din Codul fiscal, acestea fiind incluse in categoriile de venituri pentru care venitul net anual se determina pe baza datelor din contabilitate” Cu stima, Director general Mariana VIZOLI“"% MINISTERUL FINANTELOR PUBLICE ¥ m A = J Directia generala de legislatie cod fiscal si reglementari vamale Catre + Agentia National de Administrare Fiscala, Directia generala de servicli ‘ pentru contribuabili in atentia Domnului lon Busuioc, director general Ref. Adresa doamnei trina Dumitrascu inregistrata la Ministerul Finanfelor Publice sub nr. 624447/2015 privind obligatiile fiscale ale unei persoane fizice care construieste un bloc de locuinte {apartamente) pentru vanzare Data + (F OC 2015 Dela : Domnul Bogdan lulian Hutuca, director general Nr inregistrare — : 624447 Urmare adresei doamnei Irina Dumitrascu inregistrata la Ministerul Finantelor Publice sub nr 624447/2015, anexata la prezenta, prin care solicita comunicarea obligatillor fiscale ale unei persoang-fizice care construieste un bloc de locuinte pentru vanzare si a obligatiei privind ajustarea taxei deductibile aferente imobilulu' construit, in conformitate cu prevederile pot. 5.3 alin. (19) din PS — 23, va comunicam punctul de vedere al directiei noastre in vederea transmiteri raspunsului direct petentei Jotodata, va informam ca s-a comunicat petentei faptul ca adresa transmisa a fost redirectionata directiei dvs. de la care urmeaza sa primeasca raspuns. 1. Cadrul legal avut in vedere: Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare Normele metodologice de aplicare a Titlului VI din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, aprobate prin Hotrarea Guvernului nr. 44/2004, cu modificarile si completarile ulterioare Il, Prezentarea situatiei de fapt: Petenta solicita precizari privind obligatille fiscale ale unui dezvoltator imobiliar persoana fizica. I. Tratamentul fiscal din punct de vedere al TVA Conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, este scutita de taxa livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricdror altor terenuri, Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea*de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. in sensul acestui articol, se definesc urmatoarele1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare 2. constructie inseamna orice structurd fixata in sau pe pamant, 3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupéri ori utiliz&ri a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii; 4. 0 constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei sau a partii din constructie astfel cum aceasta este stabilita printr-un raport de expertiza, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformari Potrivit art. 127 alin. (1) si alin. (2) din Codul fiscal, este considerata persoana impozabila orice persoana care desfagoara, de o maniera independenta si indiferent de loc, activitati economice care cuprind activitatile producatorilor comerciantilor sau prestatorilor de servicii, inclusiv activitatile extractive, agricole si activitatile profesiilor libere sau asimilate acestora, oricare ar fi scopul sau rezultatul acestei activitati/activitatilor. De asemenea, constituie activitate economic exploatarea bunurilor corporale sau necorporale in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate Potrivit art, 127 alin. (2') din.Codul fiscal, situatiile in care persoanele fizice care efectueaza livrari de bunuri imobile devin persoane impozabile sunt explicitate la pet. 3 din normele metodologice. La pet. 3 alin. (1) din normele metodologice se precizeaza ca, in sensul art 127 alin. (2) din Codul fiscal, exploatarea bunurilor corporale sau necorporale, in concordanta cu principiul de baza al sistemului de TVA potrivit caruia taxa trebuie sa fie neutra, se refera la orice tip de tranzactii, indiferent de forma lor juridica astfel cum se mentioneaza in constatarilé Curtii Europene de Justitie in cazurile C- 186/89 Van Tiem, C-306/94 Regie dauphinoise, C-77/01 Empresa de Desenvolvimento Mineiro SA (EDM). Conform pet. 3 alin. (3) din normele metodologice, persoana fizica, care nu a devenit