GLEBAS 2

DESENVOLVIMENTO
DO
EMPREENDIMENTO
Primeira Fase
ASPECTOS GERAIS DA GLEBA

• Título aquisitivo
• Registro imobiliário
• Planta de perímetro existente
• Ocupações
• Posse Divisas definidas
• Ônus Restrições Legais
• Ações judiciais
• Levantamento planialtimétrico e cadastral
• Ação judicial de retificação de área
PRIMEIRA FASE: ASPECTOS
GERAIS DA GLEBA

- Viabilidade legal
ESTUDOS DE para implantação
VIABILIDADE: do
empreendimento

- Viabilidade
- Viabilidade
econômico -
comercial
financeira
 SEGUNDA FASE- PROJETO
TÉCNICO E URBANÍSTICO

• Consultas preliminares
• Diretrizes e pré-aprovação na Prefeitura e
concessionárias de serviços público-
• GRAPROHAB - Grupo de Aprovação de
Projetos Habitacionais
• Aprovação definitiva na Prefeitura
 TERCEIRA FASE-DESENVOLVIMENTO
DO EMPREENDIMENTO

Documentos
REGISTRO certidões pessoais dos
necessários exigências
Terceira Fase: IMOBILIÁRIO DO
do art. 18 da Lei
titulares nos últimos
PARCELAMENTO 10 anos .
6.766/69, como :

Prévia Retificação
Prazo para requerer o 180 dias da aprovação Contrato-padrão
Judicial, quando registro: pela Prefeitura
necessário.

Verificar Impugnações
Atualização monetária
por particulares, Registro com Validade
e resíduo inflacionário
Ministério Público,...
 QUARTA FASE IMPLANTAÇÃO E
VENDAS

Implantação - Início, após aprovação do projeto pela Prefeitura, com prazo

limitado a 4 anos

Qualidade de materiais e de mão de obra,Vistoria e entrega das obras

executadas Vendas, Propaganda e publicidade, respeitando Código de Defesa
do Consumidor, Contratação com terceiros, profissionais autônomos ou
empresas especializadas

Documentos preliminares e cópia do contrato-padrão para conhecimento e

compreensão do conteúdo, Declaração dos compradores, relacionando
informações recebidas
 QUINTA FASE- ADMINISTRAÇÃO DO
EMPREENDIMENTO
Documentação imobiliária original do empreendimento - Documentação imobiliária
de cada lote - Documentação do empreendimento para exame de terceiros - Cópias
de contratos de lotes compromissados

Registro dos contratos de lotes vendidos - Controle de cobrança de prestações e

outras obrigações - Rescisão de contrato não registrado ou de proposta de venda de
lote

Rescisão do contrato de compromisso de venda de lote registrado - Devolução de

prestações pagas na rescisão do contrato - Indenização por benfeitorias realizadas
pelo comprador do lote - Contabilização dos custos e apuração dos resultados das
vendas - Arquivos de originais de plantas e arquivos digitais

Arquivo de documentação imobiliária remanescente - Outorga de escrituras

definitivas de compra e venda de lotes - Transferência do nome do contribuinte do
IPTU
 PROJETO URBANÍSTICO

Viabilidade à vista Conceitos e

Anteprojeto dos elementos Parâmetros de
básicos Projeto

Localização das áreas

públicas exigidas pelos
órgãos públicos: área
institucional, áreas verdes,
vias de circulação, áreas
destinadas a equipamentos
urbanos, áreas de
preservação permanente,
....
Localização de áreas públicas
complementares e outras
eventuais unidades: clubes,
equipamentos de lazer e
esporte, lagos ornamentais,...
 TRAÇADO URBANÍSTICO
LEGISLAÇÃO FEDERAL, ESTADUAL E MUNICIPAL

Levantamento Diretrizes de Saneamento

planialtimétrico e cadastral Diretrizes Municipais (água e esgoto)

- Consulta sobre
Diretrizes Ambientais (faixas fornecimento de energia
e áreas de preservação elétrica - Vias de circulação: - Projeto de drenagem
ambiental) localização, perfis
transversais e longitudinais

- Projeto de Sistema de - Projeto de Sistema de

- Projeto de terraplenagem
Abastecimento de Água Esgotamento Sanitário
 PROJETO BÁSICO

- Terraplenagem - Drenagem Superficial - Abastecimento de Água

Elaborados em nível
básico, complementam o
- Sistema de Esgotos - Paisagismo,
projeto urbanístico e
Sanitários Pavimentação...
dimensionam a infra-
estrutura do loteamento:

- Permitem a elaboração
- Têm o caráter de do orçamento do
projetos legais empreendimento a nível
básico.
CONTINUAÇÃO DO PROJETO
BÁSICO
Considerações sobre a
Localização de estações
definição do sistema viário:
elevatórias e de estações de
declividade máxima,
tratamento de esgotos,
terraplenagem com
quando for o caso de
compensação de corte-
sistema isolado
aterro.

