(MB)
EŞYA HUKUKU 2. DÖNEM (16.HAFTA)
ŞERHLER
Medeni Kanun, birbirinden farklı üç konuda Tapu Siciline
Şerh verilmesi olanağını kabul etmiştir:
 Kişisel Hakların Şerhi
 Tasarruf Yetkisi Kısıtlamalarının Şerhi
 Geçici Tescil Şerhi
Medeni Kanunun 1009. ve 1010. maddelerinde, üç
amaca yönelik olarak bir tapu işlemi olan şerh
düzenlenmiştir. Şerh:
 Şahsi hakların kuvvetlendirilmesini,
 Malikin tasarruf yetkisinin sınırlandırılmasını,
 Geçici tescilin tapuya yazılmasını sağlar.
Tüm bu işlemler, Tapu Kütüğü ve Kat Mülkiyeti
Kütüğünün ilgili sütununa kaydedilirken, Tapu ve
Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Genelgesiyle 21.05.2015
tarihinden itibaren tüm Tapu Müdürlüklerinde Haciz
Şerhlerinin salt Elektronik Ortamda tutulması
uygulamasına geçilmesi öngörülmüştür.
Bu Genelgeden kısa süre sonra da, Tapu ve Kadastro
Genel Müdürlüğü’nün 23.06.2015 tarihli Genelgesiyle,
tüm Şerh ve Beyanlar 02/07/2015 tarihinden itibaren
Tapu Kütüğündeki Şerhler ve Beyanlar sütununa
kaydedilmeyip yalnız Elektronik Ortamda tutulması
uygulamasına geçilmiştir.
1. Kişisel Hakların Şerhi:
a. Şerhin Konusu:
Medeni Kanun, bazı Kişisel Hakların Tapu Siciline Şerh
verilmek suretiyle kuvvetlendirilmesini mümkün kılmıştır.
MK 1009/1’e göre: “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz
satış vaadi, kira, alım, önalım, geri alım sözleşmelerinden
doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça
öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.”
Bu hükümden de anlaşılacağı gibi, şerh olanağı, her türlü
kişisel hak için geçerli değildir. Sadece şerh edilebileceği
kanunda açıkça öngörülen kişisel haklar için şerh olanağı
söz konusu olabilir.
Hukukumuzda tapu kütüğüne şerh edilebilecek kişisel
haklar veya bu hakların doğmasını sağlayan sözleşmeler
şunlardır:
 Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan arsa payını
edinme hakkı (MK 1009/1, Tapu K. 26/VII),
 Taşınmaz Satış Vaadinden Doğan Hak (MK 1009/1, Tapu K.
26/VII)
 Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı (MK 735, 1009/1, BK 238)
 Sözleşmeden Doğan Alım Hakkı (MK 736, 1009/1, BK 238)
 Sözleşmeden Doğan Geri Alım Hakkı (MK 736, 1009/1, BK
Twitter: @OgrencisiHukuk
238)
 Rehinli Alacaklının Boşalan Dereceye İlerleme Hakkı (MK
871/III)
 Paylı mülkiyet konusu taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve
yönetime ilişkin olarak paydaşların yaptıkları anlaşmadan
doğan hak (MK 695/II)
 Paylı mülkiyet konusu taşınmazlarda paylı mülkiyetin
sürmesine ilişkin sözleşmeler (MK 698/II)
 Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamalarının
ortadan kaldırılması veya değiştirilmesine ilişkin sözleşme
(MK 731/II)
 Yasal önalım hakkından feragat sözleşmesi (MK 733 / II)
 Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine
ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve hesaplanış biçimi
ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk hale
getirilmesine ilişkin anlaşmalar (MK 830)
 Paylaşmalı mal ayrılığı rejiminde, evliliğin iptali veya boşanma
halinde aile konutunda kalmaya ve ev eşyasını kullanmaya
hangi eşin devam edeceği hakkında yapılan sözleşmeden
doğan konutta kalma hakkı (MK 254),
 Bağışlayana dönme koşullu bağışlamada dönme koşuluna
ilişkin hak (BK 292/II)
 Kira sözleşmesinden doğan kiracılık hakkı (MK 1009/1, BK
312)
 İrtifak Hakkı Vaadi ve Bağışlama Vaadi (TST 47/a/c)
şerh edilebileceği hükme bağlanmıştır.
Ancak, MK 1009/1’de, kanunda açıkça belirtilen Kişisel
Hakların Şerh edilebileceği ifade edildiğine göre, söz
konusu Kişisel Hakların Şerhine olanak tanıyan bu
düzenlemenin Tapu Sicili Tüzüğünde yapılması MK
1009/1 ile bağdaşmamaktadır.
Kişisel Hakların Şerhi: Kanunda şerh verilmesi imkanı
kabul edilmiş olan kişisel haklar için şerh kurumundan
yararlanılabilir.
• MK’da belirtilenler
• BK’da belirtilenler
• Tapu Kanunu’nda belirtilenler
(1) MK’ da Düzenlenen Şerhler:
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak (MK.
m.1009)
• Taşınmaz satış vaadinden doğan hak (MK 1009/1)
• Sözleşmeden doğan önalım hakkı (MK. m.735)
• Sözleşmeden doğan alım hakkı (MK. m.736)
• Sözleşmeden doğan gerialım hakkı (MK. m.736)
• Rehinli alacaklının boş dereceye ilerleme hakkı (MK.m.871/3)
• Paylı mülkiyet konusu taşınmazlarda yararlanma - kullanma -
yönetime ilişkin paydaşların yaptıkları anlaşmadan doğan hak
(MK. m.695/f. 2)
• Paylı mülkiyet konusu taşınmazlarda paylı mülkiyetin
sürmesine ilişkin sözleşmeler (MK. m.698/f. 2)
• Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamalarının
-1-
 (MB)
ortadan kaldırılması veya değiştirilmesine ilişkin sözleşme nedeniyle en azından yazılı olarak yapılması şarttır.
(MK.m.731/f.2)
Kanun koyucu bazı kişisel hakların şerhinde yukarıda
• Yasal önalım hakkından feragat sözleşmesi (MK.m.733/f. 2) belirtilen esastan ayrılarak taraflardan her birinin bir Şerh
• Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine Anlaşmasına dayanmaksızın Şerh İsteminde
ödenmesi kararlaştırılan bedele ilişkin anlaşmalar bulunabileceğini kabul etmiştir.
(MK.m.830)
Örneğin, Tapu Kanunu’nun 26. maddesinin VII. fıkrasına
• Paylaşmalı Mal Ayrılığı Rejiminde Evliliğin İptali veya Boşanma
göre Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri ile Arsa Payı
Halinde aile konutunda kalmaya ve ev eşyasını kullanmaya
Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde taraflardan her biri şerh
hangi eşin devam edeceği hakkında yapılan sözleşmeden
doğan konutta kalma hakkı (MK.m.254) isteminde bulunabilmektedir.
Böylece, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri ile Arsa Payı
(2) BK’ da Düzenlenen Şerhler: Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde geçerli bir sözleşmenin
varlığı şerh için yeterlidir; ayrıca bir şerh anlaşmasına
• Bağışlayana dönme koşullu bağışlamada dönme koşuluna
ilişkin hak (BK.m.292/f.2)
gerek yoktur.
• Kira sözleşmesinden doğan kiracılık hakkı (MK. 1009/1, BK ***Şerhler, hükümlerini Tapu Kütüğünde bu konuda
312) tahsis edilen sütuna yazılmış olmak şartıyla, Yevmiye
(3) Tapu Kanunu’nda Düzenlenen Şerhler:
Defterine yapılan kayıt tarihinden itibaren doğurur.
• Taşınmaz satış vaadi (Tapu K. m.26/f.7) c. Şerhin Süresi:
Kanun koyucu bazı kişisel hakların Şerh Süresini azami bir
b. Kişisel Hakların Şerhi İçin Aranan Şartlar: süreyle sınırlamıştır.
Aksine bir hüküm bulunmadıkça, Tapu Sicilinde hak sahibi ***Önalım, Alım, Geri Alım Hakları için öngörülen azami
olan kişilerin yazılı bir istemi olmadan Tapu Sicili üzerinde süre şerh tarihinden itibaren on yıldır (MK 735/II, 736/II).
işlem yapılamaz. (TST 16, 17) Bu haklara ilişkin şerhler, daha kısa bir süre tayin
Bu bağlamda, Kişisel Hak sadece bu konuda tasarrufa edilmemişse, on yıl geçtikten sonra etkisini kaybeder.
yetkili olduğunu kanıtlayan Taşınmaz Malikinin istemde ***Taşınmaz Satış Vaadinden Doğan Hak ile Arsa Payı
bulunması üzerine Sicile şerh verilebilecektir. Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden doğan hakka ilişkin şerh
Şerh verilebilen bir kişisel hakkın varlığı, bunun kütüğe için öngörülen azami süre ise, şerh tarihinden itibaren beş
şerh verilmesi için de yeterli değildir. Ayrıca, Şerh için, yıldır (Tapu Kanunu 26/VIII).
taraflar arasında yapılmış, şerhin hukuki sebebini teşkil Bunların dışındaki Şerhler için kanun azami bir süre tayin
eden bir Şerh Anlaşması’na da gerek vardır. Eğer böyle etmemiştir.
bir anlaşma yoksa, kişisel hak sahibi karşı taraftan
hakkının şerh ettirilmesini isteyemez. BK 312’de Taşınmaz Bu bağlamda, bir Kişisel Hakkın Şerhi, belli bir süreyle
Kira Sözleşmesinin Tapu Siciline şerh verilebilmesi için sınırlanmamış ise, şerh konusu Kişisel Hak mevcut olduğu
sürece etkisini sürdürür.
taraflar arasında doğrudan doğruya şerhi hedef tutan bir
anlaşmanın varlığı aranmıştır. Şu halde, Bağışlayana Dönme Koşullu Bağışlamada şerh,
Diğer taraftan, MK 735/I’de Sözleşmeden Doğan Önalım şartın gerçekleşip gerçekleşmediği belli oluncaya kadar
etkisini koruyacaktır.
Hakkının, Sicile şerh verildiği takdirde, Şerhte belirtilen
sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı Şerhlerin İcrası ve Etkisini Yitirmesi
kullanılabileceği hükme bağlanmıştır. Tapu K. Uygulaması
MK 736/I’de ise, Alım ve Geri Alım Haklarının Sicile şerh MK. ve BK. Uygulaması (Taşınmaz satış vaadi ve arsa payı
verildiği takdirde, şerhte gösterilen süre içinde yine her karşılığı inşaat sözleşmesi)
malike karşı kullanılabileceği hükme bağlanmıştır.  Taşınmaz maliki şerh  Taraflardan her biri şerhi
TST 51/I’e göre de Şerhler, özel sütununa konusu, süresi, talebinde bulunmalıdır. talep edebilir.
varsa değeri gösterilmek suretiyle yazılır.  Taşınmaz malikinin tasarruf  Geçerli satış vaadinin varlığı
Şerh Anlaşması, şerh verilecek kişisel hakka ilişkin yetkisi ve şerhi gerektiren yeterlidir; ayrıca şerh anlaşma-
sözleşmede yer alabileceği gibi, bağımsız da yapılabilir. Bu hukuki sebebi ispatlaması sı aranmaz.
gerekir.
anlaşmanın şerh verilecek kişisel hakkın doğumunu
 Şerh, şerhte belirtilen  Şerh, satış gerçekleşmediği
sağlayan borç sözleşmesinin şekline tabi olduğu kabul
sürenin sonunda taşınmaz takdirde, tapu memuru tara-
edilmekle beraber, şerh verilecek kişisel hakka ilişkin malikinin talebi ile terkin edilir. fından 5 yıl sonra terkin edilir.
sözleşme hiçbir şekle tabi olmasa da, Şerh Anlaşmasının
şerhe dayanak teşkil eden bir belge olması (TST 7/2/ç)
-2-

Twitter: @OgrencisiHukuk
 (MB)
d. Şerhin Hükmü:
Tapu siciline şerh edilebilen bir kişisel hak, MK 1009/2’ye
göre, şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan
kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
Böylece Medeni Kanun şerh edilen kişisel hakların
herkese karşı değil, ancak taşınmazın sonraki maliklerine,
taşınmaz üzerinde sonradan sınırlı ayni hak kazananlara
ve tapu siciline sonradan şerh verilmiş kişisel hak
sahiplerine karşı ileri sürülebileceğini kabul etmiştir.
Öğretide katıldığımız görüşe göre, Şerhin iki etkisi vardır:
Şerhin sağladığı İlk Etki; Kişisel Hakkın kaynaklandığı borç
ilişkisinden doğan yükümlülüğün Taşınmazın Mülkiyetine
bağlanması, böylelikle Kişisel Hakla ilgili borç ilişkisinin
Eşyaya Bağlı Borç haline gelmesidir.
Buna göre, Şerhten sonra taşınmazın her maliki kendi
mülkiyeti döneminde doğacak borçtan sorumlu olur.
Şerhin bu etkisi, genellikle, şerhi mümkün olan her Kişisel
Hak için ilgili hükümlerde ayrı ayrı belirtilmiştir (MK
695/2, 735, 736, 871/3; Tapu K.26/6).
Şerhin İkinci Etkisi ise; Şerhten sonra Taşınmazda bir
Sınırlı Ayni Hakkın Tescili veya başka bir Kişisel Hakkın
Şerhi yoluyla kazanılmış olan haklardan, doğmuş borcun
ifasında alacaklıya zarar verenlerin etkisiz kalmasını
sağlamasıdır. Buna Şerhin Munzam Etkisi ya da Şerhin
Ayni Etkisi denir.
Bu etki, Kişisel Haklara ilişkin bütün şerhler için ortak
olmak üzere MK 1009/II’de hükme bağlanmıştır.
Buna göre, Kişisel Haklar, Tapu Siciline şerh verilmekle, o
taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların
sahiplerine karşı ileri sürülebilmektedir.
Şerhin bu iki etkisini bir örnekle açıklayalım:
(A), taşınmazıyla ilgili olarak yaptığı bir Alım
Sözleşmesiyle (B)’ye bir Alım Hakkı tanımış ve bu hak
Tapuya Şerh verilmiştir.
(A), taşınmaz üzerinde (İ) lehine bir İntifa Hakkı kurmuş
ve Taşınmazı (C)’ye temlik etmiş olsa, (B) Alım Hakkını
kullanacağı zaman, bunu Taşınmazın o andaki maliki
(C)’ye karşı ileri sürecek yani Alım Beyanını ona yöneltecek
ve bu beyan üzerine (C) Taşınmazın Mülkiyetini devretme
borcu altına girecektir.
(C) borcunu ifa etmezse, (B) ona karşı MK 716/1 uyarınca
açacağı dava ile mülkiyetin hükmen kendisine
geçirilmesini isteyecektir.
(İ)’ye ait İntifa Hakkı (B)’nin mülkiyetinin değerini
azaltacağından, (İ)’nin hakkını geçersiz kılmak da Şerhin
İkinci Etkisiyle mümkün olacaktır.
Bu durumda (İ), hakkın terkinine razı olmazsa, (B) ona
karşı Sicilin Düzeltilmesi Davası (MK 1025/1) açarak bunu
sağlayabilecektir.
-3-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Fakat belirtmek gerekir ki, Şerhin Munzam Etkisi ancak
borç doğduktan sonra söz konusu olur.
Bu bakımdan, Alım Hakkı beyan edilip borç doğuncaya
kadar (B)’nin (İ)’ye karşı ileri sürebileceği bir talebi
olamaz.
Borç doğduktan sonra Malik taşınmazın mülkiyetini bir
üçüncü kişiye devrederse, bu takdirde, Kişisel Hak
sahibinin yeni Malike karşı Şerhin hangi etkisiyle
korunacağı tartışmalıdır.
Bir görüşe göre, Şerhin Birinci Etkisi, ancak borcun
doğumuna kadardır. Borcun doğumundan sonra rolü
yoktur. Borç hangi malik zamanında doğarsa, bu onun
borcu olur. Borç doğduktan sonra, taşınmaz el
değiştirirse, borç yeni malike geçmez. Bu nedenle,
örneğin (B) alım hakkını (C)’ye karşı kullandıktan sonra (C)
taşınmaz mülkiyetini (D)’ye devretmiş olsa, taşınmazın
mülkiyetini (B)’ye devir borcu (D)’ye geçmez.
Fakat, (D)’nin mülkiyeti (C)’nin borcunun ifasına engel
olduğu için, Şerhin Munzam Etkisi (D)’nin hakkının ortaya
koyduğu engeli bertaraf eder. Bu durumda Önalım Hakkı
Sahibi yeni Malike karşı Sicilin Düzeltilmesi Davası (MK
1025) açacaktır.
Buna karşılık, diğer bir görüşe göre, bu durumda da
borcun, yeni malik tarafından bizzat ifası gerektiğinden,
Şerhin onu Eşyaya Bağlı Borç durumuna getiren birinci
etkisi söz konusudur.
Böylelikle Alım Hakkını kullanan kimse, eski Malike karşı
Mülkiyetin hükmen geçirilmesi talebiyle (MK 716/I) yeni
Malike karşı da Sicilin Düzeltilmesi talebiyle (MK 1025)
dava açacağı yerde, sadece yeni Malike karşı MK 716/I’e
göre dava açarak Mülkiyeti elde edebilecektir.
Şerh, bu her iki etkiyi Malike ya da Şerhten sonra
kazanılan Rehin Hakkının sahibine karşı yapılan İcra
Takiplerinde de korur.
BK 310/1; “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan
herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira
sözleşmesinin tarafı olur.”demektedir. Bu yeni düzenleme
kiracıyı önemli ölçüde korumakta ve şerhe eş bir etki
sağlamamaktadır. Bunu şöyle bir Örnekle açıklayabiliriz:
***Taraflar arasında on yıllık bir süre için yapılmış Kira
Sözleşmesinde, eğer Kiracılık Hakkı Tapu Kütüğüne Şerh
verilmemişse, Kira Sözleşmesinin yapılmasından bir süre
sonra Taşınmazı satın almak suretiyle edinen yeni Malik,
BK 351/1’e dayanarak ihtiyaç nedeniyle Kira Sözleşmesini
sona erdirip kiracıyı kiralanandan çıkarabilecektir. Buna
karşılık, Kiracılık Hakkı Tapu Kütüğüne Şerh verilmişse,
yeni Malik sözleşmedeki on yıllık kira süresiyle bağlı
olacak, diğer bir deyişle şerh on yıllık kira süresinin yeni
Malike karşı da ileri sürülebilmesini sağlayacaktır.
 (MB)
Tasarruf Yetkisine Ait Kısıtlamaların Şerhi (MK.m.1010) Ayrıca, MK 1013’e göre tescil ya da MK 1014’e göre
MK’da Düzenlenenler: MK Dışında Düzenlenenler: terkinin yapılabilmesi için gerekli olan irade beyanında
 Çekişmeli hakların korunması-  İskan Kanunu m. 21 bulunulmasına talep yetkisi veren her türlü kişisel hakkın
na ilişkin mahkeme kararları  Kamulaştırma Kanunu m.7/f.3 korunmasında MK 1010/1’den yararlanılabilecektir.
 Haciz, iflas kararı, konkordato  Türk Ticaret Kanunu m. 128 f.2 Örneğin, İİK 277 vd.na göre elinde alacaklarını karşılaya-
ile verilen süre  Finansal Kiralama, Faktoring ve
 Aile yurdu kurulması (MK. Finansaman Şirketleri Kanunu m.
cak malı bulunmayan borçlunun Üçüncü Kişiler lehine
m.391) ve art mirasçı atanması 22 f.1 yaptığı bazı temliki tasarrufları iptal ettirmek üzere açılan
(MK.m.523) gibi şerh verilmesi davada, davacı taşınmazın bir başkasına temlikini
kanunen öngörülen işlemler önlemek için mahkemeden bir karar alıp bunu tapuya
 Aile konutunun şerhi (MK. şerh ettirebilir.
m.194)
 Ailenin ekonomik malvarlığını Yine MK 617 gereğince, mirası reddeden mirasçının
korumak üzere tasarruf yetkisi- alacaklıları bu reddin iptalini isteyebilirler. Böyle bir talep
nin sınırlandırılması (MK.m.199) üzerine hâkim diğer mirasçılara intikal etmiş taşınmazlar
üzerinde temliki tasarrufları önlemek için bir karar alabilir
2. Tasarruf Yetkisi Kısıtlamalarına İlişkin Şerhler ve ve bu karar da tapuya şerh edilir.
Bunların Hükmü: Medeni Kanun 1010/I/1’e göre verilen şerh, tasarruf
a. Medeni Kanun’da Öngörülen Tasarruf Yetkisi yetkisini kısıtlama bakımından kurucudur. Şerhten önce
Kısıtlamalarına İlişkin Şerhler ve Bunların Hükmü: sınırlama yoktur. Taşınmaz üzerinde ayni hak değişikliğini
gerektirecek çekişmelerde, mahkemenin alacağı ihtiyati
Medeni Kanun madde 1010; tapu kütüğüne şerh
tedbir kararının şerhinin o taşınmaz için tapu kütüğünü
verilebilecek tasarruf yetkisi kısıtlamalarını üç grupta
tasarruflara kapatması gerekmez. Kararın şerh verilmesi,
toplamaktadır.
davacının dava sonunda elde ettiği hakkı, o taşınmaz
 Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme üzerinde sonradan hak sahibi olanlara karşı ileri
kararları sürebilmesini sağlar (MK 1010/II).
 Haciz – iflas kararı – konkordato ile verilen süre
Hâkim davanın sonuna kadar malikin o taşınmaz üzerinde
 Aile yurdu kurulması ve art mirasçı atanması gibi şerh
tasarrufta bulunmasını yasaklayan bir karar verebilir.
verilmesi kanunen öngörülen işlemler.
Gerçekten uygulama bu yoldadır.
Bu sınırlamaların Kütüğe Şerh edilmesi, onların Taşınmaz (2) Haciz, İflas Kararı veya Konkordato İle Verilen
üzerinde Şerhten sonra hak kazanmış olan herkese karşı Süre (MK 1010/I/2):
ileri sürülebilmesini sağlar (MK 1010/II).
Haciz, iflas kararı, konkordato ile verilen süre, İcra ve İflas
Ayrıca Medeni Kanun’un 194 ve 199. maddelerinde,
Kanunu’na göre yapılan ve borçlunun tasarruf yetkisini
eşlerin Tasarruf Yetkisinin Kısıtlamalarına ilişkin olarak
sınırlayan resmi işlemlerdir. Bunların şerhini, bu konuda
şerh imkânı tanınmıştır.
karar veren mahkeme talep eder.
(1) Çekişmeli Hakların Korunmasına İlişkin Haciz: Alacaklının, borçluya ait mallara İcra Dairesi
Mahkeme Kararları (MK 1010/I/1):
aracılığıyla el koymasını ifade eden bir işlemdir.
Bunlar taşınmaz üzerinde ayni hak değişikliğini Taşınmazın haczedil-mesiyle, borçlunun haczedilen
gerektirecek uyuşmazlık konusu kişisel haklarının maliki taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi alacağın tutarı
tasarruflarına karşı korunmasını sağlayan İhtiyati Tedbir oranında kısıtlanır.
niteliğindeki Mahkeme Kararlarıdır.
Haczin tapu siciline şerh verilmesi için, ne miktar alacak
Örneğin, taşınmaz malikine karşı alım hakkını kullanmış için yapıldığı, alacaklının adı ve tebliğe yarar adresi İcra
olan kimse, aralarındaki satış ilişkisine dayanarak Dairesi tarafından Tapu Dairesine bildirilir (İİK m.91/1).
malikten taşınmazın mülkiyetinin kendisine devredilmesi-
Hacizde, borçlunun tasarruf yetkisi, haciz durumu tapu
ni isteyebilir; malik tescil isteminde bulunmaktan kaçınır-
siciline şerh verilmeden önce kısıtlanmış olduğundan,
sa, bu takdirde MK 716/1 uyarınca, mülkiyetin kendisine onun taşınmaz üzerindeki tasarrufları, edinenler iyiniyetli
geçirilmesine karar verilmesini mahkemeden talep eder.
de olsa, alacaklıya karşı hükümsüzdür. Bununla beraber,
MK 1010/I/1’de mülkiyetin alıcıya geçmiş olduğuna karar hacizli taşınmaz üzerinde, onu borçludan edinen
verilinceye kadar alıcının malikin tasarruflarına karşı kimseden iyiniyetle ayni hak kazanılması mümkündür.
korunması için, söz konusu taşınmaz üzerindeki hakkın
İşte MK 1010/I/2 uyarınca verilen şerh, borçlunun temlik
çekişmeli olduğunun mahkeme kararıyla kütüğe şerh
etiği hacizli taşınmazı edinen kimseden ayni hak
edilebileceğini öngörmüştür.
kazanacak olan üçüncü kişilerin iyiniyetini bertaraf eder

-4-

Twitter: @OgrencisiHukuk
 (MB)
ve haczin onlara karşı ileri sürülmesini sağlar.
Haczin meydana getirdiği tasarruf yetkisi sınırlaması, tapu
kütüğünün tasarruflara kapatılması sonucunu doğurmaz.
Sadece, hacizden sonra, haczedilen malda hak
kazananlar, bunun paraya çevrilmesine katlanmak
zorunda kalırlar (İİK 91/1).
İflas Kararı: Borçlarını ödeyemeyen tacir veya tacir
hakkındaki hükümlere tabi bulunanlar ile özel kanunlarına
göre tacir olmadıkları halde iflasa tabi bulundukları
bildirilen gerçek ve tüzel kişiler aleyhine alacaklı isterse
iflas yoluyla takip yapabilir (İİK 43).
İflas, Ticaret Mahkemesinin iflasa karar vermesiyle açılır
ve hükümlerini bu karar tarihinden itibaren doğurur (İİK
165/1).
İflas kararının İflas Dairesine bildirilmesi üzerine, daire
kendiliğinden durumu Tapu Dairesine bildirerek şerhin
yapılmasını sağlar (İİK 166/II). Fakat taşınmaz malikinin
iflasının onun tasarruf yetkisine etkisi, tapu siciline
verilecek şerhten önce gerçekleşir. İflas kararıyla müflisin
İflas Masasına giren malları üzerinde tasarruf yetkisi
kısıtlanmış olur. Müflisin bu mallar üzerindeki tasarrufları
alacaklılarına karşı hükümsüzdür (İİK 191/1).
Taşınmazlarda iflas kararının tapu siciline şerh verilmemiş
ve müflisin tasarrufuyla ayni hakkı kazanan kişinin
iyiniyetle hareket etmiş olması bu sonucu değiştirmez.
İflas kararının şerh verilmiş olması, malı müflisten edinmiş
bulunan kimseden ayni hak kazanacak olan üçüncü
kişilerin iyiniyetini bertaraf eder ve müflisin tasarrufunun
hükümsüzlüğünün söz konusu üçüncü kişilere karşı ileri
sürülebilmesini sağlar.
Konkordato İle Verilen Süre: Konkordato hükümlerinden
yararlanmak isteyen bir borçlu, İcra Mahkemesine bir
Konkordato Projesiyle başvurarak İcra Mahkemesinden
konkordato işleminin yapılmasını isteyebilir.
İcra Mahkemesi, bu talebi İİK 286’da belirtilen şartlar
açısından yerinde bulursa, alacaklıların konkordatoyu
kabul veya red konusunda bir karar verebilmeleri için,
Borçluya en fazla üç aylık bir mühlet verir (İİK 287/II).
Borçlu mühlet kararından itibaren, İcra Mahkemesinin
izni olmaksızın taşınmazının mülkiyetini devredemez;
üzerinde sınırlı ayni haklar kuramaz (İİK 290/II). Bu
konuda verilecek şerh de aynen iflastaki etkiyi meydana
getirir.
(3) Aile Yurdu Kurulması veya Art Mirasçı
Atanması (MK 1010/I/3):
Bir Taşınmaz, malikin ve ailesinin geçim ve barınma
ihtiyaçlarını karşılamak üzere malikin talebi ve
mahkemenin buna izin veren kararı ile aile yurdu haline
getirilebilir. Aile yurdu olan bir taşınmaz artık
devrolunamaz ve rehin edilemez (MK 391/1).
-5-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Bu bağlamda, aile yurdunun kurulması için, izne ilişkin
mahkeme kararının tapu kütüğüne şerh verilmesi şart
kılınmıştır (MK 390). Şerhle, Malikin Tasarruf Yetkisi
kaldırılmış ve Tapu Kütüğü tasarruflara kapatılmış olur.
Art mirasçı atamada, ön mirasçı, mirası bozucu bir süre
veya şarta bağlı olarak art mirasçıya geçirmek üzere
kazanır. Söz konusu atanmış art mirasçının beklenen
hakkını teminat altına almak için de, ön mirasçının
edindiği taşınmazın tapu kütüğündeki sayfasına bu durum
şerh ettirilir.
Tasarruf yetkisini kısıtlama bakımından kurucu nitelikte
olan Şerh (MK 523/II), Tapu Kütüğünün kapatılması
sonucunu doğurmaz; sadece Şerhten sonra Taşınmaz
üzerinde hak kazananların, mirasın atanmış art mirasçıya
geçirilmesine katlanmaları sonucunu doğurur.
Taşınmaz Malın Aile Konutu Olarak Özgülenmesi:
MK 194/1’e göre, Aile Konutu olarak özgülenen Taşınmaz
Malın Maliki olan eş, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça,
bu Taşınmazı devredemez veya onun Aile Konutu
üzerindeki haklarını sınırlayamaz, yani bu Taşınmaz
üzerinde diğer eşin oturma hakkını kısıtlayacak Sınırlı Ayni
Haklar kuramaz. Bu kısıtlama kanundan doğmaktadır.
Aile Konutunun Maliki olan eşin Aile Konutu üzerindeki
tasarrufları, diğer eşin açık rızası alınmadıkça geçersiz,
yapılan tescil, yolsuz bir tescil olacaktır.
Ancak, iyiniyetli üçüncü kişilerin bu yolsuz tescile
dayanarak ayni hak kazanmaları mümkündür. Bu tehlikeyi
gidermek için o taşınmazın Aile Konutu olarak özgülendiği
konusunda malik olmayan eş Tapu Kütüğüne gerekli
şerhin verilmesini Tapu Müdürlüğünden isteyebilir (MK
194/III, TST 17/2). Tapu Kütüğüne verilen şerh açıklayıcı
olup, Tapu Kütüğündeki Yolsuz Tescile dayanarak ayni hak
kazanmak isteyenlerin iyiniyetini ortadan kaldırmaktadır.
Ailenin Ekonomik Varlığının Korunmasını Sağlamak
Amacıyla Tasarruf Yetkisinin Sınırlanması:
Ailenin ekonomik varlığının korunması veya evlilik
birliğinden doğan mali bir yükümlülüğün yerine
getirilmesi gerektirdiği ölçüde, eşlerden birinin istemi
üzerine, hakim tedbir olarak diğer eşin taşınmazı üzerinde
tasarruf yetkisini kaldırabilir ve durumun re’sen tapu
kütüğüne şerh edilmesine karar verebilir (MK 199/III).
Kısıtlama, tedbir kararıyla, şerhten önce etkili olur.
Tasarruf yetkisi kısıtlanmış olan eşin taşınmaz üzerindeki
tasarrufu geçersizdir, yapılan tescil, yolsuz bir tescil olur.
Tapu kütüğüne verilen şerh açıklayıcı olup, tasarruf yetkisi
kısıtlanmış olan eşin tasarrufu nedeniyle tapu kütüğünde
meydana gelen yolsuz tescile dayanarak ayni hak
kazanmak isteyen üçüncü kişilerin iyiniyetini ortadan
 (MB)
kaldırır.
b. Diğer Bazı Kanunlarda Öngörülen Tasarruf Yetkisi
Kısıtlamalarına İlişkin Şerhler ve Bunların Hükmü:
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu md. 7/3’de,
kamulaştırma kararının tapu kütüğüne şerh edilmesi
öngörülmüştür. Bu şerhin kamulaştırmadan doğan tescili
isteme hakkının korunmasına yönelik olarak bir tasarruf
yetkisi kısıtlamasına yol açtığı ileri sürülmektedir.
5543 sayılı İskân Kanunu md. 21/l’e göre, göçmenlere,
göçebelere, yerleri kamulaştırılanlara, milli güvenlik
dolayısıyla iskân hakkına sahip olanlara verilen
taşınmazlar 10 yıl süreyle satılamaz, bağışlanamaz,
rehnedilemez, tapu kütüğüne satış vaadi şerhi konulamaz
ve haczolunamaz. Burada öngörülen tasarruf kısıtlaması
da tapu kütüğüne şerh edilecektir. Şerhin tapu kütüğü
sayfasını işlemlere kapatacağı anlaşılmaktadır.
Türk Ticaret Kanunu md. 128/2’e göre, bir ticaret şirketi
sözleşmesinde veya esas sözleşmede bilirkişi tarafından
belirlenen değerleriyle yer alan taşınmazlar tapu kütüğü-
ne şerh verildiği takdirde ayni sermaye kabul olunur.
Burada şerhten beklenen, şirketin tüzel kişilikle birlikte
kazandığı mülkiyet hakkını, o taşınmaz üzerinde şerhten
sonra hak sahibi olanlara karşı ileri sürebilmesini
sağlamasıdır. Bu bakımdan, şerhte bir tasarruf yetkisi
kısıtlaması söz konusu olmaktadır.
3. Geçici Tescilin Şerhi:
a. Geçici Tescil Şerhinin Konusu:
MK 1011, iki konuda geçici tescil şerhinin verilebileceğini
belirtmektedir. Bu konular şunlardır:
 Ayni Hak İddia Edilmiş Olması
 Tasarruf Yetkisini Belirleyen Belgelerin Noksan Olması
(1) Ayni Hak İddia Edilmiş Olması:
Medeni Kanun md. 1011/1/1’de «Ayni Hak İddia Edilmiş
Olması» konusu düzenlenmektedir. Buna göre, Tapu
Kütüğünde hak sahibi olarak kayıtlı olan kimseye karşı
herhangi bir üçüncü kişi ayni hak iddiasında bulunursa, bu
iddia tapu kütüğüne geçici olarak şerh verilebilir.
(2) Tasarruf Yetkisini Belirleyen Belgelerin Noksan
Olması:
Medeni Kanun md. 1011/1/2’de Medeni Kanunun md.
1016 birlikte dikkate alınarak, tasarruf yetkisini belirleyen
belgelerin noksan olması konusu incelenmektedir. Tescil,
değişiklik veya terkine ilişkin işlemin hukuki sebebi
mevcut olup da sadece tasarruf yetkisine ilişkin
belgelerde bir noksanlık var ve kanun bu noksanlıkların
-6-
Twitter: @OgrencisiHukuk
sonradan tamamlanmasına imkân tanıyorsa, bu noksanlık
tamamlanıncaya kadar, tescil, değişiklik veya terkinin,
tapu kütüğüne geçici olarak şerh edilebileceği anlaşılır.
Geçici Şerhin Tescili (MK. md. 1011)
MK’da Düzenlenenler MK Dışında
(MK. md. 1011) Düzenlenenler
 Ayni hak iddiası: Bir kimse sicil dışı ayni Vakıflar hakkında
hak sahibi olduğunu iddia ediyorsa, bu tüzük md. 15
iddiasını ispat edinceye kadar üçüncü
kişilerin iyiniyetle ayni hakkı kazanmalarına
engel olmak için geçici tescil şerhi
öngörülmüştür.
 Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki
noksanların sonradan tamamlanmasına
kanunen imkân verilenlerin talepleri: Bir
ayni hakkın tescili hususunda tapu
memuruna yapılan talebin belgelenmesinde,
belge noksanının tamamlanmasına kadar
geçici tescil şerhi öngörülmüştür. Belge
tamamlanınca tescil şerhin yapıldığı andan
itibaren hüküm ifade eder.
b. Geçici Tescil Şerhinin Yapılışı:
Geçici Tescilin Tapu Kütüğüne Şerhi, ya bütün ilgililerin
razı olmasına ya da hâkimin karar vermesine bağlıdır (MK
1011/II).
Rızaya dayanan Geçici Tescilin Şerhi, uygulamada ancak
Belgelerin tamamlanması durumu için söz konusu olur.
Ayni Hak İddiasında, genellikle bu konuda mahkemece
verilmiş bir karara ihtiyaç vardır.
“Geçici Tescil Şerhi verilmesi istemi üzerine hakim,
tarafları dinleyerek veya dosya üzerinde inceleme
yaparak şerhe konu olan hakkın varlığının kabul
edilebileceği kanaatine varırsa, şerh kararı verir. Kararda,
şerhin etki bakımından süresi ve içeriği belirlenir;
gerektiğinde mahkemeye başvurulması için bir süre
verilir” (MK 1011/III).
Ancak hakimin kararı İhtiyati Tedbir niteliğinde olduğu
için, bir hafta içinde bu kararın tapu dairesine bildirilmek
suretiyle uygulanması talep edilmelidir (HMK 393/1).
c. Geçici Tescil Şerhinin Hükmü:
Ayni hak iddiasının geçici tescili durumunda şerh, üçüncü
kişilerin iyiniyetini kaldırır. Şerh sahibinin ayni hak
iddiasının doğru olduğu kanıtlanınca şerhten sonra
taşınmazda hak kazananlar, bu ayni hakkı bilmediklerini
ileri süremezler.
Belgelerin tamamlanması için geçici tescilin şerh edildiği
durumlarda ise, noksan belge zamanında tamamlanırsa,
şerh, yapılacak kesin tescilin geçici tescil tarihinden
itibaren etkili olmasını ve tescil edilen ayni hakkın bu tarih
itibariyle doğmasını sağlar. MK 1011/II/2’de: “Şerhin
konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden
 (MB)
başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir”
denilmektedir. Bu durumda, kesin tescil, terkin olunacak
şerhin tarih ve yevmiye numarası ile yapılır (TST 51/2).
d. Mevzuatta Farklı Konularda Öngörülen Şerhler:
Bazı özel kanunlarda, Medeni Kanun’un öngördüğü
şerhlerden hiçbirinin niteliğine uygun düşmemesine
rağmen şerh verilmesi zorunluluğu getirilen durumlar
vardır. Bunlara örnek olarak şu kanunlar verilebilir:
1515 sayılı Kanun’un 2. maddesi,
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesinin 2.
fıkrası,
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 33. maddesinin II. fıkrası,
3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair
Tarım Reformu Kanunu’nun 6. maddesinin 4. fıkrası,
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun
8 / A maddesi.
BEYANLAR (MK. m. 1012)
Bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki
beyanlar sütununa yazılır. Bu kaydın terkini, kütükte hak
sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır.
Taşınmaz mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamalarının
beyanlar sütununa yazılması ve bu sütuna yazılabilecek
diğer hususlar tüzükle belirlenir. Bunlar:
* Medeni Kanun ve Tapu Sicil Tüzüğünde belirtilen
beyanlar
* Kat Mülkiyeti Kanununda belirtilen beyanlar
* Kadastro Kanunu m. 19/f. 2’ de belirtilen beyan
* Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu m.7’de
belirtilen beyan
* İmar Kanunu m. 11’ de belirtilen beyan
* 3621 sayılı Kıyı Kanunu m. 12’ de belirtilen beyan
* Finansal Kiralama Kanunu m. 8’ de belirtilen beyan
* 2981 sayılı kanunda belirtilen beyan
* Kamulaştırma Kanunu m. 30’ da belirtilen beyan
Tapu kütüğünde beyanlar sütununa birbirinden farklı
konularda kayıtlar yapılmaktadır. Bu kayıtlar konusunda
ortak bir prensip bulmak neredeyse imkânsızdır. Bazıları,
üçüncü kişilerin iyiniyetini bertaraf etmeye yaramaktadır.
Beyan bazı hallerde bir karine yaratır, bazı hallerde
taşınmaza bağlı bir ayni hakkı açıklar.
Ayrıca, tapu kütüğünde taşınmaza ait sayfanın «beyanlar»
kısmına yapılacak kayıtlar, kural olarak bir ayni hak
kurmaz ve kişisel bir hakkı kuvvetlendirmez. Beyanların
işlevi, taşınmazlarla ilgili bazı fiili ve hukuki durumlara
veya zaten mevcut bazı haklara açıklık sağlamaktır.
Gerçekten Medeni Kanun’un 1012. maddesinde
-7-
Twitter: @OgrencisiHukuk
«Beyanlar» kenar başlığı altında getirilen hükümde, bütün
beyanları kapsayacak bir ortak kural kabul edilmiş
olmayıp, sadece eklenti ve taşınmaz mülkiyetine ilişkin
kamu hukuku kısıtlamalarının Beyanlar Sütununa
yazılması kabul edilmiş, Beyanlar Sütununa yazılabilecek
diğer hususların belirlenmesi Tüzüğe bırakılarak özel
kanunlardaki hükümler saklı tutulmuştur.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Genelgesiyle tüm
beyanların 02.07.2015 tarihi itibariyle yalnız elektronik
ortamda tutulmasına başlanmıştır.
1. Medeni Kanunda ve Tapu Sicili Tüzüğünde Öngörülen
Beyanlar ve Bunların Hükmü:
MK 1012/1 ve TST 53/1’e göre, bir taşınmazın eklentileri,
herhangi bir belge aranmaksızın malikin yazılı istemi
üzerine Beyanlar Sütununa kaydedilir. Bu Kaydın Terkini
ise, Kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına
bağlıdır.
Beyanlar Sütununa eklenti olarak kaydedilen eşyanın bu
nitelikte olduğu karine olarak kabul edilir (MK 862/II).
Aksini iddia eden, iddiasını ispat etmek zorundadır.
Taşınmaz Mülkiyetine ilişkin Kamu Hukuku
Kısıtlamalarının Beyanlar Sütununa yazılır (MK 1012/II).
Bu kayıt, üçüncü kişilerin söz konusu kısıtlamaları
öğrenmelerini sağlar.
Eski hukuktan intikal eden ve kurulması artık mümkün
olmayan ayni haklar, ilgili taşınmazın sayfasının beyanlar
sütununa yazılır (TST 54, TMK Yürürlük Kanunu m.18).
Böylece, üçüncü kişilerin iyiniyetle ayni hak kazanarak
beyan edilen hakka zarar vermeleri önlenmiş olur.
TST 26/2’de, reddedilen tescil istemi hakkında bazı
düzenlemeler yapılmıştır. Buna göre, reddedilen tescil
istemi Beyanlar Sütununa kaydedilir ve red gerekçesi
giderilmeden reddin konusu işlem yapılamaz. Beyanla bu
durum açıklanmış olur.
MK 710/III’e göre, bir arazinin yetkili makamlarca
belirlenmiş heyelan bölgesinde bulunduğu tapu
kütüğünün beyanlar sütununa yazılır. Bu durumda arazi
kayması sınır değişikliğine yol açabilecektir.
MK 748 uyarınca doğrudan doğruya kanundan
kaynaklanan geçit haklarından sürekli nitelikte olanlar,
beyanlar sütununda gösterilmek suretiyle üçüncü kişilere
açıklanmış olur.
Bunun dışında MK 755, TST 29, 74 gibi pek çok hükümde
beyanlar sütununda bazı açıklamalar yapılması
öngörülmüştür.
2. Kat Mülkiyeti Kanununda Öngörülen Beyanlar ve
Bunların Hükmü:
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kat mülkiyetine tabi
taşınmazlarda, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti
kütüğündeki sayfalarının beyanlar sütununa kaydedilmek
 (MB)
suretiyle üçüncü kişilere karşı açıklanmış olan
hususlardan bazıları şunlardır:
* Her bağımsız bölüme ait eklentiler o bölüme ait
sayfanın beyanlar sütununa kaydedilir (KMK 6/II).
* Ana taşınmazın leh ve aleyhine kurulan irtifak hakları
ana taşınmazın tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat
mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir (KMK
13/III).
* Bir arsa üzerinde kat irtifakı kurulurken, her kat
irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen
arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu tapu kütüğünün beyanlar
sütununa kaydedilir (KMK 14/II).
* Yönetim planı ve yönetim planında sonradan yapılan
değişiklikler, her bağımsız bölüme ait sayfanın beyanlar
sütununa kaydedilir (KMK 28 / V).
* Devre mülk esasına tabi taşınmazlarda devre mülk
hakkı ve bunu düzenleyen sözleşme, beyanlar sütununa
kaydedilir (KMK 60, 61).
3. Diğer Bazı Kanunlarda Öngörülen Beyanlar ve
Bunların Hükmü:
Diğer bazı kanunlarda öngörülen beyanlar şunlardır:
* 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca
taşınmaz mal üzerinde taşınmazın malikinden başkasına
veya paydaşlarına ait muhdesat beyanlar sütununa yazılır.
* 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 11. maddesine göre
belediyeye veya özel idareye verilen arazi ve arsaların
devrine ilişkin kısıtlama.
Söz konusu beyanlar ilgili oldukları konularda açıklayıcı rol
oynamaktadır. Diğerleri;
*3621 sayılı Kıyı Kanunu, *Sermaye Piyasası Kanunu,
*Ticari İşletme Rehini Kanunu, * İmar Kanunu yer alan
beyanlardır.
4. Taşınmaz Rehini Kayıtlarına Ait Düşünceler Sütununa
Yapılan Kayıtlar ve Bunların Hükmü:
Tapu Sicili Tüzüğü’nün 35. maddesinde, taşınmaz rehin
haklarına ilişkin olarak kütüğün düşünceler sütununa
yapılacak kayıtlarla ilgili hükümler yer almaktadır. Ancak
Tüzük, 35. maddenin dışında da bazı konuların düşünceler
sütununa yazılmasını öngörmüştür. Düşünceler sütununa
taşınmaz üzerinde kurulmuş olan rehinle ilgili yazılan
çeşitli bilgilerden bazıları şunlardır:
* Müşterek (toplu) rehin kurulması durumunda, rehinli
taşınmazın veya payın, hangi taşınmazlar ya da paylar ile
birlikte rehinli olduğu
* Paylı mülkiyette paydaşlardan birinin payı üzerinde
rehin kurması durumunda hangi payın rehinli olduğu
* Rehinli pay devredildiği takdirde yeni malikin adı
Rehin haklarına ilişkin düşünceler sütunundaki rehinle
ilgili belirtmeler, rehin hangi harf ile tescil edilmiş ise o
-8-
Twitter: @OgrencisiHukuk
harf kullanılarak yazılır. Aynı hak için birden fazla belirtme
yazılması halinde de aynı harf kullanılır.
Rehinle yükümlü pay devre konu olursa, düşünceler
sütunundaki eski malikin adı çizilip devir işlemine ilişkin
tarih ve yevmiye ile rehne ait harf kullanılmak suretiyle
yeni malikin adı yazılır.
Rehnin terkini halinde düşünceler sütunundaki
belirtmelerde terkin edilir.
TAPU SİCİLİNİN DÜZELTİLMESİ
1. Yolsuz Tescillerin Düzeltilmesi:
Yolsuz Tescil, gerçek hak durumuna uymayan tescildir.
Tescildeki yolsuzluk, değişik nedenlere dayanabilir. Bu
olasılıklar şunlardır:
* Tescil, geçerli bir hukuki sebebe dayanmamış olabilir.
* Geçerli bir tescil işleminde bulunulmamış olabilir.
* Tapu kütüğüne belgelere aykırı bir tescil yapılmış
olabilir.
* Başlangıçta geçerli olan bir tescil, hakta sicil dışı
meydana gelen değişiklik, hakkın sona ermesi veya
sahibinin değişmesi nedeniyle sonradan da yolsuz hale
gelmiş olabilir.
2. Yolsuz Tescilin Tehlikeleri:
Tescilin yolsuzluğu, özellikle gerçek hak sahibi bakımından
bazı tehlikeler yaratır:
* Kütükteki yolsuz tescil, üçüncü kişinin buna güvenerek
iyiniyetle ayni hak kazanmasına (MK 1023), böylelikle de
gerçek hak sahibinin hakkının sona ermesine veya
sınırlanmasına yol açar.
* Kütükteki yolsuz tescil, bu tescile göre hak sahibi
görünen iyiniyetli kişinin, bu ayni hakkı (diğer şartlar da
gerçekleşirse) olağan zamanaşımıyla kazanmasını sağlar
(MK 712)
* Kütükteki yolsuz tescil, bu tescile göre hak sahibi
görünen kişi kötüniyetli ise, bu defa da onun olağanüstü
zamanaşımıyla ayni hakkı kazanması ihtimali vardır.
* Yolsuz tescil halinde, hak karinesi bu tescile bağlıdır (MK
992). Sicilde hak sahibi olarak gözükmeyen malik, tasarruf
işlemi yapamaz; maliki bulunduğu taşınmazı temlik
edemeyeceği gibi, bu taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak da
kuramaz (MK 705/II).
* İpotek hakkına ilişkin tescilin, borç ödenmesine rağmen
terkin edilmemesi, taşınmazın ekonomik değerini azaltır;
borcun ödendiğini gösteren makbuzu kaybeden
borçlunun ikinci bir ödeme için zorlanmasına neden
olabilir.
* Tapu kütüğünde birden çok kaydı bulunan ve her
sayfada başka bir kişinin maliki gözüktüğü taşınmaz,
 (MB)
olağanüstü zamanaşımıyla (MK 713) kazanılmaya elverişli
olduğundan, yolsuz kayıt sahibi zilyet bu taşınmazı
olağanüstü zamanaşımıyla kazanabilir.
3. Yolsuz Tescili Düzeltme Yolları:
Medeni Kanunda, tescildeki yolsuzluğun meydana geliş
biçimine göre değişik düzeltme yolları düzenlenmiştir.
a. Geçerli Bir hukuki Sebebin ya da Tescil İsteminin
Bulunmaması Nedeniyle Tescilin Yolsuz Olması
Durumunda:
Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki
sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (MK 1024/II).
Tescil, yapıldığı andan itibaren yolsuz bir tescil olabilir.
Örneğin, ayni hakkın bir hukuki işleme dayanılarak tescille
kazanıldığı durumlarda, hukuki sebebin kaynağı borçlan-
dırıcı işlemde (satış, bağışlama vs. sözleşmesinde)
ehliyetsizlik, şekil noksanlığı, irade bozukluğu, muvazaa
gibi bir geçersizlik nedeni varsa, tasarruf işlemini
meydana getiren tescil isteminde bir geçersizlik nedeni
bulunmasa dahi, “Sebebe Bağlılık İlkesi” gereğince,
borçlandırıcı işlemdeki geçersizlik tasarruf işlemini de
geçersiz kıldığından, yapılan tescil yolsuzdur. Böyle bir
tescil ayni hakkı kazandırmaz.
Ehliyetsizlik, tescil istemi sırasında da mevcut veya irade
bozukluğu tescil istemine de sirayet etmiş ya da tescil
istemi, hak üzerinde tasarrufa yetkisi bulunmayan kimse
tarafından yapılmış ise, tescil artık Sebebe Bağlılık İlkesi
dolayısıyla değil, tescil isteminin, yani tasarruf işleminin
de geçersiz olması dolayısıyla yolsuz bir tescil olur.
Yolsuz tescil, açıklayıcı tescilin yapıldığı sicil dışı
kazanmalarda da söz konusu olabilir.
Örneğin, bir kimse gerçeğe uymayan bir mirasçılık belgesi
ibraz ederek adına tescil yaptırdığı takdirde, gerçek maliki
göstermeyen bu tescil yolsuzdur.
Tescilin yukarıda belirtilen nedenlerden dolayı yolsuz
olması durumunda, Kanunun öngördüğü düzeltme yolu
MK 1025/I’de ifadesini bulan “Mahkeme Kararıyla
Düzeltme”dir.
Bununla beraber, tarafların aralarında anlaşarak da yolsuz
tescilin düzeltilmesini sağlamaları mümkündür.
Mahkeme Kararıyla Düzeltme:
MK 1025/I’de, tapu kütüğüne yapılan yolsuz bir tescille
ayni hakları ihlal edilmiş olan kimselere, kaydın
düzeltilmesi için bir dava hakkı tanınmaktadır. Bu dava,
yolsuz değişiklikler ve terkinler için de aynı şekilde
uygulanır.
MK 1025/I: “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya
bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş
ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin
düzeltilmesini dava edebilir.”
-9-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Davanın Hukuki Niteliği:
Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası, MK 716/I’e dayanan
aynen ifa davasından farklıdır. MK 716/1’e dayanan dava,
geçerli bir borç ilişkisinde, taşınmazın mülkiyetini devir
borcu altına girmiş olan taşınmaz malikinin, alacaklı
lehine tescil isteminde bulunmaktan kaçındığı
durumlarda açılır ve dava kabul edilirse, kararda
mülkiyetin alacaklıya geçtiğine hükmedilir.
Eğer davacı, başkası lehine mevcut tescilin yolsuz
olduğunu, kendisinin gerçek malik olduğunu iddia
ediyorsa (MK 1025/1), hâkimin mülkiyetin davacıya
geçtiğine ilişkin yenilik doğuran bir karar değil, sicilin
gerçek hak durumuna göre düzeltilmesini sağlayacak bir
karar vermesi söz konusudur.
Davacı, dava sonuçlanıncaya kadar hakkını koruyabilmek
için MK 1010/I/1’deki “çekişmeli hak” şerhinden değil,
MK 1011/1’deki “geçici tescil şerhinden” yararlanacaktır.
Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davasının hukuki niteliği
tartışmalıdır. Öğretideki hâkim görüşe göre; Sicilin
Düzeltilmesi Davası, bir Tespit Davası’dır. Bu görüşe
göre, mahkeme kararı sadece tescilin yolsuzluğunu tespit
edecek, davacı da bu karara dayanarak yolsuz tescili
düzelttirebilecektir.
Eğer, taşınmazın zilyedi davalı ise, Sicilin Düzeltilmesi
Davasından sonra, ona karşı bir de İstihkak Davası açıp
taşınmazın geri verilmesi sağlanmalıdır.
İkinci görüşe göre, Sicilin Düzeltilmesi Davası bir Eda
Davası’dır.
İkinci görüş, uygulamada mahkemelerin yolsuz tescilin
iptaline karar vermesinden hareket etmektedir. Bu görüş,
Düzeltme Davasının, davalı gerçek hak sahibinin hakkını
tanımadığı, yolsuz tescilin düzeltilmesine rıza
göstermediği için açıldığına ve hâkim davalının inkârını
veya iddiasını ortadan kaldırmakla kalmayıp, onun
iradesinin yerine geçecek bir kararla hakkı da yerine
getirdiğini belirtmektedir.
Üçüncü görüşe göre, Sicilin Düzeltilmesi Davası, bazı
durumlarda İstihkak, diğer durumlarda ise, Elatmanın
Önlenmesi Davası niteliğindedir. Bu görüşe göre, dava
gerçek malik tarafından, sicilde yolsuz olarak malik
görünen kişi aleyhine açıldığı zaman İstihkak Davası
niteliği taşır.
Aynı görüş, davanın yolsuz olarak sınırlı ayni hak sahibi
görünen kişi aleyhine açıldığı zaman da Elatmanın
Önlenmesi Davası niteliği taşıdığını belirtmektedir.
Uygulamada Sicilin Düzeltilmesi Davasının sonunda yolsuz
tescilin iptaline karar verilmesine rağmen, biz de
öğretideki hâkim görüşe katılıyor ve bu davanın bir Tespit
Davası olduğunu kabul ediyoruz. Kabul ettiğimiz bu görüş
çerçevesinde, Sicilin Düzeltilmesi Davası açıp
 (MB)
mahkemenin verdiği kararla yolsuz tescil
düzelttirildikten sonra, eğer davalı taşınmaza zilyet ise,
ona karşı bir de İstihkak Davası açması gerekecektir.
Sicilin Düzeltilmesi Davası ile İstihkak Davasının
birleştirilerek açılması da mümkündür. Uygulamada da,
bu davalar birleştirilerek Sicilin Düzeltilmesi ve taşınmazın
geri verilmesi için tek bir dilekçeyle dava açılmaktadır.
Bu davayla taşınmazın geri verilmesini de sağlayabilmek
için mahkemeler tescilin yolsuzluğunu tespit ettikten
sonra bunun iptaline ve mülkiyet hakkının gerçek malikin
adına tesciline karar vermektedir.
Sicilin Düzeltilmesi Davası bazen İstihkak Davasının yerine
geçer.
Tapu kütüğünde yolsuz olarak malik gözüken fakat
taşınmaza zilyet olmayan kişiye karşı açılan Sicilin
Düzeltilmesi Davası sonunda verilen kararla yolsuz tescil
düzelttirilip, eşya üzerinde zilyet olan malike Sicil Zilyetliği
de sağlandığından, bu durumda Sicilin Düzeltilmesi
Davası, İstihkak Davası gibi mülkiyeti koruma işlevi
görmüş olmaktadır.
Sicilin Düzeltilmesi Davası, taşınmazda ayni hak sahibi
olan kişinin bu hakkını koruyan bir dava olduğundan, ayni
bir davadır ve ayni hak sürdüğü sürece açılabilir.
***3402 sayılı Kadastro Kanunu md.12/3’de, Kadastroya
dayanan tescillere karşı, kadastro tutanaklarının
kesinleşmesinden itibaren kadastrodan önceki hukuki
sebeplere dayanılarak açılacak davalar için 10 yıllık hak
düşürücü süre öngörülmüştür.
Tapu Sicilinin Düzetilmesi Davasının Tarafları:
MK 1025/I’e göre; “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil
edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş veya
değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse
tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.”
Fakat iyiniyetli bir üçüncü kişi, bu yolsuz tescile güvenerek
düzeltmeden önce bir ayni hak kazanmışsa, onun bu
hakkı saklıdır.
Düzeltme Davası, adına yolsuz tescil yapılan kişiye karşı
açılabileceği gibi, bunun külli haleflerine ve bunlardan hak
kazanan kötüniyetli üçüncü kişilere karşı da açılabilir (MK
1024/1). Davayı yolsuz tescille ayni hakkı zedelenmiş olan
kimseler açabilir.
Paylı mülkiyet konusu bir taşınmazda, payı yolsuz olarak
başkası adına tescil edilen paydaş da sicilin düzeltilmesini
dava edebilir.
Paylı taşınmazın mülkiyeti yolsuz olarak başkası adına
tescil edilmişse, bu durumda bir paydaşın taşınmazın
bütünü hakkında sicilin düzeltilmesi davası açıp
açamayacağı tartışmalıdır. Bir görüşe göre, bu durumda
tescilin pay oranında iptali mümkün olduğundan, her
paydaş sadece kendi payına ilişkin olmak üzere bu davayı
-10-
Twitter: @OgrencisiHukuk
açabilir.
Bizim de katıldığımız diğer bir görüşe göre ise, bu
durumda her paydaş yolsuz tescilin düzeltilmesini dava
edebilir; menfaat, dolayısıyla talep bölünemez olduğu için
de, bir paydaşın açtığı Sicilin Düzeltilmesi Davasından
diğer paydaşlar da yararlanabilirler.
Paylı taşınmaz üzerinde yolsuz olarak kurulmuş bir irtifak
hakkının terkini için her paydaş Sicilin Düzeltilmesi Davası
açabilecektir. Bir irtifakın yalnız bir pay üzerinde kaldırıl-
ması söz konusu olamayacağından, burada menfaat
bölünemez niteliktedir; dava kazanıldığı takdirde, diğer
paydaşlar da bundan yararlanırlar (MK 693/II).
Elbirliği mülkiyetinde ise, bu davanın tüm ortaklık adına
açılması gerekmektedir.
Yargıtay da Sicilin Düzeltilmesi Davasının, ortaklardan her
birinin topluluğa giren hakları korunmasını
sağlayabileceğini belirten MK 702/IV hükmünün
kapsamına girmediği; mirasçıların birbirlerine karşı bu
davayı tek başına açabilecekleri, fakat üçüncü kişilere
karşı kendi adlarına tapu sicilinin düzeltilmesini
isteyemeyecekleri sonucuna varmaktadır.
Sözleşmeyle Düzeltme:
Yolsuz tescil ayni hakkın gerçek sahibi ile lehine yolsuz
tescil yapılmış olan kişi arasında yapılacak bir sözleşmeyle
de düzeltilebilir.
Örneğin, (A), taşınmazın mülkiyetini (B)’ye devretmiş,
fakat daha sonra temlikin hukuki sebebini oluşturan
sözleşmeyi hata nedeniyle iptal etmişse, (A) ile (B)
aralarında anlaşarak (B) lehine yapılmış olan tescilin
düzeltilmesini sağlayabilirler.
Gerçek malik ile sicilde malik görünen kişi arasında resmi
şekle tabi bir anlaşmanın aranıp aranmayacağı
tartışmalıdır.
Yolsuz tescili düzeltme, mülkiyete ilişkin kaydın
düzeltilmesi gibi yeni bir tescile bağlı ise, bu takdirde
hâkim görüş, resmi şekilde yapılmış bir sözleşmenin
gerekli olduğu yolundadır. Ayrıca, bir de sicilde yolsuz
tescille hak sahibi görünen kişinin düzeltme isteminde
bulunması gerekir.
Eğer yolsuz tescil sadece terkinle düzelecekse, bu
takdirde bir sözleşmeye gerek yoktur. Sicilde bu hakkın
sahibi görünen kimsenin tek taraflı istemi yeterlidir.
Yolsuz tescilin sadece terkinle düzelmesine, yolsuz
kaydedilen bir sınırlı ayni hakkın terkini örnek
gösterilebilir.
b. Tapu Memurunun Hatası Yüzünden Tescilin Yolsuz
Olması Durumunda:
Geçerli bir hukuki sebebe ve tescil istemine dayanmasına
rağmen, tapu memurunun hatası yüzünden belgelere
aykırı olarak yanlış bir tescil yapıldığı durumlarda da
 (MB)
yolsuz bir tescil söz konusu olabilir.
Bu yolsuz tescilin düzeltilmesi MK 1025/I’e değil, MK
1027’ye tabidir. MK 1027/1’e göre, bütün ilgililerin yazılı
rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı
ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Fakat MK
1027/III’de, basit yazı yanlışlıklarının, tüzükte belirlenen
usule göre, re’sen düzeltilebileceği hükme bağlanmıştır.
Yanlışlık hukuki durumu etkileyecek, hakkın varlığını veya
içeriğini değiştirecek nitelikte ise, böyle bir yanlışlığın
düzeltilebilmesi için ilgililerin yazılı rızalarının alınması
(MK 1027/I, TST 74/4) ve her halde Yevmiye Defterine
kaydedilmesi gerekir.
İlgililer düzeltmeye razı olmazlarsa, MK 1027/I’e göre,
tapu sicilindeki yanlışlık ancak mahkeme kararıyla
düzeltilebilir. TST 74/4’e göre de, ilgililerin yazılı olur
vermedikleri hususu beyanlar sütununda belirtilerek, 659
sayılı KHK hükümlerine göre işlem yapılır.
Aslında ilgililer düzeltmeye razı olmadıkları takdirde, tapu
müdürlüğü, görevi gereği MK 1027/I’e dayanan Düzeltme
Davasının açılmasını sağlamalıdır. Yargıtay, ilgili
Bakanlığın veya tapu müdürlüklerinin bu davayı
açabileceği görüşündedir.
Kanunda ve Tapu Sicili Tüzüğünde öngörülmemesine
rağmen, ilgililerin de MK 1027’ye dayanarak düzeltme için
dava açmaları mümkündür. Bu durumda davanın (varsa,
yanlışlık dolayısıyla hak durumu etkilenen kişi veya kişiler
ile birlikte) ilgili idareye (tapu müdürlüğüne) karşı
açılmasının uygun olduğu kabul edilmektedir (MK 1007).
TST 75, kadastro çalışmaları sırasında meydana gelen
malik ve diğer hak sahiplerinin adı, soyadı ve baba adına
ilişkin yazım hatalarının ilgilinin başvurusu üzerine
müdürlükçe düzeltilebilmesine ilişkin özel bir imkân
öngörmektedir.
TST 76/1’e göre, yanlış yazım okunacak şekilde kırmızı
mürekkepli kalem ile çizilir ve ilk boş satıra doğrusu
yazılır. TST 76/2’de de, kazıntı, silinti, satır araların veya
sayfa kenarına çıkıntı veya kayda ek yapılmak suretiyle
düzeltme yapılamayacağı belirtilmiştir.
TST 74/3’e göre de, «ana veya yardımcı siciller üzerinde
yapılmış hata veya eksikliklerin, ilgililerce sunulan veya
başka idarelerce düzenlenen belgelerden kaynaklanması
halinde, ilgililerin gerçek durumu kanıtlayıcı belgelere
dayalı başvuruları üzerine, istem Yevmiye Defterine
kaydedilerek gerekli düzeltme yapılır.
c. Hakta Meydana Gelen Sicil Dışı Değişiklik Sonucu
Tescilin Yolsuzlaşması Durumunda:
Ayni hakkın sicil dışı yoldan bir başkasına geçmesi
durumunda, yeni hak sahibi, tek taraflı tescil istemiyle
değişikliği sicile aksettirebilir (MK 716/ II).
Eğer tescil şeklen dahi bir değer taşımıyorsa, MK 1026
-11-
Twitter: @OgrencisiHukuk
uygulanarak hak terkin edilir; böylelikle de sicil
düzeltilmiş olur.
Hak kütük dışında sona ermiş olmakla beraber, kütükteki
tescil şekli bir değer taşıyor ve sona eren ayni hakkın
sahibi MK 883’de öngörüldüğü üzere terkine rıza
göstermiyorsa, malik tapu sicilinin düzeltilmesi için dava
açmak zorundadır.
4. Diğer Kayıtlardaki Yolsuzlukların Düzeltilmesi:
a. Taşınmazların Niteliklerine İlişkin Yolsuz Kayıtların
Düzeltilmesi:
* Taşınmazın niteliklerine ilişkin kayıtların baştan gerçeğe
uymaması durumunda MK 1027 kıyasen uygulanmalı,
tapu memuru yanlış kaydı re’sen düzeltememelidir.
* Taşınmazın niteliklerine ilişkin belgelerdeki kayıtların
kütüğe yanlış yazılması, basit yazım hatası
sayılabileceğinden, tapu müdürü bunu tespit ettiği
takdirde re’sen düzeltebilmelidir. (TST 74/1)
* Taşınmazın yüzölçümüne ilişkin kaydın re’sen
düzeltilmesi konusunda KK 41’de iki hüküm yer
almaktadır.
 Kadastrosu yapılmamış taşınmazların
yüzölçümünün, tapuda kayıtlı miktardan fazla olması
durumunda ise, Tapu Kanunu’nun 31. maddesine göre,
bu fazlalılığın bitişik araziye el atmaktan ileri gelmediği ve
taşınmazın sınırında da bir değişiklik olmadığı mahkemece
tespit edildiği takdirde, gerçek yüzölçümünün sicile
yazılmasına karar verilir.
 Taşınmazın cinsinin sonradan değişmesi, örneğin
kütükte tarla olarak kayıtlı bir taşınmazın üzerine bina
yapılması sonucu gerçek duruma uymayan kayıt, yeni cins
durumunun kütüğe işlenmesiyle düzeltilmiş olur. Bunun
için de değişikliğin belgelenerek talep edilmesi gerekir.
b. Yolsuz Şerhlerin Düzeltilmesi:
Kişisel hakların şerhinde, şerh verilen kişisel hakkın
gerçekte hiç doğmamış olması veya geçerli bir şerh
anlaşmasının ya da şerh isteminin bulunmaması
durumunda, şerh yolsuz bir şerhtir.
Şerh, konusunu teşkil eden kişisel hakkın herhangi bir
nedenle sona ermesi sonucu sonradan da yolsuzlaşmış
olabilir.
Yolsuz şerh de tapu kütüğü ile maddi hak arasında
uyumsuzluk meydana getirir. Bu durumda ya şerh verilen
hakkın sahibi düzeltmeye rıza gösterir ya da bu şerhle
ayni hakkı zedelenen kimse MK 1025/1’e kıyasen
Düzeltme Davası açarak şerhin terkinini sağlayabilir.
Taşınmazın maliki şerh anlaşması yapmış olmasına
rağmen, şerh isteminde bulunmaktan kaçınırsa, bunu
temin etmek üzere açılacak dava, Sicilin Düzeltilmesi
Davası değildir. Bu durumda sicil ile gerçek hak durumu
arasında bir çelişki yoktur. Şerhi temin etmek üzere açılan
 (MB)
davada alınacak hüküm, şerh isteminin yerine geçer.
Bir kişisel hak şerhinin yolsuz olarak terkin edilmiş olması
durumunda, kişisel hak sahibinin hangi davaya dayanarak
şerhin kütüğe tekrar yazılmasını talep edebileceği
tartışmalıdır.
Birinci görüşe göre; şerhin hükümleri, yolsuz da olsa
terkinle mutlak olarak sona erdiğinden, bu durumda
Sicilin Düzeltilmesi Davası açılamaz. Burada kişisel hak
sahibinin, şerh verme yükümlülüğünü doğuran şerh
anlaşmasına dayanarak şerhi yeniden kaydettirme
konusunda sadece kişisel bir talep hakkı mevcuttur. Bu
nedenle de yeniden şerh yapılıncaya kadar, taşınmazın
mülkiyetini (kötüniyetle de olsa) kazananlara karşı şerhin
varlığı ileri sürülemez.
İkinci görüşe göre ise; haksız terkin edilen şerhin etkisi
süreceğinden, bunun yeniden kaydedilmesini sağlamak
için hak sahibi Sicilin Düzeltilmesi Davası açabilir. Fakat
bu arada taşınmazın mülkiyeti iyiniyetli bir üçüncü kişi
tarafından kazanılmışsa, artık bu kişiye karşı Sicilin
Düzeltilmesi Davası açılamaz.
Şerh edilmiş kişisel haklar ayni haklar ile aynı kurallara
tabi kılınamayacağından, birinci görüş daha doğrudur.
Eğer şerh, süre sona erdiği için yolsuzlaşmışsa, bu
takdirde taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin edilir
(TST 69/3).
***Taşınmaz satış vaadi ile arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmelerinde beş yıl içinde satış yapılmaz veya kat
irtifakı kurulmaz ve tapuya tescil edilmezse, şerh re’sen
terkin edilir (Tapu K. 26/VIII).
Şerh verilen alım, önalım, geri alım hakkı sahibinin veya
satış vaadine dayanan alıcının taşınmazın mülkiyetini
kazanması durumunda da şerh, hak sahibi adına yapılacak
tescil sırasında re’sen terkin edilir.
Tasarruf yetkisi kısıtlamalarına ilişkin şerhlerdeki
yolsuzluklara gelince, bunların düzeltilmesi imkânı şerhe
yol açan ilişkinin bünyesi içinde yer alır. Örneğin, haciz
düşmüş veya iflas kaldırılmış olmasına rağmen kütükte
şerh varlığını koruyorsa, şerhin terkininin bunun
konulmasını emreden makam tarafından sağlanması
talep edilir.
Artmirasçı atamada, söz konusu tasarrufun geçersiz
olması dolayısıyla şerh haklı bir nedene dayanmıyorsa, bu
durumu mahkeme kararıyla tespit ettiren önmirasçı, bu
hükme dayanarak şerhin terkinini doğrudan doğruya
talep edebilecektir.
Aile yurdunun şerhinin terkini de buna izin veren
mahkeme tarafından sağlanabilir.
Geçici tescilin şerhine gelince; bütün ilgililerin rıza
göstermeleri halinde ya da hâkimini hükmüyle yapılan
geçici tescil şerhi, haksız olarak terkin edilmişse, aynı
-12-
Twitter: @OgrencisiHukuk
yoldan yeni şerhin yapılması mümkündür. Bu şerhler,
kesin tescilin yapılmasıyla birlikte re’sen terkin edilir. Eğer
kesin tescilin yapılması için verilen süre geçmiş ise, şerh
TST 69/3’e kıyasen taşınmaz malikinin istemde bulunması
üzerine terkin edilecektir.
MK 1011/I/1’de düzenlenen şerh yolsuz olarak
kaydedilmiş ise, esas davada ileri sürülmüş olan ayni
hakla birlikte ayrıca bu konuda da karar verilir ve terkin
bu karara dayanılarak sağlanır.
Geçici tescilin yolsuz olarak şerhinde, bunların terkinini
sağlamak için Düzeltme Davası açmaya ihtiyaç yoktur.
c. Yolsuz Beyanların Düzeltilmesi:
Beyanlar birbirinden farklı konularda yapılan kayıtlar
olduğundan, bunların hepsini kapsayan bir düzeltme
biçimi belirlemek zordur.
Yolsuz beyanların düzeltilmesi yolu, her beyanın
konusuna ve yolsuzluğun meydana geliş biçimine göre
belirlenebilir.
Yolsuz bir beyan, MK 1027/1’e kıyasen kural olarak bütün
ilgililerin buna yazılı olarak rıza göstermeleri halinde
düzeltilebilir. Fakat, beyan, idari bir makamın kararına
dayanıyorsa, bu takdirde, söz konusu idari karar için bir
iptal davası açmak gerekir. İptal davası başarıya ulaşırsa,
bu ilamla terkin isteminde bulunulur.
Eski hukuktan gelen ayni haklara ilişkin beyanlardaki
yolsuzluğun düzeltilebilmesi ise, MK 1025/I anlamında bir
davayla mümkündür.
MÜLKİYET (Mülkiyet Kavramı)
Medeni Kanunumuzda mülkiyet yasal olarak tanımlanma-
mıştır. Keza Anayasa’nın 35. maddesi de, temel haklar
arasında yer verdiği mülkiyeti tanımlamamıştır. Medeni
Kanun mülkiyeti tanımlamamakla beraber, 683.
maddesinde bu hakkın içeriğini belirtmektedir.
MK 683/1’de, bir şeye malik olan kimsenin, «hukuk
düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi
kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine
sahip» olacağı belirtilmiştir.
MK 683/2’de ise, «malını haksız olarak elinde bulunduran
kimseye karşı İstihkak Davası açabileceği gibi, her türlü
haksız elatmanın önlenmesini de dava» edebileceği ifade
edilmiştir.
Mülkiyet; MK. m. 683 çerçevesinde, “eşya üzerinde en
geniş yetki sağlayan ayni hak” olarak tanımlanabilir.
Mülkiyet hakkının içeriği, sadece yetkilerden değil, aynı
zamanda ödevlerden de oluşur.
Klasik mülkiyet anlayışı; mülkiyet hakkının sadece
yetkilerden oluşan bir hak olduğunu, malın mülkiyet
konusu eşya üzerinde dilediği gibi kullanma, ondan
 (MB)
yararlanma, hatta eşyayı yok etme ya da zarara uğratma
yetkisine sahip bulunduğunu savunur. Klasik görüş
taraftarlarına göre, mülkiyet hakkından doğan yetkilerin
istisnai olarak sınırlanması mümkündür, fakat bu
sınırlamalar dışarıdan sonradan getirilmiştir ve hakkın
özüne yabancıdır.
Modern Mülkiyet hakkı; yetki ve ödevlerden meydana
gelir. Modern Mülkiyet Görüşü; teknik ve ekonomik
gelişmeler sonucu oluşan sosyal görüşlerin etkisi altında
ortaya çıkmıştır.
Klasik mülkiyet görüşü, mülkiyeti mutlak ve sınırsız bir hak
olarak tanımlamaktadır. Modern mülkiyet görüşüne göre,
mülkiyet, sosyal işlevi olan bir yapıya sahiptir. Dolayısıyla,
mülkiyetin sosyal işlevine yönelik kanunla getirilen her
sınırlama, gerçekte mülkiyetin özünde mevcut bir ödev
niteliğini taşır.
Mülkiyet; pozitif hukukumuzda, modern mülkiyet
anlayışına uygun olarak düzenlenmiştir. Mülkiyet hakkı,
1982 tarihli anayasamızda «sosyal ve ekonomik haklar ve
ödevler» bölümünde değil, «kişinin hakları ve ödevleri»
bölümünde düzenlenmiştir. Fakat mülkiyete ilişkin 35.
Maddenin sözünden bu sonuca varmak mümkündür.
Anayasa’nın 35. maddesine göre; «Herkes mülkiyet ve
miras hakkına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı
amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının
kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.»
Anayasamızda Mülkiyet, düzenleme yeri bakımından
bireysel bir hak olarak düzenlenmiştir. Anayasamız,
malike onu toplum yararına kullanması konusunda
ödevler öngörmesi bakımından da mülkiyeti sosyal bir
hak olarak kabul etmektedir. Mülkiyetin sosyal bir hak
sayılması aynı zamanda Anayasa’nın 2. maddesindeki
Sosyal Devlet İlkesi’nin de zorunlu bir sonucudur.
MK.’daki düzenlemeye bakılınca, ilk bakışta klasik
mülkiyet anlayışına uygun olduğu söylenebilir. Bunun
nedeni mülkiyet hakkının içeriğinin MK m.683/1’de hukuk
düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi
kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi
şeklinde belirtilmesidir. Ancak malik kullanma yetkisinin
“hukuk düzeninin sınırları içinde” kullanabilir. Bu ifadeden
mülkiyetin içeriğinde bazı ödevlerin de bulunduğu
anlamını çıkarmak mümkündür.
Medeni Kanun md.2, her hakkın sahibine olduğu kadar,
malike de hakkını kullanırken dürüstlük kuralına uyma ve
hakkını kötüye kullanmama yükümlülüğü getirmektedir.
Ayrıca, Anayasa’nın 11. maddesinde de belirtildiği gibi,
kanunlar Anayasaya aykırı olamaz. Bu nedenle, MK
683’ün Klasik Görüşe göre değil, Anayasaya egemen
çağdaş mülkiyet görüşüne göre değerlendirilmesi gerekir.
Mülkiyete dışarıdan sınırlamalar da getirilebilir. Fakat bu
sınırlamalar mülkiyetin içeriğine yabancı oldukları için
-13-
Twitter: @OgrencisiHukuk
karşılığında malike bir tazminat ödenmesi gerekir.
Mülkiyetin içeriğindeki ödevler ise, zaten hakkın
içeriğinde yer almaktadır. Bu nedenle, bunların
karşılığında malike herhangi bir tazminat ödenmesi söz
konusu değildir.
Örneğin, taşınmaz malikinin mülkiyetten doğan yetkilerini
kullanırken komşu taşınmazları olumsuz şekilde
etkileyecek taşkınlıklardan kaçınma yükümlülüğü (MK
737), sosyal işlevi nedeniyle mülkiyetin içeriğinde yer alan
ödevlerdendir. Bu ödev karşılığında malike hiçbir
tazminat ödenmez.
Geçit irtifakında ise, durum farklıdır. MK 747’deki geçit
irtifakı kurma yükümlülüğü dışarıdan getirilen bir
sınırlamadır. Geçit isteyen, yükümlü taşınmaz malikinin
bu yüzden uğrayacağı zararları tazmin etmek zorundadır.
1. Mülkiyet Hakkının İçeriği:
Mülkiyet hakkının içeriği;
 Malike Tanınan Yetkiler
 Malike Yüklenen Ödevler (Yükümlülükler)
meydana gelir.
a. Malike Tanınan Yetkiler (MK 683):
 Olumlu Yetkiler: Malik, mülkiyete konu olan şey
üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta
bulunma yetkisine sahiptir.
 Koruyucu Yetkiler: Malik, şeyi haksız olarak elinde
bulunduran kimseye karşı İstihkak Davası açabilir ve her
türlü haksız elatmanın önlenmesini dava edebilir.
Olumlu Yetkiler, mülkiyetin olumlu içeriğini, Koruyucu
Yetkiler ise, mülkiyetin olumsuz içeriğini ifade eder.
(1) Olumlu Yetkiler:
Mülkiyet; kişiye eşya üzerinde en geniş yetkiler sağlayan
ayni haktır. Mülkiyetin sağladığı yetkiler, MK 683/I’de “o
şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve
tasarrufta bulunma” şeklinde açıklanmıştır.
Mülkiyetin sağladığı olumlu yetkiler; malın fiilen
kullanılması, ürünlerinden yararlanılması, tüketilmesi,
malda değişiklik yapılması gibi fiili tasarrufları ve malın
başkasına devredilmesi, üzerinde haklar kurulması gibi
hukuki tasarrufları kapsar.
Modern mülkiyet anlayışında mülkiyet hakkının sosyal
niteliği gereği malikin malı yok etme, zarara uğratma
yetkisinin bulunmadığı söylenebilir.
(2) Koruyucu Yetkiler:
Malikin eşya üzerindeki doğrudan hâkimiyetinin hukuk
düzeninin sınırları içinde üçüncü kişilere karşı
korunmasını sağlayan yetkilerdir.
 (MB)
MK 683/II’de bu yetkiler; “malik, malını haksız olarak
elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası
açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini
de dava edebilir” biçiminde ifade edilmiştir.
Mülkiyetin İçeriği
Aktif Yetki
(Mülkiyetin Olumlu İçeriği)
MK. m.683’e göre bu yetki “hukuk düzeninin sınırları içinde o
şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta
bulunma yetkisi”dir. Bu yetki, malın fiilen kullanılması,
ürünlerin toplanması, malda değişiklik yapılması, malın tahrip
tağyir edilmesi gibi fiili tasarrufları içine aldığı gibi, malı
başkasına devretme, üzerinde hak kurma gibi hukuki
tasarrufları da kapsar.
Mülkiyet hakkını kullanmanın sınırları;
- Anayasa m. 35
- MK. m. 2
Koruyucu Yetki
(Mülkiyetin Olumsuz İçeriği)
MK. m. 683’e göre, malik “malını haksız olarak elinde
bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her
türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir”. Söz
konusu iki dava mülkiyet hakkına ait yetkilerdir. Bu talepler
mülkiyet hakkından kaynaklanır ve varlıklarını mülkiyet
hakkına ayrılmaz bir biçimde bağlı olarak sürdürürler. Bu
yüzden istihkak ve el atmanın önlenmesi taleplerinin
mülkiyetten ayrı olarak temlik edilebilmeleri mümkün değildir.
b. Malikin Ödevleri (Yükümlülükleri):
Mülkiyet kavramının içeriğinde yer alan ödevler, Kamu
Hukuku veya Özel Hukuk nitelikli olabilir. Bu ödevler üç
ana gruba ayrılır:
 Yapmama (kaçınma) Ödevleri
 Katlanma Ödevleri
 Yapma Ödevleri
(1)Yapmama (Kaçınma) Ödevi:
Malik, hukuk düzeninin mülkiyet için belirlediği sınırları
aşan fiil ve işlemleri yapmaktan kaçınmakla yükümlüdür.
Örneğin, malikin taşınmazını kullanırken komşularını
olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıklardan (MK 737)
kaçınması, malikin İmar Hukukunun koyduğu inşaat
yasaklarını ihlal etmemesi (malik inşaat ölçü ve sınırları
dışında örneğin, izin verilen kattan fazla inşaat yapamaz.)
vb. yükümlülüklerdir.
Anayasanın 35/III’de yer alan “mülkiyet hakkının
kullanılması toplum yararına aykırı olamaz” hükmü,
yapmama ödevi bakımından büyük önem taşır. Bu
hüküm, sadece kanun koyucuya değil, herkese hitap eden
emredici bir hükümdür.
Malik mülkiyet hakkının toplum yararına aykırı olarak
kullandığı takdirde, Anayasanın 35/I’deki teminattan
-14-
Twitter: @OgrencisiHukuk
yararlanamayacağı gibi, MK 2/II’ye göre de hukuk
düzeninin korumasından yararlanamaz.
(2) Katlanma Ödevi:
Bu ödev, malikin üçüncü kişiler veya toplum yararına
mülkiyet hakkına yapılacak bazı elatmalara katlanma
yükümlülüğünü ifade eder.
Örneğin, malik doğal güçlerin etkisiyle ya da raslantı
sonucu taşınmazına giren hayvanı veya düşen eşyayı
aramak için bunların sahibinin taşınmazına girmesine
katlanmak zorundadır (MK 752/1). Bunun gibi, malik,
yıkılma tehlikesi bulunan evinin yıktırılmasına, bulaşıcı
hastalık taşıyan hayvanının kesilmesine katlanmalıdır.
(3) Yapma Ödevi:
Toplum yararının gerektirdiği hallerde malike bazı olumlu
davranışlarda veya edimlerde bulunma ödevi de yüklenir.
Örneğin, malikin malı dolayısıyla bazı vergi, resim ve
harçları ödemesi, arazisine sınırlık koyması (MK 749/1),
ortak suların birlikte tutulmasına katılması (MK 759/1) bu
tür ödevlerdendir.
2. Mülkiyet Hakkının Korunması:
Mülkiyet hakkı, hem kamu hukuku, hem özel hukuk ala-
nında korunmuştur. AİHS’le de koruma altına alınmıştır.
Bireysel hak ve özgürlüklerin uluslararası düzeyde
korunmasını amaçlayan insan haklarını ve temel
özgürlükleri korumaya dair AİHS, sözleşmeye taraf olan
devletlerin bu sözleşmeyle üstlendikleri taahhütlerini
güvence altına almak için AİHM’nin kurulmasını hükme
bağlamıştır. (m. 19 vd.)
AİHM’nin mülkiyet anlayışı, ulusal hukuktaki mülkiyet
hakkı anlayışından çok farklıdır. Ulusal hukukta mülkiyet
hakkının konusu sayılmayan veya hakkın kapsamına
girmeyen mallar ya da haklar (alacak hakları, irtifak
hakları) AİHM’ne göre, mülkiyet hakkının konusunu
oluşturabilmektedir.
Anayasanın 148. ve 6216 sayılı Kanunun 45. maddesi
uyarınca Bireysel Başvuruda bulunabilmek için:
1) Anayasada ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinde
öngörülen bir temel hak ve hürriyetin kamu gücü
tarafından ihlal edilmiş olması,
2) İhlale neden olduğu ileri sürülen işlem, eylem ve
ihmale karşı kanunda öngörülen idari ve yargısal başvuru
yollarının tüketilmiş bulunması gerekmektedir.
Bireysel başvuru yoluna, idari ve yargısal başvuru
yollarının tüketilmesinden itibaren 30 gün içinde
başvurulabilecektir.
a. Kamu Hukuku Alanında Koruma:
AY 35. Md.’sinde; herkesin mülkiyet ve miras hakkına
sahip olduğu belirtilmiş, sonra aynı hükümde bu hakkın
ancak “kamu yararı amacıyla” ve “kanunla”
 (MB)
sınırlanabileceği ifade edilerek, mülkiyet hakkı idarenin
keyfi davranışlarına karşı korunmuştur.
AY 13. Md.’sinde; “temel hak ve hürriyetler, özlerine
dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde
belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla
sınırlanabilir. Bu sınırlamalar, Anayasanın sözüne ve
ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve laik
Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı
olamaz” denilmektedir.
AYM’ne göre, hakkın özüne dokunup, onu tümüyle
kullanılmaz hale getiren kısıtlamalar demokratik toplum
düzeniyle uyum içinde sayılamaz. Devlet ve kamu tüzel
kişileri ancak değer karşılığını ödemek suretiyle mülkiyet
hakkına el atabilir (AY m. 46, 47).
Mülkiyet Ceza Hukuku alanında da korunmuştur.
TCK’nun, “Malvarlığına Karşı Suçlar” başlığını taşıyan 10.
Bölümünde yer alan hükümler, mülkiyet hakkını hırsızlık,
güveni kötüye kullanma, yağma, mala zarar verme,
dolandırıcılık gibi suç teşkil eden fiillere karşı
korumaktadır (TCK m. 141- 169).
İdare Hukukunda polisiye kurallardan bazıları da mülkiyet
hakkını korumaya yöneliktir.
b. Özel Hukuk Alanında Koruma:
Mülkiyet hakkını üçüncü kişilerin ihlallerine karşı koruyan
en etkili kurallar özel hukuk nitelikli kanunlarda yer alır.
Bu kanunların başında Medeni Kanun gelmektedir.
Medeni Kanun, mülkiyeti korumak üzere başlıca iki dava
çeşidi öngörmüştür (MK 683/II):
 İstihkak Davası
 Elatmanın Önlenmesi Davası
Ayrıca Medeni Kanun ile diğer kanunlarda düzenlenmiş
bulunan mülkiyet hakkını koruyan davalar;
*Zilyetliği Koruyan Davalar, *Taşınır Davası, *Tapu
Sicilinin Düzeltilmesi Davası, *Sınır Davaları, *Sebepsiz
Zenginleşme Davaları, *Haksız Fiilden Doğan Davalar,
*Miras Sebebiyle İstihkak Davası
gibi davaları da saymak mümkündür. Usul Hukuku
ilkelerinin elverdiği durumlarda mülkiyet hakkının
tespitini dava etmek de mümkündür.
(1) İSTİHKAK DAVASI:
(a) İstihkak Davasının Konusu ve Şartları:
İstihkak Davası, dolaysız zilyet durumunda olmayan
malikin, malik olmayan zilyede karşı mülkiyet hakkına
dayanarak açabildiği ve haksız olarak ele geçirilen veya
alıkonulan eşyanın geri verilmesini sağlama amacını
güden, ayni nitelikte bir eda davasıdır. Malikin bu davayı
açabilmesi için malın elden çıkış şekli önemli değildir.
İstihkak davası hem taşınmazlar, hem de taşınırlar için
-15-
Twitter: @OgrencisiHukuk
açılabilir.
Taşınmazlarda zilyetliğin kaybedilmiş sayıldığı durumlar
nadirdir. Örneğin, başkasına ait bir tarlanın buna hakkı
olmayan bir üçüncü kişi tarafından ekilmesi durumunda
zilyetlik kaybedilmiş olmaz, sadece mala elatmada
bulunulmuş olur. Bir arazinin çitle çevrilmesi, bir binanın
işgal edilip kilitlenmesiyle malikin fiili hakimiyeti,
dolayısıyla zilyetliği sona ermiş olur ve malik haksız
zilyede karşı istihkak davası açabilir.
***Taşınmazın maliki, zilyetliğini gasbeden kişiye karşı
zilyetliğe dayanan geri verme davasını (MK 984) süresi
içinde açmamış veya açamamışsa, o artık geri vermeyi
yalnız MK 683/II’ye dayanan İstihkak Davasıyla
sağlayabilecektir.
Taşınmaza kira, ödünç gibi bir sözleşmeye dayanarak
zilyet olan kimsenin sözleşmenin sona ermesine rağmen
taşınmazı geri vermemesi durumunda, malik ona karşı
aralarındaki hukuki ilişkiden doğan geri verme
yükümünün ifasını kişisel bir davayla talep edebilir. Fakat
bu dava zamanaşımına uğradığı takdirde, malik, geri
vermeyi ancak İstihkak Davasıyla sağlayabilecektir.
Taşınırlar yönünden İstihkak Davasının önemi daha azdır.
Çünkü taşınırlarda haksız zilyede karşı İstihkak Davası
açılabildiği birçok durumda, Taşınır Davası açmak da
mümkündür. Taşınır Davasında, davacının mülkiyet
hakkını kanıtlaması şart olmayıp zilyetliğine dayanması
yeterli sayıldığından, bu davada davacının İstihkak
Davasına oranla başarı ihtimali de büyüktür. Fakat malik
mala hiçbir zaman zilyet olamamış veya baştan
kötüniyetle edindiği malın bu arada maliki olmuş ise,
malın geri verilmesini sağlamak için sadece istihkak
davası açabilir.
Ayrıca zilyet malı malikin iradesiyle ele geçirmiş olmasına
rağmen, onun mülkiyetini kazanamamışsa veya ona mal
üzerinde zilyetlik sağlayan hukuki ilişki sona ermişse,
malın geri verilmesini sağlamak için Taşınır Davası değil,
İstihkak Davası açılır.
Ayrıca Taşınır Davası için öngörülen hak düşürücü süre
geçmişse, artık sadece İstihkak Davası açılabilecektir.
Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar, MK 713/V gereğince
Olağanüstü Zamanaşımı yoluyla mülkiyet hakkı tescilden
önce maddi şartların gerçekleşmesiyle kazanıldığı için,
zamanaşımı yoluyla mülkiyeti kazanılmış fakat henüz tapu
kütüğüne kaydedilmemiş ise tapusuz taşınmazlar
hakkında da İstihkak Davası açılabilmelidir. Ancak bu
durumda, davacı MK 713’de öngörülen maddi şartların
gerçekleştiğini, mülkiyet hakkının varlığını kanıtlamak
zorundadır.
İstihkak Davasını malikten başka, şartlara göre, eşya
üzerinde sınırlı ayni hak sahiplerinin örneğin, rehinli
alacaklının intifa hakkı sahibinin de açabileceği kabul
 (MB)
edilmektedir.
(b) İstihkak Davasının Niteliği:
İstihkak Davası bir Eda Davasıdır. Bu dava sonunda
hâkim, davalının el koyduğu malın zilyetliğinin davacıya
geri verilmesine karar verebilir.
Davayı kaybeden davalı zilyet, olumlu bir davranışta
bulunmaya, taşınır mallarda teslime, taşınmazlarda ise
taşınmazın boşaltılmasına mahkum edilir.
İstihkak Davası, ayni hakka dayandığından ayni bir
davadır, bu bakımdan zamanaşımına uğramaz.
İstihkak Davası
İstihkak davası, dolaysız zilyet durumunda olmayan malikin,
malik olmayan haksız dolaysız zilyede karşı açtığı bir eda
davasıdır. İstihkak talebi ayni bir taleptir ve bu sebeple
zamanaşımına tabi değildir. İstihkak talebi yalnız doğuşu
bakımından değil, varlığını sürdürmesi bakımından da
davacının mülkiyetinin ve davalının da zilyetliğinin devamına
bağlıdır. İstihkak davası mülkiyetten ayrı olarak devredilemez.
*Malik tapuda hak sahibi olarak gözüktüğü sürece dolaysız
zilyetliğini kaybetmiş olmaz. Bu yüzden de zilyetliği ancak
saldırıya uğrayabilir. Bu yüzdendir ki, uygulamada fuzuli
işgalleri çıkarmak için istihkak davası değil, el atmanın
önlenmesi davası açılmaktadır
*Malik tapudaki yolsuz kayıt yüzünden sicilde malik olarak
gözükmüyorsa, dolaysız zilyet durumundan
yararlanamayacağından, dolaysız zilyetliği kendisine
sağlayacak olan tapu kaydının düzeltilmesi davası istihkak
davası fonksiyonunu yerine getirir.
(c) İstihkak Davasının Tarafları:
İstihkak Davasında Davacı, çekişmeli malın dolaysız zilyedi
olmayan malikidir. İstihkak Davası açan malikin dolaylı
zilyet olması mümkündür. Bu davayı, mala hiç zilyet
olmamış veya zilyetliği sonradan kaybetmiş malik de
açabilir.
Paylı Mülkiyette, her paydaş, mülkiyet hakkının koruyucu
yetkilerinden yararlanmak için İstihkak Davası açabilir. Bu
durumda talep bölünemez olduğundan diğer paydaşlar
da bu davanın sonucundan yararlanırlar (MK 693/III).
Paydaş, İstihkak Davasını üçüncü kişilere karşı açabileceği
gibi, birlikte zilyetliğin sağlanması için diğer bir paydaşa
karşı da açabilir.
Elbirliği Mülkiyetinde ise, Yargıtay, 4721 sayılı yeni
Medeni Kanun’un 702. maddesinin son fıkrasındaki
hükümden hareket etmiştir. Bu hükme göre,
“ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların
korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar
yararlanır”. Yargıtay, bu hükümden her ortağın bu davayı
açabileceği sonucuna varmıştır.
İstihkak Davası, mülkiyet hakkını korumaya yönelik bir
dava olduğundan, davanın açıldığı sırada davacının malik
sıfatını haiz olması gerekir. Malın mülkiyeti davalıya veya
-16-
Twitter: @OgrencisiHukuk
bir başkasına geçmiş ya da mal yok olmuşsa, artık İstihkak
Davası açılamaz.
Davalı, eşyaya haksız olarak el koyan, onu halen
zilyetliğinde bulunduran kişidir. Zilyedin, malike karşı
zilyetliği haklı bir sebebe dayanıyorsa, malikin istihkak
talebi söz konusu olmaz.
Zilyetliğe haklılık, bir mal üzerinde intifa hakkı kurulması
veya malın kira veya ödünç olarak verilmesi durumunda
olduğu gibi, bir ayni veya kişisel hakka dayanabilir.
İstihkak Davasının Tarafları
Davacı (Malın maliki) Davalı (Haksız zilyet)
Dava mülkiyete dayandığından Zilyedin, malike karşı zilyetliği
davacı mülkiyet hakkını ve ayrıca haklı bir sebebe dayanıyorsa,
davalının dava tarihinde malın malikin istihkak talebi söz konusu
dolaysız zilyedi bulunduğunu olmaz. Davalı bir itiraz teşkil
ispat etmek zorundadır. eden zilyetliğe haklılığı ispat
etmek zorundadır.
(d) İstihkak Davasında İspat Yükü:
İstihkak Davasında ispat yükü, kural olarak davacıya aittir.
Davacı, mülkiyet hakkına sahip olduğunu ispat etmek
zorundadır. Davacı, bunu, kendisinin mülkiyet hakkını
geçerli bir hukuki sebebe dayanarak kazandığını ispat
etmek suretiyle sağlar. Mülkiyet hakkı devren
kazanılmışsa, iyiniyetle ayni hak ediniminin söz konusu
olduğu durumlar dışında, davacı, mülkiyeti devredenin
ediniminin de geçerli olduğunu ispat etmelidir.
Davacının ispat yükü, Medeni Kanunda düzenlenmiş olan
Mülkiyet Karinelerine (MK 985, 992) dayanması
durumunda kolaylaşmaktadır. Davacı, taşınırlar
bakımından önceki zilyetliğiyle, taşınmazlar bakımından
ise, tapu kütüğünde adına mevcut tescille mülkiyet
karinesinden yararlanarak mülkiyet hakkını kanıtlamış
sayılacaktır.
Davalıda, davacının malik olmadığını veya dava konusu
malı zilyetliğinde bulundurmaya hakkı olduğunu ispat
etmek suretiyle davanın reddini sağlayabilir.
Örneğin davalı, davacının dava konusu malı çaldığını
ispatlayarak davayı reddettirebilecektir (MK 991/II).
Davalı, dava konusu üzerinde bir sınırlı ayni hakka veya
örneğin, ödünç ya da kira ilişkisinden doğan bir kişisel
hakka sahipse, açılan İstihkak Davası, davalının bu hakkını
ispat etmesi üzerine reddedilecektir.
Davalı, davacının iradesi dışında elinden çıkmış olan
taşınır malı açık arttırmadan veya pazardan ya da benzeri
eşya satan bir tacirden edinmiş ve kendisi de iyiniyetli ise,
ödediği semenin kendisine geri verilmesini isteyebilecek
(MK 989/II), bu istek kabul edilmediği takdirde de istihkak
davasının reddini sağlayabilecektir.
 (MB)
Davalı, dava konusu şey üzerinde fiili hakimiyeti bulunsa
dahi zilyet yardımcısı olduğunu kanıtladığı takdirde, dava
yine reddedilecektir.
(e) İstihkak Talebinin Devri:
İstihkak talebinin mülkiyet hakkından ayrılarak bir üçüncü
kişiye devredilip devredilemeyeceği konusu tartışmalıdır.
Mülkiyet hakkının korunmasına yarayan istihkak talebinin
bu haktan ayrılması, maliki bu hakkını koruma
imkânından yoksun bırakacağından, istihkak talebi
mülkiyet hakkından ayrı olarak devredilemez.
(f) İstihkak Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme:
İstihkak Davasında görevli mahkeme, HMK 2/1 uyarınca
Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise,
taşınmazlarda malın bulunduğu yer mahkemesi (HMK
12/1), taşınırlarda ise kural olarak davalının davanın
açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir (HMK 6/1).
(2) ELATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI:
Elatmanın Önlenmesi Davasına, Müdahalenin Men’i
Davası da denilmektedir. Mülkiyet hakkına yönelen her
türlü haksız tecavüzü önlemek veya tecavüz başlamışsa
buna son vermek için, malik müdahalenin men’i davası
açabilir. Bu davada davacı, MK m. 983 hükmünde
düzenlenen zilyetliğe saldırıya dava hakkı kapsamında
açılan önleme, durdurma davalarından farklı olarak, malik
olduğunu kanıtlamak zorundadır.
Bu dava da mülkiyet hakkından kaynaklandığı için ayni
niteliktedir ve zamanaşımına uğramaz.
Malikin mülkiyet hakkından doğan yetkileri kullanmasının
hukuka aykırı olarak engellendiği veya güçleştirildiği her
halde, müdahalenin men’i davası açılabilir. Burada,
İstihkak Davasının aksine, dava konusu olan şeye haksız
olarak el konulmamış, eşya malikin hâkimiyet alanından,
zilyetliğinden çıkartılmamış, alıkonulmamıştır.
Davanın amacı, taşınır veya taşınmaz bir malı, dışarıdan
herhangi bir haksız el atma (müdahale) olmaksızın
eskiden olduğu gibi, kullanmayı tekrar sağlamaktır.
Elatma, doğrudan doğruya bir insan fiili sonucu meydana
gelebileceği gibi, davalının kendi iradesiyle yarattığı bir
durum ile malikin mülkiyet hakkını kısıtladığı bir hal
olarak da görülebilir. Mülkiyete yapılan müdahale olumlu
veya olumsuz bir davranış şeklinde olabilir.
El Atmanın Önlenmesi Davası
 El atmanın önlenmesi davası, malikin zilyetliğine ve bu
suretle mülkiyet hakkına vaki ve devam eden bir saldırının
önlenmesini sağlamak için açılan bir eda davasıdır. Herhangi
bir süreye tabi değildir. Saldırı devam ederken açılabilir.
 El atmanın davalının bir kusuruna dayanmasına gerek
yoktur. Ancak el atma haksız olmalıdır.
-17-
Twitter: @OgrencisiHukuk
 El atmanın önlenmesi davası malike, mülkiyet hakkından
doğan yetkilerini kullanmasının haksız olarak güçleştirildiği
hallerde bu el atmaya karşı kendini koruma imkânı verir.
 Malik saldırı dolayısıyla bir zarara uğramışsa, saldırı sona
ermiş olsa bile saldırıda bulunandan zararının tazminini
isteyebilir. Bu dava Borçlar Hukuku kurallarına ve özellikle
haksız fiil zamanaşımına tabidir.
(a) Davanın Konusu ve Şartları:
Elatmanın önlenmesi davası malike, mülkiyet hakkından
doğan yetkilerinin kullanılmasının haksız olarak
engellenmesi, kısıtlanması veya zorlaştırılması
durumunda kendisini koruma imkânı verir. Dava, halen
mevcut elatmalara son vermeyi, ileride meydana gelecek
elatmaları ise önlemeyi, bunlardan kaçınılmasını
sağlamayı amaçlamaktadır.
Haksız elatma sonucu bir zarar meydana gelmiş ise,
davacı tazminat davası da açabilir. Fakat haksız fiil
hükümlerine dayanan bu dava, elatmanın önlenmesi
davasından farklıdır.
Elatmanın önlenmesi davasının açılabilmesi için temel
şart, davanın açılacağı sırada haksız elatmanın sürmesi
veya ileride böyle bir elatmanın gerçekleşmesi ihtimalinin
mevcut olmasıdır. Haksız elatma sona ermiş, aradan
belirli bir süre geçmişse, artık bu dava açılamaz.
Mülkiyet hakkına ileride (gelecekte) gerçekleşecek elatma
geçmişte gerçekleşmiş bir müdahalenin tekrarı şeklinde
olabileceği gibi, bunun ilk defa gerçekleşecek bir elatma
şeklinde olması da mümkündür.
Haksız elatmanın gerçekleşme veya tekrarlanma
ihtimalinin mevcut olup olmadığına, hâkim, objektif
kriterleri göz önünde tutarak serbestçe karar verir.
Hâkim, bu hususta sadece davacının sübjektif kanaatiyle
bağlı değildir.
Elatmanın Önlenmesi Davasının açılabilmesi için, eşyanın
hasara uğraması veya davacının zarar görmesi şart
değildir. Bu davanın açılabilmesi için davalının kusurlu
olması da şart değildir. Davalının kusurlu bir davranışı
aranmadığı için dava ayırt etme gücü bulunmayan bir
kimse aleyhine de açılabilir.
Elatma, hukuka aykırı, haksız bir elatma olmalıdır.
Taşınmaz mala haksız olarak girmek, ağaç bahçedeki ağacı
kesmek, lağım mecrası geçirmek, evi yıkmak, yoldan
yararlanmaya engel olmak, taşınmazın içinden su borusu
geçirmek haksız elatmaya örnek teşkil edebilir.
Elatma, maddi bir şekilde olabileceği gibi, (örneğin sıvı,
katı, gaz ya da enerji şeklinde), maddi olmayan bir tarzda
da olabilir. Buna örnek olarak iğrenme duyguları veren bir
eylem veya iş örnek gösterilebilir.
 (MB)
Mülkiyet hakkına haksız olarak elatmaya, idarenin,
kanunların öngördüğü esas ve şekil kurallarına uymadan
usulsüz kamulaştırma işlemine girişmesi de örnek
gösterilebilir. Yargıtay da 1956 yılında verdiği İçtihadı
Birleştirme Kararında bu hususu belirtmiştir.
Haksız elatma, hukuka aykırı bir davranış olup, bu, ya
niteliği itibariyle müspet bir davranış, bir yapma (fiil)
şeklinde, ya da bir yapmama, menfi bir davranış
(kaçınma) şeklinde olabilir. Komşuluk hukukuyla ilgili
kuralların (MK m. 737 vd.) ihlali biçimindeki durum ve
davranışlar da elatmanın önlenmesi davasının açılmasına
neden olabilir.
Hâkim her somut olayda gerektiğinde, MK m. 1’deki
hukuk yaratma yetkisine dayanarak hukuka aykırılığı
tespit edecektir.
Elatmada bulunanın intifa gibi bir ayni hakka veya kira
gibi bir kişisel hakka ya da yasal bir düzenlemeye
dayanması (MK 751-752) durumunda elatma hukuka
aykırı olmaktan çıkar. Böyle durumlarda malikin elatmaya
katlanma yükümü vardır.
Elatmanın önlenmesi davası hem taşınmaz, hem de
taşınır mallar için açılabilir.
Taşınırlar yönünden bu davaya uygulamada daha az
rastlanır. Bunun nedeni, taşınır mallarda mülkiyetin
ihlalinin kural olarak malın haksız olarak ele geçirilmesi,
yani zilyetliğin gaspı şeklinde ortaya çıkmasıdır.
Uygulamada bu dava yerine daha çok Zilyetliğin Geri
Verilmesi Davası (MK 982) veya Taşınır Davası (MK 989)
açılmaktadır.
Öğretide ve uygulamada sınırlı ayni hak sahiplerinin de bu
davayı açabilecekleri kabul edilmektedir.
(b) Davanın Niteliği:
Elatmanın Önlenmesi Davası mülkiyet hakkına dayandığı
için ayni bir davadır; bu nedenle zamanaşımına uğramaz.
Haksız elatma sürdüğü sürece, Elatmanın Önlenmesi
Davası açılabilir.
Davacıya tanınmış bu hak dürüstlük kuralına aykırı olarak
kullanılamaz. Uzun zaman haksız elatmalara göz yuman
bir malikin sonradan bu davayı açması hakkın kötüye
kullanılmasını oluşturabilir.
Haksız elatma sürekli olarak tekrarlanıyorsa, malik son
elatmadan itibaren, eski elatmalar hakkında sessiz kalmış
olsa bile, bu davayı açabilir.
Haksız elatma sonucu malik aleyhine bazı zararlar
doğmuşsa, örneğin bahçe duvarı yıkılmış, bitkiler ezilmiş
ise, bunların tazmin edilmesine ilişkin talep haksız fiil
zamanaşımına tabidir (BK 72).
Elatmanın Önlenmesi Davası sonunda verilen kararla
davalı mevcut elatmaya son vermeye ya da ileride
gerçekleşecek elatmadan kaçınmaya mahkum
-18-
Twitter: @OgrencisiHukuk
edildiğinden, bu dava aynı zamanda bir Eda Davasıdır.
El Atmanın Önlenmesi Davasının Tarafları
Davacı: Davalı:
Mülkiyeti saldırıya uğrayan Haksız olarak saldırıda
maliktir. Malik, el atmada bulunandır. Davalı saldırıya
bulunandan devam eden haklılık itirazını, yani malikin
saldırıya son vermesini ister. müdahaleye katlanma
Malik, mülkiyet hakkını ve yükümlülüğünün varlığını
gerçekleşen saldırıyı ispat ispat etmek zorundadır.
etmek zorundadır.
(c) Davanın Tarafları:
Davacı, mülkiyet hakkına elatılan taşınır veya taşınmaz bir
malın malikidir. Dolaylı veya dolaysız zilyet olabilir.
Sınırlı ayni hak sahipleri, örneğin, irtifak hakkı veya
teslime bağlı rehin hakkı sahipleri de Elatmanın
Önlenmesi Davasını açabilirler.
Paylı mülkiyette, paydaşlardan her birinin gerek üçüncü
kişiye, gerek haksız elatan diğer paydaşlara karşı
elatmanın önlenmesi davası açması mümkündür (MK m.
693/III).
Elbirliği mülkiyetinde Yargıtay; MK’un 702. maddesinin
son fıkrasındaki “ortaklardan her biri, topluluğa giren
hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün
ortaklar yararlanır” hükmünden her ortağın bu davayı
açabileceği sonucuna varmıştır.
Dava, eşyaya haksız olarak elatan kişiye karşı açılır.
Davalının kusurlu olması şart değildir.
Davalı, doğrudan doğruya elatan kişi (fail) de olabilir
teşvik eden kişi de olabilir. Buna, kiracısını elatmaya
teşvik eden malik örnek gösterilebilir.
Elatmanın Önlenmesi Davasında davalı sıfatı, bu anlamda
komşuluk ilişkilerinden doğan davalardaki davalı kişi
çevresinden daha geniştir.
(d) İspat Yükü:
İspat yükü, kural olarak davacıya düşer. Davacı, sırasıyla
* Mülkiyet hakkını,
* Elatmanın haksızlığını,
* Davalının hukuka aykırı davranışı ile ihlal arasındaki
uygun illiyet bağını ispat eder.
Taşınırlar bakımından, mülkiyet hakkı, önceki zilyetlikle
kanıtlanabilir. Taşınmazlar bakımından ise mülkiyet hakkı,
tapu kütüğündeki tescille, mülkiyet karinesinden
yararlanmak suretiyle kanıtlanabilir.
Davalı, ayni veya kişisel bir hakka dayanarak elatmakta
haklı olduğunu ispat edip davanın reddini sağlayabilir.
 (MB)
Örneğin, davalının bir intifa, irtifak veya kira ilişkisinden
doğan hakka dayanarak çekişmeli malı kullandığı, bundan
yararlandığı savunmasında bulunarak bu ilişkileri
ispatlaması halinde, haksız el atma söz konusu olmaz.
Malikin kamu hukuku veya özel hukuktan doğan
katlanma görevinin bulunduğu hallerde, bu görevin sınır
ve çerçevesi içinde yapılan elatmalar da haksız sayılmaz.
(e) Talebin Devri:
Elatmanın Önlenmesi Talebi, mülkiyet hakkına
dayandığından, bu haktan ayrı ve bağımsız olarak üçüncü
bir kişiye devredilemez.
Dava hakkı, sadece çekişmeli hakkın mülkiyeti ile birlikte
devredilebilir.
(f) Görevli ve Yetkili Mahkeme:
Elatmanın Önlenmesi Davasında, görevli mahkeme Asliye
Hukuk Mahkemesi’dir. (HMK 2/1)
Yetkili mahkeme ise, taşınmaz ve taşınır mallara göre
farklıdır.
 Taşınmazlarda, malın bulunduğu yer mahkemesi
(HMK 12/1)
 Taşınırlarda, davanın açıldığı tarihteki davalının
yerleşim yeri mahkemesidir. (HMK 6/1)
3. Mülkiyetin Konusu ve Kapsamı:
Mülkiyetin konusu eşyadır. Mülkiyetin eşya üzerindeki
kapsamı, bu eşyanın fiziki yapısının ve görünümünün
mülkiyete etkisiyle çok yakından ilgilidir.
Eşya Hukukunda, Belirlilik İlkesi uyarınca, mülkiyet hakkı,
eşyanın tümünü kapsar. Dolayısıyla, basit eşya maddi
bütünlüğünü korudukça, üzerinde bir tek mülkiyet hakkı
bulunur.
Birleşik eşyada da aynı ilke geçerlidir. Birleşik eşya, onu
meydana getiren parçaları, yani bütünleyici parçalarıyla
bir bütün teşkil edip eşya niteliği taşır. Bu nedenle de
birleşik eşya üzerindeki mülkiyet hakkının bütünleyici
parçalarını da kapsar.
Birleşik eşya bu niteliğini korudukça, onu meydana
getiren şeyler üzerinde ayrı ayrı mülkiyet hakkı
kurulamaz. Birleşik eşyanın maliki kim ise, onun
bütünleyici parçalarının maliki de odur (MK m. 684/I).
Bütünleyici parçalar arasında işlev açısından bir eşitlik
varsa, birleşme sonucu meydana gelen eşyaya asıl şey
denir. Örneğin, cam ile çerçeveden meydana gelen
gözlük, asıl şeydir.
Bütünleyici parçalar birbirleriyle işlevsel olarak bir üst-alt
ilişkisi içinde bulunuyor, birincil (asli)–ikincil (fer’i)
bütünleyici parçalar söz konusuysa, birleşik eşyanın
niteliğini birincil bütünleyici parça belirlediğinden, birincil
bütünleyici parça artık asıl şeyi ifade eder.
-19-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Bir taşınır ile bir taşınmaz birleştiği takdirde, taşınmaz
daima birincil Bütünleyici Parça'dır ve asıl şey olarak
nitelenir.
Bağımsız varlıklarını kaybetmeksizin aynı ekonomik amaç
için bir araya gelmiş ve aralarında üst-alt ilişkisi bulunan
eşyadan, birincil işleve sahip bulunana Asıl Şey, ona tabi
kılınmış olana ise Eklenti denir.
Asıl Şey ile Eklenti başlı başına varlığı olan şeyler
olduğundan, bunlar farklı kimselerin mülkiyetine tabi
olabilir. Aralarındaki ekonomik bağlılık nedeniyle Eklenti
kural olarak Asıl Şey’in hukuki kaderine tabi kılınmıştır.
Mülkiyetin Konusu ve Kapsamı
Bütünleyici Parça Eklenti
a. Bütünleyici Parça:
Bütünleyici parça, MK m. 684 “yerel adetlere göre asıl
şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara
uğramadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan
ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.”
İsviçre–Türk Eşya Hukukunda yalnız cismani şeylerin eşya
sayılabileceği kabul edilmektedir. Bu nedenle, sadece
maddi varlığı olan şeyler bütünleyici parça olabilir.
Bütünleyici parça üzerinde bağımsız haklar söz konusu
olabilir. Örneğin bir makinenin bütünleyici parçası
üzerindeki “patent hakkı”.
(1) Bütünleyici Parça Niteliğinin Kazanılması İçin Gerekli
Olan Şartlar:
MK 684/II’ye göre, bir şeyin diğer bir şeyin bütünleyici
parçası sayılabilmesi için üç şartın varlığı aranır:
 Dış Bağlılık: Bütünleyici parça ile asıl şey arasında dıştan
görülebilen maddi bir bağlılık olmalıdır.
 İç Bağlılık: Bütünleyici parça asıl şeyin varlığına dâhil
olmalı, bütünleyici parça ile asıl şey arasında içten, sürekli
bir bağlılık bulunmalıdır.
 Yerel Adet: Bütünleyici parça ile asıl şey arasındaki dış
ve iç bağlılık yerel âdetlere göre de mevcut sayılmalıdır.
Bütünleyici Parça Niteliğinin Kazanılması İçin
Gerekli Olan Şartlar
* Dış Bağlılık
* İç Bağlılık
* Yerel Adetlere Uygunluk
(a) Dış Bağlılık:
 (MB)
Asıl şeyle bütünleyici parça arasında maddi bir bağlılığa
gerek vardır. Bütünleyici parçayı oluşturan şey, asıl şeyin
bir kısmı haline gelmeli, bütünleyici parçaların asıl şeyle
birleşmesi sonucu meydana gelen «bütün» tek bir eşya
gibi görünmelidir.
Örneğin, gözlük camının ve çerçevesinin gözlükteki, fren
ve direksiyonun otomobildeki maddi bağlılığı gibi.
Bütünleyici parça ile asıl şey arasındaki bağlılığın mutlaka
çık sıkı olması şart değildir. İki şeyin yerçekimi kuvvetiyle
birbirine bağlanması dahi bazen yeterlidir. Örneğin,
binanın çatısı üzerine konulmuş kiremitler.
Bütünleyici parça ile asıl şey arasındaki bağlılık MK m.
684/II’de göre, öyle sıkı ve güçlü olmalıdır ki; asıl şey yok
edilmeden, zarara uğratılmadan veya yapısı
değiştirilmeden, bütünleyici parçanın ondan çıkarılması
veya ayrılması mümkün olmamalıdır.
Yok edilme; ayrılma sonucu asıl şeyin veya bütünleyici
parçanın tamamen ortadan kalkmasıdır.
Zarara uğratılma; asıl şeyin veya bütünleyici parçanın
belirli bir kısmının yok olmasını ifade eder.
Asıl şeyin veya bütünleyici parçanın yapısının
değiştirilmesi, eşyanın ekonomik işlevinde ve değerinde
bir eksilme olmasını ifade etmektedir. Örneğin; bir
binanın kalorifer tesisatının sökülmesinde olduğu gibi.
(b) İç Bağlılık:
Bütünleyici parçadan söz edebilmek için asıl şey ile ona
bağlanan parça arasında sadece dışarıdan görülebilen
maddi bir bağlılık yeterli değildir, ayrıca içten, sürekli bir
bağlılık da aranır. Kastedilen, ekonomik anlamda işlevsel
bir bağlılıktır.
Asıl şey ile bütünleyici parça arasındaki iç bağlılık;
* Asıl şeyin yapısına, bütünleyici parçanın uymasını,
* Asıl şey ile bütünleyici parçanın amaç ve işlev
bakımından sıkı bir ilişki içinde olmasını,
* Asıl şey ile bütünleyici parçanın aynı amaca özgülenmiş
bulunmasını,
* Asıl şeyden beklenen ekonomik işlevin yerine
getirilebilmesi için bütünleyici parçanın varlığının zorunlu
sayılmasını gerektirir.
Öyle ki, bütünleyici parça olmadan, asıl şey kendisinden
beklenen ekonomik işlevi tam olarak yerine
getiremeyecek olmalıdır.
Örneğin, çatı, odalar, merdivenler, kapılar, pencereler bir
binanın bütünleyici parçalarıdır. Bunlar olmadan bir yapıyı
bina olarak tanımlamak mümkün değildir.
Ekonomik anlamda işlevsel bir bağlılık olan iç bağlılığın
varlığı iş hayatındaki anlayışa göre belirlenir.
Bir şey ile ona eklenen parça arasında iç bağlılık şartının
gerçekleşmesi için bunların sürekli olarak birleşmiş
-20-
Twitter: @OgrencisiHukuk
olmaları gerekir.
Asıl şey ile ona eklenen parça arasındaki bağlılığın sürekli
mi, yoksa geçici mi olduğunun belirlenmesinde öncelikle
bu bağlılığı meydana getiren kimsenin iradesi göz önünde
tutulur.
Birleştirmeyi yapan geçici bir bağlılık istemiş olsa da, iş
ilişkilerindeki anlayış, asıl şeyle birleştirilen parçayı
bütünleyici parça olarak kabul etmeyi gerektiriyorsa, o
şey asıl şeyin bütünleyici parçası sayılır. Burada bağlantıyı
yapanın sübjektif iradesi değil, iş hayatındaki güven
ilişkisine göre tanınabilir iradesi dikkate alınmalıdır.
Geçici birleşmelerin bütünleyici parça niteliğini
sağlayamaması gibi, geçici ayrılmalar da, bütünleyici
parça niteliğini ortadan kaldırmaz. Örneğin, otomobilin
motorunun tamir için yerinden sökülmesiyle motor
otomobilin bütünleyici parçası olma niteliğini kaybetmez.
(c) Yerel Adetlere Uygunluk:
MK 684/II’ye göre, gerek dış, gerek iç bağlılığın
bütünleyici parça ilişkisini meydana getirebilmesi için
bunların yerel adetlerle doğrulanmış olması gerekir.
Yerel âdetler dış ve iç bağlılığın şüpheli olduğu
durumlarda önem taşır. Yerel âdetler, asıl şeyin
bulunduğu dar çevredeki iş ilişkilerinde hüküm süren
kökleşmiş alışkanlıkları ve ekonomik anlayışı ifade eder.
Buna göre, bir şeye eklenen parçanın bundan böyle
hukuken kendi başına bir varlığa mı sahip olacağı, yoksa
asıl şeyin varlığına mı karışmış bulunduğu, dış ve iç
bağlılığın kesinlikle belirlenemediği durumlarda yerel
âdetlere göre belirlenir. Ancak yerel âdetler yer ve zaman
itibariyle çok farklı olabilir.
(2) Bütünleyici Parça Sayılmanın Hukuki Sonuçları:
MK. m. 684 “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici
parçalarına da malik olur”.
Emredici olan bu kuralın içinde iki önemli sonuç yer
almaktadır:
 Asıl şey üzerindeki ayni haklar, bütünleyici parçayı da
kapsar ve bütünleyici parça üzerinde artık bağımsız bir
ayni hak kurulamaz.
 Evvelce henüz bağımsız birşey iken, üzerinde kurulmuş
olan ayni haklar, o şey bütünleyici parça niteliğini
kazanınca sona erer.
 (MB)
Bütünleyici Parça Olmanın Hukuki Sonuçları
*Ayni Hakkın Şeyin Bütününü Kapsar
*Bütünleyici Parça Üzerinde Önceden
Kurulmuş Olan Ayni Haklar Sona Erer
(a) Ayni Hakkın Şeyin Bütününü Kapsar:
Eşya, başka bir şeyin bütünleyici parçası olur olmaz,
bağımsız bir hak konusu olma niteliğini kaybeder.
Bütünleyici parça asıl şeyin hukuki kaderine tabi olur.
Asıl şey üzerinde kurulan ayni haklar, onun bütünleyici
parçalarını da kapsar (MK 684/I, 862/I). Bir şeyin
mülkiyetini kazanan kimse, o şeyin bütünleyici
parçalarının mülkiyetini de kendiliğinden kazanmış olur.
Asıl şey üzerindeki mülkiyet hakkı yalnız hakkın kurulduğu
andaki bütünleyici parçaları değil, daha sonra asıl şeyle
birleştirilen bütünleyici parçaları da kapsar. Aynı kural,
asıl şey üzerinde kurulan diğer ayni haklar için de
geçerlidir.
Bütünleyici parça bağımsız bir şey olmadığından, üzerinde
asıl şeyden ayrı olarak tasarruf işlemlerinde bulunulamaz.
Bütünleyici parçanın sahiplenme, işgal, kazandırıcı
zamanaşımı yoluyla edinilmesi de mümkün değildir.
Bütünleyici parça üzerinde asıl şeyden bağımsız olarak fiili
hâkimiyet kurmak mümkün ise, zilyetlik de kurulabilir.
Örneğin, evin bir odası kiraya verilebilir.
Asıl şey hakkında yapılan borçlandırıcı işlemler, kural
olarak bütünleyici parçaları da kapsar. Ancak taraflar
bunun aksini kararlaştırabilirler.
Bütünleyici parçanın tek başına borçlandırıcı işlemlere
konu olması da mümkündür. Özellikle bütünleyici parça
üzerinde zilyetlik kurmanın mümkün olduğu hallerde,
bütünleyici parça kişisel haklara da konu olabilir.
Bütünleyici parçanın bir satış sözleşmesine konu olması
halinde genellikle «gelecekte var olacak bir şeyin satışı»
söz konusudur. Bu gelecekteki şey, bütünleyici parçanın
asıl şeyden ayrılmasıyla ileride meydana gelecektir. Böyle
bir satış da genellikle bu ayrılmanın gerçekleşmesine
bağlı, geciktirici şartlı bir satıştır.
(b) Bütünleyici Parça Üzerinde Önceden Kurulmuş Olan
Ayni Haklar Sona Erer:
Bir başka şeyin bütünleyici parçası durumuna gelen şey
üzerinde önceden kurulmuş olan ayni haklar, sona erer.
Bütünleyici parça ileride asıl şeyden ayrılıp bağımsız bir
şey haline gelse bile, artık eski malikin mülkiyetine
dönmez.
Mülkiyeti saklı tutma kaydıyla satılan bir mal, alıcıya ait
-21-
Twitter: @OgrencisiHukuk
başka bir malın bütünleyici parçası haline getirilirse,
satıcının bunun üzerindeki mülkiyet hakkı sona erer.
Kiracı veya rehinli alacaklı elindeki şeyi, kendi mülkiyeti
altındaki bir şeyin bütünleyici parçası haline getirirse,
şeyin tamamına sahip olur.
Malik, bu suretle mülkiyet hakkını kaybedince artık
Taşınır Davası ya da İstihkak Davası açamaz, ancak varsa
söküp alma hakkını kullanabilir (örnek MK 994/II) veya
sözleşmenin ihlaline, sebepsiz zenginleşmeye, haksız fiile
dayanarak dava açabilir.
(3) Bütünleyici Parça Niteliğinin Kaybı:
Bir şeyin bütünleyici parçası yukarıdaki şartların ortadan
kalkması üzerine bütünleyici parça niteliğini kaybeder ve
bağımsız mal durumuna girer. Malikin iradesiyle veya
iradesi dışında asıl şeyden ayrılarak eşya niteliğini
kazanan bütünleyici parça üzerinde kural olarak, asıl şeyin
malikinin mülkiyet hakkı doğar.
Bazı istisnai durumlarda bütünleyici parça, asıl şeyden
ayrıldığı anda bu ayırmayı yapmaya yetkili başka bir
kişinin mülkiyetine tabi olur (örnek MK 801/II, 994/II, BK
80/III, 529/II).
(4) Kanun Gereği Bütünleyici Parça Sayılan Şeyler:
Medeni Kanun, bir şeyin bütünleyici parça sayılması için
gerekli şartları genel olarak 684/II’de belirtmiş ise de, bazı
şeylere, bu şartların gerçekleşip gerçekleşmediğine
bakmaksızın bütünleyici parça niteliğini tanımıştır.
Kanun gereği bütünleyici parça sayılan şeyler şunlardır:
Kanun Gereği Bütünleyici Parça Sayılan Şeyler
* Yapılar, Dikili Bitkiler ve Kaynaklar
* Doğal Ürünler (Tabii Semereler)
- Dönemsel Olarak Elde Edilen Ürünler
- Diğer Verimler
(a) Yapılar, Dikili Bitkiler ve Kaynaklar:
Taşınmaz mülkiyetinin kapsamına MK 718/II’e göre,
“yasal sınırlar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve
kaynaklar da girer”.
Bir yapı ya da bir ağaç, bulunduğu araziden yok
edilmeden, zarara uğratılmadan veya yapısı
değiştirilmeden ayrılmasının mümkün olup olmadığı veya
arazinin temel unsurunu teşkil edip etmediği dikkate
alınmaksızın, arazinin bütünleyici parçası sayılır.
Taşınır yapı adı verilen, kulübe ve baraka gibi hafif binalar
ile bunlar gibi kalıcı olması amaçlanmaksızın dikilen şeyler
 (MB)
bu hükmün dışındadır (MK 728, 729).
(b) Doğal Ürünler (Tabii Semereler):
MK 685/III’de doğal ürünlerin asıl şeyden ayrılıncaya
kadar onun bütünleyici parçası sayılacağı belirtilmektedir.
Doğal ürünler MK 684/II’deki şartların varlığı
aranmaksızın MK 685/III gereğince bütünleyici parça
sayılır.
MK 685/II’ye göre, “Ürünler, dönemsel olarak elde edilen
doğal veya hukuki ürünler ile bir şeyin özgülendiği amaca
göre âdetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen
diğer verimlerdir.” Hükümde hukuki ürünlerden de söz
edilmiş olmasına rağmen, aslında burada bütünleyici
parça sayılan doğal ürünlerin iki gruba ayrıldığı belirtilmek
istenmiştir.
- Dönemsel Olarak Elde Edilen Ürünler
- Diğer Verimler
(I) Dönemsel Olarak Elde Edilen Ürünler:
Bunlar her mevsim, her sene veya pek uzun olmayan
aralıklarla, yani dönemsel olarak meydana gelen, asıl
şeyle organik bir bağlantısı bulunan ve ayrılması aslın
özünü etkilemeyen, ağaçların meyveleri, hububat, sebze
gibi ürünlerdir. Ürünün kendiliğinden yetişmesi veya bir
emek sonucu meydana gelmesi bir fark yaratmayacağı
gibi, meydana gelme aralığının belirli olması da zorunlu
değildir. Önemli olan, aslın özü bozulmadan, eksilmeden
pek uzun olmayan zaman aralıklarıyla ürün
alınabilmesidir.
MK 685/II’de doğal ürünler ile birlikte düzenleme konusu
yapılan hukuki ürünler, doğal ürünlerin aksine cismani
olmayan, bir eşyadan ya da alacaktan dönemsel olarak
elde edilen kira bedeli, faiz gibi edimleri ifade eder.
Hukuki ürünlere bütünleyici parça ile ilgili olan bir
hükümde yer verilmesi isabetli olmamıştır.
(II) Diğer Verimler:
Bunlar, arının balı, koyunun sütü, yünü, yavrusu, bir
ormanın ağaçları gibi organik veya taş, kum, maden suyu
gibi organik olmayan şeyler olabilir. Bunların
tekrarlanması aranmaz.
Diğer verimlerin elde edilmesinde, şeyin özünü koruma
ilkesi önem taşır. Diğer verimlerin doğal ürün
sayılabilmesi, asıl şeyin özüne zarar vermeyecek şekilde
elde edilmesi şartına bağlıdır.
Şu halde, asıl şeyin bünyesinde meydana gelen varlıkların
ne dereceye kadar ürün sayılabileceği, onun niteliği ve
ekonomik işlevi göz önünde tutularak, özünde bir
bozulma veya eksilme olmaması ölçüsüne göre tayin
edilecektir. Bu ölçü kullanılırken, iş hayatında yerleşmiş
olan anlayışa bakılır.
-22-
Twitter: @OgrencisiHukuk
MK 685/II’de «âdet» denilen şey, iş hayatında yerleşmiş
olan anlayışı ifade eder.
Doğal Ürün Sayılmanın Hukuki Sonuçları:
Doğal ürün asıl şeyden ayrılıncaya kadar bütünleyici parça
sayılır (MK 685/III). Asıl şeyden henüz ayrılmamış olan
doğal ürünler, örneğin ağaçların meyveleri, koyunun sütü
veya yünü asıl şeyin hukuki kaderine tabi olur.
Asıl şeyin maliki doğal ürünlerin de malikidir. Asıl şeyden
ayrılıncaya kadar doğal ürünler üzerinde bağımsız olarak
mülkiyet hakkı kurulamaz.
Durum, sınırlı ayni haklar, yani irtifak hakkı, taşınmaz
yükü ve rehin hakkı yönünden de aynıdır.
Henüz ayrılmamış doğal ürünler hakkında asıl şeyden ayrı
olarak borçlandırıcı işlemler yapılabilir. Bunlar, ileride
varlık kazanacak eşya olarak, satış (BK 209/II) ve rehin
sözleşmelerine konu yapılabilir.
Asıl şeyden ayrılan doğal ürünler, bütünleyici parça
niteliğini kaybederek bağımsız taşınır eşya halini alır ve
böylelikle de yeni bir mülkiyet hakkına konu olabilir.
Asıl şeyden ayrılan doğal ürünler, kural olarak asıl şeyin
malikine aittir (MK 685/I). Bununla beraber, MK 804/I, BK
357/I, bu hususta üçüncü kişilere bazı haklar tanımış
bulunmaktadır. İntifa hakkı sahibi ile ürün kirasında
kiracının şeyin malikine karşı, doğal ürünü toplama
(devşirme hakkı) ve toplanıp ayrılan mülkiyetini elde
etme hakkı vardır.
Ürünleri toplama konusunda ürün kiracısının kira ilişkisi
nedeniyle kişisel, intifa hakkı sahibinin ise, intifa hakkı
nedeniyle ayni hakkı bulunmaktadır.
İntifa hakkı sahibi, intifa süresince olgunlaşan doğal
ürünler üzerindeki mülkiyet hakkını ürünün asıl şeyden
ayrılmasıyla kendiliğinden kazanır ve eğer bu arada doğal
ürünlere bir başkası el koymuşsa, ona karşı da istihkak
davası açabilir.
 (MB)
taşınmaz mülkiyetinin diğerine bağlanmış olduğu
Kanun Gereği Bütünleyici Parça Sayılan Şeyler: durumlarda Eklenti değil, eşyaya bağlı mülkiyet durumu
MK 684’deki şartların varlığı aranmaksızın söz konusu söz konusudur.
şeyler için bütünleyici parça vasfı kabul edilir. (b) Dış Bağlılık:
Eklenti ile asıl şey arasında dışarıdan görülüp
Doğal ürünler: MK. m. 685/3’e Yapılar ve
göre doğal ürünler asıl şeyden dikili bitkiler
anlaşılabilecek bir bağlılık bulunmalıdır. Bu bağlılığın
ayrılıncaya kadar onun bütünleyici Bütünleyici Parçada olduğu kadar sıkı olması gerekmez.
(MK. m. 718/2)
parçası sayılır. MK 686/II’de, Eklenti ile Asıl Şey arasındaki bu bağlılığın,
“…mülkiyetin
kapsamına birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı
Dönemsel olarak yasal kılınma şeklinde olacağı ifade edilmiştir.
elde edilen doğal Yerel
adetlerin asıl sınırlamalar Asıl şey ile eklenti arasındaki bağlılığın mutlaka maddi bir
ürünler: saklı kalmak
şeyden elde bağlılık biçiminde olması gerekmez. Önemli olan, bu
Her mevsim, veya üzere yapılar,
edilmesini bağlılık dolayısıyla Eklentinin, Asıl Şeyin ekonomik
her yıl, ya da pek bitkiler ve
uygun
uzun olmayan gördüğü kaynaklar da amacına hizmet etmesi ve bunun üçüncü kişiler
aralıklarla meydana verimler: girer.” tarafından anlaşılabilmesidir. Örnek, marinada
gelen ve ayrılması demirlemiş otelin adını taşıyan teknenin, otelden uzakta
aslın verim Bunların
kabiliyetini zaman bulunması eklenti sayılmasına engel değildir.
etkilemeyen zaman tekrar Asıl şey ile eklenti arasında sıkı bir maddi bağlılık da
ürünlerdir. Doğal etmesi
aranmaz. bulunabilir.
ürünler asıl şeyden
ayrılıncaya kadar Yerel adetin Eklentinin asıl şeyin ekonomik amacı için fiilen
onun bütünleyici asıl şeyden kullanılması şart değildir. Kullanma ihtimalinin mevcut
parçasıdır. elde
edilmesini
olması da yeterlidir. Yedek parça deposunda bulunan
(MK. m. 685/son) uygun yedek parça, bir fabrikada stok edilen makine ve diğer
Bir şeyden veya bir görmesi aletler yönünden durum böyledir.
alacaktan bir hukuki yeterlidir.
Eklenti, asıl şeyin bulunduğu yerden geçici bir zaman için
işlem dolayısıyla
elde edilen ayrılmakla, bu niteliğini kaybetmez. Temizlik veya onarım
dönemsel nedeniyle ayrılmalar gerekebilir (MK 686/III).
edimlerdir. Hukuki Eklenti olan şeyin geçici olarak kullanma amacı dışında bir
ürünler bütünleyici
parça kapsamına başkasına kiralanması veya ödünç verilmesi durumunda
dahil değildir. da bu nitelik ortadan kalkmaz.
(c) Özgüleme:
Eklenti ile asıl şey ekonomik bakımdan bir bütünlük arz
b. Eklenti:
eder. Eklenti ile asıl şeyi bir arada tutan aralarındaki
MK. m. 686/II “Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen ekonomik amaç birliğidir.
arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması, Bir taşınır malın diğer bir malın (asıl şeyin) eklentisi
yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve
sayılabilmesi için, bu taşınır malın asıl şeyin işletilmesini
kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde veya korunmasını veya ondan yararlanılmasını sağlamak
asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır.”
üzere onun ekonomik amacına sürekli bir biçimde
Bir şeyin bütünleyici parçası bağımsız bir şey olarak varlık özgülenmiş olması gerekir.
arz etmediği halde, bir şeyin eklentisi bağımsız bir şey Aynı ekonomik amaca hizmet eden iki maldan hangisinin
olarak varlığını koruyabilir.
asıl şey, hangisinin eklenti sayılacağını bazen hukuk
Asıl şey ile eklenti arasında bir ekonomik bağlılık, bir amaç düzeni tayin eder. Aynı ekonomik amaca hizmet eden
birliği vardır. taşınır ve taşınmaz mallardan, taşınır malların değeri
(1) Eklenti Niteliğinin Kazanılması İçin Gerekli Olan taşınmazlardan çok fazla olsa dahi, taşınmaz daima asıl
Şartlar: şeyi teşkil eder. Örnek, bir fabrika binasına kıyasla
(a) Taşınır Mal: makineler daha çok değer taşısa bile, taşınmaz asıl şeyi,
makineler eklentiyi teşkil eder. Çünkü, ancak taşınır
MK m. 686 dikkate alınırsa, sadece taşınır bir şey eklenti
mallar eklenti olabilir.
olabilir.
Taşınırlar arasında hangi malın diğerinin ekonomik
Asıl şey ise, taşınır veya taşınmaz mal olabilir. Bir
amacına özgülendiği ise, iş hayatında kabul gören anlayışa
-23-

