpłat - bank pobiera dodat-

kową prowizję. Zapis skrócony z umowy może wyglądać mniej więcej
tak: „przez 3 lata nadpłaty 1,5%, później bez opłat" lub „splata całko
wita 2% w całym okresie" lub „po 3 latach przy dokonywaniu nadpłat
111
częściowych spłata całkowita praktycznie bez opłat". Osobiście nie widzę

sensu we wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego, chyba że już jesteś
rentierem i naprawdę niczym nie chcesz się zajmować, więc kapitał nie
będzie Ci potrzebny i w pełni chcesz inkasować odstępne przekazywa-
ne przez Twoich najemców. Zakładając, że kredyt hipoteczny kosztuje
Cię 3,8% rocznie, to pytanie gdzie dostaniesz tak nisko-oprocentowa-
ny kapitał? Przypuśćmy, że swego czasu wziąłeś kredyt, teraz masz 150
tys. zł do spłaty i uzbierałeś taką kwotę - zastanawiasz się nad spłatą
tego kredytu ... Zauważ, że w alternatywie ten pieniądz może dla Cie-
bie pracować i uzyskiwać roczną stopę zwrotu 10%, 25% a nawet 100%.
To tylko kwestia Twojej kreatywności jak ten pieniądz zainwestujesz.
Załóżmy, że spłaciłeś ten kredyt. Po dwóch latach wpadłeś na pomysł
zakupu nowego auta. Masz 30 tys. zł własnej gotówki, pozostałe 70 tys.
zł opłacisz kredytem bankowym. Kredyty konsumpcyjne kosztują od
6 do 13% rocznie. Ale jednak decydujesz się. W takiej sytuacji, ponieważ
dwa lata wcześniej oddałeś kredyt oprocentowany stawką 3,8% rocznie,
dzisiaj jesteś w związku z tym ruchem stratny.
Ubezpieczenie pomostowe
Do czasu ustanowienia hipoteki, czyli zabezpieczenia kredytu odpo-
wiednim wpisem w księdze wieczystej, bank stosuje krótkookresowe
ubezpieczenie zwane pomostowym. Koszt ok. 100 zł/me przy kredycie
w/w.
Wycena nieruchomości
Koszt przygotowania operatu szacunkowego dla potrzeb banku

w celu realnej wyceny kupowanej przez Ciebie nieruchomości. Wyceny
może dokonać pracownik banku lub rzeczoznawca. Koszt wynosi od
400 do nawet 2000 zł.
2. Kredyt walutowy
Niestety na skutek zmiany obowiązującego wcześniej prawa, w Polsce
po roku 2014 kredyt możesz wziąć wyłącznie w takiej walucie, w jakiej
zarabiasz.
112
Mimo tej zmiany przepisów postanowiłem poruszyć temat kredy-

tu walutowego - z trzech powodów. Po pierwsze mam świadomość, że
w Polsce pracuje wiele osób, które otrzymują wynagrodzenie w walucie
obcej, więc oni nadal mają wybór. Po drugie nigdy nie wiadomo, co w
przyszłości wymyślą nasi wszechwiedzący politycy. Być może pewnego
dnia stwierdzą, że ponownie można brać kredyty hipoteczne, w dowolnie
wybranej walucie, bez żadnych dodatkowych warunków. Po trzecie, uwa-
żam że w książce o inwestowaniu w nieruchomości należy o tym napisać.
Przy założeniu, że obie opcje są dostępne, pierwsze oczywiste pytanie

brzmi: czy lepiej wziąć kredyt w złotówkach, czy lepiej w walucie obcej
(dolar, euro, frank szwajcarski)? To, co mogę doradzić odnośnie podję
cia decyzji o kredycie w walucie obcej, to konieczność spełnienia przez
naszą inwestycję dwóch warunków:
1) długookresowość inwestycji (czyli taki kredyt będzie dobry jeśli

chcesz wynajmować swoją nieruchomość) - podczas długiego okresu
kredytowania rynek podsunie nam promocję w następującej postaci:
waluta obca do złotówki będzie stała słabiej, niż w momencie, gdy zacią
galiśmy kredyt, czyli straci na wartości i wtedy w odpowiednim czasie
możemy przewalutować kredyt na złotówki, przez co zyskujemy dodat-
kowo na spadku kursu. Nawet jeżeli chwilowo, na rok, dwa lub pięć,
waluta pójdzie w górę, w tak długim okresie - dziesięciu, czy piętnastu
lat zdarzy się okres, że straci na wartości.
2) jeśli waluta jest droga w relacji do złotówki - w takim przypad-
ku jest większe prawdopodobieństwo, że waluta kiedyś stanieje. Wobec
tego, jeżeli podsumuję ostatnie 10 lat i okaże się, że dolar przyjmował
wartości skrajnie najniższe: 2 złote za 1 dolara i najwyższe - około 3,90
zł, to dla nas opłaca się brać kredyt w walucie wtedy, kiedy dolar ma
wysoki kurs, czyli w tym przypadku plasujący się w granicach 3,90 zł.
Wówczas istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że w długim okresie
straci on na wartości.
Znam wiele osób, które brały kredyt we frankach szwajcarskich.
Cena za 1 franka wynosiła 2 zł. Niestety, kiedy frank zdrożał do 3,50 zł -
wówczas oczywistym się stało, że kredytobiorca musi wprost proporcjo-
nalnie więcej oddać pieniędzy do banku. Jeżeli ktoś kupił nieruchomość
za 1 mln zł „we franku'; w cenie po 2 zł za jednego franka, czyli zapłacił
113
500 OOO franków i w tym czasie za franka płacono już 4 zł, to oznacza, że
będzie musiał oddać 2 mln zł. Na tym polega właśnie ryzyko walutowe.
Dlatego też ważne jest, żeby podejmować racjonalne decyzje, oparte na
dwóch powyższych zasadach: kredyt w walucie tak, ale przy bardzo dłu
gim okresie pod warunkiem, że w czasie, gdy ten kredyt bierzesz, waluta
jest skrajnie wysoko wyceniana.
3. Waluta, a oprocentowanie - rozwinięcie tematu.

Korzyścią w przypadku kredytu zaciągniętego w walucie obcej jest to,
że jego oprocentowanie jest niższe, niż w przypadku złotówki. Aby zro-
zumieć skąd to wynika, należy zauważyć, że oprocentowanie składa się
z dwóch składników. Pierwszy składnik, to stawka procentowa narzu-
cona przez bank krajowy danego państwa. Dla Polski ta wielkość to
WIBOR (wysokość oprocentowania kredytów na Polskim rynku mię
dzybankowym), a dla walut europejskich - EURIBOR (określany jest
wg średniej 57 banków Europy) lub LIBOR (określ ają ją 4 główne banki
Wielkiej Brytanii). Należy dodać także, że przy stawkach LIBOR oraz
WIBOR, obecny jest wskaźnik 3M lub 6M, co oznacza, że stawka ta jest
średnią z ostatnich 3 lub 6 miesięcy. Drugim składnikiem oprocentowa-
nia zapisywanego w umowie kredytowej jest natomiast marża banku.
Podsumowując, WIBOR plus marża banku lub LIBOR plus marża
banku, daje nam oprocentowanie. Stawka LIBOR może być niższa niż
WIBOR, przez co przy tej samej marży narzucanej przez dany bank
oprocentowanie w walucie obcej będzie niższe. Sytuacja ta powoduje, że
w tym samym okresie rata wynikająca z umowy kredytowej jest niższa.
Najlepiej zobrazuję to na osobistym przykładzie. Gdy kupowałem
w 2010 r. dom jednorodzinny o wartości 770 OOO zł i zaciągałem na
to kredyt, najniższa rata w walucie oferowana przez bank X wynosiła
3 600 zł, natomiast w banku Y w złotówkach wynosiła 5 100 zł. Dlacze-
go? Oprocentowanie przy kredycie w walucie było niższe niż oprocento-
wanie kredytu złotówkowego. Czy to oznacza, że w pierwszym przypad-
ku bank zarabiał więcej, a w drugim mniej? Nie, ponieważ składnikiem,
który miał wpływ na wielkość raty była stawka WIBOR oraz LIBOR.
Czy to nie jest znaczna różnica? Zauważ, że w przepływach rocznych
Twojego przedsięwzięcia, daje to oszczędność w wydatkach na pozio-
114
mie 18 OOO zł. Stanowi to dużą pokusę dla kredytobiorców, aby jednak
kredyt zaciągać w walucie obcej. Pamiętaj tylko, że jest to bezpieczne
w przypadku kredytu długoterminowego, bo przy okazji możemy zaro-
bić na różnicy kursowej waluty, a dodatkowo zarabiamy na tym, że rata
takiego kredytu jest niższa.
4. Tego nie powie Ci żaden bankier.

Jedna z hipotez mówi, że istnieje pewne prawdopodobieństwo, iż
obcy kraj, posiadający walutę, w której bierzemy kredyt - może zban-
krutować, a przez to my, po bardzo niskich kosztach spłacimy nasz kre-
dyt. Jest to rzeczywiście możliwe w przypadku gospodarki bardzo słabej
lub przeinwestowanej, ale możesz ibyć spokojny, ponieważ żaden bank
nie zaoferuje kredytu w takiej walucie. Oczywiście sytuacja hipotetycz-
nie może być także całkiem odwrotna, wartość waluty tak drastycznie
wzrośnie, że będziesz miał problem ze spłatą kredytu. Ale powracając
do założenia pierwszego, niektórzy spekulanci twierdzą wprost, że go-
spodarka Stanów Zjednoczonych jest na skraju przepaści, co może do-
prowadzić do następującej sytuacji: załóżmy, że ktoś posiada nierucho-
mość, którą kupił zaciągając kredyt w dolarze. Może nadejść taki mo-
ment, że w przypadku bankructwa USA kredytobiorca spłaci ten kredyt
za bezcen.
Raczej trudno byłoby się tego samego spodziewać w stosunku do
franka szwajcarskiego, gdyż Szwajcaria ma jedną z mocniejszych go-
spodarek świata, ale krążą plotki, że w przypadku dolara jest to bar-
dzo możliwy scenariusz. Dla potwierdzenia, że potencjalne bankructwo
Stanów Zjednoczonych, to nie jakieś herezje, polecam Ci obejrzeć film
„Historia świata w 10 minut", gdzie poznasz prawdę o systemie kreacji
pieniądza przez tzw. „instytucje finansowe': Link: https://www.youtube.
com/watch?v=mLB2dhwQQLo
Omawiając teraz przypadek, w którym waluta może sięgnąć szczy-
tów, jest możliwa sytuacja, w której nie jesteś w stanie spłacić kredytu.
Przykład: osoba, która zaciągnęła kredyt w roku 2008 we franku szwaj-
carskim po kursie 2,00 zł (np.: 1 mln zł), w styczniu roku 2015, chcąc
spłacić jednorazowo ten kredyt, uwzględniając spłacony w ratach kapi-
tał, potrzebuje aż 2 mln zł, gdyż frank osiągnął stawkę prawie 4,20 zł.
115
5. Umowa kredytowa.
Na temat samej umowy kredytowej można napisać materiał, któ-
ry nie zmieści się w trzech podobnych książkach. Pamiętaj jednak, że
umowę zawsze należy czytać. Dobrym pomysłem jest oddanie jej do
analizy prawnikowi, jeśli takiego masz. Będzie to spory wydatek. Chcąc
zaoszczędzić pieniądze, przeanalizuj umowę sam, a potem poszukaj
komentarzy w internecie na temat praktyk kredytowych danego banku
i zapisów, które stosują. Na szczęście prawo w Polsce zakazuje nieuczci-
wych praktyk stosowanych przez banki, a Komisja Nadzoru Finansowe-
go czuwa nad treściami umów oferowanych przez nie.
Podsumowanie
• W przypadku kredytu, najwazmeJsze jego parametry to: okres,
stopa procentowa a w niej marża banku, wielkość raty wynikająca
z tych dwóch pierwszych parametrów i jej rodzaj (stałe lub maleją
ce), prowizja za udzielenie bądź wcześniejszą spłatę, ubezpieczenia
i opłaty dodatkowe.
• Zawsze negocjuj marżę narzuconą przez bank.
• Wkład własny powinien być zawsze dopuszczalnie najniższy, chyba
że jesteś rentierem i stać Cię na lokowanie dostępnego kapitału (na-
suwa mi się tutaj określenie: marnotrawienie kapitału). Podobnie
jest ze wcześniejszymi nadpłatami lub spłatami. Pomyśl, co przez to
zyskasz. Jeśli tylko pozorny spokój ducha, to ekonomicznie nic nie
zyskujesz, a nawet tracisz.
• Okres kredytu powinien być maksymalnie najdłuższy, jednak nie
dłuższy niż 30 lat.
• Porównuj zawsze kilka ofert bankowych.

• Dokładnie analizuj dodatkowe koszty i ubezpieczenia.
• Przy założeniu, że obecnie masz taką możliwość, nie zaciągaj kre-
dytu w walucie obcej, kiedy kurs waluty jest zbyt niski, a także gdy
planujesz dokonać inwestycji na krótki czas (np. na podnajem).
• W sprzyjających okolicznościach rata kredytu w walucie obcej
może być znacznie niższa, niż w złotówkowej.
116
• Zwracaj uwagę na to, jaki kurs ma dana waluta względem złotówki,

w porównaniu do ostatnich 10 lat. Taka wiedza ułatwi Ci podjęcie
właściwej decyzji.
Zadanie
Napisz do mnie lub poproś dowolnego doradcę kredytowego o sy-
mulację kredytu hipotecznego. Zrób zestawienie wszystkich w/w pa-
rametrów kredytu i wybierz najlepszą z tych ofert. Następnie poproś
o wzór umowy kredytu hipotecznego i zapoznaj się z nim. Wypisz sobie
wszystkie pytania i nie bój się pytać. Zadaniem Twoim jest oswoić się
z umową kredytową tak, aby w przypadku umowy docelowej - ta nie
robiła na Tobie większego wrażenia.
117
Rozdział XI
Remont
1. Jak sporzqdzić kosztorys?

Do planowania kosztorysu remontu może przydać się narzędzie
w postaci prostego arkusza kalkulacyjnego, które udostępniam na stro-
nie internetowej www.zarabiajnanieruchomosciach.pl w zakładce RE-
MONTUJESZ - za pomocą niego możesz dokładnie wyliczyć koszty
remontu. Jeśli będziesz miał problem - zapraszam do kontaktu.
2. Materiały.
Jakość zastosowanych materiałów
budowlanych może mieć wpływ
na ostateczną cenę sprzedaży nieruchomości i wynik w kosztorysie.
W zależności od tego, co zastosujemy przy remoncie nieruchomości,
możemy trafić w lepszą lub gorszą grupę docelową potencjalnych klien-
tów. Cena tych samych materiałów w różnych punktach może różnić się
znacznie, dlatego zachęcam do poszukiwania najtańszego źródła zaopa-
trzenia.
Zakup powinien być zaplanowany w czasie tak, aby nie było sytuacji,
że prace są wstrzymane z powodu braku komponentów. Pamiętaj, że
na zamówione drzwi i futryny czeka się nawet 5 tygodni. Tak samo jest
w przypadku schodów, czy nawet montażu kominka, jeżeli taki planu-
jesz. Te elementy musisz zamawiać już w momencie rozpoczęcia re-
montu, uwzględniając, że będą one dostępne w ściśle określonym cza-
sie. Dostawy pozostałych materiałów potrzebnych do remontu również
powinny być zaplanowane w czasie.
118
Remont
Podam przykład z osobistych doświadczeń. Przy remoncie jednego

z domów o powierzchni 200 m 2, jeździłem co najmniej osiem razy po
masę szpachlową wykorzystywaną do tworzenia gładzi na ścianach.
Gdybym to lepiej od początku zaplanował, kupiłbym od razu większą
ilość materiału, nie marnując czasu na dojazd, a przy okazji uzyskując
dodatkowo większy rabat. Niestety, niezdecydowanie grupy remontowej
sprawiło, że nie udało mi się tego zrealizować.Jeżeli zlecisz najętej ekipie
wyremontowanie mieszkania za określoną z góry kwotę, to musisz się li-

czyć z tym, że może dojść do obniżenia jakości stosowanych materiałów.
Dlaczego? Będzie się to wiązało z niższą ceną zakupu poszczególnych
komponentów, co bezpośrednio przełoży się dla nich na większy zaro-
bek. Wykaz materiałów z góry powinien być określony: gdzie, co i za ile
jest kupowane. Pamiętaj, że zdecydowanie się na bieżące dostarczanie
materiałów, będzie dla Ciebie bardziej kosztowne i czasochłonne.
3. Dekorator wnętrz - do czego nam jest potrzebny?

Przeznaczając mieszkanie na sprzedaż, możemy wykończyć je
w tzw. stanie „pod klucz': W ten sposób określa się mieszkanie gotowe
do zamieszkania. Decydując się na takie podejście, zadaj sobie pytanie,
czy zapewnisz, by wykończone wnętrze zawierało cechy estetyki i gu-
stowności? Jeżeli nie posiadasz poczucia piękna i stylu, nie porywaj się
z motyką na słońce - zatrudnij dekoratora wnętrz. Niestety, wynajęcie
takiego specjalisty kosztuje i to prawdopodobnie więcej, niż byś ocze-
kiwał - ceny za projekt zaczynają się od 50 zł za 1 m 2 • Jeżeli posiadasz
mieszkanie o wielkości 50 m 2, koszt ten wyniesie co najmniej 2 500 zł.
Zawsze możesz zwrócić się do mnie o pomoc.
Czy jest to jednak zbędny wydatek? Na pewno projekt profesjonalne-
go dekoratora wnętrz podniesie wartość Twojego mieszkania i sprawi, że
szybciej znajdziesz na nie klienta. Jest to istotny czynnik wpływający na
wzrost wartości nieruchomości i opłaca się takie pieniądze zainwestować,
jeśli nawet nie w przypadku całego mieszkania, to przynajmniej w stosun-
ku do salonu, sypialni, łazienki i kuchni. Przedpokój i pozostałe pokoje
mogą zostać wyłączone z zakresu usługi i wykonane zgodnie z własnym
wyczuciem, w zgodzie z tym, co zaprojektuje dekorator wnętrz.
119
Są inne, tańsze sposoby zaprojektowania wnętrza nieruchomości
w profesjonalny sposób, ale ten temat rozwijam na warsztatach inwesto-

wania w nieruchomości, na które oczywiście Cię zapraszam. Ponadto,
posiadanie takiego projektu ma pewną zaletę, szczególnie w przypadku
przystępowania do remontu. Grupa fachowców o wiele sprawniej i le-
piej działa, jeżeli ma przygotowaną i opisaną koncepcję przedsięwzięcia,
zna dokładnie zakres prac i z góry oszacowuje koszty, przez co moż
liwość pomyłki finansowej jest zminimalizowana. Ponadto, projektant
oznaczy skrupulatnie, co ma być zrobione, jakie kolory mają być użyte,
a nawet gdzie mają być rozmieszczone gniazdka elektryczne po wymia-
nie elektryki. Oczywiście nie jest to równoznaczne z projektem elek-
trycznym, technicznym, który i tak musimy wykonać oddzielnie (jeśli
jest taka potrzeba).
4. Sposoby dostarczania materiałów do remontu.

