MINISTERUL EDUCAŢIEI AL REPUBLICII MOLDOVA

UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI

FACULTATEA CADASTRU GEODEZIE SI CONSTRUCŢII
CATEDRA EVALUAREA ŞI MANAGEMENTUL IMOBILULUI

Curs de prelegeri
La disciplina
„Bazele pieţei imobilului”

PENTRU SPECIALITAEA EVALUAREA IMOBILULI

1
 Cuprins
Tema 1 Piaţa imobilului noţiuni generale 5
1 Esenţa şi definirea pieţei imobilului şi a bunului imobil
2 Principalele tranzacţii cu bunurile imobile
3 Particularităţile imobilului ca marfă
Tema 2 Clasificarea bunurilor imobile 12

Tema 3 Piaţa imobilului din Republica Moldova 16

1 Importanţa pieţei imobilului pentru dezvoltarea economiei naţionale
2 Segmentele pieţei imobilului
3 Participanţii la piaţa imobilului
Tema 4 Piaţa terenurilor: componente, stare, tendinţe de dezvoltare 45
1.Componentele pieţei
2.Stare pieţei şi tendinţe de dezvoltare a ei.
Tema 5 Piaţa locuinţelor : componentele, starea şi tendinţele de dezvoltare. 49
1.Componentele pieţei
2.Stare pieţii şi tendinţe de dezvoltare a ei.
Tema 6 Piaţa imobilului comercial: componente, stare şi temei de dezvoltare 52
1.Componentele pieţii
2.Stare pieţii şi tendinţe de dezvoltare a ei.
Tema 7. Piaţa imobilelor industriale 56
1.Componentele pieţii
2.Stare pieţii şi tendinşe de dezvoltare a ei.
Tema 8 Cerera pe piaţa imobilului 58
1Definirea cererii şi elasticitatea ei
2 Factorii ce afectează cererea de spaţiu locativ
Tema 9 Oferta pe piaţa imobilului 66
1Definirea ofertei şi elasticitatea ei
2 Factorii ce afectează oferta de spaţiu locativ
Tema 10 Concurenţa pe piaţa imobilului 73
1Definirea ofertei şi elasticitatea ei
2 Indicatorii gradului de concurenţă
Tema 11 Ciclurile de viaţă 76
1 Ciclul de viaţă pieţei imobilului
2 Ciclul de viaţă a bunului imobil
Tema 12 Interacţiunea pieţei imobilului cu alte pieţe 79
Tema 13 Factorii ce determină preţul la spaţiul locativ 81
1 Factorii ce determină preţul
2Forţele ce afectează valoarea bunurilor imobile
Bibliografia 84

2
Tema 1 Piaţa imobilului noţiuni generale (2ore)
1 Esenţa şi definirea pieţei imobilului şi a bunului imobil
2 Principalele tranzacţii cu bunurile imobile
3 Particularităţile imobilului ca marfă
1 Esenţa şi definirea pieţei imobilului şi a bunului imobil
Trecerea la o economie de piaţă şi dezvoltarea relaţiilor economice de piaţă în Republica Moldova au
creat condiţii favorabile pentru apariţia unor noi genuri de activităţi, aşa cum ar fi manager, marketolog,
broker, agent imobiliar, developer şi evaluator. Cu toate că activitatea de evaluator nu este chiar atât de nouă
pentru Moldova, în ultimul timp ea a căpătat un aspect nou.
În linii generale prin noţiunea de piaţă se subînţelege un ansamblu de mecanisme prin care se
execută unele sau altele efaceri. “Piaţa imobiliară este un complex de mecanisme prin intermediul cărora
sunt transmise drepturile supra unei proprietăţi şi interesele legate de ea, sunt stabilite preţurile şi este
delimitat spaţiul pentru diferite variante pentru utilizarea terenurilor” 1; noţiunea dată este redată în
contextul manualului “Evaluarea Bunurilor Imobiliare” (teorie şi practică), elaborat de d-na Buzu O. şi
Matcov A. .
Termenii de bază, folosiţi pentru descrierea pieţei imobiliare, au trei nivele de determinare. La primul
nivel se referă formulările utilizate în legile în vigoare; la al doilea nivel – în literatura profesională, dar al
treilea nivel – formulările folosite de către profesioniştii ce activează pe piaţa imobiliară .Teoretic ele ar
trebui să fie foarte apropiate, dar practic aceasta, din păcate, nu este în tocmai aşa. O întelegere corectă şi o
posedare liberă a terminologiei crează bază pentru o discutie efectivă, atît cu profesioniştii din sfera
respectiva cît pentru profesioniştii din sfera respectivă, cît şi cu persoanele care necesită o explicare a
terminilor corespunzători. Terminologia utilizată pe piaţa imobiliară şi termenii speciali pentru evaluare se
folosesc pe larg în procesul de evaluare.
Principala şi cea mai importantă noţiune este cea de “IMOBIL”. Prezentarea legitimă a acestei
noţiuni are o istorie veche. Încă în legile Romei Antice proprietatea se diviza in mobilă si imobilă.
Conform Codului Civil al RM la categoria de bunuri imobile se raportă terenurile, porţiunile de
subsol, obiectele acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi orice alte lucrări
legate solid de pămînt, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat durabil în acestea,
adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor. 
    Rămîn bunuri imobile materialele separate în mod provizoriu de un teren, pentru a fi reîntrebuinţate, atît
timp cît sînt păstrate în aceeaşi formă, precum şi părţile integrante ale unui bun imobil care sînt detaşate
provizoriu de acesta dacă sînt destinate reamplasării. Materialele aduse pentru a fi întrebuinţate în locul celor
vechi devin bunuri imobile. 
În legislaţia ţărilor dezvoltate din punct de vedere juridic bunul imobil reprezintă terenul şi
construcţiile aferente acestui teren.
Din punct de vedere economic bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop îndestularea
neceităţilor umane. Indiferent dacă aceste necesităţi sunt orientate spre consumul nemijlocit sau spre
utilizarea bunurilor imobile ca factori de producţie.
La nivel profesional o importanta mai mare o are terminologia utilizata in cadrul legislativ. In legile
diferitor tari (sau intr-o tara anumita in perioade diferite) pot fi evidentiate cateva notiuni despre imobil.
Deacea: “O determinare mai exacta a termenului de “imobil” este – ceea ce se afla imobil prin lege”
In sens profesional şi social obiect imobiliar este deseori cosiderat obiectul fizic, legat rigid de pamînt,
strămutarea căruia este practic imposibilă fără ai crea distrugeri functionale. Aceasta stabileşte diferenţele
elementare dintre operaţiile pe piată cu obiectele imobiliare si mobiliare.
Obiectele mobiliare la schimbarea proprietarului, de obicei sunt transferate în spatiu, de exemplu, din
magazin în apartamentul cumpărătorului. Ceea ce nu poate fi definit pentru imobil. La petrecerea unei
tranzacţii cu un obiect imobiliar, obiectul rămîne pe loc, dar cumpărătorului i se transferă numai drepturile
stabilite asupra imobilului şi obligaţiunile legate de el.

1
O. Buzu, A. Matcov, “Evaluarea Bunurilor Imobiliare” teorie şi practică, Chişinău 2003, pag. 32
3
În teoria si practica evaluarii in S.U.A. se diferenţiaza noţiunea de imobil ca obiect fizic (Real Estate) şi
relaţii de drept, legat de imobil (Real Property).
Valoarea de piaţă a imobilului poate fi formată doar în procesul funcţionării pietii respective. În
literatura nu exista notiune determinată de piata imobiliară. Piată, poate fi numit locul unde se petrec
tranzacţii de afaceri sau de negociere. Dar ea poate fi corelată şi cu sistema de acţiuni şi mecanisme pentru
petrecerea afacerilor. Cînd se vorbeşte despre piaţa imobiliară, de obicei se are în vedere o activitate pe piata
dată. D. Fridman si N. Orduai în cartea lor dau următoarea noţiune: “piaţa imobiliară – este un sistem
anumit de mecanisme, prin intermediul carora se transmit drepturile de proprietate si interesele legate de ele,
se stabilesc perţurile si se delimiteaza spatiile sectoarelor de concurenta.”
Spre exemplu, un grup de specialisti ruşi, consideră că: “Piaţa imobiliară – reprezinta totalitatea
tranzactiilor, petrecute cu obiecte imobiliare, asigurare informationala, operatii privind conducerea si
finantarea lucrarilor in sectorul imobiliar.”
2 Principalele tranzacţii cu bunurile imobile
Proprietarul are dreptul la discreţia sa să întreprindă cu proprietatea lui oricare acţiuni care nu contravin
legislaţiei, inclusiv să înstrăineze proprietatea sa în favoarea altor persoane, sau să transmită drepturile de
posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra proprietăţii rămânând proprietar, să pună proprietatea în gaj sau să o
greveze prin alte căi.
Principalele tranzacţii cu bunurile imobile sunt:
 vânzarea-cumpărarea,
 schimbul,
 moştenirea,
 donarea,
 transmiterea în calitate de contribuţie în capitalul statutar,
 ipoteca,
 arenda.
Vânzarea-cumpărarea
La vânzare- cumpărare vânzătorul se obligă să transmită imobilul în ordinea stabilită de legislaţie în
proprietate cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să accepte acest imobil şi să achite pentru el suma
stabilită în contract.
Vânzarea cumpărarea este posibilă numai în caz când nu există litigii în privinţa imobilului, sau dacă nu
există alte cauze care conform legislaţiei pot împiedica încheierea tranzacţiei.
Contractul de tranzacţie se întocmeşte în scris, se autentifică la notar şi se înregistrează în mod obligatoriu la
oficiul cadastral. Tranzacţia poate fi încheiată de către vânzător şi cumpărător, sau de către persoanele
autorizate de către ei.
Ipoteca
 IPOTECA - ipoteca este o varietate a gajului patrimonial, la care obiectul gajat este un imobil, ce de regulă
rămîne în posesia depunătorului de gaj. Ipoteca il ajută pe cumpărător să-şi procure un imobil in rate,
achitînd pînă la 30-40 % din valoarea reală a ei. Ca rezultat, Dvs. deja locuiţi într-un apartament nou, iar
împrumutul îl achitaţi treptat.
GAJ - bun imobil care se depune drept garanție. Astfel, daca vati decis sa achizitionati un apartament in
rate, nu veti avea nevoie de alt gaj, urmind sa fie gajat anume cel procurat.
„împrumut ipotecar” de asemenea este important pentru a percepe noţiunea de ipotecă. CREDIT
IPOTECAR - sunt banii pe care vi-i acordă o instituţie financiară (sаu bancă) pentru procurarea imobilului,
pe termen lung, cu o sumă fixată de plăţi. Împrumutul ipotecar constituie o investiţie profitabilă a
mijloacelor financiare, deoarece preţurile la imobil pe o perioadă lungă de timp au tendinţa de creştere.

Ipotecă - drept real în al cărui temei creditorul este în drept să ceară satisfacerea creanţelor sale, cu preferinţă
faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse în ipotecă, în cazul în care
debitorul omite să execute obligaţiile garantate cu ipotecă.
Ipoteca se instituie în vederea garantării executării obligaţiei şi reprezintă un raport de drept accesoriu faţă
de obligaţia garantată, fiind condiţionată în timp de durata acesteia. Ipoteca legală este instituită prin
4
înregistrarea în Registrul bunurilor imobile a unui aviz, în care se indică bunul imobil care face obiectul
ipotecii, temeiul şi mărimea creanţei.
Obiectul ipotecii poate fi unul sau mai multe bunuri imobile prezente sau viitoare ce pot fi individualizate
prin numere cadastrale separate. Obiectul ipotecii este determinat prin denumirea bunului, numărul său
cadastral, locul aflării, precum şi printr-o descriere suficientă pentru identificarea acestuia.
 Pot fi obiect al ipotecii doar bunurile imobile aflate în circuit civil, deţinute în proprietate şi înregistrate în
Registrul bunurilor imobile. Ipoteca se extinde asupra îmbunătăţirilor, ameliorărilor şi accesoriilor bunului
imobil ipotecat, asupra oricărui bun imobil care se uneşte prin accesiune cu bunul imobil ipotecat, precum şi
asupra bunurilor noi ce rezultă din transformarea bunului imobil ipotecat, dacă altfel nu este prevăzut de
contract.

Schimb
Conform contractului de schimb fiecare parte se obligă să transmită în proprietate altei părţi imobilul în
schimb la alt imobil. Schimbul poate fi efectuat nu numai cu imobile, dar este posibil şi schimbul imobilului
cu alt obiect.
Transmiterea imobilului în fondul statutar al persoanei juridice
Noţiunea de persoană juridică
Sânt recunoscute ca persoane juridice organizaţiile, care dispun de un patrimoniu distinct, pot dobândi în
numele propriu drepturi patrimoniale şi drepturi personale nepatrimoniale şi pot să-şi asume obligaţii.
În legătură cu participare la crearea persoanei juridice, fondatorii ei pot contribui la formarea capitalului
social cu bunuri imobile.

Moştenirea
Moştenirea este transmiterea patrimoniului unei persoane fizice decedate (cel ce a lăsat moştenirea) către
succesorii săi. Deci,moştenirea este o transmisiune de drepturi pentru cauză de moarte, universală, unitară şi
indivizibilă. Moştenirea are loc conform testamentului, succesiune testamentară sau în temeiul legii,
succesiune legală. În cazul succesiunii, pot fi următorii moştenitori:
a) la succesiunea testamentară, persoanele care se aflau în viaţă la momentul decesului celui ce a lăsat
moştenirea, precum şi cele care au fost concepute în timpul vieţii celui ce a lăsat moştenirea şi s-au născut
vii după decesul acestuia, indiferent de faptul dacă sînt sau nu copiii lui, precum şi persoanele juridice care
au capacitate juridică civilă la momentul decesului celui ce a lăsat moştenirea;
b) la succesiunea legală, persoanele care se aflau în viaţă la momentul decesului celui ce a lăsat moştenirea,
precum şi copii celui ce a lăsat moştenirea concepuţi în timpul vieţii lui şi născuţii vii după decesul acestuia.
C) la patrimonial vacant, sau chiar și în cadrul unui testament, suucesor poate fi numit statul.
Donarea
Contractul de donație este acela in cadrul căruia o parte numită donator, transmite cu titlu gratuit, ceea ce
înseamnă că mărește patrimoniul celeilalte parti, a donatarului, cu o parte din patrimoniul său (iar in cadrul
contractului de donație condiționat, titlu oneros sau caracterul sinalagmatic este echivalent conditiei, dacă
valoarea condiției depășește valoarea obiectului contractului, atunci un asemenea contract nu mai poate fi
numit de donație). Acest contract este sinalagmatic, insă unilateral obligațional deoarece privește
transmiterea drepturilor patrimoniale doar de către donator
Arenda
Conform art. 911 CC, în cadrul arendei, arendatorul care este proprietar, uzufructuar, sau un alt posesor de
drept al bunului, transmite în folosință careva bunuri agricole cum ar fi terenurile agricole, sau alte bunuri
mobile și imobile cu această destinație către cealaltă parte contractantă numită în continuare arendaș pentru
folosirea bunului și obținerea unui careva venit pe o perioadă determinată de timp. Contractul este
sinalagmatic, consensual, cu titlu oneros, translativ de folosință, sau posesie și folosință, comutativ și cu
executare succesivă, real. Arendatorul are dreptul să ceară de la arendaș executarea plăților în modul și
termenul stabilit, să verifice modul de executare a obligațiilor de către arendaș, să verifice bunurile
transmise în arendă.Arendatorul este obligat să transmită bunurile în termen împreună cu toate documentele
necesare, să informeze despre toate viciile materiale sau de drept, să achite în cazul rezelierii contractului
înainte de termen arendașului prețul fructelor dacă nu sunt separate, și dacă părțile au stabilit dorința de a

5
rezelia contractul înainte de termenul lui, să efectuieze reparațiile capitale dacă este stabilit în contract, sau
dacă așa au stabilit părțile.

3 Particularităţile imobilului ca marfă

1. Bunurile imobile constituie baza bogăţiei naţionale.
Anume în construcţii, clădiri şi edificii se acumulează treptat munca generaţiilor anterioare care
asigură un nivel decent de viaţă atît în prezent cît şi-n viitor. Conform unor estimări, bunurile imobile
constituie aproape jumătate din toată bogăţia mondială acumulată.
2. Piaţa imobiliară reprezintă un generator al creşterii economice al întregii ţări.
Fiindcă, anume în bunurile imobile cu diferită destinaţie are loc investirea primară a unor mijloace
importante ce duc la schimbări calitative ale cererii şi ofertei şi asigură dinamica dezvoltării
macroeconomice.
3. Bunul imobil este un obiect deosebit
Fiind baza activităţii vitale ale omului şi a societăţii în întregime, bunurile imobile reprezintă un
obiect deosebit al circuitului pe piaţă, al proprietăţii şi al dirijării. De această caracteristică ţine cont statul
prin formarea sistemelor de control a eficienţei utilizării bunurilor imobile la toate etapele ciclului vital al
acestor bunuri.
O ramură foarte importantă a ştiinţei economice, care redă conţinutul termenilor referitori la bunurile
imobile, este Economia imobilului. În înţelesul modern, teoria economică s-a format în sec. XVIII, însă
termenii referitori la bunurile imobile au apărut mult mai înainte, însuşi odată cu apariţia imobilelor. În
fiecare limbă se întîlnesc diferiţi termeni referitor la bunurile imobile şi la o anumită etapă a dezvoltării
societăţi a apărut necesitatea de a trece de la termeni la îsăşi noţiunea de bunuri imobile pentru a asigura o
înţelegere unică. Trecerea aceasta este necesară în primul rînd datorită faptului că bunurile imobile participă
activ în procese care constituie baza vieţii societăţii şi anume în producerea şi utilizarea diferitor bunuri
economice.
Din punct de vedere economic, bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop îndestularea
necesităţilor umane. Indiferent dacă aceste bunuri sunt orientate spre consumul nemijlocit sau spre utilizarea
bunurile imobile ca factori de producţie. Bunurile imobile ca bunuri economice au anumite trăsături
caracteristice.
Prima din aceste trăsături este legătura indisolubilă cu pămîntul. Cu alte cuvinte obiectul imobiliar
nu poate fi schimbat dintr-un loc în altul fără deteriorarea acestui obiect, fără distrugerea lui.
A doua trăsătură caracteristică este cea de amplasamentul fixat.
Trăsătura următoare constă în aceea că obiectul imobiliar este unic. Cu alte cuvinte, orice obiect are
trăsăturile sale specifice. Chiar dacă se iau două obiecte analogice la prima vedere (de exemplu două
apartamente de aceeaşi serie, construite după aceleaşi tehnologii) par a fi identice, atunci, după o analiză mai
profundă pot fi găsite un şir de deosebiri, care şi duce la faptul că aceste obiecte sunt unice.
O altă trăsătură caracteristică pentru obiectele imobiliare suntcondiţiile de producere (de
construcţie), care de asemenea diferă de la obiect la obiect. Exploatare de lungă durata Bunul imobil dacă
este intreţinut in condiţii normale poate servi zeci şi chiar sute de ani.
Bunul imobil este o marfă scumpă La procurarea unui bun imobil sunt necesare resurse financiare
semnificative.Deacea pentru procurarea unui bun imobil cumparatorii dese ori sunt nevoiţi sa utilizeze
diferite mecanisme financiare.
Bunurile imobile ca bun economic au trei tipuri (moduri) de utilizări:
1. Primul mod de utilizare al unui bun imobil este cel de consum (utilizarea
bunului imobil ca marfă).
2. Alt mod de utilizare a bunului imobil este în scopul producţiei (bunurile imobiliare constituie
element al procesului de producţie).
6
3. Al treilea mod de utilizare a unui bun imobil este utilizarea în scopul obţinerii veniturilor.
Tema 2 Clasificarea bunurilor imobile

În prezent în R. Moldova nu există o clasificare unică a bunurilor imobiliare. Actele normative în

vigoare conţin diferite criterii de clasificare. Drept criterii pentru clasificarea bunurilor imobiliare pot servi:
tipul bunurilor, destinaţia funcţională, amplasarea, suprafaţa ocupată, vechimea bunului, numărul
utilizatorilor, etc. Se ştie că orice clasificare a imobilului este determinată de legile pieţei. Cel mai fregvent
este utilizată clasificarea bunurilor imobiliare după destinaţia funcţională, conform căreia toate bunurile sunt
încadrate în cinci categorii de bază, prezentate în schema de mai jos. [13, p. 26]

Clasificarea bunurilor imobiliare după destinaţia funcţională

Clasificarea de mai sus are un caracter general, deoarece de către subiecţii pieţei imobiliare, bunurile
sunt delimitate şi analizate după mai multe criterii în dependenţă de scopurile şi motivaţiile fiecărui
participant.

Tema 3 Piaţa imobilului din Republica Moldova.

