TEMA N° 1

De la Naturaleza de la Venta. Definición. Caracteres. Análisis de Art.1474 C.C

Efectos y Modalidades de la Venta. Formación de la Venta. Incapacidades
Específicas. De las Personas que no pueden comprar o vender. Ventas prohibidas.
De las cosas que no pueden ser vendidas.

Tema 1 LA VENTA
Naturaleza jurídica de la venta: es la traslativa de dominio de propiedad de un determinado
bien o derecho real.
Definición legal de la venta: Articulo 1474 C.C: “La venta es un contrato por cual el vendedor
se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
Elementos de la venta:
1.-El consentimiento: el contrato de venta se perfecciona con el consentimiento
legítimamente manifestado entre comprador-vendedor, con o sin la entrega del bien o pago
del precio; y la cosa queda a riesgo del adquiriente.
2.-Entrega de la cosa: la entrega del bien puede ser material o no.
3.-Pago del precio: puede ser inmediato o a futuro.
Nota: “no es necesario que coexistan los tres elementos para que se perfeccione la venta”.
Es un contrato donde el pago del precio se realiza con dinero y con bienes, si la cantidad
pagada en dinero supera el valor de la cantidad pagada en bien o bienes, estamos en
presencia de una venta, pero si la cantidad pagada en bienes es superior a lo pagado en
dinero estamos hablando de un trueque o permuta”
Modalidades de Venta:
1.-Pura y simple e irrevocable,
2.-Por peso, cuenta y medida.
3.-Venta en alzada o en globo.
4.-Venta a prueba.
5.-Venta sujeta a ensayo previo.
6.-Venta de cosa que aún no existe.
7.-Venta aleatoria.
8.-Venta de Inmueble: 8.1) Venta por cabida. 8.2) Venta de visu.
Formación de la venta
Incapacidades específicas para vender y comprar:
1.-Para vender: “entre marido y mujer no puede haber venta de bienes Articulo 1481C.C”
2.-Para comprar: “Artículo 1.482.- No pueden comprar, ni aun en subasta pública, ni
directamente, ni por intermedio de otras personas:
1º El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.
2º Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a su tutela,
protutela o curatela.
3º Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estén encargados de
vender o hacer vender.
4º Los empleados públicos, los bienes de la Nación, de los Estados o sus Secciones, o de
los establecimientos públicos de cuya administración estuvieren encargados, ni los bienes
que se venden bajo su autoridad o por su ministerio.
Artículo 1 474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la
propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
Artículo 1.475.- Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o
medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y
peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas.
Artículo 1.476.- Si, al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o en globo, la
venta queda perfecta inmediatamente.
Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido por
un solo precio, sin consideración al peso, al número o la medida, o cuando, aunque se haya
hecho mérito de esto, ha sido únicamente para determinar el monto del precio.
Artículo 1.477.- En cuanto a las mercancías que se acostumbra gustar o probar antes de
comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su
aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso.
Artículo 1.478.- La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condición
suspensiva.
Artículo 1.479.- El precio de la venta debe determinarse y especificarse por las partes.
Sin embargo, el precio puede quedar sometido al arbitrio de un tercero nombrado por las
partes en el acto de la venta. También puede estipularse que la elección del tercero se haga
con posterioridad por las partes, de común acuerdo, con tal de que quede estipulado en la
convención el modo de nombrar el tercero a falta de acuerdo entre las partes. Si el tercero
escogido no quiere o no puede hacer la determinación del precio, la venta es nula.
También puede convenirse en que el precio se fije con referencia al corriente en un mercado
y en un día determinado.
Artículo 1.480.- Lo dispuesto en el presente Título no obsta para que se dicten leyes
especiales sobre venta de bienes muebles a crédito, con o sin reserva de dominio. Estas
leyes se aplicarán preferentemente en los casos a que ellas se contraigan.
De las Cosas que No Pueden ser Vendidas:
Ventas Prohibidas:
Artículo 1.483.- La venta de la cosa ajena es anulable y puede dar lugar al resarcimiento de
daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona.
La nulidad establecida por este artículo no podrá alegarse nunca por el vendedor.
Artículo 1.484.- Es inexistente la venta de los derechos sobre la sucesión de una persona
viva, aun con su consentimiento.
Artículo 1.485.- Si en el momento de la venta la cosa vendida ha perecido en totalidad, la
venta es inexistente.
Si sólo ha perecido parte de la cosa, el comprador puede elegir entre desistir del contrato o
pedir la parte existente, determinándose su precio por expertos.

TEMA N° 2

Obligaciones del Vendedor. La tradición y el Saneamiento. La Tradición: a) Formas.

b) Reglas Derecho de Retención del Vendedor. Saneamiento en caso de Evicción.
Definición:
a) Requisitos. b) Efectos. c) Acciones y Lapsos. Garantía del Buen Funcionamiento.
Otras Obligaciones del Vendedor.

De las Obligaciones del Vendedor

Artículo 1.486.- Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento
de la cosa vendida.
LA TRADICION
Definición: Articulo 1487 C.C: “La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión
del comprador”
Obligaciones del vendedor:
1.- Artículo 1.488.- El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los
inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.
2.- Artículo 1.491.- Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de
escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de
cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.
La tradición:
a) Formas:
1.- Artículo 1.489.- La tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por la
entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el solo consentimiento de las
partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta, o si el comprador
los tenía ya en su poder por cualquier otro título.
2.- Artículo 1.490.- La tradición de las cosas incorporales se verifica por la entrega de los
títulos o por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor.
3.- Artículo 1.492.- La tradición debe hacerse en el lugar donde la cosa se encontraba en el
acto de la venta, si no se ha estipulado otra cosa.
b) Reglas del Derecho de Retención del Vendedor
Artículo 1.493.- El vendedor que no ha acordado plazo para el pago no está obligado a
entregar la cosa si el comprador no paga el precio. Tampoco está obligado a hacer la
entrega, aun cuando haya acordado plazo para el pago del precio, si después de la venta el
comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra, de suerte que el vendedor se
encuentre en peligro inminente de perder el precio, a menos que se dé caución de pagar en
el plazo convenido.
Nota: Artículo 1.212.- Cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse
inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el
lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal.
Concepto de evicción: Consiste en que un tercero desposea a un comprador haciendo
valer un derecho real sobre la cosa vendida y en virtud de sentencia pasada con autoridad
de cosa juzgada.
Tipos de evicción:
1.-Eviccion total: cuando el tercero ha logrado reivindicar para si la totalidad de la cosa;
cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca sobre la cosa, y el precio del remate no excede
del crédito garantizado.
2.-Eviccion Parcial: Cuando el tercero ha logrado reinvindicar una parte de la cosa (divisa o
indivisa); cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca sobre la cosa, y el precio del remate
excede el crédito garantizado.
3.-Eviccion Menor: cuando el tercero hace valer derechos de usufructos uso o habitación;
cuando el tercero hace valer servidumbres pasivas (no simples limitaciones legales de la
propiedad) sobre el fundo vendido, etc ya que ello no afecta el uso o goce el comprador.
Nota: “El solo hecho de que el inmuble vendido este hipotecado no implica evicción; pero si
se ejecuta la hipoteca habrá entonces evicción parcial o total, según que el precio obtenido
en el remate exceda o no el crédito garantizado”

Saneamiento en caso de evicción:

Definicion: Es la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacifica de
la propiedad o derecho vendido.
Requisitos:
1.-La evicción debe ser actual: que el tercero en ejercicio de un derecho real que lo faculta
para ello, haya impedido al comprador total o parcialmente entrar en posesión de la cosa o
lo haya privado de ella, probándolo.
2.-La causa debe ser anterior a la venta.
3.-En caso de evicción menor, debe tratarse de cargas no declaradas en el contrato de
venta y de acuerdo con otras de cargas ignoradas por el comprador al tiempo de contratar.
Efectos: Código Civil:
ARTICULO 1508 .-- Si se ha prometido el saneamiento o si nada se ha estipulado sobre él, el
comprador que ha padecido la evicción tiene derecho a exigir del vendedor: 
1º La restitución del precio. 
2º La de los frutos, cuando está obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa. 
3º Las costas del pleito que haya causado la evicción y las del que hubiese seguido con el vendedor
para el saneamiento en lo conducente. 
4º Los daños y perjuicios y los gastos y costas del contrato. 
Si la restitución de frutos se hubiese impuesto al comprador, como poseedor de mala fe, cesará la
obligación impuesta al vendedor en el número 2º de este artículo. 

ARTICULO 1503.-- Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, responde aquél: 

1º De la posesión pacífica de la cosa vendida. 
2º De los vicios o defectos ocultos de la misma. 
1º. Del saneamiento en caso de evicción 

ARTICULO 1504.-- Aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el

vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive del todo o parte de la cosa vendida, y
de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato. 

ARTICULO 1505 .-- Los contratantes pueden, por convenios particulares, aumentar o disminuir el

efecto de esta obligación legal, y convenir también en que el vendedor quede libre de ella. 

ARTICULO 1506 .-- Aunque se haya estipulado que el vendedor no quede obligado al saneamiento,

responderá, sin embargo, del que resulte de un hecho que le sea personal. Toda convención
contraria es nula. 
Tampoco valdrá la estipulación por la cual se liberte al vendedor del saneamiento, si éste procediere
de mala fe y el comprador ignorare la causa que diere motivo a la evicción. 

ARTICULO 1508 .-- Si se ha prometido el saneamiento o si nada se ha estipulado sobre él, el

comprador que ha padecido la evicción tiene derecho a exigir del vendedor: 
1º La restitución del precio. 
2º La de los frutos, cuando está obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa. 
3º Las costas del pleito que haya causado la evicción y las del que hubiese seguido con el vendedor
para el saneamiento en lo conducente. 
4º Los daños y perjuicios y los gastos y costas del contrato. 
Si la restitución de frutos se hubiese impuesto al comprador, como poseedor de mala fe, cesará la
obligación impuesta al vendedor en el número 2º de este artículo.

ARTICULO 1509 .-- Si al verificarse la evicción, la cosa vendida se halla disminuida en valor, o

considerablemente deteriorada, ya sea por negligencia del comprador, ya por fuerza mayor, el
vendedor está, sin embargo, obligado a restituir el precio íntegro. 
Si el comprador ha sacado provecho de los deterioros que ha causado, el vendedor tiene derecho a
retener una parte del precio equivalente a ese provecho. 

ARTICULO 1510 .-- Si la cosa vendida ha aumentado en valor para la época de la evicción, aun

independientemente de hechos del comprador, el vendedor está obligado a pagar el exceso de valor,
además del precio que recibió. 

ARTICULO 1512 .-- Si el vendedor vendió de mala fe el fundo ajeno, está obligado a reembolsar al

comprador de buena fe todos los gastos aún voluntarios, que éste haya hecho en el fundo. 

ARTICULO 1513 .-- Si ha habido evicción de una parte de la cosa, y esta parte es de tal importancia,
relativamente al todo, que el comprador no la hubiera comprado sin aquella parte, puede éste hacer
resolver el contrato de venta.
ARTICULO 1514 .-- Si en el caso de evicción de una parte del fundo vendido no se resolviere la
venta, el valor de la parte sobre la cual se ha efectuado la evicción se pagará al comprador por el
vendedor, según la estimación que se haga en la época de la evicción, y no en proporción del precio
total de la venta, ya haya aumentado, ya haya disminuido el valor total de la cosa vendida.

 ARTICULO 1515 .-- Si el fundo vendido está gravado con servidumbres no aparentes que no se
hayan declarado en el contrato, y que sean de tal importancia que se presuma que si el comprador
las hubiere conocido no habría comprado el fundo, el comprador puede pedir la resolución del
contrato, a menos que prefiera una indemnización. 

ARTICULO 1516 .-- Cuando el comprador ha evitado la evicción del fundo, mediante el pago de una
cantidad de dinero, el vendedor puede libertarse de todas las consecuencias del saneamiento,
reembolsándole la cantidad pagada, sus intereses y gastos.

ARTICULO 1517 .-- Cesa la obligación de sanear por causa de evicción, cuando el comprador no
hace notificar al vendedor la demanda de evicción en los términos señalados en el Código de
Procedimiento Civil, y el vendedor prueba que tenía medios de defensa suficientes para ser absuelto
de la demanda.

Saneamiento por vicios ocultos

Definición: es el que deriva de la obligación de transmitir la propiedad o derecho. Sin
embargo, la ley lo regula como si fuera una obligación autónoma de garantizar al comprador
una posesión que le permita utilizar la cosa en la forma que podía esperar legítimamente.
Requisitos:
1) Que afecte cualitativamente la cosa y no solo cuantitativamente.
2) Que afecte la cosa en el uso para el cual esta destinada.
3) Que la gravedad del vicio sea de tal magnitud, como para que le comprador de
haberlo conocido no hubiera comprado la cosa o hubiera ofrecido un precio menor.
4) Que el vicio sea oculto ya que el vendedor no esta obligado por los vicios aparentes
y que el comprador habría podido conocer por sí mismo.
5) Que el vicio sea ignorado por el comprador.
Acciones:
1) Acción redhibitoria: Mediante la cual el comprador devuelve la cosa y le restituyen el
precio
2) Acción estimatoria: mediante la cual el comprador retiene la cosa, haciéndose restituir
la parte del precio que determinen los expertos quienes deben tomar en cuenta solo
la disminución del valor que objetivamente producen la existencia del vicio y no los
daños y perjuicios que este haya causado al comprador.

3) TEMA N° 3
Obligaciones del Comprador. El pago del precio; a) Reglas. b) Excepciones. c)
Sanciones por su incumplimiento. Otras obligaciones del comprador. Ventas
prohibidas, venta de la cosa ajena. Intereses del precio.

Obligación de pagar el precio: es la obligación fundamental del comprador, lo que implica

que en el código se mencione como si fuera su única obligación.
Reglas: Código Civil
ARTÍCULO 1527.-- La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar
determinados por el contrato. 
ARTÍCULO 1528.-- Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe
pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición. Si el precio no ha de ser
pagado en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador según
el artículo 1.295. 
Interés del precio: la obligación de pagar el precio no implica la obligación de pagar
intereses, salvo en los tres casos siguientes:
1) Cuando se ha establecido en la convención, la cual deberá indicar el momento
desde el cual comienzan a correr dichos intereses y el tipo de los mismos; a falta de
estas indicaciones, los intereses comienzan a correr desde el día de la venta al tipo
legal.
2) Cuando el comprador esta en mora (lo que es de Derecho común)
3) Cuando la cosa vendida y entregada al comprador produce frutos u otra renta; caso
en el cual los intereses corren desde el día de la entrega hasta el día del pago al tipo
legal.
Otras obligaciones del comprador:
1) Obligación de pagar ciertos gastos: En principio corresponde al comprador pagar los
gastos de escrituras (honorarios profesionales por redacción del contrato y los
derechos de autenticación y registro del mismo) y demás accesorios de la venta, así
como los gastos de transporte.
2) Obligación de recibir la entrega esta obligación esta fundada en la obligación de hacer
tradición que tiene el vendedor debe cumplirse en el momento y lugar en que el
vendedor está obligado a hacer su tradición. En caso de que el comprador no cumpla
con su obligación de entregar la cosa, al vendedor, conforme al Derecho común;
puede:
a) Exigir el cumplimiento de la misma, en orden a lo cual puede valerse del
procedimiento de la oferta real y deposito.
b) Intentar la acción resolutoria.

TEMA N° 4

EL Retracto. Concepto. Utilidad. Retracto Convencional: a) Requisitos. b) Plazos y

Prorrogas. c) Derechos y beneficio de las partes. Retracto Legal. Requisitos y
Efectos del Retracto Legal.

Concepto: consiste en el derecho que por ley o convenio se tiene para dejar sin efecto
hecho o enajenación hecha a favor de otro y recuperar para si la cosa, por el mismo precio
pagado y ciertos gastos en ocasiones.
ARTÍCULO 1534.-- El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar
la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el
artículo 1.544. Es nula la obligación de rescatar que se imponga al vendedor. 
ARTÍCULO 1535.-- El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de
cinco años. 
Cuando se haya estipulado por un tiempo más largo, se reducirá a este plazo. Si no se ha fijado
tiempo para ejercer el derecho de retracto, la acción para intentarlo se prescribe por el término de
cinco años, contados desde la fecha del contrato. 
Las disposiciones de este artículo no impiden que puedan estipularse nuevas prórrogas para ejercer
el derecho de rescate, aunque el plazo fijado y esas prórrogas lleguen a exceder de cinco años. 

ARTÍCULO 1536.-- Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el

comprador adquiere irrevocablemente la propiedad. 

ARTÍCULO 1537.-- El término corre contra toda persona, aún menor, salvo el recurso contra quien
haya lugar. 

ARTÍCULO 1538.-- El vendedor que ha estipulado el retracto puede intentar su acción contra los
terceros adquirentes, aun cuando en los respectivos contratos de éstos no se haya hecho mención
del retracto convenido. 

ARTÍCULO 1539.-- El comprador con pacto de retracto ejerce todos los derechos de su vendedor. 
La prescripción corre en su favor, tanto contra el verdadero propietario como contra los que pretendan
tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida. 
Puede oponer el beneficio de excusión a los acreedores de su vendedor. 

ARTÍCULO 1540.-- Si el comprador con el pacto de retracto de una parte indivisa de un fundo se ha

hecho adjudicatario del fundo entero por licitación provocada contra él, podrá obligar al vendedor a
rescatar todo el fundo, si quisiere hacer uso del retracto. 

 ARTÍCULO 1541.-- Cuando varias personas han vendido conjuntamente y por un solo contrato un
fundo común, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede ser
obligado a consentir rescates parciales. En este caso, si no hay acuerdo entre los vendedores o los
herederos, puede cualquiera de ellos verificarlo en totalidad y por su propia cuenta. 

ARTÍCULO 1542.-- Si los copropietarios de un fundo no lo han vendido conjuntamente y en totalidad,

sino que cada uno ha vendido sólo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto separadamente,
cada uno por la porción que le corresponda. 
El comprador no puede obligar al que ejerce la acción de esa manera a que rescate el fundo entero. 

ARTÍCULO 1543.-- Si el comprador hubiere dejado varios herederos, el derecho de retracto no podrá

ejercerse sino contra cada uno de ellos y por la parte que le corresponda, sea que la cosa vendida
esté indivisa o que se la haya dividido entre ellos. 
Si la herencia se hubiere dividido y la cosa vendida se hubiere comprendido en la porción de uno de
los herederos, la acción podrá intentarse contra éste por el todo. 

ARTICULO 1544 .-- El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al
comprador no sólo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las
reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta
concurrencia del mayor valor que éste tenga. No puede entrar en posesión sino después de haber
satisfecho todas estas obligaciones. 
El vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas
que le haya impuesto el comprador. 

ARTÍCULO 1546.-- El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño

que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones
estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda
dividirse cómodamente o sin menoscabo. 
En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata
de la porción que tengan en la cosa común. 
ARTÍCULO 1547.-- No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados
desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo
represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta
días, contados desde la fecha del registro de la escritura. 

ARTÍCULO 1548.-- En el retracto legal se aplicará lo dispuesto en los artículos 1.539 y 1.544. 

TEMA N° 5
Modalidades de la Venta de Muebles e Inmuebles: Muebles: a) peso, cuenta y
medida. b) alzada o globo. c) Venta de cosas que se acostumbran a gustarse. d)
Venta de cosas sujetas a ensayo previo. e) Venta futura. f) Venta aleatoria.
Inmuebles: Venta por cabida y venta en globo.

A.- VENTA DE COSAS SUJETAS A CUENTA, PESO Y MEDIDA                  (Art. 1475

C.C.)
Estas ventas no son perfectas, sino hasta el momento en que se  cuentan, se pesen o se
midan, lo que no significa que el contrato sea imperfecto, ya que el mismo nació cuando se
emitió el consentimiento, lo que quiere decir cuando se dice que la venta no es perfecta es
que la el vendedor sigue corriendo con los riesgos y peligros de la cosa, hasta que sean
pesadas, contadas o medidas.

Ejemplo: Una persona llega a un comercial y solicita se le venda unas latas de manteca;
pero en ese momento el supuesto comprador sale del comercio y al regresar se encuentra
que el local se había incendiado totalmente. La pregunta que surge aquí es ¿ Se
perfeccionó la venta de las latas de manteca, si o no ? La respuesta es que no se
perfeccionó la venta porque las latas no se contaron y en este caso como hubo un incendio, 
los riesgos los corre el vendedor, de acuerdo al principio de que las cosas perecen para su
dueño, de acuerdo a la interpretación del artículo 1.475 del Código Civil.

B.- VENTA EL ALZADA O GLOBO                               (Art. 1476 C.C.)

En este tipo de venta las mercancías que se han vendido alzadamente o en globo, quedan
perfectas inmediatamente. En estas ventas las cosas se han vendido por un solo precio, sin
consideración al peso, al número o a la medida; o cuando aunque se haya hecho mérito de
esto, ha sido únicamente para determinar el monto del precio. En el ejemplo anteriormente
explanado, de conformidad con el art 1476 C.C. pierde el comprador.

C.- VENTA DE COSAS QUE SE ACOSTUMBRAN A GUSTARSE                 (Art. 1477

C.C.)
Son una serie de objetos que se venden con la condición de que el comprador los guste o
los pruebe, para conocer si la calidad de lo que está  comprando es la que el desea,
entonces hasta tanto ese comprador no guste o pruebe la cosa objeto del contrato y de su
aceptación en cuanto a la calidad de la cosa, no se entenderá cumplida la obligación de dar,
no se entenderá que hay transmisión del vendedor al comprador, según la regla del artículo
1.477. No queda perfecta la venta, hasta que el comprador no haya hecho  conocer su
aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso.

D.- VENTA SUJETA A ENSAYO PREVIO                       (Art. 1478 C.C.)

Son las ventas de cosas que bien sea porque están sujetas a determinado mecanismo o
porque hay que probar el material con que están hechas, se le da la oportunidad al
comprador de que las ensaye primero, de acuerdo al artículo 1.478.
Ejemplo: Se compra un carro y se prueba para ver si está bien, si está bien el comprador lo
puede adquirir, pero caso contrario no lo compraría.

E.- VENTA FUTURA
Se produce cuando la propiedad de la cosa existe; Cuando el bien o derecho que se va a
transmitir versa sobre una cosa “futura”, la transferencia dela propiedad ocurre cuando la
cosa existe para el momento del perfeccionamiento del contrato y es perfectamente válida,
pero está sometida a la condición de que la cosa tenga existencia: Si la cosa no llega a
tener existencia, la venta será nula.
Comentarios : Suficientemente claro.

F.- VENTA ALEATORIA
Es una modalidad de la venta de cosas futuras, la ventaja depende de un hecho casual,
cuando se vendan cosas futuras tomando el comprador sobre si el riesgo de que no llegaran
a existir en su totalidad, o en cualquier cantidad ó cuando se vendan cosas existentes, pero
sujetas a algún riesgo.  Ejemplo: el contrato de seguros.

2.- INMUEBLES

A.- VENTA POR CABIDA

En este tipo de ventas de bienes inmuebles, sobre todo cuando se refiere a “terrenos” ,
sucede frecuentemente que el objeto material del contrato de compra-venta, puede que
tenga mayor o menor medida de lo que en principio creían las partes.
Artículo 1.496 : el vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada
en el contrato…”.
Cuando el vendedor no pueda entregar la parte pautada, o el comprador no lo exija, el
vendedor estará obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio.
Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el
comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el
excedente del precio pasa de la veinteava parte de la cantidad declarada. (Art. 1184 C.C.)

B.- VENTA EN GLOBO =  Cuando se compra un terreno y no se especifica el precio por

unidad de medida, sino que se estipula en globo, es decir no se establece relación entre 
cada medida y cada parte del precio.
Ejemplo: Cuando se compra una hacienda a ciegas, sin medir, no se especifica el metraje
que tiene esa hacienda.
También se aplica en los remates de vehículos, donde se compra el lote y se ofrece una
cantidad de dinero por el mismo, sin especificar cantidad, ni el precio por cada unidad. =S

Nuestra legislación trae varios casos en que la transmisión del derecho de propiedad o
cumplimiento de la obligación de dar; se efectúa en un momento posterior a aquel de la
celebración del contrato y entre estos casos tenemos:

1.1. LA VENTA DE COSAS SUJETAS A PESO, CUENTA O MEDIDA. Estas no son

perfectas sino hasta el momento que se pesen, cuenten o midan, y cuando se dice que no
son perfectas no se está diciendo que es imperfecto el contrato porque éste ya se produjo o
ya se originó, esto en virtud que se ha emitido el consentimiento lo que esta significando el
legislador. Es que la propiedad no se transmite del vendedor al comprador y en
consecuencia el vendedor sigue corriendo con los riesgos de la cosa, esto no lleva a
recordar aquel principio del derecho de la cosa perece para su dueño.
Artículo 1.475 Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o
medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y
peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas.

Si se es propietario de un almacén y un sujeto “X” visita a éste en calidad de comprador; él

quiere comprar 50 latas de manteca, el dueño acepta la comprar él informa que no hay
problema, se las vende. El comprador “X” le informa al vendedor que necesita hacer una
diligencia cerca del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta, al salir éste del almacén
ocurre un terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El
Vendedor, porque a pesar de haber consentido la venta, no se ha pesado, no se ha contado
y no se ha medido.

1.2. VENTA EN GLOBO EN ALZADA: El  transferimiento de la propiedad opera en el

momento de la emisión del consentimiento

Artículo 1.476 Si, al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o en globo. La
venta queda perfecta inmediatamente. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en
globo, si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideración al peso al número o
la medida, o cuando, aunque se haya hecho mérito de esto ha sido únicamente para
determinar el monto del precio
Si se es propietario de un almacén y un sujeto “X” visita a éste en calidad de comprador; él
quiere comprar la totalidad de la existencia de latas de manteca, el dueño acepta la comprar
él informa que no hay problema, se las vende, hay consentimiento entre el vendedor y el
comprador. El comprador “X” le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca
del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta, al salir éste del almacén ocurre un
terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El Comprador,
porque se consintió la venta, se está comprando en globo, no se va a pesar, ni a contar ni a
medir.

1.3. VENTA DE LAS COSAS QUE SE ACOSTUMBRAN A GUSTARSE estas cosas son
objetos que se venden con la condición los gusten o los prueben para conocer si la calidad
de los que está comprando es lo que desea, entonces hasta tanto ese comprador no guste o
pruebe la cosa objeto del contrato y de su aceptación en cuanto a calidad de la cosa, no se
entenderá cumplido el dar, no se entenderá transmitido del vendedor al comprador.

Artículo 1.477 En cuanto a las mercancías que se acostumbra gustar o probar antes de
comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su
aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso.

Un vendedor de vino de marca reconocida tiene un almacén en la Av. Sucre de los Dos
Caminos, viene un comprador “X” de mala fe, o aprovechador de la buena fe del vendedor le
solicita al vendedor una copa de vino de unas barricas de un vino que le interesa comprar, el
comprador le informa a éste que el vino esta avinagrado, no sirve, ¿Esta el vendedor
aceptar el comprador? NO, porque ya se dijo anteriormente que el comprador viene con
mala fe, para conseguir un mejor precio o un precio más bajo. Hay que nombrar un experto
para que determine el estado de si es cierto o no lo que dice el comprador.

Otro caso de una pareja que va a un restaurant a comer, y solicitan al mesonero la carta de
vinos, Solicitan una botella y el mesonero se las trae. Se sirven y la dama dice que el vino
no sabe bien. En este caso se puede dar la importancia en cuanto a la venta del mismo,
¿Prosperaría una situación parecida a la anterior? NO, porque se habla en este caso de una
botella, en el anterior se habla de barricas, y no se va a llamar a un experto catador para
que certifique el estado del vino, la dejan y no la pagan.

1.4. VENTAS DE COSAS SUJETAS A ENSAYO: hay cosas que bien sea porque está,
sujetas a determinado mecanismos o porque hay que probar el material con que están
hechas, se le da la oportunidad al comprador de que las ensaye primero. Artículo 1.478 La
venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condición suspensiva

El caso de la venta de una yegua que la condición que exige el comprador es que si pare un
macho, él la compra, en este caso se da o se juzga que el hecho siempre va a estar bajo
condición suspensiva

2. MODALIDAD DE VENTA O COSAS DE BIENES INMUEBLES:

2.1. VENTA POR CABIDA EN MATERIA DE INMUEBLES: Sobre todo refiriéndonos a

terrenos sucede con frecuencia que la cosa que se compra materia del contrato de
compraventa; puede que tenga menos o más medida de lo que se creían en principio las
partes.

Yo voy a comprar un terreno y en principio se creía que el mismo tiene un área de tantos
metros y resulta que cuando se va a medir tiene menos o más metros. Es por eso que
nuestra legislación a establecido algunas reglas que están plasmadas en el Artículo 1.496 El
vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato,
salvo las modificaciones siguientes: Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión
de su cabida, a razón de tanto por medida, el vendedor está obligado a entregar al
comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato. Cuando esto no sea posible, o
el comprador no lo exija, el vendedor estará obligado a sufrir una disminución proporcional
en el precio.

Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el

comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el
excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada.
Donde se trata esta situación. Si se está vendiendo un terreno que se presume mide 800
mts.2, y tiene menos se pagara el valor y si tiene más como por ejemplo tiene el doble o sea
1600 mts.2 la ley NO me obliga a comprar el doble del área porque mi capacidad de pago;
Pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la
cantidad declarada.

2.2. VENTA EN GLOBO EN MATERIA DE INMUEBLES: Cuando se compra un terreno no

se especifica el precio por unidad de medida sino que se estipula en globo, se establece
relación entre cada medida y cada parte del precio. Ejemplo. Cuando un comprador decide
adquirir unas hectáreas de terreno y queda en acuerdo con el vendedor de pagarle 10
millones de bolívares. Se puede medir después si se quiere parcelar, pero en principio se
está comprando en globo.
Otro caso, es una vena de lotes de carros que tienen algunas veces las empresas de
seguros, yo como comprador le digo a esta empresa te doy 20 millones de bolívares por
todo el lote de carros, de esta manera se está comprando en globo.

2.3. VENTA FUTURA: Cuando el bien o derecho se va a transferir versa sobre una cosa
futura. La transferencia de la propiedad ocurre cuando la cosa existe para el momento del
perfeccionamiento del contrato. Esto es perfectamente válido, pero está sometido a la
condición de que la cosa tenga existencia, si la cosa no llega a tener existencia la venta es
nula.
Ejemplo: El contrato de seguro, ya que la prestación de las partes varía según ocurra o no el
riesgo asegurado.
Ejemplo Un pescador ofrece el primer lanzamiento de la red de pescar a un comprador por
Bs. 20 mil, es lanzada ésta y solo pesca tres sardinas y como esto depende de un alias se
pierden los 20 mil bolívares. Y si es el caso contrario  que en vez de sacar tres sardinas,
pesca 10 langostas, el comprador sale ganando.

TEMA N° 6
Venta con Reserva de Dominio. Concepto. a) Características. b) Requisitos. c)
Efectos. d) Resolución y pérdida del beneficio del término.

Concepto: es la venta en la cual, en virtud de la voluntad de las partes se difiere la

transferencia de la cosa o derecho vendido hasta el momento en que el comprador pague la
totalidad de una parte determinada del precio.
La venta con reserva de dominio, constituye la más energética protección.
cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir a otro llamada comprador la
propiedad de una cosa mueble por su naturaleza, una vez que este haya satisfecho la
totalidad o el número de cuotas establecidas para el pago del precio, no obstante haberle
hecho entrega de la cosa vendida. También podemos decir que es la venta en la cual por
voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho vencido hasta el
momento que el comprador pague la totalidad o una parte determinada del precio, es decir,
que el vendedor conserve y retenga la titularidad de la cosa mientras esté vigente el
contrato.