Z ekipą remontową możemy się umówić na dwa sposoby, co do sa-
mego rozliczenia kosztów i realizacji prac:
1) w miarę postępu prac na bieżąco negocjujemy, rozmawiamy, wyce-
niamy i realizujemy projekt;
2) ekipa remontowa z góry wycenia wszystkie koszty i ponosi ryzyko
w przypadku pomyłki, a my dokładnie wiemy na czym stoimy, bo
na remont przeznaczamy tylko z góry zaplanowany budżet.
Pierwsza opcja jest dosyć prosta na etapie planowania, jednakże bar-

dzo angażująca na etapie realizacji. W przypadku drugim jest odwrot-
nie. Pierwszy etap - planowania zajmuje wiele czasu, natomiast o wiele
sprawniej idą kolejne etapy realizacji. Zarówno w pierwszej, jak i w dru-
giej opcji, jakość materiałów musi być z góry zastrzeżona i dokładnie
musisz wiedzieć, co kupujesz, kto wybiera materiały i gdzie je nabywa,
tak aby potem nie było nieporozumień, że np. materiały, które miały
mieć określoną cenę, są droższe, chociaż była możliwość tańszego za-
kupu.
Takiej sytuacji doświadczyłem w przypadku remontu lokali komer-
cyjnych. Elektryk, który został wynajęty do wykonania sieci elektrycznej
120
Remont
zapewnił, że będzie kupował potrzebne materiały po hurtowych cenach.
Ostatecznie okazało się, że były o 25% wyższe od cen, które można było
uzyskać na Allegro - więc co tu można nazwać hurtem? Z tego powodu
potrzebny nam jest z góry określony kosztorys prac i bieżąca kontrola
wydatków ponoszonych podczas remontu.
5. Co należy zgłaszać w odpowiednich instytucjach?

W przypadku remontu, niektóre etapy pracy musimy zgłosić w odpo-
wiednich instytucjach. Może to być zgłoszenie, którego należy dokonać
w spółdzielni mieszkaniowej, a może się okazać, że wymagane jest po-
wiadomienie w odpowiedniej jednostce urzędu miasta. Po dokonaniu
tych formalności, uzyskasz stosowne zezwolenia potrzebne przy doko-
nywaniu remontu.
W spółdzielni
mieszkaniowej, zgłaszasz informację o terminie roz-
poczęcia remontu oraz skrótowo przedstawiasz ważniejsze etapy. Nie
jest to określone nakazem prawnym, jednak zwyczajowo należy tak
czynić. Niektóre zakresy prac, np. wymiana kaloryferów, muszą wręcz
być odpowiednio wcześniej uzgodnione ze spółdzielnią mieszkaniową,

czy administracją (jeśli to jest wspólnota) - wynika to z faktu, że osoby
uprawnione będą musiały spuścić wodę z kaloryferów, aby umożliwić
ich wymianę.
Sytuacja jest podobna, jeśli zdecydujesz się na wymianę rur, które
są doprowadzone do kaloryferów. Warto te elementy wymieniać, po-
nieważ zarówno wymiana kaloryfera, jak i samej rury, nadaje wnętrzu
estetyki. Do niedawna stosowano grube przewody żeliwne. Obecnie
powodzeniem cieszą się cienkie, wykonane z aluminium, które można
w łatwy sposób zamaskować.
Wymiany wszelkiego rodzaju liczników wymagają również zgody
administracji lub spółdzielni, tak jak i właściwych firm, które obsłu
gują dane media. Wymiana tablicy rozdzielczej musi być uzgodniona
z zakładem energetycznym. Wymi.ana licznika gazowego natomiast -
z gazownią. W przypadku wymiany liczników wody, zajmuje się tym
odpowiednia jednostka w spółdzielni lub administracji.
121
Tych czynności nie można zaniedbywać. Zgłoszenia powinny nastąpić,

gdyż na termin spuszczenia wody z instalacji CO możesz czekać nawet
kilkanaście dni. Oczywiście cała procedura jest prostsza do przeprowa-
dzenia w okresie letnim. W okresie grzewczym, gdy inni lokatorzy korzy-
stają cały czas z dostarczanego ciepła, z wymianą kaloryferów musimy się
uporać w jeden dzień, tak aby pozostali mieszkańcy bloku nie pozostawali
bez ogrzewania na dłuższy czas. Jeżeli tego nie uczynimy, możemy być
narażeni na sąsiedzkie awantury. Grozi Ci pociągnięcie do odpowiedzial-
ności, jeżeli okaże się, że odpowiednio wcześnie tego nie ustalisz. Istotą
jest to, że jeżeli remont przeprowadzasz w okresie grzewczym, powinie-
neś wybrać na wymianę kaloryferów taki dzień, który jest dniem ciepłym
i bezwietrznym. Nie spowodujesz aż tak uciążliwych sytuacji związanych
z brakiem ciepła w kaloryferach dla innych mieszkańców - wówczas
prawdopodobieństwo wystąpienia jakichkolwiek reklamacji lub nieporo-
zumień będzie zminimalizowane. Podczas wykonywania prac remonto-
wych, istotny jest również proces wymiany okien. W tym przypadku nie
musisz składać wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Prace wyko-
nuje się po zgłoszeniu w odpowiednim urzędzie miasta. Planowaną wy-
mianę okien musisz zgłosić 30 dni wcześniej. Jeżeli w tym czasie urząd nie
wystosuje sprzeciwu, Twój wniosek się uprawomocni i możesz przystę

pować do wymiany okien. Czynność ta powinna być również zgłoszona
w spółdzielni lub administracji. Niedopuszczalna jest wymiana okien
bez zgłoszenia, gdyż w takim przypadku możesz zapłacić karę (stan
prawny na 2014 - sprawdź czy obowiązuje dalej).
Planowanie zmiany usytuowania pokoi, czyli ścianek działowych
w pomieszczeniach, również wymaga odpowiednich zgłoszeń. Gdy je
burzymy i budujemy w tych samych miejscach, musimy poinformować
odpowiedni dział urzędu miasta. Przebudowa polegająca na postawie-
niu ścian w innych niż dotychczas miejscach, wiąże się z koniecznością
posiadania projektu i pozwolenia na budowę, co oczywiście wymaga
czasu i odpowiedniej inwestycji - musisz zatrudnić projektanta, który te
zmiany naniesie. Czynność tą należy zgłosić na odpowiednim wniosku
wraz z wymaganymi dokumentami do urzędu miasta, bądź starostwa
powiatowego. Po upływie miesiąca, jeśli pozwolenie na budowę upra-
womocni się, możesz przystąpić do remontu.
122
Remont
Prowadząc remont w zakresie prac wymagających pozwolenia na

budowę, musisz zatrudnić kierownika budowy, który będzie wszel-
kie prace nadzorował i akceptował. Jest to oczywiście dodatkowy koszt.
Każde pozwolenie na budowę wymaga obecności kierownika budowy.
Prace objęte wyłącznie obowiązkiem zgłoszenia - już nie. Nie wolno tu
mylić pojęć. Ja jednak sugeruję, że przeprowadzanie remontu powinno
odbywać się najmniejszymi kosztami, z jednoczesnym unikaniem du-
żych prac budowlanych, szczególnie jeżeli jest to nieruchomość prze-
znaczona do odsprzedaży. Jeżeli jednak taka sytuacja jest koniecznością,
to znaczy, że popełniłeś gdzieś błąd - być może nie powinieneś kupować
takiej nieruchomości, która wymaga całkowitego przebudowania ścian
działowych.
Pamiętaj: niedopuszczalna jest jakakolwiek przebudowa ścian

nośnych, bez uzyskania odpowiednich zezwoleń. Wymiana instalacji
elektrycznych albo wymiana rur gazowych wymaga pozwolenia na bu-

dowę i odpowiedniego projektu technicznego, który zostanie zaakcepto-
wany przez organ wydający pozwolenie na budowę. Planując wszelkiego
rodzaju przebudowy, musisz się liczyć z tym, że niektóre rury gazowe
mogą być nie do ruszenia.
Kiedyś kupiłem takie mieszkanie, w którym przez cały przedpokój

i „duży pokój': była poprowadzona rura gazowa docelowo kończąca się
w kuchni. Było to mieszkanie w amfiladzie, w którym do pomieszcze-
nia kuchennego wchodziło się przez duży pokój. Okoliczności te spra-
wiły niestety, że naraziłem się na dodatkowe koszty, nie mając wów-
czas wiedzy o możliwości wystąpienia takiego problemu. Sądziłem, że

nie będzie aż tak wielkim utrudnieniem sytuacja, w której będę chciał
wymienić rurę gazową albo ją ukryć. Ostatecznie wiązało się to jednak
z odpowiednim projektem technicznym i pozwoleniem na budowę, co

przedłużyło proces inwestycyjny o miesiąc, a trzeba pamiętać, że każdy
niepotrzebnie stracony czas generuje dodatkowe koszty. Zaciągnięcie
kredytu na zakup mieszkania powoduje, że będzie to koszt dodatkowej
raty, czynszu, opłat za media, które co miesiąc musisz ponosić. Suma-
rycznie, może to oznaczać dla Ciebie koszt rzędu 1 OOO - 2 OOO zł. Takie
sytuacje musisz z góry przewidzieć, one bowiem mają wpływ na osta-
teczny wynik finansowy, czyli zysk, jaki z tej nieruchomości osiągniesz.
123
Kontynuując temat zezwoleń na budowę podzielę się z Tobą jeszcze jed-

nym doświadczeniem.
Kiedy kupowałem pierwsze lokale komercyjne, nie posiadałem wie-
dzy, na co dokładnie może być jeszcze potrzebne zezwolenie na budo-
wę. Cały proces zakupu, a następnie remontu, odbywał się w bardzo
dużym tempie. Podjęliśmy decyzję o tym, aby równocześnie rozpo-
cząć prace budowlane i wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę.
Niestety, administrator budynku był na tyle osobą zorientowaną, że
przyszedł i zażądał okazania dokumentów, gdyż zauważył, że w na-
szej nieruchomości przebudowywane są instalacje elektryczne, a także
ściany działowe. My oczywiście nim nie dysponowaliśmy, próbowali-
śmy grać na zwłokę, ale niestety administrator nie czekał i doniósł na
nas do odpowiedniej komórki urzędu miasta, zajmującej się wyda-
waniem zezwoleń na budowę. Na kontrolę nie trzeba było długo cze-
kać. W ciągu siedmiu dni musieliśmy przedstawić stosowne projekty.
6. Składowanie materiałów i śmieci na klatce schodowej.

Zauważ, że możesz przeczytać szereg książek dostępnych na rynku,
ale takich rad nie znajdziesz w żadnej z nich. To są tylko pozornie „bła
he rady': ale dopiero w praktyce zobaczysz, jak ułatwią Ci przejście przez
cały proces inwestycyjny, a szczególnie przez ten najbardziej uciążliwy
etap - remont. Stosując się do moich zaleceń, zabezpieczysz się przed
problemami, które potencjalnie mogą nastąpić, a także przed ich skut-
kami. Posiadając dobre relacje ze swoim sąsiadem, możesz na niego li-
czyć. On Cię powiadomi o każdej sytuacji, w każdej chwili. Jeżeli już za-
dbałeś o to, aby klatka schodowa była wysprzątana, nie tylko na Twoim
piętrze, ale także do samego wyjścia z bloku, to pamiętaj także o tym, że
wszelkiego rodzaju materiały budowlane, czy sprzęty wystawiane na
klatkę, mogą denerwować Twoich sąsiadów. W związku z tym należy
zapytać ich, czy nie będzie to sprawiać problemu. Zapewniam Cię, że
gdy uczynisz to przed remontem, nikomu to nie będzie przeszkadzać,
a i Ty będziesz miał spokój ducha, bo uzyskasz zgodę sąsiadów.
Jeśli jednak nie zdobędziesz się na wysiłek poinformowania ich,
a podczas remontu zatrudniona przez Ciebie ekipa będzie gromadzić
różne przedmioty na klatce schodowej, możesz być pewien, że zawsze
124
Remont
znajdzie się jakiś mniej życzliwy sąsiad, który zwróci Ci uwagę. Wtedy
jużnie będzie przebaczenia i okaże się, że na klatce nie ma miejsca na
przechowywanie Twoich materiałów budowlanych, śmieci, czy zbęd
nych przedmiotów.
Musisz pamiętać, że podczas prac remontowych powstają całe masy
kurzu. W przypadku prac generujących wyjątkowo uciążliwe jego ilo-
ści, czyli na przykład skuwanie czegokolwiek, czy chociażby czynności
związane z tworzeniem gładzi, ważne jest, aby zabezpieczyć klatkę scho-
dową odpowiednią folią. Przygotuj ją tak, aby spełniała funkcję kota-
ry. Prosty zabieg sprawi, że kurz nie będzie wydostawał się poza teren
budowy. Proponuję na półpiętrach powiesić kotary tak, żeby odcinek
najbardziej zanieczyszczony był tylko na piętrze, na którym odbywa się
remont. To sprawi również, że będziesz postrzegany jako inwestor, który
dba o dobre relacje z sąsiadami, jak i o samo miejsce remontu - a za to
sąsiedzi będą Cię cenić.
7. Organizacja wywozu śmieci.

Bardzo istotną rzeczą w przypadku remontu jest zgłoszenie w odpo-
wiedniej jednostce administracji, czy też w spółdzielni mieszkaniowej,
sposobu wywożenia śmieci, związanych z Twoją inwestycją w nieru-
chomość. Pamiętaj, że sprawy remontowe wiążą się z ich bardzo dużą
ilością. Na okres tygodnia potrzebny jest duży kontener będący do dys-
pozycji ekipy remontowej, która będzie mogła do niego wrzucić wszel-
kiego rodzaju odpady pochodzące z prowadzonych prac. Jakie to będą
odpady? Stare parkiety, panele, tynki, meble itp.
Pamiętaj, że w zależności od tego, jak zabezpieczysz się umową,
w takim stanie zostanie Ci przekazane mieszkanie. W jednej z nieru-
chomości zostałem niemile zaskoczony przez właściciela, nie zabezpie-
czając się odpowiednio w umowie na tę okoliczność, co spowodowa-
ło, że zostawiono mi nieruchomość ze starymi meblami i mnóstwem
niepotrzebnego sprzętu, którego oczywiście musiałem się pozbyć. Co
wtedy zrobiłem, żeby w prosty sposób wszystko usunąć? Zatrudniłem
kilku miłych panów, stojących pod sklepem spożywczym, którzy za nie-
wielkie pieniądze, w osiem godzin wysprzątali całe mieszkanie. Pod blo-
kiem stał kontener, a stare meble i pozostałości po poprzednim właści-
125
cielu szybko go zapełniały. Koszt wynajęcia takiego kontenera waha się

w przedziale od 300 do 1 OOO zł, w zależności od jego wielkości i okresu,
na który go potrzebujesz.
Jeżeli jednak okaże się, że masz możliwość zabezpieczyć się odpo-
wiednimi zapisami w umowie, to proponuję abyś tego dopilnował. Pa-
miętaj, że do każdego mieszkania przynależna jest także piwnica. Dwu-
krotnie miałem przypadek, że do zakupionego mieszkania przypisana
była nie byle jaka piwnica. Mając 20 m 2 powierzchni odpowiadała wiel-
kością powierzchni dużego pokoju w blokach. Możesz sobie wyobrazić,
co ja w tej piwnicy zastałem: począwszy od starych ziemniaków po stos
węgla, który z jakichś powodów był tam nagromadzony. Być może leżał
tam przez lata i pamiętał czasy, w których w blokach ogrzewało się wła
śnie kamieniem węgielnym. Poza wymienionymi rzeczami znaleźliśmy
także stos „żelastwa': słoików i innych niepotrzebnych rzeczy. Możesz
mi wierzyć, że cały dzień zajmuje, aby wyczyścić takie pomieszczenie.
Pamiętaj więc - zarówno piwnica jak i komórka powinna być oddana
Tobie w stanie wyczyszczonym i uprzątniętym. Zapis w umowie po-
winien dawać Ci prawo do skorzystania z firmy, która zrobi porządek,
a kosztami oczywiście Ty obciążysz w przyszłym czasie byłego właści
ciela mieszkania.
8. Poznaj swoich sąsiadów.

Bardzo istotną kwestią jest poinformowanie sąsiadów o tym, że bę
dziesz przeprowadzał remont swojej nowo nabytej nieruchomości.
Warto to zrobić z odpowiednim wyprzedzeniem. Moja rada jest taka,
że czas, w którym zaplanowałeś remont, powinien być skrócony do mi-
nimum. I to nie tylko ze względu na koszty, ale także ze względu na
uciążliwość, która wynika z tego remontu dla Ciebie i dla Twoich sąsia
dów. Każde przedłużenie prac może mieć wpływ na Twoje zyski, jak i na
relacje z sąsiadami. Powiadomić sąsiadów można poprzez wywieszenie
ogłoszenia, informującego o zakresie robót prowadzonych w określ o
nych godzinach. Remont najlepiej jest przeprowadzać od godziny 8:00
do 18:00. To jest czas, kiedy lokatorzy będą w szkole, w pracy i nie będą
się denerwować w związku z naszymi pracami. Niestety, remont gene-
ruje różnego rodzaju odgłosy nieprzyjemne dla ludzkiego ucha, które
126
Remont
przeszkadzają w odpoczywaniu, w pracy, czy nawet w ogóle w prze-

bywaniu w mieszkaniu. Są to różnego rodzaju hałasy wydawane przez
młoty i wiertarki. Sam pewnie pamiętasz, jak Twoi sąsiedzi remontowali
mieszkanie, a Ciebie szlag trafiał, kiedy sąsiad włączał młot udarowy po
to, żeby skuć lastryko na podłodze w łazience, które kiedyś było stoso-
wane. Wszystko wokół się trzęsie i jest to hałas nie do zniesienia.
Istotne jest, aby uprzedzić mieszkańców bloku, że taki remont bę
dzie odbywał się w określonych godzinach - wówczas wiesz, że właści
ciele są nastawieni na to, że jeżeli przychodzi godzina 18:00, to remont
się kończy, a oni po pracy mogą sobie spokojnie odpocząć. Nawiązując
jeszcze do osób mieszkających w bezpośrednim sąsiedztwie, ważne jest,
żebyś poszedł z nimi się zapoznać. Możesz zostawić swój telefon kon-
taktowy. Postaraj się nawiązać dobre relacje i z góry przeproś za zaist-
niałą sytuację. Dzięki temu będziesz z sąsiadami w dobrych relacjach.
W przypadku jakiejkolwiek awarii, albo sytuacji nieprzewidzianej, bę

dziesz miał sprzymierzeńca, który, miejmy nadzieję, będzie Cię wspie-
rał, a nie dodatkowo atakował. W przypadku problemów nic nie jest
gorsze, niż wrogo nastawiony sąsiad.
Takich sytuacji miałem już kilka - remontując pewne mieszkanie
w Łodzi, natrafiłem na sytuację, w której ekipa remontowa zdecydowała
się nie wyrównywać ścian za pomocą gładzi. Poszli po linii najmniejsze-
go oporu i zdecydowali się na użycie płyt kartonowo-gipsowych, które

miały wyrównać powierzchnie ścian. Przykręcając elementy konstrukcji
płyt, przewiercili się na drugą stronę do sąsiadki. Dziura w ścianie, która
pojawiła się po wierceniu, spowodowała niemałe straty. Całe szczęście

ekipa, która wykonywała remont miała swoje ubezpieczenie - zaosz-
czędzono ok. 500 zł. Z powyższego doświadczenia powinieneś wynieść
naukę, byś w przypadku wynajęcia ekipy remontowej sprawdził, czy po-

siadają polisę odpowiedzialności cywilnej, z której mogą skorzystać
w przypadku spowodowania strat. Takich nieprzewidzianych okolicz-
ności, skutkujących powstaniem strat zarówno dla Ciebie, jak i Twoich
sąsiadów, może być wiele. Ponadto, w umowie powinieneś zawrzeć od-
powiedni zapis, że to ekipa remontowa bierze na siebie odpowiedzial-
ność za wykonywaną pracę i za konsekwencje wynikające z jej wykony-
wama.
127
Inny ciekawy przypadek miał mój wspólnik w swojej nieruchomości

