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    JURISPRUDENCIA REGISTRAL | INFORME ESPECIAL, t 19 (sated ie Incorngata one ‘ata fhe We cpt ENTRE ConcHETES, COMENTANIOS ¥ ANOTACIONES, Levan weet i An LA RESOLUCION UNILATERAL DE Li CONTRATOS Y SU REGULACION A INCOMPLETA EN EL CODIGO CIVIL informe especial uum Bases para una propuesta normativa, a propésito de la seguridad juridica y la seguridad del trafico, vistas desde el registro Marco A. BECERRA SOBAYA" 1 presente articuly ef autor pone en evldencla que ta resatuclin unilaweral de figura contemplada en lor articular 1428, 1429 y 1410 de nuesteo Ise encuentra deficlemtemente regulada a luz de ta vegurldad Jurl- dica, cuando se procede usu inseripelin registra Propane usb que se etabtezed la posibilidad de que el comprador pueda anuar su apuniclin a ta resoluclin wnllac feral activada cow lnsirumentos flexibles y por tempo determinate, wads en discutir s0- En muy apretada sitesi pein sosten jel 2011 el Cea se que: ) Conformne a lo Civil ele Hasta hace al bre la posibi de predios, registro d tre otros) la resolu para pensaren ta d Mnf dc mcr en rend es eg eT tuador debe muy simples, pero a su vez ~a prime J Derecho Notaria, (7 Abogado, Profesor de Derecho Ree DIALOGO GON LA JURIGPRUDENGIA N° 108 Escaneado con CamScanner bi I principal propio de este escrito supone demmasar qe i resolcion unilateral de os contratos,eplad en sale 1428, 1429 11430 de nuestro Cig Chil se encuentra dericientemente regula 8 se quire, est Iada de modo incomplete aur dela segur- dad jure que deben isensar sins. nesjurdicas alos ciudadanos, mis ropiamente diriames ae, tenendo en event ue fs se tos actin giados pollen sede con tacual (no lvidar a su tml casa deo actos juridios), de la misma forma como en un primer estado se ampara al eo cuyo interés es wantin bien“! vendor nla compraenla regsrada 10 mismo, en un segundo escenario, debe sparse a sujeto cay interes fue adguiirun ben para deterna fn, ‘mantnigndolo en su sags, ‘in ‘en la cual el adquirente despojado no incumplié prestacin alguna, lo cual implica que dicho sujeto “solo” tenga la posibilidad de discutir en sede ju cial la validez del acto resolutorio afin de readquirir la propie- dad, soportando el despojo de la propiedad ~aun cuando fuera temporal y seguramente por un buen tiempo-. gY qué pasé con cl interés del adquirente durante dicho lapso? JURISPRUDENCIA REGISTRAL ita~ solicitar la correspondiente indemnizacign, sntamos 2s propio desconoce liters dy Bera es pa (quien fer el comprador en compraeny ade ale la posblidad de tener en propiedad el ben. sexe men eho eontactal debe esignarse a cepa aan aeje una de las partes del contrato sin buscar algin reme. “a idio de orden sustantivo? Creemos que no, sar de ins mevamene nos rt Dirfamos que la razén de la problematica acu. sada responde a abviar o pretender desconocer Ios efectos sustantivos que el registro produce, cs decir, aun cuando el registro no crea dere. cchos -salvo muy contados casos-, los efectos {que produce el juego de los prineipios regs Tes recogidos en el Libro IX del Cédigo Civit tienen virtualidad suficiente para incidir de mi nera positiva 0 negativa en las instituciones del derecho de contratos; en el caso que nos ocupa una compraventa res Nétese que no se trata de un supuesto aislado el que venimos comentando; se trata sin mas de la forma como hoy en dia ad- ieren sus bienes la mayoria de ciudadanos del las neas siguientes analizaremos la institucién de le para finalmente esbozar una eventual solucién ala planteada y que debiera tener origen en sede con- tractual 1. INTRODUCCION ‘A pesar del viejo pacta sum servanda, legalmente