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EXPEDIENTE SAC: 7567676 - - COLEGIO PROFESIONAL DE CORREDORES PUBLICOS INMOBILIARIOS DE LA PROVINCIA DE CORDOBA ( LEY

  JUZG 1A INST CIV COM 9A NOM

Protocolo de Sentencias

Nº Resolución: 181

Año: 2021
 
Tomo: 4
 
Folio: 1041-1056

9445) C/ VAZQUEZ CUESTAS, PABLO JAVIER - ORDINARIO - OTROS

SENTENCIA NUMERO: 181. CORDOBA, 07/12/2021. Y VISTOS: estos autos caratulados COLEGIO PROFESIONAL DE
CORREDORES PUBLICOS INMOBILIARIOS DE LA PROVINCIA DE CORDOBA ( LEY 9445) C/ VAZQUEZ CUESTAS, PABLO JAVIER

– ORDINARIO - OTROS, Expte. 7567676, de los que resulta: I.

Demanda: a fs. 1/5 comparece el Sr. René

Leonardo Frankenberg, DNI

25.722.994, y José María Di Giorno, DNI N° 22.561.125, ambos en representación

del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de la Provincia De

Córdoba -Ley 9445-, e

interponen demanda en contra del Sr. Vázquez Cuestas

Pablo Javier, DNI 27.361.312, con el objeto de que

se ordene al demandado el
cese de la actividad irregular de corredor público inmobiliario, que desarrolla

en el domicilio sito en calle Deán Funes N° 1196, Planta Alta (Signo Servicios
Inmobiliarios) de la
ciudad de Córdoba, y la abstención de publicitar este tipo
de servicio profesional, por incumplir con las

previsiones de la Ley Provincial

N° 9445, con expresa imposición de costas y honorarios, incluido art.

104, inc.
5 del CA.

Como antecedentes, señalan que conforme surge

de la Ley Provincial Nro. 9445, el corretaje público
inmobiliario en el
territorio de la Provincia de Córdoba se rige por las disposiciones de ésta
(artículo
1), debiendo el interesado poseer título habilitante y encontrarse
matriculado por ante el Colegio
Profesional cuya representación ostentan
(artículo 2). Sostienen que en el marco de dicha ley de
creación, y en
consonancia con el artículo 37 de la Constitución Provincial, su colegio tiene
a su cargo
el gobierno y el control de la matricula habilitante.
Expresan que en el marco de dicha atribución
de control y en defensa del patrimonio de la actora, se
ha constatado el
ejercicio irregular de la profesión de corredor público inmobiliario en el
local
referido, siendo responsable de dicha actividad el accionado. Dicen que
dicho extremo surge de la
documentación que adjuntan a la presente demanda.
Manifiestan que el demandado fue intimado por
el colegio profesional para que proceda a dar
cumplimiento a lo previsto en la
Ley Provincial 9445, y que el mismo se niega a cumplir, rechazando la
intimación a través de carta documento CD N° 833445675.
En cuanto a las consideraciones de derecho, sobre
la antijuricidad de la actividad profesional
desplegada por el demandado,
reiteran que el mismo efectúa actividad inmobiliaria incumpliendo a
sabiendas
la Ley Provincial N° 9445, normativa a la que debieron someterse todos los
corredores públicos
inmobiliarios desde el año 2007. Señalan que el demandado
se prevalece del artículo 1345 del CCC y de la
Ley Provincial N° 7191 para
justificar su falta de matriculación, y que la inconsistencia de su planteo
surge palmaria por tratarse la ley 9445 de una ley posterior y especial, y con
una derogación expresa de
la ley 7191. Agregan que así lo ha resuelto
unánimemente la jurisprudencia cordobesa, y que la ley 9445
en su artículo 58
dispone: “… Derogase las disposiciones de
la Ley Nro. 7191 que se opongan a la presente
ley…”. Citan jurisprudencia
del caso “Mattone…”, que considera análogo.
Sostienen que querer prevalecerse de la
regulación del contrato de corretaje en el CCC, sin cumplir
con las normas
provinciales para el ejercicio de la profesión de corredor público
inmobiliario,
constituye una interpretación segada de la normativa, siendo que
el mismo CCC trae la respuesta en su
artículo 1355.
En el acápite “particularidades”, cita la
respuesta del demandado ante la intimación extrajudicial
cursada por su parte,
considerando que la respuesta carece de sustento fáctico y legal, implicando un
desconocimiento de la ley, en especial la Ley 9445, que otorga el control de
matrícula del CPI a la
actora en la provincia de Córdoba. Reiteran que la
legislatura provincial, mediante su artículo 26 de la
ley 9445, creó al Colegio
Profesional que representan, fijando sus fines en el artículo 27 de la misma
ley, y que conforme dichas normativas vigentes, el gobierno de la matrícula de
los corredores
inmobiliarios está cargo del colegio que representan, y no del
colegio de martilleros. Citan doctrina.

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Sostiene que no es optativo para el

profesional donde matricularse, ya que los colegios
profesionales tienen
carácter de persona jurídica pública no estatal, son creados por Ley, no tienen
carácter asociativo y no puede haber dos colegios profesionales con las mismas
incumbencias
profesionales. Aducen que desde la sanción de la Ley N° 9445
existe un solo colegio profesional que
habilita el ejercicio del corretaje
público inmobiliario.
  Argumentan que la ilegalidad de la
conducta del demandado supone un claro perjuicio patrimonial a
la entidad que
representan, al evadir la obligación de pago de los conceptos establecidos en
el artículo
29, inc. a y b de la Ley 9445. Expresan también que la apariencia
brindada a terceros genera inseguridad
jurídica, y que la exteriorización de
una supuesta calidad profesional para intermediar en materia
inmobiliaria es
totalmente idónea para generar perjuicios -actuales y/o eventuales- tanto a la
sociedad
en su conjunto, a los corredores públicos profesionales por
competencia desleal, como así también al
propio accionante, y que es por ello
que solicitan se haga lugar a la presente acción.
Ofrecen prueba. Formulan reserva del caso
federal.
A fs. 27, la parte actora rectifica
demanda, haciendo presente que el escrito inaugural contiene un
error involuntario en el punto 2) a) del mismo, ya que la trascripción de la notificación incorporada en
el texto de la demanda (fs. 4) no se corresponde con el texto de la carta documento CD N° 839445675
remitida por el demandado Pablo Javier Vázquez Cuestas, que se encuentra glosada a fs. 23 de autos.
A fs. 30/32 toma intervención la Fiscalía
Civil y Comercial y Laboral de 3ra Nominación, y evacua
vista sobre la
competencia del Tribunal.
Impreso el trámite de ley -juicio ordinario- (fs. 34) y citada la
parte demanda, la misma comparece
a estar a derecho a fs. 36, y contesta
demanda a fs. 60/76.
II. Evacua
traslado - contesta demanda: A fs. 60/76
el accionado evacua el traslado de la demanda
que le fuera corrido. En primer
lugar, hace presente rechazo in limine,
señalando lo resuelto en autos:
“COLEGIO
PROFESIONAL DE CORREDORES PÚBLICOS INMOBILIARIOS DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA (LEY
9445) C/ PINTO,
JAVIER ENRIQUE” (EXPTE. 7567623). Seguidamente contesta
demanda, negando todos y cada uno de los extremos
afirmados por la actora en su
demanda, en tanto los mismos no sean objeto de expreso reconocimiento en el
presente. Niegan que su representado haya realizado o realice ejercicio ilegal
de la profesión de
Martillero Corredor Público. Niegan que el Colegio
Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios pueda
matricular a quienes
detentan el título de Martillero y Corredor Público como el demandado.
Por el contrario, sostienen que el único
colegio profesional en el que debe matricularse el
accionado es el Colegio
Profesional de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Córdoba,
regido por ley 7191, tal como lo establece el artículo 11 de dicho cuerpo
legal. Y que, en cambio, el
colegio de la ley 9445 solo puede matricular a
quienes posean el título de Corredor Público Inmobiliario.
Niegan que la actora
haya constatado el ejercicio irregular de la profesión por parte del demandado.
Citan antecedentes legales y
jurisprudenciales en relación a su profesión. Dicen que en diciembre de
1999 se
aprueba la Ley Nacional 25.028, y se comienza a exigir título universitario de
Martillero y
Corredor Público, y que en ese marco su poderdante obtiene tal título
en el instituto CEBA. Que, conforme
a ello y en virtud de lo previsto en el
artículo 11 de la ley 7191, se matriculó en el Colegio
Profesional de Martilleros
y Corredores Públicos, y ha ejercido su profesión con total normalidad.
Señalan
que con fecha 22 de febrero de 2018 el colegiado demandado recibió una intimación
por parte del
colegio actor, para que se matricule en el CPCPI, lo que fue
contestado mediante CD N° 833445675. Y que
tal como se explicará, la demanda
debe ser rechazada en todas sus partes, dado que el demandado se
encuentra
matriculado en el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia
de Córdoba, que
es el único colegio profesional que puede matricular a quienes
detentan el título de Martillero Corredor
Público.
Señalan también que la matriculación
efectuada bajo la ley 7191 jamás fue cuestionada por el colegio
accionado. Citan
jurisprudencia. Reiteran que el CPCPI carece de legitimación activa para
matricular a
quienes detenta el título de Martillero Corredor Público conforme
lo prescribe la Ley de Educación
Superior N° 24521 y surge de la ley 9445, o a
quienes se encuentran equiparados a aquel.
En el acápite “improcedencia de la demanda
– derecho” señalan que inicialmente la actividad de
martillero y corredor público no requería de un “profesional”, que se trataba de un auxiliar de comercio.
Y que sucesivas reformas al Código de Comercio fueron reglando la actividad y otorgándole mayor
jerarquía, y paralelamente la Provincia de Córdoba sancionó -el 19/11/1984- la Ley 7191 que crea el
Colegio Profesional de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Córdoba (art. 88), y que rige
la actividad profesional de los martilleros y corredores públicos dentro del ámbito territorial de la
provincia de Córdoba. Expresan que posteriormente, tras su reforma mediante la Ley 7524, comienza a
exigirse título oficial de martillero y corredor público, y que luego mediante la Ley Nacional 2066 (con
las modificaciones de la Ley Nacional N° 25028) se dispuso la necesidad de poseer título universitario.
Sostienen que el surgimiento de la carrera
terciaria y luego universitaria de “martillero y corredor
público” implicó el
paso de una consideración de mera actividad comercial   a ser una profesión
universitaria única.
Consideran que la Ley Provincial, en consonancia con la normativa nacional,
dejó en