w Łodzi na ulicy Zgierskiej, w którym osoba wykonująca remont zdję
ła zlew. Mieszkanie było na ósmym piętrze. Akurat przy głównej ulicy
trwał remont i woda w kranie została odcięta. Fachowiec potrzebował
wody, więc odkręcił kran, ale niestety go nie zakręcił. Nie mogąc bez
wody kontynuować prac, poszedł do domu. Przez pół nocy odkręcona
woda zalewała kilka pięter w dół. Możesz sobie tylko wyobrazić straty,
jakie z tego tytułu potencjalnie można ponieść. Posiadając natomiast
odpowiednie zapisy w umowie z wykonawcą oraz polisę ubezpieczenio-
wą, możesz spać spokojnie. Sprawdź, czy Twój fachowiec ma ubezpie-
czenie OC w związku z wykonywanym zawodem.
Jeszcze inną sytuację miałem w związku z łódzką nieruchomością
przy al. Śmigłego-Rydza. Po zamontowaniu nowych kaloryferów oka-
zało się, że spaw wykonany na rurze był niewłaściwy. Woda zaczęła wy-
tryskiwać do góry po ścianie i po oknie, a następnie spływała w dół.
Na szczęście ściany nie do końca były szczelne. Ponieważ wcześniej na-
wiązałem dobre relacje z sąsiadami, którzy mieszkali piętro niżej, obe-
szło się bez niemiłych rozmów. Sąsiad, od razu gdy zauważył pierwsze
przecieki, telefonicznie poinformował mnie o zaistniałej sytuacji. Dzięki
temu mogłem bardzo szybko interweniować. Gdy dojechałem na pose-
sję, zakręciliśmy wraz z ekipą zawór główny wody, co pozwoliło zaże
gnać sytuację. Niestety pozostało zebranie dziesięciu wiader wody, która
już zdążyła się rozlać w pomieszczeniach. Bardzo ładny parkiet uległ
zniszczeniu i trzeba było go zastąpić panelami. Jednak istotne tutaj jest
to, że sąsiad miał telefon do mnie i mógł szybko się skontaktować. Stra-
ty, które woda wyrządziła sąsiadowi zostały pokryte z ubezpieczenia.
Od razu po zakupie, oprócz tego, że sprawdziłem, czy firma remontowa
ma OC, również sam ubezpieczyłem mieszkanie od pożaru i od zalania
- uchroniło mnie to przed poniesieniem dodatkowych kosztów podczas
tej awarii.
Jak już ustaliliśmy, bardzo ważne jest, abyś miał nawiązane dobre re-
lacji z sąsiadami. Zostaw im telefon kontaktowy do siebie, a także tele-
fon do swoich bliskich, gdyby okazało się, że na stąpiła awaria, a sąsiad
nie może się z Tobą skontaktować. Od czasu do czasu wskazane jest,
abyś zapytał osób mieszkających obok, czy zauważają jakiś problem.
128
Remont
Często sąsiadsam tego Ci nie powie, ale gdy przyjdziesz do niego i pod-
pytasz, to może się okazać, że
dowiesz się o wielu ciekawych rzeczach
(chociażby takich, że ekipa remontowa, zamiast przywozić worki z ce-
mentem, to je wywozi).
Sam miałem podobną sytuację w biurze, które remontowałem w lo-
kalu komercyjnym. Zapewniłem sobie osobę odpowiedzialną za koor-
dynację remontu, ale tylko w ciągu dnia. Pewnej nocy, na teren nieru-
chomości przyjechali wykonawcy remontu. Zostało im kilka worków
wylewki - po co ją zwracać do sklepu, jeśli można sobie przywłaszczyć,

wykorzystać przy następnym remoncie i na tym zyskać?
Nie ufaj we wszystkim swojej ekipie remontowej. Rozliczaj wykonaw-

cę z prac i materiałów. Wszystkiego pilnuj, a sąsiadów uczul na takie
sytuacje. Dzięki temu dają Ci znać, jeśli zauważą coś niepokojącego.

W każdym bloku znajdzie się miła starsza pani, która przez większość
czasu prowadzi tzw. monitoring osiedlowy. Ona za dobrą kawę lub cze-
koladę przekaże Ci bardzo szczegółowy raport z tego, co się dzieje na
klatce schodowej i jak wygląda sytuacja z materiałami budowlanymi,
które są przywożone lub wywożone z Twojej nieruchomości.
Jeżeli jesteśmy już przy zdobywaniu przychylności sąsiadów, polecam
jeszcze raz bardzo ciekawą książkę, która pokaże Ci, w jaki sposób na-
wiązywać dobre relacje z sąsiadami. Książka ta nosi tytuł „Jak zjedny-
wać sobie ludzi i pozyskiwać przyjaciół" i jest autorstwa Dale'a Carnegie.
Oczywiście jest to temat dosyć obszerny i po przeczytaniu tej książki
będziesz mógł, młody inwestorze, swoją wiedzę zastosować nie tylko na
płaszczyźnie relacji międzysąsiedzkich, ale także w przypadku ekipy re-
montowej, agencji pośrednictwa nieruchomości, potencjalnych sprze-
dawców, czy nabywców nieruchomości, którą jesteś zainteresowany lub
którą zamierzasz sprzedać.
9. Zabezpieczenie terenu wokół remontowanego lokalu.

Gdy już poinformujesz sąsiadów o planowanym remoncie i uzyskasz
stosowne pozwolenia, musisz pamiętać jeszcze o dwóch kwestiach. Po
pierwsze, zabezpieczyć teren wokół lokalu, gdzie odbywa się remont.
Powinieneś to zrobić, aby wszystko co jest związane z prowadzonymi
129
pracami było jak najmniej uciążliwe dla sąsiadów. Pamiętaj, że ekipa

remontowa pokonuje sporą ilość kilometrów, poruszając się po klatce
schodowej w tę i z powrotem, roznosząc brud, który oczywiście ma źró
dło w Twojej nieruchomości.
Nagle może okazać się, że klatka schodowa jest strasznie zanie-

czyszczona, a najbardziej akurat wycieraczki sąsiadów. Hałas wystę
pujący podczas remontu to jedno, ale to co bardzo denerwuje loka-
torów to brud, który pojawia się na ich wycieraczkach nie wiadomo
z jakiego powodu. Czyżby ekipa remontowa wycierała sobie tam buty?
Jakby nie było, możesz temu zapobiec - ustal z sąsiadami, jak rozwiązać
ten problem, poinformuj ich, że taka sytuacja może zaistnieć. Zapytaj,
czy duży kłopot stanowi, jeżeli sami będą tą wycieraczkę sprzątać. Brak
zgody oznacza, że musisz zadbać o ekipę, która codziennie ten brud za
sobą posprząta.
Możesz to rozwiązać w dwojaki sposób: albo dogadasz się z firmą

remontową i dodasz im jakieś ekstra wynagrodzenie za utrzymywanie
porządku i brak skarg od sąsiadów, albo po prostu nawiąż kontakt z oso-
bami odpowiedzialnymi za sprzątanie bloków. Informacje otrzymasz
w spółdzielni albo administracji i zapewniam Cię, że za dodatkową
opłatą znajdzie się ktoś, kto chętnie porządku dopilnuje. W ostatecz-
ności, w każdym budynku powinna znaleźć się jakaś bezrobotna pani,
która za niewielkim wynagrodzeniem dopilnuje porządku na klatce.
Powyżej przedstawiłem trzy podstawowe możliwości, z których moż
na skorzystać i to są rzeczy, o których nie mówi się podczas przeprowa-
dzania inwestycji w nieruchomości. Na takie sprawy często nie zwraca
się uwagi, a z ich powodu potem wynika wiele nieprzyjemności i sytu-
acji, które mogą zrazić do Ciebie sąsiadów na bardzo długo - a przecież
tego nie chcesz. Lokator, który będzie się gniewał na Ciebie, działał Ci
na przekór, a w przyszłości rewanżował się głupimi zagrywkami, za-
miast z Tobą współpracować, to nic przyjemnego.
Każde działanie podejmowane podczas procesu inwestycji ułatwia Ci
osiągnięcie celu i do niego prowadzi albo wręcz przeciwnie, utrudnia Ci
osiągnięcie celu, oddalając od niego. Pamiętaj, że remontowane miesz-
kanie będziesz później sprzedawał lub wynajmował. Dobrze byłoby,
gdyby w przypadku wynajmu, było więc chronione w jakiś sposób przez
130
Remont
sąsiada, informującego Cię o takich, czy innych sytuacjach - ten temat

rozwinę jednak w kolejnym rozdziale.
1O. Koszty poboczne remontu.

Pamiętaj, że każdy dzieńremontu, jak już wcześniej ustaliliśmy, może
Cię kosztować kilkadziesiąt złotych.Nie zapominaj, że ekipy remon-
towe również potrafią w sposób odczuwalny dla kieszeni korzystać
z mediów- szczególnie z wody i prądu, generując w ten sposób dodat-
kowe koszty. Przy remoncie jednej ze swoich nieruchomości (domu),
musiałem zapłacić niemały rachunek za prąd. Nie było tam jeszcze
ogrzewania, a prace prowadziliśmy zimą. Ekipa remontowa dogrzewała
się piecykiem olejowym. Rachunek, który przyszło nam zapłacić za trzy
miesiące używania takiego piecyka wynosił ok. 3 600 zł!
Pytaniem jest, czy chcesz taki koszt ponosić? Zawczasu powinieneś

przemyśleć, co zrobić, żeby zminimalizować ryzyko wystąpienia ta-
kich sytuacji. W przypadku mieszkań, może nie będzie to koniecznie,
ponieważ jeżeli uporasz się z wymianą kaloryferów w jeden dzień, nie
będziesz ponosił kosztów ogrzewania. A czy woda może być zużywana

w dużych ilościach podczas remontu? Oczywiście może - i to samo do-
tyczy prądu.
Każda firma, która będzie wykonywać określone prace, np. kładąc
gładzie, nie obejdzie się bez odpowiedniego oświetlenia. Pamiętaj, że
taka ekipa nie używa energooszczędnych żarówek, a potrzebuje halo-
genów budowlanych do tego, żeby weryfikować prawidłowość wykona-
nej pracy. Dobre wyszlifowanie i wypolerowanie ścian, wymaga dwóch
lamp, które rzucają na ścianę światło w dwóch kierunkach: prostopadle
oraz równolegle. Pierwsza z nich oświetla wykonywaną pracę, a druga
pozwala sprawdzić, czy występują falistości na powierzchni ścian. Ża
rówki w takich lampach potrafią mieć nawet moc rzędu 400 W. Mając
dwie lampy na pracownika oraz zakładając, że jest ich czterech, może
się okazać, że na godzinę jest zużywane ponad 2 MW. W ciągu dnia
zużycie może wynieść więc nawet 20 MW! Koszty te są również bezpo-
średnio związane z remontem. Im krócej trwają prace, tym lepiej. Nie-
stety, jeżeli wybierzesz sobie nieodpowiednią ekipę remontową, może

się okazać, że będziesz musiał się jej szybko pozbyć, a następnie zaprosić
131
do współpracy drugą, która będzie poprawiać po tej pierwszej. Taka sy-

tuacja znów naraża Cię na dodatkowe koszty.
11. Współpraca z ekipq. rem on towq..

Po pierwsze, należy się zastanowić, gdzie szukać wykonawców -
sprawdzonych i rzetelnych. Jest pewna zasada, o której musisz pamiętać:
każdy wykonawca, który przyjdzie ocenić pracę swoich poprzedników,
z 90% prawdopodobieństwem ją skrytykuje. Jednak Ty nie powinieneś
się dziwić takiemu zachowaniu, tylko przyjąć jako pewnik i oczywiście
przytakiwać, bo nie ma sensu wdawać się w tym przypadku w jakie-
kolwiek dyskusje. Oni zawsze są mądrzejsi, lepsi, sprytniejsi i wszystko
wykonaliby lepiej, szybciej i taniej. Tyle, że gdy przychodzi do prowa-
dzenia określonych prac, okazuje się, że popełniają takie same błędy, jak
ich poprzednicy - a ekipy, które przychodzą po nich znów je krytykują.
Gdzie szukać dobrej, godnej polecenia ekipy remontowej? Pro-
ponuję Oferia.pl - sprawdzony, dobry portal internetowy, na którym
znajdziesz rzeszę wykonawców, wraz z oceną ich pracy. Inną opcją jest
hipermarket budowlany, np. Castorama - są tam wywieszone tablice
ogłoszeniowe, gdzie takie osoby się reklamują. Jest to w zupełności wy-
starczająca ilość źródeł pozyskiwania fachowców. Oczywiście najlepsza
jest zawsze ekipa z polecenia, ale jak się sam przekonasz - wcale nie
są one tanie, ponadto wystąpienie prawdopodobieństwa, że będziesz
niezadowolony z ich pracy jest takie samo, jak w przypadku nieznanej
firmy. Wynika to z faktu, że pracownicy mogą w danym dniu mieć „złą
passę''. Wina może leżeć także w Twojej nieruchomości, która może nie
być odpowiednią do wykonywania remontu:). Może wystąpić sytuacja,
w której okaże się, że ekipa remontowa zatrudniła nowych, niedoświad

czonych pracowników, nie do końca przeszkolonych i sprawdzonych, co
powoduje że również mogą wszystko spartaczyć. Szef wybranej grupy
fachowców, który naprawdę jest dobrym człowiekiem i rzetelnie wyko-
nuje pracę, wcale nie musi mieć w zespole kompetentnych i uczciwych
ludzi. Może się okazać, że w trakcie jego obecności, praca jest wyko-
nywana na wysokim poziomie. Pilnowanie powoduje, że jeszcze jest
dobrze, ale kiedy szefa zabraknie, niestety ekipa remontowa sobie już
pozwala na niedociągnięcia.
132
Remont
Dlatego tak ważne jest, abyś znalazł czas codziennie wieczorem, by

móc podjechać i rozliczyć ekipę z prac. Oczywiście im się to nie bę
dzie podobać, że ich pilnujesz, kontrolujesz, rozliczasz, ale bądź pewien,
że jeżeli dobrze zadbasz o swoją nieruchomość od początku do końca,
unikniesz wielu problemów i kosztów, które mogą nastąpić.
Pamiętaj: to Ty masz być mądrzejszy, to Ty masz wiedzieć wszystko,
to Ty masz być dociekliwy, to Ty masz kontrolować ekipę remontową.
Im częściej kontrolujesz pracowników i zadajesz im więcej pytań, tym
oni bardziej się pilnują. Tak jak z dłużnikami - odzyskujesz pieniądze
tylko od tych, do których dzwonisz z żądaniem zapłaty. Jeżeli tego nie
zrobisz, zapłacą Ci w ostatniej kolejności.
Podobna sytuacja dotyczy też ekip remontowych - jeżeli ich pilnu-
jesz, ustalasz etapy, rozmawiasz z nimi jak to robią, wtedy masz wyko-
naną pracę szybko, solidnie i możesz spać spokojnie. Zaniedbując ten
etap, bądź pewien, że będziesz miał wcześn iej , czy później problemy.
Pracownikom wykonującym remont możesz zadawać wszelkiego ro-
dzaju pytania, np: w jaki sposób mają zamiar wykonać położenie ścia
nek gipsowo-kartonowych (a Ty powinieneś wiedzieć, jakie są tego
rodzaju techniki). Nie musisz mieć fachowej wiedzy na ten temat, po-
zwól by właśnie pracownicy Ci o nich opowiedzieli. Powinieneś zapy-
tać, dlaczego akurat taka technika jest najlepsza, jeśli nie chcesz mieć
problemów ze sprzedażą tego mieszkania. Każdy potencjalny nabywca
może się zapytać, jakim sposobem zostały położone płyty gipsowo-
kartonowe w Twoim mieszkaniu. Ty wówczas będziesz przygotowany
do dyskusji i zadbasz, aby Twoje mieszkanie dobrze się sprzedało, nawet
jeżeli potencjalny nabywca powie, że według niego została zastosowana
nieodpowiednia technika. Zapraszam do konsultacji z szefem mojej eki-
py budowlanej w tej sprawie. Odpowie on na wszystkie Twoje pytania.
Powracając do technik m ontowania płyt, znam dwie: można je kle-
ić na placki ulepione z zaprawy cementowej bezpośrednio do ściany
i próbować łapać pion, albo można kłaść stelaże i śrubami przykręcać
do nich płyty gipsowo-kartonowe. Są dwie szkoły, zapewne jest jeszcze
trzecia i czwar ta, ale ja znam takie. To Ty powinieneś wiedzieć, która jest
lepsza i dlaczego. Możesz zapytać fachowca, może sz zapytać na forach
internetowych, możesz także pisać do mnie.
133
Ważne jest to, żebyś pytał o wszystko: jak będzie dokonywana wy-
miana okien, jak zabezpieczone będzie miejsce budowy, jaki będzie

tego efekt, jakie ryzyko jest z tym związane, kto będzie ponosił koszty
związane z wystąpieniem takich, czy innych nieprzewidzianych sytu-
acji. Zadawaj pytania, czuwaj, kontroluj. Dzięki temu będziesz mógł

spać spokojnie, a Twoja nieruchomość będzie prawidłowo remontowa-
na. Pamiętaj, że im częściej kontrolujesz, tym bardziej przedstawiasz się
jako osoba pewna siebie, wiedząca czego chce i ta, która jest zdetermi-
nowana do osiągnięcia swojego celu w postaci dobrze wyremontowa-
nego mieszkania. To Ty masz dać z góry odczuć ekipie remontowej, już
podczas etapu negocjacji warunków umowy, jakie masz oczekiwania.
Powinieneś uprzedzić, jaki jest cel i co chcesz za jego pomocą osiągnąć,
po co kupujesz tą nieruchomość, komu chcesz ją sprzedać, dlaczego
chcesz żeby była dobrze wyremontowana. Z fachowcami musisz omó-
wić warunki gwarancji, jakiej mogą oni udzielić. Możesz być pewien,
że współpraca z nieodpowiedzialną, czy n ieprofesjonalną ekipą, pomi-
mo tego, że otrzymasz gwarancję na ich usługi, skutkuje tym, że w ra-
zie potrzeby nie będziesz mógł wyegzekwować żadnych dodatkowych
działań. Pamiętaj, to jest Polska, a Polacy są cwani. Ciągle wymyślają
nowe rozwiązania, jakby tu zarobić, ale się nie narobić. Jeżeli masz już
wybraną grupę fachowców, powinieneś przystąpić do zawarcia umowy.
W następnym podrozdziale omówię kluczowe etapy remontu, jak i naj-
ważniejsze elementy umowy, którą zawrzesz z ekipą budowlaną.
12. Jak rozliczać się z wykonawcą remontu?

Twoje oczekiwania w stosunku do wyglądu nieruchomości są istotne
już w momencie planowania remontu. Wszystko możesz uwzględnić
w tej chwili. Potem j uż będzie za późno i będzie trudne do wykonania,
a nawet jeśli czas jeszcze na to pozwoli, to nie będziesz miał ochoty.
Dzisiaj powinieneś więc zaplanować jak Twoje mieszkanie będzie wy-
kończone. Ekipa nie powinna otrzymać wynagrodzenia za wykonane
prace, aż do zakończenia ostatniego etapu. Wybierając sposób wypła
ty wynagrodzenia za każdy etap, niech dotyczy to każdego ukończonego
etapu. Jeżeli będzie to sytuacja, w której rozliczasz się na koniec każde
go etapu, niech warunkiem wypłaty będzie koniec tego procesu, czyli
134
Remont
ostateczny odbiór prac. Nie mniej jednak zostaw część wynagrodzenia

(minimum 20%} na sam koniec remontu.
Nigdy nie dawaj wcześniej żadnych zaliczek ani zadatków (chyba,
że na konkretne materiały budowlane). W żadnym razie nie powinno
być sytuacji, w której ekipa remontowa twierdzi, że potrzebuje zaliczki
na wynagrodzenie, bo tak jest w jej zwyczaju.
Jeżeliekipa remontowa w ten sposób Cię podpuszcza, to natych-
miast zmień wykonawców i nie korzystaj więcej z ich usług.
Przez cały
proces inwestycyjny, jeżeli chodzi o fachowców, musisz
być przygotowany na różnego rodzaju niespodzianki z ich strony. Takim
osobom zdarza się dosyć często nie przybywać na czas, a także wyko-
nywać inne prace równolegle do tych prowadzonych u Ciebie, przez co
Twoja inwestycja jest spychana na drugi plan, odwlekając tym samym
termin zakończenia działań.
W umowie powinieneś zawrzeć określone kary na wypadek takich
okoliczności, a szczególnie w przypadku, kiedy odbiór konkretnych
etapów nie jest terminowy. Ustal wartość dwukrotności kosztów, jakie
ponosisz w związku z tym, że prace nie są wykonane na czas. Obra-
zując sytuację: koszt utrzymania/finansowania nieruchomości wynosi
30 zł dziennie (rata kredytu+czynsz), co oznacza, że ekipa remontowa
powinna Ci płacić 60 zł kary, po to żebyś za 30 zł pokrył swoje koszty
i 30 zł zarobił. Dlaczego nie miałbyś zarabiać na tym, że Twoi wykonaw-
cy spóźniają się z zakończeniem i oddaniem wykonanych prac? Oczy-
wiście może się opóźniać, może się nawet rok opóźniać, bylebyś Ty na
tym zarabiał.
Jest możliwa także taka sytuacja, w której opóźnienia w pracach są na
tyle duże, że to Ty zażądasz zapłaty od fachowców za wykonane prace,
a nie oni od Ciebie. Nie można jednak do tego dopuścić, bo nie jest
powiedziane, że w ogóle te pieniądze odzyskasz. Pamiętaj, że różne są
ekipy remontowe i różnie bywa z ich wypłacalnością.
135
13. Dokumentowanie i przekazywanie środków finansowych.