Twitter: @OgrencisiHukuk
 (MB)
göre tayin edilir. Bir malın diğer bir şeyin ekonomik
amacına özgülendiği ya malikin (asıl şeyin malikinin) açık
arzusundan ya da yerel âdetlerden anlaşılmalıdır.
Bir malın diğerinin ekonomik amacına özgülenmesi
konusunda, taşınmazlarda tapu kütüğünün beyanlar
sütununa yapılan kayıt (MK 862/II, TST 53), malikin
özgüleme arzusunu gösterir ve beyanlar sütununda
eklenti olarak gösterilen şeylerin eklenti sayılmasına
ilişkin bir karine teşkil eder.
Beyanlar sütununa yapılan kayıt veya malikin özgüleme
arzusunun başka şekilde açıklanmış olması, eklenti için
aranan diğer bütün şartlar bulunmadıkça bir malın eklenti
niteliği taşımasını sağlamaz.
Tapu kütüğünde bir beyan bulunmasa ve malikin
özgüleme arzusu tespit edilmese dahi, yerel âdetlere göre
özgüleme unsurunun bulunduğu anlaşılan hallerde, diğer
şartlar da varsa, mal eklenti niteliğindedir.
Bir malın diğerinin ekonomik amacına özgülenmesinin, o
şeye eklenti niteliğini kazandırabilmesi için özgülemenin
sürekli bir biçimde olması gerekir. Geçici bir özgüleme,
şeye eklenti niteliği kazandırmaz.
MK 687’de, “Asıl şeye zilyet olan kimsenin sadece geçici
olarak kullanması veya tüketmesi için özgülenen ya da
asıl şeyin özel niteliği ile herhangi bir ilişkisi bulunmadan
sadece korunmak, satılmak veya kiraya verilmek üzere
onunla birleştirilen şeyler eklenti sayılmaz.” bu
durumlarda özgülenme unsuru bulunmayacağından,
eklenti niteliğinin söz konusu olmayacağı açıkça
belirtilmiştir.
Örneğin, satılmak üzere bir vitrine konulan mallar vitrinin,
bir kamyonla taşınan eşya kamyonun eklentisi sayılmaz.
(2) Eklenti Sayılmanın Hukuki Sonuçları:
Bütünleyici parça bağımsız eşya olmadığından, ayrı ayni
hak konusu yapılamaz. Eklenti ise, bütünleyici parçadan
farklı olarak, asıl şeyden bağımsız bir hukuki varlık olarak
ayrı ayni hak konusudur.
Asıl şey üzerinde ayrı bir mülkiyet, eklenti üzerinde ayrı
bir mülkiyet vardır. Asıl şey ile eklentinin farklı kimselere
ait olması mümkündür. Örnek, mülkiyeti saklı tutma
kaydıyla satılıp bir fabrika binasına yerleştirilen makineler,
fabrikanın eklentisi olur, fakat makinelerin mülkiyeti
halen satıcıya aittir. Oysa bu makineler bir taşınmaza
bütünleyici parça teşkil edecek şekilde yerleştirilmiş olsa,
bunlar ayrı bir mülkiyet konusu olmaktan çıkıp taşınmazın
mülkiyetine tabi olur.
Malik isterse asıl şey üzerinde hiçbir tasarrufta
bulunmaksızın, yalnız eklentiyi bir başkasına temlik
edebilir, rehin verebilir.
Eklentinin hukuken asıl şeyden ayrı bir varlığı bulunmakla
beraber, eklenti asıl şeyin ekonomik amacına hizmet
-24-
Twitter: @OgrencisiHukuk
ettiği için Medeni Kanun m. 686 “bir şeye ilişkin
tasarruflar aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar”
hükmünü kabul etmiştir.
MK 686/1’de yer alan «tasarruflar» deyimi, asıl şey
üzerinde ayni hak değişikliğine yol açabilecek tasarruf
işlemlerini ifade eder.
Asıl şey başkasına temlik edildiği, rehin verildiği veya
üzerinde başka bir sınırlı ayni hak kurulduğu takdirde,
tasarrufun kapsamı dışında tutulmayan eklenti de temlik
edilmiş, rehin edilmiş veya eklentinin üzerinde sınırlı ayni
hak kurulmuş olmaktadır.
Sadece asıl şeye ait tasarruf işlemi, kendiliğinden eklentiyi
de kapsamaktadır. Tarafların bu sonucu düşünmüş veya
istemiş olup olmamaları aranmaz. Tarafların iradesi,
sadece eklentiyi asıl şeye ait tasarrufun kapsamı dışında
tutma yönünde olduğu zaman önem taşır.
Asıl şeye ilişkin tasarruf işleminin kendiliğinden eklentiyi
de kapsaması, özellikle rehin bakımından önem taşır.
Taşınır bir malı rehin etmek için kural olarak malın
zilyetliğinin rehin alana veya tarafların üzerinde
anlaştıkları bir üçüncü kişiye devredilmesi gerekir.
Örneğin, bir fabrika binasındaki makinelerin rehin
edilebilmesi için makineler sökülüp rehin alana teslim
edilmelidir (MK 939).
Taşınmaz rehininin eklentiyi de kapsaması sonucu,
üzerinde fabrika binası bulunan taşınmazın rehini tapu
siciline tescille kurulunca, makineler de rehinin
kapsamına girer. Böylelikle rehin veren daha fazla kredi
elde edebilmekte, makineler elinde kaldığı için de, o
bunları çalıştırarak borcunu daha kolaylıkla ödeme
imkânına sahip olmaktadır.
Eklentinin rehin bakımından önemini nedeniyle MK,
taşınmaz rehni bakımından bu konuda ayrıca hüküm
koymuştur. MK 862/I’e göre rehin, taşınmazı
eklentileriyle birlikte yükümlü kılar.
MK 862/II ise, kütükte beyanlar sütununa yapılacak
kaydın eklenti bakımından meydana getireceği karineyi
şöyle ifade etmektedir: “Rehnin kuruluşu sırasında
makine, otel döşeme eşyası gibi açıkça eklenti olarak
gösterilen ve tapu kütüğünde beyanlar sütununa yazılan
şeyler, kanuna göre bu nitelikte olmayacakları ispat
edilmedikçe eklenti sayılır.”
Taşınmazın eklentisi durumunda olan bir şey, tapu
kütüğünün beyanlar sütununa kaydedilmese de, rehnin
kapsamına girer.
Beyanlar sütununda eklenti olarak kaydedilmiş bir şeyin,
bu niteliği kazanmak için gerekli şartları taşımaması
halinde ise, beyanlar sütunundaki kaydın değeri yoktur.
Beyanlar sütunundaki kayıt sadece aksinin kanıtlanması
mümkün olan bir karine teşkil eder.
 (MB)
Eklentinin asıl şeyin malikinden başka bir kişiye ait olması
durumunda, tasarruf işleminin eklentiyi de kapsamasının
bu kişinin hakkını nasıl etkileyeceği hakkında rehinle ilgili
olarak MK 862/III’de bir hüküm yer almaktadır: “Üçüncü
kişilerin eklentiler üzerindeki hakları saklıdır”. Bu hükmün
nasıl anlaşılması gerektiği tartışmalıdır.
Bir görüşe göre, bu konuda, eklentinin malikinin elinden
iradesi dışında çıkıp çıkmadığına ve asıl şey ile eklenti
üzerinde ayni hak kazanan kişinin iyiniyetli olup
olmadığına bakılacaktır (MK 988, 989).
Diğer bir görüşe göre, asıl şeyin maliki ile eklentinin maliki
başka kişiler ise, eklenti üzerindeki ayni hakkın MK 988
uyarınca kazanılabilmesi için zilyetliğin de mutlaka
nakledilmiş olması gerekir.
TTK 1002/2, gemi ve eklentisi bakımından ikinci görüşü
destekleyen bir düzenlemeye yer vermektedir.
Ayni haklar bakımından kabul edilmiş olan MK 686/I’deki
kuralın kişisel haklar bakımından da öncelikle
uygulanması gerekir. Asıl şeye ilişkin borçlandırıcı işlem,
onun istisna olunmayan eklentilerini de kapsar. Bu
takdirde, asıl şeye ilişkin işlem için öngörülen şekil şartı
eklenti bakımından da aranır. Malik isterse asıl şey ve
eklentisi üzerinde ayrı ayrı borçlandırıcı işlemlerde de
bulunabilir.
Eklentinin bağımsız mal olması nedeniyle asıl şeyden ayrı
olarak haczi mümkün ise de, İİK 83/c hükmü, taşınmaz ile
birlikte rehin edilen eklenti bakımından buna bir sınırlama
getirmiştir. İİK 83/c’ye göre, taşınmaz rehninin
kapsamındaki eklentiler taşınmazdan ayrı olarak
haczedilemez.
Aslında İİK 83/c’de ipotek akit tablosunda sayılı bulunan
teferruatın taşınmazdan ayrı olarak haciz yasaklanmışsa
da, aynı maddenin II. fıkrasında eMK 777 (MK 862)
hükmü saklı tutulduğundan, akit tablosu ve beyanlar
sütununa eklenti olarak kaydedilmemesi, MK 686’daki
nitelikleri taşıyan bir taşınırın eklenti sayılmasını ve
kanundan ötürü rehin kapsamına girmesini
engellemeyecek, dolayısıyla bunlar da rehinli
taşınmazdan ayrı olarak haczedilemeyecektir.
4. Mülkiyetin Çeşitleri:
Mülkiyetin; *hak sahibinin belirleniş biçimine, *hakkın
konusuna ve *hak sahibinin sayısına göre çeşitli
görünümleri vardır.
Sahibinin belirleniş biçimine göre mülkiyet hakkı:
* Kişiye Bağlı Mülkiyet
* Eşyaya Bağlı Mülkiyet
Kişiye Bağlı Mülkiyet: Mülkiyet, genel olarak kişi veya
kişiler lehine kurulur. Başka bir şeye bağlı olmaksızın, bir
kişiden diğerine geçer.
-25-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Eşyaya Bağlı Mülkiyet: Kanun diğer bazı hallerde ise, bazı
şeylerin mülkiyetini bir veya birkaç taşınmaza bağlar (MK
721) veya hukuki işlemle de bir taşınmazın mülkiyeti diğer
bir taşınmaza bağlanmış olabilir.
Örnek, bir kimsenin üzerinde evi bulunan arsası ile yüzme
havuzu ve tenis kortu bulunan arsası yanyana iki ayrı
parsel oluşturmaktadır. Bu iki taşınmazdan her biri tapu
kütüğünün ayrı ayrı sayfalarında kayıtlıdır. İşte, bu
taşınmazların maliki, üzerinde havuz ve tenis kortu
bulunan arsanın mülkiyetinin başkasına devrini, ancak
üzerinde ev bulunan arsanın mülkiyetinin devrine bağlı
kılabilir. Bunun için de TST 29 kıyasen uygulanarak bir
kayıt yapılır. Bu kayıt tescil hükmündedir ve üzerinde ev
bulunan arsanın maliki kimse, onu havuz ve tenis
kortunun yer aldığı taşınmazın da maliki durumuna sokar.
Medeni Kanunun da esas aldığı mülkiyete konu olan
malın, taşınır veya taşınmaz olmasına göre ayrım:
*Taşınır Mülkiyeti: Birinci Kısım, İkinci Bölüm Taşınmaz
Mülkiyeti (MK 704- 761)
*Taşınmaz Mülkiyeti: Üçüncü Bölüm Taşınır Mülkiyeti
(MK 762- 778)
Bir şey üzerindeki mülkiyet hakkı bir kişiye aitse “Tek Kişi
Mülkiyeti” veya birden çok kişiye aitse “Birlikte
Mülkiyet” söz konusudur.
Medeni Kanun Birlikte Mülkiyet olarak iki çeşit mülkiyet
düzenlemektedir.
*Paylı Mülkiyet; birden çok kişi bir maldaki mülkiyet
hakkında pay sahibi bulunuyorsa,
*Elbirliği Mülkiyeti; birden çok kişi aralarındaki ortaklık
ilişkisi dolayısıyla bir mala ortaklaşa malik bulunuyorsa
söz konusu olmaktadır.
Tüzel Kişinin bir mala malik olması durumu, Birlikte
Mülkiyetten farklıdır. Tüzel Kişi, üyelerinden bağımsız,
başlı başına bir hak süjesi olarak mallarının malikidir;
sonuç olarak da bu durumda Tek Kişi Mülkiyeti söz
konusu olur.
Kat Mülkiyeti; arsada ve ortak yerlerdeki Paylı Mülkiyet
payıyla bağlantılı, özel bir Taşınmaz Mülkiyetidir.
PAYLI MÜLKİYET (MÜŞTEREK MÜLKİYET)
Medeni Kanun, Paylı Mülkiyeti tanımlamamış, sadece
paydaşlık kavramı üzerinde durmuştur.
Paylı Mülkiyet, MK 688’de; “paylı mülkiyette birden çok
kimse maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin
tamamına belli paylarla maliktir” ifadesi ile
belirlenmiştir.
1. Paylı Mülkiyetin Kavramsal Özellikleri:
Paylı Mülkiyet fiili olarak bölünmemiş tek bir şey üzerinde
 (MB)
kurulur ve “Belirlilik İlkesi” uyarınca da Paylı Mülkiyet
konusu olan şey bir bütün olarak tek bir mülkiyete tabi
olur. Bu tek mülkiyet hakkı aynı yetkiler ve
yükümlülüklerle birden çok kişiye ait bulunur.
Söz konusu kişiler arasında Paylı Mülkiyet dolayısıyla
meydana gelen ilişki de «Paylı Mülkiyet Birliği» olarak
nitelendirilmektedir.
Paylı Mülkiyette maliklerden her biri fikri, soyut bir pay
üzerinde diğerlerinden bağımsız olarak tasarruf yetkisine
sahiptir. Her paydaş mülkiyet hakkını payı oranında
kullanır. Bu, eşyanın maddi olarak belli bir kısmının
kullanılması anlamına gelmez. Gerçekte, her paydaş
eşyanın her zerresinde hak sahibidir, ancak bu hak
sahipliği diğer paydaşların eşit değerdeki haklarıyla
sınırlanmıştır.
Paylı Mülkiyet; bir şey üzerindeki mülkiyet hakkının paylı
olarak birden çok kişiye ait olması durumudur. Mülkiyet
dışında, sınırlı ayni haklar ve alacak hakları da paylı olarak
birden çok kişiye ait olabilir. Bu durumda Paylı Mülkiyet
hükümleri bunların niteliği elverdiği oranda kıyasen
uygulanabilir.
Paylı Mülkiyetin Unsurları:
Paylı mülkiyette, bu mülkiyete tabi şey bir bütün olarak
tek bir mülkiyet konusudur.
Söz konusu tek mülkiyet hakkı birden çok kişiye ait
bulunmaktadır.
Birden çok kişi söz konusu mülkiyetin bir payına sahip
bulunmaktadır.
2. Paylı Mülkiyetin Kurulması:
Paylı Mülkiyette, pay ferden belirli bir kişiye ait
olabileceği gibi, belli bir taşınmazın malikine de ait
olabilir.
Örneğin, MK 721’e göre, iki taşınmazı birbirinden
ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar aksi
ispat edilmedikçe, her iki komşunun paylı malı sayılır.
Payın ferden belirli bir kişiye ait olduğu durumlarda
Bağımsız Paylı Mülkiyetten, payın belli bir taşınmazın
malikine ait olduğu, yani eşyaya bağlı olduğu durumlarda
ise Bağımlı Paylı Mülkiyetten söz edilmektedir.
Paylı Mülkiyetin Kurulması; * Hukuki işlem
* Yetkili makamın kararı
* Kanun gereği
meydana gelir.
a. Paylı Mülkiyetin Hukuki İşlemle Kurulması:
Birden çok kişinin bir taşınmaz veya taşınırı birlikte
kullanmak üzere bir hukuki işleme dayanarak edinmesi
örneğin, iki kişinin birlikte bir arsa veya otomobil satın
-26-
Twitter: @OgrencisiHukuk
alması ve bu satış sözleşmesine dayanılarak söz konusu
eşyanın mülkiyetinin bu kişilere devredilmesi durumunda,
bu eşya üzerinde kural olarak Paylı Mülkiyet kurulmuş
olur. Bir kimsenin tek başına maliki bulunduğu malın bir
kısmının örneğin, ½’sinin mülkiyetini diğer bir kimseye
devretmesi halinde de, bu mal üzerinde Paylı Mülkiyet
meydana gelir.
Ancak, bir kimsenin tek başına malik olduğu bir şey
üzerinde, bunun bir kısmının mülkiyetini bir başkasına
devretmeksizin, kendi lehine paylı mülkiyet kurması
mümkün değildir.
Malikin taşınmazını diğer bir taşınmazı ile eşyaya bağlı
ayni hak ilişkisi kurmak üzere paylara bölmesi ise,
öğretide mümkün görülmektedir.
KMK 14’e göre, bir arsanın tek malikinin, o arsayı paylara
bölerek kat irtifakı kurması mümkündür. KMK 13
uyarınca, kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli binanın tek
maliki, taşınmazını bağımsız bölümlere ayırıp, her birine
paylı mülkiyet esaslarına göre arsa payı özgüleyerek kat
mülkiyeti kurabilir.
Paylı Mülkiyet ilişkisini doğuran hukuki sebep, tek taraflı
bir hukuki işlem (vasiyet) olabileceği gibi, iki taraflı bir
hukuki işlem de (satış, bağışlama) olabilir.
Miras ortaklığında mirasçıların yaptıkları Paylaşma
Sözleşmesiyle tereke mallarının tamamı veya bir kısmı
üzerindeki Elbirliği Mülkiyetini miras payları oranında
Paylı Mülkiyete çevirmeleri de (MK 676/II), Paylı
Mülkiyetin hukuki işlemle kurulmasına örnek olarak
gösterilebilir.
b. Paylı Mülkiyetin Yetkili Makamın Kararı İle Kurulması:
Paylı Mülkiyetin yetkili makamın kararıyla doğmasına
örnek olarak şu durumlar gösterilebilir:
(1) Hâkimin birden çok davacı lehine vereceği bir
hüküm onların arasında Paylı Mülkiyet kurabilir.
Örneğin, iki kişi bir taşınmazı birlikte satın almışlar, fakat
satıcı tescil isteminde bulunmaktan kaçınmışsa, bu
kişilerin mülkiyetin hükmen kendilerine geçirilmesi için
MK 716/1 uyarınca birlikte dava açmaları üzerine,
hakimin mülkiyetin alıcılara geçmesine ilişkin kararıyla
Paylı Mülkiyet doğmuş olur.
(2) Cebri İcra yoluyla yapılan bir arttırmaya birlikte
pey sürenler lehine, icra dairesince verilecek ihale
kararıyla Paylı Mülkiyet meydana gelmiş olur.
(3) Bir idari makama da birden çok kişi arasında Paylı
Mülkiyet kurma yetkisi tanınmış olabilir.
Örneğin 3154 sayılı İmar Kanunu’nu m.18’e göre, bazı
taşınmazların imar planına uygun şekilde inşaata elverişli
hale getirilmesi için, taşınmaz maliklerinin rızası
aranmaksızın, belediye paylı mülkiyete karar verebilir.
Aynı şekilde Kadastro Kanunu’nun 15. maddesine göre bir
 (MB)
taşınmaz payının zilyet lehine tespiti mümkündür. Böyle
bir tespit paylı mülkiyetin meydana gelmesini sağlar.
c. Kanunla Paylı Mülkiyetin Kurulması:
Paylı Mülkiyet kanundan da doğmuş olabilir. Örnek, MK
721’e göre: “İki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan
duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar, aksi ispat edilmedikçe,
her iki komşunun paylı malı sayılır.”
MK 776/1’e göre de: “Birden çok kişinin taşınır malları
önemli bir zarara uğratılmadan veya aşırı bir emek ve
para harcanmadan ayrılmayacak şekilde birbiriyle
birleşmiş veya karışmışsa o kişiler, yeni şey üzerinde kendi
taşınırlarının birleşme veya karışma zamanındaki
değerleri oranında paylı mülkiyete sahip olurlar.”
Eşler arasında yasal mal rejimi olarak düzenlenmiş olan
Edinilmiş Mallara Katılma Rejiminde, MK 222/II’ye göre,
eşlerden hangisine ait olduğu ispat edilemeyen mallar
onların paylı mülkiyetinde sayılır.
3. Paylı Mülkiyette Pay Kavramı:
Paylı Mülkiyette Pay Kavramı üst başlığı altında:
 Payın İçeriği ve İşlevi,
 Pay Oranı,
 Paydaşların Paya İlişkin Hukuki İşlemleri,
 Payın İntikali ve Haczi,
 Paya İlişkin Hakkın Korunması konuları yer almaktadır.
a. Payın İçeriği ve İşlevi:
Paylı mülkiyette pay, her paydaşın paylı mala ilişkin yetki
ve yükümlülüklerinin bütününü ifade eder. Bu yetki ve
yükümlülüklerin bazıları bölünebilir, bazıları ise
bölünemez.
Paydaşlar, bölünebilir nitelikte olan yetkileri payları
oranında tek başlarına kullanabilirler.
Bölünemez yetkilerin bir kısmı her paydaş tarafından tek
başına kullanılabilir.
Diğer bir kısım yetkiler ise, paydaşların bazen basit bazen
de çifte çoğunlukla veya oybirliğiyle alacakları kararlar
çerçevesinde birlikte kullanılabilir.
Pay aynı zamanda paylı mülkiyetin sona ermesinde, mal
veya para olarak her paydaşın eline geçecek değerin
belirlenmesini de sağlar. Payın maddi bir varlığı yoktur.
Buna rağmen, Medeni Kanun, taşınmazdaki paylı
mülkiyet payını kural olarak taşınmaz hükümlerine tabi
tutmuştur.
-27-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Paydaşların Payları Bakımından Durumları
Pay Oranı
Paydaşın Payında Tasarrufu
Paydaşın Hakkını Koruması
b. Pay Oranı:
Paylı mülkiyette her paydaşın sahip bulunduğu pay
miktarı 1/2, 1/3 gibi belirli bir oranla gösterilir.
Pay oranı, paydaşların yetkileri kullanma ve
yükümlülüklere katılma ölçüsünün belirleyicisidir.
Her paydaş paylı malın yönetiminde ve paylı mala ilişkin
tasarruflarda payı oranında söz sahibidir ve
yükümlülüklere payı oranında katılır.
Pay oranı, paylı mülkiyetin kurulmasına yol açan hukuki
işlemde, yetkili makamın kararında veya kanun
hükmünde (örneğin, MK 776/I) belirtilmiş olabilir.
Paylı mülkiyetin kurulmasına yol açan hukuki sebepte pay
oranı ise, paydaşların payları birbirine eşit sayılır (MK
688/II). Bu hüküm emredici nitelikte değildir. Aksi
kanıtlanabilen bir karine koymaktadır.
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kütükteki mülkiyet
kaydı, tescile yol açan hukuki sebeple belirlenen pay
oranını da gösterecektir. Hukuki sebepte pay oranı
gösterilmemişse, tapu memuru kendiliğinden, pay
oranlarının eşit sayılacağı karinesine göre tescil yapamaz.
Bu konuda bütün ilgililerden yazılı açıklama istemelidir.
Eğer tescil hukuki sebepten farklı bir oranı gösteriyorsa
veya hukuki sebepte bir oran bulunmasına rağmen
kütükte bu oran yazılı değilse, MK 1025 gereğince Sicilin
Düzeltilmesi Davasını açılabilir veya MK 1027 gereğince
sicilin düzeltilmesi sağlanabilir.
Mevcut ve geçerli pay oranının değiştirilmesi ise, ancak
yeni resmi senet ve buna göre yeni tescil yapılması ile
mümkündür.
Pay Oranı
Pay oranı, paylı mülkiyetin kurulmasına yol açan hukuki işlem,
idari karar veya kanun hükmü ile belirtilmiş olabilir.
Paylı mülkiyetin kurulmasına yol açan hukuki sebepte pay
oranı tayin edilmemişse veya pay oranı belli değilse, paylar eşit
sayılır. (MK. m. 688/2)
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kütükteki mülkiyet hakkı,
tescile yol açan hukuki sebeple, belirlenen pay oranını da
gösterecektir. Şayet;
*Tescil hukuki sebepten farklı bir oranı gösteriyorsa
*Hukuki sebepte bir oran bulunmasına rağmen kütükte bu
oran yazılı değilse
MK. m. 1025 gereğince sicilin düzeltilmesi davası açılabilir.
 (MB)
Pay oranı, paydaşın, paylı malın yönetiminde söz sahibi olma
durumunu, yükleneceği gider, vergi vs. yükümlülüklerin
oranını tayin eder. Fakat paydaşlar sözleşme ile bu konuları
pay oranına bağlı olmayan şekilde düzenleyebilirler. Fakat bu
anlaşma sadece tarafları ve külli halefleri bağlar, cüz’i haleflere
etkisi yoktur.
c. Paydaşların Paya İlişkin Hukuki İşlemleri:
MK 688/III’e göre: “Paydaşlardan her biri kendi payı
bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay
devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından
haczettirilebilir.”
Buna göre, paylı mülkiyette her paydaşın kural olarak
diğer paydaşların rızasını almasına gerek olmaksızın payını
devretme ve rehnetme yetkisi bulunmaktadır.
Her paydaş, payının tamamını devredebileceği gibi, yalnız
bir kısmını da devredebilir.
Payın tamamını veya bir kısmını edinen kişinin üçüncü bir
kişi veya diğer bir paydaş olması mümkündür. Üçüncü
kişi, payın ister tamamını ister bir kısmını edinsin, paydaş
sıfatını kazanır.
Paydaşın kendi payı üzerinde mülkiyeti devir borcu
doğuran bir işlem yapması halinde, payın ilişkin
bulunduğu mal bir taşınmaz ise, gerekli şekil şartlarına
uyulmalıdır.
Paydaşın payını devredebilmesi için diğer paydaşların
rızasını alması kural olarak gerekli değildir. Fakat, payı
devretme yetkisi paydaşlara tanınan yasal önalım
hakkıyla sınırlanmıştır. MK 732’ye göre, bir taşınmazdaki
mülkiyet payının satışında, diğer paydaşlar yasal önalım
haklarını kullanarak o payı öncelikle satın alma hakkına
sahiptirler.
Mülkiyet devri dışındaki hakların payın tamamı üzerinde
kurulması gereklidir. Kısmi olarak rehin veya intifa hakkı
kurulması mümkün olmamalıdır.
Paya ilişkin alım, önalım ve geri alım sözleşmeleri
kurulabilir ve tapu kütüğüne şerh ettirilebilir.
MK 688/III’e göre, payın rehin edilmesi de mümkündür.
Fakat pay ancak bütün olarak rehin edilebilir. Paydaş
payını bölerek, bunun bir kısmını rehin edemez (TST
33/2).
Bir payın rehin edilmesi, sonradan eşyanın tamamı
üzerinde rehin hakkının kurulmasını engeller.
MK 692/II’ye göre, paylar üzerinde taşınmaz rehni veya
taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını
benzer haklarla kayıtlayamazlar.
İsviçre Federal Mahkemesi, pay üzerinde taşınmaz rehni
kurulmuşsa, malın tamamının rehin edilemeyeceğine
ilişkin yasağı mutlak olarak kabul etmemektedir.
Mahkeme, ilgililerin, özellikle de pay üzerinde rehin
-28-
Twitter: @OgrencisiHukuk
hakkına sahip olan kişinin rızasıyla sıra bakımından pay
üzerindeki rehin hakkının önüne geçmek üzere
taşınmazın tamamının rehin edilebileceğini kabul
etmektedir.
MK 688/III’ün 1. cümlesinde paydaşlardan her birinin
kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine
sahip olduğu belirtilmektedir. Buna göre, pay üzerinde
diğer paydaşların haklarını ihlal etmeyen sınırlı ayni haklar
da kurulabilir.
MK 697 ve 700’de pay üzerinde kurulan intifa hakkına,
MK 692/II’de de pay üzerinde kurulan taşınmaz yüküne
ilişkin hükümler yer almaktadır.
Buna karşılık pay, diğer paydaşların haklarıyla
bağdaşmayan irtifak haklarına konu olamaz. Bu duruma,
geçit hakkı, örnek olarak verilmektedir. Pay üzerinde üst
hakkı ve kaynak hakkı da kurulamaz.
Her paydaş payı üzerinde, diğer paydaşların haklarıyla
bağdaşan önalım, alım, geri alım hakları tanıyıp, bu
hakları tapu kütüğüne şerh ettirebilir.
Pay, sadece bağımsız, kişiye bağlı paylı mülkiyette
bağımsız olarak devredilebilir, sınırlı ayni haklara veya
alım, geri alım, önalım haklarına konu olabilir.
Paydaşların paylarına ilişkin olarak malın maddi
kullanımını hedefleyen borçlandırıcı işlemler, örneğin kira
sözleşmesi yapıp yapamayacakları tartışmalıdır.
Öğretideki bir görüşe göre, paylı maldan yararlanma şekli
bir sözleşmeyle belirlenerek bir paydaşın kullanacağı
kısım tayin edilmişse, paydaş kendisine özgülenen yeri
kiraya verebilir, aksi takdirde payın kiraya verilmesi söz
konusu olamaz.
Yargıtay’ın 1946 yılında verdiği bir İçtihadı Birleştirme
Kararında, bir paydaşın kendisine özgülenen kısmı dahi
kiraya veremeyeceği ifade edilmiştir.
Buna karşılık, 1985 yılında verilen bir Yargıtay kararında,
paylı malın kullanma biçimine ilişkin olarak paydaşlar
arasında yapılan sözleşmelerin geçerli olduğundan söz
edilmekte ve paydaşın bu sözleşme çerçevesinde payını
kiralayabileceği kabul edilmektedir.
Diğer bir görüşe göre ise, pay üzerinde intifa hakkının
kurulması nasıl mümkün oluyorsa, bir paydaşın kendi
payına bağlı kullanma hakkını bir başkasına devretmek
suretiyle payını kiralaması da mümkün olmalıdır.
Kullanma hakkını devralan kimse, sadece devreden
paydaşa ait olduğu oranda paylı malı kullanma hakkına
sahip olur.
Paya ilişkin kira sözleşmesi yapılıp yapılamayacağını
belirlemek için öncelikle pay üzerinde kurulabilen intifa
hakkının konusunun belirlenmesi gerekir.
Pay üzerinde kurulan intifa hakkının konusu pay değildir,
eşyanın kendisidir. Bu görüşe göre, her paydaş, diğer
 (MB)
paydaşların haklarıyla bağdaştığı ölçüde, diğer
paydaşların eşyayı kullanma ve yararlanma yetkisini
engellememek üzere payı üzerinde intifa hakkı kurabilir
ve bu intifa hakkının sahibi de kendisine bu hakkı tanıyan
paydaş kadar paylı mülkiyet konusu eşyayı kullanma ve
ondan yararlanma yetkisini elde eder. Pay üzerinde
kurulan intifa hakkı eşya üzerinde kullanma ve
yararlanma hakkı sağladığına göre, bir paydaşın kendi
payına bağlı kullanma hakkını bedel karşılığında bir
başkasına devretmesi, yani ona kiracılık hakkı sağlaması
da mümkündür. Bu durumda paylı malı kullanma hakkını
devralan kimse, bu haktan bunu kendisine sağlayan
paydaş kadar yararlanabilir. Böylece, diğer paydaşlar bir
paydaşın paylı malı kullanma yetkisini engelleyemeyecek-
leri gibi, bu sınırlar içinde kullanma hakkına sahip olan
kiracıya karşı da herhangi bir engellemede bulunamazlar.
Paydaşın Payında Tasarrufu
* MK. m. 688/f. 3’e göre paydaşlardan her biri kendi payı
bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur.
* Pay devredilebilir, rehnedilebilir, alacaklılar tarafından
haczettirilebilir ve miras yolu ile de intikal eder. Paydaş payının
tamamını devredebileceği gibi sadece bir kısmını da
devredebilir.
* Maddi kullanmayı hedef almayan irtifak hakları, bu
bağlamda intifa hakkı ve taşınmaz yükü pay üzerinde
kurulabilir.
* Buna karşılık pay, maddi kullanmayı hedef alan irtifak
haklarına konu olamaz. Örneğin geçit irtifakı pay üzerinde
kurulamaz.
Paydaş payında tasarrufta bulunurken payın taşınır veya
taşınmaz mülkiyetine ilişkin bulunmasına göre, taşınır
mülkiyetinde veya taşınmaz mülkiyetinde tasarruf
hususundaki hükümlere uyacaktır.
* Taşınmazdaki paylı mülkiyet payının satışında, diğer
paydaşlar, kanuni önalım hakkını kullanarak öncelikle satın
almak imkânına sahiptirler. Bu hak MK. m.731 uyarınca
bertaraf edilebilir.
* Paylı mülkiyette paydaşların payını devrini kısıtlama
hususunda yapacakları sözleşmeler sadece taraflar arasında
hüküm ifade eder. Üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
ç. Payın İntikali ve Haczi:
Pay, sağlararası işlemlerle devredilebildiğine göre, miras
yoluyla da intikal edebilir.
Payın, paydaşın borcu için haczi de mümkündür. Bu
hususu, MK m. 688/son, açıkça belirtmektedir.
d. Paya İlişkin Hakkın Korunması:
Kendi payı bakımından malikin hak ve yetkilerine sahip
bulunan her paydaş, haksız elkoyma ve elatmalara karşı
mülkiyet hakkının koruyucu yetkilerinden yararlanarak
istihkak ve elatmanın önlenmesi davalarını açabilir.
-29-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Bu davalar üçüncü kişilere karşı açılabileceği gibi, mala
haksız olarak el koyan veya el atan diğer paydaş veya
paydaşlara karşı da açılabilir.
Zilyetliği gasp edilen veya saldırıya uğrayan paydaş,
üçüncü kişilere veya diğer paydaşlara karşı zilyetlik
davalarını açabilir, kuvvet kullanmak suretiyle saldırıları
defedebilir (MK 981) ve zilyetliğin idari yoldan
korunmasını sağlayabilir.
Paylı taşınmazdaki payı yolsuz olarak bir başkası adına
tescil edilmişse, paydaş yolsuz tescilin düzeltilmesini de
dava edebilir (MK 1025).
Bir paydaşın, paylı maldan yararlanmasına engel olarak,
onun zarara uğramasına sebebiyet veren diğer paydaşa
karşı tazminat davası açması da mümkündür.
Korunan menfaatin bölünemediği durumlarda, bir
paydaşın başvurduğu koruma tedbirlerinden diğer
paydaşlar da yararlanmış olur.
Buna karşılık, paylı mala ilişkin olarak korunan menfaat
bölünebiliyorsa, paydaş ancak kendi payı oranında dava
açabilir. Örnek, paylı mala bir zarar verilmişse, her paydaş
ancak kendi payı için tazminat davası açabilir.
4. Paylı Mülkiyette Yönetim ve Tasarruf:
a. Yönetime İlişkin Kanuni Düzenleme:
Paydaşlar paylı malın ne şekilde yönetileceğini bir
sözleşmeyle tayin etmemişlerse (MK 689/I), paylı mal
bütün paydaşlar tarafından birlikte alacakları kararlarla
yönetilecektir. Yapılacak işin önemine göre, aranan karar
nisabı değişmektedir.
Paydaşların yönetime ilişkin konularda aldıkları kararlar
sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak
kazanan kimseleri de bağlar (MK 695/I).
Yönetim işleri, paylı eşyanın yapısına ve ekonomik
amacına hizmet eden tüm eylemleri ifade eder. Bunlar,
eşyanın korunmasına ya da eşyanın sağladığı yararın
artmasına yönelik olmak şartıyla, eşyanın onarımı gibi
olgusal veya eşyanın kiraya verilmesi gibi hukuki nitelikte
işler olabilir.
İki halde paydaşın sahip olabileceği hak ve yetkiler
kaldırılamayacak ve sınırlandırılamayacaktır: (MK 689)
Paylı mülkiyet konusu
eşyanın kullanılabilirliğinin Eşyayı bir zarar tehlikesinde
ve değerinin korunması için veya zararın artmasından
zorunlu olan yönetim işlerini korumak için derhal
yapmak ve gerektiğinde alınması gereken önlemleri
mahkemeden buna ilişkin bütün paydaşlar hesabına
önlemlerin alınmasını almak.
istemek.
 (MB)
b. Yönetim İşleri:
Yönetim İşleri, kendi içinde beş gruba ayrılır:
 Zorunlu Yönetim İşleri
 İvedi Yönetim İşleri
 Olağan Yönetim İşleri
 Önemli Yönetim İşleri
 Olağanüstü Yönetim İşleri
(1) Zorunlu Yönetim İşleri:
Zorunlu Yönetim İşleri, yapılmadığı takdirde eşyanın
kullanılabilirliği veya değeri azalacak olan (olağan, önemli
veya olağanüstü) yönetim işleridir.
Zorunlu Yönetim İşlerine, elektrik tesisatının, fırtınadan
zarar gören bacanın onarılması, hayvanların beslenmesi,
sigorta primlerinin ödenmesi, temsilci atanması,
bozulabilecek meyvelerin satılması, örnek olarak
gösterilebilir.
Zorunlu Yönetim İşlerinin yapılması konusundaki kararlar,
kanunda bu tür işler için öngörülen çoğunlukla alınmış
olsa da, azınlığı bağlamaz.
MK 689 / I /1’e göre, her paydaş zorunlu yönetim işlerini
tek başına yapmak ve gerektiğinde hâkimden buna ilişkin
önlemlerin alınmasını istemek hakkına sahiptir.
(2) İvedi Yönetim İşleri:
Eşyayı zarara uğramaktan veya uğradığı zararın
artmasından korumak için acilen yapılması gereken
zorunlu yönetim işleridir (MK 689/I/2).
Her zorunlu yönetim işi, ivedi yönetim işlerinden
sayılmaz. İvedi Yönetim İşlerinden sayılan önlemleri her
bir paydaş, tek başına, bütün paydaşlar hesabına alma
yetkisine sahiptir. Paydaşların karar almalarını sağlayacak
toplantı için zaman bulunmaması durumunda, her
paydaşın harekete geçme yetkisi vardır. Böyle
durumlarda, patlamış su borusunun onarılması, bozulmak
üzere olan ürünün acile satılması ivedi yönetim işlerine
örnek olarak gösterilebilir.
(3) Olağan Yönetim İşleri:
Zorunlu ve İvedi Yönetim İşlerinden olmasa da,
paydaşlardan her biri, Olağan Yönetim İşlerini yapmaya
yetkilidir.
Kanun, Olağan Yönetim İşlerine, küçük onarımları ve
tarımsal işleri örnek olarak vermiştir (MK 690/I). Küçük
onarımlar, paylı malın değerine ve gelirine göre önemli
sayılmayacak onarım işleridir. Kırılan camların yerine
yenilerinin takılması gibi işler buraya dâhildir. Tarımsal
işlere örnek olarak, ağaçların budanması ve aşılanması,
meyve ve sebzelerin toplanması gibi işler gösterilebilir.
Olağan Yönetim İşleri, yalnız küçük onarımlar ve tarımsal
işlerden ibaret sayılmamalıdır; örneğin bozulan ürünün
-30-
Twitter: @OgrencisiHukuk
satılması da buraya sokulabilir.
Zorunlu ve İvedi İşlerin yapılmasına ilişkin kanun
hükümleri saklı kalmak kaydıyla, paydaşların çoğunlukla
alacakları kararla olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili
olarak bundan farklı bir düzenleme yapmaları
mümkündür (MK 690/II).
Her paydaş, olağan işleri yapmaya yetkili ise de, bu yetkiyi
kullanmak zorunda değildir.
Olağan Yönetim İşi bir hukuki işlem yapılmasını
gerektiriyorsa, hukuki işlemi yapan paydaşın diğer
paydaşları temsile yetkili olduğu kabul edilmelidir.
Olağan Yönetim Yetkisinin paydaşlarca daraltılması veya
tamamen ortadan kaldırılması, üçüncü kişilere karşı bunu
bildikleri oranda ileri sürülebilir.
(4) Önemli Yönetim İşleri:
MK m. 691/I’e göre, işletme usulünün veya tarım türünün
değiştirilmesi, adi kira veya ürün kirasına ilişkin
sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi
önemli yönetim işleri için, pay ve paydaş çoğunluğu ile
karar verilmesi gerekir.
İşletme usulünün değiştirilmesi, paylı mülkiyete konu
olan şeyin özgülendiği amacın değiştirilmesi anlamına
gelmeyen, maldan yararlanma biçimine ilişkin
değişiklikleri ifade etmektedir. Kömür veya mazotla
çalışan kalorifer kazanının doğal gazla çalışır hale
getirilmesi, işletme usulünün değiştirilmesine örnek
olarak gösterilebilir. Yönetici tayinini, özel giderler
yapılmasına neden olan bahçıvan ya da gece bekçisi
tutmak işletme usulüne ilişkin bir değişiklik sayılabilir.
Tarım türünün değiştirilmesinden ne anlaşılması gerektiği
konusunda görüş birliği yoktur. Tarım türünün
değiştirilmesi, şeyin ekonomik olarak özgülendiği amacın
değiştirilmesi niteliğini taşımayan tarımsal değişiklikler
olarak kabul edilmelidir.
Tarlanın uçak pisti yapılması, özgüleme amacının
değiştirilmesidir. Bağın tarlaya dönüştürülmesi, tarım
türünün değiştirilmesi olarak nitelendirilebilir. Buna
karşılık, tahıl yerine, düzenli bir biçimde dönüşümlü
olarak yapılan patates veya şalgam ekimi Olağan Yönetim
İşi sayılır.
MK m.691/II’ de, Olağan Yönetim sınırlarını aşan ve paylı
malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin
korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işleri de
Önemli Yönetim İşlerinden sayılıp bunlar için de kararların
pay ve paydaş çoğunluğuyla alınması aranmıştır.
Yargıtay’ın 27.11.1946 tarihli İBK’ndan sonra paylı malın
tamamının veya bir kısmının kiraya verilmesi de bu karara
dayanarak önemli yönetim işlerinden sayılmaktayken,
4721 sayılı Yeni MK’un 691. maddesinin I. fıkrasında, paylı
malla ilgili adi kira veya ürün kirasına ilişkin
 (MB)
sözleşmelerin yapılması önemli yönetim işleri arasında oybirliğiyle karar almış olmalarını şart koşmuştur. Medeni
yer verilmiştir. Gerekli çoğunluk kararı bulunmadan bir Kanunda yararlı ve lüks yapı işleri arasında fark
veya birkaç paydaş tarafından paylı malın tamamı veya gözetilmemiş olması isabetli olmamıştır. Yararlı yapı işleri
bir kısmı kiraya verilmiş ise, diğer paydaşlar bu kira için oybirliği aranması, kat maliklerinin ortak yerlerde
sözleşmesiyle bağlı değildir. Eğer sözleşme bütün faydalı yenilik ve ilaveleri yaptırabilmeleri için bunların
paydaşlar adına yapılmışsa, yetkisiz temsil hükümlerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla vermiş oldukları kararları
(BK 46,47) uygulanması gerekir. yeterli gören Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesiyle
Kira sözleşmesini yapan paydaş, işlemi kendi adına ve de uyuşmamaktadır.
hesabına yapmış ve diğer paydaşlar da kiracının MK 692/I’e göre, paylı malın tamamı üzerinde tasarruf
kullanmasına engel olmuşlarsa, sözleşmeyi yapan paydaş, işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış
borcunu yerine getirilmemesinin sonuçlarına katlanır (BK olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Şu halde,
112 vd., 309). Çünkü yapılan sözleşme geçerlidir. paylı malın mülkiyetini devretme, onun üzerinde sınırlı
Kanun, önemli yönetim işlerinin yapılması konusunda ayni haklar kurma gibi tasarruf işlemleri için de
“Çifte Çoğunluk”la karar alınmasını aramaktadır. Bunun paydaşların oybirliği aranmıştır.
için paydaşların çoğunluğu ve bu çoğunluğun sahip Fakat bozulmak üzere olan ürünün satılarak elden
olduğu pay toplamının, bütün payların yarısından fazla çıkarılması gibi ivedi yönetim işlerinde her paydaş
olması gerekir. Eğer paylı mal sadece iki paydaşa ait ise, tasarruf işlemi yapma konusunda yetkili sayılır.
paydaşlardan birinin payı ne kadar büyük olursa olsun, Paydaşların Yönetime İlişkin Kararları
MK 691/I’de aranan çoğunluğu sağlamak ancak tarafların
Olağan Önemli Yönetim İşleri Olağanüstü
oybirliğiyle mümkün olur. Yönetim İşleri (MK. m. 691) Yönetim İşleri ve
Önemli Yönetim İşlerinin yapılması konusunda, pay ve (MK. m. 690) İşletme usulünün veya tarım Tasarruflar
paydaşların eşitliği nedeniyle bir karar alınamadığı türünün değiştirilmesi, adi (MK. m. 692)
Çoğunluk aksine kiraya veya ürün kirasına
takdirde, hâkim MK 691/III uyarınca, paydaşlardan birinin karar vermedik- ilişkin sözleşmelerin Paylı malın özgülendiği
istemi üzerine, bütün paydaşların menfaatini gözeterek çe, paydaşlardan yapılması veya feshi, amacın değiştirilmesi
her biri, küçük toprağın ıslahı gibi önemli veya olağan şekilde
hakkaniyete uygun bir karar vermek suretiyle çekişmeyi kullanmanın gerekli
onarım gibi ola- yönetim işleri için pay ve
çözer; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar ğan yönetim işle- paydaş çoğunluğu ile karar kıldığı ölçüyü aşan yapı
arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir. rini icra etmeye verilmesi gerekir. Olağan işlerine girişilmesi gibi
yetkilidir. yönetim işlerini aşan ve paylı olağanüstü yönetim
(5) Olağanüstü Yönetim İşleri: malın değerinin veya yarar işleri ile paylı malın
sağlamaya elverişliliğinin devri veya üzerinde
Bütün paydaşların oybirliğini gerektiren işlerdir. MK sınırlı ayni hak kurma
korunması için gerekli bakım,
692/I’e göre, “paylı malın özgülendiği amacın onarım ve yapı işlerinde de gibi tasarruf
değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde aynı çoğunluk aranır. işlemlerinde paydaşların
oybirliği aranır.
kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine
girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf c. Yararlanma, Kullanma ve Yönetime İlişkin Olarak
işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış Paydaşlar Arasında Yapılan Düzenleme:
olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.” MK 689/I’de paydaşların aralarında oybirliğiyle anlaşarak
Malın özgülendiği amacın değişip değişmediği somut yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda
olaya göre belirlenir. Malın ekonomik niteliğinin önemli Kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme
ölçüde değişmesi durumunda, amaç değişikliği söz yapabilecekleri hükme bağlanmıştır. Bu anlaşmanın
konusudur. Bir tarlanın, arsa olarak bir yapının içeriğini belirleme konusunda paydaşlar tamamen serbest
yapılmasına özgülenmesi, malın özgülendiği amacın bırakılmamıştır.
değiştirilmesidir. MK 689/I’de iki bent halinde yer alan düzenlemeye göre,
«Korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli böyle bir anlaşma, oybirliğiyle karara bağlanmış olsa da,
kıldığı ölçüyü aşan yapı işleri» ise; eşyanın değerini paydaşların;
arttıran, eşyayı ekonomik bakımdan veya kullanım “1)Paylı Mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve
açısından iyileştiren, kalorifer tesisatı kurulması, ortak değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini
çamaşırhane yapılması gibi yararlı yapı işleri ile eşyanın yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin
değerini arttırmak değil, görünüşünü güzelleştirmek veya önlemlerin alınmasını istemek,
önemli ölçüde kullanım rahatlığı sağlamak amacıyla
2)Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından
gerçekleştirilen, konut olarak kullanılan binanın önüne
korumak için derhal alınması gereken önlemleri bütün
yüzme havuzu yapılması gibi lüks yapı işleri olabilir.
paydaşlar hesabına almak,”
Bu tür işlerin yapılabilmesi için Medeni Kanun paydaşların
-31-

Twitter: @OgrencisiHukuk
 (MB)
hak ve yetkilerini kaldıramaz ve sınırlayamaz. Söz konusu
yönetim işlerinden 1. bentte sayılanlar, zorunlu yönetim
işleri, 2. bentte sayılanlar ise, ivedi yönetim işleridir.
Paydaşların yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin
konuları, kanun hükümlerinden farklı bir biçimde
düzenlemek üzere aralarında oybirliği ile yaptıkları
anlaşma, karşılıklı borç doğuran bir sözleşme niteliğinde
olmayıp, içeriği itibariyle bir şirket sözleşmesine benzer.
MK 695/I’e göre: “Yararlanma, kullanma ve yönetime
ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve
aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararlar,
sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak
kazanan kimseleri de bağlar.”
Bu hükümde, “yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin
konularda paydaşların yaptıkları düzenleme” ile m. 689/I
uyarınca paydaşların kendi aralarında anlaşarak yaptıkları
düzenlemenin kastedildiğine şüphe yoktur.
MK 695/II’ye göre de: “Taşınmazlarda yararlanma,
kullanma ve yönetime ilişkin kararların sonradan paydaş
olan veya pay üzerinde ayni hak kazananları bağlaması
için bunların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.”
MK 689/II’de ise, taşınmazlarla ilgili olarak buna benzer
bir hüküm vardır, buna göre; sözleşmedeki imzaların
noterlikçe onaylanması bir şekil şartı değildir ve şerhin bir
koşuludur.
Bu şerh, MK 1009 anlamında bir şerhtir ve taşınmazlarda
paydaşların yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin
konularda yaptıkları kanun hükümlerinden farklı bir
düzenlemenin sonradan paydaş olan veya pay üzerinde
ayni hak kazananlar bakımından bağlayıcı olabilmesi için
gerekmektedir. MK 689/II’ye göre, anlaşma paydaşlardan
birinin başvurusu üzerine şerh verilebileceğine göre,
burada bir şerh anlaşması da aranmayacaktır.
Paydaşların Malın Bütünü Bakımından Yetkileri
Yönetime Katılma Yetkisi
Paylı Maldan Yararlanma ve Onu Kullanma
Yetkisi
Ortak Menfaatleri Koruma Yetkisi
d. Paydaşların Malın Bütünü Bakımından Yetkileri:
(1) Yönetime Katılma Yetkisi:
Her paydaşın paylı malın yönetimine katılma yetkisi
vardır.
(2) Paylı Maldan Yararlanma ve Onu Kullanma
Yetkisi:
MK 693/I’e göre, “Paydaşlardan her biri, diğerlerinin
haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir
-32-
Twitter: @OgrencisiHukuk
ve onu kullanabilir.”
Her paydaş, diğer paydaşların yararlanma ve kullanma
haklarını ihlal etmeden paylı şeyden yararlanabilir ve
kullanabilir. Paylı maldan yararlanma, elde edilen doğal
ve hukuki ürünlerden yararlanmaya katılmayı ifade eder.
Paydaşlar ürünleri payları oranında bölüşüp alma
yetkisine sahiptirler. Eğer ürün niteliği bakımından
bölünemiyorsa, paydaşların paylı mülkiyetine tabi olur.
Paydaşlar, maldan yararlanma biçimini bir anlaşma ile
düzenleyebilirler. Herhangi bir paydaşın yararlanma
hakkını ihlal etmedikçe, paydaşlar yararlanma biçimini
çoğunluk kararıyla düzenleyebilirler. Örnek; paydaşlar
doğal ürünlerini kendileri topladıkları paylı malı, çifte
çoğunlukla alacakları bir kararla ürün kirasına verebilirler.
Herhangi bir paydaşın yararlanma hakkını ihlal eden bir
düzenleme yapabilmek için paydaşların oybirliğiyle
anlaşmış olmaları gerekir (MK 689/1).
Her bir paydaşa tanınan malı kullanma yetkisi, malın
tamamını kapsar; ancak bu yetki diğer paydaşlara tanınan
kullanma yetkisi ile sınırlıdır.
Malın sınırsız olarak kullanma imkânı bulunduğu
durumlarda, paydaşlar malı hiçbir sınırlamaya tabi
olmaksızın kullanabilirler. Örnek, paylı mülkiyete tabi bir
yolun kullanılması. Ancak paylı malın kullanma imkânı
sınırlı ise, (örnek ortak araba) her paydaşın malı kullanma
yetkisinin ölçüsü, diğer paydaşların haklarına el
atmamasıdır. Bir paydaşın diğerinin kullanmasına engel
olmadıkça paylı malı tek başına kullanması el atma
sayılmaz. Paydaşlar kullanma biçimini bir anlaşmayla
düzenleyebilirler (MK 689/I).
Örneğin, paylı malın paydaşlardan birinin kullanımına
bırakılması veya paylı binada her paydaşa bir kat
özgülenmesi veya paylı otomobilin kullanılmasında her
paydaşa aracı belli bir süre kullanma imkânı tanıması
mümkündür. Ancak, böyle bir düzenleme kanun
hükümlerinden farklı bir kullanma düzeni getirdiğinden,
bunun için paydaşların oybirliğiyle anlaşmış olmaları
gerekir (MK 689/1).
MK 693/II’e göre; “Uyuşmazlık halinde yararlanma ve
kullanma, şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, malın
kullanılmasının zaman veya yer itibariyle paydaşlar
arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.”
MK 695/I’e göre; “Yararlanma, kullanma ve yönetime
ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve
aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararlar,
sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak
kazanan kimseleri de bağlar.” Ancak sonradan paydaş
olan veya pay üzerinde ayni hak kazananlar bakımından
bu kararların bağlayıcı olabilmesi için bunların tapu
kütüğüne şerh verilmesi gerekmektedir (MK 695/II).
 (MB)
Fiilen süregelen kullanma biçimi de paydaşların bu
konuda anlaşmış olduklarını gösterir. Bu kullanma biçimi
kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme getirmişse;
bunun yazılı bir anlaşmaya bağlanması ve tapu kütüğüne
şerh verilmesi sonradan paydaş olacakları bağlayabilmesi
için zorunludur.
Paydaşlardan biri, diğer bir paydaşın, paylı mal üzerinde
sahip olduğu ortak kullanma hakkını engeller veya ihlal
ederse, onun aleyhine Elatmanın Önlenmesi Davası ya da
yerine göre Tazminat Davası açılabilir.
(3) Ortak Menfaatleri Koruma Yetkisi:
MK 693/III’e göre: “Paydaşlardan her biri, bölünemeyen
ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen
sağlayabilir.”
Söz konusu temsil, teknik anlamda bir kanuni veya iradi
temsil niteliğinde değildir. Paydaşların birbirleri adına
hareket etme, yaptıkları hukuki işlemlerle birbirlerini hak
sahibi yapma, borç altına sokma yetkileri yoktur.
Teknik anlamda temsilden söz edilebilmesi için,
paydaşların birbirlerine temsil yetkisi vermesi veya bunun
kanunda öngörülmesi gerekir. Buradaki temsil, her
paydaşın kendi hakkını korumak için başvuracağı
tedbirlerin, bu tedbirlerle korunan menfaatlerin malın
bütününü kapsaması nedeniyle bölünemez olanlarından,
diğer paydaşların da yararlanmalarını ifade eder. Örneğin,
malı çalan hırsız aleyhine açılan Zilyetlik Davasında, malın
geri verilmesine karar verilmişse, bu karardan diğer
paydaşlar da yararlanmış olur. Paylı taşınmazda yolsuz
olarak tescil edilmiş bir geçit irtifakının terkinini bir
paydaş dava eder ve davayı kazanırsa, söz konusu yolsuz
tescilin terkininden bütün paydaşlar yararlanır. Burada
gerçek anlamda bir temsil söz konusu olmadığından, paylı
malın korunması için bir paydaş tarafından açılan dava
sonunda verilen hüküm diğerlerinin lehine ise hepsi
faydalanır, aleyhine ise diğer paydaşları bağlamaz.
Hakkı korumaya yönelik tedbirler ve davalar bölünebilir
nitelikte ise, bu takdirde talep sadece ilgili paydaşın payı
oranındaki isteğe ilişkin olacaktır. Örneğin, tazminat
talepleri bölünebilir nitelikte olduğundan, her paydaş payı
oranında tazminat talebinde bulunacaktır.
Paylı taşınmazın mülkiyeti yanlışlıkla bir başkası adına
tescil edilmişse, paydaşlardan birinin taşınmazın bütünü
için Sicilin Düzeltilmesi Davası açıp açamayacağı
tartışmalıdır. Bizim de katıldığımız görüş, her paydaşın tek
başına taşınmazın tümü için Sicilin Düzeltilmesi Davası
açabileceği biçimindedir.
Komşuluk hukukuna dayanan mecra, geçit, kaynak
irtifaklarının kurulmasının da her paydaş tarafından tek
başına talep edilebileceği kabul edilmektedir.
Paylı malın bütünüyle ilgili olarak bir kişi tarafından açılan
-33-
Twitter: @OgrencisiHukuk
davanın ise, bütün paydaşlara yöneltilmesi gerekir.
Paydaşların Malın Bütünü Bakımından Yetkileri
Yönetime Katılma
Ortak Menfaatleri Koruma Yetkisi
Yetkisi
MK. m. 693/son’daki “paydaşlar-dan her
Her paydaş olağan biri bölünemeyen ortak menfaatlerin
yönetim işlerinde ve korunmasını diğer paydaşları temsilen
diğer yönetim işlerinde sağlayabilir.”
söz sahibidir.
Paylı Malı Kullanma ve Ondan
Malın Tamamını
Yararlanma Yetkisi
Kapsayan Tasarruf
MK. m. 693/1’e göre, “paydaşlar-dan her
Yetkileri biri, … diğerlerinin hakları ile bağdaştığı
Paydaşların malın ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu
kullanabilir”
tamamını kapsayan
tasarruf işlemleri *Paylı maldan yararlanmadan, maldan
yapma yetkileri yoktur. elde edilen doğal ve hukuki ürünlerden
Paylı malın yararlanmaya katılma anlaşılır. Kural olarak
devredilmesi, ürünler paydaşlar arasında, payları
rehnedilmesi veya oranında aynen bölüştürülür.
başka bir sınırlı ayni *Paydaşlar aralarında malı kullanma tarzını
hakla yükümlü
oy birliği ile kabul edecekleri bir anlaşma
kılınması için bütün
ile düzenleyebilirler (MK. m. 689/1).
paydaşların rızasını
beyan etmesi şarttır *Uyuşmazlık halinde malın kullanma ve
(MK. m. 692/f. 1) yararlanma şeklini hakim pay oranlarını
dikkate alarak düzenler.
e. Paylı Malla İlgili Gider ve Yükümlülüklere Katılma:
MK 694/I’e göre: “Paylı mülkiyetten doğan veya paylı
malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer
yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar
tarafından payları oranında karşılanır.”
Gider ve yükümlülükler, özel veya kamu hukukundan
doğabilir. Örnek, onarım, koruma, işletme giderleri özel
hukuktan; paylı mala ait vergi ve diğer kamu hukuku
yükümlülükleri, kamu hukukundan doğar. Bu gider ve
yükümlülüklere, her paydaş payı oranında katılır. Bu,
kanundan doğan, paya (eşyaya) bağlı bir borçtur ve
yapılan giderlere katılmak zorunludur. Paydaşın paylı
mülkiyete katılmasından önceki veya paylı mülkiyetten
ayrılmasından sonraki giderlere katılma borcu yoktur. MK
694/I, paydaşlar arasındaki iç ilişkiyi düzenler. Paydaşların
üçüncü kişilere karşı sorumlulukları, dış ilişki ile ilgili
hükümlere göre belirlenir. Örneğin sözleşmeden doğan
borçlarda, aksine bir taahhüt yoksa pay oranlarına göre
sorumluluk söz konusu olur.
MK 694/II, “payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan
paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir”
hükmünü koymuştur. Payından fazla ödeyen paydaşa
karşı diğer paydaşlar, müteselsilen değil, payları oranında
sorumludurlar.
Payını ödeyemeyen, acze düşen veya iflas halinde olan
paydaşın gider payı diğer paydaşlardan tahsil edilemez.
 (MB)
Paydaşlar MK 689 çerçevesinde, aralarında anlaşarak malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu
giderlere katılma konusunda MK 694/I’deki olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların
düzenlemeden farklı bir esas kabul etmiş olabilirler. MK tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini
694’deki “aksine bir hüküm bulunmadıkça” sözcükleri ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı
“aksine bir kanuni düzenleme bulunmadıkça/aksi mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirmişse,
kararlaştırılmadıkça” şeklinde anlaşılmalıdır. mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.
Paydaşın Giderlere ve Yükümlülüklere Katılması Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve
*MK. m. 694/1’e göre, “paylı paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır.
mülkiyetten doğan veya paylı Hakim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde,
malı ilgilendiren yönetim çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan
giderleri, vergiler ve diğer *MK. m. 694/2’e göre, ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan
yükümlülükler; aksine bir hüküm “payına düşenden parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine
bulunmadıkça paydaşlar fazlasını ödemiş olan karar verir.
tarafından payları oranında paydaş diğerlerine payları
karşılanır.” Bu hüküm paydaşlar oranında rücu edebilir.” Aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki payın
arasındaki iç ilişkiyi düzenler. dava tarihindeki değeriyle kendilerine devrini isteyen
*Dış ilişki BK ilgili hükümlerine paydaş veya paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan
göre tayin edilir. çıkarma istemi ile birlikte ileri sürmek zorundadır. Hâkim,
Paydaşların giderlere hüküm vermeden önce re’sen belirleyeceği uygun bir süre
Yapılan giderler kanuna uygun katılma hususunda farklı içinde pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar
değilse, paydaş yaptığı gideri MK. bir esas kararlaştırmaları verir. Davanın kabulü halinde payın istemde bulunan
m. 694’e dayandırarak diğer halinde MK. m. 695’e göre adına tesciline hükmolunur.
paydaşlardan talep edemez. tarafları, külli halefleri, Payı karşılayacak kısım maldan aynen ayrılamaz ve bu
Ancak vekâletsiz iş görme veya sonradan paydaş olan
payı isteyen paydaş da bulunmazsa hâkim, davalıya
sebepsiz zenginleşme kurallarına veya pay üzerinde sınırlı
dayanabilir. ayni hak kazanan
payını devretmesi için bir süre belirler ve bu süre içinde
kimseleri de bağlar. devredilmeyen payın açık arttırmayla satışına karar verir.
Satış kararı, cebri icra yoluyla paraya çevirmeye ilişkin
hükümler uyarınca yerine getirilir.”
5. Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi:
Çıkarma şartlarının oluşup oluşmadığını hâkim takdir
Paylı Mülkiyet, iki türlü sona erer. edecektir. Çıkarılması istenen paydaşın kusurlu olması
* Paylı Mülkiyet, bir veya birkaç paydaş için sona erer. gerekmez. Hâkim, paydaşlıktan çıkarılması istenen pay-
* Paylı Mülkiyet, bütün paydaşlar için sona erer. daşın davranışının ağır bir yükümlülük ihlali teşkil ettiği ve
paylı mülkiyet ilişkisinin devamı için katlanılmaz olduğu
kanaatine varırsa, çıkarma kararını vermelidir. MK 697’ye
a. Bir veya Birkaç Paydaş Bakımından Sona Erme: göre, yukarıdaki hükümler, kıyas yoluyla intifa hakkı veya
Bu başlık altında, iki grup yer alır: diğer bir sınırlı ayni hak veya tapuya şerh verilmiş kişisel
* Genel Sebepler yararlanma hakkı sahipleri hakkında da uygulanır. Bu du-
* Paydaşın Mahkeme Kararıyla Paydaşlıktan Çıkarılması rumda, niteliği bakımından devredilemeyen hakkın, uy-
gun bir tazminat karşılığında sona ermesine karar verilir.
(1) Genel Sebepler:
Paydaşın Mahkeme Kararı İle Paydaşlıktan Çıkarılması (MK. m. 696)
Paydaşın payını bir başkasına temlik etmesi veya paydaşın Kendi tutum ve davranışlarıyla
Davanın açılması aksi kararlaştırılmış
borcu için payın cebri icra yoluyla satılması sonucu, eski veya malın kullanılmasını
olmadıkça pay ve paydaş çoğunluğuyla
paydaş malik olmaktan çıkar. bıraktığı ya da fiillerinden
karar verilmesine bağlıdır. Bu davanın
sorumlu olduğu kişilerin tutum
açılmasında paydaşın kusurlu olması şart
Paydaşlardan birinin kendi payından feragat etmesi ve davranışlarıyla diğer
değildir. Söz konusu davranışın ağır bir
halinde, bu pay sahiplenme veya işgal yoluyla paydaşlara karşı olan
yükümlülük ihlali olması ve ortaklığın
yükümlülüklerin ağır biçimde
edinilemeyeceğine göre, burada gerçek anlamda çiğnenmesi halinde söz konusu
devam etmesi için tehlike arz etmesi
yeterlidir.
«terkten» söz edilemez. Hâkim görüş, bir paydaşın olur.
payından feragat etmesi halinde, diğer paydaşların Hâkim çıkarma istemini haklı Hâkim çıkarma istemini haklı gördüğü
gördüğü takdirde; çıkarılacak takdirde; malın aynen ayrılması mümkün
paylarının bu pay oranında büyüdüğü yolundadır. paydaşın payını karşılayacak değilse maldaki payın dava tarihindeki
(2) Paydaşın Mahkeme Kararıyla Paydaşlıktan kısım maldan ayrılabiliyorsa değeri ile kendilerine devrini isteyen paydaş
ayırma yaparak ayrılan ve paydaşlar, bu isteklerini çıkarma istemi
Çıkarılması: parçanın paylı mülkiyetten ile ileri sürmek zorundadırlar. Payı isteyen
MK 696’ya göre: “Kendi tutum ve davranışlarıyla veya çıkarılana özgülenmesine karar paydaş bulunmazsa hâkim davalıya payını

-34-

Twitter: @OgrencisiHukuk
 (MB)
verir. devretmesi için bir süre belirler bu süre
içinde devir gerçekleşmezse payın açık Paylaşma İsteme Hakkına Getirilen
artırma ile satılmasına karar verir. Sınırlamalar

b. Bütün Paydaşlar Bakımından Sona Erme: Medeni Diğer

Paylı malın mülkiyeti paydaşlardan birine veya bir üçüncü
kişiye devredilir veya terk edilirse, paylı mülkiyet bütün
paydaşlar için sona erer. Hem devir, hem de terk, tasarruf
işlemleridir ve paydaşların bu konuda oybirliğiyle aldıkları
bir karara dayanılarak yapılır.
Paylı malın yok olması, kamulaştırılması hallerinde ise
paylı mülkiyet, paydaşların iradesi dışında sona erer.
Cebri icra yoluyla satışta da irade dışı sona erme söz
konusudur.
Malın mülkiyetinin bir üçüncü kişi tarafından iyiniyetle
(MK 1023) veya zamanaşımıyla kazanılması halinde de
paylı mülkiyet sona erer.
Paylı Mülkiyetin Bütün Paydaşlar İçin Sona Ermesi
Paylı malın paydaşlardan birine veya bir üçüncü kişiye
devredilmesi veya terk edilmesi
Paylı malın yok olması
Paylı malın kamulaştırılması
Paylı malın cebri icra yoluyla satılması
Paylı malın iyiniyetle veya zamanaşımı ile kazanılması
Paylaşma (Taksim)
(1) Paylaşma:
Paylı Mülkiyette özel bir sona erme durumu ise
PAYLAŞMA’dır.
Paylaşma isteme hakkı; her paydaşa tanınmış, paya bağlı
bir haktır. Bu hakkın niteliği tartışmalıdır.
Bir görüşe göre, nispi nitelikte bir hak, diğer bir görüşe
göre, ayni etkili bir hak, üçüncü bir görüşe göre de yenilik
doğuran bir haktır.
Paylaşmayı isteme hakkının mutlaka dava yoluyla
kullanılması gerekmez. Paylaşma isteme hakkı
kullanılınca, bütün paydaşlar paylaşmayı yerine getirme
borcu altına girerler.
Kanundaki Kanunlardaki
Sınırlamalar Sınırlamalar
Sürekli Bir Uygun
Hukuki
Amaca Olmayan
İşlem
Özgüleme Zaman
(a) Paylaşma İsteme Hakkına Getirilen Sınırlamalar:
I. Medeni Kanundaki Sınırlamalar:
MK 698, paylaşma isteme hakkına üç sınırlama
getirmektedir.
• Sürekli Bir Amaca Özgüleme
• Hukuki İşlem
• Uygun Olmayan Zaman
i. Sürekli Bir Amaca Özgüleme:
Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş bulunması,
paylaşmanın istenmesine engel olur. Kanunda sürekli bir
amaca özgülenmeden ne anlaşılacağı konusunda bir
açıklık yoktur.
Genellikle iki taşınmazı ayıran paylı duvar, çit, parmaklık,
ağaçlar, iki taşınmaz arasında paylı avlu, yol, kuyu, birden
çok taşınmaz malikinin veya bir taşınmazın paydaşlarının
birlikte yararlandığı, diğer bir taşınmazda yer alan yüzme
havuzu, çocuk bahçesi gibi şeylerde paylı malın,
paydaşlara ait başka malların hizmetine özgülendiği
görülmektedir.
Sürekli bir amaca özgülenmede paydaşlar arasında
maldan yararlanma biçimi bakımından bir amaç birliği
bulunmalı ve bu amaç birliğinin sürekliliği sağlanmış
olmalıdır. Bu ise, paylı malın mülkiyetinin, paydaşlara ait
diğer malların mülkiyetine bağlanmış olması, yani bağımlı
paylı mülkiyet biçiminde olmasıyla mümkündür. Sürekli
amaca özgülenme için gerekli şartlar yoksa sürekli amaca
özgülenme de yoktur.
Paydaşlar oybirliğiyle alacakları karar üzerine,
özgülemeye yani eşyaya bağlı mülkiyet ilişkisine son verip
ortaklaşa yararlanılan taşınmazdaki payların kendi
adlarına tescilini talep edebilirler. Artık bu takdirde
paylaşma da istenebilecektir.
ii. Hukuki İşlem:
Paydaşlar aralarında bir sözleşme yaparak paylaşma
isteme hakkının kullanılmasını bertaraf etmiş olabilirler.

-35-

Twitter: @OgrencisiHukuk
 (MB)
Uygulamada «idame-i şüyu mukavelesi» adı verilen bu
sözleşmeyle öngörülen süre içinde paylaşma istenemez.
MK 698/II, bu sürenin en çok on yıl olabileceğini ifade
etmektedir. On yılın sonunda yeni bir sözleşme yapılması
mümkündür. Paydaşlardan birinin sözleşmeyi yenilemeye
razı olmayıp paylaşma istemesi durumunda, artık
paylaşma yapılır.
Yeni Medeni Kanunda, taşınmazlarda paylı mülkiyetin
devamına ilişkin sözleşmelerin şekli ve etkisi hakkında da
bir düzenleme yapılmıştır.
MK 698/II’ye göre, taşınmazlarda paylı mülkiyetin
devamına ilişkin sözleşme resmi şekle tabi olup tapu
kütüğüne şerh verilebilecektir. Medeni Kanun, bu
sözleşmeye resmiyeti verecek makamı belirtmemiştir.
Ancak, sözleşme mülkiyetin içeriğindeki yetkilerin
kullanılmasıyla ilgili olduğundan, bunun TK 26/1 uyarınca
tapu müdürleri veya onların görevlendireceği tapu sicil
görevlileri tarafından düzenlenmesi gerekir.
Sözleşme şerh verilmekle ayni etki kazanarak sonradan
pay sahibi olanlara karşı da ileri sürülebilir hale
gelmektedir.
iii. Uygun Olmayan Zaman:
Paylaşma uygun olmayan bir zamanda istenemez (MK
698/III). Olağanüstü sebepler dolayısıyla paylaşma
paydaşlar için ağır bir külfet getirecek veya önemli bir
zarara sebebiyet verecekse, zaman uygun değildir.
Zamanın paylaşıma için uygun olup olmadığı dürüstlük
kuralına (MK 2) göre belirlenmelidir. İnşaat yapılamayan
bir arsaya kısa bir süre sonra inşaat izni verilmesini
sağlayacak bir imar değişikliğinin hazırlıkları sürerken
paylaşma davası açılması durumunda, paylaşmanın uygun
olmayan zamanda istenmiş olduğu söylenebilir.
Uygun zaman gelince hak yeniden kullanılmalıdır.
Buna karşılık, piyasadaki normal fiyat dalgalanmaları
sebebiyle eşyanın gerçek değerinin elde edilemeyecek ya
da ileride daha yüksek fiyata satılabilecek olması
durumunda paylaşmanın uygun olmayan zamanda
istenmiş olduğu kabul edilemez ve paylaşma
engellenemez.
II. Diğer Kanunlardaki Sınırlamalar:
Paylaşma isteme hakkına Medeni Kanun dışında başka
kanunlarla da sınırlamalar getirilebilmektedir.
KMK md. 7’e göre, kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi
olan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi istenemez. Bu
durumda, ana taşınmazda bir paylı mülkiyet ilişkisi vardır
ve bu ilişkinin kat mülkiyeti veya kat irtifakı sürdüğü
sürece sona erdirilmesi istenemez.
Fakat bir bağımsız bölüm birden çok paydaşa ait ise, bu
bölümdeki paylı mülkiyetin sona erdirilmesi istenebilir
(Kat Mülkiyeti Kanunu 7/II).
-36-
Twitter: @OgrencisiHukuk
KMK md.63’e göre, üzerinde devre mülk hakkı kurulan
yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri aksi
sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, paylaşma isteyemezler.
Paylaşma İsteme Hakkının Sınırları
* Paylı mal sürekli bir amaca özgülenmiş ise paylaşma
istenemez ( MK. m. 698/1).
* Paydaşlar yapacakları bir sözleşme ile paylaşma isteme
hakkının kullanılmasını en çok 10 yıl için kaldırmış
olabilirler (MK. m. 698/2).
* Yukarıdaki sınırlamalar bulunmasa bile paylaşma uygun
olmayan bir zamanda istenemez (MK. m. 698/3).
* KMK. m. 7’ye göre kat mülkiyetine veya kat irtifakına
tabi olan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi istenemez.
(b) Paylaşmanın Yapılışı:
Paylaşmanın *Rızai Paylaşma ve *Kazai Paylaşma olarak
iki türü vardır.
I. Rızai Paylaşma:
Paydaşlar paylaşmayı malı parçalara ayırmak (Aynen
Bölüşme) veya bedelini paylaşmak üzere malı pazarlık
suretiyle veya artırma ile içlerinden birine veya bir üçüncü
kişiye satmak (Bedelin Bölüşülmesi) suretiyle paylaşmayı
yaparlar (MK 699/I).
*Bir taşınmazın paydaşlar arasında Aynen Bölüşme
suretiyle paylaşılmasında tapu müdürlüğünde resmi senet
düzenlenmesi ve paydaşlar adına tapu siciline tescil
yapılması gerekir.
II. Kazai Paylaşma:
Eğer bir veya birkaç paydaş paylaşmaya yanaşmazsa veya
paylaşmanın tarzında uyuşamazlarsa, Rızai Paylaşma söz
konusu olmaz ve paylaşmanın mahkeme tarafından
sağlanması için dava açılır. Bu durumda Kazai (Yargısal)
Paylaşma söz konusu olur. Sulh hukuk mahkemesinde
görülen bir eda davasıdır.
Davanın davacı paydaş dışında diğer bütün paydaşlara
yöneltilmesi gerekir. Hâkim, bu davada malın aynen
bölünmesini mümkün oldukça, malın aynen bölünerek
paylaşılmasına karar verecektir (MK 699/II).
 (MB)
Bölünmenin mümkün olup olmaması, öncelikle malın
yapısına bağlıdır. Örneğin, bir otomobil bölünemez. Bazen
de bölünmeye hukuk düzeni izin vermez. Örneğin, bir
bölgede, inşaata özgülenmiş parsellerin asgari yüzölçümü
300 metrekare olarak tayin edilmişse, 600 metrekare
büyüklüğündeki bir araziyi dört paydaş arasında bölmeye
imkân yoktur.
Malın aynen bölünmesi sonucu parçaların değerlerinin
pay oranlarına tamamen uyması şart değildir. Paylı malın
paylara göre bölünmesi sonucu, parçaların değerlerinin
birbirine veya pay oranlarına uymaması halinde, Medeni
Kanun parçalara para eklenmesi suretiyle denkliğin
sağlanabileceğini hükme bağlamaktadır (MK 699/II).
Hâkim, bazı paydaşlara sadece para ve diğerlerine maldan
parça verilmesine karar veremez. Çünkü aynen bölüşme
suretiyle paylaşma, malın paylara uygun sayıda ve aynı
nitelikte parçalara ayrılmasını zorunlu kılar. Bölünmek ve
gerekiyorsa para eklemek suretiyle parçalar belirlenince,
paydaşlar parçaların özgülenmesi konusunda
anlaşamazlarsa, kanunda böyle bir zorunluluk
öngörülmemesine rağmen, Yargıtay, özgülemenin kura
çekmek suretiyle yapılması gerektiğini kabul etmektedir.
Malın aynen bölünmesi mümkün değilse veya bölme
istemi hâkim tarafından durum ve koşullara uygun
görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer
kaybına uğramadan bölünmesine imkân yoksa, hâkimin
açık arttırmayla satışa hükmetmesi gerekir (MK 699/III).
Paylı malın satışına karar verilmişse, satıştan elde edilen
bedel payları oranında paydaşlar arasında bölüştürülür.
Paylaşma davasında mahkeme kararının yenilik doğurucu
niteliği yoktur. Çünkü taşınmazın bölünmesine ait karar
gereğince taşınmaz parsellere ayrılıp tapu kütüğünde ayrı
sayfalara kaydedilmedikçe, parçaların eşya olarak ayrı bir
hukuki varlıkları yoktur. Bunlar tek bir taşınmazın
parçalarıdır. Öyleyse, hukuken bağımsız bir varlığı
olmadığı için eşya niteliği taşımayan parçalar üzerinde
mahkeme ilamı ile mülkiyet sağlanması mümkün değildir.
MK’un 700. maddesine göre: “Bir paydaşın kendi payı
üzerinde intifa hakkı kurması halinde, diğer paydaşlardan
biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden
başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa,
satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya
düşecek bedel üzerinde devam eder.”
Üç ay geçtikten sonra paylaşma isteminde bulunulacak
olursa, durumun ne olacağı hakkında bir düzenleme
yapılmamıştır. Söz konusu maddenin gerekçesinde, üç ay
geçtikten sonra paylaşma isteminde bulunulduğu
takdirde, intifa hakkının bundan etkilenmeyeceği
belirtilmiştir. Öyleyse, pay üzerinde intifa hakkı
kurulduğunu kendisine yapılan tebliğle öğrenen diğer
paydaşlar, üç ay geçtikten sonra paylaşma isteminde
-37-
Twitter: @OgrencisiHukuk
bulunurlarsa, taşınmaz intifa hakkı ile yüklü olarak
satılacak, yani intifa hakkı taşınmaz üzerinde varlığını
sürdürecektir.
Bu düzenlemeyle, paylı malın bir kısım payları üzerinde
intifa hakkı kurulmuş olması durumunda, taşınmazın
satışının intifa hakkıyla yüklü olarak yapılacağına ilişkin
14.3.1960 tarihli Yargıtay İBK dikkate alınarak, taşınmazın
intifa hakkıyla yüklü satılması sonucu çıkarları ihlal olunan
paydaşların kısmen korunabilmesi amaçlanmıştır.
Bu bağlamda, MK 798/II gereğince, Ayni İkame Kuralının
uygulanması ve diğer gerekçelerle, söz konusu İçtihadı
Birleştirme Kararına katılmak mümkün değildir ve MK
700’ deki düzenleme de isabetli değildir.
*Paylı taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz bulunması da,
paylaşmaya engel değildir.
ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ (MK. m. 701)
MK. m. 701: “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler
uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla, mallara birlikte malik
olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir.
Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları
olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların
tamamına yaygındır.”
Elbirliği mülkiyeti, aralarında kişisel bir ilişki, bir ortaklık
bağı bulunan kimselerin, bu ortaklıkları sebebiyle bir mala
birlikte malik olmaları halidir. Bu ortaklık, tüzel kişiliği
olmayan bir ortaklıktır. Elbirliği mülkiyetine yol açan
ortaklık, kanunun kendisine bu niteliği tanıdığı bir
ortaklıktır. Bu ortaklığa, elbirliği ortaklığı denilmektedir.
Paylı mülkiyette, malikler arasındaki birlik bu mülkiyetten
ötürü vücut bulurken, elbirliği ile mülkiyette ortaklık
mülkiyetten önce mevcut bulunmaktadır ve mülkiyete
elbirliği vasfını veren bu ortaklıktır.
Elbirliği Mülkiyetinde, Paylı Mülkiyetteki anlamda pay
kavramına yer yoktur; ancak kendine özgü işlevleri olan
bir pay kavramı vardır. Buna göre pay, kazancın ve tasfiye
sonucu elde edilecek değerin bölünmesinde önem taşır.
Elbirliği İle Mülkiyetin Özellikleri
* Özel ortaklık ilişkisi
* Elbirliği mülkiyetinin kanunun kendisine bu vasfı
tanıdığı bir mal veya mal topluluğu üzerinde olması
* Mal veya mal topluluğu üzerinde tek bir mülkiyetin söz
konusu olması
* Hisselerin belli olmaması: hiçbir ortak için, tasarruf
edebileceği bir pay söz konusu değildir. Ancak tasfiyeye
ilişkin bir paydan söz edilebilir.
 (MB)
ortaklara aittir. Bununla beraber, elbirliği ortaklığına dâhil
Elbirliği Mülkiyetinin Kazanılması mallar, elbirliği halindeki maliklerin kişisel malvarlığından
ayrı ve bağımsız bir malvarlığı oluşturur.
Ancak bu malvarlığı üzerinde tek bir elbirliği mülkiyeti
Mülkiyetin ortaklık yoktur; malvarlığındaki her mal ayrı bir elbirliği
Elbirliği ortaklığı halleri mülkiyetine tabidir. Ortaklık malvarlığına dahil bir değerin
tarafından kurulması
yerini alan değer, Ayni İkame Kuralı gereğince
kendiliğinden bu malvarlığına dahil olur.
1. Elbirliği Mülkiyetinin Kazanılması:
Ayni İkame: Elbirliği ortaklığının mülkiyetindeki mallar ve
a. Elbirliği Ortaklığı:
haklar bağımsız bir malvarlığı teşkil eder; bu malvarlığı
Elbirliği Ortaklığı, kanunun öngördüğü; elbirliği halinde maliklerin kişisel malvarlığından ayrı ve
 Hukuki Olay bağımsızdır; ortaklık malvarlığına ait bir değer
 Hukuki İşlemle meydana gelir. kendiliğinden bu malvarlığına dahil olur. Buna Ayni İkame
Hukuki olayla meydana gelen elbirliği ortaklığı; ölen bir denir.
kimsenin mirasçılarının birden çok olması durumunda, Kişiler arasında bir elbirliği ortaklığının bulunması,
bunların tereke bakımından meydana getirdikleri ortaklık, bunların birlikte malik oldukları her malın mutlaka
miras ortaklığıdır (MK 640). elbirliği mülkiyetine tabi olmasını şart kılmaz. Bu kişiler
Kanunun hukuki işlemle elbirliği ortaklığının ortaklık dışında da bazı mallara paylı olarak malik
kurulduğunu kabul ettiği haller ise şunlardır: olabilirler.
 Karı koca mal rejimlerinden genel mal ortaklığı (MK 257) Elbirliği mülkiyetine konu olan mallar arasında
ve edinilmiş mallarda ortaklık (MK 258) taşınmazlar varsa, bunlar üzerindeki mülkiyet ortakların
 Aile malları ortaklığı (MK 373) adları, aralarındaki ortaklık ilişkisinin türü gösterilmek
 Adi ortaklık (BK 620) suretiyle tapu kütüğüne tescil edilir. (TST 28/5)
Elbirliği mülkiyetinde, paylı mülkiyetin aksine, tasarruf
edilebilecek bağımsız paylar bulunmadığından, tescilde
Elbirliği Ortaklığı Halleri payların gösterilmesi de söz konusu olmaz.
Kanunun Öngördüğü
Hukuki olaylarla kurulan Hukuki işlemlerle kurulan 2. Elbirliği Mülkiyetinin Hükümleri:
elbirliği ortaklıkları elbirliği ortaklıkları
Elbirliği mülkiyetinde, eşya üzerinde tasarruf, eşyadan
Ölen bir kimsenin *Genel mal ortaklığı yararlanma, eşyayı kullanma ve yönetim yetkisi, elbirliği
mirasçılarının birden çok (MK. m. 257), edinilmiş ortaklığını meydana getiren kanun veya sözleşme
olması halinde, tereke mallarda ortaklık (MK. m. hükümlerine tabidir (MK 702/I).
bakımından bunların miras 258)
Kanun, her bir ortaklık için ortakların ilişkileri, ortaklığın
bırakanın ölümü üzerine *Aile malları ortaklığı yönetimi ve ortak malvarlığında tasarruf bakımından
teşkil ettikleri ortaklıktır. (MK. m. 373) hükümler koymuştur.
*Adi ortaklık (BK. m. 620) MK 702/II’ye göre: “Kanunda veya sözleşmede aksine bir
hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf
b. Mülkiyetin Ortaklık Tarafından Kazanılması: işlemleri için ortaklığın oybirliğiyle karar vermeleri
gerekir.”
Elbirliği ortaklığında mülkiyetin ortaklık tarafından
kazanılması ya ortaklığın doğuşuyla birlikte veya daha Elbirliği mülkiyetine konu olan mal üzerinde mülkiyetin
sonra gerçekleşir. devri veya sınırlı bir ayni hak kurulması gibi tasarruf
işlemlerinin yapılması bütün ortakların oybirliğiyle
Örneğin, terekede yer alan mallar üzerinde, miras
verecekleri karara bağlıdır.
bırakanın ölümü anında miras ortaklığının kurulmasıyla
elbirliği mülkiyeti de doğar. Buna karşılık, örneğin, bir adi Ortaklardan birinin elbirliği mülkiyetindeki malın
ortaklık kurulduktan sonra, ortaklık için kazanılan şeyler, tamamına veya bir kısmına ilişkin olarak diğer ortaklar
kazanma anında ortakların elbirliği mülkiyetine tabi olur adına yaptığı borçlandırıcı işlem temsil yetkisi varsa, diğer
(BK 638/I). ortakları da bağlar. Temsil yetkisi yok ve diğer ortaklar
tarafından icazet de verilmemiş (işlem onanmamış) ise,
Elbirliği ortaklığında, ortaklığa devredilen veya ortaklık
işlem onlar için bağlayıcı olmaz; yetkisiz temsil hükümleri
için edinilen şeylerin mülkiyeti aslında ortaklığa değil,
uygulanır.
-38-