Es un contrato que tiene relevancia jurídica desde el momento en que las partes han
manifestado su consentimiento, aun cuando no se produzca la transferencia de la
propiedad, el contrato es válido, es perfecto, se paga parte del precio, se hace entrega de la
cosa, el uso y disfrute lo tiene el comprador pero no a título genuino, ya que no es poseedor
legítimo, sino que es un poseedor precario, es un mero detentador, aun cuando corre con el
riesgo.

CARACTERÍSTICA DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO

Constituye una protección del derecho de propiedad que tiene el vendedor de cobrar el
precio en materia de bienes muebles a crédito con las ventajas que ello implica.

En la venta con reserva de dominio aun cuando el vendedor se desprende de la cosa, en

cuanto la está dando, no transfiere la titularidad siendo esta la garantía que va a tener en
contra del comprador. Este último la va a usar, la va usufructuar, inclusive le va a sacar
provecho económico, y podría en el momento determinado con el trabajo que él haga sobre
esa cosa obtenga beneficios con los cuales él va poder pagar, haciéndose de esta manera,
propietario de la cosa y por lo tanto asumiendo el riesgo.

El que vende con reserva de dominio queda amparado frente la posibilidad de que el
comprador se insolvente, venda y haga la tradición a un tercero, ya que de esta forma la
acción civil se convertiría en inútil.
Con esta modalidad de venta no importa a quien se le venda porque la ley le está dando
una garantía al vendedor, antes de que surgiera esta ley, el comprador con el simple
consentimiento se constituía en copropietario Artículo 1.161 En los contratos que tienen por
objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y
se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a
riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado. Por lo tanto si la
persona se insolventada o destruía la cosa el vendedor no podía valerse de nada para
poder resarcir el daño que se le causaba.

REQUISITOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO

 
Que se trate de una venta a crédito de una venta a crédito o a plazo.
Que se trate de una venta de un bien mueble por naturaleza (es aquella que se puede
trasladar de un lugar a otro sin sufrir daños)
Que el bien no esté destinado a la reventa, manufactura o transformación, que no sean
identificable
Que la transferencia este subordinada al pago del precio con el pago de la última cuota, se
produce la transferencia de la cosa del vendedor al comprador. Sin que haya necesidad de
que se cumpla con cualquier otra formalidad.
Ejemplo: ¿Qué ocurriría si se compra un vehículo con reserva de dominio y al cabo de 2 ó 3
años la compañía quiebra? ¿Qué pasa con el comprador en cuánto la propiedad del bien?
Se deben hacer los pagos a través de un tribunal de municipio, es decir, se hace la llamada
Oferta Real.
Otro caso, Suponte que se termina de cancelar la obligación y el vendedor se niega a
entregar el finiquito del contrato. La ley expresa que el último recibo equivale a la propiedad
de la cosa comprada (Vehículo), es decir, el último recibo cancelado. Se debe acudir ante
un tribunal para que de fe de la cancelación y que se es propietario del vehículo.
El pacto con reserva de dominio no podrá tener un término mayor de 5 años, si se estipula
un término mayor no es que sea nulo el contrato sino que se reduce a 5 años, no hay
prorroga.
En el contrato debe constar en forma expresa el pacto de la reserva de dominio, de manera
que si se hace un contrato de compraventa y a posterior las partes convienen a que se haga
con reserva de dominio este contrato no es un contrato de venta con reserva de dominio.
Que las cosas vendidas sean identificables individualmente y de modo preciso, sino se
identifican, el contrato no tendrá efectos contra terceros.
Que las cosas vendidas tengan un valor individual a Bs. 250.00.
Que las cosas vendidas no estén destinadas a ser parte integrante  y constante de un
inmueble del cual no pueden separarse sin causar daños a este.

EFECTOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO

4.1. El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida de donde podemos decir que
puede oponerse al embargo de los hacedores del comprador o de terceros, siempre y
cuando llene los requisitos de oponibilidad a terceros. El vendedor será el poseedor legítimo
de la cosa y aún cuando no la tenga en su poder en forma material, él es el propietario y
total está en capacidad de oponerse a cualquier medida por parte de sus acreedores.

Ejemplo: Un sujeto “A” es vendedor de vehículos, vende a un sujeto “B” uno con reserva de
dominio. Este sujeto “B” va circulando por la Av. Francisco de Miranda y le llega una patrulla
de tránsito y lo detiene. Uno de Fiscales  de Transito le informa a este que sobre ese
vehículo pesa una medida de embargo por que usted fue demandada por una deuda que
tiene con un sujeto “C”. Este Sujeto “C” no sabe que el vehículo fue comprado con reserva
de dominio. El vendedor “A” puede perfectamente acudir ante el Tribunal que conoce de la
demanda con sus documentos respectivos siempre y cuando llene los requisitos que exige
la Ley de la Venta con reserva de dominio. En su artículo 5. El Tribunal debe suspender la
medida preventiva que pesa sobre el vehículo. Porque el vehículo pertenece a la persona
del vendedor “A” aun cuando el sujeto “B” sea aparentemente el propietario del mismo.
Establecidos en el artículo 5 de La Ley sobre venta con reserva de dominio “Los contratos
de venta con reserva de dominio solo tendrán efecto con respecto de terceros, cuando se
cumplan los requisitos siguientes:

Que el documento debe contener por lo menos las siguientes menciones: Nombre, apellido,
profesión, domicilio del vendedor y comprador, descripción exacta de la cosa que se va a
vender, con referencia a su elaboración industrial. Lugar donde permanecerá la cosa
vendida durante la vigencia del pacto de reserva de dominio, precio de la venta, fecha de la
misma, condiciones de pago, si se han emitido letras de cambio para el pago de las cuotas.

Efectos contra terceros El documento debe ser auténtico, legalmente reconocido y será
extendido en por los menos en dos ejemplares, de un mismo tenor, uno para el vendedor y
el otro para el comprador. A los efectos de darle fecha cierta al respectivo documento
cualquiera de las partes podrá presentar para su archivo en un juzgado o notaria del
dominio del vendedor un ejemplar de aquel firmado por los otorgantes.
¿Si esa cosa que se ha comprado con pacto de reserva de dominio en un momento
determinado es embargada por una deuda con un sujeto “B” y éste intenta ante los
tribunales acciones de medida preventiva de embargo con la cosa comprada?
Para que el vendedor de ese vehículo pueda acudir ante el tribunal respectivo y oponerse a
la medida preventiva tiene que llevar necesariamente un documento con todos los
requisitos. Si no se cumple esta formalidad el tribunal desestima la petición (Sí no los
cumple) Debe llenar o estar bajo esta esas premisas.

4.2. Pagado el precio en su totalidad la transferencia de la propiedad se cumple

automáticamente sin necesidad de actuación alguna por parte del vendedor. Ver art.1296
c.c.

4.3. Garantía que debe dar el vendedor El vendedor además de la cláusula de buen
funcionamiento deberá garantizarle al comprador la existencia de repuestos y servicios
durante la vigencia del contrato.

4.4. El comprador que tiene la posesión de la cosa corre con el riesgo desde el momento de
la tradición; tiene a su cargo el pago de los impuestos que gravan la cosa y es el propietario
(El comprador) responsable a que se refiere la Ley de Tránsito.

4.5. El comprador está obligado desde el punto de vista material a cuidar la cosa con la
diligencia de un buen Padre de Familia. Desde el punto de Vista Jurídico responde como un
buen padre de familia es simplemente notificar al vendedor de cualquier cosa irregular que
pueda acontecer en cuanto a lo que ha comprado con reserva de dominio.
4.6. El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa mientras que dure el
contrato de reserva de dominio. Salvo que tenga la autorización expresa del vendedor. En
caso que el comprador disponga del bien el vendedor puede ir contra este ejerciendo una
acción penal dispuesto en el artículo 468 C.P.V., La acción Reivindicatoria, Exigir el pago en
forma inmediata (Cancelación Total) la totalidad del bien.

4.7. El comprador debe notificar al vendedor cambio de domicilio o residencia dentro de los
10 días siguientes a la fecha que se realice cuando se trate de vehículos o el cambio de
lugar del mueble en los otros casos. (O sea si es un vehículo que ha comprado una persona
con reserva de dominio aquí en Caracas éste cambia su domicilio a San Cristóbal debe
notificar al vendedor el cambio del mismo según lo que establece la Ley su cambio de
domicilio o residencia dentro de los 10 días. Para así puede accionar (Vendedor tiene algo
en un momento determinado contra de ese vehículo poder localizar al comprador). Con
relación a la Jurisdicción; si se va a demandar tiene que hacerlo en relación a la ubicación
de la cosa).

4.8. Las acciones del vendedor contra terceros, prescribirán a los 6 meses contados a partir
del día en que debe ser pagado o terminado de pagar el precio de la cosa vendida con
reserva de dominio.

4.9. El que adquiera de buena fe en feria mercado, en venta pública, en remate judicial, etc.
Cosas que hayan sido vendidas con reserva de dominio para que el comprador las devuelva
al vendedor tiene que necesariamente devolverle o rembolsarle a él los gastos incurridos en
la adquisición de los mismos.

4.10. Si la cosa vendida con reserva de dominio, estando asegurada por el comprador,
perece, se deteriora, se pierde de modo que se ignore su existencia, o cualquier otro acto
que dé lugar a una indemnización de seguro, el crédito del vendedor se considerará
prendario a los efectos del poder cobrar con el privilegio inherente a este de las cantidades
debidas por los aseguradores; Es decir que ese crédito prendario, pasa a ser privilegio de la
persona del vendedor. Si en un momento determinado una persona compra un vehículo con
reserva de dominio el vendedor este le va a solicitar una póliza de seguro sobre ese
vehículo para garantizar cualquier eventualidad que pueda ocurrirle al mismo. De ocurrir un
siniestro el que primero va a cobrar va a ser el vendedor si sobra le corresponderá esta
diferencia al comprador.

TEMA N° 7
Venta de propiedad Horizontal y Venta de Parcelas. Concepto. a) Características. b)
Requisitos. c) Propiedad individuales. La Administración. Documento de
Parcelamiento. Disolución de la Comunidad.

Es el régimen Legislativo dirigido a establecer las normas aplicables a la propiedad de los

diversos apartamentos en los cuales se divide un inmueble y podemos definir lo que es
apartamento como las construcciones
1. REQUISITOS PARA PODER PROCEDER A LA VENTA DEAPARTAMENTOS EN
PROPIEDAD HORIZONTAL

Que exista el llamado Documento de Condominio que debe ser registrado en la Oficina
Subalterna de Registro donde está ubicado el inmueble. Este documento debe contener la
descripción y ubicación del inmueble con absoluta precisión, linderos de las cosas
comunes, el valor que se le da al edificio, el valor de cada apartamento, estableciendo o
fijando allí de acuerdo el valor de cada apartamento la cuota de condominio (ALICUOTA)
a pagar en función del valor y área de construcción del apartamento. Si es un Penthouse
debe pagar más condominio en relación a un apartamento tipo estudio.

Planos explicativos que deben ser acompañados al documento de condominio para ser
agregados al cuaderno de comprobantes debidamente aprobados por los organismos
correspondientes y cualquier modificación que se haga a sus dependencias deben estar
claramente demarcadas en las áreas comunes. Si no hubiese sido registrado el
documento de condominio y anexados los planos que lo señala La Ley no podrán
protocolizarse ningún tipo de propiedad sobre cualquier apartamento. En caso de
registrarse, el Registrador que lo haga será objeto de sanción

Quien recibe todo o parte del precio en dinero o instrumento negociable sea el propietario
o dueño del terreno donde se va a construir el edificio. Teniendo la obligación este, de
destinar esos fondos a financiar la construcción.
Que quien recibe todo o parte del precio del inmueble objeto del contrato pague al
adquirente intereses a la tasa corriente en el mercado inmobiliario sobre las cantidades
recibidas. (No se cumple ningún constructor paga intereses por el dinero que recibe para
la construcción de apartamento de propiedad horizontal).

2. ADMINISTRACIÓN
En principio todo lo que se relaciona con la administración en materia de Propiedad
Horizontal se rige por lo que nos señala el documento de condominio. En el cual se
acostumbra a señalar tanto los derechos como las obligaciones de los copropietarios.
Esto no quiere decir que amen del documento de condominio también puede en materia
de propiedad horizontal puede existir un reglamento interno que rige las cosas que no se
establecen en el documento de condominio es decir las cosa cotidianas, diarias. Ejemplo:
No se deben bajar los perros a hacer sus necesidades en el jardín.

La administración de los edificios en Propiedad Horizontal se rige por la asamblea general

de copropietarios. Esta Asamblea está integrada por todas personas que son
copropietarias del edificio.

Anécdota: Será igual una asamblea general de copropietarios a una asamblea de socios
de compañía anónima. (Accionistas de una empresa). Si porque todos los socios que
forman parte de estas. Tiene parte los copropietarios tienen los apartamentos y los socios
de una compañía tiene acciones en la empresa.

También La Junta de Condominio compuesta de tres  o por tres personas de reconocida

honorabilidad y tres suplentes. Que será designada por la Asamblea General de
copropietarios durando en sus funciones un año pudiendo ser reelectos y eligiendo de su
seno un Presidente. Igualmente a La Asamblea General de copropietarios nombrara por
mayoría de votos, una persona que puede ser Natural o Jurídica para que desempeñe las
funciones de Administrador por un periodo de un año, pudiendo ser reelecto por periodos
sucesivos. Esta designación puede ser revocada en cualquier momento. Al igual si no se
hace el nombramiento oportuno de un Administrador EL JUEZ de Municipio de la
Jurisdicción puede nombrarlo a solicitud de alguno o cualquiera de los copropietarios.
Este administrador debe presentar garantía suficiente a juicio de la Asamblea de
copropietarios.

Leer artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal reza cuales son las atribuciones que
tiene un Administrador en Materia de Propiedad Horizontal.
Corresponde al administrador:
Cuidar y vigilar las cosas comunes.
Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración  y conservación, así como
las reparaciones menores de las cosas comunes.
Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de
su reglamento y de los acuerdos de los propietarios.
Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas
comunes, y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad  recibir los
cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de lo recaudado
supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría podrán darle un destino
diferente u ordenar su distribución.
Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la
administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por un Abogado o bien
otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente
autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo
documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de
Condominio.
Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su
administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar
los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los
propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos.
Llevar los libros de a.- Asamblea de propietarios, b.- Actas de la Junta de Condominio, c.-
Libro Diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o
un Juez de Municipio, en cuya Jurisdicción se encuentre el inmueble.
Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo Único: La violación o incumplimiento de cualquiera de las obligaciones a que se
refiere este artículo, por parte del Administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio
de las acciones civiles y penales a que haya lugar.

3. COMO SE EXTINGUE EL CONDOMINIO:

Destrucción total del Edificio.
Destrucción de una porción del edificio que represente por lo menos las tres cuartas parte
s del mismo.
Por ruina del Edificio.
Por dedición unánime de los copropietarios.

4. ARRAS:
Es lo que se da en cuenta o seguridad del cumplimiento de un contrato y están permitidas
en Venezuela siempre y cuando cumplan las siguientes condiciones:

Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumento negociable sea el
propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos fondos a
financiar la construcción (el documento debe ser registrado).
El documento de condominio debe estar registrado y deben haberse obtenido los
permisos de construcción respectivos.
Que el propietario del inmueble constituya garantía fiduciaria para responder de las
cantidades recibidas y los daños y perjuicios que su incumplimiento ocasione.
Que quien recibe todo o parte del precio del inmueble pague al adquirente intereses a la
tasa corriente en el mercado inmobiliario.
El enajenante que reciba todo o parte del precio antes del otorgamiento del documento
correspondiente será castigado con prisión de cinco a veinte meses a instancia del
adquirente, pudiendo hacerlo únicamente si se cumplen los requisitos apuntados antes.

ARTICULO 33 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

Los títulos a que se refiere el artículo anterior deberán contener:
Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de Condominio.
La designación del apartamento, con expresión del área correspondiente, situación,
número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para hacerlo
conocer distintamente.
El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la
totalidad del inmueble.

ARTICULO 34 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

El contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento es anulable a solicitud
del adquirente cuando se establezca para éste la obligación de pagar todo o parte del
precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación.
La misma sanción civil acarreará la estipulación de que el adquirente se obligue por letra
de cambio u otro documento negociable, antes de la protocolización del correspondiente
título.
Parágrafo Único: Sin embargo, se podrá recibir todo o parte del precio o el adquirente se
podrá obligar por letras de cambio u otros documentos negociables, antes de que se
otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación, y aun cuando el
inmueble esté hipotecado, únicamente si se cumple cualquiera de los requisitos
siguientes:
Quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables, sea el
propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos fondos a
financiar la construcción.
Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido
los permisos de construcción respectivos.
Que el propietario del inmueble, en los términos que se establezca el documento,
constituya garantía fiduciaria para responder de la devolución de las cantidades recibidas
y los daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar.
En caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artículo 1263 c.c., estas no
podrán exceder del porcentaje del precio del apartamento objeto de la negociación que
fija el Reglamento, y siempre que se dé cumplimiento a lo establecido en los literales
anteriores. El propietario debe fijar un plazo para cumplir su obligación de transferir la
propiedad de lo vendido.
Quien recibe todo o parte del precio del inmueble, objeto del contrato, en dinero o en
instrumentos negociables, pague al adquirente intereses, a las tasas corrientes en el
mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.

ARTICULO 35 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

En los contratos de venta cuyo precio haya de pagarse por cuotas, no podrá estipularse
que la falta de pago de una o más cuotas conlleve a la resolución del contrato o a la
pérdida del beneficio del término que tenga el comprador, respecto a las cuotas sucesivas
sino después de transcurridos cuarenta y cinco días que se contarán a partir de la fecha
de vencimiento de la primera cuota insoluta

ARTICULO 38 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

La enajenación de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecado produce de
pleno derecho la división de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como en lo
que se refiere a la persona del deudor, en proporción al valor atribuido a cada
apartamento de acuerdo con el artículo 7.
A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca con que
gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquirente al enajenante,
después de deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el
monto de la hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al
enajenante, podrá emitirse letras de cambio u otros documentos negociables. Tanto los
pagos que debe hacer el acreedor hipotecario se harán por intermedio de la
administración del inmueble, salvo pacto en contrario.

ARTICULO 44 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

El enajenante que reciba todo o parte del precio antes del otorgamiento a que refiere el
artículo 34 de esta Ley, será castigado con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses, a
instancia del adquirente. La misma sanción se aplicará al enajenante en el caso de
recepción del pago en letra de cambio u otro documento negociable por el cual se haya
obligado al adquirente frente al enajenante o a un tercero en razón de la enajenación
siempre que dicho pago ocurra antes del respectivo otorgamiento, o si… haber observado
el cumplimiento de cualquiera de los requisitos establecidos en el Parágrafo Único del
artículo 34.

: VENTA DE PARCELAS

1. DEFINICIÓN DE VENTA DE PARCELAS

La venta de parcelas es aquel contrato en el cual se está enajenando o vendiendo un
inmueble por su naturaleza (terreno, edificio) en forma fraccionada, por porciones
independientes, con la obligación de realizarla mediante OFERTA PUBLICA y que la
persona del promotor GARANTICE LOS SERVICIOS BÁSICOS FUNDAMENTALES, es
decir, se obligue a dotar a la parcela de los servicios indispensables.

Del análisis de este concepto observamos que se trata:

Que se trata de una venta de una extensión de terreno.
Que se puede vender fraccionadamente y que las parcelas van a ser independientes una
de otras.
Se debe hacer mediante OFERTA PUBLICA es decir a través de los medios de
comunicación comercial tales como los Avisos de Prensa, vallas etc.

2. REQUISITOS PARA LA VENTA DE PARCELAS

Antes de proceder a la venta de parcelas por OFERTA PUBLICA el propietario o los
copropietarios de dichas parcelas están en la obligación de protocolizar ante la
correspondiente oficina subalterna de registro de la ubicación del inmueble un documento
que se denomina DOCUMENTO DE URBANIZACIÓN O PARCELAMIENTO. En el cual
se hará constar:
La voluntad de destinar el inmueble a la venta o enajenación  por parcelas.
La denominación del inmueble si la tiene, su ubicación, linderos, áreas, medidas y demás
características.
La relación cronológica de los títulos de adquisición con la indicación de los 20 años
anteriores de su adquisición, de las fechas y datos del registro.
El porcentaje que representan el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor
fijado para la totalidad del área destinada a la venta.
El numero de parcelas en que se dividirá el inmueble conforme al plano de urbanismo o
parcelamiento, una indicación a su vez del número de parcelas destinadas a un mismo
uso y con igual zonificación.
Los gravámenes que existen sobre el inmueble, indicando la fecha y datos del registro.
(Los requisitos que deben contener el documento de urbanización o parcelamiento son
similares o parecidos a los de la Venta de Apartamento de Propiedad Horizontal).

El registrador NO PROTOCOLIZARA el documento de urbanización o parcelamiento sino

contiene todos los requisitos anteriormente señalados, es decir:
La venta por parcelas.
La denominación del inmueble.
La relación cronológica de los títulos.
El numero de parcelas.
El porcentaje que representa el valor de cada parcela.
Las condiciones generales de la urbanización, los gravámenes.
Los permisos de construcción y el plano topográfico, si hay modificaciones o reformas que
fueran aprobadas por las autoridades competentes con posterioridad a la protocolización
del documento respectivo serán constar en un documento que también será
protocolizado. Y agregados por supuesto al cuaderno de comprobantes. Estando obligado
el registrado a estampar la nota marginal.

Toda venta por parcela y oferta pública será nula sino se hubiere protocolizado
previamente el documento de urbanización o parcelamiento.

Si algún propietario se le ocurriese proceder a la venta de parcela sin cumplir con este
requisito será castigado con prisión de 5 a 20 meses aun cuando la ley no lo diga igual
sucede en materia de propiedad horizontal y se activa a instancia de parte.
Tampoco el Registrador protocolizara el documento de urbanización o parcelamiento en
aquellos casos en que el inmueble destinado a ser vendido por oferta pública o por
parcelas hubiese sido dado en garantía hipotecaria sino consta de manera autentica el
consentimiento del acreedor hipotecario para tal destino.
Tampoco el Registrador protocolizara documento alguno de propiedad sobre una parcela
enajenada por oferta pública sino se ha protocolizado el documento de urbanización y
parcelamiento.

OJO CON ESTO

El contrato por el cual se enajena una parcela a titulo oneroso es anulable a solicitud del
adquirente cuando se obligue a este a pagar todo o todo o parte del precio antes del
otorgamiento del correspondiente documento registrado de enajenación, una vez anulado
el contrato se castigara con pena de prisión de 5 a 20 meses a instancia del adquirente,
AL ENAJENANTE que hubiese recibido pagos en razón del contrato, letras de cambio u
otro documento negociable, y que hubiese trasmitido tales títulos.

Queda prohibida la venta de parcelas ubicadas en zonas destinadas a áreas verdes o a

otros servicios normales. Siendo en consecuencia inexistente y nulo cualquier acto o
documento otorgados en contravención a La Ley.
En los contratos de ventas de parcelas cuya precio haya de pagarse mediante cuotas la
falta de pago de menos de TRES CUOTAS no dará lugar a la resolución del contrato ni a
la pérdida del beneficio del plazo SINO al cobro de las cuotas insolutas o no pagadas y a
los intereses moratorios a la rata corriente en el mercado.

RESUELTO EL CONTRATO DE VENTA DE PARCELAS A PLAZO

por cualquier causa que sea si se ha convenido la cuotas pagadas queden a beneficio del
vendedor a titulo de indemnización el Juez según las circunstancias podrá reducir la
indemnización convenida si el comprador a pagado más de una cuarta parte del precio
total.

Serán castigados con pena de prisión DE 5 A 20 MESES aquellas personas que mediante
anuncios y otros medios de propaganda de venta de parcelas hagan falsas afirmaciones
sobre La Urbanización o Parcelamiento que induzcan a engaño público. Además de la
pena de prisión se impondrán multas de índole pecuniaria siendo competentes para
conocer este tipo de situación los Jueces de 1era. Instancia en lo Penal de la respectiva
Jurisdicción. Quienes actuaran a petición de la persona afectada. En caso de que estos
hechos incriminados fueran imputables a una persona Jurídica la pena corporal prevista
recaerá sobre sus administradores responsables no así la multa que deben pagarla o se
le impondrán a la persona Jurídica.

TEMA N° 8
Arrendamiento. Concepto. Duración de los Contratos. De los canones y su fijación.
Del Procedimiento para la cancelación del canon de arrendamiento de vivienda. Del
Recibo de pago. Revisión de los canones de arrendamiento.
EL ARRENDAMIENTO

1. CONCEPTO
Es un contrato mediante una de las partes contratantes se obliga a ser gozar a la otra de una cosa
mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que este se obliga a pagar
aquella. (Ver. Art. 1579 c.c.). El carácter esencial del arrendamiento es de ceder el goce de una cosa
por un canon o precio que puede ser en dinero o en especies. También tiene caracteres comunes que
tiene todo contrato que son consensual, oneroso, bilateral, de tracto sucesivo, etc.
La persona propietaria o la que arrienda una cosa se le denomina arrendador y el otro arrendatario.
El precio se suele llamar pensión, canon, alquiler, etc.

2. LAPSOS PARA ARRENDAR INMUEBLES

El arrendamiento puede ser por tiempo determinado y por tiempo indeterminado. Contrato de
arrendamiento determinado es cuando las partes en el contrato determinan la vigencia del contrato de
arrendamiento. En cuanto al arrendamiento determinado existen limitaciones legales en razón de la
duración del contrato. En efecto los bienes inmuebles NO PUEDEN ser arrendados por más de
QUINCE AÑOS, cuando son celebrados por más tiempo se limitan a los quince años. Salvo dos
excepciones:
Pueden arrendarse las casas para habitarlas estipulándose que el arrendamiento dure toda la vida del
arrendatario, pero no del arrendador.
Extenderlo hasta cincuenta años los arrendamientos de terrenos totalmente incultos (vírgenes) cuando
se establezca la obligación de desmontarlos y cultivarlos.
Si el tiempo de arrendamiento es superior a los seis años hay que cumplir con las formalidades del
registro (ver. Art. 1920 ordinal 5 c.c.)

3. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:

El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:

Entregar al arrendatario la cosa arrendada, esto quiere decir que la cosa se debe entregar en buen
estado, hechas las reparaciones a que haya lugar y entregar la cosa en condiciones óptimas para ser
usado por el arrendatario.
Entre conservar la cosa en ESTADO SERVIR al fin para que se ha arrendado. Esto quiere decir que
debe reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, EXCEPTO las pequeñas reparaciones
QUE SEGÚN EL USO debe hacerlas el arrendatario.
Está obligado a no variar la forma de la cosa arrendada de modo que no afecte al fin para la cual fue
arrendada.
Debe mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa, esto es que está obligado al
saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada; Que impidan su uso, aunque no los
conociera al tiempo del contrato; Al igual que responde por los daños y perjuicios causados al
arrendatario por los vicios y defectos de la cosa a menos que pruebe que los ignoraba.
El arrendador debe abstenerse de causar al arrendatario por hecho propio, tanto perturbaciones de
hecho (Instalar una casa de cita o un prostíbulo), como perturbaciones de derecho (Vender la cosa sin
participar al arrendatario, Arrendarle a otro sin participarle al arrendatario).
Anécdota: ¿Puede un enfermo instalarse a morir (una persona moribunda) en un hotel? NO, Porque el
uso del Hotel no está destinado para ello. A menos que llegue bueno y sano. Muera allí por alguna
causa.

4. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Comportarse o actuar como un buen padre de familia,  cuando se dice se está significarlo que debe
usar la cosa sin dañarla, sin perturbar a los vecinos e igualmente debe servirse de la cosa para el uso
que se determine en el contrato. De allí que no puede tomar el inmueble para instalar un hotel o para
otros fines que no sean normales.
Pagar el canon de arrendamiento correspondiente en los términos establecidos en el contrato. El
incumplimiento de cualquiera de estas obligaciones tiene el efecto de autorizar al dueño o arrendador
de exigir la resolución del contrato. Amén del pago del canon de arrendamiento el arrendatario tiene
otras obligaciones menores como ocurre por ejemplo cuando el arrendatario paga los servicios
públicos. Quien paga el condominio el arrendador (La obligación es del dueño porque él es el
propietario del inmueble; Previa autorización expresa del arrendador lo puede hacer el arrendatario)
siempre que no se llegue un acuerdo con el arrendatario.
El lugar de pago del contrato de arrendamiento a falta de estipulación es el domicilio del arrendatario
en el momento del  vencimiento del canon. Según la doctrina se interpreta esto en el sentido de que el
pago debe efectuarse en el domicilio que tenía el arrendador al tiempo de la celebración del contrato.
Igualmente el arrendatario está obligado a notificar al arrendador a la mayor brevedad posible toda
usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho a la cosa arrendada.
Si el arrendatario incumple la obligación o se retarda en su cumplimiento responderá de los daños y
perjuicios.

TEMA N° 9
De los Desalojos. Causas para el Desalojo. Del Procedimiento previo a las Demandas. De las
Demandas. Efectos de la no contestación. De las Cuestiones Previas. De la Reconvención.

Las demandas por desalojo por cumplimiento de contrato, por reintegro de sobre alquileres, por
retracto legal arrendaticio, por reintegro de depósito sobre bienes urbanos o suburbanos se
sentenciaran y tramitaran conforme al procedimiento breve que reza en el Código Procedimiento
Civil.

Cuando se declare con lugar una demanda de desalojo de un inmueble fundamentada en la causal
establecida en la Ley, relacionada con la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o
sus parientes consanguíneos o hijos adoptivo, o que el inmueble vaya a ser objeto de democión o de
reparaciones que ameriten su desocupación, deberá concederse al arrendatario un plazo
improrrogable de seis meses para la entrega material del mismo contados a partir de la notificación
que se haga de la sentencia definitivamente firme.

En el momento de la contestación de la demanda el demandado podrá oponer las cuestiones

previas previstas en el Código Procedimiento Civil al igual que las defensas de fondo, las cuales
serán decididas en la sentencia definitiva.
Igualmente podrá el demandado intentar o proponer la reconvención (contra demandar) siempre que
el tribunal sea competente por la materia y por la cuantía.

Solo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento
verbal o escrito a TIEMPO INDETERMINADO, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las
siguientes causales:

Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2)
mensualidades consecutivas.
Cuando el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos o indebidos o haya
cambiado el uso o destino que para el inmueble se pacto en el contrato de arrendamiento sin el
consentimiento previo y por escrito del arrendador.
En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble arrendado o cualquiera de sus
parientes conseguíneos dentro del segundo grado o un hijo adoptivo
Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten su desocupación.
Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso
normal.
Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado el inmueble sin el
consentimiento previo y por escrito del arrendador.

2. DE LA PRORROGA LEGAL (ART. 38 LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO)

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto inmuebles sujetos a regulación celebrados
a TIEMPO DETERMINADO llegado el día del vencimiento del plazo estipulado éste, (contrato) se
prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario; Tomando en
consideración las siguientes reglas:

Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos el contrato se
prorrogara por un lapso máximo de seis (6) meses.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un año pero menor de cinco (5)
se prorrogara por un lapso máximo de un año.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero de diez (10)
se prorrogara por un lapso máximo de dos (2) años.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogara por
un plazo máximo de tres (3) años. Ver art. 38 L.A.I.

Esa prorroga legal está sujeta a que la persona del arrendatario este solvente en los cánones de
arrendamiento al igual que esa prorroga opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador
puede exigir del arrendatario el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble. Ver art. 39
L.A.I.

¿SI LA PERSONA DEL ARRENDATARIO ESTA EN EL USO DE LA PRORROGA LEGAL

ESTABLECIDA EN LA LEY Y LLEGA EL  MOMENTO DE LA ENTREGA DEL INMUEBLE, ESTE
NO LO HACE?

El arrendador tiene que acudir ante un Tribunal para que le haga la entrega material del inmueble. Y
ponga a este en posesión del mismo. El Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la
cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble,
quedando afectada la cosa para responder al arrendatario si hubiere lugar a ello. Si al vencimiento
del término contractual el arrendatario estuviera incurso en el incumplimiento de sus obligaciones
contractuales o legales no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal.