Powinieneś, Początkujący Inwestorze, dopilnować, abyś dyspono-
wał odpowiednią dokumentacją przekazywania pieniędzy. Druki „kasa
przyjęła': „kasa wydała" są powszechnie stosowane i można je dostać
w każdym sklepie z artykułami papierniczymi. Mowa o drukach samo-
kopiujących. Na nich możesz odnotowywać - wpisując odpowiednie
dane - czy pobrałeś pieniądze, kiedy i jakie kwoty oraz czy zapłaciłeś za
wykonane prace. Akurat druki samokopiujące przy okazji wymuszają
na Tobie podanie konkretnych informacji, które są potrzebne i przydat-
ne w sytuacjach, gdy trzeba wyjaśnić nieścisłości. Dodatkowo stanowią
dla Ciebie dowód zapłaty lub pokwitowanie przyjęcia środków. Są to
druki koloru czerwonego KP - „kasa przyjęła': wtedy kiedy przyjmujesz
pieniądze; stosuje się też druki koloru zielonego KW - „kasa wydała':
kiedy to Ty wypłacasz komuś pieniądze. Za każdym razem, będąc wy-
stawcą druku, oryginał wędruje do osoby, która jest dla Ciebie kontra-
hentem, a sam zostawiasz sobie kopię.
14. Materiał dowodowy i reklamacje.

Przez cały czas trwania remontu musisz mieć na uwadze to, że może
zaistnieć sytuacja, w której w konfrontacji z ekipą remontową będziesz
musiał dochodzić swoich racji na drodze sądowej. Zazwyczaj, powiedz-
my w 80% przypadków, takie czy inne problemy wystąpią w związku
z prowadzonymi pracami. Co wtedy, kiedy sprawa jest na tyle poważna,
że trzeba zgłosić sprawę do Sądu?
Jeżeli jesteśdobrze przygotowany do sprawy sądowej, czyli groma-

dziłeś materiał dowodowy przez cały okres trwania remontu, to je-
steś na pozycji wygranej. W innym przypadku, niestety masz problem.
Dosyć istotną rzeczą, jaką musisz zapamiętać jest fakt, że pozywając

ekipę remontową, po Twojej stronie spoczywa obowiązek wykazania
się materiałem dowodowym, potwierdzającym niezaprzeczalne fakty,
świadczące o Twojej racji. Zaniedbując w momencie występowania zda-

rzeń gromadzenie odpowiednich materiałów na tę okoliczność, zwięk
szasz prawdopodobieństwo, że odzyskanie pieniędzy od wykonawcy
będzie utrudnione, bądź wręcz niemożliwe.
136
Remont
Pamiętaj - przez cały czas trwania remontu zbieraj materiał do-
wodowy. Co jest ważne? Rób zdjęcia całości jak również wszelkich istot-
nych elementów (przed i po pracach), spisuj notatki, gdy to potrzebne
bierz ze sobą świadków, którzy później zeznają na Twoją korzyść. Za-
bierając raz na jakiś czas na miejsce remontu świadka, który popatrzy
na taką, czy inną sytuację, może bardzo ułatwić Ci to wygranie procesu
sądowego. Ten z kolei raczej nie jest łatwy i nie trwa krótko. W Polsce
procesy sądowe mogą ciągnąć się nawet 2 lata, szczególnie jeśli pozwa-
ni lub świadkowie nie będą się stawiać na rozprawy. Bądź świadomy,
że już na pierwszej rozprawie sędzia zaproponuje ugodę i w zależności
od tego, na jakiej pozycji będziesz, albo Ty będziesz dyktował warunki,
albo ten kogo pozywasz będzie je dyktował Tobie.
15. Na co zwrócić szczególnq. uwagę podczas remontu?

Wymiana urządzeń hydraulicznych pociąga za sobą konieczność
sprawdzenia jej działania, to samo dotyczy instalacji elektrycznych.
Zaniedbanie na tym etapie, może spowodować, że w przypadku awarii
musisz niszczyć wcześniej wykonane prace, żeby naprawić to, co aku-
rat nie działa. Poniżej podam kilka przykładów, abyś miał wyobrażenie,
o czym mowa.
Przykładem takim może być brak kratki rewizyjnej przy wannie (wy-
dawać by się mogło, że to drobne przeoczenie) - skutkiem tego w przy-
padku przecieków hydrauliki doprowadzonej do wanny, jest koniecz-
ność skuwania obecnej glazury, żeby się tam dostać. Może się okazać,
że szczelność hydrauliki nie została sprawdzona, a dopiero w trakcie
użytkowania ujawnia się, że nastąpił przeciek. Powiedzmy po dwóch
tygodniach przychodzi sąsi ad z dołu informując Cię, że ma na suficie

mokrą plamę, a Ty jesteś w kropce, bo akurat wanna jest zamurowana.
Takich sytuacji może być więcej, np. położenie „elektryki': zagip-

sowanie jej i wyrównanie ścian przed sprawdzeniem, czy w ogóle
funkcjonuje; odbiór mieszkania bez różnego rodzaju zaworów itd.
(w jednym z mieszkań ekipa remontowa założyła mi zawór wody zimnej
w ujęciu głównym doprowadzającym wodę do mojego mieszkania, ale
już zaworu odcinającego wodę ciepłą - nie). W przypadku jakiejkolwiek
awarii powstaje wówczas problem, ponieważ trzeba zakręcić główny za-
137
wór w bloku, a to nie odbędzie się tak szybko, jak w przypadku zakręce
nia zaworu doprowadzającego wodę do Twojego mieszkania.
Takich przypadków może być więcej. Wybierając np. sedes zamonto-
wany ze stelażem, który następnie zostaje zabudowany i nie masz dostę
pu do spłuczki - sprawdź wcześniej funkcjonowanie tej spłuczki. Mia-
łem sytuację, w której okazało się, że do spłuczki nie jest doprowadzana
woda i niestety sedes funkcjonuje nieprawidłowo.
Montując wannę, panel prysznicowy, umywalkę, ustalaj na jakich wy-
sokościach mają się znajdować. To Ty masz ustalać takie rzeczy. Skąd
czerpać informacje? Nie musisz posiadać fachowej wiedzy na ten temat,
rozwiązanie ma być dla Ciebie wygodne. To Ty masz wiedzieć, jak Two-
je mieszkanie ma wyglądać i jakie ma mieć udogodnienia, które później
będą wpływały na zwiększenie wartości Twojej nieruchomości, a nie
pomniejszały jej.
Kolejną, tylko pozornie błahą sprawą, jest montaż sedesu. Otóż sedes
zamontowany tylko 10 cm wyżej lub niżej, ma bardzo istotne znaczenie
do jego późniejszego użytkowania. Jeżeli jest niżej to jeszcze pół biedy,
ale jeżeli jest wyżej, to niestety siedząc na nim, nogi osoby dorosłej nie
będą sięgały do podłogi. Codzienne korzystanie z takiego niedopasowa-
nego sedesu jest strasznie niewygodne i frustrujące. Akurat reklamacji
w tym zakresie nikt z najemców, czy przyszłych nabywców Ci nie złoży,
jednak gdybyś sam korzystał z tego mieszkania, uwierz mi że byłoby to
dla Ciebie uciążliwe. A jeśli coś ma być uciążliwe dla Ciebie, pamiętaj
że będzie uciążliwe też dla potencjalnego nabywcy, który w przyszło
ści może nie chcieć Ci udzielić referencji, To powinno być dla Ciebie
ważne. Kupując sprzęt do zabudowy, który będzie montowany przez
ekipę remontową, sprawdź jak prace zostały wykonane. Czy zgodnie
z instrukcją obsługi, tak jakbyś sobie tego życzył? Zgłaszaj wszelkiego
rodzaju reklamacje. Dlatego właśni e istotne jest, abyś poświęcił co-
dziennie choć 15 minut na doglądanie swojego mieszkania. Zwracaj
uwagę na to, w jaki sposób Twoja nieruchomość jest remontowana, czy
prace postępują zgodnie z planem i czy żaden etap nie został pominięty.
Przed przystąpieniem do realizacji, pamiętaj aby ekipa remontowa
w odpowiedni sposób zabezpieczyła Twoją nieruchomość. Może się
okazać, że masz okna w dobrym stanie, których nie będziesz wymie-
138
Remont
niał,a które mogą ucierpieć w trakcie prac. Już na tym etapie powinie-
neś ustalić z fachowcami sposób zabezpieczenia wszystkich elementów
Twojej nieruchomości, tak by nie zostały zniszczone. Nie daj się zwieść
hasłami, „tego się nie da zrobić" albo „zrobimy to później'~ Wszyst-
ko ma być zabezpieczone należycie na samym początku, bo później to

Twoje futryny okienne, czy drzwiowe będą uszkodzone. Fachowcy się
zabiorą i znikną z Twojego życia, a Ty zostaniesz z problemem.
Zwróć szczególną uwagę na sprzątanie poremoncie, aby osoby wyko-

nujące te czynności nie porysowały nowych powierzchni, drzwi, blatów
lub szyb w oknach.
Nawet w momencie odbioru mieszkania po remoncie, możesz nie
być w stanie wychwycić wszystkich szczegółów potwierdzających, że
prace zostały przeprowadzony należycie. Niektórymi efektami będziesz
zaskakiwany dopiero z czasem, jak się np. okaże, że nie jest doprowa-
dzony prąd do gniazdka, które jest zamontowane w ścianie, bo elek-
tryk zapomniał poprowadzić tam linii elektrycznej, chociaż tak było
w planie. Fachowiec sprawił tylko wrażenie, że wszystko jest wykonane
- gniazdko zamontował, ale zapomniał go podpiąć do okablowania.
Chcąc, aby przełączniki świateł były na wysokości 1,50 m, tak jak są
zazwyczaj montowane, zadbaj, by w umowie było to zapisane. Ale jeżeli
masz dzieci i wiesz, że będą stawać na palcach, żeby te przełączniki włą
czyć, to zastrzeż w umowie, że powinny być zamontowane na wysokości
1,0 m, tak aby Twoje dziecko mogło swobodnie z nich korzystać. Robiąc
to dla swojej wygody, nawet nie będziesz musiał się wówczas wysilać,
żeby podnosić rękę na wysokość 1,5 m.
Powtórzę - to Ty musisz wiedzieć, jak Twoja nieruchomość ma

wyglądać i co w niej ma się znajdować. Jeżeli mają być zabezpieczenia
alarmowe, to pamiętaj, aby pomyśleć o tym wcześniej, by w odpowied-
nich miejscach rozmieścić przewody, zanim zostaną rozpoczęte prace
remontowe. Myśląc o przeznaczeniu określonego miejsca na nagłośnie
nie, zadbaj o to, by zapewnić wyprowadzenie okablowania. Uczyń to od
razu, żeby później nie okazało się, że Twoje kable będą niedbale leżeć na
podłodze, dając do zrozumienia wszystkim dookoła, że zapomniałeś ich
wcześniej zamaskować. Jeżeli chcesz, żeby nagłośnienie funkcjonowało
również w kuchni albo w suficie podwieszanym w łazience, to także mu-
139
sisz to zaplanować przed remontem i wszystko w umowie z wykonawcą

remontu zawrzeć.
Decydując, że do wykończeniamebli (chociażby np. do szuflad), na-
leży zastosować przykładowo elementy firmy Blum, która jest „merce-
desem" na rynku suwnic do szuflad, zapisz to w umowie. Blum potrafi
kosztować trzy razy więcej, niż zwykła chińska suwnica, która choć nie
jest markowa też powinna się dobrze sprawdzać.
Takich elementów jest wiele, ale nikt tego za Ciebie nie zrobi. To Ty
musisz wiedzieć jak chcesz, żeby Twoje mieszkanie wyglądało i jakie
funkcje ma pełnić . Ważne jest, abyś od razu zdecydował, czy chcesz sto-
sować rzeczy były dobrej jakości (możesz to później wykorzystać szukając
klienta), czy chcesz postawić na ekonomikę i wybrać inne rozwiązania.
Pamiętaj, że są hasła, które oddziałuj ą w odpowiedni sposób na po-
tencjalnych nabywców lub najemców. Nabywca wyrobi sobie o Tobie
zdanie, stwierdzając że jest to ot takie przeciętne mieszkanie, albo że jest
to mieszkanie, w którym inwestor nie żałował pieniędzy. A Ty wcale nie
musisz wydawać fortuny, żeby sprawić, aby nieruchomość wyglądała na
wysoce wartościową.
16. Case Study I: Jak być przygotowanym do sprawy

sądowej?
Podczas remontu jednego z mieszkań, wybrałem wykonawcę, który
był moim bliskim znajomym, ale niestety okazało się, że nie dotrzymał
warunków umowy. Całkowity koszt remontu, licząc materiały i wyko-
nanie, określono na 40 OOO zł - właściciele firmy wykonawczej twier-
dzili, że to w zupełności wystarczy. Ostatecznie jednak nie zmieścili się
w tym budżecie. Ponadto, niektóre remontowane elementy nie były do-
pracowane. Ściany nie były do końca wyrównane, spłuczka od sedesu
nie działała, zainstalowano wodomierz i zawór ciepłej wody, natomiast
nie było zaworu zimnej wody, co mogło spowodować prawdziwą kata-
strofę w przypadku zalania mieszkania. Oczywiście początkowo wyko-
nawca twierdził, że tak miało być, jednak w efekcie przyznał się, że nie
starczyło mu środków. Pomimo ewidentnej winy z jego strony, zdecydo-
wanie odmówił pokrycia kosztów poprawek.
140
Remont
Proces sądowy trwał pół roku, po czym doszło do ugody. Z wycenio-

nych przeze mnie kosztów dodatkowych, które poniosłem, w wysokości
6 OOO zł, zwrócono mi wartość około 4 500 zł.
W sytuacji, gdy zlecasz wykonawcy remont mieszkania w podobnej
sytuacji, jak opisana powyżej, od samego początku do końca powinie-
neś prowadzić należytą dokumentację. Umowa musi być sporządzona
tak, aby chroniła Twoje interesy. Powinna uwzględniać różne możliwo
ści zakończenia takiej współpracy, włącznie z opcją sądową. Powinieneś
sprawdzić, czy Twoja umowa dokładnie mówi, co będzie w przypad-
ku przerw w pracach spowodowanych przez wykonawcę, jakie kary są
przewidziane, czy dokładnie doprecyzowane zostało co ma być zrobio-
ne, jak i gdzie?
Gdy wydarzy się sytuacja kryzysowa, taki właśnie materiał może
być Ci pomocny, a wręcz kluczowy, do wygrania ewentualnej sprawy
w sądzie. Istotne jest, abyś codziennie odwiedzał miejsce remontowa-
nej nieruchomości , sprawdzał jak prace się posuwają i dokumentował
ich postęp.
Powinieneś na bieżąco korygować wykonywane prace. O wiele ła
twiej jest zerwać jeden pas glazury w łazience, niż niszczyć całą ścianę.
Taką sytuację miałem dwukrotnie - fachowiec musiał zrywać położo
ne płytki w łazience ze względu na to, że nie trzymały pionu. Gdybym
codziennie nie odwiedzał miejsca remontu i tego w porę nie zauważył,
pewne sprawy mogłyby być nie do odkręcenia.
Jak już wspomniałem, w związku z prawdopodobieństwem toczenia
spraw sądowych, potrzebne są zdjęcia wszelkiego rodzaju. Za każdym
razem, jeżeli coś Ci się nie podoba - fotografuj . Zbieraj materiały do-
wodowe, przychodź ze świadkami, a nawet potencjalnymi nabywcami.
W przypadku w/w nieruchomości sprawa skończyła się spotkaniem
w sądzie. W rozprawie uczestniczyli świadkowie - zarówno sąsiedzi,
znajomi, jak i potencjalni nabywcy, którym wcześniej pokazywałem
nieruchomość i którzy sami nam zwracali uwagę na niedociągnięcia,
jak na przykład źle zamontowane parapety. Odpowiednie, wcześniej
sze przygotowanie się na taką okoliczność, pozwoliło mi wygrać tę
sprawę sądową.
141
17. Case Study 2: Wywiad z szefem ekipy budowlanej

W trakcie prowadzenia Warsztatów, po przedstawieniu wszystkich
powyższych informacji, Uczestnikom i tak nasuwały się jeszcze pytania.
W związku z tym zorganizowałem spotkanie z szefem ekipy budowla-
nej, tj. Jackiem Nyzia, który w obrębie moich nieruchomości wykonywał
wiele prac osobiście lub był koordynatorem prac remontowych prowa-
dzonych u uczestników Warsztatów. Dokładnie spisałem pytania, które
zadawali i odpowiedzi udzielane przez Jacka. Zapraszam do zapoznania
się z tym materiałem. Niektóre informacje mogą się powielić, nie mniej
jednak i tak zachęcam do przeczytania tego wywiadu, chociażby w celu
uporządkowania informacji i ich podsumowania.
Remont krok po kroku, czyli od czego zacząć by sprzedać 62 metry

kwadratowe.
Nasi bohaterowie Monika i Tomek posiadają mieszkanie w bloku,
który został zbudowany w latach 90-tych, a dokładnie w 1994 roku.
Remont, który planują ma na celu podniesienie wartości mieszkania,
a dzięki temu szybszą jego sprzedaż.
- Panie Jacku, jak wg Pana przygotować się do remontu? Co należy

wymienić? Jak zaczqć?
1. Wynajmij kontener i ekipę remontową.
Zanim przystąpimy do jakichkolwiek prac remontowych należy

z mieszkania wynieść, wyrzucić, wszystkie rzeczy, meble, których nie
zamierzamy zostawiać. Pozbądź się wszelkich przedmiotów, opróżnij
mieszkanie.
Wynajmij kontener - najlepiej jeśli Twoja ekipa remontowa wynaj-
mie go na Twoje nazwisko. Planując samodzielnie opróżnić mieszkanie,
możesz wynająć kontener od zakładu oczyszczania. Pamiętaj jednak,
że za każdy dzień płacisz - im krócej kontener będzie stać pod Two-
im blokiem, tym lepiej dla Twojego portfela!
142
Remont
2. Sprawdź wszelkie instalacje.

Jeśli Twoje mieszkanie jest puste, możesz przystąpić do planowania
kompleksowego remontu. Po wyborze ekipy remontowej, pierwszym
punktem na Twojej liście powinny być instalacje. Sprawdź koniecznie:
elektryczną i wodnokanalizacyjną! W bloku nowszego typu, w którym
mają mieszkanie nasi bohaterowie, instalacja elektryczna jest miedzia-
na, zatem nie ma potrzeby jej wymiany.
3. Wymień okna.
Jeśli Twoje mieszkanie ma być atrakcyjnie, nie zapominaj o oknach!
To jeden z wielu ważnych i często decydujących argumentów przy zaku-
pie - nowe okna to podstawa. Ich wymiana wiąże się z pracami obejmu-
jącymi stolarkę okienną i ściany. Wykonanie ich na początku remontu,
pozwoli nam uniknąć ewentualnych uszkodzeń odnowionych w dal-
szym etapie ścian.
4. Płyta indukcyjna w kuchni.