Twitter: @OgrencisiHukuk
 (MB)
Eğer ortak kendi adına ve hesabına hareket etmişse, işlem
geçerli olur, ancak borcunu ifa edemeyen ortak bundan
sorumlu tutulur.
Elbirliği mülkiyetinde ortakların tasarruf edebilecekleri
bağımsız payları bulunmayıp sadece kazançtan ve
ortaklığın tasfiyesinde elde edilen değerden her ortağa
düşecek payı gösteren bir tasfiye payı söz konusudur. Bu
payın bir başkasına devredilmesi, devralana ortaklık
sıfatını nakletmez; sadece tasfiyede kendisine düşecek
payı talep hakkı verir (MK 677, BK 632/II).
Daha önce elbirliği mülkiyetinde ortaklara tanınmayan bir
yetkiyi Yeni TMK 702/IV ile tanınmıştır: “Ortaklardan her
biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu
korumadan bütün ortaklar yararlanır.”
Her ortak ortaklığa giren hakları dava açmak suretiyle
veya diğer yollardan koruyabilecek, bu korumadan diğer
ortaklar da yararlanacaktır. Buna karşılık davacı ortağın
davayı kaybetmesi, diğer ortakların haklarını
etkilemeyecektir.
Yargıtay’a göre, “olağan koruma eylemleri ve buna bağlı
olarak onarımlar, mahsullerin toplanması ve bozulacak
olanların satılması, acele olarak yapılması zorunlu
bulunan işlemin yerine getirilmesi ile istihkak ve
elatmanın önlenmesi, tapu sicilinde hak sahipliğinin
saptanması gibi taksimi mümkün olmayan talepler”
ortaklardan her biri tarafından dava yoluyla ileri
sürülebilir. (YHGK. 12.11. 2008, 14- 676 / 695)
Buna karşılık, Yargıtay, tapu iptali ve tescil (sicilin
düzeltilmesi), ecrimisil taleplerinde bulunulduğu hallerde,
kazandırıcı zamanaşımıyla edinmede ve önalım hakkının
kullanılmasında mirasçıların birlikte dava açmaları
gerektiğine karar vermiştir. Yargıtay’ın 11. 10. 1982 tarihli
ve 3/2 sayılı İBK’yla uygun bulunan uygulama uyarınca,
birlikte dava açma kuralının geçerli olduğu hallerde de
açılan dava reddedilmeyecek, açılan davanın
yürütülebilmesi için, diğer ortakların olurunun alınması ya
da ortaklığa bir temsilci tayin ettirilmesi gerekecektir.
Ortakların birbirlerine karşı açmak zorunda kalacakları
davalar bakımından birlikte hareket etmelerine ve
temsilci tayinine gerek yoktur. Uygulamada, özellikle
ortaklardan birinin malı kullanma veya ondan yararlanma
hakkına engel olan diğer ortağa karşı Elatmanın
Önlenmesi Davası açılabileceği kabul edilmektedir.
Elbirliği Mülkiyetinde Ortakların Durumu
Elbirliği Mülkiyetinde Yönetim
*MK 702/1’e göre “ortakların hakları ve yükümlülükleri
topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile
belirlenir.”
*MK 702/2’e göre “kanunda veya sözleşmede aksine bir
hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim gerek tasarruf
-39-
Twitter: @OgrencisiHukuk
işlemleri için ortakların oybirliği ile karar vermeleri
gerekir.”
Elbirliği Mülkiyetinde Hukuki İşlemler
Elbirliği mülkiyetinde maliklerin belli paylarından söz
edilemez, malikler o şey üzerinde ancak oybirliği ile,
tasarrufi işlemlerde bulunabilirler (MK 702/2)
*Eğer ortaklardan biri tüm malikler adına hareket
ediyorsa ve diğer ortakları temsil yetkisi varsa, işlem tüm
ortaklar için bağlayıcıdır.
*Temsil yetkisi yoksa ve tüm maliklerce sonradan icazet
verilmezse, işlem diğer ortaklar için bağlayıcı değildir;
ortak temsil yetkisi bulunmamasının sonuçlarına katlanır.
Elbirliği Mülkiyetinde Dava ve Husumet
*Ortaklığa giren mallara ilişkin olarak malikler aleyhine
açılacak davalar tüm maliklere karşı yöneltilmelidir.
*Malikler de başkalarına karşı açacakları davaları, hep
birlikte açmalıdırlar. Burada HMK anlamında zorunlu
dava arkadaşlığı vardır. Ancak ortaklardan her birinin
topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabileceği, bu
durumda da bütün ortakların yararlanacağı kabul
edilmiştir; davacı ortağın davasını kaybetmesi diğer
ortakların haklarını etkilemeyecektir.
Maliklerin Alacaklılarının Durumu
Elbirliği halinde mülkiyette, ortakların belli bir hissesi söz
konusu olmadığından ortakların alacaklılarının bu hisseyi
haczettirmeleri de söz konusu edilemez. Alacaklılar,
ancak elbirliği halinin tasfiyesi sonunda, borçlu ortağa
düşecek hissesinin satışı için icra takibinde bulunabilirler.
2. Elbirliği Mülkiyetinin Sona Ermesi:
MK 703/I’e göre: “Elbirliği mülkiyeti, malın devri,
topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle
sona erer.”
Elbirliği mülkiyetine konu olan eşyanın mülkiyeti,
ortakların oybirliğiyle aldıkları bir kararla, üçüncü bir
kişiye veya ortaklardan birine devredilmesi durumunda
elbirliği mülkiyeti sona erer. Mülkiyetin devri, ivazlı
olabileceği gibi, ivazsız (bağışlama) da olabilir.
Üçüncü bir kişinin eşyanın mülkiyetini iyiniyetle (MK 988,
1023) veya zamanaşımı yoluyla (MK 712, 713, 777)
kazanması, malın tamamen yok olması veya
kamulaştırılması elbirliği mülkiyetini sona erdirir.
Elbirliği mülkiyetinin bütün ortakların rızasıyla paylı
mülkiyete çevrilmesi de mümkündür. Bu durumda da
elbirliği mülkiyeti sona erer.
Miras ortaklığı dışında, bir ortağın elbirliği mülkiyetinin
paylı mülkiyete dönüştürülmesini dava yoluyla talep
hakkı yoktur. (MK 644)
 (MB)
Elbirliği Mülkiyetinin Sona Ermesi
* Elbirliği mülkiyetine konu olan malın temliki
* Topluluğun dağılması
(Ortaklığa neden olan ilişkinin sona ermesi)
* Paylı mülkiyete geçilmesi
* Üçüncü kişinin zamanaşımı veya iyiniyetle kazanımı
sonucu elbirliği mülkiyetinin sona ermesi
Kadastro Kanununa 2009 yılında 5831 sayılı Kanunla
getirilen ek madde 3 hükmü de, bir mirasçının, miras
ortaklığından doğan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete
dönüştürülmesi istemine ilişkindir.
Böyle bir istemde bulunulursa, tapu müdürü, diğer
mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde
varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.
Elbirliği mülkiyetinin devamına ilişkin bir itiraz ileri
sürülmezse veya mirasçılardan herhangi biri belirlenen
süre içinde Paylaşma Davası açmazsa, istem konusu
taşınmaz mal üzerindeki elbirliği mülkiyeti, paylı
mülkiyete dönüştürülür ve hissedarlık esaslarına göre
mirasçılar adına tapu kütüğüne tescil edilir.
MK 644’de hâkime verilmiş bir yetkinin hukuk eğitimi
alması dahi zorunlu olmayan tapu müdürüne
tanınmasının ne derece isabetli olduğu tartışmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesinin son fıkrasında
da, kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bir binaya elbirliği
halinde malik olan ortaklardan her birine, ortaklığın
giderilmesi davası açarak, paylaştırmanın kat mülkiyeti
kurulması ve bağımsız bölümlerin özgülenmesi suretiyle
yapılmasını talep imkânı tanınmıştır.
Elbirliği mülkiyetinin sona ermesinin diğer bir yolu ise, bu
mülkiyetin temelini teşkil eden ortaklık ilişkisinin sona
ermesidir. Ortaklık ilişkisinin sona ermesi her ortaklık için
ayrı hükümlere tabidir.
Aksine hüküm yoksa, elbirliği mülkiyetine tabi malların
paylaşılması paylı mülkiyet kurallarına göre yapılır (MK
703/II).
Elbirliği ortaklığı sona erince, ortaklara ait malvarlığı
tasfiye edilir.
Miras ortaklığında olduğu gibi, ortaklığın paylaşma
üzerine sona ermesi de mümkündür. Ancak “Sözleşmeden
doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz
ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz.” (MK 702/III)
Bu hükümle, özellikle sözleşmeden doğan elbirliği
mülkiyetinde, ortaklığa son vermeden elbirliği
mülkiyetine tabi malın paylaşılmasının istenemeyeceği ve
başkalarına ortaklığa dayanan bir talep hakkı sağlayacak
tasarruflarda bulunulamayacağı belirtilmek istenmiştir.
Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyetle Karşılaştırılması
-40-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Paylı Mülkiyet Elbirliğiyle Mülkiyet
1 Her malikin eşya üzerinde
Maliklerin hisseleri belli değildir.
belirli bir hissesi vardır.
2 Elbirliği mülkiyetini yaratan özel
Paylı mülkiyetin kurulmasında
ortaklık ilişkileri kanununda
herhangi bir sınır yoktur.
sınırlı olarak sayılmıştır.
3 Konusu birden ziyade eşya
Konusu daima belirli bir
olabileceği gibi, bir malvarlığının
eşyadır.
tamamı da olabilir.
4 Hisse söz konusu olmadığından,
Her paydaş kendi hissesi
malikler ortak şey üzerinde
üzerinde dilediği gibi tasarrufi
oybirliği ile tasarrufi işlemlerde
işlemlerde bulunabilir.
bulunabilirler.
5 Her malikin diğerlerinden Elbirliği mülkiyetinde maliklerin
bağımsız olarak eşyayı eşyayı hep birlikte kullanmaları
kullanma yetkisi vardır. zorunludur.
6 Malın idaresi, olağan işler, Malın idaresi ve diğer işler için
önemli işler, olağanüstü işler bir ayrım yapılmadan oybirliği
birbirinden ayrılarak ile karar alınacağı
düzenlenmiştir. düzenlenmiştir.
7 Maliklerin eşya dolayısıyla
sorumluluğu kural olarak adi
Sorumluluk daima müteselsildir.
sorumluluk olup, payları
oranındadır.
MÜLKİYETİN İNANÇLI İŞLEMLE DEVRİ (21/22 Hafta)
İnançlı İşlem, taraflarca kararlaştırılan amaca göre
kullanılmak ve gerektiğinde tekrar devredene
devredilmek üzere bir hakkın bir kimseye devridir.
İnançlı İşlem, inanan kişinin bir borca teminat teşkil
etmek veya idare olunmak üzere malvarlığına dahil bir
mal veya hakkı, aynı amacı güden olağan hukuki
işlemlerden daha güçlü bir hukuki durum yaratmak
amacıyla inanılan kişiye kazandıran, sonra da tekrar
devretme yükümlülüğünü içeren işlemdir.
İnançlı İşlem ile bir kimse (inanan) mülkiyet veya alacak
hakkını, belirli bir süre veya amaçla inanılana geçirir,
ancak süre dolunca veya amaç gerçekleşince, inanılan,
inanç anlaşmasına göre, mülkiyeti veya alacak hakkını
tekrar inanana devretme borcunu üstlenir.
Borçlar Kanunu, İnançlı İşlemleri düzenlememiştir. İnançlı
İşlem kavramı, varlığını doktrin ve uygulamaya borçludur.
İnançlı İşlem, alacağın temliki, ciro ve mülkiyetin devri gibi
tasarruf işlemlerinde çok görülür. İnançlı işlemlerde
güven, taraflar arasında önemli bir rol oynar; güven
burada işlemin esasını oluşturur.
İnançlı İşlem ile bir kimse (inanan) mülkiyet veya alacak
hakkını, belirli bir süre veya amaçla inanılana geçirir,
ancak süre dolunca veya amaç gerçekleşince, inanılan,
inanç anlaşmasına göre, mülkiyeti veya alacak hakkını
tekrar inana devretme borcunu üstlenir.
İnanç konusu hakkın bir üçüncü kişinin malvarlığından
inanılanın malvarlığına geçmiş olduğu durumlarda da
 (MB)
İnançlı İşlemin varlığı kabul edilmektedir.
İnançlı İşlemler ikiye ayrılır:
 Saf İnançlı İşlemler
 Karma İnançlı İşlemler
Saf İnançlı İşlemler; yönetim veya iş görme amacı ile
inananın yararına yapılan işlemlerdir. Örneğin, bir
fabrikanın yönetilmesi için, fabrikanın üzerinde
bulunduğu taşınmazın mülkiyetinin inançlı olarak devri,
Saf İnançlı İşlemdir.
Karma İnançlı İşlem’de inanılanın menfaatleri ağır
basmaktadır. Bir taşınır veya taşınmaz malın mülkiyetinin
bir alacağa güvence sağlamak üzere devri, Karma İnançlı
İşlemdir. Teminat amacıyla devirlerde Alacaklı (İnanılan)
teminat konusu malı teminat amacı dışında kullanmama,
borç ifa edildiği takdirde de bunu Devredene (İnanana)
geri verme borcu altına girmektedir.
İnançlı İşlemler iki unsurdan oluşmaktadır: İnançlı devir
işlemi ve İnanç Sözleşmesi.
İnançlı Devir İşlemi: Bu işlem bir hakkın inançlı olarak bir
kimseden diğerine geçmesini sağlayan tasarruf işlemidir.
İnanç Sözleşmesi: Hakkın önce inanılana devrini, sonra da
inana geri verilmesini düzenleyen bir borçlandırıcı
işlemdir. Taraflar karşılıklı haklarını ve borçlarını, özellikle
inanılana devredilen hakkın kullanılma amacını ve
sınırlarını, hakkın inana ne zaman ve hangi koşulların
gerçekleşmesi halinde devredileceğini İnanç
Sözleşmesinde kararlaştırırlar.
Bir hak inançlı olarak devredildiği takdirde, görünüşte bir
işlem yapılmış değildir. İnançlı İşlemleri, Muvazaadan
ayıran nokta, hakkın devrinin taraflarca gerçekten
istenmiş olmasıdır.
İşlemin inançlı olması, bir geçersizlik nedeni değildir.
Ancak, İnançlı İşlem ehliyetsizlik, şekil eksikliği, irade
bozukluğu nedeniyle geçersiz olabilir.
Saf İnançlı İşlemlerde İnanç Sözleşmesinin hukuki niteliği
tartışmalıdır. Bu sözleşme kendine özgü bir yapı taşımakla
beraber, vekâlete olan benzerliği dolayısıyla vekâlete
ilişkin hükümler, bu sözleşmeye de kıyasen uygulanır.
Karma İnançlı İşlemlerde ise, inanılanın menfaati ağır
bastığından, hâkim görüşe göre, İnanç Sözleşmesine
vekâlet hükümleri kıyasen sınırlı bir biçimde
uygulanabilecek, Rehin Sözleşmesine ilişkin hükümlerin
kıyasen uygulanması gerekecektir.
Bir taşınmazın mülkiyetinin inançlı olarak devrinin
hedeflendiği durumlarda, İnanç Sözleşmesinin, MK 706
uyarınca resmi şekilde yapılması, bunun için de TK’nun
26/I’e göre, tapu müdürlüğünde düzenlenmesi gerekir.
Uygulamada Saf İnançlı İşlemlere rastlanmazken, teminat
amaçlı Karma İnançlı İşlemlere, sıkça başvurulmaktadır.
Ancak İnanç Sözleşmelerinin tapu müdürlüklerinde
-41-
Twitter: @OgrencisiHukuk
düzenlenmesinin uygulaması yoktur. Bu konudaki
çekingenliğin TST 16/2’de tescil istemiyle ilgili olarak yer
alan «istem, tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı kayıt ve
şarta bağlanamaz» hükmünden kaynaklandığı
düşünülmektedir.
Bu düşünce yanlıştır; çünkü taşınmazın mülkiyetinin adına
tescil edilmiş olduğu inanılanın, alacağı ödenince
taşınmazı geri verme konusunda sadece bir borç altına
girmiş olması, tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı bir kayıt
veya şart sayılmaz. Borç ödendiği takdirde, mülkiyet
kendiliğinden inanana geri dönmeyecektir.
Mülkiyetin tekrar inanana geçebilmesi için ya onun adına
yeni bir tescil yapılması ya da inananın MK 716/I’ e göre
açmış olduğu Tescile Zorlama Davası sonunda hâkimin
mülkiyetin inanana geçtiğine karar vermesi gerekecektir.
Tapu müdürlüklerinin İnanç Sözleşmesi düzenlemekten
kaçındıkları görülmektedir. Bu durumda taraflar,
taşınmazın mülkiyetinin teminat amacıyla devri
konusundaki işlemi, satış sözleşmesi olarak
göstermektedir. Taraflar, aralarında yaptıkları Gizli
Sözleşmeyle de borç ödendiği takdirde söz konusu
taşınmazın mülkiyetinin inanana devredileceğini
kararlaştırmaktadırlar. Bu durumda Görünürdeki İşlemin,
tarafların gerçek iradelerine uymadığı, yani muvazaalı
olduğu, Gizli İnanç Sözleşmesinin ise, resmi şekilde
yapılmadığı için, kesin olarak hükümsüz olacağı açıktır.
Yargıtay, önceleri taşınmaz mülkiyetinin teminat amacıyla
devrini hedefleyen satış sözleşmelerini muvazaalı kabul
edip geçersiz saymıştır. Sonradan bu görüşünü değiştiren
Yargıtay, teminat amaçlı devirleri, hukuki sebebi tapu
sicilinde satış gibi gösterilmiş olmasına rağmen geçerli
saymıştır. Artık borç ödenip, mülkiyetin inançlı olarak
devredildiği yazılı bir belge veya delil başlangıcıyla
ispatlandığı takdirde, taşınmaz maliki sıfatıyla inananın
MK 716/I’e dayanarak açtığı davada taşınmazın ona
iadesine karar verilmektedir.
İnançlı işlem yoluyla taşınmazın mülkiyetini kazanmış olan
inanılan, bunu bir üçüncü kişiye devrettiği takdirde,
üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığına bakılmaz. Bu
durumda yapılan devir geçerli olur; mülkiyet üçüncü kişi
tarafından kazanılır. Fakat, bu durumda inanılan, inananla
aralarındaki İnanç Anlaşmasına aykırı davranmış olacağı
için, inanana karşı BK 112’ye göre sorumlu olacaktır.
Hakkı devralan üçüncü kişi de kötüniyetli olup inanana
zarar vermek kastıyla hareket etmişse, ona karşı da BK
49/II’ye göre Tazminat Davası açılabilir, bu durumda
hâkimin BK 51/I’den yararlanarak aynen tazmine (malın
üçüncü kişiden alınıp inanana verilmesine) hükmetmesi
mümkündür.
Namı Müstear:
Namı müstear pozitif hukukta yer almayan, doktrinde ve
 (MB)
uygulamada kullanılan bir deyimdir. Namı müstearda, bir
kişi taşınmaz malını devretmek, başka bir kişi de bunu
devralmak istemekte, ancak alıcı durumunda olan kişi şu
veya bu sebeple isminin gizli kalmasını arzu etmektedir.
Bunun için de üçüncü bir kişi temin edilerek, bu kişi
yapılan devir işleminde mülkiyeti devralan kişi gibi
görünmektedir. İşte bu kişiye Nam-ı Müstear adı
verilmektedir.
7.10.1953 tarih ve 8/7 sayılı İBK’nda, Namı Müstear,
«yetkili memur önünde taşınmaz mülkiyetini kazanması
istenen kişinin adının gizlenerek onun yerine hayali bir ad
veya sözleşmenin gerçek taraflarından başka bir kişinin
adı kullanılarak tescilin yapılması» şeklinde açıklamaya
çalışılmıştır.
TST’ne göre hayali bir ada veya sözleşmenin taraflarından
başka bir kişinin adına tescil yapılması bugün için
mümkün değildir. Namı Müstear, ancak tapu memurları
tarafından düzenlenen resmi senette taraf teşkil eden
kişinin mülkiyeti kendi adına fakat başka birinin hesabına
kazandığı hallerde söz konusu olabilir. Namı Müstear
ilişkisinde üç kişiye ihtiyaç vardır: Görünüşte satış ve tescil
işlemini yapanlar ile adına bu işlemlerin ismi gizlenen
üçüncü kişi.
Namı müstear, iki sebepten kaynaklanabilir: Alıcı şahıs,
başkasını temsilen hareket etmekte ve bunu satıcıdan
gizlemektedir (Dolaylı Temsil), ya da satıcı inançlı bir
muamele ile mülkiyeti belli bir şahsa temlik etmekte, o da
daha sonra alıcıya taşınmaz mülkiyetini nakletmeyi
taahhüt etmektedir.
(Hocanın katıldığı görüş), Temsil İlişkisinin üçüncü kişi
satıcı tarafından bilinmesi durumunu da dikkate
almaktadır. Bu görüşe göre ise, ortada üçlü bir ilişki
bulunması nedeniyle (A) ile (C) arasındaki işlemde Şahısta
Muvazaa söz konusu olmakla beraber, iç ilişkide (B) ve (C)
arasında gizli ve görünürdeki işlemlerden ayrı olarak
Dolaylı Temsili içeren bir Vekâlet Sözleşmesi
bulunmaktadır. Vekâlet Veren, iç ilişkideki bu Vekâlet
Sözleşmesine dayanarak BK 508/1 uyarınca vekilden
taşınmazın mülkiyetinin kendisine geçirilmesini
isteyebilmeli, vekil bundan kaçındığı takdirde de MK 716/I
gereğince, dava açarak hâkimden taşınmazın mülkiyetinin
hükmen kendisine geçirilmesini talep edebilmelidir.
Bunun için Vekâlet Sözleşmesinin resmi şekilde yapılmış
olması da gerekmemektedir. Taşınmazın mülkiyetini
devretme borcu Vekâlet Sözleşmesinden doğduğu için,
vekilin adına yapılmış olan tescilin yolsuz olduğunu ileri
sürerek borcundan kurtulması mümkün değildir.
Taşınmaz Mülkiyetini Devir Borcu Doğuran Bir
Sözleşmeden Dönmenin Yerine Getirilmiş Edimler
Bakımından Etkisi:
-42-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Sözleşmeden dönmenin, dönülen sözleşme, yani
Borçlandırıcı İşlem ve dönülen sözleşme uyarınca yapılmış
olan Tasarruf İşlemleri üzerindeki etkisi tartışmalıdır.
Bu konuda başlıca dört görüş ileri sürülmektedir.
*Klasik Dönme Görüşü’ne göre, sözleşmeden dönme,
dönülen sözleşmeyi geçmişe etkili olarak ortadan kaldırır.
Bununla birlikte, anılan görüşe göre, sözleşmeden
dönme, dönülen sözleşmenin ifasına yönelik yapılmış olan
Tasarruf İşlemleri üzerinde doğrudan etkili değildir.
Sözleşmeden dönüldüğünde tarafların ifa ettikleri
edimlerin hukuki sebebi sona ermiş olacağından, önceden
geçerli olarak ifa edilmiş olan bu edimlerin geri
verilmesine ilişkin talepler, Sebepsiz Zenginleşmenin
İadesine yönelik kişisel taleplerdir. Bu nedenle, edimlerin
geri verilmesine Sebepsiz Zenginleşme hükümleri BK 77
vd. uygulanır.
*Kanuni Borç İlişkisi Görüşü’ne göre ise, sözleşmeden
dönme dönülen sözleşmeyi ortadan kaldırır.
Bu görüşe göre, geri verme taleplerinin hukuki temeli
Sözleşmeden Dönme üzerine BK 125/III hükmüne dayalı
olarak taraflar arasında doğan kanuni borç ilişkisidir. Bu
görüş çerçevesinde de tarafların karşılıklı geri verme
talepleri kişisel taleplerdir.
*Dönüşüm Kuramı ise, Sözleşmeden Dönmenin sözleşme
ilişkisini ortadan kaldırmadığını, sadece sözleşmenin
içeriğini değiştirdiğini savunmaktadır.
Bu Kurama göre, tarafların sözleşme gereği elde ettikleri
edimleri karşılıklı olarak geri verme borçları, dönülen
sözleşmeden doğan borçlardır. Dönülen sözleşmeye
dayalı olarak kazanılmış olan ayni haklar kendiliğinden
bunları devreden kişiye geri dönmez. Tarafların dönülen
sözleşmeye dayalı olarak ifa ettikleri edimlerin geri
verilmesine ilişkin talepleri, sözleşmeden doğan bir
borcun ifasına yönelik kişisel taleplerdir.
*Ayni Etkili Dönme görüşüne göre ise, Tasarruf
İşlemlerinin Sebebe Bağlılığı İlkesi gereği, sözleşmeden
dönme, Borçlandırıcı İşlemi, yani dönülen sözleşmeyi
ortadan kaldırır. Bu görüşe göre, Sözleşmeden Dönme,
aynı zamanda, bu sözleşmeye bağlı olarak yapılmış olan
Tasarruf İşlemlerini de etkiler. Buna göre, dönülen
sözleşmeye dayalı olarak kazanılan ayni haklar devralana
hiç geçmemiş kabul edileceğinden, dönülen sözleşme
gereği mülkiyeti karşı tarafa nakledilmiş olan taşınır veya
taşınmazların devredene geri verilmesine yönelik talepler
ayni taleplerdir.
Taşınmaz mülkiyetinin devrini hedefleyen bir
sözleşmeden dönüldüğü takdirde, dönülen sözleşmenin
ifası amacıyla mülkiyeti karşı tarafa nakledilmiş olan
taşınmazın geri verilmesinin hangi davayla sağlanacağı
sorusunun cevabı, geri verme talebinin kişisel ya da ayni
 (MB)
bir talep olmasına göre değişecektir.
Dönülen sözleşme gereği ifa edilmiş olan edimin geri
verilmesi talebini kişisel bir talep olarak nitelendiren
Klasik Dönme Görüşü, Kanuni Borç İlişkisi Görüşü veya
Dönüşüm Teorisi kabul edildiği takdirde, sözleşmeden
dönme üzerine devredilen taşınmazın mülkiyeti
kendiliğinden eski sahibine dönmeyecektir.
Taşınmazı devredenin taşınmazın geri verilmesini
sağlamak için devralana karşı MK 716/I’e dayanarak
mülkiyetin hükmen geçirilmesi için dava açması
gerekecektir.
Bu dava, Sebepsiz Zenginleşme Görüşü kabul edildiği
takdirde Sebepsiz Zenginleşmenin İadesi, Kanuni Borç
İlişkisi Görüşü kabul edildiği takdirde kanundan doğan bir
borcun ifası, Dönüşüm Kuramı kabul edildiği takdirde ise,
sözleşmeden doğan bir borcun ifası talebine dayalı
olacaktır. Bu üç görüşte de dönmenin, dönmeden önce
üçüncü kişilerin kazanmış oldukları ayni haklar üzerinde
bir etkisi yoktur.
Sözleşmeden dönmeye ayni etki tanıyan ve dönülen
sözleşme uyarınca gerçekleştirilen taşınmaz mülkiyetinin
devrine ilişkin tescillerin sözleşmeden dönmeyle birlikte
yolsuz tescil haline geldiğini savunan Ayni Etkili Dönme
Görüşü kabul edildiği takdirde, taşınmazın geri verilmesini
sağlamak için, Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davasını (MK
1025) açmak gerekecektir. Bu görüşe göre, üçüncü kişiler
yolsuz tescile güvenerek iyiniyetle taşınmazın mülkiyetini
veya taşınmaz üzerinde bir sınırlı ayni hak kazanmışlarsa,
bu kazanımları korunacaktır (MK 1023).
Yargıtay, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, Ayni
Etkili Dönme Görüşünü kabul etmektedir.
Yargıtay, katılmadığımız bir gerekçeyle, Yüklenicinin
edimini yerine getirmemesi üzerine İş Sahibinin
sözleşmeden döndüğü hallerde, üçüncü kişilerin arsa
paylarını, Yüklenicinin edimini yerine getirmediği
takdirde, İş Sahibinin sözleşmeden dönebileceğini bilerek
devraldıklarından bahisle, bunların MK 1023 anlamında
iyiniyetli sayılmayacaklarına hükmetmektedir.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ
1. Hukuki Niteliği:
Taşınmaz Satış Vaadi, bir tarafa veya iki tarafa bir
taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep hakkı
sağlayan bir sözleşmedir.
İsviçre ve Türk öğretisinde ve uygulamasında hâkim olan
görüş, Satış Vaadinin bir Ön Sözleşme olduğu yolundadır.
2. Taşınmaz Satış Vaadinin Şekli:
BK 237/II’e göre, Taşınmaz Satış Vaadi, resmi şekilde
-43-
Twitter: @OgrencisiHukuk
düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Taşınmaz Satış Vaadinin bir Ön Sözleşme olarak, BK 29/II
uyarınca Taşınmaz Satışına ait şekle tabi olması, yani Satış
Vaadinin de tapu müdürlüklerinde düzenlenecek resmi
senetle yapılması gerekir.
1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. maddesinin 3. bendi
ise, farklı bir hüküm içermektedir. Bu hükme göre,
taşınmaz satış vaatlerine ait resmi senetleri re’sen
düzenleme yetkisi noterlere tanınmıştır.
Bununla beraber, satış sözleşmesini düzenleyebilen
makamın satış vaadini düzenleme yetkisine de öncelikle
sahip olması gerektiğinden, tapu müdürlerinin bu
konudaki yetkilerinin sürdüğünü kabul etmek uygun olur.
Böylece Tapu Müdürleri hem satışa, hem de satış vaadine
ait resmi senetleri düzenleme yetkisine sahipken,
Noterler sadece Satış Vaadine ait resmi senetleri
düzenleme yetkisine sahiptirler.
Noterler tarafından taşınmaz satışı olarak düzenlenen
Resmi Senetler, bu sözleşme yönünden hükümsüzdür.
Fakat, sözü geçen sözleşmelerin tahvil yoluyla Satış Vaadi
olarak geçerli sayılması mümkündür. Bu, Yargıtay
tarafından da kabul edilmiştir.
Ayrıca Yargıtay resmi şekilde yapılmamış bir Satış Vaadi
Sözleşmesinin geçersizliğinin ileri sürülmesini, bu
sözleşmeye dayanarak taşınmazın teslim edilmiş olması
karşısında hakkın kötüye kullanılması olarak
nitelendirmiştir.
Uygulamada Taşınmaz Satış Sözleşmesine ilişkin beyanlar
ile tescil istemi resmi senette, aynı kâğıt üzerinde yer
almakta, Tapu Memuru tescil sonradan yapılmak üzere
sadece Satış Sözleşmesini yapmaktan kaçınmaktadır.
Bu bakımdan noterin düzenleyeceği Satış Vaadi
Sözleşmesi büyük önem taşır.
Özellikle Tapu Dairelerinde şarta bağlı Satış Sözleşmesi
düzenlenememesinden dolayı bu alanda duyulan ihtiyaç,
şarta bağlı Satış Vaadi Sözleşmesi yapmak suretiyle
karşılanabilmektedir.
3. Taşınmaz Satış Vaadinin Hükümleri:
Geçerli bir satış vaadi, sözleşmedeki hükümlere göre
yalnız bir tarafa veya her iki tarafa asıl satış sözleşmesinin
yapılmasını isteme hakkı verir. Bu bakımdan, Satış Vaadi,
Alım Hakkı sağlayan Alım Sözleşmesinden farklıdır.
Alım Sözleşmesi, hak sahibine tek taraflı bir beyanla satış
ilişkisini kurma yetkisi verir. Satış vaadi ise, taraflara satış
sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkını vermektedir.
Alım hakkı kullanılınca bir satış ilişkisi kurulup, muhatap,
taşınmazın mülkiyetini devir borcu altına girer. Satış
vaadinde ise, taraflar için bir satış sözleşmesi yapma
borcu doğmaktadır.
 (MB)
Ön sözleşmeden doğan, asıl sözleşmenin yapılmasını
isteme hakkının hukuki niteliği tartışmalıdır. Bizim de
katıldığımız görüşe göre, ön sözleşme olan satış vaadi
sözleşmesinin yapılmasıyla birlikte asıl sözleşme olan
satış sözleşmesini yapma borcu doğar.
Uygulamada borçlanılan bir paranın teminatını teşkil
etmek üzere satış vaadine başvurulduğu görülmektedir.
Bu durumda, borç alınan para satış bedelini teşkil
etmekte ve satış vaadinde bulunan tarafa satış bedelini
(ödünç miktarı), genellikle faiziyle birlikte geri vererek
satış vaadi sözleşmesinden tek taraflı olarak dönme hakkı
tanımaktadır. Ödünç veren de, borç vadesinde
ödenmediği takdirde, taşınmazın kendisine satılması için
gerekli işlemlerin yapılmasını talep edebilmektedir.
Yargıtay bu konudaki sözleşmeleri muvazaa olarak
nitelendirmiş ve bu sebeple geçersiz saymıştır. Oysa, bu
durumda yapılan sözleşme tarafların gerçek arzularını
yansıttığı sürece muvazaadan değil, ancak Lex
Commissoria Yasağı bakımından bir Kanuna Karşı Hileden
söz edilebilir (MK 873/II). Bu yasak, borç vadesinde
ödenmediği takdirde rehin konusunun rehin alanın
mülkiyetine geçeceğine ilişkin anlaşmanın
yasaklanmasıdır.
Teminat amacıyla yapılan her satış vaadi sözleşmesinin
lex commissoria yasağı bakımından bir kanuna karşı hile
durumu meydana getirdiği de söylenemez. Hâkim her
olayda, durum ve koşulları dikkate alarak lex commissoria
yasağının dolanılıp dolanılmadığına karar verecektir.
4. Taşınmaz Satış Vaadinde Borcun İfası:
Taşınmaz maliki, Satış Vaadinden doğan borcunu yerine
getirmek isterse, Tapu Müdürü tarafından düzenlenecek
resmi senetle Satış Sözleşmesi yapılacak ve tescil
konusundaki hükümlere uyularak taşınmazın mülkiyeti
alıcı adına tescil edilecektir.
Eğer, taşınmaz maliki bu satış sözleşmesini yapmaktan
kaçınırsa, alıcının açacağı davanın ve mahkemece
verilecek hükmün konusu ve niteliği öğretide
tartışmalıdır.
HMK 105. maddesinin; Eda Davaları bakımından yapılan
düzenlemedeki «davalının bir şeyi yapmaya veya vermeye
yahut yapmamaya mahkûm edilmesi» ifadesinden,
mahkemenin irade beyanında bulunma yönünde karar
vermesinin artık mümkün olduğu ileri sürülerek, böyle bir
karara kanuni dayanak oluşturabileceği belirtilmiştir.
Bu esas kabul edilirse, alıcı mahkeme kararını ibraz etmek
suretiyle tapuda satış senedini düzenlettirebilecektir.
Satıcı bu durumda tescil için istemde bulunursa sorun
kalmaz; tescili talepten kaçınırsa, bu takdirde normal bir
satış sözleşmesinin ifa edilmemesinin sonuçları doğar.
Alıcı bu sefer mahkemeye başvurarak MK 716/I uyarınca
-44-
Twitter: @OgrencisiHukuk
mülkiyetin kendisine geçirilmesine karar verilmesini
isteyebilir.
Uygulama ve yazarların çoğunluğu ise, satış vaadinin ifası
için iki ayrı dava açmaya gerek olmadığı, alacaklının hem
satış sözleşmesinin yapılmış sayılmasına, hem de asıl
sözleşmeden doğan borcun ifası için MK 716/I’ e göre
mülkiyetin alacaklıya geçirilmesine karar verilmesini aynı
davayla talep edebileceği görüşündedir.
5. Taşınmaz Satış Vaadinde Şerh Verilmesi:
6.1.1954 tarihli ve 6217 sayılı Kanunla, TK’nun 26.
maddesinde yapılan değişiklik sonucu, satış vaadiyle
tanınan satın alma hakkının şerhi imkânı kabul edilmiştir.
TK 26/7’e göre; Noterlik Kanunu’nun 44/(B) bendi
gereğince noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış
vaadi sözleşmeleri, taraflardan biri isterse tapu siciline
şerh verilir. Kanun şerhin yapılması için ayrıca bir şerh
anlaşması aramamıştır.
MK 1009’da, şerh edilebilecek kişisel haklar arasında satış
vaadinden doğan hak da sayılmıştır.
Satış vaadinin sağladığı satın alma hakkının şerhinin iki
etkisi vardır. İlk etkisi, eşyaya bağlı bir borç ilişkisi kurarak
bu hakkın sonraki maliklere karşı da kullanılabilmesi
imkanını sağlamasıdır. İkinci etkisi ise, kişisel hakların
şerhindeki munzam etkidir.
Şerhin etkisi 5 yıldır. Şerhten itibaren 5 yıl içinde satış
yapılmazsa, şerh tapu müdürü veya (müdürün
görevlendireceği) tapu sicil görevlileri tarafından re’sen
terkin olunur (Tapu K. 26 / VIII).
TAŞINMAZ BAĞIŞLAMA VAADİ
TST 47/c’ye göre, noter tarafından düzenlenen Bağışlama
Vaadi tapu kütüğüne şerh verilebilecektir.
Eski deyimiyle «Bağışlama Taahhüdü», yeni deyimiyle
«Bağışlama Sözü Verme», taşınmazlara ya da taşınmazlar
üzerindeki ayni haklara ilişkin ise, bu sözleşmenin geçerli
olması için, buna ait resmi senedin tapu müdürü veya
onun yetkilendireceği tapu sicil görevlisi tarafından
düzenlenmesi gerekir (Tapu K. 26/1). Bağışlama Vaadinin
şerh verilebilmesi için noter tarafından düzenlenmiş
olması yeterlidir (TST m. 47/c).
Bir kanun hükmünün tüzükle değiştirilmesi söz konusu
olamaz. Öyleyse, TST 47/c’de şerh verilebileceği belirtilen
Bağışlama Vaadi, Bağışlama Sözleşmesinin kendisi
değildir. Buradaki Bağışlama Vaadi, taşınmaza ilişkin
olarak bağışlama sözü verme taahhüdü (sözleşmesi)
yapılmasını isteme hakkı sağlayan bir ön sözleşmedir.
Uygulamada bağışlama taahhüdüne dayanılarak yapılan
tescil istemi, bağışlama taahhüdüne ilişkin resmi senet
içinde yer almaktadır. Bu nedenle, tapu müdürü tescil
daha sonra yapılmak üzere bağışlama taahhüdünü
 (MB)
düzenlemeye yanaşmamaktadır.
Bu ihtiyacı karşılamak üzere Tapu Sicili Tüzüğü, satış vaadi
gibi, noter tarafından re’sen düzenlenecek Bağışlama
Vaadinin de tapu kütüğüne şerh verilmesi imkânını
tanımaktadır. Ancak kanunda öngörülmeyen böyle bir
imkânın tüzükte düzenlenmesi, «kanunlarda açıkça
öngörülen» kişisel hakların şerh edilebileceğini hükme
bağlayan MK 1009/I ile asla bağdaşmamaktadır.
TAPUSUZ TAŞINMAZLARDA MÜLKİYETİ DEVİR BORCU
Türkiye’de tapulama faaliyetlerinin hızlanması sonucu,
tapuya kaydedilmesi gerektiği halde tapusuz durumda
olan taşınmazların sayısı büyük ölçüde azalmıştır.
Tapusuz taşınmazlar üzerinde; önceki hukukumuzdan
intikal eden bir mülkiyet bulunabileceği gibi, MK’un
kabulünden sonra da, tapusuz bir taşınmaz üzerinde
mülkiyet hakkı kazanılmış olabilir.
Medeni Kanun’da tapusuz bir taşınmaz üzerinde
Olağanüstü Zamanaşımı süresinin dolmasıyla diğer
şartları da gerçekleştiren zilyedin mülkiyeti kazanacağı
hükme bağlandığına göre, (MK 713/4), bugün tapusuz
taşınmazların büyük bir kısmında mülkiyet hakkının
bulunduğunu da kabul etmek gerekecektir.
Şu halde bugün tapusuz taşınmazların bir kısmının
üzerinde mülkiyet hakkı bulunmaktadır. Diğer bir kısmı
ise, henüz hiç kimsenin mülkiyetinde değildir.
Üzerinde mülkiyet hakkı bulunan tapusuz bir taşınmazın
maliki, taşınmazı tapuya kayıt ve mülkiyetini de tescil
ettirmedikçe, mülkiyet hakkı üzerinde tasarruf
edemeyeceği için (MK 705/II), bu mülkiyeti başkasına
devredemez.
Üzerinde mülkiyet hakkı bulunan tapusuz bir taşınmaz
henüz tapu siciline kaydedilmeden önce, bu hakkı devir
borcu doğuran bir sözleşme, örneğin bir satış sözleşmesi
yapılması mümkündür. MK 705/2, tescilden önce sadece
tasarruf işleminin yapılmasına engel olur. Ancak bu
durumda da satış sözleşmesinin MK 706/1, BK737/1 ve
Tapu Kanunu 26/1 uyarınca resmi şekilde yapılması
gerekir. Eğer bu şekle uyulmamışsa, sözleşme kesin
hükümsüz olur ve tapulu taşınmazların satışında şekle
uyulmamış olmanın sonuçlarını doğurur.
Fakat bu durumda, satıcı tarafından tapusuz taşınmaza
zilyet kılınan alıcı yönünden Olağanüstü Kazandırıcı
Zamanaşımı (MK 713) için süre işlemeye başlar.
Tapusuz taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunmayan
zilyedin, bu zilyetliğini dolayısıyla taşınmazı zamanaşımı
ile edinme imkânını başka bir kimseye devretmesi ise, bir
şekle tabi olmadığı gibi, böyle bir devir borcu doğuracak
sözleşme de kanunen herhangi bir şekle tabi
kılınmamıştır.
Bu durumda, önemli olan tapusuz taşınmaz üzerindeki
-45-
Twitter: @OgrencisiHukuk
zilyetliğin devrinin geçerli olmasıdır. Çünkü, zilyetliğin
devri geçerli ise, kazandırıcı zamanaşımı bakımından
sonraki zilyet önceki zilyedin zilyetlik süresini kendi
zilyetlik süresine ekleyebilir (MK 996).
Eğer zilyetliğin devri, örneğin, devredenin ayırt etme
gücünden yoksun olması nedeniyle geçersiz ise, sonraki
zilyet önceki zilyedin zilyetlik süresinden yararlanamaz.
Taşınmaz üzerindeki zilyetlik teslimle devredilmiş ancak
bu devre sebep teşkil eden zilyetliğin devri taahhüdünü
içeren sözleşme geçerli değilse, bu takdirde sonraki zilyet
önceki zilyedin zilyetlik süresini kendi zilyetlik süresine
ekleyebilirse de, önceki zilyet sebepsiz zenginleşme
davasıyla sonraki zilyedi taşınmazı geri vermeye
zorlayabilir.
Buna karşılık, Yargıtay, 22.11.1944 tarih ve 27 / 32 sayılı
İBK’nda, tapusuz taşınmazın mülkiyete tabi olup olmadığı
konusu üzerinde durmadan, tapusuz taşınmazın zilyedi
tarafından haricen satılmasının ve alıcıya tesliminin
kanunen hükümsüz olması nedeniyle, satıcının taşınmazı
geri almaya yetkili bulunduğunu kabul etmiştir.
9.10.1946 tarih ve 6 / 12 sayılı diğer bir Yargıtay İBK’nda
ise, zilyetlik ayni hak olarak nitelendirilip tapusuz
taşınmazın maliki olmayan zilyedi tarafından satışının,
zilyetliği devir borcu yükleyen bir sözleşme olduğu ve bu
sözleşmenin bir şekle tabi olmadığı kabul edilmiştir.
Yargıtay’ın daha sonraki bazı kararlarında, 1946 tarihli
İBK’na uyulmayarak tapusuz taşınmazların resmi şekilde
yapılmayan satışının geçerli olması için zilyetliğin
devredilmiş olması da aranmıştır.
Aslında, tapusuz taşınmazın zilyedi aynı zamanda malik
ise, taşınmazını ancak resmi şekle uyarak satabilir (MK
706 / 1, BK 237 /1 ve Tapu K. 26 / 1). Şekle uyulmadan
yapılan satış geçersizdir. Böyle bir satış, tahvil yoluyla
zilyetliğin devri vaadi olarak da geçerli sayılamaz çünkü
bir malikin, malik sıfatıyla zilyetliği devretmeyi vaat
etmesi, mülkiyet hakkını devretmeyi vaat etmesi ile eş
anlama gelir.
Taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmeler
ise, resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Alıcının
taşınmaza zilyet kılınmış olması da sonucu değiştirmez.
Malik mülkiyet hakkına dayanarak taşınmazı geri alabilir
(MK 683). Ancak, malikin bu talebi hakkın kötüye
kullanılmasını teşkil ettiği hallerde reddedilecektir.
Tapusuz taşınmazın maliki olmayan zilyedinin zilyetliği
devretmeyi vaat etmesi ise, bir şekle tabi olmaksızın
geçerlidir. Zilyetliğin devredilmiş olması da şart değildir.
Zilyetliğin devri sadece sonraki zilyedin, önceki zilyedin
kazandırıcı zamanaşımıyla edinmeye elverişli zilyetlik
süresini kendi süresine eklemesini sağlar.
 (MB)
TESCİLDEN ÖNCE KAZANMA HALLERİ (MK 705)
Türk Eşya Hukuku bakımından kural, Taşınmaz
Mülkiyetinin devren kazanılmasında tapu kütüğüne
yapılacak bir tescilin zorunlu olmasıdır (MK 705 /1).
Tapu Sicili için geçerli olan bu Tescil İlkesi, mutlak nitelik
taşımaz. Kanun koyucu, çeşitli sebeplerden dolayı Tescil
İlkesine bazı istisnalar getirmiştir. Mülkiyetin tescilden
önce kazanıldığı hallerde, tescil kurucu bir rol
oynamayacaksa da, mülkiyeti açıklayan bir fonksiyon ifa
edecektir.
Bu istisnalar, MK m. 705/2’de sayılmıştır. Tescilden Önce
Kazanma halleri MK. m. 705’te sayılanlardan ibaret
değildir. Kanun tarafından kabul edilen diğer hallerde de
mülkiyetin tescilden önce kazanılması söz konusu
olacaktır.
MK 705/II hükmünün Tapu Sicil Memurlarına direktif
veren bir düzen hükmü olduğu, Açıklayıcı Tescil
yapılmadan malik her nasılsa tasarruf imkânı bulmuşsa,
yapılan işlemin geçerli olacağı kabul edilmektedir.
Tescilden önce kazanım hallerinde malik, tescilden önce
de tasarruf etmek dışında mülkiyet hakkının tanıdığı tüm
hak ve sorumluluklara sahiptir.
Yapılacak Açıklayıcı Tescil, kamuya açıklığı sağlayarak
hakkın korunmasını da sağlar.
Özellikle mülkiyetin tescilsiz devren kazanıldığı hallerde
eğer bir geçici tescil şerhi verilmemişse (MK m. 1011),
eski malik sicilde kayıtlı kaldığı sürece iyiniyetli üçüncü
kişilerin ondan kazanacağı ayni haklar geçerli olur (MK m.
1023).
Bu bağlamda, söz konusu tehlike ancak yeni malik adına
yapılacak tescille giderilebilir.
Hatta eski malik, adına mevcut tescil terkin edilmedikçe,
iyiniyetli olma şartı gerçekleşebildiği takdirde MK m.
712’de düzenlenmiş Olağan Zamanaşımı ile mülkiyet
kazanma imkânından yararlanabilir.
Yeni malik adına yapılacak tescil bunlara engel olur.
Bu da Açıklayıcı Tescilin ikinci fonksiyonudur.
Taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanılması, Aslen
Kazanma yolu ile olabileceği gibi, Devren Kazanma yolu
ile de olabilir.
Eğer mülkiyet hakkı, bir başkasının mülkiyet hakkına
dayanılarak ondan kazanılıyorsa, Tescilsiz Devren
Kazanma söz konusu olur. Örneğin, Mirasta durum
böyledir.
Buna karşılık, mülkiyet hakkı bir başkasının mülkiyet
hakkına dayanmaksızın, ondan bağımsız olarak
kazanılıyorsa, Tescilsiz Aslen Kazanma durumu vardır.
Gerçekten, TMK m. 707/1’e göre, tapu kütüğüne kayıtlı
bir taşınmazın mülkiyetinin malikinin istemiyle terkin
-46-
Twitter: @OgrencisiHukuk
edildikten sonra bir başka kişi tarafından İşgal yoluyla
kazanılmasında durum böyledir.
Burada taşınmaz mülkiyeti Tapu Sicilinden bağımsız
olarak tescilden önce kazanılmakta, tescil, kurucu değil,
hukuki durumu bildiren, açıklayıcı bir nitelik taşımaktadır.
Ancak, malikin bu yolla kazanmış olduğu taşınmaz
üzerinde tasarruf işlemlerinde bulunabilmesi için tapu
kütüğüne tescil yaptırması gerekmektedir.
Bu bağlamda, burada «Nispi Tescil İlkesi» söz konusu
olmaktadır.
1. MK. 705’te Belirtilen Tescilden Önce Kazanma Halleri:
 Miras,
 Mahkeme Kararı,
 Cebri İcra,
 İşgal
 Kamulaştırma.
a. Miras:
Terekede yer alan taşınmazların mülkiyeti, ölüm olayı ile
herhangi bir işleme gerek kalmaksızın mirasçılara geçer.
Bu Miras Hukukumuza hakim olan külli halefiyet
prensibinin bir sonucudur (MK. 599)
- Öleni tek mirasçısı varsa, terekedeki taşınmazların
mülkiyeti de tescilden önce ona aittir.
- Ölenin birden çok mirasçısı varsa, tescilsiz mülkiyet
kazanılması miras ortaklığı için söz konusudur.
Mirasçılar Açıklayıcı Tescili talep ederken bu mirasçılık
sıfatlarını ve başkaca mirasçı bulunmadığını «Mirasçı
Belgesi» ile ispat etmelidirler (TST m. 21).
İleride mirasın paylaşılmasında her bir mirasçının kendi
payına düşen taşınmazlarla mülkiyet kazanması Tescil
Prensibine tabidir. Bu tescili bütün mirasçıların talep
etmesi gerekir (TST m. 28 ) .
Mirasta Tescilsiz Kazanma, Külli Halefiyetin bir sonucu
olduğu için sadece külli halefler, yani mirasçılar için söz
konusu olur. Mirasçının Kanuni Mirasçı veya Atanmış
Mirasçı olması fark yaratmaz.
Buna karşılık, kendilerine taşınmaz vasiyet edilmiş olan
vasiyet alacaklıları, miras bırakanın ölümü ile söz konusu
taşınmaz üzerinde mülkiyeti kazanmazlar, sadece vasiyeti
ifa borçlusuna karşı bir alacak hakkı kazanırlar.
Taşınmaz vasiyetine yer veren ölüme bağlı tasarruf,
mülkiyeti devir borcu doğuran bir kazanma sebebi olarak
Tescil Prensibinin hükümlerine tabi olur.
Kendisine taşınmaz vasiyet edilmiş olan alacaklı,
taşınmazın mülkiyetini de ancak tescille kazanır.
b. Mahkeme Kararı: (MK 716)
Mülkiyetin tescilden önce kazanılmasını, mahkemelerin
yenilik doğuran kararları sağlar. Bu nitelikte olmayan
mahkeme kararlarının mülkiyetin tescilsiz kazanılmasını
 (MB)
sağlaması söz konusu olmaz. Taşınmaz mülkiyetinin
mahkeme kararıyla tescilden önce kazanılması imkânı MK
716/1’le sağlanmıştır.
Bu hükme göre: «Mülkiyetin kendi adına tescilini istemek
hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin
kaçınması halinde hâkimden, mülkiyetin hükmen
geçirilmesini isteyebilir.»
MK 716/1’de düzenlenen bu dava, «Tescil Davası» ya da
«Tescile Zorlama Davası» olarak anılmaktadır.
MK 716/1’in uygulanabilmesi için öncelikle taşınmazın
mülkiyetini devir borcu doğuran bir ilişkinin varlığı
aranmaktadır. Bir taşınmaz maliki taşınmazın mülkiyetini
bir başkasına devretme borcu altına girmiş olmalıdır.
Bu borç ilişkisi, kanundan veya sözleşmeden ya da Alım,
Önalım, Geri Alım gibi yenilik doğuran bir hakkın
kullanılmasıyla doğabilir.
Geçerli bir borçlandırıcı işlemle mülkiyeti devir borcu
altına giren taşınmaz malikinin, bu borcunu yerine
getirmesi için, mülkiyetin alacaklı adına tescil edilmesini
Tapu Müdürlüğünden yazılı olarak istemesi gerekir (MK
1013/1).
Borçlu taşınmaz maliki tescil isteminde bulunmaktan
haksız olarak kaçınırsa, alacaklı MK 716/1’e dayanan
davayı açarak mülkiyetin kendisine hükmen geçirilmesini
isteyebilir.
Ayrıca, Kanunun mülkiyet hakkının tanınmasını talep
hakkı verdiği hallerde de (MK 240/III, 255/1, 652/1) Tescil
Davası açılabilecektir.
Hatta bu davanın aynen geri vermenin talep edildiği
hallerde Sebepsiz Zenginleşme, Vekâletsiz İş Görme,
aynen tazminin talep edildiği hallerde de Haksız Fiil
kurallarına dayanmak suretiyle açılması mümkündür.
Hâkim böyle bir davada, davacının da kendi taahhüdünü
ifa edip etmediğini inceler. Malikin tescili talepten
kaçınmasını haklı kılan sebeplerin varlığı halinde dava
reddedilir.
Örneğin, alıcının kendi edimini yerine getirmediği
hallerde, satıcı ödemezlik def’ini kullanarak davanın
reddini sağlayabilir.
Diğer taraftan, MK 716/1’e dayanan davanın taşınmaz
mülkiyetini devir borcunun borçlusuna karşı açılabilmesi
için dava açılırken onun taşınmazın maliki olması ve
herhangi bir temlik yasağının da bulunmaması gerekir.
Eğer borçlu taşınmazı başkasına temlik etmişse, artık MK
716/1’e dayanarak dava açılamaz. Ancak borçludan
uğranılan zararların tazmini talep edilebilir.
Alacaklının MK 716 /1’e göre açacağı dava, Eda Davası
niteliğinde olmasına rağmen, hüküm yenilik doğuran bir
karar niteliğindedir. Kararda mülkiyetin davacıya
geçirildiği belirtilir. Davacı hükmün kesinleşmesiyle
-47-
Twitter: @OgrencisiHukuk
mülkiyeti kazanır.
Açıklayıcı nitelikteki tescil için yeni malikin kendisi tescil
isteminde bulunur (MK 716/II, MK 1013/II,III).
Tescilin yapılabilmesi için TST 16/1’e uygun olarak yazılı
bir tescil isteminde bulunulması ve kesinleşmiş mahkeme
kararının Tapu Müdürlüğüne verilmesi yeterlidir (TST
20/e).
MK 716/I, İrtifak Hakları ile Taşınmaz Yükünün
kazanılmasında da kıyasen uygulanır.
Taşınmaz rehininde uygulanıp uygulanmayacağı ise
tartışmalıdır.
c. Cebri İcra:
Rehnedilmiş veya haczedilmiş ya da iflas masasına dahil
olan Taşınmazın paraya çevrilmesi durumunda, Alıcı
mülkiyeti kural olarak tescilden önce kazanır.
Haczedilen bir Taşınmaz ancak Açık Artırmayla satılarak
paraya çevrilebilir (İİK m. 123).
Aynı şekilde, Rehnedilmiş olan bir taşınmazın paraya
çevrilmesinde de, hacizli taşınmazın paraya çevrilmesine
ilişkin hükümler kıyasen uygulanır (İİK m. 150 g)
Söz konusu arttırmalar İcra ve İflas Kanunu hükümlerine
tabidir(BK 279 / III).
İİK’nun 134. maddesine göre Alıcı, taşınmazın mülkiyetini
ihalenin kesinleştiği tarihte kazanır.
İflas masasına dahil taşınmazlar ise, hem Açık Arttırmayla
paraya çevrilebilir hem de Pazarlık suretiyle satılabilir (İİK
241).
Taşınmaz Açık Arttırmayla satılırsa, mülkiyet Alıcıya yine
ihaleyle geçer (İİK m. 243).
Pazarlık suretiyle satışın niteliği ve hükümleri
tartışmalıdır. Fakat bu halde mülkiyetin tescille intikal
edeceği kabul edilmekte ve hatta resmi senet
düzenlemesinin dahi gerektiği ileri sürülmektedir.
ç. İşgal:
İşgal; bir kimsenin, maliki bulunmayan bir taşınmazda
malik olmak arzusu ile zilyetliğini kurmasıdır. Bunun
sonucu olarak o kimse, söz konusu taşınmazın mülkiyetini
tapuya tescilden önce aslen kazanır.
İşgal yoluyla mülkiyetin kazanılması, Medeni Kanun’un
taşınmaz olarak saydığı şeylerden (MK 704) sadece
cismani bir varlığı olan Arazi ile Kat Mülkiyetine tabi
bağımsız bölümler için söz konusu olur.
Taşınmaz sayılan Bağımsız ve Sürekli Hakların nitelikleri
işgale uygun değildir, zira bunların madde olarak işgal
edilebilecek bir varlıkları yoktur. Ancak, maddi varlığı olan
bir şey işgal edilebilir. Aynı şekilde, Paylı Mülkiyette pay
da işgal konusu olamaz.
İşgali düzenleyen MK 707’deki «Taşınmaz» deyimini,
 (MB)
sadece «Arazi» ve «Bağımsız Bölüm» olarak anlamak
gerekir.
Bir Taşınmazın İşgal yolu ile Mülkiyet Kazanılmasına
elverişli olabilmesi için, o Taşınmaz üzerinde başkasının
mülkiyet hakkı bulunmamalıdır.
Bu durumu, maliki bulunmayan her Taşınmazın İşgal yolu
ile Mülkiyetinin Kazanılabileceği şeklinde de anlamamak
gerekir. Burada asıl önemli olan, maliki bulunan bir
Taşınmazda İşgal yolu ile mülkiyet kazanılamayacağıdır.
(1) Şartları:
- İşgal yolu ile mülkiyet kazanma, arazi ve kat mülkiyetine
tabi bağımsız bölümler için söz konusu olur. Maddi varlığı
olmayan bağımsız ve sürekli hakların niteliği işgale uygun
değildir.
- İşgal yolu ile mülkiyet kazanma, taşınmaz üzerinde
başkasının mülkiyet hakkı bulunmaması halinde
mümkündür.
(2) İşgal Yolu İle Mülkiyeti Kazanılabilecek Taşınmaz:
MK 707’de İşgal Yoluyla Kazanma düzenlenirken, Tapulu
ve Tapusuz Taşınmazlar arasında bir ayırım yapılmıştır.
(a) Tapuya Kayıtlı Olup da Sicile Göre Sahipsiz
Hale Gelen Taşınmaz:
MK 707/1’e göre, “Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın
mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının,
malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır.”
Malikin istemiyle terkinin söz konusu olabilmesi için;
* Terkini talep etmesi
* Bu talebe göre terkinin yapılmış olması gerekir.
Taşınmazın kaydının malikinin istemiyle kütükten terkin
edilmiş olup olmadığı, ancak Tapu Sicilinden anlaşılır.
Tapuda Kayıtlı Taşınmazların Mülkiyetinin sahipsiz hale
geldiği Tapu Sicilinden anlaşıldığı takdirde, İşgal yoluyla
kazanılabilir.
Tapuda kayıtlı bir taşınmazın sahipsiz hale gelmesi,
malikin sicilde tescil edilmiş bulunan mülkiyet hakkını terk
etmesiyle mümkündür. Bunun için de, malikin mülkiyet
hakkının Terk sebebiyle Terkinini talep etmesi ve bu
Talebe (İsteme) dayanılarak Terkinin yapılmış yani malikin
adının çizilmiş olması gerekir.
Eğer Sicilde malikin ismi çizilmiş olmakla beraber, Terkinin
ne sebeple yapıldığı veya kütükte malik olarak yazılı
kişinin kim olduğu anlaşılamıyorsa, o Taşınmazın
mülkiyeti İşgal yoluyla değil, sadece Olağanüstü
Zamanaşımıyla kazanılabilir.
Yine mülkiyete ilişkin Terkin, sebebi geçerli olmadığı için
Yolsuz bir Terkin niteliğini taşıyorsa, böyle bir Taşınmazın
Mülkiyeti de İşgal yoluyla kazanılamaz.
(b) Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmazlar:
MK 707/2’e göre, “Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar
-48-
Twitter: @OgrencisiHukuk
üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.”
Bu hükme göre bugünkü hukukumuzda tapuya kayıtlı
olmayan taşınmazların işgal yolu ile iktisabına imkan
yoktur. Böylece sahipli veya sahipsiz olup olmadıklarına
bakılmaksızın, Tapuya Kayıtlı Olmayan Taşınmazlar
Medeni Kanun çerçevesinde İşgal yolu ile üzerlerinde
mülkiyet hakkı kazanılmasına elverişli olmaktan
çıkarılmışlardır.
Kadastro Kanunu, devletin hüküm ve tasarrufu altında
bulunan arazilerden kamu hizmetine özgülenmeyenlerin
işgal yolu ile değil, fakat imar ve ihya edilerek
kazanılmasına, zamanaşımı ile kazanma şartlarının da
gerçekleşmesi kaydıyla imkan tanımıştır.
Öyleyse, sahipsiz de olsa, Tapuya Kaydedilmemiş
Taşınmazların mülkiyetinin İşgal Yoluyla kazanılması
mümkün değildir.
Böylece, Tapu Siciline kaydı gerekip de, henüz
kaydedilmemiş olan Sahipsiz Taşınmazların mülkiyeti İşgal
yoluyla değil, sadece MK 713 uyarınca Olağanüstü
Zamanaşımıyla kazanılabilecektir.
Diğer taraftan, MK 715 uyarınca Devletin hüküm ve
tasarrufu altında bulunan ve tapulamaya tabi olmayan
sahipsiz yerler ile MK 999’a göre tapulamaya tabi
olmayan Kamu Malı niteliğindeki diğer Taşınmazlarda da
İşgal yoluyla mülkiyet kazanılamayacaktır.
MK 715/II’de, bu tür yerlerin mülkiyetinin Özel Mülkiyete
elverişli Taşınmaz Malların Mülkiyetinin kazanılmasını
sağlayan yollardan kazanılması açıkça yasaklanmıştır.
MK 715/III’de ise, «sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait
malların kazanılması… özel kanun hükümlerine tabidir»
hükmüyle sahipsiz yerlerin ancak özel düzenlemelerle
özel mülkiyet konusu yapılabileceği belirtilmiştir.
Gerçekten, Kadastro Kanunu’nun 17.maddesine göre, bir
kamu hizmetine özgülenmemiş Devletin hüküm ve
tasarrufu altında bulunan ve orman sayılmayan arazinin
mülkiyeti ancak 14. maddedeki Kazandırıcı Zamanaşımı
Şartlarının da gerçekleşmiş olması kaydıyla İmar ve İhya
suretiyle kazanılabilir.
(3) İşgalin Sonuçları:
Tapu Siciline göre sahipsiz hale geldiği anlaşılan bir
Taşınmazda, bir kimsenin malik olma arzusuyla zilyetliğini
kurması, yani İşgal bir maddi fiildir. Bu Maddi Fiile, Hukuki
İşlemlere ilişkin hükümlerin kıyasen uygulanacağı kabul
edilir.
İşgal Yoluyla Taşınmazın Mülkiyeti tescilden önce
kazanılmış olur. Mülkiyet, malik olma arzusuyla zilyetlik
kurulduğu anda kazanılır. Zilyetliğin kurulmasından
itibaren bir süre geçmesi aranmaz.
Tapuya tescil, işgal edenin (malikin) yazılı istemi üzerine
yapılır. Bu tescilin açıklayıcı bir işlevi vardır. Tescil
 (MB)
istemiyle birlikte edinmeye yol açan İşgal fiilini kanıtlayan
belgeler de sunulmalıdır.
İşgal sonucu mülkiyet aslen kazanılır. Ancak mülkiyetin
aslen kazanılması, taşınmazın üzerinde sınırlı ayni hak
sahipleri varsa, onların haklarını etkilemez; bu hakların
varlığı eskisi gibi sürer.
d. Kamulaştırma (İstimlâk):
Anayasanın 46. maddesi, Devlete ve kamu tüzel kişilerine
kamu yararının gerektirdiği hallerde özel kişilerin
mülkiyetinde bulunan taşınmazları kamulaştırma yetkisi
vermiş; kamulaştırmaya ait esas ve usullerin
düzenlenmesini kanunlara bırakmıştır.
Kamulaştırmayı düzenleyen halen yürürlükteki temel
kanun, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunudur.
Kamulaştırma, kamu yararı düşüncesiyle Devlet veya bir
kamu tüzel kişisinin, kamu kudretine dayanarak ve bedeli
peşin olarak ödenmek suretiyle idarenin tek taraflı
kararıyla bir taşınmazın mülkiyetini kazanmasıdır.
Medeni Kanun, Kamulaştırmanın mülkiyete etkisini iki
bakımdan ele almıştır.
 Mülkiyetin tescilden önce kamulaştıran idareye geçmesi
 Kamulaştırmayla mülkiyetin nispi olarak sona ermesi
Bunlardan ilki, mülkiyetin tescilden önce kamulaştıran
idareye geçmesidir. (MK 705/II) Kamulaştırma Kanununa
göre, sadece malikin kamulaştırmaya razı olmaması
sonucunda mahkeme kararıyla tescile karar verildiği
takdirde, mülkiyetin tescilsiz kazanılması söz konusu
olmaktadır.
Kamulaştırmanın mülkiyete diğer etkisi ise,
Kamulaştırmayla mülkiyetin nispi olarak sona ermesidir.
Gerçekten MK 717/II, mülkiyetin ne zaman sona
ereceğinin belirlenmesini özel kanunlara bırakmıştır.
Kamulaştırma Kanununa göre malik kamulaştırmaya razı
olduğu hallerde, tescil isteminde bulunarak taşınmazın
İdare adına tescilini sağlar (m. 8/VI).
Mülkiyet tescille idareye geçer. Malik kamulaştırmaya razı
değilse, mülkiyet İdareye mahkemece verilen tescil
kararıyla geçer (m. 25/1).
Her iki durumda da, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını
malik kaybederken, İdare kazanmaktadır.
Kamulaştırma için önce kamu yararına dayanılarak
Kamulaştırma Kararı alınır.
Kamulaştırma Kanunu 8/I’e göre, İdarelerin, bu Kanun
uyarınca, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında
yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle
uygulaması esastır.
-49-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Ancak, idare satın almanın yanı sıra trampa yoluyla da
kamulaştırma yapabilir.
Kamulaştırma Kanunu’na göre, Kamulaştırma
Kararından sonra süreç şöyle işler:
 Gayrimenkul tespit ve değeri takdir edilir.
 Kamulaştırma kararı alınır.
Kamulaştırma Kararından sonra İdare, kamulaştırmak
istediği taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek
üzere Takdir Komisyonu veya komisyonları görevlendirir
(m. 8/II).
İdare, kıymet Takdir Komisyonunca tespit edilen tahmini
bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan
taşınmaz malı, bedelinin peşin veya Kanunda öngörülen
hallerde taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın
almak veya İdareye ait bir başka taşınmaz malla trampa
yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla
malike bildirir (m. 8 / IV).
Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ
tarihinden itibaren 15 gün içinde, Kamulaştırmaya konu
taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa
etmek isteğiyle İdareye başvurulması halinde,
Komisyonca tayin edilen tarihte Pazarlık görüşmeleri
yapılır.
Tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde
veya trampada anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu
anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma
konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile
kamulaştırma bedelini içeren tutanak malik/yetkili
temsilci ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır(m. 8/V).
İdarece, Anlaşma Tutanağının düzenlenme tarihinden
itibaren en geç 45 gün içinde tutanakta belirtilen bedel
ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum malike veya
yetkili temsilcisine yazı ile bildirilir ve belirtilen günde
İdare adına tapuda ferağ vermesi istenilir.
Malik veya yetkili temsilcisi tarafından İdare adına tapuda
ferağ verilmesi (tescil isteminde bulunulması) halinde,
Kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir (m. 8/VI).
Kamulaştırılan malın mülkiyeti tescille İdarenin
mülkiyetine geçer.
Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde,
Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesine göre işlem
yapılır (m. 8/VIII).
Kanunun 10. maddesine göre Kamulaştırmanın satın alma
usulüyle yapılamaması halinde İdare, taşınmaz malın
bulunduğu yer Asliye Mahkemesine başvurur ve
taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu
bedelin ödenmesi karşılığında adına tescile karar
verilmesini ister.
Mahkeme, İdarenin başvurduğu tarihten itibaren en geç
30 gün sonrası için belirlediği duruşma gününü taşınmaz
 (MB)
malın malikine bildirir. -Bu tarihten itibaren en geç 45 gün içinde üzerinde
Yapılacak duruşmada hâkim tarafları taşınmazın bedeli anlaşmaya varılan bedel ödenmeye hazır hale getirilerek
üzerinde anlaşmaya davet eder. Taraflar bedel üzerinde İdarenin belirttiği günde malikten tapuya gelerek ferağ
anlaşırlarsa, hâkim taşınmaz malın İdare adına tesciline ve vermesi istenir.
Kamulaştırma Bedelinin hak sahibine ödenmesine karar - Ferağdan sonra bedel ödenir.
verir. Taraflar bedel üzerinde anlaşamazlarsa, hâkim -Bu aşamadan sonra kamulaştırma veya bedeline karşı
Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesindeki usule göre, itiraz davası açılamaz.
taşınmazın bedelini tespit ettirir, taraflar bunun üzerinde (2) Taşınmaz maliki pazarlık sonucu belirlenen
yine anlaşamazlarsa, hâkim bedeli kendisi tayın eder. bedelle kamulaştırmaya veya trampaya razı olmazsa
Malın maliki, Kamulaştırma İşlemine karşı İdari Yargıda veya ferağ etmezse;
ispat davası açıp yürütmenin durdurulması kararı aldığını -Kamulaştırma bedelinin mahkeme tarafından tespit
belgelemediği takdirde, mahkeme İdare adına tescile edilerek taşınmaz malın idare adına tescilini öngören
karar verir ve bunu Tapu İdaresine bildirir. usule göre;
Kamulaştırma Kanunu’nun 25. maddesine göre, İdare *Mahkeme prosedürü içinde taraflar arasında
mülkiyeti mahkemece verilen tescil kararıyla kazanır. anlaşma sağlanmaya çalışılır.
*Anlaşma sağlanamamışsa bedelin hak sahibi adına
İdare, burada mülkiyeti devren değil, aslen
bankaya yatırılması veya hak sahibi çıkacak kişi adına
kazanmaktadır. Kazanma anı, aynı zamanda malikin
bloke edilmesine mahkemece karar verilir.
mülkiyet hakkının sona erdiği andır.
-Kamulaştırmaya konu taşınmazın maliki kendisine
Kamulaştırmaya konu taşınmaz malın maliki tarafından
yapılan tebligattan itibaren 30 gün içinde idari yargıda
10. madde gereğince mahkemece yapılan tebligat
iptal ve maddi hatalar için adli yargıda düzeltim davası
gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat
açabilir.
yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan
tarihinden itibaren otuz gün içinde, Kamulaştırma -İdarenin kamulaştırma ile doğan tescil isteme hakkı,
İşlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı üçüncü kişilere karşı şerh verilmesi suretiyle korunur.
da Adli Yargıda Düzeltim Davası açılabilir (m. 14/I). -Kamulaştırma ile birlikte özgüleme yapılmışsa, istek
Paylı Mülkiyette Paydaşların, Elbirliği Halinde Mülkiyette halinde taşınmazın tapu kütüğündeki sayfası kapatılır.
ortakların tek başına dava hakları vardır (m. 14/III). -Özgüleme yapılmamışsa, kamulaştırma sonucu idare,
Taşınmaz kamulaştırılmakla kamulaştırmayı yapan yeni bir mülkiyet kazanır.
Devletin veya Kamu Tüzel Kişisinin Özel Malı statüsüne
girer. Kamulaştırılan taşınmaz, Kamu Hizmetine 2. MK 705’te Belirtilmeyen Tescilden Önce Kazanma
özgülendikten sonra Kamu Malı olur. Fakat İdare Halleri:
kamulaştırmayla birlikte özgüleme yapmış olabilir.
Eğer kamulaştırılması yapılan taşınmaz özgülendiği Kamu
Hizmeti itibarıyla kaydı gerekmeyen bir niteliğe
dönüşmüşse, Mahkeme, talep halinde Sicil Kaydının
terkinine karar verir (m. 18 / VI).
Kamulaştırma Bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl
içinde kamulaştırma ve devir amacına uygun hiçbir işlem
veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir
ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi
bırakılırsa, Kamulaştırma Kanunu eski malike veya
mirasçılarına kamulaştırma bedelini, aldıkları günden
itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek
taşınmaz malı geri alma hakkı tanımıştır (m. 23 /1). a. Kişiliği Sona Eren Bir Tüzel Kişinin Mallarının Kamu
Hukuku Tüzel Kişisine Geçmesi:
Eski malik bu hakkı bir yıl içinde kullanmazsa, geri alma
hakkı düşer (m. 23 / II). MK 54/I’e göre, kişiliği sona eren bir Tüzel Kişinin
malvarlığı kanunda veya kuruluş belgesinde başka bir
Kamulaştırma Usulü:
hüküm bulunmadıkça ya da yetkili organı başka türlü
(1) Taşınmaz maliki pazarlık sonucu belirlenen karar vermedikçe, en yakın amacı güden kamu kurum
bedelle kamulaştırmaya veya trampaya razı ise; veya kuruluşuna geçer.
-Kamulaştıran idare adına mülkiyetin tescilini talep eder.
-50-

Twitter: @OgrencisiHukuk
 (MB)
MK 54/III’e göre de hukuka veya ahlâka aykırı amaç
güttüğü için kişiliği mahkeme kararıyla sona eren Tüzel
Kişinin malvarlığı herhalde ilgili kamu kuruluşuna geçer.
Bu hükümler uyarınca, kamu kurum veya kuruluşuna
geçen taşınmaz malların mülkiyeti tescilden önce
kazanılmaktadır.
b. Vakfa Özgülenen Taşınmazın Mülkiyetinin Vakfa
Geçmesi:
MK 105/I’e göre, bir vakfın tüzel kişilik kazanmasıyla
birlikte vakfedilen malların mülkiyeti vakfa geçer.
MK 105/II’ye göre de, vakfın tesciline karar veren
Mahkeme, vakfedilen taşınmazın mülkiyetinin vakıf tüzel
kişiliği adına tescil edilmesini Tapu İdaresine bildirir.
Vakıf yerleşim yeri mahkemesinde tutulan sicile tescille
tüzel kişilik kazanınca vakfedilen taşınmazın mülkiyeti de
tescilden önce vakfa geçtiğinden, Tapu İdaresine yapılan
bildirim üzerine gerçekleştirilen tescil açıklayıcı
niteliktedir. Taşınmazın mülkiyeti tescilden önce vakfa
geçmiştir.
c. Mal Rejimi (Evlenme) Sözleşmesi Dolayısıyla
Meydana Gelen Mülkiyet Değişikliği:
Eşler arasındaki Mal Rejimlerinden sadece Mal
Ortaklığında, Evlenme Sözleşmesi eşlerin taşınmazları
üzerindeki mülkiyet haklarında değişiklik meydana getirir
(MK 256). Eşler, ortaklığa giren mallar üzerinde elbirliği
halinde malik olurlar.
Mal Ortaklığını düzenleyen Evlenme Sözleşmesi noter
tarafından resmi şekilde yapılır (MK 205, 706/II). Bu
değişiklik eşlerden birinin istemi üzerine Tapu Siciline
tescil edilir (MK 716/III).
ç. Ticaret Şirketlerinin Birleşmesi ve Bölünmesi:
Ticaret şirketlerinin birleşmesi (TTK 153/1) halinde
devrolunan, bölünmesi (TTK 179/4) halinde ise devreden
şirketin hak ve borçları kendiliğinden devralan şirkete
geçer.
Burada Külli Halefiyet yoluyla gerçekleşen bir kazanma
söz konusu olur ve devrolunan veya devreden şirketin
taşınmazlarının mülkiyeti de devralan şirkete Tapu Siciline
tescilden önce intikal eder.
Gümrük ve Ticaret Bakanlığının, Şirketlerde Yapı
Değişikliği ve Ayni Sermaye Konulmasında Siciller Arası
İşbirliğine İlişkin Tebliğine göre, Şirketlerin Birleşmesi ve
Bölünmesinde, Ticaret Siciline tescili yapan müdürlük
tarafından durum ilgili Tapu Siciline (Tapu Müdürlüğüne)
bildirilir (m. 4).
Bunun üzerine durumun bildirildiği Tapu Müdürlüğü,
taşınmazın mülkiyeti yeni şirket adına tescil edilinceye
kadar Tapu Kütüğüne bu konuda bir şerh koyar (m. 6).
Tebliğde her ne kadar Şerh denilmişse de, böyle bir Kayıt
-51-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Beyan niteliğini taşımakta, taşınmazın mülkiyetinin sicil
dışı yeni şirkete geçmiş olduğunu açıklamaktadır.
d. Ticari İşletmenin Devri:
6102 sayılı yeni TTK 11/3’e göre, «Ticari işletme, içerdiği
malvarlığı unsurlarının devri için zorunlu tasarruf
işlemlerinin ayrı ayrı yapılmasına gerek olmaksızın bir
bütün halinde devredilebilir ve diğer hukuki işlemlere
konu olabilir.»
Aynı fıkranın son cümlesine göre de, Devir Sözleşmesi
yazılı şekilde yapılacak ve Ticaret Siciline tescil ve ilan
edilecektir. TTK 11/3’deki düzenlemeden, işletmenin
devredilmesinde Borçlandırıcı İşlem ile Tasarruf İşlemi
ayırımı, hangi işlemin Borçlandırıcı İşlem, hangi işlemin
Tasarruf İşlemi olduğu kesin olarak anlaşılamamaktadır.
TTK 11/ 3’de, yazılı sözleşme, Ticaret Siciline tescil ve ilân
tek bir işlem gibi ifade edilmiştir. Bu düzenlemede yazılı
şeklin bir geçerlilik şartı olduğu açık olmakla beraber, söz
konusu yazılı sözleşmenin niteliği açık değildir.
TTK 11/3’ün sözünden hareketle sözleşmenin niteliği
konusunda değişik görüşler ileri sürülebilir. Bizim de
katıldığımız görüş ise, Devir Sözleşmesini Borçlandırıcı
İşlem olarak nitelendirmekte ve bu işlemin Ticaret Siciline
tescil talebiyle ifa edilmiş olacağını savunmaktadır.
Dolayısıyla Ticaret Siciline tescil için yapılan talep Tasarruf
İşlemini teşkil eder; tescil ise bu işlemi tamamlayarak
onun hukuki sonuç doğurmasını sağlayan şekilde bir
işlemdir. Bu durumda Ticaret Siciline yapılan tescilin etkisi
de kurucudur.
Devredenin tescil talebi ve Ticaret Siciline yapılan tescil
de sebebe bağlı işlemlerdir. Böylece devir
sözleşmesindeki sakatlık, tescil talebini ve tescili de
sakatlayacaktır.
Bu görüş doğrultusunda, TTK 11/3’deki yazılı sözleşmeyi
ticari işletmeyi devir borcu doğuran bir Borçlandırıcı İşlem
sayıp, devrin Ticaret Siciline tescili için yapılan talebi de
Ticari İşletmenin Devrini sağlayan bir Tasarruf İşlemi
olarak nitelendirmekle, Ticaret Sicili Yönetmeliğiyle de
uyum sağlanmış olmaktadır. Yönetmeliğin 133/3’e göre,
«ticari işletmenin devri, devir sözleşmesinin tümünün
tescili ile hüküm ifade eder.»
Ancak yukarıda da belirtildiği gibi, taşınmazları iki ayrı sicil
düzenine tabi kılacak düzenlemeler iş hayatında
duyulması gereken güvenliği tehdit eden tehlikeleri
kaçınılmaz olarak içinde barındırır. Bu bakımdan, TTK
11/3’deki düzenlemenin isabetli olduğunu söylemek
mümkün değildir.
Şirkete Ayni Sermaye Olarak Taşınmaz Konulması:
Ticaret Şirketlerine sermaye koyma borcuna ilişkin TTK
128/2’ye göre, Şirket Sözleşmesinde veya Esas
Sözleşmede bilirkişi tarafından belirlenen değerleriyle yer
 (MB)
alan taşınmazlar tapuya şerh verildiği takdirde ayni
sermaye olarak kabul olunur.
Aynı maddenin 5. fıkrasına göre, taşınmaz mülkiyetinin
veya diğer bir ayni hakkın sermaye olarak konulması
halinde şirketin bunlar üzerinde tasarruf edebilmesi için
Tapu Siciline tescili gereklidir.
TTK 128/6’ya göre de, Tapu Siciline yapılacak tescillerle
ilgili bildirimler, Ticaret Sicili Müdürü tarafından ilgili sicile
re’sen ve hemen yapılır.
Bu hükümler karşısında, şirketin, ayni sermaye olarak
konulan taşınmazın mülkiyetini de Tüzel Kişilik
kazanmakla, yani Tapu Siciline tescilden önce kazanmış
olacağı sonucuna varılmaktadır.
e. Yeni Arazi Oluşması:
MK 708/1’e göre; “Birikme, dolma, toprak kayması veya
kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme
gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan
yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur.”
(1) Yeni Arazi Oluşumunun Şartları:
Devletin MK 708 uyarınca mülkiyeti kazanabilmesi için şu
şartlar gerçekleşmelidir:
 Yeni bir arazinin oluşması
 Yeni bir arazinin sahipsiz yerlerde oluşması
 Yeni oluşan arazinin toprağının sahipsiz yerlerden
gelmiş olması
 Yeni Oluşan Arazinin Yararlanmaya Elverişli Bir Arazi
Olması
(a) Yeni bir arazi oluşmalıdır: Bu arazini oluşması
doğal bir olay sonucu olabileceği gibi, bir insan emeği
sonucu da olabilir.
Yeni arazi hem doğal, hem de yapay etkenler sonucu
meydana gelmiş olabilir. MK 708/I, “birikme, dolma,
toprak kayması, akarsuyun yatağında ya da seviyesinde
değişme” gibi doğal olayları dikkate almıştır.
Bu maddeyi karşılayan İMK 659/I’ de ise “veya başka bir
yolla oluşan” ifadesi kullanılmak suretiyle maddede
sayılan nedenler dışında, yapay etkenlerle oluşan yeni
arazilere de yine bu hükmün uygulanacağı belirtilmek
istenmiştir.
Yeni bir Arazinin oluşması değişik biçimlerde ortaya
çıkabilir. Suyun taşıdığı yabancı toprak parçalarının
(alüvyon) birikmesi veya su seviyesinin düşmesi, bir
taşınmazdan kopan toprak parçalarının bir başka
taşınmaz ile birleşmesi, akarsuların yatak değiştirmesi,
bataklık ve sazlıkların kuruması veya kurutulması, su
yatağının tamamen dolması veya kuruması sonucu yeni
bir arazi oluşabilir.
(b) Yeni oluşan arazi sahipsiz yerlerde oluşmalıdır:
Bu hükme göre yeni arazi oluşumu ancak devletin hüküm
-52-
Twitter: @OgrencisiHukuk
ve tasarrufu altında bulunan yerlerde oluşan araziler için
söz konusu olur.
MK 708, sadece MK 715 anlamında Devletin hüküm ve
tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerlerde oluşan Arazi
için uygulanır.
Eğer yeni Arazi özel mülkiyete tabi yerlerde meydana
gelirse, bu takdirde Medeni Kanun’un Belirlilik İlkesine,
yani Bütünleyici Parçaya ilişkin 684. maddesi ile Arazi
Kayması hakkındaki 709. maddesine göre yeni Arazinin
maliki belli olur.
Örneğin, özel mülkiyete tabi bir yerde bulunan bataklığın
kendiliğinden kuruması veya maliki tarafından
kurutulması sonucu oluşan Arazi, içinde bulunduğu
Arazinin Malikinin mülkiyetine geçer.
Arazi kayması söz konusu olduğu durumlarda, sadece
zemin kaymışsa, sınır değişikliği olmaz, sınır eskisi gibi
kalır (MK 709 / I).
MK 709/II’ de ise, kayma sonucu bir Araziden diğerine
toprak, ağaç vs. geçmişse, bunların geçtiği Arazi ile
kaynaşmış olup olmamasına göre sürüklenen şeylere (MK
752, 774) Karışma ve Birleşmeye ilişkin (MK 776)
hükümlerinin uygulanacağı belirtilmektedir.
MK 710/I’ e göre ise, “arazi kaymasının sınır değişikliğine
yol açmayacağı ilkesi, yetkili makamlarca heyelan bölgesi
olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz.” Bir Taşınmazın
böyle bir yörede bulunduğu ilgililere bildirilir ve Tapu
Kütüğünün Beyanlar Sütununa yazılır (MK 710/II).
MK 711’e göre de, Arazi Kayması nedeniyle sınırın gerçeği
yansıtmaması durumunda, ilgili Taşınmaz Malik sınırın
belirlenmesini isteyebilecektir. Böylece Heyelan
Bölgelerinde mülkiyet kaybedilebileceği gibi, yeni yerler
de kazanılabilecektir.
(c) Yeni oluşan arazinin toprağı da sahipsiz
yerlerden gelmiş olmalıdır: Yeni oluşan arazinin kendi
taşınmazından meydana geldiğini ispat eden kimsenin, bu
parçaları durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir yıl ve
herhalde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on
yıl içinde geri alma hakkı vardır.
MK 708/III’e göre, yeni oluşan Arazinin kendi
taşınmazından kopan parçalardan meydana geldiğini
ispat eden malik, bunları durumu öğrendiği tarihten
başlayarak 1 ve herhalde oluşumun gerçekleştiği tarihten
itibaren 10 yıl içinde geri alabilecektir.
Ancak kopan toprak parçası diğer Arazi ile birbirinden
ayrılmayan bir bütün oluşturacak biçimde birleşmişse,
malik artık geri alma hakkını kullanamaz.
(ç) Yeni oluşan arazi yararlanmaya elverişli bir
arazi olmalıdır.
Yeni bir Arazinin oluşması, birikme, dolma, kayma veya
genel suların yatak veya seviye değiştirmesi sonucu ya da
 (MB)
başka bir yolla, doğal veya yapay biçimde o zamana kadar
mevcut olmayan bir toprak parçasının ortaya çıkmasıdır.
Bu toprak parçasının tarıma elverişli olması gerekmez;
kendinden yararlanılabilecek durumda olması yeterlidir.
(MK 708/I). Bunun için de, yeni Arazinin sürekli bir varlık
göstermesi gerekir. Eğer o Arazi, her an tekrar su altında
kalabilecek durumda ise, yeni bir Araziden söz edilemez.
(2) Yeni Arazi Oluşmasının Sonuçları:
Sahipsiz yerlerde, doğal veya yapay yoldan oluşan Yeni
Arazi, MK 708 gereğince Devletin mülkü olur.
İsviçreli hukukçuların yorumuna göre, buradaki
mülkiyetin niteliği Özel Mülkiyettir. Oluşan Yeni Arazi bu
hüküm nedeniyle doğrudan doğruya sınırları içindeki
Kantonun özel malları arasına girer. Bunun sonucu olarak
da Yeni Arazinin Özel Hukuk İşlemlerine konu yapılarak
üçüncü kişilere devredilmesi mümkündür.
Hatta Kantonlar daha önceden, bu Araziyi bitişik arazi
malikine veya yapay yoldan oluşmasını sağlayanlara
devrini öngören düzenlemeler dahi yapabilir (İMK m.
659/III).
Öyleyse, MK 708’de Tarıma Elverişlilik şartı da
aranmadığından, bu hükmün İsviçre Hukukunda İMK
664/II (MK 715/II)’deki tarıma elverişsiz yerlerin kimsenin
özel mülkü olmayacağına ilişkin karinenin, tarıma
elverişsiz fakat kendinden başka türlü yararlanılabilecek
Yeni Arazi bakımından, aksinin ispatını sağlayan özel bir
düzenleme biçiminde değerlendirildiğini söylemek
mümkündür.
MK 708/I’de aranan Yararlanmaya Elverişlilik Şartı, ortaya
çıkan Arazinin süreklilik göstererek Yeni Bir Arazi
sayılması için gerekli, ancak bu Arazinin MK 715
karşısında, Devletin özel mülkiyetine girmesi için yeterli
değildir.
Gerçekten tarıma elverişli olmayan Arazi, başka türlü bir
yararlanmaya elverişli olup olmadığına bakılmaksızın,
Medeni Kanun’un 715. maddesiyle Devletin hüküm ve
tasarrufu altına alınmış ve bunun ancak özel kanun
hükmüyle (ve hiç şüphesiz kamu yararı düşüncesiyle) özel
mülkiyet konusu yapılabileceği kabul edilmiştir (MK
715/III).
Oysa Yeni Arazi, kıyı gibi doğal niteliği sonucu herkesin
yararlanmasına açık tutulması ve doğal sürekliliğinin
korunması gereken bir alanın içinde yer alıyorsa, bunun
özel mülkiyet konusu yapılmasının toplumsal çıkarlar
bakımından bir yararı bulunmadığı açıktır. Bu nedenle,
böyle bir Arazinin yasal bir düzenlemeyle dahi özel
mülkiyet konusu yapılmaması gerekir.
Şu halde MK 708’i, oluşan her tür Yeni Araziyi Devletin
özel malvarlığına katan bir hüküm olarak yorumlamak ilk
önce Medeni Kanun’un özüyle çelişmektedir.
-53-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Bunun içindir ki MK 708, oluşan her çeşit Yeni Arazinin
Devlete ait olacağı ilkesini koyan genel bir hüküm olarak
değerlendirilmeli, Devlet ile oluşan Yeni Arazi arasındaki
hukuki ilişkinin niteliği ise, Arazinin türüne göre
belirlenmelidir.
Gerçekten bu görüşümüz Yargıtay’ın konuya ilişkin bazı
kararlarıyla da doğrulanmaktadır.
Böylece tarıma elverişli durumdaki Yeni Arazi Devletin
özel mülkiyetine girer. Devletin oluşan bu Yeni Arazinin
mülkiyetini kazanması aslen olup Yeni Arazi için Tapu
Sicilinde ayrı bir sayfa açılarak yapılacak tescil de sadece
açıklayıcı bir nitelik taşır.
Bununla beraber, MK 708/II uyarınca, Devlet bu Araziyi
kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi
kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir.
Bu hükümdeki «kamusal bir sakınca bulunmaması»
biçimindeki ifadeyle, Arazisi kayba uğrayana veya bitişik
arazi malikine verilecek Yeni Arazinin kıyı gibi Devletin
hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerden olmaması
gerektiği belirtilmek istenmiştir.
Özel Düzenlemeler:
Ülkemizde, Yeni Arazi Oluşması Medeni Kanun dışında da
bazı özel düzenlemelere konu yapılarak, sahipsiz yerlerde
oluşan Arazi üzerinde özel mülkiyetin kurulmasına izin
verilmiştir.
Örneğin, Tapu Kanunu’nun 8, 9, 11, 14. maddelerinde
deniz, göl ve nehir kenarlarında idari makamlardan izin
alınarak yapılan doldurmalar sonucu doldurulan yerlerin
mülkiyetinin dolduran adına tescili imkânı verilmiştir.
Yine Tapu Kanunu’nun 15. maddesi, sahipli Arazideki
bataklıkların 5516 sayılı Bataklıkların Kurutulması ve
Bunlardan Elde Edilecek Topraklar Hakkındaki Kanun ise,
Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz
arazideki bataklıkların kurutulması sonucu elde edilen
toprağın mülkiyetinin, bazı şartlar altında kurutan adına
tescil edilmesi imkânını tanımıştır.
Ancak 6785 sayılı eski İmar Kanunu’na 1605 sayılı Kanunla
konulan ek 7. maddenin son fıkrasında, kıyıda denizden
doldurma veya bataklık kurutma yoluyla özel mülkiyet
adına Arsa ve Arazi kazanılması yasaklanmıştır.
3194 sayılı İmar Kanununda buna benzer bir hüküm
bulunmamaktadır.
4.4.1990 tarihli ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu’nun 7. maddesi
ise, bazı şartlarla deniz, göl ve akarsularda doldurma ve
kurutma yoluyla Arazi kazanılmasını düzenlemiş, ancak bu
suretle kazanılan Arazinin Devletin hüküm ve tasarrufu
altında bulunacağını belirtmiştir.
 (MB)
TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ZAMANAŞIMI İLE
KAZANILMASI
Ayni haklarda zamanaşımı, bir hakkın belli bir süre talep
edilmemesi sonucu dava edilebilme niteliğinden yoksun
kalmasına yol açmaz. Ayni haklardaki zamanaşımı,
Kazandırıcı Zamanaşımıdır.
Özel Hukuk bakımından zamanaşımının iki ayrı anlamı
vardır.
 Hak Düşürücü Zamanaşımı (Düşürücü Zamanaşımı),
 Hakkı Kazandıran Zamanaşımı (Kazandırıcı Zamanaşımı)
Hak Düşürücü Zamanaşımında; hukuk düzeninin
öngördüğü belirli bir süre içinde kullanılmayan Alacak
Haklarının mahkeme önünde talep edilebilir olma (dava
ve takip konusu yapılabilme) özelliğini yitirmesi söz
konusudur. Bu anlamdaki zamanaşımı, daha çok Borçlar
Hukuku ve Alacak Hakkı bakımından önem taşır.
Hakkı Kazandıran Zamanaşımı/Kazandırıcı
Zamanaşımında ise; hukuk düzeninin öngördüğü belirli
bir sürenin belirli şartlar altında geçirilmesiyle birlikte
zilyetlik altında bulundurulan eşya üzerinde ayni hak
kazanılmasıdır.
Kazandırıcı zamanaşımı, sadece ayni haklara ilişkindir.
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına yol açan
zamanaşımı, Kazandırıcı Zamanaşımıdır. Zamanaşımı ile
Kazanma deyince, uzunca süre devam eden ve itiraza
uğramayan zilyetliğine dayanarak hak kazanılması
anlaşılır.
Bir kimse Kazandırıcı Zamanaşımı ile taşınmazı edinirken,
önceki hak sahibi hakkını yitirmektedir. Kazandırıcı
Zamanaşımının gerçekleşmesi için de hak sahibinin belli
bir süre hareketsiz kalması şarttır, fakat bunun yanı sıra
hakkı kazanacak olan kişinin belli şartlar altında bir süre
mala zilyet olması da gerekir.
Hakkın talep edilebilirliğini ortadan kaldıran genel
anlamdaki zamanaşımı Ayni Haklarda değil, Alacak
Haklarında söz konusu olur; Kazandırıcı Zamanaşımı ise
sadece Ayni Haklara İlişkindir.
Hakkın talep edilebilirliğini ortadan kaldıran genel
anlamdaki zamanaşımı, yani Hak Düşürücü Zamanaşımı
bir Def’i teşkil eder. Oysa Kazandırıcı Zamanaşımının
ileri sürülmesi bir İtirazdır.
Mülkiyet hakkının zamanaşımı yoluyla kazanılması ilke
olarak düşünülemez. Ancak, kanun koyucu istisnai de olsa
bazı düşüncelerle, bu yolu kabul etmiştir.
Öncelikle, taşınmaz bir mal üzerindeki kullanma,
yararlanma, tasarruf gibi yetkilerini uzun yıllar
kullanmayan bir kişinin bunlardan feragat etmiş olduğu
düşünülebilir.
Sonra, hukukun görevi, toplum barışını sağlamak olduğu
için, bu barışı çözebilecek çekişmelerin bir çözüme
-54-
Twitter: @OgrencisiHukuk
bağlanması gerekir. Kişiler arasında uzayıp giden
çekişmelere hukuken bir son verilmeli, «fiili durum
hukukileştirilmelidir».
Fiili durumun hukukileştirilebilmesi için ise, bir yandan
belirli bir süre taşınmaz malını kullanmayan, diğer yandan
da bu mala zilyet olan, dolayısıyla bu malı kullanan kişinin
bu kullanımına itiraz etmeyen, onun aleyhine dava
açmayan kişinin bu mal üzerindeki hakkı sona ermelidir.
Buna karşılık, bu malı bazı şartlarla fiili hakimiyetinde
bulunduran kimsenin, bunun mülkiyet hakkını kazanmış
olduğu kabul edilmelidir.
Kazandırıcı Zamanaşımının başlıca iki fonksiyonu vardır.
 Sağlamlaştırıcı fonksiyonu (istikar sağlama fonksiyonu)
 İyileştirici (tedavi edici) fonksiyonudur.
Kanun koyucu, kazandırıcı zamanaşımı müessesiyle her
şeyden önce zamanın düzeltici, iyileştirici etkisini kabul
etmiştir.
Zamanaşımı, zilyedin durumunun sürekli bir şekilde
askıda kalmasını, güvensizlik içinde bırakılmasını önler,
uzun yıllardan beri kurulu fiili durumu, mazinin çok defa
gölgelediği iddialarla ortadan kaldırılmak tehlikesine karşı
korur, zamanın geçmesinden kaynaklanan ispat
zorluklarını ortadan kaldırır; zilyetlik ile sözde, zahiri
durum arasındaki aykırılık ve çelişkiye son verir.
Kazandırıcı zamanaşımı, yasal şartların mevcut olması
halinde hukuki eksiklik ya da yolsuzluğu düzelttiği,
iyileştirdiği için, tedavi edici bir fonksiyona sahiptir.
Özellikle bu fonksiyon, Olağan Zamanaşımında Tapu
Kütüğüne yolsuz olarak kaydedilen malikin, Kazandırıcı
Zamanaşımının tüm şartlarının gerçekleştiği anda
taşınmaz mülkiyetini kendiliğinden kazanmasında çok açık
bir şekilde gözükmektedir.
Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı İle Kazanılması:
Uzunca bir süre devam eden ve itiraza uğramayan
zilyetliğe dayanarak hak kazanılmasıdır. Taşınmaz
Mülkiyetinin Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması, iki şekilde
olur.
 Olağan (Sicile Dayanan) Zamanaşımı (MK 712)
 Olağanüstü (Sicil Dışı) Zamanaşımı (MK 713)
Olağan ve Olağanüstü Zamanaşımının hem İyileştirme,
hem de İstikrar sağlama İşlevleri vardır.
İyileştirme İşlevi dolayısıyla, Olağan Zamanaşımında
görünürde hak sahibi olan kimse gerçek hak sahibine;
Olağanüstü Zamanaşımında da zilyedin fiili hakimiyeti
ayni hakka dönüşmektedir.
Her iki zamanaşımının da istikrar sağlama işlevi, şekli hak
durumu ile maddi hak durumu arasındaki çelişkinin
ortadan kalkmasını sağlamaktadır.
 (MB)
1. Olağan Zamanaşımı: (MK 712)
MK 712’e göre; “Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu
kütüğüne malik olarak yazılan kişi taşınmaz üzerindeki
zilyetliğini davasız ve aralıksız 10 yıl süreyle ve iyiniyetle
sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet
hakkına itiraz edilemez.”
a. Olağan (Sicile Dayanan) Zamanaşımıyla
Kazanmanın Şartları:
 Taşınmazın Tapuda Kayıtlı Olması
 Tapuda Yolsuz Bir Tescil Bulunması
 Yolsuz Tescille Malik Olarak Görünen Kimsenin Malik
Sıfatıyla Zilyet Olması
 Zilyetliğin İyiniyetle, Davasız ve Aralıksız 10 Yıl Sürmesi
(1) Taşınmazın Tapuda Kayıtlı Olması:
Bu şartı, bazı yazarlar «Taşınmaza İlişkin Şart» veya
«Taşınmazın Olağan Zamanaşımına Elverişli Olması»
şeklinde ifade etmektedir.
Bir Taşınmazın Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı Yoluyla
Kazanılabilmesi için, o Taşınmazın Tapu Siciline
kaydedilmiş olması şarttır. Tapu Siciline kaydedilmiş olan
Taşınmaz; bir Arazi, Kütükte ayrı sayfaya kayıtlı Bağımsız
ve Sürekli Hak ya da Kat Mülkiyetine Konu Bağımsız
Bölüm olabilir.
Paylı Mülkiyette, bir taşınmazın mülkiyet payı da Olağan
Zamanaşımı yoluyla kazanılabilir. Elbirliği Mülkiyetinde ise
söz konusu olan tasfiyeye katılma payının Olağan
Zamanaşımıyla kazanılması mümkün değildir.
Tapuya kayıtlı taşınmazlardan da sadece özel mülkiyet
kazanmaya elverişli bulunanlarda zamanaşımı ile mülkiyet
kazanılması söz konusu olur.
Ancak yanlışlıkla veya MK 999 ve KK 16 uyarınca tapuya
kaydedilmiş olan kamu malı niteliğindeki taşınmazların
mülkiyeti bu yolla kazanılamaz (MK 715 / II).
Kamu malı niteliğinde bir taşınmaz, MK 999 uyarınca
istisnaen veya yanlışlıkla tapuya kaydedilmiş veya kaydı
kapatılması gerekirken kapatılması ihmal edilmiş olsa dahi
böyle bir taşınmazın mülkiyeti olağan zamanaşımı ile
kazanılamaz. (MK 715/II, KK 16)
Taşınmazın miktarı ne olursa olsun, Olağan Zamanaşımı
yoluyla kazanılacak kısım tapuda kayıtlı olan miktardır.
Aynı taşınmaza ait ancak tapuda kayıtlı olmayan
kısımların mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı yoluyla
kazanılması mümkün değildir.
Çift (mükerrer) Tapu durumunda ise, yolsuz olan sonraki
tarihli kayda dayanılarak Olağan Zamanaşımıyla mülkiyet
-55-
Twitter: @OgrencisiHukuk
kazanılıp kazanılamayacağı hususu tartışmalıdır. Bu tip
taşınmazlara Olağanüstü Zamanaşımının (MK 713)
uygulanması ise mümkündür.
(2) Tapuda Yolsuz Bir Tescil Bulunması:
Bir kişinin Olağan Zamanaşımıyla bir taşınmazın
mülkiyetini kazanabilmesi için, Tapu Sicilinde bu kişinin
adına, onu malik gibi gösteren yolsuz bir tescil
bulunmalıdır. Yolsuz Tescil; gerçek hak durumuna uygun
düşmeyen (gerçek hak sahibini göstermeyen) tescildir.
MK 1024/II göre, “bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme
dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil
yolsuzdur.”
Örneğin, (A)’nın taşınmazını (S), sahte bir vekâletname ile (B)’ye
satıp onun adına tescilini sağlamış olsa, (B) lehindeki yolsuz
tescil Olağan Zamanaşımıyla kazanmaya dayanak olabilir.
Tescilin yolsuzluğu baştan itibaren söz konusu olabileceği
gibi, başlangıçta gerçek hak durumuna uygun olan bir
tescilin sonradan yolsuz hale gelmesi mümkündür.
 Hukuki sebebin hiç mevcut olmaması,
 Hukuki sebebin geçersiz olması veya
 Yetkisiz bir kişi tarafından talepte bulunulması
durumlarında tescil baştan itibaren yolsuzdur.
Yanlış kadastro tespitine dayanılarak yapılan tescillerde
de aynı durum vardır.
Buna karşılık, iradesi sakatlanmış olan tarafın Borçlar
Kanunu’nun 39. maddesinin öngördüğü süre içinde
sözleşmeyi iptal hakkını kullanması durumunda,
başlangıçta geçerli olan tescil sonradan yolsuz bir tescil
haline dönüşmüştür.
Aşırı yararlanma (gabin) açısından da aynı esas geçerlidir
(BK m. 28).
Nasıl ortaya çıkarsa çıksın, Olağan Zamanaşımı yoluyla
taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için yolsuz bir
tescilin bulunması şarttır. Aksi takdirde, yani tescil yolsuz
(haksız) değilse, artık bu yolla mülkiyet iktisap edilemez.
(3) Yolsuz Tescille Malik Olarak Görünen Kimsenin
Malik Sıfatıyla Zilyet Olması:
TMK 712’de “tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi”
demektedir yani; Tapu Sicilinde malik olarak görünen
kimse, taşınmaza malik sıfatıyla zilyet ise, MK 712’den
yararlanabilir.
Bu deyimden anlaşılması gereken, zilyedin taşınmaz mala
malik sıfatıyla olarak zilyet olma iradesine sahip
bulunmasıdır. Dolayısıyla, zilyedin sadece kazanılacak
taşınmaz üzerinde fiili hakimiyet sahibi (zilyet) olması
yeterli olmayıp, onun aynı zamanda kendisini malik
zannetmesi, taşınmaza malik sıfat ve iradesiyle zilyet ve
 (MB)
sahip olması gerekir.
Malik sıfat ve iradesini ispat, TMK 985/I’de düzenlenmiş
bulunan “mülkiyet karinesi” sayesinde kolaylaşmıştır. Bu
maddeye göre, “Taşınırın zilyedi onun maliki sayılır.”
Malik sıfatıyla zilyet, dolaysız zilyet olabileceği gibi, dolaylı
zilyet de olabilir. Örneğin zilyedin taşınmazı üçüncü bir
kişiye kiralaması, üçüncü bir kişi lehine taşınmaz üzerinde
intifa hakkı kurması hallerinde Dolaylı Zilyetlik söz konusu
olur. Bu durumda, sicilde malik olarak görünen kimse,
taşınmazı bir kimseye kiraya verince, kiracının fer’i
zilyetliği, sicilde malik görünen asli zilyedin
zamanaşımından yararlanmasına engel olmaz.
Buna karşılık, sicilde malik gözüken kişi, taşınmaza malik
sıfatıyla değil de, fer’i zilyet sıfatıyla mesela kiracı veya
intifa hakkı sahibi olarak zilyet bulunduğuna inanıyorsa,
TMK 712’ye göre taşınmazın zamanaşımı yoluyla
mülkiyetini kazanamaz.
Zilyet, ayrıca zamanaşımı zilyetliğini iyiniyetli bir şekilde
elde etmelidir. Gizlice veya gasp yoluyla elde edilen
zilyetlikte malik olma iradesi kabul edilemez.
Taşınmaza malik sıfatıyla başka bir kişi (sicilde yazılı
olmayan gerçek malik veya bir gasıp) zilyet ise, Sicilde
malik olarak görünen kişi MK 712’den yararlanamaz.
(2) Zilyetliğin İyiniyetle, Davasız ve Aralıksız 10 Yıl
Sürmesi:
Tapu siciline yolsuz bir tescille malik olarak yazılmış
bulunan kişi iyiniyetli zilyet olmalıdır. Sadece kendisinden
beklenen bütün özeni göstermiş olmasına rağmen, adına
mevcut tescilin yolsuzluğunu bilmeyen kimse, MK
712’den yararlanabilir. Tescilin yolsuz olduğunu bilen
veya bilmemesi durumun gereklerine göre gerekli özeni
göstermemiş olmasından ileri gelen kimse iyiniyetli
sayılamaz (MK 3).
MK 712’den yararlanabilmek için iyiniyetin bütün
zamanaşımı süresince sürmesi şarttır.
Tescil anında kötüniyetli olan miras bırakanın mirasçıları
iyiniyetli iseler, bunların da mirası edindikleri tarihten
itibaren on yıllık zilyetlik süresi sonunda taşınmazın
mülkiyetini Olağan Zamanaşımıyla kazanabilecekleri ileri
sürülmektedir. Yargıtay ise, mirasçının, miras bırakanın
kötüniyetine halef olacağı için MK 712’den iyiniyetli
olmaması sebebiyle yararlanamayacağını kabul
etmektedir.
Zilyetlik Davasız olmalıdır. Burada Davadan kasıt, gerçek
malik tarafından açılacak Sicilin Düzeltilmesi Davasıdır.
Fakat dava dışında asıl malikin gerçek durumu ihtar veya
ihbar yoluyla bildirmesi veya MK 1011/1’e göre geçici
tescil şerhi verdirmesi ya da sicilde adına yolsuz tescil
bulunan zilyedin yolsuzluğu herhangi bir şekilde
-56-
Twitter: @OgrencisiHukuk
öğrenmesi iyiniyeti ortadan kaldıracağından, Davasızlığı,
Sicilin Düzeltilmesi davasıyla sınırlamanın bir önemi
kalmamaktadır.
Zilyetlik aralıksız on yıl sürmüş ve zamanaşımı süresince
kaybedilmemiş olmalıdır.
Fiili hakimiyetin geçici nitelikteki sebeplerle
kullanılmaması veya kullanma olanağının ortadan
kalkması zilyetliği sona erdirmez (MK 976). Eğer fiili
hakimiyet geçici nitelikteki sebeplerle kullanılamamış ise,
zilyetlik hiç kaybedilmemiş sayılacağından, zamanaşımı
işlemeye devam eder. Fakat, fiili hakimiyet sürekli
nitelikteki sebeplerle kullanılmamış veya fiili hakimiyeti
kullanma imkânı ortadan kalkmışsa, zilyetlik kaybedilmiş
olacağından zamanaşımı kesilir.
Örneğin, taşınmaz geçici olarak su altında kalmışsa zilyetlik
kaybedilmiş sayılmaz.
Zilyetliğe dayanarak Geri Verme Davası açma (MK 984)
veya Zilyetliği İdari Yoldan geri alma (3091 sayılı Kanun m.
4) imkânı sürdükçe zilyetlik geçici olarak kaybedilmiştir ve
hakimiyet tekrar ele geçirilirse, zilyetlik sona ermiş olmaz.
Fakat Zilyetlik Davası açma veya İdari Yola Başvurma
süresi geçmişse, artık zilyetlik sürekli olarak kaybedilmiş
olur; bundan sonra zilyetlik tekrar ele geçirilse dahi, yeni
bir zamanaşımı işlemeye başlar.
Zamanaşımı süresinin başında ve sonunda taşınmaza
zilyet bulunan kişinin zilyetliğinin aradaki sürede de
kesintisiz sürdüğü, bir Müşterek Hukuku Kuralına göre
karine olarak kabul edildiğinden, aksini, yani zilyetliğin
aralıksız olmadığını iddia eden, bu iddiasını ispat
etmelidir.
Zilyetliğin davasız ve aralıksız on yıl sürmesi gerekir. Bu
sürenin, mutlaka zamanaşımıyla mülkiyeti kazanacak
kişinin zilyetliğinde geçmesi şart değildir. Bazı durumlarda
zilyet, kendisinden önceki zilyedin zilyetlik süresinden de
yararlanabilir. Zamanaşımından yararlanma şartları
bulunan her zilyet, aynı şartları gerçekleştirmiş olan daha
önceki zilyedin, zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir
(MK 996).
Olağan Zamanaşımında önceki zilyedin zilyetlik
süresinden yararlanmanın örneği çok azdır. Çünkü
mülkiyet hakkı yolsuz tescil edilmiş bir kimseden
mülkiyeti kazanan işi, iyiniyetli ise, zaten MK 1023’den
yararlanır ve MK m. 712’den yararlanmasına gerek
kalmaz.
Eğer bu kişi mülkiyeti devreden kişi adına yapılmış olan
tescilin yolsuzluğunu biliyorsa, iyiniyetli olmadığı için MK
712’den yararlanamaz.
MK 712’den yararlanan bir kimsenin mirasçıları da, kendi
adlarına tescil yapıldıktan sonra, miras bırakanın zilyetlik
süresini kendi sürelerine ekleme imkânına sahiptirler.
 (MB)
Bir taşınmaz için tapuda iki ayrı sayfa açılmışsa (çift tapu),
bu sayfalardan yolsuz olanına dayanılarak MK 1023
uyarınca mülkiyetin kazanılamayacağı konusunda görüş
birliği vardır.
Ancak MK 712’e göre on yılın sonunda mülkiyetin
kazanılabileceğini kabul eden yazarlar da vardır. Eğer bu
görüş kabul edilecek olursa, her zilyet MK 712’den
yararlanma şartlarını gerçekleştiren bir önceki zilyedin
zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilecektir.
***On yıllık süre, yolsuz tescil ve zilyetlik şartlarının her
ikisinin birleştiği anda işlemeye başlar.
İşlemeye başlayan zamanaşımı süresinin hesaplanması,
hangi hallerde duracağı ve kesileceği konusunda Borçlar
Kanunu’nun alacak zamanaşımına ait hükümleri uygulanır
(MK 714).
Fakat Zamanaşımının Kesilmesine ait BK 154’de sayılan
haller dışında, Zamanaşımıyla Kazanma konusunda MK
712’de aranan şartlardan birinin, örneğin, Zilyetliğin
Kaybedilmesi, tescilin yolsuzluğunun öğrenilmesi sonucu
iyiniyetin ortadan kalkması halinde de zamanaşımı kesilir.
Zamanaşımı kesildikten sonra, MK 712’de aranan şartlar
yeniden gerçekleşirse, yeni bir zamanaşımı işlemeye
başlar.
b. Olağan Zamanaşımıyla Kazanmanın Hükmü:
Zamanaşımının şartları tamamlanınca:
 Yolsuz Tescil kendiliğinden düzelmiş olur,
 Adına Yolsuz Tescil bulunan zilyet mülkiyeti kazanır,
 O ana kadar gerçek malik olan, fakat tescilde malik
olarak gözükmeyen kişi mülkiyet hakkını artık kaybeder,
 MK 712 uyarınca mülkiyet aslen kazanılmış olur.
 Mülkiyeti bu yolla kazanan kişi adına tapu kütüğünde
zaten bir tescil bulunduğundan, yeni bir tescile gerek
yoktur.
Zamanaşımıyla kazanmanın hükümlerinin geriye etkili
olacağı kabul edilmektedir. Buna göre, zamanaşımının
tamamlanmasıyla, tescil sanki baştan beri geçerli bir
tescilmiş gibi sonuç doğurur.
Zamanaşımı süresinde, tescilin yolsuzluğunu bilerek sınırlı
ayni hak kazanmış olan kimselerin bu kazanımları da
geçerli hale gelir.
Tescilin yolsuz olduğunu bilmeden sınırlı ayni hak
kazanmış olanların bu kazanımları ise, MK 1023 uyarınca
zaten geçerlidir.
MK 712’ye dayanan kazanma bir Aslen Kazanma olmasına
rağmen, bu kazanmanın hükmü geriye etkili olduğundan,
eski malik zamanında mevcut sınırlı ayni haklar varlığını
aynen sürdürür.
Olağan Zamanaşımı ile Kazanmanın Hükümleri
-57-
Twitter: @OgrencisiHukuk
 Zamanaşımının tamamlanması ile yolsuz tescil düzelir
 Adına yolsuz tescil bulunan zilyet mülkiyeti aslen
kazanır
 Zamanaşımının dolmasına kadar mülkiyete sahip olan
kişinin mülkiyet hakkı sona erer
 Zamanaşımı ile kazanmanın hükümleri geriye etkili olur
2. Olağanüstü (Sicil Dışı) Zamanaşımı: (MK 713)
Olağanüstü Zamanaşımı, taşınmaz mülkiyetinin aslen
kazanılması yollarından birini oluşturur.
Olağanüstü Zamanaşımı;
 Tapu kütüğünde kayıtlı bulunmayan veya
 Kayıtlı olup da maliki kütükten anlaşılamayan veya
 Hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı
bulunan
taşınmazın mülkiyetinin, zilyedi tarafından davasız ve
aralıksız, malik sıfatıyla 20 yıl devam eden bir zilyetliğe
dayanılarak kazanılmasıdır.
Taşınmaz mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımıyla
kazanılması esas olarak MK 713’de düzenlenmiştir. Söz
konusu düzenlemeler dikkate alındığında, hukuki durumu
şöyle özetlemek mümkündür:
 Kadastrosu yapılmış yerlerde Olağanüstü Zamanaşımıyla
mülkiyetin kazanılması MK 713’e tabidir.
 Henüz kadastro yapılmamış yerlerde kadastro
yapılıncaya kadar, tapulu taşınmazlar bakımından MK
713/II, tapusuz taşınmazlar bakımından ise, MK 713/1
uygulanır.
 Kadastroya rağmen, tapusuz bir taşınmaz söz konusu
ise, Kadastro Kanunu m. 14 uygulanacaktır. Ayrıca
tarıma elverişli olmayan bir yer imar ihya edilmişse,
Kadastro Kanunu m. 14 uygulanacaktır. Kadastro
Kanunu’nun 14. maddesi, kadastro dışında da uygulanır.
Bu durum, Kadastro Kanunu’nun 33. maddesinin 3.
fıkrasından anlaşılmaktadır.
 Kadastro yapılırken, kadastrosu yapılacak taşınmazın
tapuya kayıtlı olup olmamasına göre Kadastro Kanunu
ayrı hükümlere yer vermiş bulunmaktadır (m. 13, 14).
KK 14’ün getirdiği taşınmazın yüzölçümüne göre
zilyetliğin ispat şekline ilişkin sınırlamalar kadastro
yapılmamış yerlerdeki tapusuz taşınmazlar bakımından da
geçerlidir (KK 33 / III).
MK 713’deki itirazla ilgili şart ise, kadastro yapılıncaya
kadar tapuya kayıtlı taşınmazlar ile tapusuz taşınmazların
mülkiyetinin kazanılmasında da uygulanacaktır.
Kadastro yapılırken, tapulu taşınmazlara KK 13 / Bc,
tapusuz taşınmazlara ise (KK 14) uygulanacaktır.
a. Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanmanın Şartları:
 (MB)
Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanmanın Şartları
Maddi Şartlar Şekli Şartlar
(1) Maddi Şartlar:
TMK’nu kabul edilip yürürlüğe girdiği tarihte, taşınmaz
mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımıyla kazanılmasının
maddi şartları MK 713/I ve II’ de düzenlenmekteydi:
“Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve
aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla
zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir
parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu
kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden
anlaşılamayan veya 20 yıl önce hakkında Gaiplik Kararı
verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın
tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir
parçasını zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya
bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne
tesciline karar verilmesini isteyebilir.”
AYM, 713/2’deki «ölmüş» sözcüğünü Anayasa’nın 2 ve
35. maddelerine aykırı bularak iptal etmiştir. Böylece MK
713/2’nin metni AYM’nin iptal kararından sonra
yukarıdaki gibi olmuştur.
Olağanüstü Zamanaşımıyla kazanmanın Maddi Şartları
ikiye ayrılır:
 Taşınmaza İlişkin Şartlar
 Zilyetliğe İlişkin Şartlar
(a) Taşınmaza İlişkin Şartlar:
MK 713’e göre, ancak tapu kütüğünde kayıtlı olmayan
taşınmazlar ile tapu sicilinde kayıtlı olup da sicilden
malikin kim olduğu anlaşılamayan veya sicilde maliki
görünen kişinin en az 20 yıl önce gaipliğine karar verilmiş
olan taşınmazların mülkiyeti Olağanüstü Zamanaşımıyla
kazanılabilir.
Tapusuz taşınmazların mülkiyetinin Olağanüstü
Zamanaşımıyla kazanılmasında, MK 713 ile birlikte KK
33/III uyarınca KK 14 de uygulanacaktır.
-58-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Taşınmaza İlişkin Şartlar
Özel Mülkiyete Elverişli Tapu Kütüğünden
Olma Malikin Belli Olmaması
I. Özel Mülkiyete Elverişli Olma:
Tapuya kayıtlı olsun veya olmasın ancak özel mülkiyete
elverişli taşınmazlar Olağanüstü Zamanaşımı yoluyla
kazanılabilir. Özel mülkiyete konu olmayan taşınmazlarda
zamanaşımıyla mülkiyet kazanılamaz.
KK 18/II’ye göre, “Orta malları, hizmet malları, ormanlar
ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu
hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca
Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun
olmasın kazandırıcı zamanaşımıyla iktisap edilemez.”
KK 18/II hükmü dikkate alındığında, Devletin hüküm ve
tasarrufu altındaki ormanlar dışındaki yerlerden bir kamu
hizmetine özgülenmemiş olanların zamanaşımıyla
edinilebilmesi için, bu yerlerin imar ve ihya edilerek özel
mülkiyete elverişli hale getirilmesi gerekir (KK 17).
Vakıflar Kanunu’na göre, doğrudan doğruya hayrattan
olan taşınmazlarda zamanaşımıyla mülkiyet kazanılamaz.
MK 117/I’de, vakıf malları hakkında zilyetlik yoluyla
kazanma hükümlerinin uygulanmayacağı belirtildiğine
göre, Medeni Kanun’a tabi vakıfların mallarının da
kazandırıcı zamanaşımı yoluyla edinilmesi mümkün
değildir.
Özel Mülkiyete Konu Olmayan Taşınmazlar
 Orta malları
 Hizmet malları
 Ormanlar
 Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da kamu
hizmetine tahsis edilen yerler
 Özel kanunlar uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar
 Vakıf malları
II. Tapu Kütüğünden Malikin Belli Olmaması:
Tapusuz taşınmazlarda tapu kütüğü zaten maliki
göstermez. Tapuya kayıtlı taşınmazlardan da ancak, tapu
kütüğünden malikinin kim olduğu anlaşılamayan
taşınmazlar ile gaipliğine karar verilmiş bir kimsenin
kütükte malik olarak göründüğü taşınmazların mülkiyeti,
Olağanüstü Zamanaşımıyla kazanılabilir (MK 713 / II).
Bu sayılan durumlarda tapuya kayıtlı taşınmazın gerçek
malikinin kim olduğu belli değildir; tapu sicili gerçek
maliki göstermemektedir.
Malikin kim olduğunun anlaşılamaması, şu durumlardan
ileri gelebilir:
 (MB)
*Malik sütununun boş bırakılmış olması
*Malikin adının silinip yenisinin yazılmamış olması
*Sicilde malikin kimliğinin yeterli biçimde gösterilmemiş
olması (Örneğin, sicilde malik olarak «Hasan» ismi yazılı
olup da, bu Hasan’ın kim olduğu anlaşılmamaktadır. )
Mevcut olmayan bir kişi adına tescil yapılmış olan
hallerde de sicilden malikin kim olduğu anlaşılamaz.
16 Şubat 1912 tarihli «Eşhası Hükmiyenin Emvali
Gayrimenkuleye Tasarruflarına Dair Muvakkat Kanuna»
kadar, tüzel kişilere taşınmaz üzerinde tasarruf hakkı
tanınmamış olması ve bu nedenle de cemaatler ve
müesseselerin, azizler adına taşınmazların mülkiyetini
tescil ettirmeleri, böyle durumlar yaratmıştır. Bu şekilde
hayali kişiler adına kaydedilen taşınmazların mülkiyeti de
olağanüstü zamanaşımıyla kazanılabilir.
MK 713/II’deki «ölmüş» sözcüğü Anayasa Mahkemesi
tarafından iptal edilmeden önce, mülkiyeti adına tescil
edilmiş olan kimsenin yirmi yıl önce ölmüş olması
durumunda da, taşınmaz Olağanüstü Zamanaşımı ile
edinilebiliyordu. İptal kararından sonra böyle bir
taşınmazın mülkiyeti Olağanüstü Zamanaşımıyla
kazanılmaya elverişli olmaktan çıkmıştır.
MK 713/II’de «hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse
adına kayıtlı bulunan» sözcükleri iptal kararının kapsamı
dışında kaldığından, 20 yıl önce gaipliğine karar verilmiş
olan bir kimse adına mevcut tescilde de, taşınmazın
mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımı yoluyla kazanılması
hali mümkündür.
Gaipliğine karar verilmiş kişinin mirasçılarının bulunması,
bu kişi adına kayıtlı taşınmazın üçüncü kişiler tarafından
Olağanüstü Zamanaşımı yoluyla kazanılmasına engel
değildir.
Bu durumun da istisnaları vardır. Mirasçılar zamanaşımı
ile kazanma süresi dolmadan kendi adlarına tescil
yaptırdıkları takdirde, artık bu taşınmaz Olağanüstü
Zamanaşımı yoluyla kazanılamayacaktır.
Mirasçılar ise, kanundan ötürü zilyedi ve elbirliği halinde
maliki oldukları terekedeki taşınmazlar bakımından kendi
aralarında MK 713’den yararlanamazlar.
Gaiplik Kararı bakımından, gaibin adına kayıtlı bir
taşınmaz hakkında Olağanüstü Zamanaşımının ne zaman
işlemeye başlayacağı tartışmalıdır.
MK 713 / II, «hakkında gaiplik kararı verilmiş …» demek
suretiyle, bu sürenin Gaiplik Kararı tarihinde işlemeye
başlaması gerektiğini ifade etmektedir.
Buna karşılık, MK 35 / II’ de, Gaiplik Kararının ölüm
tehlikesi veya son haberin alındığı günden başlayarak
hüküm ifade edeceği belirtilmektedir. Bu hükme
dayanarak Olağanüstü Zamanaşımının, gaiplik kararının
hüküm ifade ettiği ölüm tehlikesi ya da son haberin
-59-
Twitter: @OgrencisiHukuk
alındığı günden itibaren hesaplanması gerektiği
savunulabilir.
Yargıtay ve öğreti tarafından benimsenerek kabul edilen
görüş, MK 713 / II’ ye dayanmaktadır ve sürenin Gaiplik
Kararının kesinleşmesiyle başlayacağını ifade etmektedir.
Taşınmazın mülkiyetinin tescilden önce kazanıldığı fakat
açıklayıcı tescilin yapılmadığı hallerde de, taşınmazın
olağanüstü zamanaşımıyla edinmeye elverişli olduğu
kabul edilmektedir. Çünkü burada tapu sicilindeki tescil
gerçek maliki göstermemektedir. Bu durum, MK 713 /
II’de belirtilmemiştir.
Mülkiyetin yolsuz tescil edilmiş olduğu hallerde, adına
yolsuz tescil bulunan kişi iyiniyetli zilyet ise, MK 712’den
yararlanır, fakat iyiniyetli değilse, MK 712’den
yararlanamaz.
Fakat, bu taşınmaz, adına yolsuz tescil bulunan kişi
tarafından olağanüstü zamanaşımıyla edinmeye elverişli
sayılmalıdır.
Bunun nedeni, tapu kütüğünde kaydı bulunmayan
kötüniyetli kişinin, tapu kütüğünde malik olarak
kaydedilmiş olan kötüniyetli kişiye tercih edilmesinin haklı
bir gerekçesi yoktur.
Tapu kütüğünde birden çok kaydı bulunan ve her kayıtta
farklı kişilerin malik olarak gözüktüğü taşınmazlar da
olağanüstü zamanaşımıyla edinmeye elverişli
sayılmaktadır.
Bu durumda tapu kütüğü birbiriyle çelişen kayıtlar içerdiği
için kimin malik olduğu sicilden anlaşılamamaktadır ve
tapu sicilindeki tescil gerçek malikin hakkını, olağanüstü
zamanaşımına karşı koruyacak bir etkiye sahip değildir.
Adına yolsuz tescil bulunan kötüniyetli zilyet veya bir
diğer üçüncü kişi taşınmazın mülkiyetini olağanüstü
zamanaşımıyla kazanabilir.
Geçerli bir terk sebebi bulunmaksızın mülkiyetin terkin
edilmiş olduğu durumlarda, taşınmazın mülkiyeti işgal
değil, olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılabilir.
MK 713 / I’e göre, tapusuz taşınmazlarda, taşınmazın bir
parçası üzerinde zamanaşımı yoluyla mülkiyet
kazanılabilir.
MK 713 / II gereğince tapulu bir taşınmazın bölünmesinde
sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de o parçanın
mülkiyetinin kendi adına tescilini isteyebilir.
Aslında Kadastro Kanunu’nun 15. maddesinin II.
fıkrasında da aynı esas kabul edilmiştir.
Paylı mülkiyete tabi taşınmazda, payların MK 713
uyarınca olağanüstü zamanaşımıyla kazanılması
mümkündür (MK 713 / II). Bu imkân da KK 15 / II’de
açıkça belirtilmiştir.
 (MB)
(2) Zilyetliğe İlişkin Şartlar:
 Malik Sıfatıyla Zilyetlik
 Zilyetliğin Davasız Sürmüş Olması
 Zilyetliğin Aralıksız Sürmüş Olması
 Zilyetliğin Yirmi Yıl Sürmüş Olması
Olağanüstü zamanaşımıyla mülkiyeti kazanacak olan
kimsenin taşınmaza malik sıfatıyla davasız ve aralıksız
yirmi yıl süreyle zilyet bulunması gerekir.
I. Malik Sıfatıyla Zilyetlik:
Malik sıfatıyla zilyet, malik gibi davranan, başkasının
kendisinden daha üstün zilyetliğini tanımayan, kendisi için
zilyet olan kimsedir.
Bu bağlamda, zilyedi olduğu taşınmaz için kira bedeli veya
kendiliğinden Ecrimisil ödeyen kimse, malik sıfatıyla zilyet
değildir.
Zilyetliğin ispatı, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyeti
kazandığını iddia eden zilyede düşer.
Taşınmazı önce fer’i zilyet olarak ele geçirmiş bir kimse
sonradan malik sıfatıyla hareket ettiğini iddia ederse, bu
iddiasını ispat etmelidir.
Zilyet, malik sıfatıyla zilyetliğini zamanaşımı süresince
devam ettirmelidir.
Tapulu taşınmazlarda zilyetliğin ispatı her türlü delille
mümkündür.
Tapusuz taşınmazlarda da, aynı çalışma alanı içinde
bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru
toprakta 100 dönüme kadar (40 ve 100 dönüm dahil) olan
bir veya birden fazla taşınmaz bakımından zilyetliğin
ispatı özel bir sınırlamaya tabi tutulmamıştır. Zilyetlik,
belgelerle veya bilirkişi veya tanık beyanlarıyla ispat
edilebilir (KK 14 / 1).
Fakat, taşınmazın bu miktarların dışında kalan kısmının
zilyedi adına tespit edilebilmesi için Kadastro Kanunu’nun
14. maddesine göre, zilyetliğin ayrıca Kanunda belirtilen
belgelerden birine dayandırılması gerekir.
Buna örnek olarak verilebilecek belgelerden bazıları
şunlardır:
 31.12.1981 veya daha önceki tarihlere ait vergi kayıtları,
 Tasdikli irade suretleri ve fermanlar,
 Tasdiksiz tapu yoklama kayıtları,
 Evkaf idarelerinden tapuya devredilmemiş tasarruf
kayıtları.
Zilyetliğini başka delillerle ispat edebilen, fakat KK
14/III’de sayılan belgelerden birine dayanamayan kimse,
sadece sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönümü aşan
kısım için zamanaşımından yararlanamaz.
Bu miktarı aşmayan bölüm için, KK 14/III’ deki
belgelerden birine dayanamayan zilyet, diğer şartları haiz
ise, zamanaşımından yararlanabilir.
-60-
Twitter: @OgrencisiHukuk
II. Zilyetliğin Davasız Sürmüş Olması:
Zilyedin zamanaşımından yararlanabilmesi için, zilyetliği
davasız, yani, çekişmesiz sürmüş olmalıdır.
Burada Davadan kasıt, gerçek malik tarafından İstihkak
veya Zilyetliğe Dayanan Geri Verme Davasının (ya da
saldırının önlenmesi için açılan Zilyetlik Davasının)
açılmamış olmasıdır.
İstihkak Davası yerine, bazı yazarlar, gerçek malik
tarafından açılan Elatmanın Önlenmesi Davasının
açılmamış olmasını aramaktadır. Bu yazarlar,
taşınmazlarda gasp olsa dahi zilyetliğin tamamen
kaybedilmemiş olduğu görüşünü savunmaktadır.
Davanın davasızlık durumunu ortadan kaldırması için
Kazandırıcı Zamanaşımından yararlanan kişi aleyhine
açılması ve olumlu sonuçlanması gerekir.
Oysa 19.10.2007 tarih ve 1/1 sayılı İBK’nda, zilyet
tarafından, Olağanüstü Zamanaşımı şartlarının
gerçekleştiği düşüncesiyle açılmış olup yirmi yıllık zilyetlik
süresi dolmadığı için reddedilen Tescil Davasının,
davasızlık şartının gerçekleşmesini engelleyerek
zamanaşımını kesmiş olduğu, böylece de, bu davanın
reddinden itibaren yeni bir zamanaşımı süresinin
işlemeye başladığı sonucuna varılmıştır.
III. Zilyetliğin Aralıksız Sürmüş Olması:
Malik sıfatıyla zilyetlik, aynı zamanda aralıksız, sürekli bir
zilyetlik olmalıdır.
Bundan amaç, Zilyetliğin sürekli olarak devam etmesi ve
zilyetliğin zamanaşımı süresince kaybedilmemiş olmasıdır.
Eğer zilyetlik kesin ve sürekli olarak kaybedilirse, aralıksız
20 yıl zilyetlik şartı ortadan kalkmış olur.
Zilyet şu veya bu sebeple, örneğin başka bir yere
giderken, üçüncü bir şahısla kira gibi fer’i (dolaylı) zilyetlik
ilişkisini kurarak gidebilir. Bu halde zilyetlik kaybedilmiş
olmaz.
Aralıksız Zilyetlikte, doğrudan doğruya, yani dolaysız
zilyetlik şart değildir.
TMK m. 713’ün aradığı zilyetlik, asli (malik gibi), fakat
dolaylı bir zilyetlik de olabilir.
Asli (malik gibi) zilyetliğin kaybedilip, yeniden kurulması
mümkündür.
Ancak, bu halde zilyetliğin kaybedildiği yıllarla eski
zilyetlikte geçen yıllar yeni zilyetlik süresine eklenemez.
Zira zilyetlik kesin olarak kaybedilince ya da bundan
sürekli olarak vazgeçme (terk) iradesi açıklanınca, o ana
kadar geçen zilyetlik süresi sona erer. Tekrar kurulan
zilyetlik yönünden yeni bir süre işlemeye başlar.
Zilyetliği geçici olarak kaybetmek önemli değildir. Bu
sebeple hastalık, seyahat, sel basması, arazinin geçici
olarak su altında kalması veya askerlik gibi sebeplerle
 (MB)
taşınmazın bir süre fiili hakimiyet altında
bulundurulmaması, zilyedin zilyetliğini sona erdirmez
(TMK m. 976).
Zilyet, zilyetliğini başkasına devrettiği takdirde, zilyetlik
kaybedilmiş olur. Bu durum, zilyetliğin iradi kaybıdır.
Zilyet, zilyetliği bir başkasına devredebileceği gibi, böyle
bir devir olmaksızın, kesin olarak da terk edebilir.
Zilyetliğin kaybının geçici bir kayıp olup olmadığı, her
olayın özelliğine göre değerlendirilir. Bu değerlendirmeyi,
hâkim takdir yetkisini kullanarak yapar.
Zilyetliğin geçici değil de, sürekli olarak kaybedildiğini,
bunu iddia eden kişi ispat eder.
Zamanaşımının başında ve sonunda taşınmaza zilyet olan
kişinin bu durumu, aradaki süre içinde zilyetliğin
devamlılığı yönünden lehine bir karine teşkil eder (BGB §
938). Örneğin, vergilerin devamlı olarak ödenmesinde
durum böyledir.
Zilyedin iyiniyetli olması veya bir kazanma sebebinin
(hukuki sebebin) bulunması şart değildir. TMK m. 713’de
süre bu sebeple 20 yıla çıkarılmıştır.
Olağan kazandırıcı zamanaşımıyla olağanüstü zamanaşımı
arasındaki en önemli iki fark, zilyetlik süresi ile zilyedin
niyeti sorunlarıdır.
Olağan zamanaşımında zilyedin iyiniyetli olması gerekir
(MK m. 712). Oysa, MK m. 713’te böyle bir şart
aranmamaktadır.
IV. Zilyetliğin Yirmi Yıl Sürmüş Olması:
Zilyetliğin davasız ve aralıksız sürmesi gereken süre, yirmi
yıldır. Fakat, bu sürenin mutlaka mülkiyeti kazanacak olan
kişinin zilyetliğinde geçmesi zorunlu değildir.
Her zilyet kendisinden önceki zilyetlerin zamanaşımıyla
kazanmaya elverişli zilyetlik sürelerini kendi zilyetlik
süresine ekleyebilir (MK 996). Fakat, bunun için, zilyetliğin
önceki zilyetten sonrakine geçerli bir şekilde geçmiş
olması, yani sonraki zilyedin zilyetliği aslen değil, önceki
zilyedin rızasıyla devren kazanmış olması gerekir.
Bu kazanma, miras yoluyla olabileceği gibi, sağlar arası
yapılan bir devirle de olabilir.
Son zilyet, sadece kendisinden önceki zilyedin değil,
aralarında zilyetlik geçerli olarak nakledilmiş bulunan ve
zamanaşımından yararlanma şartlarını taşıyan diğer
zilyetlerin sürelerinden de yararlanır.
Zamanaşımı, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda, malik
sıfatıyla zilyetliğin kurulmasından itibaren işlemeye
başlar.
Tapuda kayıtlı taşınmazlarda ise zamanaşımı, taşınmazın
zamanaşımıyla kazanmaya elverişli hale gelmesi ve malik
sıfatıyla zilyetlik şartlarının birleşmesi anından itibaren
işlemeye başlar.
-61-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Sürenin hesaplanması, durması ve kesilmesi hakkında
Borçlar Kanunu’nun alacak zamanaşımına ait hükümleri
uygulanır (MK 714).
Olağan zamanaşımında yapılan açıklamalar burada da
geçerlidir. Bu bakımdan, olağanüstü zamanaşımının
şartlarının ortadan kalkması halinde zamanaşımı kesilir.
Örneğin, zilyetlik kaybedilirse veya taşınmaz olağanüstü
zamanaşımıyla edinilmeye elverişli olmaktan çıkarsa,
zamanaşımı kesilmiş olur.
(1) Şekli Şartlar:
Şekli Şartlar
İtiraz Edilmemiş veya
Tescil Davası ve İlân İtirazın Yerinde
Görülmemiş Olması
(a) Tescil Davası ve İlan:
MK 713/III’e göre, “tescil davası hazineye ve ilgili kamu
tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin
mirasçılarına karşı açılır.”
Taşınmazla ve zilyetlikle ilgili şartların yerine geldiğine
kani olan zilyet, mahkemeye başvurarak taşınmazın
mülkiyetinin adına tescilini dava edecek, hasım olarak da
Hazineyi, ilgili kamu tüzel kişilerini veya tapuda malik
görünen kişinin mirasçılarını gösterecektir.
“Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve
ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve
aralıklarla en az üç defa ilan olunur” (MK 713 / IV)
Son ilandan itibaren üç ay içinde, taşınmaza ve zilyetliğe
ilişkin şartların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden
bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının
iddiası ispatlanmış olursa, hakim tescile karar verir.
Bu durumda “mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen
koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur” (MK 713/V).
Böylece, olağanüstü zamanaşımıyla mülkiyet, hakimin
tescil kararıyla ya da tescille değil, olağanüstü
zamanaşımıyla kazanmanın maddi şartlarının, yani
olağanüstü zamanaşımına elverişli bir taşınmazda yirmi
yıllık davasız ve aralıksız malik sıfatıyla zilyetlik şartlarının
gerçekleşmesiyle, tescilden önce kazanılmış olmaktadır.
Bu bakımdan, hakimin tescil kararı yenilik doğuran değil,
açıklayıcı bir karardır.
Kararda, tescili istenen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve
yüzölçümü belirtilir ve karara uzmanlarca düzenlenen
teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir (MK 713 / VII).
Henüz kadastro görmemiş yerlerde kadastro faaliyetleri
başlayıncaya kadar tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda
mülkiyetin zamanaşımı yoluyla kazanılması da MK 713/
 (MB)
1’e tabidir.
Fakat KK 33 / III hükmü nedeniyle, KK 14’deki taşınmazın
yüzölçümü ve zilyetliğin ispatına ilişkin sınırlamalar
tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların mülkiyetinin
zamanaşımıyla kazanılmasında da uygulanacaktır.
Ayrıca, kadastrodan önce, tapulu taşınmazlarda olduğu
gibi, tapusuz taşınmazların olağanüstü zamanaşımıyla
edinilmesinde de genel hüküm niteliğindeki MK 713’ün
öngördüğü tescil davasının açılması ve MK 713’ün III, IV
ve V. fıkralarında öngörülen şartların aranması gerekir.
Böylece, hakkını itiraz süresi sonunda kaybedecek gerçek
malikin bir ölçüde korunması da sağlanmış olur.
(b) İtiraz Edilmemiş veya İtirazın Yerinde
Görülmemiş Olması:
Tescil davasında itiraz, taşınmaza ve zilyetliğe ilişkin
şartların gerçekleşmediği konusunda olacaktır. Eğer,
taşınmaza ve zilyetliğe ilişkin şartlar gerçekleşmişse,
mülkiyet tescil davasından önce kazanılmış olacağından,
itiraz edenin mülkiyet iddiasında bulunması artık
mümkün değildir.
Ancak itiraz eden, örneğin, taşınmazın olağanüstü
zamanaşımıyla edinilmeye elverişli olmadığını veya
zilyetliğin sadece on yıl malik sıfatıyla sürmüş
bulunduğunu ispat ettiği takdirde, zilyet mülkiyeti
kazanamaz. Bu durumda MK 713/VI’da şöyle bir imkan
öngörülmüştür: «Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada
kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.»
Hükmün bu ifadesinden, davalılar dışında da itiraz
edeceklerin olabileceği anlaşılmaktadır.
İtirazları kabul edilen davalıların zaten karşı dava yoluyla
aynı davada taşınmazın mülkiyetini kendi adlarına tescilini
istemeleri mümkündür.
MK 713 / VI’ da davalı olmadığı halde itiraz edene de bu
imkân tanınmıştır.
Ancak davalılar veya itiraz edenler adına tescile karar
verilebilmesi için, bunların itirazlarının dayandığı olguların
yanısıra mülkiyet haklarını da kanıtlamış olmaları gerekir.
Bu durumda itiraz eden olağanüstü zamanaşımı
koşullarının kendisi bakımından gerçekleştiğini iddia
ediyorsa, bunun kabul edilebilmesi için, maddi şartların
gerçekleşmiş olduğunu kanıtlaması gerekir.
b. Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanmanın Hükmü:
Şartların gerçekleşmesi üzerine, olağanüstü
zamanaşımıyla mülkiyet kazanılınca, bu kazanmanın
geriye etkili olup olmayacağı ve zamanaşımının başlangıç
tarihinden itibaren mülkiyetin kazanılmış sayılıp
sayılmayacağı tartışmalıdır.
Bir görüşe göre, mülkiyet, zamanaşımı süresinin başladığı
-62-
Twitter: @OgrencisiHukuk
andan itibaren kazanılmış sayılır.
Yargıtay ise, olağanüstü zamanaşımıyla mülkiyeti kazanan
zilyedin kötüniyetli olması halinde, önceki malikin bundan
ecrimisil isteyebileceğine hükmetmiştir. Yargıtayın
olağanüstü zamanaşımıyla kazanmanın geriye
yürüdüğünü kabul etmediği anlaşılmaktadır.
Kadastro Yapılırken Uygulanan Hükümler
3402 sayılı Kadastro Kanunu, kadastro esnasında,
olağanüstü zamanaşımına dayanarak mülkiyetin nasıl
tespit edileceği konusunda tapulu taşınmazlar ile tapusuz
taşınmazlar için ayrı hükümler koymuştur.
Tapulu taşınmazların, kimin adına tescil edileceği
hakkındaki esaslar Kadastro Kanunu’nun 13. maddesinde
düzenlenmiştir. Bu madde gereğince, tapulu bir
taşınmazın tapuda kayıtlı kimseden ya da bu kimsenin
mirasçılarından başka bir kimse adına tespit ve tescili için
aşağıdaki hükümlere yer verilmiştir.
Kadastrosu yapılacak taşınmaza tapuda kayıtlı kişi veya bu
kişinin mirasçılarından başka birisi zilyet bulunuyorsa,
kayıt sahibi veya mirasçılarının tapulama teknisyeni
huzurunda muvafakat vermeleri halinde, taşınmaz zilyet
adına tespit ve tescil olunur (KK 13 / Ba).
Kadastro Kanunu’nun 13. maddesinin son fıkrasında yer
alan hükme göre, noter tarafından tespit ve tevsik edilen
muvafakat beyanı veya noter tarafından düzenlenen satış
vaadi senedi de teknisyen huzurunda yapılmış muvafakat
sayılır.
Kayıt sahibi veya kayıt sahibinin mirasçılarından başka biri
taşınmaza zilyet bulunuyorsa, bu kişi taşınmazı kayıt
sahibi veya mirasçılarından veya bunların yetkili
temsilcilerinden tapu dışı bir yolla, yani şekil dışında tüm
geçerlilik unsurları gerçekleşmiş bir işleme dayanarak
edindiğini, bunların beyanıyla veya herhangi bir belgeyle
veya bilirkişi veya tanık sözleriyle ispat ettiği ve ayrıca en
az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla
zilyet bulunduğu takdirde, taşınmaz onun adına tespit
olunur (KK 13 / Bb).
Anayasa Mahkemesi’nin MK 713 / II’ye ilişkin, 17.3.2011
tarih ve 58 / 52 sayılı iptal kararı üzerine 6302 sayılı
Kanunla KK 13 Bc’ de söz konusu karara uygun olarak
gerekli değişiklik yapılmıştır.
KK 13/ Bc’ye göre, kayıt sahibinin yirmi yıl önce gaipliğine
hüküm verilmiş veya tapu sicilinden malikin kim olduğu
anlaşılamamış ise, taşınmazın mülkiyeti çekişmesiz ve
aralıksız yirmi yıl müddetle ve malik sıfatıyla zilyet
bulunan kimse adına tespit olunur.
Tapusuz taşınmazların mülkiyetinin kimin adına tescil
edileceğine ilişkin hükümler ise Kadastro Kanun’un 14.
maddesinde yer almaktadır.
 (MB)
Bu madde tapusuz taşınmazlar bakımından MK 713 / I’
deki şartların yanısıra, tescili istenen ve aynı kadastro
çalışma alanına giren bir veya birden fazla taşınmazın
toplam yüzölçümünün sulu toprakta 40, kuru toprakta
100 dönümü aşması halinde, zilyetliğin Kanunda sayılan
belge veya kayıtlardan biriyle de ispatını aramaktadır.
Her biri diğerinin rızasıyla zilyetliği kazanmış olan önceki
zilyetlerin zilyetliği zamanaşımıyla kazanmanın şartlarına
uygun ise, şimdiki zilyet bunların zilyetlik sürelerini de
kendi süresine ekleme hakkına sahiptir.
Kadastro Kanunu, gerek tapuya kayıtlı taşınmazların,
gerek tapusuz taşınmazların mülkiyetinin olağanüstü
zamanaşımına dayanılarak yapılan tescilinde MK 713’den
farklı olarak ilan yapılması, itiraz süresi geçmesi ve
mahkemeden hüküm alınması şartlarını aramamaktadır.
Mülkiyet, kadastro teknisyeni tarafından Kanun’un 13
veya 14. maddeleri uyarınca yapılan tespite dayanılarak
tescil edilecektir.
Ancak yapılan tespite KK 9 uyarınca itiraz edilerek veya KK
11’deki ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava
açılarak tescilin yapılması önlenebilir.
Kadastro sırasında yapılan tesciller aleyhine, kadastro
tutanağının (tespitin) kesinleştiği tarihten itibaren on yıl
içinde kadastrodan önce mevcut olan sebeplere
dayanılarak dava açılması da mümkündür (KK 12 / III).
Kadastro Kanunu, zilyede tanımış olduğu hakların,
kadastrosuna başlanan bölgede zilyedin aleyhine açılan
davalarda, zilyet tarafından def’i olarak ileri sürülebilmesi
imkanını hükme bağlamıştır (KK 33 / IV).
Kadastrodan Sonra İmar ve İhya Yoluyla Kazanma:
Kadastrosu tamamlanmış yerlerde, imar ve ihya söz
konusu olduğu takdirde, esas itibarıyla KK 33 / III’ de
kadastro dışında da uygulanacağı hükme bağlanmış olan
KK 17 uygulanır.
Buna göre, orman sayılmayan, devletin hüküm ve
tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis
edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya
edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar KK
14’deki kazandırıcı zamanaşımı şartları gerçekleşmiş ise,
imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde
hazine adına tespit edilir (KK 17).
Kadastrodan sonra imar ve ihya edilen taşınmazın
mülkiyetinin kazanılabilmesi için, imar ve ihya eden
kimsenin (veya haleflerinin) taşınmazda imar ve ihyanın
tamamlandığı tarihten itibaren en az yirmi yıldan beri
çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetliğini
sürdürmüş olması aranacaktır.
Aynı çalışma alanı içinde imar ve ihya edilen arazinin sulu
toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan
miktarındaki zilyetlik her türlü delille ispat edilebilecek;
-63-
Twitter: @OgrencisiHukuk
bu miktarları aşan taşınmazlardaki zilyetliğin KK 14 / III’
deki belgelerden biriyle ispatı gerekir.
Burada imar ve ihya edilen taşınmazın mülkiyetinin
zamanaşımıyla kazanılması söz konusu olduğundan,
kadastrodan önceki edinmelerde olduğu gibi,
kadastrodan sonra imar ve ihya yoluyla taşınmazın
mülkiyetinin kazanılmasında da KK 14 ile MK 713 birlikte
dikkate alınarak, MK 713 / III vd. daki dava ve itiraza
ilişkin hükümler de uygulanacaktır.
Ancak, il, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı
alanlarda kalan taşınmaz mallarda KK 17 uyarınca imar ve
ihya yoluyla mülkiyet kazanılamaz (KK 17 / II).
1515 Saylı Tapu Kayıtlarından Hukuki Kıymetlerini
Kaybetmiş Olanların Tasfiyesine Dair Kanun:
MK 713 / VIII’de, «Özel kanun hükümleri saklıdır»
denilmiş, KK 23’de de Medeni Kanun ile diğer kanun
hükümleri saklı tutulmuş olduğundan, 1515 sayılı Kanun
üzerinde de durulması gerekmektedir.
Ülkemizde eski hukuk zamanında tapuya kaydı yapılmış,
fakat tapu sicili dışında el değiştirmiş olan çok sayıda
taşınmaz vardır.
2 Haziran 1929 tarihli ve 1515 sayılı Kanun, tapuda kayıtlı
olup da, tapu sicili dışında el değiştirmiş olan bu
taşınmazların zilyetlerine bir zamanaşımından yararlanma
imkânı tanımıştır.
Kanun’un 1. maddesi şu hükmü koymuştur: “Tapu
dairelerinde mukayyet olup da gayrı resmi surette aharın
mülkiyetine geçen ve Kanunu Medeninin meriyeti tarihine
kadar musakkaf ve bu hükümde bulunan bağ ve bahçe
veyahut arsaların onbeş, diğer arazinin on sene malik
sıfatıyla, nizasız ve hüsnüniyetle tasarrufu altında
bulunduranları zilyetleri namına tapu dairesince tescil ile
tapu senetleri verilir. Şu kadar ki, kayıt tarihinden itibaren
üç sene zarfında alakadarların mahkemeye müracaatla
birinci fıkradaki iktisap sebepleri aleyhine dava açmağa
selahiyetleri vardır.”
Böylece Kanun, zilyetlik durumunu inceleyerek tescili
yapma yetkisini tapu dairelerine tanımıştı.
Fakat bu durum, 14. 5.1950 tarihli ve 5519 sayılı Kanun ile
değiştirilmiş, tescile zilyedin talebi üzerine hakimin karar
vermesi kabul edilmiştir.
Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı
Taşınmaz mülkiyetinin kaybı, mülkiyet hakkının sona
ermesini ifade eder.
Taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkının kaybı, esas
itibariyle terkinle ve terkinden önce kayıp, mutlak ve nispi
kayıp şeklinde gruplandırılmaktadır.
 (MB)
Taşınmaz mülkiyetinin terkinden önce kaybına örnek
olarak, taşınmazın deprem sonucu su altında kalarak
tamamen yok olmasını gösterebiliriz.
Taşınmaz mülkiyetinin terkinle sona ermesine örnek
olarak da, terk suretiyle mülkiyet hakkına son verilmesini
gösterebiliriz. Çünkü taşınmaz mülkiyeti ancak terkin
edilmek suretiyle terk edilebilir.
Taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkının kaybı doktrinde
yapılan ikili ayırım;
 Taşınmaz Mülkiyetinin Mutlak Kaybı
 Taşınmaz Mülkiyetinin Nispi Kaybı
1. Taşınmaz Mülkiyetinin Mutlak Kaybı:
Bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı terk ya da
taşınmazın tamamen yok olmasıyla mutlak olarak sona
erer (MK 717 / 1).
Taşınmazın su baskını veya deprem sonucu sürekli olarak
su altında kalması durumunda taşınmaz yok olur,
üzerindeki mülkiyet hakkı, hatta diğer haklar da sona
erer.
Taşınmazın yok olması durumunda, TST 67 / 1’e kıyasen,
tapu kütüğündeki sayfa kapatılır.
Eğer taşınmaz kısmen yok olmuşsa, TST 65 / 1’e kıyasen
sadece yüzölçümüne ilişkin kayıt düzeltilir.
Malikin mülkiyet hakkını terk etmesi de mülkiyeti sona
erdirir.
Terk, malikin tek taraflı, mülkiyet hakkından feragat
ettiğine ilişkin bir irade beyanıyla gerçekleşir.
Bu irade beyanı terkin isteminin içeriğinde tapu
müdürüne yöneltilir ve bir tasarruf işlemi niteliğindedir.
Bu bakımdan, terk beyanında bulunan kişinin tasarruf
yetkisine sahip olması gerekir.
Tapu sicilinde yolsuz bir tescille malik görünen kişinin terk
beyanı mülkiyet hakkını sona erdirmez.
Malikin terk beyanından başka, bu beyana dayanılarak
tapu kütüğünde mülkiyete ilişkin tescilin terkin edilmesi
de gerekir. Bundan sonra taşınmaz işgale elverişli bir
taşınmaz durumuna girer.
Terk sonucu sadece mülkiyet hakkı sona erer; taşınmaz
üzerindeki diğer ayni haklar varlığını korur. Fakat, terkle
eşyaya bağlı borcun da sona ereceği, ancak doğmuş olan
borçlardan sorumluluğun süreceği kabul edilmektedir.
Tapusuz taşınmazlarda, mülkiyet tescil edilmedikçe
malikin bu hak üzerinde tasarruf etmesi mümkün
olmadığında, terk de mümkün değildir.
2. Taşınmaz Mülkiyetinin Nispi Kaybı:
Taşınmaz mülkiyetinin nispi kaybında, taşınmaz
-64-
Twitter: @OgrencisiHukuk
üzerindeki mülkiyet sona ermemekte, yani taşınmaz
sahipsiz duruma gelmemekte, sadece el değiştirmektedir.
Taşınmaz mülkiyetinin nispi kaybında, o zamana kadar
malik olan kişi mülkiyeti kaybederken, bir başkası onu
kazanmaktadır.
Bu durumda, mülkiyetin yeni malike geçmesi için tescil
gerekliyse, mülkiyet yapılan tescille sona erer.
Eğer yeni malik mülkiyeti tescilden önce kazanıyorsa, bu
takdirde mülkiyetin yeni malike geçmesiyle birlikte, o
zamana kadar malik olan kimse de mülkiyeti kaybetmiş
olur.
MK 717/II, kamulaştırma halinde mülkiyetin ne zaman
sona ereceğinin belirlenmesini özel kanunlara bırakmıştır.
Kamulaştırma Kanunu’na göre malik kamulaştırmaya razı
olduğu hallerde, tescil isteminde bulunarak taşınmazın
İdare adına tescilini sağlar (m. 8 / VI).
Mülkiyet tescille idareye geçer.
Malik kamulaştırmaya razı değilse, mülkiyet İdareye
mahkemece verilen tescil kararıyla geçer (m. 25 / 1).
Her iki durumda da, İdarenin mülkiyeti kazandığı an,
malikin mülkiyet hakkı da sona erer.
Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı
Nisbi Mutlak
Devren Kamulaştırma Taşınmazın Terk
yok olması (tasarruf
yetkisi
olmalı, terk
beyanı ve
terkinin
yapılması)
TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAPSAMI (25.Hafta)
Medeni Kanun’un 718. maddesi, Taşınmaz Mülkiyetinin
Kapsamını belirtmektedir. Bu maddeye göre; “arazi
üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde,
üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu
mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak
üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.”
MK 718’in kenar başlığında, genel olarak Taşınmazlardan
söz edilmektedir. MK 718’in madde metninden açıkça
anlaşıldığına göre, MK m. 704’te Taşınmaz Mülkiyetinin
konusu olarak sayılan şeylerden sadece Arazideki
mülkiyetin kapsamı üzerinde durulmaktadır.
Gerçekten, Taşınmaz sayılan Bağımsız ve Sürekli Haklar
üzerindeki mülkiyet hakkının kapsamı, yüklü taşınmazın
tapu kütüğündeki sayfasına irtifak hakkı olarak yapılmış
tescile tabidir. Çünkü Taşınmaz olarak işlem gören
 (MB)
Bağımsız ve Sürekli Haklar nitelik bakımından birer
devredilebilir Kişisel İrtifak Hakkıdır.
Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler ise, Kat Mülkiyeti
Kanunundaki kurallara tabidir.
Bu durumda, Medeni Kanunumuzun Taşınmaz
Mülkiyetinin Kapsamı hakkındaki hükümleri ve bundan
sonra yapılacak açıklamalar sadece Arazi üzerindeki
mülkiyete yöneliktir.
Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamını üçe ayırmak gerekir:
 Taşınmaz Mülkiyetinin Yatay Kapsamı
 Taşınmaz Mülkiyetinin Dikey Kapsamı
 Taşınmaz Mülkiyetinin Madde İtibarıyla Kapsamı
Arazi üzerindeki mülkiyet öncelikle, o Arazinin sınırları
içinde kalan toprak yüzeyini kapsar. Buna Taşınmaz
Mülkiyetinin Yatay Kapsamı denir.
Öyleyse, mülkiyetin kapsamını belirlemek için her şeyden
önce o mülkiyete konu oluşturan Arazinin sınırlarını
belirlemek gerekir.
Sınırları belirlenen toprak parçası üzerindeki mülkiyet
sadece onun yüzeyini kapsamaz.
MK 718 /1’e göre bu mülkiyet, toprak yüzeyi üzerindeki
hava ile altındaki arz katmanlarının bir kısmını da
kapsamaktadır. Bu da Taşınmaz Mülkiyetinin Dikey
Kapsamıdır.
Enine, boyuna ve derinlemesine kapsama alanı belirlenen
mülkiyetin, bu alan içinde yer alan şeylerden neleri
kapsamına alacağı konusu da Taşınmaz Mülkiyetinin
Madde İtibarıyla Kapsamına ilişkindir.
1. Taşınmaz Mülkiyetinin Yatay Kapsamı:
Taşınmaz Mülkiyeti yatay olarak, Arazinin sınırları içinde
kalan toprak yüzeyinin tamamını kapsar.
MK 719/ 1’e göre, “taşınmazın sınırları, tapu planları ve
arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir.”
Bu hüküm, kadastrosu yapılmış taşınmazları dikkate
almaktadır.
Oysa, bugün ülkemizde miktarı çok az da olsa kadastrosu
yapılmamış olan, hatta Tapu Sicilinde hiç kaydı
bulunmayan taşınmazlar vardır.
Bu bağlamda, Taşınmazların Sınırlarının Belirlenmesi
konusu incelenirken, yalnız kadastrosu yapılmış Tapulu
Taşınmazların değil, kadastrosu yapılmamış yerlerdeki
Tapulu ve Tapusuz Taşınmazların da dikkate alınması
gerekmektedir.
Kadastrosu Yapılmış Olan Taşınmazlarda Sınır:
Kadastrosu yapılmış olan taşınmazlarda sınırın
belirlenmesi MK 719 hükmüne tabidir.
MK 719 / 1’e göre, bu taşınmazların sınırı, yetkili
-65-
Twitter: @OgrencisiHukuk
memurlar tarafından düzenlenen ve geometrik esaslara
dayanan Planlarla ve Arazi üzerine konulmuş işaretlerle
belirlenir. Arazi, sınır işaretleriyle komşu Arazilerden
ayrılmış olur. Bu işaretler, Arazinin köşelerine çakılan
kazıklar veya dikilen ağaçlar ya da Arazinin etrafına dizilen
taşlarla sağlanır. Bazen de bir tepe veya bir dere yatağı iki
Arazi arasında doğal sınır oluşturabilir.
Plana göre belli olan sınır ile Arazi üzerindeki işaretlerin
gösterdiği sınırın birbirini tutmaması mümkündür.
Bu durumda, Plana göre belirlenen sınırın doğru olduğu
karine olarak kabul edilir (MK 719 / II). Çünkü, arz üzerine
konulan işaretler insan eliyle veya doğa olayları sonucu
kolaylıkla yer değiştirebilir.
Oysa, Tapu Sicilinin Asli Unsurları arasında yer alan
Planlar üzerinde değişiklik yapmak çok zordur.
Plan ile arz üzerindeki işaretlerin birbirini tutmaması
durumunda, Plandaki sınırın asıl olacağı kuralı, yetkili
makamlarca Heyelan Bölgesi olduğu belirlenen yerlerde
uygulanmaz (MK 719 / II).
Bir Arazinin sınırları belirsiz ise, MK 720’ye göre, komşu
Arazi malikleri birbirlerinden Planın düzeltilmesi veya arz
üzerine işaretler koymak suretiyle sınırın belirlenmesine
katkıda bulunmasını talep etme hakkına sahiptir.
Sınırın belirsiz olduğu hangi durumda kabul edilir?
Komşular arasında, Arazi üzerindeki sınır işaretlerinin
kaybolmuş, yer değiştirmiş, hiç sınır işareti konulmamış
veya plandaki sınırın yanlış olduğu konusunda görüş birliği
mevcut ya da komşular arasında sınır anlaşmazlığı
bulunuyor fakat hiçbiri bu konuda bir kanıt getiremiyor
ise, Sınırın Belirsiz olduğu kabul edilir.
Bu durumda ne yapılmalıdır?
Bu durumda, komşu maliklerden birinin istemi üzerine,
diğer komşu taşınmaz maliki, sınırın belirlenmesi için
gerekli işbirliğinde bulunmakla yükümlüdür.
Bu yükümlülüğün hukuki niteliği nedir?
Bir komşunun, diğerine karşı sınırın belirlenmesi
konusundaki bu yükümlülüğü Kanundan Doğan bir Eşyaya
Bağlı Borç niteliğindedir.
Eğer Plandaki sınır yanlış ise, bu yanlışlık ya komşu
maliklerin rızasıyla düzeltilir ya da yanlışlık lehine olduğu
için komşu malik rıza göstermediği takdirde, bu
yanlışlıktan dolayı ayni hakkı zedelenen malik, MK 1025’e
dayanarak Planın Düzeltilmesini dava edebilir.
Plan düzeltilmeden komşu taşınmaz maliki değişirse ne
olur?
Bu durumda, yeni malik iyiniyetliyse, yani sınırdaki
yanlışlığı bilmiyorsa ve bilebilecek durumda değilse, artık
Planının Düzeltilmesi talep edilemez.
Çünkü, Planda gösterilen sınır kaydına dayanarak
 (MB)
iyiniyetle ayni hak kazanan üçüncü kişilerin edinimi MK
1023 uyarınca korunacaktır.
Komşu malik değişmemiş olsa bile, kadastro
tutanaklarıyla belirlenen sınırlandırmaya, tutanağın
kesinleşme tarihinden itibaren on yıl geçtikten sonra,
kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz
olunamaz ve dava açılamaz (KK 12 / III).
*Sınırın belirlenmesi için Arazi üzerine sınır işaretleri
konulması gerektiği takdirde, Arazi Malikinin işbirliği
talebine komşu malik uymaz ve yardım borcunu yerine
getirmezse ne olur?
*Bu durumda, talepte bulunan, gider payı karşı taraftan
alınmak üzere Arazide sınırın işaretlenmesine karar
verilmesi için bir Eda Davası olan Sınırlandırma Davasını
açmalıdır.
MK 720’ye dayanan Sınırın Belirlenmesi konusundaki bu
yükümlülük, bir Arazinin etrafının kapatılması, sınırlıkla
çevrilmesi zorunluluğu ile (MK 749) karıştırılmamalıdır.
MK 720, sınırın belirlenmesine ilişkin bir hükümdür.
Köşelere birer işaret konulması, örneğin birer demir kazık
çakılmasıyla bu yükümlülük yerine getirilmiş olur.
Oysa, MK 749’daki Sınırlık Koyma Yükümlülüğü sınır belli
olsa da mevcuttur ve Arazinin çit, parmaklık, duvar gibi
sınırlıklarla kapatılmasını gerektirir.
Sınırlık Koyma Yükümlülüğü, kamu yararıyla ilgili bir
yükümlülüktür.
Malik bunu yerine getirmezse, Kamu Hukuku yaptırımları
ile karşılaşır.
Komşu malikler arasında sınır konusunda bir anlaşmazlık
bulunuyor, fakat maliklerden hiçbiri belli bir sınıra kadar
kendi mülkiyet hakkını kanıtlayamıyorsa, bu durumda
sınırın belirlenmesi için açılması gereken dava, Sınır
Ayırdetme Davasıdır.
Bu davada, Mahkeme, yenilik doğuran bir kararla sınırı
belirler.
Bu dava, sınırı belirleme yükümlülüğü ile ilgilidir ve
taşınmazlar plana bağlandıkça önemini kaybetmiştir.
Fakat, Planı yerine uygulayarak sınırları belli etme imkânı
bulunmadığı hallerde, sınırın belirlenmesi için yine de söz
konusu davadan yararlanılabilecektir.
Eğer komşu maliklerden biri kendi mülkiyet hakkının daha
ilerideki bir sınıra kadar uzandığını ileri sürüyor ve elinde
bu iddiasını kanıtlayabilecek delili de bulunuyorsa, o, hem
sınırın belirlenmesini istemeli, hem de İstihkak talebinde
(MK 683 / II) bulunmalıdır.
Kadastrosu Yapılmamış Olan Tapulu Taşınmazlarda Sınır:
Bu taşınmazlarda sınırın nasıl belirleneceği konusu, Tapu
Kanunu’nun 30. maddesinde düzenlenmiştir.
Bu hükme göre: «Plan ve resmi mesahaya istinat etmeyen
-66-
Twitter: @OgrencisiHukuk
gayrimenkul mallarda eskiden beri malum ve muayyen
olan hududa itibar olunur.»
Aslında bu hüküm soruna çözüm getirmekten uzaktır.
Çünkü, Tapu Kayıtlarında, taşınmazların sınırları çoğu
zaman «şarken Ahmet veresesi», «garben kuru dere»,
«şimalen Hüseyin oğlu Mehmet tarlası», «cenuben sivri
kaya» gibi ifadelerle gösterilmiş olduğu için, sınırın
belirlenmesi çok güç olmaktadır.
Bu tür taşınmazların 3402 sayılı Kadastro Kanunu uyarınca
kadastrosu yapılırken sınırın ne şekilde tayin edileceği
konusunda, Kadastro Kanunu’nun 20. ve 21.maddesi özel
hükümler koymuştur.
Ancak aynı Kanunun 33. maddesinin II. fıkrasına göre,
sözü geçen 20.madde hükmü kadastro dışında da
uygulanacağından, kadastro yapılmamış yerlerdeki tapulu
taşınmazlarda sınırların belirlenmesi bu hükümlere tabi
olmaktadır.
Tapusuz Taşınmazlarda Sınır:
Tapusuz taşınmazların sınırının ne şekilde belirleneceği
konusuna gelince, bu konuda bir hüküm
bulunmamaktadır.
Tapusuz taşınmazın dört tarafındaki komşu taşınmazlar
tapulu ise, tapulu taşınmazların sınırlarına göre tapusuz
taşınmazın sınırının belirleneceği kabul edilmektedir.
Komşu taşınmazlar da tapulu değil, fakat komşular
sınırların belirlenmesi konusunda uyuşabiliyorlar ise, yine
sorun yoktur.
Eğer komşular anlaşamıyorlarsa, bu durumda sınır, varsa
taşınmazlarla ilgili belge, tanık veya bilirkişi beyanı gibi
çeşitli deliller mahkeme tarafından değerlendirilmek
suretiyle belirlenir.
Kadastro sırasında sınırların belirlenmesi konusunda KK 7
vd. hükümleri uygulanır.
2. Taşınmaz Mülkiyetinin Dikey Kapsamı:
Taşınmaz Mülkiyetinin Dikey olarak Kapsam Alanı, MK
718 / I’ de şöyle ifade edilmektedir: «Arazi üzerindeki
mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki
hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar.»
Bu hükme göre, malikin mülkiyet hakkı Arazi üzerindeki
hava boşluğunu ve altındaki toprak tabakasını da kapsar.
Mülkiyetin kapsadığı bu alanın bir sınırı vardır. O sınır da,
malikin kullanmasında yarar olması ölçüsüdür.
Mülkiyet hakkının dikey kapsamı, malike, mülkiyet
hakkına ait olumlu ve koruyucu yetkilerden her ikisini de
sağlar.
Buna göre, malik Arazisinin üzerinde istediği yapıyı
 (MB)
(inşaatı) yapabilir, istediği ağaçları ve bitkileri dikebilir,
Arazinin altında da dilediği kazıları yapma, su, gaz, elektrik
boruları geçirme yetkisine sahiptir.
Ayrıca malik, Arazisinin altına ve üstüne başkalarınca
yapılacak saldırıları önleme yetkisine de sahiptir.
Örneğin, Arazinin üstünden geçirilen bir telin
kaldırılmasını malik mülkiyet hakkının koruyucu yetkisiyle
sağlayabilir (MK 683 / II).
Malik Arazi üzerindeki hava ve altındaki toprak
katmanlarında sınırsız bir kullanma yetkisine sahip
değildir.
MK 718 / 1, malikin mülkiyet hakkının dikey kapsamını
«kullanılmasında yarar olduğu ölçü» ile sınırlamaktadır.
Bu bağlamda, malik, mülkiyet hakkını kullanmakta yararlı
olabilecek ölçüyü aşan yapı veya kazı yapamaz.
Yapının veya kazının yararlı olabilecek ölçüyü aşıp
aşmadığı, her somut olayda malikin korunmaya değer bir
kullanma yararının bulunup bulunmadığına göre
belirlenecektir.
Malikin korunmaya değer yararı, malvarlığına ilişkin,
estetik veya bilimsel olabilir.
Bunun belirlenmesinde şu kriterler esas alınır: Arazinin
niteliği, malik tarafından kullanılış biçimi ve Dürüstlük
Kuralı.
Bu çerçevede konuya ilişkin değişik örnekler verilebilir.
Örneğin, malik Arazisi üzerine ekonomik yarar sağlamak
üzere, imar kuralları elverdiği kadar çok katlı bir bina
yapabilir.
Yine, Arazide bir radyo istasyonunun verici anteni için
yüksek yapı yapılması mülkiyetin kapsamı içinde sayılır.
Oysa, yakındaki hava alanına inecek uçakların geçişini
güçleştirmek için dikilen ucu çengelli uzun direkler,
mülkiyet hakkının kapsamı içinde
değerlendirilmemektedir.
Malik, arazi üzerindeki hava ile altındaki toprak
katmanlarından oluşan ve mülkiyet hakkını kullanmakta
yararı bulunmayan alanın başkaları tarafından
kullanılmasına engel olamaz.
Bu bağlamda malik, uçakların yüksekten arazisi üzerinden
geçmesine katlanmak zorunda kalır.
Oysa, malik, arazisi üzerinden bir havai hat geçirilmesine
engel olabilir.
Aynı şekilde, malik arazinin çok altından bir tünel
geçirilmesine engel olamazken, arazi yüzeyine yakın
yerden bir su borusu geçirilmesine karşı çıkabilir.
3. Taşınmaz Mülkiyetinin Madde İtibarıyla Kapsamı:
Taşınmaz mülkiyetinin madde itibarıyla kapsamı,
-67-
Twitter: @OgrencisiHukuk
mülkiyetin yatay ve dikey kapsam alanı içinde bulunan
mallardan, bu mülkiyete tabi olanları ifade eder.
Öncelikle, MK 684’e göre, Arazinin bütünleyici parçası
olmanın bütün şartlarını taşıyan mallar, Arazinin
mülkiyetine tabidir.
Fakat Medeni Kanun, 684. maddede aranan şartlarla bağlı
olmaksızın, Arazi üzerindeki Yapıların, Bitkilerin ve
Kaynakların da, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere, o
Arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına girdiğini
belirtmektedir (MK 718 / II).
Yapılar (Kavram):
MK 718/ II gereğince, arazinin mülkiyeti, o arazideki
yapıları da kapsar.
Burada Yapıdan ne kastedilmektedir?
Bunu anlamak için MK 718 hükmünün yanısıra, MK 728
hükmünü de dikkate almak gerekir. MK 728’e göre:
«Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması
amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve
benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir. Bu tür
yapılar, taşınır mal hükümlerine tabi olur ve tapu
kütüğünde gösterilmez.»
Maddenin kenar başlığında bu tür hafif yapılar için
«Taşınır Yapı» ifadesi kullanılmıştır.
Taşınır Yapının mülkiyeti, üzerinde bulunduğu Arazinin
mülkiyetine tabi değildir.
Taşınır Yapı, MK 718 / II’de belirtilenin aksine, yapanın
mülkiyetine tabi olur ve bu tür yapıya Taşınır Mülkiyetine
ilişkin hükümler uygulanır.
Arazi maliki kendi arazisinde bu tür bir yapı yapsa dahi
sonuç değişmez.
Bu yapı, o kimsenin taşınmazındaki mülkiyetin kapsamına
girmez, taşınır mal olarak ayrı bir mülkiyet konusu olur.
Bir yapının hangi hallerde Taşınır Yapı sayılacağı
konusunda, MK 728’de belirtilen ölçüt, yapının, yapılırken
kalıcı olmasının amaçlanmamasıdır.
Bir yapının kalıcı amaçla yapılıp yapılmadığının önemli bir
ölçütü ise, onu yapanın iradesidir. Bu irade bazı
olgulardan çıkarılabilir.
Yapının toprakla olan bağlılık derecesi, yapıda kullanılan
malzemeler, yapının özgülendiği amaç, bu iradenin
belirlenmesinde yararlanılan olgulardır.
Bu olgulardan yapının kalıcı amaçla yapılıp yapılmadığını
anlamak mümkün olur.
Örneğin, panayır için tahtadan yapılan bir baraka, bir
kahvede bowling oyunu için yapılan pist, inşaat için
kurulan prefabrik şantiye binasının kalıcı olmak amacıyla
yapılmadığı kabul edilir.
Çünkü bu örneklerde yapı ile arz arasında sıkı bir bağlılık
yoktur.
 (MB)
Oysa, bir çiftlikte tuğla ve kerpiçle yapılan ahır kalıcı
amaçla yapılmış sayılır.
Olguların yapının geçici amaçla yapıldığını göstermesi
durumunda, aksini iddia eden, iddiasını ispat etmelidir.
Eğer yapı ile arz arasında sıkı bir bağlılık varsa, bu
durumda yapıyı yapanın kalıcılığı arzu etmemiş olduğu, bu
nedenle yapının taşınır yapı sayılması gerektiği iddiası
dinlenemez.
Bunun nedeni, bu tür yapının artık MK 684 anlamında
bütünleyici parça niteliğini almış olmasıdır.
Yapıyı yapanın iradesi, yapı ile toprak arasındaki bağlılığın
çok sıkı olmaması halinde önem taşır.
Arz ile bağlılığın kurulduğu sırada bütünleyici parça
niteliğini kazanmış olan yapının, sırf özgüleme amacının
sonradan değişmiş olmasıyla Taşınır Yapı haline geldiği
kabul edilemez.
Örneğin, tek katlı ev olarak kullanılan bir yapının
sonradan aynı arsadaki inşaatın şantiye binası olarak
kullanılması böyledir.
Oysa, baştan kalıcı olması amaçlanmamış bir yapının,
özgüleme amacı değiştirilip kalıcı olmasının amaçlanması
sonucu Taşınır Yapı niteliğini kaybetmesi mümkündür.
Örneğin, festival etkinlikleri için yapılmış olan barakanın
sonradan konser salonu olarak kullanılması böyledir.
Taşınır Yapı niteliği bulunmayan, kalıcı olmak amacıyla
yapılmış olan Yapı, arazinin bütünleyici parçası sayılır ve
arazinin mülkiyetine tabi olur. Bu, «Üst Toprağa Tabidir»
şeklinde ifade edilir.
MK 718/II anlamında «Yapı» dan kasıt, sadece binalar
değildir. Bu bağlamda Yapıya, teknik kullanılarak arazinin
üstüne ve altına bağlanan her şey, köprüler, elektrik
direkleri, demiryolu, toprağın altında yapılan sığınaklar da
girer.
HAKSIZ YAPI
Yapıyı bizzat Arazinin Maliki kendi malzemesi ile yaparsa
Yapının Arazinin Mülkiyetine tabi olması bir uyuşmazlığa
yol açmaz. Oysa, Yapıda kullanılan malzemenin başkasına
ait olması çözülmesi gerekli bir takım meseleler ortaya
çıkarır.
Gerçekten, Yapının yapılması ile bunun mülkiyeti Arazi
sahibine ait olmakta ve sonuçta, Yapıda kullanılan
malzemenin maliki, malzemesi üzerindeki hakkını
kaybetmektedir.
Yapıyı yapan ister Arazinin Maliki, ister Malzemenin
maliki, isterse bir üçüncü kişi olsun, yapının yapılması
ister haklı, ister haksız olsun, daima bu sonuç ile
karşılaşacaktır.
-68-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Fakat, bir kimseye ait malzemenin başkasına ait Arazideki
Yapıda kullanılması geçerli bir hukuki ilişkiye, örnek
olarak, bir sözleşmeye (eser, vekâlet vs.) dayanıyorsa,
malzemenin mülkiyetindeki değişiklik karşısında tarafların
karşılıklı hak ve borçları o hukuki ilişkiye ait hükümlere
tabidir.
Eğer böyle bir hukuki ilişkiye dayanılmaksızın bir kişinin
malzemesi başkasına ait Arazideki Yapıda kullanılmışsa,
tarafların hangi haklara sahip oldukları MK m. 722- 724
hükümlerine göre belli olur. Bu hali «Haksız Yapı» olarak
ifade etmek gerekir.
Medeni Kanun, Arazi Malikinin başkasının malzemesi ile
kendi Arazisine, Malzeme Malikinin başkasının arsasına
veya bir Üçüncü Kişinin başkasının malzemesi ile yine
başkasının Arazisine Haksız Yapı yapması halinde
tarafların hukuki durumlarını kapsayacak şekilde bir
düzenleme kabul etmiştir.
Haksız Yapıyı şu şekilde tanımlamak mümkündür:
Bir kimsenin, Başkasının Malzemesini kendi Arazisindeki
Yapıda, Kendi Malzemesini Başkasının Arazisindeki Yapıda
veya Başkasının Malzemesini Başkasının Arazisindeki
Yapıda kullandığı ve taraflar arasında buna imkân veren
geçerli bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı takdirde, yapılan
yapı, Haksız Yapıdır.
Bu tanımdan da anlaşılacağı gibi, Haksız Yapı üç şekilde
ortaya çıkabilir:
1)Yapı Malikinin Başkasının Malzemesini Kendi
Arazisindeki Yapıda Kullanması (Yapıyı Arazi Malikinin
Yaptırmış Olması)
2) Yapı Malikinin Kendi Malzemesini Başkasının
Arazisindeki Yapıda Kullanması (Yapıyı Malzeme Sahibinin
Yaptırmış Olması)
3)Üçüncü Bir Kişinin Başkasının Malzemesini Başkasının
Arazisindeki Yapıda Kullanması (Yapıyı Bir Üçüncü Kişinin
Yaptırmış Olması)
Bir yapının Haksız Yapı olması durumunda da yapı
üzerindeki hak durumu değişmez. Çünkü, bu durumda da
yapı Arazinin bütünleyici parçası olacaktır. (MK 722 /1)
Bu nedenle, üzerinde Arazi Malikinin mülkiyet hakkı
doğacak ve sonuçta, yapıda kullanılan malzemenin sahibi,
malzeme üzerindeki hakkını kaybedecektir.
Yapıyı yaptıran, ister arazinin maliki, ister malzemenin
sahibi, isterse bir üçüncü kişi olsun; ister iyiniyetli, ister
kötüniyetli olsun, sonuç aynıdır.
Eğer bir kimseye ait malzemenin başkasının mülkiyetinde
olan arazideki yapıda kullanılması geçerli bir hukuki
ilişkiye, (örneğin, bir eser sözleşmesine) dayanıyorsa,
malzemenin mülkiyetindeki değişiklik nedeniyle,
tarafların karşılıklı hak ve borçları, o hukuki ilişkiye ait
hükümlere tabidir.
 (MB)
1. Yapıyı Arazi Malikinin Yaptırmış Olması: şartının gerçekleştiği kabul edilmelidir.
Arazi maliki kendi arazisinde yaptırdığı yapıda haksız Malzeme Sahibi, malzemenin sökülmesi talebini Yapıyı
olarak başkasına ait malzemeyi kullanmışsa, malzeme yaptıran Arazi Maliki ile külli haleflerine karşı kullanabilir;
sahibi için üç hak söz konusu olabilir: Yapının yapılmasından sonra Arazinin mülkiyetini
*Malzemenin sökülerek geri verilmesini istemek kazanmış olan kişilere karşı kullanamaz.
*Malzemeye karşılık tazminat istemek Malzeme sahibi, malzemenin sökülmesini talep etmediği
veya talep hakkına sahip bulunmadığı takdirde, Arazi
*Arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesini istemek
Malikinden tazminat talep etme hakkına sahiptir (MK
Eğer, yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli ise, o da 723).
arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine geçirilmesini
isteyebilecektir.
b. Malzeme Sahibinin Tazminat Talebi:
a. Malzeme Sahibinin Malzemenin Sökülüp Geri
Verilmesi Talebi: Malzemenin sökülerek geri verilmemesi halinde,
malzeme sahibinin Arazi Malikinden isteyebileceği
*Yapı, malzeme sahibinin rızası olmaksızın yaptırılmış ve
tazminat, Arazi Malikinin yapıyı yaptırırken iyiniyetle
malzemenin sökülmesi de aşırı zarara yol açmıyorsa,
davranmış olup olmamasına göre değişir.
malzeme sahibi, malzemenin sökülüp kendisine
verilmesini isteyebilir (MK 722 /II). Arazi Maliki, malzemenin başkasına ait olduğunu bilmiyor
ve bilmesi gerekmiyorsa, malzemenin başkasına ait
*Malzeme yapının bütünleyici parçası durumunda
olduğunu bilmekle beraber, bunu kullanması konusunda
olduğundan, kişisel bir talep niteliğinde olan bu talep,
malzeme sahibinin rızası varsa veya Arazi Maliki böyle bir
Arazi Malikinin kusurlu olup olmamasına göre haksız fiil
rızayı mevcut farz etmekte haklıysa iyiniyetlidir.
veya sebepsiz zenginleşme zamanaşımına tabi olur (BK
72, 82). Arazi Maliki, malzemenin başkasına ait olduğunu biliyor
veya bilmesi gerekiyor, bunun yanısıra malzeme sahibinin
*Kaldırma gideri yapıyı yaptıran Arazi Malikine ait olur
malzemesinin kullanılmasına rızası bulunmadığını da
(MK 722 / II).
biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, kötüniyetlidir.
Arazi maliki malzemeyi, malzeme sahibinin açık ya da
Tazminatın tespitinde hâkimin geniş bir takdir yetkisi
örtülü rızasıyla kullanmışsa, malzeme sahibi malzemenin
vardır.
sökülmesini isteyemez.
Arazi Maliki iyiniyetliyse, malzeme sahibine ancak uygun
Bu rıza bir sözleşme ilişkisine yol açtığı oranda, o ilişkinin
bir tazminat vermekle yükümlü olur (MK 723 / I).
hükümleri uygulanır.
Bu konuda genellikle malzemenin değerine eşit bir miktar
Malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açacaksa, malzeme
esas alınır.
sahibi malzemenin sökülmesini isteyemez.
Eğer malzeme sahibinin zararı malzeme değerinden daha
Malzemenin sökülmesinin aşırı zarara yol açıp açmadığını
fazla ise, tazminatın miktarı, malzemenin değerini
hâkim takdir yetkisini kullanarak belirler.
aşabilir.
Malzemenin sökülmesinin aşırı zarara yol açmasının ne
Ancak, tazminat miktarı, malzemenin taşınmaza sağladığı
anlama geldiği de öğretide tartışmalıdır.
değer fazlalığını aşmamalıdır.
Malzemenin sökülmesi sonucu, Arazi Malikinin
Fakat malzeme sahibinin malzemenin kullanılmasına
uğrayacağı zarar Malzeme Sahibinin elde edeceği
kasten ses çıkarmadığı hallerde, malzemenin değeri
menfaate oranla önemli ölçüde fazla ise, malzemenin
yapının Arazi Malikine sağladığı yararı çok aşıyorsa, hâkim
sökülmesinin aşırı zarara yol açtığı kabul edilmelidir.
tazminat miktarını azaltabilir.
Buna karşılık, Arazi Malikinin komşu arazide yıkılan
Bu tazminat talebi, Sebepsiz Zenginleşmeye ait
değerli bir Yapının armalı kapısını kendi yapısında izinsiz
zamanaşımına (BK 82) tabi olur.
kullanması örneğinde olduğu gibi, kullanılan malzeme
değerli ve Yapıdan kolaylıkla ayrılabiliyorsa, malzemenin Arazi Maliki iyiniyetli değilse, hâkim malzeme sahibinin
sökülmesinin aşırı zarara yol açmayacağı açıktır. bütün zararlarının tazmin edilmesine karar verebilir. (MK
723 / II).
Zararın belirlenmesinde Arazinin Değeri ile Yapının Değeri
de dikkate alınır. Örneğin, malzeme sahibi üçüncü kişiye sattığı
malzemesinden mahrum kaldığı için üçüncü kişiye
Yapının Değeri, Arazinin Değerinden çok fazla olduğu,
borcunu ifa edememiş ve tazminat veya ceza koşulu
sökülmesi istenen malzemenin Yapının çok küçük bir
ödemek zorunda kalmış ise, hâkim Arazi Malikini
kısmını meydana getirdiği hallerde, yine Aşırı Zarar
malzemenin değerini aşan bir tazminata mahkum
-69-