podemos in- cumplir con los contratos que suscribimos. En términos juridi ccamente mas propios, habria que decir més bien, que luego de hhaberse perfeccionado un contrato, cualquiera de las partes pue- de dejar de cumplir la prestacién pendiente materia de la obliga- cién contraida. De lo contrario, es decir, si asumiéramos po: . A OTE CE EGU OIISTIN © tna, no ena ran de ser el slo 1X. dela Sessén ‘Terie en eve de que oats de una oii sstantiva ampaada en una sla an is Sino qu resulta eas un imperative con (2) Enel ejemplo de a compratentaesuela que veninos mingjand, obviamet el eom operat ieament, pete pretender antar su demand dele ac juice ‘renualmente subadgurent del ie, sin embargo, queda claro que est emedio él momenta mismo d insert la resolocion, puede nsenbiren el regs la noea ver uo opoersle la aan de demands; huelgan comentarios po lo dems, en cl legislador se plantee una posible resolucign i +cgunda del Libro VI del Cédigo Civil referido ala “inejecucién de obligaciones", entre otras normas dispersas en el mismo cuet- po normative, Detal guisa que, siempre se podra incumplir eon lo acordado en ¢l contrato, ante lo cual el ordenamiento juridico ha regulado ifestacién de voluntad, no Sloesaconsble wsiderarla. 'prador despojado de la propiedad a mérito de la resolucin a resclucin) alos fines de enervar la buena fede evalquiet « orden procesal, no sustantivo es insufieiente, pues desde ng favor de ercero que se veréprotegidoy a quien mute? 4a demora que implica obtener en sede judicial ‘anotacin de demands, versus la posibildad de inscribir la nueva transferencia en el registro, eduaetie a Escaneado con CamScanner diversos remedios de orden sustan de este opiisculo SRE iso deadictiva Para los fines lidad de resolver La importancia del tema no es POC, Por o tanto cién que despierta tampoco; basta cor a el sguiens Poco; basta con eiemplieat eines supuesto desprovisto totalmente de fceigne es reel derecho de propiedad sobre un predioy lo hace oon ne pecioaplvao(esdec concn ponent eeaieteey jtularidad; scis meses después, esta persona os yao le pertenece s Persona advierte que la casa in el registro, p Pues se inseribié una resolu cidn de contrato en la que su transferente declare "alee mente” que no se estaba eumplienda con ciones, 1o cual no era cierto. ‘unilateral l pago de las presta- GO FESOIATIVG SD cual goncraria sin duda la imposibilidad o di- cougirkelatreiteclaviedsa oa ee deudor (via carta notarial), en cuyo caso, junto a la declaracién: de voluntad unilateral contenida en la escritura publica y cum- plidos algunos otros requisitos de forma y de tiempo, se habria de proceder a la inscripeién de la resolucién al amparo del ar- ticulo 1429 0 1430 del Cédigo Civil, segin el caso. En el ejemplo retratado lineas arriba, {qué tan justo resulta ser para el adquirente perder su propiedad a mérito dela sola decla- racién unilateral de su transferente aun cuando venia cumplien- do con sus obligaciones?; jes que acaso es correcto que deba dirigirse ulteriormente al Poder Judicial -con todo lo que ello reporta en nuestro pais~ a demostrar y cargar con Ia prueba de que actud conforme a lo acordado y que por lo mismo no debié proceder la resalucién? Si no es lo correcto 0 10 justo, :podemos entender que es lo mas conveniente para la seguridad del tifico y su dinamismo proteger al vendedor aun en desmedro de lay seguridad juridica que reclama el adquirente? Prima facie, debemos dejar en claro que lo que aqui se va. tratar ¢s la coincidencia 0 discordancia que acusamos con la regula- cidn que las normas del cédigo le han dispensado a la figura de la resolucién unilateral y la forma