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claro que se trata de una profesión única y comprensiva de la actividad

de martillero y corredor público,
mientras que la ley 7191 (art. 11) puso de
relieve que todos los que detentan el título de martillero y
corredor público
deben matricularse ante el Colegio de Profesional de Martilleros y Corredores
Públicos.
Aducen que la accionante insiste en su
postura de pretender dividir el título único de Martillero
Corredor Público,
pretendiendo que el accionado se matricule bajo la ley 7191 para ejercer como
martillero corredor público (el género) y en la 9445 para ejercer el corretaje
inmobiliario (especie).
Citan jurisprudencia.
Sostienen que la demanda debe ser rechazada
también dado que la pretensión de la actora resulta
contraria al texto de la
Ley Nacional Nro. 24.521, pues consideran que existe una correspondencia total
entre el título habilitante y las actividades para las que el profesional tiene
competencia. Señalan las
reglas establecidas en lo que respecta a los títulos
profesionales, la fijación de incumbencias y el rol
de las universidades en esa
cuestión. Destacan que allí se deja sentado que el título de Martillero y
Corredor Público otorgado certifica la formación recibida y habilita para el
ejercicio profesional en
todo el territorio nacional, mediante la matriculación
en un Colegio Profesional Provincial.
Manifiestan que para le Ley Nacional 24.521
existe una correspondencia total entre la formación
académica recibida, el
título habilitante y las actividades para las que el profesional tiene
competencia. Por lo que concluyen que si una persona cursó la carrera y obtuvo
el título de Martillero y
Corredor Público, debe matricularse en el Colegio
Profesional que regula esa profesión única en la
provincia, es decir, bajo la ley
7191. Citan doctrina y jurisprudencia sobre la correlación entre
carrera,
título y colegiación.
Agregan que la ley 9445, en consonancia con
lo que dice la ley 24.521, establece con nitidez la
existencia de la profesión
de Corredor Público Inmobiliario, y que el Colegio Profesional de Corredores
Públicos Inmobiliarios sólo puede matricular a quienes detenten ese título,
demostrando la
correspondencia conceptual entre profesión – carrera – título y
colegiación que impone la legislación
citada. Reiteran que el ámbito de
actuación de un Martillero Corredor Público deriva de la curricula
universitaria que fundamente su título profesional, y que si bien requiere de una
matrícula expedida por
autoridad provincial para su ejercicio, esta
matriculación no restringe, ni limita las incumbencias
propias del título, pues
consideran que ello implicaría alterar el orden jerárquico normativo (art. 31
CN).
Continúan reiterando la regularidad de la
conducta de su parte desde la perspectiva de la Ley 9445,
señalando que
consideran que tal norma deja en claro que existe la profesión de Corredor
Público
Inmobiliario y que únicamente pueden matricularse en el CPCPI quienes tengan
el título de corredor
público inmobiliario. Argumentan que en violación a la
LES, a la validez del título profesional dispuesta
por el artículo 7 de la CN,
y a la autonomía universitaria, el CPCPI en vez de matricular  únicamente a
quienes detentan el título de corredor
público inmobiliario, pretende matricular a quienes poseen el
título de
martillero y corredor público, lo que consideran que resulta ilegitimo. Manifiestan
que ni el
CPCPI, ni la Ley 9445, pueden afectar el ejercicio del corretaje en
todas sus formas a quien tiene el
título de Martillero Corredor Público, y que
en caso de hacerlo ello sería inconstitucional. Citan
jurisprudencia.
Arguyen que la pretensión del CPCPI resulta
contraria a lo informado por la Universidad Nacional de
Córdoba mediante
resolución de fecha 17/06/2018. Asimismo, sostienen que la demanda debe ser
rechazada en
virtud de que resulta contraria a lo resuelto por Ministerio de
Educación de la Nación, organismo
competente en la materia, mediante resolución
de fecha 26/07/18.
Argumentan que la demanda incoada, además,
debe ser rechazada dado que según la pretensión de CPCPI,
quien detenta el
título de martillero corredor público debería matricularse bajo la Ley 7191
para
trabajar como martillero y corredor público, y bajo la Ley 9445 para
ejercer el corretaje inmobiliario,
lo que impone una doble matriculación para
un solo título, lo que -dicen- se encuentra prohibido en
nuestra nación, en
virtud del artículo 7 de la CN y del decreto N° 2293/1992.
Asimismo, sostienen que la demanda debe ser
rechazada porque resulta contraria a la Resolución
1254/2018 del Ministerio de
Educación de la Nación, mediante la cual se determinan los alcances de las
incumbencias profesionales y se fijan los alcances del título.
En el apartado “recapitulación”, exponen que del recorrido normativo y probatorio efectuado se
extrae que martillero y corredor público es una sola profesión, martillero y corredor público es una sola
carrera, martillero y corredor público es un título único, martillero y corredor público no es una
carrera de interés público. Por ello, reiteran que las competencias del título las fijan las
universidades y no las provincias, los colegios profesionales ni el Estado Nacional. Reiteran que de un
título deriva una sola matricula y una sola profesión. Consideran que de cada una de esas carreras se
deriva un título profesional y el deber de colegiación única en la institución respectiva, y que a partir
de ello, quien detenta el título de martillero corredor público debe colegiarse en la ley 7191, y el que
posee el título de corredor público inmobiliario debe inscribirse en la ley 9445, y que ello no obsta a
que puedan compartir ciertas competencias.