Jeśli zdecydowałeś się zamontować w kuchni płytę indukcyjną,
warto uczulić ekip ę remontową, by doprowadziła do kuchni dodatko-
we obwody. Niestety płyta stwarza duże obciążania dla instalacji, stąd
konieczność zamontowania osobnych kabli. Pamiętajmy, że w naszej
kuchni pojawia się wiele sprzętów. Zabezpieczenie instalacji jest zatem
kluczowe do tego, by nie generowała problemów w trakcie późniejszego
użytkowania.
- Od czego nasza ekipa remontowa powinna zaczqć? Czy należy
wskazaćim jakiś plan remontu?
Pozyskanie odpowiedzialnej i uczciwej ekipy remontowej, która

rzetelnie przeprowadzi wszystkie prace to podstawa sukcesu. Zgrane
zespoły specjalistów zaczynają prace od: usunięcia farb, tapet, oczysz-
czenia ścian, równania poziomów podłóg, usuwania glazury, terakoty,
wykonania gładzi, wyrównywania ścian i sufitu.
143
Grzejniki.
W międzyczasie warto zainteresować się stanem grzejników. Jeśli
jesteśzdecydowany na wymianę grzejników na nowe, warto w trakcie
prac wynająć specjalistę, który nam je przygotuje do wymiany, czyli „za-
mrozi". Stary grzejnik może posłużyć ekipie remontowej i przyspieszyć
np. schnięcie ścian, dlatego nie trzeba go wymieniać już na początku
prac, ale też nie można o nim zapomnieć. Przedstaw zarys planu prac
ekipie remontowej i wyznacz poszczególne etapy i daty końcowe.
- Kiedy wymieniać drzwi zewnętrzne i wewnętrzne do pomieszczeń?
Wymiana drzwi wejściowych powinna się odbyć po wykonaniu

pierwszej części cięższych prac, gdy wszystkie materiały są już w miesz-
kaniu. W przeciwnym razie nowe drzwi szybko mogą zostać ubrudzone
przez np. worki gipsu, czy uszkodzone na skutek innych ciężkich rzeczy
jak np. narzędzia, które ekipa wniesie do mieszkania.
Drzwi wewnętrzne między pomieszczeniami to temat, którym zaj-
mujemy się w końcowym etapie remontu. Warto jednak zamówić je
wcześniej, ze względu na długi okres realizacji zamówienia (2-3 tygo-
dnie czekania).
- Na jakim etapie powinny być kładzione płytki naścienne i podło

gowe?
Profesjonalne ekipy remontowe dzielą się na grupy, które mają okre-

ślone zadania. Płytki powinny być kładzione w czasie, gdy w pozosta-
łej części mieszkania pracuje się nad ścianami i sufitem. Warto zwrócić
uwagę, czy istnieje podział obowiązków w zespole, który zatrudniliśmy,
tak by prace równomiernie posuwały się do przodu.
144
Remont
- Czy i kiedy zaplanować remont balkonu? Czy należy go w ogóle

remontować?
W skład remontu balkonu wchodzi: wymiana podłogi, pomalowanie

barierki. Przestrzeń balkonu jest zwykle wykorzystywana przez ekipę
remontową, jako magazyn wszystkich materiałów, narzędzi. Remont
balkonu jest zatem pozycją końcową w naszym planie. W czasie prac

każda przestrzeń się przydaje. Podsumowuj ąc te kilka pytań warto pod-
kreślić, że wybór odpowiedniej ekipy i zaplanowanie remontu zaosz-
czędzi nam czas i nerwy podczas wyko nywanych prac. Po dział na etapy
i logiczne zaplanowanie pozwoli nam realnie ocenić czas, w jakim
mieszkanie zostanie wyremontowane. Mieszkanie naszych bohaterów,
czyli 62 metry kwadratowe, to praca na miesiąc, półtora dla zgranej eki-
py remontowej.
Remont krok po kroku, czyli ile kosztują prace na 62 metrach kwa-

dratowych?
Koszty remontu to kluczowy element, szczególnie jeśli planujemy

sprzedać mieszkanie, które odnawiamy. Warto wyjaśnić wszelkie wąt
pliwości przed podjęciem decyzji. Eyć mo że właśnie teraz zastanawiasz
się nad wyborem ekipy remontowej, czy sporządzeniem satysfakcjonu-
jącej obie strony umowy. A może nie wiesz, jak się rozliczyć z ekipą?
Nasi bohaterowie też mają podobne rozterki, oto wskazówki eksperta
- przeczytaj i skorzystaj!
- Jak wybrać ekipę remontowq? Czy kierować się najlepszq cenq? Na

jakiej podstawie sq one ustalane?
Najlepiej wybrać ekipę z polecenia. Jeśli ktoś ze znajomych przepro-

wadzał remont i może nam polecić konkretną firmę, wtedy jest łatwiej.
Cena jest zwykle ustalana indywidualnie dla danego mieszkania. Naj-
ważniejszy jest projekt, który określa szczegóły np. jedna firma będzie
oczekiwać za remont łazienki 1.500 zł (jeśli pomieszczenie jest proste,
nie ma zakamarków), a inna policzy np. 10.000 zł (jeśli łazienka w pro-
145
jekcie jest skomplikowana i czasochłonna). Wynajmując jedną ekipę,

w której znajdą się specjaliści od wszystkiego, zaoszczędzimy czas i pie-
niądze.
- Czy warto ustalić daty ramowe remontu?
Warto ustalić daty graniczne z zapasem „poślizgu': W przypadku

3-pokojowego, 62 metrowego mieszkania, możemy przyjąć, że grupa
złożona z 3-4 osób będzie pracować przez 1-1,5 miesiąca.
- Czy potrzebne materiały kupujemy sami, czy zostawiamy zakup

w gestii ekipy?
W części możemy kupić je samodzielnie, a w części ustalić zakupy

z ekipą remontową.
KUPUJEMY SAMODZIELNIE KUPUJE EKIPA REMONTOWA

• Materiały wykończeniowe, •Ekipa remontowa powinna
detale i szczegóły,
na które dokładnie określić,
zwrócą uwagę potencjalni
• w jakich ilościach będą im
nabywcy potrzebne materiały
• Kabina prysznicowa, toaleta, • Gipsy, tynki
wanna, umywalka
• Panele, płytki • Płyty, stelaże, gładzie
• Klamki, kinkiety, lampy, • Wkręty, ś rubki, gwoździe,

baterie inne drobne elementy, taśmy,
pędzle.
Grupa fachowców z pewnością będzie korzystać ze sklepów, składów

budowlanych, znajdujących się blisko naszego domu, tak by zmniejszyć
koszty transportu. Warto umówić się z fachowcami, by rachunek za ku-
pione materiały wystawiony był na nasze dane.
146
Remont
- Kiedy i jak rozliczać się z ekipq? Czy etapami czy całościowo? Jak
sporzqdzić umowę?
Rozliczamy się po zakończeniu prac. Jednakże po podpisaniu umo-

wy, zwykle wykonawcy oczekują zaliczki. Wartość zaliczki to 20% war-
tości wynagrodzenia za remont przy założeniu, że wiemy ile wydamy
całościowo. Aby współpraca przebiegała bez zarzutu, umówmy się na
małe, tygodniowe zaliczki. Pamiętajmy, że najwięcej kosztów poniesie-
my przy pierwszych zakupach materiałów.
Warto poświęcić czas i pojechać ze specjalistami do sklepu, by od
razu zapłacić za materiały. Przypominam, że już podczas pierwszych
zakupów powinniśmy się umówić, że faktury będą wystawiane na na-
sze dane, a nie dane firmy remontowej Qeśli pamiętasz - moje zdanie
na temat płatności dla ekipy remontowej było inne „. jest ono opisane
wyżej w niniejszym rozdziale. Jednak oczywiście nie stoi to na przeszko-
dzie, aby Jacek miał swoje zdanie).
-A co z innymi zakupami w czasie remontu?
Przeznaczmy na zakup innych materiałów zaliczkę w wysokości 500-

1000 zł. Rozliczajmy się z fachowcami w zakresie faktur co tydzień.
To pozwoli nam realnie ocenić, ile wydajemy na wszystkie potrzeb-
ne rzeczy i czy faktycznie są wykorzystywane do prac prowadzonych
w mieszkaniu.
- Ile powinniśmy zapłacić za robociznę przy 62 metrach kwadrato-

wych?
Najtańsza ekipa nie zawsze oznacza najtańszy remont. Jeśli decyduje-

my się
na nisko wycenione usługi, musimy być przygotowani na ciągłą
kontrolę prac. Warto zatem wybrać profesjonalistów, którzy zaakceptują
nasz plan remontu, a komunikacja z nimi będzie sprawna i szybka.
147
- Co oznacza kucie pod instalację TV? Czy jest to obowiqzkowy

punkt remontu?
Kucie pod instalacje TV to tzw. wykuwanie sznitów, czyli bruzd

w ścianach na przewody elektryczne. Jeśli nasz blok jest z cegły, nie bę
dzie problemów. Pojawiają się one natomiast przy żelbetonowych kon-
strukcjach, które bardzo trudno „ulegają'' takim pracom. Cena takiej
usługi zależy od użytych materiałów. Jest to obowiązkowa pozycja re-
montu, pozwala ukryć przewody.
- Czy istnieje różnica między zakupem materiałów, a zakupem ma-

teriałów z uslugq?
Zakup np. paneli będzie nas kosztował dodatkowo 23% VAT. W przy-
padku zakupu paneli wraz z usługą ich położenia, VAT wyniesie nas 8%.
W ogólnym rozrachunku koszty te wcześniej, czy później się zerują.
- Co oznacza pozycja „murowanie" przy remoncie mieszkania? Czy

jest obowiqzkowa, czy możemy z niej zrezygnować?
Jeśli w naszym projekcie remontu zachodzi potrzeba przesunięcia np.

okien, zlikwidowania prześwitu w postaci okna z łazienki na kuchnię,
przesuwania ścian, to wtedy pojawia się zapis „murowanie''. Wszystko
zależy od projektu.
Mam nadzieję, że te kilka odpowiedzi rozwiało Twoje wątpliwości.

Jeśli chciałbyś porozmawiać z ekspertem na temat Twojego mieszkania
i prac, jakie powinny być przeprowadzone w nim by zachęcało poten-
cjalnych klientów, zapraszam do kontaktu. Umów się na konsultacje
z ekspertem, poznaj jego opinie, uzyskaj odpowiedzi na dręczące Cię
pytania. Przeprowadź remont z głową, a następnie sprzedaj mieszkanie
z zyskiem!
148
Remont
18. Umowa o remont nieruchomości.

Wzór takiej umowy jest do pobrania w pliku PDF znajdziesz na stro-
nie www.zarabiajnanieruchomosciach.pl. W kilku akapitach poruszę
najistotniejsze zapisy, które powinny znaleźć się w takiej umowie. Jeśli
chodzi o zakres prac, to każde przedsięwzięcie dotyczące remontu po-
winno być podzielone na etapy. Z ekipą budowlaną możesz rozliczać się
albo ostatecznie po wykonanej pracy, albo po zakończeniu każdego jej
etapu. Przy czym pamiętaj, że każdy etap powinien być przez Ciebie po-
twierdzony i zaakceptowany odbiorem tak, abyś miał 100% pewności,
że został on należycie wykonany.
Po pierwsze - przedmiot umowy. Opisujemy, co dokładnie ma być

wykonane w pomieszczeniach. Im bardziej dokładny jest opis, tym
mniej rozczarowań później. Tak więc, jeżeli ma być gładź, to określamy
gdzie i jak ma być położona (może to być zapis typu „położenie dwu-
krotnie gładzi na ścianach'; „zagruntowanie i pomalowanie dwukrotne"
za wynagrodzeniem w kwocie konkretnej).
Warto, żeby każda czynność zapisana była etapowo, gdyż w przypad-
ku wcześniejszego „rozstania" z fachowcami albo rozliczenia etapami,
dokładnie wiemy, ile dany zakres prac był wart. Oczywiście może to też
wynikać z wcześniejszych ustaleń z firmą, która podejmie się dokony-
wania remontu.
Wyrównanie ścian, zabezpieczenie narożników ścian, wykonanie
półek (konkretnie gdzie), przesunięcie ściany (jakiej i gdzie), zamonto-
wanie drzwi, czy parapetów, wymiana okien - to wszystko powinniśmy
doprecyzować.
W następnym paragrafie należy opisać kwestię płatności: jak będzie

wyglądał proces płatności, w jakim terminie, wysokość kwot, co ma być
warunkiem wystarczającym i koniecznym do wypłaty wynagrodzenia.
Jeśli ekipa życzy sobie zaliczkę - zaznacz to w umowie. Aczkolwiek,
moim zdaniem nie powinieneś płacić zaliczek lub płacić je w niewiel-

kiej wysokości.
Ustalone wynagrodzenie dla ekipy remontowej podziel w następu
jącysposób: 20% do 80%. 20% należnego wynagrodzenia zostaw bez-
względnie na koniec remontu. Pozostałe 80% koniecznie podziel na kil-
149
ka części
i wypłacaj należności etapami. Jeśli na koniec remontu okaże
się, że
ekipa nie wykonała wszystkich prac - będziesz nadal miał w ręku
20% kwoty.
W umowie opisz gwarancję, jakiej oczekujesz, termin zakończenia
prac i kary, w przypadku nie wywiązania się z terminu. Określ kary
umowne, np.: w przypadku przekroczenia terminu umownego i nie
wypełnienia zobowiązań z winy wykonawcy, zleceniodawca może do-
magać się od wykonawcy zapłacenia kary umownej, która (załóżmy)
wynosi 40 zł za każdy dzień zwłoki. Należy zapisać również wszystkie
inne dodatkowe ustalenia, które Cię zabezpieczą. Dołącz następnie do-
kument potwierdzający odbiór prac każdego etapu, tak żeby nie było
żadnych niejasności .
Pamiętaj, że
Twoja umowa zawarta z ekipą remontową powinna
zawierać elementy regulujące postępowanie w przypadku, gdy po wy-
konanym remoncie okaże się, że któryś z etapów remontu nie został
prawidłowo zrealizowany, nawet po zaakceptowaniu z jakiegoś powodu
jednego z etapów prac. Jeżeli pisemnie odebrałeś prace, to wcale nie
znaczy, że nie możesz się domagać rzeczy, które miały być, a ich nie
ma. Dlatego też istotne jest, aby do umowy dołączyć załącznik, który
wszystkie etapy remontu będzie dokładnie opisywał: czego remont do-
tyczy, w którym miejscu się odbywa, w jakim czasie.
W umowie powinny również być zapisane materiały, z jakich będą
korzystać ekipy remontowe. Czy te materiały im dostarczysz, czy oni
dostarczą je sami dla Twojej wygody, ale z określonego źródła, czy też
dasz im swobodę w tym zakresie i mają zmieścić się w określonym
budżecie - to wszystko musi być uregulowane i przemyślane. Ocze-
kując konkretnej wylewki, napisz o tym w umowie wskazując jej typ.
W związku z tym będziesz mógł sprawdzić, czy rzeczywiście został za-
kupiony prawidłowy materiał.
Warto do umowy przygotować także załącznik określający harmono-
gram wykonywanych prac, z dokładnym wyszczególnieniem, co ma być
wykonane, szczegóły wykonania i uznania za pracę, kwota do zapłaty
za dany etap, data i podpis odebranych prac oraz ewentualnie materia-
ły, z których chcemy, aby były wykonane. Przykład umowy i załącznika
można pobrać ze strony www.zarabiajnanieruchomosciach.pl.
150
Remont
Zwłoka a opóźnienie
Uważaj na określenia prawne. Dla właściciela mieszkania istotne jest,

aby przedmiot umowy został prze ekipę remontową wykonany nie tyl-
ko w określony sposób, ale również w ustalonym terminie. Opóźnienie
i zwłoka oraz związane z nimi skutki dla stron umowy regulują prze-
pisy kodeksu cywilnego. Określeń tych nie należy używać zamiennie.
Uprawnienia strony dotkniętej zwłoką bądź tylko opóźnieniem znacz-
nie się różnią. W obu przypadkach mamy do czynienia z nietermino-
wością wykonania przyjętych zobowiązań wynikających np. z umowy.
Jednak zwłoki, czasem nazywanej opóźnieniem kwalifikowanym, do-
puszcza się tylko ten wykonawca, który nie wykonał umowy w terminie
z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność, czyli od niego zależnych,
w przeciwieństwie do tzw. opóźnienia zwykłego, które następuje już
wówczas, gdy termin nie zostanie dotrzymany z przyczyn niezależnych
od opóźniającego się.
Podsumowanie
• Sporządź kosztorys remontu, dzięki temu dokładnie będziesz wie-
dział, jaki koszt Cię czeka.
• Pamiętajo wcześniejszym zamawianiu materiałów takich jak drzwi

i ościeżnice,
okna, panele, meble kuchenne, płytki. Ustal z ekipą
remontową, kto opłaca materiał i kto go organizuje.
• Skorzystaj z usług dekoratora wnętrz lub architekta.

• Planowany remont zgłoś w spółdzielni i jeśli trzeba, uzyskaj zezwo-
lenie na prowadzenie prac remontowych w nadzorze budowlanym,
jeśli takie jest potrzebne.
• Ustal w spółdzielni koszt i termin spuszczenia wody w celu wymia-

ny kaloryferów. Dbaj o klatkę schodową podczas remontu.
• Ustal regulamin prowadzenia remontu i poinformuj o tym swoich
sąsiadów.
• Nawiąż więzi z sąsiadem, poinformuj go o remoncie, zostaw telefon

do siebie.
151
• Zorganizuj kontener na śmieci. Oszczędzaj prąd i wodę podczas

remontu.
• Kwituj wypłatę pieniędzy.
• Zbieraj materiał dowodowy tak jakby miała odbyć się rozprawa są
dowa, w której będziesz musiał wszystko udowodnić. Unikaj wcze-
śniejszej wypłaty wynagrodzenia ekipie remontowej, dąż raczej do
rozliczenia końcowego.
• Proś o referencje od ekipy remontowej, sprawdź trzy mieszkania,
w których dana ekipa remontowa ostatnio wykonywała remont.
Zadania
1. Przygotuj w Excelu dokładny kosztorys prac remontowych. Wy-
licz powierzchnię ścian, powierzchnię podłóg. Ustal, co będzie re-
montowane, jak i co będziesz wymieniał.Zapytaj ekipy remontowe
o wzory umów i przeanalizuj je. Zastanów się, które zapisy są dla
Ciebie wartościowe i dołącz je do przyszłej umowy na wykonanie
remontu.
2. Poproś o wstępne wyceny remontu generalnego dla mieszkania
55 m2, w którym wyszczególnisz następujące elementy: gładzie, ma-
lowanie, montaż paneli, montaż płytek, wymiana elektryki, hydrau-
liki, okien ect.
3. Zorientuj się jak wygląda koszt kontenera na śmieci. Porównaj ceny
u dwóch innych dostawców.
152
Rozdział XII
Sprzedaż lub wynajem,

a reklama nieruchomości
1. Twoja grupa docelowa. Do kogo kierować ofertę?