Twitter: @OgrencisiHukuk
 (MB)
edebilir.
Bu tazminat talebi, Haksız Fiile ait zamanaşımına (BK 72)
tabidir.
Malzeme sahibi, tazminat talebini yapıyı yaptıran Arazi
Maliki ile külli haleflerine karşı kullanabilir; yapının
yapılmasından sonra Arazinin mülkiyetini kazanmış olan
kişilerden tazminat isteyemez.
c. Malzeme Sahibinin veya Arazi Malikinin Arazinin
Mülkiyetinin Malzeme Sahibine Geçirilmesi Talebi:
Medeni Kanun’un 724. maddesine göre: «Yapının değeri
açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun
bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya
yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine
verilmesini isteyebilir.»
Bu hüküm, Yapının değerinin Arazinin Değerinden açıkça
fazla olduğu durumlarda, Arazinin ve Yapının mülkiyetinin
malzeme sahibine verilmesini talep etme hakkını,
iyiniyetli olmak şartıyla, hem malzeme sahibine, hem
Arazi Malikine tanımıştır.
Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine geçirilmesini
talep etmeye hakkı olan yalnız iyiniyetli malzeme
sahibinin kendisi değildir.
Eğer başkasının malzemesini kendi Arazisindeki yapıda
kullanan Arazi Maliki iyiniyetli ise, o da Arazinin
mülkiyetinin Malzeme Sahibine geçirilmesini talep
edebilir.
Malzeme sahibi, Arazinin mülkiyetinin kendisine
geçirilmesini talep edebilir.
Bu talep için Malzeme Sahibi, malzemenin sökülmesini
istememiş veya bu talebi reddedilmiş, ayrıca MK 723
uyarınca tazminat da istememiş olmalıdır.
Malzeme Sahibi, Arazinin mülkiyetinin kendisine
geçirilmesi talebini sadece yapıyı yaptıran Arazi Maliki ile
külli haleflerine karşı ileri sürebilir.
Malzeme Sahibi, yapının yapılmasından sonra Arazinin
mülkiyetini kazanmış olan kişilerden Arazinin mülkiyetinin
kendisine geçirilmesini isteyemez.
Yapının Arazi Maliki tarafından başkasının malzemesiyle
yaptırılması durumunda, Arazinin mülkiyetinin malzeme
sahibine geçirilmesinin talep edilebilmesi için MK 724’de
aranan şartlar şunlardır:
*Talep Eden Tarafın İyiniyetli Olması
*Yapının Değerinin Açıkça Arazinin Değerinden Fazla
Olması
(1) Talep Eden Tarafın İyiniyetli Olması:
Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine geçirilmesini
talep eden taraf iyiniyetli olmalıdır.
Eğer mülkiyetin malzeme sahibine geçirilmesini yapıyı
yaptıran Arazi Maliki talep ediyorsa, Arazi Maliki
-70-
Twitter: @OgrencisiHukuk
kullanılan malzemenin başkasına ait olduğunu bilmiyor ve
bilmesi gerekmiyorsa veya bilmekle beraber malzeme
sahibinin buna rızası varsa veya Arazi Maliki bu rızayı
mevcut farz etmekte haklı ise, iyiniyetlidir.
Talepte bulunan Malzeme Sahibi ise, o da malzemenin
Arazi Maliki tarafından haksız olarak kullanıldığını
bilmemeli, bilmesi gerekmemeli ve öğrendiği zaman da
bu harekete engel olmaya çalışmış olmalıdır.
Eğer malzeme sahibi, malzemesinin haksız olarak
kullanıldığını bilmesine rağmen buna engel olmaya
çalışmamışsa, iyiniyetli sayılamaz.
(2) Yapının Değerinin Açıkça Arazinin Değerinden Fazla
Olması:
Yapının değeri, açıkça Arazinin değerinden fazla olmalıdır.
Bu şartın gerçekleşmesi için değer farkının açıkça anlaşılır
olması gerekir.
İsviçre Federal Mahkemesi, Arazinin değerinin 600 İsviçre
frankı, Yapının değerinin ise 14500 İsviçre frankı olduğu
bir uyuşmazlıkta, bu şartın yerine gelmiş olduğuna karar
vermiştir.
Yapı, Arazinin sadece bir kısmında yer alıyorsa, değer
farkının belirlenmesinde Arazinin tamamının değerinin
mi, yoksa sadece Yapının bulunduğu kısmın değerinin mi
dikkate alınacağı, talebin içeriğine göre değişecektir.
MK 724’e göre, Yapının ve Arazinin tamamının ya da
yeterli bir kısmının mülkiyetinin Malzeme Sahibine
verilmesi talep edilebilir.
Arazinin tamamının mülkiyetinin verilmesi istenmişse,
değer farkının belirlenmesinde Arazinin tamamının değeri
esas alınmalıdır.
Yeterli bir kısmının mülkiyetinin verilmesi talep edilmişse,
önce İmar Mevzuatına ve fiziki durumuna göre bu
parçanın ifrazının (ayrılmasının) mümkün olup olmadığına
bakılacak, eğer talep edilen kısım ifraza elverişli ise, yalnız
bu kısmın değeri dikkate alınacaktır.
Bu şartlar gerçekleşirse, MK 724 gereğince Arazi Maliki
veya Malzeme Sahibi, Arazinin tamamının veya yeterli bir
kısmının mülkiyetinin, uygun bir bedel karşılığında
Malzeme Sahibine geçirilmesini isteme hakkına sahip
olur.
Burada şartların gerçekleşmesiyle kanundan doğan bir
borç söz konusudur.
Taraflar mülkiyetin Malzeme Sahibine devri konusunda ve
Arazi Malikine ödenecek olan bedelin miktarında
anlaşırlarsa, sorun yoktur.
Arazi Maliki ile Malzeme Sahibi arasındaki anlaşma için
resmi senet düzenlenir (MK 706 /1, Tapu K. 26 /1) ve
Arazi Maliki tescilin Malzeme Sahibi adına yapılmasını
talep eder, mülkiyet tescille Malzeme Sahibine geçer.
 (MB)
Diğer taraftan, MK 724, emredici nitelikte olmadığından,
taraflar Arazi üzerinde Malzeme Sahibi lehine bir Üst
Hakkı kurulması veya Paylı Mülkiyete geçilmesi
konusunda da anlaşabilirler.
Eğer taraflar uyuşamazlarsa, talepte bulunan mülkiyetin
Malzeme Sahibine geçirilmesi için dava açacaktır.
Malzeme Sahibi, Arazinin mülkiyetinin kendisine
geçirilmesini bir Karşı Dava şeklinde de ileri sürebilir.
Hâkim, Arazi Malikine ödenmesi gereken bedeli tayin
edecek ve bu bedelin ödenmesinden sonra mülkiyetin
Malzeme Sahibine geçmesine karar verecektir.
Arazi Maliki lehine takdir olunacak bedelin «uygun» bir
bedel olması gerekir.
Bu bedelin miktarını hâkim, Arazi Malikinin iyiniyeti veya
kötüniyetini gözönünde tutarak ve arsanın hüküm
tarihindeki rayiç bedelini esas almak suretiyle
belirleyecektir.
Arazinin bir kısmının mülkiyetinin geçirilmesine karar
verilebilmesi için İmar Mevzuatı da dikkate alınır.
Mülkiyetin geçirilmesine ilişkin hüküm, yenilik doğuran
bir hüküm olup, Arazinin Mülkiyeti, mahkemenin
kararının kesinleşmesiyle Malzeme Sahibine geçer ve
yapılacak tescil açıklayıcıdır.
2. Yapıyı Malzeme Sahibinin Yaptırmış Olması:
Bir kimsenin kendi malzemesini başkasının mülkiyetinde
bulunan Arazideki Yapıda kullanması uygulamada sık
rastlanılan haldir.
Ancak Malzeme Sahibinin yaptırdığı Yapı, «gecekondu»
niteliğini taşıyorsa ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun
kapsamına giriyorsa, uyuşmazlık bu kanuna göre
çözümlenir.
Yapıyı yaptıran kimse, Arazinin paydaşı veya elbirliği
halindeki maliklerinden biri de olsa, yine Haksız İnşaata
ilişkin hükümler (MK 722 – 724) uygulanır.
Bir kimse kendi malzemesiyle haksız olarak başkasının
Arazisine yapı yaptırmışsa, Arazi Malikinin malzemenin
sökülerek kaldırılmasını talep etme hakkı vardır.
Malzemenin sökülerek kaldırılması istenmediği ya da
şartları gerçekleşmediği için istenemediği takdirde,
Malzeme Sahibinin, iyiniyetli olup olmamasına göre,
malzeme için tazminat veya Arazinin mülkiyetinin
kendisine geçirilmesi talebi söz konusu olur.
Bu durumda, Arazi Maliki de Arazinin mülkiyetinin
Malzeme Sahibine geçirilmesin talep hakkına sahiptir.
a. Arazi Malikinin Malzemenin Sökülüp Kaldırılması
Talebi:
Bir kimsenin kendi malzemesini başkasının Arazisinde
yaptırdığı Yapıda kullanması halinde, malzeme artık
-71-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Arazinin bütünleyici parçası durumuna gelmiş
olduğundan, Arazi Maliki malzemenin de sahibi olur.
Bununla birlikte, Arazi Malikinin rızası olmaksızın yapılan
Yapılarda, yapının kaldırılması aşırı zarara yol açmıyorsa,
Arazi Maliki malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep
edebilir.
Kaldırma gideri Malzeme Sahibine ait olur (MK 722 / III).
Malzemenin sökülüp kaldırılmasına rağmen Arazi
Malikinin bir zararı varsa, bu zarar haksız fiile veya
vekâletsiz iş görmeye ilişkin hükümlere göre istenir.
Arazi üzerindeki zilyetliği kötüniyete dayanan Malzeme
Sahibi, yapıyı boşalttığı kadar Ecrimisil de ödemek
zorundadır.
Yapı, Arazi Malikinin açık veya örtülü rızası ile yapılmışsa,
malzemenin sökülüp kaldırılması istenemez.
5.7.1944 tarihli ve 12 / 26 sayılı İçtihadı Birleştirme
Kararına göre, bir taşınmazı haricen satın alan kimse, söz
konusu taşınmaz üzerinde bina inşa eder, ağaç dikerse,
bunları malikin en azından zımni (örtülü) rızasıyla yapmış
sayılır.
Malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açacaksa, Arazi
Maliki malzemenin sökülmesini isteyemez.
Burada söz konusu olan «aşırı zarara yol açma» kavramı
içerik olarak, Yapıyı Arazi Malikinin yaptırıp malzemenin
sökülmesinin Malzeme Sahibi tarafından talep edildiği
durumda söz konusu olanla aynıdır.
Malzemenin sökülmesinin aşırı zarara yol açıp
açmadığının belirlenmesinde, Arazi Maliki ile Malzeme
Sahibinin karşılıklı çıkarlarının yanısıra, Arazi ile Yapının
değeri de dikkate alınır.
b. Malzeme Sahibinin Tazminat Talebi:
Malzemenin sökülüp kaldırılmasının istenmediği veya
talep hakkının bulunmadığı hallerde, Malzeme Sahibi,
Arazi Malikinden tazminat talep edebilir.
Malzeme sahibi Yapıyı iyiniyetle yaptırmışsa, yani Yapıyı
yaptırdığı Arazinin başkasına ait olduğunu bilmiyor,
bilmesi gerekmiyorsa, Arazinin başkasının mülkiyetinde
olduğunu bilmekle beraber Arazi Malikinin yapı
yapılmasına açık veya örtülü rızası varsa veya Malzeme
Sahibi böyle bir rızayı mevcut farz etmekte haklıysa,
kendisine uygun bir tazminat verilir (MK 723 / 1).
Bu konuda genellikle malzemenin değeri ve yapıdaki
emeğin değerine eşit bir tutar esas alınır.
Fakat, hâkim duruma göre tazminatın miktarını azaltabilir
veya çoğaltabilir.
Malzeme sahibinin zararı malzemenin ve emeğin
değerinden fazla, Arazi Maliki de Yapıdan yararlanabiliyor
ise, tazminat miktarı çoğaltılabilir.
Eğer Arazi Maliki kötüniyetle davranıp Yapının
 (MB)
yapılmasına kasten ses çıkarmamışsa, hâkim, malzemenin
ve emeğin değerinin taşınmaza sağladığı değer fazlalığını
aşamayacak şekilde, Malzeme Sahibinin tüm zararlarının
tazminine de karar verebilir.
Malzeme Sahibi kötüniyetli ise, Arazinin başkasına ait
olduğunu biliyor veya bilmesi gerekiyor ya da Yapıyı
yapmasına malikin rızası bulunmadığını biliyor veya
bilmesi gerekiyorsa, Arazi Malikinin vereceği tazminat,
malzemenin Arazi Maliki için taşıdığı en az değeri
geçmeyebilir (MK 723 / III).
Malzeme Sahibi lehine bir tazminata hükmedilebilmesi
için bunun talep edilmiş olması gerekir.
Tazminat talebi, Yapıdaki değer artışının karşılığının ya da
zararın istenmesine göre Sebepsiz Zenginleşme ya da
Haksız Fiil zamanaşımına tabidir.
b. Arazi Malikinin veya Malzeme Sahibinin Arazinin
Mülkiyetinin Malzeme Sahibine Geçirilmesi Talebi:
Malzeme Sahibinin, kendi malzemesini başkasının
Arazisinde, Arazi Maliki ile aralarında herhangi bir borç
ilişkisi bulunmaksızın yaptırdığı Yapıda kullanması
durumunda da MK 724 hükmü uygulanır.
Bu hükümde, Yapının değeri Arazinin değerinden açıkça
fazla ise, hem iyiniyetli Arazi Malikine, hem de iyiniyetli
Malzeme Sahibine uygun bir bedel karşılığında Arazinin
tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin Malzeme
Sahibine geçirilmesini talep yetkisi tanınmıştır.
Burada, Malzeme Sahibi Yapıyı yaptırdığı Arazinin
başkasına ait olduğunu bilmiyor ve bilmesi gerekmiyorsa
veya Arazinin başkasına ait olduğunu bilmekle beraber
Arazide Yapı yapılmasına malikin rızası varsa ya da
Malzeme Sahibi böyle bir rızayı mevcut sanmakta haklı ise
iyiniyetli sayılacaktır.
Arazi Malikinin iyiniyeti de durumu bilip bilmemesine ve
bildiği hallerde Malzeme Sahibini uyarıp uyarmamasına
göre belirlenecektir.
İyiniyetin, Yapının başladığı andan tamamlanmasına
kadar sürmüş olması gerekir.
Ayrıca, bir Taşınmazı haricen satın alan kimsenin, bu Arazi
üzerinde Yapı yaptırması halinde, buna Arazi Malikinin
rızasının varsayılacağı hakkında Yargıtay’ın 5.7.1944 tarihli
ve 12 / 26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı da göz önünde
tutulmalıdır.
Arazinin mülkiyetinin Malzeme Sahibine geçirilmesini
talep edebilmek için daha önce malzemenin sökülüp
kaldırılmasının talep edilmemiş veya talebin reddedilmiş
ve MK 723 uyarınca tazminat talep edilmemiş olması da
gerekir.
MK 724’de öngörülen şartlar gerçekleşip taraflar Arazinin
mülkiyetinin tamamının ya da yeterli bir kısmının
Malzeme Sahibine devri konusunda ve Arazi Malikine
-72-
Twitter: @OgrencisiHukuk
ödenecek olan bedelin miktarında anlaşırlarsa, Arazi
Maliki ile Malzeme Sahibi arasındaki anlaşma için resmi
senet düzenlenir (MK 706 / I, Tapu K. 26 / I) ve Arazi
Maliki tescilin Malzeme Sahibi adına yapılmasını talep
eder; mülkiyet tescille Malzeme Sahibine geçer.
MK 724, emredici nitelikte olmadığından, tarafların Arazi
üzerinde Malzeme Sahibi lehine bir üst hakkı kurulması
veya paylı mülkiyete geçilmesi konusunda anlaşmaları da
mümkündür.
Eğer taraflar uyuşamazlarsa, talepte bulunan, Arazinin
Mülkiyetinin Malzeme Sahibinin mülkiyetine geçirilmesi
için dava açar.
Hâkim, Malzeme Sahibinin ödemesi gereken bedeli tayin
edecek ve bu bedelin ödenmesinden sonra mülkiyetin
Malzeme Sahibine geçmesine karar verecektir.
Mülkiyetin geçmesine ilişkin hüküm, yenilik doğuran bir
hüküm olup, Arazinin mülkiyeti, mahkemenin kararının
kesinleşmesiyle Malzeme Sahibine geçer. Tescil, açıklayıcı
niteliktedir.
3. Yapıyı Bir Üçüncü Kişinin Yaptırmış Olması:
Yapıyı Arazi Maliki ya da Malzeme Sahibi olmayan bir
üçüncü kişinin yaptırmış olması durumunda, Arazi Maliki
veya Malzeme Sahibi ile üçüncü kişinin karşılıklı olarak ne
gibi talepleri olabileceği Medeni Kanunda ayrıca
düzenlenmemiştir.
Bir kimse, başkasının malzemesini, başkasının Arazisi
üzerinde yapılan bir Yapıda kullanmışsa, bu takdirde de
malzeme, Arazinin bütünleyici parçası olarak, Arazi
Mülkiyetinin Kapsamına girer (MK 722 / I).
Eğer taraflar arasında Yapı ile ilgili bir hukuki ilişki yoksa,
MK 722 – 724 hükümlerini uygulamanın yanısıra,
Vekâletsiz İş Görme, Haksız Fiil ve Sebepsiz Zenginleşme
hükümlerinden de yararlanılabilir.
a. Arazi Malikinin Hakları:
Yapı, Arazi Malikinin rızası bulunmaksızın yapılmış olup,
malzemenin sökülüp kaldırılması aşırı zarara yol
açmıyorsa, malik, gideri Yapıyı yaptırana ait olmak üzere,
malzemenin sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.
Yapı, Malzeme Sahibinin rızasıyla yapılmışsa, Arazi Maliki
malzemenin sökülüp kaldırılması giderini ondan talep
edebilir.
Malzemenin sökülüp kaldırılmasının talep edilmediği ya
da talep edilemediği hallerde de Arazi Maliki, bu yüzden
uğradığı zararını, Vekâletsiz İş Görme veya Haksız Fiil
kurallarına göre Yapıyı yaptırana tazmin ettirebilir.
İyiniyetli Arazi Maliki, Arazinin Mülkiyetinin Malzeme
Sahibine geçirilmesini de isteyebilir.
b. Malzeme Sahibinin Hakları:
 (MB)
Malzemesi rızası dışında kullanılmış olan Malzeme Sahibi,
Yapı, Arazi Malikinin rızasıyla yapılmış ve malzemenin
sökülmesi de aşırı zarara yol açmıyorsa, malzemenin
sökülüp geri verilmesini isteyebilir.
Bundan başka, Malzeme Sahibi, Arazi Malikine karşı MK
723 ve iyiniyetli olması durumunda MK 724’deki talep
haklarını kullanabilir.
Yapının yapılmasına Arazi Malikinin rızası yoksa, Malzeme
Sahibi, Arazi Malikine karşı Sebepsiz Zenginleşme
hükümlerine, Yapıyı yaptırana karşı da Haksız Fiil veya
Sebepsiz Zenginleşme hükümlerine dayanabilir.
c. Yapıyı Yaptıranın Hakları:
Yapıyı yaptıran, Arazi Malikine karşı, onun Yapıya rızası
varsa Vekâlet, yoksa Vekâletsiz İş Görme hükümlerine
dayanabilir.
YAPININ ARAZİNİN MÜLKİYETİNE TABİ OLMASI
İLKESİNİN İSTİSNALARI:
MK 718 / II’de, bir arazideki yapının o arazinin
mülkiyetine tabi olacağı belirtilmişse de, bu kuralın bazı
istisnaları mevcuttur.
*Birinci istisna, bir kimseye ait arazideki yapıya, başka bir
kişinin üst hakkına (inşaat hakkına) dayanarak malik
olabilmesidir. (MK 726)
*İkinci istisna, bir araziden geçen su, elektrik, gaz vs.
mecralarının, bu güçlerin dağıtımını gerçekleştiren
işletmelerin mülkiyetine tabi olmasıdır (MK 727).
*Üçüncü istisna da, bu arazideki yapının başkasına ait
araziye taşırılması halinde, taşan kısmın, yapıyı yapan
malikin mülkiyetine tabi olması imkânıdır (MK 725).
1. ÜST HAKKI (İNŞAAT HAKKI):
Üst hakkı, bir kişiye başkasının arazisindeki yapının
(inşaatın) maliki olma imkânını sağlayan bir irtifak
hakkıdır. MK 726, 826 – 836 bu irtifakı düzenlemektedir.
MK 826/I’e göre: «Bir taşınmaz maliki üçüncü kişi lehine
arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut
bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı
kurabilir.»
MK 726/I’e göre de: «Bir üst irtifakına davalı olarak
başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli
kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı
sahibine ait olur.»
Şu halde, MK 826’da belirtildiği gibi, Üst hakkı, bir
kimseye başkasının arazisi üzerinde veya altında bir yapı
yapma veya mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisini veren
bir irtifak hakkıdır.
Bu irtifak hakkı, bir taşınmaz veya belli bir kişi lehine
(eşyaya veya kişiye bağlı olarak) kurulabilir.
Üst hakkı sahibi, yüklü taşınmaz üzerinde sadece bir
-73-
Twitter: @OgrencisiHukuk
irtifak hakkına sahiptir.
Yüklü taşınmaz maliki de, irtifak hakkı sahibinin, bu hakkın
kurulmasındaki şartlar çerçevesinde, yapı yapmasına,
mevcut yapıyı muhafaza etmesine izin vermekle
yükümlüdür.
Üst hakkının hak sahibine hakkın konusu olan yapı
üzerinde sağladığı yetkiye gelince, MK 726 / I’de bunun
bir mülkiyet hakkı olduğu belirtilmektedir.
MK 726 /1’e göre, bir arazide üst hakkına sahip olan
kimse, bu irtifak hakkının konusunu teşkil eden yapı
üzerinde mülkiyet hakkına sahiptir.
Ancak üst hakkı sahibinin bina üzerindeki mülkiyetinin,
bunu sağlayan irtifak hakkından ayrı ve bağımsız varlığı
yoktur.
Bu mülkiyet, arazideki irtifakın bina üzerinde sağladığı bir
yetkiden ibarettir. Bina üzerindeki mülkiyet, bunu
sağlayan irtifaka ayrılmaz bir şekilde bağlı olup, onun
hukuki kaderine tabidir.
Bina üzerindeki mülkiyetin devri, başka haklarla
kısıtlanması, irtifak hakkı üzerinde tasarruf yoluyla
gerçekleşir.
Bu bakımdan yapı üzerindeki mülkiyet, ne taşınır ne de
taşınmaz mülkiyetine ait hükümlere tabidir.
Fakat, üst hakkı ve bu hakkın yapı üzerinde sağladığı
mülkiyete, taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamalarıyla ilgili
kanun hükümleri kıyasen uygulanır.
Çünkü taşınmaz mülkiyetine ait kısıtlamalar taşınmaz
üzerindeki irtifakları da kapsamına alır.
Aksi kararlaştırılmadıkça, üst hakkı devredilebilir ve
mirasçılara geçer (MK 826 / II).
Üst hakkı bağımsız ve sürekli nitelikte ise, üst hakkı
sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak
kaydedilir (MK 826 / III).
Üst hakkı, bağımsız ve sürekli hak olarak tapu kütüğünde
ayrı bir sayfaya kaydedilmişse, hakkın konusu olan yapı
ister mevcut olsun, ister olmasın, bu hak bir taşınmaz gibi
işlem görür (MK 704).
Medeni Kanunu’nun 726. maddesinin II. fıkrasında da «bir
binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız
bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı
kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tabidir.» hükmüne yer
verilerek, bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı
kurulması yasaklanmıştır (MK 726 / III).
2. MECRALAR:
MK 727/I’e göre: «Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin
mecraları, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında
olsalar bile aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin
eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır.»
 (MB)
Aynı maddenin II. fıkrasına göre de: «Komşuluk
hukukunun gerektirdiği haller dışında bir taşınmazın böyle
bir mecra ile ayni hak olarak yüklenmesi, ancak bir irtifak
hakkının kurulması suretiyle olabilir.»
Medeni Kanun, mecradan ne anlaşılacağını
belirtmemiştir.
MK 727, «su, gaz, elektrik ve benzerlerinin
mecralarından», MK 744’de «su yolu, kurutma kanalı, gaz
ve benzerlerine ait borular, elektrik hat ve kablolarından»
söz edilmektedir.
Mecra, öğretide «enerji ve maddelerin taşınmasına ve
dağıtılmasına yarayan teknik tesisat» olarak
tanımlanmaktadır.
Öğretide ve uygulamada ancak su, gaz, elektrik, buhar,
petrol gibi akıcı şeylerin taşınması için kurulan tesisat
mecra olarak kabul edilmektedir.
Bir dekovil hattı, bir teleferik mecra kavramına
sokulmamaktadır.
Mecra kavramına giren bir tesisat, bir arazi üzerinde veya
altında o arazinin ihtiyacı için kurulmuşsa, Dahili Mecra
söz konusudur ve bu tesisat MK 718 / II gereğince
arazinin bütünleyici parçası olup arazinin mülkiyetine tabi
olur.
Eğer arazinin üzerindeki veya altındaki mecra o
taşınmazın ihtiyacına özgülenmiş değilse, Transit Mecra
söz konusudur.
Transit Mecrada bunların mülkiyetinin, su, gaz, elektrik
gibi madde ve enerjinin üretimine ve dağıtımına yönelik
faaliyet gösteren ve mecrayla dağıtımı gerçekleştiren
işletmenin sahibine ait olması imkânı vardır.
Arazinin üzerinde veya altında olup o taşınmazın
hizmetine özgülenmemiş mecranın mülkiyetinin, dağıtımı
gerçekleştiren işletmenin sahibine ait olabilmesi için
tesisatı yapma konusunda bir irtifak hakkı kurulmuş
olmalıdır (MK 727 / II).
Bu irtifak hakkı, araziyle bağlantılı mecralarda bir üst
hakkı, araziyle bağlantısı olmayanlarda ise bir katlanma
irtifakı şeklinde kurulacaktır.
Mecra irtifakı, bu konuda tapu müdürlüğünde yapılmış
olan sözleşmeye dayanarak, tapu kütüğüne tescille doğar.
Fakat MK 727 / III, mecra dışarıdan görülecek şekilde
açıktan geçiyorsa, noterde düzenlenecek sözleşmeye
dayanılarak mecranın yapılmasıyla irtifakın doğacağını
kabul ederek, tescile gerek görmemiştir.
Mecraları o araziden geçirme, tesisatı yapma yetkisi
komşuluk ilişkisine ait hükümlere de (MK 744)
dayanabilir.
Bu durumda da, bir zorunlu irtifak hakkının kurulması söz
konusudur.
-74-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Bu şartlardan hiçbiri gerçekleşmemişse, MK 727 hükmü
uygulanamaz; mecranın mülkiyeti arazinin mülkiyetine
tabi olur.
Eğer mecra, arazi maliki ile yapılan bir anlaşmaya
dayanıyorsa, arazi maliki ile işletme sahibi arasındaki ilişki
o anlaşma hükümlerine, aksi takdirde Haksız Yapıya ilişkin
MK 722 vd. hükümlerine tabi olur.
Tescille doğan mecra irtifaklarında, irtifakın niteliği ve
irtifak hakkı sahibinin kim olduğu tescilden anlaşılacağı
için, üçüncü kişilerce mecranın malikinin belirlenmesi
mümkündür.
Ancak, komşuluk ilişkisine dayanan Zorunlu Mecra
Hakkında veya Açıktan Geçen Mecralarda olduğu gibi,
Mecra İrtifakı tescilden önce doğmuş ve açıklayıcı tescil
de yapılmamışsa, bu takdirde, üçüncü kişiler MK 727
hükmü uyarınca işletme sahibinin Transit Mecranın da
maliki bulunduğunu kabulde haklı olacaktır.
Burada Kanun, mecranın işletmenin eklentisi ve işletme
malikinin malı olduğu konusunda aksi ispat edilebilir iki
karine kabul etmiş bulunmaktadır.
Bunun için de iyiniyetli olmadıkları ispat edilmedikçe,
üçüncü kişilerin işletme sahibinin mecranın da maliki
olduğuna güvenerek kazandıkları ayni haklar
korunacaktır.
MK 727, «aksine bir düzenleme olmadıkça» uygulanır.
Bu hüküm özellikle komşuluk ilişkisine ait hükümler
uyarınca tescilden önce doğan zorunlu mecra hakkı
bakımından önem taşımaktadır.
Çünkü, Zorunlu Mecra Hakkı dışında, yüklü taşınmaz
maliki ile mecra hakkı sahibi, gerekli şekil şartına uyarak
MK 727’nin aksine istedikleri şekilde düzenleme
yapabilirler ve hakkı tescil ettirmek suretiyle de bunun
üçüncü kişiler açısından etkili olmasını sağlayabilirler.
Komşuluk ilişkisine dayanılarak kurulan mecra irtifakında
ise, taraflar bu konudaki kanun hükümlerinden farklı bir
anlaşmayı MK 731/II çerçevesinde gerçekleştirebilecek-
lerdir. Bunun için resmi bir sözleşme yapılması ve tapu
kütüğüne şerh verilmesi gerekir (MK 731 / II).
MK 727’deki şartın gerçekleşmesiyle mecra arazinin
malikine ait değil de, o gücün dağıtımını yapan işletmenin
malikinin malı oluyorsa, MK 727 mecraların o işletmenin
eklentisi olacağını karine olarak kabul etmektedir.
Fakat burada «eklenti» deyimi MK 686’daki teknik
anlamıyla kullanılmış değildir.
MK 727’de kastedilen, mecraların mülkiyetinin işletme
sahipliğine bağlandığı, işletmenin devrinin veya rehininin
mecraları da kapsayacağıdır.
3. TAŞKIN YAPI: (27. Hafta)
Bir taşınmazda yapılan yapının, bu taşınmazın sınırlarını
 (MB)
aşarak komşu taşınmaza taşmasına Taşkın Yapı denir.
Söz konusu taşma, komşu taşınmazın yüzeyine veya
altındaki toprak ya da üstündeki hava tabakasına yapılmış
olabilir. Mesela bir yapının temellerinin, duvar, balkon ve
saçaklarının yandaki araziye taşması halinde, Taşkın Yapı
söz konusu olur.
Taşkın yapı, taşınır olmayan yapıdır. TMK m. 725, taşınır
yapılara uygulanmaz
Taşkın Yapı, Haksız Yapıdan farklıdır. Haksız Yapıda, yapı
arazi maliki veya başkası tarafından tek bir taşınmaz
üzerinde yaptırılmaktadır.
Taşkın Yapıda ise, yapının bir kısmı yapıyı yapan malikin
mülkiyetinde olan taşınmaz üzerinde, diğer bir kısmı ise
ona komşu olan başkasının taşınmazında yer almaktadır.
Eğer yapının tamamı komşu taşınmaz üzerinde
yapılmışsa, Haksız Yapıdan söz edilir.
Taşkın Yapı ile yapı sahibinin arazisindeki esas yapı
arasında fizik ve ekonomik yönden kesin ve sürekli bir
bağlılık bulunmalıdır.
Örneğin, yapı sahibinin komşu araziye taşırmış olduğu
mahzen, depo veya garajla kendi arazisindeki yapı
arasında bir geçit varsa, mahzen, depo ve garajla bina
arasında ekonomik ve fizik bağlantı bulunduğundan,
Taşkın Yapı hali kabul edilmelidir.
Bütünleyici Parça İlkesine, diğer bir deyişle MK 718/II’
deki kurala göre, yapının taşan kısmının, taşılan taşınmaz
malikinin mülkiyetine dahil olması gerekirdi.
Ancak MK 725, bu hususa bir istisna getirmektedir.
MK 725’e göre: «Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan
kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir
irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın
bütünleyici parçası olur.
Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı
öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz
etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı
gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse,
uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak
hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi
parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini
isteyebilir.»
Madde metni iki ayrı meseleyi düzenlemektedir;
Birinci sorun, yapının taşırıldığı arazinin malikinin buna
katlanma yükümlülüğüdür.
İkinci sorun ise, yapının taşan kısmının hukuki
durumudur.
TMK 725’de söz konusu olan Yapı sözcüğü, TBK m. 69’daki
Bina ve Diğer Yapı Eserleri kavramından daha dardır.
Buraya Taşınır Yapı girmez.
MK 725, Taşkın Yapıya, Yapı Malikinin yapısını taşırdığı
-75-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Arazide ayni hak sahibi olup olmamasına göre farklı
sonuçlar bağlamıştır.
 Taşkın Yapıyı Yapan Malikin Bir İrtifak Hakkına Sahip
Olması
 Taşkın Yapıyı Yapan Malikin Bir İrtifak Hakkına Sahip
Olmaması
Taşkın Yapıyı Yapan Malikin Bir İrtifak Hakkına Sahip
Olması: MK 725 /1’e göre, «bir yapının başkasına ait
araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan
arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona
ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.»
MK 725 /1’in uygulanabilmesi için Kanun, taşkın yapıyı
yapan malikin, taşırılan arazide bir irtifak hakkına sahip
olması şartını aramaktadır.
Burada aranan irtifak hakkı, o araziye yapıyı taşırma
yetkisini veren bir irtifak hakkı olmalıdır.
Bu irtifak hakkı, araziye temas eden yapı için bir üst hakkı,
balkon gibi temas etmeyenler için de, yapının taşmasına
katlanma irtifakı (MK 779) olabilir.
Taşkın yapı sahibiyle komşu arazinin maliki arasında daha
önce taşkın yapıya ilişkin bir taşınmaz lehine irtifak hakkı
kurulmuş olabilir.
Böyle bir irtifak hakkının kurulabilmesi için, TMK m. 781’e
göre, sözleşmenin tapu memuru önünde resmi şekilde
yapılması ve 780’e göre de tapu siciline tescil edilmesi
gerekir.
Böylece, taşkın yapı sahibi, taşmış olduğu komşu arazi
üzerinde sözleşmeye dayanan bir irtifak hakkına sahipse,
taşkın yapı, bu yapının yapıldığı asıl arazinin bütünleyici
parçası olur.
Bunun sonucu olarak da taşkın kısım, tapu kütüğüne, asıl
arazi lehine, taşılan arazi aleyhine bir irtifak hakkı olarak
kaydedilir.
Maddede sözü edilen irtifak hakkı, niteliği bakımından
TMK m. 779’a uygun taşınmaz lehine bir irtifak hakkıdır.
Bu irtifak hakkı gereğince koşu arazi maliki, taşkın yapıya
katlanma ödevi altına girmiş olur.
Taşkın yapı sahibinin haiz olacağı hak, taşınmaz lehine
irtifak dışında diğer bir irtifak hakkı, örneğin üst hakkı da
olabilir.
Buna karşılık, kişisel irtifak hakkı, taşınmaz yükü ve rehin
haklarında böyle bir durum söz konusu olmaz.
Kısaca, yapı bir irtifak hakkına dayanılarak yapılmışsa,
taşan kısım yapıyı yapan malikin taşınmazının bütünleyici
parçası olarak yapıyı yapan malike ait olacaktır.
Bu imkânı sağlayan irtifakın kişiye bağlı irtifak değil, yapıyı
yapan malikin taşınmazının mülkiyetine bağlı (eşyaya
bağlı) irtifak biçiminde kurulmuş olması gerekir.
 (MB)
Eğer yapıyı yapan, bu yapıyı üst hakkına dayanarak bir
başkasının arazisi üzerinde yapıyor ve üst hakkı bağımsız
ve sürekli hak olarak tapu kütüğüne kaydedilmişse, yapıyı
yapan lehine taşırılan arazide tanınmış olan irtifak hakkı,
taşınmaz niteliğindeki bu bağımsız ve sürekli hakka da
bağlanmış olabilir.
Yapıyı yapan malik böyle bir irtifak hakkına sahip olmayıp
da, arazi malikinin sadece yapıya katlanma taahhüdü
varsa, bu taahhüdün hükümleri uygulanır.
Komşu arazi malikiyle yapı sahibi, aralarında kişisel
nitelikte bir sözleşme de yapabilirler.
Bu sözleşme gereğince komşu malik, sözleşmede
belirtilen süre içinde TMK m. 683 / II’ye göre Elatmanın
Önlenmesi Davası açamaz. Çünkü, katlanma borcu,
elatmanın önlenmesi talebinden belirli bir süre için
feragati kapsar.
Kişisel nitelikte katlanma borcunu içeren sözleşmenin
yapılması, özel bir şekle tabi değildir.
Kişisel nitelikteki bu sözleşme sadece bunun tarafını teşkil
eden komşu arazi malikiyle mirasçılarını bağlar.
Taşkın Yapıyı Yapan Malikin Bir İrtifak Hakkına Sahip
Olmaması: Arazi maliki yapının arazisine taştığını
öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz
etmemiş olup da, yapı iyiniyetle yapılmışsa ve durum ve
koşullar yapının kalmasını haklı gösteriyorsa, arazi maliki
taşan yapıya katlanmakla yükümlüdür (TMK m. 725 / II).
Bu şartlardan biri eksikse, örneğin zamanında itiraz
edilmişse veya yapı iyiniyetle yapılmamışsa ya da durum
ve koşullar yapının kalmasını haklı göstermiyorsa, arazi
maliki taşan yapının kaldırılmasını talep edebilir (MK m.
683). Bu talep bir zamanaşımına tabi değildir.
Yapının taşırıldığı arazide sınırlı ayni hak (örneğin üst
hakkı) sahibi olup da taşma yüzünden zarara uğrayanlar
da taşkın yapının kaldırılmasını isteyebilirler.
Burada itiraz, iyi niyet ile durum ve koşullardan
anlaşılacak anlamlar üzerinde durmak gerekir.
İtiraz, taşan yapının haksız yapıldığının, yapının malikine
veya temsilcisine bildirilmesidir.
Bu bildirim, taşan kısmın kaldırılması talebinin kaybını
önleyici bir beyandır.
İtirazı arazi maliki yapabileceği gibi, yapının taşması
yüzünden zarara uğrayan sınırlı ayni hak sahipleri de
yapabilirler.
Fakat, bu sayılan kişiler dışındaki bir kimsenin itirazı dahi,
yapıyı yapanın iyiniyetini ortadan kaldırdığı oranda önem
taşır.
İtiraz, Taşkın Yapının yer aldığı Arazi Malikine yapılmalıdır.
Taşkın yapı, komşu arazi malikine aitse itiraz malike, yapı
-76-
Twitter: @OgrencisiHukuk
bir üst hakkı sahibine aitse, itiraz üst hakkı sahibine
yapılmalıdır.
Taşkın Yapı taşınmaz olarak tapu kütüğüne kaydedilmiş
bir üst hakkına dayanılarak yapılıyorsa, bu takdirde itiraz
bağımsız ve sürekli hak olarak kaydedilmiş olan üst hakkı
sahibine yöneltilmelidir.
Yapıyı yapan yüklenici (müteahhit), yapıyı yapan malikin
temsilcisi sayılır ve itiraz ona da yapılabilir.
Yapı malikinin iyiniyeti, yapının haksız olarak başkasının
arazisine taştığını bilmemesi ve bilmesi gerekmemesine
bağlıdır.
Böylece yapıyı yapan malik, yapının başkasının arazisine
taştığını, gerekli özeni göstermiş olmasına rağmen
bilmiyorsa veya komşu araziye taştığını bilmekle beraber,
buna hakkı olduğunu farz etmekte kusurlu değil ise,
iyiniyetlidir.
Taşkın yapıyı yapanın yani yüklenicinin kötüniyetli olması,
Yapıyı yaptıranın iyiniyet iddiasında bulunmasına engel
olur.
Taşkın yapıyı yapan malikin ölmesi veya taşınmazın
mülkiyetinin başkasına devredilmesi durumunda külli ya
da cüzi halef durumunda olan yeni malik de MK 725’den
doğan hakları kullanabilir.
MK 725 / II’ye göre, iyiniyetin aranacağı kimse daima
yapıyı yapan maliktir; o kötüniyetli ise, sonraki malik
iyiniyet iddiasında bulunamaz.
Aradan uzun bir süre geçtikten sonra yapının taştığı arazi
malikinin, taşkın yapıyı yapan malikin iyiniyetli haleflerine
karşı taşan kısmının yıkılmasını istemesi birçok halde
hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir.
Durum ve koşulların yapının kalmasını haklı gösterip
göstermediğini belirlemek hâkimin takdirine kalmıştır.
Bu hususta, taşan yapı kısmının yıktırılması ile yapıya ve
topluma verilecek zararla, yıktırılmamasının arazi
malikine (veya zarar gören sınırlı ayni hak sahiplerine)
vereceği zararın karşılaştırılması bir ölçü olarak kabul
edilebilir.
Bu bakımdan taşkın yapının büyüklüğü, değeri ve arazinin
imar durumu da dikkate alınmalıdır.
Yapıyı yapan malikin yapıyı taşırdığı arazide bu konuda bir
irtifak hakkı olmamasına rağmen, arazi maliki bu taşmaya
katlanmakla yükümlü ise, yapı maliki uygun bir bedel
karşılığında taşılan yer üzerinde bir irtifak hakkı
kurulmasını veya o kısmın mülkiyetinin kendisine
devredilmesini talep edebilir.
Bir görüşe göre, burada yapıyı yapan malik bir yenilik
doğuran hakka sahiptir.
Bu görüşe göre, yapıyı yapan malik bu hakkını kullanınca,
arazi maliki ile aralarında bir borç ilişkisi doğar ve bu borç
 (MB)
ilişkisinde arazi maliki, ona karşı taşan kısım için bir irtifak
hakkı kurma veya taşılan arazi kısmının mülkiyetini
devretme konusunda seçimlik bir borç altına girer.
Buna karşılık, yapıyı yapan malik de uygun bir bedel
ödeme borcu altındadır.
Katıldığımız diğer bir görüşe göre ise, burada arazi maliki
bakımından, yapıyı yapan malike karşı ya taşan kısım için
bir irtifak hakkı kurmak ya da arazinin taşılan kısmının
mülkiyetini devretmek için kanundan doğan eşyaya bağlı
bir borç söz konusudur.
Arazi maliki bu borcunu yapıyı yapan malik ile resmi
şekilde (MK 706 / 1, Tapu K. 26 / 1) düzenlenen bir
sözleşme yapmak ve tescili istemek suretiyle yerine
getirir.
Burada arazi malikinin eşyaya bağlı borcu onun yalnız külli
haleflerine karşı değil, cüzi haleflerine karşı da ileri
sürülebilir.
Bu bakımdan, araziyi taşkınlıktan sonra edinen yeni malik
de şartlar varsa, taşan kısım için bir irtifak hakkı kurma ya
da taşılan kısmın mülkiyetini devretme borcu altındadır.
Arazi malikinin taşan kısım için kuracağı irtifak hakkı,
araziye temas eden yapı için bir üst hakkı, balkon gibi
temas etmeyenler için de, yapının taşmasına katlanma
irtifakı (MK 779) olabilir.
Ayrıca bu irtifak hakkı, yapıyı yapan malikin taşınmazının
mülkiyetine bağlı (eşyaya bağlı) irtifak biçiminde
kurulmuş olmalıdır.
Arazi maliki borcunu ifa etmezse, yapıyı yapan malikin
açacağı dava üzerine hakim takdir hakkını kullanarak tayin
edeceği uygun bir bedel karşılığında ya bir irtifak hakkı
kurulmasını ya da taşan kısmın bulunduğu arazi
parçasının mülkiyetinin taşkın yapıyı yapan malikin
mülkiyetine geçirilmesine karar verecektir.
Taşılan kısımdan arazi maliki hiçbir yarar sağlamayacaksa,
hâkim o kısmın mülkiyetinin devrini tercih etmelidir.
Eğer, bu halde arazi bölünmeye uygun değilse ve geri
kalan kısım da işe yaramıyorsa, hâkim arazinin bütününün
mülkiyetinin devrine karar verebilir.
Taşmaya rağmen, arazi malikinin arazisinden
yararlanması mümkünse, hâkim yapıyı yapan malikin
lehine bir irtifak hakkı kurma yolunu tercih etmelidir.
Yapıyı yapan malike tanınacak hak ister mülkiyet, ister
irtifak olsun, bu hakkın yapıyı yapan malikin taşınmazının
mülkiyetine bağlanması gerekir.
Arazinin taşılan kısmının mülkiyeti devredilince veya
irtifak hakkı kurulunca, yapının taşan kısmı da yapıyı
yapan malikin taşınmazının bütünleyici parçası olup onun
mülkiyetine tabi olur.
Gerek irtifak hakkının kurulmasına, gerek mülkiyetin
devrine ilişkin mahkemenin kararı yenilik doğuran bir
karardır; tanınan hak kararın kesinleşmesiyle doğar.
Yapılacak Tescil açıklayıcıdır.
Hâkim, karar vermeden önce uygun bedelin miktarını
belirlemeli ve ödenmesini sağlamalı, taşılan kısmın
mülkiyeti geçirilecekse, karardan önce bölünme işlemi
yapılmalıdır.
Eğer Taşkın Yapı yapan malik, MK 725’deki haklarını
kullanmaz ise, yapının taştığı arazinin maliki, ona karşı
Elatmanın Önlenmesi Davası açabilir.
Taşkın Yapı yapan malikin bu durumda başvurabileceği
diğer bir olanak ise, bedeli karşılığı taşılan yerin
mülkiyetinin devri veya bu kısımda bir irtifak hakkının
kurulması için de dava açmaktır.
BİTKİLER (ARAZİYE DİKİLEN FİDANLAR)
MK 718 / II’ye göre, arazinin mülkiyeti o arazi üzerindeki
bitkileri de kapsar. Tıpkı yapılarda olduğu gibi, bitkilerin
de üzerinde bulundukları arazinin mülkiyetine tabi olması
için, bütünleyici parçaya ilişkin MK 684’de aranan
şartların bulunup bulunmamasının önemi yoktur.
MK 718 / II’nin uygulanması, yine yapılarda olduğu gibi,
dikilen fidanların da taşınır bitki niteliğinde olmaması
halinde söz konusu olur (MK 729 / 1).
Taşınır bitkiden kasıt, «kalıcı olması amaçlanmaksızın
dikilen fidanlardır». Örneğin, satış için yetiştirilen süs
ağaçları, taşınır bitki niteliğindedirler.
Başkasına ait bir bitkinin diğer bir kimsenin arazisine
dikilmesi halinde bu bitki, MK 718 / II hükmü gereğince,
dikildiği arazinin mülkiyetine tabi olur.
Bu yüzden tarafların karşılıklı ne gibi haklara sahip
oldukları konusunda MK 729 / 1, haksız yapıya (MK 722-
724) ilişkin hükümlerin uygulanacağını belirtmektedir.
Medeni Kanun, yapıları ve bitkileri yukarıda belirtilen
durumlarda aynı esaslara tabi tutmuşsa da, bitkiler
bakımından üst hakkı kurulmasına izin vermemiştir (MK
729 / II).
MK 740 / I’e göre, «komşusunun arazisine taşarak zarar
veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre
içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi
mülkiyetine geçirebilir.»
Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların
taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyvaları
toplama hakkına sahiptir (MK 740 / II).
KAYNAKLAR
MK 718 / II’ye göre, arazinin mülkiyeti, o arazi üzerindeki
kaynakları da kapsar.

