xx Panto Avonts Como ACURA cantidad de problemas posibles, entonces esta obra merece ser, sin dudas, ser reconocida como tal. "No me queda mas que expresarle al autor mis parabienes por su obra, la ‘que, no tengo dudas, tendré excelente acogida y una larga vida através de sus futuras ediciones. SeaasmiAN Rios Lasse ‘Master en Derecho, Université Panthéon-Assas, Paris IT Profesor Asistente de Derecho Civil Facultad de Derecho, Universidad de Chile Capiruto 1 GENERALIDADES 1, EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO El contrato de arrendamiento reconoce sus origenes en el Derecho romano,! donde era una de las relaciones obligacionales catalogadas ‘como ex bona fides,? presentando la particularidad de tratarse de un acto 7 Gon todo, sus rigenes en el Derecho romano son oscurs. En est sentido, Zann Sefala que la historia ms temprana de la locaiocondhctio est oscureida por Ia escasez de fentes, sendo sin enbargo plausible sostener que desde impos tempranos debe haber ocu- rido tanto el arendamiento como la contataién de la propiedad, de servicios y del trabajo, ‘ungue posblemente en une escala relativamentepequefa. Con todo, en concepto del mismo tutor, debe teers presente que tales wansacciones no eran al principio ejecuables pr se sin Pejuicio que el conrato verbal (stpulto) ero suficiotemente flexible para acomodario {sto como cualquier oto conveno. En algin moment, durante el curso dela Repiblica, el, retor decid acer ejecta un acto puramenteconsensalyconceder una conduct iudcium Tocat. Znoeernss, Reinhard. The Law of Obligations. Roman Foundations ofthe Chillan Tradition. Oxford. Oxford University Pres. 1996, pp 340-341 2 Como seal el profesor Guha caacterstico del concepto de contrat en el Derecho ‘romano es la cicunsancia de que consituye una elacin obligaionalmene bilateral, lo eval ‘debe entendere ms propio de las acciones que amparan la elaién que de las obligaciones ‘mismas, siendo precsamente lo determinant Ia existencia de cciones muss con que obliga Tacontraparte. En el aso dels contratos de buen fee régimen que los unifca se carectriza ‘or el sometiniento de las oblgnciones derivadas al principio de buena fe oequivalentes, lo ‘Ue lleva aque la neti enga un caricter incerta, ncluyendose en la formula clésola ‘Er bona fide, que permit jar un criteria abtracto con que regular el comportamieno de Ios reeiprocamentedeudors, en orden a cuanto deben dary hacer, con lo cual el comportamiento Edicion Actaliznda por Raméa Dominguez Benavente. 1984, p. 231. i conmaro De ARENDAEXTO DE BEES RACES URBANIS 2» raices urbanos en un solo cuerpo legal, donde se establezcan claramente las reglas aplicables a este contrato y su alcance, sin que la determinacién de las esferas de aplicacién de los diversos cuerpos legales quede entregada a ‘una reconstitucién efectuada por parte del intérprete o, en viltimo término, de la jurisprudencia, Realizada esta salvedad, expondremos la regulacién ‘general aplicable respecto del contrato de arrendamientos de bienes raices urbanos. El articulo 1915 CC define el contrato de arrendamiento siguiendo la triple particién realizada en el Derecho romano tardio®, tratando como tres formas de un mismo contrato al arrendamiento de cosas, al arrendamiento de obra y al arrendamiento de servicios, debiendo, para efectos de nuestra investigacién, quedamos con la definicién contenida en el citado articulo ‘en lo relativo al arrendamiento de cosas (esto es, un contrato en que las dos partes se obligan reciprocamente, la una a conceder el goce de una cosa y 1a otra a pagar un precio determinado) y con las normas relacionadas con cl arrendamiento de cosas, especificamente, las contenidas en los pérrafos 125 del citado cuerpo legal (articulos 1916 a 1977 CO), en tanto no sean incompatibles con la normativa especial ya mencionada. Este punto seré t limite urbano se encuentra definido en elarticulo $2 LGUC como “Ia linea ima- -inaria que delimita las dreas urbanasy de extension urbana que conforman los centros Doblades dlferencidndoles del resto del drea comunal”. Conforme 8 los articulos 53 y $4 {ea misma ley sila comuna cventa con Plan Regulador lo limites se defnin por és, tn tanto que si no cuenta con un Plan Regulador deberd estas a lo dispuesto por los Panes Seccionales. La importaneia que tene la defiicin del imiteurbano de a civdnd radicn en ‘Que abo em tal espacio se podra permit el abi alles, subdividr para formar poblaciones Y levanat construcciones que ao estén destinadas a permitir la explotacién agricola det Jamueble (art $5 LGUC).Si bien el articulo $2 LGUC limita a aplicacion de Ia definicin {que otorga repecto del limite wrbano a suaplicacion y ala aplicacin de la Ley Orgnica Conatuclonel de Municipaldades, parece evidente que no existiendo ota normativa que ‘egule a delimtaciOn dels limites urbanos debe entenderse a ella eferia Ia ley N° 18.101 1 fin de determinar su aplicaién ‘4 La ley N? 19.281, moifieada pr la ley N° 20.190, establece normas sobre el aends- meat de viviendas con promess de compraventa, siendocomplementada pr la ley N*19.360, “Que cteaun sistema de compensacién de créditoshipoecaros ara lavivienda y aportes de Contats de arendamiento de vivienda con promesa de compraventa EL coNTITO DE ABRENDANGEXTO BEBIDAS RACES URBANO a1 la celebracién de arrendamientos de las cosas sefialadas en los numerales 3y 5 del articulo 2. LLaexistencia de esta serie de hipétesis en las cuales no seré aplicable la ley N° 18.101 puede fundamentarse principalmente en dos supuestos: 2.1 Casos en que no recibe aplicacin la normativa de la ley N° 18.101 ‘porque la cosa arrendada no tiene por destino principal el servir de vivienda o permitir el desarrollo de actividades comerciales 0 industriales de forma continua ‘Se trata de los casos descritos en los numerales 3, 4 y 5 del articulo 2 LAU. 2.1.1, Vviendas amobladas, por temporadas no superiores a tres meses, con fines de descanso o turismo En el caso del numeral 3 del articulo 2, la normativa especial de protec- cién contenida en la ley N° 18.101 es excluida por el mismo legislador al ‘considerar que el arrendamiento de viviendas amobladas, por temporadas ro superiores a tres meses, sean continuos 0 discontinuos (circunstancias objetivas), con fines de descanso o turismo (circunstancia subjetiva,relativa al motivo que lleva al arrendatario a arrendar la cosa), no satisface por su ‘misma finalidad los supuestos que fundamentan la aplicacién de la norma- tiva especial. El legislador, como hemos sefialado, al dictar esta normativa, Jo que pretendié fue dotar de cierta proteccién al arrendatario en el uso y ‘goce de la cosa arrendada cuando ésta le sirva de vivienda o le permita el desarrollo continuo © permanente de actividades no agricolas en el bien raiz arrendado, situacién que no existe en el arrendamiento de bienes raices ‘cuando lo que persiga el arrendatario sea procurarse el goce de una cosa en. forma transitoria para fines de descanso o turismo. Los requisites exigidos par la aplicacién de esta excepeién son copulati- vos, lo que tendré especial importancia cuando se trate de la concurrencia de Jos elementos objetivos de aplicacién. Asi, por més que las partes declaren que la finalidad del arrendamiento de un determinado bien raiz sometido, en principio, a la aplicacién de la ley N° 18.101 sea el proporcionar el goce0 Paavo Axons Como AcuERA 2.2.3. Viviendas regidas por la ley N° 19.281 Laley N° 19.866 modificé el articulo 2 