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Agregan que la demanda debe ser rechazada

dado que su matriculación en el colegio regido por la ley
7191 constituye un
acto administrativo que ha generado un derecho adquirido. Citan doctrina. Dicen
que si
lo que se pretende es cuestionar un acto administrativo, debió recurrirlo
al momento de su dictado ante
el fuero contencioso administrativo.
Oponen excepción de falta de legitimación
activa para matricular al demandado, fundada en que la
normativa referida deja en claro que el Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de la
Provincia de Córdoba solo puede matricular a quienes detentan el título de corredor público inmobiliario,
y no a quienes poseen el título de martillero corredor público, en tanto la institución profesional que
matricula y representa a éstos últimos es la creada por la Ley 7191.
Oponen excepción de falta de legitimación
activa para representar a los potenciales clientes.
Señalan que el demandante invoca la legitimación para representar a los potenciales clientes de
operaciones inmobiliarias alegando una supuesta competencia desleal (art. 42 CN), pero que carece de
legitimación activa para promover las presentes actuaciones en representación de los potenciales
clientes.
Subsidiariamente, oponen excepción de
prescripción. Señalan que, según surge de la demanda, la
accionante sostiene que el derecho de exigir la matriculación del demando en el CPCPI emana de los
preceptos de la Ley 9445, y que dado que dicha norma tiene vigencia desde que fue publicada en el BO con
fecha 19/12/2007, al momento de promoverse la acción (29/09/2018) se había operado la prescripción del
aludido derecho. Sostienen que no puede pasarse por alto que han trascurrido más de doce años desde el
dictado de la ley sin que la actora haya promovido acción alguna en contra de su representado, sumado a
que nunca cuestionó el acto administrativo por el que se le otorgó la matricula con fecha 23/12/2012.
Ofrecen pruebas. Manifiestan que ha sido
incorrecto el planteo de la cuestión federal por parte de
la accionante. Plantean
cuestión federal y reserva del caso federal.
Abierta a prueba la causa (fs. 80), las
partes ofrecen las que hacen a su derecho. Proveída y
diligenciada la misma, se
ordena traslado para que los litigantes aleguen sobre su mérito, el que se
evacúa por los intervinientes.
Dictado y consentido el decreto de autos (17/09/2021), queda la causa en condiciones de ser
resuelta.
Y CONSIDERANDO: 1. Análisis de la cuestión
sometida a estudio:
Trabada la Litis en los términos que surge de
la relación de causa, adelanto opinión por acoger la
demanda impetrada. Doy
razones.
-i. Compendio de la Litis:
La Entidad Profesional accionante promueve demanda
y persigue el cese de la actividad irregular que
el demandado lleva a cabo,
como corredor público inmobiliario y la consecuente abstención de publicitar
tal servicio profesional.
Denuncia que: a) El corretaje público
inmobiliario se regula, en el territorio provincial, por la
Ley Provincial Nº
9445. Según lo dispuesto por el art. 37 de la Constitución Provincial, el
Colegio
Profesional tiene a su cargo el gobierno y control de la matrícula
habilitante; b) El patrimonio del
Colegio Profesional de Corredores Públicos
Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (CPCPI) se integra
con los aportes de
los matriculados, extremo que exige el debido celo respecto de quiénes deben
cumplir
con tal carga económica; c) Se constató por el accionado, el ejercicio
irregular de la profesión de
corredor público inmobiliario en el domicilio sito
en Deán Funes 1196, Planta Alta (Signo Servicios
Inmobiliarios), en tanto el
Sr. Vázquez Cuestas lleva a cabo dicha labor, sin contar con matrícula
profesional que lo habilite; d) Se lo intimó por parte de la Entidad pretensora
y se recibió como
respuesta (CD 833445676), consistente en la negativa de
cumplir con tal extremo;  e) Con el obrar
descripto, el accionado se
sustrae ilegalmente a la órbita de competencia del Colegio actor; y d) La
antijuridicidad del obrar profesional desplegado por el accionado, se sustenta
en que despliega actividad
inmobiliaria, incumpliendo a sabiendas lo previsto
por la Ley 9445, por ser la normativa a la que deben
someterse todos los
corredores públicos inmobiliarios; el demandado hace prevalecer el art. 1.345
del CCC
y la ley 7191, para justificar su falta de matriculación según Ley
9445. No advierte que esta última
normativa, es posterior a la enunciada 7191 y
en su art. 58 dispone la derogación de la ley 7191, en todo
lo que se oponga a
la presente ley. Por tanto, la Entidad actora colige que se derogó el Capítulo
II,
referido al “corretaje inmobiliario”; y los matriculados bajo la ley 7191,
no pueden ejercer la actividad
de corretaje público inmobiliario, por ser la
9445 ley especial.
Por último destacan los aspectos que devienen
en afectación a la actora; los colegas y potenciales
clientes. La ilegalidad en
el proceder del demandado, supone un perjuicio patrimonial a la entidad
accionante, porque evade la obligación de pago de los conceptos establecidos en
el art. 29 incs. a) y b)
de la Ley 9445; y la apariencia brindada a terceros,
respecto de la cartelería, publicaciones en página
web como inmobiliaria,
generan inseguridad jurídica. Así lo consideran, por cuanto la apariencia
brindada
a terceros, colegas, importa convalidar una competencia desleal.
Por tales razones, solicita se acoja la
demanda.

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-De su lado el demandado peticiona el rechazo

de la acción por las siguientes razones: a) Según
precedente dictado por
el Juzgado de 1° de Instancia en lo Civil y Comercial de 37° Nominación, en
“Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de la Provincia de
Córdoba (Ley 9445) c/ Pinto,
Javier Enrique (Expte. 7567623), se señala la innecesaridad
de promover acción judicial, para enderezar
el tipo de irregularidad que se
denuncia, en tanto cuenta con una serie de herramientas que la
legislación le
provee, para hacer cesar el ejercicio irregular de la profesión (arts. 27 incs.
d) y e) 28
incs. d) y e) 37 incs. g), h) i), 46, 51 y demás de la Ley Pcial.
9445); b) Respecto de los distintos
argumentos por los que considera que
la demanda es improcedente señala: b.1.) La profesión de “martillero
y
corredor público” y la legislación que lo regula (Ley 20.266 y su modificatoria
Ley 25.028) implicó el
paso de una actividad comercial, para ser una profesión
universitaria, comprensiva de la actividad de
martillero y corredor público, y
se tradujo en la derogación tácita del art. 12 de la Ley 7191 (s/texto
Ley
8764). La ley 7524 modificó el art. 11 y de este modo junto con la legislación
nacional, dejó en
claro que se trata de una profesión única y comprensiva de la
actividad de martillero y corredor público,
y la Ley 7191 (art. 11) puso de
relieve que todos los que cuentan con el mentado título universitario
(martillero y corredor público) deben matricularse ante el Colegio Profesional
de Martilleros y
Corredores públicos.
A pesar de ello, la pretensora pretende
dividir el título único de martillero corredor público, y
con ello quiere que
el demandado se matricule como martillero corredor público (s/ Ley 7191) y para
ejercer el corretaje inmobiliario lo haga s/Ley 9445.
Concluye, a más del precedente citado, que el
Ministerio de Educación como la Justicia Federal,
afirman que el título de
martillero corredor público es un título único, y por tanto resulta ilegítima
su
división, como se pretende en demanda;
b.2.)
La pretensión resulta contraria a lo previsto por la Ley Nacional 24.521. Tal
normativa
consagró la “autonomía universitaria” y estableció que las
Universidades son las que otorgan el título de
martillero y corredor público;
el reconocimiento oficial está a cargo del Ministerio de Educación de la
Nación; y  el título de martillero y corredor público tiene validez
nacional.
Con sustento en este último aserto, concluye
que el título de martillero y corredor público
certifica que la formación
recibida, habilita para el ejercicio profesional en todo el territorio
nacional, mediante la matriculación en el Colegio Profesional Provincial.
Afirma que la Ley de Educación Superior (LES)
distingue entre carreras de interés público y las que
no lo son. Considerada la
carrera de martillero y corredor público, como no ser de interés público,
asevera que son las Casas de Altos Estudios las que determinan las competencias
de quiénes cuentan con el
mentado título; mientras que las de interés público
les corresponde al Estado Nacional  y las
incumbencias profesionales las
fija el Ministerio de Educación en acuerdo con el Consejo de
Universidades.
Concluye, que según la Ley Fundamental y la LES solo de modo excepcional, se
puede otorgar
de manera exclusiva a una profesión el ejercicio de ciertas
actividades.
Corolario –afirma- si una persona cursó la
carrera y obtuvo el título de Martillero y Corredor
Público, debe matricularse
en el Colegio Profesional que regula esa profesión única en la Provincia de
Córdoba, es decir, bajo la Ley 7191. Lo contrario significaría violar esa
preceptiva y dividir un título
único.
b.3.)
Reitera el concepto vinculado con que la carrera de martillero y corredor
público, no es de
interés público y por lo tanto la atribución para determinar
las competencias, se encuentra en cabeza de
las mismas universidades (art. 42
de la LES).
Obtenido el título, para el ejercicio
profesional, es necesario contar con una matrícula expedida
por un colegio
profesional cuya creación se encuentra en cabeza de las Provincias. Concluye,
que frente a
la obtención del título profesional de martillero corredor
público, certifica su formación profesional y
lo habilita para el ejercicio de
su profesión con la consecuente inscripción ante el colegio regido por
la Ley
7191.
Luego de citar diversos precedentes,
manifiesta que existe la profesión de corredor público
inmobiliario y para ello
se requiere título habilitante, que no es otro que el de Corredor Publico
Inmobiliario.
De este modo concluye, que la entidad actora
no puede matricular a quienes tengan el título de
martillero corredor público o
estén equiparados a él, porque entre sus competencias emergentes de su
título
oficial, con validez nacional, se encuentra la de efectuar todo tipo de
corretaje, y no existe
exclusión o restricción valida a tal incumbencia que
provenga de Ley Provincial.     
De allí que afirme, que el ámbito de
actuación de un martillero corredor público deriva de la
currícula
universitaria que fundamenta su título profesional, y si bien requiere de una
matrícula
expedida por autoridad provincial, tal matriculación no restringe ni
limita las incumbencias propias del
título universitario.
Concluye que conforme lo expuesto, y según
las reglas de la Ley 24521, cada una de las carreras
(Martillero Corredor Público,
por un lado y corredor público inmobiliario, por el otro) deriva un título
profesional y el deber de colegiación única en la institución respectiva, según
Decreto Nacional 2293/92.