TEMA N° 10

De la Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendamiento. Lapsos para ejercer el Retracto
Legal. De la Extinción del Ofrecimiento. Del Reintegro. Del Exceso al cobro indebido. Del
procedimiento para el reintegro del cobro indebido. De la preinscripción del reclamo. De la
jurisdicción especial Inquilinaria.

3. DE LA PREFERENCIA OFERTIVA
Es el derecho que tiene el arrendatario para que se le
ofrezca en venta con preferencia a cualquier tercero el
inmueble que ocupa en calidad de arrendatario. Sólo tendrá
derecho a esa preferencia ofertiva aquel arrendatario que
tenga más de dos (2) años como tal y que se encuentre
solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y
satisfaga las aspiraciones del arrendador. Ver art. 42 L.A.I.

A los fines del derecho preferente, el propietario debe

notificar al arrendatario, su manifestación de voluntad de
vender el inmueble y debe hacerlo mediante documento
autentico. Indicando en el precio de venta, condiciones y
modalidades de la negociación, de la misma manera el
arrendatario deberá notificar igualmente al propietario su
aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor y debe
hacerlo en el término de quince (15) días calendarios a
contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido ese
término sin que el arrendatario hubiere aceptado el
ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en
venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones
y modalidades del ofrecimiento de venta. Ver art. 44 L.A.I.
Párrafo Único.
Transcurrido ciento ochenta (180) días calendario después
del ofrecimiento de venta a que se refiere lo antes
expuesto, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros,
quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en
consecuencia, curarse una nueva oferta al arrendatario
para cualquier otra negociación que se pretendiere
celebrar. Ver art. 45 L.A.I

4. DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

Es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en

las mismas condiciones establecidas en el contrato de
venta en el lugar de quien adquiere el inmueble.

Para tener o ejercer este derecho al igual que en la

preferencia ofertiva el arrendatario debe tener dos (2) o
más de dos (2) años ocupando el mismo y siempre y
cuando se encuentre solvente en los pago de los cánones
de arrendamiento.

El derecho de retracto legal arrendaticio deberá ser

ejercido por el arrendatario dentro del plazo de 40 días
calendario, contados a partir de la fecha de la notificación
cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el
 adquirente. A dicha notificación deberá anexarse
necesariamente copia certificada del documento contentivo
de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.
Ver art. 47 L.A.I.

El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto legal

arrendaticio, si se produjeran cualquiera de los supuestos
siguientes:
No se le hubiere hecho la notificación prevista o se
omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior
al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que
las ofrecidas inicialmente al arrendatario. Ver art. 48 L.A.I.

El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de

enajenación o transferencia global de la propiedad del
inmueble del cual forme parte de la vivienda oficina o local
arrendado. Ver art. 49 L.A.I.

TEMA N° 10
De la Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendamiento. Lapsos para ejercer el Retracto Legal.
De la Extinción del Ofrecimiento. Del Reintegro. Del Exceso al cobro indebido. Del procedimiento
para el reintegro del cobro indebido. De la preinscripción del reclamo. De la jurisdicción especial
Inquilinaria.

TEMA N° 11
Mandato. Concepto y efecto del Mandato. Definición: a) Caracteres. b) Clases de Mandatos. Efectos:
a) Obligaciones del Mandante. b) Obligaciones del Mandatario. Extinción de Mandato.

TEMA N° 12
Transacción. Concepto y efectos de la Transacción. Definición: a) Caracteres. b) Capacidad. c)
Clases. Efectos. Nulidad de la Transacción. El Comodato. Concepto y Efectos del Comodato.
Definición: a) Caracteres. Efectos. b) Obligaciones del Comodante.
c) Obligaciones del Comodatario.

CONTRATOS - SÉPTIMO SEMESTRE

CONTRATOS
TEMA I
CONCEPTO DE VENTA
Es aquel contrato mediante el cual una persona llamada vendedor, transfiere a otra llamada comprador la propiedad de
una cosa, para la cual el comprador debe pagar el precio.
Art. 1.474 C.C: La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador
a pagar el precio.

CARACTERES DEL CONTRATO DE VENTA

1. CARACTERES ESENCIALES.

LA TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD DE UNA COSA O DERECHO:

No puede haber contrato de venta sin la transferencia del derecho de propiedad; sin embargo la transferencia puede
ocurrir en un tiempo posterior, como por ejemplo: “La venta con reserva de dominio”.

EL PAGO DEL PRECIO:

Viene a ser el objeto y la finalidad que persigue el vendedor al contratar y debe ser necesariamente en dinero; Quien vende
una cosa tiene por finalidad que se le pague un precio, sin embargo puede variar la forma de pago ya que el comprador
podría pagar en especie de común acuerdo con el vendedor. Es la expresión en dinero del valor de la mercancía. El precio
debe ser: Serio, Determinado o Determinable, No Debe ser Vil ni Irrisorio:.

2. CARACTERES GENERALES O COMUNES DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA.

Es un contrato bilateral ya que ambas partes se obligan recíprocamente.

Es un contrato oneroso, porque cada una de las partes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente.
Es un contrato es de ejecución variable, la transferencia del derecho de propiedad sobre la cosa vendida debe realizarse de
manera inmediata o como resultado de un tracito sucesivo.
Es un contrato consensual ya que se perfecciona con el simple consentimiento de las partes, lo que no excluye que la ley en
ciertos casos requiere del cumplimiento de algunas formalidades para darle al contrato oponibilidad ante los terceros.

EFECTOS DE LA VENTA

1. VENTA CON EFECTOS REALES: La transmisión de la propiedad se realiza de inmediato con la simple emisión del
consentimiento, y el efecto que tiene este contrato es el de hacer nacer en el comprador un derecho real que no es otro
sino el derecho de propiedad.

2. VENTA CON EFECTOS OBLIGACIONALES:  La transmisión de la propiedad se realiza en un momento posterior o sea,
que no hay derecho real todavía en el patrimonio del comprador, lo que hay es un derecho de crédito que se convertirá en
un futuro en el derecho real de propiedad para el comprador como ocurre en la venta con reserva de dominio.

MODALIDADES DE LA VENTA

1.- MUEBLES
A.- VENTA DE COSAS SUJETAS A CUENTA, PESO Y MEDIDA
Estas ventas no son perfectas, sino hasta el momento en que se  cuentan, se pesen o se midan, lo que no significa que el
contrato sea imperfecto, ya que el mismo nació cuando se emitió el consentimiento, lo que quiere decir cuando se dice que
la venta no es perfecta es que la propiedad no se transmite al comprador y en consecuencia el vendedor sigue corriendo
con los riesgos de la cosa.
B.- VENTA EL ALZADA O GLOBO                                              
Son ventas en conjunto, sin especificar, sin evaluación y por un solo precio. En este tipo de venta las mercancías que se han
vendido alzadamente o en globo, quedan perfectas inmediatamente.
C.- VENTA DE COSAS QUE  SE ACOSTUMBRAN A GUSTARSE
Son una serie de objetos que se venden con la condición de que el comprador los guste o los pruebe, para conocer si la
calidad de lo que está  comprando es la que el desea, entonces hasta tanto ese comprador no guste o pruebe la cosa y de
su aceptación en cuanto a la calidad de la cosa, no se entenderá cumplida la obligación de dar, no hay transmisión del
vendedor al comprador,
 D.- VENTA SUJETA A ENSAYO PREVIO
Son las ventas de cosas que bien sea porque están sujetas a determinado mecanismo o porque hay que probar el material
con que están hechas, se le da la oportunidad al comprador de que las ensaye primero, de acuerdo al artículo 1.478.
E.- VENTA FUTURA
Se produce cuando el bien o derecho que se va a transmitir versa sobre una cosa “futura”, la transferencia de la propiedad
ocurre cuando la cosa existe para el momento del perfeccionamiento del contrato y es perfectamente válida, pero está
sometida a la condición de que la cosa tenga existencia: Si la cosa no llega a tener existencia, la venta será nula.
F.- VENTA ALEATORIA
Es una modalidad de la venta de cosas futuras, la ventaja depende de un hecho casual, cuando se vendan cosas futuras
tomando el comprador sobre si el riesgo de que no llegaran a existir en su totalidad, o en cualquier cantidad.

2.- INMUEBLES
A.- VENTA POR CABIDA
En este tipo de ventas de bienes inmuebles, sobre todo cuando se refiere a “terrenos” , sucede frecuentemente que el
objeto material del contrato de compra-venta, puede que tenga mayor o menor medida de lo que en principio creían las
partes.
B.- VENTA EN GLOBO =  Cuando se compra un terreno y no se especifica el precio por unidad de medida, sino que se
estipula en globo, es decir no se establece relación entre  cada medida y cada parte del precio.
FORMACIÓN DE LA VENTA
TEMA II
INCAPACIDADES ESPECÍFICAS:

a)  PARA VENDER y COMPRAR:

PARA VENDER
El único supuesto de incapacidad para vender y comprar deriva de la norma de que entre marido y mujer no puede haber
venta de bienes.
            Articulo 1.481 CC: Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.
               
                   Razones fundamentales por la cual se ha establecido:
-          Evitar que el abuso de influencia de un cónyuge sobre el otro, le permita al más influyente pasar a su nombre algunos
bienes.
-          Evitar donaciones irrevocables encubiertas.
-          Evitar que se violen las normas relativas a la legítima, que le corresponden a los hijos.
-          Evitar fraudes contra los acreedores, y en general contra terceros.
-          Evitar donaciones por más de la cuota disponible.

                  Supuestos para la incapacidad:

a.        La existencia de un matrimonio valido, o una unió de hecho estable.
b.       Que la operación sea una venta en sentido estricto.

PARA COMPRAR (No podrán comprar los bienes directamente ni mediante terceros, ni siquiera si hubiese subasta
pública)
No pueden comprar: (Artículos 1.482 C.C.)
-          El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.
-          Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a su tutela, protutela y curatela.
-          Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estén encargados de vender o hacer vender.
-          Los empleados públicos, los bienes de la Nación, de los Estados o sus secciones, o de los establecimientos públicos de cuya
administración estuvieren encargados, ni los bienes que se venden bajo su autoridad o por su ministerio.
-          Los Magistrados, los Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los derechos o acciones
litigiosas d la competencia del Tribunal de que forman parte.
 OTRAS INCAPACIDADES:

INCAPACIDADES PARA COMPRAR:

         Ni el tutor ni el protutor pueden comprar los bienes del menor, ni arrendarlos, etc. /Artículo. 370 C.C.)
         Ni el tutor ni el curador pueden comprar los bienes del sometido a interdicción judicial o penal. /Artículo. 393 – 408 C.C.)
         Pacto Cuota Litis: Los abogados y los procuradores, ni por si mismos, ni por medio de personas interpuestas, podrán
adquirir vienes de sus clientes. (Artículo 1482 C.C.)
         Las naciones extranjeras como personas jurídicas no pueden adquirir inmuebles en el territorio nacional con la sola
excepción de los edificios de sus Embajadas y Legaciones, previo permiso en cada caso del Presidente de la Republica,
otorgado a través del Ministerio de Relaciones Exteriores.                 ( Ley de Extranjeros, Art. 54)
         Los institutos de manos muertas no pueden adquirir inmuebles por ningún titulo, es obvio que no pueden comprarlos.
(Articulo 1.144 CC)

INCAPACIDADES PARA VENDER:

         Cuando pesa prohibición de enajenar y gravar el inmueble de que se trata.
         Cuando se ha embargado el bien en cuestión.
         Cuando se ha declarado la quiebra del propietario.
         Cuando el propietario ha hecho cesión de bienes (Articulo 1.942 CC) salvo lo previsto en el articulo 1.946 CC

TEMA III
VALIDEZ DE LA VENTA
PRECIO
Es la suma dineraria que representa el valor adjudicado por las partes a la cosa vendida.

REQUISITOS DEL PRECIO:

1.       Debe ser de moneda de curso real
2.       Debe ser serio: corresponder al verdadero valor de la cosa.
3.       Debe ser determinado o determinable: debe aparecer expresado en el contrato, sino deben mencionarse elementos para
determinarlo.
4.       No debe ser vil o irrisorio, ósea debe estar ajustado a la realidad y al valor de la cosa.
5.       Puede fijar el precio un tercero nombrado por las partes. Dicho tercero no debe ser un árbitro, ni perito, mandatario no
experto, en vista de que no hay litigio

LA COSA:
1)      El objeto debe ser posible, lícito y determinado. (Articulo 1.155 CC)
 Posible se refiere a que la cosa exista o que pueda existir en el momento de la venta, o, en general, en un futuro. No
necesariamente la cosa debe existir en el momento de realizar la venta.

2)      Debe tener una dimensión especifica, dependiendo del acuerdo entre las partes

3)      Venta de cosas que han perecido antes de la celebración de la venta: Si ha perecido la cosa la venta es inexistente.
Articulo 1.485 CC:  Si en el momento de la venta la cosa vendida ha perecido en totalidad la venta es inexistente. Si solo ha
perecido parte de la cosa, el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pedir la parte existente, determinándose
su $  por expertos.

4)      Venta de cosas de futura existencia. (No se pueden vender herencias inexistentes). (Artículo 1.156 )

a.     La venta no se produce sin la entrega de la cosa

b.    El comprador paga el precio aunque la cosa no llegue a producirse

COSAS QUE NO PUEDEN SER VENDIDAS

1.- No pueden ser vendidos los bienes dominiales de uso público y privado
2.- Tampoco pueden venderse los derechos de habitación de uso y habitación de una persona.
3.- No se pueden vender los bienes pertenecientes a una sucesión abierta

La anulabilidad de la venta de la cosa ajena es dable cuando el comprador conociere que la cosa comprada es ajena. La
acción de nulidad es propia del comprador, nunca es ejercible por el vendedor, ya que este tiene la obligación de
saneamiento por evicción, y el presunto propietario de la cosa vendida solo podrá revindicar. El lapso para pedir la Nulidad
son 5 años.

TEMA IV
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
LA TRADICIÓN:
La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador.    (Art. 1486 y 1487 C.C.)

FORMAS DE LA TRADICIÓN

1.- LA TRADICIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES:   (Art. 1488 C.C.)

El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de
propiedad.

2.- LA TRADICIÓN DE COSAS MUEBLES:                               (Art. 1488 C.C.)

Se hace por la entrega real de ellos (dando y dando), por la entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el
solo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta, o si el comprador los
tenia ya en su poder por cualquier otro título.

3.- LA TRADICIÓN DE COSAS INCORPORALES:     (Art. 1490 y 1549 C.C.)

Se verifica por la entrega de los títulos o por el uso que hace de ellos el comprador con el consentimiento del
vendedor.

REGLAS DE LA TRADICIÓN:

a.- GASTOS DE LA TRADICIÓN:                 (Art. 1491 C.C.)

Si las partes nada habían acordado al respecto, “los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo la escritura y
demás accesorios son de cargo del comprador. También son de cargo de este los gastos de transporte, si no hay convención
en contrario.

b.- LUGAR, MODO, TIEMPO DE LA TRADICIÓN                      (Art. 1492 y 1494 C.C.)

El lugar será el convenido por las partes, en su defecto en el lugar donde la cosa se encontraba, en el momento del acto de
la venta, y debe ser entregada en el estado que se halle en el momento de la venta..

c.- PAGO DE LA COSA:                               (Art. 1295 C.C.)

El pago debe hacerse en el lugar fijado por el contrato. Si no se ha fijado el lugar, y se trata de cosa cierta y determinada, el
pago debe hacerse en el lugar donde se encontraba la cosa que forma su objeto, en la época del contrato. Fuera de estos
casos, el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo lo que se establece en el artículo 1.528 CC.

c.1.- Circunstancia de tiempo-momento: (Derecho de Retención)

a) El vendedor que no ha acordado plazo de pago, no esta obligado a entregar la cosa si el comprador no ha pagado el
precio.
b) El vendedor pierde el beneficio del término que se le haya concedido para la tradición en los casos de caducidad. (la
prescripción es interrumpible, la caducidad no)
c) Tampoco está obligado a la entrega aun cuando se haya fijado plazo para el pago, si este plazo ha vencido, sin que el
comprador haya cumplido su obligación, siempre que se reúnan las condiciones exigidas por el Derecho común para oponer
la Excepción Non Aplimenti Contractus.
     
DERECHO DE RETENCIÓN:
Es la facultad que concede la Ley al vendedor de retener la cosa ajena, hasta el pago de lo que le es debido, por el
propietario de la cosa, con razón de la misma.
Artículo 1.493 C.C.  :El vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no está obligado a entregar la cosa si el comprador
no paga el precio.
Tampoco está obligado a hacer la entrega, aun cuando haya acordado plazo para el pago del precio, si después de la venta
el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de
perder el precio, a menos que se de caución de pagar en el plazo convenido.
 TEMA V
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

A.- SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN TOTAL                      (GARANTIZAR LA POSESIÓN PACIFICA)

Es una garantía de hecho y de derecho por  la cual el vendedor se obliga con el comprador de asegurarle la posesión
pacifica de la cosa vendida, lo cual significa que si un tercero pretende reivindicar para si la cosa, o parte de ella,
pretendiendo derechos sobre ella, es el vendedor, por efectos del saneamiento quien debe responder. El vendedor no
responderá por actos violentos hecha por terceros interesados en despojar de su propiedad al comprador.

Artículo 1.504 CC   (Saneamiento por Evicción)

Aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive de,
todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato.

EVICCIÓN: es la perturbación que sufre el comprador de la posesión pacifica de la cosa, esta proviene es una sentencia que
ha tenido un resultado adverso para el comprador, que compro ignorando que pudiera existir un pretensor con derechos
de propietario real de la cosa, o de acreedor hipotecario.

REQUISITOS
Hay evicción total de la cosa:
1. Cuando el tercero reivindica para l la totalidad de la cosa
2. Cuando el tercero logra la resolución, la nulidad del negocio jurídico por el cual el comprador adquirió la cosa, o la
anulación del título del vendedor
3. Cuando ejecutada la hipoteca, que sobre la cosa tenía el tercero, el precio del remate cubre únicamente el crédito
4. En cualquier caso queda a salvo la posibilidad del comprador  de procurar a posteriori su defensa de la
reivindicación; pero si es evidente que ello no puede ser posible ocurre la evicción total.

EFECTOS
1. El vendedor debe restituir el precio paga por el comprador
2. El vendedor debe restituir al propietario que ha reivindicado la cosa, los frutos de ella.
3. Las costas del pleito que haya causado la evicción y las del que hubiese seguido con el vendedor para el
saneamiento en lo conducente.
4. Los daños y perjuicios y los gastos y costas del contrato

ACCIONES DEL COMPRADOR           (CITA DEL SANEAMIENTO).

1. El comprador puede citar al obligado por la evicción. Esta cita es llamada cita del saneamiento
 2. La cita del saneamiento permite al comprador oponer al vendedor la sentencia que se dice entre el comprador y el
tercero reclamante de evicción
3. No se produce sustitución procesal, es decir, el vendedor como pasa a ocupar la posición del comprador
4. El comprador evita, con la cita de saneamiento que el vendedor se apoye en el Art 1517 que hace cesar su
obligación cuando no recibe la notificación de la demanda según el C.P.C.
5. Efectuando la cita de saneamiento, el comprador evita los juicio que tendría que instaurar contra el vendedor al
terminar el juicio con quien pretenda la evicción.

LAPSOS PARA HACER EFECTIVO EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

El comprador puede demandar el saneamiento por evicción durante un lapso de diez (10) años, como una acción personal,
contado dicho lapso desde una sentencia de evicción con autoridad de la cosa juzgada. Es decir, que la garantía de
saneamiento por evicción del vendedor solo es efectiva durante los diez años posteriores a la venta.
Dicha acción prescribe a los 10 años contados a partir de la fecha de la evicción, de manera tal que después que el
comprador de la cosa que el 3ero reivindico, tendrá 10 años para intentar la acción de saneamiento. .

OTRAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

El vendedor está obligado a pagar el exceso de valor, más el precio que recibió por la cosa vendida, si esta ha aumentado su
costo para el momento de la evicción.
El vendedor está obligado a  reembolsar al comprador, o hacerle reembolsar por quien ha reivindicado, las mejoras útiles
realizadas al F.
Si el vendedor actuó de Mala Fe, deberá reembolsar todos los gastos, aun voluntarios, hechos al fundo

Ejemplos:
1.- Se vende una polea, más un 3ero ejerce una acción reivindicatoria, porque según el la polea es de su propiedad, la
obligación del comprador es notificarle al vendedor al momento de la contestación de la demanda, en caso contrario el
vendedor queda exento.
 2.- Si un tercero ejerce su acción reivindicatoria y obtiene una medida de embargo o de secuestro, bastaría que se

practicara cualquiera de esas dos medidas para que se considere que el comprador ha sufrido evicción, y esto es cierto, y
esta corriente es la adquirida por la jurisprudencia venezolana.
Hay dos formas de relevar al vendedor de la obligación de saneamiento:
1)       Cuando las partes de limiten a decir en el contrato que el vendedor no tiene la obligación de saneamiento, en ese caso, el
vendedor queda obligado a devolver el precio la negociación en virtud del enriquecimiento sin causa.
2)       Clausula a todo riesgo, es decir, el comprador declara que el adquiere la cosa con todos los riesgos que le puedan
sobrevenir, en este caso el vendedor no queda obligado a absolutamente nada en el caso que el vendedor sufra de evicción
TEMA VI
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
B.- SANEAMIENTO POR VICIOS O DEFECTOS OCULTOS             (GARANTIZAR LA POSESIÓN ÚTIL)
Es la otra obligación que tiene el vendedor de responder por los vicios o defectos oculto que disminuyan el goce
provechoso de la cosa. Es la obligación del vendedor de garantizarle al comprador el disfrute provechoso de la cosa. Esa
posesión provechosa puede verse disminuida por un vicio o defecto oculto, e incluso esa disminución pudiera llegar a hacer
impropia la cosa comprada por lo cual el comprador vería alterada su finalidad de aprovecharse de la cosa. (Pueden existir
en inmuebles como en muebles).

REQUISITOS:
1.       Que el vicio o defecto sea  oculto de verdad – verdad, en el sentido de que no sea posible con una sencilla revisión
constatar el vicio, porque en ese caso, el momento de reclamar seria en el momento mismo de la compra-venta.
2.       Que el vicio o defecto  oculto de la cosa vendida disminuya su uso, y de ser conocido por el comprador, este no la fuese
comprado o pudiese haber ofrecido un menor precio.
3.       Que el vicio o defecto de la cosa exista en el momento de la venta.
4.       Que el vendedor ignore el vicio o defecto de la cosa
5.       Que el vicio o defecto de la cosa vendida la hagan impropia para el uso al cual estaba destinada.

EFECTOS
1. El comprador puede devolver la cosa y obtener restitución de su dinero
2. Puede quedarse con la cosa obteniendo una disminución del precio pagado, mediante la restitución de una cierta
cantidad estimativamente representativa de esa disminución
3. Si el vendedor procedió de mala fe, deberá restituir el precio y resarcir los daños y perjuicios sufridos por el
comprador.
4. El vendedor de buena Fe solo debe restituir el precio y reembolsar los gastos que haya tenido el comprador.
5. Si la cosa ha perecido por sus defectos la pérdida es atribuible al vendedor
6. Si la cosa ha perecido por un caso fortuito es de cuenta del comprador

ACCIONES DEL COMPRADOR

1. Acción Redhibitoria
Si el comprador persigue resolver o deshacer la venta, por haberse descubierto un vicio oculto de la cosa, el comprador
queda obligado a devolver la cosa y el vendedor a restituirle el precio pagado (Esta acción no procede en los casos de
remates judiciales

2. Acción Estimatoria QUANTIMINORIS
Es aquella que permite que el comprador se quede con la cosa y recibir del vendedor una cantidad de dinero representativa
de la disminución del precio por efecto del vicio oculto.
Nota:
El comprador puede ejercer cualquier acción mientras no exista sentencia de cosa juzgada
El comprador debe escoger la acción estimatoria, cuando no se pueda restituir la cosa por haber enajenado la misma u otra
causa
El comprador que ha gravado la cosa antes de conocer el vicio, deberá liberar el gravamen de la cosa para después ejercer
la acción redhibitoria.

LAPSOS PARA INTENTAR LA ACCIÓN DE SANEAMIENTO POR VICIOS O DEFECTOS OCULTOS

Para intentar dicha acción hay que distinguir:
Si se trata de cosas muebles                        debe intentarse 3 meses a partir de la tradición
Si se trata de cosas inmuebles                    prescribe al año a partir de la tradición
Si se trata de semovientes (reces)              prescribe a los 40 días a partir de la entrega

GARANTÍAS DEL BUEN FUNCIONAMIENTO

Es el compromiso del vendedor de responder ante el comprador, por el buen funcionamiento de la cosa durante un tiempo
determinado para que exista esta garantía es necesario que exista un compromiso expreso o tácito del vendedor, porque la
misma no deriva de la ley, para lo cual deberá denunciarlo ante el vendedor dentro del mes de descubierto, si el vendedor
no cumple con su obligación, el comprador podrá ejercer la acción consiguiente, para lo cual la ley le concede el plazo de 01
año a contar de la denuncia.
 ¿Un vicio oculto y una identidad falsa de la sustancias son lo mismo?
Ejemplo: A José lo invitan a una subasta de Caballos Pura Sangre, y a el le gusta un caballo en especifico y pago 50000$ por
dicho caballo. Va al hipódromo y manda a entrenar su caballo con un Jockey, mas es el caso que dicho caballo se va de
cabeza contra las barandas, motivo por el cual el entrenador le participa a José que dicho caballo tiene problemas de visión.
¿Este defecto de visión que no le permite ganar al caballo de José es un error de la sustancia o un vicio oculto?
Es un vicio oculto, pues ninguna de las partes estaba al tanto de saber que dicho caballo era ciego.
TEMA VII
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

A.- LA OBLIGARON MÁS IMPORTANTE DEL COMPRADOR, ES PAGAR EL PRECIO DE LA COSA. (Art. 1527 C.C.)
REGLAS:
El pago debe hacerse en el día y lugar fijado por el contrato.
Si no se ha fijado el lugar, y se trata de cosa cierta y determinada, el pago debe hacerse en el lugar donde se encontraba la
cosa que forma su objeto, en la época del contrato.
Fuera de estos casos, el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo lo que se establece en el artículo 1.528 CC.

B.-  RECIBIR LA ENTREGA DE LA COSA

         Si se trata de inmuebles: el vendedor puede
-    Usar el procedimiento de la oferta real – depósito, para exigir que el comprador cumpla.
-    Oponer la excepción non adimpleti contractus:
-    Pedir la indemnización por daño y perjuicios
-    Intentar una acción resolutoria

         Si se trata de muebles

-    Si la cosa es un muebles, el vendedor puede hacer uso de la normativa del artículo 1531 C.C.
Artículo 1.531 C.C. Cuando se trata de cosas muebles, La resolución de la venta se verifica de pleno derecho en interés del
vendedor si el comprador no se ha presentado a recibir antes que haya expirado el término para la entrega de la cosa
vendida, o si, aunque se haya presentado a recibirla, no ha ofrecido el precio, a menos que se le haya otorgado plazo más
largo para esto.

La falta de cumplimiento de esta obligación por parte del comprador conlleva a la resolución del contrato pudiendo
también pedir el cumplimiento del contrato, es decir, que se obliga al comprador a recibir la cosa, pero como es
inconstitucional constreñir u obligar a una persona a hacer una cosa que no quiere, entonces la cosa se cumple por un
procedimiento denominado “Oferta Real”,

C.- RECIBIR LAS COSAS ACCESORIAS QUE FORMEN PARTE DE LA COSA VENDIDA,

D.- EL PAGO DE ALGUNOS GASTOS QUE CORRESPONDEN AL COMPRADOR

E.- INTERESES SOBRE EL PRECIO

La obligación de pagar el precio no significa la obligación de pagar intereses salvo en 3 situaciones:
1)       Cuando se han estipulado, en cuyo caso serán los convencionales y se contaran desde la fecha del contrato
2)       Cuando la cosa vendida al comprador produce frutos u otra venta, caso en el cual los intereses corren desde el día de la
entrega hasta el día del pago, pagándose los intereses legales y estos intereses se computaran desde la venta o desde el
tiempo fijado para recibir la cosa pagando dichos intereses.
De pleno derecho: sirve para referirse a una consecuencia jurídica que se produce sin necesidad de que ocurra
un hecho o acto, sino por el mismo Derecho.
Acción Reivindicatoria: es la acción que se puede ejercer el propietario o quien tiene derecho a poseer una cosa para
reclamarla de quien efectivamente posee. Se brinda en defensa de todos los derechos reales que se ejercen por la
posesión, dominio, condominio, usufructo, uso, habitación y prenda. Para su procedencia es necesario que haya mediado
desposesión. Pueden reivindicarse las cosas muebles o inmuebles, y los títulos de créditos que no fueren al portador. El
objeto es la recuperación de cosas muebles o inmuebles, debe referirse a cosas particulares (cosas que pueden
determinarse físicamente), a cosas físicamente determinadas. Para iniciar una acción reivindicatoria se debe ser propietario
de la cosa o ser titular de un derecho real que se ejerce por la posesión, tales como el usufructuario, el usuario, el
prendario, los cuales tienen sobre la cosa derechos directos, derechos que les autorizan a poseer las cosas sobre que han
sido establecidas y si por cualquier circunstancia han perdido la posesión, disponen de acción real para reivindicarla.
TEMA VIII
EL RETRACTO
RETRACTO CONVENCIONAL
Es una forma de resolución del contrato de venta,  mediante el cual el vendedor, mediante un pacto convenido en el
contrato, recupera la cosa vendida, devolviendo el precio y los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones
necesarias y lo de las mejoras que haya aumentado el valor de la cosa vendida hasta concurrencia del mayor valor que esta
tenga. Es necesario que se haga en el mismo contrato, en caso contrario, que las partes traten de establecer el pacto de
retracto posteriormente a la redacción del documento, aquella cláusula no tendrá validez como un verdadero pacto de
retracto y solamente tendrá valor como “Opción de Venta”.

REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DEL RETRACTO CONVENCIONAL

1. La existencia de un contrato de venta
2. Que en el contrato de venta el vendedor se haya reservado el derecho de recuperar la cosa vendida, es decir, que
la venta se haya hecho con pacto de retracto
3. Que se produzca la restitución al comprador del precio pagado por vendedor
4. Que el vendedor reembolse al comprador, no solo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta,
los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del
mayor valor que este tenga
5. Que el rescate a que el vendedor tiene derecho, por efecto del pacto de retracto celebrado, se haga dentro de los
lapsos estipulados por la ley, y sus prorrogas.

PLAZOS  Y PRORROGA:
Deberá convenirse antes de haberse cumplido el plazo inicial acordado en el contrato, este plazo no puede estipularse por
un plazo que exceda a 5 años, así las partes establezcan un plazo mayor.  Una vez terminado el plazo de 5 años, las partes
pueden prorrogarlo por el principio de autonomía de voluntad de las mismas, pero solo por 5 años más, sin excederse de
ese plazo.
 DERECHO Y BENEFICIOS DE LAS PARTES
                DERECHOS DEL COMPRADOR
-    El comprador tiene todos los derechos que originalmente tenía el propietario, es decir, vender, hipotecar, etc.
-    Derecho de prescripción contra todo el que pretenda tener derechos sobre la cosa vendida.
-    El comprador tiene derecho a oponer el beneficio de excusión a los acreedores de su vendedor.
-    Además de las limitaciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y del contrato de arrendamiento que exista sobre la
cosa, el comprador non puede despedir el arrendatario hasta que se haga propietario del inmueble.