-77-

Twitter: @OgrencisiHukuk
 (MB)
MK 756 / I’e göre de: «Kaynaklar, arazinin bütünleyici
parçası olup, bunların mülkiyeti ancak kaynadıkları
arazinin mülkiyeti ile birlikte kazanılabilir.»
Kaynak, «kökeni yer altı suyu olan, doğal olarak sürekli
şekilde toprak yüzeyine çıkan su» olarak tanımlanabilir.
Burada su deyimi, kaynak yatağında bulunan suyu o
yatakla birlikte ifade etmektedir.
Kaynağın söz konusu olabilmesi için, bir yeraltı suyunun
doğal ve sürekli şekilde toprak yüzeyine çıkması gerekir.
Yapay şekilde, yani insan emeğiyle, ara sıra yeryüzüne
çıkan su, Medeni Kanun anlamında kaynak niteliğini
kazanamaz.
MK 718 / II ve 756 / I uyarınca özel mülkiyet konusu olan
kaynaklar da, sadece doğal kaynaklardır.
Jeotermal kaynaklar ve doğal mineralli sular konusunda
özel hükümler mevcuttur.
Eğer, özel mülkiyete tabi arazideki kaynaktan yararı
kamuya ait bir akarsu meydana gelecek derecede bol su
çıkıyorsa, o kaynak üzerinde de özel mülkiyet kurulamaz.
Yargıtay içtihatlarına göre de, nehirler, ırmaklar, çaylar,
dereler genel sular olup Devletin hüküm ve tasarrufu
altındadır (MK 715).
Bunlara Kamu Hukuku kuralları uygulanır.
Yapay kaynaklara gelince, bunlar yeraltı suları hakkındaki
hükümlere tabidir.
Yeraltı sularıyla ilgili olarak MK 756’da iki hüküm yer
almaktadır.
MK 756 / III’e göre: «Yeraltı suları, kamu yararına ait
sulardandır. Arza malik olmak, onun altındaki yeraltı
sularına da malik olmak sonucunu doğurmaz.»
MK 756 / IV’e göre de: «Arazi maliklerinin yeraltı
sularından yararlanma biçimi ve ölçüsüne ilişkin özel
kanun hükümleri saklıdır.»
Yeraltı sularından yararlanma, yapay kaynak meydana
getirme ise, 23.12.1960 tarihli ve 167 sayılı Yeraltı Suları
Hakkında Kanuna tabidir.
Doğal kaynaklar, MK 718/II ve 756/1 uyarınca
bulundukları arazinin mülkiyetine tabidir.
Arazi maliki kaynak üzerinde dilediği gibi tasarruf etme
yetkisine sahiptir. Kaynağın suyunu tamamen kullanabilir.
Bununla beraber, bir kanun hükmü veya yerel âdetler,
malike, kendisine ait kaynaktan başkalarının
yararlanmasına katlanma yükümlülüğü getirebilir (MK
760).
Malik, kaynağındaki suyu alma konusunda başkaları
lehine bir Kaynak İrtifakı tanıyabilir (MK 756/II, 837).
Bu İrtifak Hakkı, kişi lehine tanınmış olup sürekli ise, tapu
kütüğünde ayrı bir sayfaya taşınmaz olarak kaydedilebilir.
-78-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Ayrıca MK 761, malike bir Kaynak İrtifakı kurma
yükümlülüğü yüklemiştir.
TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KISITLAMALARI
1. GENEL OLARAK
Taşınmaz mülkiyetinin sınırlamaları (takyitleri), mülkiyet
hakkından taşınmaz maliki için doğan yetkilerden bir
bölümünün üçüncü şahıslar veya toplum yararına
daraltılmasını ya da geçici olarak ortadan kaldırılmasını
ifade ederler (Ayan, s. 303).
Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları;
 Hukuki işlemden doğan kısıtlamalar
 Kanundan doğan kısıtlamalar olmak
üzere ikiye ayrılır.
Mülkiyetin hukuki işlemden doğan kısıtlamalarında,
bizzat taşınmaz malikinin yaptığı hukuki işlemlerle,
mülkiyet hakkının kendisine sağladığı yetkileri kısıtlaması
söz konusudur. Sözleşmeyle kurulan irtifak hakları, rehin
hakları, taşınmaz yükü, alım, geri alım, önalım hakları
hukuki işlemden doğan mülkiyet hakkı kısıtlamalarının
başlıca örneklerini teşkil eder.
Kanundan doğan mülkiyet kısıtlamalarında, kısıtlama
belli bir kanun hükmüne dayanır. Bu kısıtlamaların bir
kısmı mülkiyetin içeriğindeki ödevlerden, diğer bir kısmı
da dışarıdan hakkın içeriğine getirilen sınırlamalardan
ibarettir.
Bu kısıtlamalar özel hukuktan veya kamu hukukundan
kaynaklanabilir.
Bunların ortak özelliği, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin
etkili olmalarıdır (MK 731 / 1).
Kanundan doğan kamu hukuku kısıtlamaları kişilerin
kendi aralarında yaptıkları anlaşmalarla bertaraf
edilemez.
Oysa, kanundan doğan özel hukuk kısıtlamalarının
kişilerin resmi şekilde düzenletecekleri bir sözleşme ve
bunun tapu kütüğüne şerh verilmesiyle ortadan
kaldırılması veya değiştirilmesi mümkündür (MK 731 / II).
Kamu hukukundan kaynaklanan kısıtlamalar, kanun
tarafından kamu yararı için getirilen kısıtlamalardır (MK
754).
Bunların çoğunluğu özel kanunlarda düzenlenmiştir.
Özel hukuktan kaynaklanan kanuni mülkiyet kısıtlamaları,
mülkiyetin içeriğinde kısıtlanan yetkiye göre başlıca üç
gruba ayrılır:
 Yaralanma Yetkisi Kısıtlamaları (örneğin, zorunlu geçit
hakkı)
 Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları (örneğin, yasal önalım
hakkı)
 (MB)
 Değerlendirme Yetkisi Kısıtlamaları (örneğin, yapı
alacaklılarının ipotek hakkı)
Kanundan doğan mülkiyet kısıtlamaları, bir başka açıdan;
 Doğrudan Mülkiyet Kısıtlaması
 Dolaylı Mülkiyet Kısıtlaması
olarak da bir ayırıma tabi tutulmaktadır.
Doğrudan Mülkiyet Kısıtlamasında, malik, kanun gereği
özel nitelikli veya idari bir işleme gerek kalmaksızın,
doğrudan doğruya bir şeye katlanmak, bir şeyden
kaçınmak veya bir şeyi yapmakla yükümlü olur.
Bu kısıtlamaların doğması için, tapu siciline tescil
yapılması gerekmez.
Dolaylı Mülkiyet Kısıtlaması ise, kanundan doğrudan
doğruya doğmaz.
Dolaylı Mülkiyet Kısıtlamasında kanun hak sahibine, bir
taşınmazın malikine karşı o taşınmaz üzerinde belli şartlar
altında bir hakkı kurması konusunda dava yoluyla da ileri
sürebileceği bir talep hakkı tanır.
Burada taşınmaz maliki talep hakkı sahibi lehine taşınmazı
üzerinde bir hak kurmakla kanundan dolayı yükümlü
olduğundan, onun bakımından kanundan doğan bir
eşyaya bağlı borç söz konusu olmaktadır.
a. Hukuki İşlemden Doğan Kısıtlamalar:
Dayanağını bir hukuki işlemden alan mülkiyet
kısıtlamaları, yararlanma yetkisi, tasarruf yetkisi ve
değerlendirme yetkisi kısıtlamaları olarak üç gruba ayrılır.
Sözleşmeyle kurulan irtifak hakları yaralanma yetkisi
kısıtlamaları, sözleşmeden doğan ve tapu siciline şerh
verilebilen alım, geri alım ve önalım hakları tasarruf
yetkisi kısıtlamaları, sözleşmeyle kurulan taşınmaz yükü
ve rehin hakları da değerlendirme yetkisi kısıtlamalarıdır.
Burada sadece hukuki işleme dayanan alım, geri alım ve
önalım hakkı ele alınacaktır.
İrtifak hakları, taşınmaz yükü ve rehin hakları ise, daha
sonra Sınırlı Ayni Haklar başlığı altında incelenecektir.
Alım, geri alım ve önalım hakkı, malikin devir yetkisini
kısıtlayan, tasarruf yetkisi kısıtlamalarıdır.
Burada gerçek anlamda bir tasarruf yetkisi kısıtlaması
yoktur.
Çünkü malik alım, geri alım veya önalım hakkı tanımış
olmasına rağmen, taşınmazı üzerinde tasarrufta
bulunabilir, ancak alım, geri alım veya önalım hakkı sahibi
bu hakkını kullanınca, malik ona karşı taşınmazının
mülkiyetini devretmekle yükümlü olur.
Bu haklar tapu siciline şerh verildiği takdirde yalnız hakkı
kuran malike ve onun külli haleflerine karşı değil,
taşınmazın herhangi bir malikine karşı da ileri
-79-
Twitter: @OgrencisiHukuk
sürülebilmekte, böylelikle eşyaya bağlı borç ilişkisi
meydana gelmektedir.
Medeni Kanun’un 735. ve 736. maddelerinde;
 Sözleşmeden doğan önalım hakkı,
 Alım hakkı
 Geri alım hakkı düzenlenmiştir.
ALIM (İŞTİRA) HAKKI:
Alım hakkı, hak sahibine, tek taraflı bir beyanla bir malın
alıcısı olma yetkisinin veren yenilik doğuran bir haktır.
Malikin alım hakkını tanımak için yaptığı sözleşmeye de,
«Alım Sözleşmesi» denir.
Bu sözleşmeyle alım hakkı, hakkın konusu olan şeyin
maliki tarafından bir bedel karşılığında verilebileceği gibi,
karşılıksız da verilebilir.
Alım hakkı, alım sözleşmesinden başka, ölüme bağlı bir
tasarrufla da tanınabilir; bu durumda, ölüme bağlı
tasarrufların tabi olduğu şekle uyulması gerekir.
Taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin borçlandırıcı
işlemlerin resmi şekilde yapılması gerektiği genel ilkesine
uygun olarak, taşınmaza ilişkin alım sözleşmesinin resmi
şekilde yapılması gerekir (BK 237 / II).
Resmi senedin, Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca
tapu sicili müdürlüklerince düzenlenmesinin uygun
olacağı düşünülür ise de, Noterlik Kanunu’nun 60.
maddesinin II. fıkrasına dayanılarak bu konuda noterlerin
yetkili olduğu savunulmaktadır.
Tapu Sicili Tüzüğünün 47/c maddesine göre, alım hakkının
tapu kütüğüne şerh verilebilmesi için, sözleşmenin
noterce düzenlenmiş olması gerekir.
Alım Sözleşmesinin esaslı noktaları, tarafların kimliği, satış
konusu mal ve satış bedelidir.
Satış bedelinin belli olması şart değildir; belirlenebilir
olması yeterlidir.
Sözleşmede taraflar alım hakkının süresi ve şerh verilmesi
konularını da düzenleyebilirler.
BK 238’e göre, Alım Hakkı en çok on yıllık süre için
kararlaştırılabilir.
Alım hakkının kullanılmasının şarta bağlanması, örneğin,
alım hakkının taşınmazın bağışlanması durumunda
kullanılabileceğinin kararlaştırılması da mümkündür.
Aksine bir anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan alım
hakkı devredilemez, ancak miras yoluyla geçer (BK
239/1).
Hakkın devredilebileceği sözleşmede kararlaştırılmışsa,
devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde
yapılmadıkça geçerli olmaz (BK 239/II).
Taşınmaza ilişkin alım hakkı tek taraflı beyanla
 (MB)
kullanılınca, taşınmaz maliki ile alım hakkı sahibi arasında
alım sözleşmesinin hükümlerine göre bir satış ilişkisi
kurulmuş olur.
Bunun için karşı tarafın bu beyanı kabul etmesi gerekmez.
Muhatap taşınmaz maliki, taşınmazın mülkiyetini alım
hakkı sahibine devretme, alım hakkı sahibi de alım
sözleşmesinde kararlaştırılmış olan bedeli taşınmaz
malikine ödeme borcu altına girer.
Malik mülkiyeti devretme borcunu yerine getirmezse,
alım hakkı sahibi ona karşı, MK 716 / 1 uyarınca açacağı
tescile zorlama davası ile mülkiyetin kendisine
geçirilmesine karar verilmesini ister.
Alım hakkı kişisel bir haktır, tapu kütüğüne şerh
verilmemişse, ortada basit bir borç ilişkisi söz konusu
olduğundan, bu hak ancak alım sözleşmesini yapan malik
ve onun külli haleflerine karşı kullanılabilir.
Taşınmazın mülkiyeti bir başkasına geçirildikten sonra bu
hak kullanılırsa, alım hakkını tanımış olan malik, alım
hakkı sahibine karşı, mülkiyeti devretme borcunu ifa
edemediği için BK 112 uyarınca sorumlu olur.
Alım hakkı tapu kütüğüne şerh verildiği takdirde, alım
hakkı şerhte belirtilen süre içinde taşınmazın her malikine
karşı kullanılabilir (MK 736 /1). Çünkü, şerhle birlikte,
basit borç ilişkisi eşyaya bağlı borç ilişkisi niteliğini
kazanmaktadır.
Örneğin, (M), (A)’ya alım hakkı tanımış ve bu hak tapu
kütüğüne şerh verilmiş ise, (M) taşınmazı (B)’ye, o da
(C)’ye temlik etmiş olsa, (A) şerhte belirtilen süre içinde
alım hakkını (C)’ye karşı kullanabilir; (A), alım hakkını tek
taraflı bir beyanla (C)’ye yöneltebilir ve bunun üzerine
satış ilişkisi (A) ile (C) arasında meydana gelir.
(C) taşınmazın mülkiyetini devir borcunu yerine getirmez
ise, (A) ona karşı MK 716 / I’e dayanarak tescile zorlama
davası açabilir.
Oysa, alım hakkı şerh edilmemiş olsa, (A), bu hakkını
sadece (M)’ye karşı kullanabilecektir.
Şerh munzam (ayni) etki de sağlar.
Buna göre, şerhten sonra taşınmazda bir sınırlı ayni
hakkın tescili veya başka bir kişisel hakkın şerhi yoluyla
kazanılmış olan haklardan, doğmuş borcun ifasında
alacaklıya zarar verenlerin sicilden terkini istenebilir (MK
1009 / II).
Bunun için açılacak dava, Sicilin Düzeltilmesi Davasıdır
(MK 1025).
Alım hakkı kullanıldıktan ve satış ilişkisi doğduktan sonra,
alım hakkı sahibi adına tescil yapılmadan önce malik
taşınmazı bir üçüncü kişiye temlik etmişse, şerh alım
hakkının bu kişiye karşı da ileri sürülebilmesini
sağladığından, MK 716/1 uyarınca açılacak tescile zorlama
davası ona karşı yöneltilecektir.
-80-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Alım hakkı alım sözleşmesinde belirlenen süre içinde
kullanılabilir.
BK 238’e göre, Alım Hakkı en çok on yıllık süre için
kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu
siciline şerh edilebilir.
Şerh, tapu sicilindeki şerhte belirtilen süre içinde etkilidir.
Ancak, MK 736 / II’ye göre, şerhin etkisi, her durumda
şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona
erer.
Alım hakkı on yıllık bir süre için kurulmuş, şerh için daha
kısa bir süre kararlaştırılmışsa, şerh için kararlaştırılan
süre sonunda alım hakkı sona ermez, şerhin etkisi
ortadan kalkar.
Fakat, taraflar, alım hakkının süresini aşmayacak şekilde
yeni bir şerh anlaşması yapabilirler ve bu anlaşmaya
dayanılarak tapu kütüğüne yeni bir şerh verilebilir.
GERİ ALIM (VEFA) HAKKI:
Geri Alım Hakkı, malını bir başkasına satıp mülkiyetini
devretmiş olan kişiye, tek taraflı bir irade beyanıyla o malı
geri alabilme yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır.
Burada Alım ve Önalım Hakkından farklı olarak, satıcıya
tek taraflı irade beyanıyla daha önce mülkiyetini
devretmiş olduğu malı yeniden elde etme hakkı
verilmektedir.
Geri Alım Hakkını tanımak üzere yapılan sözleşmeye Geri
Alım Sözleşmesi denir.
Geri Alım hakkı çoğu kez malın mülkiyetini devretmek
amacıyla yapılan satış sözleşmesinde yer alan bir kayıtla
tanınmış olur.
Geri Alım Sözleşmesinin esaslı noktaları, tarafların kimliği
ve satış konusu maldır.
Taraflar sözleşmede Geri Alım Hakkının süresi ve şerh
verilmesi konularında da anlaşabilirler.
Ancak, BK 238’e göre, Geri Alım hakkı en çok on yıllık
süre için kararlaştırılabilir.
Geri Alım Sözleşmesinde geri alım bedelinin
belirlenmemesi sözleşmenin geçerliliğini etkilemez.
Geri alım bedelinin belirlenmemiş olması durumunda,
satış sözleşmesindeki satış bedeli geri alım bedeli olarak
kabul edilir.
Taşınmazlara ilişkin Geri Alım Sözleşmesinin geçerli
olması için, resmi şekilde yapılması gerekir (BK 237 / II).
Resmi senedin Tapu Sicili Müdürlüklerince yapılmasının
uygun olacağı düşünülebilir.
Fakat, TST 47/a-b hükümleri de birlikte
değerlendirilmelidir.
TST 47/a’ya göre, satışla birlikte Geri Alım Hakkının şerh
 (MB)
verilebilmesi için, bunun satış sözleşmesine ilişkin resmi
senette yer alması gerekir.
TST 47 / b’ye göre ise, satış sözleşmesinden sonra kurulan
Geri Alım Hakkı için noterlerce düzenlenen sözleşme
yeterlidir.
Aksine bir anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan Geri
Alım Hakkı devredilemez, ancak miras yoluyla geçer (BK
239 /1).
Hakkın devredilebileceği sözleşmede kararlaştırılmışsa,
devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde
yapılmadıkça geçerli olmaz (BK 239 / II).
Geri Alım Hakkı, çoğunlukla, ilk satışın hükümlerini temin
etmek üzere yapılır.
Örneğin, alıcının bedeli zamanında ödememesi şartına
bağlı olarak tanınan Geri Alım Hakkı böyle bir işlevi yerine
getirir.
Geri Alım Hakkına kredi temin etmek için de
başvurulmaktadır.
Malik taşınmazını ipotek edip kredi elde edeceği yerde,
doğrudan doğruya taşınmazını satmakta ve bu taşınmaz
üzerinde bir Geri Alım Hakkı elde etmektedir.
Bu bağlamda, belli bir süre içinde taşınmazın bedelini
ödeyebilecek duruma gelince de Geri Alım Hakkını
kullanarak taşınmazı tekrar geri alma imkânına sahip
olmaktadır.
Buna göre, hakkın süresi içinde borç ödenmediği
takdirde, taşınmazın mülkiyeti alacaklıda kalacaktır.
Bu yönüyle, Geri Alım Hakkının kararlaştırıldığı teminat
amacıyla yapılan satışların MK 873 / II’deki, borç
ödenmediği takdirde taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya
geçmesini yasaklayan Lex Commissoria Yasağı
bakımından kanuna karşı hile hali meydana getirdiğini
ileri sürenler vardır.
Kendisine katıldığımız Sirmen’e göre, böyle bir işlemin MK
873/II’deki Lex Commissoria Yasağına karşı bir kanuna
karşı hile aracı olarak nitelenemeyecektir.
Taşınmaza ilişkin Geri Alım Hakkı tek taraflı bir irade
beyanıyla kullanılınca, hak sahibi ile muhatap arasında
Geri Alım Sözleşmesindeki şartlara göre bir satış ilişkisi
doğar.
Muhatap taşınmazın mülkiyetini Geri Alım Hakkı Sahibine
devretme, Geri Alım Hakkı Sahibi de, Geri Alım
Sözleşmesinde belirtilen bedeli ödeme borcu altına girer.
Eğer Geri Alım Sözleşmesinde bedele ilişkin bir hüküm
yoksa, taraflar arasında yapılmış olan satış
sözleşmesindeki bedeli karşı tarafa ödeme borcu altına
girer.
Taşınmaz maliki taşınmazın mülkiyetini devretme
borcunu yerine getirmezse, Geri Alım Hakkı Sahibi MK
-81-
Twitter: @OgrencisiHukuk
716/I’e dayanarak Tescile Zorlama Davası açıp, taşınmaz
mülkiyetinin kendisine geçirilmesini isteyebilir.
Geri Alım Hakkı, Tapu Kütüğüne şerh verilmemişse, bu
hak kime karşı ileri sürülebilir?
Bu durumda, Geri Alım Hakkı bir kişisel hak olduğu için
ancak hakkı tanıyan malike ve onun külli haleflerine karşı
kullanılabilir.
Geri Alım Hakkı, Tapu Kütüğüne şerh verilmişse, bu hak
kime karşı ileri sürülebilir?
Geri Alım Hakkı, Tapu Kütüğüne şerh verildiği takdirde,
Eşyaya Bağlı bir Borç İlişkisi meydana gelir ve şerhte
belirtilen süre içinde taşınmazın her malikine karşı
kullanılabilir (MK 736 /1).
Şerh ayrıca Munzam yani, Ayni Etki de sağlar. Buna göre,
şerhten sonra taşınmazda bir sınırlı ayni hakkın tescili
veya başka bir kişisel hakkın şerhi yoluyla kazanılmış olan
haklardan, doğmuş borcun ifasında alacaklıya zarar
verenlerin sicilden terkini istenebilir (MK 1009 / II).
Terkin için açılacak dava, Sicilin Düzeltilmesi (MK 1025)
Davasıdır.
Geri Alım Hakkı kullanıldıktan ve satış ilişkisi doğduktan
sonra, Geri Alım Hakkı sahibi adına tescil yapılmadan
önce malik taşınmazı bir üçüncü kişiye temlik etmişse,
Şerh, Geri Alım Hakkının bu kişiye karşı da ileri
sürülebilmesini sağlar.
Bu bağlamda, MK 716/I uyarınca açılacak Tescile Zorlama
Davası ona karşı yöneltilecektir.
Geri Alım Hakkı, Geri Alım Sözleşmesinde belirlenen süre
içinde kullanılabilir.
BK 238’e göre, Geri Alım Hakkı en çok on yıllık süre için
kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle Tapu
Siciline şerh edilebilir.
MK 736/II’ye göre de, şerh her durumda şerh tarihinden
itibaren on yıl geçmekle etkisini kaybeder.
Geri Alım Hakkı on yıllık bir süre için kurulmuş, şerh için
daha kısa bir süre kararlaştırılmışsa, şerh için
kararlaştırılan süre sonunda Geri Alım Hakkı sona ermez,
şerhin etkisi ortadan kalkar.
Fakat, taraflar, Geri Alım Hakkının süresini aşmayacak
şekilde yeni bir Şerh Anlaşması yapabilirler ve bu
anlaşmaya dayanarak Tapu Kütüğüne yeni bir şerh
verilebilir.
ÖNALIM (Şuf’a) HAKKI
Önalım Hakkı, malikin malını bir üçüncü kişiye satması ya
da ekonomik bakımdan satışa eş değer bir işlem yapması
halinde (BK 240/I) , hak sahibine tek taraflı bir irade
beyanıyla o malın alıcısı olma yetkisini veren yenilik
doğuran bir haktır.
 (MB)
Önalım Sözleşmesi:
Malikin bir kimseye önalım hakkı tanımak için yaptığı
sözleşmeye «Önalım Sözleşmesi» denir.
Önalım Hakkını kuran işlemin ölüme bağlı bir tasarruf, bir
vasiyetname ya da miras sözleşmesi şeklinde olması da
mümkündür.
Taşınmazlar için yapılan önalım sözleşmesinin geçerli
olması için, sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılması
yeterlidir (BK 237 / III).
Tapu Sicili Tüzüğünün 47/ç maddesine göre, önalım
hakkının şerh verilebilmesi için de, yazılı bir sözleşme
olması yeterlidir.
Önalım hakkı ölüme bağlı bir tasarrufla tanınırsa, bu
durumda ölüme bağlı tasarrufların tabi olduğu şekle
uyulması gerekir.
Önalım Sözleşmesinin esaslı noktaları, sadece tarafların
kimliği ve önalım hakkına konu olan maldır.
Önalım hakkını kuran sözleşmeye özel kayıtlar
konulmamışsa, bu hak, Önalım Hakkının kullanılmasına
yol açan Satıştaki şartlara uygun olarak kullanılır (BK 241 /
III). Bu durumda, «Basit Önalım Hakkı» söz konusudur.
Örneğin, (A), taşınmazını (B)’ye 100.000 TL’ye satınca,
Önalım Hakkı Sahibi (Ö) ile (A)’ya karşı önalım hakkını
kullanırsa, (A) ile (Ö) arasında aynı şartlarla yani, Satış
Bedeli 100. 000 TL olan bir Satış İlişkisi kurulur.
Buna karşılık, Önalım Sözleşmesinde satış bedeli ve diğer
şartlar kararlaştırılmış ise, buna «Nitelikli (Mevsuf)
Önalım Hakkı» denir.
Bu takdirde, taşınmaz maliki (A) ile önalım hakkı sahibi
(Ö), aralarında satış bedelini 120.000 TL olarak
kararlaştırmışlarsa, (A) taşınmazı (B)’ye hangi bedelle
satarsa satsın, (Ö) önalım hakkını kullanınca (A) ile (Ö)
arasında, satış bedeli 120.000 TL olan bir satış ilişkisi
kurulmuş olur.
Basit ve nitelikli önalım hakkı ekonomik bakımdan satışa
eşdeğer işlemlerde de söz konusu olur (BK 241 / IV).
Aksine bir anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım
hakkı devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Hakkın
devredilebileceği sözleşmede kararlaştırılmışsa, devir
işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde
yapılmadıkça geçerli olmaz (BK 239 /1).
Taraflar Önalım Sözleşmesinde, önalım hakkının süresi ve
tapu siciline şerh verilmesi gibi konularda da anlaşmaya
varabilirler.
Sözleşmede önalım hakkı süresi kararlaştırılmışsa, hak bu
süre içinde varlığını sürdürür.
Sürenin geçmesiyle önalım hakkı sona erer.
İBK 216’ya göre, yirmi beş yıldan uzun süreli önalım hakkı
kararlaştırılamaz.
-82-
Twitter: @OgrencisiHukuk
BK 238’e göre ise, önalım hakkı en çok on yıllık süre için
kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu
siciline şerh edilebilir.
MK 736 / II’ye göre de, şerhin etkisi her durumda şerh
tarihinden itibaren on yıl geçmekle sona erer.
Önalım Olayı:
Önalım olayı satış sözleşmesi veya ekonomik açıdan satışa
eş değer bir hukuki işlemdir.
Ekonomik açıdan satışa eş değer bir hukuki işlem ancak,
iradi, ivazlı, cüzi halefiyet şeklinde gerçekleşen bir işlem
olabilir.
Şu halde, bir bedel karşılığında taşınmazın mülkiyetini
devir borcu doğuran isteğe bağlı özel veya açık arttırma
yoluyla satış (BK 275 / 1) bir önalım olayıdır.
Bunun gibi Alım Sözleşmesi de bir önalım olayı olarak
kabul edilmektedir.
Ancak, Alım Sözleşmesinin yapılmasının mı, yoksa Alım
Hakkının kullanılmasının mı Önalım Olayı sayılacağı
tartışmalıdır.
Satış Vaadi Sözleşmesinin bir önalım olayı sayılıp
sayılmayacağı tartışmalı olmakla beraber, taşınmaz satış
vaadinin ifası için tescile zorlama davası (MK 716 /1)
açılabildiğine göre, herhalde mahkemece verilecek tescil
kararının kesinleştiği tarihte önalım olayının da
gerçekleştiği kabul edilmelidir.
Hakkın konusunun ifa yerine geçen edim olarak verilmesi
de ekonomik bakımdan satış sözleşmesine eş değer bir
işlem sayılabilir.
Buna karşılık, Borçlar Kanunu’nun 240. maddesinin II.
fıkrasında belirtildiği üzere, taşınmazın, miras
paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesinde, cebri
artırma yoluyla satışında, kamu hizmetinin yerine
getirilmesi veya bunlara benzer amaçlarla edinilmesi
hallerinde önalım hakkı kullanılamaz.
Kamulaştırma gibi iradi olmayan devirlerde de önalım
hakkı kullanılamaz.
Bir önalım olayından söz edebilmesi için, mülkiyetin
devrinin bir bedel karşılığında borçlanılmış olması gerekir.
Bu bağlamda, bağışlama, trampa, ölünceye kadar bakma
sözleşmeleri, taşınmazın ortaklığa sermaye olarak
konulması, şirketlerin birleşmesi, vakıf kurma, sınırlı ayni
hak kurulması, mirasın geçmesi veya paylaşılması önalım
olayı sayılmadığından, söz konusu işlemlerde önalım
hakkı kullanılamaz.
Yine, karşı tarafın kişi olarak özellikleri dikkate alınarak
yapılan satış sözleşmesi, örneğin, akrabaya, evlada
yapılan satış veya karma bağışlama önalım olayı
sayılamaz.
Önalım hakkının kullanılması için, üçüncü kişiye yapılan
 (MB)
satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemin
geçerli olması gerekir. Aksi halde önalım olayı
gerçekleşmiş olmaz.
Şekle aykırı, muvazaalı, ayırt etme gücü olmayan kişi
tarafından yapılan, konusu hukuka, ahlaka aykırı ya da
imkânsız olan işlemler geçerli olmadığından, bunlarda
önalım hakkı kullanılamaz.
Satış sözleşmesinin veya ekonomik bakımdan satışa
eşdeğer işlemin irade bozukluğu veya gabin dolayısıyla
iptal edildiği durumlarda önalım hakkının kullanılması da
etkisiz kalır.
Eğer satış sözleşmesine ilişkin resmi senette gerçekte
kararlaştırılan bedelden daha düşük bir bedel
gösterilmişse, bir görüşe göre, burada önalım hakkı
sahibine karşı muvazaanın ileri sürülmesi hakkın kötüye
kullanılmasını oluşturacağından, önalım hakkı sahibi tapu
sicilinde düşük gösterilen bedelden bu hakkını
kullanabilir.
Buna karşılık, bir başka görüşe göre ise, bedelde muvazaa
iddiası üçüncü kişilere karşı ancak hakkın kötüye
kullanılması teşkil ettiği takdirde ileri sürülemez.
Bu görüşe göre, eğer hakkın kötüye kullanılması söz
konusu değilse, bedelde muvazaa ileri sürülüp önalım
hakkının kullanılması engellenebilir.
Bedel, önalım hakkının kullanılmasını önlemek için kasten
gerçekte kararlaştırılan bedelden daha yüksek
gösterilmiş ise, bu takdirde de, satış sözleşmesinin
geçersizliğinin ileri sürülmesi koşullara göre hakkın kötüye
kullanılması sayılabilir.
Bu durumda, önalım hakkı sahibi bedeldeki bu muvazaayı
her türlü delille kanıtlayıp gerçek değer üzerinden önalım
hakkını kullanabilir.
Önalım Hakkının Şerh Verilmesi:
Önalım sözleşmesiyle kurulan önalım hakkı kişisel bir
haktır. Tapu kütüğüne şerh verilmemişse, bu hak sadece
önalım hakkını tanıyan malike ve onun külli haleflerine
karşı kullanılabilir.
Bu durumda, taşınmaz bir üçüncü kişiye satılıp mülkiyeti
alıcıya geçirildikten sonra önalım hakkı sahibi hakkını
kullandığı takdirde, önalım hakkını tanımış olan malik
önalım hakkı sahibine karşı mülkiyeti devretme borcunu
yerine getiremeyeceği için, BK 112 uyarınca sorumlu
olacaktır.
Önalım hakkının tapu kütüğüne şerh verilmiş olması da
onun kişisel hak niteliğini değiştirmez; bu durumda
Eşyaya Bağlı Borç İlişkisi söz konusu olur.
Önalım Hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen
koşullara göre, taşınmaza kim malikse ona karşı kullanılır
(MK 735 / I).
Bu bağlamda, önalım hakkının koşulları şerhte
-83-
Twitter: @OgrencisiHukuk
belirtilmezse, önalım hakkının kullanılmasına yol açan
satışın koşulları uygulanacaktır.
Şerhin etkisi, her durumda şerhin verildiği tarihten
itibaren on yıl geçmekle sona erer (MK 735 / II).
BK 238’e göre, önalım hakkı en çok on yıllık süre için
kararlaştırılabildiğinden, ancak, önalım sözleşmesinin
etkisi ile şerhin etkisi aynı gün başladığı takdirde şerhin
süresi ile hakkın süresi birbiriyle örtüşebilir.
Önalım hakkı on yıllık bir süre için kurulmuş, şerh için
daha kısa bir süre kararlaştırılmışsa, şerh için
kararlaştırılan süre sonunda önalım hakkı sona ermez,
şerhin etkisi ortadan kalkar.
Fakat, taraflar, önalım hakkının süresini aşmayacak
şekilde yeni bir şerh anlaşması yapabilirler ve bu
anlaşmaya dayanılarak tapu kütüğüne yeni bir şerh
verilebilir.
Önalım hakkının on yıldan daha kısa bir süre için
kurulduğu hallerde, şerh edilmiş olsun olmasın, önalım
hakkı sözleşmede kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona
erer.
Önalım hakkı kullanıldıktan ve satış ilişkisi doğduktan
sonra, önalım hakkı sahibi adına tescil yapılmadan önce
malik taşınmazı bir üçüncü kişiye temlik etmişse, şerh
önalım hakkının bu kişiye karşı da ileri sürülebilmesini
sağladığından, MK 734 uyarınca açılacak önalım davası
(MK 716) ona karşı yöneltilecektir.
Kanundan doğan önalım hakkı (MK 732 vd.) tapu
kütüğüne şerh verilmiş olan sözleşmeden doğan önalım
hakkının dahi önüne geçer.
Bu bağlamda, sözleşmeden doğan önalım hakkının
kullanılması ancak kanundan doğan önalım hakkı ileri
sürülmediği takdirde sonuç doğurur.
Önalım Hakkının Kullanılması:
Önalım hakkı sözleşmede kararlaştırılmış olan önalım
süresi içinde kullanılır. Bu süre, BK 238 uyarınca en fazla
on yıldır. Eğer bu süre içinde bir satış yapılıp hakkın
kullanılması imkânı doğmazsa, önalım hakkı sona erer.
Medeni Kanunda, kanundan doğan önalım hakkının
kullanılmasına ve bu haktan vazgeçmeye ilişkin
hükümlerin (MK 733- 734) sözleşmeden doğan önalım
hakkında da, uygulanacağı belirtilmektedir (MK 735 / III).
Ancak 6098 sayılı yeni Türk Borçlar Kanununda da
sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılmasına ilişkin
olarak benzer hükümlere yer verilmiştir.
Bu durumda, yeni Kanunun aynı konudaki hükümlerinin
Medeni Kanunda kanundan doğan önalım hakkına ilişkin
olup MK 735 / III uyarınca sözleşmeden doğan önalım
hakkına da uygulanabilen hükümlerin yerine geçtiğinin
kabulü gerekir.
 (MB)
BK 241/I’e göre satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin
yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter
aracılığıyla bildirmek zorundadır.
Bu hüküm ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemlerde
de uygulanır (BK 241 / IV).
Kanundan doğan önalım hakkında da satıcı veya alıcının
satışı noter aracılığıyla bildirme yükümü vardır (MK 733 /
III).
BK 242’ye göre, sözleşmeden doğan önalım hakkını
kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerh edilmiş ve
taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse, alıcıya
karşı dava açmak zorundadır.
Aksi takdirde hak sahibi, satıcıya karşı, satışın veya
ekonomik bakımdan satışa eş değer başka bir işlemin
kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her
halde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava
açmak zorundadır.
Aynı şekilde, kanundan doğan önalım hakkındaki MK
733/IV’e göre de, «önalım hakkı, satışın hak sahibine
bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın
üzerinden iki yıl geçmekle düşer.»
Şu halde önalım hakkının, önalım olayını meydana getiren
işlemin önalım hakkı sahibine bildirilmesinden itibaren üç
ay içinde kullanılması gerekir.
Bu üç aylık süre, hak düşürücü süre olup, yapılan satışın
veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemin, alıcı
veya satıcı tarafından hak sahibine noter aracılığıyla
bildirilmesi (BK 242) üzerine başlar.
Önalım hakkı sahibi, her halde hakkını satış sözleşmesinin
kurulmasından itibaren iki yıl içinde kullanmalıdır.
Bu süre de hak düşürücü süredir.
Gerek BK 242, gerek MK 733 / IV, yeni maliklerin hak
sahibinin önalım olayını öğrenip öğrenmediği, dolayısıyla
hakkını kullanıp kullanmayacağı konusunda belirsizlik
içinde kalmalarını önlemek için getirilmiştir.
Belirsizlik içinde kalması istenmeyen satıcıya ve alıcıya,
önalım olayını bildirme yükümü getirilerek, hak sahibinin
bildiriminden itibaren bu hakkını kullanması için üç aylık
süreyi başlatma imkânı tanınmıştır.
Satıcı veya alıcı, noter aracılığıyla yapacağı bildirimle, en
fazla üç ay beklemek suretiyle hukuki durumunu belirgin
hale getirebilir.
Buna karşılık, getirilen düzenleme, kötüniyetli malik ve
satıcılar karşısında önalım hakkı sahibinin, önalım olayını
hiç öğrenmemiş, bu sebeple hakkını kullanamamış olduğu
durumlarda, hakkını tamamen kaybetmesine neden
olacak şekildedir.
Üçüncü kişiye yapılan satışa dayanılarak mülkiyet alıcı
adına tapu siciline tescil edilmişse, Sicilin Açıklığı İlkesi
-84-
Twitter: @OgrencisiHukuk
gereği, hak sahibinin bu durumu takip etmesi ve
öğrenmesi gerekmektedir.
Eğer önalım hakkı sahibi, satışı öğrenemezse, sadece
bildirimde bulunmayan alıcı ve satıcıya karşı tazminat
talep etmekle yetinecektir.
Üstelik satış vaadi önalım olayı olarak kabul edilecek
olursa, şerh edilmemiş olan satış vaadinde olduğu gibi,
önalım hakkı sahibinin önalım olayını bazen tapu
sicilinden hiç öğrenememesi de mümkündür.
Önalım hakkı sahibi satışı her nasılsa öğrenmişse, doğal
olarak kendisine yapılacak olan bildirimi beklemeksizin bu
hakkını kullanabilecektir.
Üç aylık süre, satıcı veya alıcı tarafından yapılacak olan
bildirim tarihinde başlayacağından (BK 240, MK 733 / IV),
bildirim yapılmadan hak sahibinin satışı öğrendiği ileri
sürülerek, üç aylık sürenin hak sahibinin satışı öğrendiği
tarihte başladığını iddia etmek mümkün değildir.
Acaba tapu memuru da MK 1019 / I uyarınca önalım
hakkı sahibine satışı bildirmekle yükümlü müdür?
Tapu memuru ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri
onlara tebliğ etmekle yükümlüdür (MK 1019).
Bu bağlamda, önalım hakkı tapu kütüğüne şerh
verilmişse, taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilince,
önalım hakkı sahibine de bu durumu bildirmekle yükümlü
olmalıdır.
Bu bildirim yapılmadığı takdirde de, uğranılan zararlardan
dolayı MK 1007 uyarınca Devletin Sorumluluğuna
gidilebilmelidir.
Tapu sicilini tutanlar için önceden beri var olan, fakat
uygulamada üzerinde pek fazla durulmayan bu
yükümlülük, kendisine katıldığımız Sirmen’e göre, sadece
alıcı ve satıcıya bildirim zorunluluğu getirilmekle ortadan
kalkmış değildir.
Önalım Hakkının Kullanılma Şekli ve Kullanılmasının
Sonuçları:
Yenilik doğuran hakların kullanılması için kural olarak
dava açılması gerekmez.
Buna rağmen, 4721 sayılı yeni Medeni Kanunda önalım
hakkının dava açılarak kullanılması öngörülmüştür (MK
734/1).
Yasal önalım hakkı için getirilen bu düzenleme, MK
735/III’deki yollama nedeniyle sözleşmeden doğan
önalım hakkı için de uygulanırken, yeni Borçlar
Kanunu’nun 242. maddesinde de, sözleşmeden doğan
önalım hakkının dava yoluyla kullanılacağı belirtilmiştir.
Yeni Medeni Kanunun kabulünden önce de uygulamada,
önalım hakkı genellikle dava yoluyla kullanılmaktaydı;
önalım hakkı sahibi bu davayla hem önalım hakkını
kullanmaktaydı, hem de eMK 642 / 1 (MK 716 / 1)
 (MB)
uyarınca taşınmazın mülkiyetinin hükmen kendisine
geçirilmesini talep etmekteydi.
Yeni Medeni Kanun yapılırken uygulama dikkate alınarak
önalım hakkının dava yoluyla kullanılması zorunluluğu
getirilmiş, bununla da önalım hakkı sahibinin tescile
zorlama davası açmakla hem önalım hakkını kullanması,
hem de hakkın kullanılmasıyla doğan satış ilişkisine
dayanarak taşınmazın mülkiyetinin kendisine
geçirilmesini talep etmesi sağlanmak istenmiştir.
Şu halde, önalım hakkının dava açılarak kullanılmasıyla bir
satış ilişkisi meydana gelmekte ve buna dayanılarak da
MK 716 /1’e göre taşınmazın mülkiyetinin önalım hakkı
sahibine geçirilmesine karar verilmesi talep edilmektedir.
Mahkeme de önalım hakkının kullanılması için gerekli
şartların gerçekleşmiş olup hakkın kullanıldığını tespit
ederek mülkiyetin davacıya geçtiğine karar vermektedir.
Dava, önalım hakkı şerh verilmiş ve taşınmazın mülkiyeti
alıcı adına tescil edilmişse alıcıya, aksi takdirde satıcıya
karşı açılır (BK 242).
Önalım hakkı sahibi, karar verilmeden önce, satış bedelini
ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkim tarafından
belirlenen süre içinde belirlenen yere nakden yatırmakla
yükümlüdür (MK 734 / II).
Mahkeme önalım hakkının kullanıldığını tespit edip tescile
karar verirse, mülkiyet kararın kesinleşmesiyle davacıya
geçer. Mahkeme kararına dayanılarak yapılan tescil
açıklayıcı niteliktedir.
Satışın veya Ekonomik Bakımdan Satışa Eşdeğer İşlemin
Ortadan Kaldırılması:
BK 241/II’ye göre, «önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış
sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından
kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durum önalım
hakkı sahibine karşı ileri sürülemez.»
Şu halde, hak kullanıldıktan sonra satış sözleşmesinden
veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemden tek
taraflı olarak ya da anlaşarak dönülmesi durumunda,
bunun kullanılan önalım hakkı üzerinde etkisi
olmayacaktır.
Yine, sınırlı ehliyetsizin yaptığı satış veya ekonomik
bakımdan satışa eş değer işleme kanuni temsilcisinin ve
vesayet makamının izin vermemesi durumunda da,
kullanılan önalım hakkı sonuçlarını doğurmayı
sürdürecektir.
Önalım Hakkından Vazgeçme:
Sözleşmeden doğan önalım hakkında da yasal önalım
hakkından vazgeçmeye ilişkin hükümler uygulanır (MK
735/II).
MK 733/II’ye göre, belirli bir satışta önalım hakkını
kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan
önce veya sonra yapılabilir.
-85-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Kanundan Doğan Kısıtlamalar:
Taşınmaz mülkiyeti kanun tarafından da kısıtlanabilir.
Kanuni kısıtlamalar iki grupta yer alır:
 Kamu Hukuku Kısıtlamaları
 Özel Hukuk Kısıtlamaları
Kamu Hukuku Kısıtlamaları:
Kamu hukukundan kaynaklanan kısıtlamalar, kanun
tarafından kamu yararı için getirilen kısıtlamalar olarak
nitelendirilir (MK 754).
MK 754, kamu hukukundan kaynaklanan kısıtlamaların
özel kanun hükümlerine tabi olduğunu belirtmiştir.
Önceki Medeni Kanunda yer almayan TMK m. 754’deki bu
yeni hükme göre: «Taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu
yararı için kısıtlanması, özellikle yapı, yangın, doğal
afetler ve sağlıkla ilgili kolluk hizmetlerine; orman ve
yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve tali yollara sınır
işaretleri ve nirengi noktaları konulmasına, toprağın
iyileştirilmesine veya bölünmesine, tarım topraklarının
veya yapıya özgü arsaların birleştirilmesine; eski eserler,
doğal güzellikler, manzaralar, seyirlik noktaları ve ender
doğa anıtları ile içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak
sularının korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel
kanun hükümlerine tabidir.»
Bu konudaki özel kanunlar arasında, İmar Kanunu, İskan
Kanunu, Kamulaştırma Kanunu, Kültür ve Tabiat
Varlıklarını Koruma Kanunu, Kıyı Kanunu, Çevre Kanunu,
Orman Kanunu, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı
Kanunu sayılabilir. Eşya Hukuku derslerimizde, sadece
Medeni Kanunda düzenlenen Kamu Hukukuna ilişkin
kısımlara değineceğiz.
Bu konuda Medeni Kanunda şu hükümler bulunmaktadır:
1)Kazı ve yapı yapılırken uyulması gereken yükümlülükler
konusunda Medeni Kanun 739. maddesinde özel
kanunlara yollama yapmıştır.
2)Araziye dikilecek bitkiler hususunda uyulması gereken
yükümlülükler hakkında MK 741’de özel kanunlara
yollama vardır.
3)Araziye sınırlık (duvar, çit, parmaklık vs.) koyma
yükümlülüğüne ilişkin MK 749 / II hükmünde de özel
kanun hükümleri saklı tutulmuştur.
4)Toprağın iyileştirilmesine ilişkin MK 755’e göre,
toprağın iyileştirilmesi işleri, ancak ilgili maliklerin ortak
girişimi ile yapılabiliyorsa, arazinin yarısından fazlasına
sahip bulunmak koşuluyla maliklerin üçte ikisinin aldığı
karara, diğer malikler uymak zorundadır.
Su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerlerini kurutma,
yol açma, orman yetiştirme, arazileri toplulaştırma gibi
işlemler, toprağın iyileştirilmesi niteliğindedir.
 (MB)
Toprağın iyileştirilmesi konusunda maliklerin nitelikli
çoğunlukla aldıkları karar beyanlar sütununda gösterilir
(MK 755).
Kamu hukukundan kaynaklanan mülkiyet kısıtlamaları
doğrudan ve dolaylı mülkiyet kısıtlaması niteliğinde
olabilir.
Doğrudan kısıtlamada kanundaki hüküm idarenin bir
işlemine gerek olmaksızın geçerlidir.
Buna karşılık, Kamu Hukukundan kaynaklanan Dolaylı
Mülkiyet Kısıtlamaları, idare bunları idari bir işlemle
somut olarak belirlediği takdirde etkili hale gelir.
Özel Hukuk Kısıtlamaları:
Özel Hukuktan doğan sınırlamaların bir kısmından herkes
yararlanabilir; diğer bir kısmından ise, sadece taşınmazın
komşuları yararlanabilir.
Bazı kısıtlamalardan ise, sadece taşınmaza paylı malik
olanlar yararlanır (TMK m. 732)
Özel Hukuktan doğan sınırlamaların bir kısmından herkes
yararlanabilir; diğer bir kısmından ise, sadece taşınmazın
komşuları yararlanabilir.
Bazı kısıtlamalardan ise, sadece taşınmaza paylı malik
olanlar yararlanır (TMK m. 732)
Özel Hukuktan kaynaklanan kanuni mülkiyet kısıtlamaları
esas olarak, mülkiyetin içeriğinde kısıtlanan yetkiye göre
başlıca üç gruba ayrılır:
 Yararlanma Yetkisi Kısıtlamaları
 Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları
 Değerlendirme Yetkisi Kısıtlamaları:
 Tescile Tabi Olan Rehin Hakları (MK 829 / II)
 Tescile Tabi Olmayan Rehin Hakları (MK 865/III)
 Kanundan Doğan Rehin Hakları
Özel Hukuktan kaynaklanan Doğrudan Mülkiyet
Kısıtlamalarının bazı özellikleri vardır.
Öncelikle, bu kısıtlamalar, hiçbir işleme gerek olmaksızın
malike ve sınırlı ayni hak sahiplerine karşı ileri sürülebilen
kısıtlamalardır.
Dolaylı kısıtlamalarda ise, durum farklıdır. Bu kısıtlamalar,
doğrudan kanundan doğmaz.
Söz konusu kısıtlamalarda, Kanun, hak sahibine belli
şartlar altında malike karşı ileri sürebileceği bir talep
hakkı tanır.
Bu talep hakkının kullanılmasıyla malik, kanundan dolayı
hak sahibi lehine taşınmazı üzerinde bir sınırlı ayni hak
kurma borcu altına girer.
Burada taşınmaz malikine, hak sahibi lehine yüklenen
sınırlı ayni hak kurma borcu, kanundan doğan eşyaya
-86-
Twitter: @OgrencisiHukuk
bağlı borç niteliğindedir.
Komşuluk Hukukuna ilişkin mülkiyet kısıtlamalarından,
bazıları malikin taşınmazını kullanma ve ondan
yararlanma yetkisini kısıtlamaktadır ve bu tür kısıtlamalar
Doğrudan Kısıtlamalardır.
Diğer bir deyişle, bu tür kısıtlamalar, doğrudan doğruya
kanundan doğmaktadır.
Bu kısıtlamalara, malikin taşınmazını taşkın kullanma
yasağı ile kazı ve yapı yaparken komşu taşınmaza zarar
verme yasağı örnek gösterilebilir.
Buna karşılık, yine Komşuluk Hukukuna dayanan ve
malikin yararlanma yetkisini kısıtlayan diğer bazı haller
ise, Dolaylı Mülkiyet Kısıtlamaları olarak
adlandırılmaktadır.
Bu kısıtlamalara, Zorunlu İrtifaklar ve Taşkın Yapı örnek
olarak gösterilebilir.
Bu bağlamda, Zorunlu Mecra, Zorunlu Geçit ve Zorunlu
Kaynak hakkı ile Taşkın Yapı Dolaylı Mülkiyet
Kısıtlamalarıdır.
Tasarruf Yetkisi Kısıtlamalarından Yasal Önalım Hakkı:
Medeni Kanunda düzenlenmiş olan yasal önalım hakkı,
paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşları lehine
tanınmış olan bir tasarruf yetkisi kısıtlamasıdır.
Yasal Önalım Hakkının Tanımı ve Hukuki Niteliği:
Yasal Önalım Hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın
paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması
halinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı
olma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır.
Yasal Önalım Hakkı, MK m. 732’de düzenlenmiştir. Bu
madde eski Medeni Kanunda 659. maddede yer alıyordu.
Yeni metinde, «Kanuni Şufa Hakkı» yerine «Yasal Önalım
Hakkı» terimi kullanılmıştır.
Ayrıca sadece payın tamamının satışında değil, bir payın
kısmen satışında da bu hak tanınmaktadır.
MK 732’de, yalnız payın satılmasından söz edilmiş ise de,
BK 240 da dikkate alınarak, yasal önalım hakkının
paydaşın ekonomik bakımdan satışa eş değer bir işlem
yapması halinde de kullanılabileceğinin kabulü gerekir.
MK 732’ye göre, önalım hakkı, payın tamamının satılması
halinde kullanılabileceği gibi, payın bir kısmının satılması
halinde de kullanılabilir.
Yasal Önalım Hakkı, sadece taşınmazlar üzerindeki paylı
mülkiyette söz konusudur. Taşınırlar üzerindeki paylı
mülkiyette, yasal önalım hakkı yoktur.
Yasal Önalım Hakkı, sosyal bir amaca yönelmiştir. Amacı,
zaten yürütülmesi sorunlarla dolu olan Paylı Mülkiyet
İlişkisine, diğer paydaşların vizesi olmadan, yabancı birinin
girmesini önlemektir.
 (MB)
Hukukumuzda yasal önalım hakkının alanı, bu bakımdan
dardır. Çünkü başka ülkelerde paylı mülkiyet ilişkisi
olmadan da bazı hallerde, önalım hakkı tanınmaktadır.
Kiralanan satıldığında, kiracı lehine veya bir yörede tarım
arazisi satıldığında, aynı yörede yaşayan çiftçilerin önalım
hakkı gibi.
Arazi Kanunu da miri arazi intikallerinde, benzer şekilde
bazı kişilere önalım hakkı tanımıştı.
Kaynak İsviçre Medeni Kanunu üst irtifakında, malik ve
irtifak hakkı sahibine 676. maddede, karşılıklı önalım
hakkı tanımıştır. (Ertaş, s. 392)
Yeni Medeni Kanun, 708. maddenin 2. fıkrasında yeni
oluşan araziyi, arazi kaybına uğrayana veya bitişik arazi
malikine Hazineden öncelikle satın alma hakkı
vermektedir.
4074 sayılı Hazineye ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında
Kanun (RG. 19. 2.1995), arazinin bulunduğu yerde oturan
(m. 3) kişilere, bu arazileri kiralayan topraksız kiracılara
(m.5), bu arazileri fiilen kullananlara (m. 8) ihalede
öncelikle alım hakkı (m. 89 tanımaktadır.
Yasal Önalım Hakkının hukuki niteliği, Dolaylı Mülkiyet
Kısıtlaması mı yoksa Doğrudan Mülkiyet Kısıtlaması mı
olduğu bakımından tartışmalıdır.
Bir görüşe göre, Yasal Önalım Hakkı, ancak kullanıldığı
takdirde taşınmazın mülkiyetini devretme yükümlülüğü
doğurduğundan, bir Dolaylı Mülkiyet Kısıtlamasıdır.
Bizim de katıldığımız diğer bir görüşe göre ise, Yasal
Önalım Hakkı, kanun gereği özel nitelikli bir işleme gerek
kalmaksızın, doğrudan doğruya taşınmazı satma
yükümlülüğü doğurduğundan, bir Doğrudan Mülkiyet
Kısıtlaması niteliğindedir.
Bağımlı, yani eşyaya bağlı paylı mülkiyette, paydaşların
önalım hakkı yoktur.
Önalım Olayı:
Yasal Önalım Hakkı kullanılınca, önalım hakkı sahibi ile
muhatap arasında, önalım hakkının kullanılmasına yol
açan satış sözleşmesinin veya ekonomik bakımdan buna
eş değer işlemin şartlarına uygun bir satış ilişkisi doğar.
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için, sözleşmeden
doğan önalım hakkına benzer şekilde, önalım hakkının
doğmasını sağlayan Önalım Olayının da gerçekleşmiş
olması gerekir.
Önalım Olayının bazı nitelikleri olmalıdır. Bu nitelikler;
önalım olayının iradi, ivazlı, cüz’i halefiyet şeklinde
gerçekleşen bir işlem olmasıdır.
Satış sözleşmesi, bu niteliklere uygun olduğu için bir
önalım olayıdır.
Cebri artırma ise, anılan niteliklere uymadığı için, cebri
artırma yoluyla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK
-87-
Twitter: @OgrencisiHukuk
m. 733 / 1).
Kamulaştırma, bağışlama, mirasın geçmesinde önalım
hakkı kullanılamaz.
Yargıtay, 23.3.1957 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararında,
karı, koca, çocuk veya akraba ile yapılan sözleşmelerde
şeklen satış sözleşmesi bulunsa bile, gerçekte satış
dışında, Miras Hukukuna ilişkin maksatların veya
bağışlama gibi düşüncelerin hâkim bulunması dolayısıyla
önalım hakkının kullanılamayacağını kabul etmiştir.
Kural olarak, sözleşmeden doğan önalım hakkında önalım
olayı kabul edilen her işlem, yasal önalım hakkı için de
önalım olayı teşkil eder.
Bu bağlamda, Kanunda açıkça belirtilmemekle birlikte,
ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her işlem de yasal
önalım hakkı bakımından da önalım olayı olarak kabul
edilecektir.
Önalım hakkının kullanılması için, üçüncü kişiye yapılan
satışın veya ekonomik bakımdan satışa eş değer işlemin
geçerli olması gerekir.
Satış geçerli olup tescil yolsuz olsa dahi, önalım hakkı
kullanılabilir.
Yasal Önalım Hakkının Kullanılması ve Bunun Sonuçları:
MK 732’ye göre, Paylı Mülkiyette payın tamamen veya
kısmen üçüncü kişiye satılması halinde, Yasal Önalım
Hakkı kullanılabilir.
Yasal Önalım Hakkı, sadece paydaş olmayan kişiye karşı
yapılan satışta kullanılabilir.
Yasal Önalım Hakkının amacı, paydaşlar arasına
istenmeyen kimselerin girmesine engel olmak ve
mümkün oldukça payların bir elde toplanmasını
sağlamaktır. Bu bağlamda, bir paydaşa yapılan satışta,
diğer paydaşların önalım hakkına sahip olmaları kabul
edilmemiştir.
Önalım Hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (MK 734
/ 1).
Önalım Hakkı, satış sonucunda pay alıcı adına tescil
edilmişse, alıcıya; alıcı adına tescil edilmemişse, satıcıya
karşı kullanılır.
Uygulamada satışa ilişkin resmi senette tescil isteminde
de bulunulduğundan, MK 734 / I’ de önalım hakkının
alıcıya karşı kullanılacağı belirtilmiştir.
Yasal önalımda eşyaya bağlı borç ilişkisi kanun gereği
mevcuttur.
Yasal Önalım Hakkının Kullanılması ve Bunun Sonuçları:
Sözleşmeden doğan önalım hakkını incelerken yapılan
açıklamalar doğrultusunda, önalım hakkı sahibi, bu
hakkını, MK 716/1’de düzenlenmiş olan tescile zorlama
davası açarak kullanacaktır.
Pay alıcı adına tescil edilmiş ise, dava alıcıya karşı açılır.
 (MB)
Önalım hakkı sahibi, karar verilmeden önce, satış bedelini
ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkim tarafından
belirlenen süre içinde belirlenen yere nakden yatırmakla
yükümlüdür (MK 734 / II).
Mahkeme önalım hakkının kullanıldığını tespit edip tescile
karar verirse, pay kararın kesinleşmesiyle davacıya geçer.
Mahkeme kararına dayanılarak yapılan tescil, açıklayıcı
niteliktedir.
Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasında Süreler:
Medeni Kanun’un 733. maddesi, 3. ve 4. fıkralarında yasal
önalım hakkının kullanılması hususunda şu hükmü
koymuştur: «Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından
diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin
üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl
geçmekle düşer.»
Aynı yönde hüküm, sözleşmeden doğan önalım hakkı için
TBK m. 242’de vardır.
Böylece Medeni Kanun, önalım hakkının kullanılmasını,
hak düşürücü süreye tabi tutmaktadır. Burada iki hak
düşürücü süre vardır.
*Birinci süre, 3 aylık süre olup, bildirimden itibaren
başlar. Buna göre, önalım hakkının, payın satışının önalım
hakkı sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay içinde
kullanılması gerekir. Bildirme de özel bir şekle tabi
tutulmuştur.
Yapılan pay satışı, alıcı veya satıcı tarafından diğer
paydaşlara noter aracılığıyla bildirilecektir. Noter
bildiriminin paydaşa tebliğ tarihini izleyen günden
itibaren hak düşürücü süre işlemeye başlar.
Alıcı ve satıcı kanundan doğan bu bildirim yükümünü
yerine getirmedikleri takdirde önalım hakkı sahibinin
bundan doğacak zararlarını tazmin etmekle yükümlü
olurlar.
Önalım hakkı sahibi paydaş satışı her nasılsa öğrenmişse,
doğal olarak kendisine yapılacak olan bildirimi
beklemeksizin bu hakkını kullanabilecektir.
Üç aylık süre satıcı veya alıcı tarafından noter aracılığıyla
yapılacak olan bildirim tarihinde başlayacağından (MK
733/IV), bildirim yapılmadan hak sahibinin satışı öğrendiği
iddiasıyla üç aylık sürenin hak sahibinin satışı öğrendiği
tarihte başlamış olduğunu ileri sürmek mümkün değildir.
Tapu memuru ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri
onlara tebliğ etmekle yükümlüdür (MK 1019).
Buna göre, taşınmaz pay satışı gerçekleştiğinde diğer pay
sahiplerine de bu durumu bildirmekle yükümlü olmalıdır.
Bu bildirim yapılmadığı takdirde de, uğranılan zararlardan
dolayı MK 1007 uyarınca Devletin sorumluluğuna
gidilebilmelidir.
-88-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Bir pay satışında yasal önalım hakkını satışın
bildirilmesinden itibaren üç ay içinde kullanmayan
paydaş, sadece o satış dolayısıyla önalım hakkını kullanma
imkânını kaybeder. Yoksa önalım hakkı sona ermez.
Bir kimse pay sahibi kaldıkça payına bağlı önalım hakkı da
mevcut kalır ve paydaş ileride yapılacak başka satışlarda
önalım hakkını kullanabilir.
Örnek olarak (A), (B), (C) bir taşınmazın paydaşıdırlar.
(C) payını (D)’ye satınca (A) ve (B) önalım hakkını
zamanında kullanmazlarsa, bu satış için önalım hakkını
kullanma imkânları düşer.
Fakat (D), (E)’ye satış yapınca pekala bu satış için
zamanında önalım haklarını kullanabilirler.
*İkinci süre ise, yine bir hak düşürücü süredir ve yapılan
pay satışı tarihini izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Bu durumda, önalım hakkının satış sözleşmesinin
kurulmasından itibaren 2 yıl içinde kullanılması gerekir.
Öyleyse, belirli bir pay satışının noter aracılığıyla
bildirilmesi ihmal edilirse, paydaşın dava açmaması
halinde, iki yılın sonunda önalım hakkı düşecektir.
Paydaşın, bu süre içinde satışı öğrenememiş olması,
önalım hakkının düşmesini engellemeyecektir.
Birden Fazla Paydaşın Yasal Önalım Hakkını Kullanması:
Yasal önalımda çözülmesi gereken başka bir mesele ise,
Yasal Önalım Hakkının birden çok paydaş tarafından
kullanılması halinde durumun ne olacağıdır.
Bu durumda, Yargıtay, 11.6.1947 tarihli İçtihadı
Birleştirme Kararında, önalım hakkını kullanan her
paydaşın satılan payı, taşınmaz üzerindeki payının oranına
bakılmaksızın, eşit olarak kazanacağını kabul etmiştir.
Örneğin, (A), (B), (C) ve (D) bir taşınmazın paydaşlarıdır.
(A), payını (Ü)’ye sattığı takdirde, (B), (C) ve (D), üçü
birden bu haklarını kullanırlarsa, kendi paylarının oranı ne
olursa olsun, (A)’nın payının eşit ölçüde alıcısı olurlar. Yani
(A), 2 / 8’lik payını (Ü)’ye sattığında, 1/ 8 paya sahip olan
(B), 2 / 8 paya sahip olan (C), 3 / 8 paya sahip olan (D),
(A)2nın payının 1 / 3’er oranında alıcısı olurlar.
Yasal Önalım Hakkından Feragat ve Vazgeçme:
Yasal önalım hakkı, paydaşlar arasında yapılan bir
sözleşmeyle tamamen veya kısmen ortadan kaldırılabilir
veya içeriği daraltılıp genişletilmek suretiyle değiştirilebilir
(MK 731 / II).
Önalım hakkı, tüm paydaşlar ya da sadece bir veya birkaç
paydaş için, anlaşmayla ortadan kaldırılabilir. Bu
anlaşma, bütün önalım olaylarının ya da belli sayıdaki
önalım olayının gerçekleşmesine ilişkin olarak yapılır.
Önalım hakkının içeriğinin bir anlaşmayla değiştirilmesi de
mümkündür. Bu içerik değiştirme, bedelin ya da önalım
hakkının hangi önalım olaylarında kullanılabileceğinin
 (MB)
belirlenmesi suretiyle yapılır.
Yasal önalım hakkının ortadan kaldırılması veya içeriğinin
değiştirilmesi durumunda, kanundan doğan bir mülkiyet
kısıtlamasının ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi söz
konusu olduğundan, yasal önalım hakkını ortadan
kaldıran veya içeriğini değiştiren anlaşmanın resmi şekilde
düzenlenen bir sözleşmeye bürünmesi ve tapu kütüğüne
şerh verilmesi gerekir.
Önalım olayının gerçekleşmesinden sonra belli bir satış
için önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise, kanundan
doğan bir mülkiyet kısıtlamasının ortadan kaldırılması ya
da değiştirilmesi niteliğinde değildir; dolayısıyla bunun
tek taraflı bir işlem şeklinde yazılı olarak yapılması
mümkündür.
MK 733 / II’ ye göre, «Önalım hakkından feragatin resmi
şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.
Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme,
yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra
yapılabilir.»
MK 733 / II’ de geçen «önalım hakkından feragat» ve
«önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme» terimleri
üzerinde durulmalıdır.
«Önalım hakkından feragat», önalım hakkının bütün
önalım olaylarına ilişkin olarak ortadan kaldırılmasıdır.
«Önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme» ise, önalım
hakkının bir satış için ortadan kaldırılması anlamındadır ve
önalım olayının gerçekleşmesinden sonra önalım hakkının
kullanılmasından vazgeçme ile birlikte aynı terimlerle
ifade edilmektedir.
Önalım olayının gerçekleşmesinden önce belli bir önalım
olayı için önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme,
gerçekte kanundan doğan bir mülkiyet kısıtlamasının
ortadan kaldırılması anlamını taşımaktadır.
Bu işlemin MK 731 / II’ deki düzenlemenin aksine, sadece
yazılı şekilde yapılması yeterli görülmüştür.
Yasal Önalım Hakkı- Sözleşmeden Doğan Önalım
Hakkının Farkları:
*Yasal önalım hakkı, kanundan dolayı, Sözleşmeden
doğan önalım hakkı ise, hukuki işlem sonucu doğar.
*Yasal önalım hakkı sadece paydaşlar için kabul edilmiştir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise, herhangi bir kişi için
öngörülür.
*Yasal önalım hakkı, bir paydaşın, payı, paydaş olmayan
bir üçüncü kişiye satması halinde uygulanır. Sözleşmeden
doğan önalım hakkı ise, herhangi bir satış sözleşmesi
yapıldığında uygulanır.
Yasal önalım hakkının amacı, paydaşlar arasına
istenmeyen bir kimsenin girmemesidir. Sözleşmeden
doğan önalım hakkının amacı ise, taşınmazı bir kimsenin
öncelikle satın almasıdır.
-89-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Yararlanma Yetkisi Kısıtlamaları:
Yararlanma Yetkisi Kısıtlamaları, ikiye ayrılır:
 Komşular yararına getirilmiş kısıtlamalar
 Başkasının arazisine girme hakkı veren kısıtlamalar
Komşular Yararına Getirilmiş Kısıtlamalar:
Taşınmaz mülkiyetine komşular yararına getirilmiş
kısıtlamalar, yer bakımından birbirine yakın yaşamanın
zorunlu sonucu olarak malike yükletilmiş bulunan
ödevlerdir.
Bu tip ödevlerin amacı, komşular arasında dayanışmayı,
birbiriyle olan ilişkilerinin sağlıklı şekilde sürmesini
sağlamak, barış ve huzurun bozulmasını engellemektir.
Bu ödevlerden kaynaklanan taleplerin komşular dışındaki
kişilerce ileri sürülmesi mümkün değildir.
Komşu kavramı belirlenirken, daha geniş bir kavram
anlayışıyla hareket edilmeli, sadece sınırdaş malikler göz
önünde tutulmakla yetinilmemelidir. Taşınmazdaki
faaliyetlerin doğrudan etki alanında olan herkes komşu
olarak nitelendirilmelidir.
Komşular yararına getirilmiş kısıtlamalar, malike mülkiyet
hakkının kullanılmasında bazı yasaklar ve yükümlülükler
getirmektedir. Bu kısıtlamalar şöyle sıralanabilir:
 Taşkın Kullanma Yasağı (MK 737)
 Zarar Verici Kazı ve Yapı Yapma Yasağı (MK 738)
 Ağaç Dal ve Köklerinin Taşmasına Katlanma
Yükümlülüğü (MK 740, 741)
 Doğal Olarak Akan Suların Akış Şekline Katlanma
Yükümlülüğü (MK 742, 743)
 İrtifak Hakkı Kurma Yükümlülüğü Getiren Kısıtlamalar
 Zorunlu Mecra Hakkı (MK 744); Zorunlu Geçit Hakkı (MK
747); Zorunlu Kaynak (Su) Hakkı, Taşkın Yapı Hakkı
Taşkın Kullanma Yasağı (MK 737)
Taşınmaz mülkiyetinde, komşuluk ilişkilerinden doğan
doğrudan kısıtlamaların başında, Taşkın Kullanma Yasağı
gelir.
MK 737/I'e göre: «Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan
yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini
sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek
taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.»
MK 737/II'ye göre: «Özellikle taşınmazın durumuna,
niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş
görülebilecek dereceyi aşan durman, buğu, kurum, toz,
koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık
vermek yasaktır.»
Öyleyse malik, komşusunu, yani çevreyi «olumsuz şekilde
etkileyecek» taşkınlıklardan kaçınmak zorundadır.
 (MB)
MK 737 anlamında Komşu, bir taşınmazın kullanılmasının
sebep olduğu rahatsızlıktan yakından veya uzaktan
etkilenen diğer bir taşınmazın maliki veya taşınmazda bir
sınırlı ayni hak veya kişisel hak sahibi olan zilyedidir.
Komşudan kasıt, sadece birbirine komşu taşınmaz
malikleri değil, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını taşkın
kullanması sebebiyle olumsuz olarak etkilenen herkestir.
Komşuları olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıklar, MK
737/II' de, duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartma,
gürültü veya sarsıntı yapma biçiminde sayılmıştır.
Çevreye rahatsızlık veren taşkınlıklar hiç şüphesiz bu
sayılanlarla sınırlı değildir. Öğretide, komşuları olumsuz
etkileyen taşkınlıklar üç gruba ayrılmaktadır:
• Maddi (Olumlu, Aktif )Taşkınlıklar
• Olumsuz (Pasif) Taşkınlıklar
• Manevi Taşkınlıklar
Maddi (Olumlu) Taşkınlıktan kasıt, bir taşınmazda oluşup
komşu taşınmazlar üzerinde zararlı etkileri olan,
müdahaleler anlaşılır. Bu tür taşkınlıklar, maddi nitelikte
etkilerle ortaya çıkar. Örneğin bir taşınmazdan etrafa
yayılan pis kokular, dumanlar.
Maddi Taşkınlıklar, çevrede etkisini hava, su, toprak
vasıtasıyla gösteren katı, sıvı, gaz halindeki taşkınlıklardır.
Günümüzde önemli bir sorun teşkil eden, yerleşim
yerlerindeki GSM baz istasyonları yaydığı radyasyon
nedeniyle maddi taşkınlığa örnek olarak verilebilir.
Baz istasyonunun kaldırılması MK 737'ye göre istenebilir.
Ancak bunun için, baz istasyonlarının sağlığa zarar
verdiğinin ve ilgili yönetmelikteki limit değerlere uygun
bulunmadığının ispat edilmesi gerekir.
Olumsuz Taşkınlık ise, bir taşınmazın normal kullanımı,
işletilmesi sonucu diğer taşınmazlarda meydana gelen
olumsuz sonuçlardır. Örneğin, bir araz, üzerinde yapılan
binanın, diğer taşınmazların güneş ışığını, hava akımını,
hatta tele dalgalarını engellemesi zikredilebilir.
Diğer bir deyişle, çevrede hava, güneş, ışık, rüzgar, su gibi
enerji kaynaklarından yararlanılmasını önleyen veya
manzara kapayan, bir işyerine madde veya insan girişini
engellemek suretiyle işletmenin müşterilerini
kaybetmesine yol açan davranışlara da Olumsuz
Taşkınlıklar denir.
Yapılan yapının boyutları ve uyulması gereken mesafeler
imar planlarında öngörülen ölçülere uygun bir nitelik
taşırsa, artık ışık, rüzgar gibi doğal enerji kaynaklarından
yoksun kalındığı, manzaranın kapatıldığına ilişkin iddialar
MK 737 çerçevesinde çözümlenemez; imar hukuku içinde
imar planlarının dava konusu yapılması gerekir.
Manevi Taşkınlıklar ise, bir taşınmazın işletilmesine ve
kullanılmasına bağlı olarak komşu taşınmazlarda yaşayan
-90-
Twitter: @OgrencisiHukuk
kişilerin ruhsal yapısını olumsuz etkileyen, iç huzurlarını
bozan taşkınlıklardır. (Sirmen, s. 479; Ertaş, s. 412)
MK 737'nin kapsamı içinde olduğu kabul edilen
taşkınlıklara, bir villanın yanında iyileşme imkânı
bulunmayan hastalar için yapılan şifa yurdu, müşterilerin
açıkta giyinip soyunduğu yüzme havuzu, randevuevi,
mezbaha örnek olarak verilebilir.
MK 737/ I, malike komşularını olumsuz şekilde
etkileyecek taşkınlıktan kaçınmasını emretmektedir.
Bir olumsuz etkinin ne zaman taşkınlık sayılabileceği
konusunda genel bir ölçü vermek mümkün değildir.
Hoş görülebilecek derecedeki fiiller taşkınlık
oluşturmadığı için, komşular bunlara katlanmak
zorundadır.
Bir fiilin taşkınlık oluşturup oluşturmadığını hâkim, her
somut olayda taşınmazın durumunu, niteliğini ve yerel
âdeti dikkate alarak takdir edecektir (MK 737 / II).
Hâkim fiilin taşkın olup olmadığını değerlendirirken
tarafların çıkarlarını dengede tutacak bir yol izlemelidir.
Taşınmazın durumu, onun yerleşim, işletme, sanayi veya
tarım alanında olup olmamasını ifade eder ve verilen
rahatsızlığın aşırı olup olmadığını belirlemede önem taşır.
Taşınmazın niteliğinden, onun somut niteliği, özgülenme
amacı ve buna göre kullanma biçimi anlaşılır.
Taşınmaz malikinin taşkınlık yapmama konusundaki
yükümlülüğünün sınırları belirlenirken, rahatsızlık verilen
taşınmazın niteliği de örneğin, bir konut, hastane ya da
imalathane olması da dikkate alınır.
Bir fiilin taşkınlık oluşturup oluşturmadığını, yani yerel
âdete göre hoş görülebilir olup olmadığını belirlemek için,
bu fiilin verdiği rahatsızlığın o yörede öteden beri normal
kabul edilip edilmediğine bakmak gerekir.
Örneğin, bir köyde veya karayolunun yakınında taşınmaz
edinen kimsenin, köyde yaşamanın veya karayoluna yakın
olmanın zorunlu sonucu olarak ortaya çıkan
rahatsızlıklara katlanmak zorunda olduğu söylenebilir;
dericilikle uğraşan bir bölgede veya mezbahanın
yakınında bir ev satın alan kimse, deri imalinin veya
hayvan kesiminin sebep olduğu fena kokudan rahatsız
olması nedeniyle MK 737'nin uygulanmasını
isteyememelidir.
Buna karşılık, şehrin konut alanı olarak yerleşime açılmış
bir yerinde faaliyet göstermeye başlayan tabakhanenin
veya mezbahanın yaydığı kokular nedeniyle bu hükümden
yararlanılabilir.
Bir sanayi bölgesinde oturan kimse, motorların
gürültüsüne veya fabrika bacalarının dumanlarına, konut
alanında oturandan daha çok katlanmak zorundadır.
Konutların bulunduğu bir sokakta oturan kimsenin evinin
 (MB)
yanındaki binaya konulan dokuma tezgahının çıkardığı
motor sesine dayanması beklenmemelidir. Bununla
beraber, içinde dokuma tezgahı bulunan bir taşınmazın
maliki, bu tür gürültünün öteden beri aynı yoğunlukta
olduğu ve bu nedenle mevcut rahatsızlıkla katlanılması
gerektiğini ileri sürülebilir.
Yerel âdet de değişebilir. Örneğin, konutların bulunduğu
bir bölgenin zamanla sanayi bölgesi olması veya tersi,
sanayi bölgesinin konut alanına dönüşmesi, tarım
alanlarının imara açılması durumunda, fiilin hoş
görülebilir olup olmadığını belirlemek için yerel âdet
dikkate alınmaz.
Malikin MK 737'deki yükümlülüğünü ihlal etmesi, MK 730
gereğince sorumlu olmasına yol açar: Bu durumda malik,
eski hale getirmek (saldırı sebebini sona erdirmek), zarar
tehlikesini gidermek ve doğmuş zararı tazmin etmek
zorundadır. Hakim, taşkınlığın önlenmesi için hangi
tedbirlerin alınacağını kararında belirtmelidir.
Rahatsızlık ve zarar verici etkiler yerel âdete uygun ve
kaçınılmaz ise, hukuka aykırı bir taşkınlıktan söz edilemez.
Kaçınılmazlık, zarar veren taşınmaz malikinden, taşkınlığı
önlemesinin teknik veya ekonomik yönden
beklenemeyeceği durumlarda söz konusu olur. Ancak
böyle bir halde Fedakârlığın Denkleştirilmesi İlkesi
gereğince tazminat yükümlülüğü doğabilir (MK 730 / III).
MK 757 ve 758'de de kaynak sularının kirletilmesine
ilişkin özel bir düzenleme yer almaktadır.
Zarar Verici Kazı ve Yapı Yapma Yasağı (MK 738)
MK 738/1'e göre: «Malik kazı ve yapı yaparken komşu
taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye
düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle
zarar vermekten kaçınmak zorundadır.»
Buna göre, örneğin yer altında bina, metro, istasyon inşaa
ederken, komşu taşınmazlara zarar vermeme
yükümlülüğü vardır.
Bu, MK 737'de yer alan mülkiyet hakkının taşkın
kullanılmasına ilişkin genel yasağı tamamlayan bir
hükümdür.
MK 738/1 özel nitelikte bir hüküm olup malike kendi
taşınmazında yapacağı kazı ve yapılarla komşu taşınmaza
zarar vermesini yasaklamaktadır.
MK 738/1'de düzenlenen, taşınmaz malikinin kaçınma
yükümlülüğü, malikin mülkiyet hakkının içeriğindeki yapı
yapmaya ilişkin yetkilerinin, komşu malikler yararına
kısıtlanması niteliğindedir.
Malik, komşu arazideki yapılara zarar verecek kazı ve yapı
yapamaz; aksi takdirde MK 730'a göre sorumlu olur;
kazıda gerekli önlemleri almaya zorlanır, gerektiğinde kazı
durdurulur, ayrıca komşusuna verdiği zararlar tazmin
-91-
Twitter: @OgrencisiHukuk
ettirilir.
Kazı, toprak yüzeyinde derinlemesine veya dikine
meydana getirilen her türlü yapay değişikliği, yapı da
arazinin toprak katmanlarıyla bağlantılı her türlü yapısal
tesisatı ifade eder.
Malikin girişmiş olduğu kazı ve yapılar nedeniyle komşu
taşınmaza zarar vermeme yükümlülüğünü ihlal etmiş
olması için mülkiyet hakkını kanundan doğan
kısıtlamalarına aykırı kullanması yeterlidir.
Buna örnek olarak, kazı dolayısıyla biriken taşların ve
toprakların komşu taşınmaza kayması, kazılan çukura
veya havuza dolan suların komşu taşınmaza sızması ve bu
suretle orada yapı yapmayı zorlaştırması veya ekinleri
çürütmesi verilebilir.
MK 738 / II'ye göre, «komşuluk hukuku kurallarına aykırı
yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler
uygulanır.»
Burada sözü edilen yapı ne komşu taşınmazın toprağına
tecavüz etmektedir, ne de onun hava boşluğuna
taşmaktadır.
Yapıyı yapan, tamamen kendi taşınmazının sınırları içinde
kalmış olmakla beraber, ortada komşuluk hukukuna aykırı
bir durum bulunduğundan, MK 738 / II, MK 725'in kıyasen
uygulanacağını kabul etmiştir.
Buna göre, zarara uğrayan komşu süresi içinde itiraz
etmediği, yapı iyiniyetle yapılmış olup durum ve koşullar
haklı gösterdiği takdirde, yapı kaldırılmaz, zarar gören
komşu, yapı sahibi tarafından ödenecek tazminat
karşılığında yapıya katlanmak zorunda kalır.
Katlanma şartlarının bulunmaması halinde zarara uğrayan
taşınmaz maliki, komşuluk hukukuna aykırı olarak yapılan
yapının yıktırılmasını isteyebilir.
Ağaç Dal ve Köklerinin Taşmasına Katlanma
Yükümlülüğü
Bir taşınmaz maliki, komşu taşınmazdaki ağaçların dal ve
köklerinin kendi arazisine taşmasına, bu yüzden zarara
uğramayacaksa, katlanmak zorundadır.
Ağaç dal ve köklerinin arazisine taşması yüzünden zarar
gören malik, bunların kaldırılmasını komşusundan talep
edebilir.
Bunlar uygun bir süre içinde kaldırılmadığı takdirde, zarar
gören malikin, arazisine uzanan dal veya kökleri keserek
kendi mülkiyetine geçirme hakkı vardır (MK 740/1).
Doğal Olarak Akan Suların Akış Şekline Katlanma
Yükümlülüğü
Taşınmaz maliki üst taraftaki araziden, kendi arazisine
doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve
 (MB)
tutulmamış kaynak suların akışına, bu akıştan zarar görse
bile, katlanmakla yükümlüdür (MK 742/1).
Bu yükümlülük, söz konusu akışı engelleyecek duvar, set
gibi engeller çekmeme şeklinde ortaya çıkar.
Eğer malik, akışa engel olacak önlemler alırsa, MK 730
uyarınca bunları kaldırmak zorunda kalır.
İrtifak Hakkı Kurma Yükümlülüğü Getiren Kısıtlamalar
İrtifak hakkı kurma yükümlülüğü getiren kısıtlamalar,
kanundan doğan, dolaylı mülkiyet kısıtlamaları
niteliğindedir.
Buradaki mülkiyet kısıtlaması, kanunun bu hakları dolaylı
olarak kurmasından değil, maliki bu hakları kurmakla
yükümlü kılmasından kaynaklanır.
Taşınmaz malikine mülkiyet kısıtlaması etkisi yapan böyle
bir hakkın meydana gelmesi, tapu siciline yapılan tescille
mümkündür. Çünkü dolaylı mülkiyet kısıtlamaları kanun
gereği meydana gelmez, kanun gereği mevcut olan,
sadece irtifak hakkını kurma yükümlülüğüdür. Bu
yükümlülük yerine getirilerek kurulan irtifaklara kanuni
veya zorunlu irtifaklar denilmektedir.
Kanuni irtifaklar, kanundaki şartların gerçekleşmesi
halinde sadece tam (MK 744, 747, 761) veya uygun bir
bedel (MK 725/III) karşılığında tanınır.
Kanuni irtifaklar, kendi içinde dörde ayrılır:
• Zorunlu Mecra Hakkı
• Zorunlu Geçit Hakkı
• Zorunlu Kaynak Hakkı
• Taşkın Yapı Hakkı
Zorunlu Mecra Hakkı
Komşuluk hukukundan kaynaklanan zorunlu mecra hakkı,
bir taşınmaz irtifakı olarak, su, gaz, elektrik gibi madde ve
enerji aktarımı için boru, hat ve kabloların bir başka
taşınmazın altından veya üstünden geçirilmesini sağlar.
Mecra irtifakını kurma talebi, taşınmaz malikine
taşınmazının altından veya üstünden mecra geçirilmesine
katlanma yükümlülüğü yükler.
MK 744/1'e göre: «Her taşınmaz maliki, uğrayacağı
zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu,
kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik,
hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız
veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi
arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine
katlanmakla yükümlüdür.»
Bir taşınmaz malikinin, MK 744 /1'e göre taşınmazından
mecra geçirilmesine katlanma yükümlülüğünün söz
konusu olabilmesi için şu şartların gerçekleşmesi gerekir:
1) Mecra geçirilmesi kamulaştırma kurallarına bağlı
-92-
Twitter: @OgrencisiHukuk
olmamalıdır.
2) Mecra geçirecek kişinin su, gaz ve elektrik gibi şeyleri
iletecek mecraya, kendi taşınmazının özgülenme amacına
uygun kullanılması için gerçekten ihtiyacı bulunmalı,
mecra geçirilmesi zorunlu olmalıdır.
3) Mecranın başka yerden geçirilmesi imkânsız veya aşırı
ölçüde masraflı olmalıdır.
4) Mecra geçirecek kişi, yükümlünün uğrayacağı zararı
tamamen ve önceden ödemiş olmalıdır. Bu bedel,
gerçekte taşınmaz malikinin fedakârlığının karşılığını teşkil
eder.
5) Mecranın geçirilmesi zorunluluğu, komşuluk ilişkisine
dayanmalıdır. Komşu kavramına girmeyen uzaktaki bir
işletme, MK 744'den yararlanamaz.
Böyle bir işletme sahibi, ancak malik ile anlaşarak bir
mecra irtifakı elde eder.
Taşınmaz maliki başka yerden geçirilmesi imkânı olmayan
veya çok masraflı o mecranın kendi taşınmazından
geçirilmesine katlanmak zorundadır.
Ancak uğrayacağı muhtemel zararlar kendisine peşin
ödenmelidir.
Bir taşınmaz ancak komşu taşınmaz için mecra geçişine
katlanmak zorundadır.
Diğer taşınmazlar mecra geçişinden yararlanmak
istiyorlarsa, mecra irtifakı tesisine başvurabilirler.
Zorunlu mecra hakkı sadece elektrik, su gibi bir taşınmaz
için zorunlu olan ihtiyaçlara tanınmalıdır.
Bunun dışında malik mecra niteliğinde olmayan şeylerin,
taşınmazından geçmesine izin vermek zorunda değildir.
Mecra irtifakı kanundan doğduğu için, tapuya tescil
edilmesine gerek yoktur.
Ancak ilgili isterse, masraflarını karşılayarak, açıklayıcı
tescil yaptırabilir (MK 744).
Bizim de katıldığımız görüşe göre, bu irtifak hakkı,
doğrudan doğruya kanundan doğmaz.
Kanun burada eşyaya bağlı bir borç öngörerek taşınmaz
malikine bir irtifak kurma yükümlülüğü yüklemekte,
ihtiyaç sahibine de bu hakkın kurulması için bir talep
hakkı tanımaktadır.
Koşulların gerçekleşmesine rağmen, komşu taşınmaz
maliki mecranın geçirilmesinden kaçınıyorsa, bu husus
mahkemeden alınacak bir kararla tespit edilir.
Dava, bir eda davası değil, bir tespit davasıdır.
Hakim mecra geçirilmesinin zorunluluğunu ve tazminatın
miktarını tespit eder. Bu tazminat ödenince irtifak hakkı
doğar.
Mecra tesis edilince, tesisatın mülkiyeti irtifak hakkı
sahibine ait olur.
 (MB)
Mecra geçirilmesinin kamulaştırma kurallarına bağlı
olması halinde, bu Kanunun mecralara ilişkin hükümleri
uygulanmaz (MK 744 /II).
Zorunlu Geçit Hakkı
MK 747/I’e göre: «Taşınmazından genel yola çıkmak için
yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel
karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından
isteyebilir.»
MK 747/1'in temelinde, her taşınmazın genel yola çıkması
için gerekli yol bağlantıları yapılmadığı takdirde,
taşınmazın amacına uygun kullanılması ve verimli olarak
işletilmesinin mümkün olamayacağı düşüncesi yer alır.
Yeterli geçidi bulunmayan taşınmaz maliki gibi, bağımsız
ve sürekli hak olarak tapu kütüğüne kaydedilmiş olan bir
üst hakkı sahibi de MK 747/ 1'den yararlanabilir.
Geçit ihtiyacı içinde bulunan malik, sadece kendi
taşınmazıyla doğrudan sınırı bulunan taşınmaz
maliklerine değil, taşınmazını genel yoldan ayıran bütün
taşınmaz maliklerine karşı geçit hakkı tanınmasını
isteyebilir.
Bir taşınmaz malikinin, diğer bir taşınmaz malikinden MK
747/1 uyarınca Geçit İrtifakı kurulmasını isteyebilmesi için
gerekli şartlar şunlardır:
1) Geçit isteyen taşınmaz malikinin genel yola çıkmak
için yeterli bir geçidi bulunmamalıdır.
Geçit ihtiyacının nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı
taşınmaz malikinin sübjektif durumuna ve kişisel
arzularına göre değil, objektif esaslara göre belirlenir.
Bu belirlemede taşınmazın niteliğine bağlı gerçek
ekonomik ihtiyaçlar esas alınır.
2)Geçit ilk önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en
uygun düşen, daha sonra da bundan en az zarar görecek
olan komşu taşınmaz malikinden istenmelidir.
Gerçekten MK 747/II'ye göre, «bu hak, ilk önce
kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol
durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha
sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.»
Burada Kanun geçidin kimden istenmesi gerektiği
konusunda iki ölçüye yer vermektedir.
Bunlardan birincisi, önceki mülkiyet ve yol durumudur.
Yine örneğin genel yolun yeri değiştirilmiş ve bu nedenle
taşınmazın genel yolla bağlantısı kesilmişse, geçit yeni
yolun açılmasından en çok yarar sağlayan taşınmazın
malikinden istenmelidir.
Böyle durumlar yoksa, geçit isteme hakkı bundan en az
zarar görecek olana karşı kullanılır.
-93-
Twitter: @OgrencisiHukuk
3)Geçit isteyen, geçit için tam bir bedel ödemelidir. Bu
bedel, taşınmaz malikinin fedakârlığının karşılığı olan bir
denkleştirme bedelidir.
Bir taşınmazın bir kamu yoluna çıkması için, bir geçit yolu
yoksa, mevcut geçit yetersizse, tam bir bedel karşılığında
komşu taşınmaz malikinden uygun bir yerin geçit olarak
kendisine terkini talep edebilir. (MK 747)
Zorunlu geçit hakkı, yenilik doğuran bir haktır.
Tanımdan da anlaşılacağı gibi, yükümlü taşınmaz maliki
her şeyden önce zorunlu geçit nedeniyle doğacak zararın
tam olarak ödenmesini talep eder. Daha sonra da zorunlu
geçidin kendi taşınmazına en az zarar verecek yerden
geçirilmesini ister. Zorunlu geçit hakkında iki tarafın da
menfaati gözetilir (MK 747/ III).
Önceden mevcut ihtiyaç, daha sonra teknik, ekonomik ve
diğer ihtiyaçların değişmesi sonucu ortadan kalkarsa,
yükümlü, zorunlu geçit hakkının kaldırılmasını talep
edebilir.
Zaruri geçit hakkı iki şekilde kurulur:
1)Tarafların Anlaşması ve Tescil
2)Hakimin Kararı ile Tescil
Tarafların Anlaşması ve Tescil:
Önce zorunlu geçit hakkı sahibi, yükümlü taşınmaz sahibi
ile bir taahhüt işlemi (resmi senet) yapar ve buna
dayanarak tapu sicilinde bir geçit irtifak hakkı kurulmasını
talep eder.
Hakimin Kararı İle Tescil:
Taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa, zaruri geçit
hakkı sahibi zorunlu geçit hakkı tesisi için, hakimin karar
vermesini ister. Hakimin kararı ile irtifak hakkı doğar.
Tescil açıklayıcı bir nitelik taşır.
İrtifak, ister borçlunun rızası ile isterse mahkeme kararı ile
doğsun, bir taşınmazda malik tarafından tesis edilmiş
bütün sınırlı ayni haklardan önde yer alır.
Sınırlı ayni hak sahiplerinin rızası aranmaz.
Zorunlu geçit hakkının kabulü için, usulüne uygun bir
kullanmanın zorunluluğu aranır.
Rahatlık veya amaca uygunluk nedeniyle bir zorunlu geçit
hakkı tesis edilerek, komşu taşınmazın mülkiyet hakkına
saldırılamaz.
Örneğin, bir binek otomobilin evin bahçesine park etmesi
için komşu taşınmazdan zorunlu geçit hakkı talep
edilemez.
Geçit hakkı, eşyaya bağlı irtifak şeklinde tesis edilir.
Her iki taşınmazın irtifaklar sütununa kaydedilir.
Doğrudan doğruya kanundan doğan geçit hakları, tapu
kütüğüne tescil edilmeden doğar. Ancak bunlardan
 (MB)
sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir (MK
748 / III).
Zorunlu Kaynak (Su) Hakkı
Zorunlu Kaynak Hakkı da komşuluk ilişkisinden doğan bir
taşınmaz mülkiyeti kısıtlamasıdır.
Kendi arazisinin su ihtiyacını külfetli kazı ve masraflar
olmadan karşılayamayan taşınmaz maliki, komşu
taşınmazdan, malikine tam bir tazminat ödeyerek onun
ihtiyaç fazlası su kaynağı üzerinde kaynak irtifakı tesis
talebinde bulunabilir.
Bu talebini komşu malik yerine getirmezse, hakimden
kaynak irtifakına ilişkin bir karar verilmesini talep eder.
MK 761 /1, su ihtiyacı bulunan komşu lehine bir kaynak
(su) irtifakı kurma yükümlülüğünü düzenlemiştir.
MK 761 /1 uyarınca bir taşınmaz malikinin, komşu
taşınmaz malikinden kaynak irtifakı kurulmasını
isteyebilmesi için şu şartların varlığı aranır:
1) Kaynak sahibi olan taşınmaz malikinin kaynak suyu,
kendi ihtiyacından fazla olmalıdır.
2) İrtifakı isteyenin evine, arazisine veya işletmesine
gerekli olan suyu, aşırı zahmet ve gidere katlanmaksızın
başka yoldan sağlayamamalıdır.
3) Kaynak irtifakı isteyen kişinin malike tam bir bedel
vermesi gerekir.
Bu bedel, taşınmaz malikinin fedakârlığının karşılığı olan
bir denkleştirme bedelidir.
Bizim de katıldığımız bir görüşe göre, kanun burada
taşınmaz malikine eşyaya bağlı borç niteliğinde bir irtifak
kurma yükümlülüğü yüklemekte, ihtiyaç sahibine de bu
hakkın kurulması konusunda bir talep hakkı tanımaktadır.
Komşu taşınmaz malikinin borcunu yerine getirmek için
su ihtiyacı bulunan malik ile tapu müdürlüğünde yapacağı
sözleşmede irtifakın yeri ve irtifakın karşılığında ödenecek
bedelin miktarı belirtilmeli ve malik irtifakın ihtiyaç sahibi
adına tescili için tescil isteminde bulunmalıdır.
İrtifak hakkı tapu siciline tescille kurulur. Buradaki tescil
kurucu niteliktedir.
İrtifak yararlanan taşınmaz lehine kurulduğu için, eşyaya
bağlı irtifakların tescilindeki usul (TST 30/3) gereğince,
hem yararlanan hem de yüklü taşınmazların sayfalarına
tescil yapılır.
Malik borcunu ifa etmezse, su ihtiyacı olan komşu malik,
kaynak irtifakı tanınmasını talep edebilir.
Açılacak dava, MK 780/II'deki yollama nedeniyle MK
716/1'de düzenlenmiş olan tescile zorlama davasıdır.
Bu halde, yenilik doğurucu nitelikte olan mahkeme
kararının kesinleşmesiyle irtifak hakkı kurulmuş olur.
-94-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Hakim karardan önce, irtifakın karşılığında ödenecek
bedelin miktarını belirleyerek bunun ödenmesini
beklemelidir.
Kararın kesinleşmesi üzerine yapılan tescil, açıklayıcı
niteliktedir.
Kaynak irtifakı sonucu komşu malik, ihtiyacı olan suyu,
irtifak sözleşmesinde veya mahkeme kararında belirtilen
şekilde alabilir; suyu almak için gerekli tesisleri yapabilir.
Malik buna katlanmakla yükümlüdür (MK 786 /1, 2).
Yapılan tesislerin malik için de yararlı olması halinde,
yapılan giderlere malikin de katlanması istenebilir (MK
750, 790 / II).
Kaynak irtifakı da, malik tarafından tesis edilmiş sınırlı
ayni haklardan önde gelir.
Taşkın Yapı
Bu konuda gerekli bilgi daha önce verilmiş olduğu için
burada tekrar incelenmeyecektir.
Komşuluk Hukukundan Doğan Yetkileri Kullanabilmek
İçin Gerekli İşlere ve Bunların Giderlerine Katılma
Yükümlülüğü
MK 750'ye göre, «Her taşınmaz maliki, komşuluk
hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli
işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlanması
oranında katılmakla yükümlüdür.»
MK 750'de komşu taşınmaz malikleri için bir katlanma ya
da kaçınma yükümlülüğü değil, olumlu bir davranışta, bir
edimde bulunma yükümlülüğü söz konusudur.
Komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması ortak
bir tesisin yapılmasını gerektiriyorsa, her taşınmaz maliki
yapılan işten yararlandığı oranda yapılan giderleri
karşılamak zorundadır.
Örneğin, geçit irtifakı dolayısıyla yapılan yoldan yüklü
taşınmaz maliki de yararlanıyorsa, o da giderlere
yararlandığı oranda katılmaklayükümlüdür.
Komşu maliklerin komşuluk hukukundan doğan yetkilerin
kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine
katılma yükümlülüğü, niteliği bakımından eşyaya bağlı bir
borçtur.
Bu bağlamda, bu borçtan komşu taşınmaz maliki kimse o
sorumludur.
Başkasının Arazisine Girme Hakkı Veren Kısıtlamalar
Bu kısıtlamalar, bazı şartlar altında genel olarak herkese
veya belirli kişilere taşınmaza girme hakkı veren ve
taşınmaz malikine de buna katlanma yükümlülüğü getiren
kısıtlamalardır.
 (MB)
Taşınmaza girme hakkı veren bu kısıtlamalar, ilk planda
taşınmaz malikinin üçüncü kişilerin taşınmazına yaptığı
ihlallere karşı savunma yetkisini kısıtlar.
Bu kısıtlamalar şunlardır:
1)Orman ve Mer'aya Girme (MK 751)
2)Sürüklenen Şeyler ile Benzerlerinin Alınması (MK 752/1)
3)Zorunluluk Hali (MK 753/1)
4)Diğer Geçit Hakları (MK 748, 789)
Kanundan Doğan Mülkiyet Hakkı Kısıtlamalarının
Ortadan Kaldırılması veya Değiştirilmesi
Kanundan doğan bir mülkiyet kısıtlamasına tümüyle son
veriliyorsa, kısıtlamanın ortadan kaldırılması, buna karşılık
kısıtlama genişletiliyor veya daraltılıyorsa, kısıtlamanın
değiştirilmesi söz konusudur.
Kamu yararına konulmuş olan kısıtlamalar, kaldırılamaz
ve değiştirilemez (MK 731 / III).
Diğer kısıtlamaların kaldırılıp değiştirilmesi konusunda
bazı ayrımlar yapılmalıdır.
Kanundan Doğan Yararlanma Yetkisi Kısıtlamalarının
Kaldırılması veya Değiştirilmesi
Doğrudan doğruya kanundan doğan bir yararlanma
yetkisi kısıtlamasının kaldırılması veya değiştirilmesi için,
buna ilişkin sözleşmenin resmi şekilde yapılıp tapu
kütüğüne tescil edilmesi uygun olur. Çünkü böyle bir
kısıtlamayı ortadan kaldırma, ancak kişiye veya eşyaya
bağlı bir irtifak hakkı kurma şeklinde gerçekleşebilir.
İrtifak hakkını kuran sözleşme ise, MK 781'e göre resmi
şekle tabi olup, hakkın kurulması için bu sözleşmeye
dayanılarak tapu kütüğüne tescil yapılması (MK 780 / 1)
gerekir.
Yine, kanundan doğan dolaylı yararlanma yetkisi
kısıtlamaları, örneğin, zorunlu mecra hakkının, zorunlu
geçit hakkının ve zorunlu kaynak hakkının ortadan
kaldırılması veya içeriğinin değiştirilmesi için de hukuki
işlemden kaynaklanan yararlanma yetkisi kısıtlamalarının
ortadan kaldırılması veya değiştirilmesine ilişkin şekle ve
usule uymak gerekir.
Örneğin, hakkın ortadan kaldırılması için hak sahibinin
terkin isteminde bulunması; kısıtlama hakkın içeriği
genişletilmek suretiyle değiştiriliyorsa, yeni bir tescilin
yapılması aranmalıdır.
Medeni Kanun değişikliğinden önce, eMK 657'de, tescil
ilkesine uygun olarak kanuni kısıtlamaların ortadan
kaldırılması veya değiştirilmesi için resmi şekle tabi bir
sözleşme ve tapu kütüğüne tescil şart kılınmıştı.
Yeni MK 731 / II'de ise, resmi şekil aranmakla birlikte,
-95-
Twitter: @OgrencisiHukuk
tescil değil, tapu kütüğüne şerh verilmesi öngörülmüştür.
Diğer Kısıtlamaların Ortadan Kaldırılması veya
Değiştirilmesi
Diğer kısıtlamaların ortadan kaldırılması ve değiştirilmesi
bir irtifak hakkı kurma şeklinde gerçekleşmez.
Dolayısıyla burada taraflar arasındaki anlaşmanın üçüncü
kişilere karşı ileri sürülmesi, kişisel bir hakkın cüzi
haleflere karşı ileri sürülmesi anlamındadır.
Bu sebeple tapu kütüğüne yapılacak kayıt, şerhtir.
Gerçekten MK 733 / II, yasal önalım hakkının ortadan
kaldırılmasına (önalım hakkından feragate) ilişkin
anlaşmaların geçerli olması için resmi şekilde yapılmasını
ve tapu kütüğüne şerh verilmesini aramaktadır.
Gerçi, önalım olayının gerçekleşmesinden önce belirli bir
satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, gerçekte
kanundan doğan bir mülkiyet kısıtlamasının ortadan
kaldırılması anlamını taşıyorsa da, bu, MK 733 / II'de
sadece yazılı şekle tabi kılınmıştır.
Taşınmaz Malikinin Sorumluluğu
Taşınmaz maliki mülkiyet hakkını, bu hakkın kanuni
kısıtlamalarına aykırı kullanarak aşar, dolayısıyla bu
haktan doğan ödevlerini ihlal ederse, bu yüzden zarara
uğrayan kişiye karşı sorumlu olur.
Bu sorumluluk, objektif bir sorumluluktur ve sorumluluk
için kusur aranmaz.
Hatta burada taşınmaz maliki için gerekli özen
yükümünün yerine getirildiğine ilişkin kurtuluş kanıtına
yer verilmediğinden, ağırlaştırılmış bir objektif sorumluluk
söz konusudur.
Bu konuda MK 730/1: «Bir taşınmaz malikinin mülkiyet
hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması
sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan
kimse, durumun eski hale getirilmesini, tehlikenin ve
uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir.» hükmünü
koymuştur.
MK 730 / I' de üç ayrı dava öngörülmektedir.
• Eski Hale Getirme Davası
• Tehlikenin Giderilmesi Davası
• Tazminat Davası
1) Eski Hale Getirme Davası
Eski hale getirme davası, mülkiyet hakkının kanundan
doğan kısıtlamalarına aykırı davranılması halinde, bu
davranışı meydana getiren sebebin ortadan kaldırılmasını
sağlar.
Davanın açılabilmesi için, mülkiyet hakkının kanundan
 (MB)
doğan kısıtlamalarına aykırı davranmanın devam etmekte
olması gerekir.
Hakim, böyle bir durumda taşınmazın kullanılmasına
belirli bir sınırlama getirmek suretiyle, yeterli korumanın
sağlanıp sağlanamayacağını araştırır; bunun
sağlanamayacağı kanaatine vardığı takdirde, kullanma
şeklini tamamen yasaklayabilir.
Suyu kirleten tesisata, koku çıkaran bacaya filtre
takılması, davacının binasının temellerine zarar veren
kazının durdurulması, aşırı gürültülere son verilmesi, fena
kokuların yayılmasını engelleyecek önlemler alınması,
sarsıntıya neden olan makinelerin kaldırılması, bozuk
olduğu için kurum saçan bacanın onarılması gibi talepler
eski hale getirme davasına konu olabilir.
2) Tehlikenin Giderilmesi Davası
Bu davayla, bir zarar tehlikesinin ortaya çıkması halinde
tehlikeyle karşılaşan kimsenin, henüz zarar meydana
gelmeden tehlikenin giderilmesini talep edebilmesi
sağlanır.
Bu davaya, Önleme Davası da denilmektedir.
Örneğin, malikin arazisi üzerine yaptığı yapının, komşu
taşınmaza zarar vereceği önceden belirlenmişse,
tehlikenin giderilmesi veya önleme davası açılabilir.
3) Tazminat Davası
Bu davayla, mülkiyet hakkının, yasal kısıtlamalarına aykırı
kullanılması nedeniyle meydana gelen maddi ve manevi
zararın giderilmesi sağlanır.
Zararı hangi malik vermişse, tazminat borcu da o malike
aittir.
Zarar verici aşkın kullanmadan sonra malik değişmişse,
yeni malik bundan sorumlu olmaz.
Bu dava, BK 72'de düzenlenen zamanaşımına tabidir.
Hem eski hale getirme, hem de tazminat birlikte talep
edilebilir.
Sorumluluğun Şartları
Taşınmaz malikinin sorumluluğunun dört şartı vardır:
• Sorumlu Tutulabilecek Kimseler (malik, sınırlı ayni hak
sahibi, kişisel hak sahibi)
• Mülkiyet Hakkının Bu Hakkın Yasal Kısıtlamalarına
Aykırı Kullanılması
• Bir Zararın Doğması
• Mülkiyet Hakkının Bu Hakkın Yasal Kısıtlamalarına
Aykırı Kullanılması ile Zarar Arasında Uygun İlliyet Bağının
Varlığı
-96-
Twitter: @OgrencisiHukuk
1) Sorumlu Tutulabilecek Kimseler
MK 730'daki sorumluluk yalnız taşınmaz malikleri
hakkındadır.
Eğer malik, taşınmazı kullanırken veya işletirken yardımcı
kişiler kullanıyorsa, bunların fillerinden de sorumludur.
Aile bireylerinin fiillerinden dolayı sorumlu olan da yine
maliktir.
Sınırlı ayni hak sahiplerine karşı MK 730'un uygulanıp
uygulanmayacağı tartışmalıdır.
Hâkim görüş, sınırlı ayni hak sahipleri mülkiyetten doğan
yetkilerin bir kısmını kullandıklarına göre, bu yetkileri
kullanırken verdikleri zararlardan dolayı malik yerine
onların MK 730'a göre sorumlu tutulmalarının uygun
olacağı biçimindedir.
Kişisel bir hakka dayanarak taşınmazı kullananların malik
gibi sorumlu tutulmaları görüşü ise, bazı yazarlarca ve
Yargıtay kararlarında uygun bulunmamaktadır.
Kiracıların, işçilerin veya müşterilerin eylemlerinden malik
sorumlu olmalıdır.
Bu kişilerin eylemleri BK 49 anlamında haksız fiil
niteliğinde ise, bunlar ile malik arasında teselsül söz
konusu olur.
Önceleri kişisel hak sahiplerinin sorumluluğunu kabul
etmeyen İsviçre Federal Mahkemesi ise, sonradan karar
değiştirerek kişisel hak sahiplerinin de MK 730'a göre
sorumlu tutulmalarını kabul etmiştir.
Paylı mülkiyete tabi taşınmazda, paydaşlar müteselsil
olarak sorumlu tutulmalıdırlar.
2) Mülkiyet Hakkının Bu Hakkın Yasal Kısıtlamalarına
Aykırı Kullanılması
MK 730 /1'in uygulanabilmesi için, taşınmaz maliki
mülkiyet hakkını, bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı
kullanmış, yani bu hakkını aşmış olmalıdır.
Şu halde örneğin, malikin çevre etkileri yaratan
taşkınlıklarından dolayı (MK 737) MK 730 / 1 uyarınca
sorumlu tutulabilmesi için, bu taşkınlıkların taşınmazın
kullanılmasıyla veya işletilmesiyle ilgili olması gerekir.
Aksi halde, mülkiyet hakkının aşkın kullanılması söz
konusu olamayacağından, MK 730'un da uygulanması
mümkün değildir.
Örneğin, taşınmaz malikinin komşu taşınmaz malikine
kızarak onun bahçesine sürekli asitli sular dökmesinin,
kendi taşınmazını kullanmasıyla veya işletilmesiyle ilgisi
yoktur. Bu durumda asitli suları döken malik, BK 49 / 1
uyarınca sorumlu olur.
Buna karşılık, bir fabrikadan komşu taşınmaza akan asitli
sular, fabrikanın üzerinde kurulmuş bulunduğu
taşınmazın malikinin MK 730/ 1 uyarınca sorumlu
 (MB)
tutulmasına neden olacaktır.
Taşınmaz üzerindeki hayvanların komşu taşınmaza
doğrudan müdahalelerine Hayvan Tutucusunun
Sorumluluğuna ilişkin BK 67 ve 68 uygulanır.
Ancak taşınmazdaki bir kümesten veya ağıldan fena
kokular veya gürültü çıkması, alınması gerekli önlemlerle
dahi bir alan üzerinde tutulamayan arı ve böceklerin karşı
taşınmaza uçması, MK 737 anlamında taşkınlık
sayıldığından, taşınmaz mülkiyetinin yasal kısıtlamalarına
aykırı kullanılması sonucunu doğurur ve malikin MK 730 /
1'e göre sorumlu tutulmasına yol açar.
MK 730 /1'de taşınmaz maliki, mülkiyetin yasal
kısıtlamalarına aykırı kullanılmasından dolayı sorumlu
kılındığından, taşınmaz malikinin örneğin çevre etkileri
yaratan fiillerinden dolayı sorumlu tutulabilmesi için,
bunların MK 737'de belirtildiği gibi, taşkın olması gerekir.
MK 737'de taşkınlık için öngörülen ölçü, rahatsızlık verici
fiilin «taşınmazın durumu, niteliği ve yerel âdete göre»
komşular arasında hoş görülebilirliği aşmış olmasıdır.
Fiilin taşkınlık teşkil edip etmediğini hakim takdir
edecektir. Ancak hâkim rahatsızlık veren fiilin taşkın olup
olmadığını değerlendirirken, tarafların çıkarlarını dengede
tutacak bir yol izlemelidir.
Malikin mülkiyet hakkını kötüye kullanmasının, MK 730 /
1'e göre mülkiyet hakkının aşkın kullanılması sayılıp
sayılmayacağı tartışmalıdır. Hâkim görüşe göre, hakkın
kötüye kullanılmasını yasaklayan MK 2/II, bütün haklar
için olduğu kadar, mülkiyet hakkının da sınırlarını
çizmektedir. Bu bağlamda, taşınmaz maliki, mülkiyet
hakkını kötüye kullanmak suretiyle yaptığı taşkınlıklardan
dolayı MK 730/1'e göre sorumlu tutulabilir.
Malikin mülkiyet hakkını, bu hakkın yasal kısıtlamalarına
aykırı kullanması, taşınmazda gürültü çıkaran bir
tamirhane kurmak, şehir içinde çevreye toz, duman yayan
bir çimento fabrikası açmak biçiminde olumlu bir fiil
sonucu olabileceği gibi, alınması gereken tedbirleri
almamak gibi bir kaçınma dolayısıyla da ortaya çıkabilir.
Ancak, tedbir alma imkânının bulunmadığı doğal olaylar
sonucu doğan zararlardan, malik sorumlu tutulamaz.
Diğer taraftan, öyle faaliyetler vardır ki, bunlar yerel
âdete uygun, niteliği veya işletmenin ekonomik durumu
itibarıyla önlenemeyen, diğer bir deyişle kaçınılmaz
taşkınlıklara neden olur. Ancak kamu yararı nedeniyle, bu
faaliyetlerin durdurulması veya sebep oldukları
taşkınlıkların önlenmesi istenemez. Bu bağlamda, bu tür
faaliyetleri yürütenleri MK 737'deki kaçınma yükümüyle
bağlı tutma imkânı yoktur.
Dolayısıyla bu tür faaliyetler nedeniyle ortaya çıkan
taşkınlıklar, mülkiyet hakkının sınırları içinde kaldığı için
hukuka aykırı sayılmayacaktır. Özellikle inşaat faaliyetinde
-97-
Twitter: @OgrencisiHukuk
bu tür müdahaleler kaçınılmaz olmaktadır.
İşte, MK 730 / II, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz, fakat
birlikte getirdiği ağır zararlar nedeniyle taşkınlık düzeyine
ulaşan müdahalelerden doğan zararların uygun bir
bedelle denkleştirilerek giderilebilmesi imkânını
tanımaktadır.
3) Bir Zararın Doğması
Taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal
kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda ihlal edilen
kısıtlama kimin lehine olarak öngörülmüşse, o kişi için bir
zarar doğmuş olması gerekir.
Sadece komşular lehine konmuş mevcut kısıtlamaların
ihlalinde, malike karşı MK 730 /1'e dayanarak dava
açacak olan yalnız komşulardır. Ancak komşuluk kavramı,
daha önce de belirttiğimiz gibi, bugün öğretide ve
uygulamada çevre etkileri yaratan taşkınlıklardan zarar
gören herkesi kapsayacak biçimde genişletilmiştir.
Komşu taşınmaza yapılan müdahalelerden zarar gören
malik olabileceği gibi, komşu taşınmazın bir sınırlı ayni
hakka veya kişisel hakka dayanarak zilyedi olan herhangi
bir kişi de olabilir.
Taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını aşkın kullanması
sonucu ortaya çıkan zarar, eşyaya veya kişiye ilişkin
olabilir.
Eşyaya ilişkin zarar, ya doğrudan doğruya taşınmazın
özüne etki yaparak onu tahrip etmek şeklinde olabilir.
Örneğin, fabrika bacasından çıkan zehirli duman ve
gazların komşu taşınmazdaki ağaç ve çiçekleri kurutması.
Eşyaya ilişkin zarar, komşu taşınmazdaki kişileri rahatsız
etmek şeklinde olabilir. Örneğin, deri imalathanesinden
çıkan pis kokuların komşu taşınmazdaki otel müşterilerini
rahatsız etmesi. Bütün bu şekillerde taşınmazın değerini
veya gelirini (müşterilerini) azaltması biçiminde ortaya
çıkar. Şu halde zarar, fiili zarar veya kazanç yoksunluğu
türünden olabilir.
Zarar, malvarlığının zarar verici olaydan önceki durumu ile
bu olay meydana gelmeseydi mevcut olacak durumu
arasındaki farkı ifade eder. Tazminatın tayininde söz
konusu muhtemel zararların da göz önünde
bulundurulması gerekir.
Bununla beraber, kazanç yoksunluğuna ilişkin tazminatın
azami sınırının, taşınmazın kirlenmeden etkilenmeseydi
haiz olacağı ortalama değeri aşmaması uygun olur.
Tazminatın belirlenmesinde, taşınmaz malikinin munzam
kusuru tazminat miktarının arttırılmasına neden olabilir.
Zarar görenin kusuru da BK 52 uyarınca tazminatın
indirilmesine veya tamamen kaldırılmasına yol açar.
Taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını, bu hakkın yasal
kısıtlamalarına aykırı kullanmasından dolayı bir adam
 (MB)
öldüğü veya bir bedensel zarar ortaya çıktığı takdirde, BK
53 vd. hükümleri uygulanır.
Öte yandan, manevi taşkınlıklar, huzursuzluk, asap
bozukluğu yaratarak etkilerini insanın ruh sağlığı üzerinde
gösterdiğinden, bedensel zarara da neden olur.
Adam ölmesi veya bedensel zararın meydana gelmesi
durumunda, manevi tazminatı öngören BK 56 hükmü, MK
730 ile birlikte uygulanabilecektir.
Kişilik hakkının zedelenmesinden dolayı manevi tazminatı
düzenleyen BK 58'in de MK 730 ile birlikte uygulanması
mümkündür.
4) Mülkiyet Hakkının Bu Hakkın Yasal Kısıtlamalarına
Aykırı Kullanılması ile Zarar Arasında Uygun İlliyet
Bağının Varlığı
Taşınmaz malikinin MK 730/1'e göre sorumlu
tutulabilmesi için, mülkiyet hakkının yasal kısıtlamalarına
aykırı kullanılması ile uğranılan zarar arasında uygun bir
illiyet bağı bulunmalıdır.
Bu bağlamda, eğer malik, kendi fiili ile zarar arasındaki
illiyet bağının mücbir sebep, zarar görenin kendi kusuru
veya üçüncü kişinin kusuru dolayısıyla kesildiğini
kanıtlayabilirse, sorumluluktan kurtulur.
30. HAFTA (2.Dönem- 13.Hafta)
KAT MÜLKİYETİ
İkinci Dünya Savaşından sonra birçok ülkede olduğu gibi
ülkemizde de nüfusun hızla artması, sanayileşme ve
şehirleşme sonucunda konut sıkıntısı doğmuş, bu da Kat
Mülkiyetine ilişkin hukuki düzenlemenin ivedilikle
yapılması gereğini ortaya koymuştur.
İşte bu ihtiyacı karşılamak amacıyla da 23.06.1965
tarihinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kabul edilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu, Kat Mülkiyetini, Taşınmaz
Mülkiyetinin özel bir çeşidi olarak kabul etmiştir.
Gerçekten KMK 3'e göre: «Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana
gayrimenkulündeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir
mülkiyettir.»
Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyetinin niteliğini,
kurulmasını, kat mülkiyetine konu olan taşınmazın
yönetimini, kat maliklerinin haklarını ve borçlarını, kat
mülkiyetinin sona ermesini düzenlemektedir.
Kat Mülkiyetinin tamamlanmış bir yapıda kurulabileceğini
kabul eden Kanun, bir binayı inşa etme borcu ve bina inşa
edilince de Kat Mülkiyeti kurma borcu altına girme
imkânını da «Kat İrtifakı» adı altında düzenlemektedir.
4721 sayılı yeni Medeni Kanunu'nun 726.maddesinin II.
fıkrasında da, Kat Mülkiyeti Kanunu'na doğrudan atıf
yapılmıştır. MK 726 / II hükmüne göre: «bir binanın başlı
-98-
Twitter: @OgrencisiHukuk
başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde
kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti
Kanununa tabidir»
Kat Mülkiyeti Kavramı
634 sayılı Kanunu Md. 3 ve 13’den Kat Mülkiyetinin
taşınmaz mülkiyetinin bir çeşidi olduğu anlaşılmaktadır.
KMK 3/1'e göre, kat mülkiyeti, arsa payı ve ana
taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
Öyleyse Kat Mülkiyeti:
a) Ana taşınmazdaki bağımsız bölüm,
b) Bağımsız bölüme bağlanmış eklentiler ile
c) Ayrılmaz şekilde bağımsız bölüme bağlanmış bulunan
arsa payı,
d) Bağımsız bölüm maliklerinin ortak mülkiyet esasına
tabi yerler üzerindeki müşterek mülkiyet payından oluşur.
KMK m. 2/a hükmünde Kat Mülkiyetine ilişkin bazı
tanımlar yapılmıştır.
Ana Taşınmaz (Ana Gayrimenkul) : Kat mülkiyetine konu
olan taşınmazın bütünüdür.
Ana Yapı: Yalnız esas yapı kısmıdır.
Bağımsız Bölüm: Ana taşınmazın ayrı ayrı ve başlı başına
kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre
bağımsız mülkiyete konu olan bölümleridir.
Kat Mülkiyeti: Bağımsız bölümler üzerinde kurulan
mülkiyet hakkıdır.
Kat Maliki: Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet
hakkına sahip olanlardır.
Öyleyse, Kat Mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat,
daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi
bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyettir.
Ancak, bu Paylı Mülkiyet esaslarına göre o bağımsız
bölüme değeriyle orantılı olarak özgülenen arsa payı
(KMK 2/d) ve ortak yerler (KMK 2/b) üzerindeki Paylı
Mülkiyet Payıyla bağlantılı özel bir mülkiyettir (KMK 3/1).
Arsa payı ile ortak yerler üzerindeki pay oranı aynıdır.
Kat Mülkiyetinde, arsa ile ortak yerlerde eşyaya bağlı
Paylı Mülkiyet düzeni kurulmuş olmaktadır.
Gerçekten, arsadaki ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet
payları bağımsız bölümün mülkiyetine ayrılmaz biçimde
bağlanmış olduğundan, bağımsız bölüm üzerindeki
mülkiyet hakkına kim sahipse, arsa payına ve ortak
yerlerdeki mülkiyet payına da o sahip olur.
Sınırlı ayni haklar bağımsız bölüm üzerinde kurulur ve
kurulduğu anda arsa payını ve ortak yerlerdeki paylı
mülkiyet payını da kayıtlar (KMK 5/ III).
Kira gibi kişisel haklar da bağımsız bölüm için söz konusu
 (MB)
olur.
Hukuki tasarruflara sadece Bağımsız Bölüm konu
oluşturabilir. Arsa payı ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet
payı Bağımsız Bölümdeki kat mülkiyetinden ayrı olarak
devredilemez, başka bir ayni hak konusu yapılamaz.
Ortak Yerler, Ana Taşınmazın bağımsız bölümleri dışında
kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma ve faydalanmaya
yarayan yerlerdir (KMK 2 / b).
KMK 4'de Ortak Yerlerin konusunun sözleşmeyle
belirtilebileceği hükme bağlandıktan sonra, kanun
gereğince herhalde ortak yer sayılan yerler gösterilmiştir.
Ortak Yerler konusuna ilişkin daha sonra ayrıntılı açıklama
yapılacaktır.
Bağımsız Bölüm
KMK 1. maddesi, «Bağımsız Bölüm» kavramını
açıklamıştır; Buna göre üzerinde, o taşınmazın maliki veya
ortak malikleri tarafından kat mülkiyeti kurulabilen,
tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân,
mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ve başlı
başına kullanılmaya elverişli olan yerler Bağımsız
Bölümdür.
Bağımsız Bölümden söz edebilmek için yapının tümünün
kâgir olması ve tamamlanmış bulunması gerekir (KMK
50/2).
Ancak betonarme-karkas veya betonarme-yığma
nitelikteki binalar da KMK 50/2 maddesi hükmüne uygun
kabul edilmektedir. Kat mülkiyetine konu olabilecek
Bağımsız Bölümler, Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından
kendiliğinden, imardan tasdikli proje esas tutulmak
suretiyle tespit edilir.
Kat mülkiyeti kurulduktan sonra bağımsız bölüm hukuki
işlemlere konu oluşturabilir.
Kat mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümlerin
mutlaka aynı çatı altında veya aynı binada yer almaları
zorunlu değildir.
Aynı arsa üzerinde yapılan binalarda yer alan birden fazla
bağımsız bölümlerden her biri üzerinde kat mülkiyeti
kurulması mümkün olduğu gibi, birer katlı birbirine bitişik
veya ayrık nizamda yapılmış müstakil yapılar üzerinde de
kat irtifakı veya mülkiyeti kurulabilir.
Bu uygulamaya yazlık veya kışlık bağımsız evlerde
rastlanmakta olup «Yaygın Kat Mülkiyeti» adını
almaktadır.
Bağımsız Bölüme Bağlanmış Olan Eklentiler
KMK 6 /1'e göre, «bir bağımsız bölümün dışında olup,
doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan
kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su
saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız
-99-
Twitter: @OgrencisiHukuk
bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki,
eklentilerin de tek başına maliki olur.»
Bu hükümden de anlaşılacağı gibi, bir bağımsız bölümün
dışında olup da doğrudan doğruya o bölüme ayrılmış olan
kömürlük, su deposu, garaj, tuvalet gibi eklentiler, KMK
6'da Bağımsız Bölümün bütünleyici parçası sayılır ve
bağlandığı Kat Mülkiyetine ait sayfanın Beyanlar hanesine
kaydedilir.
Uygulamada eklentinin tahsis edildiği bağımsız bölüm kat
mülkiyetinin kuruluşuna ilişkin resmi senette de
gösterilmektedir.
Bir eklenti birden çok bağımsız bölüme de tahsis
edilebilir.
Eklentiler, bağımsız bölümün hukuki geleceğine tabidir.
Diğer bir deyişle, bağımsız bölümün maliki eklentinin de
malikidir.
Yapılan hukuki tasarruflarda eklentiler, bağımsız bölümün
mülkiyetine tabi olur.
Bağımsız bölümün başkasına devri, üzerinde sınırlı ayni
hak kurulması veya kiralanması halinde eklentiler de
kendiliğinden devredilmiş, sınırlanmış veya kiralanmış
olur.
Kömürlük, depo gibi yerlerin ortak yer mi, eklenti mi
yoksa bağımsız bölüm mü olduğu tasdikli projeye ve
yönetim planındaki ortak maliklerin kararına göre tayin
olunur.
Kömürlük, depo gibi yerlerin eklenti olduğunu iddia eden
ortak, bunu ispat etmekle yükümlüdür.
Çatı katlarının bulunduğu teras dairesinin oturulan
kısmından geri kalan dam terasların da çatı katına tahsis
edilerek onun eklentisi olarak kabul edilmesi
mümkündür.
Ancak bunun için durumun projeden anlaşılması
(Örneğin, terasa çıkan ortak merdivenin bulunmaması
gibi) gerekir.
ARSA PAYI
KMK 2/d hükmüne göre, binanın üzerine inşa edildiği
arsadan bu kanunda yazılı esaslar çerçevesinde bağımsız
bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına «Arsa
Payı» adı verilir.
Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için Ana Taşınmazın
tamamının bağımsız bölümlere ayrılması zorunlu olduğu
gibi, her bağımsız bölüme arsa payı tahsis edilmesi de
zorunludur (KMK 5 / II).
Diğer bir deyişle, Bağımsız Bölümlere tahsis edilmemiş
Arsa Payı bırakılamaz.
Sonradan böyle bir yer ortaya çıkarsa, bu kısmın bağımsız
bölümlere Arsa Payı oranında tahsisi suretiyle Arsa
 (MB)
Paylarının yeniden düzenlenmesi gerekir.
Arsa Payı, ilgili (tahsis edileceği) Bağımsız Bölümün bütün
içinde sahip olduğu değer oranına göre belirlenir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 5711 sayılı Kanunla
değiştirilmiş 3.maddesinin 2. fıkrasının birinci cümlesine
göre, bağımsız bölümün değeri hesaplanırken konumu ve
büyüklüğü göz önünde tutulur.
Söz konusu değer oranının belirleneceği an ise, her ne
kadar 5711 sayılı Kanunla yapılan değişikliğin sonraki
metninde değinilmemiş ise de, Kat İrtifakının kurulduğu
tarih veya doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmişse,
bu geçişin gerçekleştirildiği tarihtir.
Arsa Paylarının Bağımsız Bölümlerin değerleri ile oranlı
olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat
irtifakı sahibi Arsa Paylarının yeniden düzenlenmesi için
Sulh Hukuk Mahkemesine (KMK Ek Madde 1) başvurabilir
(KMK m. 3 / II, c.2).
Söz konusu davada Arsa Payının arttırılması istenebileceği
gibi, eksiltilmesi de istenebilir.
Ancak, husumetin diğer kat maliklerinin hepsine
yöneltilmesi şarttır.
Görüldüğü gibi, Arsa Payı ayrılmaz şekilde Bağımsız
Bölüme bağlanmaktadır.
Diğer bir deyişle, Bağımsız Bölüm üzerindeki mülkiyet
hakkı ile Bağımsız Bölüme tahsis edilmiş Arsa Payı
arasında çok sıkı bir ilişki vardır.
Bağımsız Bölüm üzerinde yapılacak her türlü Tasarruf
İşlemi kendiliğinden o Bağımsız Bölüme tahsis edilmiş
Arsa Payını da kapsar.
Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yolu ile
geçmesi halinde ona bağlı olan Arsa Payı ve Eklentiler de
birlikte geçmiş olur (KMK 5/1 ve 6/son).
Arsa Payı kat mülkiyetinden ayrı olarak bir hukuki işlem
konusu yapılamaz. Bu bakımdan da arsanın, kat
mülkiyetine bağlandığı görülmektedir.
Arsa paylarının tamamının bağımsız bölümlere ayrılması
kanuni zorunluluktur.
Bir Bağımsız Bölüm üzerinde kurulan sınırlı ayni haklar
kendiliğinden o bağımsız bölüme tahsis edilmiş arsa
payını da kayıtlar.
Aynı şekilde, bir Bağımsız Bölümün mülkiyetini kazanan
kişi binanın üzerine inşa edilmiş olduğu arsa üzerinde de
Paylı Mülkiyete sahip olur.
Ancak Arsa Payı üzerinde kazanılmış olan Paylı Mülkiyette
Medeni Kanun'un paydaşlara tanıdığı yetkilerin bir
bölümü kullanılamaz:
Kat maliklerinin kullanamayacağı yetkilerden birincisi,
paylaşma (paydaşlığın giderilmesini) isteyebilmektir.
(KMK 7).
-100-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Buna karşılık, Bağımsız Bölümler bakımından böyle bir
sınırlama söz konusu değildir.
Kat maliklerinin kullanamayacağı ikinci yetki ise, öncelikle
satın alma (yasal önalım) hakkıdır. (KMK 8). Ancak bu
hüküm emredici değildir, aksine sözleşme yapılabilir.
Buna karşılık, Bağımsız bölümün paydaşlarından biri payın
üçüncü kişiye satılması halinde önalım hakkını
kullanabilir.
Ortak Yerler (örneğin, kapıcı dairesi gibi) için ayrıca Arsa
Payı ayrılmaz. Ayrılmışsa bu Arsa Payları iptal edilir ve
Bağımsız Bölümlere bağlanmış olan Arsa Payları ona göre
yeniden düzenlenir.
Kat Mülkiyetine bağlanmamış, açıkta Arsa Payı bırakılmaz.
Bağımsız bölüm gösterilmeksizin arsa payının saklı
tutulması da mümkün değildir.
Örneğin bir binaya ileride ilave kat yapılabilmesi için bir
arsa payı ayrılamaz.
Ortak kısımlar için de arsa payı tahsisi mümkün değildir.
ORTAK YERLER
Ortak yerler ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında
kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya
yarayan yerlerdir. (KMK 2/b).
Kat malikleri ana taşınmazın bütün ortak yerlerine, arsa
payları oranında paylı (müşterek) mülkiyet hükümlerine
göre malik olurlar.
KMK 4.maddesinde her halde ortak yer sayılması gereken
yerler açıklanmıştır.
Temel, ana duvar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve
perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin diğer elemanlar,
bağımsız bölümleri ayıran ortak duvar, genel giriş kapısı,
antre, merdiven, kapıcı dairesi, çamaşırlık, genel
kömürlük, ortak garaj, kalorifer dairesi, kuyu, sarnıç, çatı,
baca, sığınak, dam terası, her kat malikinin kendi bölümü
dışındaki su, havagazı ve elektrik tesisleri gibi ortaklaşa
kullanma, korunma ve faydalanmak için zorunlu yerler
ortak sayılır.
Ortak yer kavramı mutlaka teknik anlamda yer veya alan
anlamında kullanılmaz.
Telefon, radyo, televizyon için ortak şebeke ve antenler
bile ortak yer sayılmaktadır (KMK4/1. b).
Ortak yerler, Yönetim Planında da gösterilir.
Kanunda yazılı yerlerin dışında kalan yerler de
sözleşmeyle ortak yer olarak kararlaştırılabilir.
Ortak yerler, kat mülkiyetinin konusuna girmez.
Buna karşılık, kat malikleri ana taşınmazın bütün ortak
yerlerine ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikinin ortak yerlerden yararlanma hakkı Yönetim
 (MB)
Planına koyulacak bir hükümle kaldırılamaz.
Maliklerden hiç biri diğerinin rızası olmadıkça ortak
yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapamaz.
Ancak ortak yerlerden olan bina önünün yeşillendirilmesi,
çitle çevrilmesi ortak yere tecavüz oluşturmaz, bunların
tüm paydaşların yararına ve onların yararlanmasına
yönelik olduğunun kabul edilmesi gerekir.
Bağımsız bölümün devri halinde ortak yerler de
kendiliğinden devredilmiş olur.
Kat Mülkiyetinin Kurulması
Kat mülkiyeti, taşınmazın paydaşları veya tek malikinin
iradesiyle, paylaşma davası sonunda verilen mahkeme
kararıyla ya da kat irtifakına dayanılarak
kurulabilmektedir.
Hangi yoldan kurulursa kurulsun, Kat Mülkiyetinin
kurulması için bazı yazarlarca (Esener / Güven) Genel
İlkeler olarak da adlandırılan şu şartların gerçekleşmesi
gerekir:
1)Kural olarak kat mülkiyeti, tamamlanmış ve tümü
kâgir olan binalarda kurulabilir (KMK 1 ve KMK 50).
Henüz inşa halinde olan bir yapının bir kısmı, örneğin,
bazı bölümleri bitmiş olsa bile, o yapıda Kat Mülkiyetinin
kurulması mümkün değildir.
Yapının tamamlanmış olduğu, belediyeden alınan yapı
kullanma izniyle belgelenir.
Binanın kâgir olması zorunluluğu da, ahşap binalarda
bozulmanın ve onarım ihtiyacının daha sık görülmesinden
kaynaklanmaktadır.
Kâgir yapı, genelde taş, tuğla ve beton kullanılarak
yapılmış olan yapıdır.
Binanın kâgir olması, kendi bölümlerinden yararlanamaz
duruma gelen kat malikleri ile diğerleri arasında
çıkabilecek anlaşmazlıkları önleyecek etkili çözümlerden
biridir.
Ayrıca, ahşap evlerde, ayrı ayrı ve tek başına kullanılmaya
elverişli bölümler meydana getirmek de kolay değildir.
Arsada kâgir binadan başka, örneğin, ahşap bir evin
bulunması, Kat Mülkiyetinin kurulmasına engel olmaz.
2)Ana taşınmazın tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine
çevrilmeden o taşınmazın yalnız bir veya birkaç bölümü
üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz (KMK 10 /2).
Böylece bir bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyeti
kurulmak istenirse, bütün bağımsız bölümlerin kat
mülkiyetine çevrilmesi gerekir.
Öyleyse, bir binanın yalnız bir veya birkaç bölümü
üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz (KMK 10 / II). Binanın
-101-
Twitter: @OgrencisiHukuk
ancak tamamı Kat Mülkiyetine konu olabilir.
3)Kat Mülkiyetinin kurulması Ana Taşınmazdaki
Bağımsız Bölümlerin ayrı ayrı maliki olması şartına bağlı
değildir.
Ana Taşınmazın maliki, taşınmazını bağımsız bölümlere
ayırarak ve her birine Arsa Payı bağlayarak Kat Mülkiyeti
kurabilir.
Öyleyse, Bağımsız Bölümlerin ayrı ayrı kişilere ait olması
gerekmez.
Arsanın tek maliki, Kat Mülkiyetine çevrilmeye elverişli
binayı Bağımsız Bölümlere ayırıp her birine arsa payı
özgüleyerek tüm Bağımsız Bölümlerin maliki kendisi
olabilir.
Ana taşınmazdaki her bağımsız bölüm, aynı kişiye ait olsa
da kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfaya tescil edilir ve
bağımsız olarak kat mülkiyetinin konusu olur.
Ancak kat mülkiyeti kurulurken, bir katta bulunan birden
fazla bölümün birbirine bitişik olması halinde aynı şahsın
mülkiyetinde bulunmak şartıyla ve bu kimsenin istemi
üzerine bir kat mülkiyeti sayfasına bağımsız tek bir bölüm
olarak tescil edilebilir (m. 10 /3).
Buna karşılık, aynı şahsa ait fakat ayrı ayrı katlarda
bulunan birden fazla bağımsız bölümün bir kat mülkiyeti
sayfasında toplanmasına, bir bağımsız bölüm sayılmasına
kanun imkân vermemiştir.
Tek bağımsız bölüm olarak kat mülkiyeti kütüğüne
kaydedilen birden fazla bağımsız bölüm için sonradan
malikin talebi üzerine ayrı bağımsız sayfalar açılabilir.
Bu takdirde eski sayfanın kapatılması lazımdır.
Böyle bir halde, diğer bağımsız bölüm sahiplerinin rızasına
ihtiyaç yoktur.
Binada değişiklik yapılarak bir bağımsız bölüm, iki
bağımsız bölüm veya iki bağımsız bölüm
birleştirilerek tek bağımsız bölüm haline
getirilmesine de, planın değiştirilmesi ve belediyeye son
planın onaylattırılması ve diğer maliklerin rızasının
sağlanması şarttır.
Kat mülkiyeti kütüğünün bağımsız bölümü için açılan ayrı
bir sayfasına tescil edildikten sonra ana taşınmazın genel
kütükteki kapatılan sayfasına kat mülkiyeti kütüğündeki
sayfa numaraları işlenir.
Kat mülkiyeti kütüğüne de ana taşınmazın kayıtlı
bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve
sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil yapılır (m. 13
/2). Bu şekilde kütükleri arasında bağlantı sağlanmış olur.
Kat Mülkiyeti Kanunu hazırlanırken tek parsel üzerindeki
tek yapıda, tek bir kat mülkiyeti düzeni kurulması
düşüncesi egemen olmuşsa da, bir parsel üzerinde her
 (MB)
biri bağımsız bölüm niteliğinde olan villa tipi yapıların
yaygınlaşması sonucunda Yatay Kat Mülkiyeti uygulaması
başlamıştır.
Daha sonraları da aynı parsel üzerinde büyük blokların yer
alması, hatta birden çok parsel üzerinde ortak yerleri ve
tesisleri ile bağlantılı, ortak yönetime ihtiyaç gösteren
yapıların inşa edilmesi nedeniyle de Kanunda Toplu
Yapılara ilişkin özel düzenleme (m. 66 vd.) yapılarak Toplu
Yapılara özgü Kat Mülkiyeti düzeni kabul edilmiştir.
4)Taşınmaz üzerinde sınırlı ayni haklar bulunması, o
taşınmazın Kat Mülkiyetine çevrilmesine engel olmaz.
KMK 5 'e göre, Ana Taşınmazda Kat Mülkiyetinin
kurulmasından önce Tapu Kütüğünde tescil veya şerh
edilmiş haklar Kat Mülkiyetini de kural olarak arsa payı
oranında yüküm altına sokar.
Ana Taşınmazın kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan
haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları dışında, bağımsız
bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir.
Dolayısıyla Ana Taşınmaz üzerindeki rehin hakkı bağımsız
bölümleri kural olarak arsa payı oranında kayıtlayacaktır.
Buna karşılık, Ana Taşınmazın mülkiyetinin Kat
Mülkiyetine çevrilmesinden önce veya sonra Ana
Taşınmazın leh ve aleyhine kurulmuş veya kurulacak olan
Geçit İrtifakı, Manzara Kapatmama İrtifakı gibi İrtifak
Hakları da Ana Taşınmazın Tapu Kütüğü sayfasına tescil
edilir.
Ayrıca bu haklar, Kat Mülkiyeti Kütüğünün Beyanlar
Hanesinde belirtilir (KMK 13 / III).
Kat Mülkiyetinin İradi Olarak Kurulması
Kat mülkiyeti iradi olarak resmi senet ve tapu siciline
tescille kurulur (KMK 10 /1).
Öyleyse, Kat Mülkiyetinin iradi olarak kurulabilmesi için
iki unsur gereklidir. Bunlar:
1)Resmi Senet
2)Kat Mülkiyetinin Tapu Siciline Tescili
Resmi Senet
Kat Mülkiyetinin kurulması için Resmi Senet, taşınmaz tek
kişinin mülkiyetinde ise bu kişinin, birden çok kişinin Paylı
Mülkiyetine tabi ise bütün paydaşların istemi üzerine
Tapu Müdürlüğünün yetkili memurunca düzenlenir (KMK
12).
Resmi senet aynı zamanda tescil istemi sayılır (KMK 13
/1). İstemde bulunabilmek için Malik ya da Paydaş olmak
gerekir.
Paydaşın Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyeti Satış Vaadi
-102-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Sözleşmesi yapması, Vaad Alacaklısının bu işleme
katılmasına yol açmaz.
İstemde ibrazı istenen Belgeler KMK 12'de şöyle
düzenlemiştir:
«a) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve
iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin
ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine
göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat,
daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp
sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat
alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar
tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya
bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu
kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimari proje ile yapı
kullanma izin belgesi.
b)Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok
yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28.
maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat
mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından
imzalanmış bir yönetim planı.»
Tapu Memuru, istemde bulunanların yetkili ve ibrazı
istenen belgelerin de tamam olduğu sonucuna varırsa,
Resmi Senedi düzenler.
Kat Mülkiyetinin Tescili
Kat Mülkiyeti Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak Kat
Mülkiyeti Kütüğüne tescil olunur.
Kat Mülkiyeti Kanununda aksine hüküm olmadıkça,
Tescille ilgili Genel Hükümler, Kat Mülkiyeti Kütüğüne
yapılacak tescillerde de uygulanır (KMK 11 /1).
Ancak, Bağımsız Bölüm üzerinde Kat Mülkiyetiyle ve diğer
Kat Maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan
İrtifaklar kurulamaz (KMK 6 / III).
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde Kat
Mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca
tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur (KMK
11 / II).
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 13. maddesinin I. fıkrasına
göre, Resmi Senet aynı zamanda tescil istemi sayılır.
Sözleşme düzenlenince Tapu Memuru tarafından Ana
Taşınmazın kayıtlı bulunduğu Tapu Kütüğü sayfasındaki
mülkiyet hanesine, «Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat
mülkiyetine çevrilmiştir» ibaresi yazılarak, sayfa Ana
Taşınmazın leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları
dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan
her bağımsız bölüm Kat Mülkiyeti Kütüğünün ayrı bir
sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve ana taşınmazın
kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel,
defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle
 (MB)
kaydedilip üzerindeki kat mülkiyeti tescil edilir; Ana
Taşınmazın kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da,
bağımsız bölümlerin Kat Mülkiyeti Kütüğündeki defter ve
sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında
bağlantı sağlanır (KMK 13 / II).
Kat Mülkiyeti Kütüğüne tescil edilen her Bağımsız Bölüm
ayrı bir taşınmaz niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün
tasdikli planındaki numarayı alır (KMK 13 / IV).
Her Bağımsız Bölüme kütükte ayrı bir sayfa açılması kural
olmakla beraber, Kat Mülkiyeti kurulurken aynı katta
birbirine bitişik bulunan aynı türden birden fazla Bağımsız
Bölüm veya bir Yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi
ekonomik açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz
eden birden çok katı veya bölümü, Kat Mülkiyeti
Kütüğüne tek Bağımsız Bölüm olarak kaydedilebilir.
Böyle bir kaydın yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik
projesinin ve Yapı Kullanma İzin Belgesinin Tapu Sicil
Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir (KMK 10 / III).
Ana Taşınmazın sayfasında evvelce mevcut olan haklara
ait sicil kaydı, İrtifak Hakları hariç, Bağımsız Bölümlerin
Kat Mülkiyeti Kütüğündeki sayfasına geçirilir.
Ana Taşınmazın mülkiyetinin Kat Mülkiyetine
çevrilmesinden sonra, Ana Taşınmazın leh ve aleyhine
kurulacak İrtifak Hakları da Ana Taşınmazın Tapu Kütüğü
sayfasına tescil edilir ve Kat Mülkiyeti Kütüğünün
Beyanlar Hanesinde belirtilir (KMK 13 / III).
Bağımsız Bölüme özgülenen Eklentiler de o Bağımsız
Bölüme ait sayfanın Beyanlar Hanesinde kaydedilir (KMK
6 /II).
Kat Malikine, Ana Taşınmazın çaplı tasarruf belgesinden
başka, istem halinde 12. maddenin (a) bendinde belirtilen
projeden kendi Bağımsız Bölümüne ait olan kısmının
tasdikli bir örneği de verilir (KMK 13 / V).
Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararıyla Kurulması
Kat Mülkiyeti Kanunu, bir taşınmaza ilişkin Paylaşma
Davasında mirasçılardan veya paydaşlardan biri talep
ettiği takdirde hâkimin Kat Mülkiyeti kurulmasına karar
verebileceğini hükme bağlamıştır:
«Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul
üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında,
mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın,
kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi
suretiyle yapılmasını isterse, hâkim, o gayrimenkulün
mülkiyetinin, 12. maddede yazılı belgelere dayanılarak kat
mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek
suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine
karar verebilir»(KMK 10 / V)
Mahkemenin kat özgüleme suretiyle Kat Mülkiyetinin
kurulmasına karar verebilmesi için her mirasçıya veya
-103-
Twitter: @OgrencisiHukuk
paydaşa birer Bağımsız Bölüm düşmüş olmalıdır.
Bağımsız Bölümlerin değerleri arasında denklik yoksa,
bunlara ivaz eklemek suretiyle denkleştirme yapılabilir.
Kanunda her ne kadar karar «verilebileceği» belirtiliyorsa
da, şartlar gerçekleşince, hâkimin Kat Mülkiyetinin
kurulmasına karar vermesi gerekir.
Davada Kat Mülkiyeti Kanunun 12. maddesinde yazılı
belgelerin bunu talep eden tarafça sağlanması gerektiği
kabul edilmektedir.
Kat Mülkiyetinin Kat İrtifakına Dayanılarak Kurulması
2009 yılında, 5912 sayılı Kanunla Kat Mülkiyeti
Kanununda yapılan değişiklik, Kat İrtifakının re'sen Kat
Mülkiyetine çevrilmesi imkânını getirmiştir.
Buna göre, Kat İrtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek
Yapı Kullanma İzin Belgesine dayalı olarak, Kat Mülkiyeti
Kanununda gösterilen şartlar uyarınca Kat Mülkiyetine
re'sen çevrilebilecektir.
Bu işlem, Arsa Malikinin veya Kat İrtifakına sahip
paydaşlardan birinin istemiyle de gerçekleştirilebilir
(KMK3 / III).
Yapının tamamlanmasından sonra Kat İrtifakının Kat
Mülkiyetine çevrilmesi, Kat irtifakının tesciline ait Resmi
Senede ve 12. maddede yazılı belgelere dayalı olarak,
yetkili idarece Yapı Kullanma İzin Belgesinin verildiği
tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine
gönderilmesi üzerine re'sen yapılır (KMK 14 / III).
KMK 12'de sayılan Belgelerden usulüne uygun Mimari
Proje ile Yönetim Planı Kat İrtifakı kurulurken de talep
edilen Belgeler olup, Kat Mülkiyetine çevrilirken bunlar
zaten sağlanmış olduğundan, Yapı Kullanma İzin Belgesi
geldikten sonra Kat İrtifakının, Kat Mülkiyetine re'sen
çevrilmesi mümkün olabilmektedir.
5912 sayılı Kanunla getirilen geçici 1. maddeye göre de:
«Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kat irtifakı
kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma
izin belgesi alınmış yapılarda, kat irtifakına sahip ortak
maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin
belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi
üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil başkaca
hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine re'sen geçilir.»
Kat İrtifakı
Kat Mülkiyeti Kanununda, Kat İrtifakı tanımlanmıştır.
Bir arsa üzerinde ileride Kat Mülkiyetine konu olmak
üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok
yapının Bağımsız Bölümleri için o Arsanın Maliki veya
Ortak Malikleri tarafından 634 sayılı Kanun hükümlerine
göre kurulan İrtifak hakkına, Kat İrtifakı denir (2814 sayılı
 (MB)
kanunla değişik KMK 2/ c).
Kat İrtifakı henüz inşaatına başlanmamış veya
tamamlanmamış Yapılar üzerinde kurulur (KMK 14 /1).
İnşaat tamamlanmış ise doğrudan doğruya Kat mülkiyeti
kurulur, zira binanın inşa edilmiş olması halinde tarafların
evin inşa edilmesi yolunda birbirlerine karşı üstlendikleri
borçtan (KMK2/c) söz edilemeyeceğinden, Kat İrtifakı da
söz konusu olmaz.
Kat İrtifakı kurulmuş olan Taşınmaz üzerinde, bir başka
Kat İrtifakı veya inşaatı imkânsız kılacak bir sınırlı ayni hak
kurulamaz (KMK 5 / IV).
Kat İrtifakı, Arsa Payına bağlı bir İrtifak çeşidi olup, Yapı
tamamlandıktan sonra Arsa Malikinin veya İrtifak hakkı
Sahiplerinin talebi üzerine Kat Mülkiyetine çevrilir.
Kat İrtifakının hukuki niteliği doktrinde tartışmalıdır.
Kat İrtifakı Kavramı ve Kat İrtifakının Niteliği
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, Kat Mülkiyetine çevrilmesi
amaçlanan Bina veya binaları inşa etme ve Kat Mülkiyeti
kurma borcunun Paylı Mülkiyet Paylarına bağlanması ve
pay devredilse dahi yeni Paydaşın bu borçların borçlusu
haline gelmesi mümkündür.
Hatta, Arsanın tek maliki varsa, Kat Mülkiyeti Kanunu ona
da taşınmazda Paylı Mülkiyet kurarak bu paylara söz
konusu borçları bağlayabilme imkânı sağlamıştır.
Bu durumda, söz konusu borçların etkisi pay
devredilmedikçe askıda kalacak, payın bir başkasına
devredilmesi durumunda sonuçlarını doğuracaktır.
İşte, Paylı Mülkiyet paylarına inşaat yapma ve Kat
Mülkiyeti kurma borcu bağlanması, Kat Mülkiyeti
Kanununda Kat İrtifakı olarak adlandırılmıştır.
Gerçi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesinin III.
fıkrasında Kat İrtifakının Arsa Payına bağlı bir İrtifak çeşidi
olduğu ifade edilmişse de, bu hak Taşınmazın Kat
İrtifakına sahip tüm paydaşlarını karşılıklı olarak hem paylı
arsada Kat Mülkiyetine özgülenecek Yapıyı inşa etme
borcu altına soktuğu (KMK 17 /I, 26 / I) hem de yine tüm
paydaşlara bu borcun ifasını isteme yetkisi sağladığından,
gerçekte burada bir İrtifak Hakkı değil, paya bağlı bir borç
ve alacak söz konusu olmaktadır.
İrtifak Hakkının asli içeriği bir Yapma Edimi olamaz;
Yapma Edimi ancak bir Yan Borç olarak İrtifaka
bağlanabilir (MK 779/II).
Şu halde, Kat irtifakı niteliği bakımından Eşyaya Bağlı bir
Borç oluşturmaktadır.
Kat İrtifakının Kurulması
Kat İrtifakı Paylı Mülkiyete tabi bir Arsa üzerinde bütün
paydaşların veya tek kişinin mülkiyetine tabi Arsada
-104-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Malikin iradesiyle kurulur.
Kat İrtifakının kurulması için Resmi Senet düzenlenmesi
ve Tescil gerekir (KMK 10/I).
Kat İrtifakının kurulması şu esaslara tabidir:
*Kat İrtifakı, Paylı Mülkiyete tabi bir Arsada ileride Kat
Mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta
olan bir Binanın Bağımsız Bölümleri için kurulur (KMK 1 /
II, 2/ c).
*Kat İrtifakı kurulurken, üzerinde Bina yapılacak veya
yapılmakta olan Taşınmazların mülkiyetinin, sonradan Kat
Mülkiyetine konu olabilecek Bağımsız Bölümlerine
özgülenecek olan Arsa Payı oranlarına göre paylara
ayrılması gerekir (KMK 3 / II).
*Kat Mülkiyetine özgülenecek Binayı yapma borcunun da
Taşınmazdaki tüm paylara yükletilmesi gerekir.
*Bina yapma konusundaki bu Eşyaya Bağlı Borç,
Taşınmazın tümü için söz konusu olmalıdır.
*Kat İrtifakı sadece İrtifaka konu Taşınmazda pay sahibi
olan lehine, yani paya bağlı olarak kurulabilir.
*Payın devri İrtifakın da devri sonucunu doğurur.
Resmi Senet Düzenlenmesi
Kat İrtifakının kurulması için Resmi Senet (Sözleşme)
Arsaya tek kişi malikse onun, birden fazla kişi sahipse,
bunların hepsinin talebi üzerine Tapu Sicil Müdürlüğünde
düzenlenir (KMK 13 /1). Kat İrtifakı kurulması için başvuru
ile verilmesi gereken Belgeler, Kanunun 12. maddesinin
(a) bendine uygun olarak düzenlenen Mimari Proje ile (b)
bendindeki Yönetim Planıdır.
Tescil
Resmi Sözleşme aynı zamanda Tescil istemi sayılır (KMK
13 /I).
KMK 14 / II' de ise; «bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak
sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili
bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı,
arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde
belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye
göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu
olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere
bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir»
denilmektedir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 3.9. 1997 tarihli
ve 1997 / 10 sayılı Genelgesinde, Kat İrtifakına konu olan
gelecekteki Bağımsız Bölümlerin Kat Mülkiyeti Kütüğüne
kaydedilip Kat İrtifakının da Kat Mülkiyeti Kütüğüne tescil
edilmek suretiyle kurulacağına ilişkin bir düzenleme
yapılmış, Kat Mülkiyeti Kanununda 2007 yılında 5711
sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, Kat İrtifakının Kat
Mülkiyeti Kütüğüne tescil edileceği açıkça hükme
 (MB)
bağlanmıştır (KMK 11).
Bu durumda, KMK 14 / II hükmünün 5711 sayılı Kanunla
yürürlükten kaldırılmış olduğu ileri sürülebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu ek madde 4'e göre, beş veya daha
fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı
yaptırılmak amacıyla_ birlikte bir arsa edinilmiş olması ve
pay sahiplerinden en az beşte dördünün Kat İrtifakına
geçiş konusunda aldığı karara uyulamaması halinde,
karara uymayan pay sahiplerinin taşınmazdaki paylarının
iptaline ve bu payların, isteyen diğer pay sahipleri adına
tesciline Sulh Mahkemesi tarafından aşağıdaki şartlarla
karar verilir:
a) Paylı Taşınmazın yukarıda belirtilen amaçla
edinildiğinin ispat edilmiş olması,
b) Paydaşların yukarıda açıklanan çoğunluğunun Kat
İrtifakına geçiş kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere
noterlikçe yapılan tebligata rağmen iki ay içinde
uyulmamış olması,
c) Karara uymayan paydaşlara ait payların mahkemece
tespit edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo
edilmesi
Kat İrtifakının Hükümleri
Kat İrtifakı Sahiplerinin iki türlü hak ve borcu vardır:
1)Binanın Yapımı
2)Kat Mülkiyetine Geçme Hakkı
Binanın Yapımı
Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa
üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere
yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre
tamamlanması için birbirlerine karşı kendilerine düşen
borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini Dürüstlük
Kuralı uyarınca kolaylaştırmakla yükümlüdürler (KMK 26
/1).
KMK 26 / II hükmüne göre: «Kat irtifakı sahiplerinden biri
kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara
rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine
getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun
arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki
değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları
oranında devrine karar verir.»
KMK 26 / III hükmüne göre: «Kat irtifakı sahiplerinden
birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde
yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf
diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle
yükümlüdür»
Kanuni süre Kat İrtifakının kurulmasından itibaren en çok
beş yıldır (KMK 49 / III).
-105-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Kat Mülkiyetine Geçme Hakkı
Arsa üzerinde yapı tamamlanıp bina oturmaya elverişli
hale gelince, tapu idareleri re'sen Kat Mülkiyetine geçişi
sağlayabildiği (KMK 14) gibi, Kat İrtifakı sahipleri de bunu
talep edebilir.
Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları ve Borçları
Kat İrtifakı Sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak
Yapının, sözleşmede yazılı süre içinde Tasdikli Projeye
uygun olarak inşa edilip tamamlanması için kendilerine
düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak talep
hakkına sahiptirler (KMK 17 /1).
Bu hak payla birlikte devredilebilir, rehin edilebilir ve
mirasçılara geçebilir; hatta satış vaadine de konu olabilir.
Yönetici Tayini
Kat İrtifakı Sahipleri yapının tamamlanması için kendi
aralarından veya dışarıdan, bir veya birkaç kişiyi Yönetici
olarak tayin edebilirler.
Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve
sorumluluklarına ilişkin hükümler, bu Yönetici hakkında
da uygulanır (KMK 17 / II).
Kat İrtifakı kurulmuş taşınmazlarda yapı fiilen
tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen
kullanılmaya başlanmışsa, Kat Mülkiyetine geçilmemiş
olsa dahi Ana Taşınmazın yönetiminde Kat Mülkiyeti
hükümleri uygulanır (KMK 17 / III).
Paylaşma İstenememesi ve Paydaşların Önalım Hakkının
Bulunmaması
Kat İrtifakına tabi olan Taşınmazda paylaşma istenemez
(KMK 7 /1).
Kat İrtifakı bağlanmış Arsa Payının satılması halinde diğer
Kat Maliklerinin veya İrtifak Hakkı Sahiplerinin öncelikle
satın alma hakkı yoktur (KMK 8 /1).
Kat İrtifakı ile Bağdaşmayan İrtifakların Kurulamaması
«Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla
bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz» (KMK
5 / IV)
Örneğin, Kat Mülkiyetine konu olan Bağımsız Bölümde
Üst Hakkı kurulamayacağı (MK 726/ III) gibi, Kat İrtifakına
konu olan Arsa üzerinde de Üst Hakkı kurulamaz.
Kat İrtifakının Sona Ermesi
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 49. maddesinin i.fıkrasına göre:
«Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak
 (MB)
malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla
kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her
zaman son verebilirler.»
«Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok
olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi
veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer» (KMK
49 / II)
«Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın
kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı
yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh
hâkimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre
kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için
uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden
uzatılabilir» (KMK 49 / III)
Eğer, Kat İrtifakı mahkeme kararıyla sona erdirilmişse, Kat
Mülkiyeti Kütüğündeki kayıt silinir (KMK49/III, IV).
Kat Maliklerinin Hakları ve Borçları
Kat Maliklerinin Haklarını, Bağımsız Bölüm üzerinde (KMK
15, 18,28) ve Ortak Yerlerde (KMK 16, 33) olmak üzere
ikiye ayırmak gerekir.
Kat Maliklerinin Yükümlülükleri ise, beş grup altında
toplanabilir:
1)Dürüstlük Kuralına Uygun Davranma Yükümlülüğü
2)Bağımsız Bölümü ve Eklentileri Özgüleme Amacına
Uygun Kullanma Yükümlülüğü
3)Ana Taşınmazın Bakımı, Korunması ve Bağımsız
Bölümde Ana Yapıya Zarar Verecek Nitelikte Onarım ve
Tesis Yapmama Yükümlülüğü
4)Onarım İçin Bağımsız Bölüme Girilmesine İzin Verme ve
Bağımsız Bölümde Gerekli İşlerin Yapılmasına Katlanma
Yükümlülüğü
5)Genel (Ortak) Giderlere Katılma Yükümlülüğü
Bağımsız Bölüm Üzerinde Kat Maliklerinin Hakları
Kat Malikleri kendilerine ait Bağımsız Bölümler üzerinde
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri saklı kalmak
şartıyla, Medeni Kanun'un maliklere tanıdığı bütün hak ve
yetkilere sahiptirler (KMK 15).
Bağımsız Bölüm üzerindeki mülkiyete, Bağımsız Bölüme
özgülenen Eklentilerin mülkiyeti de bağlanmıştır.
Kat Maliki, diğerlerinin rızasını almaya ihtiyaç olmaksızın,
Bağımsız Bölümde istediği maddi ve hukuki tasarruflarda
bulunabilir; Kat Mülkiyeti ve diğer Kat Maliklerinin hakları
ile bağdaşabilen irtifaklar kurabilir (KMK 6 / III), örneğin
Bağımsız Bölümde İntifa Hakkı kurabilir; fakat Üst Hakkı
kuramaz (MK 726 / III), Bağımsız Bölümü rehnedebilir;
Bağımsız Bölümde haksız zilyet durumunda olan veya
Bağımsız Bölüme elatan kimseye karşı İstihak veya
-106-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Elatmanın Önlenmesi Davası açabilir; Zilyetlik
Davalarından, Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davasından
yararlanabilir.
Yine Kat Maliki Bağımsız Bölümden bizzat kendisi
yararlanabileceği gibi, onu karşılıklı veya karşılıksız üçüncü
kişinin yararlanmasına da bırakabilir.
Bununla beraber, yararlanma, Dürüstlük Kuralıyla (KMK
18 /1) ve Bağımsız Bölümün Kat Mülkiyeti Kütüğünde ve
Yönetim Planında belirtilen özgüleme amacıyla (KMK 28
/1) sınırlıdır.
Kat Maliki kendi Bağımsız Bölümünde Ana Yapıya zarar
verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.
Ancak, tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı
bulunan Bağımsız Bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu
bölüm maliklerinin ortak rızasıyla Ana Yapıya zarar
vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir (KMK
19/II).
Kat Mülkiyetine tabi olan taşınmazda paylaşma
istenememekle (KMK 7/I) beraber, Bağımsız Bölümlerde
Paylı Mülkiyet varsa, bu takdirde Paylaşma istenebilir
(KMK 7/II).
Kat Mülkiyeti kurulmuş bir Taşınmazın Bağımsız
Bölümlerinden birinin satılması halinde diğer Kat
Maliklerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur (KMK 8 /1).
Fakat, Bağımsız Bölüm Paylı Mülkiyete tabi ise,
paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması
halinde öteki paydaşlar, öncelikle satın alma hakkını
kullanabilirler (KMK 8 / II).
Aksi sözleşmeyle kararlaştırılabilir (KMK 8 / III).
Ortak Yerlerde Kat Maliklerinin Hakları
Her Kat Maliki, Ortak Yerlerde paylı mülkiyet hakkına
sahiptir (KMK 16)
Paylı Mülkiyet Payı , aynen arsa payı oranındadır.
Ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payı Bağımsız Bölümdeki
mülkiyete bağlıdır.
KMK 16 / II'ye göre, kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane
gibi yerlerde, Kat Maliklerinin arsa payı oranında
kullanma hakkı bulunmakla birlikte, ortak yerleri
kullanma hakkının somut ölçüsünü ve şeklini, Kat
Malikleri aralarında anlaşarak da kararlaştırabilirler.
Buna karşılık, asansör, apartman girişi gibi yerleri,
bunların niteliği gereği, her Kat Maliki arsa payı ne olursa
olsun eşit olarak kullanma hakkına sahiptir.
Bir Kat maliki, diğer Kat Maliklerinin ortak yerlerden
yararlanmasını engellediği takdirde, ona karşı Sulh
mahkemesinde (KMK 33) Elatmanın Önlenmesi Davasının
açılması mümkündür.
Kat Maliklerinin Ortak yerlerdeki Paylı Mülkiyetin sona
 (MB)
erdirilmesini isteme hakkı yoktur (KMK 7).
Kat Malikleri, Yasal Önalım Hakkına da sahip değildirler
(KMK 8).
Bunların dışında, Ortak Yerler, Paylı Mülkiyet hükümlerine
tabidir.
Kat Maliklerinin Yükümlülükleri
Kat Malikleri, kanunların taşınmaz malikleri için
öngördüğü yükümlülüklere ve sorumluluklara tabi olur
(KMK 9).
Bunun dışında Kat Maliklerinin Kat Mülkiyetinden
kaynaklanan başka bazı yükümlülükleri de vardır.
Dürüstlük Kuralına Uygun Davranma Yükümlülüğü
*Bağımsız Bölüm ve Eklentileri Özgüleme Amacına Uygun
Kullanma Yükümlülüğü
*Ana Taşınmazın Bakımı, Korunması ve Bağımsız Bölümde
Ana Yapıya Zarar Verecek Nitelikte Onarım ve Tesis
Yapmama Yükümlülüğü
*Onarım İçin Bağımsız Bölüme Girilmesine İzin Verme ve
Bağımsız Bölümde Gerekli İşlerin Yapılmasına Katlanma
Yükümlülüğü
*Genel (Ortak) Giderlere Katılma Yükümlülüğü
Dürüstlük Kuralına Uygun Davranma Yükümlülüğü
Kat Malikleri, gerek Bağımsız Bölümlerini, gerek
Eklentileri ve Ortak Yerleri kullanırken Dürüstlük Kuralına,
Yönetim Planı hükümlerine uymak, birbirlerini rahatsız
etmemek ve birbirlerinin haklarını çiğnememekle
yükümlüdürler (KMK 18 /I).
Bu konudaki hükümler Kat Maliklerinin yanısıra Bağımsız
Bölümdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine veya bu
bölümden herhangi bir şekilde devamlı olarak
yararlananlara da uygulanır; borçlarını yerine
getirmeyenler ile birlikte ilgili Kat Maliki de müteselsilen
sorumlu olur (KMK 18 / II).
Bağımsız Bölümü ve Eklentileri Özgüleme Amacına
Uygun Kullanma Yükümlülüğü
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesinin (a) bendine
göre, Kat Mülkiyetinin kurulması için istemde
bulunulurken Tapu İdaresine verilmesi gereken, proje
müellifi mimar tarafından yapılan ve Ana Taşınmazın
maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanıp yetkili
kamu kurumu ve kuruluşlarınca onaylanan mimari
projede, Ana Taşınmazdaki Yapı veya Yapıların dış
cepheleri ve iç taksimatı, bağımsız bölümlerin,
eklentilerinin, ortak yerlerin ölçüleri, bağımsız bölümlerin
-107-
Twitter: @OgrencisiHukuk
konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle
oranlı arsa payları ve kat, daire, iş bürosu gibi cinsi
gösterilir.
İşte Bağımsız Bölümün cinsi ya da niteliğiyle ilgili bilgi,
kayıt sırasında o bağımsız bölümün kat mülkiyeti
kütüğündeki sayfasına da aynen yazılır.
Böylece bağımsız bölümlerin kütükte belirtilen
niteliklerine göre, özgülenme amacına uygun olarak
kullanma yükümlülüğü doğar.
Bununla beraber, Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız
bölümlerin özgülenme amacının sonradan
değiştirilmesine bazı durumlarda imkân tanımıştır.
Ancak Ana Taşınmazın, kütükte mesken, iş veya ticaret
yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde dispanser,
klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler
kurulamaz. Aksi sözleşmeyle de kararlaştırılamaz. (KMK
24 / 1).
Dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan
muayenehaneler hükmün kapsamı dışında bırakılmıştır.
Ana Taşınmazın, kütükte mesken olarak gösterilen
bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane,
gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi
eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane,
süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane,
boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler,
ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla
açılabilir (KMK 24 / II).
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi
üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti
kütüğündeki sayfalarına şerh verilir (KMK 24/ IV).
Ancak bu hükümde öngörülen şerh, gerçekte söz konusu
kararı açıklayan bir beyan niteliğindedir.
Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarına göre, yönetim planıyla
veya tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldıkları bir kararla
yasaklanmış olmadıkça, Kat Mülkiyeti Kütüğünde mesken
olarak gösterilen bir bağımsız bölüm klinik ve poliklinik
niteliğinde olmayan tıp doktoru ve diş hekimi
muayenehanesi olarak kullanılabilmektedir.
Oysa, tıp doktoru ve diş hekimi muayenehaneleri KMK 24
/1 kapsamında değilse de, bunların KMK 24 / II
kapsamında işyeri sayılması ve mesken olarak gösterilen
bir bağımsız bölümde açılabilmesi için de tüm kat
maliklerinin oybirliğiyle alacakları bir kararın aranması
uygun olurdu.
Yargıtay, Yönetim Planında bağımsız bölümlerin sadece
mesken olarak kullanılacağına ilişkin bir hükmün yer
alması durumunda ise, bu hükmün doktor
muayenehanesi açılmasını da yasakladığı görüşündedir.
17. 4. 2013 tarihli ve 6460 sayılı Kanunla 1136 sayılı
Avukatlık Kanunu'nun 43. maddesinin I. fıkrasına, 3568
 (MB)
sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali
Müşavirlik Kanununun 45. maddesine, mesken olarak
gösterilen bağımsız bölümlerde bu iki Kanunun
düzenlediği mesleki faaliyetlerin yapılmasıyla ilgili olarak
Yönetim Planını etkisiz kılan birer hüküm eklenmiştir.
Avukatlık Kanununun 43. maddesinin I. Fıkrasına eklenen
hüküm şöyledir: «23. 6. 1965 tarihli ve 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanununa göre anagayrimenkulün mesken
olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin
izni ve benzeri şartlar aranmaksızın avukatlık büroları
faaliyet gösterebilir. Bu konuda yönetim planındaki aksine
hükümler uygulanmaz.»
Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali
Müşavirlik Kanunu'nun 45. maddesine eklenen benzer
hükme göre de: «23. 6.1965 tarihli ve 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanununa göre anagayrimekulün mesken
olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin
izni ve benzeri şartlar aranmaksızın serbest muhasebeci
mali müşavirlik veya yeminli mali müşavirlik
faaliyetlerinde bulunulabilir. Bu konuda yönetim
planındaki aksine hükümler uygulanmaz.»
Ne var ki bu düzenlemelerde, konut olarak kullanılmaya
özgülenmiş bağımsız bölümlerdeki mesleki faaliyetlerin
neden söz konusu mesleklerle sınırlandırılmış olduğuna
ve aksi Yönetim Planında kararlaştırılsa dahi bunun neden
uygulanamayacağına haklı bir gerekçe bulmak kolay
değildir.
Ana Taşınmazın Bakımı, Korunması ve Bağımsız
Bölümde Ana Yapıya Zarar Verecek Nitelikte Onarım ve
Tesis Yapmama Yükümlülüğü
Kat malikleri, Ana Taşınmaza bakmak ve mimari durumu
ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumak
zorundadırlar (KMK 19 /1).
KMK 19 / II'ye göre, kat maliklerinden biri, bütün kat
maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça Ana
Taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis,
değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
Bu hükmün aksine davranan kat malikine karşı diğer kat
maliklerinden her birinin Elatmanın Önlenmesi ve projeye
uygun duruma (eski hale) getirme davası açma hakkı
vardır.
Fakat, yine KMK 19 / II'ye göre, «ortak yer ve tesislerdeki
bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya
bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması
gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu
olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu
onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun
biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası
aranmaz.»
-108-
Twitter: @OgrencisiHukuk
KMK 19 / II'de ayrıca, bir kat malikinin kendi bağımsız
bölümünde de Ana Yapıya zarar verecek nitelikte onarım,
tesis ve değişiklik yapamayacağı, ancak tavan, taban veya
duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin
bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızasıyla
Ana Yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik
yapılabileceği hükme bağlanmıştır.
Her kat maliki Ana Taşınmaza ve diğer bağımsız
bölümlere, kusuruyla verdiği zarardan dolayı diğer kat
maliklerine karşı sorumludur (KMK 19/ III).
Onarım İçin Bağımsız Bölüme Girilmesine İzin Verme ve
Bağımsız Bölümde Gerekli İşlerin Yapılmasına Katlanma
Yükümlülüğü
Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu
bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya
bozukluğun onarılması veya giderilmesi veya tesislerin
yeniden yapılması ya da yapı güvenliğiyle ilgili olarak
yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir
bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki
veya o bölümde başka sıfatla oturanlar giriş izni vermek
ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmak
zorundadırlar (KMK 23 /1).
Ana Taşınmazın bir kısmının harap olması halinde, harap
olan bağımsız bölümün ve eklentilerinin veya ortak
yerlerin ya da bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden
yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden
veya dışından yararlanılması gerekiyorsa, o bölümlerin
malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna izin
vermek zorundadırlar (KMK 23 / II).
Söz konusu onarımlar için bağımsız bölümlerine
girilmesine veya bağımsız bölümlerinin içinden ve
dışından yararlanılmasına izin veren kat maliklerinin veya
orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine
izin verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle
yükümlüdürler (KMK 23 / III).
Genel (Ortak) Giderlere Katılma Yükümlülüğü
Kat maliklerinden her biri, Ana Taşınmazın sigorta
primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma,
güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı, kapıcı,
kaloriferci, bahçıvan, bekçi ücretleri gibi giderlere, ortak
tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak
avansa katılmakla yükümlüdür.
Her kat maliki, bu giderlerden kapıcı, kaloriferci, bahçıvan
ve bekçi giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa
eşit olarak (KMK 20 / I / a), diğer giderlere ve bu giderler
için toplanacak avansa ise kendi arsa payı oranında (KMK
20 / I / b) katılacaktır.
Bir kat maliki, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma
 (MB)
hakkından vazgeçtiğini veya kendi bağımsız bölümünün
durumu dolayısıyla bunlardan yararlanmaya gerek ve
ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek, kendisine düşen gider
ve avans payını ödemekten kaçınamaz (KMK 20/1 / c).
Örneğin, zemin katta oturan kat maliki, çatıdan
yararlanmadığını belirterek çatının onarım giderlerine
katılmaktan kaçınamaz.
Genel giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun
rızasıyla bağımsız bölümünden herhangi bir şekilde
yararlanan kişinin kusurlu bir davranışı sebep olmuşsa,
gidere katılan kat malikleri yaptıkları ödemeler için o kat
malikine veya gidere sebep olanlara rücu edebilirler (KMK
20 / III).
Genel giderlerden kendisine düşen payı ve avansı
ödemeyen kat malikine karşı yönetici ve her kat maliki
Ana Taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesine
başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir, icra takibi
yapabilir.
Gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki
ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla
gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (KMK 20 / II).
Dava açılması durumunda, hâkim, ilgilileri dinledikten
sonra, Kat Mülkiyeti Kanununa ve Yönetim Planına ve
bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve
hakkaniyete göre derhal kararını verir ve bunun tespit
edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu
ilgiliye tefhim veya tebliğ eder (KMK 33 / II).
Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine
getirmeyenlere, aynı mahkemece, KMK 33 / IlI'de
belirtilen miktara kadar idari para cezası verilir.
İcra takibine gidilecek olursa, «kesinleşen işletme
projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile
ilgili kararları, İcra ve iflas Kanununun 68. maddesinin 1.
fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır» (KMK 37 / IV).
Ortak giderlerden payına düşen miktarı ödemekle
yükümlü olan kat malikidir.
Kat malikinin bağımsız bölümün mülkiyetini kazanmadan
önce veya bağımsız bölümün mülkiyetini bir başkasına
devrettikten sonra gerçekleşen giderlere katılma borcu
yoktur.
Diğer taraftan, bağımsız bölümü kira, oturma hakkı gibi
bir nedenle ya da başka bir nedenle devamlı olarak
kullananlar da kat maliki ile birlikte müteselsilen
sorumludur.
Fakat kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu
kira miktarıyla sınırlı olup yaptığı ödeme kira borcundan
düşülür (KMK 22 /1).
Kat mülkiyeti kapsamında bir de Yasal İpotek Hakkı
tanınmıştır. Bir kat malikinin borcu mahkeme kararıyla
tespit edildikten sonra, yöneticinin ya da herhangi bir kat
-109-
Twitter: @OgrencisiHukuk
malikinin yazılı istemiyle o kat malikinin bağımsız bölümü
üzerinde yasal ipotek hakkı kurulabilir (KMK 22 / II).
Kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen kat maliki veya
diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir (KMK 22 /
III).
Kat maliklerinden biri kendisine düşen borçları ifa
etmeyerek kat mülkiyetini diğer kat malikleri bakımından
çekilmez hale getirmişse, hâkimden, o kat malikinin
bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri
istenebilir (KMK 25 /1).
Kural olarak bu durumun kat malikleri tarafından
kanıtlanması gerekir.
Ancak, KMK 25 / III gereğince, kat malikinin, kendisine
düşen ortak gider ve avans borcunu ödemeyerek iki
takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine maruz
kalması, sulh hukuk hakimi tarafından verilen emre
rağmen bir yıl boyunca diğer kat maliklerinin haklarını
ihlal etmekte ısrar etmesi, kendi bağımsız bölümünü
randevuevi veya kumarhane gibi ahlâka aykırı amaçlar
için kullanması durumunda, bu kat malikinin diğerlerinin
haklarını çekilmez hale getirdiği varsayılır.
Kat Mülkiyetinde Yönetim
Ana Taşınmaz, Kat Malikleri Kurulu tarafından, Sözleşme,
Yönetim Planı ve Kanun hükümleri uyarınca verilecek
kararlara göre yönetilir (KMK 32 /1).
Yönetim Planı
Yönetim Planı, Ana Taşınmazın yönetim tarzını, kullanma
amaç ve şeklini, yönetici ve deneticilerin alacakları ücreti
ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen bir belgedir.
(KMK 28 /1)
Yönetim Planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme
niteliğindedir. Bu sözleşme emredici hükümlere uygun
olmalıdır.
Yönetim Planında hüküm bulunmayan hallerde, Ana
Taşınmazın yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar Kat
Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlere göre karara
bağlanır (KMK 28 / II).
Yönetim Planının, taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti
kurulurken tüm kat maliklerince imzalanarak Tapu
İdaresine (Tapu Müdürlüğüne) verilmesi gerekir. (KMK 12
/ b).
Kat İrtifakının kurulması için de taşınmazın maliki veya
paydaşları tarafından imzalanmış Yönetim Planının tapu
idaresine verilmesi zorunludur; ancak bu durumda Kat
Mülkiyetine geçişte yeni bir Yönetim Planı istenmez (KMK
14/1).
Yönetim Planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin
4/5'inin oyu şarttır.
 (MB)
Böyle bir çoğunluk sağlanamazsa, değişikliğe razı olmayan
kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma
hakları saklıdır
Yönetim Planı ve Yönetim Planında sonradan yapılan
değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi
haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar (KMK 28 / IV).
Yönetim Planı ve değişikliklerinin tarihi, Kat Mülkiyeti
Kütüğünün Beyanlar Hanesinde gösterilir ve bu
değişiklikler Yönetim Planına bağlanarak Kat Mülkiyetinin
kuruluş belgeleri arasında saklanır (KMK 28 / V).
Yönetim Planının, kanunun emredici kurallarına aykırı
olan hükümleri, yönetim dışındaki işlemlere ilişkin
düzenlemeleri geçersizdir.
Kat Malikleri Kurulu
Kat Malikleri Kurulu (Genel Kurul), taşınmazdaki bütün
Kat Maliklerinden oluşur.
Bir bağımsız bölüm Paylı ya da Elbirliği Mülkiyetine tabi
olup birden çok kişinin mülkiyetinde ise, Kat Malikleri
Kuruluna bunları temsilen kendilerinin belirleyeceği
içlerinden biri katılır (KMK 31 / III).
Kat Maliklerinden biri ehliyetsiz ise, onun yerine kurula
kanuni temsilcisi katılır (KMK 31 / III).
Ana Taşınmazın kullanılmasından veya yönetiminden
dolayı Kat Malikleri arasında veya Kat Malikleri ile
yönetici ve denetçiler arasında ya da yönetici ile denetici
arasında çıkan uyuşmazlıklar, Kat Malikleri Kuruluna
bildirilir ve bu Kurul tarafından çözülür (KMK 32 / III).
Bu karara razı olmayanlar Ana Taşınmazın bulunduğu
yerin Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak hâkimin
müdahalesini isteyebilir (KMK 33).
Her kat malikinin, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek
oy hakkı vardır (KMK m. 31 /1).
Bir kişi, birden çok bağımsız bölümün maliki ise, her
bağımsız bölümü için ayrı oy hakkına sahiptir; ancak malik
olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip
olacağı oy sayısı bütün oyların 1/3'ünden fazla olamaz
(KMK m. 31 /2).
Kat maliki, diğer bir kat malikini veya üçüncü bir kişiyi oy
kullanmak üzere vekil tayin edebilir; ancak bir kişi, oy
sayısının % 5 'inden fazlası için vekil olamaz, ayrıca
taşınmazda 40 veya daha az sayıda kat maliki varsa, bir
kişi en çok iki kişiyi temsil edebilir (KMK m. 31 / 5).
Kat Malikleri Kurulunun toplantı zamanı ve toplantıya
çağrı biçimi Yönetim Planında gösterilir.
KMK 29 / I'e göre, Kat Malikleri Kurulunun yılda en az bir
defa toplanması gerekir.
Yönetim Planında böyle bir toplantı zamanı
gösterilmemişse, Kat Malikleri Kurulu, her takvim yılının
-110-
Twitter: @OgrencisiHukuk
ilk ayı (Ocak) içinde toplanır (KMKm. 29/1).
Önemli bir sebep varsa, yönetici veya denetçi ya da kat
maliklerinin 1/3'ü toplantı tarihinden 15 gün önce
bildirmek ve toplantı sebebini göstermek suretiyle kurulu
toplantıya çağırabilir (KMKm. 29/2).
Kat Malikleri Kurulu, kural olarak, sayı ve arsa payı
çoğunluğuyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verir (KMK
m. 30 /1).
Karardaki oy çoğunluğu hesaplamasında arsa payları
dikkate alınmaz (KMKm. 31/1).
Toplantı yeter sayısı sağlanamazsa, en geç 15 gün sonra
ikinci toplantı yapılır; bu toplantıda karar yeter sayısı
katılanların salt çoğunluğudur. (KMKm. 30/II).
Bazı özel hallerde, kanun karar için oy çoğunluğunu
yeterli görmemiştir; bu gibi hallerde kanunun aradığı özel
yeter sayı aranır (oybirliği, sayı ve arsa payının 4/5'i, sayı
ve arsa payı çoğunluğu gibi).
Karara razı olmayan kat malikinin 33. madde uyarınca
hâkime başvurma hakkı saklıdır.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat
maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz
(KMK 31 / IV).
Kat Maliki oyunu temsilci aracılığıyla kullanabilir.
Birden çok Kat Maliki aynı kişiyi temsilci tayin etmişse,
temsilcinin kullanabileceği oy sayısı, tüm oy sayısının
yüzde beşini geçemez.
Kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi
taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiyi temsil edebilir
(KMK 31 / V).
Bütün Kat Malikleri ile bunların külli ve cüzi halefleri,
yönetici ve denetçiler, Kat Malikleri Kurulunun kararlarına
uymakla yükümlüdürler (KMK 32 / II).
Kat Malikleri Kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul
toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince
aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden
başlayarak bir ay içinde, İptal Davası açabilir.
Toplantıya katılmayan her Kat Maliki ise, kararı
öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde
karar tarihinden başlayarak altı ay içinde İptal Davası
açabilir.
İptal davası, Ana Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh
Mahkemesinde açılır.
Kat Malikleri Kurulu Kararlarının yok veya mutlak butlanla
hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz
(KMK m. 33/1).
Örneğin, kapıcı dairesinin kumarhane olarak kullanılması
konusunda alınan Kat Malikleri Kurulu Kararı ahlâka
aykırı, dolayısıyla kesin hükümsüz olduğundan, bu kararın
iptali için her kat maliki süreyle bağlı olmaksızın İptal
 (MB)
Davası açabilir.
Bir işin yapılmasının Kat Malikleri Kurulunun kararına
bağlı kılındığı durumlarda, kurulun kanun hükümlerine
göre toplanması ve karar vermesi gerekir.
KMK 30 gereğince, kural olarak Kat Malikleri Kurulunda
kararlar toplantıya katılanların oyçokluğuyla alındığı
halde, Kanun bazı kararların çifte çoğunlukla veya kat
maliklerinin beşte dördünün oyuyla, bazı kararların da
oybirliğiyle alınmasını şart koşmuştur.
Çifte Çoğunluk Aranan Haller
Bu haller şunlardır:
1) Ortak Yerlere Faydalı Yenilik ve İlavenin Yapılması
2) Isı Yalıtımı, Isıtma Sisteminin Yakıt Dönüşümü, Merkezi
Isınma Sisteminin Ferdi Isınma Sistemine, Ferdi Isınma
Sisteminin Merkezi Isınma Sistemine Dönüştürülmesi
3) Engellilerin Yaşamı İçin Zorunlu Yenilik ve İlaveler
4) Yönetici ve Denetçi Atanması
5) Kat Mülkiyetinin Zorunlu Olarak Devri
Ortak Yerlere Faydalı Yenilik ve İlâvenin Yapılması (KMK
m. 42)
Kat Malikleri, Ana Taşınmazın ortak yerlerinde kendi
başlarına bir değişiklik yapamazlar.
Ana Taşınmazın Ortak yerlerinin düzgün veya bunları
kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına
veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına
yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, Kat Maliklerinin sayı
ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır
(KMK 42 /1).
Buna, ortak garaj yapımı, örnek olarak verilebilir.
Bu işlerin giderleri, bunlardan faydalanacak kat malikleri
tarafından faydalanma oranına göre ödenir.
Yargıtay'ın yerleşik kararlarına göre, ortak yerlerde
yapılacak yenilik, ilâve veya değişiklikler için Kat
Maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacakları
kararın yeterli olması için, bu yenilik, ilâve veya
değişikliklerin Mimari Projede veya Yönetim Planında ya
da Kat Mülkiyetinin kurulmasına ilişkin Resmi Senette
özel bir amaca özgülenmemiş olan Ortak Yerlerde
yapılıyor olması gerekir.
Bu bağlamda, örneğin, Mimari Projede bahçe olarak
gösterilen bir yerde Otopark yapılabilmesi için tüm Kat
maliklerinin oybirliğiyle alacakları bir karara gerek vardır.
Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile ortak
yerlerde yapılmasına karar verdikleri yenilik ve
değişiklikler;
*Çok masraflı ise
-111-
Twitter: @OgrencisiHukuk
*Yapının özel durumuna göre lüks bir nitelikte ise
*Ana taşınmazın bütün kat malikleri tarafından
kullanılması zorunlu olan yerlerinde ve geçitlerinde
bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat
maliki giderlere katılmak zorunda değildir.
Giderler, bunların yapılmasına karar veren kat malikleri
tarafından ödenir (KMKm. 43/1).
Ancak başlangıçta gidere katılmayan kat maliki sonradan
bu giderlere arsa payı oranında katılırsa, bunlardan
faydalanmasına engel olunamaz.
Isı Yalıtımı, Isıtma Sisteminin Yakıt Dönüşümü, Merkezi
Isınma Sisteminin Ferdi Isınma Sistemine, Ferdi Isınma
Sisteminin Merkezi Isınma Sistemine Dönüştürülmesi
(KMK 42 / IV)
Kat Maliklerinden birinin isteği üzerine, ısıtma sisteminin
yakıt dönüşümü (örneğin kömürden doğal gaza geçme) ve
ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme
(kombiye) veya ferdi sistemden merkezi sisteme
dönüştürülmesi, Kat Maliklerinin sayı ve arsa payı
çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Burada
Çifte Çoğunluk aranan halin bir istisnası vardır. Eğer
toplam inşaat alanı 2000 metrekare ve üzeri olan
binalarda merkezi ısıtmanın ferdi ısıtmaya
dönüştürülmesi Kat Maliklerinin sayı ve arsa payı olarak
oybirliği ile karar vermesine bağlıdır (KMK m. 42/4).
Engellilerin Yaşamı İçin Zorunlu Yenilik ve İlaveler
KMK 42 / II'ye göre: «Engellilerin yaşamı için zorunluluk
göstermesi halinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç
ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa
payı çoğunluğu ile karara bağlanır.
Toplantının bu süre içinde yapılamaması veya tadilat
talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda, ilgili
kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye
sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili
mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye
göre inşaat, onarım ve tesis yapılır...»
Yönetici ve Denetici Atanması
Yönetici (KMK m. 34 / IV) ve denetçi (KMKm. 41 /III) Kat
Maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri
karar üzerine atanır.
Kat Mülkiyetinin Zorunlu Olarak Devri
Kat Maliklerinden biri Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre
kendisine düşen borçları ve yükümlülükleri yerine
getirmemek suretiyle diğer Kat Maliklerinin haklarını,
onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, o
 (MB)
Kat Malikinin Bağımsız (Müstakil) Bölümü üzerindeki
mülkiyet hakkının diğer Kat Maliklerine arsa payları
oranında devredilmesi için dava açılması, aksi
kararlaştırılmış olmadıkça, diğer Kat Maliklerinin sayı ve
arsa payı çoğunluğuyla karar vermelerine bağlıdır (KMK
25 / II).
Beşte Dört Çoğunluk Aranan Hal
Yönetim Planının değiştirilmesi için Kat Maliklerinin beşte
dördünün oyu gerekir (KMK 28 / III).
Ana Taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve
değişiklikler yapılabilmesi için tüm Kat Maliklerinin beşte
dördünün yazılı rızasını arayan KMK 19 / II'nin
uygulanmasında Kat Maliklerinin mutlaka toplanıp karar
almaları gerekmez.
Oybirliği Aranan Haller
Mesken olarak gösterilen bağımsız bölümün eğlence ve
toplantı yeri, gıda ve beslenme yeri, imalathane,
boyahane, basımevi, dükkan, galeri veya çarşı olarak
kullanılan bir yer haline getirilmesi (KMK 24 / II),
Ana Taşınmaza yeni bağımsız bölüm eklenmesi (KMK 44)
ve yapılan eklemeden sonra tüm bağımsız bölümlere
özgülenecek arsa payının yeniden düzenlenmesi,
Ana Taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya arsanın
bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına
devrolunması gibi Ana Taşınmazın tamamına ilişkin
tasarruf işlemleri (KMK 45),
Ana Taşınmazın dış duvarlarının, çatı ve damının reklâm
almak amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri
(KMK 45)
Bütün bu sayılan işler için Kat Maliklerinin oybirliğiyle
karar vermesi gerekir.
Yönetici (Atanması)
Kat malikleri, Ana Taşınmazın yönetimini seçecekleri bir
kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler (KMK 34 /1).
Sözü edilen kişiye «Yönetici» , kurula da «Yönetim
Kurulu» denir.
Ana Taşınmazda sekiz veya daha fazla Bağımsız Bölüm
varsa Yönetici atanması zorunludur (KMK 34 / II).
Taşınmazın bütün Bağımsız Bölümlerine bir tek kişi malik
ise, o kanunen Yönetici durumundadır.
Yönetici her yıl Kat Malikleri Kurulunun kanuni yıllık
toplantısında bir yıl için atanır.
Yöneticinin atanması için maliklerin hem sayı hem de arsa
payı bakımından çoğunluğu aranır. (KMK 34 / IV)
Eski Yöneticinin yeniden atanması mümkündür (KMK34/
-112-
Twitter: @OgrencisiHukuk
V).
Kat Malikleri Yönetici seçemezlerse, bunlardan birinin
başvurusu üzerine Yönetici Sulh Hukuk Mahkemesince
atanır. (KMK 34 / VI)
Yönetici Kat Maliklerinden biri veya bunların dışında bir
üçüncü kişi olabilir.
Yönetici ile Kat Malikleri arasındaki ilişki bir Vekâlet
Sözleşmesi niteliğindedir (KMK 40).
Yargıtay'a göre, Yönetim Planında Yöneticinin Kat
Malikleri arasından seçilebileceği belirtilmişse, hâkim
Yöneticiyi Kat Malikleri arasından seçmek zorundadır;
ancak hiçbiri Yöneticiliği kabul etmiyorsa, o zaman
dışarıdan seçilebilir
Yöneticinin Görevleri
KMK 35. maddesine göre, Yöneticinin Görevleri, Yönetim
Planında belirtilir.
Yönetim Planında aksine hüküm olmadıkça yönetici KMK
35'te 11 bent halinde sayılan işleri görür.
Bu işlere örnekler:
*Kat Malikleri Kurulunca verilen kararların yerine
getirilmesi,
*Anataşınmazın amacına uygun olarak kullanılması,
korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin
alınması
*Anataşınmazın sigorta ettirilmesi
*Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine
getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi
yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti
kütüğüne tescil ettirilmesi
*Kat Malikleri Kurulunun toplantıya çağırılması
*Kat Malikleri Kurulunca kabul edilmiş işletme projesi
yoksa, yönetici 1 yıllık yönetim devresi için gecikmeksizin
bir «İşletme Projesi» yapar (KMK m. 37/1).
*Yönetici, İşletme Projesini kat maliklerine imzaları
karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirir.
*Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz
edilirse, durum Kat Malikleri kurulunda incelenir,
gerekirse yeni bir işletme projesi hazırlanır. (KMK m. 37 /
III).
*Kesinleşen İşletme Projeleri ve Kat Malikleri Kurulunun
işletme giderleriyle ilgili kararları, İİK 68 /1'de belirtilen
belgelerden sayılır.
*Yönetici, ancak Ana Taşınmazın genel yönetiminden
doğan anlaşmazlıklarda temsil yetkisine sahiptir, bunun
dışındaki hususlarda dava açamayacağı gibi, kendisine
husumet de yöneltilemez.
*Yönetici İş Kanunu bakımından işveren vekilidir.
*Yönetici, Kat Malikleri Kuruluna gelir ve giderlerin
 (MB)
hesabını vermekle yükümlüdür.
Yöneticinin Hakları
Yönetici kural olarak vekilin haklarına sahiptir (KMK m.
40/1).
Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri
yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen
vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, Yönetici
hiçbir tazminat ödemek zorunda olmaksızın, kendine ait
sözleşmeyi feshedip Yöneticilikten çekilerek bu yüzden
uğradığı zararın tazminin Kat Maliklerinden isteyebilir
(KMK 40/ II).
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan
sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat
maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (KMK 40 / III).
Yönetici olarak bir kat maliki atanmış, bir ücret de tayin
edilmemişse, Kat Malikleri Kurulu, kat malikleri arasından
atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp
katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını
kararlaştırır.
Bu şekilde bir karar alınmamışsa, yönetici yönetim
süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin
yarısına katılmaz (KMK 40 / IV).
Yöneticinin Sorumluluğu
Yönetici, Kat Maliklerine karşı aynen vekil gibi sorumludur
(KMK 38). Bu konuda BK 506 uygulanır.
Yönetici her zaman istifa edebileceği gibi, Kat Malikleri
Kurulu da çifte çoğunlukla, yani sayı ve arsa payı
çoğunluğuyla vereceği kararla yöneticiyi azledebilir (KMK
41 /1).
Her iki halde de vekâlet ilişkisi sona erer.
Yöneticinin azli haklı bir sebebe dayanmıyorsa, Yönetici
sözleşme sonuna kadar alacağı ücreti tazminat olarak
talep edebilir.
Mahkeme tarafından atanan yönetici, atamadan itibaren
altı ay geçmedikçe Kat malikleri Kurulunca değiştirilemez;
ancak haklı bir sebebin ortaya çıkması halinde
mahkemenin izniyle azledilebilir (KMK 34 / VII).
KMK Ek Madde 2'ye göre, Kat Malikleri Kurulunca veya bu
Kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri
herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren kapıcı,
kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan
yöneticiler, kendilerine bu görevleri dolayısıyla tahsis
edilmiş olan yerleri 15 gün içinde boşaltmak
zorundadırlar.
Bu süre içinde boşaltılmayan yerler başvuru üzerine
başkaca bir tebligata gerek kalmadan mahalli mülki
amirin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşaltılır.
-113-
Twitter: @OgrencisiHukuk
İdare ve yargı organlarına yapılacak başvuru bu kararların
yerine getirilmesini durdurmaz.
İlgililerin kanun ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.
Denetici veya Denetim Kurulu
Yöneticiyi denetleme, Kat Malikleri Kurulunun
yetkisindedir. Kat Malikleri Kurulu, Yöneticinin görevdeki
tutumunu devamlı olarak denetler.
Hesapların denetlenmesi için Yönetim Planında belli bir
zaman belirlenmemişse, bu denetim her üç ayda bir
yapılır.Haklı bir sebebin varlığı halinde ise, denetim her
zaman yapılabilir (KMK 41 / II).
Kat Malikleri Kurulu, Yöneticinin denetlenmesini sayı ve
arsa payı çoğunluğu ile kendi aralarından seçecekleri bir
Denetçiye veya üç kişilik bir Denetim Kuruluna verebilir.
Denetçi veya Denetim Kurulu, Yönetim Planında yazılı
zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının
birinci ayı içinde Kat Malikleri Kuruluna verecekleri bir
raporla denetimin sonucunu ve Ana Taşınmazın yönetim
tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir.
Bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla Kat
Maliklerine gönderilir (KMK m. 41 /III).
Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi
Kat Mülkiyeti şu sebeplerle sona erer:
1) Kat Mülkiyeti kütükteki kaydın terkini,
2) Ana Taşınmazın tamamen yok olması veya
kamulaştırılması
3) Ana Taşınmazın harap olması
KMK 46, 47 ve 48 hükümleri ile bu konular
düzenlenmektedir.
Kütükteki Kaydın Terkiniyle Kat Mülkiyetinin Sona
Ermesi
KMK 46/1 uyarınca, Kat Mülkiyeti, kat mülkiyeti
kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer. Ana
taşınmazdaki bütün kat malikleri tapuya yazılı olarak
başvurarak, Kat Mülkiyeti Kütüğündeki sicil kaydını
sildirebilirler.
Kanun, bunu Kat Mülkiyetinin Adi Mülkiyetine
çevrilmesine ilişkin yazılı istem olarak ifade etmektedir.
(KMK 46 / III)
Kat Mülkiyeti terkin ile sona erince, ana taşınmaza genel
kütükte yeni bir sayfa açılır ve taşınmaz eski kat
maliklerinin paylı mülkü olarak kaydedilir. Paylı Mülkiyet,
Kat Mülkiyetinin sona ermesinden önce bağımsız
bölümlere bağlanmış arsa payına göre kurulur.
Bütün bağımsız bölümlerin aynı kişide toplanması, Kat
 (MB)
Mülkiyetinin kendiliğinden sona ermesi sonucunu
doğurmaz. Ancak malikin yazılı talebi üzerine kat
mülkiyeti, adi (normal) mülkiyete çevrilebilir.
Ana Taşınmazın Tamamen Yok Olması Veya
Kamulaştırılması
Ana Taşınmaz, arsasıyla birlikte tamamen yok olmuşsa,
kat mülkiyeti sona erer. Kat Mülkiyeti Kütüğündeki
sayfalar kapatılır (KMK 46 / VI).
Ana Taşınmazın kamulaştırılması halinde, her bağımsız
bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa
payı ve eklentileri de göz önünde ayrı ayrı takdir olunur
ve o bölümün malikine ödenir.
Ana Yapının Harap Olması
Ana Yapının tümü harap olmuşsa (yangın, deprem gibi),
ana taşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona
erer.
Ana Taşınmazın bağımsız bölümlerinden biri tamamen
harap olur ve o bölümün maliki 2 yıl içinde bölümünü
yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bir kısmı,
sürenin dolmasından başlayarak 1 yıl içinde o bağımsız
bölüme ait arsa payının değeri karşılığında ve arsa payları
oranında kendilerine devredilmesini hâkimden
isteyebilirler; devrolunan arsa payları Kat Mülkiyeti
Kütüğünün Beyanlar Hanesinde belirtilir.
Arsa payını devralanlar, devir tarihinden itibaren 2 yıl
içinde o bağımsız bölümü yeniden yaptırmazlarsa, Ana
Taşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer
ve taşınmazın Ana Yapıdan sağlam kalan bölümler
gösterilmek suretiyle Paylı Mülkiyet hükümlerine göre
yeni bir sayfaya kaydedilir. (Erman, s. 143)
Birden fazla bağımsız bölüm tamamen harap olup da,
bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına
bağlı ise, bu kat malikleri bağımsız bölümlerini yeniden
yaptırıp yaptırmayacaklarını harap olma tarihinden
itibaren 6 ay içinde diğer kat maliklerine bildirmekle
yükümlüdür.
Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul
edilir ve onların arsa payları değerleri karşılığında
bağımsız bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere
öncelikle devredilir (KMK 47 / 4).
Kat Mülkiyetinin Zorunlu Olarak Devredilmesi
KMK 25 /1 uyarınca, «Kat maliklerinden biri bu kanuna
göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine
getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını,
onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse,
onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki
-114-
Twitter: @OgrencisiHukuk
mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden
isteyebilirler.»
Çekilmez hal bulunup bulunmadığını hâkim takdir eder.
Ancak, şu hallerde çekilmezlik varsayılır: (KMK 25 / 3)
1)Ortak giderlerden ve avanstan kendisine düşen borçları
ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde 3 kez icra
takibi yapılmış veya dava açılmışsa,
2)Ana Taşınmazın bulunduğu yerin Sulh Hâkimi tarafından
33. madde gereğince verilen emre rağmen, Kat Mülkiyeti
Kanununda yazılı borç ve yükümlülükleri yerine
getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal
etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmişse,
3)Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane
veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve
adaba aykırı harekette bulunulmuşsa.
Böyle bir davanın açılması, diğer Kat Maliklerinin sayı ve
arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır.
Bu karara rağmen, Kat Maliklerinden bir kısmı bu davayı
açmak istemezse, öteki Kat Malikleri davayı açabilir.
Mahkemece bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki
değerinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankaya
üçer aylık vadeli hesaba yatırılması için davacılara uygun
bir süre verilir.
Bedel bu şekilde yatırıldığı takdirde, bağımsız bölüm
mülkiyetinin, davacı kat maliklerine arsa payı oranında
devredilmesine karar verilir (KMKm. 25/2).
Bu dava hakkı, kurul kararının öğrenilmesi tarihinden
başlayarak 6 ay ve her halde dava hakkının doğumundan
başlayarak 5 yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi
ortadan kalkmışsa düşer (KMKm. 25/4).
Toplu Yapılara İlişkin Düzenleme
14.11.2007 tarih ve 5711 sayılı kanunla Kat Mülkiyeti
Kanunu'na 9. Bölüm ve 66- 74 maddeler olarak «Toplu
Yapılara İlişkin Özel Hükümler» eklenmiştir.
KMK 66 hükmünde Toplu Yapı tanımlanmıştır.
KMK 66 uyarınca, «Toplu yapı, bir veya birden çok imar
parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre
yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım
yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi
bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade
eder.»
Toplu Yapı sisteminin uygulanabilmesi için, toplu yapının
yer aldığı imar parsellerin bitişik veya komşu olması
gerekir; ancak, parseller arasında kamuya ayrılmış yerler
varsa, bu şart aranmaz.
KMK m. 66/ II' ye göre, bu parseller arasında kalan ve
imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark
gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz.
 (MB)
Toplu yapılara ilişkin özel hükümler saklı kalmak kaydıyla,
Kat Mülkiyeti Kanununda yer alan bütün hükümler, toplu
yapılar hakkında da aynen ve kıyas yoluyla uygulanır.
Toplu yapılarda en önemli sorun, site ve bloklarda kendi
içinde ve çevresinde kat maliklerinin kullanma ve
yararlanmasına tahsis edilen ortak yerlerin belirlenmesi
ve bunlara uygulanacak kurallardır.
Toplu yapı kapsamındaki parsellerden biri tümüyle diğer
parsellerin ortak kullanma ve yararlanmasına tahsis
edilmiş olabilir.
Bu duruma, yüzme havuzu, sosyal tesis örnek olarak
gösterilebilir.
Bu şekilde tahsis edilmiş parsellerin malik hanesine ada,
parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek
suretiyle tapu siciline kaydedilir ve böylece tahsis
edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak
yeri olur (KMK 67 /1).
Ayrıca, ilgili makamlarca onaylanmış vaziyet planında ve
projelerde ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların
kullanılış amacı ve şekilleri belirtilir (KMK m. 68/1).
KMK m. 69'da, Toplu Yapılarda yönetim konusunda, üç
ayrı kurul öngörülmüştür:
• Blok Kat Malikleri Kurulu
• Ada Kat Malikleri Kurulu (Yönetim Planında Ada
Temsilciler Kurulu yetkilendirilmiş olabilir)
• Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu (Yönetim Planında
toplu yapı temsilciler kurulu yetkilendirilmiş olabilir)
Blok Kat Malikleri Kurulu blok için, blok niteliğinde
olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri
temsilciler kurulu kendilerine özgülenen ortak yer ve
tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise, toplu yapı
kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için
yönetici ve denetici atar (KMKm. 71 /1).
Toplu Yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını
kapsayan bir tek Yönetim Planı düzenlenir; Yönetim Planı,
Toplu Yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar
(KMK 70/1).
Belli bir yapıya veya yapıların sadece bir kaçındaki kat
maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis
edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o
yapılardaki kat malikleri tarafından karşılanır. (KMK m.
72/1).
Bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve
yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak
giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır
(KMKm. 72/1).
Devre Mülk Hakkı
-115-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Devre Mülk Hakkı, 16.6.1985 tarih ve 3227 sayılı Kanunla
Kat Mülkiyeti Kanunu'na getirilen ek hükümlerle
düzenlenmiştir.
Devre Mülk Hakkı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 57.
maddesinde tanımlanmıştır. Bu maddeye göre, Devre
Mülk Hakkı, mesken olarak kullanılmaya elverişli yapı
veya bağımsız bölümün paydaşlarından her birine bu yapı
veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade
hakkı veren müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak
hakkıdır.
Devre Mülk Hakkı, şekli bakımdan, Kat Mülkiyeti
Kanunu'na hüküm konulması yoluyla düzenlenmiştir.
Fakat aslında kat mülkiyetine dayanan bir sistem değildir
ve bağımsız yapıların da Devre Mülke konu teşkil etmesi
mümkündür.
Devre Mülk Hakkının bir irtifak hakkı olarak
nitelendirilmesi de yerinde değildir.
Burada bir irtifak hakkı kurulmayıp, paylı maldan
paydaşların yararlanmalarının zamana göre düzenlenmesi
söz konusudur ve bu şekilde yararlanmayı sağlayan
sözleşmenin de, tapu kütüğünde gösterilerek sonraki
maliklere karşı etkili olması amaçlanmıştır.
Uygulamada Devre Mülk Hakkı, irtifak hakkı temeline
dayalı olarak, Devre Mülk konusu yapı veya bağımsız
bölüm üzerindeki paylı mülkiyetin Tapu Kütüğündeki
mülkiyete ilişkin sütununa; paydaşların devrelere ait
yararlanma hakkının ise, Tapu Kütüğündeki irtifak hakları
sütununa tescil edilmesi suretiyle kurulmaktadır.
Devre Mülk Hakkının Kurulması
Kat Mülkiyeti Kanununda Devre Mülk Hakkının kurulması
için bazı ilkeler belirlenmiştir:
Devre Mülk Hakkı, KMK m. 57 uyarınca sadece konut
olarak kullanılmaya elverişli bağımsız yapılarda veya bu
yapıların bağımsız bölümlerinde kurulabilir.
Bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde Devre Mülk
Hakkının kurulabilmesi için, bu bölümler üzerinde
önceden kat mülkiyeti ya da kat irtifakının kurulmuş
olması gerekir.
Bir yapıda veya bağımsız bölümde Devre Mülk hakkına
sahip olacak kimseler, o yapının veya bağımsız bölümün
paydaşları olmalıdırlar. Diğer bir ifadeyle, Devre Mülk
konusu yapı ya da bağımsız bölüm paylı mülkiyete tabi
olmalıdır.
KMK 61 gereğince, tüm paydaşlarca imzalanacak bir
Devre Mülk Sözleşmesi yapılmalı ve bu sözleşmede Devre
Mülk Sisteminin iyi bir şekilde işletilebilmesi için gerekli
tüm hususlar ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.
Bu bağlamda Devre Mülk konusu olan malın hak
sahiplerince kullanım dönemleri, yönetimi, yönetici
 (MB)
seçimi, hak sahiplerinin hak ve borçları, malın bakım
giderleri belirlenmelidir.
Devre Mülk Sözleşmesi, resmi senede eklenir ve Devre
Mülk hakkına konu olan binanın ya da bağımsız bölümün
kayıtlı olduğu kütük sayfasının beyanlar hanesinde
gösterilir (KMK 61 / 1).
KMK m. 59'a göre, Devre Mülk Hakkına tanınan
yararlanma süresi, on beş günden az olamaz.
Tapu müdürlüğünde düzenlenecek resmi senette her bir
hak sahibine ait paylı mülkiyet payı ve bu paya bağlanan
taşınmazdan yararlanma devreleri ve süreleri
belirtilmelidir. Devre Mülk Hakkının kurulmuş olduğu,
Beyanlar Hanesine işaret edilir (KMK m. 60).
Beyanlar Hanesine yapılan kaydın kurucu herhangi bir
işlevi olmayıp, bu kayıt açıklayıcı nitelik taşımaktadır.
Devre Mülk Hakkı ayrıca tapu kütüğündeki irtifak hakları
sütununa da tescil edilmektedir.
Devre Mülk Hakkının Hükümleri
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 65. maddesine göre, Devre
Mülk Hakkı sahiplerinin hak ve borçlarının, yetki ve
sorumluluklarının tespiti ile uyuşmazlıkların çözülmesinde
bu Kanunda, sözleşmede veya Yönetim Planında hüküm
bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer
kanun hükümleri uygulanır.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun Devre Mülk Sözleşmesinin
önüne geçen hükümleri sadece emredici hükümleridir.
Hak sahibi kendi payına özgülenen dönemlerde, Devre
Mülk konusu yapıdan konut olarak yararlanır.
Hak sahibi kendi payını devretmek suretiyle bu paya
özgülenen yararlanma hakkını devredebileceği gibi, bu
hak payla birlikte mirasçılara da geçebilir (KMK m. 58 /
IV).
Hak sahibi, Devre Mülk Sözleşmesinde aksine bir hüküm
bulunmadıkça, taşınmazdan yararlanmayı ücretli ya da
ücretsiz olarak başkasına bırakabilir (KMK m. 59).
Hak sahibinin bu yetkilerine karşılık bazı yükümlülükleri
de bulunmaktadır.
Hak sahibi, öncelikle Devre Mülk Sözleşmesiyle öngörülen
yükümlülüklere uymak zorundadır. Her hak sahibi,
kendisine düşen gider paylarını ve gerekli avansları
ödemekle yükümlüdür.
Her hak sahibi kendisine özgülenen devre sonunda
taşınmazı boşaltmak ve bir sonraki hak sahibinin
yararlanmasına elverişli hale getirmek zorundadır (KMK
m. 64 / I, II).
Devre Mülk Hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm
için ortak malikler (paydaşlar), kendi aralarından veya
dışarıdan bir gerçek veya tüzel kişiyi yönetici ve kat
-116-
Twitter: @OgrencisiHukuk
malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel hükümlerine göre,
atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili
görevler de verilebilir (KMK m. 61 /II).
Devre Mülk Hakkının Sona Ermesi
Devre Mülk sahiplerinin anlaşma yoluyla, aralarındaki
Devre Mülk ilişkisini her zaman sona erdirmeleri
mümkündür. Bunun için yine resmi senet düzenlenmesi
ve beyanlar hanesindeki kaydın da (uygulamada irtifak
hakları sütununa yapılan tescille birlikte) terkin edilmesi
gerekir.
Devre Mülk konusu taşınmazın yok olması (KMK m. 47/1)
ya da kamulaştırılması durumunda da Devre Mülk hakkı
sona erecektir.
Devre Mülk Hakkının tek bir kişide toplanması, bu hakkı
kendiliğinden sona erdirmemekle birlikte, o kişiye tapu
sicil müdürlüğüne başvurarak Devre Mülk Hakkını sona
erdirme imkânı verir.
Üzerinde Devre Mülk hakkı kurulan yapının veya bağımsız
bölümün paydaşları, aksi sözleşme ile
kararlaştırılmamışsa, paylı durumun sona erdirilmesini
(paylaşmayı) isteyemezler (KMK m. 63).
Taşınır Mülkiyetinin Konusu
Medeni Kanun'un 762. maddesine göre: «Taşınır
mülkiyetinin konusu, nitelikleri itibarıyla taşınabilen
maddi şeyler ile edinmeye elverişli olan ve taşınmaz
mülkiyetinin kapsamına girmeyen doğal güçlerdir.»
Şu halde, Taşınır Mülkiyetinin konusu; Taşınır Eşya ile
Doğal Güçlerdir.
Taşınır Eşya; niteliği bakımından cismani şeyler olup,
özünde bir değişiklik olmaksızın kendi gücüyle veya bir
başka güçle bir yerden başka bir yere taşınabilen eşyadır.
Kısaca, bir yerden başka bir yere nakledildiği zaman
özünde bir değişim meydana gelmeyen eşya, Taşınır
Eşyadır.
İnsan vücudu, ayrıca Fikir ve Sanat Eserleri üzerindeki hak
Taşınır Mülkiyetinin konusuna girmez.
Niteliği bakımından cismani, taşınabilen bir şey olan
Gemi, Gemi Siciline kayıtlıysa, taşınmazlarınkine
benzeyen özel bir rejime tabi kılınmıştır (TTK m. 996 vd.)
Gemi Siciline kayıtlı olmayan Gemiler üzerindeki mülkiyet
ve sınırlı ayni haklara Medeni Kanun'un taşınırlara ilişkin
hükümleri uygulanır (TTK m. 997 / 1).
Hava araçları için de Gemilere benzer bir rejim
öngörülmüştür (TSHK m. 50 - 84).
Motorlu Kara Araçları da sıradan Taşınır Eşya niteliğinde
değildir. Bunların satışı ve mülkiyetin devri için gerekli
 (MB)
işlemler noterlikte yapılır.
Noterler tarafından yapılmayan her çeşit satış ve devirler
geçersizdir (KTK m. 20/d).
Niteliği bakımından taşınabilen bir şey, bir taşınmazın
bütünleyici parçası durumuna geldiği andan itibaren,
taşınır mal olma niteliğini kaybeder, Taşınmaz
Mülkiyetine tabi olur.
Medeni Kanun, maddi bir varlığı olmayan doğal güçlerin
de bazı şartlar altında taşınır mülkiyetine konu
olabileceğini kabul etmektedir. MK 762'ye göre, sadece
«edinmeye elverişli olan ve taşınmaz mülkiyetinin
kapsamına girmeyen doğal güçler» taşınır mülkiyetinin
konusu olabilir.
Edinmeye elverişli olma, kişilerin hakimiyet alanına
alınabilmeyi ifade eder. Örneğin, kolektörde toplanmış
elektrik enerjisi, bombada toplanmış atom enerjisi. Buna
karşılık, denizde bizi yakan güneş ışınları, sentetik halıda
yürürken bizi çarpan statik elektrik bu nitelikte değildir.
MK 762'ye göre, bu güçlerin taşınır mülkiyetinin
konusunu teşkil edebilmesi için taşınmaz mülkiyetinin
kapsamına girmemiş olması gerekir.
Doğal güçlerin taşınmaz mülkiyetinin kapsamına dahil
olması, bir taşınmazdaki enerji üretimine elverişli doğal
güçlerin sağlayacağı faydalanma hakkının bağımsız ve
sürekli hak olarak tapu kütüğünün bağımsız sayfasına
kaydedilmiş olmasını ifade eder.
Şu halde, doğal güçlerin taşınır mülkiyetine konu olması,
bir bağımsız ve sürekli hakka konu teşkil etmemiş
olmasına bağlıdır.
Medeni Kanun, doğal güçlerin taşınır mülkiyetinin
konusunu teşkil edebileceğini hükme bağlamakla onlara
eşya niteliği kazandırmış olmamakta, sadece taşınır
mülkiyetine ilişkin hükümlerin bunlara da uygulanacağını
kabul etmiş olmaktadır.
Doğal güçlerin Taşınır Mülkiyetinin konusunu teşkil
etmesi, öğretide eleştirilmekte, doğal güçler üzerinde
mülkiyet ve zilyetlik olamayacağı ileri sürülmektedir.
Doğal güçlerin satışı taşınır satışı sayılmaktadır. Fakat
doğal güç bir faaliyet sonucunda elde edildikten sonra
teslim edilecekse, eser sözleşmesinden de söz edilebilir.
Örneğin, ham elektrik enerjisinin verilmesi taahhüdü
satış, elektrik enerjisinin ısıya dönüştürülerek teslimi ise
eser sözleşmesidir.
Taşınır Mülkiyetinin Kazanılması
Taşınır mülkiyeti de, taşınmaz mülkiyeti gibi;
 Devren veya
 Aslen kazanılır.
Devren Kazanma:
-117-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Taşınır mülkiyetinin önceki malikten başka bir kişiye
geçmesi Devren Kazanmadır.
Mülkiyetin devren kazanılması ya miras yoluyla ya da
mülkiyeti devir amacıyla malın zilyetliğinin devreden
tarafından kazanana geçirilmesiyle gerçekleşir. Bu
durumda mülkiyetin devri bir hukuki işleme dayanır.
Hukuki işleme dayanan kazanmalarda cüz'i halefiyet,
mirasın geçmesinde külli halefiyet söz konusudur.
TMK 763 uyarınca, «Taşınır mülkiyetinin nakli için
zilyetliğin devri gerekir.
Bir taşınırın zilyetliğini iyiniyetle ve malik olmak üzere
devralan kimse, devredenin mülkiyeti devir yetkisi olmasa
bile, zilyetlik hükümlerine göre kazanmanın korunduğu
hallerde o şeyin maliki olur.»
Bu hükümden anlaşılacağı üzere, taşınır mülkiyetinin bir
hukuki işlemle devren kazanılması için kural olarak,
borçlandırıcı işlemin yapılması ve zilyetliğin devri
(tasarruf işlemi) gerekir.
Borçlandırıcı İşlem:
Taşınır mülkiyetinin devren kazanılması için öncelikle bir
borçlandırıcı işlemin bulunması gerekir.
Mülkiyetin devri borcunu doğuran borçlandırıcı işlem,
sadece taraflar arasında sonuç doğuran nispi bir haktır.
Mülkiyeti devir borcunu yerine getirmeyen malike karşı,
TBK 112'ye dayanarak kişisel bir dava açma hakkı doğar.
Hakimin vereceği karar, icra yoluyla (taşınırın teslimine
ilişkin icra takibi) yerine getirilir ve mülkiyet böylece
zilyetliğin elde edilmesi ile kazanılır.
Zilyetliğin Devri (Tasarruf İşlemi):
Devren kazanma da taşınırın mülkiyeti, tasarruf işlemi
olan zilyetliğin devri ile gerçekleşir.
Zilyetliğin devri iki taraflı bir hukuki işlemdir; tarafların,
zilyetliği, mülkiyeti geçirme amacıyla devrettikleri
konusunda anlaşmaları gerekir. Bu anlaşmaya
«mülkiyetin devri anlaşması» adı verilmekte ve bazen
«ayni sözleşme» veya «tasarruf sözleşmesi» olarak da
nitelendirilmektedir. Bu sözleşmeyi, Zilyetliğin Devrini de
İçeren Ayni Sözleşme olarak da adlandırmak mümkündür.
Taşınır mülkiyetinin devredilmesini sağlayan tasarruf
işlemi bir ayni sözleşme olup, bu sözleşme tarafların
mülkiyetin devri konusunda anlaşması ve zilyetliğin
mülkiyeti kazanacak olan kişiye geçirilmesiyle kurulmuş
olur. Gerek tarafların mülkiyetin devri konusunda
anlaşması, gerek zilyetliğin devri bu ayni sözleşmenin
kurucu unsurlarıdır. Kısaca, Zilyetliğin devri, mülkiyeti
geçirme amacı ile olmalıdır. Örneğin, kira için zilyetlik
devredilmiş ise, mülkiyet geçmiş olmaz.
Zilyetliğin devri çeşitli şekille gerçekleşebilir. Zilyetlik
teslim yoluyla devredilebileceği gibi, teslimsiz olarak
 (MB)
örneğin, hükmen teslim veya zilyetliğin havalesi suretiyle
de devredilebilir.
Taşınır mülkiyetinin zilyetliğin devri yoluyla karşı tarafa
geçirilebilmesi için, zilyetliği devreden kişinin tasarruf
yetkisi bulunmalıdır. Bir kimse, kural olarak temsil yetkisi
bulunmadıkça, bir başkasına ait taşınırın mülkiyetini
devredemez. Ancak, MK 763 / II hükmü saklı tutulmuştur.
MK 763 / Il'ye göre: «Bir taşınırın zilyetliğini, iyiniyetle ve
malik olmak üzere devralan kimse, devredenin mülkiyeti
devir yetkisi olmasa bile, zilyetlik hükümlerine göre
kazanmanın korunduğu hallerde o şeyin maliki olur».
Bu hüküm, emin sıfatıyla zilyetten iyiniyetle ayni hak
kazanılmasını düzenleyen MK 988 ile tamamlanmıştır.
Kısaca, devredenin mülkiyeti devir yetkisi olmasa bile,
devir alanın zilyetlik hükümlerine göre kazanması
korunuyorsa, yine mülkiyet hakkı kazanılır.
Üçüncü kişilerin iyiniyeti, para ve hamile yazılı senetlerin
edinilmesi bakımından daha da geniş olarak korunmuştur.
Ancak mülkiyetin iyiniyetle kazanılması imkanı bazı özel
durumlarda ortadan kaldırılmıştır. Buna örnek olarak,
2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu'nun 20 /d maddesi
verilebilir.
Bu hüküm gereğince, tescil belgesi sahibi olmayan bir
zilyetten trafik siciline tescil edilmiş bir aracın
mülkiyetinin iyiniyetle kazanılması mümkün değildir.
Trafik sicili herkese açık sicillerden olmadığından, bu
sicildeki yolsuz tescile dayanarak iyiniyetle hak kazanma
imkânı da yoktur.
Taşınır mülkiyetinin devrinin sebebe bağlı (illi) olup
olmadığı doktrinde tartışmalıdır.
Tasarruf işleminin geçerli bir borçlandırıcı işleme bağlı
olması gerektiği taşınmaz mülkiyetinin geçirilmesi
bakımından açıkça hüküm altına alınmıştır.
Gerçekten TMK 1024 /2'de «bağlayıcı olmayan bir hukuki
işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan
tescil yolsuzdur» denilerek, bu husus belirtilmiştir.
Taşınır mülkiyetinin devri bakımından ise, kanunda böyle
bir hüküm bulunmamaktadır.
Yargıtay ve Federal Mahkemece kabul edilen ve
doktrinde üstün olan görüşe göre (Schwarz, Tekinay,
Akipek, Cansel), taşınmaz mülkiyetinin devrinde olduğu
gibi, taşınır mülkiyetinin devrinde de Sebebe Bağlılık
(İllilik) kuralının geçerli olması gerekir.
Bu görüşe göre, taşınır mülkiyetinin devrinde de, tasarruf
işleminin hukuki sebebini teşkil eden borç ilişkisindeki
sakatlık, tasarruf işleminin de geçersiz olması sonucunu
doğuracak ve mülkiyetin geçmesini engelleyecektir. Bu
durumda, devri yapan taraf malik olmayı
sürdürdüğünden, malın zilyedine karşı İstihkak Davası
-118-
Twitter: @OgrencisiHukuk
açılabilecektir.
Diğer bir görüşe göre (von Tuhr, Oğuzman, Arslanlı) ise,
soyut bir tasarruftur. Devre esas teşkil eden sebep geçerli
olmasa dahi, bu eksiklik tasarrufişleminin de geçersizliği
sonucunu doğurmaz.
Bu görüşe göre, Soyutluk İlkesi kabul edildiği takdire,
mülkiyet hakkını kazandıran tasarruf işlemi, geçerli bir
kazanma sebebine dayanmasa da, bundan
etkilenmeyecek, zilyetliğin devriyle mülkiyet karşı tarafa
geçecektir. Mülkiyeti devralanın bu kazanımı bir Sebepsiz
Zenginleşme oluşturduğundan, ona karşı devreden
tarafından Sebepsiz Zenginleşme Davası açılabilecektir.
Kısaca bu görüşe göre, malın iadesi, mülkiyet hakkına
dayanan istihkak davasıyla değil, sebepsiz zenginleşme
kurallarına dayanan istirdat davası ile istenir.
Taşınmaz mülkiyetinin devri konusunda getirilen önemli
imkanlardan biri, taşınır mülkiyetinin devri bakımından
söz konusu değildir. Taşınmaz mülkiyetini devir borcu
doğuran bir ilişkide malikin devir borcunu ifa etmemesi
durumunda, MK 716 mülkiyetin mahkeme kararıyla
nakledilmesi imkanını düzenlemiştir.
Taşınır mülkiyeti bakımından hakimin bu şekilde yenilik
doğuran bir karar vermesi mümkün değildir. Açılacak Eda
Davasında verilen hükmün yerine getirilmesi ancak cebri
icra yoluyla mümkün olur (İİK m. 24). Bu durumda
alacaklı, icra vasıtasıyla o malın zilyetliğini kazanınca
mülkiyetini de kazanmış olur.
Zilyetlik Devredilmeksizin Mülkiyetin Kazanıldığı Haller
Taşınır mülkiyetinin nakli için kural olarak zilyetliğin
devredilmesi gerekmekle birlikte, bazı durumlarda
zilyetlik devredilmeksizin de mülkiyet kazanılabilir.
Miras (MK 599), şirketlerin birleşmesi (TTK 153/1) ve
bölünmesi (TTK 179/4) gibi külli halefiyet hallerinde
zilyetliğin devri işlemine gerek kalmaksızın mülkiyetin
kendiliğinden kazanılması söz konusudur.
Tüzel kişiliğin kazanılmasıyla birlikte vakfedilen malların
mülkiyeti vakfa intikal ettiğinden (MK 105/1), vakıf
vakfedenin yerleşim yeri mahkemesinde tutulan sicile
tescil edilmek suretiyle tüzel kişilik kazandığı anda,
vakfedilen taşınır malların mülkiyeti de zilyetliğin
devredilmesine gerek olmaksızın vakfa geçer.
Hükmen Teslim Yoluyla Mülkiyetin Kazanılmasındaki
Sınırlamalar
MK 766, taşınır mülkiyetinin hükmen teslimle
devredilmesi konusunda iki sınırlama getirmektedir.
MK 766 / I' e göre: «Bir taşınırın mülkiyetini nakleden
kimse özel bir hukuki ilişkiye dayanarak o şeyin zilyetliğini
 (MB)
korursa, mülkiyet teslimsiz geçmiş olur. Ancak bu işlem
üçüncü kişileri zarara sokmak veya taşınır rehni
kurallarından kurtulmak için yapılmışsa, mülkiyetin nakli
sonuç doğurmaz.»
Buna göre, üçüncü kişileri zarara sokmak kastıyla yapılan
Hükmen Teslim, mülkiyetin nakli sonucunu doğurmaz.
Burada üçüncü kişilerle kastedilen devredenin
alacaklılarıdır.
Örneğin, bir borcundan dolayı pek yakında icra takibine
uğrayacağını bilen bir kimse evindeki değerli halılarını bir
arkadaşına satar, fakat yine de bunları kiracı, ödünç alan
ya da saklayan gibi bir sıfatla evinde muhafaza ederse,
mülkiyet nakli geçersiz olacaktır.
MK 766 / 1'de yer alan ikinci sınırlandırma, hükmen
teslim yoluyla mülkiyetin naklinin Taşınır Rehini
kurallarından kurtulmak amacıyla yapılması halinde,
mülkiyetin naklinin sonuç doğurmamasıdır.
Bir taşınırı Teslime Bağlı Rehin yoluyla rehin etmek için
teslim şarttır. Rehin eden malı fiilen yalnız kendi elinde
bulundurdukça rehin kurulmaz (MK 939 / III). Bu
bakımdan hükmen teslim yoluyla Teslime Bağlı Rehin
kurulması mümkün değildir.
Taraflar bu hükümden kaçmak için bazı çarelere
başvurabilir, hükmen teslim yoluyla inançlı temlikler
yapabilirler.
Mülkiyetin hükmen teslim yoluyla devri üçüncü kişileri
zarara sokmak ya da Taşınır Rehni kurallarından
kurtulmak amacıyla yapılmışsa, MK 766/I' e göre
mülkiyetin nakli sonuç doğurmaz.
Mülkiyetin Saklı Tutulması
Bu alıcı ile satıcı arasında yapılan ve alıcıya teslim edilen
mal üzerinde bir şartın gerçekleşmesine kadar satıcının
mülkiyetinin devam edeceğine ilişkin bir sözleşmedir.
TMK m. 764 uyarınca, böyle bir anlaşma ancak resmi
şekilde yapılacak sözleşmenin devralanın yerleşim yeri
noterliğinde özel siciline kaydedilmesi ile geçerli olur.
Noterlikteki özel sicile kaydedilmedikçe mülkiyeti saklı
tutma sözleşmesi geçerli olmaz.
Ancak, noterlikteki özel sicilin bir aleniyet fonksiyonu
bulunmadığından, buraya yapılan kayıt, üçüncü kişilerin
iyiniyetini ortadan kaldırmaz. Diğer bir ifadeyle malın
emin sıfatıyla zilyedi olan alıcıdan iyiniyetle malı kazanan
üçüncü kışının lyınıyetı korunur.
Mülkiyeti Saklı Tutma Sözleşmesinin hükmü ise,
sözleşmedeki şart gerçekleşmezse (satış bedeli tamamen
ödenmezse), satıcı mal üzerinde mülkiyet hakkına
dayanarak bunu geri alabilir. Bunun için aralarındaki satış
sözleşmesini feshetmesi gerekir.
-119-
Twitter: @OgrencisiHukuk
TMK m. 765 uyarınca «taksitle mal satan kimse, bu
satımlara ilişkin özel hükümlere uymak koşuluyla,
mülkiyeti saklı tutma sözleşmesine dayanarak, sattığı
malın geri verilmesini isteyebilir».
Buna karşılık, şart gerçekleşince (satış bedeli tamamen
ödenince) alıcı taşınırın mülkiyetini kazanır.
Aslen Kazanma
Taşınır mülkiyetinin aslen kazanılmasında ya evvelce hiç
kimsenin mülkiyetine tabi olmayan bir mal üzerinde
mülkiyet hakkı kazanılmaktadır ya da bir kimse mülkiyet
hakkını kazanırken, bir diğeri mülkiyet hakkını
kaybetmekte, fakat bir devir olmamaktadır.
Aslen Kazanma, kendi içinde altı gruba ayrılır:
• Sahiplenme (İhraz)
• İşleme (Hukuki Tağyir)
• Karışma ve Birleşme
• Bulunmuş Eşya (Lukata)
• Define (Gömü)
• Kazandırıcı Zamanaşımı
Sahiplenme (İhraz)
Sahiplenme, sahipsiz bir taşınır üzerinde malik olma
iradesiyle zilyetliğin ele geçirilmesidir.
Zilyetliği böylece ele geçiren kişi, o taşınırın maliki olur
(TMK 767). Zilyetliğin malik olma iradesiyle ele geçirilmesi
gerektiğinden, sahiplenme yoluyla mülkiyeti kazanma için
ayırt etme gücüne sahip olmak gerekir.
Burada malik olma iradesi bir hukuki fiildir. Daha önce hiç
kimsenin mülkiyetinde olmayan mallar ile maliki
tarafından terk edilen mallar (res derelictae) sahipsiz
eşyadır.
Aynı şekilde MK 768 /a'ya göre, tutulan av hayvanları
yeniden serbest kalır ve sahipleri onları gecikmeksizin ve
ara vermeksizin aramaz ve tekrar tutmak için uğraşmazsa,
ehlileştirilmiş hayvanlar tekrar vahşileşir ve sahiplerine
dönmezse, sahipsiz duruma gelirler.
Taşınırlarda sahiplenme, taşınmazlarda işgalin oynadığı
fonksiyonu yerine getirmektedir.
İşleme (Hukuki Tağyir)
Bir kimse başkasına ait bir malı (malzemeyi) hakkı
olmadığı halde kullanarak ondan yeni bir mal meydana
getirirse, «İşleme» söz konusu olur.
İşleme sonucu, örneğin, (A) hakkı olmadan, (B)'ye ait
yünü örerek bir kazak meydana getirdiği veya (B)'ye ait
mermerden bir heykel ya da (B)'ye ait tahtaları kullanıp
mobilya yaptığı takdirde ortaya çıkan malın malikinin kim
olacağı sorunu MK 775 ile düzenlenmiştir.
 (MB)
TMK 775/1 uyarınca, «Bir kimse başkasına ait bir şeyi işler
veya başka bir şekle sokarsa, emeğin değerinin o şeyin
değerinden fazla olması halinde, yeni şey işleyenin, aksi
halde malikin olur.»
Ancak işleyen iyiniyetli değilse, emeğin değeri işlenen
şeyin değerinden daha fazla olsa bile hakim, yeni şeyi
malike bırakabilir (TMK 775 /2). Burada hâkimin takdir
yetkisi bulunmaktadır.
Mal kime verilirse verilsin, diğer tarafın tazminat ve
sebepsiz zenginleşmeden doğan talep hakları saklıdır
(TMK m. 775 /3).
Karışma ve Birleşme
Birden çok kişinin taşınır mallarının önemli bir zarara
uğratılmadan ya da aşırı bir emek ve para harcanmadan
ayrılmayacak şekilde birbiriyle karışması veya birleşmesi
mümkündür. Bu şekilde karışan veya birleşen mallar
üzerindeki mülkiyet durumu MK 776 da düzenlenmiştir.
MK 776'da düzenlenen karışmanın ve birleşmenin konusu
sadece taşınır eşya olabilir.
Taşınmaz ile birleşen taşınır eşya MK 776'da değil, MK
722'de düzenlenmiştir. MK 776'nın uygulanabilmesi için,
farklı kimselerin mülkiyetindeki taşınırlar, ya bir maddi
fiille ya da bir doğa olayı sonucu tesadüfen karışmış veya
birleşmiş olmalıdır.
TMK m. 776/1 uyarınca, «birden çok kişinin taşınır malları
önemli bir zarara uğratılmadan veya aşırı bir emek ve
para harcanmadan ayrılmayacak şekilde birbiriyle
birleşmiş veya karışmışsa, o kişiler, yeni şey üzerinde
kendi taşınırlarının birleşme veya karışma zamanındaki
değerleri oranında paylı mülkiyete sahip olurlar.»
Ancak, bir taşınır diğer bir taşınırla onun ikinci nitelikte
bütünleyici parçası olacak şekilde birleşmiş veya
karışmışsa, eşyanın tamamı asıl parçanın malikine ait olur
(TMK m. 776/2). Örneğin, otomobile takılan lastikler,
otomobilin malikinin mülkiyetine girer.
MK 776/III'e göre, malın eski malikinin haksız fiil veya
sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak dava açma
ve tazminat isteme hakkı saklıdır.
Bulunmuş Eşya (Lukata) (TMK 769- 771)
Bir kimse maliki tarafından kaybedilmiş bir şeyi bulduğu
ve MK 769- 771'de belirtilen şartları yerine getirdiği
takdirde, o şeyin mülkiyetini kazanır.
Burada malikin rızası dışında malikin zilyetliğinden çıkmış
bir taşınmaz mal söz konusudur.
Burada da bir hukuki fiil vardır ve bulanın ayırt etme
gücüne sahip olması yeterlidir.
Bulunan eşyanın mülkiyetinin kazanılması için gereken
-120-
Twitter: @OgrencisiHukuk
şartlar şunlardır:
*Bulunan eşya sahipli eşya olmalıdır.
*Eşya, oturulan bir evde veya işyerinde ya da kamu
hizmeti görülen yerde bulunmuş olmamalıdır (TMK
769/3).
*Eşyayı bulan kanunun kendisine yüklediği görevleri
yerine getirmiş olmalıdır (TMK 769 / 1-2).
*İlan veya kolluk kuvvetlerine ya da muhtara bildirme
tarihinden başlayarak beş yıl içinde bulunan şeyin maliki
ortaya çıkmamış olmalıdır (TMK 771 / 1).
Bu şartlar gerçekleşirse, bulan kişi eşyanın maliki olur.
Malik ortaya çıkar ve eşya malikine geri verilirse, bulan
kişi yaptığı giderlerin ve uygun bir ödül verilmesini
isteyebilir (TMK m. 771 /2).
Define (Gömü)
Bulunmalarından çok zaman önce gömülmüş, veya
saklanmış olduğu ve duruma göre artık malikinin
bulunmadığı kesin olarak anlaşılan değerli şeylerdir (TMK
m. 772/1).
Define bilimsel bir değer taşıyorsa, özel hükümler
uygulanır (TMK m. 773).
Bunların dışında kalan Define, içinde bulunduğu taşınmaz
veya taşınır malın malikinin olur (TMK m. 772 /2).
Defineyi bulan kişi de, malın değerinin yarısını aşmamak
üzere uygun bir ödül talep edebilir (TMK m. 772 /3).
Kazandırıcı Zamanaşımı
Taşınır mallar üzerindeki mülkiyet hakkının kazandırıcı
zamanaşımı yoluyla kazanılması da mümkündür.
Kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği kaybedilmiş sahipli
eşyada mülkiyetin aslen kazanılmasını sağlar.
TMK m. 777/1 uyarınca, «başkasının taşınır bir malını
davasız ve aralıksız beş yıl iyiniyetle ve malik sıfatıyla
zilyetliğinde bulunduran kimse, zamanaşımı yoluyla o
taşınırın maliki olur».
Kazandırıcı Zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması için
gereken şartlar şunlardır:
1)Başkasının mülkiyetinde olan bir taşınır mal üzerinde
malik sıfatıyla zilyetlik kurulmuş olmalıdır.
2)Zilyet iyiniyetli olmalıdır.
3)Zilyetlik davasız ve aralıksız beş yıl boyunca devam
etmiş olmalıdır.
1)Başkasının mülkiyetinde olan bir taşınır mal üzerinde
malik sıfatıyla zilyetlik kurulmuş olmalıdır.
Örneğin, geçersiz bir ayni tasarruf işlemine dayanarak
 (MB)
malı ele geçirmiş veya irade dışı elden çıkmış malı satın
almış ya da bulduğu sahipli malı sahipsiz sanarak
sahiplenmiş olan zilyet, başkasının malı üzerinde malik
sıfatıyla zilyettir. Malik sıfatıyla zilyetlik, dolaylı veya
dolaysız zilyetlik olabilir.
2)Zilyet iyiniyetli olmalıdır.
İyiniyetten kasıt, zilyedin eşyanın başkasına ait olduğunu
bilmemesi ve bilebilecek durumda olmamasıdır.
İyiniyetin zilyedin kurulduğu anda mevcut olması ve
bütün zamanaşımı süresince devam etmesi gerekir.
3)Zilyetlik davasız ve aralıksız beş yıl boyunca devam
etmiş olmalıdır.
Davasızlıktan kasıt, zilyet aleyhine İstihkak Davasının
açılmamasıdır.
Dava dışındaki her çeşit ihtar ve ihbar da zilyedin
iyiniyetini ortadan kaldıracağı için, mülkiyetin zamanaşımı
yoluyla kazanılmasını engelleyecektir.
Beş yıllık sürenin aralıksız devam etmesi, yani zilyetliğin
bu süre boyunca kaybedilmemiş olması gerekir.
Zamanaşımından yararlanma şartları bulunan her zilyet
kendisinden önceki zilyedin zilyetlik süresini, kendi
zilyetlik süresine ekleyebilir.
Böyle bir sürenin eklenebilmesi için, zilyetliğin önceki
zilyetten sonraki zilyede geçerli bir şekilde intikal etmiş
olması gerekir.Eğer sonraki zilyet zilyetliği devren değil de
aslen kazanmışsa, önceki zilyedin süresini kendi süresine
ekleyemez.
Taşınır Mülkiyetinin Kaybı
Taşınır Mülkiyetinin İradi Sona Ermesi: Bu mülkiyet, terk
veya devredilmek suretiyle malikin iradesiyle sona
erebilir.
Taşınır Mülkiyetinin İrade Dışı Sona Ermesi: Bu mülkiyet,
işleme, karışma, birleşme sonucu veya bulunmuş eşyada
ya da zamanaşımıyla kazanmada olduğu gibi, malikin
iradesi dışında da sona erebilir.
TMK m. 778 uyarınca, «taşınır mülkiyeti, malik tarafından
terk edilmedikçe veya başkası tarafından kazanılmadıkça
yalnız zilyetliğin kaybı ile sona ermez».
Aslen kazanma hallerinde mülkiyet kendiliğinden ortadan
kalkar.
Taşınırın tamamen yok olması halinde mülkiyet
kaybedilmiş olur, ancak, zilyetliğin kaybı tek başına
mülkiyet hakkını sona erdirmez.
Bir kimse taşınır eşya üzerindeki mülkiyet hakkını bir
başkasına devrettiği takdirde, o kimse bakımından
mülkiyet hakkı sona erer. Bu durumda Mülkiyetin Nispi
Kaybı söz konusudur.
-121-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Eğer malikin mülkiyet hakkı bir başkasına geçmeksizin
sona ermişse, bu durumda da Mülkiyetin Mutlak Kaybı
söz konusudur.
Malik malının mülkiyetini mutlak olarak kaybederken
bazen aynı mal üzerinde başka bir kişi için yeni bir
mülkiyet doğar. İşleme, karışma, birleşme yoluyla ya da
bulunmuş eşyada mülkiyetin kazanılmasında böyledir.
Fakat, mülkiyetin mutlak kaybı, eşyanın tamamen yok
olması veya özel mülkiyete konu olmaktan çıkması,
tutulan avın kaçması ya da ehlileştirilen hayvanın
vahşileşmesi şeklinde de gerçekleşebilir.
Sınırlı Ayni Haklar
Medeni Kanun'un Eşya Hukukuna ilişkin IV. Kitabının
birinci kısmı Mülkiyete, ikinci kısmı Sınırlı Ayni Haklara
ayrılmıştır.
Sınırlı Ayni Hak Kavramı
Mülkiyet hakkı, malike eşya üzerinde hukuk düzeninin
sınırları içinde dilediği gibi kullanma, yararlanma, fiili ve
hukuki tasarruflarda bulunma yetkisi sağlar (MK m. 683).
Mülkiyet hakkı, kişiye eşya üzerinde en geniş yetkiler
sağlayan ayni haktır.
Mülkiyetin dışındaki ayni haklar ise, mülkiyete bağlanan
bu yetkilerden sadece bazılarını sağladığından, bunlara
«Sınırlı Ayni Haklar» denilmektedir.
Sınırlı Ayni Haklarda sınırlılık, ayni hakkın herkese karşı
ileri sürülebilir olması biçiminde ifade edilen mutlak
etkisine ilişkin değil, bu hakların eşya üzerinde sağladığı
hakimiyetin kapsamına ilişkindir.
Mülkiyet hakkı eşya üzerinde en geniş yetkileri (usus,
fructus, abusus) veren tam bir hakimiyet hakkıdır.
Sınırlı ayni haklarda, mülkiyete bağlanan yetkilerden bir
kısmı (tasarruf yetkisi hariç) sınırlı ayni hak sahibine
geçmekte veya malikin tam hakimiyeti sınırlı ayni hak
sahibi lehine sınırlandırılmaktadır.
Sınırlı ayni haklar da, eşya üzerinde hak sahibine kısmi
olmakla birlikte doğrudan doğruya bir hakimiyet sağlar,
bu nedenle mutlak hak niteliğindedir; hak sahibi hakkın
kapsamına uygun tasarruflarda bulunabilir ve bu hakkı
ihlal eden herkese karşı hakkını ileri sürebilir.
Burada mülkiyet hakkının kullanılması engellenmiş
olmamakla birlikte, sınırlı ayni hakkın kapsamındaki
yetkiler ölçüsünde sınırlanmaktadır
Roma Hukukunda ve Ortak Hukukta, sınırlı ayni haklar,
«başkasının eşyası üzerinde haklar» (iura in re aliena)
olarak anılırdı. Cermen Hukukunda ise, sınırlı ayni hak,
mülkiyet kapsamındaki yetkilerin bağımsızlaştırılarak
tahsisi esasına dayandığından, malik lehine de sınırlı ayni
 (MB)
hak kurulabileceği kabul edilmekteydi.
Türk Medeni Kanunu, taşınmazlara ilişkin olarak irtifak ve
rehin hakları ile taşınmaz yükünde, bir kişinin aynı eşya
üzerinde hem mülkiyet, hem de sınırlı ayni hak sahibi
olmasına imkân tanıdığından, Cermen Hukukuna uygun
bulunmaktadır.
Sınırlı Ayni Hak, kurulduktan sonra mülkiyet hakkından
bağımsız bir nitelik kazandığından, varlığını sürdürmesi
için artık mülkiyet hakkına muhtaç değildir; yani eşya
üzerindeki mülkiyet hakkı, örneğin terk gibi bir sebeple
sona erse dahi, sınırlı ayni hak varlığını aynen korur, fakat
mülkiyet hakkı sona erdiği için sınırlı ayni hak mülkiyeti de
kapsayacak biçimde genişlemez.
Sınırlı ayni hak sona ererse, mülkiyet hakkı onun getirdiği
sınırlamadan kurtulur ve sınırlanmış olan yetkiler tekrar
mülkiyetin kapsamına girerler.
Taşınır ve taşınmaz eşya üzerinde sınırlı ayni hak
kurulabileceği gibi, haklar üzerinde de intifa ve rehin
hakkı kurulabilir.
Sınırlı Ayni Hakların Çeşitleri
Medeni Kanun, üç çeşit sınırlı ayni hakka yer vermiştir:
• İrtifak Hakları (MK 779- 838)
• Rehin Hakları (MK 850- 972)
• Taşınmaz Yükü (MK 839- 849)
İRTİFAK HAKLARI:
Malikin eşya üzerindeki kullanma ve yararlanmayla ilgili
yetkilerinin bir kısmını veya tamamını hak sahibine
sağlayan ya da malikin mülkiyetin içeriğindeki
yetkilerinden bazılarını kullanmasını hak sahibi yararına
yasaklayan haklardır.
REHİN HAKLARI:
Rehin Hakları, hak sahibinin bir alacağını güvence altına
alan, alacak ödenmediği takdirde rehin konusu malın
paraya çevrilerek elde edilen parayla alacağın
karşılanması yetkisini sağlayan haklardır.
Rehin hakkı, eşyanın değerine ilişkin bir ayni haktır.
Rehin hakkının sahibine sağladığı doğrudan hakimiyet,
rehin hakkı sahibinin, mal sahibinin aracılığına gerek
olmaksızın hakkın konusu olan eşyayı paraya
çevirebilmesinde kendini gösterir.
TAŞINMAZ YÜKÜ:
Bu hak, bir taraftan taşınmaz malikini mülkü dolayısıyla
hak sahibine karşı bazı edimlerde bulunma borcu altına
sokar; diğer taraftan da hak sahibinin bu alacağını, o
taşınmazla güvence altına alır.
-122-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Örneğin, bir taşınmaz maliki hak sahibine, taşınmazı
üzerindeki tarımsal işletmesinden süt verme yükümü
altına girdiği takdirde, eğer taşınmaz maliki bu yükümünü
yerine getirmezse, hak sahibi o taşınmazı paraya
çevirerek alacağını taşınmazın değerinden elde eder.
Taşınmaz Yükü de rehin gibi eşyanın değerine ilişkin bir
haktır.
Sınırlı Ayni Hakların Hukuki Niteliği
Sınırlı ayni haklar, eşya üzerinde sınırlı bir hakimiyet
sağlar. Fakat bu hakların sağladığı yetkiler sınırlı da olsa,
bunlar ayni hak niteliğindedir.
Bir sınırlı ayni hakkın kurulması, mülkiyet hakkının
kullanılması olanağını tamamen ortadan kaldırmaz.
Sınırlı ayni hak var olduğu sürece, mülkiyet hakkı, sınırlı
ayni hakkın kapsamının gerektirdiği ölçüde sınırlanmış
olur.
Mülkiyetin içeriğindeki yetkilerin kullanılması, sınırlı ayni
hakkın sahibine sağladığı yetkilerin kapsamına bağlıdır.
Örneğin sınırlı ayni hak, intifa hakkında olduğu gibi, hak
sahibine eşya üzerinde tam bir kullanma yetkisi
sağlıyorsa, malikin mülkiyet hakkının içeriğinden
kaynaklanan eşyayı kullanma yetkisi tamamen ortadan
kalkmış olur.
Olumsuz irtifaklarda örneğin manzara kapatmama
irtifakında, malik irtifak hakkını ihlal etmemek kaydıyla
taşınmazını fiilen kullanabilecektir.
Bazen de, geçit irtifakında olduğu gibi, malik ile sınırlı ayni
hak sahibi eşyayı birlikte kullanabilmektedir.
Mülkiyet ile Sınırlı Ayni Haklar Arasındaki İlişki
Bu konuda başlıca iki kuram savunulmuştur: Bölünme
Kuramı ve Yükleme Kuramı.
Bölünme Kuramına göre, mülkiyetin içeriğindeki yetkiler
birbirinden ayrılmakta ve bir başkasına aktarılarak, sınırlı
ayni hak adını almaktadır.
Yükleme Kuramı olarak adlandırılan ve öğretide egemen
olan diğer bir kurama göre ise, sınırlı ayni hak, eşya
üzerindeki mülkiyet hakkının daraltılması suretiyle
kazanılır.
Bu Kurama göre, eşya üzerindeki mülkiyet hakkı, sınırlı
ayni hakkın sağladığı yetkiler ölçüsünde sınırlanmış olur.
Eşya üzerindeki sınırlı ayni hak tamamen ortadan
kalkınca, ayni hakkın daralttığı mülkiyet, yeniden tam bir
hakimiyete dönüşür. Malik tüm yetkilerine kavuşur. Buna,
Mülkiyetin Esnekliği İlkesi denir.
Sınırlı ayni hak kurulduktan sonra kaynak mülkiyet
hakkından bağımsız hale gelir.
 (MB)
Eşya üzerindeki mülkiyet hakkı terk nedeniyle sona erse
bile, sınırlı ayni hak varlığını korur.
Böyle bir durumda, sınırlı ayni hak kendiliğinden
genişleyerek mülkiyetin yerini alamaz.
Mülkiyet Hakkı ile SAH Arasındaki İlişki:
Bölünme Teorisi, Mülkiyetin
içindeki yetkiler, birbirinden
ayrılmakta ve başkasına
aktarılmaktadır.
Yükleme teorisi, eşya
üzerindeki mülkiyet hakkı
daraltılmaktadır. Bu sayede
SAH kazanılır.
Bir eşya üzerinde birden fazla SAH kurulmuş ise, bunların
kapsamlarının belirlenmesine sıra denir. Manzara
kapatmam ile geçit irtifakı bir arada bulunabilir. Bunlar
aynı sıra içindedirler.
Sah birbirlerini olumsuz etkilediklerinde, ise SAH arasında
sıra söz konusu olur. SAH sırası kuruluş tarihine göre
olmaktadır.
TMK. m. 869/II'ye göre, Tarihi daha eski olan rehin hakkı,
aynı taşınmaz üzerinde alacaklının izni olmadan daha
sonra kurulan irtifak haklarından veya taşınmaz
yüklerinden önce gelir. Sonradan kurulan ve rehinin
paraya çevrilmesi sırasında daha eski tarihli rehinli
alacaklılara zarar veren irtifaklar ve taşınmaz yükleri
terkin edilir.

