ALCALDIA MAYOR: DE BOGOTA, D.C. DECRETO No. 6 1 3 DE ( 31DIC 2015 ) “Por el cual se adopta un esquema de incentivos para construcciones nuevas que adopten medidas de ecourbanismo y construccién sostenible aplicables a viviendas de interés social (VIS) e interés prioritario (VIP) y se dictan otras disposiciones”” Anexo 1 Documento Técnico de Soporte de incentivos de construccién soste viviendas nuevas VIS y VIP le para Para establecer un prototipo de edificacién VIS y VIP se hizo un estudio de la oferta actual del mercado inmobiliario para el periodo de tiempo comprendido entre los afos 2013-2015. La seleccién de este rango temporal obedece a la dindmica cambiante del mercado inmobiliario y al acceso a informacién pertinente. La informacién fue obtenida por medio de visitas a proyectos activos en ventas e investigacién de fuentes primarias como paginas web o bases de datos de constructoras y proyectos. Las variables recopiladas fueron las siguientes: ‘Numero de cuartos *Acabados + Area de la vivienda «Numero de bafios terminados en entrega + Valor metro cuadrado «Numero de pisos + Apartamentos por piso * Garajes En un primer momento se analizé la informacién del érea de las viviendas ofrecidas, lo que permitié establecer la moda para las viviendas analizadas; de este ejercicio se obtuvo un area de 49 m® para viviendas tipo VIS y 42 m? para viviendas tipo VIP. A su vez, se procedié a analizar la distribucién del numero de viviendas por proyecto. Para este fin, se elaboré la funcién de istribucién acumulada correspondiente al 25%, 50% y 75% de la totalidad de proyectos considerados. (Garrera 8 No, 10-85, (Seago Postat 111771, Tel: 3813000 ur bogeta gov.co Info: Lines 195 PaO 2244200-FT-604 Version 02613 ssosc as Tabla 1. Distribucién de drea vendible por proyecto de vivienda VIS Percent Area roe Ts 25% | 4.900 SOx | 16.464 7556 | 22246 Tabla 2. Distribucién de 4rea vendible por proyecto de vivienda VIP on peer nare Ts 25% | 9.024 50% | 22.701 75% | 32.524 Tabla 3. Distribucién de vivienda Caer 2 (1 para enchapar y Bafos dotar de griferias y sanitarios) Habitaciones 2 Patio 1 Sala comedor Integrada ala sala Cocina ‘comedor (kichinet) Andlisis de suelo desarrollable en Bogota Con base en las disposiciones estipuladas en el Plan de Ordenamiento Territorial de Bogota se seleccionaron los predios donde se establecieron ubicaciones en las que se podrian desarrollar proyectos VIS y VIP en la ciudad de Bogota. En primera medida, se establecié la posible ubicacién de proyectos de vivienda de interés social VIS y de vivienda de interés prioritario VIP que: 1) Emulen las construcciones base establecidas en la resolucién nacional 0549 de! 2015 del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio; puntualmente se busca estimar la ubicacion potencial de proyectos de vivienda VIS de érea construida de 9000m? y proyectos de vi vienda VIP con un area construida de 20000m* 2) Posibles locaciones de edificaciones VIS y VIP que puedan ser ubicadas en terrenos con ‘reas menores a las establecidas por la resolucién nacional en mencién, con la posibilidad de ampliar el rango proyectos que puedan acceder a los incentivos. Seg rota 111711 =O aU 2214200-FT-604 Version 02td 613 3101 208 Las ubicaciones resultantes del ejercicio fueron insumo para determinar la ubicacién de posibles proyectos y para el célculo de los presupuestos. Estos uiltimos fueron la base para el cdlculo del costo de construcciones sin incluir las medidas a incentivar, cuyo resultado se comparé con el sobrecosto por la aplicacién de dichas medidas para incentivar la construccién sostenible. Definicién de estrategia a incentivar Se analizé la inclusién de las estrategias de ahorro en consumo de energia y agua para proyectos de VIS y VIP. Los criterios de andlisis se basaron en la capacidad de ahorto, asi como el impacto en el costo que pueda tener la aplicacién de las medidas incentivables en edificaciones nuevas. Tabla 4, Estrategia para el logro de las metas de ahorro mr G luminacion de energia eficiente mi ‘Aparatos Ahorradores de Agua x Fuente: Documento Técnico de Soporte Gula de Construccién Sostenil le Colombia Las anteriores medidas fueron corroboradas por los equipos técnicos, garantizando