(4ore)
1 Importanţa pieţii imobilului pentru dezvoltarea economiei naţionale
2 Segmentele pieţii imobilului
3 Participanţii la piaţa imobilului
1 Importanţa pieţii imobilului pentru dezvoltarea economiei naţionale
Piaţa bunurilor imobile în Republica Moldova s-a format pe parcursul ultimilor 20 ani, în rezultatul
trecerii unei părţi din proprietatea statului în proprietate privată. Aceasta s-a întîmplat în urma privatizării
unui spaţiu masiv şi mai tîrziu în urma privatizării întreprinderilor din diferite ramuri ale economiei

7
naţionale. Experienţa formării pieţei imobiliare în Republica Moldova confirmă caracteristicile pentru toate
ţările cu economie avansată.
Dezvoltarea pieţei imobiliare are o importanţă deosebită pentru statornicirea unui stat, stabil din punct de
vedere economic, însemnătatea acestei pieţe este determinată de particularităţile sale.
Pe de o parte, aceasta este o sferă a relaţiilor ce cuprinde nu numai subiecţii activităţilor antreprenoriale.
Pe de altă parte, piaţa imobiliară este un element component esenţial al economiei de piaţă.
Piaţa muncii, piaţa capitalurilor, piaţa diverselor resurse şi mărfuri nu pot exista fără piaţa imobiliară.
Fără o piaţă imobiliară avansată nu este posibilă dezvoltarea proceselor investiţionale. dinamizarea
activităţilor administrativ-gospodăreşti, creşterea producţiei şi sporirea nivelului de trai al populaţiei ţării.
Piaţa imobiliară defineşte totalitatea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra acestora, care fac obiectul
actului de vânzare-cumpărare. Noţiunea de piaţă imobiliară înglobează şi un ansamblu de instituţii şi
proceduri, care au drept scop să-i adune la un loc pe cumpărătorii şi vânzătorii unei mărfi speciale -
diferitele drepturi asupra bunurilor imobiliare.
Piaţa imobiliară este un set de mecanisme speciale, prin intermediul cărora se transmit drepturile de
proprietate şi interesele legate de aceasta, se stabilesc preţurile şi se repartizează spaţiul între diferite
variante concurente de gestionare a pământului.
Pe piaţa imobiliară se realizează interrelaţia dintre cererea şi oferta tuturor cumpărătorilor şi vânzătorilor,
prezenţi momentan în acelaşi spaţiu, şi se derulează tranzacţii cu bunuri imobiliare.
Piaţa este o structură complexă, care oferă cadrul schimbului de mărfuri, bunuri imobiliare, servicii,
capitaluri. Starea de fapt a pieţei imobiliare oglindeşte, la modul cel mai relevant, prosperitatea economică a
societăţii.
Piaţa imobiliară se remarcă prin particularităţile sale, care o identifică printre celelalte feluri de pieţe.
Aceste particularităţi ale pieţei imobiliare au o relaţie indisolubilă cu trăsăturile caracteristice bunurilor
imobiliare.
Bunurile imobiliare pot fi privite sub două aspecte - fizic şi economic.
Din punct de vedere fizic, un bun imobiliar are următoarele caracteristici: a)imobilitatea, adică permanenţa
locului în care se află, soliditatea, trăinicia, caracterul staţionar;
b)materialitatea;
c)durabilitatea existenţei şi exploatării, în consecinţă, uzura;
d) unicitatea, cu alte cuvinte, caracterul irepetabil;
e)eterogenitatea, marea diversitate a bunurilor imobiliare;
f) proprietatea de a fi gestionat.
Din punct de vedere economic, un bun imobiliar reprezintă un obiect care cere direcţionarea permanentă şi
periodică a investiţiilor pentru conservarea şi dezvoltarea lui.
Un bunul imobiliar are o valoare determinată, poată să-i aducă beneficii proprietarului său şi este
identificabil prin:
a)calitatea de a fi o raritate;
b)caracterul deficitar;
c) gradul dezvoltării;
e)dependenţa de locul aflării.
In procesul de examinare a factorilor ce influenţează formarea şi dezvoltarea unei pieţe imobiliare concrete
deseori se face uz de noţiunea "zonă valorică".
Zona valorică este segmentul pieţei imobiliare în cadrul căreia valoarea bunurilor imobiliare identice este
aceeaşi.
Drept cel mai simplu exemplu al divizării pieţei orăşeneşti pe zone valorice separate poate servi împărţirea
administrativ-teritorială a urbei, în oraşul
Chişinău există cinci sectoare administrativ-teritoriale, fiecare identificându-se prin caracteristici specifice,
cu un anumit impact asupra valorii bunurilor imobiliare. Investigaţiile efectuate de specialişti Agenţiei de
Stat Relaţii Funciare şi Cadastru au demonstrat că valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare similare, aflate în
diferite sectoare ale oraşului, este diferită de la caz la caz.
Spre exemplu, între preţul unui apartament cu trei odăi, planificare standard, din centrul oraşului şi cel al
unui apartament identic de la Poşta Veche este o discrepanţă în raport de 1:2. Dacă segmentarea pieţei va fi
concepută după criterii şi mai riguroase şi se vor lua în calcul mai mulţi indicatori - de pildă, vecinătatea

8
obiectelor de infrastructură socială, condiţii ecologice benefice, accesibilitatea la mijloacele de transport şi
altele - atunci numărul zonelor valorice ar spori esenţial. Astfel, primăria or. Chişinău se conduce de un
program, prevăzut expres pentru evaluarea mărimii taxelor de închiriere a obiectelor din patrimoniul
municipal, acest program conţinând împărţirea teritorială a urbei în peste 130 de zone valorice.
Piaţa imobilului reflectă într-o mare măsură dezvoltarea societăţii în întregime şi reacţionează la schimbările
din mediul juridic, social şi economica activităţii conducerii.
Piaţa terenurilor evidenţiază preţurile din următoarele segmente:
a) Terenuri destinate construcţiei de spaţiu locativ
Piaţa acestor terenuri s-a mărit din două surse: primul – demolarea construcţiilor vechi, al doilea (cel mai
mare) – terenuri din intravilan neconstruite. Cele mai mari terenuri destinate construcţiei în anul 2003 s-au
evidenţiat în regiunea Codru, str. Mioriţa, Testemiţeanu, în sectoarele universităţilor Tehnică şi Agrară. La
aceste obiecte în cel mai des caz se evidenţia lipsa infrastructurii. Comunicaţiile se instalează din contul
cumpărătorului. Luând toate acestea în consideraţie, preţul varia în intervalul $1-2 mii pentru un ar. De o
mai mare cerere se bucură terenurile din microraioanele Sculeni, Buiucani, din zona parcului valea Morilor.
b)Terenuri destinate construcţiei de spaţiu comercial
c) Terenuri agricole
2 Segmentarea pieţei imobiliare
Valoarea bunului imobiliar este examinată în contextul pieţei imobiliare, descrierea pieţei imobiliare
şi a segmentelor acestei pieţe fiind o parte esenţială a procesului de evaluare.
Piaţa imobiliară este un sistem complex şi se caracterizează printr-un număr mare de atribute. Deşi,
nu există o definiţie unică după formulare şi conţinut a noţiunii de "piaţă imobiliară", în opinia specialiştilor,
cea mai completă este următoarea definiţie: "Piaţa imobiliară reprezintă un ansablu de mecanisme prin
intermediul cărora sunt transmise drepturile asupra unei proprietăţi şi interesele legate de ea, sunt stabilite
preţurile şi este delimitat spaţil pentru diferite variante de de utilizare a terenurilor".
După cum a fost redat mai sus în cotextul lucrării date, bunurile imobiliare se clasifică în cinci
categorii de bază. Reeşind din cele cinci categorii de bază ale bunurilor imobiliare pot fi evidenţiate cinci
segmente ale pieţii imobiliare:
1. Piaţa imobiliară locativă, care cuprinde case de locuit individuale, apartamente în blocuri de
locuit cu multe etaje, condominiuri locative.
2. Piaţa bunurilor imobiliare comerciale, care include oficii, bunuri imobiliare utilizate pentru
activitatea de comerţ cu amănuntul sau en-gros, întreprinderi de prestare a serviciilor, hoteluri,
retaurante şi alte bunuri imobiliare cu destinaţie comercială.
3. Piaţa imobiliară industrială constituită din unităţi de prducere din diferite ramuri ale economiei
naţionale.De regulă, bunurile imobiliare industriale sunt examinate ca complexe patrimoniale,
care reunesc clădirile de producţie, clădirile administrative şi alte construţii auxeliare.
4. Piaţa loturilor de pămînt fără construcţii, care include terenurile libere, precum şi terenurile cu
destinaţie agricolă (păşuni, livezi, plantaţii de vie).
5. Piaţa bunurilor imobiliare specializate, cum ar fi: clădirea aerogării, podurile, clădirile cultelor,
teatre şi alte construcţii care după stil şi utilizare sunt unice.
Modelul de mai sus privind segmentarea pieţei imobiliare este redat în contextul manualului elaborat
de Buzu O. şi Matcov A.2
Există şi alte criterii de segmentare a pieţei imobiliare, printre care pot fi enumerate: amplasarea
geografică, tipul tranzacţiilor imobiliare, tipul investiţiilor în proprietatea imobiliară ş.a. Segmentarea pieţii
imobiliare permite efectuarea unei analize profunde a impactului factorilor de piaţă asupra valorii bunurilor
imobiliare, contribuite la determinarea exactă a sitaţiei pe piaţa imobiliară şi prognozarea tendinţelor de
dezvoltare a pieţei.
Segmentarea pieţei imobiliare are rolul delimitării, separării bunurilor imobile conform unor
anumitor caracteristici asemănătoare. Pentru atribuirea bunului imobil unui anumit segment de piaţă este
necesar de investigat următorii factori:

2
"Evaluarea Bunurilor Imobiliare" teorie şi practică, O. Buzu, A. Matcov. - Chişinău 2003, pag. 32
9
  tipul bunului imobiliar (casă de locuit individuală, centru comercial,oficiu, etc.);
 caracteristicile bunului imobiliar:
- ocuparea - ocupat de proprietar sau este dat în arendă, numărul arendaşilor;
- calitatea elementelor constructive şi stilul arhitectural;
 baza consumatorilor - determinarea utilizatorilor potenţiali. Sunt analizate datele privind
populaţia, nivelul de ocupare în economia naţională, veniturile ş.a.
 piaţa - definirea din punct de vedere geografic sau amplasament. piaa poate fi locală, regională,
naţională sau internaţională. Ea poate fi urbană saururală;
 bunurile imobiliare substituiente - sunt identificate obiectele care posedă o utilitate similară şi
care sunt comparabile cu bunul imobiliar evaluat după caracteristicile legale, fizice şi economice.
Segmentarea pieţii imobiliare după amplasarea geografică este importantă deoarece două obiecte
imobiliare cu caracteristici asemănătoare, construite în aceiaşi perioadă şi conform aceloraşi cerinţe, dar
amplasate în două sectoare diferite vor ave o valoare de piaţă diferită. Deci, este importantă şi delimitarea,
clasificarea obiectelor imobiliare în anumite zone geografice.
În funcţie de conţinutul drepturilor de proprietate care constituie obiectul tranzacţiei dintre vânzători şi
cumpărători, piaţa imobiliară se împarte în două segmente:
piaţa de vânzare-cumpărare şi piaţa închirierilor,
în ultima vreme sânt identificate, de asemenea, piaţa servituţilor şi a altor limitări ale dreptului deplin
asupra proprietăţii.
Pe piaţa tranzacţiilor de vânzare-cumpărare în schimbul unui echivalent corespunzător, se comercializează
dreptul deplin asupra proprietăţii, care include şi dreptul de dispoziţie.
Pe piaţa închirierilor obiectul tranzacţiilor este un set de drepturi, care exclude dreptul de a dispune.
Un alt criteriu al segmentării pieţei imobiliare se centrează pe destinaţia funcţională a bunurilor imobiliare.
Potrivit destinaţiei bunurilor imobiliare, piaţa imobiliară poate fi divizată în următoarele segmente:
 piaţa terenurilor;
 piaţa proprietăţilor rezidenţiale;
 piaţa proprietăţilor industriale;
 piaţa proprietăţilor comerciale;
 piaţa încăperilor nelocative;
 alte segmente ale pieţei.
La rândul său, fiecare dintre aceste pieţe se împarte în sectoare mai mici.
 De exemplu, piaţa terenurilor poate fi reprezentată de următoarele sectoare:
 piaţa terenurilor agricole;
 piaţa terenurilor din intravilan;
 piaţa terenurilor aparţinând întreprinderilor industriale etc
Piaţa proprietăţilor rezidenţiale poate fi împărţită în următoarele componente:
 case de locuit particulare ocupate permanent;
 case de locuit particulare cu şedere sezonieră;
 apartamente la blocuri de locuit cu mai multe etaje ş.a.
Piaţa imobiliară comercială este divizibilă în
 piaţa oficiilor,
 centrelor comerciale,
 magazinelor,
 farmaciilor,
 hotelurilor,
 depozitelor,
 parcurilor de mijloace tehnico-ştiinţifice,
 zonelor-business ş.a.m.d.
Clasificarea de mai sus are un caracter general - ea poate fi extinsă prin divizarea fiecărui tip de
proprietate. De pildă, piaţa caselor de locuit particulare poate fi împărţită în categorii ce ţin de anul dării în

10
exploatare a construcţiei respective, de spaţiul total şi cel locativ, de materialele de construcţie folosite la
înălţarea pereţilor, de înălţimea etajelor, etc.
Există şi este valorificată pe scară largă segmentarea pieţei din punct de vedere geografic, în acest aspect,
sânt estimate şi comparate pieţele imobiliare din diferite ţări, capitale ale acestora, pieţe orăşeneşti,
regionale, rurale. Piaţa imobiliară poate fi foarte diversă chiar în cadrul aceleiaşi localităţi, ea conţinând un
mare număr de elemente constitutive.
3 Participantii la piata imobilului
Tranzacţiile cu proprietăţile imobiliare au specificul lor şi se deosebesc de orice alte tranzacţii.
Costul înalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizării tranzacţiei, cheltuielile mari de timp pentru
găsirea unui vânzător hotărât să vândă, sau a unui cumpărător hotărât să cumpere o proprietate imobiliară
concretă, determină frecvenţa relativ scăzută a acestui gen de tranzacţii. Putem deci afirma cu toată
certitudinea că, şi pentru vânzător şi pentru cumpărător, tranzacţia cu un bun imobiliar este unul dintre cele
mai importante şi mai de răspundere evenimente din viaţă.
Funcţionarea pieţei imobiliare presupune o inter-relaţie între obiectul imobiliar şi participanţii la
piaţă (subiecţii pieţei imobiliare).
Subiecţii pieţei imobiliare sînt vânzătorii şi cumpărătorii obiectelor imobiliare, utilizatorii
bunurilor imobile şi agenţii intermediari de marketing (fig.1).

Fig. 1. Participanţii la piaţa imobiliară

In calitate de vânzător de proprietăţi imobiliare pot să apară persoanele fizice şi juridice înregistrate în
sistemul cadastrului naţional ca proprietari de bunuri imobiliare.
Cumpărători ai bunurilor imobile sînt persoanele fizice şi juridice care achiziţionează obiective
imobiliare şi asigură funcţionarea lor. Din categoria utilizatorilor bunurilor imobile fac parte arendaşii
(chiriaşii), care cumpără pentru un timp, în schimbul unei plăţi de arenda (chirie), dreptul de posesie de la
proprietarul bunului imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar este şi însuşi proprietarul care îl foloseşte
independent: pentru lărgirea construcţiei, modernizarea, dezvoltarea şi extinderea afacerii.
Un participant specific al pieţei imobiliare este statul (autorităţile centrale ale administraţiei
publice locale), care asigură relaţiile economico-juridice între toţi subiecţii pieţei imobiliare. Rolul special
al statului ca participant al pieţei imobiliare este determinat de următoarele condiţii:
1) statul este proprietarul bunurilor imobiliare şi este cointeresat în folosirea
lor raţională;
2) statul este răspunzător de crearea mediului juridic, metodologic şi
informaţional al pieţei imobiliare pentru asigurarea unei interacţiuni optime a
tuturor participanţilor la piaţă;
3) statul este înregistratorul bunurilor imobiliare şi a drepturilor asupra lor
(prin crearea sistemului naţional de cadastru al bunurilor imobiliare);

11
 4) statul apare în calitate de arbitru în litigiile patrimoniale şi alte litigii
legate de bunurile imobiliare.
Rolul agenţilor intermediari de marketing pe piaţa imobiliară constă în a-i ajuta pe potenţialii
vânzători şi cumpărători să se găsească unii pe alţii, a garanta încheierea corectă a tranzacţiei, a propune
sisteme acceptabile de finanţare şi asigurare a tranzacţiei şi, în cazul depistării falsificărilor şi înşelătoriei
după încheierea tranzacţiei, a asigura apărarea părţilor participante la tranzacţie în instanţa de
judecată.Interesele participanţilor la tranzacţiile cu bunuri imobiliare sînt diametral opuse, dar acţiunile nici
unuia dintre ei nu trebuie să ducă la falimentarea altui partener.
Coexistenţa pe aceeaşi piaţă a participanţilor cu interese economice diferite implică prezenţa unui
echilibru optim al intereselor tuturor părţilor. Toţi participanţii la piaţă trebuie să găsească posibilităţi
de interacţiune optimă, să ia decizii de compromis, care să le permită să activeze eficient într-o
perspectivă îndelungată

Caracteristica intermediarilor pe piaţa imobiliară

Pentru asigurarea unei activităţi eficiente a pieţei imobiliare este necesară participarea specialiştilor în
diferite domenii, care să asigure prompt şi profesionist soluţionarea problemelor de procedură şi de ordin
tehnic. Conform clasificării Federaţiei Internaţionale a Specialiştilor în Domeniul Imobiliar (FIABCI -
International Real Estate Federation), se disting două grupuri de specialişti care activează pe piaţa
imobiliară. Din primul grup fac parte profesioniştii care soluţionează nemijlocit problemele proprietăţii la
toate etapele ciclului de viaţă a bunului patrimonial (consultanţi, evaluatori, finansişti, promotori ai
dezvoltării, manageri, brokeri), din cel de al doilea - profesionişti care lucrează în domeniul proprietăţii
imobiliare (proiectanţi, arhitecţi, auditori jurişti, agenţi de asigurare). Această clasificare este desul de
convenţională, dar, în acelaşi timp ea determină clar cercul specialiştilor fără de care astăzi funcţionarea
pieţei imobiliare nu este cu putinţă.Pentru a efectua pe piaţă o tranzacţie cu bunuri imobiliare, orice
cumpărător şi vânzător recurge la serviciile agenţilor intermediari de piaţă. Să examinăm componenţa
intermediarilor pe piaţa imobiliară în sensul larg şi în sensul restrâns al cuvântului. Intermediari, în sensul
larg, sînt persoanele fizice şi juridice cu orice formă de proprietate care îi ajută pe participanţii la piaţă
imobiliară în realizarea tranzacţiei (fig. 2).Intermediarii de marketing, în sensul strict al cuvântului, sînt
persoanele fizice şi juridice care practică activitatea de intermediere (companiile de agenţi intermediari,
bursele imobiliare, brokerii). Sistemul de intermediari pe piaţa imobiliară este constituit din