Definição do sistema viário Definição do sistema viário

principal. secundário.

Definição das quadras e dos Definição do Paisagismo

lotes: otimização do quando exigido por órgãos
numero de unidades. públicos
Desenho contendo todas as
áreas componentes do
Projeto Urbanístico: lotes,
quadras, áreas públicas,
faixas “non-aedificandi”,
áreas verdes, área
institucional, áreas de lazer,
paisagismo, ... e
correspondente cálculo
analítico.
Localização das fossas
sépticas em cada lote,
quando pertinente
Indicação da condução
das águas pluviais.
Nomenclatura das vias e
áreas públicas, áreas de
preservação permanente, Grades” e perfis
faixas “non-aedificandi”,
numeração dos lotes e transversais das
quadras, nome do vias de circulação.
loteamento e do
proprietário da gleba
Localização das fossas Localização do sistema
sépticas coletivas e de tratamento de
das valas de esgoto no caso de
infiltração. filtros anaeróbicos
 Quadros de Áreas
Quadro de áreas,
indicando a
dos lotes do sistema viário
quantidade de quadras
e de lotes e as áreas:

das áreas de
do sistema de áreas
da área institucional preservação
verdes
permanente

das faixas “non-

das áreas de lazer da área remanescente
aedificandi”
 Projeto de Terraplenagem

Demanda conhecimento da
geologia superficial (3/ 4m de
Define cortes e aterros
Em geral, elaborado em conjunto profundidade) do terreno da
necessários para a implantação do
com o projeto urbanístico gleba: inspeção geotécnica
sistema viário e quadras
complementada eventualmente
com investigações por sondagens.

Nos casos simples, como cortes e

aterros baixos, subsolo não
constituído por material mole e Caráter urbanístico: efeito das vias
Aproveitamento e acesso
terreno não rochoso, os projetos nos lotes
de terraplenagem têm apenas
caráter urbanístico.
 CONTINUAÇÃO PROJETO DE
TERRAPLANAGEM
Nos casos mais complexos os projetos de terraplenagem incluem métodos
geotécnicos., estabilidade de taludes, recalques, ...

Projeto de Terraplenagem para implantação de vias: Planta de terraplenagem,

Secções transversais

Memorial descritivo, especificação do processo construtivo e dos materiais a

serem utilizados na execução dos aterros, áreas de empréstimo,

descrição das obras e medidas de projeção superficial dos aterros,

cálculo de estabilidade quando a inclinação do aterro for superior a 3:2 (H:V).

 PROJETO DE DRENAGEM SUPERFICIAL

- O terreno em sua condição

Drenagem superficial: águas
pluviais, canalização de
córregos, nascentes, etc.
- Define os elementos
necessários para a captação, o
escoamento ordenado e a
descarga adequada das águas
superficiais;
inicial apresenta padrão de
drenagem nem sempre
adequado, alterado em função
das obras de terraplenagem
em vias e quadras, e de
pavimentação.

- o sistema de drenagem é
composto por: sistema
viário, sarjetas, sarjetões,
- As descargas do sistema de
estruturas de captação,
drenagem se dão: em cursos
unidades de inspeção,
d’água, vales secos, galerias
ramais, galerias, caixas de
existentes.
dissipação de energia,
drenos abertos, tubulações,
canais de descarga;.
 - análise das áreas
- análise das áreas - sistema de drenagem internas de
externas de nas proximidades do contribuição,
contribuição; terreno; considerando as
condições futuras;

- concepção do - verificação da
- análise hidrológica:
sistema: definição de necessidade de
estimativa de vazões;
pontos de descarga; galerias;

dimensionamento
traçado do sistema de hidráulico do sistema:
- estimativa de
galerias, onde galerias, bocas de lobo,
necessário; caixas de dissipação, quantitativos;
tubulações de descarga;

- componentes do projeto: memorial

técnico descritivo e justificativo,
planilhas de cálculo, planilhas de
quantitativos, conjunto de desenhos
 DIRETRIZES DA SABESP OU SERVIÇO
AUTÔNOMO

- Definição das - Análise de - normasgerais e da - Acompanhamento

diretrizes projetos concessionária das obras

Diretrizes - Definem
soluções a serem dadas ao
abastecimento de água e à
- na implantação - Recebimento - transferência coleta, tratamento e
do projeto em doação de patrimônio. destinação final de
esgotos: interligação às
redes existentes ou
sistemas isolados