SAH Konusu:

Taşınır Taşınmaz
mallar MAllar

Malikin Kendi Eşyası Üzerinde SAH Olması:

Malikin Kendi • TMK. m. 782

Taşınmazı
Üzerindeki İrtifak • TMK. m. 784/1
Hakkı

Malik Kendi Malı • TMK. 914

Üzerinde Rehin
Hakkı Kurabilir
• TMK. m. 884, 872

Malik kendi malı üzerinde irtifak kurmasında veya her iki

gayrimenkulde kendinde toplanmasında, malik yüklü
taşınmaz üzerindeki irtifak hakkının yetkileri askıdadır.
Mal başkasına satıldığında hak tekrar canlanır.
Yararlanana taşınmazın maliki irtifak hakkı sahibi olur.
SAH Sıra İlişkisi
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla SAH çatışmadan
kullanılabiliyorsa burada sıra eşitliği bulunmaktadır.
-123-

Twitter: @OgrencisiHukuk
 (MB)
İntifa hakkı rehinden önce kurulmuşsa, rehin paraya
çevrilirken eşya intifa hakkı ile yüklü olarak satılır. İntifa
hakkı rehinden sonra tesis edilmişse, rehin hakkı sahibi
intifa hakkını terkin ettirebilir. İİK. m. 132'e göre rehinli
taşınmazı paraya çevrilmesi talep edildiğinde, taşınmaz ilk
önce intifa hakkı ile yüklü artırmaya çıkarılır. Artırmada
verilen bedel hak sahibinin alacağını karşılamadığı
takdirde taşınma ikinci kez intifa hakkından arınmış olarak
satışa çıkarılır.
32. HAFTA (2.Dönem- 13.Hafta- 11.5.2016)
-124-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Malik Lehine Taşınmaz Rehini
Medeni Kanununa göre malikin kendi taşınmazı üzerinde
rehin hakkı sahibi olması da mümkündür.
Bu iki şekilde ortaya çıkabilir:
Başkasının borcu için kendi taşınmazını rehin etmiş olan
kimse, bu rehinle temin edilmiş alacağı, örneğin, temlik,
alacaklıya yapılan ödemeden ileri gelen halefiyet ya da
miras sebebiyle kazanırsa, kendi taşınmazı üzerinde rehin
hakkı sahibi olur.
Örneğin, (A), (B)'nin (C)'ye olan borcu için kendi
taşınmazını (C) lehine rehneder, bir süre sonra (C) de
(B)'den olan alacağını (A)'ya devreder veya (A), (B)'nin
borcunu (C)'ye ödeyerek MK 884 / II gereğince onun
yerine geçer ya da (C)'nin mirasçısı olarak alacağı
kazanırsa, (A), (B)'den olan alacağı için kendi taşınmazı
üzerinde rehin hakkı sahibi olur.
Alacaklı, alacağını temin eden rehinli taşınmazın
mülkiyetini kazanırsa, kendi taşınmazı üzerinde rehin
hakkı sahibi olur.
Örneğin, (A), (B)'nin (C)'ye olan borcunu temin etmek
üzere taşınmazını (C) lehine rehin etmiştir. Bir süre sonra
(C), rehinli taşınmazın mülkiyetini kazanırsa, (B)'den olan
alacağı için kendi taşınmazı üzerinde rehin hakkı sahibi
olur.
Yukarıda verilen örneklerde, taşınmazın maliki üçüncü
kişinin kendisine olan borcu için, kendi taşınmazı üzerinde
bir rehin hakkı kazanmaktadır.
Burada alacaklı ile borçlu ayrı kişiler olup, sadece
taşınmaz maliki sıfatı ile alacaklı sıfatı aynı kişide
toplanmaktadır.
Malikin bu yoldan kendi taşınmazı üzerinde rehin hakkı
sahibi olması sadece borçlunun kişisel sorumluluğunun
bulunduğu taşınmaz rehini çeşitlerinden ipotekte ve
ipotekli borç senedinde söz konusu olur.
İrat senedinde ise, rehin verenin ayni sorumluluğu söz
konusu olup, kişisel sorumluluğu bulunmadığı ve rehinli
taşınmazın maliki dışında hiç kimse borçlu olamayacağı
için, malikin bu yoldan kendi taşınmazı üzerinde irat
senedine dayanarak rehin hakkı sahibi olması mümkün
değildir.
Medeni Kanun, malike baştan kendi lehine rehin hakkı
kurma imkânını da tanımaktadır.
Bu imkân, kıymetli evraka bağlanmış taşınmaz rehini
çeşitlerinden olan İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedinde
söz konusu olur.
MK 914'e göre, İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedinin
nama veya hamile yazılı düzenlenmesi mümkündür.
Malik, çıkarılan ipotekli borç senedi veya irat senedini
kendi adına düzenleyebilir veya hamiline yazarak
 (MB)
zilyetliğinde tutabilir.
Her iki durumda da malik lehine taşınmaz rehini söz
konusu olur. Bu durumda, taşınmaz maliki, rehinli alacaklı
ve borçlu sıfatları aynı kişide birleşmektedir.
İpotek ise, başlangıçtan itibaren malik lehine kurulamaz.
Alacaklı ve borçlu sıfatları daha sonra birleştiği takdirde
de alacak (BK 135 /1) ve alacağa bağlı olarak da ipotek
sona erer.
Kıymetli evraka bağlı taşınmaz rehini çeşitlerinde, malik
kendi taşınmazı üzerinde sonradan da rehin hakkı sahibi
olabilir.
Örneğin, rehinli taşınmazın maliki, ipotekli borç senedi
veya irat senedinde senede bağlanmış olan borcunu
ödeyerek senetleri geri alır ise, tapu kütüğünde terkini
yaptırmadıkça, kendi taşınmazı üzerinde bir rehin hakkı
kazanır (MK 918).
Rehinli alacaklı ile malik aynı kişi olduğu sürece, güvence
altına alınan alacak için taşınmazı paraya çevirme yetkisi
askıdadır.
Taşınmaz başka bir alacak için paraya çevrildiği takdirde,
malik lehine taşınmaz rehini boş derece gibi işlem görür
(MK 872).
Malik sıfatı ile rehinli alacaklı sıfatı birbirinden ayrılıp
farklı kişilere geçince, rehinli alacaklı rehin hakkının
içeriğindeki yetkileri kullanabilir.
Malik lehine ipoteğin söz konusu olduğu hallerde,
taşınmaz maliki rehinli alacağı bir üçüncü kişiye devreder
veya kendi adına ipotekli borç senedi veya irat senedi
düzenlemiş ya da bu senetleri hamiline düzenleyip elinde
tutmuş olan taşınmaz maliki, senetleri bir üçüncü kişiye
devreder veya rehin eder ise, taşınmaz rehini hukuki
sonuçlarını doğurmaya başlar.
Malikin, elindeki senetleri bir üçüncü kişiye devretmesi
durumunda, üçüncü kişi doğrudan doğruya taşınmaz
üzerinde değil, taşınmaz rehiniyle temin edilmiş ve
kıymetli evraka bağlanmış alacak üzerinde rehin hakkı
kazanmış olur.
Sınırlı Ayni Hakların Sırası
Sınırlı ayni haklarda sıra, aynı eşya üzerinde birden fazla
sınırlı ayni hakkın bulunması ve bunlar arasında çatışma
olması halinde söz konusu olur.
Öyleyse, aynı eşya üzerinde birden çok sınırlı ayni hak
varsa ve bunların içerikleri birbiriyle çatışıyor, biri diğerine
zarar vermeden kullanılamıyorsa, bunların aralarındaki
önceliğin belirlenmesini sağlayacak bir ilişkiye gerek
vardır. Bu ilişkiye, «Sınırlı Ayni Haklar Arasında Sıra»
denir.
Aynı eşya üzerinde birden fazla sınırlı ayni hak
-125-
Twitter: @OgrencisiHukuk
kurulmasına engel yoktur.
TMK 869, malikin, rehinli taşınmaz üzerinde yeni sınırlı
ayni haklar kurmayacağını taahhüt etmesinin geçerli
olmadığını belirtmiştir.
Taşınmazlarda Sınırlı Ayni Hakların Sırası
Eşya üzerinde sınırlı ayni haklar arasında bir çatışma
yoksa, sıra sorunu da söz konusu olmaz, bunlar arasında
«Sıra Eşitliğinden» söz edilir. Bu durumda, ayni haklardan
biri diğerinden önde olmaz.
Örneğin, Geçit İrtifakı ile Manzara İrtifakı birbiriyle
çatışmadan, biri diğerini zarara uğratmadan
kullanılabilmektedir, bu nedenle söz konusu iki sınırlı ayni
hak arasında sıra eşitliği vardır.
Sınırlı ayni haklar arasında çatışma varsa, o zaman
bunların birbirleriyle olan ilişkilerinde hangisinin öncelikli
olduğunu belirlemede sıra önem taşır.
Sıra sistemi, önceliğe sahip olan sınırlı ayni hak sahibine,
kendi hakkı ile bağdaşmayan sonraki sınırlı ayni hakkın
tapu sicilinden silinmesini (terkinini) talep hakkı verir.
Aynı taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni haklar içerikleri
bakımından birbiriyle bağdaşmıyor, birinin kullanılması
diğerinin kullanılmasına engel oluşturuyorsa, bunlar
arasındaki sıra, MK 1022 / I' de belirtildiği üzere kural
olarak bunların kuruluş tarihlerine göre belirlenir.
Zaman bakımından daha önce kurulan sınırlı ayni hak,
sonraki tarihli sınırlı ayni haktan önde gelir (prior tempore
potior jure).
Taşınmaz rehininde sıra bazı özellikler gösterir. Sınırlı ayni
hakkın tescille doğduğu hallerde, kuruluş tarihi olarak
esas alınacak tarih, tescil isteminin Yevmiye Defterine
kaydedildiği tarihtir.
Sınırlı ayni hakların kuruluş tarihine göre sıra alması
emredici bir kural olmayıp bütün ilgililerin rızasıyla bu
kuralın aksine sözleşme yapılabilir.
Önce kurulan sınırlı ayni hakkın sonra kurulandan önde
gelmesi ilkesinin uygulandığı haller şöyle sıralanabilir:
Aynı taşınmaz üzerinde birbiriyle bağdaşmayan birden
çok irtifak hakkının bulunduğu hallerde, tarih itibarıyla
önce kurulan irtifak hakkı önde gelir.
Aynı taşınmaz üzerinde birbiriyle bağdaşmayan irtifak ve
taşınmaz yükü kurulmuşsa, bunlar arasındaki sırada
öncelik kuruluş tarihlerine göre belirlenir.
Aynı taşınmaz üzerinde birbiriyle çatışan birden çok
taşınmaz yükü varsa, daha önce kurulan taşınmaz yükü
önde gelir.
Aynı taşınmaz üzerinde bir irtifak veya taşınmaz yükü ile
taşınmaz rehini çatışırsa, taşınmaz rehinin tescil edildiği
derecenin kuruluş tarihi önemlidir. İrtifak veya taşınmaz
 (MB)
yükü ile taşınmaz rehini arasındaki sıra, irtifak veya
taşınmaz yükünün doğum tarihi ile taşınmaz rehini
derecesinin kuruluş tarihine göre belirlenir.
Derece kurulmuş, fakat henüz üzerinde tasarrufla bir
taşınmaz rehini tescil edilmeyip, saklı tutulmuşsa, irtifak
karşısında derecenin kuruluş tarihi önemli olacaktır.
Çünkü, bu şekilde taşınmaz maliki sonradan kurulabilecek
taşınmaz rehininin sırasını şimdiden emniyet altına
almaktadır.
Bir taşınmaz üzerinde rehin için bir derece kurulup saklı
tutulmuş ve bu dereceye henüz bir taşınmaz rehini tescil
edilmeden taşınmaz üzerinde bir irtifak hakkı veya
taşınmaz yükü kurulmuşsa, saklı tutulan dereceye daha
sonra tescil edilen taşınmaz rehini, irtifak hakkından ya da
taşınmaz yükünden önde gelir.
Eğer bir derece rehinli alacağın ödenmesi dolayısıyla
boşalmışsa, henüz yerine başka bir rehin hakkı
kurulmadan taşınmaz üzerinde kurulan bir irtifak hakkı
veya taşınmaz yükü sıra itibarıyla sonradan o dereceye
tescil edilen rehin hakkından yani boş dereceden sonra
gelir.
Boş derecenin kuruluş tarihi, bu derecede kurulacak bir
rehin hakkına, irtifak ve taşınmaz yükünden önce gelen
bir sıra sağlar.
Bu irtifak ve taşınmaz yüküne boş dereceden önce
gelecek bir sıra tanınması bütün rehinli alacaklıların ve
varsa diğer sınırlı ayni hak sahiplerinin rıza göstermesiyle
mümkün olabilir (MK 869 / II). Ancak bu anlaşma
sonrasında, boş derecede kurulan rehin hakkı, irtifak ve
taşınmaz yükünden sonra gelir.
Medeni Kanun, sıra bakımından önde gelen sınırlı ayni
hak sahibine, hakkıyla bağdaşmayan, sonra gelen sıradaki
ayni hakkın terkinini talep etme imkânı verir (MK 869 / II).
Rehin derecesinden sonra kurulan irtifak hakkı veya
taşınmaz yükü, önde gelen rehin hakkına zarar veremez.
Önce kurulan rehin derecesine tescil edilen rehin hakkı,
rehin derecesinden daha sonra kurulan sınırlı ayni
hakların önünde yer alır. Bu bakımdan, rehinli alacaklı sıra
bakımından sonra gelen sınırlı ayni haktan arındırılmış
olarak taşınmazın paraya çevrilmesini isteyebilir.
Rehin hakkından sıra bakımından önde gelen bir sınırlı
ayni hak varsa, mal ancak bu sınırlı ayni hakla yüklü olarak
paraya çevrilebilir.
İntifa hakkı rehinden önce kurulmuşsa, rehin paraya
çevrilirken eşya intifa hakkı ile yüklü olarak satılır.
İntifa hakkı rehinden sonra tesis edilmişse, rehin hakkı
sahibi intifa hakkını terkin ettirebilir.
İİK. m. 132 'e göre rehinli taşınmazı paraya çevrilmesi
talep edildiğinde, taşınmaz ilk önce intifa hakkı ile yüklü
artırmaya çıkarılır.
-126-
Artırmada verilen bedel hak sahibinin alacağını
karşılamadığı takdirde, taşınma ikinci kez intifa hakkından
arınmış olarak satışa çıkarılır.
Taşınmaz Rehininde Sıranın Özellikleri
Aynı taşınmaz üzerinde birden çok taşınmaz rehini varsa,
bunlar arasındaki sıra rehin haklarının kuruluş tarihine
göre değil, rehinin kurulmuş bulunduğu derecenin
sırasına göre belirlenmektedir.
«Derece», taşınmazın farazi değerinin bölünmesiyle elde
edilen bir değer parçasını ifade eder. Bu şekilde elde
edilen değer parçaları, birbirinden tamamen bağımsız
olarak, birinci, ikinci, üçüncü derece şeklinde sıralandırılır.
Önde gelen derecede kurulan taşınmaz rehini, sonra
gelen derecelerde kurulmuş taşınmaz rehininden önde
gelir.
Birinci sıradaki derecede henüz rehin kurulmadan, ikinci
sıradaki derecede bir taşınmaz rehini kurulabilir.
Bu durumda boş bırakılmış olan birinci derece saklı
tutulmuş bir derecedir.
Önde gelen derecedeki taşınmaz rehini sona ererse,
sonra gelen derecedeki rehin bu dereceye ilerlemez,
derece boş kalır.
Saklı tutulan veya sonradan boşalan bir derecede kurulan
rehin hakkı da yine kurulduğu dereceye göre sıra alır.
Bu sisteme, «Sabit Dereceler Sistemi» denilmektedir.
İrtifak Hakları (Kavram)
İrtifak Hakkı, hak sahibine eşya üzerinde kullanmayla ve
yararlanmayla ilgili yetkilerin bir bölümünü veya tümünü
sağlayan ya da malikin mülkiyetle ilgili yetkilerinin
bazılarının kullanılmasını, hak sahibi yararına yasaklayan
bir sınırlı ayni haktır (Mk m. 779).
İrtifak hakkı, ayni hak olarak herkese karşı ileri sürülebilen
mutlak bir hak olarak ayni etkiye sahiptir. Fakat, hak
sahibine eşya üzerinde sınırlı bir hakimiyet sağlar.
İrtifakın içeriği, yalnız eşyadan veya eşyanın özünden elde
edilebilecek menfaatlerden yararlanmadan ibarettir.
Eşya ile ilgili bir kişinin davranışının sağlayabileceği
menfaatler, irtifak hakkının içeriğini oluşturmaz .
Klasik Roma Hukuku, daha yeni olarak Fransız Medeni
Kanunu ve İtalyan Medeni Kanunu, irtifakları bir taşınmaz
üzerinde diğer bir taşınmaz lehine olarak kurulabilen ve
hak sahibine sınırlı bir yararlanma sağlayan ayni hak
olarak kabul etmiştir.
Medeni Kanunumuz ise, irtifak hakkının bir kişi lehine
kurulabilmesini öngördüğü gibi, tam bir yararlanma
yetkisi veren ve ayrıca yalnız taşınmaz üzerinde değil,

Twitter: @OgrencisiHukuk
 (MB)
taşınır, alacak veya bir malvarlığı üzerinde de kurulabilen
«intifa hakkını», irtifak kavramı içine almıştır (MK m. 794
vd.).
Ayrıca bir taşınmazdaki yapıdan tam bir yararlanma
yetkisi sağlayan üst hakkı da irtifaklar içinde
değerlendirilmiştir (MK m. 826 vd.).
Böylece, Medeni Kanunumuzda irtifak kavramı
genişletilmiştir.
Sağladığı Yararlanma Yetkisi Bakımından İrtifak Hakkının
İçeriği
İrtifak hakkı, hakkın konusu olan eşyayla ilgili kullanma
veya yararlanma yetkilerinden tamamını veya bir kısmını
içerebilir.
Tam Yararlanma:
Eşyadan tam yararlanma yetkisi veren irtifak hakkı, İntifa
Hakkıdır.Roma Hukukunda bu yetkiye «usus- fructus»
(kullanma ve ürünlerden yararlanma) yetkisi denir. İntifa
hakkı dışında, eşyadan tam yararlanma yetkisi veren
başkaca irtifak hakkı yoktur.
Sınırlı Yararlanma:
İntifa Hakkı dışındaki İrtifak Haklarında yararlanma yetkisi
sınırlıdır.
Sınırlı yararlanma yetkisi, bir binada oturma yetkisi ise,
Oturma Hakkı söz konusudur.
Sınırlı yararlanma yetkisi, bir taşınmazda yapı yapma ve
buna malik olma yetkisi sağlıyorsa, bu irtifak, bir Üst
Hakkıdır.
Sınırlı yararlanma yetkisi, bir taşınmazdaki kaynaktan su
alma biçiminde ise, Kaynak İrtifakı söz konusudur.
Sınırlı yararlanma yetkisi, bir taşınmaz üzerinden geçme
yetkisi veriyorsa, Geçit İrtifakı söz konusu olur.
Bu şekilde isimlendirilmiş irtifaklar dışında da, taşınmazlar
üzerinde çeşitli içerikte irtifaklar kurmak mümkündür. Bu
bağlamda, irtifakın içeriğini belirleme konusunda taraflara
irade serbestisi tanınmıştır.
İRİTİFAK HAKLARI
KATLANMA,Geçit irtifakı
KAÇINMA, manzara
kapatmama
KATLANMA, KAÇINMA, kaynak
irtifakı
-127-
Twitter: @OgrencisiHukuk
İrtifak Hakkının Malike Yüklediği Yükümlülüklerin
Niteliği
İrtifak Hakkı, üzerinde kurulduğu eşyanın malikine
«katlanma» veya «kaçınma» yükümlülüğü yükler.
Katlanma Yükümlülüğü:
İrtifak Hakkı, üzerinde kurulduğu eşyanın malikine, irtifak
hakkı sahibinin mal üzerindeki kullanmayla veya
yararlanmayla ilgili fiillerine katlanma yükümlülüğü
yükleyebilir.
Örneğin, malik, Geçit İrtifakında, geçit hakkı sahibinin
taşınmazından geçmesine, İntifa Hakkında, hak sahibinin
hakkın konusu olan eşyayı kullanmasına ve ürünlerini elde
etmesine, Oturma Hakkında, hak sahibinin hakkın konusu
olan yerde oturmasına katlanmak zorundadır.
Malike katlanma yükümlülüğü yükleyen bu çeşit
irtifaklara, hak sahibine sağladığı yetkiler göz önünde
tutularak «Olumlu İrtifaklar» denir.
Kaçınma Yükümlülüğü:
İrtifak hakkı, hakkın konusu eşyanın malikine, mülkiyetin
sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınma
yükümlülüğü yükleyebilir.
Örneğin, bir taşınmaz malikinin yapı yapmasını veya
yapacağı yapının belli bir yüksekliği aşmasını yasaklayan
Manzara Kapatmama İrtifakında, malik için bir kaçınma
yükümlülüğü vardır.
Hak sahibine, eşyadan doğrudan doğruya yararlanma
yetkisi vermeyen, sadece malike karşı ayni nitelikte bir
yapmama talebinde bulunmayı sağlayan bu tür irtifaklara,
«Olumsuz İrtifaklar» denir.
Katlanma ve Kaçınma Yükümlülükleri:
Bazı hallerde irtifak hakkı eşyanın malikine, hem
katlanma, hem de kaçınma yükümlülüğü yükleyebilir.
Örneğin, Kaynak İrtifakında, yüklü taşınmazın maliki, hem
irtifak hakkı sahibinin su almasına katlanmak, hem de
kendi kaynağından onun hakkıyla bağdaşmayacak şekilde
su almaktan kaçınmak zorundadır.
İrtifak Hakkının Yüklü Taşınmaz Malikine Olumlu Bir
Edim Yüklememesi:
Yüklü taşınmaz malikinin olumlu bir davranışı, yani verme
veya yapma yükümlülüğü irtifak hakkının asli içeriğini
oluşturamaz. Bu, ancak Taşınmaz Yükünün konusu
olabilir.
Ancak bir yapma borcu, irtifak hakkına yan edim olarak
bağlanabilir (MK m. 779 / II).
Örneğin, Kaynak İrtifakında, yüklü taşınmazın malikine
kaynağın mecrasını onarma, temizleme; Geçit İrtifakında,
 (MB)
yüklü taşınmazın malikine geçidi temizleme borcu yan
edim olarak yüklenebilir.
İrtifak Hakkının Çeşitleri
Medeni Kanun., İrtifak Hakkının çeşitlerini Taşınmaz
Lehine İrtifak Hakkı, İntifa Hakkı ve Diğer İrtifak Hakları
şeklinde belirlemiştir.
Medeni Kanunda düzenlenmiş olan bu irtifak hakları
sınırlı sayıdadır. Bunların dışında bir irtifak hakkı kurmak
mümkün değilse de, seçilen türdeki irtifak hakkının
içeriğini belirlemede taraflara geniş serbesti tanımıştır.
İrtifak haklarından sadece İntifa Hakkı, Oturma Hakkı, Üst
Hakkı ve Kaynak Hakkının içeriği hakkında kanunda
hükümler bulunmaktadır. Bu hakların eşya üzerinde
sağladığı yararlanma yetkisi, ana hatlarıyla kanunda
belirlenmiştir.
Bunların dışında kalan irtifak haklarında, taşınmazdan ne
şekilde yararlanılacağının belirlenmesi taraflara
bırakılmıştır.
İrtifak hakları, çeşitli bakımlardan ayrıma tabi tutulabilir.
Bu ayrımlar şunlardır:
Yararlanma yetkisinin biçimi bakımından İrtifak Hakları
Hak sahibinin belirlenmesi bakımından İrtifak Hakları
Yararlanma Yetkisinin Biçimi Bakımından İrtifaklar:
Yararlanma Yetkisinin Biçimi bakımından İrtifaklar;
 Olumlu İrtifaklar ve
 Olumsuz İrtifaklar olarak iki gruba ayrılır.
Olumlu İrtifaklar:
Olumlu İrtifaklarda, hak sahibi, eşyayı kullanarak
yararlanma yetkisine sahiptir.
Bu irtifaklarda, eşyadan yararlanma aktif biçimde
gerçekleşir.
Hak sahibi, eşya üzerinde belli bir davranışta bulunmaya
yetkilidir.
Örneğin, bir taşınmazdaki geçitten yararlanma yetkisi,
meşe koruluğunda palamut toplama yetkisi, bir araziden
kum ve taş toplama yetkisi birer irtifak olarak kurulabilir.
Malik hak sahibinin bu yetkileri kullanmasına katlanmakla
yükümlü olur.
Olumsuz İrtifaklar:
Olumsuz İrtifaklar, o eşyanın, maliki tarafından belirli bir
tarzda kullanılmasını yasaklamak suretiyle, hak sahibine
bir menfaat sağlar.
Eşyadan yararlanma, eşyayı belirli bir tarzda kullanmayı
malike yasaklama biçiminde ortaya çıkmaktadır.
Yasaklanan faaliyetin, doğrudan doğruya taşınmazda
-128-
Twitter: @OgrencisiHukuk
mülkiyetin sağladığı bazı yetkilerin kullanılmasıyla ilgili
olması gerekir (MK 779/ I).
Örneğin, manzara kapatmama, belirli yükseklikte bina
inşa etmeme, taşınmazda bir gazino açmama veya benzin
istasyonu kurmama olumsuz irtifakların konusunu
oluşturabilir. Çünkü bunlar taşınmazdaki mülkiyetin
sağladığı yetkilerin kullanılmasına bağlı olarak yapılan
faaliyetlerdir.
Oysa, belirli bir firmanın malını satmama yükümlülüğü,
Olumsuz İrtifakların konusunu oluşturamaz. Çünkü bu,
özü bakımından taşınmazdaki mülkiyetin kullanılmasına
bağlı olarak yapılan bir faaliyet değildir.
Hak Sahibinin Belirlenmesi Bakımından İrtifaklar
Hak Sahibinin Belirlenmesi Bakımından İrtifaklar, ikiye
ayrılır:
 Eşyaya Bağlı İrtifaklar
 Kişiye Bağlı İrtifaklar
Eşyaya Bağlı İrtifaklar:
Eşyaya Bağlı İrtifaklarda hak sahipliği, doğrudan doğruya
kişiye değil, bir şeyin maliki olma olgusuna bağlanmıştır.
İrtifak hakkından yararlanan bakımından eşyanın maliki
olma, irtifak hakkının da sahibi olma sonucunu
doğurmaktadır; irtifakın bağlandığı eşya üzerindeki
mülkiyet el değiştirdikçe, irtifak da ona bağlı olarak el
değiştirir.
Bu tür irtifaklarda, irtifak hakkı bağlı olduğu eşyadan
bağımsız olarak el değiştiremez. Bu nedenle, bu tür
irtifaklara eşyaya bağlı irtifaklar denir.
Eşyaya bağlı irtifaklar yalnız taşınmazlar için söz konusu
olur; bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmazın yararına
olmak üzere kurulabilir.
Medeni Kanun, eşyaya bağlı irtifakların yalnız taşınmazlar
için kurulabildiğini dikkate alarak, eşyaya bağlı irtifaklar
için «Taşınmaz Lehine İrtifaklar» (MK 779) deyimini
kullanmıştır.
Eşyaya Bağlı İrtifaklarda iki taşınmaz söz konusudur.
Medeni Kanunda irtifakın yüklendiği taşınmaza «Yüklü
Taşınmaz», irtifaktan yararlanmayı sağlayan taşınmaza da
«Yararlanan Taşınmaz» (MK 779 vd.) denilmektedir.
Kişiye Bağlı İrtifaklar:
Kişiye Bağlı İrtifaklarda hak doğrudan doğruya belirli bir
gerçek veya tüzel kişiye ya da bir topluluğa (MK 838)
tanınmıştır.
Medeni Kanun'a göre, bazı irtifaklar zorunlu olarak kişiye
sıkı sıkıya bağlı olarak kurulabilmekte ve bu nedenle de
 (MB)
bu irtifak hakları kişiye kaim (var) olmakta, yani başkasına
devredilememekte, mirasçılara geçememektedir.
İntifa Hakkı ile Oturma Hakkı hem sadece kişiye bağlı
olarak kurulabilmekte, hem de bunların devredilmesi ve
miras yoluyla geçmesi yasaklanmış bulunmaktadır.
İntifa Hakkı ile Oturma Hakkı dışındaki kişiye bağlı
irtifakların, başkalarına devredilebilir ve mirasçılara
geçebilir biçimde kurulması mümkündür. Bunlara
Düzensiz Kişiye Bağlı İrtifaklar adı verilir.
Düzensiz İrtifaklardan Üst Hakkı ve Kaynak Hakkının,
taraflar aksini belirtmedikçe, devredilebilir ve mirasçılara
geçebilir şekilde kurulmuş olduğu kabul edilir.
MK 838'de belirtilen Diğer İrtifaklar da, Düzensiz Kişiye
Bağlı İrtifaklardır.
Bunlar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına
devredilemez ve mirasçılara geçmez. Ancak, tarafların
aralarında anlaşarak böyle bir irtifakı devredilebilir veya
mirasçılara geçebilir biçimde kurmaları mümkündür.
İntifa ve oturma hakkı dışındaki diğer bütün irtifak
hakları, eşyaya bağlı irtifak olarak da kurulabilir.
Devredilebilir ve mirasçıya geçebilir şekilde kurulan Kişiye
Bağlı İrtifaklar süresiz veya en az 30 yıl için kurulmuşsa,
bunlara tapu kütüğünde taşınmaz olarak kaydedilmek
üzere sayfa açılabilir (MK 998 / II).
Eşyaya Bağlı (Taşınmaz Lehine) İrtifaklar
Kavram: MK 779'a göre, Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı, bir
taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz yararına kurulan bir
irtifak hakkıdır.
İrtifakın yükletildiği taşınmaza «Yüklü Taşınmaz» , lehine
irtifak hakkı kurulan taşınmaza da «Yararlanan Taşınmaz»
denir.
Bu tür irtifakta hak sahipliği yararlanan taşınmazın,
irtifakın teşkil ettiği yük ise, yüklü taşınmazın mülkiyetine
bağlanmıştır. Yararlanan taşınmaza kim malik ise, irtifak
hakkına da o sahiptir. Bu nedenle burada eşyaya bağlı
irtifak söz konusudur. Eşyaya bağlı irtifaklar, bir
taşınmazın amacına uygun olarak değerlendirilmesine
yardımcı olmak üzere, diğer bir taşınmazdan sürekli
olarak yararlanma ihtiyacını karşılar.
Örneğin, deniz manzarası olan bir otelin önündeki
taşınmaza manzarayı kapatacak biçimde bir yapı
yapılmaması; bir petrol rafinerisini limana bağlayan
boruların komşu taşınmazlardan geçirilmesi, taşınmaz
lehine kurulan irtifaklar ile sağlanır.
Yüklü taşınmazdaki irtifak hakkı, kendiliğinden bu
taşınmazın yeni maliklerini de bağlar; irtifak hakkının bir
ayni hak olarak kurulmasının önemi de özellikle bu
noktada ortaya çıkar.
-129-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Eşyaya Bağlı İrtifakın Konusu
Eşyaya bağlı irtifakın konusu, sadece taşınmazlar olabilir.
İrtifak hakkının konusu, sahipsiz taşınmazlar veya kamu
malları da olabilir.
Eşyaya bağlı irtifak, bölünmez bir haktır ve yüklü
taşınmazın tümünü yük altına sokar. Bu bakımdan, paylı
mülkiyete tabi bir taşınmazın herhangi bir payı üzerinde
bir eşyaya bağlı irtifak kurulamaz.
Oysa, taşınmazın yalnız bir bölümünden yararlanma
olanağı veren bir irtifak hakkı ile taşınmazın tümünün
yükümlenmesine bir engel yoktur.
Tapu kütüğüne taşınmaz olarak yazılan sürekli ve
bağımsız haklar ve kat mülkiyeti kanununa göre, kat
mülkiyeti kütüğüne sayfa açılarak kaydedilen bağımsız
bölümler taşınmaz niteliğini kazandıklarından, taşınmaz
irtifakına konu olabilirler.
Eşyaya bağlı irtifaklarda hak sahipliği, taşınmazın
mülkiyetine bağlıdır.
Eşyaya bağlı irtifakın tek başına el değiştirmesi mümkün
değildir.
Eşyaya bağlı irtifak üzerindeki hak sahipliği, ancak
yararlanan taşınmazın mülkiyeti ile birlikte devredilebilir.
Eşyaya bağlı irtifak hakkı, ayni hak olarak hak sahibine
yüklü taşınmazda doğrudan doğruya, ancak kısmi
hakimiyet sağlar.
Yüklü taşınmaz malikinin durumu daima pasiftir. Kurulan
irtifak hakkı, yüklü taşınmaz malikini ya bir katlanma veya
bir kaçınma yükümlülüğü altına sokar.
Bu yapma borcu, irtifaka sadece bir yan borç olarak
bağlanabilir.
İrtifak hakkı, yüklü taşınmazdan yararlanma yetkisi
sağlamaktadır. Ancak taşınmazın üzerinde yapılmış onun
doğal niteliklerinden sayılmayan teknik tesislerden
yararlanma da irtifak hakkı olarak kurulabilir.
Eşyaya Bağlı İrtifakların İçeriği
Kanunda öngörülen sınırlar içinde, taraflar eşyaya bağlı
irtifakın içeriğini serbestçe belirleyebilirler.
Sınırlı sayı ve tipe bağlılık ilkeleri çerçevesinde tarafların
belli ölçüde bir düzenleme (içeriğini belirleme) serbestisi
bulunmaktadır.
Bununla beraber, eşyaya bağlı irtifaklar sadece bir
kaçınma veya katlanma yükümlülüğü içerebilir.
Bir kaynak irtifakında suyun taşınması, bir irtifak hakkı
olarak kurulamaz. Böyle bir yükümlülük ya taşınmaz yükü
veya bir borç ilişkisinin içeriğini teşkil edebilir.
 (MB)
Eşyaya Bağlı İrtifak Hakkının Kazanılması dayanılarak mecranın yapılmasıyla doğar.
Eşyaya bağlı irtifak hakları, kural olarak tescille kurulur.
Ancak bazı istisnai durumlarda, irtifak hakkı, tescil Sicil Dışı Kazanma
yapılmadan da doğabilir. Mahkeme Kararıyla Taşınmaz İrtifakının Kazanılması:
Tescille Kazanma : Hakimin yenilik doğuran hükmü ile tescilsiz olarak
MK 780 / 1, irtifak hakkının kurulması için tapu siciline taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin MK 705,
tescili zorunlu kılmıştır. taşınmaz lehine kurulan irtifaklara da uygulanır.
MK 780 /2'de de, aksi öngörülmedikçe, mülkiyet İrtifak hakkını kurma borcu doğuran bir kazanma
hakkındaki hükümlerin, irtifak haklarının kazanılmasında sebebinin (irtifak sözleşmesi, vasiyetname) varlığına
ve tescilinde de uygulanacağı belirtilmiştir. rağmen, yüklü taşınmaz maliki bu borcunu yerine
getirmekten kaçınırsa, hak sahibi, hakkını elde etmek için
İrtifak hakkının tescille kazanılması, taşınmaz mülkiyetinin
MK 716 uyarınca hakimden irtifak hakkının kurulmasına
kazanılması gibidir. Bunun için önce geçerli bir kazanma
karar vermesini isteyebilir.
sebebine gerek vardır.
Bu durumda, irtifak hakkı, hâkimin kesinleşen yenilik
İrtifak, yapılacak tescil talebi üzerine gerçekleşen tescil ile
doğuran nitelikteki hükmüyle, tescilden önce kurulmuş
kurulur.
olur. Yararlanan taşınmaz malikinin istemi üzerine yapılan
Kazanma sebebi, irtifak hakkının kurulmasını sağlayan tescil, kurucu değil, açıklayıcı niteliktedir.
tasarruf işleminin hukuki sebebini oluşturur.
Kazanma sebebinin geçersizliği halinde tescilde yolsuz
Kamulaştırma Yoluyla İrtifak Hakkının Kurulması
olur.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 4. maddesine göre,
Kazanma sebebi bir taşınmaz malikine, diğer bir taşınmaz
taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine,
maliki lehine irtifak kurma borcunu yükleyen bir hukuki
amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmazın belirli kesimi,
işlem; bir sözleşme veya tek taraflı bir hukuki işlem
yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma
(vasiyetname) olabilir.
yoluyla irtifak hakkı kurulabilir.
Malik lehine irtifak kurulması halinde, sadece yazılı tescil
Bu yolla irtifakın ne zaman kurulmuş olacağı konusunda
talebi ve tescil yeterlidir.
yukarıda kamulaştırma ile ilgili verilen bilgi dikkate
İki taşınmaz maliki arasında yapılan ve bunlardan birine alınmalıdır.
diğerinin taşınmazı lehine irtifak kurma borcunu yükleyen
sözleşmeye, «İrtifak Sözleşmesi» adı verilir.
İrtifak Hakkının Zamanaşımıyla Kazanılması
Bu sözleşme resmi şekle tabidir (MK 781) ve geçerli
olması için tapu sicil müdürleri tarafından düzenlenmesi MK 780/III gereğince, taşınmaz mülkiyetinin
gerekir (Tapu K. m. 26). zamanaşımıyla kazanılmasına ilişkin hükümler, taşınmaz
lehine irtifak haklarında da uygulanır.
İrtifak sözleşmesinde, yararlanan taşınmaz ve yüklü
taşınmaz belirtilmeli ve irtifak kurma isteği açıklanmalıdır. MK 780/ III'e göre de, irtifak hakkının zamanaşımı yoluyla
kazanılması, ancak mülkiyeti bu yolla elde edilebilecek
İrtifakın içeriği, kapsamı, karşılığında verilen ivaz,
taşınmazlarda mümkündür.
gerekirse kullanılma biçimi, sözleşmede, hiç olmazsa
belirlenebilir ölçüde yer almalıdır. İrtifak hakkının olağan zamanaşımıyla kazanılabilmesi için
MK 712'deki şartların gerçekleşmesi gerekir.
İrtifak hakkı, ayni bir hak olarak tescille doğar.
Kütükte bir yolsuz tescille irtifak hakkı sahibi görünen kişi,
Tescil, yüklü taşınmaz malikinin irtifak sözleşmesine
en az on yıl davasız ve aralıksız irtifak hakkı sahibi sıfatıyla
dayanarak yapacağı yazılı istemi üzerine yapılır (MK
zilyet olmuşsa, bu süre sonunda irtifak hakkını kazanmış
1013).
olur.
İrtifak hakkının hem yararlanan, hem de yüklü taşınmazın
Olumsuz irtifaklarda hakkın fiilen kullanılması (hakta
kayıtlı olduğu sayfaya tescili gerekir (MK 1018).
zilyetlik) zilyetlik sayılır. (MK 973 / II).
Hukuki işleme dayanan irtifak hakkının tescil ile
Olağanüstü zamanaşımıyla kazanma için ise, MK 713'deki
doğmasının bir tek istisnası vardır. Bu da MK 727 / III' e
şartların gerçekleşmesi aranır.
göre, kurulan Mecra İrtifakıdır.
Olağanüstü zamanaşımıyla kazanmaya elverişli bir
Buna göre, irtifak hakkı, yüklü taşınmazdaki mecra
taşınmazda, davasız ve aralıksız yirmi yıl süre ile irtifak
dışarıdan görülmüyorsa, tapu kütüğüne tescille, dışarıdan
hakkı sahibi sıfatıyla zilyet olan kişi, mahkemeden irtifak
görülüyorsa, noterce düzenlenecek sözleşmeye
-130-