ADMINISTRAŢII-PUBLICE LOCALE
Eliberarea actelor care certifică dreptul de
Cumărător
Fig. 2Vânzător
Schema Proprietate, de posesie şi de folosinţ intermediarilor
Cumpărătorde marketing
pe piaţa imobiliară Asupra bunurilor imobile
OFICIILE CADASTRALE TERITORIALE
Autorităţile
Vânzător Înregistrarea bunurilor imobile administraţiei
Cumpărător publice
locale, care eliberează persoanelor fizice şi
NOTARUL
juridice documente ce confirmă dreptul de
Autentificarea
proprietate,Vânzăto
de posesiune şi de folosinţă a
pământului.r Aceste BURSA IMOBILIARĂ, BROKERI documente sânt:
• documentul de Servicii de intermediere confirmare a dreptului
deţinătorului de EVALUATORI teren;
• documentul Determinarea valorii bunului imobiliar provizoriu ce confirmă
dreptul de proprietate, de COMPANIILE DE DEZVOLTARE posesiune şi
de folosinţă a pământului; Posibilile îmbunătăţiri
• documentul ce confirmă dreptul de
AGENŢII DE ASIGURARE
proprietate asupra cotei de teren
Asigurarea tranzacţiilor
echivalent.
• toate INSTITUŢIILE FINANCIAR-CREDITARE documentele acestea se
întocmesc în două Împrumutul de capital exemplare: primul se
înmânează deţinătorului de drept, cel
AVOCAŢII, INSTANŢE DE JUDECATĂ
Soluţionarea litigiilor 12
MASS MEDIA
Informaţia despre cererea şi ofertă pe piaţă
 de-al doilea se păstrează la organul administraţiei publice locale care a eliberat documntul.
Documentele susmenţionate conţin următoarea informaţie: numărul şi data eliberării documentului;
• denumirea persoanei fizice sau juridice căreia i se eliberează documentul;
• numărul şi data deciziei primăriei privind atribuirea în proprietate, darea în
posesie sau în folosinţă a terenului;
• scopul în care se atribuie terenul;
• numărul de înregistrare în Registrul deţinătorilor de terenuri.
La documentele respective se anexează planul terenului atribuit, precum şi descrierea terenurilor
adiacente. Documentele ce confirmă dreptul de proprietate, de folosinţă sau posesie asupra terenurilor sînt
necesare pentru încheierea oricărui fel de tranzacţii cu bunuri imobiliare.
Oficiile cadastrale teritoriale - întreprinderi de stat care, în totalitatea lor, constituie sistemul
oficiilor cadastrale teritoriale. Fondatorul este Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, care organizează
şi controlează activitatea lor.
Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) înregistrează bunurile imobiliare şi drepturile asupra lor, ţin
Registrul bunurilor imobiliare, întocmesc dosarele cadastrale pentru toate bunurile imobiliare ce se află în
sfera lor de activitate, îndeplinesc alte funcţii conform legislaţiei şi statutului lor. Pentru un potenţial
cumpărător, extrasul din Registrul bunurilor imobiliare serveşte drept garanţie a autenticităţii drepturilor
vânzătorului asupra respectivului bun imobiliar.
Notar - persoană fizică împuternicită să presteze servicii publice, are statut de funcţie autonomă şi
este inamovibil, cu excepţia cazului de încetare a activităţii în conformitate cu Legea Republicii Moldova cu
privire la notariat. Notariatul este totalitatea persoanelor fizice care, în baza licenţei, înfăptuiesc în numele
statului şi în conformitate cu Constituţia şi legislaţia în vigoare activitate notarială, care asigură
persoanelor fizice şi juridice stabilirea unor relaţii juridice, civile şi comerciale indiscutabile, precum şi
executarea drepturilor şi apărarea intereselor legitime.
Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice şi fizice care înfăptuiesc activitate de intermediere
pe piaţa imobiliară, efectuând operaţii cu bunuri imobiliar comerţul cu bunuri imobiliare, inclusiv
vânzarea lor la licitaţie;
• activitate de intermediere a tranzacţiilor cu bunuri imobiliare;
• activitate de informare-consultare privind tranzacţiile cu bunuri imobiliare.
Serviciile acestor participanţi ai pieţei constau în alegerea obiectelor
imobiliare care să corespundă cerinţelor clientului-cumpărător potenţial sau alegerea cumpărătorilor
care doresc să achiziţioneze cutare sau cutare proprietate imobiliară aparţinând clientului-vânzător.
Evaluatori - specialişti ai pieţei imobiliare care determină valoarea bunurilor imobiliare în
conformitate cu legislaţia, standardele profesionale de evaluare şi contractul de prestare a serviciilor de
evaluare.
La efectuarea tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, evaluarea bunului imobiliar face la iniţiativa
beneficiarului, cu excepţia cazurilor de moştenire, precum şi în toate razurile de efectuare a tranzacţiilor cu
obiectele proprietate publică a stalului sau a mutaţilor administrativ-teritoriale. La cererea clientului,
evaluatorul poate să efectueze evaluarea obiectului pentru vânzare-cumpărare, să estimeze valoarea lui de
asigurare şi de ipotecare sau să efectueze evaluarea pentru alte scopuri indicate de beneficiar.
Companii de dezvoltare imobiliară - participanţi de frunte la realizarea proiectelor de dezvoltare
a bunurilor imobiliare. Activitatea de dezvoltare imobiliară este un gen distinct de activitate
profesională pe piaţă bunurilor imobiliare, care consta in organizarea şi gestionarea proiectelor
investiţionale în sfera imobiliară. Companiile de dezvoltare imobiliară sînt organizaţii de proiectare,
prospecţiuni, construcţie-montaj, care elaborează şi creează îmbunătăţiri pe amplasamente. De gradul de
îmbunătăţire a amplasamentului sau de posibilitatea de a efectua îmbunătăţiri funciare deseori depinde
valoarea totală a terenului. Când se intenţionează efectuarea unei tranzacţii de vânzare-cumpărare a unui
teren, cumpărătorii potenţiali deseori apelează la companiile de dezvoltare imobiliară pentru servicii de
consultanţă privind posibilităţile fizice şi raţionalitatea economică a efectuării diferitelor
îmbunătăţiri pe terenul în proiect de achiziţionare.
Agenţi de asigurări efectuează atât a assigurarea tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, cât şi asigurarea
răspunderii profesionale a agenţilor intermediari, în prezent, în Moldova aceste tipuri de asigurare au un
caracter benevol şi se întâlnesc foarte rar. Activitatea întreprinderilor de stat - oficiile cadastral teritoriale -
13
într-o oarecare măsură este ferită de erorile neintenţionate ale lucrătorilor lor prin crearea în fiecare oficiu a
unui fond de garanţie şi, de aceea, asigurarea tranzacţiilor cu bunuri imobiliare este o măsură de înlocuire.
Cu toate acestea, tipul respectiv de asigurare serveşte drept garanţie a recuperării mijloacelor cheltuite de
cumpărător, în cazul descoperirii unor falsificări în documente sau altă înşelăciune din partea vânzătorului.
Instituţii financiar-creditare ca participanţi la piaţa de bunuri imobiliare preferă capital propriu sau
împrumutat investitorilor (cumpărătorilor) şi celor ce închiriază imobile, dar care nu dispun de suficiente
mijloace pentru a plăti integral valoarea totală a bunului imobiliar sau suma necesară pentru închiriere.
Creditorii pieţei imobiliare joacă un rol foarte important, redirecţionând o parte a pieţei financiare în sfera
imobiliară. De regulă, în condiţiile unei pieţe dezvoltate, cumpărătorul de bunuri imobiliare finanţează din
mijloace împrumutate numai o parte din costul bunului imobiliar achiziţionat, plătind prima cotă din
mijloace proprii. Pentru a se încredinţa că valoarea bunului imobiliar depăşeşte suma împrumutului cerut,
organizaţia creditoare organizează evaluarea independentă a bunului imobiliar, verificând totodată şi
solvabilitatea solicitantului de împrumut.
Creditorii din sfera imobiliară oferă finanţare suplimentară folosind bunurile imobiliare drept
garanţie a împrumutului acordat, adică în calitate de gaj. Creditori ipotecari pot fi băncile, fondurile de
investiţii şi de pensii, companiile ipotecare, asociaţiile de împrumut şi economii care oferă
partenerilor de tranzacţie servicii de creditare ipotecară. În Republica Moldova, prestează servicii
de creditare ipotecară o serie de bănci comerciale. Lider printre ele este "MoldovaAgroindbank",
care efectuează operaţii de creditare a tranzacţiilor cu terenuri agricole.
În scopul diversificării activităţii şi creării unor condiţii optime pentru achiziţionarea bunurilor
imobiliare, o serie de organizaţii de intermediere a tranzacţiilor pe piaţa imobiliară încep să presteze şi
ele servicii de creditare ipotecară. Ca exemplu al unei astfel de diversificări poate servi bursa imobiliara
„Lara" care a început printre primele să presteze astfel de servicii pe piaţa bunurilor imobiliare din
Moldova.
Avocaţii acordă pe piaţa imobiliară următoarele servicii: se pronunţă referitor la legalitatea
drepturilor patrimoniale existente asupra unui bun imobiliar concret, dau sfaturi privind latura juridică a
tranzacţiei, întocmesc contracte de achiziţionare a bunurilor imobiliare, dacă cumpărătorii nu se folosesc de
serviciile agenţilor imobiliari.
Gestionarii de bunuri imobiliare (managerii) se ocupă cu exploatarea comercială a bunului
imobiliar, ţin documentaţia financiară; întocmesc rapoarte pentru proprietarul bunului imobiliar; caută să
utilizeze cît mai eficient imobilul; dau în chirie încăperile libere; colectează chiria; răspund de reparaţia şi
întreţinerea imobilului; angajează şi eliberează din serviciu lucrătorii, conduc personalul de deservire.
Mijloacele de informare în masă oferă informaţia necesară privind piaţa imobiliară, preţurile
cererii şi ofertei, tipurile de bunuri imobiliare propuse spre vânzare. Participanţii la piaţa imobiliară, în baza
acestor date, pot face de sine stătător analiza evoluţiei pieţei, trage concluzii privind dinamica preţurilor la
proprietăţile imobiliare, pot determina zonele cele mai prestigioase sau mai puţin prestigioase de amplasare
a bunurilor imobiliare, etc. Datele publicate în mas-media sînt accesibile tuturor şi pot fi utile
cumpărătorilor potenţiali, vânzătorilor şi agenţilor intermediari care activează pe piaţa imobiliară.
Publicaţiile cele mai populare care publică informaţie despre piaţa imobiliară sînt gazetele "Makler",
"Economicescoe obozrenie”, "Logos-Press", "Obzor rînca nedvijimosti". Buletinul informaţional al Agenţiei
de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru "Cadastrul" publică anunţuri privind vânzarea terenurilor agricole,
caselor de locuit cu loturile de lângă ele, a locuinţelor, a proprietăţilor comerciale şi industriale de pe întreg
teritoriul tării. Toată informaţia publicată în buletinul "Cadastrul" este minuţios verificată de către specialiştii
OCT, spre a se evita eventualele erori sau falsificări.
Activitatea de intermediere pe piaţa imobiliara din Republica Moldova
Specificul tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, necesitatea analizării informaţiei cu privire la piaţă,
nivelul înalt de risc la efectuarea tranzacţiilor au determinat apariţia unui gen aparte de activitate pe piaţa imobiliară
- cea de intermediere. La etapa actuală de dezvoltarea pieţei imobiliare, în Republica Moldova activitatea de
intermediere o desfăşoară companiile de agenţi intermediari - bursele imobiliare şi brokerii.
Bursa imobiliară este o organizaţie specializată, care este persoană juridică ce îndeplineşte următoarele
funcţii pe piaţa imobiliară:
• acordarea de sprijin în satisfacerea cererii şi ofertei de bunuri imobiliare;

14
 • crearea de condiţii cumpărătorului şi vânzătorului unui bun imobiliar
pentru efectuarea tranzacţiei cu bunul imobiliar;
• formarea unui spaţiu informaţional unic pe piaţa imobiliară;
• prestarea altor servicii (juridice, de expertiză, consultanţă, evaluare, etc.) pe
piaţa imobiliară.
Brokerul (agent intermediar) este o persoană fizică sau juridică, care desfăşoară activitate antreprenorială
fie în interes propriu, fie în baza unui contract încheiat între el şi o bursă imobiliară. Dacă brokerul este persoană
fizică, el îşi desfăşoară activitatea în numele bursei imobiliare.
În procesul desfăşurării activităţii de intermediere, brokerul este în drept:
• să poarte negocieri cu clientul în ce priveşte vânzarea sau cumpărarea unor
bunuri imobiliare; darea sau luarea în chirie a unor bunuri imobiliare; dezvoltarea
bunurilor imobiliare;
• să colecteze chiria; să reprezinte interesele consumatorului de servicii de
intermediere la efectuarea tranzacţiei de vînzare, închiriere şi a altor operaţii cu
bunuri imobiliare;
• să aducă la cunoştinţa potenţialilor cumpărători de publicitate informaţia despre vânzarea, închirierea şi
alte operaţii cu bunurile imobiliare;
• să propună sau să acorde pe bază de recompensă ajutor vreunei persoane în
căutarea unui bun imobiliar pentru cumpărare sau închiriere;
• să primească onorariu, comisioane sau o altă recompensă pentru munca de
căutare a cumpărătorului sau vânzătorului de bunuri imobiliare;
• să informeze public că se ocupă cu activitatea de intermediere imobiliară.
Brokerul este în drept să reprezinte cumpărătorul şi vînzătorul în cadrul
aceleiaşi tranzacţii. Totodată, brokerul este în drept să primească plata pentru serviciile sale de la mai
mult de una din părţile implicate în tranzacţie numai cu ştiinţa şi acordul tuturor părţilor implicate în
tranzacţie. Obligaţiile brokerului:
• brokerul nu trebuie să întreprindă acţiuni de prestare a serviciilor de
intermediere în sfera imobiliară dacă are un interes vădit sau prezumat, fără a pune
în cunoştinţă de cauză toate părţile interesate;
• dacă vânzătorul, încredinţînd brokerului vînzarea bunului imobiliar,
introduce anumite restricţii referitor la persoana clienţilor (naţionalitate, vîrstă, sex,
handicap fizic sau de altă natură; situaţie familială, profesie, etc.), atunci brokerul,
acceptînd o asemenea misiune din partea vînzătorului drept confidenţială, nu
trebuie să facă publice restricţiile impuse prin intermediul mas media, publicităţii
sau să le expună în cadrul negocierilor cu potenţialii cumpărători.

• reprezentând interesele clientului, brokerul este dator să acţioneze în strictă

conformitate cu obligaţiile sale contractuale;
• să informeze clientul asupra drepturilor apărate de legislaţie; să asigure
păstrarea documentelor primite de la client pentru efectuarea tranzacţiei; să pună la
dispoziţia clientului informaţie completă, exhaustivă în ce priveşte obiectul
tranzacţiei, pe care o poate obţine de la organele respective ale administraţiei
publice centrale şi locale; să păstreze în taină informaţia confidenţială despre client
şi tranzacţie atât pe durata acţiunii relaţiilor contractuale cu clientul, cît şi după
încetarea lor.
Brokerul este în drept să divulge informaţia confidenţială a clientului în următoarele cazuri:

• în temeiul cererii organelor abilitate ale administraţiei de stat sau al unei

hotărâri judecătoreşti;
• când brokerul a aflat despre intenţia clientului de a săvârşi o faptă ilicită şi
divulgarea acestei informaţii este necesară pentru a preîntîmpina această
infracţiune;

15
 • când brokerul este nevoit să-şi apere drepturile ocrotite de lege împotriva
învinuirii de comportament ilegal.
Dacă brokerul ia decizia să plaseze o reclamă privind vânzarea, închirierea sau schimbul unui bun
imobiliar, el trebuie să-1 înştiinţeze despre aceasta pe proprietar şi să obţină acordul acestuia.
Reprezentînd interesele vînzătorului în tranzacţie, brokerul nu trebuie să fixeze pentru bunul
imobiliar un alt preţ decît cel numit de vînzător, dacă în cadrul contractului respectiv nu a fost abilitat cu alte
împuterniciri.
Totodată, activitatea, profesionistă, de intermediere ca şi activitatea evaluatorilor, se
desfăşoară în strictă conformitate cu regulile eticii profesionale. Practica internaţională privind
activitatea de intermediere presupune şi faptul că fiecare participant profesionist la piaţa imobiliară are
un contract de asigurare a responsabilităţii profesionale: în prezent această practică însă nu se aplică în
condiţiile pieţei imobiliare din Moldova, dar implementarea ei va contribui la formarea unor relaţii mai
civilizate între client, broker şi bursa imobiliară.
Majoritatea burselor imobiliare din Republica Moldova îşi desfăşoară activitatea în oraşele
Chişinău, Bălţi, acolo unde piaţa bunurilor imobiliare este mai activă, unde se efectuează un număr mare de
tranzacţii. Multe burse imobiliare activează şi în afara acestor oraşe, cuprinzînd unele zone ale ţării, în
localităţile rurale şi în oraşele mici însă, problema găsirii cumpărătorului sau vînzătorului este foarte actuală,
în aceste situaţii vin în ajutor agenţii intermediari (mijlocitori) independenţi - persoane fizice care practică
activitatea de intermediere pe piaţa imobiliară.
Pentru a-şi menţine poziţiile în condiţiile dure ale pieţei, pentru a atrage mai mulţi clienţi, a asigura o
mai mare eficienţă în încheierea tranzacţiilor, bursele imobiliare, deşi denumirea lor indică în mod clar sfera
lor de activitate, deseori prestează clienţilor lor o gamă mai largă de servicii (evaluarea bunurilor
imobiliare, obţinerea de credite garantate cu proprietăţi imobiliare (garanţii ipotecare), efectuarea
tuturor operaţiilor pregătitoare de pînă la încheierea contractului de vînzare-cumpărare, servicii de
consultanţă, etc.) (fig. 3).

ACTIVITATEA DE BAZA
Servicii de vânzare-

ACTIVITATEA
AUXILIARĂ

ACTIVITATEA SUPLIMENTARA F
Creditare ipotecară; activitate de dezvoltare; activitate investiţională; servicii
financiare; gestionarea proprietăţilor imobiliare;

16
 Fig. 3 îmbinarea genurilor de activitate ale bursei imobiliare
Toate bursele imobiliare sunt întreprinderi ale sectorului privat. Există o oarecare specializare a
acestor întreprinderi. Firmele recent constituite derulează activitate de intermediere a operaţiilor de
vânzare-cumpărare a bunurilor imobiliare. Firmele cu mare experienţă de lucru pe piaţa Republicii
Moldova, o bună reputaţie şi specialişti de înaltă calificare prestează servicii de intermediere a operaţiunilor
de vînzare-cumpărare a bunurilor imobiliare de orice fel. De exemplu, bursa imobiliară "Lara", care
desfăşoară activitate de intermediere profesionistă din 1992, are în componenţa sa cîteva direcţii specializate
- pentru proprietăţi imobiliare locative, cu destinaţie comercială, pentru rentă, pentru proprietăţi funciare.
După categoriile de servicii prestate pe piaţa imobiliară, deosebim brokeri de listing (listing broker) şi
brokeri de vânzări (selling broker). Brokerul de listing, la comanda vînzătorului, scoate la vînzare bunul
imobil, introducînd datele despre acesta în banca unică de date referitoare la proprietăţile imobiliare de
vînzare. Brokerul de vînzări se ocupă de căutarea cumpărătorului pentru vînzătorul de proprietate
imobiliară, în cazul când operaţia de vînzare-cumpărare a avut loc, comisionul pentru tranzacţie se împarte
între brokerii care au participat la ea.
Deoarece activitatea de intermediere imobiliară în Moldova nu se licenţiază, este destul de dificil a
stabili cu exactitate numărul agenţilor intermediari profesionişti pe piaţa imobiliară din Republica
Moldova. Având în vedere creşterea numărului de tranzacţii cu bunuri imobiliare din ultimul timp, putem
presupune o creştere în continuare a numărului de burse imobiliare şi brokeri.

Participarea agenţilor intermediari comerciali la operaţiile de vânzare a bunurilor imobiliare

Toţi intermediarii de pe piaţa imobiliară se află într-o strînsă legătură reciprocă, în procesul
încheierii tranzacţiilor de vînzare-cumpărare a unui bun imobiliar, şi cumpărătorul, şi vînzătorul apelează în
repetate rînduri la companiile de agenţi intermediari imobiliari (fig. 4).
Întâi de toate, posesorul bunului imobiliar hotărât să vândă trebuie să aibă documentele care să
confirme drepturile lui asupra acestui bun. In cazul vânzării unui teren, deţinătorul lui trebuie să aibă
document de proprietate asupra acestui teren, în lipsa acestuia, deţinătorul bunului imobiliar trebuie să
solicite primăriei documentul respectiv.

4. Interacţiunea intermediarilor pe piaţa imobiliară.

Drepturile asupra bunului imobiliar trebuie sa fie "in mod obligatoriu
înregistrate în Registrul bunurilor imobiliare, care este documentul principal de cadastru, conţine date
privind fiecare bun imobiliar, dreptul de proprietate şi alte drepturi patrimoniale, deţinătorii de drepturi,
titluri de proprietate, tranzacţiile cu bunuri imobiliare şi alte temeiuri de apariţie, schimbare, grevare şi
încetare a drepturilor, începând din 1998, în Moldova se creează sistemul înregistrării masive a bunurilor
imobiliare. A fost elaborat planul calendaristic de implementare a acestui sistem, a fost stabilit volumul
cheltuielilor financiare pentru crearea şi funcţionarea sistemului, încheierea procesului de înregistrare
masivă a bunurilor imobiliare este prevăzută pentru anul 2007. În prezent, în cadrul noului sistem au fost
înregistrate circa 50% din totalul bunurilor imobiliare.
Vânzătorul potenţial al bunului imobiliar trebuie să ştie dacă proprietatea sa este înregistrată în noul
sistem al cadastrului bunurilor imobiliare. Dacă bunul imobiliar de vânzare este înregistrat, proprietarul lui
poate depune o cerere la OCT solicitând un extras din Registrul bunurilor imobiliare care să confirme
drepturile sale patrimoniale. Extrasul din Registrul bunurilor imobiliare se eliberează pentru încheierea
actelor juridice şi este valabil pe un termen de două luni de la data eliberării.
Dacă bunul imobiliar prevăzut pentru vânzare nu este înregistrat în sistemul cadastrului bunurilor
imobiliare, vânzătorul potenţial trebuie să adreseze OCT o cerere de înregistrare a proprietăţii sale.
Cumpărătorul potenţial al proprietăţii imobiliare, înainte de încheierea tranzacţiei, deseori
apelează la promotorii imobiliari autorizaţi - arhitect, proiectant, inginer-constructor, - pentru
consultări privind posibilitatea reconstrucţiei, lărgirii vechilor construcţii şi ridicarea unor construcţii
noi pe terenul achiziţionat (dezvoltarea amplasamentului), în multe cazuri opinia promotorului imobiliar
exercită o influentă esenţială asupra deciziei potenţialului cumpărător în ce priveşte încheierea tranzacţiei.