asi el ahorro en consumo de agua y energia por su inclusién en las edificaciones nuevas. En el caso de la medida de aparatos ahorradores de agua, se tomé en cuenta el caudal como variable fundamental para evaluar las cualidades ahorradoras de los mismos. Mediante el estudio de certificaciones y guias se establecié un rango de ahorro para escoger los equipos ahorradores vigentes en el mercado nacional. Tabla 5. Especificaciones técnicas para el logro de las metas de ahorro ces pene oer eet aed Tot) Cea peer Senitarios 6D __|_45-6LPD (doble descarga) ry 48 ‘cocina 50M 2PM 8.31PM a 415 KPa rm ‘Lavamanas Privado 51M 2PM 8,3 1PMa 415 kPa a4 ™ Especficaciones defiidas en fo Guia de Ahorre de Agua y Energia, adoptada por la Resolucin 0549 de 2015. ‘LEED Interiores Comercioles, Superfiies comerciales y hespedaje La disminucién del uso del agua potable en el edificio reduce la demanda de abastecimiento de agua potable en la ciudad y disminuye los costos de energia asociados al agua. La medida también disminuye la generacién de agua residual del edificio, y por ende sus costos de tratamiento. A nivel de usuario se atenua el valor de la factura del servicio. Para el caso de energia la estrategia que se busca incluir en las edificaciones es la iluminacién de energia eficiente, que recomienda la utilizacién de bombillas que consuman menos electricidad. Esta medida supone se concentra en la densidad de potencia de luz por metro cuadrado para calcular el ahorto por en las edificaciones nuevas. Segtin el documento técnico de soporte de la Sees = Ome nm 2214200-FT-604 Versién 02— 613 3101 206 resolucién nacional 0549, se logran alcanzar ahorros en consumo de electricidad superiores a otras medidas, Tabla 6. Ahorro por medida eon eae Densidad de |Vivienda | 20,8.% potenciade ur [VIP Vivienda | 18 ,00% vs Fuente: Documento Técnico de Soporte Guia de Construccién Sostenible Colombia La densidad de la potencia de luz es la potencia eléctrica total usada por las luces instaladas en el edificio dividido por el area total del mismo. Depende directamente del uso de lamparas eficientes en energia. La densidad de potencia de luz se logra con el uso de bombillas ahorradoras, lo que produce un bajo consumo de energia llegando al ahorro que propone el gobierno. Definicién de cargas urbanisticas por decreto Para incentivar la inclusion de las estrategias ahorradoras en la construccién de proyectos de VIS y VIP en la ciudad de Bogota, se tomé como objetivo utilizar los decretos distritales 327 de 2004 y 436 de 2006 en el aspecto de la distribucién de cargas y beneficios. La propuesta consiste en generar un factor de ajuste de incentivos asociado a obligaciones urbanisticas (Ivs, lve), segun sea el caso de la aplicabilidad de los decretos anteriormente mencionados. Con el uso de los datos generales edificatorios, resultado de los estudios de suelo y de mercado para los proyectos VIS y VIP de la ciudad de Bogota se realizaron los calculos generales de las cargas. De estos resultados vale la pena destacar: © Los esquemas arquitecténicos permitieron la estimacién de los indices de ocupacién y de construccién para cada uno de los casos tratados. Estos indices son una expresién de las. reas netas de los proyectos y de los requerimientos de cesiones establecidas en los Decre- tos 327 y 436. * Los requerimientos en cesiones incluidas dentro del Area Neta Urbanizable varian para los Decretos 327 y 436 como consecuencia de una mayor zona verde para mantener el estan- dar de espacio pblico. Estas zonas verdes han sido consideradas 100% previstas en drea adicional parque, dado que en este ejercicio tedrico no se ha asumido que estas zonas pue- dan ser provistas en zonas de control ambiental, o en zonas de manejo y preservacién am- biental, aontgve (&) Sao] BOGOTA 2244200-FT-604 Version 0231DIC 2015 * La estimacién de las Areas Netas Urbanizables permitieron la valoracién de las cesiones en parques y equipamientos para cada caso. ‘© Los valores asi estimados establecieron las relaciones en suelo que definen la carga en ma- Hla vial arterial, a partir del cual se estimaron factor de ajuste de incentivos asociado a obli- gaciones urbanisticas para cada caso. Andllisis de costeo por medida Energfa: La metodologia utilizada para obtener el presupuesto de la medida de densidad de potencia de |uz, que resultaria en el ahorro en consumo de energfa, se realizé de la siguiente manera: Se parte de los requerimientos de iluminacién dados en el RETILAP para cada tipo de espacio, tanto de iluminancia (Ix) como del indice VEE! (eficiencia energética de la instalacién, en W/m2/100 Ix). Tabla 7. RETILAP RETILAP Emideal | Densidad Item (x) potencia VEE! Max (W/m2} max Cuarto 1 150 15 10 Bafio 100 75 75 Cuarto 2 150 15 10 Cuarto 3 150 15 10 Cocina 200 10 5 Sala panaor 300 225 75 Pasillo 1 . 