Twitter: @OgrencisiHukuk
 (MB)
hakkının adına tescilini talep edebilir.
Kanundan Doğan İrtifak Hakları
Bu konuda MK 748 /I ve II' de düzenleme bulunmaktadır.
Ayrıca MK 748 /II' de doğrudan doğruya kanundan
kaynaklanan geçit haklarının tescil edilmeksizin doğacağı,
bunlardan sürekli nitelikte olanlarının tapu kütüğünün
beyanlar sütununda gösterileceği belirtilmektedir.
Eşyaya Bağlı İrtifak Hakkının Sona Ermesi
İrtifak hakkının sona ermesini, terkinle ve sicil dışı sona
erme şeklinde iki kısımda incelemek mümkündür.
Terkinle Sona Erme:
İrtifak hakkının sona ermesi, kural olarak tapu sicilindeki
kaydın terkini ile olur. (MK 783)
Yararlanan taşınmaz malikinin bu konudaki isteğini
kapsayan yazılı terkin istemi (MK 1014) üzerine terkin
yapılır.
Terkin istemi, hem tapu sicili müdürünü harekete geçiren
usuli bir işlem, hem de hak sahibinin hakkından feragatini
içeren, tek taraflı bir tasarruf işlemidir.
Terkinin geçerli olması için yazılı bir tekin isteminin varlığı
yeterlidir. Terkinin hukuki sebebi olarak ayrıca bir
borçlandırıcı işlem aranmaz.
Terkin istemi, irtifak hakkını sona erdirme borcunu
yükleyen temel bir borç ilişkisine de dayanabilir.
Böyle bir borç ilişkisine örnek olarak, irtifak hakkı
sahibinin yükümlü taşınmaz maliki ile bir karşı edim
karşılığında yaptığı sözleşme, irtifak hakkının sona
ermesini öngören bir paylaşma (taksim) sözleşmesi
gösterilebilir.
İrtifak hakkının sona erdirilmesini hedefleyen böyle bir
sözleşme resmi şekilde yapılmalıdır.
İrtifak hakkının terkininde yararlanan taşınmazda sınırlı
ayni hak sahibi olup ve irtifak hakkının terkininden zarar
görecek kişilerin de terkin talebini imzalamaları gerekir
(MK 1014).
Sicil Dışı (Terkin Dışı) Sona Erme
Bazı sebepler, terkin gerçekleşmeden irtifak hakkının
varlığını sona erdirir.
Bu sebepler gerçekleşince, tescilin maddi bir varlığı
kalmaz.
Tescilin terkini, sadece açıklayıcı bir nitelik taşır.
Bu sebepler şunlardır:
1)Yüklü veya Yararlanan Taşınmazın Tamamen Yok
-131-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Olması
Bu halde, irtifak hakkı kendiliğinden sona erer (MK 783).
2)Yüklü Taşınmazın Kamulaştırılması
Yüklü taşınmazın mülkiyetinin kamulaştırılması, ona
yüklenmiş olan sınırlı ayni hakların da sona ermesi ve
bedele dönüşmesi sonucunu doğurur.
3)Sürenin Sona Ermesi
İrtifak hakkı belirli bir süre için kurulabilir. Bu sürenin
dolmasıyla birlikte, irtifak hakkı da kendiliğinden sona
erer.
4)Tescilsiz Kazanılan Mecra İrtifakının Sona Ermesi
Tescilsiz kazanılan Mecra İrtifakı, mecraya ait tesisler
ortadan kalkınca kendiliğinden sona erer.
5)Mahkeme Kararı
Lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı
hiçbir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu
hakkın terkinini isteyebilir (MK 785 / 1).
Yine yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak
hakkının bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini
istenebilir (MK m. 785 / II).
MK 785'de irtifakın terkini için «yarar» kıtasından hareket
edilmektedir.
Bunun için yararlanan taşınmaz malikinin irtifakın
sürdürülmesinde hukuken korunan bir menfaati
bulunuyorsa, irtifakın terkini istenemez.
Hukuken korunmaya değer yararın belirlenmesinde,
sadece irtifakın yararlanan taşınmazın değerinde
meydana getirdiği maddi artış değil, yararlanan taşınmaz
malikinin sübjektif kişisel değerlendirmeleri de dikkate
alınır.
Hak sahibinin kendi görüşüne göre, tamamen manevi,
kişisel, estetik yararı da irtifak hakkının konusu olabilir.
MK 785, irtifak hakkının terkininin talep edilebilmesi için
şu şartların varlığını zorunlu kılmıştır:
a) İrtifakın Sağladığı Yararın Tamamen Ortadan Kalkması
veya Bu Yararın İrtifakla Yüklü Taşınmazın Katlandığı
Yüke Oranla Az Olması
aa)Yararın Tamamen Ortadan Kalkması
Yararlanan taşınmazın irtifaktan sağladığı yarar, bu
taşınmaz malikinin irtifakı içerik ve kapsamına uygun
olarak kullanmasındaki yarardır.
Bu irtifak hakkı, başlangıçta kurulmasına temel olan
amacın dışındaki bir amaçla ayakta tutulamaz.
Yararlanan taşınmaz malikinin irtifakın sürdürülmesinde
bir yararının kalıp kalmadığı, irtifakın başlangıcındaki
amacına göre kullanmakta bir yararının bulunup
bulunmadığına göre belirlenmelidir.
 (MB)
Yararın tamamen yok olmasına şu örnekler verilebilir:
Genel yola çıkmak için önceden hiç yolu olmayan bir
taşınmaz yararına tanınan bir geçit irtifakı, sonradan bu
haktan yararlanan taşınmazın önünden geçen geniş bir
kamu yolunun yapılması halinde fiili değerini tamamen
kaybetmiş olur.
Kaynak tamamen kurumuşsa, kaynak irtifakının; yüklü
taşınmazda taş ve kum tamamen tükenmişse, taş ve kum
çıkarma irtifakının sağladığı yarar tamamen ortadan
kalkmış olur.
bb)Yararın İrtifakla Yüklü Taşınmazın Katlandığı
Yüke Oranla Çok Az Olması
İrtifak hakkının yararlanan taşınmaza sağladığı yararın,
yüklü taşınmazın yüküne oranla çok azalmış olması,
irtifakın sağladığı yarar ile yüklü taşınmazın yükü arasında
dürüstlük kuralına göre irtifakın sürdürülmesine artık
istenemez kılacak derecedeki oransızlığı ifade eder.
Örneğin, yararlanan taşınmazın manzarasının kapanması
ve güneş görmesinin sağlanması için komşu taşınmaz
üzerinde bir yapı yapmama irtifakı kurulmuş ancak
sonradan yüklü taşınmazın sırasındaki diğer bütün
arsalara yüksek yapılar yapılması nedeniyle, yapı
yapmama irtifakının artık pek az yarar sağlamasına
karşılık yüklü taşınmaza yapı yapılmaması pek ağır bir yük
haline gelmişse, MK 785 / 2'ye göre, irtifakın bedel
karşılığında terkini istenebilecektir.
b) Bedel Ödenmesi
MK 785 / I uyarınca irtifakın sağladığı yararın tamamen
ortadan kalkması halinde, irtifakın terkini için bir bedel
ödemek gerekli değildir.
Buna karşılık, MK 785 / 2 uyarınca, irtifakın sağladığı yarar
ile yüklediği yük arasındaki oransızlıktan ötürü terkini
halinde, yüklü taşınmazın malikinin yararlanan taşınmazın
malikine bedel ödemesi gerekir.
c) Yüklü Taşınmaz Malikinin Talebi
MK 785 / 1 ve 2 uyarınca irtifakın terkini için yüklü
taşınmaz malikinin istemde bulunması gerekir.
Bu istem, yararlanan taşınmazın maliki tarafından olumlu
karşılanır, bu kişi terkine onay verirse, terkin yapılır.
Aksi halde, yüklü taşınmaz maliki bu istemi, yararlanan
taşınmaz malikine ve bu taşınmaz üzerindeki diğer ayni
hak sahiplerine karşı yönelteceği bir dava ile ileri sürer.
Hakimin vereceği karar, kurucu niteliktedir. Bu hükme
dayanılarak yapılacak terkin açıklayıcı niteliktedir.
Eşyaya Bağlı İrtifak Hakkının Hükümleri
İrtifak Hakkının İçeriğinin ve Kapsamının Belirlenmesi
-132-
Twitter: @OgrencisiHukuk
İrtifak hakkının içeriğinin nasıl belirleneceği, MK 787'de
açıklanmıştır. MK 787/1 uyarınca, irtifaktan doğan yetki
ve yükümlülükleri açıkça belirlediği ölçüde tescil, irtifakın
kapsamını belirlemede esas teşkil eder. Ancak tescilde
irtifak hakkının bütün ayrıntılarının belirlenmesi mümkün
ve gerekli değildir.
Bu nedenle, MK 787 / II'de irtifakın içeriğinin, tescilin
sınırları içinde ve irtifak hakkının kazanma sebebine veya
uzun süreden beri davasız ve iyiniyetle kullanılış biçimine
göre belirleneceği belirtilmiştir.
İrtifak hakkının tescilde görünmeyen ayrıntıları, kazanma
sebebine göre tamamlanır, bu genellikle irtifak
sözleşmesidir. Ancak bir mahkeme kararı, kamulaştırma
işlemi de olabilir. Kazandırma sebebi, tescili tamamlar.
Ancak, onu düzeltemez veya değiştiremez.
Örneğin, tapu sicilinde geçit irtifakı şeklinde bir tescil yer
alıyorsa, irtifakın taşıtların geçmesini de kapsayıp
kapsamadığı irtifak sözleşmesine göre tamamlanabilir.
Ancak tapu kütüğünde yaya geçidi şeklinde bir ifade yer
alıyorsa, irtifak sözleşmesinde taşıtların da
geçebileceğinin belirlenmesi herhangi bir ayni etki
yaratmaz.
Sicilde irtifakı nitelendiren deyim, kazanma sebebine
uymuyorsa, gerek yüklü taşınmaz maliki, gerek yararlanan
taşınmaz maliki, tescilin düzeltilmesini (MK 1027) talep
edebilir. Fakat daha önce yüklü veya yararlanan
taşınmazın mülkiyeti devredilmiş ise, iyiniyetle edinene
karşı tapu sicilinin düzeltilmesi davası açılamaz.
İyiniyetle kazananın, tescilde açıkça kazanma sebebine
yollama olmadıkça, tescilin kazanma sebebine
uygunluğunu inceleme zorunluluğu yoktur.
İrtifakın kapsam ve içeriğinin belirlenmesinde kazanma
sebebi yeterli değilse, tescilin sınırları içinde irtifakın uzun
süreden beri davasız ve iyiniyetle kullanılış biçimine
bakılır (MK 787 / II).
İsviçre Federal Mahkemesi, dar ve önünde kapı bulunan
bir yoldan yararlanmak üzere kurulan bir geçit irtifakında,
çok uzun yıllardan beri (28 yıldan beri) yalnızca yakıt
teslimi için ve ara sıra gelen ziyaretçiler tarafından
kullanılan geçitten, yararlanan taşınmazın kiracısının her
gün iki otomobille geçerek yararlanmasına olanak
bulunmadığına karar vermiştir. (BGE87II85 vd.)
MK 789'a göre, tarla yolu, yaya veya araba geçidi gibi
geçit hakları ile hayvan otlatma, hayvan sulama, tarlalara
veya arklara su alma hakları ve benzeri hakların kapsamını
belirlemede, taraflar arasındaki anlaşma veya özel kanun
hükümleri yoksa, yerel adet uygulanır.
İrtifak Hakkının Kullanılmasına İlişkin Hükümler
İrtifak Hakkı Sahibinin Durumu:
 (MB)
1) İrtifak Sahibinin Yetkileri
İrtifak hakkı sahibi, hakkının korunması ve kullanılması
için gerekli olan önlemleri almaya yetkilidir (MK 786 / 1).
Örneğin, bir geçit irtifakında hakkın kullanılmasını
zorlaştıran engelleri kaldırabilir, yolun üzerinde bulunan
taşları temizleyebilir, irtifakın kullanılmasına yarayan
tesisleri onarabilir.
2) İrtifak Hakkı Sahibinin Yüklü Taşınmaz Malikinin
Menfaatlerini Gözetmesi
İrtifak hakkı sahibi, hakkını yüklü taşınmaz malikine en az
zarar verecek şekilde kullanmalı (MK 786 / 1); örneğin, bir
taş çıkarma irtifakında taş çıkarma faaliyetlerini yüklü
taşınmaz malikine en az zarar verecek şekilde yapmalıdır.
İrtifak hakkı sahibi, hakkını dürüstlük kuralı gereğince
amacına uygun kullanmalı, hakkın sınırlarını aşmamalıdır.
Aksi halde, yararlanan taşınmaz maliki yüklü taşınmaz
malikinin mülkiyet hakkına el atmış sayılır.
Yüklü Taşınmazda Hak Sahibi Olanların Durumu:
Yüklü taşınmaz maliki, irtifak hakkının kullanılmasını
engelleyecek veya zorlaştıracak davranışlarda
bulunmamalıdır (MK 786 / II).
Örneğin, bir geçit irtifakında yükümlü taşınmazın maliki,
yolun bulunduğu yerde geçişi önleyecek bir yapının
yapılmasından kaçınmalıdır. Böyle bir durumda, irtifak
hakkı sahibi söz konusu yapının yıkılmasını talep edebilir.
Taşınmaz maliki dışında yüklü taşınmazda sıra bakımından
sonra gelen sınırlı ayni hak sahipleri de irtifak hakkının
kullanılmasını engelleyecek veya zorlaştıracak
davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür.
Yararlanan Taşınmazın İhtiyaçlarının Değişmesi
MK 788'de yararlanan taşınmazın yeni ihtiyaçları
yüzünden yüklü taşınmazın yükünün ağırlaştırılmayacağı
kuralı konmuştur.
Bu bakımdan, örneğin, geçit irtifakında yararlanan
taşınmaz başlangıçta konut olarak kullanılırken, sonradan
otel veya okul olarak kullanılırsa, gidiş gelişin çoğalması
üzerine yüklü taşınmazın yükü artmış olur.
Bunun gibi, yararlanan taşınmazın malikinin taşınmazında
yaptığı bir akaryakıt istasyonu ve onarım atölyesi
sebebiyle üçüncü kişilerin yüklü taşınmazdaki geçitten
geçirilmesi, MK 788'in kabul etmediği bir yük
ağırlaştırmasıdır.
İrtifak yükünün ileride belli bir ölçüde artabileceği,
irtifakın kurulduğu anda yararlanan taşınmazın
özgülenme amacından anlaşılabiliyorsa, artık ileride
-133-
Twitter: @OgrencisiHukuk
yararlanan taşınmazın özgülenme amacı gereği yükün
artması, MK 788 anlamında yükün artması olarak
değerlendirilemez.
Örneğin, üzerinde konut yapılacak bir arsa yararına
kurulan geçit irtifakında, konutun yapılmasından sonra
irtifaktan yararlanacak kişilerin sayısının artması, yükün
artması olarak kabul edilemez.
Buna karşılık, konut yerine otel yapılmış ve otelin
müşterileri sebebiyle artmışsa, bu takdirde yükün
ağırlaştırılması söz konusu olur.
Eğer, yeni ihtiyaçlara rağmen, irtifakın kurulma amacına
uygun olarak kullanılması mümkünse, irtifak hakkı sahibi
yeni ihtiyacın doğmasına kadar hakkı nasıl kullanıyor
idiyse, o biçimde kullanmaya devam eder.
Örneğin, başlangıçta sadece yayaların yararlandığı
geçitten otomobiller de geçmeye başlamışsa,
otomobillerin geçişi yasaklanır. Yayalar geçmeye devam
eder. Aksi halde, kurulma amacına uygun kullanma
imkanı ortadan kalkmışsa, bu durumda yüklü taşınmaz
maliki artık hakimden irtifakın terkinine karar vermesini
isteyebilir (MK 785 / II).
Yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarının çoğalması nedeniyle
yükün ağırlaştırılamayacağı kuralı, emredici nitelikte
değildir, aksi kararlaştırılabilir.
İrtifakın Kullanılması İçin Yapılan Giderlerin Karşılanması
İrtifakın kullanılması, çoğu kez yüklü taşınmaz üzerinde
bazı tesisler yapılmasını ve bunların bakım ve onarımını
gerektirebilir.
Bu tesislerin bakım giderlerini, MK 790 / 1'de belirtildiği
üzere, kural olarak bunlardan yararlanan taşınmaz maliki
karşılayacaktır.
İrtifakın kullanılması için yapılan tesislerden yüklü
taşınmazın maliki de yararlanıyorsa, giderlere yararlanan
taşınmazın maliki ile yüklü taşınmaz maliki yararları
oranında katılırlar (MK 790 / II).
Ancak, taraflar sözleşmeyle bütün giderlerin yüklü
taşınmaz maliki tarafından karşılanacağını veya giderlerin
tamamının yararlanan taşınmazın malikine ait olacağını
kararlaştırabilirler.
İrtifak Yükünün Değişmesi
MK 791- 793, üç durumda irtifak yükünün değişmesini
öngörmüştür.
İrtifak yükünün değişmesini gerektiren durumlar:
 İrtifakın yüklü taşınmazdaki yerinin değişmesi
 Yararlanan taşınmazın bölünmesi
 Yüklü taşınmazın bölünmesi
 (MB)
İrtifakın Yüklü Taşınmazdaki Yerinin Değişmesi
İrtifak hakkı, yüklü taşınmazın yalnız belli bir kısmının
kullanılması koşuluyla kurulmuşsa, -örneğin geçit
irtifakına durum böyledir- yüklü taşınmazın maliki,
menfaatini ispat etmek ve giderleri üstlenmek kaydıyla
irtifakın, hakkın kullanılmasını güçleştirmeyecek biçimde
taşınmazın başka bir yerine naklini isteyebilir (MK 791 / I).
Fakat, yapı yapmama irtifakı gibi, yüklü taşınmazın
bütünü üzerinde kullanılan bir irtifak varsa, irtifakın
yerinin değiştirilmesi söz konusu olmaz.
Buna karşılık, irtifak hakkının kullanılacağı yer tapu
kütüğünde belirtilmiş olsa bile, yüklü taşınmaz maliki bu
yetkiyi kullanabilir (MK 791 / II).
İrtifakın yerinin değiştirilmesi, yararlanan taşınmaz
malikinin zararına olmamalıdır.
Ancak çok önemsiz fark ve değişikliklere önem verilmez.
İrtifakın yerinin değişmesi, yüklü taşınmaz malikine çok
büyük bir yarar sağlayacak, örneğin onun taşınmazda yapı
yapabilmesi mümkün olacak, buna karşılık irtifak hakkı
sahibinin yer değiştirme nedeniyle zararı buna oranla
daha az olacak ise, MK 785 / II'ye dayanılarak bedel
karşılığında irtifakın yerinin değiştirilmesinin
istenebileceği kabul edilmektedir.
İrtifakın aynı taşınmaz içinde yer değiştirmesi zorunlu
değildir.
İrtifak yüklü taşınmaz malikinin mülkiyetinde bulunan
başka bir taşınmaza da taşınabilir.
MK 791 / III'e göre, mecraların bulunduğu yerden başka
bir yere naklinde komşuluk hukuku kuralları da göz
önünde tutulur.
Yollama yapılan hüküm, MK 746'dır. MK 746 / I'de, durum
değiştiği takdirde yüklü taşınmaz malikinin mecranın
kendi yararına başka bir yere nakledilmesini isteyebileceği
belirtilmektedir.
MK 746 / II'ye göre, yer değiştirme giderleri kural olarak
mecra hakkı sahibine aittir.
Özel durumlar haklı gösterdiği takdirde, taşınmaz maliki
de giderlerin uygun bir kısmına katılır (MK 746 / III).
Yararlanan Taşınmazın Bölünmesi
Yararlanan taşınmazın bölünmesi, bunun her biri tapu
kütüğünün ayrı bir sayfasına kaydedilen birden çok
bağımsız parçaya ayrılmasını, diğer bir deyişle
parsellenmesini ifade eder. Bölünme sonucu, her bir
parça, taşınmaz niteliğini kazanır.
MK 792, yaralanan taşınmazın bölünmesi hali için iki
ihtimal öngörmüştür:
Genel ilke, yararlanan taşınmazın bölünmesi sonucunda
irtifakın, meydana gelen bütün parsellerin yararına
-134-
Twitter: @OgrencisiHukuk
devam etmesidir (MK 792/1).
Bölünme sonucunda meydana gelen parsellerden her biri
irtifak hakkından yararlanır.
Her bir parçanın maliki irtifak hakkının sağladığı yetkileri
kullanabilir.
Yararlanan taşınmazın bölünmesi, tek olan irtifak hakkını
sayı yönünden çoğaltır; her bir parçanın yararına bağımsız
bir irtifak hakkı doğar ve bağımsız parsel sayısı kadar
irtifak hakkı çoğalmış olur.
İrtifak hakkının sağladığı yetkiler ölçülebilir ve bölünebilir
nitelikte ise, parçalardan her biri irtifakın orantılı bir
bölümüne hak kazanır.
Örneğin, Kaynak İrtifakında, hak sahibi günde 9 metreküp
su almaya yetkili ise ve yararlanan taşınmaz üç eşit
parçaya bölünmüşse, her bir parçanın maliki, kaynaktan
günde 3 metreküp su çekmeye yetkili olacaktır.
Yararlanan taşınmazın parçalarının kaydedildiği yeni
sayfalara, irtifak hakkının sağladığı yetkinin o sayfaya
kayıtlı taşınmaza düşen bölümü yazılacaktır.
İrtifak hakkının sağladığı yetki ölçülebilir veya bölünebilir
nitelikte değilse, irtifak hakkı olduğu gibi tapu Kütüğünde
yararlanan taşınmazın parçalarının kaydedildiği sayfalara
geçirilir. Ancak yararlanan taşınmazın bölünmesi
dolayısıyla yüklü taşınmazın yükü ağırlaştırılamaz.
Eğer, durum ve koşullara göre irtifak hakkı, yalnız bir veya
birkaç parselin yararına kullanılabiliyorsa, yüklü
taşınmazın maliki, irtifakın diğer parseller için terkinini
isteyebilir (MK 792 / II, TST 58).
Örneğin, yararlanan taşınmazdaki bir yapının ihtiyacı için
kurulmuş olan su alma irtifakından, bu taşınmazın
parsellere ayrılmasından sonra yararlanacak tek parsel,
bu yapının üzerinde bulunduğu parsel olduğundan, yüklü
taşınmaz maliki irtifakın diğer parseller için terkinini
isteyebilir.
Yüklü taşınmaz maliki terkin isteminde bulununca, tapu
müdürü bu istemi irtifak hakkı sahibine bildirir ve onun
bir ay içinde itiraz etmemesi halinde irtifak hakkını terkin
eder (MK 792 / III, TST 58).
Yüklü Taşınmazın Bölünmesi
Yüklü taşınmazın bölünmesi halinde de MK 793'de iki
ihtimal öngörülmüştür:
Yüklü taşınmazın bölünmesi halinde kural, irtifak hakkının
her parsel üzerinde devam etmesidir (MK 793 / I, TST 59).
İrtifakın sağladığı yetkiler ölçülebilir ve bölünebilir
nitelikte ise, yeni parçaların her birine irtifak yükü orantılı
olarak dağıtılır.
Örneğin, günde 6 ton kum alınmasına ilişkin bir irtifakla
yüklü bir taşınmaz iki eşit parçaya ayrılırsa, kural olarak
parçalardan her birine günde 3 ton kum alınmasına ilişkin
 (MB)
bir irtifak yüklenecektir.
Buna karşılık, irtifak ölçülebilir ve bölünebilir bir nitelik
taşımıyorsa, örneğin manzara kapatmama, inşaat
yapmama gibi olumsuz irtifaklarda, yüklü taşınmazın
bölündüğü parçalardan her biri irtifakın tümüyle yüklü
kalır ve irtifak hakkı olduğu gibi tapu kütüğünde yüklü
taşınmazın parçalarının kaydedildiği sayfalara geçirilir.
Ancak, irtifak hakkı belirli parseller üzerinde
kullanılmıyorsa, durum ve koşullara göre
kullanılamayacaksa, bu parsellerin maliklerinden her biri,
kendi taşınmazının üzerindeki irtifak hakkının terkinini
isteyebilir (MK 793 / II, TST 59).
Örneğin, bir geçit irtifakında yüklü taşınmazın belli bir
yerinden geçme yetkisi tanınmış, yüklü taşınmazın
bölünmesinden sonra geçiş yeri yeni parsellerden sadece
biri veya birkaçı üzerinde bulunuyorsa, diğer parsellerin
maliklerinden her biri kendi taşınmazı üzerindeki irtifak
hakkının terkinini isteyebilirler.
Üzerinde irtifak hakkının kullanılmadığı parselin maliki
terkin isteminde bulununca, tapu müdürü bu istemi
irtifak hakkı sahibine bildirir ve onun bir ay içine itiraz
etmemesi halinde, irtifak hakkını terkin eder (MK 793 / III,
TST 59).
Kişiye Bağlı İrtifaklar
İrtifak hakları bazen kişiye bağlanabilir. Kişiye bağlı irtifak
hakları, kendi içinde üç gruba ayrılır:
 Düzenli Kişisel İrtifak Hakları (El Değiştiremeyen Kişiye
Bağlı İrtifaklar): İntifa Hakkı ve Oturma Hakkı.
 Düzensiz (El Değiştirebilen) Kişiye Bağlı İrtifaklar : Üst
Hakkı ve Kaynak Hakkı
 Diğer (Düzensiz Kişiye Bağlı) İrtifak Hakları (MK 838)
El Değiştiremeyen Kişiye Bağlı İrtifaklar
El Değiştiremeyen Kişiye Bağlı İrtifak Hakları;
 İntifa ve
 Oturma (Sükna) Hakkıdır.
Bunlar lehine kuruldukları kişiyle var olan,
devredilemeyen ve mirasçıya geçemeyen irtifak
haklarıdır.
İntifa Hakkı, üzerinde bina olsun olmasın herhangi bir
taşınmaz, taşınır, malvarlığı veya bir hak üzerinde
kurulabildiği halde, Oturma Hakkı sadece oturmaya
elverişli, yani üzerinde bina olan bir taşınmazda
kurulabilir.
İntifa hakkı, hak sahibine hem kullanma (usus), hem de
yararlanma (fructus) yetkisi verirken, Oturma Hakkı, bir
binanın belli bir kısmını veya bir odasını bizzat kullanma
(usus) yetkisi verir.
-135-
Twitter: @OgrencisiHukuk
İntifa Hakkı
İntifa Hakkı, belirli bir gerçek veya tüzel kişiye, hakkın
konusu olan şey üzerinde tam bir yararlanma yetkisi
veren, devredilemeyen ve miras yoluyla geçmeyen bir
irtifak hakkıdır.
İntifa Hakkının kurulmasıyla malik hakkın konusu olan
eşya veya hak üzerinde tasarruf yetkisini kendisinde
tutmakta, ondan yararlanma yetkisini hak sahibine
tanımaktadır.
İntifa hakkı, hakkın konusunun ekonomik yararlarını
tümüyle kapsadığından, malike yalnız çıplak (kuru)
mülkiyet kalmaktadır; malik mal üzerinde yalnız hukuki
tasarruf yetkisini korumaktadır.
İntifa hakkına konu olan malın gelir getirmesi zorunlu
değildir; malın kullanılmasından belirli bir yarar
sağlanması yeterlidir.
Bu yarar, manevi, estetik bir yarar da olabilir. Örneğin, bir
tablo, bir heykel intifa hakkının konusu olabilir.
İntifa hakkı, bir ayni haktır.
İntifa hakkı sahibi, hak konusu mal üzerinde doğrudan
doğruya hakimiyet sahibidir.
İntifa hakkı sahibinin, malın dolaysız zilyedi olma yetkisi
vardır ve zilyetliği koruyan bütün dava ve imkânlardan
yararlanabilir.
İntifa hakkı sahibi malın fer'i zilyedi, malik de asli
zilyedidir.
Kanun, intifa hakkı sahibi ile malike birtakım haklar
tanımış, birtakım yükümlülükler yüklemiştir.
Bunlar, malın maliki ile intifa hakkı sahibi arasında,
kanundan doğan bir borç ilişkisi oluşturur. Bununla
beraber, taraflar intifa hakkı kurma borcu yükleyen
sözleşmede alacak ve borçlarını kanunun çizdiği sınırlar
içinde istedikleri gibi belirleyebilirler (BK 26).
Eğer sözleşmede bir boşluk olursa, kanun hükümleri ve
dürüstlük kuralı bu boşluğu doldurmak suretiyle
sözleşmeyi tamamlar.
Malın mülkiyeti el değiştirirse, yeni malik, kendiliğinden
bu kanuni borç ilişkisine taraf olur.
İntifa hakkı sahibi ile malik arasındaki akdi ve kanuni borç
ilişkisine aykırılık, BK 112 vd. uyarınca sorumluluğa sebep
olur.
İntifa Hakkının Özellikleri
İntifa Hakkının Özellikleri şunlardır:
1)İntifa Hakkının El Değiştirememesi
2)Malikin İntifa Konusu Mal Üzerinde Tasarruf Yetkisini
Muhafaza Etmesi
 (MB)
3)Payın İntifa Hakkına Konu Olabilmesi
4)İntifa Hakkının Sahibine Sadece Yararlanma Yetkisi
Sağlaması
İntifa Hakkının El Değiştirememesi
İntifa hakkı, hak sahibine ayrılmaz bir biçimde bağlı
bulunduğundan, devredilemez ve miras yoluyla geçmez
(MK 797).
Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve
koşullardan hak sahibi tarafından bizzat kullanılması
gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının, sahibi tarafından
bizzat kullanılması zorunlu değildir; intifa hakkının
kullanılması bir başkasına devredilebilir (MK 806 / I).
Ancak, intifa hakkının kullanılmasının bir başkasına
devredilmesi, yalnız borçlandırıcı bir etkiye sahiptir.
Örneğin, üzerinde intifa kurulan bir yapıyı intifa hakkı
sahibi kiraya verebilir veya kullanılmak üzere başkasına
bırakabilir.
İntifa hakkı sahibi ölür veya hakkından vazgeçerse,
üçüncü kişinin hakkı da sona erer.
İntifa hakkının kullanılmasının devredilmesi, yalnız intifa
hakkı sahibi ile üçüncü kişi arasında bir borç ilişkisi kurar.
Malik ile üçüncü kişi arasında doğrudan doğruya bir
hukuki ilişki kurulmaz.
Bununla birlikte, MK 806 / Il'de malikin, yetkilerini
doğrudan doğruya intifa hakkının kullanılması kendisine
devredilen kişiye karşı kullanılabileceği hükme
bağlanmıştır.
Durum, alt kira (BK 322 / II, 366 / II) ve alt vekalete (BK
507) benzemektedir.
Malikin İntifa Konusu Mal Üzerinde Tasarruf Yetkisini
Muhafaza Etmesi
Malik, mal üzerinde hukuki tasarruflarda bulunabilir;
onun mülkiyetini başkasına geçirebilir, üzerinde ayni
haklar kurabilir. Ancak bu tasarruflar, intifa hakkının
varlığı ve kapsamı üzerinde etkili olamaz.
İntifa hakkı, mülkiyeti ekonomik yararından ayırdığı
(soyutladığı) için, malikin çıplak mülkiyete sahip olduğu
söylenir.
Payın İntifa Hakkına Konu Olabilmesi
İntifa hakkı taşınmaz lehine kurulan irtifaklardan farklı
olarak, paylı mülkiyete konu olan bir malın bir payı
üzerinde kurulabilir. Bu durumda dahi, intifa hakkının
konusu malın kendisidir.
Bununla beraber, bu hakkın sahibi, yararlanma
bakımından diğer paydaşlar gibi MK 693 / I'deki «diğer
-136-
Twitter: @OgrencisiHukuk
paydaşların hakları ile bağdaştığı ölçüde» kuralına sıkı
sıkıya bağlı kalmak zorundadır.
İntifa Hakkının Hak Sahibine Sadece Yararlanma Yetkisi
Sağlaması
Aksine düzenleme olmadıkça, intifa hakkı, sahibine hakkın
konusu üzerinde tam bir yararlanma yetkisi sağlar (MK
794 / II).
Mal üzerinde tasarruf yetkisi malikte kalmaktadır. İntifa
hakkı sahibi, intifa hakkı konusu mal üzerinde hukuki
tasarruflarda bulunamayacağı gibi, mala zarar verebilecek
fiili tasarruflarda da bulunamaz.
İntifa hakkı sahibi, kendi kusurundan ileri gelmediğini
ispat etmedikçe, intifa hakkının konusu olan malın
uğradığı zararlardan dolayı sorumlu tutulmuştur (MK
800).
İntifa Hakkının Konusu (Taşınırlar)
MK 794 / 1 uyarınca: «İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar,
haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir.
Taşınırlar:
Taşınırlar üzerinde intifa hakkına sahip olan kişi kural
olarak tasarruf yetkisine sahip değildir.
Bununla beraber, taşınırlar üzerindeki intifa hakkı bazı
özellikler gösterir:
Tüketilebilen (Tüketime Tabi) Mallar Üzerindeki İntifa
Hakkı
İntifa hakkının konusu tüketilebilen bir taşınır mal ise, bu
malın mülkiyeti, aksi kararlaştırılmamışsa, intifa hakkı
sahibine geçer.
Bu şekilde mülkiyeti kazanan intifa hakkı sahibi, geri
verme sırasında malın o günkü değerini ödemekle
yükümlü olur (MK 819 / I).
Bu bakımdan, tüketilebilen mallar üzerindeki intifaya,
Gerçek Olmayan İntifa denilmektedir.
Tüketilebilen Eşya, özgülenme amacına uygun olarak
(yakıt, yiyecek gibi) maddi anlamda tüketilmek veya (para
gibi) elden çıkarılmak suretiyle kendisinden yararlanılan
taşınır eşyadır.
Bu açıdan mobilya veya buzdolabı, çamaşır makinesi gibi
kullanılmakla yavaş yavaş eskiyen veya yıpranan eşya,
tüketilebilen eşya arasında yer almaz.
Buna karşılık, kullanılış amacına uygun olarak kendisinden
yararlanılması onu oluşturan münferit malların
devredilmesine bağlı bulunan bir satış mağazasındaki
ticari emtia, tüketime tabi eşya birliğidir.
İntifa Hakkı Sahibine Değer Biçilerek Teslim Edilen
Taşınırlar
MK 819 /2 uyarınca, intifa hakkının konusu olan taşınırlar,
 (MB)
tüketilebilen mallardan olmasa da, intifa hakkı sahibine
değeri biçilerek teslim edilmişse, intifa hakkı sahibi, aksi
kararlaştırılmadıkça, bunlar üzerinde serbestçe tasarrufta
bulunabilir.
İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malların
mülkiyetini devredebilir, üzerinde rehin hakkı kurabilir,
onları fiile tüketebilir ve yok edebilir. İntifa hakkı sahibi bu
yetkisini kullanıp taşınırlar üzerinde tasarruf etmişse,
bunların değerini malike borçlanmış olur. İntifa hakkı
sahibinin kendisine değer biçilerek teslim edilen taşınırlar
üzerinde tasarruf yetkisi bulunmasına rağmen, bunların
mülkiyeti üçüncü bir kişiye devredilinceye kadar
maliktedir.
MK 819 / II'ye göre, intifa hakkı sahibinin bu şekilde
tasarrufta bulunduğu eşya, tarım işletmesi gereçleri,
hayvan sürüsü, ticari mallar veya benzeri şeylerse,
bunların değeri yerine, aynı cins ve nitelikte eşya
verilmesi suretiyle geri verme borcunun yerine getirilmesi
mümkündür.
İntifa Hakkının Konusu Olarak Taşınmazlar
Taşınmaz mallar üzerinde intifa hakkına sahip olan kimse,
tasarruf yetkisine sahip değildir.
İntifa hakkı sahibi, kullanma ve yararlanma yetkilerini
kullanırken malın özüne zarar verecek aşırı hareketlerden
kaçınmak zorundadır.
İntifa hakkı sahibi, sadece düzenli bir işletmenin ilkelerine
göre taşınmazın verimi sayılabilecek ürünleri alabilir.
İntifa hakkı sahibi, yararlanmanın olağan sınırlar içinde
kalmasına özen göstermelidir (MK 816 / 1).
Bu ölçü aşılarak elde edilen ürünler malike ait olur (MK
816 / II).
Örneğin, bahçe olarak kullanılan taşınmazdaki meyve
ağaçları sökülmüşse, bunlar malike ait olur.
Medeni Kanun'un 817. maddesinin I. fıkrasına göre, intifa
hakkı sahibi, intifa hakkı konusu taşınmazın ekonomik
özgülenme yönünü, malike önemli zarar verecek şekilde
değiştiremez, özellikle onu yeni bir şekle dönüştüremez,
onda önemli bir değişiklik yapamaz.
Örneğin, intifa hakkı sahibi, bir hastaneyi otel haline
getiremez. Ancak taşınmazın özgülenme yönü
çerçevesinde, işletme biçim ve yönetimini intifa hakkı
sahibi belirleyebilir.
Örneğin, tarımsal bir taşınmazda hangi ürünün ekileceğini
belirlemeye intifa hakkı sahibi yetkilidir.
Medeni Kanun'un 818. maddesinde de özel ormanlar
üzerinde kurulan intifa hakkına ilişkin hükümler yer
almaktadır.
Buna göre, bir orman üzerine intifa hakkına sahip olan
-137-
Twitter: @OgrencisiHukuk
kimse, ondan özel kanun hükümlerine uygun bir işletme
planı çerçevesinde yararlanabilir (MK 818 / 1).
Malik ile intifa hakkı sahibi işletme planı yapılırken kendi
haklarının gözetilmesini isteyebilirler (MK 818 / II).
Fırtına, kar, yangın, sel, zararlı böcek akını ve diğer
sebeplerle olağan yararlanma önemli ölçüde aşılmışsa,
orman bu kaybı giderek azaltacak şekilde işletilir veya
işletme planı yeni duruma uygun hale getirilir.
Aşırı yararlanma dolayısıyla elde edilen bedel faiz
getirecek şekilde yatırılarak verim noksanını gidermeye
ayrılır (MK 818 / III).
İntifa Hakkının Konusu Olarak Haklar
Haklar, özellikle alacaklar da intifa hakkının konusunu
oluşturabilir.
Ayni hakkın kural olarak eşya üzerinde kurulabilmesine ve
sadece cismani şeyler eşya niteliği taşımasına rağmen,
kanun koyucu istisnai olarak maddi varlığı olmayan bazı
hakları ve doğal güçleri de eşya ile bir tutarak onların da
ayni hak konusu olabileceğini kabul etmiştir.
Haklar ve alacaklar üzerinde kurulan intifa hakkı da
niteliği bakımından ayni haktır.
İntifa hakkına konu olabilmesi için, bir hakkın, doğrudan
doğruya veya kapsadığı edim yönünden yararlanmaya
elverişli ve temlik edilebilir nitelikte olması gerekir.
Medeni Kanun 820-822. maddelerinde alacak üzerinde
intifa hakkını özel olarak düzenlemektedir.
Buna göre, bir alacak üzerinde intifa hakkı kurulduğu
takdirde, alacak yine alacaklıya ait kalır; intifa hakkı sahibi
sadece bu alacağın getirisini (faiz, kâr payı vs.) elde
etmekle yetinir.
MK 805'e göre, intifa hakkına konu olan sermayenin
faizleri ve diğer dönemsel gelirleri, daha geç muaccel olsa
bile, intifa hakkının başladığı tarihten sona erdiği tarihe
kadar intifa hakkı sahibine ait olur.
Malvarlığı Üzerinde İntifa Hakkı
Belirlilik İlkesi gereği, tüm malvarlığı üzerinde ayni hak
kurulamaz.
Malvarlığı üzerinde intifa hakkının kurulabilmesi için,
malvarlığında yer alan eşya ve haklar tek tek intifa hakkı
konusu olabilir.
Malvarlığında yer alan taşınmazlar, taşınırlar ve haklar
üzerinde ayrı ayrı, kendilerine özgü şekillere uyularak
intifa hakkının kurulması gerekir.
İntifa Hakkının Kurulması
İntifa hakkı, taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda
 (MB)
alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile
kurulur (TMK 795 /1).
Malvarlığı üzerinde intifa hakkı söz konusu ise,
malvarlığına dahil olan taşınır, taşınmaz ve hakların her
biri üzerinde ayrı ayrı intifa hakkının usulüne göre
kurulması gerekir.
TMK 795'te «taşınmaz üzerindeki yasal intifa hakkı tapu
kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere
karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmişse, herkese karşı ileri
sürülebilir» denilmektedir.
Eski Medeni Kanununda Miras Hukukunda sağ kalan eşin
ve dördüncü zümre mirasçıların yasal intifa hakları
bulunmaktaydı.
Miras Hukukunda yasal intifa hakkı 14. 11. 1990 tarih ve
3678 sayılı kanunla kaldırılmış olduğundan, bu hüküm
ancak bu tarihten önceki hallere uygulanabilir.
Sözleşme İle İntifa Hakkının Kazanılması
Taşınmazlarda resmi senet ve tapuya tescil gerekir. Resmi
senet, tapu müdürü tarafından düzenlenir.
Taşınırlarda taahhüt işlemi ve zilyetliğin devri koşuldur
(TMK m. 795).
Alacak hakkı üzerinde: Hakkın temliki ile intifa hakkı
üçüncü kişiye geçer. Sadece devredilebilir haklar üzerinde
intifa hakkının kurulması mümkündür (TMK m. 795).
Bir malvarlığı üzerinde: Bir malvarlığının tümü üzerinde
intifa hakkı kurulmaz. Malvarlığı içindeki taşınmazlar,
taşınırlar ve haklar üzerinde intifa hakkı, kendi şekillerine
uygun olarak ayrı ayrı kurulur.
Zamanaşımı Yoluyla Bir Taşınmaz Üzerinde İntifa Hakkı
Bu hak tapu siciline yolsuz tescille kaydedilmiş ise, on
yıllık zamanaşımı ile veya olağanüstü zamanaşımı ile
kazanılır.
Mülkiyetin zamanaşımı ile kazanılmasına ilişkin hükümler,
intifa hakkının zamanaşımı ile kazanılmasına kıyasen
uygulanır.
Mahkeme Kararıyla Bir Taşınmaz Maliki Taşınmazı
Üzerinde bir intifa hakkının kurulması için resmi senedi
yaptıktan sonra tescil işlemini yaptırmıyorsa, mahkeme
kararıyla tescilin yapılması sağlanır ve mahkemenin kararı
yenilik doğuran bir hüküm olduğu için intifa hakkı
tescilden önce doğar ve durumu bilenlere karşı ileri
sürülebilir. Tescil edilmişse, herkese karşı ileri sürülebilir
(TMK m. 795 /3).
İntifa Hakkının Sona Ermesi
İntifa hakkının sona ermesi, mülkiyet hakkının sona
-138-
Twitter: @OgrencisiHukuk
ermesi sebepleri gibidir.
Sona erme sebepleri şunlardır:
1) Hak Sahibinin İntifa Hakkından Vazgeçmesi
2) Kamulaştırma
3) Eşyanın Yok Olması
4) Cebri İcra
5) Ölüm, Süre ve Tüzel Kişiliğin Sona Ermesi
6) Mahkeme Kararı ile İntifa Hakkının Sona Ermesi
7) Yasal İntifa Hakkı
1) Hak Sahibinin İntifa Hakkından Vazgeçmesi
Hak sahibinin intifa hakkından vazgeçmesi ile hak sona
erer. Geçerli yazılı bir terkin talebi ile terkin yapılır.
2) Kamulaştırma
Kamulaştırma ile intifa hakkı sona erer; fakat alınan bedel
üzerinde intifa hakkı devam eder.
Kamulaştırmanın kaldırılması ile intifa hakkı yeniden
kurulmuş olur (TMK m. 798).
3) Eşyanın Yok Olması
Taşınmaz herhangi bir sebeple yok olmuşsa, intifa hakkı
da sona erer.
Malikin yok olan eşyayı yenileme mecburiyeti yoktur.
Ancak bir sigorta bedeli veya tazminat almışsa, intifa
hakkı bunun üzerinde devam eder.
Eğer malın maliki harap olan eşyayı yararlanılacak hale
getirmişse, intifa hakkı yeniden kurulur.
Malikin malı yeniden kullanılır hale getirme yükümlülüğü
yoktur (TMK m. 798).
Örneğin, (A), sigortalı meyve bahçesi üzerinde (B)'ye intifa
hakkı tanımıştır. Meyve bahçesinin yanması üzerine (A),
yeniden meyve fideleri dikmek zorunda değildir.
Sigortadan aldığı bedel üzerinde (B)'in intifa hakkı devam
eder.
4) Cebri İcra
İntifa hakkından önce o taşınmaz üzerinde bir rehin tesis
edilmiş ise, taşınmaz paraya çevrilirken, alacağın miktarı
temin edilemiyorsa, intifa hakkı terkinle sona erer.
5) Ölüm, Süre ve Tüzel Kişiliğin Sona Ermesi ile İntifa
Hakkının Sona Ermesi
İntifa hakkı, kişinin ölümüyle sona erer.
Tüzel kişilere tanınan intifa hakkı da tüzel kişiliğin sona
ermesi ile son bulur.
 (MB)
Ayrıca tüzel kişi lehine tanınan intifa hakkı 100 senenin
geçmesiyle sona erer (TMK 797).
Bu durumda da intifa hakkı kendiliğinden sona erer.
Terkinin görevi açıklayıcıdır.
6) Mahkeme Kararı İle İntifa Hakkının Sona Ermesi
İntifa hakkı sahibi, malike karşı terkin borcu altında ise,
fakat terkini talep etmiyorsa, hakim kararı ile terkine
gidilir. Terkin açıklayıcı niteliktedir.
7) Yasal İntifa Hakkı
Sebebin sona ermesi ile intifa hakkı sona erer.
İntifa Hakkının Sona Ermesinin Sonuçları
İntifa hakkı sona erince, intifa hakkı sahibi, şeyi hak
sahibine iade ile yükümlüdür (TMK 799).
İntifa hakkı sahibi normal olarak aldığı şeyi aldığı şekliyle
iade zorunluluğundadır.
İntifa hakkı sahibi, normal kullanmanın yol açtığı aşınma
ve eskimelerden sorumlu tutulamaz.
Ayrıca normal kullanma dışındaki aşınma ve eskimelerden
de ancak kusurlu ise, sorumlu tutulur (TMK 800) .
İntifa hakkı sahibi, zararın kendi kusurundan meydana
gelmediğini ispatlayabilir.
İntifa hakkı sahibi, yararlanması için gerekli olmadığı
halde, tükettiği şeyleri tazminle yükümlüdür (TMK 800).
Örneğin, (A)'nın, (B) lehine intifa hakkı tanıdığı meyve
bahçesi üzerinde (B), meyve ağaçlarını keserek satamaz.
Eğer intifa hakkı sahibi yükümlü olmadığı halde, eşyaya
masraf yapmışsa, bunların vekâletsiz iş görme
hükümlerine göre tazmin edilmesini isteyebilir (TMK 801).
Malikin tazminat vermekten kaçınması halinde, intifa
hakkı sahibi yaptığı eklemeleri, malı eski haline getirmek
kaydıyla söküp alabilir (TMK 801/ II).
Örneğin, lehine intifa hakkı tanınan (B), intifa hakkı
konusu olan yapının, boyasını yaptırmış, çatısını tamir
ettirmişse, vekâletsiz iş görme hükümlerine göre,
masraflarının tazminini talep edebilir.
İntifa Hakkı Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri
İntifa hakkı, sahibine bazı haklar tanıdığı gibi, bazı
yükümlülükler de yüklemiştir.
1)İntifa Hakkı Sahibinin Hakları
a)İntifa Konusu Mala Zilyet Olma Yetkisi
b)İntifa Konusu Malı Kullanma Yetkisi
c) İntifa Konusu Malın Ürünlerini ve Gelirlerini Elde
Etme Yetkisi
-139-
Twitter: @OgrencisiHukuk
d)İntifa Konusu Malı Yönetme
e)İntifa Konusu Mal Üzerinde Tasarruf Yetkisi
f)Defter Tutma Talebi
İntifa Konusu Mala Zilyet Olma Yetkisi
İntifa konusu maldan yararlanma doğrudan doğruya
olacağından, intifa hakkı sahibi malın zilyetliğini elde
etme hakkına sahiptir (MK 803 /I).
İntifa hakkı sahibi zilyet kılınınca, malik, dolaylı asli zilyet,
intifa hakkı sahibi dolaysız feri zilyet durumunda olur.
Kısaca, İntifa hakkının konusu olan şey intifa hakkı
sahibinin vasıtasız zilyetliğine geçer ve İntifa hakkı sahibi,
eşyayı fiili hakimiyeti altında bulundurur.
İntifa Konusu Malı Kullanma Yetkisi
MK 803 /1'e göre intifa hakkı sahibi malı fiilen kullanabilir.
Bu kullanma yetkisi, intifa hakkı sahibine malı yok etme
veya zarara uğratma yetkisi vermez, intifa hakkı sahibi
malı kullanırken onun özünü korumakla yükümlüdür.
Kısaca, İntifa hakkı sahibi şeyin özüne zarar vermemek,
onu tüketmemek koşuluyla maldan istifade eder.
İntifa Konusu Malın Ürünlerini ve Gelirlerini Elde Etme
Yetkisi
İntifa konusu malın ürünlerini, Doğal Ürünler ve Hukuki
Ürünler olarak ikiye ayırmak gerekir.
Doğal Ürünler:
İntifa hakkı sahibi maldan yararlanma yetkisine sahiptir
(TMK 803 /1). Maldan yararlanma, o şeyin doğal
ürünlerini elde etme yetkisini sağlar.
MK 804 / 1'e göre, İntifa hakkı süresince olgunlaşan doğal
ürünler, intifa hakkı sahibinindir.
Örneğin, malik (A), meyve bahçesinin meyveleri
olgunlaştıktan sonra intifa hakkını (B)'ye vermişse, (B)
henüz meyveleri toplamadan hırsız (H) bunları
toplamışsa, (B), intifa hakkı ile meyvelerin de mülkiyetini
kazandığından, hırsız meyvelerin mülkiyetini kazanamaz.
Doğal ürünler asıl şeye bağlı olduğu, başka bir deyişle
koparılmadığı sürece, intifa hakkı konusu malın
bütünleyici parçası sayıldığından, asıl şeyin malikinin
mülkiyetindedir. İntifa hakkı sahibi, olgunlaşmış ürünleri
koparıp, elde ettiği andan itibaren ürünlerin maliki olur.
İntifa hakkı sahibi, ürünleri koparıp el koyan kimseye karşı
İstihkak Davası açabilir.
İntifa hakkının devamı süresi içinde yetişmekte olup da,
hakkın sona ermesinden sonra olgunlaşan ürünler malike
aittir.
 (MB)
Malik veya intifa hakkı sahibi ekim veya dikim yapmışsa,
olgunlaşan ürünleri toplayan diğer taraftan, yaptığı
giderler için ürünün değerini aşmamak üzere uygun bir
bedel isteyebilir (TMK 804).
Hukuki Ürünler
İntifa hakkı sahibi hukuki ürünleri de elde etme yetkisine
sahiptir.
Sermaye alacaklarında hukuki ürün faizdir.
İntifa konusu eşyadan elde edilen dönemsel edimlere
örnek olarak da kiraya verilen maldan elde edilen kira
bedelleri gösterilebilir.
MK 805 uyarınca, intifa hakkına konu olan sermayenin
faizleri ve diğer dönemsel gelirleri, intifa hakkının
başladığı tarihten sona erdiği tarihe kadar intifa hakkı
sahibine ait olur. Faizin veya diğer gelirlerin muaccel
olması gerekmez.
İntifa Konusu Malı Yönetme
İntifa konusu malın yönetimi, münhasıran intifa hakkı
sahibine aittir (MK 803 /1.
İntifa hakkı sahibi bu yetkisinin sınırları içinde istediği
kararları alabilir, isterse malı bizzat yönetebilir, isterse
yönetimi bir başkasına bırakabilir.
İntifa hakkı sahibi, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa,
intifa hakkının kullanılmasını başkasına devredebilir (TMK
m. 806).
İntifa hakkı sahibi için intifa konusu malı yönetmek bir
yetki olduğu gibi, aynı zamanda bir yükümlülüktür.
Alacak üzerinde kurulan intifada alacak hakkı sahibi ile
intifa hakkı sahibi alacağı birlikte yönetir (MK 820/ I, II).
İntifa Konusu Mal Üzerinde Tasarruf
İntifa konusu malın mülkiyeti malikte kaldığından, intifa
hakkı sahibinin eşya üzerinde tasarruf işlemi yapma
yetkisi yoktur.
İntifa hakkı sahibi malın mülkiyetini bir başkasına
devredemeyeceği gibi, üzerinde bir sınırlı ayni hak da
kuramaz.
Tüketilebilen eşya üzerinde kurulan gerçek olmayan
intifada eşyanın mülkiyeti intifa hakkı sahibine
geçtiğinden, intifa hakkı sahibi hak konusu bu eşya
üzerinde tasarruf yetkisine de sahiptir.
Defter Tutma Talebi
MK 811 uyarınca malik veya intifa hakkı sahibi, intifa
hakkının başlangıcında ve devamı sırasında hakkın konusu
olan malların noterlikçe resmen defterinin tutulmasını
isteyebilir. Defter tutmanın faydası, intifa konusu malların
iadesinde ortaya çıkar.
-140-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Deftere intifa konusu mallar açıkça yazılır. Eğer taraflar
intifa konusu malları, bunların değerini biçerek deftere
yazdırmışlarsa, bu takdirde aksi kararlaştırılmadıkça, intifa
hakkı sahibi bu taşınır mallar üzerinde tasarruf yetkisini
kazanır (MK 819 / II).
İntifa Hakkı Sahibinin Yükümlülükleri
İntifa Hakkı Sahibinin Yükümlülükleri şunlardır:
• Bakım ve Koruma Yükümlülüğü
• Giderlerin ve Vergilerin Ödenmesi
• İntifa Konusu Malı Sigorta Ettirme
1) Bakım ve Koruma Yükümlülüğü
İntifa hakkı sahibi, intifa konusu malı koruma borcu
altındadır; intifa konusu malın kötüleşmesini önlemek ve
onu her türlü tehlikeye karşı korumakla yükümlüdür.
İntifa konusu malın muhafazası ve olağan bakımı intifa
hakkı sahibine aittir.
İntifa hakkı sahibi, eşyanın olduğu gibi muhafazası ve
bakımı için gerekli onarım işlerini yapmaya mecburdur.
Bunların giderlerini intifa hakkı sahibi karşılayacaktır.
Nelerin olağan bakım olduğu yerel adete göre belirlenir.
Eğer eşyanın korunması için fevkalade masrafların
yapılması gerekiyorsa, intifa hakkı sahibi, durumu malike
bildirir ve yapılmasına izin verilmesini ister.
Malik gerekeni yapmazsa, bunları intifa hakkı sahibi,
malik hesabına kendisi yapabilir.
Örneğin, bir binanın üzerinde intifa hakkına sahip olan
(A), binanın duvarlarında çatlaklar oluştuğunda, malik
(B)'yi haberdar etmekle yükümlüdür. (B)'nin binayı tamir
etme yükümlülüğü olmadığı için (A), bu tamiratı kendisi
yapar. Ancak (A), malı iade ederken yaptığı masrafların
ödenmesini (B)'den talep eder.
2) Giderlerin ve Vergilerin Ödenmesi
MK 813'e göre, «intifa hakkı konusu olan malın olağan
bakım ve işletme giderleri, güvencesini oluşturduğu
borçların faizleri, vergi ve resimleri, intifa süresince intifa
hakkı sahibine aittir.»
MK 813 uyarınca intifa hakkı sahibinin karşılamak
zorunda olduğu giderler şunlardır:
İntifa konusu malın olağan bakım ve işletme giderleri,
İntifa konusu malın yüklü bulunduğu ve güvencesini
oluşturduğu (irat senedi veya taşınmaz yükü gibi)
borçların faizleri,
Kamu hukukundan kaynaklanan vergi ve resim gibi
yükümlülükler (emlak vergisi, arazi vergisi vs.)
3)İntifa Konusu Malı Sigorta Ettirme Yükümlülüğü:
MK 815/I uyarınca, «yerel adetlere göre, iyi bir yönetimin
 (MB)
gereği olduğu takdirde, intifa hakkı sahibi, malikin lehine
malı yangına ve diğer tehlikelere karşı sigorta ettirmekle
yükümlüdür.»
Bu durumda veya intifa hakkı sigortalı bir mal üzerine
kurulmuş olduğu takdirde, intifa hakkı sahibi intifa
süresince sigorta primlerini ödemekle yükümlüdür.
İntifa hakkı sahibi bu yükümlülüğünü yerine getirmezse,
malikin bu yüzden uğrayacağı zararları tazmin etmekle
yükümlü olur.
İntifa konusu mal zarara uğrar ve sigorta tazminatının
ödenmesi gerekirse, intifa hakkı doğrudan doğruya
sigorta tazminatı üzerine geçer (MK 798 / II).
Malikin Hakları
Malikin Hakları şunlardır:
 İntifa Konusu Üzerinde Tasarruf Yetkisi
 Gözetme ve Denetleme Yetkisi
 Güvence (Teminat) İsteme Yetkisi
 İntifa Konusu Eşyanın Zilyetliğinin İntifa Hakkı
Sahibinden Alınmasını Talep Yetkisi
 Resmi Defter Tutulmasını Talep Yetkisi
 Yönetime Katılma Yetkisi
1) İntifa Konusu Üzerinde Tasarruf Yetkisi
İntifa konusu üzerinde tasarruf yetkisi malike aittir.
Malik intifa konusu eşyanın mülkiyetini devredebilir,
üzerinde rehin hakkı kurabilir.
Ancak bu tasarruf işlemleri intifa hakkı sahibinin haklarını
ihlal edemez.
2) Gözetme ve Denetleme Yetkisi
İntifa hakkı sahibi intifa konusu malı yönetirken, iyi bir
yönetimin gerektirdiği özenle davranmak zorundadır (MK
803 / II).
Malik, intifa konusu malın hukuka aykırı veya eşyanın
niteliğine uygun olmayan bir şekilde kullanılmasına itiraz
ederek buna engel olabilir.
3) Güvence (Teminat) İsteme Yetkisi
Malik haklarının tehlikeye düştüğünü ispat ederse, intifa
hakkı sahibinden güvence verilmesini isteyebilir (MK 808
/ 1).
Malikin itirazına rağmen, intifa hakkı sahibinin malı
hukuka aykırı şekilde kullanmayı sürdürmesi durumunda,
malikin haklarının tehlikeye düştüğü kabul edilir. Bunun
için objektif olarak tehlikenin varlığı yeterlidir; intifa hakkı
sahibinin kusurlu olması gerekmez.
İntifa hakkının konusu tüketime tabi bir şey veya kıymetli
-141-
Twitter: @OgrencisiHukuk
evrak ise, malik tehlikeyi ispat zorunda olmadan, güvence
verilmesini isteyebilir (MK 808 / II).
4) İntifa Konusu Eşyanın Zilyetliğinin İntifa Hakkı
Sahibinden Alınmasını Talep Yetkisi
MK 810 'a göre, malik iki halde hakimden intifa hakkı
sahibinin intifa konusu mal üzerindeki zilyetliğinin sona
erdirilmesini isteyebilir.
İntifa hakkı sahibi kendisine tanınan uygun süre içinde MK
808 uyarınca istenilen güvenceyi vermez veya malikin
itirazına rağmen intifa konusu malı hukuka aykırı
kullanmaya devam ederse, sulh hakimi yeni bir karara
kadar intifa hakkı sahibinin zilyetliğini kaldırarak hakkın
konusu olan malı atayacağı bir kayyıma verir.
5) Resmi Defter Tutulmasını Talep Yetkisi
İntifa hakkı sahibi gibi, malik de MK 811 uyarınca gerek
intifa süresinin başlangıcında, gerek intifa devam ederken
intifa konusu eşyanın noterlikçe resmi defterinin
tutulmasını talep edebilir.
6) Yönetime Katılma Yetkisi
Alacak üzerinde intifada alacak hakkı sahibinin alacağın
yönetimine katılma yetkisi vardır (MK 820).
Malikin Yükümlülükleri
Malikin Yükümlülükleri iki grupta toplanabilir:
1)Büyük Onarımların Giderlerinin Karşılanması
2)Diğer Giderler
Büyük Onarım Giderlerinin Karşılanması
Olağan bakım ve koruma önlemleri dışında kalan önemli
işlerin görülmesi ve önlemlerin alınması için yapılan
giderler malike aittir.
Bu konuda MK 812 / II ve III hükümleri uygulanır.
Diğer Giderler
Eşyanın olağan bakım giderleri, işletme giderleri, eşyaya
yüklenen sermaye borcunun faizleri, eşyanın geliriyle
karşılanan vergi borcu gibi intifa hakkı sahibinin ödemekle
yükümlü olduğu giderler dışında kalan diğer bütün
giderler malike aittir.
Alacak Üzerinde İntifa Hakkının Özellikleri
1)Alacağı üzerinde bir başkası lehine intifa hakkı kuran kişi
alacaklı sıfatını muhafaza eder. Alacağın getirisi ise, intifa
hakkı sahibine ait olur (MK 805, 820 / I).
 (MB)
2)Alacağın yönetimi, alacaklıya ve intifa hakkı sahibine
aittir. Fakat taraflar anlaşarak yönetimi içlerinden birine
bırakabilirler.
Alacak tehlikeye düşerse, alacaklı ve intifa hakkı
sahibinden her biri, diğerinden iyi bir yönetimin
gerektirdiği önlemleri almaya katılmasını isteyebilir (MK
820 / III).
MK 821 / I uyarınca borçlu, borcunu kural olarak alacaklı
ile intifa hakkı sahibine birlikte ödemek zorundadır; bu
mümkün değilse, hakimin belirleyeceği yere tevdi
etmelidir.
3)MK 820 / II gereğince ödeme isteminin alacaklı ve intifa
hakkı sahibi tarafından birlikte yapılması gerekir. Aynı
şekilde, alacağın varlığına etkili olan diğer tasarruf
işlemleri (örneğin borcun ibrası, takas), kıymetli evrak
üzerindeki tasarruflar alacaklı ile intifa hakkı sahibi
tarafından birlikte yapılmalıdır.
4)İntifa hakkı sahibi, MK 822 / I'e göre, intifanın
başlangıcını izleyen ilk üç ay içinde intifa hakkı konusu
alacağın ve kıymetli evrakın kendisine devrini isteyebilir;
bu durumda, intifa hakkının sona ermesinde, alacağın ve
kıymetli evrakın devri zamanındaki değerini ödeme borcu
altına girer (MK 822 / II).
5)Alacak üzerinde intifaya alacağın devrine ilişkin
hükümler kıyasen uygulanır. İntifa hakkı, sadece
devredilebilir alacaklar üzerinde kurulabilir.
Alacak üzerinde intifa hakkı kurulabilmesi için, alacağın
intifa amacıyla hak sahibine devredilmesi gerekir (MK 795
/ 1, BK 183- 184).
OTURMA (SÜKNA) HAKKI
Oturma Hakkı, hak sahibine, bir Binanın tamamında veya
bir kısmında tek başına veya Malikle birlikte Oturma
Yetkisi veren ayni haktır. MK 823 /1'de ise, kanuni tanımı
da yapılmıştır.
Amacı, hak sahibinin barınma şeklinde kendisini gösteren
kişisel bir ihtiyacını karşılamaktır.
Sadece belirli bir Gerçek Kişi lehine kurulabilir. Tüzel
Kişiler için kurulamaz.
El değiştirmesi mümkün olmadığı gibi, miras yoluyla da
geçmez (MK 823/ II).
İntifa Hakkından farklı olarak, kullanılması dahi
başkalarına devredilemez .
Taşınmaz lehine İrtifak Hakkı olarak kurulması da
mümkün değildir.
Oturma Hakkı Kavramı
Oturma Hakkı, hak sahibine, bir binanın tümünden veya
bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren,
-142-
Twitter: @OgrencisiHukuk
devredilemeyen, mirasçılara geçmeyen bir İrtifak Hakkıdır
(MK823/I, II).
Oturma Hakkı, bir Taşınmaz, Tapu Kütüğüne Bağımsız ve
Sürekli Hak olarak kaydedilmiş Üst Hakkı veya Kat
Mülkiyetine konu Bağımsız Bölüm (KMK18/II) üzerinde
kurulur.
Oturma Hakkı, devredilememesi ve mirasçılara
geçememesi bakımından İntifa Hakkına benzemektedir.
Hatta bazı yazarlar Oturma hakkının daraltılmış bir İntifa
Hakkı niteliğinde olduğunu belirtmektedir.
Bu bağlamda, İntifa Hakkı ile ilgili konan hükümler
Oturma Hakkına da uygulanır (TMK 823).
MK 823 / III'e göre, kanunda aksine hüküm yoksa, İntifa
Hakkına ilişkin hükümler niteliğiyle bağdaştığı ölçüde
Oturma Hakkına da uygulanır.
Oturma Hakkının Kapsamı, bir Bina üzerinde
kurulabilecek İntifa Hakkından farklıdır.
İntifa Hakkı, Binadan tam yararlanma yetkisi
sağlamaktadır.
Oysa Oturma Hakkı, sadece Binanın tamamında veya bir
kısmında Oturma Yetkisi sağlar.
Oturma Hakkı sahibine, konusu olan bir Binadan sadece
sınırlı bir şekilde yararlanma, daha açık bir deyişle Oturma
Hakkı verir.
Bu Oturma Hakkının İntifa Hakkında olduğu gibi,
başkasına devri mümkün değildir (TMK m. 823).
Oturma Hakkı kişisel ihtiyaçların karşılanmasına
yöneliktir.
Bu bağlamda, İntifa Hakkından farklı olarak, bu hakkın
kullanılmasının dahi bir başkasına bırakılması mümkün
değildir. (MK 824)
İntifa Hakkının kullanılmasının başkasına devredilmesi
olanağını veren MK 806/1 Oturma Hakkında uygulanmaz.
Bu nedenle, Oturma Hakkı sahibi binanın kullanmadığı
kısımlarını kiraya veremez.
Ancak Oturma Hakkı sahibi, hakkın şahsına özgülendiği
açıkça belirtilmedikçe, ailesi ve ev halkı ile birlikte
oturabilir (MK 824 / III).
Oturma Hakkı bir Binanın, yalnız bir kısmı üzerinde ise,
Oturma Hakkı sahibi, Binanın müşterek kullanmaya
mahsus yerlerinden de yararlanabilir.
Oturma Hakkı, sadece Binada Oturma Yetkisi verir.
Ancak bahçeden yararlanma gibi bazı ikinci derecedeki
yararların, Oturma Hakkına tali olarak bağlanabilmesi
olanağı kabul edilmektedir.
Oturma Hakkı, hak sahibine sadece Oturma Yetkisi
verdiğinden, bir Binanın İşyeri olarak kullanılması
konusunda bir Oturma Hakkı kurulamaz.
 (MB)
Oturma Hakkı kişiye çok sıkı bağlı ve hak sahibinin kişisel
ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik olduğundan, sadece
Gerçek Kişiler yararına kurulabilir.
Oturma Hakkının sadece şahsen kullanılması gerektiği
için, bu hakkın Tüzel Kişi lehine tanınması mümkün
değildir.
Oturma Yetkisinin Kapsamı
Oturma Hakkı, bir Binadan veya Binanın bir bölümünden,
sadece oturmak suretiyle yararlanma yetkisi sağlar.
Ancak bu yararlanma çeşitli şekillerde olabilir.
Birinci şekilde, Oturma Hakkı sahibine Binanın
tamamında veya oturmaya elverişli bir kısmında bağımsız
ve münhasır olarak veya malik ile birlikte Oturma Yetkisi
tanınabilir.
İkinci şekilde, Oturma Hakkı sahibi Binanın belli
yerlerinde bağımsız ve münhasır olarak, mutfak, banyo
gibi ortak yerlerinde ise malik ile birlikte kullanma
yetkisine sahip kılınabilir.
Bazı yazarlarca (Akipek, III, s. 117- 118) yapılan bir ayırıma
göre, Oturma hakkının, hakkın kullanılış biçimine göre, üç
çeşidi vardır.
Bunlar şöyle sıralanabilir:
 «Bağımsız (müstakil) Oturma Hakkı»,
 «Müşterek Oturma Hakkı»
 «Karışık Oturma Hakkı» .
Bağımsız Oturma Hakkı, sahibine, bir binanın tamamı
veya bağımsız olarak kullanılmaya elverişli bir bölümünde
tek başına oturma yetkisi verir.
Bu olasılıkta, oturma hakkı sahibi, aksi yönde anlaşma
yapılmamışsa, ailesiyle birlikte de oturabilir (MK 824/ II).
Müşterek Oturma Hakkı, sahibine, malikle veya üçüncü
kişiyle birlikte oturma yetkisi verir.
O, mutfak, çamaşırhane ve merdiven gibi yerleri onlarla
beraber kullanır (MK 824 / III).
Karışık Oturma Hakkında ise, hak sahibi, binanın bir
bölümünü bağımsız olarak, bir bölümünü ise, malik veya
üçüncü kişi ile birlikte kullanma yetkisine sahiptir.
Oturma hakkının bu şekilde yapılan üçlü sınıflandırması,
özellikle masrafların ödenmesi bakımından önem taşır
(MK m. 825).
Oturma Hakkının Kazanılması ve Sona Ermesi
Medeni Kanunda Oturma Hakkının kazanılmasıyla ve sona
ermesiyle ilgili bir düzenleme yoktur.
MK 823 / III' deki, «kanunda aksine bir hüküm
bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma
hakkına da uygulanır» hükmü dolayısıyla, bu konuda
-143-
Twitter: @OgrencisiHukuk
İntifa Hakkının kazanılmasını ve sona ermesini düzenleyen
hükümler uygulanacaktır.
Tescil, genellikle Oturma Hakkı kurma borcu doğuran bir
sözleşmeye dayanır.
İvazlı veya ivazsız olabilen bu sözleşme resmi şekle
tabidir.
Sözleşmeyi Tapu Müdürü veya onun yetkilendireceği
Tapu Görevlisi düzenleyecektir (Tapu K. 26/1).
Ayni Hak sadece malikin tescil istemi üzerine Tapu
Kütüğüne yapılan tescille doğacaktır.
Oturma Hakkının Hükümleri
Oturma Hakkının kapsamı, hakkın kurulmasına ilişkin
hukuki işlemde (Oturma Hakkı kurma borcu doğuran
sözleşmede) yeterince belirlenmiş olmalıdır.
Aksi halde, MK 824 uygulanacaktır.
MK 824/I' e göre Oturma Hakkının kapsamı, genel olarak
hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir.
Oturma Hakkının sadece hak sahibine özgülendiği açıkça
belirtilmedikçe, hak sahibi, Bina veya onun bir
bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte Oturma Yetkisine
sahiptir (MK 824 / II).
«Aile ve ev halkı» kavramlarına kimlerin girdiği nasıl
belirlenir?
Hal ve şartlara göre hak sahibi ile birlikte yaşaması mutat
sayılan kimselerin bu kavramın kapsamına girdiği kabul
edilmelidir.
Hak sahibinin eşi, çocukları, anne ve babası yerel âdete
göre birlikte yaşaması uygun hısımlar ile yardımcılar, aile
ve ev halkı kavramlarının kapsamında sayılmalıdır.
Binanın bir bölümü üzerinde Oturma Hakkına sahip olan
kimse, ortaklaşa kullanılmaya özgülenen yerlerden de
yararlanabilir (MK 824/III).
Ortaklaşa yararlanılabilecek yerlere, asansör, genel
çamaşırlık, genel otopark örnek olarak gösterilebilir.
Oturma Hakkı sahibi, bir Binanın veya bir bölümünün
tamamında bağımsız ve münhasır Oturma Yetkisine
sahipse, Bina veya bölümün muhafazası ve Olağan Bakımı
için gerekli Onarım ve Yenileme Giderleri ona aittir (MK
825 /1).
Oturma Hakkı sahibi, Binayı veya onun bir bölümünü
malik ile birlikte kullanıyorsa, Olağan Bakım Giderlerini
ödemekle yükümlü olmadığı gibi, Onarım Giderlerini de
ödemekle yükümlü değildir.
Bu giderler, tamamen malike ait olur (MK 825 / II).
El Değiştirebilen (Düzensiz) Kişiye Bağlı İrtifaklar
İntifa ve Oturma Hakkı dışındaki İrtifak Haklarının eşyaya
 (MB)
bağlı olarak veya belirli bir kişi lehine Kişisel İrtifak olarak
kurulması mümkündür.
Medeni Kanunumuz, İntifa ve Oturma Hakkı dışındaki
Kişisel İrtifakları, tarafların, ister el değiştiremez şekilde
kişiye bağlı olarak, isterse el değiştirebilir şekilde kişiden
ayrılabilen irtifaklar olarak kurabilmeleri imkânını
öngörmüştür.
Böylece Düzensiz Kişisel İrtifaklar, zorunlu olarak kişiye
ayrılmaz şekilde bağlı olması gerekmeyen, fakat tarafların
iradesine göre kişiye bağlı olarak veya olmayarak
kurulabilen irtifaklardır.
İrtifakın devredilebilir olarak kurulup kurulmadığının
taraflarca açıklanmadığı haller için kanun aşağıdaki
karineleri koymuştur:
Üst (İnşaat) Hakkı ve Kaynak Hakkı belirli bir kişi lehine
kurulmuşsa, bu irtifaklar devredilebilir ve mirasçılara
geçer. Taraflar aksini kararlaştırabilirler.
Üst (İnşaat) Hakkı ve Kaynak Hakkı dışında kalan Diğer
Kişisel İrtifaklar başkasına devredilemez ve mirasçıya
geçmezler. Fakat taraflar aksini kararlaştırabilir.
Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) Kavramı
Üst Hakkı, bir kişiye başkasına ait Arazinin altında veya
üstünde bir yapı yaparak veya mevcut bir yapıyı muhafaza
ederek ona malik olma yetkisi veren bir İrtifak Hakkıdır
(MK 726/1, 826 /1).
Üst Hakkını kuran Taşınmaz Malikinin Arazi üzerinde
mülkiyet hakkı devam eder.
Malik, Araziyi satabilir, rehin edebilir veya mülkiyetini bir
başkasına devredebilir.
Arazi Sahibinin yükümlülüğü, irtifakı kuran resmi senette
yer alan hükümlere uygun olarak, Üst Hakkı Sahibinin
yapı yapmasına veya yaptığı yapıyı muhafaza etmesine
katlanmaktır.
Üst Hakkının Çeşitleri
Üst Hakkı belirli bir Gerçek veya Tüzel Kişi lehine
kurulabileceği gibi, Eşyaya Bağlı İrtifak olarak da
kurulabilir.
Belirli bir kişi lehine kurulmuş olan Üst Hakkının
devredilemeyeceği veya mirasçılara geçemeyeceği
taraflarca kararlaştırılmamışsa, Üst Hakkı devredilebilir ve
mirasçılara geçebilir (MK 826/ II).
Başkalarına devredilebilen ve mirasçılara geçebilen Üst
Hakkı bağımsız bir İrtifak Hakkıdır.
Üst Hakkı bağımsız bir İrtifak Hakkı olarak yüz yıldan fazla
bir süre için kurulamaz (MK 836/ 1).
Kurulmuş bir Üst Hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan
-144-
Twitter: @OgrencisiHukuk
sonra yine kurulma şekillerine uyularak her zaman en
çok 100 yıllık yeni bir süre için uzatılabilir.
Ancak böyle bir Uzatma Anlaşması yapılmasına ilişkin
önceden yapılan taahhütler geçersizdir (MK 836/ II).
Bağımsız olarak kurulan Üst Hakkı en az otuz yıllık bir süre
için kurulmuşsa, sürekli nitelikte kabul edilerek, Tapu
Kütüğünün ayrı bir sayfasına Taşınmaz olarak
kaydedilebilir (MK 826/ III).
Üst Hakkının Kazanılması
Üst Hakkının kazanılması Kanunda özel olarak
düzenlenmemiştir.
Bu konuda Taşınmaz Lehine (Eşyaya Bağlı) İrtifakların
kurulmasına ilişkin hükümler uyarınca (MK 780'i kıyasen
uygulayarak) Üst Hakkının kazanılmasına Taşınmaz
Mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin hükümlerin
uygulanacağı kabul edilmektedir.
Üst Hakkının kurulmasına ilişkin İrtifak Sözleşmesi resmi
şekle bağlıdır (MK 827).
Resmi Şekil, Tapu Müdürü veya onun yetkilendirdiği Tapu
Sicil Görevlisi tarafından gerçekleştirilir (Tapu K. 26/1).
Üst Hakkının Sona Ermesi ve Sona Ermenin Sonuçları
MK 828 - 830'da, Üst Hakkının süresinin dolmasıyla sona
ermesine bağlı sonuçlar düzenlenmiştir.
Fakat bu hükümlerde Üst Hakkının sona erme sebepleri
özel olarak düzenlenmemiştir.
Genel olarak Taşınmaz Lehine (Eşyaya Bağlı) İrtifak
Haklarının sona erme sebepleri, kıyasen Üst Hakkının
sona ermesine de uygulanır.
Üst Hakkı, kararlaştırılan sürenin dolmasıyla kendiliğinden
sona erer.
Mirasçıya geçemeyen Üst Hakkı da sahibinin ölümüyle
sona erer.
Üst Hakkının Sona Ermesinin sonuçları şunlardır:
1)Yapı Üzerindeki Mülkiyet Hakkının Yüklü Taşınmaz
Malikine Geçmesi
2)Tapu Kütüğü Sayfasının Kapatılması
3)Yapı Karşılığında Ödenecek Bedel
Yapı Üzerindeki Mülkiyet Hakkının Yüklü Taşınmaz
Malikine Geçmesi
Üst Hakkının sona ermesi üzerine MK 726'nın koyduğu
istisna ortadan kalkmıştır.
Bu bağlamda, Bütünleyici Parça Kurallarına göre, Üst
Hakkının konusu olan Yapı, Arazinin Bütünleyici Parçası
olarak Arazi Malikinin mülkiyetine tabi olur (MK 828 /1).
 (MB)
Tapu Kütüğü Sayfasının Kapatılması
Üst Hakkı bağımsız ve sürekli olarak kurulduğu için Tapu
Kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilmiş ise, MK 828 / II' ye
göre Üst Hakkı sona erince, Tapu Kütüğünün o sayfası da
kapatılır.
Tapu Kütüğünde ayrı bir sayfaya Taşınmaz olarak
kaydedilen Üst Hakkı üzerindeki mevcut rehin hakları ve
diğer bütün haklar, kısıtlamalar ve yükümlülükler de,
sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer.
Ancak, Üst Hakkı sahibine ödenecek bedele ilişkin
hükümler saklı tutulmuştur (MK 828 / II).
Yapı Karşılığında Ödenecek Bedel
Üst Hakkının sona ermesi üzerine, Arazi Malikinin Üst
Hakkı sahibine yapı için bir bedel ödeme yükümlülüğü
yoktur.
Ancak taraflar, bunun aksini kararlaştırarak uygun bir
bedel ödenmesi üzerinde anlaşıp bunun miktarını veya
hesaplanış biçimini belirleyebilirler (MK 829 /1).
MK 830'a göre, Taşınmaz Malikine kalan yapılar için Üst
Hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı,
hesaplanış biçimi, bu bedel borcunun kaldırılmasına ve
Arazinin ilk haline getirilmesine ilişkin anlaşmalar Üst
Hakkının kurulmasına ilişkin Resmi Senette yer almalı ya
da sonradan yapılmışsa, yine resmi şekilde yapılıp ilk
resmi senet ile - onun eki şeklinde- birleştirilmelidir.
Yine MK 830'a göre, bedele ilişkin sözleşme Tapu
Kütüğüne şerh verilebilir.
Şerh, bedel alacağının, malikin cüz'i haleflerine karşı ileri
sürülebilmesini sağlar.
Üst Hakkı üzerinde üçüncü kişiler lehine kurulmuş rehin
hakları varsa, Arazi Maliki tarafından Üst Hakkı sahibine
ödenmesi kararlaştırılan bedel, rehinli alacaklıların henüz
ödenmemiş alacağının güvencesini oluşturur ve bunların
rızaları olmaksızın Üst Hakkı sahibine ödenemez (MK
829/1).
Bu bedel, Arazi Maliki tarafından ödenmediği veya
güvence altına alınmadığı takdirde, Üst Hakkı sahibine
veya rehinli alacaklılara, bedelin teminatını teşkil etmek
üzere, terkin edilen Üst Hakkı yerine, aynı derecede ve
sırada tescile tabi bir Kanuni İpotek Hakkı tanınmıştır (MK
829 / II).
Bu İpotek, Üst Hakkının sona ermesinden başlayarak üç
ay içinde - Üst Hakkı Sahibinin veya Rehinli Alacaklıların
istemi üzerine- tescil edilmelidir (MK 829 / III).
Bu süre, Hak Düşürücü Süredir.
Tescilin işlevi ise kurucudur.
-145-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Üst Hakkının Süresinden Önce Arazi Malikine Devri
Üst Hakkını kuran İrtifak Sözleşmesinde, Arazi Malikine,
özellikle Üst Hakkı Sahibinin yükümlülüklerine aykırı
davranması halinde, Üst Hakkını süresinden önce sona
erdirme yetkisi tanınabilir.
Fakat böyle bir anlaşma olmasa dahi, MK 831, Üst Hakkı
Sahibinin yetkilerinin sınırını ağır bir şekilde aşması veya
sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde
aykırı davranması halinde, Arazi Malikine, Üst Hakkının
ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleriyle birlikte
süresinden önce kendisine devrini isteme hakkı
tanımaktadır.
Hangi hallerde Üst Hakkı Sahibinin yetkilerinin sınırını ağır
bir şekilde aşmış veya sözleşmeden doğan
yükümlülüklerini önemli bir şekilde ihlal etmiş olduğunu
hâkim takdir (MK4) eder.
Hâkimin bu yetkisini kullanırken dikkate alacağı ölçüt, Üst
Hakkı Sahibinin yetkilerinin sınırını ağır bir şekilde aşmış
veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerini önemli bir
şekilde ihlal etmiş olmasının, sözleşme ilişkisinin
sürdürülmesini yüklü taşınmaz maliki açısından çekilmez
kılacak, yani ondan sözleşme ilişkisini sürdürmesini
beklemeyi Dürüstlük Kuralına aykırı kılacak bir özellik
taşıyıp taşımadığıdır.
MK 831'in uygulanmasına sebep olabilecek haller:
Üst Hakkı sahibinin, sözleşmede kararlaştırılanın aksine
konut yerine İş hanı veya sosyal konut yerine lüks
apartman yapmış olması,
Yapının bir sınai işletme olarak kullanılması şart koşulmuş
olmasına rağmen, otel olarak kullanılıyor olması;
Sözleşmede belirtilen inşaat tekniğine, belirlenen kat
sayısına uyulamamış ya da Yapıya sözleşmeyle tahsis
edilen alanın sınırlarının aşılmış olması,
Yapının bakımının önemli bir şekilde ihlal edilmesi.
MK 832/1, Yüklü Taşınmaz Malikinin Üst Hakkının
kendisine devrini isteme hakkını mülkiyetine geçecek
Yapılar için «uygun bir bedel» ödeme şartına bağlamış
gibi gözükmektedir.
Fakat, bu hükmün MK 832/II' deki «üst hakkının malike
devri, bedelin ödenmesine veya güvence altına alınmış
olmasına bağlıdır» hükmüyle birlikte ele alınarak
yorumlanması gereklidir.
Bu bağlamda, devir borcunun doğumunun değil, ifasının
talep edilebilmesinin uygun bir bedelin ödenmesi
koşuluna bağlanmış olduğu anlaşılmaktadır.
Üst hakkı Sahibine ödenecek uygun bedelin miktarı,
uyuşmazlık halinde hâkim tarafından belirlenecektir.
Hâkim hükmünde Yapının objektif değerini esas alacaktır.
Diğer taraftan hâkim, Üst hakkı Sahibinin kusurlu
 (MB)
davranışını bedelden indirim sebebi olarak kabul edebilir
(MK 832 /1).
Şartlar gerçekleşince, Taşınmaz Maliki, Üst Hakkı
Sahibinden Üst Hakkının kendisine geçmesi için gerekli
Tasarruf İşlemini yapmasını isteyecektir.
• Hakkın devredilmesiyle, Malik lehine İrtifak Hakkı
söz konusu olacaktır.
• Bu hükümler, Üst Hakkı Sahibinin
yükümlülüklerine aykırı davranması halinde sözleşmede
malik lehine saklı tutulan Üst Hakkını süresinden önce
sona erdirme veya devrini isteme yetkisinin kullanıldığı
durumlarda da uygulanacaktır (MK 833).
Üst Hakkının Hükümleri
Üst Hakkı, Yüklü Taşınmaz üzerinde hak sahibine, Diğer
İrtifak Hakları gibi, sınırlı bir hakimiyet sağlamaktadır.
Üst Hakkı Sahibi, Yüklü Taşınmazdan dilediği gibi
yararlanamaz; o sadece bir Yapı yapmak ya da önceden
mevcut olan bir Yapıyı muhafaza etmek suretiyle Yüklü
Taşınmazdan yararlanabilir.
Üst Hakkı Sahibi, hakkın konusu olan Yapı üzerinde
mülkiyet hakkına sahip olur (MK 726).
Ancak, bu mülkiyetin onu sağlayan Üst Hakkından ayrı ve
bağımsız bir varlığı yoktur.
Üst Hakkı üzerinde yapılan Tasarruf İşlemleri, Yapı
üzerindeki mülkiyet hakkını da kapsar.
Bu Mülkiyet Hakkının herhangi bir Tasarruf İşlemine konu
olabilmesi için, o işlemin Üst Hakkı üzerinde yapılması
gerekir.
Yapı üzerindeki Mülkiyet Hakkının niteliği, Taşınır
Mülkiyeti mi, yoksa Taşınmaz Mülkiyeti mi olduğu
tartışmalıdır.
Bununla birlikte, Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamalarına
ilişkin hükümler, Sınırlı Ayni Hak Sahiplerinin bu haklarının
konusunu oluşturan Taşınmazlar üzerindeki hâkimiyetleri
bakımından da geçerlidir.
Bu bağlamda, söz konusu hükümler Üst Hakkında da,
Yüklü Taşınmazda henüz bir Yapı inşa edilmiş olsun
olmasın kıyasen uygulama alanı bulacaktır.
Üst Hakkı bağımsız ve sürekli hak olarak Tapu Kütüğünün
ayrı bir sayfasına kaydedilmişse, artık Taşınmaz gibi işlem
görür (MK 826/ III).
MK 827'ye göre, « üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili
olarak resmi senette yer alan, özellikle yapının
konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme
amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan
faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için
bağlayıcıdır.»
Böylece, Resmi Senette yer alan hükümler, Üst Hakkını
-146-
Twitter: @OgrencisiHukuk
veya Taşınmazı edinen kişiler için bağlayıcı olacaktır.
Örneğin, İrtifak Sözleşmesine göre Üst Hakkı Sahibinin bir
otel inşaa etmesi kararlaştırılmışsa, ne Üst Hakkı Sahibinin
kendisi, ne de külli ve cüz'i halefleri, otel yerine konut
olarak kullanılan bir Yapı yapabileceklerdir.
Resmi Senette herkes için bağlayıcı olan, ayni etkili
hususlar, MK 827'de belirtilenlerle sınırlıdır.
Bunların dışında Resmi Senette yer alan diğer hükümler
için ayni etki kabul edilemez.
Örneğin, Yapının bakımı, işletilmesi, kiraya verilmesi gibi
konulara ilişkin anlaşmalar, sadece tarafları ve külli
halefleri bağlar; cüz'i haleflere etkili olmaz.
Taraflar arasında sadece borç ilişkisi doğuran konuların
cüz'i halefleri bağlaması için, bu borçların BK 196 vd.
hükümlerine uyularak üstlenilmesi gerekir.
İrtifak Sözleşmesinde, taraflar Üst Hakkının ivazlı veya
ivazsız kurulacağı konusunda anlaşmış olabilirler.
Eğer bir ivaz kararlaştırılmışsa, bu Üst hakkı Sahibinin
kişisel borcu olur.
Taraflar irat biçiminde ödenecek bir ivaz belirlemişlerse,
Arazi Maliki Tapu Kütüğünde Taşınmaz olarak kayıtlı Üst
Hakkı üzerinde bu irat alacağının azami üç yıllık miktarıyla
sınırlı olarak bir İpotek kurulmasını o tarihte Üst Hakkı
Sahibi olan kimseden talep edebilecektir. (MK 834/I).
İrat her yıl için eşit edimler biçiminde belirlenmemiş ise,
Kanuni İpoteğin tescili, iradın eşit olarak dağıtılmasında
üç yıla düşecek miktarı için yapılabilecektir (MK 834/II).
Arazi Maliki, Üst Hakkının süresi içerisinde İpotek
Hakkının tescilini her zaman isteyebilir.
İcra yoluyla satışta, bu İpotek terkin olunmayacaktır (MK
835 /1).
Yapı Alacaklıları İpoteğinin kurulmasına ilişkin hükümler
kıyas yoluyla burada da uygulanacaktır (MK 835 / II).
Kaynak Hakkı (Kavram)
Kaynak Hakkı, bir kişiye başkasının Arazisindeki kaynağın
sularını alma ve kendi Arazisine akıtma yetkisi sağlayan
bir İrtifak Hakkıdır (MK 837).
Kaynak Hakkının sağladığı yetki kanunla belirlenmiştir.
Bu bağlamda, «hak sahibi tarafından suyun alınması ve
kendi arazisine akıtılması» dışında bir yetkiyi sağlamak
amacıyla kurulacak İrtifak Hakkı, Kaynak İrtifakı değildir.
Örneğin, «hak sahibine ait hayvanların su ihtiyaçlarının
giderilmesi» için Kaynaktan yararlanma yetkisi sağlayan
İrtifak Hakkı, Kaynak İrtifakı değildir; bu İrtifak Hakkı
eşyaya bağlı ise MK 779 ve devamındaki hükümlere,
kişiye bağlı ise MK 838'e tabidir.
Kaynak Hakkının eşyaya bağlı veya kişiye bağlı irtifak
 (MB)
olarak kurulması mümkündür.
Kişiye bağlı İrtifak Hakkı, aksi kararlaştırılmadıkça,
devredilebilir ve mirasçıya geçer.
Devredilebilen ve mirasçıya geçebilen, yani bağımsız
kaynak hakkı en az otuz yıl için kurulmuş olduğu hallerde
Taşınmaz olarak Tapu Kütüğünün ayrı bir sayfasına
kaydedilebilir (MK 837/ III).
Kaynak Hakkının Kazanılması ve Sona Ermesi
Medeni Kanunda, Üst Hakkında olduğu gibi, Kaynak
Hakkının kazanılmasına ilişkin olarak da bir düzenleme
yoktur.
Bu bağlamda, Eşyaya Bağlı İrtifakların kazanılmasına
ilişkin hükümler (MK 780 / II' deki yollama) uyarınca,
Taşınmaz Mülkiyetinin kazanılmasını düzenleyen
hükümler kıyasen Kaynak Hakkının kazanılmasında da
uygulanacaktır.
Kaynak Hakkının sona ermesi de Medeni Kanun'da özel
olarak düzenlenmemiştir.
Eşyaya Bağlı İrtifakları sona erdiren sebepler, Kaynak
Hakkının da sona ermesine sebep olur.
Kaynak Hakkı için bir süre kararlaştırılmışsa, bu sürenin
geçmesiyle Kaynak Hakkı sona erer.
Eğer Kaynak Hakkı kişiye bağlı olarak kurulmuş olmakla
beraber, bu hakkın mirasçıya geçmesi yasaklanmışsa, hak
sahibinin ölümüyle, Kaynak Hakkı da sona erer.
Kaynak Hakkının Hükümleri
Kaynak Hakkı, hak sahibine başkasının Arazisindeki
Kaynağı alma ve kendi Arazisine akıtma yetkisi sağlarken,
Arazi Maliki de buna katlanmakla yükümlü olur (MK
837/1).
Taraflar, Kaynak Hakkını kurma borcu doğuran
sözleşmede bu çerçevede kalmak şartıyla karşılıklı hak ve
yükümlülüklerini daha ayrıntılı olarak düzenleyebilirler.
Kaynaktan ne kadar su alınabileceği, malikin de kaynaktan
yararlanıp yararlanamayacağı taraflarca kararlaştırılabilir.
Kaynak hakkı, hak sahibine kaynak sularını alıp tutmak ve
akıtmak için gerekli tesisleri yapma yetkisini de kasar.
Bu bağlamda, tesislerin mülkiyeti, ayrıca bir Üst hakkı
kurulmamış olsa dahi Kaynak Hakkı sahibine aittir.
Kaynağın bulunduğu Arazinin Maliki, suyun alınması,
tesislerin bakım ve onarımı için Kaynak Hakkı sahibinin
Arazisine girmesine katlanmakla yükümlüdür.
Diğer (Düzensiz Kişiye Bağlı) İrtifaklar
MK 838, bir Taşınmaz üzerinde belirli bir kişi veya
topluluk lehine kurulan çeşitli içerikli İrtifak Haklarını
«Diğer İrtifak Hakları» başlığı altında düzenleyerek Üst ve
-147-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Kaynak Hakkından başka bir Düzensiz Kişiye Bağlı İrtifak
tipine daha yer vermiştir.
Bu İrtifak tipinde hakkın içeriği, Eşyaya Bağlı İrtifaklar ile
aynıdır.
Gerçekten Eşyaya Bağlı İrtifaka konu olabilen her yük, MK
838'e göre kurulan Kişiye Bağlı İrtifakın da konusu olabilir.
MK 838 / 1'de söz konusu İrtifakların sağladığı Yararlanma
Yetkisine örnek olarak, atış eğitimi veya spor alanı ya da
geçit olarak kullanma yetkisi gösterilmiştir.
Bunlardan başka, bir Taşınmazın kumundan, toprağından,
taşından her yıl belli bir miktar almak ya da o Taşınmazı
plaj veya otopark olarak kullanmak gibi yetkiler
sağlanmak suretiyle de MK 838 anlamında Kişiye Bağlı bir
İrtifak Hakkı kurulabilir.
Yine, Yüklü Taşınmazda belli bir ekonomik faaliyetin
yapılmaması da MK 838'e göre, kurulan Kişiye Bağlı bir
İrtifak Hakkının konusunu oluşturabilir.
MK 838'e göre kurulan İrtifak Hakları, aksi kararlaştırılmış
olmadıkça devredilemez ve mirasçılara geçmez (MK 838 /
II).
Bu bağlamda, Kişiye Bağlı bu İrtifaklar münhasıran kişiye
bağlı olarak kurulabilen İntifa ve Oturma Hakkından
farklıdır.
Eğer bu İrtifak Hakları devredilebilir şekilde kurulmuşsa,
bağımsızlık niteliği taşır ve süreklilik şartını da yerine
getirdiği takdirde, Tapu Kütüğünü ayrı bir sayfasına
Taşınmaz olarak kaydedilebilir.
MK 838 / I'e göre, Diğer İrtifak hakları belirli bir kişi ya da
topluluk lehine kurulabilir.
Buradaki «Topluluk» deyimini, Özel hukuka veya Kamu
Hukukuna tabi Tüzel Kişi olarak anlamak gerektiği ifade
edilmektedir.
Örneğin, Kamu Tüzel Kişileri, dernekler, vakıflar,
kooperatifler veya ticaret şirketleri lehine MK 838'e göre
İrtifak Hakkı kurulabilir.
Tüzel Kişi lehine kurulan Diğer İrtifakların, İrtifaktan bu
Tüzel Kişiyi oluşturan kişilerin yararlanmasını sağlayacak
biçimde kurulması mümkündür.
Örneğin, bir Belediye veya Köy yararına kurulan Geçit
İrtifakından, o Belediye veya Köyü oluşturan bütün
kişilerin yararlanabileceği kararlaştırılabilir.
MK 838'e göre kurulan Düzensiz Kişiye Bağlı İrtifakların
kazanılması ve sona ermesine ilişkin özel bir düzenleme
yoktur.
MK 838 / III' de Taşınmaz Lehine İrtifaklara ilişkin
hükümlerin bu İrtifak Haklarına da uygulanacağı
belirtilmektedir.
Öyleyse, Eşyaya Bağlı İrtifakların kazanılmasına ve sona
ermesine ilişkin hükümler Diğer İrtifak Haklarında da
 (MB)
kıyasen uygulanır.
MK 838'de düzenlenmiş olan İrtifak Hakları, olumlu veya
olumsuz İrtifak şeklinde kurulabilir.
Yüklü Taşınmaz Maliki ya Geçit İrtifakında olduğu gibi bir
Katlanma ya da Manzara Kapatmama İrtifakında olduğu
gibi bir Kaçınma Yükümlülüğü altındadır.
Ayrıca bir Yapma Borcu, İrtifakın Asli İçeriğini
oluşturamazsa da, bir Yan Borç olarak malike
yükletilebilir.
MK 838 / II' de, bu İrtifak Haklarının kapsamının hak
sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirleneceği hükme
bağlanmıştır.
Hak sahibinin olağan ihtiyaçları, İrtifak Hakkının kuruluş
tarihine göre belirlenir.
İrtifak Hakkı kurulduktan sonra ihtiyaçların artması
nedeniyle yük ağırlaştırılamaz.
İrtifak hakkı devredilebiliyor ise, böyle bir İrtifakın
devrinde de yeni hak sahibinin ihtiyaçları yükü
ağırlaştıramayacaktır.
MK 838'de «Diğer İrtifak Hakları» başlığı altında
düzenlenmiş, devredilebilirliği kararlaştırılmış olan
Düzensiz Kişiye Bağlı İrtifak Hakları üzerinde İntifa ve
Rehin Hakkı kurulabileceği de kabul edilmektedir.
TAŞINMAZ YÜKÜ (Kavram)
MK 839/I' e göre, «Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini
yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere, diğer bir
kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar.»
Örneğin, (A)'nın bir meyve bahçesi vardır. (B) ise, bir
konserve fabrikasına sahiptir.
(A) bahçede sadece şeftali ağaçları yetiştireceğini ve bu
bahçenin bütün ürününü her yıl belli bir bedel karşılığında
teslim edeceğini, taşınmazını güvence göstermek
suretiyle (B)'ye taahhüt eder ve bu taahhüt (A)'ya ait
taşınmazın Tapu Kütüğündeki sayfasına tescil edilirse, bir
Taşınmaz Yükü kurulmuş olur.
Taşınmaz Yükünün Unsurları
Taşınmaz Yükü, taşınmaza yüklediği yük bakımından çift
niteliklidir:
1)Edim yükümü
2)Bu yükümün taşınmazla güvence altına alınması
Yük altındaki taşınmaz aynen ipotek hakkı gibi bir alacak
hakkı için ayni bir teminat oluşturmakta, böylece
taşınmaz yükünden doğan hak, alacak hakkı ile ayni
teminat unsurlarının birbirine eklenmesini ifade
etmektedir.
Taşınmaz yükü sadece ayni bir teminat oluşturmamakta,
burada taşınmaz ile birlikte alacak da hakkın konusu
-148-
Twitter: @OgrencisiHukuk
haline gelmektedir.
Öyleyse, Taşınmaz Yükünde iki önemli unsur vardır: Edim
yükümü ve taşınmazın edim yükümünün güvencesi
olması.
Edim Yükümü
Taşınmaz Yükünde yük altındaki taşınmaz maliki, bir
verme veya yapma borcu altındadır.
Bu borcun borçlusu, Yüklü Taşınmazın Malikidir.
Yüklü Taşınmazın Maliki değiştiği takdirde, yeni malik
kendiliğinden Taşınmaz Yükünün konusunu oluşturan
edimleri ifayla yükümlü olur (MK 849 /1).
Bu bağlamda, Taşınmaz Yükü bir eşyaya bağlı borç ilişkisi
niteliğini taşır.
Kişiye bağlı Taşınmaz Yükünde, borcun konusu ancak,
araziden çıkan kilin ya da taşınmaz üzerindeki işletmenin
ürünlerinin teslimi gibi Yüklü Taşınmazın ekonomik
niteliğinden doğan bir edim olabilir.
Taşınmaz Yükü bir diğer taşınmaz lehine kurulmuşsa,
borcun konusu, Yüklü Taşınmazın ekonomik niteliğinden
doğan bir edim olabileceği gibi, Yararlanan Taşınmazın
ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir edim de olabilir (MK
839 / III).
Öyleyse, Yüklü Taşınmazın ekonomik niteliği ile ilgili
olmasa dahi, Yararlanan Taşınmazın ekonomik
ihtiyaçlarını karşılayan, onun korunması, veriminin
artması veya işletilmesinin kolaylaştırılması için gerekli bir
edim, yük teşkil edebilir.
Borç bir defada ifa edilebilecek bir edim olabilir; fakat
genellikle ard arda teslim edilecek edimler söz konusudur.
Borcun konusu, taşınmazdan elde edilen ürünlerin
verilmesi, bir işin görülmesi veya belli bir miktardaki
paranın ödenmesi olabilir. Fakat, edimin her halde
parayla ifade edilebilir olması gerekir.
Belli bir miktar paranın ödenmesi şeklindeki edimin
Taşınmaz Yüküne konu olabilmesi için bunun ya Yüklü
Taşınmazın ekonomik niteliğiyle ilgili ya da Yararlanan
Taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir edim
olması gerekir.
Örneğin, eşyaya bağlı bir Geçit İrtifakı kurulması
karşılığında, Yararlanan Taşınmaza kim malik ise, onun
her ay 5000 TL ödeme borcu, Yararlanan Taşınmaz
üzerinde bir Taşınmaz Yükü olarak kurulabilir.
Eğer bir sermaye alacağını güvence altına almak üzere
Taşınmaz Yükü kurulmuşsa, artık buna bir Taşınmaz
Rehini olan İrat Senedi hükümleri uygulanacaktır (MK 903
/1).
Taşınmazın Edim Yükümünün Güvencesi Olması
 (MB)
Taşınmaz Yükü, hak sahibine, Yüklü Taşınmaz üzerinde
maddi hakimiyet sağlamaz; ancak onu paraya çevirme
yetkisi tanıyan, değere ilişkin bir hak niteliği taşır.
Taşınmaz Yükünde, Yüklü Taşınmaz Malikinin alacaklıya
karşı kişisel sorumluluğu yoktur.
Yüklü Taşınmaz Maliki borçtan yalnız yüklü taşınmazla
sorumludur.
Alacaklı alacağını sadece yüklü taşınmazın değerinden
elde etme yetkisine sahiptir (MK 848).
Yüklü Taşınmaz Maliki borcunu yerine getirmediği
takdirde, Alacaklı Yüklü Taşınmazı paraya çevirerek
alacağını taşınmazın getirisinden elde eder.
Elde edilen tutar Alacaklının alacağını karşılamasa da,
Alacaklı borçlunun diğer malvarlığı değerlerine
başvuramaz.
MK 848 / II uyarınca, Taşınmaz Yükünde yerine getirilmesi
zorunlu olan her bir münferit edim, muacceliyet anından
başlayarak üç yıl geçtikten sonra kişisel borç haline gelir
ve Taşınmazın sağladığı güvencenin kapsamı dışına çıkar.
Yerine getirilmemiş edimden dolayı üç yılın sonunda
Taşınmaza kim malik ise, o kişi kişisel olarak sorumlu olur.
Kişisel sorumluluğun başladığı andan itibaren de her bir
edim için zamanaşımı işlemeye başlar (MK 847/ II).
Oysa, Taşınmaz Yükü ve edimler, ayni sorumluluk devam
ettiği sürece zamanaşımına tabi değildir (MK 847/1).
Taşınmaz Yükünün Çeşitleri
Kişiye Bağlı Taşınmaz Yükü - Eşyaya Bağlı Taşınmaz Yükü:
Taşınmaz Yükü belirli bir gerçek ya da tüzel kişi lehine
kurulmuşsa, Kişiye Bağlı Taşınmaz Yükü söz konusudur.
Taşınmaz Yükü eşyaya bağlı olarak da kurulur.
MK 839 / Il'ye göre, Taşınmaz Yükünde, «hak sahibi olarak
bir başka taşınmazın maliki de gösterilebilir.»
Özel Hukuka İlişkin Taşınmaz Yükü- Kamu Hukukuna
İlişkin Taşınmaz Yükü
Taşınmaz Yükü, Özel Hukuktan doğabileceği gibi, Kamu
Hukukundan da doğabilir.
MK 841'e göre, aksine hüküm olmadıkça, Kamu
Hukukuna ilişkin Taşınmaz Yükünün tapu kütüğüne tescil
gerekli değildir; yani Kamu Hukukuna ilişkin Taşınmaz
Yükü kural olarak bir kanun hükmü gereğince, tescili
gerekmeksizin kendiliğinden doğar.
Fakat, kanun Kamu Tüzel Kişisine doğrudan doğruya bir
Taşınmaz Yükü değil de, Taşınmaz Yükünün tescilini talep
hakkı tanımışsa, bu hak ancak tescille doğar.
Türk Hukukunda 5516 sayılı Bataklıkların Kurutulması ve
Bunlardan Elde Edilecek Topraklar Hakkında Kanunun 9.
-149-
Twitter: @OgrencisiHukuk
maddesinde, kurulan topraklar üzerinde gerekli bakım,
onarım ve temizleme işlerinin yapılmasının zorunlu
olduğu ve bunun bir taşınmaz yükü olarak tapu siciline
tescil edileceği ifade edilmiştir.
Taşınmaz Yükünün Kazanılması ve Sona Ermesi
Taşınmaz Yükünün Kazanılması:
Taşınmaz yükü tapu kütüğüne yüklü taşınmazın sayfasına
yapılan tescille kurulur (MK 840 /1).
MK 840 / IlI'de de aksine bir hüküm olmadıkça, Taşınmaz
Yükünün kazanılmasında ve tescilinde Taşınmaz
Mülkiyetinin Kazanılmasına ilişkin hükümlerin
uygulanacağı belirtilmektedir.
Buna göre, Taşınmaz Yükünün Hukuki İşlemle
Kurulmasında (Tesisen Kazanılmasında), İllilik İlkesi
dolayısıyla Hukuki Sebebi oluşturan bir Kazanma
Sebebine gerek vardır.
Bu, genellikle Taşınmaz Yükünü kurma borcunu içeren bir
Sözleşmedir.
Böyle bir Sözleşmenin geçerli olması için Resmi Şekilde
yapılması, Tapu Müdürü veya onun görevlendireceği
Tapu Sicil Görevlisi tarafından düzenlenmesi gerekir (MK
706/1, Tapu K. 26 /1).
Taşınmaz mülkiyetinin Tescilsiz Kazanma Yolları, Taşınmaz
Yükünde de söz konusu olabilir.
Taşınmaz Yükünü kurma borcu doğuran sözleşmenin ifası
için açılacak Tescile Zorlama Davası sonunda verilen
hükmün kesinleşmesiyle, Taşınmaz Yükü tescilden önce
kazanılır (MK 716/1, 2). Taşınmaz yükünün olağan
zamanaşımıyla kazanılması da mümkündür.
Eşyaya bağlı olarak kurulan Taşınmaz Yükünde,
Yararlanan Taşınmazın mülkiyetinin devri, Taşınmaz
Yükünün de (devren) kazanılmasını sağlar.
Kişiye bağlı olarak kurulan taşınmaz yükünde, yararlanan
taşınmazın mülkiyetinin devri, taşınmaz yükünün de
(devren) kazanılmasını sağlar.
Kişiye bağlı olarak kurulan Taşınmaz Yükü aksi taraflarca
kararlaştırılmadıkça, başkasına devredilebilir, mirasçıya
geçebilir, rehin ve intifa hakkı ile yüklenebilir.
Taşınmaz Yükü, Yüklü Taşınmazın sayfasındaki İrtifak
Hakları sütununa tescil edilir.
Eşyaya bağlı Taşınmaz Yükünde, yük, Yararlanan
Taşınmazın sayfasındaki İrtifak sütununa da tescil edilir
(TST 30 /4).
Bir Taşınmaz Yükü tescil edilirken yük değeri olarak Türk
parasıyla veya yabancı parayla belirlenmiş bir miktarın
sicilde gösterilmesi gerekir (MK 840, TST 30 / 4).
Bu miktarın ne olacağı taraflarca kararlaştırılabilir.
 (MB)
Eğer taraflar bir miktar kararlaştırmamışlarsa, dönemsel
edimlerde Taşınmaz Yükünün değeri edimlerin bir yıllık
toplamının yirmi katı olarak yetkili memur tarafından
re'sen kaydedilir.
Dönemsel edimler dışında kalan edimlerde, değer
taraflarca kararlaştırılmamışsa, tescil istemi
reddedilecektir.
Tapu müdürlüğünde re'sen değer takdir edilemez.
Fakat, Taşınmaz Yükünün değerinin gösterilmesi bir
düzen hükmüdür.
Bu bağlamda, Tapu Kütüğünde değer olarak bir miktar
gösterilmemiş olsa dahi, Taşınmaz Yükü tescille kurulmuş
olur.
Tapu Kütüğünde Taşınmaz Yükünün değerinin
gösterilmesi özellikle şu iki bakımdan önem taşır:
1)Gösterilen değer, MK 844- 845 uyarınca, Yüklü
Taşınmazın yükten kurtarılması durumunda Taşınmaz
Yükünün değerinin bu miktar olduğu konusunda bir
karine yaratır (MK 846).
2)Tapu Kütüğünde yazılı olan değer, Yüklü Taşınmazla
sağlanan güvencenin üst sınırını gösterir.
Böylelikle, değerin gösterilmesi malikin yüklü taşınmazla
sorumluluğunun kapsamını sınırlamaktadır.
Taşınmaz paraya çevrildiğinde, Yük Alacaklısının elde
edilen tutardan alabileceği miktarın üst sınırı Tapu
Kütüğünde yazılı olan değerdir.
Taşınmaz Yükünün Sona Ermesi
Medeni Kanun'un 843. maddesinin 1.fıkrasına göre,
Taşınmaz Yükü, Terkin veya Yüklü Taşınmazın tamamen
yok olmasıyla sona erer.
Terkin, hak sahibinin yazılı terkin istemi üzerine yapılır.
Yüklü Taşınmazın veya eşyaya bağlı Taşınmaz Yükünde
Yararlanan Taşınmazın yok olması da Taşınmaz Yükünü
sona erdirir.
Hakkın konusu edimin ifasının imkânsızlaşması, miras
yoluyla geçmeyeceği kararlaştırılan Taşınmaz Yükünde
hak sahibinin ölmesi, hakkın bağlandığı sürenin geçmesi
durumunda Taşınmaz Yükü Terkinden önce sona ermiş
olur.
Söz konusu durumlarda, Tescilin şekli değeri dahi yoktur.
Taşınmaz Yükü, hak sahibinin Taşınmazın Maliki ile yaptığı
Feragat Sözleşmesine dayanılarak hak sahibinin Terkin
İstemi üzerine de Terkin edilir.
Bu durumda Terkin, hakkı sona erdirici bir işlev yerine
getirir.
Eğer hak sahibi feragat taahhüdüne rağmen, bu borcunu
yerine getirmekten kaçınırsa, Yüklü Taşınmaz Maliki
-150-
hakkın Terkinini dava edebilir.
Dava sonunda hakimin Terkin Kararının kesinleşmesi ile
birlikte Taşınmaz Yükü, Terkinden önce sona erer.
Yüklü Taşınmazın kamulaştırılması da Taşınmaz Yükünü
sona erdirir.
Yükten Kurtulma Yoluyla Sona Erdirme
Medeni Kanun 844 ve 845.maddeleri sona erme sebebi
olarak Taşınmazın Yükten Kurtarılmasını (yükün satın
alınmasını) özel hükümlerle düzenlemiştir.
Taşınmazın Yükten Kurtarılması, bedelinin hak sahibine
verilerek taşınmazın üzerinden yükün tamamen
kaldırılmasıdır.
Medeni Kanun, Taşınmazın Yükten Kurtarılmasını Talep
Etme Yetkisini hem hak sahibi olan Alacaklıya, hem de
Yüklü Taşınmaz Malikine tanımıştır.
Hak Sahibinin Taşınmazı Yükten Kurtarmayı
İsteyebileceği Haller
Yükten Kurtarma Yetkisi, hak sahibine Kazanma Sebebini
oluşturan veya daha sonra yapılan bir sözleşmeyle
tanınmış olabilir.
Bunun yanında, hak sahibi MK 844'de öngörülen
hallerde Taşınmazın Yükten Kurtarılmasını isteyebilir.
a)Yüklü Taşınmaz, hak sahibi olan Alacaklının haklarını
önemli ölçüde tehlikeye düşürecek şekilde bölünmüşse,
b)Malik Yüklü Taşınmazın değerini düşürür ve yerine
başka bir güvence göstermezse,
c)Malik birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine
getirmemişse,
Bu durumlarda, Alacaklı, Malikten, Taşınmazın Yükten
Kurtarılmasını talep edebilir.
Yüklü Taşınmaz Malikinin Yükten Kurtarmayı
İsteyebileceği Haller
Yüklü Taşınmaz Malikine de Taşınmazı Yükten Kurtarma
Yetkisi, Kazanma Sebebini oluşturan veya daha sonra
yapılan bir sözleşmeyle tanınmış olabilir.
Bunun yanında malik, MK 845 / 1'de öngörülen hallerde
taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir:
a)Alacaklı Taşınmaz Yükünü kuran (kurma borcu doğuran)
sözleşmeye uymuyorsa, malik, taşınmazın yükten
kurtarılmasını isteyebilir.
Örneğin, (V) konserve fabrikası lehine domates
yetiştirilen (Y) taşınmazı üzerinde, yetiştirilen
domateslerin fabrikaya teslimi konusunda bir Taşınmaz
Yükü kurulmuş, (V) fabrikası da domateslerin bedelini
ödemeyi borçlanmış olsa, eğer (V) fabrikası domateslerin