deja persoana impozabila pentru alte activitati, se considera ca realizeaza © activitate economica din exploatarea bunurilor corporale sau necorporale, daca actioneaz& ca atare, de o maniera independenta, gi activitatea respectiva este desfagurata in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate, in sensul art 127 alin. (2) din Codul fiscal Conform pet. 3 alin. (4) si exemplului 4 de la alin. (5) din normele metodologice, in cazul construirii de bunuri imobile de catre persoanele fizice, in vederea vanzarii, activitatea economica este considerata inceputa in momentul in care persoana fizicd respectiva intentioneaza sa efectueze o astfel de activitate, iar intentia persoanei respective trebuie apreciata in baza elementelor obiective, de exemplu, faptul cd aceasta incepe sa angajeze costuri si/sau s& faca investiti pregatitoare initierii activitatii economice. Activitatea economica este consideratacontinua din momentul inceperii sale, incluzand si livrarea bunului sau partilor din bunul imobil construit, chiar daca este un singur bun imobil La atingerea sau depasirea plafonului de scutire prevazut la art. 152 din Codul fiscal, din realizarea livrarilor de locuinte din imobilul construit, persoana fica in cauza trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA conform art. 153 alin. (1) lit. b) din Codul fiscal Pentru livrarile de apartamente taxabile prin efectul legii deoarece conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal se considera parti de constructii not sau prin optiune conform art. 141 alin. (3) din Codul fiscal, se aplica cota standard de 24% prevazute la art. 140 alin. (1) din Codul fiscal sau cota redusa de 5% prevazuta la drt 140 alin. (2’) lit. c) din Codul fiscal, daca este locuinta livrata ca parte a politici sociale Conditiile pentru aplicarea cotei reduse de 5% pentru livrarea unei locuinte ca parte a politici sociale sunt prevazute la art. 140 alin. (2') din Codul fiscal, fiind detaliate la pet. 23 alin. (7) — (12) din normele metodologice. Regimul special de scutire se aplica pana la data inregistrarii in scopuri de TVA conform art. 153 din Codul fiscal Persoana impozabila care aplica regimul special de scutire pentru intreprinderile mici prevazut la art. 152 din Codul fiscal, efectueaza operatiun! scutite far drept de deducere, respectiv nu datoreaza taxa pentru operatiunile efectuate si nu este permisa deducerea taxei datorate sau achitate pentru achiziti Daca nu se solicita sau se solicita inregistrarea cu intarziere, organele fiscale competente au dreptul sa stabileasca obligatia privind taxa de plata si accesorille aferente, de la data la care persoana impozabila ar fi trebuit sa fie inregistrata in scopuri de taxa conform art. 153 din Codul fiscal Dupa inregistrarea in scopuri de TVA, potrivit art. 145 alin. (2) din Codul fiscal, se exercita dreptul de deducere a taxei aferente achizitillor, daca acestea sunt destinate utilizarii in folosul operatiunilor taxabile, respectiv daca persoana impozabila realizeaza livrari de bunuri sau prestari de servicii supuse taxe! Potrivit art. 145 alin. (4) din Codul fiscal, se acorda dreptul de deducere 2 taxei pentru achizitiile efectuate de o persoana impozabila inainte de inregistrarea acesteia in scopuri de TVA conform art. 153 din Codul fiscal, chiar daca factura nu contine mentiunea referitoare la codul de inregistrare in scopuri de TVA atribuit beneficiarului conform art. 13 din Codul fiscal. Taxa pentru achizitile efectuate inainte de inregistrare se deduce potrivit prevederilor pct. 61 alin. (10) — (12) sau dupa caz, potrivit prevederilor pct. 62 alin (5) din normele metodologice. ‘Ajustarea taxei deductibile aferente bunurilor de capital se efectueaza in situatiile prevazute la art. 149 alin. (4) din Codul fiscal. Conform acestor prevederi, nu se efectueaza ajustarea taxei deductibile aferente imobilului construit in cazul livrarilor de locuinte (apartamente) situate in imobilul construit prevazute la art, 140 alin. (2°) lit. c) din Codul fiscal pentru care se aplica cota redusa de TVA de 5%.IV. Tratamentul fiscal din punct de vedere al