                DERECHOS DEL VENDEDOR

-    El vendedor conserva el derecho de rescatar la cosa, es decir, de que opere la condición resolutoria del contrato con pacto
de retracto, mientras ese rescate lo efectué dentro del lapso y sus prorrogas, establecido para ello
-    Quien ha vendido con pacto de retracto tiene un derecho real, que se puede vender, hipotecar, donar, etc.

RETRACTO LEGAL
Es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad, por venta o
Dación de Pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, siempre que la cosa no pueda dividirse
cómodamente o sin menoscabo. (1.546 Encab) (NO PROCEDE CUANDO EL PROPIETARIO VENDE SU PROPIEDAD A OTRO
PROPIETARIO, LA LEY DA EL RETRACTO SOLO CON RELACIÓN A ADQUIRIENTES EXTRAÑO)

REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DEL RETRACTO LEGAL

-    Que exista un comunero con derecho en una comunidad
-    Que exista una adquisición, hecha por venta o dación de pago, de una cuota parte de la comunidad
-    Que la adquisición, producto de una compra o de una dación en pago, sea hecho por un extraño, es decir, por alguien que
sea comunero
-    Que sea ejercido dentro del lapso previsto por la ley
-    Que la cosa o el derecho no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo

PLAZO PARA HACER VALER EL RETRACTO LEGAL

Debe ser ejercido por los comuneros en un plazo no mayor de 9 días, a partir de la notificación, si el comunero no estuviera
presente y no tuviera quién lo represente, el término será de 40 días, a partir de la fecha de registro de la escritura. (1.547)

EFECTO DEL RETRACTO LEGAL

El efecto legal del Retracto Legal antes de ejercerlo, vencido el plazo para ejercerlo y ejercido oportunamente, son iguales a
los efectos del Retracto Convencional, pendiente la condición, fallida la condición y cumplida la condición, es decir:

1.- Pendiente la condición = Pendiente la condición, el comprador con pacto de retracto, en principio,  ejerce todos los
derechos de su vendedor, e incluso la prescripción  corre a su favor contra el propietario y contra todos los que pretendan
tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida.

2.- Fallida la condición = si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere
irrevocablemente la propiedad o derecho.

3.- Cumplida la Condición = Ejercido el derecho por su titular, o sea cumplida la condición, se producen los
siguientes efectos:
a)       El comprador debe restituir la cosa  en el mismo estado, con sus accesorios y todo lo que se le haya incorporado.
b)       El vendedor debe restituir el precio recibido, los costos y gastos de la venta, los gastos de las reparaciones necesarias y los
gastos de las mejoras que hayan aumentado el valor de la cosa hasta la concurrencia del mayor valor que ésta tenga.
c)        La ley no establece plazo para hacer las restituciones antes citadas, pero protege al comprador, cuando dice que el
vendedor retrayente no puede entrar en posesión dela cosa, sino después de haber cumplido todas las obligaciones antes
señaladas, es decir la restitución de los gastos.
d)       Frente a Terceros, el ejercicio del derecho de retracto, opera como el cumplimiento de cualquiera otra condición
resolutoria y por ende se aplica el principio de que RESOLUTO JURE DANTIS, RESOLVITUR JUS ACCIPIENTIS, ( Resuelto el
derecho dado, se resuelve el derecho aceptado). Así el vendedor que entre en posesión del bien en virtud del retracto, lo
recibe libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador. Ejm. Hipotecas, usufructo, etc.
 TEMA IX

TEMA X

TEMA XIII
CONTRATOS PRELIMINARES DE LA VENTA

Son aquellos en los cuales las partes se comprometen a celebrar el contrato de venta, cuando transcurra cierto lapso, o se
susciten determinadas circunstancias. En estos contratos no hay transferencias de propiedad, ni tampoco de obligaciones
de dar; sino simplemente, la expresión de una obligación de hacer, consistente en la celebración de un contrato de venta.

PROMESA UNILATERAL DE LA VENTA

Es el precontrato en el cual el promitente se obliga a hacer un futuro contrato de venta, es decir, a vender un bien o un
derecho a quien le hace la oferta, que llamaremos promisorio, y este acepta la oferta, pero no se obliga a realizar el futuro
contrato (se limita a recibir la oferta).no hay traspaso de propiedad. En resumen, se produce únicamente la obligación del
promitente, re realizar el contrato de venta con el promisorio.

EJEMPLO: Supongamos que “A” le ofrece vender a “B” un inmueble. Suscriben un COMPROMISO UNILATERAL este posible
vendedor “A” con “B”, Le dan un posible tiempo prudencial para hacerle la venta pero resulta que en el tiempo establecido
la persona desiste de venderle a ‘B”. De acuerdo con lo dicho anteriormente
“A” no está obligado a venderle a “B” aún cuando le ha prometido hacerlo. Porque “A” tiene UNA OBLIGACIÓN DE HACER,
PERO NO DE DAR no está obligado a venderle a “B”. Es posible que “b” se consigue a un sujeto “C” que Le ofrezca un mejor
predio o una contraprestación mayor sobre la cosa que está vendiendo y así “A” desiste del compromiso con “B” y le vende
a “C”.
 PROMESA BILATERAL DE LA VENTA
Es el precontrato en el cual ambas partes se obligan a celebrar el contrato, (el promitente vendedor a vender, y la otra
partes, el promitente comprador, a comprar) una vez cumplidas ciertas circunstancias, y los términos que la oferta reúne,
valederos en cuanto a precios, plazo de entrega, etc. La opción bilateral de venta es conocida entre nosotros como
la OPCIÓN DE COMPRA VENTA U OPCIÓN DE VENTA. Las condiciones que tendrá el contrato de venta que se comprometen
a celebrar mediante el contrato preliminar, deben estar perfectamente determinadas, vale decir, identificación plena de la
cosa objeto del contrato de venta, precio, forma de pago, duración de la opción, cláusula penal. Debe existir una clausula
penal, en caso del incumplimiento de la obligación de uno u otro. Queda entendido que la venta solo se concretara en
documento a ser realizado posteriormente, el cual será protocolizado.

POLICITACIÓN:

a) Definiciones.
Es la promesa unilateral mientras no es aceptada, y que, por tanto, puede ser revocada por el promitente.

b) Caracteres
-          En la promesa unilateral de venta, existe una obligación unilateral del promitente, de realizar en contrato de venta.
-          Quien se obliga es el  promitente, pues el promisorio de limita a recibir la oferta
-          En la promesa unilateral de venta, no existe la obligación del promisorio
-          En la promesa unilateral de venta, no hay traspaso alguno de propiedad
-          En consecuencia, se dice que la promesa de venta es unilateral cuando se produce únicamente la obligación del
promitente, de realizar el contrato de venta con el promisorio.

DE LA PRÓRROGA LEGAL      -      PREFERENCIA ARRENDATICIA

La denominada prorroga legal fue cambiada por el derecho a la preferencia arrendaticia, prevista en el Art. 89 L.P.R.C.A.V.
el cual plantea que cuando el contrato de arrendamiento haya llegado a su vencimiento el inquilino tendrá derecho
preferente a seguir ocupando el inmueble con preferencia a cualquier tercero, siempre y cuando este solventes en sus
pagos, si el propietario decide seguir arrendando la vivienda.

TEMA XVII
DE LA CONSIGNACIÓN ARRENDATICIA

DEL REINTEGRO.

1. REINTEGRO DEL EXCESO AL COBRO INDEBIDO

En los inmuebles sometidos a regulación  quedará sujeto a reintegro al arrendatario todo cuanto se cobre en exceso del
canon máximo establecido por la SUNAVI, o lo cobrado por arrendamientos ilícitos, en contraposición de las leyes y
decretos existentes en la materia.

2. OBLIGACIÓN DE REINTEGRO AL COBRO INDEBIDO

La obligación de reintegrar el exceso del cobro indebido, corresponderá al arrendador o al responsable del cobro de los
sobrealquileres, siendo solidariamente responsable ambos, no importando que tipo de relaciones jurídicas existan entre
ellos; sin perjuicio de la aplicación de las sanciones establecidas en esta Ley.

3. DE LA PRESCRIPCIÓN DEL RECLAMO (10 AÑOS)

La acción para reclamar el reintegro de los pagos indebidos o sobrealquileres prescribe a los diez (10) años, contados a
partir de la fecha en que haya quedado definitivamente firme la última fijación del canon de arrendamiento máximo
mensual efectuada al referido inmueble, por la SUNAVI.

4. RESARCIMIENTO DE LOS PAGOS INDEBIDOS O SOBREALQUILERES

Los reintegros podrán ser compensables con los cánones de arrendamiento a solicitud del arrendatario y se considerará a
éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante acto administrativo o sentencia
definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de cánones de arrendamiento. Las
cantidades a reintegrar serán objeto de intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes
financieros, durante la vigencia de la relación arrendaticia de los últimos seis meses, conforme a la información que
suministre el BCV.

5. PROHIBICIÓN DE EXCESO DE COBRO

Queda totalmente prohibido el exceso de cobro bajo coacción u otras modalidades, que intenten desvirtuar el canon de
arrendamiento establecido por la SUNAVI. La violación de las disposiciones será sancionada de conformidad con lo previsto
en la L.P.R.C.A.V.).

PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO PREVIO A LA INSTANCIA JUDICIAL

Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia
ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo
que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la
Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10. (Artículo 96 L.P.R.C.A.V.).

PROCEDIMIENTO
Previo a las demandas judiciales por desalojo, se realizara una AUDIENCIA CONCILIATORIA, la cual consiste que las partes,
previa citación por el funcionario competente, y siendo asistidas previamente por sus respectivas defensa, comparecerán a
la realización de una audiencia, en la cual se llegara a un consenso de solución, culminada dicha audiencia, los presentes
suscribirán acta en la cual hagan constar los acuerdos y soluciones conciliada. En caso de que no hubiese acuerdo entre las
partes, el funcionario motivara la decisión que correspondiere, si la decisión fuese favorable para la parte contra la cual
obra la solicitud, dicha parte quedara protegida contra el desalojo, si por lo contrario, fuere favorable para la parte
solicitante, se indicara en la resolución el plazo en el que podrá efectuar el desalojo. Independientemente de la decisión, las
partes podrán acudir a la vía judicial. OJO (Si no cumplen este procedimiento no podrán acudir a la vía judicial)
 TEMA N° 10
EFECTOS DE LA HIPOTECA. Relaciones entre el acreedor y el deudor constituyentes.
Relaciones entre el acreedor hipotecario y los demás acreedores. Relaciones entre el
acreedor hipotecario y los terceros poseedores. La extinción de la hipoteca.
CONTRATOS Séptimo Semestre
Horas: 64 Créditos: 4
Código: 111000741
TEMA N° 1
De la Naturaleza de la Venta. Definición. Caracteres. Análisis de Art.1474 C.C Efectos y
Modalidades de la Venta. Formación de la Venta. Incapacidades Específicas. De las
Personas que no pueden comprar o vender. Ventas prohibidas. De las cosas que no pueden
ser vendidas.
CONTRATOS
TEMA I
CONCEPTO DE VENTA
Es aquel contrato mediante el cual una persona llamada vendedor, transfiere a otra llamada comprador la
propiedad de una cosa, para la cual el comprador debe pagar el precio.

Art. 1.474 C.C: La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y
el comprador a pagar el precio.

CARACTERES DEL CONTRATO DE VENTA

2. CARACTERES ESENCIALES.

LA TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD DE UNA COSA O DERECHO:

No puede haber contrato de venta sin la transferencia del derecho de propiedad; sin embargo la transferencia
puede ocurrir en un tiempo posterior, como por ejemplo: “La venta con reserva de dominio”.

EL PAGO DEL PRECIO:

Viene a ser el objeto y la finalidad que persigue el vendedor al contratar y debe ser necesariamente en dinero;
Quien vende una cosa tiene por finalidad que se le pague un precio, sin embargo puede variar la forma de pago
ya que el comprador podría pagar en especie de común acuerdo con el vendedor. Es la expresión en dinero del
valor de la mercancía. El precio debe ser: Serio, Determinado o Determinable, No Debe ser Vil ni Irrisorio:.

3. CARACTERES GENERALES O COMUNES DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA.

Es un contrato bilateral ya que ambas partes se obligan recíprocamente.

Es un contrato oneroso, porque cada una de las partes trata de procurarse una ventaja mediante un
equivalente.
Es un contrato es de ejecución variable, la transferencia del derecho de propiedad sobre la cosa vendida debe
realizarse de manera inmediata o como resultado de un tracito sucesivo.
Es un contrato consensual ya que se perfecciona con el simple consentimiento de las partes, lo que no excluye
que la ley en ciertos casos requiere del cumplimiento de algunas formalidades para darle al contrato
oponibilidad ante los terceros.

EFECTOS DE LA VENTA

2. VENTA CON EFECTOS REALES: La transmisión de la propiedad se realiza de inmediato con la simple
emisión del consentimiento, y el efecto que tiene este contrato es el de hacer nacer en el comprador un
derecho real que no es otro sino el derecho de propiedad.

3. VENTA CON EFECTOS OBLIGACIONALES:  La transmisión de la propiedad se realiza en un momento

posterior o sea, que no hay derecho real todavía en el patrimonio del comprador, lo que hay es un derecho de
crédito que se convertirá en un futuro en el derecho real de propiedad para el comprador como ocurre en la
venta con reserva de dominio.
MODALIDADES DE LA VENTA

1.- MUEBLES
A.- VENTA DE COSAS SUJETAS A CUENTA, PESO Y MEDIDA
Estas ventas no son perfectas, sino hasta el momento en que se  cuentan, se pesen o se midan, lo que no
significa que el contrato sea imperfecto, ya que el mismo nació cuando se emitió el consentimiento, lo que
quiere decir cuando se dice que la venta no es perfecta es que la propiedad no se transmite al comprador y en
consecuencia el vendedor sigue corriendo con los riesgos de la cosa.
B.- VENTA EL ALZADA O GLOBO                                              
Son ventas en conjunto, sin especificar, sin evaluación y por un solo precio. En este tipo de venta las
mercancías que se han vendido alzadamente o en globo, quedan perfectas inmediatamente.
C.- VENTA DE COSAS QUE  SE ACOSTUMBRAN A GUSTARSE
Son una serie de objetos que se venden con la condición de que el comprador los guste o los pruebe, para
conocer si la calidad de lo que está  comprando es la que el desea, entonces hasta tanto ese comprador no
guste o pruebe la cosa y de su aceptación en cuanto a la calidad de la cosa, no se entenderá cumplida la
obligación de dar, no hay transmisión del vendedor al comprador,
D.- VENTA SUJETA A ENSAYO PREVIO
Son las ventas de cosas que bien sea porque están sujetas a determinado mecanismo o porque hay que probar
el material con que están hechas, se le da la oportunidad al comprador de que las ensaye primero, de acuerdo
al artículo 1.478.
E.- VENTA FUTURA
Se produce cuando el bien o derecho que se va a transmitir versa sobre una cosa “futura”, la transferencia de
la propiedad ocurre cuando la cosa existe para el momento del perfeccionamiento del contrato y es
perfectamente válida, pero está sometida a la condición de que la cosa tenga existencia: Si la cosa no llega a
tener existencia, la venta será nula.
F.- VENTA ALEATORIA
Es una modalidad de la venta de cosas futuras, la ventaja depende de un hecho casual, cuando se vendan cosas
futuras tomando el comprador sobre si el riesgo de que no llegaran a existir en su totalidad, o en cualquier
cantidad.

2.- INMUEBLES
A.- VENTA POR CABIDA
En este tipo de ventas de bienes inmuebles, sobre todo cuando se refiere a “terrenos” , sucede
frecuentemente que el objeto material del contrato de compra-venta, puede que tenga mayor o menor
medida de lo que en principio creían las partes.
B.- VENTA EN GLOBO =  Cuando se compra un terreno y no se especifica el precio por unidad de medida, sino
que se estipula en globo, es decir no se establece relación entre  cada medida y cada parte del precio.

TEMA N° 2
Obligaciones del Vendedor. La tradición y el Saneamiento. La Tradición: a) Formas. b)
Reglas Derecho de Retención del Vendedor. Saneamiento en caso de Evicción. Definición:
a) Requisitos. b) Efectos. c) Acciones y Lapsos. Garantía del Buen Funcionamiento. Otras
Obligaciones del Vendedor.

FORMACIÓN DE LA VENTA
TEMA II
INCAPACIDADES ESPECÍFICAS:

a)  PARA VENDER y COMPRAR:

 PARA VENDER
El único supuesto de incapacidad para vender y comprar deriva de la norma de que entre marido y mujer no
puede haber venta de bienes.
            Articulo 1.481 CC: Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.
               
                   Razones fundamentales por la cual se ha establecido:
-          Evitar que el abuso de influencia de un cónyuge sobre el otro, le permita al más influyente pasar a su nombre
algunos bienes.
-          Evitar donaciones irrevocables encubiertas.
-          Evitar que se violen las normas relativas a la legítima, que le corresponden a los hijos.
-          Evitar fraudes contra los acreedores, y en general contra terceros.
-          Evitar donaciones por más de la cuota disponible.

                  Supuestos para la incapacidad:

a.        La existencia de un matrimonio valido, o una unió de hecho estable.
b.       Que la operación sea una venta en sentido estricto.

PARA COMPRAR (No podrán comprar los bienes directamente ni mediante terceros, ni siquiera si
hubiese subasta pública)
No pueden comprar: (Artículos 1.482 C.C.)
-          El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.
-          Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a su tutela, protutela y curatela.
-          Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estén encargados de vender o hacer vender.
-          Los empleados públicos, los bienes de la Nación, de los Estados o sus secciones, o de los establecimientos
públicos de cuya administración estuvieren encargados, ni los bienes que se venden bajo su autoridad o por su
ministerio.
-          Los Magistrados, los Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los derechos o
acciones litigiosas d la competencia del Tribunal de que forman parte.

OTRAS INCAPACIDADES:

INCAPACIDADES PARA COMPRAR:

         Ni el tutor ni el protutor pueden comprar los bienes del menor, ni arrendarlos, etc. /Artículo. 370 C.C.)
         Ni el tutor ni el curador pueden comprar los bienes del sometido a interdicción judicial o penal. /Artículo. 393
– 408 C.C.)
         Pacto Cuota Litis: Los abogados y los procuradores, ni por si mismos, ni por medio de personas interpuestas,
podrán adquirir vienes de sus clientes. (Artículo 1482 C.C.)
         Las naciones extranjeras como personas jurídicas no pueden adquirir inmuebles en el territorio nacional con la
sola excepción de los edificios de sus Embajadas y Legaciones, previo permiso en cada caso del Presidente de la
Republica, otorgado a través del Ministerio de Relaciones Exteriores.                 ( Ley de Extranjeros, Art. 54)
         Los institutos de manos muertas no pueden adquirir inmuebles por ningún titulo, es obvio que no pueden
comprarlos. (Articulo 1.144 CC)

INCAPACIDADES PARA VENDER:

         Cuando pesa prohibición de enajenar y gravar el inmueble de que se trata.
         Cuando se ha embargado el bien en cuestión.
         Cuando se ha declarado la quiebra del propietario.
         Cuando el propietario ha hecho cesión de bienes (Articulo 1.942 CC) salvo lo previsto en el articulo 1.946 CC

TEMA N° 3
 Obligaciones del Comprador. El pago del precio; a) Reglas. b) Excepciones. c) Sanciones
por su incumplimiento. Otras obligaciones del comprador. Ventas prohibidas, venta de la
cosa ajena. Intereses del precio.

TEMA III
VALIDEZ DE LA VENTA
PRECIO
Es la suma dineraria que representa el valor adjudicado por las partes a la cosa vendida.

REQUISITOS DEL PRECIO:

1.       Debe ser de moneda de curso real
2.       Debe ser serio: corresponder al verdadero valor de la cosa.
3.       Debe ser determinado o determinable: debe aparecer expresado en el contrato, sino deben mencionarse
elementos para determinarlo.
4.       No debe ser vil o irrisorio, ósea debe estar ajustado a la realidad y al valor de la cosa.
5.       Puede fijar el precio un tercero nombrado por las partes. Dicho tercero no debe ser un árbitro, ni perito,
mandatario no experto, en vista de que no hay litigio

LA COSA:
1)      El objeto debe ser posible, lícito y determinado. (Articulo 1.155 CC)
Posible se refiere a que la cosa exista o que pueda existir en el momento de la venta, o, en general, en un
futuro. No necesariamente la cosa debe existir en el momento de realizar la venta.

2)      Debe tener una dimensión especifica, dependiendo del acuerdo entre las partes

3)      Venta de cosas que han perecido antes de la celebración de la venta: Si ha perecido la cosa la venta es
inexistente.
Articulo 1.485 CC:  Si en el momento de la venta la cosa vendida ha perecido en totalidad la venta es
inexistente. Si solo ha perecido parte de la cosa, el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pedir la
parte existente, determinándose su $  por expertos.

4)      Venta de cosas de futura existencia. (No se pueden vender herencias inexistentes). (Artículo 1.156 )

a.     La venta no se produce sin la entrega de la cosa

b.    El comprador paga el precio aunque la cosa no llegue a producirse

COSAS QUE NO PUEDEN SER VENDIDAS

1.- No pueden ser vendidos los bienes dominiales de uso público y privado
2.- Tampoco pueden venderse los derechos de habitación de uso y habitación de una persona.
3.- No se pueden vender los bienes pertenecientes a una sucesión abierta

La anulabilidad de la venta de la cosa ajena es dable cuando el comprador conociere que la cosa comprada es
ajena. La acción de nulidad es propia del comprador, nunca es ejercible por el vendedor, ya que este tiene la
obligación de saneamiento por evicción, y el presunto propietario de la cosa vendida solo podrá revindicar. El
lapso para pedir la Nulidad son 5 años.
 TEMA N° 4
EL Retracto. Concepto. Utilidad. Retracto Convencional: a) Requisitos. b) Plazos y
Prorrogas. c) Derechos y beneficio de las partes. Retracto Legal. Requisitos y Efectos del
Retracto Legal.

TEMA IV
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
LA TRADICIÓN:
La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador.    (Art. 1486 y 1487 C.C.)

FORMAS DE LA TRADICIÓN

1.- LA TRADICIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES:   (Art. 1488 C.C.)

El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del
instrumento de propiedad.

2.- LA TRADICIÓN DE COSAS MUEBLES:                               (Art. 1488 C.C.)

Se hace por la entrega real de ellos (dando y dando), por la entrega de las llaves de los edificios que los
contienen, o por el solo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de
la venta, o si el comprador los tenia ya en su poder por cualquier otro título.

3.- LA TRADICIÓN DE COSAS INCORPORALES:     (Art. 1490 y 1549 C.C.)

Se verifica por la entrega de los títulos o por el uso que hace de ellos el comprador con el consentimiento
del vendedor.

REGLAS DE LA TRADICIÓN:

a.- GASTOS DE LA TRADICIÓN:                 (Art. 1491 C.C.)

Si las partes nada habían acordado al respecto, “los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo la
escritura y demás accesorios son de cargo del comprador. También son de cargo de este los gastos de
transporte, si no hay convención en contrario.

b.- LUGAR, MODO, TIEMPO DE LA TRADICIÓN                      (Art. 1492 y 1494 C.C.)

El lugar será el convenido por las partes, en su defecto en el lugar donde la cosa se encontraba, en el momento
del acto de la venta, y debe ser entregada en el estado que se halle en el momento de la venta..
c.- PAGO DE LA COSA:                               (Art. 1295 C.C.)
El pago debe hacerse en el lugar fijado por el contrato. Si no se ha fijado el lugar, y se trata de cosa cierta y
determinada, el pago debe hacerse en el lugar donde se encontraba la cosa que forma su objeto, en la época
del contrato. Fuera de estos casos, el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo lo que se establece
en el artículo 1.528 CC.

c.1.- Circunstancia de tiempo-momento: (Derecho de Retención)

a) El vendedor que no ha acordado plazo de pago, no esta obligado a entregar la cosa si el comprador no ha
pagado el precio.
b) El vendedor pierde el beneficio del término que se le haya concedido para la tradición en los casos de
caducidad. (la prescripción es interrumpible, la caducidad no)
c) Tampoco está obligado a la entrega aun cuando se haya fijado plazo para el pago, si este plazo ha vencido,
sin que el comprador haya cumplido su obligación, siempre que se reúnan las condiciones exigidas por el
Derecho común para oponer la Excepción Non Aplimenti Contractus.
     
DERECHO DE RETENCIÓN:
Es la facultad que concede la Ley al vendedor de retener la cosa ajena, hasta el pago de lo que le es debido, por
el propietario de la cosa, con razón de la misma.
Artículo 1.493 C.C.  :El vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no está obligado a entregar la cosa si
el comprador no paga el precio.
Tampoco está obligado a hacer la entrega, aun cuando haya acordado plazo para el pago del precio, si después
de la venta el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra de suerte que el vendedor se encuentre
en peligro inminente de perder el precio, a menos que se de caución de pagar en el plazo convenido.

TEMA N° 5
Modalidades de la Venta de Muebles e Inmuebles: Muebles: a) peso, cuenta y medida. b)
alzada o globo. c) Venta de cosas que se acostumbran a gustarse. d) Venta de cosas sujetas
a ensayo previo. e) Venta futura. f) Venta aleatoria. Inmuebles: Venta por cabida y venta en
globo.
TEMA V
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

A.- SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN TOTAL                      (GARANTIZAR LA POSESIÓN PACIFICA)

Es una garantía de hecho y de derecho por  la cual el vendedor se obliga con el comprador de asegurarle la
posesión pacifica de la cosa vendida, lo cual significa que si un tercero pretende reivindicar para si la cosa, o
parte de ella, pretendiendo derechos sobre ella, es el vendedor, por efectos del saneamiento quien debe
responder. El vendedor no responderá por actos violentos hecha por terceros interesados en despojar de su
propiedad al comprador.

Artículo 1.504 CC   (Saneamiento por Evicción)

Aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la evicción
que le prive de, todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas
en el contrato.

EVICCIÓN: es la perturbación que sufre el comprador de la posesión pacifica de la cosa, esta proviene es una
sentencia que ha tenido un resultado adverso para el comprador, que compro ignorando que pudiera existir un
pretensor con derechos de propietario real de la cosa, o de acreedor hipotecario.

REQUISITOS
Hay evicción total de la cosa:
5. Cuando el tercero reivindica para l la totalidad de la cosa
6. Cuando el tercero logra la resolución, la nulidad del negocio jurídico por el cual el comprador adquirió
la cosa, o la anulación del título del vendedor
7. Cuando ejecutada la hipoteca, que sobre la cosa tenía el tercero, el precio del remate cubre
únicamente el crédito
8. En cualquier caso queda a salvo la posibilidad del comprador  de procurar a posteriori su defensa de la
reivindicación; pero si es evidente que ello no puede ser posible ocurre la evicción total.

EFECTOS
5. El vendedor debe restituir el precio paga por el comprador
6. El vendedor debe restituir al propietario que ha reivindicado la cosa, los frutos de ella.
7. Las costas del pleito que haya causado la evicción y las del que hubiese seguido con el vendedor para
el saneamiento en lo conducente.
8. Los daños y perjuicios y los gastos y costas del contrato

ACCIONES DEL COMPRADOR           (CITA DEL SANEAMIENTO).

6. El comprador puede citar al obligado por la evicción. Esta cita es llamada cita del saneamiento
7. La cita del saneamiento permite al comprador oponer al vendedor la sentencia que se dice entre el
comprador y el tercero reclamante de evicción
8. No se produce sustitución procesal, es decir, el vendedor como pasa a ocupar la posición del
comprador
9. El comprador evita, con la cita de saneamiento que el vendedor se apoye en el Art 1517 que hace
cesar su obligación cuando no recibe la notificación de la demanda según el C.P.C.
10. Efectuando la cita de saneamiento, el comprador evita los juicio que tendría que instaurar contra el
vendedor al terminar el juicio con quien pretenda la evicción.

LAPSOS PARA HACER EFECTIVO EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

El comprador puede demandar el saneamiento por evicción durante un lapso de diez (10) años, como una
acción personal, contado dicho lapso desde una sentencia de evicción con autoridad de la cosa juzgada. Es
decir, que la garantía de saneamiento por evicción del vendedor solo es efectiva durante los diez años
posteriores a la venta.
Dicha acción prescribe a los 10 años contados a partir de la fecha de la evicción, de manera tal que después
que el comprador de la cosa que el 3ero reivindico, tendrá 10 años para intentar la acción de saneamiento. .

OTRAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

El vendedor está obligado a pagar el exceso de valor, más el precio que recibió por la cosa vendida, si esta ha
aumentado su costo para el momento de la evicción.
 El vendedor está obligado a  reembolsar al comprador, o hacerle reembolsar por quien ha reivindicado, las
mejoras útiles realizadas al F.
Si el vendedor actuó de Mala Fe, deberá reembolsar todos los gastos, aun voluntarios, hechos al fundo

Ejemplos:
1.- Se vende una polea, más un 3ero ejerce una acción reivindicatoria, porque según el la polea es de su
propiedad, la obligación del comprador es notificarle al vendedor al momento de la contestación de la
demanda, en caso contrario el vendedor queda exento.
 2.- Si un tercero ejerce su acción reivindicatoria y obtiene una medida de embargo o de secuestro, bastaría que

se practicara cualquiera de esas dos medidas para que se considere que el comprador ha sufrido evicción, y
esto es cierto, y esta corriente es la adquirida por la jurisprudencia venezolana.
Hay dos formas de relevar al vendedor de la obligación de saneamiento:
1)       Cuando las partes de limiten a decir en el contrato que el vendedor no tiene la obligación de saneamiento, en
ese caso, el vendedor queda obligado a devolver el precio la negociación en virtud del enriquecimiento sin
causa.
2)       Clausula a todo riesgo, es decir, el comprador declara que el adquiere la cosa con todos los riesgos que le
puedan sobrevenir, en este caso el vendedor no queda obligado a absolutamente nada en el caso que el
vendedor sufra de evicción

TEMA N° 6
Venta con Reserva de Dominio. Concepto. a) Características. b) Requisitos. c) Efectos. d) Resolución y
pérdida del beneficio del término. VENTA CON RESERVA DE DOMINIO

CONCEPTO:
Es la venta en la cal el precio se paga a plazos, y el vendedor transfiere el uso, goce de la cosa vendida, pero se
reserva el poder de disposición, es decir, el dominio sobre la cosa, hasta que el comprador haya pagado la
totalidad del precio. Sin embargo, el comprador puede usar la cosa pero sume el riesgo sobre ella desde el
momento mismo de llevarse efecto la venta.

CARACTERÍSTICAS:
-    El objeto de la venta es una cosa mueble por su naturaleza
-    El precio de la venta será cancelado por el comprador a plazos.
-    El vendedor mantiene el dominio sobre la cosa vendida hasta que ha cobrado el precio convenido íntegramente.
-    El comprador adquiere el título de propiedad solo cuando ha terminado de cancelar el precio
-    La cesión de crédito contra el comprado comprende el dominio del vendedor sobre la cosa

REQUISITOS:
-    La cosa vendida no podrá ser destinada a la reventa ni a manufactura
-    No podrán venderse con R.D. las cosas integrantes de un inmueble. (si la cosa esta integrada a un inmueble, y no
puede despegarse sin dañarse o dañar al inmueble, ha pasado a ser inmueble por destinación).
-    Las cosas deberán ser identificadas individualmente y de modo preciso.
-    Que se trate de una venta a plazo o a crédito, sin que sea necesario que constituya una venta por cuotas.
-    Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza.
-    Que no se trate de cosas destinadas especialmente a la reventa.
-    Que la reserva no tenga una declaración mayor de cinco años, debe computarse a partir de la celebración de la
venta.
-    Que la reserva sea convenida antes de que la propiedad haya sido transmitida al comprador.

 EFECTOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO:

PARA EL VENDEDOR:
-    El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida bajo condición resolutoria de que pague la totalidad o
parte determinada del precio.
-    La propiedad que se ha reservado el vendedor solo tiene fines de garantía.
-    Pagado el precio en su totalidad o en la parte correspondiente, o vencido el plazo de la reserva, la transferencia
al comprador se cumple automáticamente sin necesidad de actuación alguna del vendedor y opera
retroactivamente conforme al derecho común, la ley obliga al vendedor a otorgar constancia de transferencia,
a falta de esa constancia, el ultimo recibo o comprobante de pago surtirá los efectos de la misma.
-    La reserva de dominio no altera en modo alguno las normas sobre tradición y saneamiento.