LAU con a inclusién de un nuevo ‘numeral el cual comprende dentro de las excepciones a su aplicacién las viviendas regidas por la ley N° 19.261 Sobre éste, debemos sefialar que a las viviendas regidas por la ley 'N? 19.281 les serdn aplicables precisamente las normas contenidas en la ‘mencionada ley, cuya mayor diferencia respecto de la LAU radica en sus aspectos procesales. De esta forma, a diferencia de lo que ocurre en la ley [N° 18.101, las controversias que se susciten entre las partes, incluidas las relativas al cumplimiento, resolucién, terminacién anticipada del contrato, indemnizaciones de perjuicios,fjacién de la fecha en la cual deberd resituir- se la vivienda, prestaciones mutuas, y aquellas relativas a la interpretacién 3.4. Contrato principal EI contrato de arrendamiento de bienes raices urbanos es un contrato principal en los términos del articulo 1442 CC, dado que subsiste por si ‘mismo, sin necesidad de otra convencién, 3.5. Contrato consensual ‘Uno de los puntos més importantes de destacar respecto del contrato de arrendamiento debienes raices urbanos es su cardcter consensual, dado que se perfecciona porel solo acuerdo de las partes respecto de la cosa que seré arrendada y el precio que deberd pagarse. De esta forma, en la medida que existe acuerdo respecto de la cosa cuyo uso y goce seri cedido en forma ‘temporal por el exrendador y el precio que deberd pagar el arrendatario ‘como contraprestacién, se encontrard perfecto el contrato de arrendamiento, siendo regulado en lo no dispuesto por las partes por la extensa normativa supletoria contenida en el Cédigo Civil y la ley N° 18.101. ‘No obstante lo sefialado anteriormente, el Cédigo Civil admite que el perfeccionamiento del contrato de arrendamiento quede sometido al curn- plimiento de detemminadas solemnidades convencionales (art. 1921 CC), ¢ incluso existen casos en que se impone antes de su celebracién el cumpli miento de determinadas formalidades exigidas por via de proteccién, como curre tratindose de a celebracién de arrendamientos de bienes raices que ° Como sala el rofesorLorez Sara Mata: “al albur quedan supeditados ene contrato ‘lecorio no ta existenca inexstncia de obligactones, como ocure con lacndicion, sno los ‘resultados econdmicos decir la mayor o menor ulidad 0 provecho”,agregando que gin Jas circunstancias hay conratos que pueda revestrcarcter conmutativo 0 leatorio, como ‘cure ene eas dela compraventa de cosas que no existe, pero que se espera que existan, Lorex Sata Matin, op... 115-116.6 Paavo Avanés Como ACURA han sido declarados bienes familiares (arts. 142 y 144 CC). Sin embargo, lo {importante de destacar en este punto es que ninguna de tales solemnidades son exigidas por la ley en consideracién al contrato mismo, sino que obe- decen a obligaciones autoimpuestas por los mismos contratantes por medio dde un contrato preparatorio (a las cuales las partes pueden incluso renunciar de forma ticita por medio de la celebracién del contrato de arrendamiento ‘ola entrega de la cosa a arrendar"®) 0 de formalidades exigidas por ley para la proteceidn del espacio que sirve de vivienda a la familia cuando ello ha sido declarado en la forma preserita en la ley. Finalmente, conforme al articulo 20 LAU, en los contratos de arrenda~ rmiento de bienes raices urbanos que no consten por escrito, se presumiré aque la renta serd la que declare el arrendatario. Esta es una disposicién de éeminente caricter probatorio, que crea incentivos para laescrturacién del contrato, pero que no impone para su perfeccionamiento como requisito la escrituracién. 