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Por lo tanto la Entidad pretensora, no puede

matricular a quienes tengan el título de Martillero
Corredor Público, pues no
hay dudas que entre sus competencias, emergentes del título oficial con validez
nacional, surge la de efectuar todo tipo de corretaje y no existe exclusión o
restricción válida a tal
incumbencia emanada de una Ley Provincial.
Insiste, que el ámbito de actuación del
Martillero Corredor Público deriva de la curricula
universitaria que fundamenta
su título profesional y requiere una matrícula expedida por autoridad
provincial, pero esto último no restringe, ni limita las incumbencias propias
del título, pues se altera
el orden jerárquico normativo.
b.4.)
Describe la regularidad del proceder, desde la óptica de la Ley 9445.
Refiere que la mentada norma establece la
existencia de la profesión de corredor público
inmobiliario, lo que se
corrobora según lo manifestado por el Ministerio de Educación de la Nación. A
mérito de ello, por ante el CPCPCI solo pueden matricularse quiénes tengan el
título de corredor público
inmobiliario.
Esto acontece, porque frente a la existencia
de la profesión enunciada, ciertas universidades –como
la de Mendoza- crearon
la carrera de corredor público inmobiliario y quiénes obtienen ese título
pueden
matricularse en el Colegio regulado por la Ley 9445.
Aquí –afirma- se plantea la confusión de la
actora.
Según lo predicado por LES, y la autonomía
universitaria, el Colegio accionante engañosamente
pretende matricular a
quienes poseen el título de martillero y corredor público, lo que se presenta
ilegítimo, en tanto la institución profesional que matricula y representa es el
Colegio de Martilleros y
Corredores Públicos.
Insiste en que la actora, pretende una
conducta del accionado que deviene lesiva. Requiere que quién
cuenta con el
título de Martillero y Corredor Público, en tanto peticiona se matricule bajo
la ley 7191 y
también lo haga bajo la Ley 9445, para ejercer el corretaje de
inmuebles. Esto, a su entender, viola lo
prescripto por el art. 7 de la CN y el
Decreto 2293/1992.
b.5.) 
Con fundamento en lo reseñado, y siendo que la carrera de martillero y corredor
público se
dicta en la Universidad Nacional de Córdoba (en adelante UNC), el
Colegio profesional de martilleros y
corredores públicos realizó un pedido de
información pública el 14.06.2018.
La respuesta a tal requisitoria, por parte
del Colegio Nacional de Monserrat, fue mediante
Resolución del 17.06.2018, en
expte. administrativo 2018-3415 y precisa que: mediante resolución 536 del
Ministerio de Educación, Ciencia y Tecnología de la Nación se aprobó el plan de
estudios de la carrera de
martillero y corredor público; el título de
martillero y corredor público es único; y tal título habilita
para ejercer la
profesión de martillero y corredor público.
b.6.)
Alude a un pedido de informe formulado por el Colegio de Martilleros y
Corredores Públicos de
la Provincia de Córdoba, en el marco de la Ley 27.275,
con fecha 11.07.2018, al Ministerio de Educación
de la Nación.
A tal requisitoria la mentada cartera
ministerial precisa que: -existe la carrera de martillero y
corredor público, y
por otro la de Corredor público inmobiliario. Sostiene que se trata de dos
carreras
distintas; -La ley 24.521 prescribe que son las instituciones
universitarias las que fijan las
competencias profesionales para las carreras
no reguladas por el Estado Nacional, como son las carreras
consultadas; y –las
actividades conforme a la autonomía universitaria, las fijan las instituciones
que
desarrollan las carreras y sus planes de estudio.
Concluye que el Ministerio de Educación
Nacional pone de resalto que solo las universidades
establecen las competencias
de un título, en las carreras que no son de interés público, pues de lo
contrario se violaría la autonomía universitaria. Por lo tanto, las provincias
tienen prohibido
determinar las incumbencias profesionales y menos aún pueden
hacerlo los Colegios Profesionales. 
b.7.)
Denuncia que la demanda debe rechazarse, dado que la pretensión procura que
quién cuenta con
el título de martillero corredor público – o se equipara a él-
debe matricularse bajo la Ley 7191  para
trabajar como martillero y
corredor público y bajo la Ley 9445 para ejercer el corretaje inmobiliario.
Ello impone una doble matriculación.
Tal proceder viola lo preceptuado por el art.
7 de la Constitución Nacional y lo predicado por el
Decreto 2293.
b.8.)
Con base en lo antes expuesto, OPONE LA DEFENSA DE FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA
PARA
MATRICULAR AL DEMANDADO.
Según lo dispuesto por la Ley 24.521, la
validez del título profesional dispuesta por el art. 7 de
la CN, la autonomía
universitaria (art. 75 inc. 19 de la CN); la resolución de fecha 17.06,2018 del
Colegio Nacional de Monserrat; la de fecha 26.07.2018 y 09.03.2019 del
Ministerio de Educación de la
Nación, dejan en claro que el Colegio Profesional
de Corredores Públicos Inmobiliarios de la Provincia de
Córdoba, solo puede
matricular a quienes tengan el título de corredor público inmobiliario y no a
quienes
cuentan con el título de martillero corredor público.
Por lo tanto, carece de legitimación activa
para accionar.

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7/12/21 14:16 :: G E S T I O N     D I G I T A L     P A R A     A B O G A D O S ::