PARA EL COMPRADOR:
-    El comprador tiene la propiedad de la cosa bajo condición suspensiva.
-    El comprador tiene derecho a poseer la cosa hasta que la condición se cumpla o se vea fallida, derecho real que
puede  oponerse al embargo de los acreedores del vendedor o de terceros.
-    El comprador esta obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia hasta que la adquiera.
-    El comprador no pude realizar actos de disposición sobre la cosa mientras dure la reserva sin la autorización
expresa del propietario.
-    El comprador esta obligado a notificar al vendedor dentro del término de diez días, su cambio de residencia o
domicilio cuando se trata de venta de vehículos o el cambio de lugar del mueble en los demás casos. La sanción
para el caso de incumplimiento de la obligación, es la pérdida del beneficio del término para el pago del precio
por parte del comprador.

RESOLUCIÓN Y PÉRDIDA DEL BENEFICIO DEL TÉRMINO:

-    Cuando el precio debe pagarse por cuotas y no obstante pacto en contrario, la falta de pago de una o más
cuotas que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio total de la cosa, no dará lugar a la
resolución del contrato, sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata
corriente en el mercado, conservando el comprador el beneficio del término respecto de las cuotas sucesivas.
-    Si la resolución del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por incumplimiento del comprador, el
vendedor debe restituir las cuotas recibidas, quedando a salvo su derecho de exigir una justa compensación
por el uso de la cosa y los demás daños y perjuicios a que hubiere lugar.

TEMA N° 7
Venta de propiedad Horizontal y Venta de Parcelas. Concepto. a) Características. b)
Requisitos. c) Propiedad individuales. La Administración. Documento de Parcelamiento.
Disolución de la Comunidad.
TEMA XII
VENTA DE PARCELA

CONCEPTO
Es la enajenación de los lotes de un inmueble constituidos por un terreno, que han sido destinados para ser
vendidos en oferta pública (es decir, por cualesquiera de los medios usuales de propaganda comercial), por
unidades parceladas, y de acuerdo al plano del urbanismo o parcelamiento.

CARACTERÍSTICAS
-          Que se trata de una venta de una extensión de terreno.
-          Que se puede vender fraccionadamente y que Las parceles van a ser independientes una de otras.
-          Se debe hacer mediante OFERTA PUBLICA es decir a través de los medios de comunicación comercial tales
corno los Avisos de Prensa, vallas etc.

REQUISITOS y DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO

 Artículo 2° LVP. Antes de proceder a la enajenación de un inmueble por parcelas y por oferta pública, el
propietario o los copropietarios protocolizarán en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro de la
ubicación del inmueble, un documento que se denominará "Documento de Urbanización o Parcelamiento", en
el cual harán constar:

a.       La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas;

b.       La denominación del inmueble, si la tiene, y su ubicación, área, linderos, medidas y demás características que
sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c.        La relación cronológica de los títulos de adquisición en los veinte años anteriores, con indicación de la
naturaleza de estos títulos y de la fecha y datos de registro de los documentos correspondientes;
d.       El porcentaje que represente el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor fijado para la totalidad
del área destinada a la venta, a los efectos del artículo 13 de esta Ley;
e.       El número de parcelas en que se dividirá el inmueble con forme al plano de urbanismo o parcelamiento, con
indicación a su vez del número de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificación;
f.        Las condiciones generales de urbanización o parcelamiento, y, especialmente, la relación de las obras y
servicios esenciales con indicación del término dentro del cual estarán terminadas y en capacidad de cumplir
cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y ordenanzas municipales, así como la constancia de la
aceptación de los respectivos proyectos por los organismos competentes.
g.       Los gravámenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble, con indicación de la fecha y
datos de registro de los documentos respectivos.

Parágrafo Único: La protocolización de los documentos exigidos en este artículo podrá ser hecha para sectores
parciales de la urbanización o parcelamiento general proyectado, en cuyo caso sólo se podrán ofrecer y
enajenar las parcelas comprendidas en dichos sectores.

ANULABILIDAD DEL CONTRATO DE VENTA DE PARCELA

Artículo 5° LVP. Toda enajenación por parcelas y por oferta pública será nula si no se hubiere protocolizado
previamente el correspondiente Documento de Urbanización o parcelamiento. En caso de que procedan a su
enajenación por parcelas y por oferta pública sin haber protocolizado el Documento de Urbanización o
Parcelamiento serán castigados con prisión de (5) a  (20) meses.

TEMA N° 8
 Arrendamiento. Concepto. Duración de los Contratos. De los canones y su fijación. Del
Procedimiento para la cancelación del canon de arrendamiento de vivienda. Del Recibo de
pago. Revisión de los canones de arrendamiento.

TEMA XIV
ARRENDAMIENTO
CONCEPTO
Artículo 1.579 C.C. El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer
gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta
se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al
arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.

LAPSOS PARA ARRENDAR INMUEBLES

Los contratos de arrendamiento tendrán una duración mínima de un año, los cuales podrán ser renovados por
preferencia del arrendatario o arrendataria. Pudiendo el arrendatario o arrendataria manifestar antes de la
culminación del lapso, su voluntad de no continuar con el contrato sin perjuicio de tener que pagar
indemnizaciones o cánones restantes.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

-          Los arrendadores están en la obligación de tenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación los
inmuebles destinados al arrendamiento.
-          Es un deber de los arrendadores entregar al arrendatario el inmueble dado en arrendamiento en buen estado
de servicios, seguridad y sanidad, así como poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los
adicionales, en la fecha convenida o en el momento de la celebración del contrato.
-          Es una obligación de los arrendadores preservar el buen estado de los inmuebles, los servicios básicos, áreas
comunes y adicionales, según lo convenido en el contrato, para lo cual deberá coordinar con la junta de
condominio o la administradora.
-          el arrendador estará en el deber de solventar las reparaciones mayores requeridas por el inmueble arrendado.
En caso de ser llevadas a cabo por el arrendatario o arrendataria, previa notificación al arrendador o en su
defecto a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el costo de las reparaciones serán
deducibles al canon de arrendamiento.
-          El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce del inmueble al arrendatario o arrendataria,
durante el tiempo del contrato.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

1)    Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, estamos significando que debe usarla sin
dañar la cosa, sin perturbar a las demás personas vecinas al igual que debe servirse de la cosa para el uso que
se determine en el contrato, de allí que no puede utilizar la vivienda para instalar un colegio, hotel, etc. Si se
incumple con esta disposición puede perfectamente el arrendador exigir la resolución del contrato.
2)    Es la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos en el contrato, al igual que hacer otros
pactos accesorios.
 TEMA XV
CESIÓN Y SUBARRENDAMIENTO
GARANTÍAS DE LA RELACIÓN ARRENDATARIA
Con la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento Inmobiliarios, el pago de depósitos quedó
eliminado y se suprimieron los cinco artículos referidos a las garantías que el dueño de la vivienda puede exigir
al inquilino.

DE LA FIJACIÓN DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO

Es competencia de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la fijación del canon de
arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley.
El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros 5 días hábiles
al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado.
El pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal
fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. En caso de ser clausurada por el
arrendador no se considerará en morosidad al arrendatario y éste no podrá demandar la falta de pago, así
mismo, no podrá solicitarle al arrendatario el cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente
la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que ésta se encuentre operativa.
El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago, salvo que se hubiera pactado que
éste se realice mediante procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el
arrendatario o arrendataria.

DE LA FIJACIÓN DEL CANON

La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles indicados en el artículo 1 de la presente Ley,
estará basada en una banda entre el tres por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de rentabilidad anual sobre
el valor del inmueble determinable según el tipo de arrendador, el cual será fijado anualmente a través de
resolución de la SUNAVI.
El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así
lo determinen razones de interés público social.

FÓRMULA PARA LA FIJACIÓN DEL CANON

Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo establecido en los artículos precedentes, se debe aplicar la
siguiente fórmula:
CA = (VI/12) x %RA
En donde:
1. CA = valor del canon de arrendamiento.
2. VI = valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el artículo 73 de la presente Ley:

                VI = (VAI/MCI) x MCV

En donde:
VAI = Valor Actual del Inmueble.
MCI = Es el valor del total de metros cuadrados de áreas vendibles del inmueble.
MCV = Metros cuadrados de la vivienda.

3. % RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en el artículo 77 de la presente Ley

INICIO DEL PROCEDIMIENTO PARA LA FIJACIÓN DEL CANON

1. El Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda ordenará mediante acto administrativo
motivado el inicio del procedimiento administrativo para la fijación del canon de arrendamiento, en el mismo
acto designará al funcionario instructor.
2. Iniciado el procedimiento se aperturará el expediente en el cual se recogerá toda la tramitación a que
dé lugar el asunto. 
3. Ordenado el inicio del procedimiento administrativo se procederá en un lapso de tres días a notificar a
las personas cuyos intereses legítimos, directos y personales se vean afectados, a los fines de que ejerzan su
derecho a la defensa. (En caso de no poder hacer efectiva la notificación de forma personal , el SUNAVI deberá
hacer una sola publicación de la notificación en un diario impreso de circulación nacional al segundo día de
haberse vencido el lapso indicado anteriormente, se entenderá notificado el interesado dos días después de la
publicación, circunstancia que se advertirá en forma expresa.
Agotado los lapsos para las notificaciones, se aperturará un lapso de doce días para que los interesados
realicen sus descargos y promuevan las pruebas que consideren, el cual estará divido de la siguiente forma,
tres días para realizar los descargos y nueve días para promover las pruebas.
4. En el lapso para la promoción de pruebas, la SUNAVI, inspeccionará y fiscalizará el o los inmuebles
sobre los cuales se haya pedido la regulación, a los fines de verificar los datos necesarios para la aplicación de
los métodos del cálculo del justo valor establecidos en la Ley de Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda.
5. Agotado el lapso para realizar los descargos y promover pruebas, mediante acto que se agregará al
expediente, el funcionario instructor remitirá el expediente a la unidad administrativa encargada de la
consultoría jurídica de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda, para que ésta se pronuncie
en un lapso de dos días.
6. El pronunciamiento emitido por la unidad administrativa encargada de la consultoría jurídica, deberá
ser remitido con el expediente administrativo al Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a los
fines de que decida y establezca la regulación del canon correspondiente en un lapso de tres días, dicha
decisión deberá ser motivada y resumida en una resolución que deberá ser publicada en la Gaceta Oficial de la
República Bolivariana de Venezuela.
7. Cuando alguna de las personas cuyos intereses legítimos, personales y directos no esté conforme con
la decisión administrativa, sólo podrá oponer el recurso contencioso de nulidad por ante los tribunales
competentes, en un lapso no mayor a tres meses.

A los contratos de arrendamiento se les debe anexar, como parte integral, la resolución mediante la cual la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda fija el correspondiente canon de arrendamiento, so
pena de nulidad; los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto
de sanción, conforme lo dispone la presente Ley.
 TEMA N° 9
De los Desalojos. Causas para el Desalojo. Del Procedimiento previo a las Demandas. De
las Demandas. Efectos de la no contestación. De las Cuestiones Previas. De la
Reconvención.

TEMA XVI
DE LAS DEMANDAS POR DESALOJO
CAUSAS PARA EL DESALOJO
1. Cuando el arrendatario haya dejado de pagar 4 cánones de arrendamiento sin causa justificada.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus
parientes consanguíneos hasta del segundo grado. (el arrendador deberá demostrar la filiación con pruebas
contundentes)
3. Si el arrendatario ha destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la
conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal
respectivos, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario haya ocasionado deterioros mayores que los provenientes del uso normal del
inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa
que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar
de Gestión.

DEMANDAS POR DESALOJO

     Procedimiento Previo – obligatorio
Previo a las demandas judiciales por desalojo, se realizara una AUDIENCIA CONCILIATORIA, la cual consiste
que las partes, previa citación por el funcionario competente, y siendo asistidas previamente por sus
respectivas defensa, comparecerán a la realización de una audiencia, en la cual se llegara a un consenso de
solución, culminada dicha audiencia, los presentes suscribirán acta en la cual hagan constar los acuerdos y
soluciones conciliada. En caso de que no hubiese acuerdo entre las partes, el funcionario motivara la
decisión que correspondiere, si la decisión fuese favorable para la parte contra la cual obra la solicitud, dicha
parte quedara protegida contra el desalojo, si por lo contrario, fuere favorable para la parte solicitante, se
indicara en la resolución el plazo en el que podrá efectuar el desalojo. Independientemente de la decisión,
las partes podrán acudir a la vía judicial. OJO (Si no cumplen este procedimiento no podrán acudir a la vía
judicial)

     Procedimiento Judicial

El procedimiento Judicial se inicia por demanda escrita, que debe llenar los requisitos establecidos en el
C.P.C., acompañado de todas aquellas pruebas pertinentes. El tribunal deberá pronunciarse sobre la
admisión de la demandas, en caso de presentar vicios, ordenara su corrección. Una vez subsanadas se fijara
el día para la AUDIENCIA DE MEDIACIÓN. La cual será oral, y tendrá la finalidad se mediar y conciliar las
posiciones de las partes, para poner fin a la controversia. Si el demandante no asiste, esto pone fin al
proceso (puede apelar a esto), si el demandado no asiste, no causa efecto alguno.  Concluida la Audiencia de
Mediación, sin que se haya llegado acuerdo alguno, el demandado deberá dar contestación a la demanda,
(aclarando los hechos, promoviendo su defensa) acompañado de todas aquellas pruebas documentales que
se dispongan, en caso de no contestar la demanda, el tribunal procederá a sentenciar dentro de los 5 días
sig. Posteriormente, será fijada la fecha y hora para realizar el juicio, en el que deberán comparecer todas las
partes, si la parte demandante no asiste se entenderá que desiste de la acción (podrá apelar); si el
demandado no asiste se tendrá por confeso, sentenciado el juez en forma oral con base a dicha confesión.
Concluida la audiencia, el juez se pronunciara su sentencia, oralmente. Dicha sentencia definitiva es
apelable. En dicho caso, el tribunal Superior en audiencia oral emitirá Sentencia Definitiva. Contra esta
decisión se oirá Recurso de Casación.
 TEMA N° 10
De la Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendamiento. Lapsos para ejercer el Retracto
Legal. De la Extinción del Ofrecimiento. Del Reintegro. Del Exceso al cobro indebido. Del
procedimiento para el reintegro del cobro indebido. De la preinscripción del reclamo. De la
jurisdicción especial Inquilinaria. DE LA PREFERENCIA OFERTIVA.
En caso de que el propietario desee vender el inmueble, el arrendatario tendrá el derecho que se le ofrezca
en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, siempre y cuando  se encuentre solvente en
el pago de los cánones de arrendamiento. (Art. 131 .L.P.R.C.A.V.). El propietario deberá informarle mediante
documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.

Dicha comunicación deberá indicar:

-          Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor.
-          Condiciones de venta.
-          Modalidades de negociación.
-          Dirección donde será recibida válidamente la respuesta.
-          Documento de propiedad del inmueble.
-          Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del
inmueble a vender.
-          Certificación de Gravamen.
-          Esta notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que
ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal alguno.

DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATARIO.

Es el derecho que tienen los arrendatarios de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el
instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por
cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Deberá ser
ejercido dentro del plazo de 180 días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la
negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación,
deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual
quedará en poder de los notificados.

TEMA N° 11
Mandato. Concepto y efecto del Mandato. Definición: a) Caracteres. b) Clases de
Mandatos. Efectos: a) Obligaciones del Mandante. b) Obligaciones del Mandatario.
Extinción de Mandato.

EL MANDATO

1. DEFINICIÓN DE MANDATO

Es un contrato donde una persona se obliga gratuitamente o mediante salario a ejecutar uno o
más negocios por cuenta de otra que la ha encargado de ello. Ver art. 1684 c.c.
Lo correcto sería que es un contrato el mandato en que una persona gratuitamente o mediante
salario representa a otra en uno o varios negocios que le ha encargado.

2. CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE MANDATO

2.1. ES UN CONTRATO CONSENSUAL: A veces solemne, ad sustancia, como es el caso de

aquel que se confiere para realizar matrimonio por medio de apoderado Ver art. 85 c.c.

2.2. ES UN CONTRATO BILATERAL: Cuando es a salariado, porque en esas circunstancias

se crean obligaciones reciprocas y simultaneas.

2.3. ES UN CONTRATO UNILATERAL: Cuando es gratuito. Porque la obligaciones del

contrato, recaen sobre el mandatario

2.4. ES UN CONTRATO GRATUITO O ONEROSO: VER ART. 1686 C.C. El mandato es

gratuito si no hay convención contraria.

2.5. INTUITO PERSONAE: Respecto  de ambas partes, pero ello no obsta que el mandatario
pueda sustituir el mandato.

3. DIFERENCIA DEL MANDATO CON LA GESTIÓN DE NEGOCIOS

Está en que en la gestión de negocios no hay encargo. Ver arts. 1173 y 1177 c.c.

4. DIFERENCIA ENTRE MANDATO Y REPRESENTACIÓN

El mandato puede conferir al mandatario el poder de representar al mandante, pero también

puede no conferirlo.
En el mandato, el mandatario ejecuta un negocio por cuenta de otro en la representación asume
el mandatario la personalidad del mandante.
En el mandato lo característico es la administración, es decir, el poder de administración pero
no la representación.
Hay un ejemplo de pura representación sin mandato. Ver art. 267 c.c.
5. CLASES DE MANDATO

5.1. MANDATO CONVENCIONAL Es el que resulta del contrato

5.2. MANDATO LEGAL: Es que proviene directamente de la Ley. (El del tutor)

5.3. MANDATO ES JUDICIAL: Es el que confiere el Juez cuando verbo y gracias (por
ejemplo) nombra defensor a un ausente. (Ad liten) Cuando agotada la citación cualquiera que
ella sea es cuando se le nombra o el tribunal le nombra un defensor ad liten. Este mandato tiene
que ser autentico.

5.4. MANDATO PUEDE SER EXPRESO O TÁCITO: Es expreso no está sujeto a forma
solemne excepto el mandato poder judicial. Es tácito cuando una persona ejecuta sin poder
actos de administración o disposición relativos a los bienes o derecho por otra persona que tiene
conocimiento de ellos y los tolera o permite.

5.5. MANDATO VERBAL O ESCRITO: En el caso de escritura pública para que un mandato
puede valer respecto contra tercero debe constar también de documento registrado. (Ejemplo
Para vender propiedad este poder deber ser registrado y deben quedar registrado en la Oficina
Subalterna de Registro) (Para divorciarse este poder debe ser autenticado) (Para casarse (se está
en el extranjero) este poder debe ser registrado, y legalizado a través del consulado de
Venezuela en el país que me encuentre).

5.6. MANDANTO ES GRATUTITO Si no hay convención entre las partes, esto es cuando
nada pactan; sin embargo el fin del mandato, es la representación del mandante y el precio
acordado por sus servicios no altera ni desvirtúa el objeto mencionado.

5.7. MANDATO GENERAL: Puede ser más o menos extenso ya comprendan todos los
negocios o intereses del mandante y a un número indeterminado de ello.

5.8. MANDATO ESPECIAL: Es el relativo a un solo negocio o varios negocios especificados

y puede contener facultades generales o facultades limitadas con referencia a su objeto.
6. PODER ESPECIAL (EJEMPLO DE JUICIO DE DIVORCIO)

Yo, Jesús González, Venezolano, Cedula de Identidad Nro. 2.584.559, Mayor de edad, De
estado civil Casado y de este domicilio. Otorgo PODER ESPECIAL amplio general y bastante
en cuanto a derecho se refiere al Dr. Gonzalo Guzmán Cédula de Identidad nro. 8.495.192
Impreabogado Nro. 1386, para que me represente en el juicio de divorcio que intentare contra
mi legitima esposa Sra. Gladys Gutiérrez de Guzmán Cédula de identidad Nro. 8.495.473,
Venezolana, Mayor de Edad. En uso de estas facultades podrá mí nombrado apoderado:
Intentar demanda, Darse por citada, Recibir cantidad de dinero, Asistir a actos conciliatorios,
Promover y evacuar pruebas, Tachar testigos, Repreguntar a testigos, Absolver posiciones
juradas y cualquier otra sin dañar al cliente.

7. PODER GENERAL (EJEMPLO)

Yo, Jesús González, Venezolano, Cédula de identidad nro. 2.584.355 Mayor de edad, De
estado civil soltero  y de este domicilio. Otorgo PODER GENERAL DE ADMINISTRACIÓN
Y DISPOSICIÓN  para en cuanto a derecho se refiere al Dr. Gonzalo Guzmán Cédula de
Identidad Nro. 8.495.192 Impreabogado nro. 1386 para que me represente………..En uso de
sus facultades podrá mi nombrado apoderado…………………………………………………

LOS PODERES PARA VENDER Y PARA CASARSE DEBEN SER REGISTRADOS SON
PODERES ESPECIALES. (ACTOS TRANCENDENTALES DE LA VIDA DE UNA
PERSONA)
8. OBLIGACIONES DEL MANDATARIO

El mandatario está obligado a ejecutar el mandato con la diligencia de un buen padre de

familia. Ver art. 1692 c.c.

Responde no solo de dolo sino también de culpa; Responde de dolo por ejemplo si abandono el
mandato para aprovecharse personalmente del negocio que le fue encomendado, si traiciono los
secretos del mandante, en cambio en la responsabilidad en caso de culpa si aplica cuando el
mandato es gratuito y de una forma menos rigurosa. Ver art. 1693 c.c.
Rendir cuentas las cuales se deben hacer de manera precisa y clara, año por año. Ver art. 1649
c.c.

Abonar al mandante lo recibido en virtud, del mandato, aún cuando lo recibido no se debiere al
mandante. Ver art. 1649 c.c.

9. OBLIGACIONES DEL MANDANTE

El mandante debe reembolsar al mandatario los avances y gastos (en relación a los gastos que
se pueden ocurrir en el cumplimiento del mandato) que éste haya hecho para la ejecución del
mandato y pagarle sus salarios si lo ha prometido Ver art. 1699 c.c.

El mandante debe igualmente indemnizar al mandatario de las pérdidas que éste haya sufrido a
causa de su gestión, si no se puede imputar culpa alguna. Ver art. 1700 c.c.

El mandante debe cumplir con las obligaciones contraídas por el mandatario dentro de los
límites del mandato. Ver art. 1698 c.c.

Debe pagarle al mandatario un salario si se lo ha prometido convirtiendo el contrato en bilateral

y oneroso.

10. EXTINCIÓN DEL MANDATO

Por revocación: El mandante puede revocar el mandato siempre que quiera y compeler el
mandatario a la devolución del instrumento que contenga la prueba del mandato. Ver art. 1706,
1707, 1708 c.c. En cualquier tiempo sin decir la razón o motivo. El legislador considera
tácitamente revocado por el simple hecho de que el mandante nombre un nuevo mandatario
para el mismo negocio. Cuando no se nombra a otro abogado para que lo represente al
mandante entonces hay que hacer un escrito y llevar a la notaria respectiva donde se autentico
ese mandato para notificar la revocación del mismo.

Por la renuncia del mandatario: El mandatario puede renunciar el mandato notificándolo al

mandante. Se en forma expresa o tácita. Si la renuncia perjudica al mandante, debe
indemnizársele por el mandatario, a menos que éste no pueda continuar en ejercicio del
mandato sin sufrir un perjuicio grave. Ver art. 1709 c.c.

Por muerte, interdicción, quiebra, o cesión de bienes del mandante o del mandatario.

Por inhabilitación de cualquiera de las partes.

TEMA N° 12
Transacción. Concepto y efectos de la Transacción. Definición: a) Caracteres. b)
Capacidad. c) Clases. Efectos. Nulidad de la Transacción. El Comodato. Concepto y
Efectos del Comodato. Definición: a) Caracteres. Efectos. b) Obligaciones del
Comodante.

CONTRATOS / TEMA 19: LA TRANSACCIÓN

1. DEFINICIÓN DE TRANSACCIÓN (Art. 1713. C.C)

La transacción es un contrato en el cual las partes ponen mediante el otorgamiento reciproco de
concesiones, cediendo cada una de ellas, partes de sus aspiraciones o expectativas, logran llegar
a un punto de entendimiento para evitar un litigio o para poner fin a él.

CASO PRÁCTICO 1: una persona demanda al patrón por el pago de prestaciones sociales,
trabajó para la empresa “X”, y ese trabajador al momento de terminar la relación laboral por
una renuncia, el generó una cantidad de beneficios: prestaciones sociales por 5 años, vacaciones
acumuladas y otra serie de beneficios que le corresponden. El patrono, cuando este decide con
su carta de renuncia terminar la relación laboral, no le paga, alegando que todos los años lo ha
liquidado y que ya no le corresponde nada, esta persona demanda al patrono la diferencia del
cobro de prestaciones sociales, por lo que le habían pagado eran solo anticipos. Entonces de
acuerdo con todos los conceptos que dice la Ley al trabajador se le deben 100.000 Bsf, al
monto total le resto la diferencia pagada por adelantado que son 40.000 Bsf y le restan 60.000
Bsf de prestaciones aun. Pero el patrón insiste en no pagar. 

En materia laboral hay una fase previa donde todavía no se llega a trabar la Litis, al contrario (a
pelear una realidad), que se desarrolla con un juez diferente al de juicio (juez de mediación,
sustanciación y ejecución), y es la fase que se denomina la audiencia preliminar, y lo que se
busca es logar una mediación, (que dura hasta 4 meses, si el juez ve que se puede lograr la
mediación).

Arrancan la Posiciones.
El demandante: me debes 60.000 (trabajador)
El demandado: no te debo nada (patrono).       “OJO” se pueden ver las pruebas
recíprocamente.

En la mediación, el juez llama por separado a las partes, primero al trabajador y le explica que
tiene una falla, que si se le debe, pero no los 60.000, luego al patrono, y le explica que se le
debe pagar al trabajador, que quizás no los 60.000, pero que si debe, con el fin de llegar a un
punto de equilibrio y se den las negociaciones, y llegan los dos a un acuerdo por ejemplo por
25.000, eso es una transacción y se evita ir a juicio, en cede jurisdiccional.

CASO PRÁCTICO 2: Esa misma negociación podría darse sin que se hubiese interpuesto el
libelo de la demanda, es decir, negociando las dos partes, levantan un acta transaccional y se
van al tribunal para que la homologue, extrajudicial (extralitis), y se hace una transacción. Esa
transacción para que surta efectos “Erga Omnes” de cosa juzgada, que no pueda demandarse
nuevamente los mismos conceptos transados, adquiriendo carácter de sentencia firme, tiene
como requisito fundamental la homologación del juez. Si no se homologa la transacción por el
juez, el trabajador en el ejemplo pasado, podría volver a reclamar.

2. ¿QUÉ CONCEPTOS SE ENTIENDEN TRANSADOS? 

Los que están expresamente indicados en el acta transaccional, al respecto el artículo 1716 C.C.
establece: “La transacción no se extiende a más de lo que constituye su objeto. La renuncia a
todos los derechos y acciones comprende únicamente lo relativo a las cuestiones que han dado
lugar a la transacción”
Ejemplo: en el caso del trabajador puede comprender: prestaciones sociales, sus intereses, la
antigüedad, el trabajador reclamo “X” cantidad, el patrono ofreció “X” cantidad, llegaron a un
acuerdo de “X”. Si se le olvido al trabajador transar en el acta de transacción las vacaciones, y
el juez homologo la transacción, el trabajador se lleva su copia, va donde el abogado y este lo
asesora y le indica que las vacaciones aun pueden reclamarlas porque no estaban dentro de los
conceptos transados en el acta y no tienen carácter de cosa juzgada.
3. ¿QUIÉNES TIENEN CAPACIDAD DE TRANSAR?
Los que tienen capacidad de disponer de la casa transada (laboralmente inclusive los
adolescente al trabajar luego de los 14 años como lo indica la LOPNNA). En materia civil el
que tiene capacidad procesal tiene capacidad para transar, que sea mayor de 18 años, que no
esté sometido a interdicción civil ni a ninguna medida que le impida el ejercicio civil. Un preso
condenado no puede ejercer acciones civiles. (Interdicción por condena penal).

4. TRANSACCIÓN SOBRE LA BASE DE UN TITULO QUE ES NULO

Cuando se hace una transacción sobre la base de un titulo que es nulo. ¿Es Valida? Art. 1720
C.C. Si expresamente se ha hecho mención a la nulidad del título, obviamente que no tiene
ningún tipo de problema.

Ahora bien, si después que se hace la transacción se detecta que el titulo es nulo, obviamente
que se puede atacar la validez de la transacción, porque el efecto que se va a tener desde el
punto de vista patrimonial sobre el bien que se transo o sobre el bien que se transo, es el titulo
el que no tiene un origen licito, lo que no me permite a mi ejecutar la consecuencia de esa
transacción.

CASO PRÁCTICO 1: Supongamos que el motivo de la transacción es una deuda y le entrego a

mi contraparte como pago de la deuda unos documentos que dice que la USM me pertenece,
celebramos la transacción, se homologa y luego aparece el verdadero dueño, y se nota que yo
falsifique esos documentos; ¿Cómo queda esa transacción? NULA, de pleno derecho (ver Art.
1721 C.C.).; porque al momento de detectarse la falsedad de pleno derecho, de que fue forjado,
con dolo, es vil, ilegal, proveniente del delito, y la transacción será nula porque se baso en un
documento falso.

CASO PRÁCTICO 2: yo voy a transar sobre un litigio sobre unos bienes litigiosos, es decir,
hay un presunto litigio y hay bienes inmiscuidos, inmersos dentro del litigio, y la transacción
versa sobre esos bienes pero resulta que yo soy una de las partes y desconocía que ya sobre
esos bienes se había producido una sentencia debidamente ejecutoriada, es decir, que ya esos
bienes no estaban disponibles porque ya habían sido rematados y adjudicados con una
sentencia, entonces ¿Qué ocurre en este caso? La transacción también es nula. (Art. 1722 C.C.
transcribir).

5. TRANSACCIÓN DONDE SURGEN UNOS DOCUMENTOS POSTERIORMENTE

El Art. 1723 C.C: “Cuando las partes hayan comprendido en la transacción con la designación
debida todos los negocios que pudieran tener entre sí, los documentos que entonces les fuesen
desconocidos y que luego se descubran, no constituirán un título para impugnar la transacción,
a menos que los haya ocultado una de las partes contratantes”

En una transacción comprendida por una serie de bienes y resulta que hay unos documentos
que surgen posteriormente (en el devenir del tiempo) sobre unos determinados bienes, es
perfectamente válida, siempre y cuando  no ha sido ocultado por una de las partes, con dolo.

No se puede transar sobre la cosa ajena: Parte final del Art. 1723 C.C: “La transacción será nula
cuando no se refiera más que a un objeto, y se demuestre por documentos nuevamente
descubiertos, que una de las partes no tenía ningún derecho sobre dicho objeto”

6. TRANSACCIÓN DONDE EL PAGO SE HACE POR PARTE

Debe destacarse que cuando se hace una negociación que implique cesión reciproca de
pretensiones y así se evita demanda, pero si no se homologa, es una transacción que
simplemente surte efecto entre las partes, pero no se ha blindado la transacción.

Ahora bien, supongamos una transacción homologada debidamente por un juez, le dio carácter
de cosa juzgada, y dentro de los derechos comprendidos en ella, está el pago de una cantidad de
dinero, y si no paga al momento el todo, el pago se hará en 3 partes, una al momento, la otra en
30 días y la ultima en 30 días más.