17
 La etapa luării deciziei privind încheierea tranzacţiei, şi cumpărătorul şi vânzătorul pot solicita o
consultaţie evaluatorului imobiliar, în cazul vânzării bunurilor imobiliare-tip - apartament, casă, teren,
partenerii de tranzacţie au oarecare idee în ceea ce priveşte preţul probabil de vânzare-cumpărare a
bunului imobiliar. Când se achiziţionează obiective unicale, obiective cu destinaţie specială, bunuri
imobiliare cu anumite grevări a drepturilor, este cazul să se apeleze la serviciile unui evaluator
independent.
În ţările dezvoltate, majoritatea cumpărătorilor de bunuri imobiliare apelează la diferite instituţii
financiar-creditare pentru a obţine credit în vederea finanţării tranzacţiei, în condiţiile Republicii Moldova,
obţinerea unor astfel de credite este destul de problematică din cauza ratei înalte a dobânzii la împrumut.
Cu toate acestea, creditarea ipotecară în ţara noastră cunoaşte o răspândire tot mai largă. Totodată,
recurgând la ajutorul evaluatorilor independenţi sau interni, instituţia financiar-creditară determină valoarea
ipotecară a bunului imobiliar achiziţionat.
Când toate documentele ce confirmă drepturile de proprietate au fost obţinute şi partenerii de
tranzacţie au căzut de comun acord asupra preţului de vânzare a bunului imobiliar, ei se adresează
notarului, în prezenţa căruia se încheie contractul de vânzare-cumpărare. Notarul certifică faptul că
tranzacţia s-a efectuat în condiţii libere, fără constrângeri, ambele părţi au acţionat prudent şi în
cunoştinţă de cauză. Pentru serviciile sale, notarul primeşte onorariu, cuantumul căruia se stabileşte în
funcţie de valoarea bunului imobiliar indicată în contract.
După autentificarea contractului de către notar, tranzacţia se consideră încheiată şi cumpărătorul
intră în drepturile de proprietar al bunului imobiliar. Etapa finală a procesului de încheiere a tranzacţiei este
înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare la OCT. După înregistrarea contractului, statul
garantează noului proprietar toate drepturile dobândite asupra bunului imobiliar. OCT comunică
inspecţiei fiscale şi numele (în cazul persoanei juridice - denumirea şi rechizitele) noului proprietar, pentru
a se face schimbările cuvenite în lista contribuabililor.
Dacă din anumite cauze, legate de eventuala necorectitudine a vânzătorului, contractul de vânzare-
cumpărare nu poate fi înregistrat la oficiul cadastral teritorial, cel care urma să devină proprietarul
bunului imobiliar va trebui să angajeze un avocat şi să se adreseze instanţei de judecată.
La toate etapele de încheiere a afacerii, cumpărătorul, vânzătorul, participanţii profesionişti la
piaţa imobiliară pot apela la serviciile companiilor de asigurare pentru a asigura tranzacţia sau răspunderea
profesională a specialistului. Deşi în Moldova practica asigurării tranzacţiilor cu bunuri imobiliare nu este
răspândită, experienţa mondială demonstrează necesitatea implementării acestui tip de asigurare de
perspectivă.
O piaţă imobiliară civilizată presupune că serviciile intermediarilor sînt la un nivel calitativ înalt,
participanţilor la tranzacţie li se garantează siguranţa şi confidenţialitatea ei. Pe de altă parte, însuşi
intermediarii de piaţă sînt interesaţi de crearea unei imagini atrăgătoare a întreprinderii, de bunul ei renume.
Cum piaţa imobiliară din Moldova nu este prea mare, orice eroare a intermediarului sau act de concurenţă
neloială devin cunoscute majorităţii colegilor şi concurenţilor lor. De aceea, pentru a-i atrage pe clienţii
potenţiali, toţi participanţii la piaţă sînt interesaţi să lucreze la un nivel profesional înalt, respectând regulile
eticii de afaceri şi profesional.

Tema 4 Piaţa terenurilor: componente, stare, tendinţe de dezvoltare.

(2ore)
1.Componentele pieţei
2.Starea pieţei şi tendinţe de dezvoltare a ei.
1.Componentele pieţei
Din punct de vedere juridic se delimitează
 loturile întovărăşirilor pomicole şi aferente caselor de locuit,
 cotele echivalente de pământ şi terenurile întreprinderilor privatizate şi în curs de privatizare.
Sectoarele de teren se divizează şi în funcţie de destinaţia lor, cum ar fi:
 sectoarele de teren destinate construcţiei pentru imobile locative şi comerciale
 terenuri din sectorul agrar.

18
 Toate terenurile, indiferent de destinaţie şi de  proprietate, constituie fondul funciar al Republicii
Moldova.Fondul funciar, în dependenţă de destinaţia principală, se compune din următoarele categorii
de terenuri:
     - cu destinaţie agricolă;
     - din intravilanul localităţilor;
     - destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi cu alte destinaţii speciale;
     - destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative, terenurile de valoare istorico-
culturală, terenurile zonelor suburbane şi ale zonelor verzi;
     - ale fondului silvic;
     - ale fondului apelor;
     - ale fondului de rezervă.
2. Starea pieţei şi tendinţe de dezvoltare a ei.
Dezvoltarea pieţei funciare, în special vînzarea-cumpărare a terenurilor, influenţează benefic asupra
separării locuitorilor la sate după genuri de ocupaţie şi sursele de obţinere a veniturilor. Potrivit unor date
statistice, mai multe din jumătate din săteni se ocupă cu prelucrarea pămîntului asta fiind principala sursă de
existenţă.
Piaţa funciară este mai slab dezvoltată în acele regiuni unde sunt mai puţine gospădării ţîrăneşti, acolo
predomină unităţile agricole medii şi mari, unde cerrerea pentru cumpărare de terenuri agricole este mică.
Preţurile depind în mare măsură de cerere şi ofertă, dar şi de alţi factori obiectivi şi subectivi.
Piaţa funciară din Republica Moldova, după mai mulţi ani în care practic nu a fost privită ca eventuală
ţintă pentru plasamente, începe să devie tot mai mult un instrument de utilizat pentru investitori. În prezent
există o serie de factori capabili să accelereze dezvoltarea pieţei, în viitorul aprorpiat, conform datelor
înregistrate de catre ÎS ,,Cadastru’’care sunt reprezentate în tabelul 2.2.1

Tabelul 2.2. Statistica preţurilor indicate în contractele de vânzare cumpărare,

anul 2015
Localitatea Preţ mediu, lei/ha Preţ mediu, euro/ha
Mun. Chişinău 118 060 6 200
R-nul Anenii Noi 16 948 900
R-nul Criuleni 45 402 2 400
R-nul Străşeni 38 307 2 000
Mun. Comrat 14 181 750
R-nul Cahul 31 928 1 700
R-nul Soroca 17 753 935
R-nul Sîngerei 27 955 1 500

19
 R-nul Ungheni 19 743 1 050
General pe ţară 19 851 1 050

Loturile de teren destinate construcţii individuale, sunt în căutare permanentă pe piaţa imobiliară. Nivelul
sporit al cercetărilor faţă de acest tip de imobil şi oferta limitată de piaţă duc inevitabil la creşterea stabilă
a preţului pentru 1 ar de teren destinat construcţiilor individuale. Preţul mediu de ofertă pentru 1 ar de teren
depinde mult de următorii factori, inclusiv de aplasarea geografică, existenţa reţelilor inginereşti,
infrastructura sectorului, acces la transport public, starea ecologică.
Tanzacţile cu terenurile agricole se dezvoltă încet, dar sigur. Investiţile în acest sector sunt încă destul de
riscante. Pentru un investitor care îşi permite să-şi asume riscuri, plasamentul ideal, recomandat de
majoritatea consultanţilor de proprietate, este cel în livezi şi vii sau în terenuri din aproprierea zonelor
urbane, care prin activitatea lor, sunt foarte scumpe.
Piţa terenurilor atât agricole cît şi cele pentru construcţii în linii generale, a cunoscut o dezvoltare destul
de activă datorită intesinficării construcţiilor pe teritoriul Republicii Moldova. Se prea poate că în timpul
apropiat se stabileşte că apare o descreştere a tranyacţiilor cuprea poate că în timpul apropiat se stabileşte că
apare o descreştere a tranzacţiilor cu terenuri.
Analizînd principalele tendinţe de dezvoltare a pieţii în Republica Moldova:
a) dezvoltarea pieţii imobiliare s-a bazat pe cadru legislativ şi normativ, creat în procesul reformării în
spiritul relaţilor de piaţă a economii Republicii Moldova, pe transformările pozitive efectuate în
această perioadă :
 crearea economiei cu multe sectoare;
 atingerea posibilităţii macroeconomice;
 liberalizarea preţurilo în cadrul comerţului intern şi extern.
b) Dezvoltarea pieţei imobiliare a avut loc în toate regiunile republicii, însă amploarea, ritmurile şi
priorităţile cu bunurile imobile au fost diferite. Acesta s-a explicat printr-o serie de factori, principalii
dintre care au fost:
 Nivelul de maturitate a transformărilor în spiritul economiei de piaţă în fiecare regiune;
 Dimensiunile şi structura surselor de resurse ale obiectelor imobile şi ale circuitului
economic;
 Capacitatea de adăptare a a populaţie şi a agenţilor economice la activitatea de antreprenoriat.
c) Formarea şi dezvoltarea pieţii imobiliare a contribuit la crearea premiselor pentru extinderea acestei
sfere şi susţinerea creşterii economice atestate în Republica Moldova şi includerea suplimentară în
circuitul economic şi de muncă, atragerea investiţilor.
d) Vînzarea-cumpărarea obiectelor imobile constituie mecanismul dominant la toate tranzacţiile cu
obiecte imobile.

20
 Preţurile pentru terenurile de pământ pe parcursul anului trecut au scăzut cu 10%. Costul unui ar de teren
pentru construirea unei case de locuit în zona parcului Valea Morilor (fostul Lac al Comsomoliştilor) şi între
străzile Neaga şi Belinski (sectorul Buiucani) constituie 16000-18000 euro. Acestea sunt cele mai
prestigioase zone pentru construcţia caselor de locuit individuale. Preţul pentru un ar în alte raioane ale
oraşului cu un număr mare al caselor de locuit, constituie: la Sculeni – 6-8 mii de euro, la Buiucani, în
regiunea fabricii „Alfa” – 8-10 mii de euro, la Schinosa – 3-5 mii de euro, în regiunea Universităţii Agrare –
4-6 mii de euro, la Botanica de Jos – 6-8 mii de euro, în regiunea noului complex comercial „Megapolis
Mall” de pe strada Calculatoarelor – 6-8 mii de euro, în regiunea Universităţii Tehnice de pe strada
Studenţilor – 12-14 mii de euro. Costul unui ar de pământ în localităţile adiacente or. Chişinău, cum ar fi
Tohatin, Coloniţa, Cricova, Bacioi, Truşeni, Sângera, precum şi în cartiere de vile, situate în apropierea
oraşului, dotate cu toate mijloace de comunicaţie, constituie 1-2 mii de euro, iar fără mijloace de
comunicaţie – până la 1000 euro. Cea mai scumpă suburbie este satul Stăuceni, care este aproape de linia
oraşului, iar costul unui acru de pământ aici constituie 4-5 mii de euro.

Tema 5 Piaţa locuinţelor : componentele, starea şi dendinţele de dezvoltare. (2ore)

1.Componentele pieţii
2.Stare pieţii şi tendinşe de dezvoltare a ei.
1.Componentele pieţii

Piaţa locuinţelor poate fi împărţită în următoarele componente:

Imobile rezidenţiale

Apartamente Case de locuit Casute sezoniere Vile

Spaţiul locativ amplasat în blocuri cu mai multe nivele este catalogat în următoarele categorii:
 Rezidenţe de lux.
 Locuinţe premium.
 Locuinţe business-class.
 Locuinţe clasa economică.
 Locuinţe sociale şi cămine.
Clasificarea generală a spaţiului locativ după clase
Parameti Clasa Lux Clasa Business Clasa Econom
- Amplasarea Centru istoric a Orice raion Orice raion
oraşului, raioane
favorabile, prestigioase,
ecologice.
-Tehnologia de Monolit/ cărămidă Monolit / Din blocuri / monolit
construcţie cărămidă
-Teritoriu Îngrădit Îngrădit Îngrădit / neîngrădit (la
dorinţa locătarilor )
-Sisteme de Da Da Nu / Da (depinde de
21
securitate şi pază dorinţele şi posibilităţile
financiare a locătarilor)
-Parcare subterană Da (una sau mai multe Da (una sau mai Nu (sunt locuri pentru
m2/loc pe apartament) puţine m2/loc pe parcare în faţa casei)
apartament)
-Finisarea Calitate superioară (cu Calitate bună (cu Standartă ( folosirea
holurilor, folosirea materialelor folosirea materialelor de finisare
grupurilor de acces, de calitate) materialelor de de producţie autohtonă)
locurilor de folosire calitate bună)
comună
- Ascensoare Tisson, Kone, Mitsubishi, LG şi Fabricate în CSI (КМЗ)
Mitsubishi, Otis, altele.
Schindler
-Numărul de 2 – 3 4 5 şi mai multe
apartamente pe
scară
-Suprafaţa, 2/90–140; 3/130–160; 2/60–80; 3/90– 1/35–50; 2/50–70; 3/70
numărul de odăi / 4/160–190. 130; 4/110–150. –100; 4/100–130.
m2
-Suprafaţa Marită Standart Standart
geamurilor
-Înălţimea 3 – 3,5 2,8 – 3,10 2,7 – 3
podurilor, m

Calasificarea caselor individuale de locuit

Case indiviaduale de locuit

După perioada de Nr de nivele Materialul de Prezenţa dotărilor

construcţie construcţie

Cu 1- 2nivele Blocuri de calcar Prezente toate

1930-1960
cărămidă
Cu 3nivele Prezente parţial
1960-sf.1980
argilă

1990 prezent Mai mult de 3nivele monolite

Materiale
moderne

În prezent în RM există circa 1,25 mln. unităţi locative, dintre care 39% sînt în localităţile urbane.
Formarea fondului locativ în RM poartă amprenta politicii de asigurare cu spaţiul locativ dusă de fosta
URSS.
Această politică prevedea construcţia industrializată de locuinţe standard mai ales în oraşe. Repartizarea
acestor locuinţe era centralizată, iar proprietarii de case nu aveau drepturi asupra terenurilor aferente ,
clădirelor de locuit.

22
 În prezent aproximativ 95 la sută din fondul locativ este privatizat . Fondul locativ în RM este destul de
nou, adică o parte importantă din acest fond a fost construit în ultimii 30-35 de ani. Cu toate că fondul
locativ este destul de nou, calitatea lui este joasă, starea tehnică şi sanitară este foarte rea şi continuie să se
agraveze. Încă o problemă de care se confruntă populaţia RM este supraglomerarea fondului locativ.
Numărul mediu de persoane ce revim la o cameră este de 1,6.

2.Stare pieţii şi tendinşe de dezvoltare a ei.

Pe fiecare segment al pieţei, cererea este influenţată de factori specifici. În procesul de studiere a cererii
bunurilor Imobilei locative, se vor lua în calcul:
Situaţia demografică a pieţei locative şi dinamica dezvoltării ei;
Standardele de nivel şi ale modului de viaţă, constituie pe piaţa respectivă, ale diferitor categorii de
populaţie;
Situaţia curentă şi perspectivele de modificare a solvabilităţii cererii pentru diverse grupe sociale;
Venituri reale ale diferitor categorii de populaţie.

Sfera de locuinţe este o parte componentă importantă a economiei naţionale. Cu toate acestea,
asigurarea populaţiei cu locuinţe este o sarcina socială, legată de crearea condiţiilor, necesare pentru
activitatea vitală a fiecărui om. În legătura cu aceasta, procesele de reproducere ale fondului locativ au o
importanţă esenţială pentru succesul în efectuarea reformelor economice şi exercită influenţă directă la
formarea proporţiilor macroeconomice şi dezvoltarea economică. Sursa informaţională pentru evaluarea
fondului locativ, precum şi a modificărilor intervenite în cursul anului calendaristic asupra fondului de
locuinţe, o reprezintă cercetarea statistică „Cu privire la fondul locativ”. Cercetarea statistică „Cu privire
la fondul locativ” furnizează date semnificative asupra fondului de locuinţe, cu multiple modalităţi de
structurare după diverse caracteristici, astfel încât, oferă posibilitatea de a obţine o viziune cât mai
completă asupra fondului de locuinţe existent la nivel de economie naţională.
Fondul locativ constituie totalitatea încăperilor locative, indiferent de forma de proprietate, inclusiv
case de locuit, case specializate (cămine, case-internat pentru invalizi, veterani, case speciale pentru
bătrâni singuratici şi altele), apartamente, încăperi de serviciu şi alte încăperi locative în alte construcţii
utile pentru locuit. Fondul locativ pe forme de proprietare se divizează astfel:
 fondul locativ public - fondul locativ care se află în proprietatea statului şi în deplină administrare
gospodărească a întreprinderilor de stat; fondul locativ municipal care se află în proprietatea raionului
(oraşului), municipiului, precum şi fondul care se află în administrarea gospodărească a întreprinderilor
municipale sau în administrarea operativă a instituţiilor municipale;
 fondul locativ privat - fondul care se află în proprietatea cetăţenilor (case de locuit individuale,
apartamente şi case de locuit privatizate şi procurate, apartamente în casele cooperativelor de construcţie
a locuinţelor) şi fondul care se află în proprietatea persoanelor juridice (create în baza proprietarilor
privaţi), construit sau procurat din contul mijloacelor proprii;

23
  fondul locativ cu forma de proprietate mixtă - fondul care se află în proprietatea personală, în
proprietatea comună sau în cote-părţi ale diferitor subiecţi ai proprietăţii publice şi private;  proprietatea
întreprinderilor mixte - fondul locativ care se află în proprietatea întreprinderilor mixte cu participare
străină. Suprafaţa totală a încăperilor de locuit reprezintă suma suprafeţelor tuturor părţilor unor astfel de
încăperi, inclusiv suprafaţa încăperilor auxiliare, destinate pentru satisfacerea diverselor necesităţi
casnice ale cetăţenilor, legate de traiul acestora în încăperile de locuit, cu excepţia balcoanelor, lojelor,
verandelor şi teraselor.
La spaţiu locativ se referă suprafaţa camerelor de locuit în apartamentele şi încăperile de locuit: a
dormitoarelor, sufrageriilor, camerelor pentru odihnă şi pentru ocupaţiile extraşcolare în internate, în casele
de copii şi în căminele instituţiilor de învăţământ, în casele pentru invalizi; camerelor de locuit în
construcţiile şi încăperile nelocuibile. La încăperi auxiliare se referă suprafeţele bucătăriilor, coridoarelor,
camerelor de baie, blocurilor sanitare, cămărilor, dulapurilor încorporate.
Fondul locativ se grupează şi se prezintă pe:
clădiri de locuit, inclusiv case individuale;
apartamente în încăperile de locuit (inclusiv case individuale);
suprafaţa totală şi locuibilă a încăperilor de locuit (inclusiv case individuale);
mişcarea fondului locativ (total ţară, localităţi urbane şi rurale);
dotare pe tipuri de comodităţi (apeduct, canalizare, încălzire centrală, baie (duş), gaze, sistem de
alimentare cu apă caldă, plite electrice instalate pe podea);
apartamente după numărul de camere şi suprafaţa lor totală (cu o cameră, cu două camere, cu trei
camere şi peste) total ţara, pe localităţ.

Biroul Naţional de Statistică anunţă că, fondul locativ al Republicii Moldova la 1 ianuarie 2015 a
constituit 80614,6 mii m². Localităţilor urbane le revin 31719,4 mii m² sau 39,3% din volumul total al
fondului locativ, localităţilor rurale – respectiv 48895,2 mii m² sau – 60,7%. Gradul de asigurare a populaţiei
cu spaţiu locativ pe un locuitor, în medie pe ţară, a constituit 22,7 m², în localităţile urbane – 21,1 m², rurale
– 23,8 m².

Figura 2.3.1 Fondul locativ al Republicii Moldova la 1 ianuarie 2015

La 1 ianuarie 2015 fondul locativ al Republicii Moldova a avut 1318,4 mii apartamente, din care în
localităţi urbane 555,8 mii unităţi, în localităţi rurale – 762,6 mii unităţi.

24
 Din volumul total al apartamentelor existente 10,5% revin apartamentelor cu o cameră, 32,2% – cu două
camere, 36,3% – cu trei camere, 21,0% – cu patru şi mai multe camere.