3.6. Contrato nominado El contrato de arrendamiento de bienes rafces urbanos es un contrato nominado 0 tipico, dado que su existencia y los efectos que produce su celebracién se encuentran regulados en la ley. En este punto, es necesario recalcar que la normativa legal que rige el contrato de arrendamiento no s6lo viene apuplir el silencio de las partes en lo relativo a los efectos que 7 in ene sentido, la Cort Suprema, en sentencia de 28 de agosto de 1915, resolvié que "51 no ae ima la escritura por uno de los contratanes pero el arrendatriorecibe la cosa arrendadey entra ene! goce de ella, el contrat queda perfecto; esa enrega importa una re- ‘cia ala solemmidadpoctad” Cote Suprems, Sentencia de 28 de agosto de 1915, Citada en: Reperorio de Lepislacn Jrspradencia Chilenas, Codigo Civly Leyes Complementarias. Tomo VI op cit p. 80. También en: Gaceta de las Tribunaes. 438.2" sem. 1918, , 622. Lo relevante del razonamiento desarollado por la Corte esque, si bien las parts establecieron {que el arendamiento solo quedsba perfecto una vez que se torgaraescritur,existendo un ‘Kero respecto de cual sera el precio o rents, ln entrega que hace dela cosa arrendada cl Srrendataio al arrendador y ques aceptada por éte implica una manfestacin tcita de ‘oluntad en orden a perfecclonar el arendamient, Una soluién distinta no solo acerearia problemas en lo relativo al perfecionamiento del contao, sino que permtra a ln pate que “lega la inexstencie del cntato porno haberse cumplido con la solemnidad mutuamente ‘comvenidaactuar en contravencién a 3 propia conducts, defraudando las expetativas que de buen fe tene su contapare. EL courago De ARREND EEA DE MES RACES ANOS a desarrolla, sino que ademés, puede imponerse respecto de lo que volunta- riamente hubieren pactado. Eneste sentido, debemos recordar lo establecido en el articulo 19 LAU, conforme al cual “son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios”, disposicién por medio de la cual se impone un régi- ‘men minimo acorde con la finalidad de proteccién que tradicionalmente hha perseguido la legislacién en materia de arrendamiento de bienes raices ‘urbanos, limitindose la libertad de configuracién intema del contrato de arrendamiento. Este punto, asi como la vigencia y alcances de la concepcién de una legislacién protectora serdn analizados con mayor detalle al tratarel arren- damiento como un contrato de libre discusién. 3.7. Contrato de tracto sucesivo Los contratos pueden ser clasificados en contratos de ejecucién instan- tinea, cuando las obligaciones por él engendradas se cumplen apenas se celebra el contrato que las generd; de ejecucién diferida, cuando las partes pactan un plazo para el cumplimiento de las obligaciones que de él nacen ‘0 éste se impone por la misma naturaleza de la prestacién debida (en este ‘caso, podemos agregar, las partes también pueden pactar un cumplimiento fraccionado), y de tracto sucesivo o de ejecucién sucesiva, cuando los cum- plimientos se van escalonando en el tiempo durante un lapso prolongado, permaneciendo la relacién contractual.”””* ‘Como puede apreciarse, Ia distincién entre contratos de ejecucién instan- tinea y contratos de ejecucién diferida atiende al tiempo y forma en que se 7d. Lovez Seta Maal, op cit 9.135 7 Por el contrario,poniendo énfcis en Ia duracion dela relacion obligacional, el profesor Pesauincs distingue cate obligaciones de cjocucign istantineny obligaciones de wecucion dduradera, podiendoa su vez estas utimas ser obligacones de ejecucion continua y de ejecucion ‘a tracos, conform asi su ejeeucin suponeo no la admisién de una solucin de contnuidad. Con todo, la dversa nomenclaturauilizada no produce efectos sustantivos en el anlisis que sige. Vid PeXauitio Attvato, Daniel. Obligaiones. Teoria General yClasfiaciones, San tiago. Editorial Juridica de Chile. Primera Reimpresién. 2008, pp. 345-380