Si se paga el primer pago (la inicial), pero no se pagan las cuotas; ¿Qué se puede hacer? ¿Se
demanda de nuevo al deudor? NO se puede demandar de nuevo, porque al homologarse tiene
carácter de cosa juzgada, sentencia definitivamente firme, no cabe recurso alguno; entonces
¿Cómo se recupera el dinero que se debe? Entonces, me dirijo al juez como una diligencia en
vista del incumplimiento de los pagos bajo las condiciones establecidas en la transacción ya
homologada y en vista que se trata de una sentencia con carácter de cosa juzgada, solicito la
ejecución de la transacción (como la ejecución de una sentencia) y el juez revisa y al ver que no
cumplió porque no consta en el expediente los pagos convenidos; y comienza con la 1ra Fase:
notifica al deudor para que este cumpla voluntariamente la obligación vencida; si no cumple el
acreedor le solicita al juez la 2da Fase que consiste en la ejecución forzosa de la transacción y
cuando el tribunal la acuerda se procede al embargue, y no es un embrago preventivo sino
ejecutivo, y así se cumple el pago.

CONTRATOS / TEMA 20: EL COMODATO

1. DEFINICIÓN DE COMODATO

El comodato o préstamo de uso es un contrato por el cual una de las partes entrega a la otra, una
cosa gratuitamente, para que se sirva de ella, por tiempo o para uso determinado, con cargo de
restituir la misma cosa. Las partes en el comodato son el comodante (El Propietario) y el
comodatario (El usuario).

El comodato es un contrato de administración no necesariamente hay que ser propietario pata

dar una cosa en comodato, ni tener facultad para enajenar, basta la de administración.
Puede darse un comodato de cosas ajenas  y el contrato será válido, pero no para el dueño o
propietario de la cosa. A quien no obliga un acto en que no ha sido parte.
Cuando el comodante es el propietario, la propiedad de la cosa continúa residiendo en él, al
igual que la posesión, de la cual sigue gozando por medio del comodatario mero detentador de
la cosa.

2. CARACTERISTICAS DEL COMODATO

Como contrato real que es, se perfecciona con la entrega de la cosa.
Es un contrato unilateral pues la obligación corresponde a una sola de las partes.
El comodato es un contrato gratuito por su esencia.
Puede ser contrato celebrado INTUITO PERSONAE aunque en principio no lo es.

De allí que las obligaciones y derechos que nacen del comodato pasan a los herederos de los
contratantes, a no ser que el préstamo se haya hecho sólo en consideración a la persona del
comodatario, lo que tendría que probar el comodante.
Pues entonces los derechos  que tienen los herederos, de continuar en el uso de la cosa dada en
préstamo de usos (Comodato) NO PASA A LOS HEREDEROS, NI EN CONTRA DE LOS
HEREDEROS..

Ejemplo: Si se hace un contrato de comodato entre el comodante y el comodatario, no

necesariamente tiene los herederos que seguir o continuar en el uso de la cosa dada en
comodato. Porque podría ser que el comodante le dé en comodato al comodatario una cosa para
que en un momento determinado la uso específicamente él.

3. OBLIGACIONES DEL COMODATARIO

 El comodatario está obligado a cuidar la cosa dada en préstamo como un buen padre de
familia. Sólo adquiere un derecho personal de uso y no puede apropiarse de los frutos ni
aumentos sobrevenidos, a la cosa prestada. So pena de indemnizar los daños y perjuicios.
Debe restituir la misma cosa dad en préstamo de modo tal que no puede obligarse al comodante
a recibir una cosa distinta de la debida, aún cuando la cosa sea igual o superior a la prestada.
El comodatario debe restituir la cosa en el mismo estado en que se encontraba; cuando la
recibió. Si posteriormente a sufrido deterioros el comodatario no responderá, si está se deterioro
solo por efecto del uso para el cual se le dio en préstamo y sin culpa del comodatario. Ejemplo:
Se me prestó un carro para dar una vuelta y se exploto un caucho no se tiene que pagar no es
culpa del comodatario.

4. OBLIGACIONES DEL COMODANTE

El comodante a nada se obliga por el sólo hecho de la celebración del contrato a diferencia del
arrendador no está obligado, de hacer gozar de la cosa, al comodatario.
Sin embargo hechos posteriores a la celebración del contrato de comodato pude crear al
comodante las siguientes obligaciones:

La obligación de rembolsar al comodatario ciertos gastos siempre y cuando que ese gasto sea
necesario extraordinario y tan urgente que no haya podido el comodatario de prevenir al
comodante antes de efectuarla.

Responsabilidad por vicios de la cosa dada en préstamo, el comodante que conociendo los
vicios de la cosa dada en préstamo, no previno de ellos al comodatario, responderá a este de los
daños que por aquella causa hubiere sufrido.

El comodante, NO RESPONDE POR SANEAMIENTO, porque no transfiere la propiedad, ni

posesión. Responde únicamente de los daños y perjuicios que haya causado vicio o defecto de
la cosa, que el comodante conocía y no advirtió al comodatario. Salvo que fuesen visibles y
conocidos. Ejemplo: Me prestan un caballo con peste y no lo advirtió el comodante  yo lo lleve
a una hacienda y enfermo a los demás caballos que se encontraban allí. En ese caso está
obligado a responder de los daños y perjuicios.

5. RIESGOS EN EL COMODATO
El comodatario responde del caso fortuito:
Cuando a usado la cosa indebidamente, a menos que pruebe que el deterioro o perdida por el
caso fortuito, habría sobrevenido igualmente sin el uso ilegitimo o la mora. Ejemplo: Te presto
mi carro para llevar una encomienda a Barcelona y en vez de irse para allá se va para la Gran
Sabana y destroza el carro. Si tiene que responder por ese caso fortuito.

Cuando la cosa prestada perece por caso fortuito y el comodatario hubiere podido evitar la
pérdida. Ejemplo: Un caballo que es amarrado en un palo cerca de un río y llueve
torrencialmente y la crecida del río se lleva todo.

Cuando en la alternativa de salvar de un accidente la cosa prestada a la suya ha preferido

deliberadamente la suya. Ejemplo: Una persona haya tomado un piano y se presenta, un
incendio en su casa y el tenia otro piano que era de él. Y en la alternativa de salvar uno de los
dos sólo salva el de él.

Nota importante: si el profesor David Atias te da esta materia, es posible que cambie el tema
20, el comodato, por este tema: Cesión de Créditos (si lo hace debe salir en el examen seguro)

CONTRATOS / TEMA 20 (OPCIONAL): CESIÓN DE CRÉDITOS

1. DEFINICIÓN DE CESION DE CRÉDITOS

Es la venta de los derechos que pudiera tener una persona llamada “cedente” sobre los créditos
de un contrato.
Cedente                                                              Cesionario
A   --------------------------------------------------------     B
C
PDVSA

Ejemplo
Contrato: Mantenimiento de áreas verdes San Tome.
Monto: 12.000.000 Ho
Tiempo Ejecución: 1 año
Forma de Pago: 12 cuotas mensuales de BsF 1.000.000 C/U, previa valuaciones.

“PDVSA” e “INVERSIONES ALPHA” firman el contrato, el acta de inicio, pero

INVERSIONES ALPHA es una empresa sin solvencia para arrancar y no le dan anticipo. Se
dirige a “BANESCO” y les cede los derechos del contrato por Bsf. 5.000.000.

“PDVSA” paga 3 cuotas, INVERSIONES ALPHA se las queda y no le paga a BANESCO, por
lo tanto BANESCO va a PDVSA y le exige que le pague a él lo ya pagado y que le siga
pagando a él en virtud de la cesión de crédito.
“PDVSA” le dice ya pagó esas cuotas y no pagara de nuevo. ¿Quién tiene razón? Como no fue
notificado de la Cesión de Crédito “PDVSA” pago bien, la acción de BANESCO es contra
INVERSIONES ALPHA. (Art. 1551 y 1550 C.C). 

Artículo 1.550.- El cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión se ha
notificado al deudor, o que éste la ha aceptado.

Artículo 1.551.- El deudor queda válidamente libre si paga al cedente antes que por éste o por
el cesionario se le haya notificado la cesión. Se exceptúan los documentos que llevan la
aceptación explícita o implícita del deudor

Ahora si “PDVSA” esta notificado, (expreso o cuando se acepta tácitamente), y pago a

INVERSIONES ALPHA, pago mal y está sujeto a repetición.
La Cesión puede ser total o parcial (una cuota, una valuación, una factura). Si cedo todo, el
cesionario cobra todo, aunque solo haya prestado 5.000.000, luego al finalizar de pagar PDVSA
a BANESCO, podrá INVERSIONES ALPHA ir donde BANESCO y pedir que se le pague lo
restante, y BANESCO puede quedarse con sus intereses.

2. GARANTÍA DEL CEDENTE DE CREDITO

La Garantía del cedente del crédito, se refiere a quien responde por la existencia del crédito, de
aquí se desprenden los siguientes principios:

Art. 1553 C.C: Quien cede un crédito u otro derecho responde de la existencia del crédito al
tiempo de la cesión, a no ser que se haya cedido como dudoso o sin garantía.

Art. 1554 C.C. El cedente no responde de la solvencia del deudor, sino cuando lo ha prometido
expresamente, y sólo hasta el monto del precio que se le haya dado por el crédito cedido.

Art. 1555 C.C: Cuando el cedente ha garantizado la solvencia del deudor y nada se ha
convenido sobre la duración de esta responsabilidad, se presume haberla limitado a un año, a
contar desde la época de la cesión del crédito, si el plazo de éste estaba ya vencido. Si el crédito
es pagadero en un término que aún no está vencido, el año correrá desde el vencimiento. Si el
crédito es de una renta perpetua, la responsabilidad de solvencia se extinguirá por el lapso de
diez años, a partir de la fecha de la cesión.

Entonces cuando el cedente ha garantizado la solvencia del deudor el Tiempo de esta garantía
en los casos que hay silencio es hasta 1 año después de vencido.

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TEMA Nº 1
 TEMA N° 1
De la Naturaleza de la Venta. Definición. Caracteres. Análisis de Art.1474 C.C Efectos y
Modalidades de la Venta. Formación de la Venta. Incapacidades Específicas. De las
Personas que no pueden comprar o vender. Ventas prohibidas. De las cosas que no
pueden ser vendidas.

CONCEPTO DE VENTA

1º CONCEPTO: La Venta es un contrato por el cual una persona , llamada vendedor, se obliga a
transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona, llamada comprador, la cual se
obliga a pagar el precio en dinero; o una parte en dinero y otra en especie. (Ver Art. 1.474 C.C.V.)
2º CARACTERES: Como todo contrato la venta tiene una serie de características que la
diferencian de otros contratos, así como otras que les son comunes a éstos:
1. El contrato de venta es consensual: esto es que deriva de la manifestación de voluntad libre de
las partes que hacen el negocio jurídico, el dominio se transfiere con el sólo consentimiento de las
partes. Por tanto, deben considerarse las causas de anulabilidad contempladas en lo que respecta
al consentimiento, a saber:
   a. Dolo,
   b. Error
        i.De Hecho
       ii.De Derecho
   c. Violencia
Estos tres elementos vician el consentimiento haciendo que el contrato de venta sea anulable.
De igual manera, como en todo contrato, el objeto es elemento esencial al igual que el
consentimiento y la causa, por tanto, para que la venta sea válida, éste debe ser:
   a. Posible
   b. Lícito
   c. Determinado o determinable
2. El contrato de venta es sinalagmático perfecto: se dice que es sinalagmático perfecto en virtud
de que el contrato de venta genera obligaciones para las partes y desde el mismo instante en que
se produce las partes tienen conocimiento del alcance del contrato de venta y por tanto saben a
que se obligan.
3. El contrato de venta es bilateral: se dice que es bilateral debido a que ambas partes están
obligadas de forma recíproca. El vendedor ofrece un bien y se compromete a transmitir la
propiedad del mismo y a su vez el comprador tiene la obligación de realizar el pago del precio
acordado por dicho bien.
4. El contrato de venta es oneroso: el negocio jurídico es susceptible de pago, es decir, se produce
una erogación por parte del vendedor como parte del negocio jurídico y a su vez hay un ingreso de
dinero en el patrimonio del vendedor por la realización de dicho negocio jurídico.
5. El contrato de venta puede ser:
   a. De ejecución Instantánea: cuando la transmisión de la propiedad del bien en venta y el pago
del precio se hace de forma inmediata. (Ej.: La venta de un vehículo de contado)
   b. De tracto sucesivo: cuando las erogaciones para el pago del precio se realizan sucesivamente.
6. La venta se perfecciona:
   a. En el caso de bienes muebles: con la entrega de la cosa, en este caso la posesión equivale a
título.
   b. En el caso de bienes inmuebles: con la tradición legal, esto en virtud del principio de publicidad
registral que se lleva a cabo mediante la protocolización del documento en que se adquiere la
propiedad del bien inmueble, el cual surte efectos erga omnes (oponible a terceros).
(Ver Arts. 1.133, 1.134, 1.141 y 1.142, 1.146, 1.147 al 1.156 C.C.V.)
3º EFECTOS Y MODALIDADES DE LA VENTA:
1. Venta sujeta a peso, cuenta y medida: se perfecciona luego que las cosas son contadas,
medidas o pesas.
2. Venta en alzada o en globo: se perfecciona de inmediato
3. Venta "Ad Gustum": está sujeta a que el producto en venta sea probado, toda vez que el
comprador lo pruebe y de su aprobación se habrá perfeccionado la venta.
4. Venta sujeto a ensayo previo: el perfeccionamiento de la venta está sujeto a ensayo y se
perfeccionará si y sólo si se demuestra que el producto es apto para el uso a que está destinado.
(Ver Arts. 1.475 al 1.479 C.C.V.)

TEMA Nº 2
TEMA N° 2
Obligaciones del Vendedor. La tradición y el Saneamiento. La Tradición: a) Formas. b)
Reglas Derecho de Retención del Vendedor. Saneamiento en caso de Evicción.
Definición:
a) Requisitos. b) Efectos. c) Acciones y Lapsos. Garantía del Buen Funcionamiento. Otras
Obligaciones del Vendedor.

FORMACIÓN DE LA VENTA.
Incapacidad Ver Arts. 1.143 al 1.145 C.C.V.
INCAPACIDADES PARA COMPRAR O VENDER.
1. Entre marido y mujer: esta es una prohibición expresa del C.C.V.; cualquier venta entre marido y
mujer es nula. Esto en virtud de que el bien pertenece a la comunidad conyugal, salvo que existan
capitulaciones matrimoniales. (Ver Art. 1.481 C.C.V.)
2. Entre el padre y la madre: no pueden comprar, ni directamente ni por medio de otras personas,
los bienes de los hijos que se encuentra bajo su potestad, sólo podrán vender con autorización del
Juez de Protección, al cual deben demostrar previamente la finalidad de la venta del bien, es una
prohibición para comprar, ya que pueden vender previa autorización judicial.
3. Los tutores, protutores y curadores: tienen prohibición sobre los bienes de las personas
sometidas a tutela, protutela o curatela, esto debido a que en la tutela, protutela y curatela, sólo se
tiene la simple administración de los bienes más no la disposición en tanto que el pupilo alcance la
mayoridad, el entredicho supere la interdicción o el Tribunal revoque el mandato para ser tutor,
protutor o curador.
4. Los mandatarios, administradores o gerentes: los bienes que están bajo su mandato o
administración, dichos bienes no pueden ser adquiridos por los apoderados o administradores,
pero podrán vender si el mandato contempla esa facultad, no pudiendo ser el dinero obtenido de la
venta para lucro del apoderado sino que debe entregárselo al mandatario quien puede solicitar la
rendición de cuentas del mandato.
5. Empleados públicos: estos no pueden disponer de los bienes públicos sometidos a su custodia o
administración, en virtud de ser éstos bienes del Estado.
6. Los Magistrados, Jueces, Fiscales, etc.: no pueden comprar los bienes ofrecidos en remate
judicial.
7. Los abogados y procuradores: tienen prohibición para celebrar con sus clientes ningún pacto ni
contrato de venta, permuta, etcsobre cosas comprendidas en las causas a que prestan su
ministerio. (Pacto de Cuota Litis).
(Ver Arts. 1.481 y 1.482 C.C.V.)
LIMITACIONES PARA LA VENTA.
Dentro de las limitaciones para la venta se tienen las procedimientos conservatorios preventivos,
que tienen como finalidad, ante una situación jurídica litigiosa que debe dirimirse, dictar éstas
medidas para evitar el traslado del dominio de la cosa en tanto no se resuelva la situación de
conflicto. Entre estas se tiene:
• Prohibiciones de enajenar y gravar bienes inmuebles.
• Embargo de bienes muebles
• Secuestro de bienes determinados
• Otras medidas cautelares innominadas.

TEMA Nº 3
TEMA N° 3
Obligaciones del Comprador. El pago del precio; a) Reglas. b) Excepciones. c) Sanciones
por su incumplimiento. Otras obligaciones del comprador. Ventas prohibidas, venta de la
cosa ajena. Intereses del precio.

VALIDEZ DE LA VENTA
CONCEPTO DE COSA: porción del mundo exterior, material o inmaterial, actual o futura, con
existencia separada y autónoma, que conforme al criterio dominante en una determinada sociedad,
se considera útil para satisfacer necesidades humanas y que es susceptible de ser objeto de
derecho.
CARACTERÍSTICAS DEL OBJETO: (Ver Art. 1.155 C.C.V.)
1. Debe ser posible: en cuanto a este requisito deben considerarse 2 hipótesis:
a. La venta de cosas que han perecido antes de la celebración del contrato: a este respecto
tenemos los siguientes supuestos:
i. Si en el momento de la venta la cosa vendida ha perecido en su totalidad, la venta es inexistente
(Art. 1.485 CC)
ii. Si sólo ha perecido parcialmente, el comprador puede elegir entre desistir o pedir la parte
existente con arreglo en el precio.
b. La venta de cosas futuras: es válida, salvo en los casos previstos en los Arts. 1.156; 1.483;
1.484 y 525 del CC donde la prohibición nace de la ilicitud del objeto.
2. Debe ser lícito: en principio es lícita la venta de toda clase de bienes y derechos, muebles o
inmuebles, corporales o incorporales, singulares o universales; pero por excepción no pueden
venderse:
a. Los bienes no susceptibles de tráfico, bien sea por su naturaleza (cosas inapropiables como por
ej. Las cosas comunes), o bien sea por su destino (bienes del dominio público, etc.)
b. Los bienes de tráfico prohibido: por ejemplo una sucesión no abierta.
c. Los bienes de tráfico restringido: Ej.: Ley de Armas y Explosivos
3. Debe ser determinado o determinable: en esta materia rige el derecho común de modo que
puede venderse una cosa individualizada o no; pero en este último caso la transferencia de la
propiedad o derecho no ocurre hasta que no se realice la individualización.
PRECIO.
La obligación de pagar el precio en la venta debe tener por objeto el pago de una suma de dinero,
a fin de diferenciarlo de otros contratos.
Se dice que el precio debe ser real o serio, en el sentido de que el vendedor debe tener la intención
de exigirlo. De igual forma el precio no debe ser vil ni irrisorio.
El precio debe ser determinado o determinable; en principio la venta debe determinarse y
especificarse por las partes (Art. 1.479 CC). No es necesario que éstas fijen una cantidad exacta
de dinero; basta que la misma pueda ser determinada en relación directa a los elementos objetivos
independientes de la voluntad de las partes o de la apreciación más o menos discrecional de ellas.
Las partes de común acuerdo pueden encomendar la fijación del precio a un tercero. La
designación de éste puede hacerse en el acto mismo de la venta o después, siempre que en el
contrato se determine la manera de designar al tercero en caso de desacuerdo entre las partes.
COSAS QUE NO PUEDEN SER VENDIDAS.
Para vender válidamente se requiere que el vendedor tenga el poder de disposición sobre la
propiedad o derecho que enajena.
En nuestra legislación civil, la norma es que "la venta de la cosa ajena es anulable y puede dar
lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra
persona (Art. 1.483 CC)
Condiciones para que exista venta de la cosa ajena
1. Que la cosa sea ajena
2. Que el hecho de ser ajena la cosa impida la transferencia querida por las partes.
Sanción de la venta de la cosa ajena
La venta de la cosa ajena es anulable y además puede originar la obligación de indemnizar daños
y perjuicios.
1. Anulabilidad del contrato: nuestro legislador sanciona la venta de la cosa ajena con una acción
de nulidad relativa. La anulabilidad de la venta de la cosa ajena no obedece al criterio de que el
contrato esté viciado de error ya que esa anulabilidad procede aun cuando el comprador sepa que
la cosa era ajena. Realmente, la anulabilidad de la venta de cosa ajena no constituye sino una
anticipación de la garantía o saneamiento por causa de evicción, es decir, una acción conferida al
comprador para que éste pueda actuar frente al vendedor sin tener que esperar hasta que el
verdadero dueño lo desposea, de alli que, la acción sólo corresponde al comprador y nunca al
vendedor ni al verdadero dueño; y está sujeta a prescripción de 5 años y no a la de 10 años como
sucedería si se tratara de una acción resolutoria. La venta de cosa ajena es confirmable conforme
a derecho común (Art. 1.351 CC) y también por cualquier hecho posterior que eliminen el riesgo de
la evicción, siempre que el comprador no haya pedido ya la nulidad del contrato.
2. Indemnización de daños y perjuicios: además de la nulidad, el comprador, siempre que en el
momento de la venta ignoraba que la cosa era ajena, puede exigir daños y perjuicios.

TEMA Nº 4
TEMA N° 4
EL Retracto. Concepto. Utilidad. Retracto Convencional: a) Requisitos. b) Plazos y
Prorrogas. c) Derechos y beneficio de las partes. Retracto Legal. Requisitos y Efectos del
Retracto Legal.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. LA TRADICIÓN.

Nuestro código dice que "la tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del
comprador" (Art. 1.487 CC). La obligación de hacer la tradición es una obligación derivada de la
obligación de transferir (Art. 1.265 CC)
MODOS DE HACER LA TRADICIÓN.
1. Tradición de Inmuebles: el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los
inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad (Art. 1.488 CC); el vendedor además
de otorgar el instrumento de propiedad, normalmente está obligado a mucho más para dejar
cumplida su obligación de hacer tradición. En todo caso el vendedor debe otorgar una escritura
susceptible de ser registrada por el comprador, si es que no otorga directamente el documento
público registrado.
2. Tradición de Muebles Corporales: la tradición de los muebles se hace por la entrega real de
ellos, por entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el sólo consentimiento de
las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta o si el comprador los
tenía ya en su poder por cualquier otro título (Art. 1.849 CC). También existen otras formas de
hacer la tradición de bienes muebles corporales, entre las cuales pueden citarse la fijación de
sellos o marcas y la tradición documental, o sea, la entrega de documentos que permiten obtener
la posesión de dichos bienes.
3. Tradición de las cosas incorporales: se verifica por la entrega de los títulos o por el uso que de
ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor (Art. 1.490 CC).
LUGAR DE LA TRADICIÓN.
La tradición debe efectuarse en el lugar convenido por las partes y caso contrario, en el lugar
donde la cosa se encontraba en el acto de la venta (Art. 1.492 CC)
MOMENTO DE LA TRADICIÓN.
La tradición debe efectuarse en el momento convenido por el contrato y en silencio de éste, de
inmediato, pero debe considerarse lo siguiente:
1. El vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no está obligado a entregar la cosa si el
comprador no paga el precio (Art. 1.493, encab.)
2. El vendedor tampoco está obligado a hacer la entrega aún cuando haya acordado plazo para el
pago del precio, si después de la venta el comprador se hace insolvente o cae en el estado de
quiebra, de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de perder el precio a menos
que se dé caución de pagar en el plazo convenido (Art. 1.493, ap. único).
3. El vendedor pierde el beneficio del término que se le haya concedido para efectuar la tradición
en los casos de caducidad del plazo previstos en el derecho común (Art. 1.215 CC).
4. El vendedor tampoco está obligado a hacer entrega cuando habiendo acordado plazo para el
pago del precio, éste ha vencido sin que el comprador haya cumplido su obligación, siempre que
se reúnan las condiciones exigidas por el derecho común para oponer la excepción.
GASTOS DE LA TRADICIÓN.
Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios
de la venta que son del cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de
transporte, si no hay convención en contrario (Art. 1.491 CC).
OBJETO DE LA TRADICIÓN.
En principio, el vendedor de una cosa debe entregarla tal como se encontraba en el momento del
contrato, con sus frutos, accesorios y todo cuanto esté destinado a perpetuidad para su uso, así
como los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la misma (Art. 1.495 CC).
(Ver Arts. 1.290, 1.294, 1.494, 1.495, 1.265, 1.344, 1.499; relativos a la entrega de la cosa vendida,
sus frutos y accesorios, y títulos y documentos).

TEMA Nº 5

TEMA N° 5
Modalidades de la Venta de Muebles e Inmuebles: Muebles: a) peso, cuenta y medida. b)
alzada o globo. c) Venta de cosas que se acostumbran a gustarse. d) Venta de cosas
sujetas a ensayo previo. e) Venta futura. f) Venta aleatoria. Inmuebles: Venta por cabida
y venta en globo.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. SANEAMIENTO EN CASO DE

EVICCIÓN.
OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO. DEFINICIÓN LEGAL.
En las palabras del legislador el saneamiento es la obligación del vendedor de garantizar la
posesión pacífica y útil de la cosa vendida (Art. 1.486 y 1.503 CC).
SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN.
Es la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacífica de la propiedad o
derecho vendido.
SANEAMIENTO DE DERECHO Y DE HECHO.
Las normas legales sobre el saneamiento por evicción en gran parte pueden ser descartadas por la
voluntad de los contratantes. Así se explica que se hable de "saneamiento de derecho" cuando las
partes se han acogido a las respectivas normas legales y de "saneamiento de hecho", caso
contrario.
CONTENIDO DEL RÉGIMEN LEGAL DE SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN.
El saneamiento en caso de evicción comprende tres obligaciones del vendedor:
1. La obligación de abstenerse de perturbar la posesión del comprador; la cual es una obligación
de no hacer denominada saneamiento por hecho propio.
2. La obligación de defender en juicio contra las amenazas de evicción provenientes de terceros, la
cual es una obligación de hacer conocida como garantía incidente
3. La obligación de reparar al comprador los daños y perjuicios que le cause la evicción total o
parcial o el descubrimiento de cargas no declaradas, la cual es una obligación de dar.
SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO.
Se encuentra previsto los Arts. 1.503 al 1.506 CC.
El saneamiento por hecho propio no consiste sólo en el deber del vendedor de abstenerse de
cometer delitos penales o civiles lesivos para el comprador en la propiedad o derecho del caso;
también exige que se abstenga de realizar cualquier hecho o de ejercer cualquier derecho que en
forma material o jurídica impida al comprador entrar en posesión de la propiedad o derecho
vendido o lo desposea de una u otro.
SANCIÓN DE LA OBLIGACIÓN
El comprador en caso de incumplimiento de la obligación de saneamiento por hecho propio del
vendedor puede exigir que se haga cesar la perturbación y se le reparen los daños y perjuicios
ocasionados.
SANEAMIENTO POR HECHO DE TERCEROS.
Comprende la obligación de reparar la evicción consumada por un tercero y la obligación de
defender en juicio al comprador contra la amenaza de evicción de un tercero.
La evicción en sentido riguroso consiste en que un tercero desposea al comprador haciendo valer
un derecho real sobre la cosa vendida y en virtud de sentencia pasada con autoridad de cosa
juzgada.
Así pues, existirá evicción cuando un tercero impide total o parcialmente al comprador que entre en
posesión de la cosa; cuando lo priva en todo o en parte de la misma mediante el ejercicio de un
derecho real que lo faculte para ello, o cuando el comprador para entrar en posesión o conservar la
posesión frente al tercero titular de un derecho real sobre la cosa vendida, tenga que hacer valer
derechos distintos de los que le transmitió el vendedor.
CLASIFICACIÓN DE LA EVICCIÓN.
Por su extensión la ley clasifica la evicción en total, parcial y por cargas o menor.
1. Total: hay evicción total cuando el tercero ha logrado reivindicar para sí la totalidad de la cosa;
cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca sobre la cosa y el precio del remate no excede del
crédito garantizado; cuando el tercero obtiene la nulidad, anulación o resolución del título del
vendedor, siempre que el comprador no pueda defenderse luego de la reivindicación, etc.
2. Parcial: hay evicción parcial cuando el tercero ha logrado reivindicar para sí una parte de la
cosa, etc.
3. Menor: hay evicción menor cuando el tercero hace valer derechos de usufructo, uso o
habitación; cuando hace valer servidumbres pasivas; etc.
CONDICIONES PARA QUE LA EVICCIÓN HAGA NACER LA RESPONSABILIDAD.
1. La evicción debe ser actual.
2. En la venta la causa de la evicción no compromete la responsabilidad del vendedor si no es
anterior al contrato (Art. 1.117 CC).
3. En el caso de la evicción menor se requiere que se trate de cargas no declaradas en el contrato
de venta (Art. 1.504 CC) o ignoradas por el comprador al tiempo de contratar (Art. 1.515 CC).
EFECTOS.
REPARACIÓN EN LA EVICCIÓN TOTAL.
La reparación prevista por la ley puede comprender los siguientes elementos: precio, frutos, costas
judiciales, gastos y costas del contrato y los daños y perjuicios.
1. Con respecto del precio se presentan varios supuestos:
    a. Cuando la cosa hubiera disminuido de valor y se encontrase considerablemente deteriorada:
El vendedor debe restituir el precio si lo ha recibido (Art. 1.508, ord. 1º CC). Aun cuando para el
momento de la evicción la cosa hubiera disminuido de valor y se encontrase considerablemente
deteriorada por negligencia del comprador o por fuerza mayor, el vendedor debe restituir el precio
íntegro. Sólo si el comprador sacó provecho de los deterioros, puede el vendedor retener una parte
del precio proporcional a dicho provecho (Art. 1.509 CC).
    b. Cuando la cosa hubiera aumentado de valor: Si para el momento de la evicción la cosa
hubiera aumentado de valor, incluso independientemente de hechos del comprador, el vendedor
debe no sólo restituir el precio recibido sino pagar el exceso de valor (Art. 1.510 CC)
Los cambios de valor de la cosa operan a favor del comprador y en contra del vendedor, esto
puede explicarse en virtud de que: a) la acción del comprador es por el monto exacto del perjuicio;
b) al consumarse la evicción, la obligación del comprador queda sin causa y por tanto el vendedor
debe restituir conforme a las reglas del pago de lo indebido, que obligan a repetir todo el precio
pagado; c) cuando se produce la evicción parcial, la ley permite al comprador elegir entre la
resolución del contrato o el pago del valor estimado para el día de la evicción (Arts. 1.513 y 1.514
CC).
2. Con respecto de los frutos: el vendedor, debe restituir también los frutos en caso de que el
comprador a su vez esté obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa (Arts.
1.508, ord. 2º), a menos que tal restitución se haya impuesto al comprador como poseedor de mala
fe (Art. 1.508 ult. ap.).
3. Con respecto a los Costos judiciales: el comprador tiene derecho a exigir del vendedor las
costas del pleito que causó la evicción y las del juicio seguido con el vendedor para el saneamiento
(Art. 1.508, ord. 3º CC), en el buen entendido de que no se trata sólo de las costas pagadas a la
contraparte sino de todos los gastos ocasionados al comprador por ambos procesos.
4. En cuanto a los Gastos y Costas del Contrato: el vendedor también debe pagar al comprador los
gastos y costas del contrato de venta (Art. 1.508, ord. 4º).
5. Los daños y perjuicios: la ley impone al vendedor la indemnización de los daños y perjuicios; los
cuales pueden comprender: a) el valor de las refacciones, mejoras y b) demás gastos que el
comprador hizo a la cosa.
Respecto de las refacciones, mejoras y gastos, se establecen dos supuestos: 1) si el vendedor
vendió de mala fe la cosa ajena, caso tal, está obligado a reembolsar al comprador de buena fe
todos los gastos, aún voluptuosos que éste haya hecho en la cosa (Art. 1.512 CC); y 2) si el
vendedor vendió de buena fe la cosa ajena, está obligado a reembolsar al comprador o hacerle
reembolsar por quien ha reivindicado, el valor de las refacciones y mejoras útiles que haya hecho a
la cosa y a que tenga derecho
REPARACIÓN DE LA EVICCIÓN PARCIAL.
En caso de evicción parcial el objeto de la obligación de reparar varía según que se resuelva o se
mantenga el contrato, he allí los dos supuestos:
1) Si ha habido evicción de una parte de la cosa y esta parte es de tal importancia relativamente al
todo, que el comprador no la hubiera comprado sin aquella parte, puede éste hacer resolver el
contrato de venta (Art. 1.513 CC). Si en consecuencia se resuelve el contrato la reparación se rige
por las reglas en caso de evicción total.
2) Si en el caso de evicción de un aparte de la cosa vendida no se resolviera la venta, el valor de la
parte sobre el cual se ha efectuado la evicción se pagará al comprador por le vendedor, según la
estimación que se haga en al época de la evicción y no en proporción del precio total de la venta ya
haya aumentado o disminuido el valor de la cosa vendida (Art. 1.514 CC).
REPARACIÓN DE LA EVICCIÓN MENOR.
En caso de evicción menor la ley ha establecido que si la cosa está gravada con servidumbres no
aparentes que no se hayan declarado en el contrato que sean de tal importancia que se presuma
que si el comprador las hubiera conocido no habría comprado la cosa, el comprador puede pedir la
resolución del contrato, a menos que prefiera una indemnización (Art. 1.515 CC). En todo lo
demás, aplica lo previsto para la evicción parcial.
LIMITACIÓN GENERAL.
Cualquiera que sea la clase de evicción cuando el comprador ha evitado la evicción de la cosa,
mediante el pago de una cantidad de dinero, el vendedor puede libertarse de todas las
consecuencias del saneamiento reembolsándole la cantidad pagada, sus intereses y gastos (Art.
1.516 CC).
GARANTÍA INCIDENTE.
1. El comprador puede citar al obligado a reparar la evicción para que intervenga en el juicio que se
siga entre el comprador y el tercero en virtud de una amenaza de evicción.
2. Esta facultad se trata de una carga del vendedor.
3. La cita de saneamiento equivale a una demanda que tiene la peculiaridad de ser una demanda
eventual.
4. Los fundamentos de esta institución son la economía procesal y la protección de los intereses
del comprador lograda sin desmejorar la situación del vendedor.
5. El citado a saneamiento puede: a) oponer excepciones y defensas contra la demanda del
comprador; b) oponer excepciones y defensas al tercero demandante si fuere el caso; y c) hacer
valer derechos frente al tercero demandado, si fuere el caso.
6. Está en interés del comprador citar en saneamiento por dos razones: a) para evitar la
multiplicidad de los juicios; y b) para evitar que su garante invoque la norma de que cesa la
obligación de sanear por causa de evicción, cuando el comprador no hace notificar al vendedor de
la demanda de evicción en los términos señalados en el CPC y el vendedor prueba que tenía
medios de defensa para ser absuelto en la demanda (Art. 1.517 CC).
RESTRICCIÓN CONVENCIONAL DEL SANEAMIENTO.
Las cláusulas generales de no garantía son válidas, pero existen las siguientes limitaciones:
a) Dichas cláusulas no excluyen ni atenúan la responsabilidad del vendedor por evicción
proveniente de su hecho personal, aunque se pacte expresamente la exoneración de dicha
responsabilidad ya que tal pacto sería nulo por contrario a la buena fe (Art. 1.506, encab. CC).
b) Dichas cláusulas tampoco excluyen ni atenúan la responsabilidad del vendedor por la evicción
derivada de hechos de terceros cuando el vendedor ha procedido de mala fe y el comprador
ignoraba en el momento de la venta la causa que dio motivo a la evicción (Art. 1.506 ap. Único
CC).
c) El efecto de dichas cláusulas no llega hasta a eximir al vendedor de la obligación de restituir el
precio sino en dos casos: 1. cuando el comprador hubiere tenido conocimiento del riesgo de la
evicción en el momento de la venta; 2. cuando hubiere comprado a todo riesgo (Art. 1.507 CC).
Las cláusulas especiales de no garantía no están reguladas expresamente por la ley. Son válidas
incluso cuando exoneran la responsabilidad al vendedor por la evicción que cause un hecho que le
sea personal ya que no hay mala fe en reservarse contractualmente el ejercicio de un derecho o la
facultad de realizar un hecho aunque pueda producir la evicción del comprador.