Figura 2.3.1 Fondul locativ al Republicii Moldova la 1 ianuarie 2015 a partamentelor cu 1,2,3,4 odaie

Situaţia fondului locativ la 1 ianuarie 2014 pe forme de proprietate se prezintă prin următoarele date care
sunt reprezentate în tabelul

Tabelul nr. 2.3.1Fondul locativ la 1 ianuarie 2015

Numărul apartamentelor, Suprafaţa totală, mii metri pătraţi

Denumirea unităţilor mii unităţi
administrativ-teritoriale din care în: din care în:
Total mediul mediul Total mediul mediul
urban rural urban rural
Total 1318,4 555,8 762,6 80614,6 31719,4 48895,2
Regiunile de dezvoltare:
Mun. Chişinău 293,8 270,7 23,1 17792,6 15856,1 1936,4
Nord 411,6 131,9 279,7 23513,5 6855,9 16657,6
Centru 379,2 80,7 298,5 23424,9 4470,3 18954,5
SUD 183,1 50,6 132,4 12273,5 3155,7 9117,8
UTA Găgăuzia 50,7 21,8 28,8 3610,2 1381,3 2228,9

Indicatorii privind asigurarea populaţiei cu locuinţe, ponderea suprafeţei totale a locuinţelor dotate cu
echipamente, perioada curentă raportată la perioada respectivă a anului precedent sunt comparabili cu seriile
de date din anii precedent.
Tabelul nr. 2.3.2 Asigurarea populaţiei cu spaţiu locativ la 1 ianuarie 2014
Denumirea unităţilor Suprafaţa totală Suprafaţa locuibilă
administrativ- Total mediul mediul mediul mediul
Total
teritoriale urban rural urban rural
TOTAL 22,7 21,1 23,8 15,6 13,4 17,2
din care, pe regiuni
de dezvoltare:
Mun. Chişinău 22,2 21,7 26,6 13,8 13,5 16,1
NORD 23,6 19,2 26,1 16,9 12,6 19,4
CENTRU 22,1 21,6 22,2 15,8 14,0 16,2
SUD 22,9 22,3 23,1 15,6 14,3 16,1
UTA Găgăuzia 22,3 21,1 23,1 15,5 13,5 16,9

25
 Conform analizei pieţei primare a bunurilor imobile anul 2014 pe piaţa primară de fapt puţin se
deosebeşte de perioada anterioară. Declinul în construcţia  locuinţelor din capitală este o tradiţie a ultimilor
ani. Ceea ce poate fi văzut ca o consecinţă directă a problemelor din timpul crizei legate de lichiditate.
Dezvoltarea industriei construcţiilor şi propunerea pe piaţă a noilor proiecte sunt mai lente. Firmele de
construcţii îşi asumă acum riscurile de răscumpărare a bunurilor imobile în cazul unei investiţii de capital şi
de împrumut, înregistrate legal după ei, sau prin delegarea acestor riscuri  investitorilor. Cu toate acestea,
trebuie de remarcat faptul, că numărul de tranzacţii pe piaţa imobiliară primară de fapt practic corespunde cu
numărul de tranzacţii de pe piaţa imobiliară secundară analiza pietii imobilului rezidential in or. Chisinau,
anul 2014 pentru 12 luni sunt reprezentate în tabelul nr. 2.3.3
Tabelul nr. 2.3.3 Analiza pietii imobilului rezidential in or. Chisinau, anul 2015
  Sectorul 1m2/euro
1 Ciocana € 546
2 Centru € 855
3 Botanica € 600
4 Riscani € 594
5 Buiucani € 589
6 Posta veche € 534
7 Telecentru € 555
8 Suburbii € 420
9 Medie pe sectoare € 610

Prognoza pentru piata primara in anul 2015 se va pastra cererea la apartamentele cu 1 odaie cu suprafata
optimala de 39-42 m2 si cele cu 2 odai cu suprafata de 63-75 m2, in limitele de 530-600 euro/m2. Numarul
de oferte atractive va continua sa creasca.
Tabelul nr. 2.3.4 Analiza pietii imobilului rezidential in or. Chisinau, anul 2014-2015
Sector 1 Ianuarie 2014, 1 Ianuarie 2015, Modificarea pretului,
Euro/1m2 Euro/1m2 %
Ciocana € 576 € 546 -5,14%
Centru € 819 € 855 4,40%
Botanica € 617 € 600 -2,78%
Riscani € 614 € 594 -3,25%
Buiucani € 596 € 589 -1,10%
Posta Veche € 563 € 534 -5,19%
Telecentru € 567 € 555 -2,04%
Suburbii € 439 € 420 -4,37%
Media pe € 622 € 610 -1,90%
sectoare

26
Piaţa secundară a imobilului locativ tip cuprinde apartamentele fondului locativ existent expuse la vînzare.
Analizînd dinamica preţurilor de ofertă în funcţie de amplasare se observă că preturile medii la 1m2/euro la
apartamentele cu planificare in serie, Chisinau anul 2014 pentru 12 luni
Tabelul nr. 2.3.5 Dinamica preţurilor de ofertă în funcţie de amplasare, preţurile medii la 1m2/euro la
apartamentele cu planificare in serie, Chisinau anul 2015 pentru 12 luni
2015 2014
№ Sector Apartamente tip Apartamente tip Modificarea pretului, %
1 Ciocana € 629 € 656 ↓ -4,05%
2 Centru € 753 € 753 - -0,07%
3 Botanica € 674 € 678 - -0,60%

4 Riscani € 684 € 677 ↑ 0,98%

5 Buiucani € 648 € 647 - 0,27%

6 Posta veche € 594 € 628 ↓ -5,36%

7 Telecentru € 649 € 669 ↓ -3,12%

8 Medie pe sectoare € 662 € 673 ↓ -1,64%

Prognoza pentru piata secundara a imobilului locativ Chisinau 2015 Cererea la apartamentele in sectorul
Centru va ramine stabila, cel mai reusit amplasament in perimetrul strazilor Eminescu , 31 august, A. Puskin
si bd. Stefan cel mare, cu suprafete de 50-95 m2, pentru trai sau dare in arenda. Intervalul de pret 750-900
euro/m2. Va ramine cerere stabila la apartamente cu 1 si 2 odai cu suprafata de 33-54 m2 la arterele
principale ale sectoarelor Botanica, Riscani si Ciocana, in blocurile cu planificare reusita seria 102, 143, 135
Seria MC etc. Parametrul de preturi 600-710 euro/m2.
Pretul mediu la apartamentele cu planificare in serie dupa numarul de odai, Chisinau anul 2015 pentru 12
luni care sunt reprezentate în tabelul 2.3.6
Tabelul nr. 2.3.6 Pretul mediu la apartamentele cu planificare in serie dupa numarul de odai, Chisinau
anul 2015
2014 2013

№ Nr. de Preţul mediu Preţul mediu Modificarea

odăi preţului, %
1 1 odaie € 25 776 € 25 714 ↑ 0,24%

2 2 odăi € 37 583 € 37 943 ↓ -0,95%

3 3 odăi € 44 041 € 46 250 ↓ -4,78%

27
 Prognoza pentru 2015 în continuare vor fi solicitate in arenda apartamentele amplasate in sectorul Centru –
str. Eminescu, Bucuresti, Lazo, Stefan cel Mare. Vor fi solicitate apartamentele cu 2 odai de -50m2, cu 3
odai de -70m2. Parametrul de preturi 300-650 euro/luna. Vor fi solicitate apartamentele cu 1-2 odai in
sectoarele in nemijlocita vecinatate cu Centrul istoric. Pretul chiriei 100-220 euro/luna.
Tabelul nr. 2.3.7 Rentabilitatea medie a chiriei apartamentelor tip in sectoarele or. Chisinau anul 2015
pentru 12 luni.
Rentabilitatea medie in %/an
№ Sector 1 - odaie 2- odai 3-odai
1 Ciocana 6,56% 7,25% 6,45%
3 Centru 7,99% 10,03% 9,99%
2 Botanica 6,82% 7,19% 7,01%
4 Riscani 6,92% 7,01% 6,87%
5 Buiucani 6,33% 6,39% 6,34%
6 Posta veche 6,43% 6,72% 5,98%
7 Telecentru 6,36% 6,28% 6,13%

Analiza pietii imobilului rezidential in or. Chisinau, anul 2015 pentru 12 luni.

Tabelul nr. 2.3.8 Repartizarea constructiilor noi pe sectoare or. Chisinau, anul 2015 pentru 12 luni
Total Total După
Botanica Ciocana Centru Rîşcani Buicani Suburbii
antreprenori obiecte sector
Numărul de
37 26 47 28 23 23
obiecte
Ponderea
89 184 20 14 26 15 13 12
%

Repartizarea constructiilor noi in %, pe sectoarele or. Chisinau, anul 2015

Reprezentarea construcţiilor noi după numărul de obiecte pe sectoare or. Chişinău, anul 2015

28
 Tabelul nr. 2.3.9 Pretul mediu pentru 1m2/euro la apartamente in blocuri locative noi, or. Chisinau 2015
pentru 12 luni

Sectorul 1m2/euro
Nr.
1 Ciocana 546
2 Centru 855
3 Botanica 600
4 Rîşcani 594
5 Poşta Veche 534
6 Telecentru 555
7 Buicani 589
8 Suburbii 420
9 Media pe sectoare 610

Tabelul nr. 2.3.10 Dinamica pretului mediu pentru 1m2/euro la apartamente in blocuri locative noi, or.
Chisinau 2015
Sectorul 1 ianuarie 2014, euro/1m2 1 ianuarie 2015, euro/1m2 Modificarea
procentului, %
Ciocana 576 546 -5,14
Centru 819 855 4,40
Botanica 617 600 -2,78
Rîşcani 614 594 -3,25
Buicani 596 589 -1,10
Poşta Veche 563 534 -5,19

29
 Telecentru 567 555 -2,04
Suburbii 439 420 -4,37
Media pe 622 610 -1,90
sectoare

În concluzie infrastructura pieţei imobiliare ar trebui să ofere o soluţie la problemele sociale - fără asta
sistemul economic în general, şi piaţa imobiliară a fiecărui segment în parte nu constituie un tot întreg. În
ceea ce priveşte previziunile din sectorul imobiliar din 2015, putem presupune că tendinţa va continua - în
cazul unei vânzări urgente preţul scade, în alte cazuri -  el se menţine la acelaşi nivel, sau scade foarte puţin.

Tema 6 Piaţa imobilului comecial: componente, stare şi temei de dezvoltare. (2ore)

1. Definirea şi clasificarea imobilelor comerciale după destinaţia lor funcţională
2.Starea pieţii şi tendințe de dezvoltare a ei.

1.1 Definirea şi clasificarea imobilelor comerciale după destinaţia lor funcţională

Bunurile imobile comerciale în Republica Moldova au apărut odată cu iniţierea procesului de privatizare,
în urma căruia s-a instituit un nou regim de proprietate, cea privată, fapt ce presupunea transmiterea deplină a
dreptului de proprietate (prin vânzare - cumpărare, donaţie sau schimb) sau transmiterea parţială a dreptului
de proprietate (arenda terenurilor, locaţiunea), astfel fiind determinat caracterul comercial al bunurilor
imobile. Prin urmare, însăşi noţiunea de „proprietate imobilă comercială” a apărut recent în Republica
Moldova, chiar dacă spre sfârşitul secolului XIX- începutul secolului XX existau deja clădiri care generau
venit şi care s-ar fi putut încadra lesne în această categorie de proprietăţi.
În prezent, piaţa imobilului comercial este una din cele mai profitabile din sectorul imobiliar a Republicii
Moldova, şi deşi aceasta este cu mult mai îngustă decât cea rezidenţială şi corespunzător numărul
tranzacţiilor cu imobile comerciale este mai mic, din punct de vedere a atractivităţii investiţionale imobilul
comercial are întâietate. Spre deosebire de piaţa imobiliară rezidenţială, în care clientul (cumpărător sau
chiriaş) în cele mai dese cazuri este persoană fizică, clienţii de pe piaţa proprietăţilor comerciale sunt, de
obicei, fie persoane juridice, fie companii sau organizaţii. Vînzătorii şi arendaşii de pe piaţa imobilului
comercial sunt, în mare parte, companiile de construcţii (în calitatea lor de proprietari). Imobilul comercial
este permanent abordat prin prisma veniturilor pe care le generează: fie din exploatarea comercială propriu-
zisă, fie din darea acestora în arendă. Astfel, arenda sau locaţia bunurilor imobile comerciale devine o formă
a tranzacţiei predominantă pe piaţa bunurilor imobile.
Aşadar, bunurile imobile comerciale sunt bunurile imobile care nemijlocit aduc venit, sunt folosite
pentru a genera venit. Sunt, însă, şi bunuri imobile care constituie doar o parte a unui careva proces de
obţinere a venitului şi acestea sunt, de obicei, bunurile imobile antrenate în producere, fiind catalogate drept
bunuri imobile industriale. Faţă de alte categorii de bunuri imobile bunul imobil comercial are specificul său
care este explicat însăşi prin sensul cuvântului ”a comercializa”că bunul imobil reprezintă un bun ce
participă în activitatea economic. Bunul imobil are mai multe caractere economice care i se pot atribui
acestui segment al pieţei imobiliare din care face parte bunul imobil comercial:
-Este un activ material care poate fi tranzacţionat;
-Este un bun imobil care poate fi sursă de venit;
-Este analizat ca bun economic care poate fi divizat;
-Este un bun imobil la care valoarea poate fi calculată în dependenţă de profitul obţinut.[ ]
Pînă în prezent, în Republica Moldova nu există o clasificare unică a bunurilor imobile comerciale,
Oficiile Cadastrale Teritoriale grupează imobilele în funcţie de complexitatea acestora, astfel delimitînd 3
categorii.
Trebuie remarcat faptul că este aproape imposibil de identificat numărul bunurilor imobile comerciale pe
categorii, aşa cum sistemul de înregistrare a bunurilor imobile este puţin transparent şi încă nu prevede
clasificarea minuţioasă a acestor bunuri. Un prim pas în soluţionarea acestei probleme îl constituie
30
clasificarea bunurilor imobile comerciale efectuată de către Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru a
elaborat o clasificare a imobilelor comerciale în scopul evaluării masive conform destinaţiei funcţionale.
Este prima clasificare de acest gen delimitând bunurile imobile nu doar pe categorii, dar şi pe subcategorii
(tab.1.1).
Tabelul 1.1 Clasificarea bunurilor imobile comerciale pentru evaluarea masivă
-cizmărie;
1)
-frizerie;
Denumirea
3)Prestări de grupei
servicii -baie; Componenţa
-supermarket;
-saună;
1)
-magazin
-club de produse alimentare;
internet;
2) 1) Magazine -servicii dedeînchiriere;
-magazin produse nealimentare;
-farmacie;
-servicii de reparaţie;
-piaţă acoperită;
-servicii medicale şi veterinare;
-centru
-parcaj. comercial.
-cantină;
-hotel;
3) 4) Hoteluri
-restaurant;
-motel;
4) 2)Alimentaţie publică -casă-bufet;de odihnă;
-dugheană;
-han;
-cafenea;
-sanatoriu.
-culinărie.
-oficiu bancar;
5) Oficii şi finanţe
-companie de asigurări;
-oficii;
-schimb valutar;
-clădire administrativă (a întreprinderii de producere);
-oficiu poştal;
-oficiul companiei de telecomunicaţii;
-oficiul notarului, avocatului.
-sală de jocuri;
2) Centre de
-cazinou;
distracţie şi
-parc de distracţie;
recreaţie
-centru de distracţie.

2. Starea pieţii şi tendințe de dezvoltare a ei.

De la începutul anului 2015 preţurile de ofertă pentru bunurile imobile comerciale din orașul
Chişinău sunt constante faţă de sfîrşitul anului 2014. Preţul mediu de ofertă pentru spaţiile comerciale
constituie 924 €/m². Referitor la preţurile de ofertă a oficiilor din orașul Chişinău preţurile de ofertă sunt în
continuă scădere, astfel, preţul mediu de ofertă în prezent constituie 812 €/m², comparativ cu sfîrşitul anului
2014 preţurile au scăzut cu circa 4%.
Preţurile de ofertă medii la spaţiile comerciale şi oficiile din municipiul Chişinău constituie în mediu
440 €/m², comparativ cu sfîrşitul anului 2014 preţurile de ofertă sau diminuat cu 7%.
Pe teritoriul Republicii Moldova preţurile de ofertă medii constituie 294 €/m², comparativ cu situaţia
din 2013 preţurile de ofertă sunt relativ constante.
În figura 2.16 sunt prezentate prețurile medii de ofertă la spațiile comerciale și oficiilor din orașul
Cișinău pentru trimestrul II și trimestrul III ale anului 2014, în euro/m.p.

31
Figura 2.4.1 Prețurile medii de ofertă la spațiile comerciale și oficii din orașul Chișinău pentru trimestrul II
și trimestrul III ale anului 2015
După cum se observă din diagrama reprezentată în figura 2.16 putem observa că prețurile medii de
ofertă la oficii au scăzut neconsiderabil, cu aproximativ 5,5%, aprilie pînă în septembrie; la spațiile
comerciale prețurile medii de ofertă din aprilie pînă în iunie au scăzut cu aproximativ 2,9%, iar din iunie
pînă în septembrie au crescut cu aproximativ 1,8%.
O altă categorie de bunuri imobile sunt obiectele industriale. Preţurile de ofertă medii pentru
trimestrul III al anului 2014 pentru or. Chişinău constituie 364 €/m². Pentru municipiul Chişinău preţul
mediu de ofertă constituie 217 €/m², iar pentru obiectele industriale din întreaga ţară constituie 93 €/m².
Costul mediu al chiriei spațiilor comerciale și oficiilor pe sectoare ale orașului Chișinău este
prezentat în figura 2.17 în euro / m.p.

Figura 2.4.2 Costul mediu al chiriei spațiilor comerciale și oficiilor a orașului Chișinău pe sectoare, euro /
m.p.
După cum observăm prețul mediu al chiriei spațiilor comerciale și la oficii:
 În sectorul Centru al capitalei este cel mai mare, respectiv, 30 și 13 euro/m.p.;
 În sectorul Botanica 16, respectiv 9 euro/m.p.;
 În sectorul Rîșcani 15 și 10 euro/m.p., respectiv;
 În sectorul Buiucani, respectiv 13 și 8 euro/m.p.;
 În sectorul Ciocana este cel mai mic 8 și 6 euro/m.p., respectiv.

32
 În concluzie putem afirma că prețurile medii de ofertă la spațiile comerciale de la începutul anului
2014 au scăzut cu aproximativ 5,5%, la oficii au scăzut cu aproximativ 1,1%, iar la obiectele industriale sunt
constante. Ceea ce ține de piața chiriei spațiilor comerciale și oficiilor putem afirma că: în mediu prețul
pentru 1 m.p. de spații comerciale este de 16,4 euro, iar de oficii este de 9,2 euro.

Tema 7. Piaţa imobilelor industriale

(2ore)
1. Componentele pieţii
2. Starea pietii si nivelul de dezvoltare

1.Componentele pieţii
Imobilul industrial reprezintă construcţiile industriale şi infrastructura, uzinele, fabricile, spaţiile
destinate pentru impozitare, etc. El cuprinde bunurile imobiliare folosite pentru prelucrarea materiei prime şi
producerea de bunuri. Pentru acest tip de imobil este foarte importantă amplasarea lui, distanţa pînă la arterele
principale de transport. [13; p. 24]
Spaţiile industriale pot fi împărţite în funcţie de:
Numărul de activităţi, de ex: depozit, fabrică de…, platforme industriale sau parcuri industriale.
Numărul de utilizatori, adică unul sau mai mulţi.
Tipul de activitate – depozite, platforme industriale, uzine, fabrici, activitate de producţie, etc.
Piaţa obiectelor industriale a început să se formeze odată cu privatizarea întreprinderilor. În comparaţie cu
piaţa imobiliară locativ, această piaţă e mai mică şi numărul tranzacţiilor e mai scăzut. Însă în legătură cu
faptul că preţurile la obiectele de pe această piaţă sau ridicat, această piaţă e atractivă pentru structurile
implicate în economie. Pe piaţă imob. industriale predomină contractelor de arendă şi nu cele de vânzare-
cumpărare ca pe piaţa imobilului . locativ. În plata pentru arendă se ţine cont de următorii factori.
- tipul încăperii arendate
- amplasarea
- existenţa locurilor de parcare
- dimensiunile etc.
Cea mai mare parte a obiectelor industriale sînt oferite în arendă pe termen lung. Cerinţele pentru obiectele
industriale depind de tehnologiile de producţie, securitatea antiincediară şi ecologică. Reducerea nivelului de
producere industială a adus la apariţia acestui tip de piaţă, a diverselor tipuri de încăperi de producere, baze
industiale şi depozite.
În majoritatea cazurilor aceste obiecte sînt mari şi scumpe. Pe acest sector de piaţă predomină contractele
de arendă, după cum menţionează specialiştii de la bursa ,,Lara” în prezent multe bunuri imobiliare de pe
acest sector de piaţă sînt foarte greu de realizat, deoarece proprietarii lor nu pot schimba situaţia creată de pe
piaţă. Segmentul dat pe piaţă este destul de inactiv, însă are mari perspective de dezvoltare mai ales în
oraşele mari.