Twitter: @OgrencisiHukuk
 (MB)
bedelini ödemezse, (Y) Taşınmazının Maliki taşınmazı
yükten kurtarabilecektir.
b)Satın alınmamak kaydıyla veya otuz yıldan fazla bir süre
için kurulmuş olsa bile, yükün kurulmasının üzerinden
otuz yıl geçmiş ise, Yüklü Taşınmaz Maliki artık yükten
kurtarma yetkisini kullanabilir.
Ancak Malikin bu yetkisini kullanabilmesi için bunu bir yıl
önceden hak sahibi olan Alacaklıya bildirmesi gerekir (MK
845 /2).
Eğer bir Yapma Edimi İrtifaka Yan Edim olarak
kararlaştırılmayıp bir Taşınmaz Yükü olarak kurulmuş ve
süresiz olarak kurulmuş olan bir İrtifaka bağlanmışsa,
malik, Yüklü Taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyemez.
Örneğin, bir Geçit İrtifakında Yüklü Taşınmazdaki geçidin
bakım ve onarımı, o taşınmaza ayrıca bir Taşınmaz Yükü
olarak yükletilmiş ve süresiz olarak kurulmuş olan Geçit
İrtifakına bağlanmışsa, MK 845/III'e göre Malik, Yüklü
Taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyemez.
Yüklü Taşınmaz Malikinin taşınmazın yükten kurtarılması
için ödeyeceği bedel, Tapu Kütüğünde gösterilmiş olan
miktardır.
Eğer malik Taşınmaz Yükünün değerinin daha düşük
olduğunu iddia ediyorsa, bunu ispat etmek zorundadır
(MK 846).
Bedelin ödenmesi üzerine, Yüklü Taşınmaz Maliki hak
sahibinden Taşınmaz Yükünün terkinini istemesini talep
edebilir.
REHİN HAKLARI
Teminat Kavramı ve Türleri:
Borç ilişkisi, Alacaklı ile Borçlu arasında kurulan,
Alacaklıya Borçludan bir edimi yerine getirmesini isteme
yetkisi tanıyan, Borçluyu da bu edimi yerine getirmekle
yükümlü kılan bir hukuki ilişkidir.
Bu ilişki Borçlu yönünden bir borcu, Alacaklı yönünden de
bir alacak hakkını ifade eder.
Borç ilişkisi niteliği bakımından nispi bir ilişki olduğundan,
Alacaklı kural olarak alacağını sadece borçluya karşı ileri
sürebilir.
Ancak, Borçlunun borcunu kendi isteğiyle yerine
getirmesi her zaman mümkün olmayabilir.
Bu bakımdan, hukuku düzeni Borçlunun borcunu onu
zorlayacak bir unsur ile güçlendirmiştir.
Bu unsur, «Sorumluluktur».
Sorumluluk, Borçlunun, borcunu kendi isteğiyle yerine
getirmediği takdirde, Alacaklının devlet güçlerinin
yardımıyla onun malvarlığına el koyarak alacağını zorla
elde etmesine katlanmak zorunda olduğunu ifade eder.
-151-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Alacaklı, Borçlunun kendi isteğiyle yerine getirmediği
alacağını, genel olarak haciz veya iflas gibi cebri icra
yollarına başvurarak elde eder.
Haciz yolunda, bir Alacaklı için Haciz yapıldıktan sonra
diğer Alacaklılar da bazı şartlar altında ilk haciz koyanın
haczine iştirak ederek (İİK m. 100-101), paraya çevirme
sonucu elde edilen tutardan pay alabilirler.
Böyle durumlarda, Alacaklı alacağının ancak bir kısmını
alabilme, hatta alacağını hiç alamama tehlikesiyle karşı
karşıya kalır.
Borçlu iflas ederse, haczedilen mallar iflas masasına girer
(İİK m.186/1).
Bu kez de Alacaklı alacağını ancak iflas hükümlerine göre
elde edebilir.
Borçlunun mallarının tutarı bütün alacakları
karşılamıyorsa, Alacaklılar arasında bunların sıralarına
göre paylaştırma yapılır (İİK 206, 207).
Sonuçta Adi Alacaklı ya alacağının bir kısmını elde eder ya
da hiç tatmin edilemez.
Bu nedenle Alacaklı, alacağını elde etme konusunda
kendisini güvenli bir duruma sokmak ister.
Bunun için de alacağın ödenmesini sağlayacak bir
teminata (güvenceye) ihtiyaç vardır.
Teminatlar, Alacaklıya sağladığı yetkilere göre, Kişisel ve
Ayni Teminatlar olmak üzere iki gruba ayrılır.
Kişisel Teminatlarda, teminat verenin bir başkasının
borcunu temin etmek üzere borç altına girmesi söz
konusudur.
Kefalet, Garanti Sözleşmesi, kişisel güvence sağlayan
Teminat Sözleşmeleridir.
Ayni Teminatlarda ise, Alacaklıya alacağını elde etmesini
temin etmek üzere bir şey üzerinde bir Ayni Hak sağlanır.
Bu Ayni Hak, kural olarak ya bir Mülkiyet Hakkıdır ya da
bir Sınırlı Ayni Haktır.
Mülkiyete dayalı Ayni Teminat türlerinden uygulamanın
yarattığı ve sıklıkla başvurulan tür, teminat amacıyla
mülkiyetin devridir.
Medeni Kanunda düzenlenmiş, teminat işlevi gören Sınırlı
Ayni Haklar ise, Taşınmaz Yükü ve Rehin Hakkıdır.
Rehin Hakkının Tanımı, Özellikleri ve Düzenleniş Biçimi
Rehin Hakkının Tanımı:
Rehin hakkı, bir alacak yerine getirilmediği takdirde, hak
sahibine hakkın konusu olan şeyi veya hakkı paraya
çevirerek getirisinden alacağını öncelikle elde etme
yetkisi veren bir haktır.
Rehin Hakkının Özellikleri
 (MB)
1)Rehin Hakkının bir Ayni Hak olması
2)Rehin Hakkının kural olarak fer'i (bağlı) bir Hak olması
3)Borçlu olmayan bir Üçüncü Kişinin Alacaklı lehine Rehin
Hakkı kurabilmesi
Rehin Hakkının Bir Ayni Hak Olması
Medeni Kanunda Sınırlı Ayni Hakların bir türü olarak
düzenlenmiş bulunan Rehin, eşyanın değerine ilişkin bir
Haktır.
Rehin Hakkı, Hak sahibine rehin konusu eşyayı paraya
çevirerek bedelinden alacağını öncelikle elde etme yetkisi
vermek suretiyle bir alacağa aynı güvence sağlar.
Ayni hak kavramının başlıca unsurları, ayni hakkın eşya
üzerinde doğrudan hakimiyet sağlaması ve herkese karşı
ileri sürülebilmesidir.
Bir ayni hak olarak rehin hakkının eşya üzerinde de
sağladığı doğrudan hakimiyet, rehin hakkı sahibinin rehin
verenin aracılığına ihtiyaç olmaksızın eşyayı paraya
çevirme ve getirisinden alacağını alma yetkisinde kendini
gösterir.
Rehin hakkı, rehin verilen eşyanın mülkiyetinin bir
başkasına devredilmesini önleyemezse de, bu durumda
yeni malik eşyayı rehinle yüklü olarak edinmiş olur.
Alacağı rehinle temin edilmiş bir alacak hakkı sahibi, rehin
konusu eşyayı doğrudan doğruya paraya çevirerek
alacağını elde edebilir (İİK m. 145 vd.)
Aslında rehinli alacaklı bakımından bu aynı zamanda bir
zorunluluktur.
İİK 45/1'e göre, rehinle temin edilmiş alacağın borçlusu
iflasa tabi kişilerden olsa bile, alacaklı kural olarak yalnız
rehinin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabilir.
Bu bakımdan, rehinli alacaklının alacağını elde edebilmesi
için haciz ve iflas yoluyla takipte olduğu gibi, borçlunun
diğer malvarlığı değerlerine başvurmaya ihtiyacı yoktur.
Ancak yine İİK 45/1'e göre, rehinin tutarı borcu ödemeye
yetmezse, alacaklı kalan alacağını iflas veya haciz yoluyla
takip edebilir.
Rehin konusu eşyanın rehin verenin diğer alacaklıları
tarafından yapılan takip sonucu haczedilmesi durumunda,
rehinli alacaklının hacizli eşyanın satış bedelinden
alacağını öncelikle elde etme yetkisi vardır (İİK 140, 206).
Aynı şekilde, rehin verenin iflasında da, rehinli alacaklının
iflas masasına giren rehinli malın satışından alacağını
öncelikle alma yetkisi vardır (İİK 185, 206).
Her iki durumda da, diğer alacaklılar ancak rehinli
alacaklının tatmin edilmesinden sonra geriye bir şey
kalırsa, bundan yararlanabilirler.
Rehin hakkının bu özelliği, onun kişisel güvencelere
-152-
Twitter: @OgrencisiHukuk
oranla daha güvenilir olmasını da sağlamaktadır.
Rehin hakkı yalnız eşya üzerinde değil, alacaklar ve diğer
haklar (MK 954) üzerinde de kurulabilmektedir.
Eşya üzerinde kurulan rehin hakkının bir ayni hak olduğu
konusunda duraksama bulunamamakla beraber, alacaklar
ve diğer haklar üzerinde kurulan rehin hakkının niteliği
tartışmalıdır.
Ayni hakkın, ancak cismani şeyler üzerinde kurulabileceği
görüşünden hareket eden yazarlar, alacak ve diğer haklar
üzerindeki rehin hakkının bir ayni hak olmayıp rehin
konusu alacak veya hak ile eş nitelikte bir hak olduğunu
ileri sürerler.
Buna karşılık, İsviçre öğretisindeki egemen görüşe göre,
burada ayni hak benzeri bir mutlak hak söz konusudur.
Oysa, alacaklar ve diğer haklar üzerinde kurulan rehinin
Medeni Kanunda «Taşınır Rehinine» ilişkin bölümde
düzenlenmiş olması, kanun koyucunun alacaklar ile diğer
hakları cismani varlığı olan şeyler ile bir tutarak bunların
eşya gibi rehin konusu olabileceğini kabul ettiğini
göstermektedir.
Ayrıca, alacaklar ve diğer haklar üzerindeki rehin hakkı,
yalnız rehin verene karşı değil, bunların el
değiştirmesinde yeni hak sahiplerine karşı da ileri
sürülebilmektedir.
İİK m. 23 / I/2 de «taşınır rehini» deyiminin alacaklar ve
diğer haklar üzerindeki rehinleri kapsayacağı ifade
edildiğinden, alacaklar ve diğer hakların rehininde, rehin
hakkı sahibi, haciz ve iflas takiplerinde eşya üzerindeki
rehin hakkı sahipleri gibi öncelikle tatmin edilmektedir.
Bu bakımdan, alacaklar ve diğer haklar üzerinde kurulan
rehin de ayni hak niteliğindedir.
Rehin edilen hak, örneğin, fikri haklar gibi mutlak
haklardan ise, rehin mutlak hakkın sonuçlarını tümüyle
gerçekleştirecektir.
Buna karşılık, alacak rehininde, rehin hakkı sahibinin
üçüncü kişilerden bu hakkını ihlalden kaçınmalarını talep
yetkisi bulunmadığından, alacak üzerindeki rehin, mutlak
etkisi sınırlı bir ayni hak niteliği taşımaktadır.
Rehin Hakkının Kural Olarak Fer'i (Bağlı) Bir Hak Olması
Rehin hakkı bir alacağın güvencesini teşkil ettiğinden,
varlığı, alacağın varlığına bağlıdır. Bu bakımdan rehin
hakkı kural olarak bir fer'i haktır.
Rehin hakkının geçerli olabilmesi için güvence altına aldığı
alacağın da geçerli olması gerekir.
Rehinin güvence altına aldığı alacak, bu alacağın kaynağını
teşkil eden sözleşmenin geçerlilik şartlarını taşımaması, -
örneğin borçlunun ayırt etme gücünün bulunmaması
 (MB)
sonucu kesin olarak hükümsüz sayılması- nedeniyle hiç
doğmamış ise, rehin hakkı geçersizdir.
Alacak herhangi bir nedenle sona ermişse, rehin hakkı da
sona erer.
Ancak, taşınmaz rehini çeşitlerinden ipotekli borç senedi
ve irat senedi, bağımsız nitelikte, fer'i olmayan bir yük
oluşturur.
Borçlu Olmayan Bir Üçüncü Kişinin Alacaklı Lehine Rehin
Hakkı Kurabilmesi
Rehin, genellikle güvence altına aldığı alacağın borçlusu
tarafından verilir.
Bu takdirde borçlu, bu sıfatıyla borcu ödemekle; rehin
veren sıfatıyla da rehin konusu malın paraya çevrilmesine
ve satış bedelinden rehinle güvence altına alınmış olan
alacağın karşılanmasına katlanmakla yükümlüdür.
Rehin konusu malın paraya çevrilmesinden elde edilen
tutar alacağı karşılamaya yetmezse, borçlu borcun geri
kalan kısmı için de diğer malvarlığı değerleriyle sorumlu
olur.
Rehin, başkasının borcu için bir üçüncü kişi tarafından da
verilebilir, yani bir üçüncü kişi başkasının borcunu
güvence altına almak amacıyla alacaklı lehine rehin hakkı
kurabilir.
Rehin veren üçüncü kişi bu sıfatıyla rehinle güvence altına
alınmış olan alacağı ödemekle yükümlü olmaz, onun tek
yükümlülüğü, rehin konusu malın paraya çevrilmesine ve
rehinle güvence altına alınmış olan alacağın, rehin konusu
malın satış bedelinden karşılanmasına katlanmaktır.
Bu bakımdan, rehin konusu malın paraya çevrilmesinden
elde edilen miktar alacağı karşılamaya yetmezse, üçüncü
kişi borcun geri kalan kısmından sorumlu olmaz; onun
sorumluluğu rehin konusu malla sınırlıdır.
Rehinin bir üçüncü kişi tarafından verilmesi borçlunun
kişisel sorumluluğunu etkilemeyeceğinden, alacaklı,
borçluya başvurarak, alacağın kalan kısmını onun
malvarlığı değerlerinden elde edebilir.
Taşınmaz rehini türlerinden irat senedi, bu kuralın bir
istisnasını teşkil eder.
İrat senedinde, rehin edilen taşınmazın maliki, zorunlu
olarak aynı zamanda borçludur (MK 907 /1) ve
sorumluluğu rehin edilen taşınmazla sınırlıdır (MK 903 /
III).
Rehin Hakkının Medeni Kanunda Düzenleniş Biçimi
Medeni Kanun, rehini iki ayrı bölüme ayırarak
düzenlemiştir:
 Taşınmaz Rehini (MK 850- 938) ve
 Taşınır Rehini (MK 939- 972)
-153-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Bu iki rehin türü arasındaki temel farklılık, rehinin
açıklığının kural olarak taşınmazlarda tapu sicilindeki
tescille, taşınırlarda ise zilyetlike sağlanmasıdır.
Taşınmaz Rehininin İşlevleri ve Çeşitleri
Taşınmaz rehini, borçlandırılmış taşınmaz üzerinde
alacaklının sahip olduğu sınırlı bir ayni haktır.
Bu hak, borcun ödenmemesi halinde, alacaklıya taşınmazı
sattırıp, alacağını almak olanağını verir.
Alacaklı doğrudan doğruya taşınmazı kendisi satamaz.
Satış icra organlarınca yapılır.
Taşınmaz rehinin başlıca iki işlevi vardır:
1)Kişisel alacağı güvence altına alma
2)Arazinin değerini tedavül ettirme
Kişisel Bir Alacağı Güvence Altına Alma
Taşınmaz rehini sadece kişisel bir alacağı güvence altına
almak görevini yüklenmişse, bu durumda, Rehin Hakkı,
alacağa bağlı bir hak, bir fer'i hak niteliği taşımaktadır.
Diğer bir deyişle, Rehin Hakkı, asıl alacağın varlığına
bağlıdır ve bu haliyle taşınmaz rehini bir fer'i haktır.
Rehin hakkı, alacağa bağlı bir hak niteliği taşıdığı sürece,
kural olarak temin ettiği alacağın hukuki kaderine tabidir.
Örneğin, (A), (B)'ye 500. 000 TL borçludur. Bu borcuna
güvence olarak taşınmazı üzerinde bir ipotek kurmuştur.
Eğer alacak hakkının dayandığı borç ilişkisi herhangi bir
sebeple geçerli değilse, ipotek de geçersiz olur. Çünkü
ipotek, fer'i bir haktır ve asıl borcun akıbetine bağlıdır.
Mesela, (A)'nın borcunu, (A)'nın babası (B)'ye ödemişse,
(A)'nın kendi taşınmazı üzerinde (B)'nin alacağına
güvence teşkil etmek üzere kurmuş olduğu ipotek fer'i bir
borç olduğu için sona erer.
Arazinin Değerini Tedavül Ettirme
Taşınmaz rehini, arazinin değerini tedavül ettirme
görevini de yüklenebilir.
Bu durumda taşınmazın değeri, farazi değer parçalarına
bölünerek, her bir farazi değer parçasını temsilen kıymetli
evrak düzenlenir.
Kıymetli evrakta doğmuş olan alacak hakkı, taşınmazın
aynı miktardaki değer parçasıyla teminat altına alınmış
olur.
Diğer taraftan, kıymetli evrakın düzenlenmesiyle, varsa
temel alacak yenileme suretiyle sona erer.
Böylece, kıymetli evrak hem soyut bir alacağı, hem de
bunu güvence altına alan o değerdeki taşınmaz rehinini
kapsar.
 (MB)
Kanunda arazinin değerini tedavül ettiren iki çeşit
kıymetli evrak öngörülmüştür. Bunlar;
 İpotekli Borç Senedi ve
 İrat Senedidir.
Her iki kıymetli evrak da, İpotekten farklı olarak mevcut
alacağa güvence teşkil etmek üzere çıkarılmamıştır.
Bu bakımdan fer'i bir hak değildir.
Örneğin, (E) bankadan alacağı kredi için, İpotekli Borç
Senedi vermiştir. Banka ile (E)'nin anlaşmasından sonra
(15.12.2004), tapu kütüğüne tescil (5.1.2005) tarihinde
yapılmış ve alacak hakkı 10. 1. 2005'te doğmuştur.
Banka, tapu siciline tescil ile ipotekli borç senedine sahip
olur.
İpotekli borç senedi, alacağa bağlı olmadığı için banka
lehine sınırlı ayni hakkın tesisi ile bu hak doğmuş olur. (E),
bankaya olan borcunu ödemiş olsa da ipotekli borç senedi
ortadan kalkmaz.
Taşınmaz Rehininin Çeşitleri
Medeni Kanun'da düzenlenen taşınmaz rehini çeşitleri üç
tanedir:
1) İpotek
2) İpotekli borç senedi
3) İrat senedi
İPOTEK (KİŞİSEL SORUMLULUK)
İpoteğin amacı, Kişisel bir alacağı teminat altına almaktır.
Bu bağlamda ipotek, teminat altına aldığı alacağa bağlı bir
haktır.
Alacak için ipotek verilmesi borçlunun kişisel
sorumluluğunu kaldırmaz, bu sorumluluğun yanında bir
de ipotek dolayısıyla taşınmazla sorumluluk doğmuş olur.
Borçlunun mutlaka İpotekli Taşınmazın Maliki olması da
gerekmez (MK m. 881 / II).
İpotek, kişisel bir hakkı güvence altına alır. Borçlunun
borcu için hem ipotekli taşınmaz sorumludur, hem de
borçlunun kişisel sorumluluğu devam eder.
Diğer bir deyişle, alacaklının alacağı için hem güvence
gösterilen taşınmaz sorumludur, hem de borçlunun kişisel
sorumluluğu devam eder.
Borçlunun mutlaka üzerinde ipotek tesis edilen
taşınmazın maliki olması gerekmez. (MK 881 /2)
Örneğin, taşınmaz maliki (E)'nin damadı (S) bir
muayenehane açmak için borç almak zorundadır. Banka
(S)'den güvence istemektedir. (S)'nin kayınpederi (S) için
bankaya kendi taşınmazı üzerinde ipotek tesis edebilir.
Taşınmaz maliki, bir üçüncü kişinin borcu için taşınmazı
-154-
Twitter: @OgrencisiHukuk
üzerinde alacaklı lehine rehin kurmuş olabilir.
Bu takdirde ipotekli taşınmaz maliki borçlu durumuna
gelmez, borç nedeniyle kişisel sorumluluğu yoktur.
Ancak, ipotekli taşınmaz maliki, rehinle teminat altına
alınmış alacağı ödeyerek taşınmazın paraya çevrilmesini
önleme yetkisine sahiptir (MK 884).
Bu yetkisini kullanan taşınmaz maliki, alacaklıya borçlusu
olmadığı bir borcu ödemiş olmaktadır.
İpotek, ister borçlu ister üçüncü kişi tarafından verilsin,
ipotekli taşınmazın paraya çevrilmesi sonucu elde edilen
paranın miktarı temin edilen alacağı karşılamaya
yetmeyebilir.
Bu bağlamda, alacaklı alacağın karşılanamayan kısmı için
ancak kişisel sorumluluğu süren borçlunun diğer
malvarlığı değerlerine başvurabilir.
Söz konusu durumda, alacaklının alacağını öncelikle elde
etme yetkisi de yoktur.
Örneğin, (A), (B)'den aldığı borcuna karşılık bir taşınmaz
üzerinde ipotek tesis etmiştir.
Borcun vadesinde ödenmemesi üzerine alacaklı alacağını
alabilmek için mesela önce (A)'nın maliki olduğu
kamyonunun satılmasını isteyemez.
Birinci sırada ipotekli taşınmazın satılmasını talep etmek
zorundadır. Elde edilen miktar alacağını karşılamaya
yetmiyorsa, (A)'nın bütün malvarlığına başvurur.
İRAD SENEDİ (AYNİ SORUMLULUK)
İrat senedi, Taşınmazın değerinin tedavül etmesini sağlar.
İrad senedinde taşınmazın değeri bağımsızlaştırılıp,
kıymetli evraka bağlanarak tedavüle çıkarılır.
Senedin düzenlenmesiyle bir soyut alacak doğar ve
teminat altına alınmak istenen bir temel alacak varsa, bu
alacak senedin yenileme etkisi ile sona erer (TMK. 910).
İrad senedi, hem senedin düzenlenmesiyle doğan soyut
alacağı, hem de onu teminat altına alan taşınmaz rehinini
kapsar. İrat senedi, taşınmazın değerini tedavül ettirmek
amacını taşır.
İrat senedi ile taşınmazın değeri bağımsızlaştırılmıştır.
Bağımsızlaştırılan bu değer taşınmazdan ödenmesi gerekli
bir para borcu şeklinde taşınmaza bir yükümlülük olarak
yüklenmiştir.
Kişi kişisel malvarlığı ile sorumlu değildir.
İrat senedi hem alacağı kapsar, hem de bunu güvence
altına alan taşınmaz rehinini kapsar.
Rehinli taşınmazın değeri, bu yolla düzenlenen kıymetli
evrak vasıtası ile parçalara bölünerek tedavüle çıkarılır.
İrat senedinin düzenlenmesi ile soyut bir alacak doğar.
İrat senedinde, malik ve borçlu aynı şahıstır. Çünkü, irat
 (MB)
senedinde bağlı borç, bir eşyaya bağlı borçtur.
İrat senedi, taşınmaz yükü karakterindedir.
Bu bağlamda irat senedi, teminat altına aldığı kıymetli
evrakta doğan alacağa bağlı bir hak sayılmaz.
Edim borcu ve bunun taşınmazla teminat altına alınması,
taşınmaz üzerindeki yükün kapsamında bir bütün teşkil
eder.
İrat senedinde borçlunun borçtan dolayı sorumluluğu
yalnız taşınmazla sınırlı olduğundan, ayni sorumluluktur.
Bunun yanında borçlunun kişisel sorumluluğu söz konusu
olmaz (MK 903 / III).
Kıymetli evraktaki borç ifa edilmezse, rehinli alacaklı
ancak teminat teşkil eden, rehin konusu taşınmazı paraya
çevirerek alacağını elde eder.
Taşınmazın paraya çevrilmesinden elde edilen tutar
alacağı karşılamazsa, karşılanmayan kısım için alacaklı
borçlunun diğer malvarlığı değerlerine başvuramaz.
İrat senedinde yer alan borç bir eşyaya bağlı borçtur.
Rehinle yüklü taşınmazın maliki kimse, irat senedi
borçlusu da olur.
İpotekle İrat Senedi Arasındaki Farklar
İpotekle, irat senedi arasındaki başlıca farklar şunlardır:
1)İpotek, kanundan dolayı alacağın varlığını önceden
ararken, irat senedinin çıkarılması için başlangıçta bir
borcun varlığı aranmaz.
2)İpotek, alacağın varlığına bağlanmışken, irat senedi
alacağın varlığından bağımsızdır.
3)İpotek, alacağın varlığına bağlı iken, mesela onun sona
ermesi ile sona ererken, irat senedi daha stabildir. Alacak
sona erse de devam eder.
4)İpotekte, borçlu hem ipotekli taşınmazı ile hem de
kişisel olarak bütün malvarlığı ile sorumlu iken, irat
senedinde sadece taşınmaz ile sorumludur.
5)İpotekte, alacağa teminat teşkil eden taşınmazın
mülkiyeti borçluya veya üçüncü bir şahsa ait olabilirken,
irat senedinde malik ve borçlu aynı şahıstır. Çünkü irat
senedine bağlı borç, eşyaya bağlı borçtur.
İpotekli Borç Senedi (KİŞİSEL SORUMLULUK)
İpotekli borç senedi, ipotek ve irat senedinden alınmış
unsurları taşır.
İpotekli Borç Senedi, hem kişisel sorumluluğun sürdüğü,
hem de taşınmaz değerinin tedavülünün mümkün olduğu
bir taşınmaz rehini çeşididir.
İpotekli Borç Senedinde, taşınmazın değeri
bağımsızlaştırılmış ve bir kıymetli evraka bağlanarak
tedavülü sağlanmıştır.
-155-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Senedin düzenlenmesiyle bir soyut alacak doğar ve
teminat altına alınmak istenen bir temel alacak varsa, bu
alacak, senedin yenileme etkisi dolayısıyla sona erer (MK
910).
Teminat gösterilen taşınmaz, yalnız bu senetten doğan
alacağın güvencesini teşkil eder. Bu, ipotekli borç
senedinin irat senedi ile birleştiği noktadır.
İpotekli borç senedinde, ipotekte olduğu gibi, borçlunun
hem kişisel sorumluluğu, hem de taşınmazla sorumluluğu
vardır.
Borçlu, borcunu ödemezse, taşınmaz paraya çevrilir ve
elde edilen tutardan alacaklı tatmin edilir.
Elde edilen tutar alacağı karşılamazsa, borçlunun diğer
malvarlığı değerlerine başvurulabilir.
Yine ipotekte olduğu gibi, ipotekli borç senedinde de, irat
senedinden farklı olarak, borçluluk teminat teşkil eden
taşınmazın mülkiyetine bağlanmış olmadığından, bir
kimse bir başkasının ipotekli borç senedi borcu için
taşınmazını teminat gösterebilir (MK 901 /1).
İpotekli borç senedinde, irat senedinden farklı olarak,
eşyaya bağlı bir borç ilişkisi yoktur.
Borçluluk borca güvence teşkil eden taşınmazın
mülkiyetine bağlanmış değildir.
Bu nedenle bir üçüncü kişi ipotekli borç senedi için kendi
taşınmazını güvence gösterebilir (TMK m. 901).
Taşınmaz Rehinin Temel İlkeleri
Medeni Kanunda taşınmaz rehini düzenlenirken modern
rehin hukukunun üç ana kuralı hareket noktası olarak
alınmıştır.
Bu ana ilkeler şunlardır:
1)Belirlilik İlkesi (Muayyenlik İlkesi)
2)Açıklık İlkesi (Kamuya Açıklık- Aleniyet İlkesi)
3)Sabit Derece İlkesi
Bu ilkeler, her üç çeşit taşınmaz rehini için de geçerli olan
ilkelerdir.
Ayrıca, bütün rehin çeşitlerinde, taşınmaz rehinin
kapsamı ve paraya çevrilmesi, taşınmazın değer
kaybetmesine karşı alınacak tedbirler ortak hükümlere
bağlanmıştır.
Belirlilik İlkesi
Taşınmaz Rehininde Belirlilik İlkesinin iki yönü vardır.
Birincisi, rehin yükünün belirli olması, ikincisi de rehin
konusu taşınmazın belirli olmasıdır.
Öyleyse, Belirlilik İlkesi, ikiye ayrılır:
1) Rehin Yükünün (Rehinle Temin Edilen Alacağın
 (MB)
Miktarının) Belirli Olması - Alacakta Belirlilik
2) Rehin Konusu Taşınmazın Belirli Olması
Rehin Yükünün (Rehinle Temin Edilen Alacağın
Miktarının) Belirli Olması
Rehin yükünün belirli olması, rehinin temin ettiği alacağın
miktar itibariyle belli olmasını ifade eder.
Aslında Türk Hukukunda her türlü alacak taşınmaz
rehiniyle teminat altına alınabilir.
Ancak, taşınmaz rehinine egemen olan Belirlilik İlkesi
gereğince rehin yükünün belirli olmasını sağlamak üzere,
Medeni Kanun'un 851. maddesinin 1. fıkrasının 1.
cümlesinde, taşınmaz rehininin kurulmasında güvence
altına alınan alacağın, tapu kütüğünde Türk parasıyla
ifade edilen bir para alacağı şeklinde gösterilmesi şart
koşulmuştur: «Taşınmaz rehini, miktarı Türk parası ile
gösterilen belli bir alacak için kurulabilir.»
Böylece, taşınmaz üzerinde sıra itibariyle bu rehinden
sonra gelecek olan rehin hakkı veya diğer sınırlı ayni hak
sahipleri, taşınmaz malikinin alacaklıları ve taşınmazın el
değiştirmesinde, onu üzerindeki rehin yüküyle devralacak
olan yeni malik, rehin hakkının taşınmaz üzerinde ne
miktara kadar bir rehin yükü teşkil ettiğini tapu
kütüğünden açıkça anlayabileceklerdir.
Kanunda alacağın prensip olarak belirlenmesi, emredici
kural olarak düzenlenmiştir (TMK m. 851).
Bu prensibin kabulü ile kanun koyucu şu amaçları
gütmüştür:
1) Rehin bir alacağı güvence altına almak amacı ile
yapıldığı için tapu sicilinde bu miktarın gösterilmesi,
amacın gerçekleştirilmesi ile yakından ilgilidir.
2) Alacaklılar, kendilerinden önce gelen alacak miktarını
öğrenip, durumlarını ona göre düzenleyebilmelidirler.
Anapara İpoteği- Üst Sınırı İpoteği
Rehin yükünün belirliliği, alacağın miktarının rehinin
kuruluşu sırasında belli olup olmamasına göre farklı
hükümlere tabi kılınmıştır.
Alacağın miktarı rehinin kuruluşu sırasında belli ve bu
miktar tapu siciline tescil edilmişse, bu durumda
«Anapara İpoteği» ya da «Kapital İpotek» söz konusu
olur.
Örneğin, (A), (B)'den ödünç aldığı 100.000 TL'yi temin
etmek üzere taşınmazı üzerinde 100. 000 TL'lik ya da bu
alacağın 50. 000 TL'lik kısmını temin etmek üzere, 50. 000
TL'lik bir ipotek kurmuşsa, bu bir Anapara İpoteğidir.
Buna karşılık, rehinin kurulması sırasında alacağın miktarı
belli değilse, bu takdirde Medeni Kanun'un
851.maddesinin I. fıkrasının 2. cümlesine göre
«alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde
-156-
Twitter: @OgrencisiHukuk
taşınmazın güvence altına alacağı bir üst sınır taraflarca
belirtilir».
Bu durumda da «Üst Sınır İpoteği» (Maksimal İpotek) söz
konusudur.
Örneğin, (A), (B)'nin inşaatının yüklenicisi olarak (B)'ye
verebileceği zararlar için (B) lehine ya da (X) Bankasına
olan mevcut ve ileride doğacak borçları için (X) Bankası
lehine, bir genel rehin kaydıyla, taşınmazı üzerinde 100.
000 TL'lik bir ipotek kurmuşsa, bu bir Üst Sınır İpoteğidir.
Öyleyse, rehin kurulurken alacak miktarı belli değilse,
ancak Üst Sınır İpoteği kurulabilecektir.
Fakat, Üst Sınır İpoteği her türlü alacak için kurulabilen
genel bir ipotek tipi olduğundan, bu tip ipoteğe alacağın
miktarının hem belli olmadığı, hem de belli olduğu
durumlarda başvurulabilecektir.
Rehin kurulurken güvence altına alınan alacağın miktarı
belli olup, tapu kütüğüne yapılan tescilde de rehin yükü
olarak bu miktar belirtilmişse, diğer bir deyişle, rehin
yükü olarak Türk parasıyla belirtilen miktar, güvence
altına alınan alacağın gerçek miktarı ise, bu durumda tapu
kütüğü borçlanılan anapara miktarını gösterdiğinden, bu
bir Anapara İpoteğidir.
Buna karşılık, rehin kurulurken güvence altına alınan
alacağın miktarı belli olmasına rağmen, tapu kütüğünde
rehin yükü olarak bundan farklı bir miktar belirtilmişse,
Üst Sınır İpoteği söz konusu olacaktır.
Örneğin, 100. 000 TL'lik bir konut kredisini temin etmek
üzere kurulan 150. 000 TL'lik bir ipotek bir Üst Sınır
İpoteğidir.
Paradan başka bir verme borcu veya bir yapma ya da
yapmama borcu ipotekle teminat altına alınmak istenirse,
bu durumda aslında bu tür borçların hiç ya da gereği gibi
ifa edilmemesi sonucu alacaklının uğraması muhtemel ve
henüz miktarı belli olmayan bir zararın tazmini borcu
teminat altına alınmış olacağından, ancak Üst Sınır İpoteği
kurulabilecektir.
Yine doğmuş veya gelecekte doğması olası birden çok
alacak bir genel rehin kaydıyla güvence altına alınmak
isteniyorsa, rehin yükü olarak tapu kütüğünde alacaklının
bütün taleplerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence
altına alacağı bir miktar üst sınır olarak gösterilir.
Üst Sınır İpoteğinde olduğu gibi Anapara İpoteğinde de
rehinin kurulması sırasında alacağın doğmuş olması şart
değildir. Bu durum, halen mevcut olan veya henüz
doğmamış olmakla beraber, doğması kesin veya olası
bulunan herhangi bir alacağın ipotekle güvence altına
alınabileceğini ifade eden MK 881 / 1 hükmünden açıkça
anlaşılmaktadır.
Gerçekten banka uygulamalarında kredi sözleşmelerinin
etkisini doğurması, genellikle, kredinin geri ödenmesini
 (MB)
temin eden taşınmaz rehininin kurulması şartına bağlanır.
Bu durumda, rehin kurulurken henüz doğmamış olan geri
ödeme borcu, eğer borcun miktarı belli ise, tescilde rehin
yükü olarak bu miktar belirtilmek suretiyle Anapara
İpoteğiyle güvence altına alınmış olur.
Üst Sınır İpoteği ile Anapara İpoteği ayırımının önemi,
bunların sağladığı güvencenin kapsamının farklı
olmasından ileri gelmektedir.
Alacaklının, rehininin paraya çevrilmesi sonucu elde
edilen miktardan karşılanmasını isteyebileceği alacaklar,
sınırlı olarak MK 875'de düzenlenmiştir.
Anapara İpoteği, Anaparadan başka yan alacakları da
ayrıca güvence altına almaktadır.
Oysa, Üst Sınır İpoteğinde alacaklının bütün talepleri
ancak tapu kütüğünde gösterilen tutara kadar teminat
altına alınmaktadır.
Alacağın tutarının Türk parasıyla gösterilmesi hükmünün
hukuki niteliği tartışmalıdır.
Öğretideki bir görüş, bu hükmün tapu memuruna
yöneltilmiş bir düzen hükmü olduğunu, teminat altına
alınan alacağın tutarının Türk parasıyla gösterilmemesinin
rehini geçersiz kılmayacağını savunmaktadır.
Fakat, Belirlilik İlkesi gereği bu hükmün emredici nitelikte
olduğunun kabulü gerekir.
Böylece, taşınmaz üzerinde sıra itibarıyla bu rehinden
sonra gelecek olan rehin hakkı veya diğer sınırlı ayni hak
sahipleri, taşınmaz malikinin alacaklıları ve taşınmazın el
değiştirmesinde, onu üzerindeki rehin yüküyle devralacak
olan yeni malik, rehin hakkının taşınmaz üzerinde ne
miktara kadar bir rehin yükü teşkil ettiğini tapu
kütüğünden açıkça anlayabileceklerdir.
Bu bakımdan, alacağın tutarının Türk parasıyla
gösterilmemesi durumunda rehin geçersiz olacaktır.
Özetle, Kanunda miktarı önceden belli olmayan alacaklar
için de rehin kurulması imkânı tanınmıştır. Bu durumda,
üst sınır ipoteği (azami hat ipoteği) kurulur. (TMK m.
851/1).
Alacak mevcut ise, buna Anapara İpoteği denir.
Alacak henüz mevcut değil ise veya miktarı belli değil ise,
buna Üst Sınır İpoteği (Azami Had İpoteği) denir.
Alacağın belli olması için kanun, bunun Türk parası ile
belirlenmesini ve belirlenen bu rehin yükünün tutarının
tapu siciline tescilini zorunlu kılmıştır (TMK m. 851/ 1).
Böylece kanun koyucu hangi miktara kadar taşınmazın
güvence teşkil ettiğinin bilinmesini istemiştir.
Kısaca, İpoteğin kurulduğu esnada, ipotekle teminat
altına alınmak istenen alacağın miktar itibariyle belirli
olması halinde kurulan ipoteğe, Anapara İpoteği (sermaye
ipoteği, sabit ipotek, kesin borç ipoteği, belirli meblağ
-157-
Twitter: @OgrencisiHukuk
ipoteği, adi ipotek, karz ipoteği) denir.
Anapara ipoteği, MK.m.851/1, c.1'de düzenlenmiştir.
Buna göre "Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile
gösterilen belirli bir alacak için kurulabilir".
Anapara ipoteği kural olarak, mevcut ve miktarı belirli
alacakları teminat altına almak için kurulmaktadır.
Bu tür ipotekte, taşınmazla teminat altına alınmak
istenen ve kesin olarak belirlenmiş olan alacak miktarı
tapu kütüğüne tescil edilir.
İpoteğin, ileride doğması muhtemel veya kesin bir alacağı
güvence altına alması için kurulması durumunda, güvence
altına alınmak istenen alacak miktarı belirli değilse,
alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde ipotek
kurulur.
Bu tür ipoteğe Üst Sınır İpoteği (limitli ipotek, maksimal
ipotek, azami meblağ ipoteği, azami had ipoteği, teminat
ipoteği) denir.
Üst Sınır İpoteği, MK.m.851/1, c.2'de düzenlenmiştir.
Kanun üst sınır ipoteğini şu şekilde ifade etmiştir:
"Alacağın miktarının belirli olmaması hâlinde, alacaklının
bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence
altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir".
Taraflar, üst sınır ipoteği kurmak isterlerse, ipoteğin ne
miktara kadar teminat teşkil edeceğini rehin
sözleşmesinde tespit edecekler ve belirlenen bu miktarı
tapu kütüğüne tescil ettireceklerdir.
İpoteğin tesisi esnasında alacağın miktarının belirli
olmaması veya değişkenlik göstermesi halinde, üst sınır
ipoteği kurma yoluna başvurulur.
Miktar olarak belirli olmamakla birlikte doğma ihtimali
bulunan tazminat alacakları, cari hesaptan doğan bakiye
alacakları ve şarta bağlı alacaklar üst sınır ipoteği ile
teminat altına alınabilirler.
Bankalar, verecekleri krediler için ipotek yoluna
başvurduklarında, kullandırabilecekleri kredi miktarı üst
sınır olarak belirlenmektedir.
Kredi alanın fiilen bu kredinin ne kadarını kullanacağı
henüz belirli olmadığı için, bankalar zorunlu olarak üst
sınır ipoteği kurma yoluna başvururlar.
Bankaların bu tür ipoteğe başvurmalarının kredi borçlusu
açısından en önemli yönü, bankaların verdikleri krediler
için rehinin paraya çevrilmesi suretiyle talep edebileceği
miktarı sınırlıyor olmasıdır.
Anapara ipoteğinde belirli bir miktar, üst sınır ipoteğinde
ise, ileride doğması muhtemel azami bir alacak miktarı,
taşınmazın sicil sayfasının rehin hakları sütununa tescil
edilecektir.
Anapara ipoteğinde alacak doğmuş, mevcut olduğu için
yapılan tescil şekli ve maddi açıdan önem taşıdığı halde,
 (MB)
üst sınır ipoteğinde alacak muhtemel, doğmamış olduğu
için yapılan tescil sadece şekli (sicil varlığı olarak) açıdan
önem taşıyacaktır.
Alacak henüz mevcut olmadığı için tescille maddi ayni hak
niteliği taşımayan bir ipotek doğmuş olup, bu hak, ipotek
alacaklısına taşınmazı paraya çevirtme yetkisi
vermeyecektir
İpotek alacaklısı lehine bir alacak hakkı doğduğu oranda,
ipotek hakkı da maddi ayni hak niteliği taşıyacaktır.
İpoteğin teminat teşkil ettiği muhtemel alacağın
doğmaması veya herhangi bir nedenle son bulması
halinde, ipoteğin tapuda şekli olarak gözükmesinin
teminat açısından hiçbir hukuki sonucu bulunmayacaktır.
Üst sınır ipoteği, ipoteğin kurulması anında mevcut
olmayan ancak ileride oluşacak veya oluşması muhtemel
bir alacağın güvence altına alınması için kurulmaktaysa
da, miktarı belirli bir alacak için de, üst sınır ipoteği
kurulmasına kanunen bir engel bulunmamaktadır.
Zira üst sınır ipoteği alacaktan soyutlanmış bir nitelik
göstermektedir.
Bu özelliğinin sonucu olarak üst sınır ipoteği, her türlü
alacak için söz konusu olabilecek genel bir ipotek tipini
oluşturur.
Miktarı belirli olan alacaklar için üst sınır ipoteği
kurulmasına kanunen bir engel bulunmamakla birlikte,
miktarı belirli olmayan alacaklar için Kanun'un emredici
hükmü karşısında anapara ipoteği kurulması mümkün
değildir.
Yabancı Para Üzerinden Rehin
Taşınmaz rehininin ancak Türk parası üzerinden
kurulabileceğine ilişkin kurala, Medeni Kanun bir istisna
getirmiştir.
Medeni Kanun'un 851. maddesinin II. fıkrasının 1.
cümlesine göre: «Yurt içinde veya dışında faaliyette
bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya
yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına
almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehini
kurulabilir.»
Medeni Kanun'un 851.maddesinin 1. fıkrasının 1.
cümlesinde, taşınmaz rehininin bir «alacak» için
kurulabileceği hükme bağlanmıştır.
MK 851. maddenin II. fıkrasının 1. cümlesinde, yabancı
para üzerinden kurulan taşınmaz rehninin herhangi bir
alacağı değil, belirli özellikleri bulunan bir krediyi güvence
altına alacağı belirtilmektedir.
Ancak, söz konusu hükümde, taşınmaz rehniyle güvence
altına alınacak olan kredilerin vadesi, çeşidi ve konusu
açısından bir kısıtlama bulunmamaktadır.
-158-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Medeni Kanun'un 851. maddesinin II. fıkrasının 1.
cümlesine göre, yabancı para üzerinden kurulan taşınmaz
rehiniyle ancak yabancı para üzerinden veya yabancı para
ölçüsüyle verilen krediler güvence altına alınabilir.
Bu hükümde sözü geçen «Yabancı Para Üzerinden Verilen
Kredi» de kredi alanın borcu, Borçlar Kanunu'nun 99.
maddesi anlamında bir yabancı para borcudur.
Eğer taraflar borcun mutlaka yabancı parayla ödenmesi
konusunda anlaşmamışlarsa, bir seçimlik yetkiye sahip
olan borçlu, bu borcu vadesinde belirlenen yabancı
parayla ödeyebileceği gibi, vade günündeki kur üzerinden
Türk parasıyla da ödemede bulunabilir (BK 99 / II).
Buna karşılık, «Yabancı Para Ölçüsü ile Verilen Kredi»,
yabancı paraya endeksli, Türk parasıyla verilen kredidir;
bu bakımdan burada krediyi geri ödeme borcu yabancı
paraya endeksli, Türk parasıyla ödenecek bir borçtur.
Şu halde rehin yükünün bir yabancı para birimiyle ifade
edilmesi suretiyle taşınmaz rehini kurulması, kredi
kuruluşlarının sadece yabancı para üzerinden veya
yabancı para ölçüsüyle verdiği krediler, diğer bir ifadeyle
döviz kredisi veya dövize endeksli krediler için
mümkündür.
Medeni Kanun'un 851. maddesinin II. fıkrasının 1.
cümlesinde, sadece kredi kuruluşlarınca yabancı para
üzerinden veya yabancı para ölçüsüyle verilen kredilerin
güvence altına alınabilmesi için, yabancı para üzerinden
taşınmaz rehini kurulmasına imkân tanınmıştır.
Bu imkândan yararlanacak olan kredi kuruluşlarının yurt
içinde veya yurt dışında faaliyette bulunması arasında
fark yoktur.
Ancak, Türkiye'de yerleşik kişilerin yurt dışından döviz
kredisi sağlaması, Türkiye'deki kredi kuruluşlarının döviz
kredisi vermesi Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında
32 sayılı Karar ve buna dayanılarak çıkarılan tebliğlerle
düzenlenmiştir.
Yabancı para üzerinden taşınmaz rehini sadece ipotek
biçiminde kurulabilir.
Medeni Kanun'un "Taşınmaz rehininin türleri" kenar
başlıklı 850 nci maddesine göre, "Taşınmaz rehini, ancak
ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde
kurulabilir".
MK.m.851/f.1'e göre taşınmaz rehini kurulurken alacak
miktarı, tapu kütüğünde Türk parası ile gösterilmelidir.
Ancak aynı maddenin ikinci fıkrasında, belirli nitelikleri
taşıyan alacaklar için yabancı para üzerinden taşınmaz
rehini kurulmasına imkân verilmiştir.
Yeni düzenlemede; belirli bir kredi için ipotek tesisinden
söz edilmediği için 851. maddeye göre, doğmuş ve
doğacak krediler için de yabancı para ipoteği
düzenlenebileceği ve yabancı para ipoteğinin, bankanın
 (MB)
verdiği ve vereceği nakdi ve gayri nakdi döviz kredileri ile
dövize endeksli kredileri kapsayacağı ileri sürülebilecektir.
Türk rehin hukukunda yabancı para üzerinden taşınmaz
rehini kurulması 3678 sayılı Kanun'un 28. maddesi ile ilk
kez uygulama alanı bulmuştur.
Kanunun yabancı para üzerinden taşınmaz rehini
kurulmasını düzenlemesindeki amaç, dış kaynaklı
kredilerin ülkeye girişini kolaylaştırmak ve teşvik etmek,
ayrıca kredi müessesesi olan taşınmaz rehininin
fonksiyonlarını tam olarak yerine getirmesini sağlamaktır.
Kredi müesseseleri, kullandıracakları krediler için ipotek
kurma yoluna başvurduklarında, kullandırabilecekleri
kredi miktarı üst sınır olarak belirlenmektedir.
Kredi alanın fiilen bu kredinin ne kadarını kullanacağı
henüz belirli olmadığı için bankalar zorunlu olarak üst
sınır ipoteği kurma yoluna başvurmaktadır.
Kanaatimizce, Kanunun yabancı para üzerinden taşınmaz
rehni kurulmasına imkân vermesindeki amaç ve kredi
kullandırma sözleşmesinden doğan alacağın özelliği
dikkate alınırsa, yabancı para ipoteğinin, anapara ipoteği
veya üst sınır ipoteği şeklinde kurulabilmesi mümkün
olmalıdır.
Yükümlülüğün Türk parası ile gösterilmesinin emredici bir
kural mı, yoksa bir düzen kuralı mı olduğu öğretide
tartışmalıdır.
Kuralın emredici bir kural olduğu yolundaki görüş, TMK
m. 851 karşısında isabetli bir görüştür.
Taşınmaz rehinin Türk parasıyla kurulması emredici bir
kuraldır. Ancak bazı hallerde, taşınmaz rehini yabancı
para birimi veya yabancı para üzerinden de kurulabilir.
Yabancı para üzerinden taşınmaz rehini yurt içinde ve
yurt dışında bulunan kredi kuruluşlarınca yapılır.
Kredi kuruluşları yabancı para veya yabancı para ölçüsü
ile (yani o günkü yabancı paranın karşılığı olarak Türk
parası) ile kredi verebilirler.
Verilen bu kredileri güvence altına almak için yabancı
para üzerinden taşınmaz rehini kurabilirler.
Her derece, rehin konusu alacağın tespit edildiği para
türü üzerinden gösterilir.
Aynı derece üzerinde farklı para türü kullanılamaz.
Yabancı para üzerinden kurulan rehine ait bir derecenin
boşalması halinde, yerine, tescil edileceği tarihteki
karşılığı Türk parası veya yabancı para üzerinden rehin
kurulabilir.
Türk parası ile kurulmuş bir rehine ait derece boşalmış
ise, yerine tescil edileceği tarihteki karşılığı yabancı para
üzerinden rehin kurulabilir.
Yabancı ve Türk parası karşılıklarının hesabında hesap
-159-
Twitter: @OgrencisiHukuk
günündeki Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankasının döviz
alış kuru esas alınır.
Rehin haklarının hangi yabancı paralar üzerinden
kurulabileceği Bakanlar Kurulunca belirlenir (TMK m.
851).
Taraflar, faiz oranını sınırlayıcı hükümler saklı kalmak
kaydı ile serbestçe kararlaştırabilirler (TMK m. 852).
Rehin hakkı ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde
kurulabilir (TMK m. 852).
Yabancı para üzerinden kurulan taşınmaz rehini dövizin
değer kazanması halinde, kendisinden sonra gelen rehinli
alacaklar için bir tehlike oluşturabilir.
Ayrıca Türk parası ile tesis edilmiş bu rehine ait derecenin
boşalması halinde, bu boşalan dereceye yabancı para
üzerinden rehin kurulabileceği TMK m. 851 / III' de
öngörülmüştür.
Rehin ile temin olunan alacak hangi yabancı para
biriminden verilmişse, taşınmaz rehini de aynı para birimi
ile gösterilmelidir.
Örneğin, (A) ile (B) arasında İsviçre frangı üzerinden bir
kredi sözleşmesi yapılmışsa, (A)'nın alacak miktarına
güvence teşkil eden taşınmaz üzerinde rehin derecesine
de İsviçre frangı üzerinden rehin tesis edilecektir. Rehin
derecesinde belirtilen güvence dolar üzerinden olamaz.
Aynı derece üzerinde birden fazla rehin varsa, bütün
rehinlerin aynı para birimi üzerinden yapılması gerekir.
Örneğin, (A)'nın taşınmazındaki 1.derecedeki rehin
1.000.000 Euro üzerinden belirlenmişse, alacağın 500.000
lik kısmı için Euro, geri kalan kısmı için İsviçre frangı
üzerinden rehin kurulamaz.
Yabancı para üzerinden kurulan taşınmaz rehininin
ödenmesinde Türk parası ile kurulan rehin ödenmesinden
farklı bir durum ortaya çıkar.
Burada kredi alan borçlu, alacağın vadesi geldiğinde bir
seçimlik hakka sahiptir.
Dilerse borcu aralarında kararlaştırdıkları yabancı para
birimi üzerinden öder. Dilerse, vade günündeki yabancı
para biriminin karşılığı olan Türk parası üzerinden
ödemede bulunur (BK m. 83 / II/ TBK m. 99 / II).
Eğer borçlu borcunu vadesinde ödemezse, alacaklı,
alacağının yabancı para üzerinden verilmesini talep eder
ve dava açabilir.
Alacaklı bu durumda seçimlik bir hakka sahiptir. Dilerse
vade günündeki kur üzerinden, dilerse fiili ödeme
günündeki kur üzerinden alacağının ödenmesini
isteyebilir (3678 sayılı Kanunla, Borçlar Kanunu'nun 83.
maddesine eklenen III. fıkra, TBK m. 99 / III).
Rehin yükünün belirli olması, alacağın tutarının rehinin
kuruluşu sırasında belli olup olmamasına göre farklı
 (MB)
hükümlere tabi olur.
Rehin Konusu Taşınmazın Belirli Olması
Rehin konusunun belirli olması, rehnedilecek taşınmazın
tapu siciline kayıtlı olması ve rehin verilen taşınmaz veya
taşınmazların belli olmasını gerektirir.
Taşınmazın Tapu Sicilinde Kayıtlı Olması
MK 853'e göre, rehin hakkı ancak tapu siciline kayıtlı
taşınmazlar üzerinde kurulur.
MK 998/I'e göre de, arazi taşınmazlar üzerindeki bağımsız
ve sürekli haklar, kat mülkiyetine konu olan bağımsız
bölümler tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilir.
Taşınmazın Belirli Olması
MK 854/I'e göre, rehin kurulurken rehin konusu
taşınmazın belirtilmesi gerekir.
Taşınmazın bir parçası bölünerek bağımsız parsel olarak
tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilmiş olmadıkça
rehne konu olamaz (MK 854 /II).
Buna karşılık, taşınmazlara ilişkin paylı mülkiyet payları,
tapu kütüğünde ayrı bir sayfada kayıtlı olmamakla
beraber, taşınmaz rehnine konu olur.
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından her
biri, kendi payını rehnedebilirse de (MK 688/III, MK
857/1), payın rehninden sonra taşınmazın tümü
rehnedilemez (MK692/II, MK857/II).
Ayrıca pay ancak bütün olarak rehnedilebilir.
Paydaş payını bölerek, bunun bir kısmını rehnedemez
(TST 33 /2).
Taşınmazın tamamı rehnedilmiş ise, sonradan pay
üzerinde rehin hakkı kurmak mümkündür.
Buna karşılık, Elbirliği Mülkiyetine tabi bir taşınmaz,
maliklerin tamamının onayıyla ve ancak bütün olarak
rehnedilebilir (MK 857/ III).
Üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş bir binada ise, bağımsız
bölümler üzerinde taşınmaz rehni kurulabilir (KMK15).
Taşınmazın belli olması zorunluluğu, bir alacağın birden
fazla taşınmazla güvence altına alınmasına engel değildir.
Bu, toplu rehin kurmak veya rehin yükünü taşınmazlar
arasında paylaştırmak suretiyle olur.
Toplu Rehin
Bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde her biri
alacağın tamamına güvence teşkil etmek üzere kurulan
rehne «Toplu Rehin» denir.
MK 855 /1'e göre Toplu Rehin kurulabilmesi için
taşınmazların aynı kişinin mülkiyetinde olması veya
taşınmazlar ayrı kişilerin mülkiyetinde ise, bunların
borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları gerekir.
Toplu rehinde, rehinli taşınmazların sayısı kadar rehin
-160-
Twitter: @OgrencisiHukuk
yoktur, rehinli taşınmazların tümü üzerinde tek bir rehin
vardır.
Alacaklı, rehinli taşınmazlardan birinin veya birden
fazlasının paraya çevrilmesi sonucu alacağını elde edince,
diğer taşınmazlar üzerindeki rehin maddi olarak sona
erer.
Bir tek alacak için birden fazla taşınmazdan her biri
alacağı tamamına güvence olarak gösteriliyorsa, buna
Toplu Rehin denir.
Kanunda hangi hallerde Toplu Rehin kurulabileceği açıkça
belirlenmiştir:
1)Taşınmazların tamamı aynı kişinin mülkiyetinde ise,
2)Taşınmazlar farklı kişilerin mülkiyetinde olup da, bu
kişiler aynı borçtan müteselsil olarak sorumlu iseler.
Alacaklı, Toplu Rehin konusu taşınmazların hep birlikte
paraya çevrilmesini ister.İcra memuru, uygun gördüğü
taşınmazın paraya çevrilmesine karar verir.
MK 873/Ill'e göre, alacaklı toplu rehin konusu
taşınmazların paraya çevrilmesini hep birlikte talep
etmelidir.
İcra memuru taşınmazlardan ancak alacağın karşılanması
için gerektiği kadarını paraya çevirir.
Taşınmaza ilişkin paylı mülkiyet payı da taşınmaz gibi
rehin edilebildiğinden, aynı veya farklı taşınmazlara ilişkin
paylı mülkiyet payları üzerinde de, şartları varsa, toplu
rehin kurulabilir. (TST32/a ve b)
Rehin Yükünün Taşınmazlar Arasında Paylaştırılması
Suretiyle Kurulan Rehin
MK 855 / 1'de öngörülen şartlar yoksa veya bu şartlar
bulunmakla beraber, taraflar toplu rehin kurma yolunu
seçmek istememişlerse, aynı alacak için birden çok
taşınmazın rehnedilmesi, rehin yükünün rehnedilecek
taşınmazlar arasında paylaştırılması yoluyla sağlanır (MK
855/ II, TST 32 /c).
Bu durumda, alacak değil, rehin yükü bölünmekte,
taşınmazlardan her biri alacağın ancak belli bir kısmı için
rehin edilmektedir.
Örneğin, (B)'nin, (A)'ya ola 250. 000 TL.lik borcunun 100.
000 TL'lik kısmı için (X) taşınmazında 100. 000 TL'lik, 150.
000 TL'lik kısmı için de (Y) taşınmazında 150. 000 TL'lik iki
ayrı rehin kurulmaktadır.
Rehin yükünün paylaştırılması suretiyle birden çok
taşınmaz üzerinde kurulan rehinde önemli olan,
taşınmazlar üzerindeki rehin yükünün miktarının, temin
edilen alacağın miktarını geçmemesidir.
Rehin yükünün dağıtımı tarafların anlaşmasına göre
yapılır.
Bu konuda bir anlaşma yoksa, MK 855 / III'e göre yetkili
 (MB)
tapu sicil memuru bu dağıtımı taşınmazların değerleriyle
orantılı olarak re'sen yapar.
Birden çok taşınmazın aynı alacak için rehin yükünün
paylaştırılması suretiyle rehin edilmesi durumunda
alacaklı, Toplu Rehinde olduğu gibi, taşınmazların
hepsinin paraya çevrilmesini istemelidir (MK 873/III).
Taşınmazların her biri alacağın belli bir kısmını temin
ettiğinden, icra memuru talep üzerine hepsini paraya
çevirecektir.
Taşınmaza ilişkin paylı mülkiyet payı Toplu Rehin konusu
olabildiği gibi, rehin yükünün paylaştırılması suretiyle
kurulan rehne de konu olabilir (TST 32 /c).
Taşınmaz Rehininde Açıklık (Kamuya Açıklık- Aleniyet)
İlkesi
Açıklık İlkesi, Taşınmaz Rehninin kurulması ve sona
ermesinin herkes tarafından anlaşılabilecek bir biçimde
olmasını gerektirir.
Kanundaki istisnalar hariç (TMK m. 865, 867, 876),
taşınmaz rehini ancak tapuya tescil suretiyle tesis edilir.
Hiç kimse tapu kütüğüne tescil edilen bir taşınmaz
rehinini bilmediğini iddia edemez.
Taşınmaz rehinin yolsuz olarak terkini, taşınmaz rehinini
sona erdiremez. Fakat iyiniyetli üçüncü kişiler taşınmazı
rehinsiz olarak iktisap eder.
Taşınmaz Rehininin Kazanılması
Taşınmaz rehini tescil ile kazanılabileceği gibi, sicil dışı da
kazanılabilir.
1)Tescil İle Kazanma
Taşınmaz rehininin kazanılması için iki kurucu koşulun
varlığı aranır:
 Kazanma sebebi
 Tescil
Taşınmaz rehinin devren iktisabı ise, ipotekte, alacağın
kazanma; ipotekli borç senedi ve irat senedinde ise,
senetlerin teslimi ile olur.
Tescille Kazanma Sebebi
Taşınmaz rehininin kurulması için gerekli bir kazanma
sebebinin varlığı aranır.
a)Taşınmaz Rehini Sözleşmesi
Taşınmaz rehini sözleşmesi, taşınmaz maliki ile alacaklı
arasında yapılan bir sözleşmedir.
Rehin sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerekir.
Resmi şekil bir geçerlilik koşuludur.
Sözleşmedeki değişiklikler ek bir sözleşmeyle yapılır. Eğer
-161-
Twitter: @OgrencisiHukuk
sözleşmedeki değişiklik rehin yükünü artırıyorsa, ek
sözleşme de resmi şekilde yapılır.
Rehin yükünü hafifleten sözleşmelerin resmi şekilde
yapılması koşul değildir.
26.4.1984 tarihli 3000 sayılı Kanunla, Tapu Kanunu'nun
26. maddesine ilave edilen bir fıkra ile resmi senede bir
istisna getirilmiştir.
Bu ek fıkraya göre, «Konut yapanlara, ihracatçılara,
turizm tesisi yapanlarla, işletmecilerine, sanayicilere,
esnaf ve sanatkarlara konuları ile ilgili olarak bankalarca
veya kamu kurum ve kuruluşlarınca (Ordu Yardımlaşma
Kurumu dahil) açılacak kredilere karşılık güvence
gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri resmi senet
tanzim edilmeksizin alacaklı ile borçlu ve varsa kefilleri
arasında yapılan kredi ve borç sözleşmelerine istinaden,
ilgililerin talebi üzerine, tapu sicil muhafızlıklarınca tapuya
tescil edilir.»
12.3.1985 tarihli ve 3163 sayılı Kanunla ilave edilen
fıkraya göre de: «Bir tarımsal kredi sebebiyle bankalar
veya kamu kurum ve kuruluşları lehine güvence olarak
gösterilen taşınmazların ipotek işlemlerinde de bu usule
uyulur.»
Taşınmaz Rehini Sözleşmesinde şu ana unsurlar bulunur:
1)Rehin Veren
2)Rehin Konusu Taşınmaz
3)Rehinli Alacaklı
4)Rehinli Alacak
Rehin sözleşmesi geçersizse, yapılan tescil, yolsuz
tescildir.
Rehin sözleşmesinin, tarafların rehin kurma konusundaki
anlaşmalarının bütün ana noktalarını kapsaması gerekir.
Örneğin, rehin konusunun, yani rehinle yükümlülük altına
girecek taşınmazın açıkça belirtilmesi, rehin derecesinin
belli olması gibi.
b)Ölüme Bağlı Tasarruf
Bir taşınmaz rehini ölüme bağlı bir tasarrufla da kurulur.
Örneğin, (A), vasiyetname yoluyla, kendisine ait bir
taşınmaz üzerinde, kendisinden alacaklı olan veya bir
başkasından alacaklı olan (B) lehine bir taşınmaz rehini
kurulmasını vasiyet edebilir.
c)Malikin Tek Taraflı Tasarrufu
Malik adına veya hamiline yazılı ipotekli borç senedi veya
irat senedi kurulması için malikin yazılı tescil talebi
yeterlidir.
d)Mahkeme Hükmü
Rehin hakkı mahkeme hükmüne de dayanabilir.
Rehin verecek olan taşınmazın maliki, rehin sözleşmesini
 (MB)
yapmasına rağmen, sözleşmeden doğan borcunu yerine
getirmiyor, tescil talebinde bulunmuyorsa, alacaklı,
hakimden hakkının tanınmasını isteyebilir. Hakimin
vereceği karar, bir eda hükmüdür.
Rehinli alacaklı bu hükümler tescili sağlama yetkisine
sahip olur. Bu durumda tescil kurucu nitelikte olur.
e)Kanundan Doğan Rehin Hakkı
Kanunda öngörülen koşulların gerçekleşmesiyle hak
sahibine bir rehin hakkı tanınmıştır.
Kanundan doğan rehin hakkı iki çeşittir:
1)Doğrudan Doğruya Doğan Rehin Hakları: Bu tür rehin
haklarında, rehin tescilsiz doğar (TMK m. 865 / III, 867,
876).
2)Dolayısıyla Kanuni Rehin Hakları: (Tescile Tabi Kanuni
İpotekler) Bu tür rehin haklarında, rehin tescil ile doğar
(TMK m. 893 vd.).
Rehin hakkının doğrudan doğruya kanundan dolayı
doğmasında, tescile gerek yoktur. Buna «Gizli Rehin»
denir.
Örneğin, (A), (B)'nin taşınmazı üzerinde rehin hakkına
sahiptir. (B)'nin taşınmazın muhafazası ile ilgili tedbirleri
almaması, mesela yapının temeline zarar vereceğini
bilmesine rağmen, tedbir almadan komşu arsada inşaat
yapması halinde, rehin alacaklısı gerekli tedbirleri almak
için yetkili kılınmasını hakimden talep eder. Lehine karar
verilirken, yaptığı masraflar, tescil işlemine gerek
olmadan sahip olduğu rehinin bulunduğu derecenin
güvence kapsamına girer (TMK m. 876).
Örneğin, (A) üzerinde rehin hakkı olduğu sigortalı
taşınmazın sigorta primlerini öderse, bu masraflar tıpkı
rehinli alacak gibi, rehinin kapsamına girer (TMK m. 876).
Rehin hakkının dolaylı olarak kanundan doğmasında ise,
kişiye tescili talep hususunda bir yetki verilmiştir.
Rehin, tescil ile doğar.
Örneğin, (A), (B)'ye sattığı taşınmazın bedelini tam olarak
almamışsa, sattığı taşınmaz üzerinde alacağı için bir
taşınmaz rehinin kurulmasını talep edebilir. Rehin hakkı
tescil ile doğar.
Tescil
Taşınmaz rehinini kuracak tescil, kural olarak taşınmaz
malikinin yazılı istemi üzerine yapılır.
Tapu müdürü veya onun yetkilendireceği tapu sicil
görevlisi (Tapu K. m. 26 /1), istemde bulunanın tasarruf
yetkisini, istemin dayandığı hukuki sebebi inceledikten
sonra, bir eksiklik görmezse, rehin edilecek taşınmazların
sayfalarına tescili gerçekleştirir.
-162-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Tapu Sicili Tüzüğü'nün 31.maddesine göre yapılacak
tescilde, taşınmaz rehinin türü, rehinli alacaklı, rehinle
temin olunan miktar ve gerektiğinde faiz oranı, rehin
derecesinin sırası ve belgelerin numarası gösterilir.
Bir ipotekli borç senedi veya irat senedi söz konusu ise,
tapu müdürü tescilden başka, ayrıca kıymetli evrakı da
düzenler. Ancak alacaklının rehin hakkı tescille doğar.
Sicil Dışı Kazanma
Taşınmaz rehin haklarının sicil dışı da kazanılabileceğini
kanun koyucu kabul etmiştir. Kanuni rehin haklarının bir
kısmı, tescilsiz kazanılır.
Bu rehin hakları taşınmazın değerinin muhafazası için
yapılan masraflara ilişkin olarak doğar (TMK m. 865 / III,
867, 876).
Taşınmaz Rehininin Sona Ermesi
Taşınmaz rehini, rehine ilişkin tescilin terkini ile sona erer
(TMK m. 858).
Rehinin sona erme sebepleri, alacağın sona ermesi;
sadece rehinin sona ermesi olarak iki grupta toplanabilir:
1)Rehinin Alacak Hakkına Bağlı Olarak Sona Ermesi
2)Sadece Rehinin Sona Ermesi
1)Rehinin Alacak Hakkına Bağlı Olarak Sona Ermesi
Alacak hakkının sona ermesi ile rehin hakkı da
kendiliğinden sona erer. Çünkü rehin hakkı, fer'i bir
haktır.
Ancak terkine kadar, tescil şekli değerini muhafaza eder.
Rehinli alacaklı, terkin talebinde bulunur. Bulunmazsa,
taşınmaz maliki, tapu kütüğünün düzeltilmesi davası açar
(TMK m. 1025 / 1).
2)Sadece Rehinin Sona Ermesi
Alacak devam etmekle beraber, rehin tek başına sona
erdirilebilir.
Alacak hakkı devam etmekle beraber, rehini sona erdiren
sebepler şunlardır:
a)Rehinin Terkinle Sona Ermesi
Hak sahibinin tapu sicili müdürüne yapacağı yazılı talep
üzerine rehin terkin edilir.
b)Rehin Hakkını Doğrudan Sona Erdiren Sebepler
Bazı nedenler, terkin işlemine gerek olmaksızın rehin
hakkının varlığını sona erdirir.
1) Kamulaştırma: Rehin hakkı taşınmazın kamulaştırılması
ile kamulaştırma parası üzerinde devam eder. Bu
durumda bir alacak rehini söz konusu olur.
2) Rehin Edilen Taşınmazın Tamamen Yok Olması:
 (MB)
Taşınmazın tamamen yok olması halinde, rehin de sona
erer. Rehin hem maddi hem de şekli varlığını kaybeder.
3) Sürenin Dolması: Rehin belli bir süre için kurulmuşsa,
sürenin bitmesiyle, rehin hakkı da sona erer. Rehin hem
maddi, hem de şekli varlığını kaybeder.
Taşınmaz Rehiniyle Temin Edilen Alacak Hakkında
Zamanaşımı İşlemez
Rehine ilişkin her tescilin varlığı süresince alacak hakkında
zamanaşımı işlemez (TMK m. 864).
Tescilsiz doğan rehin hakları için bu kural geçerli değildir.
Aynı şekilde taşınmaz rehini yolsuz terkin edilmiş olsa
bile, alacak hakkında zamanaşımı işler.
Taşınmaz Rehininde Sabit Dereceler Sistemi
Kanunda taşınmaz rehininde Sabit Derece Sistemi kabul
edilmiştir.
Bu sistemde rehinin kuruluş tarihleri önem
taşımamaktadır.
Taşınmaz rehininde kanun koyucu diğer sınırlı ayni haklar
için kabul ettiği İlerleme Sisteminden ayrılmıştır.
Taşınır Rehininde ise, İlerleme Sistemini benimsemiştir.
Örneğin, (A), taşınmazı üzerinde önce (B) lehine, bir
irtifak hakkı tesis etmiş, sonra (C) lehine bir rehin hakkı
tanımışsa, eski tarihli olan irtifak hakkı, birinci sırada yer
alır. Taşınmaz bir başkasına satıldığında, irtifakla yükümlü
olarak geçer.
Taşınmaz rehininde sıra, tarafların iradesine göre tespit
olunur.
Sabit Derece Sisteminde, taşınmazın değeri, farazi
parçalara bölünmüştür.
Her bir rehin hakkı, taşınmazın değerinin paraya
çevrilmesinden elde edilecek tutarın belirli bir bölümünü
kapsar.
Taşınmazın bu farazi parçalarına Derece denir. Her
derecede, derecenin değeri kadar rehin kurulur.
Rehin, hangi derecede kurulmuş ise, o derecenin miktarı
ve sırası ile alacağı güvence altına alır. (TMK m. 870, 874).
Örneğin, (A), taşınmazı üzerinde taşınmaz rehini için üç
derece öngörmüş ve 1. derece 500. 000 TL, 2. derece 300.
000 TL., 3.derece 100. 000 TL olarak farazi değerler tespit
etmiş olabilir.
Her derece içinde öncelik sırasını gösteren alt dereceler
kurulabilir.
Alt derecelerin toplam değeri, alt derecelerin içinde
bulunduğu derecenin temin ettiği miktardan fazla olamaz.
-163-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Derece kavramı
Sabit dereceler sisteminde derece kavramı, üzerinde
ipotek kurulmak istenen taşınmazın bölündüğü farazi
değer parçalarını ifade etmektedir.
Derece, maddi anlamda taşınmazın her bir ipoteğe tahsis
edilmiş değer payını, diğer bir ifade ile taşınmazın
değerinin her bir ipoteğe ne meblağ için teminat teşkil
ettiğini ifade ederken, şekli anlamda ise tapu sicili
tekniğine göre ayrılarak sınırlandırılmış ve tescil edilmiş
değer payını ifade eder .
Alt derece kavramı
Sabit dereceler sisteminde, bir taşınmaz üzerinde birden
fazla derece oluşturarak birden fazla ipotek kurmak
mümkün olduğu gibi, bir derecede birden fazla ipotek
kurmak da mümkündür.
Diğer bir ifade ile aynı ipotek derecesi içinde, o derecenin
farazi değerini aşmayacak şekilde alt (yan, kısmi) rehin
dereceleri oluşturmak mümkündür.
Boşalan (serbest) derece kavramı
MK.m.871/f.1'e göre, "Aynı taşınmaz üzerinde farklı
sıralarda kurulmuş bulunan rehin haklarından birinin
terkin edilmiş olması, sonraki sırada yer alan rehinli
alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı vermez".
MK.m.871/f.1, sabit dereceler sisteminin en önemli
özelliklerinden biri olan boşalan dereceleri
düzenlemektedir.
Sabit Derece Sisteminin Başlıca Özellikleri
1) Sabit Derece Sisteminde rehin konusu taşınmazın
değeri, rehin derecesi denilen farazi parçalara ayrılmıştır.
Rehinli alacaklının hakkı, alacağın bağlı olduğu derecenin
farazi değerini aşamaz (TMK m. 870//1).
Örnek: (A) taşınmazını 3 dereceye bölmüş ve her bir
derece için belirli bir değer öngörülmüş olabilir. Mesela,
1. derece 500. 000 , 2. derece 300. 000, 3. derece 200.000
gibi.
2) Rehin haklarının sırası, kuruluş tarihine göre değil,
bulundukları derecelere göre belirlenir. Taraflar hangi
derecede yer aldıklarına kendileri karar verirler.
Örnek: 1.Derece- 500.000 - 1.5.1995; 2.Derece- 300.000-
1.5.1993; 3. Derece- 200.0- 1.5.1992
3) Önceki derecede bulunan rehinli alacaklı alacağını
almadan sonraki derecede bulunan rehinli alacaklı
alacağını alamaz.
Örnek: 1.Derece- A-500.000 - 1.5.1995;
2.Derece- B- 300.000- 1.5.1993;
 (MB)
3. Derece- C- 200.000 - 1.5.1992
Taşınmaz 700.000 TL. satılırsa, (A) lehine kurulan
taşınmaz rehini, kuruluş tarihi itibariyle en yeni tarihli de
olsa, rehini 1.derecede olduğu için önce satış bedelinden
rehin alacağı olan 500.000 TL alır. (B), (A)'nın rehin
alacağından arta kalan 200.000 TL alır. (C) hiçbir şey
alamaz. (B)'nin geri kalan 100.000 TL ve (C)'nin
200.0 TL için rehin alanın kişisel sorumluluğu vardır.
4) Bir derecede rehin hakkı kısmen veya tamamen sona
ermişse, alt derecede bulunan rehin hakkı sahibi
kendiliğinden üst dereceye ilerleyemez (TMK m. 871 /1).
Örnek: (A), taşınmazı üzerinde üç derece rehin tesis
etmiştir. Birinci derecede 300. 000 Tl ile güvence altına
alınan borcunu ödemiş ve derece boşalmıştır. Bu
durumda borcu ikinci dereceden güvence altına alınan
(B), birinci dereceye ilerleyemez. (A) bu rehin derecesi
üzerinde (D) için bir taşınmaz rehini tesis edebilir.
5) Malik boşalan dereceye yeni bir rehin hakkı tesis
edebilir. Hatta daha rehin hakkı kurulurken, daha önceki
bir rehin hakkını saklı tutabilir. Bunlara Saklı Derece denir.
Saklı Derecenin güvence miktarı belli edilerek, tapu
kütüğüne tescil edilir.
6) Bir derece içinde, o derecenin farazi değerini aşmadan,
yan rehin dereceleri kurulabilir. Aynı derece içindeki yan
rehin derecesi alacaklıları, o dereceye düşen miktarı,
alacakları oranında paylaşırlar (TMK m. 874 / II).
7) Bir rehin derecesinin farazi değerinde değişiklik
yapmak, alt derecedeki rehinli alacaklıların hakkını
tehlikeye sokacağından, ancak onların muvafakatı ile
değişiklik yapılabilir. Daha önce belirlenmiş faiz oranı
sonradan gelen alacaklıların zararına olarak arttırılamaz.
Sabit dereceler sisteminin istisnaları
MK.m.871/f.1 'e göre, "Aynı taşınmaz üzerinde farklı
sıralarda kurulmuş bulunan rehin haklarından birinin
terkin edilmiş olması, sonraki sırada yer alan rehinli
alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı vermez".
Bir derecedeki ipotekte meydana gelen değişiklikler diğer
derecede yer alan rehin hakları üzerinde her hangi bir etki
meydana getirmez.
Boşalan bu dereceye sonraki derecede bulunan ipotek
kendiliğinden ilerleyemez. Taşınmaz maliki boşalan
derece üzerinde kural olarak serbestçe tasarruf edebilir
(MK.m.871/f.2).
Sabit Derece Sisteminin İstisnaları, ya sözleşmeden ya da
kanundan doğar.
Sözleşmeden doğan istisna, rehin alacaklısına, boş
dereceden istifade hakkı verir (TMK m. 871 / II).
Kanundan doğan istisnalar ise, taşınmazların paraya
çevrilmesinde ve arazinin iyileştirilmesi (ıslahı) sonucunda
-164-
Twitter: @OgrencisiHukuk
kurulan rehin haklarında söz konusu olur.
Boş Dereceye İlerleme (Sözleşme ile)
Rehin alacaklısı ile malik aralarında yaptıkları sözleşmeyle,
taşınmaz maliki, rehin alacaklısının boşalan üst
derecedeki diğer bir rehinin yerine geçmesini kabul eder.
Böyle bir hal, rehin senediyle alacaklıya tanınabileceği
gibi, sonradan yapılan ek bir sözleşmeyle de tanınabilir.
Ancak ek sözleşmenin de resmi şekilde yapılması gerekir.
Bu sözleşmenin üçüncü kişilere karşı geçerli olması (ayni
etki sağlaması) için tapuya şerh edilmesi koşuldur (TMK
m. 871 / III).
Tapuya şerh verilmesinden önce, tarafların bu hakkın şerh
ettirilmesi yolunda aralarında bir «şerh anlaşması»
yapmaları gerekir.
Şerh anlaşmasını da resmi şekilde yapılması koşuldur.
Boş dereceye ilerleme hakkı, malikin yazılı talebi üzerine
tapu kütüğüne şerh edilir.
Malik anlaşmaya rağmen tapu kütüğüne şerh vermekten
kaçınıyorsa, ifa davası ile şerhe zorlanabilir.
Malik birden fazla kişiye boş dereceye ilerleme hakkı
tanımışsa, ilerleme şerh tarihi esas alınarak yapılır (TMK
m. 871, 1009).
Şerhe rağmen, boş dereceye ilerletmeyi malik talep
edecektir. Etmezse, şerhten yararlanacak kişi mahkeme
kararıyla boş dereceye ilerletmeyi talep edebilir.
İlerleme sisteminde, bir rehin hakkı terkin edilince,
sonraki sıralarda bulunan diğer rehin hakları
kendiliklerinden birer sıra ileri geçerler ve ondan boşalan
yeri doldururlar.
Rehin haklarının böylece birer sıra ilerlemeleriyle son
sırada bir boşalma meydana gelmez.
Zira her bir rehin hakkının gayrimenkulün değerini tüm
olarak kapsaması prensibine uygun olarak, rehin
haklarının kapsamları da kendiliğinden genişler ve sıra
düzenindeki boşluğu doldururlar.
Kural, boşalan dereceye sonraki derecede bulunan
ipoteğin kendiliğinden ilerleyememesi olmakla birlikte,
kanun sabit dereceler sisteminin uygulanmasına bazı
istisnalar getirmiştir.
Bu istisnai hükümlere göre ilerleme ya kanun hükmü
gereği ya da tarafların aralarında akdedecekleri sözleşme
ile mümkün olabilir.
Bu istisnai hallerde, ön derecede yer alan ipotekte her
hangi bir sebeple boşalma meydana gelirse, sonraki
derecede yer alan ipotek boşalan dereceye kanunda
belirlenen kurallara göre ilerleyebilecektir.
Yabancı Para Üzerinden Taşınmaz Rehini
 (MB)
Taşınmaz rehninin ancak Türk parası üzerinden
kurulabileceğine ilişkin kurala, Medeni Kanun bir istisna
getirmiştir.
Medeni Kanun'un 851. maddesinin ikinci fıkrasına göre,
yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi
kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para
ölçüsüyle verilen kredileri güvence altına almak için
yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsüyle
verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para
üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir.
Yabancı Para üzerinden Taşınmaz Rehni
Kurulabilmesinin Şartları
1)Borcun Kredi Sözleşmesinden Kaynaklanması
2)Kredinin Yabancı Para Üzerinden veya Yabancı Para
Ölçüsüyle Verilmesi
3)Kredinin Bir Kredi Kuruluşu Tarafından Verilmesi
4)Rehin Yükünün Yabancı Para Birimiyle Belirlenmesi
Borcun Kredi Sözleşmesinden Kaynaklanması
Medeni Kanun'un 851. maddesinin I. Fıkrasının 1.
cümlesinde, taşınmaz rehninin bir alacak için
kurulabileceği hükme bağlanmıştır.
Aynı hükmün ikinci fıkrasının birinci cümlesinde ise,
yabancı para üzerinden kurulan taşınmaz rehninin
herhangi bir alacağı değil, belirli özellikleri bulunan bir
krediyi güvence altına alacağı belirtilmektedir.
Ancak, söz konusu hükümde, taşınmaz rehniyle güvence
altına alınacak olan kredilerin, vadesi, türü ve konusu
açısından bir kısıtlama bulunmamaktadır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 4 Haziran 2002
tarihli Genelgesinde, Medeni Kanun'un 851. maddesinin
2. fıkrası anlamında yabancı para üzerinden kurulacak
taşınmaz rehniyle güvence altına alınabilecek kredinin
tanımında, 4389 sayılı Bankalar Kanunu'nun 11.
maddesindeki düzenlemenin esas alınacağı
belirtilmektedir.
4389 sayılı Bankalar Kanunu'nun yerini artık 5411 sayılı
Bankacılık Kanunu almış olduğundan, söz konusu
yollamanın Bankacılık Kanunu'nun krediler başlığı altında
düzenlenmiş olan 48. maddesine yapılmış sayılması
gerekir.
Kredinin Yabancı Para Üzerinden Veya Yabancı Para
Ölçüsüyle Verilmesi
Medeni Kanun'un 851. maddesinin II. fıkrasının 1.
cümlesine göre, yabancı para üzerinden kurulan taşınmaz
rehniyle ancak yabancı para üzerinden veya yabancı para
ölçüsüyle verilen krediler güvence altına alınabilir.
Bu hükümde sözü geçen «yabancı para üzerinden verilen
kredide»,kredi alanın borcu, Borçlar Kanunu'nun 99.
-165-
Twitter: @OgrencisiHukuk
maddesi anlamında bir yabancı para borcudur.
Buna karşılık, «yabancı para ölçüsü ile verilen kredi»,
yabancı paraya endeksli, Türk parasıyla verile kredidir; bu
bakımdan burada krediyi geri ödeme borcu yabancı
paraya endeksli, Türk parasıyla ödenecek bir borçtur.
Öyleyse, rehin yükünün bir yabancı para birimiyle ifade
edilmesi suretiyle taşınmaz rehni kurulması, kredi
kuruluşlarının sadece yabancı para üzerinden veya
yabancı para ölçüsüyle verdiği krediler, yani, döviz kredisi
veya dövize endeksli krediler için mümkündür.
Kredinin Bir Kredi Kuruluşu Tarafından Verilmesi
Medeni Kanun'un 851. maddesinin II. fıkrasının 1.
cümlesinde, sadece kredi kuruluşlarınca yabancı para
üzerinden veya yabancı para ölçüsüyle verilen kredilerin
güvence altına alınabilmesi için, yabancı para üzerinden
taşınmaz rehni kurulmasına imkan tanınmıştır.
Bu imkândan yararlanacak olan kredi kuruluşlarının yurt
içinde veya yurt dışında faaliyette bulunması arasında
fark yoktur.
Rehin Yükünün Yabancı Para Birimiyle Belirlenmesi
Yabancı para üzerinden taşınmaz rehninin kurulmasına
döviz kredileri ve dövize endeksli krediler için imkân
tanınmakla beraber, taraflar bu tür rehin için yabancı
para birimi seçmekte serbest değillerdir.
Medeni Kanun'un 851. maddesinin IV. Fıkrasının 2.
cümlesine göre, yabancı para üzerinden veya yabancı
para ölçüsüyle verilen krediler için taşınmaz rehni, ancak
Bakanlar Kurulunca belirlenecek yabancı para birimi
üzerinden kurulabilir.
Yabancı Para Üzerinden Taşınmaz Rehni Kurulabilmesi
İçin Gerekli Şartlara Uymamanın Yaptırımı
Medeni Kanun'un 851. maddesinin 1. fıkrasının 1.
cümlesindeki «taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile
gösterilen belli bir alacak için kurulabilir» hükmü, hâkim
görüşe göre, emredicidir.
Alacağın miktarının Türk parasıyla gösterilmesi rehnin
kurulmasının maddi bir şartı sayılır ve buna uyulmaması
durumunda yapılan tescil yolsuz bir tescil olur.
Öyleyse gerekli şartlar gerçekleşmemiş olmasına rağmen,
yabancı para üzerinden bir taşınmaz rehni kurulmuşsa, bu
rehin Medeni Kanun'un 851. maddesinin 1. fıkrasının
1.cümlesi uyarınca aslında Türk parası üzerinden
kurulması gerektiğinden, geçersiz olacak, dolayısıyla
alacaklının alacağını güvence altına alan bir rehin hakkı
bulunmayacaktır.
Yabancı Para Üzerinden Taşınmaz Rehninin Kurulmasına
İlişkin Esaslar
1)Yabancı Para Üzerinden Taşınmaz Rehninin Yalnız
 (MB)
İpotek Biçiminde Kurulabilmesi
2)Yabancı Para Üzerinden Taşınmaz Rehninin Türünün
Düzenlenmemiş Olması
3)Yabancı Para Üzerinden Rehinde Bir Derece Saklı
Tutulmak Suretiyle Boş Derece Kurulabilmesi
Yabancı Para Üzerinden Taşınmaz Rehininin Yalnız
İpotek Biçiminde Kurulabilmesi
Taşınmaz rehini bir üst kavram olup, ipotek, ipotekli borç
senedi ve irat senedi tiplerini içermektedir.
Medeni Kanun'un 851. maddesinin II. fıkrasında
«Taşınmaz Rehini» deyimi kullanıldığına göre, yabancı
para üzerinden ipotek gibi ipotekli borç senedi ve irat
senedi de kurulabileceği düşünülebilir.
Oysa yabancı para üzerinde kurulacak taşınmaz rehni
sadece belli özellikteki bir alacağa güvence sağlama
amacına yönelik olduğundan, burada başvurulabilecek
taşınmaz rehninin, taşınmaz rehni tipleri içinde sadece
güvence işlevi gören «İpotek» tipi olabileceği sonucuna
varılmaktadır.
Çünkü, diğer taşınmaz rehni tipleri, ipotekli borç senedi
ve irat senedinde tedavül işlevi de söz konusu olmaktadır.
Tedavül işlevinin sonucu olarak, İpotekli Borç Senedi veya
İrat Senedinde, alacak ve rehnin yer aldığı kıymetli evrak
niteliğindeki bir senedin düzenlenmesiyle beraber soyut
bir alacak doğmakta, rehnin kurulmasına neden olan bir
temel borç ilişkisi varsa, bu ilişkiden doğan borç yenileme
yoluyla sona ermektedir (MK 910/1).
Bu bağlamda, Medeni Kanun'un 851. maddesinin II.
fıkrasının kapsamına giren bir kredi için İpotekli Borç
Senedi veya İrat Senedi kurulması yoluna gidilmesi
durumunda, senetlerin düzenlenmesiyle beraber soyut
bir alacak doğacak ve krediyi geri ödeme borcu yenileme
suretiyle sona erecektir.
Kredi borcunun sona ermesi, bu kredi dolayısıyla tanınan
yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulması
imkanını da ortadan kaldıracaktır.
Çünkü, senetlerin düzenlenmesiyle doğan alacak, Medeni
Kanunun yabancı para üzerinden kurulacak taşınmaz
rehniyle güvence altına alınabileceğini kabul ettiği bir
alacak niteliğini taşımaktadır.
Şu halde Yabancı Para Üzerinden Taşınmaz Rehni, ancak,
ipotek biçiminde kurulabilir.
Yabancı Para Üzerinden Taşınmaz Rehninin Türünün
Düzenlenmemiş Olması
Yabancı para üzerinden kurulabilen taşınmaz rehniyle
ilgili düzenlemeler kapsamında, yabancı para üzerinden
Anapara İpoteği ve Üst Sınır İpoteği kurulup
-166-
Twitter: @OgrencisiHukuk
kurulamayacağı sorunun da incelenmesi gerekir.
Yabancı para ölçüsüyle verilen, yani yabancı paraya
endeksli, Türk parasıyla ödenecek krediler için yabancı
para üzerinden kurulan taşınmaz rehninde, güvence
altına alınan alacağın miktarı her halde değişken
olduğundan, bunun kesin miktarı rehin kurulurken belli
değildir.
Dolayısıyla, böyle bir alacak için Anapara İpoteği
kurulamayacağı açıktır.
Yabancı para üzerinden verilen kredileri güvence altına
almak için yabancı para üzerinden kurulan taşınmaz
rehnine gelince, burada rehin kurulurken güvence altına
alınan yabancı para alacağının miktarı belli olsa ve
yabancı para üzerinden belirtilen rehin yükünün miktarı,
bu alacağın gerçek miktarını gösterse dahi, bu miktarı
belli bir alacak sayılamaz.
Çünkü alacaklı, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra
takibine başvurduğu takdirde, İİK 148 in yollama yaptığı
İİK 58 / II / 3 hükmü gereğince, alacak miktarını Türk
parasıyla göstermek zorundadır.
Dolayısıyla, alacak, takip talebinde bulunulan günde
geçerli olan resmi kur üzerinden Türk parasına
çevrileceğinden, yabancı para üzerinden verilen bir kredi
için yabancı üzerinden kurulan taşınmaz rehninde de,
rehin kurulurken miktarı belli olmayan bir alacağın
güvence altına alınması söz konusu olmaktadır.
Bu nedenle, yabancı para üzerinden verilen kredilerin
yabancı para üzerinden güvence altına alınması için de
Anapara İpoteği kurmak mümkün değildir.
Diğer taraftan, yabancı para üzerinden veya yabancı para
ölçüsüyle verilen kredinin yabancı para üzerinden kurulan
ipotekle güvence altına alınmasında tapu kütüğünde
gösterilmek üzere bir üst sınır belirlense de, rehnin
paraya çevrilmesi için yapılan icra takibi sonunda alacak
Türk parasına çevrilerek alacaklıya ödeneceğinden, üst
sınır olarak belirlenen miktar da sabit kalmayacak, sürekli
değişecektir.
Bu durumda, gerçek anlamda bir üst sınır ipoteği kurmak
da mümkün değildir.
Fakat, yabancı para üzerinden veya yabancı para
ölçüsüyle verilen kredileri güvence altına almak için
yabancı para üzerinden kurulan taşınmaz rehnine, yine de
üst sınır ipoteğine ilişkin MK 851 / I'in 2. cümlesindeki
hükmü kıyasen uygulayarak, tapu kütüğünde gösterilen
alacak miktarını üst sınır olarak kabul edip, alacaklının
bütün taleplerini bu üst sınıra kadar karşılamak, diğer
rehinli alacaklılar bakımından daha adil, belirlilik ilkesi
açısından daha uygun olacaktır.
Yabancı Para Üzerinden Rehinde Bir Derece Saklı
 (MB)
Tutulmak Suretiyle Boş Derece Kurulabilmesi
Medeni Kanun'un 851. maddesinin III. fıkrasında, yabancı
para üzerinden kurulmuş bir rehnin terkini sonucu
derecenin boşalması halinde, bu boş derecenin nasıl
doldurulabileceğine ilişkin bir düzenleme yapılmış olması
karşısında, başlangıçta, Türk parası üzerinden
kurulabildiği gibi (MK 870 / II), yabancı para üzerinden de
boş derecenin kurulmasının mümkün olduğu sonucuna
varılmaktadır.
Çünkü, boşalan rehin derecesi ile boş olarak kurulan rehin
derecesi arasında, bunlara uygulanacak hükümler
açısından bir fark bulunmamaktadır.
Taşınmaz Rehininde Alacağı Güvence Altına Alan
Taşınmazın Kapsamı
Taşınmaz rehininin güvence kapsamına, Rehinli
Taşınmazın yanı sıra, onun Bütünleyici Parçaları, istisna
edilmeyen Eklentileri, Kira Bedelleri ve Sigorta Tazminatı
dahildir.
1) Taşınmaz: Taşınmaz kapsamına, arazi, tapu kütüğünün
ayrı sayfasına kaydedilmiş bağımsız ve sürekli haklar, kat
mülkiyetine tabi bir yapının bağımsız bölümleri, paylı
mülkiyet payları dahildir.
2) Bütünleyici Parçalar: Bir taşınmazın bütünleyici
parçaları, taşınmaz rehinin kapsamına dahildir.
Taşınmaz rehini kurulduktan sonra da bütünleyici parça
niteliğini kazanan eşyalar kendiliğinden rehin kapsamına
girer (TMK m. 862 /1).
Bir taşınmazın doğal ürünleri (ayrılmadan önce), yapılar,
bitkiler, kaynaklar da bütünleyici parça kavramına
dahildir.
3) Eklenti (Teferruat): Taraflar aksini
kararlaştırmamışlarsa, eklenti de rehin kapsamına dahil
olur (TMK m. 862 / I).
Örnek: Bir fabrika üzerinde kurulan taşınmaz rehini,
fabrikada teferruat niteliğinde bulunan bilgisayar
tesisatını, makinaları da içine alır.
Örnek: Arazisinden, makinalarla kum çıkaran (A), banka
(B)'den kredi almak için taşınmazı üzerinde, banka (B) için
taşınmaz rehini tesis etmiştir. (A) vadesinde borcunu
ödeyemediği için (B) taşınmazın satışını istemiştir.
Taşınmaz rehinine teferruat olan makineler de dahildir.
Eklenti ile ilgili olarak tartışma konusu olan husus, eklenti
üzerinde bir başkasının mülkiyet hakkının söz konusu
olduğu durumlarda ortaya çıkar.
Mesela, makineleri (B) firması mülkiyeti muhafaza kaydı
ile satmışsa ve henüz makinelerin bedeli ödenmeden,
taşınmaz rehini paraya çevrilmek istenmişse, durum ne
olacaktır. Çözüm ihtilaflıdır.
-167-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Örnek: (A) arazisinde, mülkiyeti muhafaza kaydıyla
(B)'den aldığı makineleri çalıştırmaktadır. (A), (C)'den
kredi alabilmek için arazisinde bu alacağa karşılık,
taşınmaz rehini tesis etmiştir.
Bir görüşe göre, (A) mala emin sıfatıyla zilyettir. O halde
iyiniyetli (C)'nin eklentinin rehin hakkı kapsamına girdiği
hususunda korunması gerekir. (C) alacağını alırken
eklentiden de yararlanır.
İkinci bir görüşe göre, makinelerin mülkiyeti başkasında
olduğu için, rehinli alacaklının eklentiler üzerinde bir ayni
hak talebi olamaz.
Taşınmaz rehininin kapsamına eklentinin de girmesi,
sadece rehin kurulurken mevcut eklentiyi değil, taşınmaz
rehini paraya çevrilene kadar olan bütün eklentileri
kapsar.
Eklenti niteliğindeki taşınır eşyanın, taşınmaz rehini tesis
eden kimse tarafından, finansal kiralama yolu ile
sağlanmış olması mümkündür.
3226 sayılı Finansal Kiralama Kanunu'nun 8. maddesine
göre, finansal kiralama sözleşmesinin noterlikçe tutulan
özel sicile, tapu kütüğüne veya gemi siciline
işlenmesinden sonra mallar üzerinde üçüncü kişilerin ayni
hak iktisapları, kiralayana karşı ileri sürülemez.
4) Kira Bedelleri: Rehin edilen taşınmazdan belli bir süre
elde edilen kira bedelleri, rehin kapsamına girer (TMK m.
862 / 1).
Rehinin paraya çevrilmesi cebri icra yoluyla takibin
başladığı veya borçlunun iflasına karar verildiği tarihten
itibaren taşınmazın paraya çevrilmesi anına kadar
muaccel olan kiralar taşınmaz rehinine tabidir (TMK m.
863 / II).
Örnek: (A) kiracısı olduğu (B)'ye, (B)'nin isteği üzerine
Şubat ve Mart ayı kiralarını Ocak ayında ödemiştir. Ancak
binanın üzerinde taşınmaz rehini vardır ve taşınmaz
rehinin paraya çevrilmesi Ocak ayında istenmiştir. Bu
durumda (A), Şubat ve Mart aylıklarını bir kere daha
ödemek zorundadır. Çünkü bu aylıklar taşınmaz rehininin
paraya çevrilmesi talep edildikten sonra, muaccel
olmuştur; bu nedenle de taşınmaz rehininin kapsamına
dahildir.
5) Sigorta Tazminatı: Sigorta edilen taşınmazda, riziko
gerçekleşmiş ise, muaccel olan sigorta tazminatı da
taşınmazın kapsamına dahil olur.
Ancak taşınmaz rehini alacaklısı alacağı muaccel olana
kadar, sigorta şirketinden sigorta tazimatını talep
edemez.
Sigorta şirketi alacaklının rızası olmadan, meblağı malike
de ödeyemez (TMK m.876 / 1)
Sigorta tazminatı taşınmazın eski hale getirilmesi için
 (MB)
harcanacaksa, malik tarafından yeterli bir güvence
göstermesi koşuluyla kendisine ödenir (TMK m. 879).
Kamulaştırma halinde, kamulaştırma bedeli de malike
ödenmemelidir.
Örnek: Üzerinde taşınmaz rehini bulunan binanın yanması
halinde, rehin alacaklısı hem sigorta bedeli, hem de
taşınmaz üzerinde rehin hakkına sahiptir.
Rehinli Taşınmazın Değerinin Korunması
Rehinli taşınmazın değerinin korunması, rehin alacaklısı
açısından büyük önem taşır. Bu nedenle de kanunda,
rehin alacaklısına, rehin konusu taşınmazın değerinin
korunmasını talep yetkisi tanınmıştır.
Malikin bu tedbirleri almaması halinde, tedbir almak
hakkı hâkim tarafından, rehinli alacaklıya verilebilir.
Rehinli taşınmazın değerini kaybetmesi, malikin
kusurundan ortaya çıkabileceği gibi, onun kusuru
olmadan da doğabilir.
1)Rehinli Taşınmazın Malikin Kusuru ile Değer
Kaybetmesi
Taşınmaz, malikin kusuru nedeniyle değer kaybediyorsa
veya değer kaybetme tehlikesi varsa, alacaklı gerekli
tedbirlerin alınması için hâkime başvurabilir.
Hatta gecikmesinde tehlike olan hallerde, alacaklı hakim
kararı olmaksızın, kendiliğinden tedbir alabilir (TMK m.
865 / II).
Rehin alacaklısı yapmış olduğu masraflardan dolayı diğer
bütün rehin alacaklılarından önce gelen tescile tabi
olmayan bir kanuni rehin hakkına sahiptir (Rüçhanlı
alacak, TMK m. 865). Ayrıca malike karşı haksız fiil
hükümlerine başvurabilir.
Eğer taşınmazın değerini azaltıcı fiil henüz başlamamışsa
veya başlamış da devam ediyorsa, rehin alacaklısı men
davası açabilir. Ayrıca ek güvence isteyebilir.
Taşınmazın değeri, malikin kusuru ile azalmışsa, alacaklı
eski halin iadesini talep eder; ayrıca ek güvence ister.
Bunlar olmazsa, taşınmazın azalan değeri oranında
borcun ifasını talep eder.
Malikin haksız fiil sorumluluğu vardır.
2)Rehinli Taşınmazın Malikin Kusuru Olmaksızın Değer
Kaybetmesi
Malik, taşınmazındaki değer azalmasına karşı tazminat
almışsa, rehinli alacaklı bu oranda ya ek güvence
verilmesini, ya da kısmi ödemede bulunulmasını ister
(TMK m. 867).
Alacaklı ayrıca rehinli taşınmazın değer kaybını önleyici
-168-
Twitter: @OgrencisiHukuk
tedbirleri alabilir.
Alacaklının yaptığı masraflar için doğrudan doğruya
kanundan doğan rehin hakkı vardır.
Rehinli Taşınmazın Parçalara Bölünmesi ve
Taşınmazlarla Birleşmesi
1)Rehinli Taşınmazın Bölünmesi
Taşınmaz parçalara bölünmüş ve her parça için tapu
kütüğünde ayrı bir sayfa açılmış ise, taşınmaz rehini her
parça üzerinde devam eder.
Bunun tek istisnası, bölünen parçalardan birinin değerinin
rehinli alacağın 1/20'sinden az olması ve taşınmazın kalan
kısmının alacağı karşılamaya yeterli olması, yeterli olmasa
bile, borçlunun, ayrılan parçanın değerine uygun olarak
alacaklıya bir ödemede bulunması durumudur (TMK m.
868).
2)Rehinli Taşınmazın Başka Bir Taşınmazla Birleşmesi
İki veya daha fazla taşınmaz birleşmişse veya bunların
yerine başka bir taşınmaz verilmişse, bu taşınmazlar
üzerindeki taşınmaz rehinleri aynı sırada olmak üzere
birleşme suretiyle meydana gelen yeni taşınmaza aktarılır
(TMK m. 859).
Taşınmazın bu suretle birleştirilmesini kolaylaştırmak için
borçluya, terk edeceği taşınmazı rehin yükünden
kurtarmak imkânı tanınmıştır. Bunun için borçlunun rehin
alacaklılarını, durumdan en az üç ay önce haberdar
etmesi gerekir (TMK m. 860).
Rehinli taşınmaz için bedel olarak bir para ödenmişse, bu
para alacaklılar arasında sıralarına göre taksim edilir.
Eğer aynı sırada birden fazla alacaklı varsa, alacaklarını
miktarlarıyla orantılı olarak bölüşürler.
Bu bedel, rehinle güvenceye bağlanmış olan alacak
miktarının yirmide birinden fazla ise veya yeni taşınmaz
alacaklı için yeterli güvence oluşturmuyorsa, alacaklının
rızası olmaksızın borçluya ödenemez (TMK m. 861).
Rehinli Taşınmazın Kısmen Temliki
Malik, rehinli taşınmazın teminat teşkil ettiği alacağın 1/
20'den az değeri olan bir parçasını başkasına devrederse,
alacaklı bu parça ile orantılı bir ödeme yapılmasını talep
eder; aynı şekilde kalan taşınmaz alacak için yeterli bir
teminat teşkil ediyorsa, rehinin kaldırılmasından
kaçınamaz (TMK m. 868).
Lex Commisoria Yasağı
Alacağın muaccel olması ve borcun ifa edilmemesi
halinde, rehinli taşınmazın paraya çevrilmesi istenebilir.
 (MB)
Taşınmazın paraya çevrilmesi icra dairelerince İcra ve İflas
Kanunu hükümlerine göre yapılır.
TMK m. 873 c.2'ye göre, vadesinde borç ödenmediği
takdirde, rehin konusunun, rehin alacaklısının mülkiyetine
geçeceğine ilişkin her koşul batıldır. Buna Lex Commisoria
Yasağı denir.
Bu yasak, alacağın muaccel olmasından önce söz
konusudur. Rehinli alacak muaccel olduktan sonra
tarafların anlaşmasıyla, rehinli taşınmazın ifa yerine edim,
ifa nedeniyle edim olarak alacaklıya temliki mümkündür.
Alacağın muaccel olmasından önce güvence amacıyla
yapılan bir inançlı işlemle taşınmaz mülkiyetinin alacaklıya
geçirilmesi mümkündür.
Aynı şekilde taşınmaz mülkiyetinin satım sözleşmesiyle ve
güvence amacıyla alacaklıya devri ve alacak ödenince
taşınmazın iadesini sağlamak üzere eski malike bir geri
alım hakkı tanınması mümkündür.
İPOTEK
İpotek, mevcut veya ileride doğması muhakkak veya
muhtemel bir alacak için tesis edilir (TMK m. 881).
Kısacası koşula bağlı olan veya olmayan, belirli veya
belirsiz, ileride doğması muhtemel veya muhakkak olan
bir alacak için ipotek tesisi mümkündür.
Güvence altına alınan alacağın mutlaka para alacağı
olması gerekmez.
Bir yapma veya yapmama edimi de ipoteğin konusunu
oluşturabilir.
Ancak güvence miktarının mutlaka Türk parası ile
gösterilmesi koşuldur (TMK m. 851). Bu kuralın tek
istisnası, Medeni Kanun'un 851. maddesidir.
İpoteğin iktisadi görevi, alacağın güvence altına
alınmasıdır.
Alacaklı, alacağını önce alacağa güvence teşkil eden
taşınmazdan temin etmeye çalışır. Ancak bu güvence
alacağını karşılamazsa, borçlunun diğer malvarlıklarına da
başvurur. Burada artık borçlunun kişisel sorumluluğu söz
konusu olur.
Kısaca ipotek, güvence altına aldığı alacağa bağlı bir
haktır. Yani bağımlı bir haktır.
İpotek mevcut bir alacağı güvence altına almak için
kurulmuşsa Anapara İpoteği, ileride doğacak veya
doğması muhtemel bir alacak için kurulmuşsa Üst Sınır
İpoteği (Azami Hat / Maksimal İpotek), olmak üzere iki
şekilde tesis edilebilir.
İpoteğin Özellikleri
İpoteğin Tesisinde, İpoteğin Alacağa Bağlı Bir Hak
-169-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Olmasının Hükümleri :
1) İpoteğin doğması için tapu kütüğüne bir tescilin
yapılması koşuldur (TMK m. 856). Tescilin geçerli olması
için şu koşullar aranır:
a)Taşınmaz malikinin tescile muvafakat beyanı (tescil
talebi)
b)Geçerli bir kazanma sebebinin varlığı
2) Kazanma sebebi, bir rehin sözleşmesi, ölüme bağlı bir
tasarruf, kanun hükmü, mahkeme kararı olabilir.
3) Bir ana para ipoteğinin tesisi için mutlaka temelde
yatan geçerli bir borç ilişkisinin varlığı koşuldur.
Eğer temel borç ilişkisi herhangi bir nedenle geçerli
değilse, yapılan tescil alacaklı için geçerli bir rehin hakkı
doğurmaz. Yani yapılan tescil herhangi bir hukuki hüküm
ifade etmez.
Borç İlişkisinde sonradan meydana gelen bir değişiklik,
doğrudan doğruya rehin hakkını da etkiler.
Örnek: (B)'nin bir karz sözleşmesi dolayısıyla, (A)'ya
borçlandığı 100. 000 TL. için taşınmazında ipotek tesis
etmesi halinde, karz sözleşmesinin herhangi bir nedenle
geçersiz olması ipoteği de geçersiz kılar.
Örnek: Bir karz sözleşmesi dolayısıyla (A)'ya borçlandığı
100. 000 TL. için taşınmazında ipotek tesis ettikten sonra,
borcun 30. 000 TL. (A)'ya ödemişse, ipotek 70. 000 TL. lik
alacağın güvencesi olur.
Temel borç ilişkisinin rehin senedinde yer alması koşul
değildir. Bu husus ancak ispatı kolaylaştırmada rol oynar.
İleride doğacak veya doğması muhtemel bir alacak için
kurulacak üst sınır (azami hat) ipoteğinin temelinde
geçerli bir borç ilişkisinin varlığı aranır.
Örnek: Veznedar çalıştığı şirkete karşı ileride girmesi
muhtemel zararlara karşı şirket lehine 50. 000 liraya
kadar bir üst sınır ipoteği kurmuşsa, şirket ile veznedar
arasında mevcut geçerli bir hizmet akdinin varlığı aranır.
Alacağın henüz doğmamış olması, tescilin yolsuz olduğu
sonucunu yaratmaz. İpoteğin doğumu için yapılacak
tescilin, alacaklı ve borçlu arasındaki temel borç ilişkisine
bir etkisi yoktur.
Tescil işlemi bir alacak doğurmaz veya bir alacağın varlığı
için delil teşkil etmez. Tescil, sadece bir ayni hakkın
varlığına delil teşkil eder ve bu hususta bir karine yaratır.
Tapu memuru alacaklının talebi üzerine kendisine bir sicil
sureti verir ve tescilin yapıldığını, rehin sözleşmesine
kaydeder. Bu belge bir kıymetli evrak niteliğinde değildir
(TMK m. 882 / II). Sadece tescilin yapılmış olduğu yolunda
bir delil teşkil eder. Bu belgeye «ipotek belgesi» adı
verilir.
İpotekte alacağın varlığı, tescil ve ipotek belgesi dışındaki
delillerle de ispat edilebilir.
 (MB)
Rehinli alacaklı, alacağını rehin hakkını kullanarak almak
isterse, rehin hakkını kullanırken mutlaka bir alacak
hakkının mevcut olduğunu ispat etmelidir.
Eğer rehin talebi anında borç mevcut değilse, rehin
hakkının kullanılması söz konusu olmaz ve bu halde
mevcut tescil herhangi bir hüküm ifade etmez.
Özellikle Üst Sınır İpoteğinde alacaklı bir talepte
bulunurken, mutlaka bir alacak hakkının bulunduğunu ve
bunun miktarını ispatla yükümlüdür. Yoksa üst sınır
ipoteği ile öngörülen bir meblağı talebe hakkı yoktur.
Rehinli Alacağın Temlikinde, İpoteğin Alacağa Bağlı Bir
Hak olmasının Hükümleri
İpotekle güvence altına alınmış bir alacağın temliki için,
tapu kütüğüne tescil söz konusu değildir (TMK m. 891).
Rehinli alacağın temliki, Borçlar Kanunundaki alacağın
temliki hükümlerine tabidir (BK m. 162 vd.; TBK m. 183
vd.).
Alacağın temlik edilmesi ile ipotek yeni alacaklıya
kendiliğinden geçer (BK m. 168, TBK m. 189).
Tapu kütüğünde tescil edilmiş rehinli alacaklının isminin
silinerek yeni alacaklının isminin yazılması gerekmez (TMK
m. 891). Bununla beraber, Tapu Sicil Nizamnamesinin 72.
maddesi, yeni alacaklının ad ve soyadının ve yerleşim
yerinin alacaklılar siciline kaydını öngörmüştür.
Alacaklılar siciline kayıt sadece bir düzen hükmü olup,
geçerlilik koşulu değildir.
Borçlu, alacağın doğmamış olduğunu, sona erdiğini ispat
edebilir (BK m. 167, TBK m. 188).
Kısaca, alacağın temlikinde ipotek, mutlaka alacağa bağlı
olarak onu takip eder.
Tapu Siciline Güvenin Korunmasında İpoteğin Alacağa
Bağlı Bir Hak Olmasının Hükümleri
İpotekte tapu siciline güven ilkesi, sadece taşınmaz
rehininin kapsamı ve varlığına ilişkindir.
Tescil, alacağın varlığını ispat etmez ve dolayısıyla burada
tapu siciline güven ilkesi söz konusu olmaz.
Mevcut olmayan bir alacak için bir ipotek tesis edilmiş ise
ve üçüncü kişi bu ipoteğe güvenerek bir alacağı temellük
etmişse, tapu kütüğüne güven ilkesinden
yararlanamayacaktır .
Borçlu yeni alacaklıya karşı alacağın doğmamış olduğunu
veya ödenmiş olduğunu veya geçersiz olduğunu ileri
sürebilir (BK m. 167, TBK m. 188).
Tapu sicilinde öngörülen ipotek, iyiniyetli kişiye bir rehin
hakkı vermez. Ancak temelde, geçerli bir alacak ilişkisi
mevcut olup, bu alacağa güvence teşkil etmesi için bir
-170-
Twitter: @OgrencisiHukuk
ipotek yapılmış, fakat ipoteğin tescilinin yapılması için
gerekli olan taahhüt işleminde yani rehin sözleşmesinde
bir noksan söz konusu ise, fakat buna rağmen tescil işlemi
yapılmışsa, tapu siciline itimat ederek bu alacağı iyiniyetle
kazanan kişi, rehin hakkından yararlanır. Diğer bir deyişle,
bu kişi, geçerli alacağa bağlı olarak tescili yapılan ipoteği
kazanır.
Örneğin, taahhüt işlemi geçersiz ise, işlem şekil noksanı
ile sakatsa, işlemin yapılması sırasında kişinin ayırt etme
gücü yoksa veya tasarruf yetkisi bulunmuyor ve bunlara
benzer bir nedenle taahhüt işlemi geçerli değilse veya
tasarruf işleminin yapılması sırasında, kişinin tasarruf
yetkisi bulunmuyorsa, durum böyledir.
İpoteğin Alacağa Bağlılığının Rehinin Sona Ermesindeki
Hükümleri
Üzerinde tartışılan diğer bir konu ise, alacak sona erdiği
takdirde, ipoteğin kendiliğinden sona erip ermeyeceği
meselesidir. Alacağın sona ermesi, rehinin de
kendiliğinden sona ermesine yol açmaz (TMK m. 883).
İpoteğin sona ermesi, alacağın sona ermesinden
bağımsızdır.
İpoteğin sona ermesi, tapu kütüğündeki rehininin terkin
edilmesine bağlıdır. Kanun koyucu alacağın sona ermesi
halinde, taşınmaz malikine rehinli alacaklıdan terkine
muvafakat beyanında bulunması hususunda bir talep
yetkisi vermiştir (TMK m. 883).
Eğer rehin, alacağın sona ermesi ile kendiliğinden sona
erseydi, malikin tek başına ipoteğin terkin edilmesini
isteme hakkı olurdu. Yani alacaklının muvafakatine
ihtiyacı olmazdı. Ancak bizim hukuk sistemimizde, ipotek
sadece bir alacağa güvence teşkil ettiğinden, yani bağımlı
bir hak olduğundan, alacaklının muvafakat vermemesi
üzerine, taşınmaz maliki bir dava açarak kaydın tashihini
isteyebilir (MK 1025). Bu yolla ipoteğin terkini sağlanır.
Uygulamada buna ipoteğin fekki denmektedir.
İpotekte Kişisel Sorumluluk ve Teminata İlişkin Özellikler
İpotekte iki çeşit sorumluluk yan yana bulunmaktadır. Bu
sorumluluklar şunlardır:
1)Taşınmaz ile Sorumluluk
2)Kişisel Sorumluluk
Taşınmaz İle Sorumluluk
İcra ve İflas Kanunu'nun 45. maddesine göre, ipotekle
temin edilmiş bir alacağın borçlusu, borcunu zamanında
ödemezse, rehinli alacaklı, rehinin paraya çevrilmesini
isteyebilir.
Rehinli alacaklı, doğrudan doğruya borçlunun iflasını
isteyemez veya haciz yoluna başvuramaz.
 (MB)
Rehinli alacaklı ancak alacağını alamazsa, borçlunun diğer
kişisel mallarına başvurabilir.
İcra ve İflas Kanunu güvenceyi ön plana almıştır.
Kişisel Sorumluluk
İpotekte kişisel sorumlu olan borçlu ile taşınmaz malikinin
aynı kişi olması zorunlu değildir (tMk m. 881 / II).
Örnek: Taşınmaz maliki (A), damadı (B)'nin bir avukatlık
bürosu açması için ihtiyacı olan parayı bana (C)'den
alabilmesi için, krediye güvence olarak kendi taşınmazı
üzerinde ipotek hakkı tesis edebilir.
Borçlu ile taşınmaz maliki aynı kişi ise, kişisel sorumluluk
ile taşınmaz sorumluluğu bir arada bulunur.
Fakat ipotekli taşınmaz maliki ile rehinli alacağın kişisel
sorumlusu aynı kişi olmayabilir. Bu durum da iki şekilde
olabilir:
Ya taşınmaz maliki daha başlangıçta bir başkasının borcu
için kendi taşınmazını güvence olarak göstermiştir. Ya da
sonradan ipotekli taşınmaz el değiştirmiştir veya borç
nakledilmiştir.
Taşınmaz maliki ipotekle temin edilen alacağın borçlusu
değilse, rehin dolayısıyla kişisel borçlu olmaz.
Taşınmaz maliki, sadece borçlu borcunu ödemediği
takdirde, taşınmazına başvurulmasına katlanmak
zorundadır.
Örnek: Taşınmaz maliki (A), damadı (B) için kendi
taşınmazında 100. 000 TL. bir ipotek tesis etmişse, (B)'nin
bankadan aldığı 120. 000 TL. krediyi (B)'nin ödememesi
halinde, şahsen sorumlu değildir. Ancak (B)'nin borcunu
ödememesi durumunda, bankanın taşınmaz rehinini
paraya çevirmesine katlanmak zorundadır.
Kanun koyucu, borçtan kişisel sorumlu olmayan taşınmaz
malikine, borçlunun bağlı olduğu koşullara uyarak borcu
ödemesi ve dolayısıyla taşınmazın paraya çevrilmesini
önlemesi imkânını tanımıştır (TMK m. 884).
Borçlunun henüz borcu sona erdirme hakkı yoksa,
taşınmaz maliki de, borcu ödeyemez (TMK m. 884).
Malik için borcu ödeme hakkı doğmuşsa ve alacaklı
alacağı kabul etmiyorsa, alacaklının temerrüdü söz
konusu olur (BK m. 90, TBK m. 106) ve taşınmaz maliki, bu
durumda alacak miktarını tevdi edebilir (BK m. 91, TBK m.
107).
Taşınmaz maliki, rehinli alacaklıya karşı borcu yerine
getirmişse, alacak hakkı kanun gereği halefiyet yoluyla
kendisine geçer (TMK m. 884 / II, BK m. 109 / 1, TBK m.
127 / I, b.2). Böylece borç sona ermemekte, kişisel
sorumlu olan borçlunun sorumluluğu devam etmektedir.
Bir alacak hem ipotek, hem de bir kefalet ile birlikte
güvence altına alınmış ise, borçtan sorumlu olmayan
-171-
Twitter: @OgrencisiHukuk
taşınmaz maliki, kefile başvurabilecek ve sonuçta bütün
zarara kefil katlanacaktır.
Medeni Kanun'un 884. maddesinin ifadesi bu yorum
şekline uygundur.
Öğretide ağır basan görüşe göre, taşınmaz maliki,
ipoteğin paraya çevrilmesi ile üçüncü kişinin alacağını
ödedikten sonra, zararın tazmini için kural olarak kefile
başvuramaz; taşınmaz malikinin, kefile başvurması, ancak
kefil ile kendi arasında bu hususta bir anlaşma varsa veya
rehin, kefalet sözleşmesinden sonra kurulmuşsa
başvurabilir.
İpotekli taşınmazın maliki borçtan şahsen sorumlu
değilse, alacaklının ödeme talebinin hem borçluya, hem
de malike karşı yapılması gerekir (TMK m. 877).
Borçluya ihbar yapılmamışsa, hiçbir takip yapılamaz.
Borçluya ihbar yapılmış olmasına rağmen, malike bir
ihbarda bulunulmamışsa, malik bakımından alacak
muaccel olmamıştır.
Malik rehinin paraya çevrilmesine itiraz edebilir (İİK m.
150).
Ödeme veya icra emri de hem alacaklıya, hem borçluya
tebliğ edilecektir.
Sadece borçlu olmayan malike ihbar yapılmışsa, ihbar
geçersizdir.
İpotekli taşınmazın kişisel sorumlu olmayan yeni
malikinin, taşınmazı TMK m. 885- 886'daki koşullara göre
tek taraflı olarak yükten kurtarma olanağı vardır.
İpotekli Taşınmaz Üzerindeki Mülkiyet İlişkisinin
Değişmesine İlişkin Özellikler
1)İpotekli Taşınmazın Temliki
İpotekli taşınmazın temliki halinde, temel borç ilişkisinde
bir değişiklik olmaz. Borçlu borçlu kalmakta devam eder.
Yeni malik taşınmaz mülkiyetini üzerindeki rehin yükü ile
birlikte kazanır (TMK m. 888).
Bu durumda taşınmaz maliki ile borçlu birbirinden
ayrılmıştır. Kanun koyucu, taşınmazı satın alan kişinin
eğer isterse kişisel sorumluluğu yüklenmesini kabul etmiş
ve bu yolla borcun naklini kolaylaştırmıştır.
Borçlar Kanunu'na göre, borcun nakli iki safhada
gerçekleşir:
Borçlu ile borcu devralmak isteyen arasında «Borçtan
kurtarma vaadine» ilişkin bir anlaşma (Borcun iç
yüklenmesi) yapılır ve Borçtan kurtarma vaadinde
bulunan ile alacaklı arasında bir devir sözleşmesi
yapılarak borcun nakli (Borcun dış yüklenmesi)
gerçekleştirilir (BK m. 173 vd.; TBK m. 195 vd.). Borcun dış
yüklenmesinde alacaklıya yapılan bir icap ve icabın kabulü
aranır.
 (MB)
Eğer alacaklı belli bir süre içinde icaba cevap vermemişse,
icap yapılmamış kabul olunur ve borcun nakli
gerçekleşmez.
Buna karşılık, ipotekte borcun naklinde bu genel kuraldan
ayrılınmıştır.
İpotekte, yeni malik, borcu kabul ettiği takdirde, eğer
alacaklı hakkını evvelki borçluya karşı muhafaza ettiğini
senesi içinde yazılı olarak beyan etmemiş ise, evvelki
borçlu borcundan kurtulur (TMK m. 888).
Bu hükme göre, borçlu ile yeni malik arasında kişişel
borcun nakli için yapılan bir sözleşme söz konusudur.
Fakat bu sözleşmenin hüküm doğurması için iki koşulun
varlığı aranır:
1)Tapu müdürü tarafından sözleşmenin rehinli alacaklıya
bildirilmesi
2)Rehinli alacaklının muvafakati veya süreyi geçirmesi
Tapu müdürünün durumu, yani borçlunun yeni malikle
yaptığı borcun nakli sözleşmesini rehinli alacaklıya
bildirmesi gerekir. Bu bildirim tapu memurunun kanuni
bir görevidir (TMK m.890).
Bu bildirimden sonra rehinli alacaklı, borcun nakline
muvafakat ederse, borcun nakli gerçekleşmiş olur. Bu
durumda, eski borçlu borcundan kurtulur.
Rehin alacaklısı bir yıl içinde yeni maliki kişisel borçlu
olarak tanımadığını beyan ederse, eski borçlunun kişisel
sorumluluğu devam eder.
Eğer rehin alacaklısı bir yıllık süre içinde, herhangi bir
beyanda bulunmazsa, bu durum zımnen borcun nakline
rızasını açıkladığı anlamına gelir. Bir yıllık süre hak
düşürücü süredir.
Yeni Malikin Taşınmazı Rehin Yükünden Kurtarması
(TMK m. 885)
Yeni malikin ayrıca belli koşullar gerçekleşmiş ise,
alacaklıya ihbarda bulunarak taşınmazı rehinden
kurtarma hakkı vardır. Bunun için,
1)Borcun miktarı taşınmazın değerinden fazla olmalıdır.
2)Yeni malik, rehinli borçtan, şahsen sorumlu
olmamalıdır.
3)Alacaklılar rehinin paraya çevrilmesi için henüz icra
takibine başlamamış olmalıdırlar.
Yeni malik yukarıdaki koşullar varsa, taşınmazı satın alma
bedelini veya taşınmazı karşılıksız kazanmışsa, kendi
takdir edeceği kıymeti rehinli alacaklılara ödeyeceğini, 6
ay önceden bildirir (TMK m. 885).
Alacaklılar bu teklife 1 ay içinde itiraz edebilirler.
İtiraz etmezlerse, ipotek sırasına göre teklif edilen bedel
alacaklılara ödenir.
-172-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Alacaklılar, yeni malikin teklifi üzerine bir ay içinde
taşınmazın açık arttırma ile satılmasını talep edebilirler
(TMK m. 886).
Satış, icra dairesince İcra İflas Kanunu hükümlerine göre
yapılır (TMK m. 886 / II).
Açık artırma sonunda teklif edilen miktar, malikin
alacaklılara teklif ettiğinden fazla olursa, taşınmaz satılır
(TMK m. 886 / III).
Aksi takdirde, açık artırma yapılmaz ve yeni malik teklif
ettiği miktarı alacaklıya ödeyerek, taşınmazı rehinden
kurtarır ve terkin talebinde bulunur.
Terkin talebinde bulunmak için rehinli alacaklıların beyanı
aranmaz.
Taşınmaz satışından alacağını temin edemeyen
alacaklılar, borçluya başvurular; borçlunun kişisel
sorumluluğu devam etmektedir.
İpotekli Taşınmazın Bölünmesi (İfraz) (TMK m.889)
İpotekli taşınmazın bölünerek yeni parsellerin meydana
gelmesi halinde, bu parsellerin her biri bağımsız birer
taşınmaz olarak tapu kütüğüne tescil edilir.
İpotekli taşınmazın bölünmesinde rehin alacaklısının
muvafakati aranmaz.
Ancak bu bölünmeden ipotekli alacaklının zarara
uğramaması gerekir.
İpotekli taşınmazın bölünmesi (ifrazı) halinde, rehin
yükünün yeni parsellere nasıl geçirileceğini kanun koyucu
düzenlemiştir (TMK m. 889).
1)İpotekli Taşınmazın Bölünmesiyle Elde Edilen
Parsellerin Mülkiyeti Aynı Kişi Üzerinde Toplanmışsa
Bu durumda, ipotek yükü bölünmeden her parsel
üzerinde geçirilir.
Parsellerin borçtan müteselsilen sorumlu çeşitli kimselere
geçmesi halinde de hüküm aynıdır.
Böylece alacağın tamamı her bir parselin değeri ile
güvence altına alınmış olur.
Toplu ipotekte ne alacak ne de ipotek bölünmemiştir.
2)Bölünme Sonucunda Ortaya Çıkan Parsellerden Biri
veya Birkaçı Borçtan Müteselsilen Sorumlu Olmayan
Üçüncü Kişiye Temlik Edilmişse
İpotek yükü bu halde, bölünerek temlik edilen parsel
üzerine geçirilir. Alacağın bölünmesi gerekmez.
İpotek yükünün parseller arasında nasıl paylaşılacağı her
şeyden önce (eski malik, yeni malik, rehinli alacaklı)
arasında yapılan bir sözleşmeye göre yapılır.
Aynı hüküm toplu ipotek halinde aynı malike ait ipotekli
taşınmazdan birinin üçüncü kişiye temliki durumunda da
uygulanır (TMK m. 889, TSN m. 95).
 (MB)
Eğer taraflar arasında ipotek yükünün paylaştırılmasına
ilişkin anlaşma yoksa, TMK m. 889'a göre ipotek yükü yeni
parseller üzerinde değerleriyle orantılı olarak paylaştırılır.
Bu işlemi tapu idaresi bizzat yapar. Tarafların plana itiraz
hakları vardır.
Paylaştırılan ipotek yükü, her bir parsel üzerinde tescil
edilince kesinleşir.
Rehinli alacaklı paylaştırmayı kabul etmiyorsa, kesinleşme
tarihinden itibaren bir ay içinde borçluya, diğer bütün
parsel maliklerine alacağının bir yıllık süre içinde
ödenmesini yazılı olarak bildirir.
Bir yıl içinde yazılı talep olmazsa, borçlu borcundan
kurtulur (TMK m. 889).
Ödeme ihbarı tarihinden itibaren bir yıl geçince alacak,
muacceliyet tarihi daha sonra gerçekleşecek olsa bile,
muaccel hale gelir.
Bir yıllık sürede tatmin edilmeyen alacaklı, rehinin paraya
çevrilmesini isteyebilir.
Ödeme ihbarı vuku bulmuşsa, ipotek yükünün
bölünmesinden her bir parsel üzerinde devam edeceği ve
her bir parselin alacağın tamamını güvence altına alacağı
kabul edilmektedir.
İpotekli Taşınmazın Bölünmesi ve Yeni Parselin Üçüncü
Kişiye Temliki
Yeni malik alacağın ne tamamı ne de bir kısmı için
alacaklıya karşı kişisel bir borç yüklenmiş olmaz.
Yükün paylaştırılmasının kesinleşmesiyle, belirlenen
miktar için, yeni parselle sorumlu olur.
Medeni Kanun'un 889. maddesinin son fıkrası yeni parsel
malikinin, rehinli alacaklıya karşı sorumluluğu
devralmasını kolaylaştırmıştır.
Bu durumda, eski ve yeni malik anlaşarak, eski malik yeni
parsel malikine, parseline düşen yük miktarına tekabül
eden borç miktarını borcun nakli sözleşmesiyle
devredebilir.
Borcun nakli sözleşmesi, alacaklıya bildirilir.
Rehinli alacaklı bildiriden itibaren bir yıl içinde yazılı
olarak borcun nakline muvafakat etmediğini bildirmezse,
borcun nakli geçerli olur.
Bir yıllık süre içinde rehinli alacaklı devre rızasını
vermediğini yazılı olarak bildirirse, borcun nakli hüküm
ifade etmez.
Kanundan Doğan İpotek Hakları
Kanundan doğan ipotek haklarının bir kısmı tescile gerek
olmadan doğan ipotek haklarıdır (TMK m. 892).
Bunlara tescile bağlı olmayan kanuni ipotek hakları denir.
-173-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Diğer bir kısım ipotek haklarının kurulması için tescil
gerekli olmakla birlikte, bunlarda kazanma sebebi olarak
doğrudan doğruya bir kanun hükmü söz konusu
olmaktadır.
Tescile Bağlı Olmayan Yasal İpotek Hakları
1) Medeni Kanunda Öngörülen İpotek Hakları
a) İpotekli taşınmazın değerinin, malikin kusuru ile
azalması tehlikesi söz konusu olduğu hallerde, rehinli
alacaklının, hakimin izni ile veya gecikmede tehlike
bulunan hallerde, kendiliğinden malik hesabına yaptığı
masraflar rehin alacaklıya, tescile tabi olmayan öncelikli
bir kanuni ipotek hakkı sağlar. Rüçhanlı bir alacak hakkı
sağlar.
b) Rehinli taşınmazın değeri, malikin kusuru olmaksızın
azalma tehlikesi gösteriyorsa, rehinli alacaklı önleyici
tedbirleri alır.
Alacaklının yaptığı masraflar rüçhanlı alacaktır ve tescile
bağlı olmayan bir ipotekle güvence altına alınmıştır.
c) Alacaklı, rehinli taşınmazın korunması için ödemeler
yapmışsa, özellikle sigortacıya ödediği primler için kanun,
alacaklıya, esas rehinli alacağı ile aynı sırada tescile bağlı
olmayan bir ipotek hakkı verir.
2)Özel Kanunlarda Öngörülen Yasal İpotek Hakları
Bataklıkların Kurutulması ve Bunlardan Elde Edilecek
Topraklar Hakkında Kanun'un (RG. 18.1.1950 tarih ve s.
5516) 8.maddesi, kurutana yaptığı masraflar için taşınmaz
üzerinde tescile tabi olmayan bir kanuni ipotek hakkı
tanımıştır.
Tescile Bağlı Yasal İpotek Hakları (TMK m.893)
Şu hallerde tescile bağlı yasal ipotek hakları tanınmıştır:
1)Taşınmazı satanın, satıştan doğan alacağı için,
2)Paylı veya elbirliği mülkiyetin taksiminden bir paydaş
lehine, diğer paydaş aleyhine doğan alacaklar için,
3)Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı ve diğer işlerde
(malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için
malzeme ve emek karşılığı olarak malik ve yükleniciden
alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar için) ipotek
hakkı tanınmıştır.
Malik yeterli güvence göstermişse, tescil istenemez.
Kanun, kanundan doğan ipotek hakkından önceden
feragati geçersiz saymaktadır (TMK m. 893 b.3).
4)Ölünceye kadar bakma alacaklısına, bu amaçla temlik
ettiği taşınmazı üzerinde tıpkı satıcı gibi kanuni ipotek
hakkı tanınmaktadır (BK m. 513, TBK m. 613).
5)Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikinin mahkeme kararı ile
 (MB)
tespit edilmiş olan gider borcu için diğer kat malikleri
lehine, tescile bağlı kanuni ipotek hakkı tanımaktadır
(KMK m. 22 / II).
Tescil Süresi ve Şekli
Satıcının, mirasçı ve paydaşlarının ve ölünceye kadar
bakma alacaklılarının kanuni ipotek haklarının mülkiyetin
naklinden itibaren en geç üç ay içinde tescil edilmesi
gerekir.
İnşaatçı ipoteğinde ise, tescil için önce malikin, alacak
miktarını tanımış olması veya mahkemenin bu hususa
ilişkin kararı gereklidir. İnşaatçı ipoteği, inşaatın
başlamasından itibaren ve sona ermesinden sonraki üç ay
içinde tescil edilmelidir.
Kat malikleri için bir tescil süresi öngörülmemiştir.
Tescile Tabi Yasal Rehin Haklarında Sıra
İnşaatçı ipoteğinin dışında, tescile tabi kanuni ipotek
haklarının sırası, tescil tarihlerine göre belirlenir.
İnşaatçi ipoteğinde, eğer ana taşınmaz üzerinde birden
fazla inşaatçı ipoteği kurulmuşsa, bunlar arasında öncelik
sırası yoktur; tescil tarihlerine bakılmaksızın aynı sırada
sayılırlar.
İpoteğin paraya çevrilmesinden elde edilen bedel, alacağı
karşılamaya yetmiyorsa, bu miktar alacaklılar arasında
orantılı olarak bölünür (TMK m. 896).
İnşaatçi ipoteği ile kendisinden önce taşınmaz üzerinde
tescil edilmiş ipotekler varsa, bazı koşullar altında,
inşaatçi ipoteğinin öncelik hakkı vardır.
İnşaatçi ipoteğinin öncelik hakkından yararlanması şu iki
koşulun bulunmasına bağlıdır:
1)Taşınmaz paraya çevrildiğinde, elde edilen meblağın
inşaat alacaklarını karşılamamış olması (objektif koşul)
2)İnşaat alacaklılarının zarara uğrayacağını bilen ve
bilmesi gereken ön sırada rehinli alacaklılar (sübjektif
koşul)
Bu durumda inşaat alacaklısı, inşaatın taşınmaza
kazandırdığı ek değerin, maruz kaldığı zararın tazminine
tahsis edilmesini üst sıradaki alacaklılardan talep edebilir.
Diğer bir deyişle, ek değer üzerinde öncelik hakkına
sahiptir.
Ek değer, inşaatın bitirilmesinden sonraki değerinden
arsanın değeri düşürüldükten sonra ortaya çıkan farktır.
TAŞINIR REHİNİ
Taşınır rehini, Medeni Kanun'da dört ayırım altında
incelenmiştir:
Birinci Ayırımda, Teslime Bağlı Rehin (MK m. 939- 949) ve
-174-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Hapis Hakkı (MK m. 950- 953),
İkinci Ayırımda, Alacaklar ve diğer Haklar üzerinde Rehin
(MK m. 954 - 961),
Üçüncü Ayırımda, Rehin Karşılığında Ödünç Verme ile
Uğraşanlar (MK m. 962¬969),
Dördüncü Ayırımda ise, Rehinli Tahvil (MK m 970- 972)
düzenlenmiştir.
Taşınır rehini türleri arasında temel olanı, Teslime Bağlı
Rehindir.
Diğer rehin türlerine ilişkin hüküm bulunmayan hallerde
bünyesine uygun düştüğü ölçüde teslime bağlı taşınır
rehini kuralları kıyas yoluyla uygulanır.
Taşınır rehinine ilişkin kurallar da, taşınmaz rehinine
ilişkin kurallarla karşılaştırıldığında yetersiz kalabilir.
Taşınmaz rehinine ilişkin kuralların da bünyesine uygun
düştüğü ölçüde taşınır rehinine ilişkin sorunlara kıyas
yoluyla uygulanması gerekecektir.
Taşınır rehini için de taşınmaz rehinine ilişkin temel ilkeler
geçerlidir.
Ancak, aynı eşyanın birden fazla kişiye rehin verilmiş
olduğu durumlarda, rehin hakkı sahibi olan alacaklılar
arasında sıra belirlenirken, Sabit Dereceler İlkesi
uygulanmaz.
Taşınır rehininde sıra sorunu gündeme geldiğinde, çözüm
Kıdeme Öncelik İlkesine göre belirlenir.
Bunun dışında Aleniyet, Belirlilik ve Teminat İlkesi taşınır
rehini için de geçerlidir.
Ancak, rehin konusu eşyanın taşınır veya bir hak olması
nedeniyle bu ilkelere verilecek anlamlarda farklılıklar
oluşmak zorundadır.
Teslim Koşullu Taşınır Rehinini İdare Eden Prensipler
Bu ilkeler şunlardır:
1)Açıklık İlkesi
2)Belirlilik İlkesi
3)Güvenin Korunması (İtimat) İlkesi
4)Rehin Yükünün Bölünmezliği (Teminat) İlkesi
5)Alacağa Bağlılık İlkesi
6)Öncelik İlkesi
Açıklık İlkesi
Bir eşya üzerinde rehin kurulduğunun üçüncü kişilere
açıkça gösterilmesidir.
Bu ilkenin gerçekleşmesi için taşınır malın zilyetliği
alacaklıya teslim edilir (TMK m. 939). Bu nedenle zilyetlik,
taşınır rehninin esasını oluşturur.
Açıklık Prensibinin esası, malikin eşya üzerinde dilediği
 (MB)
gibi tasarruf edememesidir. Bu yolla rehinden haberi
olmayan iyiniyetli bir ikinci alacaklıya (Art Rehin
Alacaklısı) aynı eşyanın rehnini önlemektedir.
Art rehin kurulmuşsa, bu husus alacaklıya yazılı olarak
bildirilir (TMK m.941).
Eşya birinci rehin alacaklısının zilyetliğinde bulunduğu
zaman, ikinci rehin alacaklısı eşyanın önceden
rehnedildiğini bilecektir.
Ancak birinci alacaklı alacağını almış ise, eşya ikinci
alacaklıya teslim edilir.
Taşınır rehninde, hükmen teslim geçerli değildir.
Rehin alacaklısı, mala dolaysız zilyet olmalıdır.
Belirlilik İlkesi
Toplu halde bulunan eşya üzerinde rehin kurulamaz.
Birden fazla eşya üzerinde rehin kurulması, her eşyanın
tek tek alacaklıya teslim edilmesi ile mümkündür.
Örnek: (A), (B)'den aldığı kredi karşılığında (B) için taşınır
rehnini kütüphanesindeki bütün kitapları üzerinde toptan
kurmak isterse, bu işlem geçerli değildir. Çünkü teslim
koşullu taşınır rehninde tek tek her eşyanın zilyetliğinin,
taşınır rehni alacaklısına geçirilmesi gerekir.
Rehnin konusunun belli olması, taşınırın veya hakkın
ferden belirlenmesini koşul kılmaktadır. Tek bir işlemle,
birden fazla eşya üzerinde rehin mümkün değildir.
İstisnası, bir hayvan sürüsü veya pul koleksiyonu gibi eşya
birliği üzerindeki taşınır rehindir.
Rehin konusuna, bütünleyici parçalar ve istisna edilmeyen
eklentiler de dahildir. Taşınır rehninde hangi alacağın
güvence altına alındığının da, ferden tayin edilmiş olması
gerekir.
Rehnin tesisi anında, alacağın Türk parası ile gösterilmesi
koşul değildir.
Rehinin paraya çevrilmesi esnasında, alacağın değerinin
parayla ifade edilebilir olması yeterlidir.
Alacağın ileride doğacak olması, bir koşula bağlı olması,
Belirlilik İlkesine aykırı değildir.
Taşınır Rehni, ana alacaktan başka, sözleşme ve gecikme
faizlerini, takip ve mahkeme masraflarını, sözleşmeye
aykırılık nedeniyle doğacak tazminat alacağını,
kararlaştırılmışsa cezai koşulu da kapsar.
Güvenin Korunması İlkesi
Rehinli alacaklı, taşınır bir malı iyiniyetle rehin olarak
kabul etmişse, o taşınır üzerinde borçlunun tasarruf
yetkisi olmasa da rehin hakkını kazanır.
Örnek: (B), (A)'ya yüzüğünü takması için vermiş, (A) da
(C)'den aldığı borcuna karşılık (C) için yüzük üzerinde
-175-
Twitter: @OgrencisiHukuk
rehin hakkı kurarak yüzüğü (C)'ye teslim etmiştir. İyiniyetli
©, yüzük üzerinde rehin hakkına iyiniyetli olduğu için
sahip olmuştur.
Örnek: (B), (A)'dan çaldığı yüzük üzerinde © için taşınır
rehni tesis edemez. ©'nin iyiniyeti korunmaz.
Taşınır Rehininde Rehin hakkının Bölünmezliği İlkesi
Rehinli alacaklı alacağını almadıkça rehni iade etmek
zorunda değildir.
Borcun kısmen ödenmesi halinde rehnin iadesi gerekmez.
Alacak, ana parayı, akdi faizleri, mahkeme masraflarını ve
gecikme faizlerini kapsadığına göre, rehin bunları da
temin etmektedir (TMK m. 946).
Alacağa Bağlılık İlkesi
Taşınır rehininin varlığı, mevcut geçerli bir alacağın
varlığına bağlıdır. Bu nedenle taşınır rehini fer'i bir haktır.
Ancak koşula bağlı borçlar için de taşınır rehni kurulabilir.
Alacak sona erince, taşınır rehini de sona erer.
Taşınır rehini, alacağın zamanaşımına uğramasını
önlemez, ancak alacak zamanaşımına uğrasa bile, alacaklı
her zaman rehinin paraya çevrilmesini isteyebilir.
Alacağın temlik halinde, taşınır rehini de yeni alacaklıya
geçer.
Ancak borcun naklinde, malik izin vermezse, taşınır rehni
sona erer.
Öncelik İlkesi
Aynı taşınır veya hak ya da alacak üzerinde birden çok
rehin hakkı kurmak mümkündür (MK 958).
Ancak bu durumda rehin haklarının aralarındaki öncelik
ilişkisini, yani sırasını belirlemek gerekir.
Sıranın belirlenmesi özellikle rehin konusunun paraya
çevrilmesinde önem taşır.
Rehin konusunun paraya çevrilmesi sonucu elde edilen
tutar, alacaklılar arasında bunların rehin haklarının
sırasına göre paylaştırılır (MK 948 /1).
Aynı taşınmaz üzerinde kurulan rehin haklarının sırası,
bunların kurulmuş bulundukları dereceye göre
belirlenirken (MK 872), taşınır rehninde «daha önce
kurulan rehin hakkı daha sonra kurulanın önünde gelir»
ilkesi geçerlidir.
MK 948 / Il'de yer alan ve «Öncelik İlkesi» olarak anılan
bu ilke gereğince ayni alacak üzerinde kurulan rehin
haklarının sırası da bunların kuruluş tarihlerine göre
belirlenir.
MK 948 /2 hükmü emredici bir kural değildir. Rehin veren
 (MB)
ile rehinli alacaklılar aralarında anlaşarak başka bir sıra
düzeni belirleyebilirler.
Teslime Bağlı Rehinin Kurulması
Taşınır eşyanın rehin edilmesi, kural olarak eşyanın
zilyetliğinin alacaklıya devri yoluyla olur.
Bu devir de genellikle teslimle gerçekleşir. O yüzden,
temel taşınır rehini türüne, Teslime Bağlı Rehin denilir
(MK m. 939 / 1).
Aleniyet Prensibi, taşınır rehini için de geçerli olan bir
ilkedir.
Sınırlı ayni hak (rehin) konusu olan eşya bir taşınır
olduğuna göre, rehin hakkı sahibinin eşya üzerindeki
yetkisinin üçüncü kişilerce anlaşılabilir hale gelmesi için
taşınır eşyada ayni haklara aleniyet kazandıran zilyetlik
kurumundan yararlanmak zorunludur. O halde, rehin
hakkına aleniyet kazandırmak için taşınır eşyanın zilyetlik
durumunda bir değişiklik yapmak gerekir. Bu değişiklik
kanunda öngörülen ayrık durumlar dışında zilyetliğin
alacaklıya devri süresi ile sağlanabilir.
Zilyetliğin alacaklıya devrinden kural olarak Teslim
anlaşılır.
Bunun dışında, Kısa Elden Teslim, Zilyetlik Havalesi veya
Eşyayı Temsil Eden Senetlerin Devri Yoluyla da zilyetlik
alacaklıya devredilebilir.
Alacaklı lehine kurulan zilyetliğin vasıtasız zilyetlik olması
zorunlu değildir.
Taşınır eşyanın Hükmen Teslimi Yoluyla rehin hakkı
kurulamaz. Çünkü taşınır fiilen yalnız rehin edenin
hakimiyetinde kaldığı sürece rehin hakkı doğmaz. (MK m.
939, 766 / 1). Çünkü bu durumda aleniyet sağlanmış
olmaz.
Burada Teslimden kasıt, malikin eşya üzerindeki tek
başına vasıtasız zilyetliğinin kaldırılmasıdır. Bu
sağlandıkça, eşyanın vasıtasız zilyetliğinin alacak ıda veya
bir üçüncü kişide olması fark etmez.
Taşınırlar üzerinde ayni haklara aleniyet kazandırmak
zilyetlikle sağlansa da, kanun koyucu taşınır rehini söz
konusu olduğunda bazı eşya bakımından bu kurala istisna
getirmiştir.
Yetkin makamlar tarafından izin verilen kuruluşlar ile
kooperatiflerin alacaklarının güvence altına alınması için
zilyetlik devredilmeden de, icra dairesinde tutulacak özel
sicile yazılmak suretiyle hayvanlar üzerinde rehin
kurulabilir (MK m. 940 /1). Burada sözü edilen hayvanlar,
sürü hayvanlarıdır.
Ayrıca gerçek veya tüzel kişilerin alacaklarının güvence
altına alınması için kanun gereğince bir sicile tescili
zorunlu olan taşınır mallar üzerinde, zilyetlik
-176-
Twitter: @OgrencisiHukuk
devredilmeden de, taşınır malın kayıtlı bulunduğu sicile
yazılmak suretiyle rehin kurulabilir (MK m. 940 / 2).
Örneğin, motorlu taşıtlar, bir sicile tescili zorunlu taşınır
eşyadır.
Kanun koyucunun aleniyetin zilyetliğin devri değil de,
tescil yoluyla sağlanmasına izin verdiği bu durumlarda,
rehin amacı ile eşyanın zilyetliğini devretmek çoğu zaman
borçluya borcunu ödeme olanaklarından mahrum
bırakmak anlamına geleceği gibi, eşyanın zilyetliğini
muhafaza etmek alacaklı bakımından kolay da
olmayabilir.
Bu zorlukları göz önünde bulunduran kanun koyucu bu
gibi durumlarda oluşturulan sicile tescili yeterli
görmüştür.
Eşya üzerinde geçerli bir şekilde rehin hakkının kurulması,
zilyetliği rehin amacıyla alacaklıya devredenin
(rehnedenin) eşya üzerinde tasarruf yetkisi bulunmasına
bağlıdır.
Ancak bu kişi tasarruf yetkisine sahip olmasa bile rehin
konusu taşınıra iyiniyetle zilyet olan kimse, zilyetlik
hükümlerine göre edinimi korunduğu ölçüde rehin
hakkını kazanır (MK m. 939 /2, c.1).
Burada emin sıfatıyla zilyetten iyiniyetle ayni hak kazanan
kişinin korunmasına ilişkin kural tekrar edilmektedir (MK
m. 988).
Rehin hakkının kurulması, rehin verme amacı ile taşınır
zilyetliğinin devrinin geçerli bir hukuki sebebinin
bulunmasına da bağlıdır.
Hukuki sebep, malikle alacaklı arasında rehin kurulmasına
ilişkin bir sözleşmedir.
Bu sözleşmenin geçerliliği, herhangi bir şekil şartına bağlı
değildir. Ancak, bu borç, ölüme bağlı bir tasarruftan da
doğabilir. Öyleyse, ölüme bağlı tasarrufların bağlı olduğu
geçerlilik koşullarının sağlanması gerekecektir.
Rehin hakkının geçerli bir şekilde doğabilmesi için bu
rehinin teminat altına alındığı geçerli bir alacağın
bulunması da şarttır. Çünkü rehin alacak hakkına bağlı bir
haktır.
Rehinin geçerli olması için mutlaka borçluya ait bir
eşyanın borçlu tarafından rehnedilmesi gerekmez.
Başka bir kişinin kişisel olarak sorumlu olduğu borç için
malikin kendi eşyasını rehnetmesine engel bir durum
yoktur.
Rehnedilen taşınmazın maliki, aynı eşya üzerinde bir
rehin daha kurmak isteyebilir. Buna art rehin denilir.
Art rehinin kurulabilmesi için alacağı ödenince rehnedilen
taşınırın sonraki alacaklıya teslim edilmesi rehinli
alacaklıya yazılı olarak bildirilmelidir (MK m. 941).
Rehinli taşınırı, alacaklı da bir başkasına rehnedebilir. Bu
 (MB)
duruma ise, alt rehin denir. Ancak, bunun için rehnedenin
rızası şarttır.
Aksi takdirde, alacaklının rehin konusu eşya üzerinde
tasarruf yetkisi olmadığı için, kurulan alt rehin geçersiz
olur. Fakat bu durumda dahi alt rehin alacaklısının
iyiniyetli olması halinde, eşya üzerindeki bu sınırlı ayni
hak kazanımı korunacaktır. (MK m. 988). Çünkü rehinli
alacaklı eşyanın emin sıfatıyla zilyedidir.
Taşınır Rehininin Sona Ermesi
Taşınır rehini, alacaklının zilyet olmaktan çıkması ve onu
zilyet olan üçüncü kişiden geri alamaz hale gelmesiyle son
bulur. (MK m. 943 /1).
Taşınır geçici olarak alacaklının rızasıyla fiilen yalnız
rehnedenin hakimiyeti altında bulunduğu sürece rehinin
hükümleri askıda kalır. (MK m.943 /2).
Alacaklı eşyayı kendi isteği ile kesin olarak malike geri
vermişse, o zaman rehin hakkı sona erer.
Rehin hakkı alacağın ödenmesiyle veya alacağı sona
erdiren başka bir sebeple de sona erebilir. Bu durumda
alacaklı, rehinli taşınırı malike geri vermek zorundadır
(MK m. 944 / 1).
Alacaklı alacağını tamamen almadıkça rehinli taşınırı veya
onun bir kısmını geri vermek zorunda değildir. (MK m.
944 /2).
Alacağın temlik edilmiş olması, rehin hakkını sona
erdirmez. Ancak rehin hakkı, alacağı devralana geçer (BK
m. 168 /1).
Borcun nakli halinde, rehinli alacaklının rehin hakkı
devam eder. (BK m. 176 /1).
Ancak malik bir başkasının borcu için taşınırını rehnetmiş
ise, borcun nakli halinde rehin hakkının devam edebilmesi
malikin de rızasına bağlıdır (MK m. 176 /2).
Taşınır rehini alacağın zamanaşımına uğramasına engel
olmaz.
Fakat alacak zamanaşımına uğrasa da, rehnin paraya
çevrilmesi yoluyla tahsili mümkündür. Diğer bir deyişle,
alacağın zamanaşımına uğraması rehin hakkını sona
erdirmez.
Rehin konusu malı geri vermek zorunda olan alacaklı,
rehinli taşınırın kaybolması, yok olması veya değerinin
azalması yüzünden meydana gelen zararlardan, bunların
kendi kusuru olmaksızın doğduğunu ispat etmedikçe
sorumludur (MK m. 945 / 1).
Rehinli taşınırı kendiliğinden başkasına devir veya
rehneden alacaklı, bundan doğan bütün zararlardan
sorumlu olur (MK m. 945 /2).
Taşınır Rehininin Hükümleri
-177-
Twitter: @OgrencisiHukuk
Rehin hakkı, alacaklıya eşya üzerinde tasarrufta bulunma,
eşyayı kullanma ve eşyadan yararlanma yetkisi vermez.
Alacaklı, alacağını alamamış olmak koşuluyla, icra dairesi
aracılığıyla rehnin konusu malı sattırıp satış parasından
alacağını tahsil etmek yetkisine sahiptir. (MK m. 946 /1).
Öyleyse Teminat İlkesi, taşınır rehni için de geçerlidir.
Borç muaccel olmadan önce tarafların bir anlaşma
yaparak borç ödenmediği takdirde rehin konusu malın
mülkiyetinin alacaklıya geçeceğini kararlaştırmaları da
hükümsüzdür (MK m. 949).
Rehin hakkı, alacaklıya asıl alacak ile birlikte sözleşme
faizlerinin, takip giderlerinin ve gecikme faizinin
güvencesini sağlar. (MK m. 946 / 2).
Rehin, taşınırı eklentileriyle birlikte kapsar.
Aksi kararlaştırılmış olmadıkça, alacaklı, rehinli taşınırın
doğal ürünlerini, bütünleyici parçası olmaktan çıkınca
malike geri vermekle yükümlüdür.
Rehin, paraya çevirme sırasında bütünleyici parça
niteliğindeki doğal ürünleri de kapsar.
Aynı taşınır üzerinde birden çok rehin hakkı bulunduğu
takdirde, alacaklılara rehin hakkının sırasına göre ödeme
yapılır.
Rehin hakkının sırası, kuruluş tarihine göre belirlenir. (MK
m.948).
Hapis Hakkı
Uygulamada çok sık karşılaşılan bir başka taşınır rehni
türü, hapis hakkıdır.
Hapis hakkı, kanundan doğan bir rehin hakkıdır. Çünkü
alacaklının hapis hakkı, kanundaki koşulların oluşmasıyla
kendiliğinden doğar.
Oysa teslime bağlı rehin hakkının doğumu için alacaklı ile
malik arasında rehin konusunda bir anlaşmanın
bulunması gerekir. Yani teslime bağlı rehin, malikin
iradesiyle kurulan bir rehin hakkıdır.
Hapis hakkının doğmasının koşulları, MK m. 950'de
hükme bağlanmıştır. Buna göre, alacaklı, borçluya ait olup
onun rızasıyla zilyedi bulunduğu taşınırı veya kıymetli
evrakı, borcun muaccel olması ve niteliği bakımından bu
eşyanın alacak ile bağlantısı bulunması halinde, borç
ödeninceye kadar hapsedebilir.
Zilyetlik ve alacak ticari ilişkiden doğmuşsa, tacirler
arasında bu bağlantı varsayılır.
Alacaklı, borçluya ait olmayan taşınırlar üzerinde de
zilyetliğin iyiniyetle kazanılmasının korunduğu ölçüde
hapis hakkına sahip olur (MK m. 950).
Nitelikleri itibarıyla paraya çevirmeye elverişli olmayan
taşınırlar üzerinde hapis hakkı kullanılamaz.
 (MB)
Alacaklı, eşyanın zilyetliği kendisine devredilirken bunun taşınmaz rehni ile güvence altına alınmış alacakları ile cari
üzerinde hapis hakkı kullanmayacağını taahhüt etmişse işlerinden doğan alacaklarını karşılık gösterecek rehinli
veya borçlu eşyayı ona teslim ederken veya daha önce tahvil çıkarabilirler (MK m. 970).
bunun üzerinde hapis hakkının kullanılmasını Dolayısıyla burada aslında alacak hakkı üzerinde bir rehin
yasaklamışsa veya eşya üzerinde hapis hakkının türü söz konusudur.
kullanılması kamu düzeniyle bağdaşmıyorsa, hapis hakkı
kullanılamaz (MK m. 951).
Hapis hakkının kullanılabilmesi için borcun muaccel
olması şarttır. (MK m. 950). Ama borçlunun ödemeden
acze düşmesi halinde, alacağı muaccel olmasa bile,
alacaklı hapis hakkını kullanabilir (MK m. 952 /1).
Borç ödemeden aciz, taşınırın alacaklıya tesliminden
sonra meydana gelmiş veya daha önce meydana gelmiş
olmakla birlikte alacaklı bu durumu teslimden sonra
öğrenmiş ise, alacaklı hapis hakkını kullanmayacağını
taahhüt etmiş veya borçlu teslim sırasında veya sonradan
hapis hakkının kullanılmaması talimatı vermiş olsa bile,
alacaklı hapis hakkını kullanabilir (MK m. 952 /2).
Borç yerine getirilmez ve yeterli güvence de
gösterilmezse, alacaklı, borçluya daha önce bildirimde
bulunarak hapsettiği şeylerin teslime bağlı rehin
hükümleri uyarınca paraya çevrilmesini isteyebilir (MK m.
953 / 1).

Alacaklar ve Diğer Haklar Üzerinde Rehin

Başkasına devredilebilen alacaklar ve diğer haklar da
rehne konu olabilir (MK m. 954 /1).
Bunlar aslında ne taşınır ne de taşınmaz eşya sayılan
malvarlığı değerleridir. Ancak kanun koyucu bunların da
rehne konu olabilmesini uygun görmüştür.
Alacaklar ve diğer haklar üzerinde rehin hakkında aksine
bir hüküm bulunmadıkça, teslime bağlı rehin hükümleri
uygulanır (MK m.954 /2).

Rehin Karşılığında Ödünç Verme İle Uğraşanlar

İşletme olarak taşınır rehni karşılığında ödünç verme işiyle
uğraşmak isteyenler, yetkili makamdan izin almak
zorundadırlar (MK m. 962).
Rehin karşılığında ödünç verme işiyle uğraşanların geçerli
bir şekilde rehin hakkı kazanabilmeleri için rehnedilen
taşınmazın işletmeye teslim edilmesi ve karşılığında bir
makbuzun alınması zorunludur (MK m. 964).

Rehinli Tahvil
Medeni Kanunda taşınır rehni türleri arasında ele alınan
bir başka durum da rehinli tahvildir.
İşletme olarak taşınmaz rehni karşılığında ödünç verme
işiyle uğraşmak üzere yetkili makamdan izin alanlar özel
bir rehin sözleşmesi ve teslim yükümlülüğü olmasa bile,
-178-

Twitter: @OgrencisiHukuk