como estas se reflejan en el Registro, antes que a la posicién adoptada por este ultimo en FORME ESPECIAL tanto ente de la Administracién, pues queda claro para el suscri~ {to que el registrador, como el juez, resulta ser mero prisiopesods. laley y por ende, el ejercicio interpretative que comportasufin= ‘i6n no puede escapar del marco de razonabilidad que le impone el propio sistema juridico. En esa medida entonces, teniendo en cuenta que incluso en el fuerojursdiccional se admite que "Si la actorareconoce en su ddemanda que por decisién unilateral, via carta notarial, dio por resuelto el contrato, aplicando el articulo 1429 del Cédigo Civil, entonces ya no podri discutirs lo que se produjo por inicativa de un contratante y que estuvo respaldado en la legislacion sente,siendo derecho de cuaiquiera de las partes sliitar a in- emi objeto materia de resolucion. Vease en De a Puente, Manvel ‘y de Conocimiento de la Corte Su Tin Cédigo Civil. Segunda ediciOn, Gaceta Ju “=Seguridad juridica y seguridad del tai jperior de Lima, Ledesma Narviez, Marianella,“Jurispru- Editores, Lima, 1999. ic0", Publicado por Fundacin Beneficencia Et Periia luris. Madrid Escaneado con CamScanner dispensary de con a lama eo traslaticio; levando el asunto alos fueros del derecho registrl, esta es la solucin pro- puesta por el articulo 2014 del Cédigo Civil, que regula fa Hama- dda fe pilica registral” El Derecho, que no necesariamente es justo, nos aporta en mu- cchas ocasiones soluciones distintas para problemas en los que dos partes reclaman para si y por separado los beneficios de la seguridad juridica y los de la seguridad del trifico, Asi, el artieus lo 948 del Cédigo sustamtivo scala que “Quien de buena fe y como propictario reeibe de otro la posesién de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesién carez- ‘cade fucultad para hacerlo, Se exceptdian de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infraccién de Ia ley penal”, Una lectura arreglada a los conceptos que aqui venimos tratando implica concluir que la persona que ai seri protegido en su adquisicién si es d ‘aun a pesar de que el enajenante no fuere el verdadero propieta- rio y en perjuicio de este, lo cual consagra la prevalencia de Ia seguridad de tiico, (eased ‘ocierto es que ambos conceptosS© nos aPareceN Coma conta. aac el fica i prvilegio la seguridad del trifico, descongr. ere qejnidad esttca. {Como se tradueen eas situaciones en cel imbito registral? GISTRAL PERUANO Y SU ROLEN Elegstro es una invenein del Estado y como tal, su propssto tatriba en la necesidad de publicitar derechos o situacionesjuri- Grea oponibles a tereerosa Tos fines de la consolidaciénplena de las tulridades registradas. ‘que en el ejemplo del articulo 948 del Cédigo Civil, referido a ta adquisicin de bienes mucbles en los que se protege al adquiren- te en desmedro del verdadero propietario que no manifest su voluntad de transferir, el amparo a dicho adquirente tinicamente ro inmatriculados en el registro, ( ee ) fu se justfiea en ry fen los cuales suneion eedor es propietario, conforme al articulo 912 del Cédigo sustantivo). ‘Vemos entonces que el Derecho debe tomar una de las opciones ¥y Sus alternativas son muy reducidas: u opta por proteger a los propictarios afin que estos gocen de proteccién absoluta frente a los intentos de despojo o recorte de su derecho, en cuyo caso aun el adquirente de buena fe no seri reconocido y amparado por el ordenamiento legal, o por el contrario, el adquirente d buena fe es amparado por el Derecho en desmedro de la ttulari- dad del propietario que nunca manifest6 voluntad traslativa ‘Como ha sostenido Alvarez