45 cuartos po S Pasillo entrada 100 45 45 Fuente: Equipo técnico de energia con base en informacién A partir de estos valores se derivé la densidad de potencia maxima en (W/m2) para cada espacio. Con estos requisitos, se seleccionaron tres niveles de flujo luminoso (Im) para iluminacién interior y un nivel para iluminacién exterior. Estos niveles de flujo luminoso son satisfechos con mayor efectividad por las bombillas LED. A continuacién se realizé la simulacién utilizando el software DiaLux asumiendo algunos parémetros tipicos para cada tipo de espacio con iluminacién LED, y asi determinar la cantidad de bombillas en cada espacio. La simulacién corrié con varios scenarios carera eno. 10-65 Geciga Post 111711 BO A Sa serso00 intra 165 ® Ha] HUCZANA 2214200-FT-804 Version 0231DIC 2015 hasta lograr que la iluminacién en cada espacio cumpliera los valores establecidos en el RETILAP; los valores de iluminancia promedio (Em), densidad de potencia y VEEI se obtuvieron directamente del programa Después se realizé una ponderacién teniendo en cuenta los valores en cada espacio, y el area correspondiente, para tener un valor promedio ponderado para iluminacién interior, y uno para iluminacién de zonas comunes cubiertas. Tabla 8. RETILAP Espacio Laren Cuarto 1 10.1454328| 2.16 Bafio 2.71332627| 3.26 | Cuarto 2 7,96880846| 2.22 Cuarto 3 5.15351619| 3.51 Cocina 5.28750761| 3.41, Sala comedor 11.7014266| 3.72 Pasillo cuartos 3.76353925| 4.59 Pasillo entrada 2.2664428 [3.91 Zonas comunes cubiertas | 107.289265[ 2.46 Puntos fijos (12 piso, 1 a a5 bloque) Fuente: Equipo técnico de energia con base célculos Con las cantidades obtenidas para cada tipo de bombilla, se computaron los precios totales para el percentil 25 del modelo recibido. Los precios fueron obtenidos de almacenes de cadena y distribuidores de dispositivos eléctricos, por internet. Los precios son unitarios, sin descuentos mayoristas y se les descuenta el IVA. | Tabla 9. Necesidad de bombillas para proyectos VIP Pee cd parm aE 7 Factor Pea as ‘soe Cro) Flujo lumino- Horas ened aor) efcacia de ° P| deuso LeD 90 850 07 os 10 960 LED 96 1060 0.9 an 1 |6 204-780 te: Equipe técnico de energia con base célculos Carrera 8 No, 10-65, igo Posts 111711 Tel: 3813000 wor bogota gov co Inf Linea 195 iG HUC7ANA 2244200-FT-604 Version 02613 Acari avon Setocoit es 31 DIC 2015 Tabla 10. Necesidad de bombillas para proyectos VIS 5 5 ta | Fo. tumino- 8°" | Horas ese © at?” | de uso a LED 90 850 0.7 [1500/9 |10 [960 o LED 96 1060 [0.9 |1500/11 |6 204 «(1780 0 LED 82 490 0.7 [1500/6 [a 82 490 0 Fuente: Equipo técnico de energie con base céleulos Para cada tecnologia se incluye el valor ponderado de la densidad de potencia, para espacios interiores y exteriores. Este valor puede usarse para calcular de manera aproximada la cantidad de bombillos de un tipo especifico (de acuerdo al consumo de potencia) que se requieren para iluminar un érea total dada en m’. Tabla 11. CARACTERISTICAS DE ILUMINACION EFICIENTE VIS PPE veel De. Em (x) (wima) (winaiog 173.0 20 FE EEE VEE oe. Em (lx) (wna) eee 200.18 35 LIL Fuente: Equipo técnico de energla con base célculos Tabla 12. Caracteristicas de iluminacién eficiente VIP Eee AG VEE! Em (te) (wima) eee 200.22 2.98 152 Carrera 8 No, 10-85. ‘Cédigo Postal: 111711 ‘Tet: 3673000 wor bogeta gout Inf: Lines 185 2244200-FT-604 Version 02 BO OTA ANAnee O13 ee '3.1 DIC 2015 PD FORVVIENDA = o> Em (Ix) (w/m2) a 182 2.46 135 Saas piunaenays uneavas Agua: Para determinar el presupuesto de la implementacién de la estrategia de ahorro en agua se requiere conocer las especificaciones de consumo o