7/8/2019

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN
Chương 14
Kế toán tài chính 2

Mục tiêu học tập: Văn bản pháp lý

Sau khi nghiên cứu chương này, người học có thể:
Việt Nam:
 Xác định đối tượng kế toán để ghi nhận là bất động sản
 Chuẩn mực kế toán số 02-Hàng tồn kho,
đầu tư, phân biệt với bất động sản chủ sở hữu, hàng hóa bất
05-Bất động sản đầu tư
động sản và thành phẩm bất động sản
 Nắm được đặc điểm và yêu cầu quản lý đối với bất động  Chế độ kế toán TT 200/2014/ TT-BTC
sản đầu tư Quốc tế:
 Nắm được nguyên tắc kế toán bất động sản đầu tư  IAS 02-Inventories, IAS 16-Property, Plant
 Biết cách xác định nguyên giá và gia trị hao mòn của bất and Equipment & IAS 40-Investment
động sản đầu tư Property
 Xử lý được kế toán các trường hợp liên quan đến việc hình
thành, chuyển đổi, khấu hao, nhượng bán, thanh lý và cho
thuê bất động sản đầu tư
 Nắm được cách trình bày thông tin lên BCTC

Khái niệm
BĐS đầu tư
BẤT ĐỘNG SẢN KINH DOANH THEO (Investment Property)
QUY ĐỊNH CỦA VIỆT NAM BĐS chủ sở hữu
(Property)
Hàng hóa BĐS
(Inventory)
Thành phẩm BĐS
(Inventory)

1
 7/8/2019

Khái niệm Ví dụ 1: Phân loại BĐS cho mỗi tình huống sau đây

BĐS: Gồm quyền sử dụng đất; nhà, hoặc một phần của BẤT ĐỘNG SẢN Phân loại
nhà; hoặc cả nhà và đất; cơ sở hạ tầng do người chủ sở 1. Mua đất nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá
hữu hoặc người đi thuê tài sản theo HĐ thuê tài chính 2. Nhận đất do nhà nước cấp để góp vốn kinh
BĐS chủ sở hữu Hàng hóa/ Thành BĐS đầu tư doanh
phẩm BĐS 3. Mua đất mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng
Sử dụng trong sản Bán trong kỳ hoạt Thu lợi từ việc cho tương lai
xuất, cung cấp động kinh doanh thuê 4. Thuê tài chính một tòa nhà để triển khai cho thuê
hàng hóa, dịch vụ bình thường Chờ tăng giá hoạt động
hoặc sử dụng cho
các mục đích quản 5. Mua nhà làm văn phòng chi nhánh công ty
lý. 6. Xây nhà để bán trong kỳ hợp động kinh doanh
thông thường

Điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư Ghi nhận ban đầu
 BĐS đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo
NGUYÊN GIÁ
 Chắc chắn thu được lợi ích  Nguyên giá bao gồm các chi phí giao dịch liên
kinh tế trong tương lai; và quan trực tiếp ban đầu.
 Nguyên giá xác định một cách
đáng tin cậy

Chi phí sau khi ghi nhận ban đầu Xác định giá trị sau khi ghi nhận ban đầu

 Chi phí liên quan đến BĐS đầu tư phát sinh sau khi Ghi nhận
ghi nhận ban đầu được ghi nhận là chi phí sản xuất, ban đầu Trình bày BCTC
kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng
chắc chắn làm cho BĐS đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế Nguyên giá Giá trị còn lại
trong tương lai nhiêu hơn mức hoạt động được đánh
giá bán đầu thì được ghi tăng nguyên giá BĐS đầu
tư.

2
 7/8/2019

Tài khoản sử dụng Ví dụ 2: Xác định TK phù hợp theo dõi giá trị ban đầu BĐS

BẤT ĐỘNG SẢN Phân loại TK

BĐS đầu tư 217 & 2147 1. Mua đất nắm giữ thời gian dài để
chờ tăng giá
211/ 213 & 2. Nhận đất do nhà nước cấp để góp
BĐS chủ sở hữu vốn kinh doanh
Tài khoản 2141
3. Mua đất mà chưa xác định rõ mục
đích sử dụng tương lai
Hàng hóa BĐS 1567
4. Thuê tài chính một tòa nhà để triển
khai cho thuê hoạt động
Thành phẩm BĐS 1557 5. Mua nhà làm văn phòng chi nhánh
công ty
6. Xây nhà để bán trong kỳ hợp động
kinh doanh thông thường

BĐS kinh doanh hình thành từ việc mua Ví dụ 3:

Mua Mua trả chậm, trả góp Mua trả góp 1 căn hộ để cho thuê, giá mua trả ngay chưa thuế
Nợ 217, 1567 Nợ 217, 1567 2.200.000.000đ (trong đó quyền sử dụng đất 1.000.000.000đ),
Nợ 133 Nợ 133 thuế GTGT 10%, lãi trả góp trong thời gian 2 năm là
Có 331, 112 … Nợ 242 72.000.000đ.
Có 331
Lưu ý:
+ Nguyên giá tính trên giá trả ngay
+ Chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả ngay
hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán.