Capero- Spafia, “el descubrimiento de la publicidad, como uno de los tesoros mas preciosos de la madurez del espiritu juridico, no ha sido obra de una mente individual, si no de todo un desa- rrollo histérico de superacién de las contradicciones del sistema Juridico patrimonial, del que solo en sus actuales fases podemos tomar autoconciencia de su auténtico significado”®. Empero, existen otras situaciones en las que se tra@@MB RN inmiidados, ea Tos ue sus propietarios, a pesar de esta En buena cuenta, la solucién que las normas juridicas proponen, determina el dinamismo de la contratacién en un pais. Erectivamente, si el ordenamiento juridico privleua la segue Aico OTe del Cogn Cv“ ero ue de buena fe adguee ail oneroso alin derecho de persona que en el eis apa 8 faculades para otorgarl,mantine su adguisiién una vez insert su derecho aunque despues se ante atins eseeve evel oreo ‘virud de causs quero consten en los Registos Publics, La buena fe del terero se presume mintas nose pruces se concocted registro”. (8) ALVAREZ CAPEROCHIPI, José “Derecho inmoilari registra”. Editorial Comares S.L, 2 ed, Granada, 2006. Pig. 9 2s0 Escaneado con CamScanner publctandofehacientemente sus titularidadss través del r= stro las pierden, Un ejemplo ninioa mérito de una venta ap Supuesto en el cual el registrador foe a su turno vietima del detito bajo comentario pues fue sor prendido, procediendo a registrar el documento continent dela supuesta venta, En este aso, la situacin del verdadero propie- trio (despojado de su titularidad) Jos presupuestos del articulo 2014 det Cédigo Civil y se convier- ev tereere esta ‘mo adquirente en desmedro del propietario primigenio que nunca lucién juridica?; es ac 2 gue, “Yeéricament s Justo quitar la propiedad al pro- Bl tral, por el solo hecho de haberse inserito en el registro? La necesaria proteccién del comprador y del crédito gjustfica la expoliacién del propictario?®. Mis allé de las Iucubraciones que podemos efectuar sobre el caso planteado y que las retomamos en el apartado siguiente con del anilisis d © Tem (10) Articulo 1428.- Resolucién por incumplimiento INFORME ESPECIAL Tile fea sepia jut {8 esto conveniente? Lo adauisiciones de bienes mature vlog ce bd ee la contratacién, en tanto en cada caso, los eventua- ls adres que recente deer oneerecten tedeberin nagar sisutrnstentadqurse mentee eee {rumento pablico falso, aun cuando el registro no lo pu ty lo pudo adver- IV. LA RESOLUCION UNILATERAL DEL Y SU INSCRIPCION EN EL Recistao ATO Dela revsin dels ormas dsl Cio Civil se apreia que los ariculos 1428, 1429 y 1430" regulan la resolucion de os con tratos con pretacionesreciproca, y de las misma se aprela aque poderos dstingur hasta tes clases de mecanismos reli torios: 25 ) Se ED, culo 1429)", AY” | “ 6) La resluciénobcnidaa mito de a aetivacn deta cw. 2? Sa De los mecanismos detallados lineas ariba nos interesan los dos fen adelante, Ia parte fel), sin la intervencién de la llamada parte infiel (aquella que no cumplid con la ejecucién de la prestacién debida). Es harta conocida la frase segrin la cual “el registro brinda segu- ridad juridica”, y ciertamente es asf; por ello as presentes lineas se fundan en la preocupacién de que a través del registro se pue- dan estar consolidando situaciones juridicas discutibles, cuando no ilicitas (la referencia es al ilfcito civil) en atencién ala aplica- ccidn de las normas del derecho comin, {ual cumini du retc, o parepsde sla el “ih toscontato con presaclonesrecprocs, cuando seu as pas : En cn econo uo vO cs, nein de as ypu ‘A partir dela fecha de Ia citacién con la deman [Articulo 1429.