Otra arista que informa la defensa incoada,

tiene que ver con que la supuesta competencia desleal,
mal puede esgrimirse en
tanto la Entidad actora, no invoca –no puede hacerlo- la calidad de potencial
cliente de operaciones inmobiliarias. Tampoco acreditó ser una asociación, que
defienda los clientes de
operaciones inmobiliarias.
b.9.)
Opone la excepción de prescripción liberatoria:
Denuncia que toda pretensión que deviene en
una acción se sustenta en un derecho preexistente,
conferido por el
ordenamiento jurídico. Según se desprende de demanda, la Entidad actora
sostiene que el
derecho de exigir la matriculación al demandado, emana de los lineamientos
de la Ley 9445.
Esta norma, tiene vigencia desde su
publicación en el Boletín Oficial 19.12.2007; mientras que la
acción luce
promovida el 29.09.2018. Con base en estos parámetros temporales refiere que
transcurrieron
más de 12 años desde el dictado de la ley, sin que la actora
hubiere promovido acción en su contra. Por
otra parte, nunca cuestionó el acto
administrativo por el que se concedió matrícula con fecha 23.11.2012.
De este modo –afirma-, no existiendo norma
alguna que excluya de la prescripción a la actora, según
lo dispuesto por el
art. 2554 del CCC y lo sostenido en demanda, en cuanto a la exigibilidad de la
Ley
9445 desde su vigencia (19.12.2007), el plazo quinquenal establecido en el
art. 2560 del CCC, luce
operado.
ii. Excepción de prescripción liberatoria:
Se impone el tratamiento de la mentada
defensa, en tanto su suerte se convierte en la antesala para
ingresar en el
acuse de la falta de legitimación activa y el consecuente tratamiento de la
cuestión de
fondo.
A poco que se analizan las constancias
obrantes en autos y plexo probatorio, adelanto opinión por el
rechazo. Me
explico.
Predicaba el Código Velezano, que la “prescripción
liberatoria es una excepción para repeler una
acción por el solo hecho que el
que la entabla, ha dejado durante un lapso de tiempo de intentarla, o de
ejercer el derecho al cual ella se refiere” (arg. art. 3949 del CC).
Actualmente tal modo extintivo de la acción,
es factible oponerlo en el proceso mediante acción o
excepción (arg.
art. 2551 del CCC). Pero en lo aquí interesa o trasciende es que “El
transcurso del plazo
de prescripción comienza el día en que la prestación es
exigible” (arg. art. 2554 del CCC).
El excepcionante establece como argumento
fáctico extintivo de la acción, que la Entidad pretensora
pasa por alto, que
han transcurrido más de doce -12- años del dictado de la ley 9445, sin que
promueva
acción. Agrega que nunca cuestionó, el acto administrativo por el que
se le concedió la matrícula de
martillero/corredor publico el 23.11.2012.
Sin embargo, de una detenida lectura del
escrito inaugural, no es ese el objeto de la pretensión. Si
se advierte, el
Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios persigue: a) El cese
de la
actividad irregular de corredor público inmobiliario, que el accionado
ejecuta en Deán Funes 1196, PA de
esta Ciudad; y b) Se abstenga de publicitar
ese tipo de servicio profesional.
Bien señala el excepcionante, como un primer
argumento de falta de legitimación activa –según
precedente jurisprudencial que
invoca-, que la actora cuenta con atribuciones deontológicas que le
hubiesen
evitado transitar el presente camino jurisdiccional.
De la lectura del texto de la Ley 9445, que
regula el ejercicio del corretaje inmobiliario en el
territorio de la
Provincia, su artículo 37 da cuenta de los deberes y atribuciones del
Directorio de la
mentada institución y entre otros, señala: “g) Defender los
derechos e intereses profesionales legítimos,
el honor y la dignidad de los
Corredores Públicos Inmobiliarios, velando por el decoro, prestigio e
independencia de la profesión”; “h) Denunciar el ejercicio ilegal de la
profesión” e “i) Cumplir y hacer
cumplir las disposiciones de la ley” (art. 37
incs. g), h) e i)).
Por otra parte el art. 30 de la mentada
normativa, da cuenta que el Directorio constituye uno de los
órganos de
gobierno de la institución; mientras que el art. 20 le impone la obligación de
denunciar el
ejercicio ilegal de la profesión.
En el marco de tales responsabilidades, la
actora practica acta de intimación en los términos del
instrumento que se glosa
a fs. 27, la que luce realizada el 22.02.2018. En ella se consigna advertido,
el
ejercicio de actividad de “corretaje inmobiliario” bajo el nombre de
fantasía “Signo Servicios
Inmobiliarios”. Por esa circunstancia se intima al
accionado, a su inscripción en la matrícula de
“corredor público inmobiliario”
de acuerdo a los requisitos de la Ley 9445, bajo apercibimiento de
promover
acciones judiciales.
De otro costado, vale señalar que respecto de
las finalidades establecidas por la Ley 9445, se
asigna a la actora la
atribución de “a) Defender la actividad profesional, controlar la matrícula
habilitante, llevar el registro y ejercer su gobierno” (art. 27 inc. a) de la
Ley 9445).
No pasan desapercibidos los argumentos que el
accionando desanda a la hora de evacuar el traslado de
la documental que le es
opuesta, respecto del acta de intimación. (fs. 247/251).
Sin embargo, ninguno de ellos, cuentan con el
debido correlato probatorio, en orden a la
inautenticidad acusada. Es más, el
Sr. Vázquez Cuestas en Sede extrajudicial fijó su posición de defensa,
mediante
Carta Documento del 14.03.2018 (fs. 21), sin que lo allí expuesto, encontrara
eco probatorio en

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la oportunidad procesal pertinente.

De este modo, a mérito del objeto de la pretensión
esgrimida en demanda, consistente en el cese del
ejercicio ilegal de la
profesión de corredor público inmobiliario por parte del Sr. Vázquez Cuestas y
se
abstenga de publicitar tal actividad profesional; la acción aparece
expedita a partir de la data de la
intimación practicada en Sede Extrajudicial
(22.02.2018).
Esto por cuanto el Directorio de la actora,
en uso de las atribuciones legales antes descriptas,
ejerce su poder de policía
y advertida de la irregularidad actúa en consecuencia.
Desde ese momento, se consolida la suspensión
del plazo prescripción liberatoria (arg. art. 2541 del
CCC), por el período de
seis -6- meses para luego interrumpirlo mediante la demanda interpuesta el
28.09.2018 (arg. art. 2546 del CCC).
Así las cosas, a partir de las datas anotadas
surge prístino, que aún no transcurrió el plazo
quinquenal predicado en el art.
2560 del CCC.
Por lo tanto, la defensa debe correr la
suerte adelantada, es decir la del rechazo.
iii. Excepción de falta de legitimación
activa:
Las consideraciones vertidas en el acápite
compendio de la Litis, dan cuenta de las aristas sobre
las que pivotea la
defensa de marras.
Así las cosas, evaluadas las constancias
obrantes en autos y plexo probatorio, adelanto opinión por
su rechazo. Doy
razones.
iii.a)
La primera consideración que realizo, tiene que ver con que el suscripto no se
encuentra
obligado a evaluar la totalidad del plexo probatorio, sino tanto solo
aquellas que resulten dirimentes
para decidir la suerte del pleito (arg. art.
327 del CPCC). Igual razonamiento efectúo, en orden a los
argumentos jurídicos
desplegados por las partes, siendo menester atender, los que redunden decisivos
para
dirimir el pleito (CSJN, Fallos 262:222).
De otro costado, no puede pasar desapercibido
para el suscripto lo resuelto por nuestro Tribunal
Cimero, en tanto la
resolución dictada en el marco de los autos caratulados “Colegio Profesional de
Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Córdoba c/ Provincia de
Córdoba s/ Amparo – Recurso
Directo-“ Expte. Nº 5771492 (Sentencia del
10.11.2016), se encuentra firme. (Rechazo del Recurso
Extraordinario ante la
CSJN con fecha 09/06/2015-1761/2014/RH1).
Así lo predico, por cuanto no solo ha pasado
en autoridad de cosa juzgada, sino que allí se formuló
un pormenorizado
análisis acerca del examen de constitucionalidad al que fue sujeta la Ley 9445
y las
razones por las que se dispuso el rechazo de tal cuestionamiento.
En sintonía con lo expuesto, se sabe que la
doctrina judicial de nuestro más Alto Tribunal, no
deviene vinculante, salvo
cuando ejerce la labor unificadora y de nomofilaquia (inc. 3 del art. 383 del
CPCC), o nos encontramos ante un apartamiento de la doctrina o última
interpretación realizada por el
Tribunal, en ocasión de un recurso fundado en
el inc. 3 del art. 383 del CPCC.
Por otra parte, razones vinculadas con la
autoridad intelectual de sus integrantes; jerarquía
institucional del Organo
Jurisdiccional; y previsibilidad de las decisiones dictadas por los Tribunales
Inferiores, son las que abonan e imponen el conocimiento de la doctrina
judicial acuñada por el Máximo
Tribunal, y por tanto abrevan en su adhesión,
salvo la existencia de argumentos que no fueren objeto de
tratamiento y
estudio, por el mentado Tribunal.
iii.b)
Indicadas las razones por las que considero que el decisorio dictado en los
autos antes
identificados deben ser objeto de análisis, adhiero a los
argumentos expuestos por el Alto Tribunal de la
Provincia, respecto de la
constitucionalidad de la Ley 9445.
Sostiene que “…Así las cosas, al iniciar la tarea
propuesta nos hallamos con que, ciertamente, los
autores al desarrollar y
analizar las funciones y el rol que atañe a martilleros y a corredores
advierten
las diferencias que los distinguen. En efecto, la doctrina destaca
que mientras el martillero actúa por
mandato o como auxiliar de la justicia,
propone las cosas destinadas a la venta haciéndolo a viva voz y
en forma
pública aceptando sin excepción la mayor oferta; el corredor actúa con más
libertad, en forma
privada y directamente con el posible comprador. El
martillero es la persona que interviene en las
subastas o remates, es decir, en
las ventas públicas donde la oferta es realizada en forma general y
cerrada con
aquel que ofrece el mejor precio. Es conceptualizado como "...el que
ejerce en forma habitual
la profesión de subasta o remates, cuya venta es
pública, con o sin base, de viva voz, adjudicándole las
cosas al mejor postor,
mediante un golpe de martillo, acción que determina que la venta se ha
producido".
Por otra parte, se ha dicho que bajo el nombre de corredor se
comprende a quien profesionalmente se
interpone entre la oferta y la demanda
para facilitar o promover la celebración de contratos. Así se
expresa
"...es el que media entre el comprador y el vendedor, acercándolos para
celebrar el contrato,
pero no es él quien concluye la operación, sino las
partes, ya que no representa al comitente sino que se
limita a poner en
contacto a las partes quienes formalizan el contrato". No concluye los
contratos que
interesan a sus clientes -se explica- "...sino que se limita
a promoverlos o facilitarlos; pero su
actividad intermediadora constituye el
contenido de una prestación que el corredor debe a su comitente en
virtud de
una relación o de un contrato de mediación o corretaje, distinto y autónomo
respecto del
contrato de cuya promoción se ha encargado". De tales
conceptos luce claro que la actividad del