BĐS kinh doanh hình thành từ đầu tư xây dựng Ví dụ 4:

Công trình xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê đã hoàn
BĐS đầu tư Thành phẩm BĐS thành và bàn giao như sau:
Tập hợp - Tổng chi phí xây dựng : 1.250.000.000 đ
CP xây Nợ 2412 Nợ 154 - Chi phí vượt mức DN chịu : 12.000.000 đ
dựng Có 111, 152 … Có 621, 622, 623, 627 Công trình nghiệm thu, kế toán ghi nhận TS vào đối tượng
Ghi nhận quản lý tương ứng.
Nợ 217 Nợ 1557
BĐS
Nợ 632 Nợ 152, 111 …
hoàn
Có 2412 Có 154
thành
Lưu ý + Trường hợp BĐS xây dựng sử dụng cho nhiều
mục đích mà không hạch toán riêng được thì kế
toán tập hợp chi phí phát sinh tới việc xây dựng trên
TK 2412

3
 7/8/2019

Thay đổi mục đích sử dụng của BĐS Ví dụ 5:

BĐS đầu tư  BĐS chủ sở BĐS chủ sở hữu  BĐS Cty đang sở hữu một tòa cao ốc, hiên được sử dụng làm văn
hữu đầu tư phòng làm việc, cty quyết định chuyển sang cho thuê.
BĐS đầu tư: 217 & 2147 BĐS CSH: 211, 213 & 2141 Nguyên giá quyền sử dụng đất 25.000.000.000 đ, nguyên giá
BĐS CSH : 211, 213 & 2141 BĐS đầu tư: 217 & 2147 tòa nhà trên đất 29.000.000.000 đ, hao mòn lũy kế tính đến
thời điểm chuyển 5.000.000.000 đ.
a) Chuyển nguyên giá a) Chuyển nguyên giá
Nợ 211, 213 Nợ 217
Có 217 Có 211, 213

b) Chuyển hao mòn b) Chuyển hao mòn

Nợ 2147 Nợ 2141
Có 2141 Có 2147

Thay đổi mục đích sử dụng của BĐS Ví dụ 6:

HTK  BĐS đầu BĐS CSH BĐS BĐS đầu tư  Hàng Chấm dứt thời hạn hợp đồng cho thuê hoạt động 1 căn nhà,
tư đầu tư chờ tăng giá hóa BĐS DN quyết định chuyển sang bán. Căn nhà có nguyên giá
HTK: 1557 / 1567 BĐS CSH: 211, 213 BĐS đầu tư: 217 & 2.200.000.000đ, giá trị hao mòn lũy kế 500.000.000đ. DN quyết
BĐS đầu tư: 217 & 2141 2147 định sơn sửa trước khi chuyển nhượng. Sau hai tháng, việc
BĐS đầu tư: 217 Hàng hóa : 1567 sửa chữa hoàn tất, chi phí phải trả bên nhận thầu sửa chữa
Lưu ý: cần phải có 88.000.000đ (trong đó thuế GTGT 8.000.000đ).
Nợ 217 sửa chữa trước khi
Nợ 217
Nợ 2141 bán
Có 1557, 1567
Có 211, 213 CP sửa chữa:
Nợ 154 / Có 112…
 Nợ 1567/ Có 154
Nợ 1567 : GTCL
Nợ 2147 : Hao mòn
Có 217: NG

Doanh thu, chi phí hoạt động kinh doanh BĐS Ví dụ 7:

Bán BĐS đầu Bán hàng hóa/ Cho thuê BĐS
DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa hàng này với
tư thành phẩm BĐS đầu tư giá bán 700 tr. Quyền sử dụng của cửa hàng có nguyên giá
Doanh thu Nợ 112 … Nợ 112 … Nợ 112 … 500 trđ. Cửa hàng có nguyên giá 300 tr, hao mòn lũy kế 250
(5117) Có 5117 Có 5117 Có 5117/3387 trđ. Chi phí môi giới 10 trđ.
Có 333 Có 333 Có 333 Tất cả thanh toán qua chuyển khoản.
Chi phí Nợ 632 Nợ 632 Nợ 632
(632) Nợ 2147 Có 1567, 1557 Có 2147 …
Có 217