- Resolucién de pleno derecho “En el caso del articulo 1428 la parte que se perjudica con el incump| satisfaga su prestacin, dentro de un pl Sila prestacién no se cumple dent de datos y peruicios ; Articulo 1430.- Condicién resolutoria tro del plazo sefialado, con toda precisién. La resolucion se produce de pleno derecho cuar (11) FORNO FLOREZ, Hugo.“Resolucién por intimaci 108 DIALaGO GON LA JURISPRUDENGIA N° 10! ee ida de resolucién, la parte demandada queda impedida de cumplir su prestacién”. Jimiento de la otra puede requerirla mediante carta por via notarial para que que se Pevnor de quince das, bajo apercibimiento de que, en caso contrrio, el contrato queda resvelo tl contrato se resuelve de pleno derecho, quedando a cargo del deudor la indermnizacion to se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestacin a su cargo, establecida rena comerciales dla caesar” 2 en 38 Senda Er 098 PUCE. Pg 103 ys e291 Escaneado con CamScanner JURISPRUDENCIA REGISTRAL ner dimbito de 1 de la resolu Nos explicamos, y para ello delimitamos el pri jebe el Registro dlenegar la inseripe! atrato,funddando dicha posicrin en que debe 2 Para tal fin reflexidn: ‘cn unilateral de! 1 ineumplimiento de la prestacid te todos los posibles a favor y en contra de Iu inseripeién, en cuyo caso, luces sobre qué tan acertado es ef camino que pretend escoger: calificar este aspecto del acto resolutorio, teniendo en cue los articulos referidos del Cédigo Civil sluden expresamente al presupuesto del incumplimiento? Si bien es cierto ‘que el derecho comin (la ley) consagra la resolucién unilateral de pleno derecho (caso del articulo 1430 CC) luego del requeri- ‘miento indubitable efectuado. presupone el i prestacion; idloando de wo onsite Geet. atria Ho calificacion “hae Quienes abonen a fc la no inscripcién de la resolu unilateral podrian sostener que, en principo, debe tenes en consideracin que si negamos el acceso al registro de la resolu- Cidn unilateral de os eontrates, no ncccsariamente estar res tando virualidad y aplicabilidad a los atculos 1428, 1429 11430 del Cédigo sostantvo, toda ver que no todos los contatos retolubles- tienen efectos reales y conllevan a una inscripcién mel reisiro para consolidar a iularidd del dorecho, Bajo esa premisa, seria propio pensar ~de modo subsecuente que los contratos con efectos reales que no dan mérito a inscrip- ccién, pueden gozar de la automaticidad en la ineficacia provo da por la resolucién (efecto ipso jure), automaticidad tampoco negada a los contratos con efectos reales que dan lugar a inserip- cciones en el registro, pero que no podrin acceder al mismo. Sos- tener lo contrario nos Hevaria a decir que todos los derechos constituidos fuera del registro -que son la mayoria en nuestro pais-, merecen acceder al registro por el hecho de ser tales, en cuyo caso, ya pierde sentido absoluto la calificacién registral Vistas las cosas desde Ia otra orilla, si estas iltimas lineas nos parecen altamente discutibles es porque efectivamente, los dere~ chos se constituyen 0 no se constituyen independientemente del registro, y este es en todo caso mero publicitador de derechos que (12) Seftala Fomo que “Como ya se ha tenido ocasion de indicar, el incumplimi _ 9 reconoce. Por fo dems, resulta dif, jinados derechos el ordenamiento juridies arse, sin embargo, €s el hecho de que | eter instrumental, genera efectos sys. “fe piiblica registral, legitimaciéy vonibitidad registral), y por lo mismo si puede crear Pon mente indeseable como veremos més adelante jn y juego de 105 principios regstrales, iblica registral. {Lo que no puede sosla registro, pesarde su eardel tantivos sumamente fuert registra, of rasituacion all ce