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martillero formaliza el contrato de

compraventa entre las partes mientras que la del corredor es
meramente
intermediaria, facilitadora del acuerdo de voluntades. Respecto a este último
no existe ni
representación ni mandato, son los interesados los que concluyen
el contrato. Asimismo vale poner de
manifiesto que el martillero ejerce sus
funciones en forma pública mientras que las del corredor son
fundamentalmente
secretas.                       
A la luz de tales consideraciones, cabe colegir, como ha sido
motivo de
reflexión en la doctrina, que las actividades de uno y otro son bien distintas.
Tal distinción
se ve reflejada en la legislación. En efecto, ya desde la
sanción del Código de Comercio en su versión
original se dispensó un trato
legislativo diferenciado a martilleros y corredores. En aquella oportunidad
el
parlamentario los incluyó entre los auxiliares del comercio, incorporándolos a la
enumeración en
apartados distintos  (art.  87  ib.)  y, a su
turno, a lo largo del articulado, les brindó un tratamiento
particular a cada
uno de ellos. Este esquema se proyecta hoy en la Ley nacional N°  20.266
-actualizada
mediante Ley nacional N°  25.028- que regula en primer
término, en los arts.  1 al 30, las cuestiones
propias de los martilleros y
a partir del artículo  siguiente y hasta finalizar su reglamentación, todo
aquello relacionado con los corredores. Con similar técnica legislativa tales
ordenamientos abordan en
forma diferenciada ambos quehaceres no sólo en orden a
sus funciones y facultades sino además en lo que
acontece respecto a las
condiciones habilitantes, inhabilitaciones y prohibiciones y a la
matriculación,
entre otras cuestiones. A dicha sistemática adhiere la Ley
provincial N° 9445 cuando regula separadamente
al corredor público
inmobiliario, previendo la creación de un colegio especial a tal efecto,
respetando
las diferencias ontológicas apuntadas por la doctrina y receptadas
por la legislación nacional desde sus
inicios. En efecto, la anterior, Ley
N°  7191 regulaba de un modo conjunto y en disposiciones comunes
ambas
actividades en lo referido a inhabilidades, matriculación, obligaciones,
derechos y prohibiciones,
funciones propias y disposiciones comunes aunque
salvando su singularidad en el art. 10 cuando se ocupaba
de distinguir las
actividades propias del martillero y las del corredor. Sin embargo, repárese
que aún
así en el art. 2 aclaraba expresamente que la matrícula de
martillero no suplía la de corredor público,
dando como claras las diferencias
de las actividades
desarrolladas.                  3. Desde
esta doble
perspectiva -doctrinaria y legislativa- y como corolario del
abordaje efectuado en el apartado anterior,
se desprende lógicamente que la
profesión de corredor es en sí misma una profesión comercial como lo
entiende
la doctrina desde hace tiempo.” … en la época actual nadie duda de la
trascendencia pública en
el quehacer comercial que ha cobrado la figura del
corredor inmobiliario en forma específica, en razón de
las
características, entidad y volumen de la actividad que realiza, la que, sin
duda, requiere de un
control especial e intenso por parte del Estado
Provincial, delegado en el ente deontológico. Su rol ha
sido definido como
quien "...en forma normal, habitual y onerosa, intermedia entre la oferta
y la
demanda, en negocios inmobiliarios ajenos, de administración o
disposición, participando en ellos
mediante la realización de hechos o actos
que tienen por objeto conseguir su materialización". A este
respecto se
ha dicho que la complejidad de la contratación inmobiliaria, unida al ritmo de
la vida
moderna ha generado que la casi totalidad de los negocios de
compraventa de inmuebles sean fruto de la
gestión de un intermediario que, por
hacer de esa actividad su profesión habitual, se constituye en un
conocedor del
negocio. "Ese intermediario es el que en primer término asesora al
vendedor respecto del
precio posible de venta, practicando una tasación
ajustada a los valores de mercado y las condiciones de
ubicación y
mantenimiento del inmueble a ofertar, así como acerca de las modalidades de la
operación a
realizar en cuanto a plazos para la firma del boleto, para la
escritura y entrega de la posesión". De
allí se deducen los conocimientos
técnicos y alcances que el ejercicio de dicha profesión requieren, así
como el
alto monto de los contratos en que interviene. En función de tales notas, la
doctrina jurídica
viene hace tiempo abordando el estudio de la cuestión del
corretaje inmobiliario de un modo particular. A
la vez, desde tal concepción,
se viene insistiendo en que el corredor inmobiliario debe estar dotado de
una
legislación y de una colegiación especial (…) no puede pasar ignorado que el
corredor dedicado a la
especialidad comentada, debe estar dotado de una
preparación muy superior a la del que se dedica a
artículos de comercio. La
tarea del corredor inmobiliario, en función de venta, no se suple solamente
dando lugar a la objetiva misión de reunir al vendedor y comprador de un
inmueble, sea en carácter de tal
o de mandatario. La misión técnica de esta
función comprende tareas preliminares que para llevarlas a
cabo requiere
algunos conocimientos elementales de derecho; debe realizar un estudio previo
del título
traslativo de dominio; tomar conocimiento legal de la
individualización de las partes, capacidad de los
mismos para contratar,
etcétera. Asimismo y por citar parte de ello, es necesario conocer los
fundamentos
de los contratos en general y con especialidad sobre la compraventa,
la permuta, nociones sobre tasación
técnica, etcétera". Precisamente, a
tales requerimientos obedeció la sanción de la Ley N ° 9445.” . 

Con el distingo realizado, respecto de las

profesiones de martillero, corredor público y la de
corredor público
inmobiliario, y la consecuente necesidad de que el gobierno de las matrículas
profesionales de las carreras enunciadas, se encuentren bajo la tutela de entes
deontológicos diferentes,
se destaca el yerro en la apreciación propuesta por
el demandado. Aludo a que cuando afirma que la actora
pretende que quién cuenta
con la matrícula de “martillero/corredor público” también se matricule para el
ejercicio de “corredor público inmobiliario”, el aserto es errado.

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En otras palabras, no se trata de crear una