TEMA Nº 6
TEMA N° 6
Venta con Reserva de Dominio. Concepto. a) Características. b) Requisitos. c) Efectos.
d) Resolución y pérdida del beneficio del término.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. SANEAMIENTO POR VICIOS

OCULTOS
SANEAMIENTO POR VICOS OCULTOS.
El saneamiento por vicios ocultos deriva de la obligación de transmitir la propiedad o derecho. Sin
embargo, la ley lo regula como si fuera una obligación autónoma de asegurar la posesión útil de la
cosa, o sea, garantizar al comprador una posesión que le permita utilizar la cosa en la forma que
podía esperar legítimamente.
ACCIÓN REDHIBITORIA.
La acción redhibitoria puede confundirse con la resolución de contratos por incumplimiento, con la
anulación por error y con la anulación por dolo; pero, la acción redhibitoria, a diferencia de estas
otras acciones, presupone que el vicio de la cosa afecte las cualidades de las cuales dependa su
uso, aunque el comprador no las haya considerado esenciales; la acción redhibitoria no trae como
consecuencia la anulación del contrato y el tiempo útil para proponer ambas acciones es distinto.
RESPONSABILIDAD LEGAL POR VICIOS OCULTOS.
La responsabilidad del vendedor por vicios ocultos deriva de la existencia de un vicio redhibitorio lo
que nos lleva a establecer los siguientes supuestos:
1) Por lo que respecta a la naturaleza del vicio:
    a. Que afecte cualitativamente la cosa y no sólo cuantitativamente.
    b. Que la afecte para el uso al cual está destinada.
2) Por lo que respecta a la gravedad del vicio, que sea de tal magnitud como para que el
comprador de haberlo conocido no hubiera comprado la cosa o hubiera ofrecido un precio menor.
3) Que el vicio sea oculto, ya que el vendedor no está obligado por los vicios aparentes y que el
comprador habría podido conocer por sí mismo (Art. 1.519 CC)
4) Que el vicio exista para el momento de la venta
5) Que el vicio sea ignorado por el comprador.
6) En el caso de venta de animales el vendedor sólo es responsable por los vicios determinados
por la ley o por los usos locales. (Art. 1.525, ord. 1º CC).
ACCIONES.
1. En principio, el comprador puede optar entre ejercer la acción redhibitoria, mediante la cual
devuelve la cosa y le restituyen el precio, o la acción estimatoria, mediante la cual retiene la cosa
haciéndose restituir la parte del precio que determinen los expertos.
2. Si el comprador opta por la acción redhibitoria, procede la devolución recíproca de la cosa
vendida y del precio. Las devoluciones pueden ser parciales cuando se han vendido cosas varias o
cuando la cosa vendida es divisible conforme al uso.
    a. Obligaciones del vendedor: varían según su buena o mala fe. En principio, la buena fe debe
presumirse.
        i. El vendedor de mala fe debe: 1) restituir el precio íntegro, aun cuando por negligencia o
imprudencia del comprador pueda considerarse que hay culpa común; y 2) indemnizar los daños y
perjuicios sufridos por el comprador (Art. 1.522 CC).
        ii. El vendedor de buena fe debe: 1) restituir el precio en los mismos términos que en el caso
anterior; y 2) reembolsar al comprador los gastos hechos con ocasión de la venta (Art. 1.523 CC).
    b. La obligación del comprador es restituir la cosa vendida en el estado en que se encontraba
cuando la recibió junto con los frutos percibidos desde ese momento. De aquí derivan dos
supuestos en caso de haberse deteriorado la cosa:
        i. Si la cosa se ha deteriorado por causa del vicio oculto, los deterioros son por cuenta del
vendedor.
        ii. Si la cosa se ha deteriorado por caso fortuito los deterioros corren a cargo del comprador.
3. Si el comprador opta por la acción estimatoria, el vendedor, en todo caso, está obligado a
restituirle la parte del precio que se determine por los expertos (Art. 1.521 CC). Si el vendedor para
el momento de la venta conocía el vicio, está obligado también a indemnizar al comprador de los
daños y perjuicios correspondientes (Art. 1.522 CC); pero si ignoraba el vicio, además de la
restitución parcial del precio, sólo tendrá que reembolsar la porción que corresponda de los gastos
hechos con ocasión de la venta (Art. 1.523 CC).
4. Si la cosa ha perecido a causa de sus defectos el vendedor estará obligado a restituir el precio y
a pagar todas las demás indemnizaciones que proceden conforme a lo antes señalado; pero si
pereció por caso fortuito la pérdida es por cuenta del comprador (Art. 1.524 CC).
5. El tiempo útil para proponer la acción (lapso) es limitado: el comprador debe intentar la acción
redhibitoria que proviene de vicios de la cosa en el término de un año, contados:
    a. Si se trata de inmuebles desde el día de la tradición;
    b. Si se trata de animales, dentro de los 40 días siguientes a la entrega.
    c. Si se trata de cosa muebles, dentro de 3 meses posteriores a la entrega.
(Ver Art. 1.525 CC). El lapso de referencias es de caducidad, no de prescripción.
RÉGIMEN CONVENCIONAL DEL SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS.
Las normas legales sobre saneamiento por vicios ocultos son de carácter supletorio, de modo que
las partes pueden libremente excluir su aplicación. Es nula la cláusula que exonere o disminuya la
responsabilidad del vendedor respecto de los vicios conocidos por éste y no declarados en el
contrato.
GARANTÍA CONVENCIONAL DE BUEN FUNCIONAMIENTO.
CONCEPTO: Existe garantía convencional de buen funcionamiento cuando el vendedor se
compromete a responder al comprador para caso de que, durante un término determinado, la cosa
vendida no funcione bien. Para que esta opere es necesario que exista un compromiso expreso o
tácito del vendedor porque la misma no deriva de la ley.
REQUISITOS:
1. Que la cosa no funcione bien, es decir, que surja un defecto de funcionamiento.
2. Que el defecto de funcionamiento no se deba a culpa del comprador.
OBJETO DE LA OBLIGACIÓN: Depende del contenido del contrato. Suele consistir en una
obligación de dar (suministrar al comprador una cosa nueva, sustituir piezas, etc.)o de hacer
(reparar la cosa).
LAPSO PARA INTENTAR LA ACCIÖN: En caso de inejecución de la obligación del vendedor,
salvo pacto en contrario, es de un año a partir de la denuncia del defecto de funcionamiento (Art.
1.526 CC).
GARANTÍA CONVENCIONAL DE BUEN FUNCIONAMIENTO Y SANEAMIENTO POR VICIOS
OCULTOS.
Frecuentemente se plantea si la garantía convencional sustituye la garantía de vicios ocultos.
El interés deriva de que el vendedor que garantiza el buen funcionamiento no se obliga a
indemnizar los daños y perjuicios que el mal funcionamiento pueda causar al comprador. En tales
condiciones, si la causa del del defecto de funcionamiento es un vicio oculto y el vendedor es de
mala fe, resultaría más ventajoso para el comprador hacer valer las normas sobre saneamiento
porque éstas le permiten obtener la indemnización de los daños y perjuicios.
Así pues, depende de la intención de las partes, que generalmente es la de sustituir la aplicación
de las normas sobre saneamiento por vicios ocultos por la aplicación de las normas
convencionales sobre la garantía de buen funcionamiento.

TEMA N° 7
Venta de propiedad Horizontal y Venta de Parcelas. Concepto. a) Características. b)
Requisitos. c) Propiedad individuales. La Administración. Documento de Parcelamiento.
Disolución de la Comunidad.

TEMA N° 8
Arrendamiento. Concepto. Duración de los Contratos. De los canones y su fijación. Del
Procedimiento para la cancelación del canon de arrendamiento de vivienda. Del Recibo
de pago. Revisión de los canones de arrendamiento.
TEMA N° 9
De los Desalojos. Causas para el Desalojo. Del Procedimiento previo a las Demandas. De
las Demandas. Efectos de la no contestación. De las Cuestiones Previas. De la
Reconvención.
TEMA N° 10
De la Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendamiento. Lapsos para ejercer el
Retracto Legal. De la Extinción del Ofrecimiento. Del Reintegro. Del Exceso al cobro
indebido. Del procedimiento para el reintegro del cobro indebido. De la preinscripción
del reclamo. De la jurisdicción especial Inquilinaria.

TEMA N° 11
Mandato. Concepto y efecto del Mandato. Definición: a) Caracteres. b) Clases de
Mandatos. Efectos: a) Obligaciones del Mandante. b) Obligaciones del Mandatario.
Extinción de Mandato.

TEMA N° 12
Transacción. Concepto y efectos de la Transacción. Definición: a) Caracteres. b)
Capacidad. c) Clases. Efectos. Nulidad de la Transacción. El Comodato. Concepto y
Efectos del Comodato. Definición: a) Caracteres. Efectos. b) Obligaciones del
Comodante.
c) Obligaciones del Comodatario.
ONTRATOS / TEMA 6. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: SANEAMIENTO POR
VICIOS O DEFECTOS OCULTOS

1. SANEAMIENTO POR VICIOS O DEFECTOS OCULTOS DE LA COSA VENDIDA

(Arts. 1.518 al 1.525 C.C.)

“El vendedor está obligado al saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos
que le hagan impropia para el uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella de tal
manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un
precio menor.” (Art. 1518 C.C)

Estas son otras garantías que tiene el comprador con respecto al vendedor; de  que la propiedad,
bien sea, mueble, inmueble o semoviente este en buenas condiciones para su uso, que esté apto
para el comercio, etc. (Salvo que el defecto sea por caso fortuito o fuerza mayor)

1.1. ¿QUÉ OCURRE CUANDO EL COMPRADOR CONOCÍA DEL VICIO O DEFECTO,

POR SER ÉSTE APARENTE O VISIBLE, DEBE RESPONDER EL VENDEDOR POR
SANEAMIENTO?

Si el defecto o vicio era visible para el comprador, el vendedor no está obligado al saneamiento.
Así lo establece el articulo 1.519 C.C. “El vendedor no está obligado por los vicios aparentes y
que el comprador habría podido conocer por sí mismo”

1.2. ¿CÓMO SE LIBERA EL VENDEDOR SI HAY UN CASO DE DEFECTO O VICIO

OCULTO QUE EL NO CONOCÍA?
Al respecto el Articulo 1.520 C.C. señala: “Es responsable el vendedor por los vicios ocultos,
aunque él no los conociera, a menos que hubiese estipulado no quedar obligado en este caso al
saneamiento.” Entonces, de manera expresa debe estar en el contrato de compra-venta la
liberación del vendedor del saneamiento, el comprador adquiere a riesgo propio y admite
conocer el estado de la cosa, como por ejemplo en el caso de bienes dados en oferta pública, en
licitaciones, y bienes usados.

Ejemplo: en el caso de los vehículos usados, cuando en el documento dice que el comprador
conoce el vehículo porque lo examinó y así lo recibe, libera al vendedor de la garantía u
obligación de sanear; momento en el cual la carga la asume el comprador y en caso de que el
bien tenga un defecto o un vicio oculto, él asume la responsabilidad.

2. ACCIONES QUE PUEDE EJERCER EL COMPRADOR PARA DEMANDAR EL

SANEAMIENTO
POR VICIOS O DEFECTOS OCULTOS DE LA COSA VENDIDA

Si el comprador observa que lo que compró presenta un vicio oculto que le perturba
considerablemente el uso de la cosa, podrá escoger entre dos acciones. Así lo establecer el
articulo 1.521 C.C. cuando señala: “En los casos de los artículos 1.518 y 1.520, el comprador
puede escoger entre devolver la cosa haciéndose restituir el precio, o retenerla haciéndose
restituir la parte del precio que se determine por expertos.” Estas acciones son:

La Acción Redhibitoria: que consiste en la devolución de la cosa, dejando sin efecto la venta, y
la restitución del precio. (Nota: La acción redhibitoria no es procedente en los remates
judiciales, porque el remate judicial es una venta forzosa, y el responsable de dicha venta sería
el Tribunal que está ejecutando o desposeyendo al deudor de los bienes mediante un embargo o
cualquier otra medida definitivamente firme)

La Acción Cuanti Minoris: que consiste en el comprador se queda con la cosa, haciéndose
restituir la parte del precio que ha disminuido por el defecto o vicio oculto, que será
determinada por expertos.

2.1. ¿CÓMO DEBE SER LA RESTITUCIÓN EN LAS ACCIONES ANTES SEÑALADAS?

Cuando el vendedor actúa de BUENA FE, es decir NO conocía el defecto o vicio oculto de la
cosa, este sólo está obligado a restituir el precio y los gastos que ocasiona la transmisión de la
tradición de la propiedad a manos del comprador, los documentos, el Registro, etc. Tal como lo
establece el articulo 1.523 C.C. “Si el vendedor ignoraba los vicios de la cosa, no está obligado
sino a restituir el precio recibido y a reembolsar al comprador los gastos hechos con ocasión de
la venta”
En caso contrario, cuando el vendedor actúa de MALA FE, es decir SI conocía el defecto o
vicio oculto de la cosa y no le informó al comprador de dichos vicios o defectos, el articulo
1.522 C.C muy claradamente señala: “(…) está obligado a pagar los daños y perjuicios al
comprador, además de restituirle el precio”

2.2. CADUCIDAD DE LA ACCIÓN (Art. 1.525 C.C): “El comprador debe intentar la acción
redhibitoria que proviene de vicios de la cosa, en el término de un año, a contar desde el día de
la tradición, si se trata de inmuebles; si se trata de animales, debe intentarse dentro de cuarenta
días, y si se trata de otras cosas muebles, dentro de tres meses: en uno u otro caso, a contar
desde la entrega.” Entonces el vendedor tiene un término (plazo) para intentar estas acciones,
bien sea la Acción Redhibitoria ó la Acción Quanti Minoris:

En el caso de bienes inmuebles: 1 año después de la entrega, contados desde el momento de la

tradición, es decir, desde que se protocoliza el documento público. EXCEPCIÓN: cuando es un
bien nuevo de estreno, el arquitecto o ingeniero a cargo de la obra, es responsable por 10 años
por ser un error de estructura, de cálculo en la construcción. Así lo establece el articulo 1.637
C.C: “Si en el curso de diez años, a contar desde el día en que se ha terminado la construcción
de un edificio o de otra obra importante o considerable, una u otra se arruinaren en todo o en
parte, o presentaren evidente peligro de ruina por defecto de construcción o por vicio del suelo,
el arquitecto y el empresario son responsables .La acción de indemnización debe intentarse
dentro de dos años, a contar desde el día en que se ha verificado uno de los casos
mencionados.”

En el caso de bienes muebles: 3 meses, contados desde que verifica la tradición con la entrega
de la cosa.

En el caso de animales: 40 días después de su entrega. El Código nos dice que la acción
redhibitoria en la venta de animales no es procedente por los vicios determinados por la Ley
como los usos locales. Lo que significa que hay otras leyes, como por ejemplo lo Ley del
Llano, que aún está vigente, que refiere en que casos no procede; también hay usos locales, por
ejemplo en zonas endémicas, que son zonas donde existen graves peligros de enfermedades
como la fiebre aftosa, etc. En estos lugares no aplica el saneamiento porque son lugares de alto
riesgo por lo que el comprador comprará los animales a riesgo
2.3. CONDICIONES NECESARIAS PARA DEMANDAR EL SANEAMIENTO POR
VICIOS O DEFECTOS OCULTOS: Para que el comprador pueda intentar las acciones
correspondientes éstas deben reunir ciertos requisitos:

La presencia de un vicio o defecto oculto;

Que el vicio sea desconocido por el comprador: Si existe el vicio y el comprador lo conoce,
entonces compra a riesgo;

Que no se haya estipulado eximir al vendedor de la responsabilidad de saneamiento, porque si

se ha estipulado no podrá el comprador intentar la acción por saneamiento;

Que el vicio o el defecto oculto sea anterior a la venta, si es posterior a la venta el vendedor no
tiene responsabilidad.

3. GARANTÍA CONVENCIONAL DE BUEN FUNCIONAMIENTO (ART. 1526 C.C.)

“En los casos en que el vendedor haya garantizado el buen funcionamiento de la cosa vendida
durante un tiempo determinado, el comprador que advierta un defecto de funcionamiento debe,
bajo pena de caducidad, denunciarlo al vendedor dentro del mes de descubierto e intentar las
acciones correspondientes en el plazo de un año a contar de la denuncia, en caso de inejecución
de la obligación del vendedor.”

Cuando una persona compra un bien donde el vendedor haya garantizado el buen
funcionamiento, al darse cuenta del defecto del mismo, el comprador deberá hacer lo siguiente:

Paso 1: notificar al vendedor en el término de 1 mes (bajo pena de caducidad) el defecto de

funcionamiento, para ponerlo en conocimiento.

Paso 2: esperar la respuesta y solución del vendedor, si no hay respuesta o solución, el

comprador debe accionar contra el vendedor, sino lo hace en 1 año caduca la acción.
CONTRATOS / TEMA 7: OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

1. EL PRECIO (Art. 1527 C.C)

La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el
contrato

1.1. CARACTERÍSTICAS DEL PRECIO

Que sea pagado en moneda de libre curso legal
Que será serio, no irrisorio (muy por debajo), ó vil (muy por encima, con usura).
Que sea cierto, real, a precio del valor del mercado.
Que sea determinado o al menos determinable.

1.2. ¿DONDE SE PAGA EL PRECIO?

Donde las partes lo pacten
Donde este la cosa
En el domicilio del comprador

Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la

época en que debe hacerse la tradición (Art. 1528 CC)

2. CASOS ESPECIALES CON RESPECTO AL PRECIO

2.1. CASO (1) ART. 1530: “si el comprador fuere perturbado o tuviere fundado temor de serlo
por una acción sea hipotecaria, sea reivindicatoria, puede suspender el pago del precio hasta
que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que el vendedor dé
garantía suficiente, o que se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de esta
clase, el comprador verifique el pago”

En el caso de bienes inmuebles, cuando hay posible perturbación o amenaza, y aun no se ha

terminado de pagar, el comprador puede suspender el pago (no hay mora, ni intereses), PERO
debe notificar formalmente al vendedor.

2.2. CASO (2) ART. 1531: “Cuando se trata de cosas muebles, la resolución de la venta se
verifica de pleno derecho en interés del vendedor si el comprador no se ha presentado a recibir
antes que haya expirado el término para la entrega de la cosa vendida, o si, aunque se haya
presentado a recibirla, no ha ofrecido el precio, a menos que se le haya otorgado plazo más
largo para esto”

En el caso de bienes muebles, si el comprador no se presenta a pagar el precio, o lo hace con

menos del valor del precio pactado, el vendedor se libera de este compromiso.

2.3. ART. 1532 (4 CASOS): “Si se ha hecho la venta sin plazo para el pago del precio, puede el
vendedor, por falta del pago del precio, reivindicar las cosas muebles vendidas, mientras que
las posea el comprador, o impedir que las venda, con tal que la demanda en reivindicación se
entable dentro de los quince días de la entrega y que las cosas vendidas se encuentren en el
mismo estado en que se hallaban en la época de la entrega.

El derecho de reivindicación no tiene efecto con perjuicio del privilegio acordado al

arrendador, cuando no consta que, al tiempo de la introducción de los muebles en la casa o
fundo alquilados, haya sido informado el arrendador de que aún se debía el precio”

De acuerdo con esto, SI PROCEDE LA REIVINDICACIÓN en dos casos

Cuando la hace dentro del lapso y no hay arrendamiento.

Cuando los muebles están en un apartamento arrendado y el inquilino no lo sabe.

De acuerdo con esto, NO PROCEDE LA REIVINDICACIÓN en dos casos

Cuando lo hace extemporáneo y no hay arrendamiento.

Cuando los muebles están en un apartamento arrendado, y el inquilino si lo sabe y en un
contrato consta.

CONTRATOS / TEMA 8: EL RETRACTO

1. EL RETRACTO CONVENCIONAL
Es una venta real con todo lo de la ley, donde hay una condición resolutoria (hecho futuro e
incierto o cierto, que se puede hacer valer o no), que en un término, si el vendedor no paga el
dinero que se le prestó, el comprador se queda con la propiedad irremediablemente del bien
mueble o inmueble, si el vendedor paga lo que se le prestó, se le devuelve la propiedad del bien
mueble o inmueble. (Art. 1534 C.C).

Como es una venta real, no tiene intereses, sino que es una venta con rescate, y puede
establecerse un valor superior a la venta en el contrato con el fin de salvar la inflación. El
comprador entrega 100 Bs, pero en el contrato se colocan 120, como pagados.

Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere

irrevocablemente la propiedad (1536 CC)

1.1. DURACION DEL RETRACTO CONVENCIONAL (Art. 1535 CC): “El derecho de
retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de cinco años. Cuando se haya estipulado
por un tiempo más largo, se reducirá a este plazo. Si no se ha fijado tiempo para ejercer el
derecho de retracto, la acción para intentarlo se prescribe por el término de cinco años,
contados desde la fecha del contrato. Las disposiciones de este artículo no impiden que puedan
estipularse nuevas prórrogas para ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo fijado y esas
prórrogas lleguen a exceder de cinco años”

Si no tiene un término establecido se supone que son 5 años (nunca mayor a 5 años).
Adicionalmente, puede existir prorroga por igual o menor tiempo, no hay límites de prorrogas
(la Ley no lo indica), siempre y cuando las partes estén de acuerdo. (Art.1535 C.C.)

Caso práctico: Si se coloca en el contrato una duración mayor a 5 años, por ejemplo 8 años, se
sobre entiende para la Ley que son sólo 5 años, porque es de orden público. Al vencerse el 5to
año el comprador es el propietario pleno e irrevocable. (Art. 1536).

1.2. EFECTOS DEL RETRACTO: El comprador adquiere y ejerce todos los derechos y
gravámenes del bien (Por ejemplo en la hipoteca, antes del retracto debe haber autorización del
acreedor hipotecario. Art. 1539), inclusive puede vender el inmueble (aun si no se ha vencido el
plazo del pacto de retracto).
1.2.1. CASO PRACTICO: si el comprador vende el bien inmueble, y llega el momento del
rescate. ¿De quién rescata el vendedor? La respuesta está en el artículo 1538 C.C. “El vendedor
que ha estipulado el retracto puede intentar su acción contra los terceros adquirentes, aun
cuando en los respectivos contratos de éstos no se haya hecho mención del retracto convenido”,
entonces, aunque el contrato del tercer adquiriente no lo diga; al llegar el momento del rescate,
este perderá el bien y es a éste a quien el vendedor le paga el dinero (puede ejercer la acción de
saneamiento por evicción contra el que se lo vendió, pero no conservará el bien). Si se le
vendió a varias personas el último comprador pierde el bien.

Aunque debe resaltarse que con la publicidad registral, debe decir que es una venta de pacto de
retracto, o con el documento origen, y se supone que si alguien compra un bien con este
gravamen debe saber que existe esa condición.

1.3. EN LOS CASOS DE UN FUNDO PROINDIVISO ART. 1540 C.C. (LICITACIONES):

“Si el comprador con el pacto de retracto de una parte indivisa de un fundo se ha hecho
adjudicatario del fundo entero por licitación provocada contra él, podrá obligar al vendedor a
rescatar todo el fundo, si quisiere hacer uso del retracto”

1.3.1. CASO PRACTICO: Un inmueble de 3 propietarios, JUAN, LUIS y DANIEL, sin que
este limitado su espacio, sino lo tienen sobre un todo, solo se sabe que uno tiene 40%, otro 40%
y el ultimo 20% de la totalidad del bien inmueble sobre linderos generales. MARIA adquiere el
20% del inmueble de DANIEL con una venta de pacto de retracto, durante 4 años. El otro 80%
está en litigio en etapa de remate, por el tribunal. MARIA adquiere el 80% en ese remate
judicial público, así se convierte en la dueña del 100%. A los 4 años llega el vendedor del pacto
de retracto (DANIEL), y trae el dinero para rescatar el bien inmueble, MARIA le dice que no
acepta el rescate porque no lo quiere como socio, y se apega al artículo 1540, exigiéndole que
comprarme el todo el 100%, si quiere hacer uso del retracto.

Otro ejemplo puede darse en los casos de Licitación hechas por Fogade cuando saca el bien
inmueble a remate público.
1.4. VENTA CON PACTO DE RETRACTO DE UN FUNDO COMÚN POR UN SOLO
CONTRATO. ART. 1541 C.C. (LICITACIONES): “Cuando varias personas han vendido
conjuntamente y por un solo contrato un fundo común, o cuando un solo vendedor ha dejado
varios herederos, el comprador no puede ser obligado a consentir rescates parciales…”

Venden varios comuneros con pacto de retracto en un mismo documento, los derechos del
fundo, no pueden rescatarse por parte. Si son herederos de uno de los comuneros que vendió,
no puede rescatar el heredero su alícuota parte, sino la totalidad.

“…En este caso, si no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de
ellos verificarlo en totalidad y por su propia cuenta (y rescata para sí)”.

1.5. VENTA CON PACTO DE RETRACTO DE UN FUNDO COMÚN POR

DOCUMENTOS SEPARADOS. ART. 1542 C.C: “Si los copropietarios de un fundo no lo han
vendido conjuntamente y en totalidad, sino que cada uno ha vendido sólo su parte, pueden
ejercer el derecho de retracto separadamente, cada uno por la porción que le corresponda. El
comprador no puede obligar al que ejerce la acción de esa manera a que rescate el fundo
entero”

Si son comuneros y cada uno le vende al mismo comprador pero en documentos separados, al
momento del rescate no se le obliga a que sea el todo, sino rescatan individual, por la porción
que le corresponda.

1.6. ¿COMO DEBE SER  EL RESCATE SI MUERE EL COMPRADOR? Art. 1543. C.C: “Si
el comprador hubiere dejado varios herederos, el derecho de retracto no podrá ejercerse sino
contra cada uno de ellos y por la parte que le corresponda, sea que la cosa vendida esté indivisa
o que se la haya dividido entre ellos. Si la herencia se hubiere dividido y la cosa vendida se
hubiere comprendido en la porción de uno de los herederos, la acción podrá intentarse contra
éste por el todo”

Cuando muere el comprador debe recatar cada una de las porciones de los herederos sea
indiviso o dividido.
Si se adjudica a un solo heredero como parte de la herencia, se rescata con ese solo heredero.

1.7. ¿QUE DEBE REMBOLSAR EL VENDEDOR AL COMPRADOR ART. 1544 C.C: “…

sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las
mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste
tenga. No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones.
El vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las
cargas que le haya impuesto el comprador”

El precio
Gastos y costos de la venta
Reparaciones necesarias
Mejoras que han aumentado el valor del fundo (ejemplo amplio la vivienda porque le hizo una
piscina).

ÚNICO APARTE. Si el comprador constituyó una carga (ejemplo hipoteca, servidumbre) debe
devolverlo sin éstas.
Ahora, si está hipotecado el bien al momento de la venta con pacto de retracto y el comprador
la paga, debe el vendedor restituirle eso en el momento del rescate.

1.8. CUANDO EL VENDEDOR CON PACTO DE RETRACTO QUEDE COMO

ARRENDATARIO DEL BIEN INMUEBLE ART. 1545 C.C: “Si en el contrato de venta con
pacto de retracto se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario o inquilino del
fundo, será nula toda cláusula por la cual se opone la falta de pago de pensiones con la pérdida
del derecho de rescate”

Cuando el arrendador queda como arrendatario y se atrasa en los pagos, esto no será razón para
alegar que perdió el derecho de rescate.