33
 În unele cazuri potenţialul cumpărător iniţial arendează încăperi de producere pentru a verifica dacă nivelul
dat satisface cerinţele lui şi numai după aceasta cumpără imobilul dat.
Pentru piaţa depozitelor e caracteristică stabilitatea cererii şi a ofertei, precum şi a preţurilor. Pe aceasta
piaţă se oferă depozite speciale în care este tehnică necesară pentru lucrările de încărcare-descărcare. Un rol
aparte îl ocupă depozitele vamale.
Plata pentru arendă pe piaţa încăperilor destinate depozitării depinde de:
- nivelul de automatizare
- amplasare
- distanţă până la căile de transport
- mărimea suprafeţei etc.
În or. Chişinău plata pentru arenda depozitelor în mediu constituie 2$/m2 lunar.
Cheltuielile pentru întreţinere sînt mai mici decât pentru imob. locativ şi comercial. Oferta pe piaţa
depozitelor are o tendinţă de creştere. Pe fiecare segment al pieţei imobiliare, oferta bunurilor imobiliare se
formează din 2 surse:
volumul construcţiilor noi
rezervele existente de bun.imob. libere şi desponibile, în totalitate sau parţial, p/u comercializare.
Analiza cererii de bun. Imobiliare cu destinaţie industrială trebuie însoţită de investigarea următoarelor
aspecte:
 starea generală a economiei ţării;
 nivelul dezvoltării economice şi al dinamicii ramurilor componente ale econ.naţionale, în care intră B.I
evaluabile.
 Existenţa potenţialului ştiinţifico-productiv şi posibilităţile de atragere a investiţiilor p/u organizarea
noilor procese de producţie sau tehnologice.
Ca rezultat al analizei cererii pe diferite segmente ale pieţei se poate formula concluzia necesară cu privire
la nivelul actual sau pronosticabil al cererii, care caracterizează o piaţă imobiliară concretă. Tranzacţiile pe
această piaţă pot fi:
 Vînzarea-cumpărarea, darea în cherie a încăperilor, clădirelor şi construcţiilor nelocative.
 Vînzarea-cumpărarea şi darea în cherie a complexelor imobiliare.
 Transmiterea încaperilor, clădirelor şi construcţilor nelocative în calitate de aport la capitalul social;
 Recunoaşterea drepturilor patrimoniale şi a altor drepturi conform hotărîrii judecătoreşti;
 Desfacerea contractului (de vînz-cump ş.a)

2.Starea pietii si nivelul de dezvoltare

Pe piaţa imobiliară din mun. Chişinău sunt expuse în general spaţii de producere cu o vîrstă medie
de 25-30 ani, aferente unor întreprinderi de producere, care şi-au redus volumul de lucru sau care s-au
reprofilat. Majoritatea spaţiului industrial prezintă construcţii cu un grad înalt de uzură fizică şi funcţională.
Unele depozite au fost supuse reconstrucţiei sau reparaţiei capitale şi sunt cotate pe piaţă pe măsura utilităţii
lor. În ceea ce priveşte construcţia depozitelor noi, numărul acestora este destul de mic. Construcţiile de
acest fel sunt concentrate în zonele industriale şi comerciale periferice sectoarelor administrative ale oraşului
şi reprezintă construcţii uşoare de tip sandwich pe fundaţii din beton armat.
În general, nu s-a manifestat un nivel înalt al construcţiilor imobilelor industriale pe acest segment.
Tot ce s-a construit, practic în majoritatea cazurilor a fost din contul propriu al antreprenorilor, pentru
utilizarea ulterioară imobilelor, nu pentru trazacţionare.
Un mare interes trezesc analizele legate de dinamica preţurilor la bunurile imobiliare. Preţurile pentru
imobilul industrial în perioada 1999-2000 nu depăşeau limita de 100 $/m 2. Analizînd piaţa imobilului
industrial (graf. 3.6), observăm că sectorul Centru al mun. Chişinău de la începutul anului 2002 şi în prezent,
ocupă locul de frunte după valoarea spaţiului industrial, apoi urmează celelalte zone industriale ca: Petricani,
care se atribue sectorului Buiucani, deoarece această zonă este foarte dezvoltată în acest domeniu, posedă
mai multe căi de acces din diferite direcţii din afara razei oraşului şi este foarte convinabilă pentru
desfaşurarea unei afaceri; apoi str. Munceşti – Botanica care mai mult are legătură cu partea de sud, şi la
rîndul său împarte concurenţa cu str. Uzinilor – Ciocana, de aceea şi valorile sunt aproximativ la acelaşi
nivel.

34
 În prima jumătate a anului 2014 prţurile medii de ofertă la spaţile pentru producere, aplasate în
perimetru oraşului Chişinău, sau micşorat 423 euro/m2, iar pe raza municipiului-la 229 euro/m2. În perimetru
oraşului Chişinău cele mai ridicate preţuri de ofertă ou fost observate în sectorul Centru unde metru pătrat
constituie 442 euro, urmat de sectorul Ciocana unde preţurile de ofertă constituie în mediu 430euro/m 2,
sectorul Rîşcani preţul mediu constituie 420 euro/m2, sectorul Buicani cu preţul mediu 399euro/m2, iar
sectorul Botanica cu 390 euro/m2.

În perioada lunilor martie-aprile s-a observat o creştere pe piaţa bunurilor imobiliare cu destinaţie
industrială, în special în sectorul Buicani, Ciocana, Rîşcani. Preţurile de ofertă ale clădirilor industriale şi a
depozitilor în oraşul Chişinău în prima jumătate a anului au variat de la 50 euro/m 2 pînă la 700 euro/m2, în
funcţie de dotările inginereşti..

In perioada anului în perimetrul oraşului Chişinău au fost indentificate circa 79 de oferte imobiliare
cu destinaţie industrială. Majoritatea acestora sunt amplasate în sectoarele Ciocana 29%, Centru 21%,
Botanica 19%, Rîşcani 18%, Buicani 13%.

Numărul total de tranzacţiilor înregistrate în 2014

Starea actuală a pieţii a obiectelor imobiliare industiale din Republica Moldova se caracterizează prin
oscilaţii spontane a preţurilor. Deoarece obiectele industriale sunt destul de mari şi preţul la aceste imobile
sunt mari. Pentru ase realiza o tranzacţie de vînzare-cumpărare a unui imobil industrial este necesar de o
investiţie pe care în Republica Moldova este foarte greu de efectuat şi pe lîngă toate acestea este nevoie de
mult timp. Preţurile la bunurile imobile industriale depinde de amplasamentul obiectului, suprafaţa, căile de
acces.

Tema 8 Cererea pe piaţa imobilului.(2ore)

1Definirea cererii şi elasticitatea ei
2 Factorii ce afectează cererea de spaţiu locativ

1 Definirea cererii şi elasticitatea ei

Cererea este o categorie economică ce exprimă ,în anumite condiţii social-istorice, nevoia socială.
Cererea este numai o parte a nevoii sociale, determinată de mărimea mijloacelor băneşti, de puterea de
cumpărare de care dispun membrii societăţii. Ea reprezintă parte solvabilă a nevoii sociale, respectiv acea
parte care poate fi satisfăcută de piaţă. Deci, cererea reprezintă cantitatea totală dintr-un anumit bun, care
poate fi cumpărată pe piaţă, într-o perioadă determinată de timp, la un anumit preţ dat.
Cererea poate fi privită ca cerere pentru un produs sau un serviciu anume, pentru o industrie sau
cererea pentru o firmă, respectiv pentru producţia ei.Dimensiunea cererii pentru un anumit bun, precum şi
dinamica acesteia sunt determinate de nivelul şi dinamica preţului bunului respectiv. Deci, între evoluţia
preţului unitar al unui bun şi cererea de piaţă pentru bunul respectiv există o relaţie de
cauzalitate.Aceastărelaţie este exprimată în mod foarte clar de legea cererii. Conform acestei legi, dacă
preţul bunurilor, resurselor şi serviciilor va scădea, în mod corespunzător va creşte cantitatea de marfă cerută

35
într-o anumită perioadă şi invers, dacă preţurile cresc, va scădea cantitatea de marfă cerută în perioada de
timp respectivă ( celelalte condiţii rămînînd neschimbate ).
Relaţia dintre preţul unitar al unui bun şi cantitatea de bunuri cerută într-o anumită perioadă de timp se poate
reprezenta grafic, obţinîndu-se curba cererii. Grafic, reprezentarea relaţiei dintre preţul unitar şi cantitatea
cerută se arată în (fig. 2.1)
C
5

4
3
2
1
C
0 1 2 3 4 5 6 7

Fig 2.1
Deci, de notat, la preţuri ridicate se cer cantităţi mici şi invers.
Relaţia dintre preţul unitar al unui bun şi cantitatea de bun cerută, într-o anumită perioadă de timp, de către
un individ, este cunoscută sub denumirea de cerere individuală.
Cererea poate fi reprezentată: grafic, tabelar şi analitic cu ajutorul funcţiei.
Cererea variază atît cantitativ, cît şi calitativ. Variaţia cererii cauzată de schimbările în preţul bunului se
numeşte schimbare cantitativă a cererii. Grafic aceasta prezintă deplasarea pe curba cererii de la un punct la
altul. Deplasarea curbei cererii într-o poziţie nouă arată că cererea se schimbă calitativ. Aceasta se întîmplă
cînd variază alţi factori diferiţi de preţ. Deplasarea curbei în dreapta semnifică faptul că cererea creşte,
deplasarea curbei în stînga – cererea scade.
În funcţie de comportarea curbei cererii, în urma variaţiei diferiţilor factori, mărfurile pot fi clasificate în
bunuri substituibile şi complementare, precum şi în bunuri economice şi inferioare. Dacă o dată cu creşterea
preţului la bunul 1 cererea bunului 2 creşte, aceste bunuri sunt substituibile. Explicaţia e simplă : dacă creşte
preţul la mere , consumatorii se orientează , să zicem , la pere , care într-o măsură anumită substituie
necesarul de fructe pentru aceşti consumatori şi ,în consecinţa , la pere. Dar reacţia consumatorului e cu totul
alta cînd se schimbă preţul la acele mărfuri care pot fi folosite numai în amsamblu, completîndu-se una pe
alta ( bunuri complementare ). Exemplu: Stofa pentru costume şi nasturii. Dacă stofa se scumpeşte, atunci se
cumpără mai puţină, şi cererea şi la nasturi scade. Clasificarea mărfurilor în mărfuri de substituţie şi
complementare e în mare măsură subiectivă. Aceleaşi perechi de mărfuri, în funcţie de preferinţele
individuale pentru un consumător, pot fi substituibile, iar pentru altul – complementare.
În funcţie de reacţia curbei cererii la schimbările survenite în veniturile consumătorilor, putem vorbi despre
bunuri inferioare şi normale. Cînd veniturile consumătorilor cresc, creşte şi cererea la majoritatea mărfurilor
(carne, îmbrăcăminte, încălţăminte etc.).Astfel de mărfuri se numesc – normale. Însă, există o serie de
bunuri a căror cerere se reduce o dată cu creşterea veniturilor (subprodusele alimentare, ţesăturile sintetice).
Astfel de mărfuri sunt cosiderate inferioare. Cînd veniturile cresc, curba cererii la astfel de mărfuri nu se
deplasează la dreapta, ci la stînga.
Funcţia cererii unui bun poate fi analizată ca cerere individuală şi ca cerere globală (totală pe piaţă). Curba
cererii individuale ne arată tabloul intenţiilor de a procura un bun de către un consumator concret la un
moment dat, pentru diferite niveluri de preţ.
Factorii care determină elasticitatea cererii.
Elasticitatea cererii exprimă sensibilitatea cererii la modificarea unuia din factori de influenţă. Cum
cererea este, în primul rînd, dependentă de preţ, elasticitatea ei se raportează, în principal, faţă de preţ.
Elasticitatea cererii este prezentă, atunci cînd coeficientul de elasticitate este mai mare de cît 1.

36
 Cererea este elastică - atunci cînd la un anumit procent de modificare a preţului, procentul de
modificare a cantităţii cerute este mai mare.
Cererea este inelastică – atunci cînd la un anumit procent de modificare a preţului rezultă un
procent mai mic de modificare a cantităţii cerute.
La procentul de modificare a preţului corespunde acelaşi procent de modificare a cantităţii cerute, se
spune că cererea are elasticitateunitară, deoarece coeficientul de elasticitate (Ce) este egal cu 1.
Deci, elasticitatea cererii faţă de preţ exprimă raportul dintre mişcarea cererii şi modificarea
preţurilor, proporţia modificării cererii în condiţiile creşterii sau scăderii preţului cu un procent.
Elasticitatea cererii se poate determina nu numai în funcţie de preţ, dar şi de venit. Ea reflectă proporţia în
care cererea pentru diverse produse se schimbă odată cu modificarea veniturilor băneşti ale
consumatorilor, ceilalţi factori rămînînd constanţi. Fenomenul elasticităţii faţă de venit este o manifestare
a legităţilor din sfera consumului, care determină o anumită ierarhizare a nevoilor fiecărei categorii de
populaţie la un anumit nivel al veniturilor.
Elasticitatea cererii, mai precis cunoaşterea ei, prezintă o semnificaţie deosebită în cadrul orientării
agenţilor economici. Interesul lor este să-şi maximizeze profitul, deci în condiţiile de preţ existente pe piaţă,
ei pot să-şi adapteze deciziile cu privire la producţie, corespunzător raportului existent între venitul total şi
elasticitate.
Specialiştii în domenuiu, evidenţiază existenţa a trei factori principali :
1. Gradul de substituire al produselor . Dacă preţul unui bun oarecare creşte el devine mai scump
faţă de bunurile substituibile lui. Este firesc ca cererea pentru acest bun să scadă şi, în mod corespunzător, să
crească cererea pentru bunurile substituibile. Invers, dacă preţul unui bun scade, el va deveni mai ieftin decît
bunurile substituibile lui. În acest caz, cererea pentru el va creşte şi, în mod corespunzător, va scădea cererea
pentru bunurile substituibile.
Cu cît gradul de substituire în raport cu un bun oarecare este mai mare, cu atît va fi mai mare elasticitatea
cererii pentru bunul respectiv. Invers, cu cît gradul de substituire este mai mic, cu atît va fi mai mică
elasticitatea cererii pentru bunul respectiv.
2.Ponderea venitului cheltuit pentru cumpărarea unui bun în totalul veniturilor. În general,
cererea pentru un bun este mult mai elastică, cu cît este mai mare parte din venit alocată pentru cumpărarea
bunului respectiv (celelalte condiţii rămîn neschimbate). Desigur, există diferenţieri între bunuri din acest
punct de vedere. Sunt bunuri pentru care creşte ponderea cheltuielilor pentru cumpărarea lor pe măsura ce
creşte venitul şi bunuri a căror pondere scade pe măsura ce creşte venitul. De exemplu, în condiţiile unor
venituri băneşti mari, ponderea cheltuielilor pentru procurarea de bunuri alimentare, sau chiar de bunuri
materiale se reduce, în schimb creşte ponderea cheltuielilor pentru servicii social-culturale, bunuri de lux.
3.Perioada de timp de la schimbarea preţului. Cînd preţul unui bun
oarecare se modifică este necesar să treacă un anumit timp pînă ce toţi cumpărătorii vor cunoaşte noua
situaţie şi, mai ales, pînă ce ăşi vor adapta comportamentul lor de consumatori ai bunului respectiv. Deci,
elasticitatea cererii pentru un bun va fi mai mare într-o perioadă lungă de timp, decît într-o perioadă scurtă,
deoarece cumpărătorii au mai mult timp să se adapteze la schimbarea de preţ.
Pe piaţa imobilului cerea şi oferta nu dictează intodeauna preţul.Proprietatea cererii de a reacţiona la
perturbaţiile pieţii reprezintă elasticitatea cererii.
Elasticitatea cererii indică gradul de flexibilitate a imobilelor pe piaţă.
Pe prcursul deceniilor sau creat reguli rigide pe piaţa imobiluli. Dacă pe piaţă există un anumit surplus sau
insuficienţă de cerere preţul scade .
Analiza cererii de piaţă se efectuiază pentrua determina gradul de accesibilitate a variantei planificate de
expluatare a imobilui luînd in consideraţie relaţia dintre cerer şi ofertă. Această analiză se foloseşte la
alegerea variantei optime de utilizare a bunului imobil reeşind din mulţimea de variante existente.
Nivelul cererii pe piaţă poate fi determinat cu ajutorul urmatorilor coeficienţi :
Coeficientul saturaţiei pieţei- ne permite să calculăm cîte unităţi de bunuri imobile de acelasi tip pot fi
cumpărate sau date în arendă pe o perioadă anumită de timp.Pentru bunurile imobile date in arendă acest
coeficient se dtermină după următoarea formula:
NUMĂRUL DE UNITĂŢI DATE ÎN ARENDĂ ÎN PERIOADA DATĂ
CSP=

37
 NUMĂRUL TOTAL DE UNITĂŢI DEPE PIAŢĂ P/U DARE ÎN ARENDĂ

Coeficientul pătrunderii pe piaţă-permite de a schimba aşteptările volumelor de dare in arendă, el poate fi

calculat pentru bunurile imobile în intregime sau pentru o parte a bunului imobil. Mărimea acestui coeficient
depinde de iscusinţa managerului care se ocupă de darea în arendă cît şi de gradul de concurenţă a obiectului
Formula de calcul a acestui coeficient pentru proprietă ţile date in arenda este următoarea:
CPP= Nu/Ct
Unde:
Nu-numărul de unităţi date în arendă în perioada dată;
Ct- cantitatea totală a unităţilor concurente care au fost date inarendă în perioada dată în total pe piaţă.

2 Factorii ce afectează cererea de spaţiu locativ

Pe piaţa spaţiului locativ consumatorii sunt locatarii, iar producătorii sunt proiectanţii şi constructorii. În
studierea pieţii atenţia principală se acordă consumatorilor, deoarece anume de la ei reese cererea de spaţiu
locativ. Necesitatea de spaţiu locativ nu este identică deoarece depinde de mulţi factori în dependenţă de
persoană. Intesitatea cererii de spaţiu locativ depinde şi de faptul cum coordonează cererea totală în
dependenţă de necesităţile individuale pe de o parte, iar pe de altă parte depinde şi de faptul care sunt
dorinţele de a procura şi alte mărfuri şi servicii şi de posibilităţile financiare, deoarece acestea nu permit
îndeplinirea tuturor dorinţelor simultan. Dependenţa ce leagă factorii exteriori cu cererea de spaţiu locativ se
numeşte funcţia cererii de spaţiu locativ. Pentru o persoană în parte funcţia cererii include cel puţin
uemătorii factori:
1.posibilităţile financiare ale consumatorului;
2.valoarea spaţiului locativ;
3.valoarea altor mărfuri şi servicii;
4.gusturile şi preferinţele consumatorilor.
Referitor la piaţă în întrergime cererea generală de spaţiu locativ depinde de numărul de consumatori lor şi
de funcţiile individuale ale cererii. Prin urmare, funcţia generală a cererii este rezultatul sumării funcţiilor
individuale.
Noţiunea de spaţiu locativ este noţiune generală care include la rîndul său încă două noţiuni diferite:
fondul locativ;
serviciile locative.
Fondul locativ se referă la însuşi construcţiile şi casele cu destinaţie locativă; serviciile locative se referă
la aspectul funcţionării curente a fondului locativ. Dacă o unitate a fondului locativ nu este distrusă sau
detereorată din punct de vedere fizic, ea poate genera un flux continuu de servicii locative. Serviciile
locative oferite de diferite unităţi de fond locativ sunt diferite şi depind de gradul de amenajare, de
posibilităţile de satisfacere a anumitor nevoi ale oamenilor.
Asupra cererii de spaţiu locativ, afară de factorii enumeraţi la nivelul individual al consumatorului
influenţează o serie de alţi factori care determină această cerere. În continuare se va examina în linii mari
toţi factorii principali ce determină cererea de spaţiu locativ:
1. preţul spaţiului locativ.
Preţul spaţiului locativ, de rînd cu preţurile la alte mărfuri şi servicii, are o influenţă hotărîtoare asupra
cererii. Cererea cantitativă de mărfuri şi servicii creşte odată cu reducerea preţurilor, prin urmare cererea de
spaţiu locativ de asemenea va creşte la reducerea preţurilor acestui spaţiu.
E = ∆C/∆P
E - cererea neelastică;
P - preţul spaţiului locativ;
C - cererea de spaţiu locativ;
N - numărul locuinţelor cumpărate.
Elasticitatea cererii de spaţiu locativ în dependenţă de preţuri determină gradul de mobilitate a preţurilor în
realitate. În legătură cu acesta a fost efectuat un studiu special de către o grupă de economişti care a stabilit
că cererea de spaţiu locativ este relativ neelastică în raport cu preţurile. Deoarece consumatorii tind să
utilizeze serviciile locative la un nivel stabil şi cu toate că preţurile sunt importante, cererea de locuinţe este
într-o măsură oarecare insensibilă faţă de nivelul lor.
2. veniturile consumatorilor.
38
Veniturile consumatorilor se formează din sumele de bani primite sub formă de salariu, veniturile din
proprietăţi şi din vînzarea unor mărfuri şi servicii. Veniturile consumatoriloe influenţează cererea de spaţiu
locativ şi influenţa aceasta este direct proporţională, adică la creşterea veniturilor consumatorilor cererea de
spaţiu locativ de asemenea creşte. Analiza veniturilor şi influenţa lor asupra cererii de spaţiu locativ se face
ţinînd cont nu numai de veniturile curente, dar şi de acumulările pe care le au consumatorii.
3. solvabilitatea (capacitatea de plată).
Capacitatea de plată a consumatorilor este caracterizată de veniturile curente ale acestora. Creditorii
oferind credite nu se pot baza numai pe veniturile viitoare pe care le pot oferi, de exemplu, proprietăţile, ei
se bazează mai mult pe veniturile curente ale consumatorului. Veniturile curente şi acumulările financiare
curente capătă în acest context o importanţă mare fiind un indicator al capacităţii de întoarcere a creditelor.
Pentru achitarea creditelor este necesar ca veniturile curente să aibă un aşa nivel care să permită acoperirea
necesităţilor de consum curente şi acoperirea, într-o anumită perioadă, a unei părţi din creditul luat şi a
procentului bancar la care a fost luat acest credit.
4. fluctuaţia procentului bancar.
Dependenţa dintre procentul bancar şi cerere de spaţiu locativ este invers proporţională.
5. populaţia şi formarea familiilor.
Creşterea populaţiei influenţează direct proporţional cererea de spaţiu locativ. Formarea familiilor în
contextul studierii cererii de spaţiu locativ este diferită de formarea familiilor tradiţionale. În cazul acesta
drept familie este considerată persoana sau grupul de persoane care sunt apte de-a lua decizii legate de
spaţiu locativ. Formarea unor aşa familii are loc sub influenţa unor serii de factori economici şi
sociologici:
1. numărul familiilor depinde de numărul populaţiei în diferite categorii de vîrstă şi de procentul capelor
de familii;
2. numărul populaţiei în grupele de vîrstă depinde de procentul de natalitate şi mortalitate la anumite
perioade;
3. procentul capelor de familie depinde de indicii căsătoriilor şi divorţurilor, de veniturile şi stările
patrimoniale ale persoanelor individuale;
4. indicatorii căsătoriilor şi divorţurilor depind de factorii de cultură, de venituri şi de preţurile la
serviciile comunale.