nueva profesión (corredor público inmobiliario), sino
que el legislador
provincial propone reglamentar la labor profesional de quién despliega
la tarea de
“corredor público inmobiliario” por su grado de
especialización y ámbito material de actuación.
Justamente por ello, se
encuentra bajo el contralor de un Colegio profesional, distinto al que regula
la
concesión de la matrícula profesional como “martillero/corredor público”.
iii.c.)
A mayor abundamiento, por decidir acerca de un precedente análogo al que resulta
materia de
estudio, adhiero a la doctrina de la Excma. Cámara de Apelaciones en
lo Civil y Comercial de 2º
Nominación, que expone “…En primer lugar, cabe poner de resalto que en otros
precedentes he afirmado que
para el ejercicio del corretaje inmobiliario se
requiere la matriculación en el Colegio Profesional de
Corredores
Inmobiliarios, a mérito de la Ley 9445 (Mattone, Emiliano c/ Centro Comercial
Costanera S.A. –
Ordinario – Cobro de Pesos” - Expte. N° 5771492, Sent. del
10/11/16), cuya constitucionalidad ha quedado
convalidada según el análisis que
efectuara el Máximo Tribunal local in re: “Colegio Profesional de
Martilleros y
Corredores Públicos de la Provincia de Córdoba c/ Provincia de Córdoba s/
Amparo. Recurso
directo”, resolución que se encuentra firme por rechazo del
Recurso Extraordinario ante la Corte Suprema
de Justicia de la Nación. A más de
ello, esta Cámara se ha expedido ya en otras oportunidades al respecto
en autos
“Urcegui, Gustavo Adolfo c/ Colegio de Profesional de Corredores Públicos
Inmobiliarios de la
Provincia de Córdoba, Amparo- Expte. N° 5689223”, “Ísola,
Jerónimo Oscar c/ Colegio de Profesional de
Corredores Públicos Inmobiliarios
de la Provincia de Córdoba- Expte. N° 5831292”, y “Prato, Marcelo
Rodolfo
Gustavo y otro c/Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de la
Provincia de
Córdoba, Amparo- Expte. N° 6494568”, en sentido favorable a la
constitucionalidad de la referida ley. En
la especie, la primera Juez señala en
forma expresa y en concordancia con el Tribunal Superior de
Justicia (cuyo
fallo transcribe), que la creación del Colegio Profesional de Corredores
Inmobiliarios
mediante Ley 9.445 no resulta violatorio de derecho
constitucional alguno, desde que los colegios
profesionales son una creación
legal que la Provincia, en su calidad de titular de las potestades
públicas,
puede instrumentar, como así también que el mentado Colegio se presenta como
medio idóneo para
asumir, por delegación legal, el gobierno y control de la
matrícula de esa actividad profesional, lo que
sumado a la diferenciación que
hace la misma de la profesión de Martilleros y Corredores con
singularización
de la actividad del corredor inmobiliario, conduce a afirmar que no cabe
cuestionar la
razonabilidad de la Ley 9445. Tal afirmación, continúa
diciendo la Iudex, se verifica como correcta tan
pronto se consulte la norma
del art. 33 Ley 20.266 y modificatoria: “Quien pretenda ejercer la actividad
de
corredor deberá inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente.
Para ello, deberá
cumplir los siguientes requisitos: … e) Cumplir los demás
requisitos que exija la reglamentación local.”,
no recibió embate por
ante esta Sede, por lo que se mantiene en plenitud su eficacia. De tal
modo,
delegado, o mejor dicho aun, ratificada la delegación del poder de
policía atinente a tales profesiones,
no existen cortapisas para su ejercicio
por parte de la Provincia y de las restantes. En ejercicio del
mismo, se dictó
la Ley 9.445, que determina la creación de un nuevo Colegio Profesional que gobernara
la
matrícula y la cuestión disciplinaria de la profesión de corredor
inmobiliario. Si alguna duda se
albergara aún, debe atenderse a que dicha
normativa ha superado con éxito el test de constitucionalidad
al cual, con
minuciosidad, se la sometió, pronunciándose el Tribunal Superior de la
Provincia (Sala
Electoral y Compet. Orig., Auto Nro. 31 del 08/08/2013, in re
“Colegio Profesional de Martilleros y
Corredores Públicos de la Provincia de
Córdoba c/ Provincia de Córdoba s/ Amparo. Recurso Directo”), al
igual que
antes lo hiciera la Cámara de Apelaciones que interviniera en dicho amparo, en
forma favorable
a su validez. Por consiguiente, no requiere dicho
precepto de la “autorización” de la Ley Nacional, pues
ha mediado en forma
previa delegación del ejercicio de las potestades de control (poder de policía;
arts.
14 y 121 Const. Nac.) y lo prescripto en la Ley Provincial se mantiene
dentro de sus estrictos márgenes.
Si se pretende por el presentante cuestionar
nuevamente la validez de tal norma con relación al texto de
la Constitución
Nacional, así debió exponerlo en forma clara y fundada y no recurrir a la
atribución de
yerros en el razonamiento de la A quo, ello sólo merced a
soslayar parte del mismo y sacar de contexto
sus expresiones. Lo real y concreto
es que ningún reparo constitucional –ni de índole nacional ni
provincial- se
planteó en la especie, con lo que siguiendo el orden de pensamiento que propone
el
apelante, debería prescindirse de los términos expresos y contundentes de la
Ley 9.445, tan sólo por la
inconveniencia que la misma representa a sus
intereses. Repárese en que el art. 37 de la Const. Prov.
prevé expresamente la
delegación del poder estatal provincial atinente a las profesiones en los
colegios
profesionales, con lo que se excluye toda controversia al respecto.
Para la distinción, motejada de impropia,
entre corretaje y corretaje inmobiliario, cabe recurrir al
fallo dictado en el
amparo mencionado, en el cual se agotó el thema, sin que corresponda desconocer
el
alto valor jurídico y moral de lo resuelto, por la simple alegación en
contrario, sin mayores ni
novedosos argumentos. Dicho pronunciamiento del Alto
Cuerpo principia en distinguir entre la función del
martillero con la del
corredor: “…el martillero formaliza el contrato de compraventa entre las partes
mientras que la del corredor es meramente intermediaria, facilitadora del
acuerdo de voluntades. Respecto
de este último no existe ni representación ni
mandato, son los interesados los que concluyen el
contrato.”. “Asimismo vale
poner de manifiesto que el martillero ejerce sus funciones en forma pública

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mientras que las del corredor son fundamentalmente secretas.”. “A la luz de

tales consideraciones, cabe
colegir, como ha sido motivo de reflexión en la
doctrina, que las actividades de uno y otro son bien
distintas. Tal distinción
se ve reflejada en la legislación.”. Con referencia específica a la figura del
corredor inmobiliario, señala el Máximo Tribunal: “…ha sido definido como quien
‘en forma normal,
habitual y onerosa, intermedia entre la oferta y la demanda,
en negocios inmobiliarios ajenos, de
administración o disposición, participando
en ellos mediante la realización de hechos o actos que tienen
por objeto
conseguir su materialización.’ (art. 2 de la ley 2340 C.A.B.A.)”. Sigue
diciendo: “Se refiere
al respecto ‘…no puede pasar ignorado que el corredor
dedicado a la especialidad comentada, debe estar
dotado de una preparación
superior a la del que se dedica a artículos de comercio. La tarea del corredor
inmobiliario, en función de venta, no se suple solamente dando lugar a la
objetiva misión de reunir al
vendedor y comprador de un inmueble, sea en
carácter de tal o de mandatario. La misión técnica de esta
función comprende
tareas preliminares que para llevarlas a cabo requiere algunos conocimientos
elementales de derecho; debe realizar un estudio previo del título traslativo
de dominio; tomar
conocimiento legal de la individualización de las partes,
capacidad de los mismos para contratar,
etcétera. Asimismo y por citar parte de
ello, es necesario conocer los fundamentos de los contratos en
general y con
especialidad sobre la compraventa, la permuta, nociones sobre tasación técnica,
etcétera.’
(Lapa, Eduardo L., ‘Algunas acotaciones a la reforma parcial del
régimen para corredor, Ley 23.282
(Olvido de la legislatura sobre ‘el corredor
inmobiliario’, L.L. 1986-D, 1152).”. Particularmente estimo
que cada desempeño
requiere de conocimientos atinentes, especiales a la función específica, ello
para un
desempeño eficiente y productivo, a la postre, para beneficio de la
sociedad. No cabe menoscabar uno y
ensalzar otro: sólo que el nivel de
desarrollo y complejidad actual justifica una regulación (un ente
deontológico,
una matrícula y un tribunal de disciplina) propio de la profesión de que se
trata. Dijo el
Tribunal en el precitado amparo: “…preciso es advertir que los
extremos analizados en la causa, la
diferenciación marcada entre martilleros y
corredores, la consecuente conceptualización del corretaje
como una profesión
independiente así como la singularidad de la actividad del inmobiliario,
conducen a
afirmar que no cabe cuestionar la razonabilidad de la Ley n° 9445 en
cuanto crea el Colegio de Corredores
Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba
puesto que se presenta como un medio idóneo y proporcionado para
delegar en un
ente especialmente conformado a tal fin, el gobierno y control de la matrícula
de la
actividad de corretaje inmobiliario.”.
Por último y antes de continuar, no cabe
receptar que se pretenda cuestionar el mérito y la
oportunidad tenida en cuenta
por el legislador provincial para dictar la norma de referencia, pues, como
se
viera no desorbita el marco de sus facultades (arts. 14 y 121 Const. Nacional;
arts. 32 y 33 Ley
20.266 y modif.; art. 37 Const. Prov.) y tales consideraciones
(mérito y oportunidad) le corresponden
exclusivamente.
Respecto de las controversias que puede
haber suscitado la Ley 9.445, las mismas con existir, no son
hábiles para
justificar el apartamiento del claro texto legal, el cual impera que el corretaje
inmobiliario se rige dentro del territorio provincial por sus disposiciones
(art. 1), una nueva
matriculación (art. 2), por ante un nuevo Colegio
Profesional (igualmente art. 2 y art. 26) y prescribe
la calidad de ilegal
frente al incumplimiento de matriculación (art. 18).
Por otra parte, si se repara que la sanción
de la Ley data del año 2007, el demandado tuvo tiempo
ampliamente suficiente
para adoptar los recaudos, pedir asesoramiento, analizar la disposición, etc.
Ninguna de las afirmaciones vertidas justifica la ausencia de matriculación ni
el ejercicio irregular de
la actividad profesional de corretaje inmobiliario
por parte del demandado.
Por otra parte, como ya se dijo en los
precedentes de esta Cámara (confr. Urcegui), para triunfar en
el reclamo, no
alcanza con predicar que la actora “obstaculiza el ejercicio profesional como
corredor
público tal como lo prescribe la ley 7191 si no que se debió demostrar
de qué manera el control del
ejercicio de los matriculados como corredores
inmobiliarios y en consecuencia de los profesionales que
intervienen en la
intermediación de inmuebles perturba el derecho del amparista a desempeñarse
como
corredor genérico”.
En cuanto a las afirmaciones vertidas por el
apelante respecto a que el razonamiento de la primera
Juez violenta las
incumbencias profesionales de la profesión del Martillero Corredor Público; que
no
existe prohibición legal ni constitucional para que el Martillero Corredor
Público pueda intermediar en
materia inmobiliaria; su postura respecto a la
interpretación del art. 58 Ley 9445; que se desconoce la
validez del título;
que se viola la prohibición de la doble matriculación para el mismo título,
deben ser
rechazadas.
Como se dijo, esta Cámara ya se ha
expedido al respecto en sentido contrario la pretensión del
apelante. En lo
precedentes citados “Urcegui” e “Ísola”, si bien los primeros votos pertenecen
a la Dra.
Silvana María Chiapero, quien se ha apartado en esta causa, he
adherido al criterio allí sentado votando
en idéntica sentido, se ha dicho: “No
constituye déficit motivacional, ni deja huérfano de fundamentación
lógica y
legal al fallo, que la juzgadora no haya dilucidado todos los interrogantes que
los apelantes le
han planteado acerca del alcance de la ley 9445, ya que era
suficiente para repeler el planteo
subsidiario la interpretación sistemática y
armoniosa de la ley provincial con el ordenamiento de fondo,