impozitului pe venit jin conformitate cu prevederile pct. 19 din normele metodologice date in aplicarea prevederilor art 46 din Codul fiscal, exercitarea unei activitati independente presupune desfasurarea acesteia in mod obisnuit, pe cont propriu si urmarind un scop lucrativ. Printre criteriile care definesc preponderent existenta unei activitati independente sunt: libera alegere a desfasurari activitati, a programului de lucru si a locului de desfasurare a activitatii, riscul pe care si-| asuma intreprinzatorul, activitatea se desfasoara pentru mai multi clienti activitatea se poate desfasura nu numai direct, ci si cu personalul angajat de intreprinztor in conditiile legii Potrivit prevederilor art. 1 alin. (1) din Ordonantei de urgenta a Guvernului nr 44/2008 privind desfasurarea activitatilor economice de catre persoanele fizice autorizate, intreprinderile individuale si intreprinderile familiale, acest act normativ reglementeaza accesul la activitatea economica, procedura de inregistrare in registrul comertului gi de autorizare a functionarii si regimul juridic al persoanelor fizice autorizate sA desfasoare activitati economice, precum si al intreprinderilor individuale si familiale. Conform prevederilor art. 2lit. a) din acelasi act normativ, prin _activitate economica se intelege activitatea agricola, industriala, comercialé, desfasurata pentru obtinerea unor bunuri sau servicii a caror valoare poate fi exprimata in ban si care sunt destinate vanzarii ori schimbului pe pietele organizate sau unor beneficiari determinati ori determinabili; in scopul obtinerii unui profit Potrivit prevederilor art. 11 alin. (1) din Codul fiscal, la stabilirea sume! unu impozit sau a unei taxe in intelesul prezentului cod, autoritatile fiscale pot s& nu ia in considerare o tranzactie care nu are un scop economic sau pot reincadra forma unui tranzactii pentru a reflecta continutul economic al tranzactiei. ‘Avand in vedere reglementarile legale mentionate, cat si faptul ca informatiile cuprinse in adresa au caracter general, apreciem cA organul fiscal, in baza prevederilor art. 6 din Ordonan{a Guvernului nr. 92/2003 privind Codul de procedura fiscala, republicata, cu. modificanile gi completarile ulterioare, este in masura sa aprecieze, in limitele atributiilor si competentelor ce ii revin, relevanta starilor de fapt fiscale si s4 adopte solutia admisa de lege, intemeiata pe constatari complete asupra tuturor imprejurarilor edificatoare in cauza Cu toate acestea, consideram c& in situatia in care persoana fizica respectivé. desfasoaré o activitate care tntruneste criteriile care definesc preponderent existenta unei activitati independente, atunci aceasta _persoana fizicA obtine venituri din activitati independente, al caror tratament fiscal este prevazut la Titiul llt:"impozitul pe venit’ din Codul fiscal, Cap.1! “Venituri din activitati independente” Vv. Tratamentul fiscal_din_punct de vedere al contributiilor sociale obligatorii Contributiile sociale obligatorii datorate de persoanele fizice pentru venitunlerealizate, altele decat cele realizate din salarii sau asimilate salariilor, precum si orice alte venituri din desfasurarea unei activitati dependente, sunt prevazute expres la art. 296” alin. (1) al Capitolului Il si la art. 296°” alin. (1) al Capitolului tt ale Titlului IX? din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare in situatia in care persoana fizicd care face obiectul solicitarii desfasoara o activitate care intruneste criteriile care definesc preponderent existenta unei activitati independente, atunci aceasta are obligatia platii contributiei de asigurari sociale de sanatate potrivit Capitolului II al Titlului 1X? din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificairile si completarile ulterioare. Daca persoana in cauza nu intruneste‘criterille care definesc preponderent existenta unei activitati independente, atunci aceasta nu are obligatia platii contributiei de asigurari sociale de sanatate pentru veniturile realizate din vanzarea bunurilor imobile Cu deosebita consideratie, Director general Bogdan lulian Hutuca