Jeśli chodzi o obrót nieruchomościami, to nasza oferta skierowana jest
do tych, którzy chcą kupić mieszkanie, określone już we wcześniejszych
rozdziałach jako mieszkanie wzorcowe, które będzie ładnie i dobrze
wyremontowane. Najczęściej są to rodziny z dziećmi lub osoby zapra-
cowane, które nie mają czasu na remont. To również Ci, którzy remont
w swoim życiu przechodzili i wiedzą, że nie oznacza on nic przyjem-
nego, szczególnie jeśli trafimy na nieodpowiedzialną ekipę remontową.
Osoby z grupy docelowej, chcą wprowadzić się natychmiast, zająć się
pracą lub rodziną. Takich osób jest coraz więcej i oferta nasza świetnie
trafia do zainteresowanych, gdyż ładnych mieszkań, dobrze wyremon-
towanych, nie ma za wiele na rynku.
Rozpatrując sprawę wynajmu nieruchomości, da się zauważyć, że
niektórzy z inwestorów wybierają grupę docelową wśród klientów
z „wyższej półki'; inni decydują się na klientów mniej zamożnych, jesz-
cze inni - studentów. Z każdą z tych grup pod kątem wynajmu może
wiązać się określone ryzyko - oczywiście w niektórych przypadkach
większe, w innych mniejsze.
Jedni wynajmujący nie decydują się na remont swojego mieszkania,

a potem kierują swoją ofertę do studentów, którzy nie są zbytnio wy-
magający. Wybierając takie rozwiązanie, musisz być świadomy, że nie
uzyskasz od takich lokatorów wysokich stawek najmu. Inni remontują
i wyposażają swoje mieszkanie w „wysokim standardzie'; a następnie
153
wynajmują je osobom bardzo zamożnym za pokaźne odstępne, dobrze

na tym zarabiając.
To Ty, jako osoba wynajmująca, musisz zdecydować, do której grupy

docelowej będziesz trafiał. Studentów jest dość łatwo pozyskać, ale nie-
koniecznie zawsze będą dobrymi i rzetelnymi najemcami. Dużo płacą
ci, którzy dobrze zarabiają, a jednocześnie chcą mieszkać w mieszkaniu
urządzonym w „wysokim standardzie': co wiąże się to z tym, że będziesz
musiał więcej zainwestować w swoją nieruchomość. Celem dobrego
zabezpieczenia się przed nieuczciwymi najemcami, niektórzy wynaj-
mujący żądają nawet umowy o pracę potwierdzającej dochody, tak
aby być w 100% pewnym, że potencjalny najemca będzie regulował
swoje zobowiązania w terminie.
2. Reklama w celu wynajęcia lub sprzedaży.

Możliwości reklamowania nieruchomości jest wiele, przytoczę tutaj
tylko kilka podstawowych sposobów. Przede wszystkim dobrze jest wy-
korzystać drogę internetową i wszelkie możliwe elektroniczne sposoby
informowania potencjalnych klientów, że posiadasz nieruchomość na

sprzedaż. Możesz to zrobić poprzez takie portale, jak Gratka, Allegro,
Otodom.pl. Na rynku funkcjonują także specjaliści, którzy mogą tę pra-
cę wykonać za Ciebie - za kwotę 60-100 zł można wykupić promocję
w kilkudziesięciu portalach. Istnieją także oferty reklamy, obejmujące
jednorazowo nawet setkę portali. Oczywiście, im więcej stron na których
się ogłaszasz, tym większe prawdopodobieństwo, że dojdzie do transakcji.
Możesz również podpisać umowy z agencją pośrednictwa sprzedaży/naj
mu nieruchomości. Jeżeli zdecydujesz się skorzystać z usług agencji, moja
rada jest taka, abyś przyjął wyższą o prowizję pośrednika cenę sprzedaży.
Wiedz, że będziesz zobowiązany zapłacić niemałą prowizję, która tym
samym będzie miała wpływ na Twój ostateczny wynik. Ustal więc cenę
sprzedaży tak, abyś po wypłacie wynagrodzenia pośrednikowi otrzymał
dokładnie taki zysk, jaki Cię interesuje. Zazwyczaj agencja nierucho-
mości pobiera prowizję i od sprzedającego i od kupującego. Nie wiem
na ile druga strona, ale Ty na pewno możesz się targować. Korzystna
dla Ciebie prowizja ustalona z agencją nie powinna przekroczyć 1,5%.
Zawsze próbuj wynegocjować jeszcze lepsze warunki. Prowizja na stan-
154
Sprzedaż lub wynajem, a reklama nieruchomości
dardowym poziomie wynosi 2-2,5%, a zbyt wysoka, osiąga ponad 3%.

Oczywiście możesz zapłacić 3% prowizji, jeżeli nieruchomość zostanie
sprzedana za kwotę wyższą od zaplanowanej ceny sprzedaży, właśnie
o prowizję, jaka należy się pośrednikowi.
Innym sposobem reklamy jest wywieszenie w oknie banera „SPRZE-
DAM" bądź ,;wYNAJMĘ" z podaniem numeru telefonu. Koszt takie-
go banera nie przekracza 50 zł za m 2, więc nie jest to duży wydatek,
a prawdopodobnie przyda Ci się na przyszłość (oczywiście tylko wtedy,
jeśli nie wpiszesz na nim konkretnego adresu). Na Allegro znajdziesz
oferty wykonawców, którzy być może zrobią to jeszcze taniej. Dobrze by
było, aby baner miał wymiary co najmniej 3m x lm. Możesz podać rów-
nież adres strony internetowej, pod którym będziesz zamieszczał swoje
oferty. Wykorzystaj siłę Internetu do sprzedaży Twoich nieruchomości.
Jeżeli ofert masz więcej, to warto taką stronę internetową założyć i oczy-
wiście pozycjonować ją. Pomocny będzie tutaj program Adwords, jak
również reklama strony za pomocą Facebooka. Dobrym sposobem jest
opublikowanie linka do ogłoszenia na swoim profilu na Facebooku - po-
proś swoich znajomych, aby udostępniali Twoje ogłoszenie. Pomogą Ci
w ten sposób znaleźć potencjalnego nabywcę. Możesz również ogłosić
konkurs, jeżeli ktoś sprzeda Ci mieszkanie, to otrzyma określoną na-
grodę. Oczywiście pod względem podatkowym wszystko powinno być
dopięte na ostatni guzik. Jeżeli to zrobisz, powinieneś pamiętać, aby
przekazać nagrodę w formie oficjalnej darowizny - w takim przypadku
będzie do odprowadzenia podatek w wysokości 19%, chyba że darowi-
zna nie przekroczy ok. 4000 zł skali roku, wtedy nie jest ona opodatko-
wana Qaka jest aktualna wartość kwoty wolnej od podatku w przypadku
darowizny sprawdź u księgowego lub w urzędzie skarbowym).
3. Jak zwiększyć wartości Twojej nieruchomości?

Możesz pokusić się o pewne elementy infrastruktury technicznej -
rozwiązań niedostępnych powszechnie - aby uatrakcyjnić swoją nieru-
chomość, na przykład zamontować instalację alarmową lub instalację
inteligentnego mieszkania, która sprawi, że o określonej porze rolety
w oknach będą same się otwierać.
155
Ogrzewanie może pracować w takiej temperaturze jaką ustalisz.

Można także skorzystać z jeszcze bardziej zaawansowanych rozwiązań,
typu inteligentna lodówka, która będzie Cię informować o brakach, gdy
jesteś na mieście, żebyś mógł zrobić zakupy i uzupełnić produkty. Istnie-
ją już lodówki, które automatycznie łączą się z wcześniej zdefiniowanym
sklepem internetowym i zamawiają produkty, których brakuje, a towar
przychodzi we wskazane miejsce, np. do pracy, o określonej porze, tak
abyś mógł je odebrać i przechować do momentu powrotu do domu. Co
więcej, takie rozwiązania obecnie nie są już drogie.
W zakresie rozwiązań inteligentnego domu, polecam polskie pro-

dukty. Centrala takiego rozwiązania kosztuje nie więcej niż 2 OOO zł,
a można do niej „podpinać" także inne rozwiązania, moduły, które będą
zarządzać innymi częściami Twojego mieszkania.
Innym przykładem może być przyciemnianie oświetlenia. Do zarzą

dzania tym systemem wystarczy prosta aplikacja, instalowana w telefo-
nie. Twoje mieszkanie może Cię miło przywitać gorącą kąpielą, którą
oprogramowanie automatycznie Ci przygotuje; może na Ciebie czekać
gotowa filiżanka kawy po powrocie do domu, a robot odkurzający może
w odpowiednim momencie posprzątać Ci mieszkanie. Propozycje,
które są obecnie dostępne na rynku, mają technologicznie możliwo
ści zastosowania ich niezależnie, czy poprowadziłeś odpowiednią sieć
elektryczną wcześniej, czy nie. Jeżeli zainteresujesz się rozwiązaniami
inteligentnego domu, technicy mogą Ci sugerować, że instalację tą trze-
ba było zaplanować przed remontem i do każdego punktu poprowadzić
oddzielny elektryczny obwód, co oczywiście naraża Cię na koszty. Jeżeli
taką teorię słyszałeś, to musisz wiedzieć, że dzisiaj dostępne są rozwią
zania, które możesz zastosować już po wykonanym remoncie. Odpo-
wiednie mikrochipy są montowane w takich miejscach jak gniazdko czy
przełącznik - to wszystko współpracuje z centralą i sprawia, że Twoje
urządzenia wykonują zaplanowane przez użytkownika czynności.
Jeżeli masz możliwość zamontowania ogrzewania podłogowego, czy
nawet paneli słonecznych, to oczywiście powinieneś z tego skorzystać -

wszystko zależy, do jakiej grupy docelowej będziesz trafiał i kogo chcesz
przyciągnąć. Możesz być pewien, że w tej chwili niewiele mieszkań ma
rozwiązania (przynajmniej w starszym budownictwie) ogrzewanej pod-
156
łogi, nie mówiąc już o „solarach': które dają Ci darmową energię i spra-
wiają, że Twoje mieszkanie jest dodatkowo ogrzewane.
Oczywiście, wiąże sięto z dodatkowymi kosztami, ale one mogą się
w przyszłości odpowiednio zwrócić. To jest tylko kwestia matematycz-
nego uzasadnienia - umówienia się z wykonawcą, poproszenia go o od-
powiednie wyliczenia dla Twojej posesji i sprawdzenia, w jakim czasie
inwestycja się zwróci.
Ponadto, należy zadać pytanie, czy masz możliwość zainstalowania
w swoim mieszkaniu kominka. Niektóre mieszkania bowiem są do tego
odpowiednio przystosowane. Taki kominek, szczególnie w lokum po-
wyżej 70 m 2, dodaje uroku i sprawia, że upodabnia się do domu. Innym
ciekawym pomysłem jest specjalne nagłośnienie, które będzie uprzy-
jemniać codzienne przebywanie w domu. Nie chodzi tylko o oglądanie
telewizji, ale również o słuchanie muzyki, dostępnej we wszystkich po-
mieszczeniach, a szczególnie w łazience. Polecam tutaj gorąco swojego
e-booka pt. „10 wskazówek jak podnieść wartość Twojej nieruchomo-
, .„
SCI •
157
4. Wzór ogłoszenia sprzedaży mieszkania
Do sprzedaży: przestrzenne, komfortowe, ładne mieszkanie położo

ne na parterze w trzypiętrowym bloku zbudowanym w 2006 r., miesz-
czącym się na osiedlu .............. przy ul. ................ .
Stan prawny: Własność
Sposób nabycia: Umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego
Opis szczegółowy mieszkania:

Mieszkanie ma powierzchnię 60 m 2, składa się z: pokoju dziennego
liczącego 21 m 2 z dużym balkonem - 9 m 2 , sypialni o powierzchni 10
m 2, kuchni liczącej 9 m 2, łazienki z WC łącznie 4 m 2 oraz przedpokoju o
powierzchni 7 m 2 • Dodatkowo, do mieszkania przynależy pomieszkanie
gospodarcze zamykane roletą antywłamaniową o łącznej powierzchni 2
m 2 • Znajduje się na klatce schodowej obok mieszkania.
Wysokość mieszkania:
Jedną z jego zalet jest wysokość ok. 290 cm - wpływa na przestron-
ność i komfort życia.
Wystawa okien:
Kuchnia i sypialnia - północny zachód, pokój dzienny z balkonem -
południowy wschód.
W pokojach są okna firmy ........ , posiadające nawiewniki higroste-
rowane.
Mieszkanie jest w bardzo dobrym stanie, sprzedaję je kompletnie

umeblowane wraz z całym wyposażeniem. Lokum nadaje się do za-
mieszkania OD ZARAZ, bez potrzeby przeznaczania dodatkowych na-
kładów finansowych na umeblowanie.
158
Wyposażenie mieszkania:
Kuchnia:
w zabudowie częściowo lakierowanej z szufladami Tandembox Blum,
posiada:
1. zmywarkę LG 60 cm,
2. płytę gazową Bosch,
3. okap LG 90 cm,
4. chłodziarko-zamrażarkę Ariston,
5. piekarnik elektryczny plus mikrofalówka Samsung.
Wszystkie urządzenia w kuchni są sprawne i zadbane.
Pokój dzienny:
• umeblowanie w postaci dużego rozkładanego stołu z krzesłami wy-
kończonymi skórą naturalną,
• 2 sofy skórzane, w tym jedna z większą opcja spania i przechowy-

wania pościeli,
• zabudowana szafa Komandor o dł. 4 m i gł. 70 cm, z frontami
z luster.
W mieszkaniu oprócz instalacji kablowej i telefonicznej, w 2 poko-
jach znajduje się instalacja telewizji satelitarnej. W lokalu są częściowo
podwieszane sufity, na ścianach jest gładź gipsowa, na podłogach pane-
le, gres i terakota. W każdym pokoju - oświetlenie LED.
Dodatkowe udogodnienia:
W bloku na parterze znajduje się pomieszczenie do przechowywania
wózków, rowerów. Do mieszkania bez problemu wprowadzimy wózek
dzięki zamontowanemu podjazdowi, bez konieczności pokonywania
schodów.
159
Parking dla aut:

Parkowanie aut w rejonie bloku nie nastręcza problemów, oprócz kil-
kunastu przyległych miejsc ogólnodostępnych, blok posiada dodatkowo
68 miejsc wyłącznie na potrzeby mieszkańców. Znajdują się one przy
furtce prowadzącej do w/w mieszkania. Ponadto w odległości 100 mod
bloku znajduje się duży zespół garażowo-parkingowy, gdzie dostępne
są zarówno garaże, jak i miejsca parkingowe. Teren jest chroniony ca-
łodobowo.
Zabezpieczenie terenu i mieszkania:

Blok jest położony na terenie ogrodzonym, w cichej i bardzo spo-
kojnej okolicy. Mieszkanie posiada system alarmowy, współpracujący
z firmą ochroniarską (jest podłączony do systemu monitorowania
obiektów) oraz drzwi antywłamaniowe. Wszystkie okna zabezpieczone
są roletami antywłamaniowymi, częściowo elektrycznie sterowanymi
pilotem.
Okolica:
W sąsiedztwieznajduje się park, dwa nowoczesne przedszkola w od-
ległości 100 i 300 m. W pobliżu znajdziemy sklepy, place zabaw, lokale
usługowe, pocztę, aptekę i centrum medyczne. Ponadto, blisko mieści
się kościół, myjnia samochodowa, zajezdnia autobusowa. W planach na
2015 rok jest także linia tramwajowa. Do najbliższej szkoły jest 1 km.
Opłaty za mieszkanie:
• Niski czynsz - 280zł (przy dwóch osobach), w tym zaliczka na
utrzymanie części wspólnej,
• centralne ogrzewanie,
• ciepła i zimna woda,
• odprowadzenie ścieków,
• fundusz remontowy,
• wywóz nieczystości - obowiązuje segregacja śmieci.
160
Ogrzewanie pochodzi z sieci miejskiej, ponadto w mieszkaniu zain-

stalowany jest wodomierz wody zimnej i ciepłomierz, które pozwalają
na prepozycyjne rozliczanie kosztów ogrzewania mieszkania.
Dodatkowo zamontowany jest elektroniczny programator tygodnio-
wy temperatury.
Blok należy do Wspólnoty Mieszkaniowej. Mieszkańcy tworzą do-

brą, kameralną atmosferę, jest to kilkanaście rodzin. Dzięki temu zna
się wszystkich sąsiadów.
Wstępnie
mieszkanie będzie wolne do zamieszkania od I lipca ...... r.
z opcją przyspieszenia tego terminu.
5. Jak napisać dobre ogłoszenie mieszkania na sprzedaż - kil-

ka wskazówek.
Umieszczamy opis ogólny

Do sprzedaży - krótki opis mieszkania /domu i położenia - ulica,
dzielnica, miasto
Stan prawny- jakie jest to lokum, czy własnościowe, komunalne etc.
Sposób nabycia - forma umowy jaką preferujemy np. akt notarialny
Opis szczegółowy mieszkania

Ile metrów ma mieszkanie, ile mają poszczególne pomieszczenia? Je-
ślido mieszkania należy piwnica, suszarnia, pomieszczenie gospodar-
cze warto o tym wspomnieć. Podajemy wysokość mieszkania i wysta-
wę okien. W zależności od tego, czy sprzedajemy mieszkanie z pełnym
wyposażeniem, czy też nie, warto poinformować o tym potencjalnego
nabywcę. Jeśli zostawiamy mieszkanie z meblami, czy innymi sprzętami
gospodarstwa domowego - wyliczmy je.
161
Opis okolicy i możliwości parkowania

Posiadamy garaż lub miejsce parkingowe - poinformujmy o tym, bę
dzie to dodatkowa zaleta, da pełniejszy obraz okolicy, którą zamiesz-
kujemy. Nie zapominajmy wspomnieć o alarmie, ochronie, czy innych
sposobach zabezpieczenia mieszkania jak i terenu, jeśli takowe wystę
pują.
Opłaty za mieszkanie
Możemy podać orientacyjne ceny za eksploatację, wymienić jakie
urządzenia pomiarowe są zamontowane w mieszkaniu.
Informacja o dacie udostępnienia lokum

Na koniec warto podać, od kiedy mieszkanie będzie gotowe na no-
wych właścicieli oraz dodać krótki opis okolicy - gdzie znajduje się
komunikacja miejska, co jest wokoło, gdzie są szkoły, przedszkola, czy
okolica jest spokojna, czy jest w niej dużo zieleni etc.
Podsumowanie
• Ustal, kto będzie Twoją grupą docelową.
• W przypadku najmu dokładnie zweryfikuj potencjalnego najemcę

szczególnie pod kątem tego, czy jest wypłacalny.
• Zapoznaj się z kilkoma skutecznymi sposobami reklamy Twojej
nieruchomości.
• Zwróć uwagę na wszelkie możliwe sposoby zwiększenia wartości