- Emissão de
- No caso de interligações, as certidões
- Elaboradasa partir da certidão a ser
devem conter informações claras a
consulta ao cadastro utilizada para
respeito dos pontos de conexão de água
dos sistemas de água e projetos, e na fase
e/ou lançamento de esgotos: localização,
esgotos do município de aprovação pelo
cotas e pressões disponíveis para água.
GRAPROHAB
PROJETO DE ABASTECIMENTO DE
ÁGUA

- Aplicável para: lotes

Soluções Individuais Poços Rasos + grandes (>1000m²) e
(por lote) Cloração poucas unidades em
loteamentos rurais;

locais onde seja

lençol freático com
possível Sistemas Coletivos
profundidade menor
compatibilizar com Interligados
que 15m;
fossas.

- Empreendedor
- Sistema pode incluir
- Concessionária implanta a rede
pressurização /
fornece água potável; interna e a
reservatórios.
interligação;
 SISTEMAS ISOLADOS

Captação: - Tratamento:
Poços: Poços
geralmente Material: até
profundidad - Reservação:
simples 100mm -
e >100m: desinfecção; Simples:
Adução: PVC/PBA
bombas Captação reservatório
simples por - Rede de classes 15 ou
especiais, superficial, ETA único; Dupla:
captação Distribuição: 20; >100mm
Captação 1 2 convencional 3
reservatório
4 5
superficial por simples ou - f.ºf.º -
superficial: inferior +
ou múltipla coagulação, dupla. Diâmetro
córregos ou reservatório
por poços. decantação, mínimo:
lagos; no filtração e superior. 50mm (75
caso de desinfecção ou mm RMSP)
córregos a ETAs
fio d’água. compactas.

Peças: 6
curvas, tês,
Pressões: registros,
mínima 15m; 7
registros de
máxima: descarga,
50m . ventosas,
VRP,
hidrantes.
 PROJETO DO SISTEMA DE
ESGOTOS SANITÁRIOS
• Coleta, Tratamento e destino Final de
Esgotos
• Solução Individual :Tanque Séptico;
Remove material sedimentavel + espuma;
Retém e digere o material; Demanda
limpeza periódica;Demanda disposição
adequada do lodo; Formato cilíndrico ou
prismático.
• Uso de anéis pré-moldados facilita e
execução.
• A infiltração em subsolo não impermeável
– 30 l/m².dia; subsolo sem rocha
moderada (i < 20%); área do lote > 500m²;
compatibilizar com poço de abastecimento
existente.
 INFILTRAÇÃO
• Tanque Séptico + Sumidouro ou
Valas de Infiltração

• -Sumidouros: ocupam menor área -

cilíndrico ou prismático

• -Valas de Infiltração: Projeto simples,

mas investigações cuidadosas

• Tanque Séptico + Tratamento

Complementar + Vala de Infiltração
• Tratamento Complementar: Filtro
Anaeróbico; Filtro Anaeróbico +
Cloração; Vala de Infiltração +
Cloração.
 SOLUÇÕES COLETIVAS - SISTEMAS
INTERLIGADOS

- Com a Lei de Crimes - Sem o compromisso

Em condições normais,
Ambientais: a CETESB exige assinado, o empreendimento
interligação do sistema
compromisso das só pode ser interligado se
interno do loteamento à
concessionárias de água e contar com estação de
rede coletora pública
esgotos (TAC) tratamento

- A rede conforme requisitos

técnicos da concessionária
- Locação da rede: simples
em geral: material cerâmico - Comumente: necessidades
no terço da via ou dupla nos
ou PVC, Dmin=150mm, prof. de estação de bombeamento
passeios
min = 1,50m, Vmin=0.30m/s,
Vmax = 5.0m/s (concreto)

- Tratamento
 Em sistemas isolados os esgotos são
coletados pela rede, tratados e
lançados em corpo d’água próximo
SOLUÇÕES
COLETIVAS - - Devem ser obedecidos os critérios do
SISTEMAS artigo 18 da Resolução 8.468
ISOLADOS
- A rede deve obedecer os requisitos
técnicos da concessionária

- Deve ser efetuada avaliação do

impacto do lançamento - Tratamento
 Peculiaridades dos Loteamentos para
adoção do processo: pouca área adequada
disponível, facilidade operacional,
modulação, descarte de lodo com baixa
periodicidade, isolamento em relação aos
lotes, baixo investimento, desembolso
suave, baixo custo operacional.
TRATAMENTO
DE ESGOTOS - Processos: aeração
prolongada, lodos ativados,
lagoa aerada.

- No caso de tratamento e
interligação: fossa-filtro