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la que autoriza a
concluir que el corredor inmobiliario no es una profesión distinta o
independiente de
su género, el corredor público, pero cuya inocultable
trascendencia social y económica torna razonable el
temperamento del legislador
provincial de crear una regulación específica en función de los conocimientos
técnicos específicos que su ejercicio requiere, en razón de la especificidad de
la profesión,
temperamento que, por otra parte, es el que han adoptado también
otras jurisdicciones provinciales (vide
fs. 399). Por tanto no existen dos
entidades profesionales “superpuestas”, como denuncian los
recurrentes, ya que
el Colegio profesional creado en función de la ley 7191 mantiene su potestad y
titularidad del ejercicio del poder de policía sobre la profesión de corredor
público (excluida la
actividad de intermediación inmobiliaria) en tanto que el
Colegio Profesional creado por la ley 9445, la
ostenta exclusivamente sobre los
corredores públicos que ejercen específicamente la actividad de
intermediación
inmobiliaria. (…) no es más que una ocurrencia de los apelantes, desde que en
modo alguno
el pronunciamiento obliga a una doble matriculación (en ambos
Colegios profesionales) ya que no coexisten
dos Colegios que regulen la misma
actividad (intermediación inmobiliaria), sino solo uno.
De modo tal el profesional que pretenda
ejercer como corredor genérico deberá matricularse en los
términos de la Ley
7191 en tanto que, quien pretenda intermediar con inmuebles, deberá hacerlo en
el
Colegio de Corredores Inmobiliarios conforme impera la Ley 9.445. Quien
quiera ejercer ambas actividades,
en tanto distintas entre sí, deberá
matricularse en ambas Instituciones intermedias.-
(…) el quinto agravio contiene una
interpretación inadecuada del sentido y alcance del art 58 de la
ley 9445.
Dicha directiva local deroga expresamente todas las disposiciones de la Ley
7191 que se opongan
a la ley 9.445, de modo tal que cabe integrar ambas normas
para concluir correctamente que el dictado de
una ley especial para corredores
inmobiliarios significa que sólo quienes se encuentren matriculados como
tales
podrán ejercer la intermediación de este tipo especial de bienes (inmuebles) lo
que excluye
(contrario sensu) toda disposición que faculte a profesionales que
no lo estén, a la intermediación de
ese tipo de bienes.-
Resumiendo, la correcta interpretación de la
Ley 9445 impera que los corredores públicos
matriculados en los términos de la
Ley provincial 7191 no están autorizados a intermediar con inmuebles,
pues la
ley específica contiene exigencias singulares para ese tipo de corretaje en
particular que deben
ser cumplidas por quienes pretendan ejercitarlo.-
El postrer agravio principal en cuanto se
denuncia que la ley 9445 ha creado incertidumbre jurídica
a todos los
profesionales que ejercen el corretaje en la provincia, no es más que una
reiteración
machacona de la misma disconformidad con lo que dispone una norma
cuya constitucionalidad ha sido
reconocida.
La actividad específica del corretaje
amerita una regulación especial, que es la que brinda la ley
9445, la que como
lógico corolario, deja sin efecto lo que fuera reglado por una ley anterior
(ley 7191)
en razón de que la ley posterior deroga la anterior. Ello claro
está, subsistiendo el precepto (art. 10
apartado b Ley 7191) que queda reducido
a contemplar a los profesionales que ejerzan el corretaje de todo
tipo de bien,
salvo los que se encuentren exceptuados por leyes especiales, como lo es la Ley
9445.”
(fallo cit. Urcegui)….” (C2CCCba.
In re “COLEGIO PROFESIONAL DE CORREDORES
PÚBLICOS INMOBILIARIOS DE LA
PROVINCIA DE CORDOBA (LEY 9445) C/ LUCERO, CARLOS
FLORENTINO – ORDINARIO – OTROS “ (EXPTE. 7567701) –
Sentencia Nº 238, del
25.11.2020 –el resaltado me pertenece-).
En fin, abrevar en mayores consideraciones a
las expuestas, no sería otra cosa que redundar sobre
los claros argumentos
expuestos, por nuestro Máximo Tribunal y por la prístina doctrina del mentado
Tribunal Alzada.
En consecuencia, corresponde rechazar la
defensa de falta de legitimación activa.
Así las cosas, corroborado el ejercicio
irregular de la labor profesional de “corredor público
inmobiliario”, por parte
del accionado, según se analizó puntualmente en el acápite ii), corresponde
acoger la acción impetrada, con el consecuente despacho condenatorio.
2. Costas:
Las costas corresponde imponerlas al
demandado, al no advertir razón o circunstancia, que me permita
apartar del
principio objetivo de la derrota (arg. art. 130 del CPCC).
3. Honorarios:
Respecto de este tópico el mismo debe
dirimirse según lo preceptuado por el art. 32 de la ley 9459,
en tanto el
reclamo versó sobre el cese de la actividad irregular que el demandado lleva a
cabo, como
corredor público inmobiliario y la consecuente abstención de
publicitar tal servicio profesional. El
articulado de la ley 9459 resulta
aplicable, en tanto la actuación de los letrados intervinientes se
desarrolló
bajo la vigencia de tal normativa.
De este modo, la base económica no surge de
las constancias de autos, extremo que me autoriza a
diferir el cometido
regulatorio, para cuando exista base cierta para ello, sin perjuicio de lo previsto
en el art. 108 cc y ss del Código Arancelario. 
Por todo ello, normas invocadas y lo
dispuesto por los arts. 329, 330, concordantes y correlativos
del CPCC; RESUELVO:
I. Rechazar las excepciones de prescripción liberatoria y falta de
legitimación
activa, opuestas por el demandado –Sr. Pablo Javier Vázquez
Cuestas, DNI 27.361.312-, por las razones

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expuestas en el considerando.
II.
Acoger la demanda impetrada por el Colegio Profesional de Corredores Públicos
Inmobiliarios de
la Provincia de Córdoba –Ley 9445-, y en consecuencia condenar
al Sr. Pablo Javier Vázquez Cuestas, DNI
27.361.312, para que en el plazo de
diez -10- días que la presente quede firme, adopte las siguientes
conductas: a)
Cese en el ejercicio de la labor profesional de “corredor público
inmobiliario”, que
despliega en el domicilio sito en Deán Funes 1196, PA, bajo
el nombre de fantasía “Signo Servicios
Inmobiliarios”; y b) Se abstenga de
publicitar el mentado servicio profesional. Todo ello, bajo
apercibimiento de
ejecución.
III.
Costas a cargo del accionado, a mérito de lo expuesto en el considerando.
IV.
Diferir el cometido regulatorio de los letrados intervinientes, para cuando
exista base cierta
para ello.
Protocolícese. 
 

Texto Firmado digitalmente por: FALCO Guillermo Edmundo

JUEZ/A DE 1RA. INSTANCIA

Fecha: 2021.12.07

Impreso el 07/12/2021 a las 14:14 p.m. por 2-874

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