Twojej nieruchomości.
• Pamiętaj o najważniejszych cechach dobrego ogłoszenia dot. sprze-

daży.
162
Zadania
1. Przeczytaj mojego e-booka o zwiększaniu wartości nieruchomości,

znajdziesz go na www.zarabiajnanieruchomosciach.pl.
2. Wypisz co najmniej 10 sposobów zwiększenia wartości nierucho-
mości.
163
Rozdział XIII
Dwa słowa na temat

wynajmu nieruchomości
I. Wybierz odpowiedniego najemcę

Wszelkie sposoby weryfikacji uczciwości potencjalnego najemcy są
dozwolone. Na ten temat można by napisać oddzielną książkę. Dlate-
go dosłownie kilka rad na ten temat, bardzo skrótowo:
1. uzyskaj referencje, jeśli to możliwe, od poprzednich Właścicieli nie-
ruchomości, którzy wynajmowali mieszkanie Twojemu przyszłemu
najemcy;
2. poproś o potwierdzenie zatrudnienia Twojego najemcy wystawione
przez jego pracodawcę;
3. jeśli najemca prowadzi działalność gospodarczą, poproś o zaświad
czenie o niezaleganiu w opłacaniu składek i podatków z urzędu
skarbowego i ZUS;
4. jeśli masz możliwość - sprawdź najemcę w Krajowym Rejestrze
Długów.
Określ grupę docelową potencjalnych swoich najemców. Im bardziej

bogatą i wykształconą grupę określisz, tym mniejsze będzie prawdopo-
dobieństwo wystąpienia problemów. A tak naprawdę nie ma na to zło
tego środka. To twoje zadanie, aby dokładnie zweryfikować przyszłego
najemcę. Każdy może Cię oszukać, a jeśli tylko będzie chciał i tak to
zrobi. Ty możesz tylko bardziej lub mniej do tego się przyczynić. Bądź
więc czujny i jeśli masz wątpliwości - po prostu nie wynajmuj. Czekaj.
164
Dwa słowa na temat wynajmu nieruchomości
2. Kontrola najemców.
Istotne jest, żebyś często kontrolował swoich najemców, szczególnie
jeśli nie masz do nich zaufania. Z czasem, kiedy poznasz ich lepiej, czę
stotliwość tych odwiedzin może być niższa.
Posiadam taką nieruchomość, do której zaglądam raz na rok, aby spi-

sać liczniki. Wynajmują je dziewczyny, które studiują medycynę, są spo-
kojne i doświadczenie pokazało, że można im zaufać. Dzwonią od czasu
do czasu, gdy się im coś popsuje, ale jest to rzadkość. Systematycznie
natomiast, co miesiąc wpływają od nich pieniądze. Nie muszę dodawać,
że stanowią typ wymarzonego najemcy.
W umowie powinieneś sobie zastrzec zapis, czy pozwalasz na posia-

danie w Twoim mieszkaniu zwierzęcia przez potencjalnego najemcę
Musisz wiedzieć, że są zwierzęta, które niszczą wokół siebie wszystko.
Należą do nich koty, niektóre psy, które gryzą wszystko wokół, a na-
wet oddają w mieszkaniu mocz. Ich właściciele są rzekomo bezradni ze
względu na to, że bardzo kochają swoje pupile. A nawet jeśli twierdzą, że
jest inaczej, po czasie okazuje się, że i tak zwierzę narobiło wiele szkód.
Ostatnio słyszałem opowieść swojej znajomej, która bardzo kochała
swojego kota. Przeszedł operację, miał cukrzycę. Ten kot sikał gdzie po-
padnie cztery razy w nocy. Wszystkie meble były owinięte folią. Podej-
rzewam, że w takim mieszkaniu unosi się okropny zapach i trudno jest
w nim wytrzymać. I teraz wyobraź sobie, że podobna choroba dopada
kota Twojego najemcy. Jak myślisz, czy najemca pozbędzie się kota, czy
prędzej owinie meble folią? A jeśli nawet owinie ... na ile jest w stanie
zabezpieczyć wszystko dokładnie?
Sam byłem świadkiem, gdy pies jednego z moich najemców przy

mnie nasikał na parkiet w przedpokoju. Zagotowało się we mnie, ale
niestety wcześniej popełniłem błąd i nie zaznaczyłem w umowie najmu,
że nie zezwalam na trzymanie zwierzęcia w mieszkaniu.
Pamiętaj, że nawet małe zwierzątko może być przyczyną różnego ro-
dzaju problemów. Nawet chomik może wyrządzić szkody. Spotkałem się

także z następującą sytuacją w jednej ze swoich nieruchomości. W nocy
ze źle zabezpieczonej klatki uciekł chomik, który następnie próbował
przegryźć się przez wykładzinę, efektem czego były dziury o średnicy
165
10 cm w formie małych kółek, występujące w różnych miejscach. Oczy-

wiście chomik nie narobi takich szkód, jak pies, czy kot, ale musimy
mieć świadomość jego potencjalnych możliwości. Jeżeli jest to tylko
taka mała przygoda jak z chomikiem, podejrzewam, że najemca chcąc
być w porządku, odkupiłby wykładzinę. Jednak wyobraź sobie sytuację
ekstremalnego miłośnika zwierząt, gdzie dwa koty tego najemcy sikają
na tapczan, pies sika na fotel, chomik wierci wykładzinę, królik podgry-
za meble, papuga rozsypuje ziarna i zostawia guano na wszystkich me-
blach, a wszystkiemu przygląda się tchórzofretka, która całą powierzch-
nię podłogi traktuje jak jeden wielki wychodek. Gdzie te nieczystości się
dostają i jak je potem usunąć? Pewnego dnia miłośnik zwierząt wypro-
wadza się, a Ty zostajesz z problemem, ponieważ dzieci nowego, boga-
tego najemcy, mają uczulenie na sierść.
3. Wynajmowanie mieszkań, a nałogi lokatorów.

W umowie możesz zastrzec, że w mieszkaniu obowiązuje zakaz pale-
nia tytoniu i innych używek, ale najlepiej byłoby od razu wybrać takich,
którzy nie palą. Niestety najemca może nie respektować postanowień
i od czasu do czasu będzie palił w Twoim mieszkaniu. Pytanie brzmi,
czy tego chcesz? Meble, dywany, ściany- wszystko przejdzie zapachem
tytoniu, a pozbyć się później tej woni jest niezmiernie trudno.
To oczywiście ma wpływ na potencjalne znalezienie klientów. Wyobraź
sobie - jesteś klientem, wiesz czego oczekujesz, wchodzisz i czujesz, co?
„Zapach': Zastanawiasz się, co tak może śmierdzieć? Jest to delikatna nie-
przyjemna woń, ale jednak coś jest nie tak. Czy wynajmiesz takie miesz-
kanie? Czy chciałbyś mieszkać w takiej nieruchomości, która rozprasza
Twoje poczucie satysfakcji ze względu na wszechobecny „zapach"? Powi-
nieneś też w umowie zastrzec, że wszelkie libacje alkoholowe są niewska-
zane jak również spożywanie narkotyków. Z góry powinieneś to ustalić
i zapisać, a Twój najemca powinien wiedzieć co tolerujesz, a czego nie.
W przypadku złamania postanowień kaucja powinna przepadać, stano-
wiąc przynajmniej jakiś „straszak" w stosunku do najemcy.
Ważną kwestią jest również załącznik do umowy, w którym zostanie

wymienione wyposażenie lokalu, czyli na przykład meble, sprzęt itd.
oraz zapisane stany liczników - wody ciepłej, zimnej, energii elektrycz-
166
nej, grzejników. Warto je uwiecznić na zdjęciach (w opcji z datowni-

kiem), zrobionych w dniu przekazania umowy.
Na moim blogu znajdziesz treści dokumentów, które ja stosuję.
4. Co jeśli najemca nie płaci?

Masz problem. Nie ma tutaj złotego środka. Złóż wypowiedzenie,
szybko postaraj się o złożenie do sądu pozwu o uzyskanie nakazu zapła
ty. Skontaktuj się z prawnikiem lub napisz do mnie. Przy dobrych wia-
trach będziesz mógł szybko zająć mienie najemcy. Ale jeśli najemca jest
sprytny, to pomimo uzyskania nakazu zapłaty, możesz już nigdy nie od-
zyskać swojej należności. Pozostaje działać więc szybko i zdecydowanie.
Najlepiej podczas podpisywania umowy najmu przewidzieć taką

możliwość i przepisać liczniki bezpośrednio na najemcę. Jeśli wystąpi
zaległość, to najemca będzie odpowiadał za zaległości sam.
Zadbaj o kaucję, która nie tylko zabezpieczy Cię na wypadek dokona-

nych zniszczeń, ale także pokryje koszty użytkowania nieruchomości na
czas najmu w okresie, w którym najemca nie płaci.
5. Co jeśli najemca nie chce się wyprowadzić?

Masz problem. Prawo może chronić takiego najemcę. I tutaj też po-
trzebna jest porada prawna, co w danym przypadku możesz uczynić.
Sprawdź, czy możesz wyłączyć prąd (zazwyczaj jest to niezgodne z pra-
wem). Pomyśl, w jaki inny dozwolony sposób możesz uprzykrzyć życie
Twojemu najemcy. Wszystko, co dozwolone, nie jest zabronione. Wpro-
wadź się do nieruchomości i mieszkaj z najemcą. Uprzykrzaj życie na-
jemcy. Zdejmij okna pod pozorem ich wymiany, zdejmij drzwi, wynieś
meble ... masz obowiązek zapewnić mieszkanie, ale niekoniecznie ume-
blowane. Podsuwam Ci kilka niestandardowych pomysłów, ale wszyst-
ko po to, abyś skorzystał z kreatywnych rozwiązań w celu usunięcia nie-
uczciwego najemcy. Niestety prawo chroni tych, którzy nie płacą i chcą
mieszkać. W każdym podobnym przypadku - to Ty jesteś tym, który
traci. Pamiętaj jednak, że w zależności od formowania się prawa w tym
zakresie - konsultuj wszystko z radcą prawnym. Dziś prawo może
o danej rzeczy stanowić tak, a jutro może ulec zmianie ... bądź na bieżąco.
167
6. Wynajem nieruchomości, a opłacalność tego przedsięwzię

cia.
Niewiele zalet ma najem nieruchomości. Mrozisz swoją zdolność
kredytową lub mrozisz swoją gotówkę, a uzyskujesz niewielkie stopy
zwrotu - rzędu 6-12%, narażając się na wiele przykrych sytuacji i to
pod warunkiem, że znajdziesz najemców, dobrych i bezproblemowych,
którzy płaca w terminie. Pod warunkiem, że w ogóle ich znajdziesz.
Oczywiście jest to sposób na zarabianie. Ale wtedy, gdy Cię stać na po-
noszenie ryzyka. Sytuacja jest odmiennie inna, jeśli posiadasz 2-3 mln
zł kapitału i decydujesz się na zakup kilku nieruchomości, albo jednej
dużej i uzyskujesz łączny przepływ ponad 15 tys. zł miesięcznie. Wtedy
faktycznie nie musisz pracować a ewentualne porażki w zakresie najmu
w nielicznych przypadkach nie są tak bolesne dla Ciebie. Uzyskując tak
duży przepływ dodatni, możesz zatrudnić osobę lub firmę do admini-
strowania takimi nieruchomościami i spać spokojnie. Jednak wcześniej,
zanim zgromadzisz kapitał rzędu 2-3 mln zł, osobiście odradzam inwe-
stowanie w nieruchomości w celu ich wynajmu.
Grałeś kiedyś w Cashflow 101? Jaki jest scenariusz tej gry zaprojek-
towanej przez Roberta Kiyosaki? Najpierw pomnóż gotówkę, czy to na
giełdzie (co jest dosyć ryzykowne), czy to inwestując w firmy lub przed-
sięwzięcia (co wymaga czasu) lub kupuj i sprzedawaj nieruchomości
dobrze na tym zarabiając. Na początek w grze Cashflow 101 trafiasz na
okazje, które sprawiają, że zarabiasz niewielkie pieniądze na obrocie
nieruchomościami, ale systematycznie w ten sposób powiększasz swój
kapitał. Następnie dokonujesz coraz to większych transakcji, korzysta-
jąc z „Dużej Szansy': a taka szansa nieraz pojawia się na rynku, także
w rzeczywistości. Powiększając swój kapitał dochodzisz do momentu,
w którym możesz podejmować się większych i bardziej dochodowych
inwestycji. To też wymaga czasu, umiejętności i cierpliwości. Kiedyś nie
znałem się na nieruchomościach. Dzisiaj, po dziesięciu latach zdoby-
wania doświadczenia w tym zakresie, mogę Ci pomóc i doradzić, jak
w ciągu 6 lat powiększyć swój kapitał z 30 tys. zł do 2 mln. Zapraszam
do kontaktu.
168
7. Co powinna zawierać Umowa najmu?

• data i miejsce spisania umowy;
• dane osobowe, czyli: nr dowodu osobistego lub paszportu, nr PE-
SEL, NIP, adres zamieszkania - dotyczy zarówno strony kupującej
jak i sprzedającej;
• należy określić, co jest przedmiotem najmu, kto jest właścicielem
i na jakiej podstawie - tutaj trzeba powołać się na tytuł własności
(akt notarialny, czy akt darowizny);
• należy określićcel wynajmu, bo to jest bardzo istotne (czy chcesz
wynająć lokal pod działalność gospodarczą, czy najem w celach
mieszkalnych);
• podaj szczegóły co do opłat, wymień co dokładnie będzie rozlicza-
ne, czyli: kwestie gazu, energii cieplnej, energii elektrycznej, wody
ciepłej i zimnej, kablówki, internetu;
• określ wielkość czynszu, czyli tak zwane odstępne oraz dodatkowe

opłaty;
• należy podać termin zapłaty oraz sposób zapłaty;
• zapisz klauzulę o tym, że bez Twojej zgody Najemca nie będzie do-
konywał żadnych zmian w Twojej nieruchomości;
• opisz wyposażenie mieszkania oraz kto odpowiada za ewentualne

uszkodzenia;
• ustal, czy zezwalasz na wiercenie otworów w ścianach
(w przypadku, kiedy najemca będzie chciał np. zawiesić nowe szaf-
ki, obrazy, czy uchwyt do TV);
• zobowiąż najemcę do utrzymywania czystości;
• jeżeli sobie tego nie życzysz, zapisz w umowie zakaz palenia tyto-
niu w mieszkaniu (jeśli jest balkon, to palący najemca będzie miał
łatwiej). Zapewniam Cię, że żaden niepalący nie wprowadzi się do
mieszkania, w którym wszystko przesiąknięte będzie dymem z pa-

pierosów;
• jeżeli
nie życzysz sobie zwierząt w Twoim mieszkaniu, zastrzeż to
w umowie (pomijając trudne do usunięcia kwestie „zapachowe':
każdy pies i kot pozostawia duże ilości sierści, dosłownie w każdym
169
zakamarku mieszkania; jeżeli kolejny najemca będzie na to wyczu-

lony, możesz z tego powodu stracić potencjalnego klienta);
• określ czas zawarcia umowy - jeśli jest to czas nieokreślony, podaj
termin wypowiedzenia. Zazwyczaj podaje się okres wypowiedzenia
I -miesięczny lub 3-miesięczny, ze skutkiem na koniec miesiąca
kalendarzowego. Jeżeli umowa zostaje zawarta na czas określony, to
ani najemca, ani wynajmujący wcześniej nie może tej umowy wy-
powiedzieć. Warto taką umowę zawrzeć, ale pamiętaj że Ty również
wcześniej nie możesz jej wypowiedzieć. Zaznacz, że jeżeli opłaty nie
będą dokonywane w terminie, możesz taką umowę wypowiedzieć
w trybie natychmiastowym. To jest bardzo istotne, żeby nie dopu-
ścić do sytuacji, w której najemca posiada zbyt duże zadłużenie, bo
będzie Ci je bardzo trudno odzyskać. W umowie możesz zawrzeć
wszystkie szczególne uzgodnione warunki, jeżeli takie istnieją;
• podaj także, w jakich warunkach możesz wypowiedzieć umowę
bez zachowania terminu wypowiedzenia;
• ustal karę za zwłokę w opuszczeniu lokalu, karę za zwłokę w płat
ności, karę za zniszczenie lokalu;
• ustal opcję, że będziesz mógł w okresie wypowiedzenia przyprowa-

dzać już nowych najemców, umożliwi Ci to dosyć płynne przejście
bez przerwy w najmie, a istotne jest to, żeby w okresie najmu tych
przerw nie mieć lub mieć je jak najkrótsze;
• zastrzeżsobie możliwość sprawdzania raz w miesiącu stanu miesz-
kania, a także liczników. Częste są przypadki, w których najem-
cy masowo korzystają z usług telefonicznych, czy elektrycznych,
następnie się wyprowadzają, a Tobie po jakimś czasie przychodzi
rachunek, który musisz zapłacić, a najemcy szukasz wtedy w polu.
W kablówce - jeśli ją udostępniasz - również wprowadź ewentualne
ograniczenia lub blokady, żeby ktoś nie zrobił sobie prywatnej wy-
pożyczalni VOD, na Twój rachunek. Najlepiej jak sam najemca, na
własne nazwisko wykupi wszelkie usługi, jak TV, internet i telefon;
• ustal kaucję i zasady jej zwrotu. Kaucja to dodatkowa wpłata od

najemcy, zabezpieczająca Twoje prawa. Możesz ją wykorzystać
w przypadku braku płatności ze strony najemcy, a także w celu po-
170
krycia ewentualnych zniszczeń, które zauważysz podczas odbioru

mieszkania, po zakończonym okresie najmu;
• zastrzeżwreszcie, że wszelkie zmiany w umowie będą dokonywa-
ne wyłącznie w formie pisemnej, pod rygorem nieważności.
Pamiętaj, że
wszelkie ustalenia powinny być spisane, nawet te najbar-
dziej dla Ciebie dziwne. To jest umowa, która łączy obie strony i pozo-
staje w pierwszeństwie przed kodeksem cywilnym, aczkolwiek nie może
pozostawać z nim w sprzeczności.
8. Najem okazjonalny.
Najem okazjonalny został wprowadzony w 2009 roku po zmianie ustawy
o ochronie praw lokatorów. Umożliwia wszystkim osobom fizycznym nie-
prowadzącym działalności gospodarczej, wynajęcie lokalu mieszkalnego. W
prawie polskim istnieją 3 różne rodzaje umowy najmu. Umowa najmu oka-
zjonalnego jest najkorzystniejszą dla osoby wynajmującej, chroni jej prawa,
pozwala szybciej rozwiązywać problemy np. z uciążliwymi lokatorami.
Co Ty, jako osoba wynajmująca powinna wiedzieć o najmie okazjo-
nalnym? Czy zawsze jest to najlepsza opcja? Jakie warunki należy speł
nić? Oto kilka pożytecznych wskazówek.
Co jest potrzebne?
Decydując się na umowę najmu okazjonalnego musisz pamiętać
o tym, by zgłosić jej zawarcie do naczelnika urzędu skarbowego, w ter-
minie nieprzekraczającym 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. Jeśli
właściciel spóźni się w dacie dostarczenia, umowa staję się automa-
tycznie zwyklq umowq najmu.
Jakie dokumenty obowiązują w umowie?

• Dobrowolne oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego,
mówiącego o tym, że poddaje się egzekucji i zobowiązuje do wy-
prowadzenia się i opróżnienia lokalu we wskazanym terminie, po-
danym w umowie.
• Podanie lokalu zastępczego przez najemcę w przypadku egzekucji.
171
• Wyrażenie zgody przez właściciela lokalu lub osobę posiadającą tytuł

prawny do lokalu, na zamieszkanie najemcy w owym w razie egzekucji.
Umowa najmu okazjonalnego może być problematyczna pod względem
wskazania lokalu zastępczego przez najemcę. Jeśli nie ma takiego lokum,
umowa najmu okazjonalnego nie może być zawarta. Zwykle wtedy spisuje-
my zwykłą umowę najmu i nasz lokator podlega wszystkim prawom chro-
niącym go, np. wynajmujący nie może go eksmitować w okresie ochron-
nym od ! listopada do 31 marca, pomimo wygaśnięcia umowy najmu.
Na jaki czas zawieramy umowę najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny to umowa, która może być zawarta na nie więcej
niż 10 lat. Oczywiście, jeśli najemca nie sprawia problemów, a my nie
zamierzamy użytkować mieszkania, termin może być przedłużony.
Prawne usuwanie lokatorów.

W przypadku uciążliwych lokatorów, którzy powinni się wyprowa-
dzić, a nie czynią tego po wygaśnięciu umowy, wynajmujący ma znacz-
nie większe pole do działania, niż w przypadku zwykłej umowy najmu.

Co możesz zrobić z problematycznymi lokatorami?
• Pierwszy krok - pisemne żądanie opróżnienia lokalu w terminie
7 dni od doręczenia;
• Drugi krok - wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności,
dołączasz do umowy o najem okazjonalny dobrowolnie podpisany
akt notarialny najemcy oraz potwierdzenie doręczenia umowy do
naczelnika urzędu skarbowego;
• Trzeci krok - skrócenie drogi do nakazu eksmisji.
Korzyści.
Jeślichcesz wynająć mieszkanie umowa najmu okazjonalnego będzie

chronić Twoje prawa. Dzięki temu będziesz mieć większe możliwości
wykorzystania instrumentów prawnych, które przydadzą się w sytuacji
eksmisji lokatora lub innych problemów. Najem okazjonalny nie nakłada
obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego dla najemcy, czy respektowania
172
okresu ochronnego. W praktyce jako właściciel zyskujesz większą pew-

ność ochrony swojej nieruchomości i takie rozwiązanie właśnie polecam.
Podsumowanie
• Kupuj nieruchomości w celach ich wynajmu tylko, jeśli masz uzbie-
rany duży kapitał, aby uzyskiwać wysokie dodatnie przepływy pie-
niądza. Wtedy stajesz się rentierem.
• Jeśli nie masz dużej zdolności kredytowej lub odpowiedniego kapitału,

skup się na obrocie nieruchomościami. Nie pozwól, aby Twój majątek,
który zdobyłeś, został zamrożony i uzyskiwał niewielkie stopy zwrotu.
• Je śli zdecydujesz się na wynajem mieszkania, zapoznaj się z Ustawą
o ochronie lokatorów.
• W swojej umowie najmu zabezpiecz się w odpowiedni sposób
w związku z przyszłymi płatnościami lub szkodami, które najemca
może wyrządzić za pomocą kaucji.
• Weryfikuj dokładnie, kim jest Twój najemca.