Tema 9 Oferta pe piaţa imobilului

1Definirea ofertei şi elasticitatea ei
2 Factorii ce afectează oferta de spaţiu locativ

1Definirea ofertei şi elasticitatea ei

Oferta reprezintă cantitatea de marfă aflată pe piaţă la anumite preţuri.
Oferta ca şi cererea se referă la un preţ anume, şi poate fi privită ca oferta a unui bun, a unei industrii, a unei
firme şi ca oferta totală de piaţă. Desigur,în funcţie de nivelul cererii, cantitatea care se vinde efectiv poate
să difere de cantitatea oferită.
Oferta, ca şi cererea, este şi ea funcţie de preţ. Ea pune în evidenţă diversele cantităţi de bunuri pe care
vînzătorii sunt dispuşi să le vîndă la diverse preţuri date. Deci, între evoluţia preţului unitar al unui bun şi
oferta pentru bunul respectiv există o relaţie de cauzalitate. Această relaţie este exprimată sintetic de legea
ofertei, ea arată relaţia care se stabileşte între cantitatea dintr-un bun pe care un ofertant o oferă spre
vînzare într-o anumită perioadă de timp şi preţul la care bunul O respectiv se vinde.
5
Legea ofertei arată că ofertanţii sunt dispuşi să ofere o cantitate mai mare dintr-un bun oarecare, la un preţ
mai mare, de cît la unul mai mic.
Grafic, 4relaţia dintre preţul unitar şi cantitatea oferită, este reprezentat în (fig. 3.1.1):
3

1 39
0 200 400 600 800 1000 1200
Fig 3.1.1
Aşadar, curba ofertei pune în evidenţă cantitatea de bunuri pe care un ofertant este dispus să o ofere, într-o
anumită perioadă de timp, la diferite niveluri de preţuri. Altfel, se poate spune, că ea arată care este preţul la
care ofertantul este dispus să ofere diferite cantităţi dintr-un bun oarecare, într-o anumită perioadă.
Forma curbei arată clar că dacă preţul bunurilor creşte, ofertanţii vor aduce mai multe bunuri pe piaţă şi
invers, dacă preţul scade, ofertanţii vor aduce mai puţine bunuri pe piaţă. Creşterea preţului influenţează
profitul şi ofertantul este motivat în a produce mai mult şi a oferi spre vînzare mai mult. Acesta este un
motiv important care face ca inclinaţia curbei ofertei să fie în sus şi spre dreapta. Un alt motiv este faptul că
de la un anumit punct, creşterea producţiei determină majorarea costului pe unitate de produs. Acest lucru se
datoreşte faptului că unii factori (clădri, utilaje, maşini, etc.) nu pot să crească într-o perioadă scurtă de timp.
De aceea, orice creştere a producţiei prin atragerea de mai mulţi factori variabili (muncă, materiale, etc.)
suprasolicită factorii fizici (clădiri, utilaje, etc.) cauzînd congestionări şi gîtuiri ale producţiei.
Productivitatea muncii se reduce şi costul pe unitate de produs adiţional creşte. Este firesc, ca preţul să fie
mai mare astfel ca producătorii să fie motivaţi să producă aceste bunuri adiţionale.
Curba ofertei, ca şi curba cererii, se poate determina pentru un ofertant anume, cît şi pentru toţi ofertanţii
unui anumit produs .
Oferta este adesea identificată cu producţia şi factorii care influenţează nivelul, structura şi calitatea acesteia
vor influenţa nuvelul, structura şi calitatea ofertei. Oferta poate fi analizată prin caracteristici asemănătoare
celor ale cererii. Ea poate fi prezentată grafic, tabelar şi cu ajutorul funcţiei. Între ofertă şi preţ există o
relaţie directă în sensul că oferta creşte pe măsură ce sporeşte preţul. Deplasarea curbei ofertei spre stînga
semnifică reducerea cantităţii de produse vîndute şi, invers, deplasarea curbei ofertei spre dreapta are ca
rezultat reducerea preţurilor pentru cantitatea dată de bunuri.
Realizarea ofertei are loc prin confruntarea sa cu cererea în cadrul tranzacţiilor comerciale. Oferta apare sub
diferite forme. Pe baza unor criterii complexe, ea poate fi de mărfuri corporale şi de servicii; fermă sau
facultativă; angajament sau cu termen fix; cu grad mediu de complexitate şi de complexitate superioară;
internă sau externă, etc. În funcţie de conţinutul bunurilor, oferta poate fi de: bunuri independente
(confecţii), bunuri complementare (miere şi propolis), mixtă.
Oricare ar fi forma şi tipul ei, oferta se află în relaţie directă cu nivelul şi modificarea preţului. Dacă preţul
unei mărfi creşte, celelalte condiţii rămînînd neschimbate, vînzătorul este dispus să cedeze cantităţi în plus
pe piaţă; evident, în limitele stocului existent la bunul sau la bunurile în cauză. Dimpotrivă, în situaţia în
care preţul scade, vînzătorul tinde să reducă oferta.

Factorii care determină elasticitatea ofertei.

Ca şi în cazul cererii, elasticitatea ofertei pune în evidenţă gradul de modificare a ofertei în condiţiile
schimbării preţului, sau a oricăreia din condiţiile ofertei.
Oferta este mai elastică cu cît este mai mare modificarea în cantitatea produsă de ofertanţi. Deci, cu cît este
mai mare elasticitatea ofertei, cu atît va fi mai mare răspunsul în cantitate la modificarea preţului. Oferta este
elastică atunci cînd coeficientul de elasticitate (C eo) este mai mare decît 1. Oferta este inelastică atunci cînd
coeficientul de elasticitate este mai mic decît 1. Elasticitatea este unitară atunci cînd Ceo= 1.
Cunoaşterea elasticităţii ofertei prezintă interes pentru agenşii economici deoarece, pornind de la preţurile de
piaţă ale bunurilor, ea reflectă posibilitatea adaptării ofertei la cerere. Factorii cei mai importanţi care
determină elasticitatea sînt:

40
1) Gradul de substituire. Cînd preţul unui produs creşte, este profitabil a se produce o cantitate mai mare din
bunul respectiv. Creşterea cantităţii oferite dintr-un bun, cînd preţul lui creşte, depinde, într-o anumită
măsură, de cît de uşor se pot atrage factorii de producţie de la alte utilizări. Aceasta este în funcţie de
uşurinţa adaptării factorilor de producţie respectivi la producţia bunului fără discuţie, deci de uşurinţa
trecerii lor de la producerea unor bunuri anumite la producerea bunului respectiv. Cu cît este mai mare
gradul de substituire a factorilor de producţie de la producţia unui bun la producţia altor bunuri, cu atît va fi
mai mare elasticitatea ofertei bunului respectiv;
2) Costul producţiei. Dacă pe piaţă pentru un bun oarecare se înregistrează o creştere a cererii la acelaşi
nivel de preţ, oferta va creşte numai dacă costul total mediu nu creşte. Acesta depinde de preţul factorilor de
producţie. Creşterea pentru bunul respectiv a ofertei va duce inevitabil la creşterea cererii pentru factorii de
producţie utilizaţi la producerea lui, ceea ce va antrena creşterea preţului la aceşti factori şi implicit creşterea
costului total mediu a produsului în discuţie. În acest caz, oferta va scădea. Deci, atunci cînd costul creşte se
va înregistra o scădere a elasticităţii ofertei, iar atunci cînd costul scade se va înregistra o creştere a
elasticităţii ofertei;
3) Timpul, respectiv perioada de timp de la modificarea preţului. Acest factor se află într-o relaţie strînsă cu
gradul de substituire. Cu cît această perioadă de timp este mai mare, cu atît pot fi mutaţi mai mulţi factori de
producţie de la o activitate productivă la alta.

Preţ oferta perfect inelastică

oferta inelastică

oferta elastică
P1

P0

q0 q1 q2
Cantitate
Fig 3.3
În general, în economie distingem două perioade de timp, respectiv perioada scurtă şi perioada lungă. În
perioada scurtă, cantităţile a cel puţin o parte din factorii de producţie utilizaţi la producerea unui bun sînt
date, respectiv fixe. Deci, perioada scurtă de timp nu este suficient de mare ca să permită schimbarea
cantităţii tuturor factorilor de producţie. Perioada scurtă de timp în care nici unul din factorii de producţie nu
se modifică se numeşte perioada pieţei. În această perioadă nu se poate modifica cantitatea oferită în
răspuns la modificarea preţului. În consecinţă, cantitatea oferită dintr-un bun rămîne aceeaşi, deci oferta este
perfect inelastică. Iar curba ofertei este sub forma unei drepte verticale ( fig.nr.14 ).
În perioada scurtă, unii dintre factorii de producţie pot fi schimbaţi şi, prin urmare, cantitatea oferită dintr-
un bun, poate spori în anumite limite, ca răspuns la modificarea preţului. Oferta este inelastică, dar nu
perfect inelastică ca în perioada de piaţă ( fig.3.3).
În perioda lungă, există suficient timp pentru modificarea cantitativă a tuturor factorilor de producţie. Deci,
cantitatea oferită în răspuns la modificarea preţului este mult mai mare decît în perioada scurtă. În această

41
perioadă se asigură posibilitatea unei oferte elastice, respectiv procentul creşterii cantităţii oferite este mai
mare decît cel de creştere a preţului ( fig.3.3 ).
În concluzie, dacă preţul creşte de la p0 la p1 , aşa cum se observă în graficul de la fig.3.3, cantitatea oferită
dintr-un bun va rămîne la q în cazul perioadei pieţei, va creşte de la q0 la q1 în perioada scurtă şi va creşte de
la q0 la q2 în perioada lungă.
4) Stocarea bunurilor. În cazul bunurilor care se pot stoca o perioadă de timp, elasticitatea ofertei acestora
creşte şi invers, dacă posibilităţile de stocare sînt reduse sau lipsesc. Cheltuielile de stocare se adaogă la
costul produsului, astfel încît costul total se măreşte. În acest caz elasticitatea ofertei se va reduce.

2 Factorii ce afectează oferta de spaţiu locativ

Procesul de formare a ofertei de spaţiu locativ nu este mai puţin important decît cunoaşterea factorilor
ce determină cererea, dar dacă factorii ce determină cererea de spaţiu locativ pot fi măsuraţi şi într-o
oarecare măsură prognozaţi, atunci descrierea procesului de formare a ofertei este destul de complicată.
Anumite elemente importante ofertei de piaţă, aşa ca zonarea şi normele de construcţie, se expun cu greu
determinării şi măsurării şi cu atît mai greu se pot prognoza. O sursă de neclaritate la descrierea ofertei de
spaţiu locativ este şi însuşi utilizarea noţiunii de ofertă în caracterizarea unui şir întreg de fenomene
economice. În acest context, pe de o parte, oferta este numărul de locuinţe dat în exploatare într-o anumită
perioadă, iar pe de altă parte, oferta este volumul total de spaţiu locativ existent în fiecare moment de timp.
În legătură cu aceasta apar două tipuri de ofertă:
oferta de fond locativ;
oferta de servicii locative.
Oferta de fond locativ se formează după analogie cu cererea din numărul total de locuinţe şi preţurile
individuale ale acestor locuinţe. Într-o perspectivă apropiată oferta de fond locativ este neelastică în raport
cu preţurile. Aceasta se datorează faptului că locuinţele nu pot fi construite imediat şi nu pot fi distruse.
Creşterea ofertei de fond locativ în limbajul economic mai poartă denumirea de investiţii locative.
Investiţiile locative pot fi măsurate cu ajutorul unui şir de indicatori statistici:
1. numărul sau valoarea drepturilor pentru construcţiile care sunt eliberate într-o perioadă de timp de către
organele administrării locale şi teritoriale. Indicatorul dat este foarte aproximativ şi nu permite
evaluarea reală a investiţiilor locative.
2. numărul obiectelor începute. Acest indicator la fel este aproximativ. Minusul acestui indicator este
acela că nu toate obiectele pot fi terminate.
3. numărul obiectelor date în exploatare.
O problemă importantă în aprecierea ofertei este evidenţa schimbărilor fondului locativ. Pentru a
determina cum s-a schimbat fondul locativ trebuie de determinat atît investiţiile globale cît şi pierderile în
urma amortizării şi distrugerii fondului locativ existent. Investiţiile globale pot fi divizate în trei categorii:
1. Investiţiile în construcţie nouă;
2. Investiţiile în reconstrucţie;
3. Investiţiile destinate deservirii şi reparaţiei curente a fondului locativ.
Aceste investiţii măresc durata de exploatare a fondului locativ şi nu admit pierderea de fond locativ în
urma amortizării. Nivelul neutru de cheltuieli pentru deservire şi reparaţie este acela care acoperă pierderea
valorii unităţii de fond locativ în urma amortizării, dar nivelul optimal de deservire şi reparaţie presupune
totuşi o reducere treptată a calităţii locuinţelor. Adică odată cu trecerea timpului uzura fondului locativ
creşte într-atâta, în cît o dată cu trecerea timpului compensarea lor deplină este imposibilă. Aşa unităţi de
fond locativ cu capacitate redusă de producere a serviciilor locative nu sunt scoase din uz, dar din contra
sunt utilizate de categorii de persoane cu venituri mai mici.
Procesul de schimbare a categoriilor de utilizatori pe parcursul exploatării locuinţelor poartă
denumirea de filtrare locativă. Să vedem care este relaţia dintre investiţiile locative şi oferta fondului locativ.
Într-o perspectivă îndepărtată oferta fondului locativ poate fi mărită. Creşterea preţurilor la locuinţe duce
după sine creşterea investiţiilor în acest sector şi măreşte oferta fondului locativ. Prin urmare, elasticitatea
reală a ofertei fondului locativ este determinată de elasticitatea investiţiilor nete în acest sector în dependenţă
de schimbarea preţurilor.

Tema 10 Concurenţa pe piaţa imobilului

42
1Definirea concurenţei.
2 Indicatorii gradului de concurenţă
1Definirea concurenţei.
Studiul pieţei ar trebui să înceapă cu studiul tipului de concurenţă, existentă pe această piaţă. Înainte de a
vedea ce fel de piaţă este piaţa imobiliară ne vom opri la noţiunea de concurenţă pură. Pentru o concurenţă
pură sunt necesare următoarele condiţii:
1. omogenitatea mărfurilor, adică mărfurile sunt reprezentate de unităţi echivalente, asemănătoare sau în
cazul cînd ele nu sunt absolut identice este necesar ca cumpărătorii şi vînzători să le considere i să
presupună că sunt similare;
2. vînzătorii şi cumpărătorii reprezintă prin sine participanţi mărunţi, care nu pot influenţa preţul mărfi pe
această piaţă, şi nu există cumpărători care ar cumpăra un volum mare de producţie;
3. lipsa limitărilor (restricţiilor) artificiale ceea ce presupune că piaţa trebuie să fie liberă de orice
reglementare a preţurilor sau de impunerea unor cote la producerea anumitor tipuri de producţie din
partea Guvernului, sindicatelor, a diferitor unităţi naţionale.
4. mobilitatea, adică mărfurile şi servicii trebuie să aibă o mobilitate suficientă pentru a asigura
producătorilor un beneficiu cît mai mare, iar cumpărătorii trebuie să aibă posibilitatea de a cumpăra
marfa acolo unde ea este mi ieftină.
În unele cazuri economiştii deosebesc concurenţa pură de concurenţa echilibrată. Concurenţa echilibrată
cere respectarea tuturor condiţiilor referitore la concurenţa pură şi presupune adăugător că vînzătorii şi
cumpărătorii deţin informaţia deplină despre starea pieţei şi schimbările ce au loc în economie. Admiterea
referitoare la piaţa echilibrată permite elaborarea modelelor economice matematice pentru ilustrarea sau
reflectarea interacţiunilor in interiorul pieţei. Aceste modele aproximează condiţiile într-o ramură economică
concretă şi pot servi în calitate de standard după care se apreciază eficienţa economie în întregime.
Pieţele imobiliare se deosebesc de pieţele cu concurenţă echilibrată (perfectă), şi principalele deosebiri
sunt următoarele:
- pe piaţa cu concurenţă perfectă mărfurile şi serviciile trebuie să fie omogene; pe piaţa imobiliară
fiecare clădire, lot este destul de individual, prin urmare marfa propusă pe pieţele imobiliare nu este
omogenă;
- pe piaţa cu concurenţă perfectă numărul cumpărătorilor şi vînzătorilor este mare şi nici unul din ei nu
poate influenţe preţurile; piaţa imobiliară poate avea doar cîţiva cumpărători şi vînzători pentru un anumit
diapazon de preţuri într-o perioadă concretă de timp;
- pe piaţa cu concurenţă perfectă nu trebuie s existe restricţii artificiale; pe piaţa imobiliară de cele mai
multe ori preţurile sunt reglementate de diferite acte normative emise de administraţiile de diferite niveluri;
- pe piaţa cu concurenţă perfectă mărfurile şi serviciile trebuie să se mişte într-acolo unde beneficiul
obţinut de producător este cel mai mare, iar cumpărătorul poate să cumpere marfa cea mai ieftină; bunurile
imobile nu se pot mişca şi urmează a fi utilizate pe locul amplasării, cererea la bunurile imobile depinde
mult de evenimentele ce se desfăşoară în imediata apropiere a acestora. Schimbări în posibilitatea de a
obţine un loc de muncă sau în starea mediului înconjurător fac ca bunurile imobile să fie mai mult sau mai
puţin atractive, chiar dacă ele nu au suportat nici o schimbare;
- pe piaţa cu concurenţă perfectă cumpărătorii şi vînzătorii deţin informaţia despre starea pieţei; pe piaţa
imobiliară cumpărătorii şi vînzătorii de cele mai multe ori nu sunt informaţi îndeajuns cu procedura
tranzacţiilor de piaţă.
Cu toate că pieţele imobiliare nu sunt cu concurenţă perfectă, ele influenţează mult asupra preţurilor la
bunurile imobile. Sectoarele de pămînt, cu toate că nu sunt identice, de multe ori pot prezenta un schimb
destul de apropiat pentru cumpărători. cumpărătorii de bunuri imobile ce fac parte din fondul locativ, pot
prefera o anumită amplasare sau un anumit tip al clădirii, dar ei pot accepta şi alt tip şi amplasare, dacă
preţul propus va fi rezonabil.
2. Indicatorii gradului de concurenţă

43
Gradul de concurenţă a imobilului este determinat de totalitaea caracterristicilor ce îl deosebesc de alte
obiecte analoage în masura satisfacerii necesităţilor individuale a consumatorilor şinivelul cheltuielilor
necesare pentru procurarea lui. Deasemenea asupra gradului de concurenţă mai influenţează şi proprietaea
imobilului de a fi evidenţiat de către cumpărători din alte grupe de obiecte similare oferite pe piaţădatorită
proprietăţilor sale de consum ridicate.
Gradul de concurenţă poate fi determinat cu ajutorul indicatorilor ce reprezintă totalitatea criteriilor
evaluării nivelului gradului de concurenţă .
Pentru dterminarea gradului de concurenţă se utilizează următorii indicatori:
- indicatorul unitar,
- indicatorul de grup,
- indicatorul integral,
Indicatorul unitar-reprezintă raportul procentual al marimilor parametrilor tehnici şi economici la care
elementele de satisfacere a necesităţilor theoretic sunt satisfăcute.
Indicatorul de grup – uneşte indicatorii unitari şi caracterizează gradul de satisfacere a necesităţilor in
întregime şi ia in cosideraţie (calitatea tencuielei ,amplasarea casei, parametrii ecologici ,altfel spus toate
caracteristicile obiectului ân afară de numarul odăilor şi numarul de ordine a apartamentului).
Indicatorul integral – reprezintă o caracteristică numerica a graului de concurenţă a bunului imobil si
reprezintă raportul dintre indicatorul de grup a parametrilor economici catre indicatorul de grup a
parametrilor tehnici.
Pentru a evalua gradul de concurenţă sub acţiunea diferior factori pentru o perioadă anumită de timp se
utilizează aceşti indicatori.