en [a apli i mente el de fe pul part -Veamos las principales normas regulatorias de la resolucin uni. lateral y advertiremos Feilmente qué camino recorriron las mis. rente las del registro: mas, prineipali risprudencial de la inscripcion de la reso- Ambito normative y ju lucid unitateral Una pronta mirada a ls principales instrumentos normativos nos inte resultado: muestra el sig 4) El Cédigo Civil, que resulta ser la norma sustantiva de ma- ia que, lateral fgalude n esta aseveractén a to- vo, incluyendo aquellos {que conforman el Libro de los Registros Pablicos. b) En el registro, los diferentes reglamentos de inscripciones han regulado la figura, previendo los requisitos instrumenta- les que deben jemplo™ bl. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios sefiala en su articulo 11 literal b), que el asiento de ins- cripeién contendri, sin perjuicio de los requisitos espe- ciales, clase de act ae. si como Tos demis datos re ara ef conocimiento de terce- os, cuando consten en el titulo)". A su vez, enelaticulo 98 seiiala que “La transferencia de propiedad como con- secuencia de la ejecucién de la cléusula resolutoria expre- to, en el ue se indique la prestacién incumplida, debiendo adjun- tar la comunicacién indubitable cursada al deudor en el sentido que quicre valerse de la eldusula resolutoria™ Wo de la obligacién por parte de uno de los contratantes & ¢! anced co y neces resoacte aque urs sup y Seneca _,_ soem dein pein ecu ale cguen ds mcnar eh een, Se cme (13) Pucden verse también ottosreglamentos, como el Reglamento del Registo de Derechos Mineros, cl Reglamento det Registro de Embarcaion®S Pesqueras. ese Escaneado con CamScanner b2. El Reglamento de Inscripciones del Registro Vehicular es mis audaz, y re la ~a diferencia det Reglamento del Registro de Predios- con algunos pequeiios deslices de forma, tanto la resolucion unilateral previstaen el anculy omo la del 1430 del Codigo sustamtivo. Aci on ey 9 y 1430 del Co Para la calificacién del supuesto previsto en el articulo 1429 del Cédigo Civil, de. djuntarse la carta notarial qu que la prestacién incumplid, iprapictatio en cl sentido que quiere valer- se de Ia cliusula resolutoria, y la declara. beri GGEI Tribunal Registral acepta la inscrip resolucidn extrajudicial de INFORME ESPECIAL al cada inicio de ea expntegn ideas, a pate peiuicaa con la resolve aang Comprar ques estaba pazando punualnen cee ice Vietima de una tlegal resolucién ~pues no hubo incumplimien. \V.._UN INJUSTO QUE NO PODEMo: SOSLAYAR. BASES PARAUNA MODI, FICACION NORMATIVA DESDE EL REGISTRO Solo nos resta decir, en lo que se refiere al topi- indela ‘co indagatorio sobre la procedencia de la eali- vn jurada eon firma legalizada-una, contrato, -unilateralmen- 5 rescore i saquese | le-ameritodeta sola de- esree cctlersl el lneinepinlenta tell oe refiere el articulo antes senalado, indican- | laracion de ta llamada | Previacign Ss? do que el deudor no ha cumplido con la prestacién debida en dicho plazo y que no ha sido emplazado judicialmente parte fielgy Para la calificacién del supuesto previsto en el articulo 1430 del Cédigo Civil, solamente se requeriri la carta notarial que indique la prestacién Por su parte, e! Tribunal Registal acepa la nsripein de a mérito des deca Breet ‘amet, si bien puede aprecarse que incialmente la pos cion del colegiado fue timida, en tanto en tos re del Registro no se habianincluido norms regultorias el rr del tiempo esta situacin ha variado yaa fecha, el Tribu nal Kegistral acepta de manera contundente, amparado ala articulos de los reglamentos resciiados lineas arri-

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