4

Chi phí ước tính tổn thất BĐS kinh doanh
Hàng hóa, thành phẩm BĐS nắm giữ chờ tăng giá
BĐS
Nếu có bằng chứng thì tiến Nếu có bằng chứng chắc chắn
hành lập dự phòng giảm giá cho thấy BĐS đầu tư bị giảm
HTK theo VAS 02. giá so với giá trị thị trường và
khoản giảm giá được xác định
một cách đáng tin cậy thì DN
được đánh giá giảm nguyên giá
và ghi nhận tổn thất
Nợ 632 / Có 2294 Nợ 632/ Có 217
Trình bày thông tin trên BCTC
Báo cáo kết quả hoạt động
Doanh thu bán và cho thuê BĐS
kinh doanh được trình bày ở chỉ
tiêu “Doanh thu bán hàng và cung
cấp dịch vụ”
Giá vốn BĐS kinh doanh đã tiêu
thụ trong kỳ và các chi phí liên
quan được trình bày ở chỉ tiêu “Giá
vốn hàng bán”.
Trình bày thông tin trên BCTC
Thuyết minh BCTC
Các chính sách kế toán áp dụng:
Nguyên tắc ghi nhận và khấu hao bất
động sản
Thông tin bổ sung cho các khoản
mục trình bày trong Bảng cân đối kế
toán & BCKQHĐKD (tự đọc)
29
7/8/2019
Trình bày thông tin trên BCTC
Báo cáo tình hình tài chính
BĐS kinh doanh cho mục đích
sinh lợi trong ngắn hạn được
trình bày ở phần TS, loại A – nhóm
IV “Hàng tồn kho”
BĐS kinh doanh cho mục đích
đầu tư được trình bày ở phần TS,
loại B, nhóm III “BĐS đầu tư” theo
nguyên giá và giá trị hao mòn lũy
kế.
Trình bày thông tin trên BCTC
Báo cáo Lưu chuyển tiền tệ
Luồng tiền từ hoạt động kinh
doanh: dòng tiền thu, chi của BĐS
kinh doanh thu lợi trong ngắn hạn,
chi về cho thuê BĐS đầu tư.
Luồng tiền từ hoạt động đầu tư:
dòng tiền thu, chi của hoạt động mua
sắm, xây dựng, thanh lý, nhượng
bán các TSDH là BĐS đầu tư.
BẤT ĐỘNG SẢN KINH DOANH THEO
THÔNG LỆ QUỐC TẾ
5
 7/8/2019

Đo lường sau thời điểm ghi nhận ban đầu

Điều kiện ghi nhận Ghi nhận ban đầu

IAS 40 yêu
cầu DN lựa
chọn
CP phát sinh
Khái niệm sau khi ghi
nhận ban đầu
Mô hình giá trị
Mô hình giá gốc hợp lý

Tương tự VAS

Đo lường sau thời điểm ghi nhận ban đầu
Mô hình giá gốc
BĐS đầu tư được xác định
theo Nguyên giá trừ cho giá
trị hao mòn lũy kế và các
khoản lỗ tổn thất lũy kế
Chuyển đổi mục đích sử dụng
Mô hình giá trị hợp lý BĐS chủ sở hữu
BĐS đầu tư
Hàng tồn kho
BĐS đầu tư được xác định
theo giá trị hợp lý. Mô hình Việc chuyển đổi mục đích sử
Giá trị hợp lý của BĐS đầu Giá gốc dụng KHÔNG làm thay đổi giá trị
tư phải phản ánh được các ghi sổ của TS được chuyển đổi
điều kiện thị trường vào cuối
kỳ báo cáo.
Mô hình Giá trị hợp lý của BĐS đầu tư sẽ
Giá trị hợp lý được coi là nguyên giá/ giá trị cho
việc hạch toán sau khi chuyển đổi

Chuyển đổi mục đích sử dụng Chuyển đổi mục đích sử dụng

BĐS chủ sở hữu BĐS đầu tư Hàng tồn kho BĐS đầu tư

Giá trị còn lại Mô hình Giá trị còn lại Mô hình
Giá trị hợp lý Giá trị hợp lý

Chênh lệch Chênh lệch

Hạch toán tương tự Thu nhập/ Chi phí

như đánh giá lại
TSCĐ

6
 7/8/2019

Tóm tắt chương:

BĐS kinh doanh bao gồm bất động sản là hàng tồn kho
(hàng hóa bất động sản, thành phẩm bất động sản) và bất
động sản đầu tư.
Để quản lý BĐS kinh doanh, kế toán phải xác định giá gốc
hàng tồn kho là BĐS, nguyên giá BĐS đầu tư làm cơ sở phản
ánh vào sổ chi tiết theo dõi BĐS kinh doanh.
Trong quá trình sử dụng, khi chuyển mục đích sử dụng kế
toán phải chuyển giá trị BĐS sang đối tượng quản lý tương
ứng.
Thu nhập phát sinh từ hoạt động cho thuê BĐS đầu tư,
nhượng bán BĐS kinh doanh được ghi nhận vào doanh thu
kinh doanh BĐS, chi phí được ghi nhận vào giá vốn hàng
bán.

37