Tema 11 Interacţiunea pieţii imobilului cu alte pieţe

Ître toate pieţele care sunt formate într-o regiune există o anumită corelaţie, legătură, influenţnd într-
o oarecare măsură una asupra alteia. Respectiv şi piaţa bunurilor imobiliare corelează cu alte segmente cum
ar fi de exemplu piaţa serviciilor locative, piaţa de capital (din care fac parte piaţa bancară, piaţa monetară)
etc.Fiind o piaţă relativ tînără, piaţa imobiliară încă n-are formate legături strînse cu piaţa de capital.
Corelaţia lor este la început de cale. La momentul actual legătura dintre aceste două tipuri de piaţă se
reflectă prin cadrul diferitor agenţii imobiliare, care şi-au asumat riscul de a investi mijloace financiare
enorme în construcţia de spaţiu locativ, ca de exemplu Bursa imobiliară "LARA" de comun acord cu
Victoria Bancă construiesc un comlex rezidenţial chiar în centru oraşului.
Deci principala legătură dintre piaţa imobiliară şi cea de capital se manifestă prin mecanismul
ipotecării.Cea mai amplă şi mai largă legătură este între piaţa imobiliară şi piaţa seviciilor locative.
Legătura ce există între piaţa fondului locativ şi piaţa serviciilor locative se manifestă în două
direcţii:
 mărimea plăţii pentru servicii locative care este determinată pe piaţa serviciilor locative; este un
factor important la formarea cererii de fond locativ ca obiect de proprietate, deoarece cumpărînd
bunul imobil, investitorii achiziţionează o sursă de venituri, atît curente cît şi perspective, prin
urmare schimbarea plăţii pentru serviciile locative influenţează imediat nivelul cererii pe piaţa
fondului locativ;
 un punct de legătură între aceste două pieţe este construcţia; dacă intensitatea construcţiei creşte şi
oferta fondului locativ se măreşte, atunci se micşorează preţurile nu numai la fondul locativ dar şi
la serviciile locative.
Legătura între piaţa serviciilor locative şi piaţa fondului locativ poate fi demonstrată prin următoarea
diagramă:
Piaţa fondului locativ Piaţa servicilor locative
Preţul la serviciile locative
NV NE
Creşterea
economică

44
 Preţul Cantitatea

SV SE
Volumul construcţiilor (m.p.)
Piaţa fondului locativ Piaţa serviciilor locative
C - cheltuieli constante

În sectorul Nord - Est se determină mărimea pentru serviciile locative. În sectorul Nord – Vest are
loc determinarea preţurilor la fondurile locative
P=R/i
P - plata pentru fondul locativ;
i – norma de capitalizare;
R – plata pentru serviciile locative.
Norma de capitalizare se stabileşte în dependenţă de rata procentului pentru creditele bancare pe
termen lung.
În sectorul Sud – Vest pe piaţa fondurilor locative se efectuează sectorul de construcţie. În sectorul
Sud – Est se reflectă utilizarea fondului locativ existent.
Graficul obţinut arată în ce mod cererea de fond locativ pentru o dezvoltare economică dată depinde
de nivelul plăţii pentru serviciile locative. Pentru a vedea dependenţa dintre piaţa serviciilor locative şi piaţa
fondului locativ în cazul unei creşteri economice trebuie analizată modificarea grafică în dependenţă de
creşterea economică. Creşterea economică va duce după sine o creştere a veniturilor populaţiei şi, ca urmare,
o creştere a plăţii pentru serviciile locative.

Tema 12 Ciclurile de viaţă (2ore)

1 Ciclul de viaţă a bunului mobil.
2 Ciclul de viaţă a pieţei imobilului.

1 Ciclul de viaţă a bunului imobil

Bunul imobil reprezintă un fenomrn absolut, deosebit in activitatea economică a societăţii .El uneşte în sine
obiecte ce se referă la bunurile economice şi bunuri materiale ce sunt produse ale naturii.
Unii savanţi economuşti cosideră că bunul imobil ca marfă poate fi tratat ca un „organism viu” care se
dezvoltă in următoarea ordine:
- conceperea
- naşterea (apariţia)
- maturitatea
- îmbătrînirea
- moartea
Prin analogie ,putem distinge următoarele etape sau perioade ale ciclului de viaţă a bunului imobil:
I etapa primară-cuprinde perioada de concepere ,planificare,proiectare ş.a.
II etapa realizării – cuprinde perioada în care se desfăşoară procesul de construcţie
şi montare a utilajului;
III etapa exploatării- cuprinde perioada de exploatare a bunului imobil şi anume
faza expunerii pe piaţă,dezvoltării, maturităţii, satutraţiei;
IV etapa declinului-La această etapă are loc lichidarea bunului imobil in sens fizic
şi economic. Cu ajutorul teoriei ciclului de viaţă a bunului imobil putem parţial prognoza situaţia , insă in
cazul elaborării unui model de prognozare intreprinderile riscă să fie lipsită de sprijinul din partea
marchetingului.
Ciclul de viaţă – reprezintă consecutivitatea unor procese pe care le parcurge un bun imobil din
momentul proiectării şi dării în expluatare a acestuia pînă în monentul lichidării acestui bun.(goremîchin

45
p.48) Bunul imobil poate fi comparat cu un organism viu care parcurge diferite etape în perioada ciclului său
de viaţă: conceperea, naşterea, maturitatea, îmbătrînirea şi moartea. Datorită caracterului triplu pe care îl
deţin bunurile imobile, în decursul perioadei sale de existenţă ele sunt influienţate de schimbări fizice,
economice şi juridice. Ca rezultat al acetui mix de factori bunul imobil parcurge următoarele etape a ciclului
său de viaţă: formarea bunului imobil, expluatarea şi faza de lichidare sau faza de declin a bunului imobil.
Bunul imobil îşi începe ciclul de viaţă cu etapa formării sau etapa primară. La această etapă se
începe perioada de planificare a bunului imobil, căutarea terenului, înregistrarea construcţiei şi în final
construcţia obiectului dat.
Trecînd la etapa a doua ciclului de viaţă a bunurilor imobil – etapa expluatării – bunul imobil este
deja trece în posesia proprietarului. Pe parcursul acestei etape bunul imobil suferă cele mai multe schimbări.
Aceste schimbari se manifestă prin schimbarea diferitor proprietari, schimbarea stării bunului imobil la
acestă etapă sunt evidente deprecierea funcţională, fizică şi economică
După ce se finalizează construcţia obiectul acesta este dat în expluatare şi şe începe faza de utilizare
a bunului imobil, această etată este cea a expluatării bunului imobil. Ea se începe din momentul expunerii
obiectului pe piaţă şi cu utilizarea acestuia de către proprietari. În anumite cazuri poate apărea şi schimbarea
destinaţiei funcţionale a bunurilor imobile care ar corespunde principiului celei mai bune şi eficiente
utilizări. Şi ultima etapă a ciclului de viaţă a bunului imobil este etapa declinului, acesta survine ca proces
normal atunci cîmd bunul imobil nu mai poate fi utilizat în continuare şi reparaţia acestuia nu ar fi eficientă
din punct de vedere economic, ca urmare aceste bunuri sunt demolate.
Ciclul de viaţă a bunului imobil este nemijlcit legat de durata economică şi fizică de expluatare cît şi
de vîrsta efectivă. Anume de aceste componente va depinde în ce mod şi ce perioadă de timp va fi expluata
bunul imobil pentru a obţine în urma expluatării o rentabilitate maximă.
Durata economică de viaţă – reprezintă perioada utilizării obiectului atunci cînd înbunătăţirile
efectuate aduc un plus de valoare pentru bunul imobiliar.
În schemele de mai jos sunt prezentate grafic etapele ciclului de viaţă a bunurililor imobile ca obiecte
fizice şi ca proprietate.
5.Apariţia
deprecierii 6.Necesitatea 8.Scimbul
funcţionale şi reparaţiei capiatle proprietarului
economice

4.Procuraea şi 7.Etapa 9.Uzura fizică

expluatarea redezvoltării
bunului imobil

3.Darea în epluatare 10.Înrăutăţirea

calităţilor de folosinţă

2.Etapa de concepere, Etapele ciclului

planifiare de viaţă 11.Scimbarea
destinaţiei
1.Etapa
preinvestiţională
12.Sfîrşitul etapei
de expluatare
economică

Înregistrarea bunului 13.Etapa degradării,

imobil demolarea

Figura. Ciclul de viaţă fizic al bunului imobil

După um se observă din schema de mai sus ficare etapă ciclului de viaţă a pieţii imobiliare se
compune încă din cîteva etape componente sau acţiuni în care nunul imobil suferă diferite schimbări care
influienţează durata de viaţă a bunului imobil.
46
2. Ciclul de viaţă al peţii imobiliare
Regula generală “cumpără mai ieftin şi vinde mai scump” se referă şi la imobile precum şi la alte tipuri de
investiţie. Ciclul de viaţă al peţii imobiliare se caracterizează prin patru cicluri bazate pe cercetările peţii cu
“condiţiile ei clasice” – căderi şi creşteri economice.
Fig. Etapele ciclului de viaţă a pieţii imobiliare
Continuitate
Nivelul preţurilor
Etapa construcţii noi

Etapa saturaţiei

Perioada de timp
Etapa de
decăderi
Etapa absorbţiei
ire
a şi complexitatea ciclurilor depinde de mulţi factori interni şi externi.
Diferite segmente ale pieţii se comportă diferit în aceiaş perioadă de timp. De exemplu construcţia într-o
parte de oraş poate să crească în preţ, în timp ce aceiaş construcţie în cealaltă parte de oraş să rămînă stabilă.
Cu toate acestea, capacitatea de a determina anumite cicluri de dezvoltare a peţii imobiliare poate oferi
anumite posibilităţi investiţionale suplimentare potenţialilor investitori. Aşa dar să examinăm caracteristica
mai detaliată a acestora.
După cum se observă din figura de mai sus piaţa în ciclicitatea sa atinge urcuşuri şi coborîşuri care
pentru diferite categorii a pieţii imobiliare are influienţă diferită - acesta poate fi pozitivă cît şi negativă.
Etapa decăderii şi etapa saturaţiei pot fi considerate favorabile pentru cumpărători sau arendaşi datorită
faptului că în aceste perioade preţurile la bunurile imobile sunt în scădere iar etapa construcţiilor noi şi etapa
absorbţiei sunt considerate prielnice pentru investitori şi antreprenori datorită faptului ca anume la aceste
etape preţurile la bunurile imobile sunt în creştere.
1. Etapa decăderii– poate fi observată atunci cînd piaţa este suprasaturată, iar numărul imobilului
începe să crească, adică predomină oferta asupra cererii. În acestă perioadă fiecărui potenţial cumpărător îi
revin cîteva proprietăţi imobiliare scoase la vînzare, la acestă perioadă cumpărătorul are o posibilitate mai
mare de alegere între proprietăţile imobiliare şi deasemena poate beneficia de o redcere a preţului. Pentru
proiectele investiţionale această perioadă este critică, piaţa dată este destinată cumpărătorilor investiţiile
făcute în construcţii în perioada dată nu se vor recupera curînd din contul vînzării lor. Proprietarul
imobilului la etapa dată trebuie să intensifice procesul de marketing şi susţinerea financiară. Pe piaţă apare
un număr neînsemnat de obiecte noi. Activitate firmelor de construcţii mici este foarte dificilă, majoritatea
acestor firme falimentează datorită faptului că creditorii în perioada dată deoarece îşi stopează activitatea pe
piaţă pînă la o nouă creştere şi asa cum preţurile la imobile sunt la un nivel destul de jos aceste firme practic
nu au posibilitatea de a căpăta sursele financiare necesare pentru activitate.
Astfel cum am menţionat mai sus acestă etapă a de dezvoltare a pieţii imobiliare este cea a
cumpărătorului unde el are posibilitatea de a alege datorită preţurilor reduse la bunurile imobile, acest fapt
condiţionează deasemena şi scăderea mărimii plăţilor de arendă.
2. Etapa absorbţiei – apare din cauza lipsei construcţiilor noi ca urmare a primei faze a ciclului de
viaţă a pieţii imobiliare, începe să se intensifice cererea care la un moment dat devine egală cu oferta sau
chiar este în scădere.Pentru etapa dată sunt caracteristice preţurile joase iar spre finele acestei perioade se
pot apărea unele creţteri al preţului, însă acesta este o creştere nesimnificativă. Astfel piaţa imobiliară trece
într-o nouă fază. După ce surplusurile obiectivelor investiţionale sunt epuizate ratele dobînzilor pentru
achiziţionarea unei locuinţe încep să crească. În cazul în care cererea creşte, iar oferta este mică investitorii
încep să efectuieze analize şi studii de marketing în scopul construcţiei obiectivelor noi. Firmele de
construcţii încep căutarea şi selectarea terenurilor pentru viitoarele obiecte imobiliare.
3. Etapa construcţiilor noi - acestei etape îi este specifică o cerere sporită pe piaţa,acest lucru vine ca
consecinţă în urma celor două etape, datorită faptului că nu au fost construite noi imobile şi din cauza
47
timpului îndelungat pentru construcţia de astfel de obiecte la acetă etapă nu pot fi expuse noi obiecte pe
piaţă. Construcţiile cu încetul iau amplaore,pe motiv că dorinţa de a obţine un profit apar tot mai multe
companii noi de construcţii. Acest fapt condiţionează micşorarea ofertei de terenuri pentru construcţii libere
şi creşterea preţurilor la terenurile ce mai sunt momentan libere. În această perioadă poate creşte nivelul
inflaţiei ceea ce influienţează asupra preţului construcţiei, iar în final asupra valorii de piaţă.
4. Etapa saturaţiei – creşterea vînzărilor de imobile are loc cu ritmuri încete, iar în final practic se
stopează. Pe piaţă apare un surplus de producţie nouă. Iar preţurile înalte la bunurile imobile detrmină ca
cererea să scadă. Preţurile la imobile se stabilizează la nivelul lor maximal.Activitatea de construcţii treptat
se stopează ceea ce duce la reducerea numărului de locuri de muncă.Numai firmele mari care au un potenţial
economic mai ridicat şi cunosc mai bine tainele economiei de piaţă reuşesc sa-şi menţină activitatea şi în
ritmuri lente construiesc în continuare.
Pentru evaluarea eficienţei funcţionării pieţii imobilului este necesar de analizat în detalii atît etapele
ciclului de viaţă a pieţii imobiliare cît şi etapele ciclului de viaţă a bunului imobil şi de determinat punctele
critice în timp ce pot influienţa la durata ciclului de viaţă; dinamica cheltuielilor şi rezultatele finale.

Tema 13 Factorii ce determină preţul la spaţiul locativ

1 Factorii ce determină preţul
2Forţele ce afectează valoarea bunurilor imobile
1 Factorii ce determină preţul
Teoria formării preţurilor presupune că marfa are valoare numai dacă are utilitate, dacă se găseşte în
cantităţi reduse (are raritate) şi cumpărătorul are dorinţa de a o procura. deci, dorinţa trebuie să fie asigurată
de capacitatea de plată care formează cererea solvabilă (eficientă).
Preţul mărfii stabilit de către piaţă poate fi socotit drept valoarea actuală a viitoarelor profituri ce reies din
posedarea mărfii. Definiţia dată de A. Smith prin care marfa are o valoare de schimb şi o valoare de utilizare
este foarte importantă pentru stabilirea noţiunilor de valoare şi preţ.
Reieşind din acea definiţie, preţul de piaţă este valoarea de schimb şi este preţul de echilibru care se
stabileşte prin raportul dintre cerere şi ofertă.
Deci, preţul de piaţă reprezintă suma plătită real în cazul unei tranzacţii concrete. Preţul de piaţă se poate
forma în rezultatul unui capriciu sau a unei situaţii specifice în urma neinformării convenite, a unei presiuni
din afară, a unor ambiţii sociale, a egoismului şi a multor altor factori.
Una din particularităţile pieţei imobiliare este cea cînd valoarea de piaţă a proprietăţii coincide cu
preţul de piaţă. Prin urmare, valoarea de piaţă poate fi echivalentă cu preţul de piaţă dacă se respectă
următoarele condiţii:
1. nu există nici o presiune asupra cumpărătorului sau vînzătorului pentru a influenţa tranzacţia;
2. vînzătorii şi cumpărătorii sunt bine informaţi şi acţionează în interese proprii;
3. pentru încheierea tranzacţiei se dispune de timp suficient;
4. achitarea în tranzacţie se face cu bani cheşi sau cu-n oarecare echivalent al acestuia.
Echilibrul este un moment central în teoria economică respectiv constituie o particularitate esenţială
pe piaţa imobiliară. Cererea şi oferta de bunuri imobile, se află în echilibru cînd cantitatea de marfă cerută şi
oferită la un preţ stabilit sunt egale. Dacă se schimbă anumite elemente, critice ale sistemului economic se
schimbă şi echilibrul. Dacă o anumită marfă are o prioritate mai mare pentru cumpărători, atunci cererea va
creşte şi va duce după sine încălcarea echilibrului, cantitatea de marfă oferită pe piaţă nu va satisface
cerinţele crescute.
Nivelul de producţie existent va deveni insuficient şi producătorii vor încerca să mărească volumul de
producţie din contul utilizării mai intensive a factorilor de producţie. Unii factori cum ar fi capitolul
(fondurile fixe), sau suprafaţa terenurilor utilizate se caracterizează prin aceea că nu pot fi uşor schimbaţi, iar
alţi factori - din contra. factori care se produc, se schimbă uşor sunt factorii variabili (de exemplu, durata
zilei de muncă), ceilalţi sunt factori constanţi. În legătură cu imposibilitatea schimbării imediate a factorilor
permanenţi într-o perioadă scurtă de timp, creşterea producţiei poate fi atinsă numai din contul creşterii
48
factorilor variabili. Într-o perioadă mai îndelungată de timp vor creşe şi factorii permanenţi (de exemplu, vor
fi date în exploatare unei întreprinderi) şi dacă nu vor interveni alte schimbări, atunci sistemul din nou se va
echilibra. În practică echilibrul este foarte greu de atins, el reprezintă un scop spre care se tinde şi o stare
care se menţine. Pe pieţele imobiliare locative menţinerea echilibrului se complică din caza că oferta de
pămînt este relativ constantă, iar perioada de utilizare a clădirilor este destul de mare. Unele schimbări ale
sistemei economice cum ar fi darea în exploatare a fondurilor fixe noi sunt legate de perioade îndelungate de
timp. În timp ce au loc aceste schimbări pe piaţă se pot schimba şi alţi indici cum ar fi cererea de mărfuri,
tehnologiile de producţie sau preţurile a anumitor factori de producţie. De aceea în studiul echilibrului
economic e necesar de delimita perioada care va fi examinată. În legătură cu aceasta deosebim trei perioade
pe parcursul cărora s poate restabili echilibrul economic:
1. perioada de piaţă reprezintă o perioadă scurtă de timp pe parcursul căreia echilibrul poate fi restabilit prin
expunerea pe piaţă a tuturor rezervelor şi stocurilor producţiei existente ce constituie obiectul cererii mărite;
2. perioada scurtă este o aşa perioadă care este destul de lungă pentru apariţia producţiei noi şi destul de
scurtă pentru schimbarea factorilor permanenţi;
3. perioada lungă pe parcursul căreia are loc schimbarea tuturor factorilor de producţie şi ca urmare creşterea
cantităţii de marfă oferit.
Preţurile la fondul locativ trebuie să convină atît producătorilor cît şi consumatorilor pentru ca acestea să
corespundă unor preţuri echilibrate. Dacă aceasta nu este aşa, atunci se vor produce modificări pînă cînd
preţurile date vor atinge echilibrul. Dacă preţul depăşeşte nivelul de echilibru, atunci utilizatorii nu-şi vor
putea permite procurarea unui număr mare de locuinţe, cererea de locuinţe scade. Numărul de locuinţe
oferite pe piaţă depăşeşte cererea, ceea ce duce după sine scăderea preţurilor de locuinţe. Această scădere
va avea loc pînă la un anumit punct cînd cumpărătorii vor echilibra oferta dată. Pentru o perioadă nu prea
mare din nou se vor instala preţurile de echilibru.

2.Forţele ce influentează valoarea bunurilor imobile

În general totalitatea forţelor ce influentează valoarea unui bun imobil pe piaţă se grupează în patru
segmente esenţiale, şi anume:
1. Factorii sociali
2. Factorii economici
3. Factorii guvernamentali
4. Factorii de mediu.

49
 Schematic legătura dintre aceste forţe de influenţă şi valoarea unui bun imobil poate fi redată astfel:
Factorii ce afectează valoarea bunurilor imobile Structura demografică a populaţiei

1. Fact. sociali Activitatea umnă a indivizilor

Valoarea Atitudinea faţă de educaţie, legislaţie şi

ordine publiţ, stilul de viaţă
bunului

imobil Grupa I
1. Puterea de cumpărare
2. Plasarea în cîmpul muncii (nivelul
şomajului)
3. Nivelul salariilor
4. Dezvoltarea industrială
5. Nivelul preţurilor

Fact. economici
Grupa II
1. Volumul de spaţiu liber (imobil)
2. Starea imobilului
3. Dezvoltarea tehnologiilor de
construcţie
4. Costul construcţiilor

Serviciile publice

Serviciile şi protecţia antiincendiară

Fact. politici, Legislaţia fiscală
administrativi

50
Condiţiile
Reţeaua de climaterice
transport

Fact. de mediu
Contaminarea toxică
 Bariere naturale (rîuri, parcuri)

Sistemul de transport (calea ferată,

aeroportul)

Bibliografia
-Cadastrul Bunurilor Imobile Vol.V,Vladimir Gh.Guţu,Chişinău2003.,
-Evaluarea Bunurilor Imobiliare,O. Buzu,A.Matcov, Chişinău2003.
- Buzu Olga, Organizarea activităţii de evaluare. Ediţia a două, Chişinău, 2002;-
- Zbîrciog Valeriu ,“Microeconomie” Chişinău ASEM 1996
- E. Cara , I. Pîrţachi “Microeconomie aplicată”- Partea 1 ASEM Chişinău 1998
-Legea Republicii Moldova cu privire la proprietate nr. 459 - XII din 22.01.1991
-Legea Republicii Moldova cu privire la gaj nr. 838 - XII din 23.05.1996. Monitorul Oficial al Republicii
Moldova nr.120 din 02.10.2001.)
-Болдырев В. С., Галушка А. С., Федоров А. Е. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект
учебного курса. Изд. Второ5151е. – М. 1998;

-Тарасевич Е. Т. Оценка недвижимости. / СПб ГТУ, СПб., 1997;

-Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. – М.: РИО
Мособлупрполирафиздата, 1994.

- Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – Пер. с англ. – М.:
«Дело ЛТД», 1995;

- Ресина В.И.,Экономика недвижимости. – М. 1999;

- Новиков Б.Д., Рынок и оценка недвижимости в Росии. Изд.Эгзамен – М.2000

- Грабовский Т.Г.,Экономика и управление недвижимостьюю-М. 2000;

- www.lara.md
- www.docs.md
- www.ournet.md
- www.appriser.ru
- www.valuation .ru

51