descarga de los equipos sanitarios a instalar. Las especificaciones deben estar en cumplimiento de la resolucién nacional 0549, garantizando no sobrepasar el limite en el valor de la descarga o consumo de los aparatos alli especificados. Desde este criterio se calcularon las necesidades de griferias y sanitarios para cada uno de los proyectos VIS y VIP a incentivar, luego se cotiz6 el valor de los mismos. Teniendo el valor total de los equipos necesarios para lograr la meta de ahorro se procedié con la comparacién del presupuesto de la griferia y sanitario de las construcciones sin medidas sostenibles con respecto al presupuesto de los aparatos ahorradores. La diferencia entre los presupuestos es el costo adicional que seria el dato primario para incentivar la inclusion de la estrategia de agua CAlculo del valor del Incentivo lyslu: Para cada uno de los casos previstos se calcula el valor residual del suelo, que ha sido calculado con los costos directos de edificaciones no sostenibles para cada uno de los casos definidos de proyectos VIS y VIP, como resultado de los estudios de mercado y de suelo. Estos costos de edificacién permiten la d muestra a continuacién, via el uso de célculos financieros que permiten establecer los costos indirectos ci; las rentas de capital y costos financieros k; y el Valor residual del suelo Vsr , todo ello a partir de un valor de venta dado ry. tw (Vsr + Ces-@x Cg )/(1-ci-k) t= (Vsr+ Ces 1.x Cg )/(1-ci-k) 11x Cg = ty(1-ci-k)-(Vsr+ Ces) n de los factores definidos en la expresién que se Cg = Carga segiin decreto TN = Valor vivienda sin medidas sostenibles Vsr = Valor res jual del suelo Saigo root 111711 =—@ma xm 2214200°FT-604 Versién 02Ces_ Cis | ke Donde: Tel: seae813 5010 og Costos implementacién medida a incentivar Costos indirectos de la vivienda Costo de la estructura de capital del proyecto Consideraciones de los célculos realizados: Los andlisis se han hecho en pesos constantes, lo que implica que a las variaciones de cos- tos se les ha descontado Ia inflacién, y los intereses y rentabilidades se evaluan en intere- ses reales. Los andlisis parten del 1 de enero de 2.016, por tanto, toma un salario minimo de $676.568, asumiendo un aumento de éste en 5%. De esta fecha en adelante los anilisis corresponden a pesos constantes o sin inflacién. Las rentas del capital aportado, por parte del promotor ascienden a 11% e.a. en pesos constantes. Los créditos en UVR suponen una tasa real del 7% e.2. Las devoluciones del capital son proporcionales al desarrollo de cada etapa o médulo de desarrollo y pagadas al finalizar cada uno. La liquidacién de los fideicomisos, para cada médulo, determina los excedentes que serviré de base para la estimacién de la rentabilidad, ésta medida como la Tasa Interna de Re- torno. En ningiin caso, la utilidad de la totalidad del proyecto seré menor al 4% de las ventas, en el caso de VIP, y del 5% en el caso de VIS. Las cargas se determinan como se define en los Decretos 436 y 327, su estimacién moneta- ria se hace con el valor del suelo bruto por metro cuadrado, el cual se define con la siguien- te expresién: Cone lof eb) xANU/4,8 Vsbruto en pesos = Vis /(ANU+ Ciuc) Copme = Vsbruto x Cove lef : indice de construccién final Ich : indice de construccién bésico, definido en cada Decreto, 327 y 436. La siguiente tabla contiene los ice Ieb para cada uno de los casos analizados. Carrera 8No. 10-65 ‘Sige Posts 11171 ine BO TA Into: nea 185 (®) eae] HU NA 2214200-FT-804 Version 02613 31DIC 2015 cr | Giecemamanr il aa I | Goreme ell —— | fx 3 we [iol aol ] C I I I | Se eT a Con base en estos andlisis se propone: Tabla 13. Factor de ajuste de incentivos asi 4 Precios de nda 750 Mayor que 100 | Medidas establecidas en VIS para Agua y Energia que SMML cumple las metas establecidas en la Resolucon 0549, 750 ‘Mayor que 70SMiNIL | Medias establecidas en VIP para Agua y reduction de . menor a 100 SMM | Ia densidad potencia Luz en zonas comunes. 200 SMIMILo menos | Mecidas estabiecidas en VIP para Agua y reduction de la densidad potencia Luz en zonas comunes. Fuente: Elaboracién propia a (®) aol ‘Ceodigo Postal: 111711 06 TI ‘Tei: 3813000 wo bogota. govco Info Linea 195 HUC7ANA _HA4260%r-604 Version 02