• Kontroluj systematycznie swoją wynajętą nieruchomość i weryfikuj
zdolność finansową swojego najemcy przynajmniej raz na pół roku.
• Nie wyrażaj zgody na używanie wyrobów tytoniowych w Twojej

nieruchomości.
• Nie wyrażaj zgody na to, aby w wynajmowanej nieruchomości
przebywały zwierzęta.
• Jeśli możesz, to zawrzyj umowę najmu okazjonalnego.
Zadania
1. Przeczytaj dokładnie Ustawę o ochronie lokatorów.
2. Przejrzyj kilka wzorów umów najmu i stawiaj pytania, jeśli nie rozu-
miesz któregoś zapisu.
3. Wykonaj odpowiednie wyliczenia w arkuszu kalkulacyjnym: jak
będzie pracował Twój kapitał przez najbliższe 6 lat w przypadku
wynajmu nieruchomości, a co możesz osiągnąć po 6 latach jeśli bę
dziesz obracał nieruchomościami. Zapraszam do wspólnej analizy
tego tematu przez SKYPE: wojciech.orzechowski.
173
Rozdział XIV
Inwestowanie w nieruchomości,
a działalność gospodarcza
Obracając nieruchomościami, możesz to robić

na dwa sposoby: albo
jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej, albo jako
przedsiębiorca.
I. Obrót nieruchomościami jako przedsiębiorca.

Jeśli robisz to jako przedsiębiorca, jest to zwykła czynność zakupu
- sprzedaży, od której standardowo odprowadzasz podatki, czyli przy
zakupie Twoja nieruchomość stanowi środek trwały, amortyzowany
przez określony ustawowo czas. Co do amortyzacji, można dokonać
tego na trzy sposoby. Warto tym tematem się zainteresować i dopytać
księgowego o najlepszy sposób zamortyzowania Twojej nieruchomości.
To Ty powinieneś wiedzieć, czy Twoja nieruchomość amortyzuje się
w najkorzystniejszy dla Ciebie sposób.
Kolejne koszty związane z nieruchomością, które będziesz mógł
księgować, to: część odsetkowa raty, czynsz, opłaty za media, koszty
notarialne, opłata agencji pośrednictwa nieruchomości, zakupy usług

i materiałów potrzebnych do remontu. Koszty te pomniejszają Twój po-
tencjalny dochód i zmniejszą wielkość podatku wymaganego do zapłaty
od ewentualnej sprzedaży mieszkania.
Przy sprzedaży, jeżeli inwestycje na remont przekroczyły 30% war-
tości zakupu nieruchomości, musisz do całości kwoty sprzedaży do-
liczyć podatek VAT. Twój księgowy z pewnością dobrze Cię poprowa-
174
Inwestowanie w nieruchomości, a działalność gospodarcza
dzi przez cały proces inwestycyjny, jeżeli tylko jest dobrym specjalistą
i wcześniej miał do czynienia z nieruchomościami. Jeśli Twój księgowy
nie specjalizuje się w nieruchomościach, zadzwoń do mnie, a ja polecę
Ci kogoś z takim doświadczeniem.
2. Obrót nieruchomościami jako osoba fizyczna.

Jeśli przeprowadzasz transakcję jako osoba fizyczna, kupujesz i sprze-
dajesz nieruchomości, to obecnie prawo podatkowe w Polsce mówi, że
jeżeli dokonujesz czynności stale powtarzającej się, na której zarabiasz,
powinieneś założyć działalność gospodarczą.
Ustawa tutaj sugeruje nam, że właściwie, jeżeli dokonujemy czynno-

ści zarobkowej częściej niż dwa razy, to już może to zostać potraktowa-
ne przez urząd skarbowy jako prowadzenie działalności gospodarczej.
Mowa oczywiście o obrocie nieruchomościami. Jeżeli więc sprzedasz
dwa razy nieruchomość, nie mając założonej działalności gospodar-
czej, możesz zostać ukarany! Istotne jest również to, abyś miał zaplano-
wany w swoim przedsięwzięciu cały proces inwestycyjny dotyczący nie
tylko jednej, ale i wielu kolejnych transakcji. Pierwszą nieruchomość
możesz śmiało kupić i sprzedać jako osoba fizyczna. Jeżeli taka dzia-
łalność Ci się spodoba i zauważysz, że możesz na tym dobrze zarabiać,
wtedy możesz zdecydować się na otworzenie działalności gospodar-
czej. Rozliczenie podatkowe takiej osoby wygląda bardzo podobnie jak
w przypadku działalności gospodarczej, więc większej różnicy w kosz-
tach nie ma. Tyle, że w przypadku działalności gospodarczej ponosisz
systematycznie koszt ZUS-u i księgowego.
Istnieje także możliwość, abyś nie zakładał działalności gospodarczej,
a kolejne nieruchomości kupował „na inną osobę": teściową, brata, sio-
strę. Ale czy chcąc dobrze zarabiać i prowadzić biznes, chciałoby Ci się
tak kombinować?
W przypadku osoby fizycznej możesz skorzystać z ulgi, jaką ofe-
ruje państwo. Nie odprowadzać podatku dochodowego po sprzedaży
mieszkania, a pieniądze te zainwes tować w nową nieruchomość, któ-
rej przeznaczeniem będą Twoje cele mieszkaniowe. Czyli jeżeli w cią
gu najbliższych dwóch lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż,
175
pieniądze ze sprzedaży przeznaczysz na zakup nowej nieruchomości,

to od tej dokonanej wcześniej transakcji nie musisz odprowadzać po-
datku. Urząd skarbowy „nie śpi" i w stosownym czasie może poprosić
Cię o udowodnienie tego, czy tak się naprawdę stało. Wówczas będziesz
musiał przedstawić akty notarialne sprzedaży tej nieruchomości, za-
kupu nowej nieruchomości, następnie kosztów, które były poniesione
w związku z obrotem nieruchomości - tak, żeby pokazać, że dokładnie
tą kwotę przeznaczyłeś na zakup nieruchomości.
Ot i cała polityka podatkowa. Jeżeli masz bardziej szczegółowe py-

tania, napisz do mnie - ja zapytam swoich specjalistów, udzielimy Ci
odpowiedzi na naszym blogu.
176
Rozdział XV
Warsztaty Inwestowania
W Nieruchomości
Poprowadzę Cię za rękę.
Jeżeli tylko chcesz, to poprowadzę Cię za rękę przez cały proces

inwestycyjny, tj. od momentu planowania, przez przemyślany za-
kup nieruchomości, remont, a następnie wynajem lub sprzedaż
z zyskiem.
Dzięki uczestnictwu w Warsztatach Inwestowania W Nieruchomo-

ści, bardzo szybko zobaczysz siebie w zupełnie nowej roli i sam poczu-
jesz się inwestorem nieruchomości. Ten specyficzny dreszczyk emocji
będzie Ci towarzyszył już od pierwszego spotkania ze mną. To Ci mogę
już teraz zagwarantować! Paul Arden - autor słynnego bestsellera - po-
wiedział bardzo ważną sentencję, która stała się tytułem jego książki:
Nie ważne kim jesteś - ważne kim chcesz być. Niech to zdanie będzie od
tego momentu mottem Twoich poczynań, jako przyszłego przedsiębior
cy w obrocie nieruchomościami.
Szkolenie trwa rok i dzieli się na trzy etapy. W tym czasie spędzamy
ze sobą kilkadziesiąt godzin na wspólnym planowaniu, kalkulacjach,
projektowaniu, kupowaniu i sprzedaży nieruchomości. Ale zanim co-
kolwiek kupisz, nauczę Cię znajdować okazje na rynku oraz dobrze
je analizować. Doprowadzę do sytuacji, w której w dniu zakupu bę
dziesz wiedział i będziesz umiał sam ocenić, ile zarobisz inwestując
177
w daną nieruchomość. Jeśli stwierdzisz, że zarabiasz za mało, to nie

kupisz danej nieruchomości. W tym etapie najważniejszym jest nauczyć
się analizować rynek. Nad tym również spędzimy kilkanaście godzin.
Gdy już nauczysz się tego, pokażę Ci 60 cech nieruchomości, które mogą
sprawić, że dane mieszkanie jest atrakcyjne lub może stać się bublem na
rynku. A takich mieszkań najlepiej unikać. Ostatni temat skrupulatnie
zgłębiany przez uczestników warsztatów, to oczywiście kwestie prawne
dotyczące danej nieruchomości. Nauczę Cię, jak analizować nierucho-
mość pod wzgl ędem prawnym tak, aby nie na robić sobie problemów. To
wszystko w pierwszym etapie warsztatów, który trwa do momentu za-
kupu nieruchomości. Następnie przejdziesz etap remontu mieszkania,
a na sam koniec dowiesz się, jak dobrze przygotować nieruchomość do
sprzedaży. Pamiętaj, wiedza jest najważniejsza.
Podsumowatrie
• Jeśli
masz wiedzę i odwagę, będziesz mógł inwestować w nierucho-
mości i dobrze zarabiać.
• „Jeśli wiesz, że możesz lub wiesz, że nie możesz - w obu przypad-

kach masz rację''.
• Jednak ja zachęcam: działaj, nie poddawaj się. I niech nikt nie decy-
duje o Twojej przyszłości.
• Przyszłość jest w Twoich rękach .
• Przyszłość należy do Ciebie.
Zadatrie
Napisz do mnie wojciech@wiwn.pl
Wojciech Orzechowski
178
Warsztaty Inwestowania W Nieruchomości
Kilka słów referencji

„Po pierwszych godzinach szkolenia WIWN ON-LINE z Wojtkiem
okazało się, że to, co odbieraliśmy jako oczywiste i co myśleliśmy że na
ten temat wiemy, wcale nie wiemy albo wiemy, ale w małym stopniu.
Zrozumieć tq zasadę, to już jest duży krok ("Najmqdrzejszy jest, który
wie, czego nie wie.") Szkolenia bardzo profesjonalne, prowadzone w luź
niej i miłej atmosferze, pokazujqce, że w nieruchomościach - diabeł tkwi
w szczegółach. Wiele się można nauczyć, wszystko jest skrupulatnie tłuma
czone (do skutku). Jak zdqżyliśmy zauważyć, istotnym aspektem w nieru-
chomościach jest obranie odpowiedniej strategii, która porzqdkuje myśli,
a strategia Wojtka takowq właśnie jest. Szkolenia te pokazujq, że bardzo
ważna jest wiedza poparta dużym doświadczeniem, z której warto korzy-
stać (tym bardziej, jak ktoś, kto nie musi, tq wiedzq się z nami dzieli)".
Monika i Tomek z Warszawy
„Chcesz zaczqć inwestowanie w nieruchomości ? Dobrze trafiłeś

tak jak ja;) Wojtek pomoże Ci w tej kwestii, pokaże, poprowadzi za „rękę"
tak jakby On to robił w swoim imieniu. Tak właśnie było ze mnq. Chcę
się stać rentierem (Ty zapewne też), więc szukałem możliwości inwesto-
wania, aż znalazłem W IWN, gdzie Wojtek pokazał mi jak to robić, ba!
nawet pokazał mi nieruchomość, na której da się zarobić. Ja nie znajqc
Wojtka, miałem chwile wahania, czy dobrze robię, ale Wojtek starał się
mnie przekonać, że to będzie dobra decyzja, pokazywał zalety jak i wady
tej inwestycji, ale przede wszystkim zabezpieczył mnie w tej transakcji jak
tylko mógł. Chciał, żebym czuł się komfortowo i to sprawił :) „
Tomek z Ukrainy
„To, co najbardziej podobało mi się na szkoleniu to bardzo profesjonalne

podejście i zaangażowanie prowadzqcego. Wojtek szczegółowo opisuje dany
temat i dosłownie ''zmusza" Cię do myślenia. Posiada dużq wiedzę i jest
praktykiem, co jest bardzo ważne. Ponadto wszystko prowadzone jest w bar-
dzo miłej atmosferze. Po zaledwie 2 godzinach nauczyłem się więcej prak-
tycznych rzeczy niż po przeczytaniu kilku ksiqżek na temat nieruchomości".
Łukasz z Dębicy
179
„Długo nie zastanawiałem się nad podjęciem decyzji o współpracy oraz
skorzystania z wiedzy, jaką Wojtek dysponuje. Merytorycznie człowiek

na wysokim poziomie, natomiast jest genialnym nauczycielem i potrafi
w sposób konkretny przedstawić swój punkt widzenia. Inwestycja w szko-
lenie będzie kroplą w morzu co tak na prawdę zyskam po ukończeniu.
Jestem od 2009 związany z nieruchomościami, sądziłem że w zakresie
inwestowania mam wiedzę, jednak to jaki know how jest przedstawiony
przez Wojtka, kompletnie zmienił mój obraz. Szczerze i gorąco polecam".
Michał z Leszna
„Właśnie zakończyliśmy 10-godzinny coaching z inwestowania w nie-

ruchomości. Jesteśmy początkującymi inwestorami, przed nami pierw-
szy deal i wiedza przekazywana przez Wojtka jest nieoceniona. Myślę,
ze warsztaty oszczędzają nam 10-20 lat samodzielnego zdobywania do-
świadczenia, kosztem własnych nerwów i pieniędzy. Trzeba dodać, ze
Wojtek jest świetnym mentorem i warsztaty są pełne nie tylko meryto-
rycznej wiedzy, ale tez pozytywnej energii.
Jeśli chcesz dokądś dojść, znajdź kogoś kto już tam jest i zechce Cie Cię
tam zaprowadzić.
Ruszamy dalej do boju!"

Tomek i Natalia z Bristolu, Anglia.
Więcej na www.wiwn.pl
W przygotowaniu gra planszowa dototycząca inwestowania

w nieruchomości. Jeślichcesz sprawdzić si ę w praktyce jako inwestor,
zaplanować swoj ą drogę do rentierstwa,
to odwiedzaj koniecznie stronę
www.wiwn.pl/gra
aby nie przegapić dnia premiery.
Wykaz książek polecanych przeze mnie uzyskasz pisząc na

wojciech@wiwn.pl
180

Orzechowski W. - Zarabiaj Na Nieruchomościach

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Orzechowski W. - Zarabiaj Na Nieruchomościach

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Spis treści

Rozdział Il. Źródła finansowania zakupu nieruchomości „ . „ . „ ...... 27

Rozdział III. Finansowanie zakupu mieszkania ............. „ . „ . „ . „ ...... 35

Rozdział IV. Rodzaje inwestorów, a ryzyko współpracy z nimi .. „ .. 41

3. Kapitał z obcego źródła ......................................................................... 43

Rozdział V. Cechy pożądanej nieruchomości„„.„„.„.„.„.„„.„ .. „„ .. 47

1. Jaką nieruchomość wybrać? .................................................................. 47

Rozdział VI. Wady ukryte w mieszkaniu„„„„„„.„„„„„„„„„„„„„„ 65

Rozdział VII. Proces planowania zakupu nieruchomości „„„„„„„ 71

6. Ile czasu potrzeba na znalezienie dobrego mieszkania? .................... 77

Rozdział VIII. Zakup nieruchomości „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ 81

1. Nieruchomość z zajętą hipoteką ........................................................... 81

Rozdział IX. Co musisz wiedzieć o umowie z pośrednikiem ,

5. Słów kilka na temat art. 777 § 1pkt4 Kodeksu postępowania

Podsumowanie .......................................................................................... 107

Rozdział X. Co trzeba wiedzieć o kredytach ............................ ..... 108

Rozdział XI. Remont .............. „ . „ . „ „ . „ ... „ . „ . „ . „ . „ .......................... 118

7. Organizacja wywozu śmieci ................................................................ 125

Rozdział XII. Sprzedaż lub wynajem, a reklama nieruchomości .... 153

R ozdział XIII. Dwa słowa na temat wynajmu nieruchomości„.„.164

1. Wybierz odpowiedniego najemcę ...................................................... 164

5. Co jeśli najemca nie chce się wyprowadzić? ..................................... 167

Rozdział XIV. Inwestowanie w nieruchomości, a działalność

Rozdział XV. Warsztaty Inwestowania W Nieruchomości„„„„„„ 177

Szczególne podziękowania chciałbym przekazać:

Mojej żonie Emilii - Każdy projekt dot. nieruchomości realizowa-

Piotrowi - Mój blog http://zarabiajnanieruchomosciach.pl, nagra-

Kasi Sobik, Monice Bielskiej oraz Anicie Nankiewicz za pomoc

Pisząc tę książkę mam 39 lat i posiadam już 19-letnie doświadczenie

Obecnie, kiedy kończę pisać tę książkę (2014), jestem w Polsce je-

Wypracowałem, skuteczne procedury inwestycyjne. Co więcej - my-

Kiedy uznasz, że jesteś gotowy aby tę wiedzę wykorzystać w praktyce,

Sprawdź się w roli inwestora

Chciałbym, abyś jak najwięcej skorzystał z wiedzy zawartej w tej

Gwarantuję, że odpowiem na każdą nadesłaną wiadomość. Co więcej

wać na tym rynku, kuszącym bardzo wysokimi zyskami. W takiej sytu-

Najlepsze wyniki osiągniesz, kiedy będziesz miał możliwość poznać tę

Życzę miłej lektury

Musisz to wiedzieć zanim

1. Strach i stereotypy, a doświadczenie i zdrowy rozsq.dek.

Powróćmy do wspomnianych wyżej rodzajów inwestycji. Giełda

Wiele zależy od tego, na jakim poziomie ustawisz „stop loss" i czy

ko. Podobnie jest w biznesie.

mi, dostawcami, czy pracownikami. Ponadto, mogą wystąpić nieprze-

W przypadku odpowiednio przemyślanej inwestycji w nieruchomo-

I tu pojawia się kwestia zasadnicza - inwestycja w nieruchomości

2. Makroekonomia - najlepszą przyjaciółką inwestora.

Podstawowa wiedza z makroekonomii mówi nam, że niektóre oko-

Przykładem takiego miejsca jest Kolmanskop Namibia. Przyczyną

i większość mieszkańców wyjechała na zawsze. W 1956 r. miasto opuści­

Podobnych przykładów w różnych częściach świata można znaleźć

Skrajne sytuacje związane z siłami przyrody takie jak np. powodzie

3. CEL jest najważniejszy.

Na każdej ze swoich nieruchomości, jeśli chodzi o obrót (czyli kupno

czy to nie jest wystarczające, aby żyć w dostatku? Wg moich wyliczeń,

obraź sobie, że posiadasz lokal komercyjny w centrum miasta, który

min. 100% rocznie z tego co zainwestowałeś.

• zakup nieruchomości (w Łodzi, zakup ok. 2900 zł/m ) = 154.000 zł

• remont (przyjmujemy ok. 800 zł/m ) = 44.000 zł

• koszty okołozakupowe (notariusz, PCC, etc.)= 10.000 zł

• sprzedaż nieruchomości (cena sprzedaży równa najniższym staw-

W pierwszym półroczu musisz kupić i sprzedać dwa takie miesz-

nie zaangażujesz łącznie 60 tys. zł. Jeśli inwestycja przyjmuje wartość

1) W dniu zakupu wiesz ile zarobisz na danej nieruchomości. Umiesz

i większość mieszkańców wyjechała na zawsze. W 1956 r. miasto opuści

Omówmy sobie teraz cztery potencjalne źródła pozyskania pienią

tego materiału jest wysoka przenikalność hałasu z pomieszczeń sąsied