2. EL RETRACTO LEGAL (Art. 1546. C.C)

El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un
derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas
en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse
cómodamente o sin menoscabo.
En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a
prorrata de la porción que tengan en la cosa común
Ejemplos: Comuneros de un fundo (3 personas). Y uno decide vender sin darles la preferencia a
sus comuneros, sin notificarlos, estos 2 comuneros pueden exigir el retracto legal en las mismas
condiciones que ya lo vendió al tercero.

LAPSOS. Art. 1547. C.C: No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días,
contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a
quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será
de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.

Una vez que se notifica a los comuneros (mediante notario con fecha cierta), ellos tienen 9 días
para decidir si quieren comprar o no.
Si no los notifica una vez protocolizado la venta tienen los otros comuneros 40 días sino
pierden el derecho del retracto legal.

CONTRATOS / CONTRATOS / TEMA 10: 5. RESOLUCIÓN Y PÉRDIDA DEL

BENEFICIO DEL TÉRMINO

5.1. Cuando el precio debe pagarse por cuotas; la falta de pago de una o más cuotas, que no
excedan en su conjunto de la octava parte del precio total de la venta, no darán lugar a la
resolución del contrato sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas (NO PAGADAS) y de los
intereses moratorios a la rata corriente del mercado. Conservando el comprador el beneficio del
término respecto de las cuotas sucesivas.
Ejemplo: Un sujeto “A” compra un vehículo con reserva de dominio en una cantidad
determinada Bs.6.000.000, 00 a un sujeto “B” y le firman giros mensuales y consecutivos por
Bs. 150.000,00. Se atrasa en tres giros. ¿El vendedor tendría que solicitarle a éste sujeto “B” la
resolución por ese atraso? No porque la cantidad de las cuotas no es la octava parte o no es
superior a ésta. Que es 750.000,00 y la suma de las cuotas o giros es de Bolívares  450.000,00

5.2. Si la resolución del contrato de venta ocurre por incumplimiento del comprador, el
vendedor debe restituir las cuotas recibidas, quedando a salvo el derecho de una justa
compensación por el uso de la cosa, además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos. O
sea que independientemente por culpa del comprador la resolución del contrato de venta, el
vendedor está obligado a devolverle al comprador el valor de las cuotas recibidas salvo el
descuento por el uso de la cosa y los daños y perjuicios causados a este vendedor.
Si se ha convenido que las cuotas pagadas quedan a beneficio del vendedor a titulo de
indemnización el juez según las circunstancias y solo cuando se hayan pagado cuotas que
excedan de la cuarta parte del precio total de la cosa vendida podrá reducir la indemnización
convenida.

5.3. El aumento del valor adquirido por las cosas quedara sin indemnización en provecho del
vendedor cuando aquella vuelva a éste por incumplimiento del comprador. Si durante la
vigencia del contrato la persona del deudor (comprador) cae en estado de quiebra la Ley le
otorga un privilegio al vendedor. Puede recuperar la cosa vendida mediante la acción
resolutoria.

5.4. Todo lo relacionado con los contratos de venta con reserva de dominio que se ventilen ante
los tribunales competentes no tendrá recurso de casación ya que no procede en los juicios
breves.

CONTRATOS / CONTRATOS / TEMA13: CONTRATOS PRELIMINARES DE VENTA

1. DEFINICIÓN DE CONTRATOS PRELIMINARES DE VENTA

Los contratos preliminares son aquellos contratos donde hay un acuerdo de voluntades y donde
va implícita la obligación de celebrar un contrato en un tiempo futuro por razones que son
innumerables o diversas. A estos contratos se les denomina de diferentes maneras contratos
preparatorios, precontratos, y dentro de ellos podemos hablar de promesa de venta, promesa
con opción a compra, con opción a venta, en estos contratos una de las partes se obliga a
celebrar un contrato en una fecha determinada. Sin embargo no son contratos definitivos.

Los contratos preliminares son principales pero a su vez son preparatorios pueden ser
unilaterales o bilaterales dependiendo de la obligación que tengan las partes, pero tiene una
condición especial de no engendrar derechos traslativos de propiedad. Ya que NO HAY
TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD las prestaciones que se realizan son prestaciones de
hacer y no de dar

2. COMPROMISO O PROMESA UNILATERAL DE VENTA

Es un contrato por el cual una persona se obliga a vender un bien por un precio determinado,
cuya persona acepta el ofrecimiento, pero no se obliga a realizar el contrato; Como se puede
observar la promesa de venta envuelve una obligación o compromiso para el propietario de
vender un bien a una persona aún cuando no hay un compromiso definitivo de venta, ya que no
hay transferencia definitiva de la propiedad, no hay entrega de la cosa, ni hay tampoco pago de
la misma; Por lo cual este tipo de contrato deja abierta la posibilidad del desistimiento del
compromiso.
EJEMPLO:

Supongamos que “A” le ofrece vender a “B” un inmueble. Suscriben un COMPROMISO

UNILATERAL este posible vendedor “A” con “B”, Le dan un posible tiempo prudencial para
hacerle la venta pero resulta que en el tiempo establecido la persona desiste de venderle a “B”.
De acuerdo con la dicho anteriormente
“A” no está obligado a venderle a “B” aún cuando le ha prometido hacerlo. Porque “A” tiene
UNA OBLIGACIÓN DE HACER PERO NO DE DAR no está obligado a venderle a “B”. Es
posible que “A” se consigue a un sujeto “C” que le ofrezca un mejor precio o una
contraprestación mayor sobre la cosa que está vendiendo y así “A” desiste del compromiso con
“B” y le vende a “C”.
“B” tiene la acción contra “A” del resarcimiento de los daños y perjuicios. Donde “C” pasaría a
ser el propietario en caso de que “A” desista de venderle a “B” y le venda a “C”.
Para que la promesa unilateral de venta constituya con contrato válido se requiere: salvo la
adhesión del comprador a la venta; La promesa debe reunir todas las condiciones de la compra
venta es decir, la cosa tiene que ser determinada y el precio fijado. Y que el vendedor sea capaz
de vender.

3. COMO SE DEBE REDACTAR UN DOCUMENTO DE COMPROMISO UNILATERAL

DE VENTA

Yo, PEDRO JOSE GONZALEZ, Venezolano, titular de Cédula de Identidad Nro: V.-
8.495.192 mayor de edad, de este domicilio, de estado civil soltero. Por medio de la presente
declaro que CONCEDO OPCIÓN DE COMPRA VENTA al Señor PEDRO PEREZ PEREZ,
Venezolano, Titular de la Cédula de Identidad Nro. 2.584.559, de este domicilio, de estado civil
Soltero, Un Inmueble constituido por el Apartamento destinado a Vivienda distinguido con el
numero 183, Planta Décima Octava, Torre Blanca, Conjunto Residencial Centro Fénix, ubicado
sobre la Avenida San Martín entre las esquinas de Albañales y Cruz de la Vega y entre la
Avenida San Martín y Sur 16, Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del
Distrito Capital, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones, tanto del apartamento como
los del mencionado Edificio constan en el Documento de Condominio Protocolizado en la
Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Municipio Libertador del Distrito
Capital, el 2 de Septiembre de 1977, bajo el Nro. 31, Tomo 13, Folio 128, protocolo Primero y
se dan aquí reproducidos. El apartamento tiene una superficie aproximada de setenta y ocho
metros cuadrados (78 m2), constan de las siguientes dependencias: tres (3) habitaciones, dos (2)
baños, cocina empotrada, sala comedor, y sus linderos son NORTE: Con el apartamento Nro.
182 con hall de ascensores y las escaleras de la Torre; al SUR: Con la fachada Sur de la Torre;
al ESTE: Con la fachada este de la Torre y al OESTE: con la pared divisoria que lo separa del
apartamento 184, escalera y hall ascensores de la torre. El inmueble es mi propiedad según
consta de documento otorgado el 1ero. De Septiembre de mil novecientos noventa y dos. En la
antes citada Oficina  Subalterna de Registro, donde quedó anotado bajo el Nro. 26, Tomo 35,
Protocolo primero.
El precio en QUE OFREZCO venderle al Sr. PEDRO PEREZ PEREZ, dicho inmueble antes
descrito es por Cincuenta Millones de Bolívares  (Bs. 50.000.000,00.) 
El cual se compromete la persona a cancelarlo en un plazo de  30 días.

4. COMPROMISO O PROMESA BILATERAL DE VENTA

Es el contrato por el cual dos partes se obligan, de manera  recíprocamente a celebrar un

contrato de venta, donde uno se compromete a vender y otro se compromete a comprar; De
todas maneras las prestaciones a las cuales se obligan las partes siguen siendo prestaciones de
hacer, no hay obligación de dar, sucede lo mismo que en la promesa o compromiso unilateral
de venta es donde una sola parte es la que se obliga; en el contrato de promesa o compromiso
bilateral si alguna de las partes se ve incumplida lo que se tendría que hacer es demandar por
daños y perjuicios.
Por incumplimiento de contrato para lo cual tendrá que probar los daños.
En este tipo de contratos también deben establecerse cláusulas penales.
En nuestra legislación este tipo de contrato NO SE CONTEMPLA sin embargo se realizan.
Debe tenerse presente que la promesa de venta equivale a la venta, cuando haya consentimiento
reciproco de las dos partes sobre la cosa y sobre el precio. Es lo que los sentenciadores llaman
una promesa sinalagmática de venta. Y de esta existe cuando un propietario promete vender un
bien mediante un  precio determinado, y aquel a quien se le ha dirigido la promesa se
compromete por su parte a la comprar en el precio establecido.
Esta doble promesa equivale a la venta real ya que cada uno de los contratantes se ha obligado
con relación al otro.
Ejemplo:
En la promesa bilateral hay sentencia emanada del T.S.J. donde esta, equivale a la venta cuando
se dan estas condiciones  y cuando se dice en la redacción de dicho compromiso (documento)
que LA CANTIDAD que se da para garantizar el cumplimiento de la obligación contraída
SERÁ IMPUTADA AL PRECIO TOTAL DE LA VENTA. Si eso es así, allí se configura una
venta real se da la venta. Se puede considerar que esa promesa bilateral de venta se convierte en
venta.
Diferente es cuando el dinero que se da como compromiso para asegurar la negociación se dice
va a SER DEVUELTO en el momento que se suscriba el documento definitivo de venta en la
oficina subalterna de registro que le corresponda según la ubicación del inmueble.
O sea cuando se menciona que ese dinero recibido va a ser IMPUTADO O AGREGADO AL
PRECIO DE LA VENTA si por parte del vendedor incumplimiento puede considerarse como
una venta real.
Un sujeto “A” vende un apartamento de INAVI a un sujeto “B” de contado, para poder así,
comprar en una urbanización de mejor calidad. Este sujeto “A” ubica otro inmueble para
comprarlo por Bs. 37.000.000,00. Realiza o firma un compromiso bilateral de opción de venta
con un sujeto “C”.Entre una de las cláusulas del contrato se coloco que el comprador da como
compromiso o arras la cantidad de Bs. 7.000.000,00 para adquirir el apartamento los cuales le
sean IMPUTADO al precio total de la venta.
El comprador solicita un crédito bancario por Bs. 30.000.000,00. El Banco en función de la
capacidad de pago del solicitante solo le aprueba Bs. 25.000.000,00. Llama a la compradora, le
informo del monto que le aprobaron. La compradora le informa al vendedor lo sucedido con el
Banco y este le dice que ella había perdido la cantidad que había dado por arras o compromiso.
Porque a usted ya se le venció el plazo, ella responde que el Banco le había aprobado Bs.
25.000.000,00  y que ella buscaría la diferencia restante.
La compradora busca la asistencia o ayuda de un Abogado, este le dice que se quede tranquila
que si este vendedor se niega a vender el inmueble lo iban a demandar.
Se introdujo la demanda y el Juez encargado la declaro con lugar a favor de la compradora.

CONTRATOS / TEMA 14: CONTRATOS / TEMA 15: EL SUBARRENDAMIENTO Y LA

CESIÓN DE ARRENDAMIENTO

Aún cuando para algunos la cesión y el subarrendamiento son expresiones sinónimas, tenemos
que decir que no es así.
Subarrendamiento es el nuevo  (contrato) arrendamiento realizado entre el arrendatario que se
llamará subarrendador y otra persona que toma el nombre de subarrendatario.
Cesión de arrendamiento Es aquella que hace el arrendatario a un tercero que denominamos
cesionario de los derechos que tiene frente al arrendador. El acto por el cual un arrendatario o
inquilino cede o traspasa a otro, total o parcialmente, el arriendo que tiene derecho.
Subarrendador: Es quien da un subarriendo.
Subarrendatario: El arrendatario con respecto al subarrendador; quien arrienda lo ya arrendado
e incluso subarrendado.
Subarriendo o subarrendamiento: El arriendo que el arrendatario hace de la cosa arrendada ya
por él.

1. CARACTERISTICAS DEL SUBARRENDAMIENTO

Es un nuevo contrato sin ninguna relación con el arrendamiento original.

Las condiciones de un subarrendamiento pueden cambiar, variar en cuanto a las condiciones
del contrato de arrendamiento originario.
En cuanto al tiempo nunca puede exceder al del contrato original de arrendamiento.
Así como el arrendamiento es un contrato celebrado INTUITO PERSONA, el
subarrendamiento también lo es.
La prohibición de subarrendar debe ser expresa, sino se entiende que se autoriza a ello. Pese
que el Código Civil establece que el inquilino tiene derecho de subarrendar el inmueble en
condiciones similares, desde el mismo momento en que contrata, sino no hay convenio entre la
partes del mismo modo podrá ceder el contrato. Sin embargo LA LEY DE
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIOS nos dice expresamente que es nulo el
subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. En cuyo caso
rige esta última norma como LEY especial que es.

2. DIFERENCIAS ENTRE SUBARRENDAMIENTO Y CESIÓN DE ARRENDAMIENTO

Establecida la diferencia entre la cesión de arrendamiento y el subarrendamiento, debemos

señalar algunas consecuencias que se siguen en cuanto a estos dos conceptos:

En el subarrendamiento el subarrendatario viene a ser un tercero sin derechos a deberes frente

al arrendador, en cambio en la cesión de arrendamiento, como cesión de crédito que es, surte
efectos frente al arrendador desde que este la acepte o desde que se haya notificado.

El canon que el subarrendatario debe pagar al arrendatario puede variar entre el que tiene que
pagar el arrendatario al arrendador, mientras que en el caso de la cesión de arrendamiento
permanece igual.

El subarrendatario tiene derecho de invocar frente al arrendatario todos los derechos que tiene
los arrendatarios frente a los arrendadores; en cambio en la cesión los derechos que le
corresponden son los de la cesión de crédito.

3. GARANTIAS DE LA RELACIÓN ARRENDATARIA

El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías reales y personales en cuanto al respaldo de

las obligaciones asumidas por éste. En ningún caso podrán coexistir ambos tipos de garantías.
Ver art. 21 De La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Cuando se constituye depósito en dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones

derivadas del contrato de arrendamiento, éste no podrá exceder del equivalente de cuatro meses
de alquiler, más los intereses que se generen, por ese depósito. Sumas éstas que nunca podrá ser
imputables a los pagos de los cánones de arrendamiento. Ver art. 22 De La Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios.
En el caso de que se constituya depósito en dinero para garantizar las obligaciones derivadas
del contrato de arrendamiento, el arrendador, sea persona natural o jurídica, deberá colocar
dicha suma en una cuenta de Ahorros en un ente regido por la Ley General de Bancos y otras
Instituciones Financieras. Los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario y
serán acumulados a la cantidad dada en garantía. Si por alguna circunstancia el arrendador no
cumpla con la obligación quedara obligado a satisfacer al arrendatario los intereses calculados a
la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la
relación arrendaticia. Ver art. 23 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El arrendador tiene la obligación de reintegrar al arrendatario ese dinero de depósito dentro de

los sesenta días calendarios siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, más los
intereses causados hasta el momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento
de las obligaciones arrendaticias a su cargo Ver art. 25 De La Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios.

Cuando el arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el depósito y los intereses, el
arrendatario podrá acudir al tribunal competente por la cuantía para hacer valer sus pretensiones
y la causa se tramitará conforme al procedimiento breve (Juicio breve).Ver art. 26 De La Ley
de Arrendamientos Inmobiliarios.

FIJACIÓN DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO:

La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación se basa en
los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble representado en
unidades tributarias: Ver art. 29 de La Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Con un valor hasta 4.200 unidades tributarias, el 6 % anual.
Con un valor entre 4.201 y 8.400 unidades tributarias, el 7 % anual.
Con un valor entre 8.401 y 12.500 unidades tributarias, el 8 % anual.
Con un valor superior a 12.501 unidades tributarias el 9 % anual.
Amén de esto, también para determinar el valor del inmueble se debe tomar en consideración
los siguientes factores, uso, clase, situación, calidad, dimensiones aproximadas y todas aquellas
circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos.

Ver artículo 32 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.

Estos cánones de arrendamiento serán revisados por los organismos encargados de la
regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados.
Cuando hubieren trascurrido dos años después de cada fijación del canon máximo de
arrendamiento mensual.
Cuando se cambie total o parcialmente el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.
Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble dentro de los dos años
mejoras cuyo costo excedan del 20 % del valor del inmueble.

CONTRATOS / TEMA 16:

CONTRATOS /TEMA 17: DE LA CONSIGNACIÓN ARRENDATICIA

1. DEFINICIÓN DE LA CONSIGNACION ARRENDATICIA

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente  recibir el pago de la

pensión vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o
cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario,
consignada por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro
de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Ver art. 51
L.A.I.

Estos casos se dan cuando el arrendador quiere aumentar el canon de arrendamiento o alguna
otra eventualidad o situación puede perfectamente el arrendatario (o un tercero) del inmueble
acudir ante un Tribunal de Municipio hacer la consignación del canon del arrendamiento dentro
de los 15 días continuos siguientes al vencimiento. Si no lo hace estaría incurso en desacato a la
Ley y por lo tanto puede ser objeto a juicio de desocupación o desalojo por falta de pago.
2. PROCEDIMIENTO CONSIGNATORIO

Se realiza mediante un escrito dirigido al Juez donde el consignante indica su nombre,

apellidos, cédula de Identidad, el carácter con que actúa, dirección de la persona natural o
jurídica en cuyo favor va a hacer la consignación, las referencias del inmueble, el  monto de
canon de arrendamiento mensual y la razón o motivo por el cual hace la consignación.
El Juez dará al interesado un comprobante de la consignación que recibe y cursará notificación
al beneficiario, de que hay una consignación de dinero a su favor o a su disposición para esto
necesariamente el arrendatario tiene que aportar al Tribunal, los datos correspondientes al
beneficiario y debe hacerlo en un plazo NO MAYOR DE 30 DIAS continuos siguientes a la
primera consignación.

La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no

invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por
hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como
legítimamente efectuada.

En caso que el arrendatario manifieste desconocer la dirección del arrendador; El arrendatario

deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación y proceder a una
sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentre
ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo
expediente de consignaciones. Ver art. 53 L.A.I.

Efectuada la primera consignación, se abrirá un expediente en el cual se llevarán las diligencias

pertinentes, quedando obligado el consignante a efectuar cualquier consignación posterior en
ese mismo expediente. No se considerarán legítimamente efectuadas las consignaciones
subsiguientes realizadas en un Tribunal distinto. Ver art. 54 L.A.I.

La suma de dinero consignada, solo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o
su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso podrá retirarla el
arrendatario o el tercero consignante. Ver art. 55 L.A.I.

En virtud de la consignación legítimamente efectuada, se considerará al arrendatario en estado

de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al juez, ante quien el
interesado presentare la demanda. Ver art. 56 L.A.I.

3. DEL REINTEGRO: (SOLO EN CASOS DE APARTAMENTOS O INMUEBLES

SUJETOS A REGULACIÓN)

En los inmuebles sometidos a regulación al presente Decreto Ley, quedará sujeto a repetición
por parte del arrendador todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los
Organismos Competentes (Ente regulador). Ver art. 58 L.A.I.

El reintegro se referirá a los sobre alquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato
hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme. Ver art. 60 L.A.I.
Las acciones para solicitar la repetición de sobre alquileres, se intentarán por ante los
Tribunales Ordinarios competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento
especial y breve establecidos. Ver art. 61 L.A.I.
****La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (2) años. Ver
art. 62 L.A.I.

El Tribunal que conozca en primera instancia de las acciones de reintegro a que se refiere este
título, remitirá de oficio al organismo regulador correspondiente, copia certificada de la
sentencia definitivamente firme recaída en la causa, a los fines de la aplicación de la sanción.
(Inclusive multas que no podrán exceder al equivalente de 420 unidades tributarias según la
gravedad de la falta.) Ver art. 64 L.A.I.

4. PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO

El procedimiento se iniciará a instancia de la parte interesada mediante solicitud escrita.

Presentada ésta, el organismo regulador competente (Dirección de Inquilinato adcrista al
Ministerio de Infraestructura) la admitirá dentro de los tres (3) días hábiles administrativos
siguientes, si cumple con todos requisitos que exigidos por la Ley. Si esta solicitud presentare
defectos u omisiones se notificará al interesado para que las mismas sean subsanadas o
corregidas dentro de los quince (15) días calendario siguientes contados a partir de su
notificación. Si las omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud. Si es negada
debe ser motivada y contra ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo
dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes a la notificación del acto administrativo
denegatorio. Ver art. 66 L.A.I.

Si es admitida la solicitud, se notificara a los interesados y se les indicará que deberán

comparecer al tercer día hábil administrativo siguiente a su notificación, a exponer lo que
estimen conveniente. Ver art. 67 L.A.I.
Una vez que esto ocurra el procedimiento quedará abierto a prueba de pleno derecho, una
articulación de diez (10) días hábiles para la promoción y evacuación de pruebas
instrumentales, quedando a criterio de la autoridad administrativa el admitir otras pruebas que
establezcan los organismos competentes. El acto administrativo que niegue la admisión de
alguna prueba deberá motivarse suficientemente. Ver art. 69 L.A.I.

Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un inmueble cuyo
valor hubiere sido ya determinando por el organismo regulador competente, en fecha no
anterior en dos (2) años a la de la solicitud, (Se debe esperar dos años para solicitar una nueva)
no se procederá a una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte
proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite. Ver art. 70 L.A.I

El organismo regulador dictará su decisión dentro del lapso de diez (10) días hábiles
administrativos su decisión, la cual debe ser notificada de acuerdo a la Ley. Si no se puede
hacer dicha notificación de manera personal se dejará constancia expresa en el expediente
administrativo, señalando las razones y circunstancias por las cuales no pudo practicarse.
Las decisiones dictadas por el organismo regulador agotan la vía administrativa. Pudiendo los
interesados interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas emanadas del
organismo regulador, por ante la Jurisdicción Contencioso Administrativo, dentro de los
sesenta (60) días calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión
respectiva, efectuada a las partes.

Son competentes para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo
inquilinario de anulación los siguientes Tribunales: a.- Región Capital: Tribunales superiores 
con competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo y b.- En los Estados; Los jueces de
Municipio. Ver arts.71, 73, 75, 77 y 78 L.A.I.

CONTRATOS / TEMA 18: EL MANDATO

1. DEFINICIÓN DE MANDATO

Es un contrato donde una persona se obliga gratuitamente o mediante salario a ejecutar uno o
más negocios por cuenta de otra que la ha encargado de ello. Ver art. 1684 c.c.
Lo correcto sería que es un contrato el mandato en que una persona gratuitamente o mediante
salario representa a otra en uno o varios negocios que le ha encargado.

2. CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE MANDATO

2.1. ES UN CONTRATO CONSENSUAL: A veces solemne, ad sustancia, como es el caso de

aquel que se confiere para realizar matrimonio por medio de apoderado Ver art. 85 c.c.

2.2. ES UN CONTRATO BILATERAL: Cuando es a salariado, porque en esas circunstancias

se crean obligaciones reciprocas y simultaneas.

2.3. ES UN CONTRATO UNILATERAL: Cuando es gratuito. Porque la obligaciones del

contrato, recaen sobre el mandatario

2.4. ES UN CONTRATO GRATUITO O ONEROSO: VER ART. 1686 C.C. El mandato es

gratuito si no hay convención contraria.

2.5. INTUITO PERSONAE: Respecto  de ambas partes, pero ello no obsta que el mandatario
pueda sustituir el mandato.

3. DIFERENCIA DEL MANDATO CON LA GESTIÓN DE NEGOCIOS

Está en que en la gestión de negocios no hay encargo. Ver arts. 1173 y 1177 c.c.

4. DIFERENCIA ENTRE MANDATO Y REPRESENTACIÓN

El mandato puede conferir al mandatario el poder de representar al mandante, pero también

puede no conferirlo.
En el mandato, el mandatario ejecuta un negocio por cuenta de otro en la representación asume
el mandatario la personalidad del mandante.
En el mandato lo característico es la administración, es decir, el poder de administración pero
no la representación.
Hay un ejemplo de pura representación sin mandato. Ver art. 267 c.c.
5. CLASES DE MANDATO

5.1. MANDATO CONVENCIONAL Es el que resulta del contrato

5.2. MANDATO LEGAL: Es que proviene directamente de la Ley. (El del tutor)

5.3. MANDATO ES JUDICIAL: Es el que confiere el Juez cuando verbo y gracias (por
ejemplo) nombra defensor a un ausente. (Ad liten) Cuando agotada la citación cualquiera que
ella sea es cuando se le nombra o el tribunal le nombra un defensor ad liten. Este mandato tiene
que ser autentico.

5.4. MANDATO PUEDE SER EXPRESO O TÁCITO: Es expreso no está sujeto a forma
solemne excepto el mandato poder judicial. Es tácito cuando una persona ejecuta sin poder
actos de administración o disposición relativos a los bienes o derecho por otra persona que tiene
conocimiento de ellos y los tolera o permite.

5.5. MANDATO VERBAL O ESCRITO: En el caso de escritura pública para que un mandato
puede valer respecto contra tercero debe constar también de documento registrado. (Ejemplo
Para vender propiedad este poder deber ser registrado y deben quedar registrado en la Oficina
Subalterna de Registro) (Para divorciarse este poder debe ser autenticado) (Para casarse (se está
en el extranjero) este poder debe ser registrado, y legalizado a través del consulado de
Venezuela en el país que me encuentre).

5.6. MANDANTO ES GRATUTITO Si no hay convención entre las partes, esto es cuando
nada pactan; sin embargo el fin del mandato, es la representación del mandante y el precio
acordado por sus servicios no altera ni desvirtúa el objeto mencionado.

5.7. MANDATO GENERAL: Puede ser más o menos extenso ya comprendan todos los
negocios o intereses del mandante y a un número indeterminado de ello.

5.8. MANDATO ESPECIAL: Es el relativo a un solo negocio o varios negocios especificados

y puede contener facultades generales o facultades limitadas con referencia a su objeto.
6. PODER ESPECIAL (EJEMPLO DE JUICIO DE DIVORCIO)

Yo, Jesús González, Venezolano, Cedula de Identidad Nro. 2.584.559, Mayor de edad, De
estado civil Casado y de este domicilio. Otorgo PODER ESPECIAL amplio general y bastante
en cuanto a derecho se refiere al Dr. Gonzalo Guzmán Cédula de Identidad nro. 8.495.192
Impreabogado Nro. 1386, para que me represente en el juicio de divorcio que intentare contra
mi legitima esposa Sra. Gladys Gutiérrez de Guzmán Cédula de identidad Nro. 8.495.473,
Venezolana, Mayor de Edad. En uso de estas facultades podrá mí nombrado apoderado:
Intentar demanda, Darse por citada, Recibir cantidad de dinero, Asistir a actos conciliatorios,
Promover y evacuar pruebas, Tachar testigos, Repreguntar a testigos, Absolver posiciones
juradas y cualquier otra sin dañar al cliente.

7. PODER GENERAL (EJEMPLO)

Yo, Jesús González, Venezolano, Cédula de identidad nro. 2.584.355 Mayor de edad, De
estado civil soltero  y de este domicilio. Otorgo PODER GENERAL DE ADMINISTRACIÓN
Y DISPOSICIÓN  para en cuanto a derecho se refiere al Dr. Gonzalo Guzmán Cédula de
Identidad Nro. 8.495.192 Impreabogado nro. 1386 para que me represente………..En uso de
sus facultades podrá mi nombrado apoderado…………………………………………………

LOS PODERES PARA VENDER Y PARA CASARSE DEBEN SER REGISTRADOS SON
PODERES ESPECIALES. (ACTOS TRANCENDENTALES DE LA VIDA DE UNA
PERSONA)
8. OBLIGACIONES DEL MANDATARIO

El mandatario está obligado a ejecutar el mandato con la diligencia de un buen padre de

familia. Ver art. 1692 c.c.

Responde no solo de dolo sino también de culpa; Responde de dolo por ejemplo si abandono el
mandato para aprovecharse personalmente del negocio que le fue encomendado, si traiciono los
secretos del mandante, en cambio en la responsabilidad en caso de culpa si aplica cuando el
mandato es gratuito y de una forma menos rigurosa. Ver art. 1693 c.c.
Rendir cuentas las cuales se deben hacer de manera precisa y clara, año por año. Ver art. 1649
c.c.

Abonar al mandante lo recibido en virtud, del mandato, aún cuando lo recibido no se debiere al
mandante. Ver art. 1649 c.c.

9. OBLIGACIONES DEL MANDANTE

El mandante debe reembolsar al mandatario los avances y gastos (en relación a los gastos que
se pueden ocurrir en el cumplimiento del mandato) que éste haya hecho para la ejecución del
mandato y pagarle sus salarios si lo ha prometido Ver art. 1699 c.c.

El mandante debe igualmente indemnizar al mandatario de las pérdidas que éste haya sufrido a
causa de su gestión, si no se puede imputar culpa alguna. Ver art. 1700 c.c.

El mandante debe cumplir con las obligaciones contraídas por el mandatario dentro de los
límites del mandato. Ver art. 1698 c.c.

Debe pagarle al mandatario un salario si se lo ha prometido convirtiendo el contrato en bilateral

y oneroso.

10. EXTINCIÓN DEL MANDATO

Por revocación: El mandante puede revocar el mandato siempre que quiera y compeler el
mandatario a la devolución del instrumento que contenga la prueba del mandato. Ver art. 1706,
1707, 1708 c.c. En cualquier tiempo sin decir la razón o motivo. El legislador considera
tácitamente revocado por el simple hecho de que el mandante nombre un nuevo mandatario
para el mismo negocio. Cuando no se nombra a otro abogado para que lo represente al
mandante entonces hay que hacer un escrito y llevar a la notaria respectiva donde se autentico
ese mandato para notificar la revocación del mismo.

Por la renuncia del mandatario: El mandatario puede renunciar el mandato notificándolo al

mandante. Se en forma expresa o tácita. Si la renuncia perjudica al mandante, debe
indemnizársele por el mandatario, a menos que éste no pueda continuar en ejercicio del
mandato sin sufrir un perjuicio grave. Ver art. 1709 c.c.

Por muerte, interdicción, quiebra, o cesión de bienes del mandante o del mandatario.

Por inhabilitación de cualquiera de las partes.

CONTRATOS / TEMA 19: LA TRANSACCIÓN

1. DEFINICIÓN DE TRANSACCIÓN (Art. 1713. C.C)

La transacción es un contrato en el cual las partes ponen mediante el otorgamiento reciproco de
concesiones, cediendo cada una de ellas, partes de sus aspiraciones o expectativas, logran llegar
a un punto de entendimiento para evitar un litigio o para poner fin a él.

CASO PRÁCTICO 1: una persona demanda al patrón por el pago de prestaciones sociales,
trabajó para la empresa “X”, y ese trabajador al momento de terminar la relación laboral por
una renuncia, el generó una cantidad de beneficios: prestaciones sociales por 5 años, vacaciones
acumuladas y otra serie de beneficios que le corresponden. El patrono, cuando este decide con
su carta de renuncia terminar la relación laboral, no le paga, alegando que todos los años lo ha
liquidado y que ya no le corresponde nada, esta persona demanda al patrono la diferencia del
cobro de prestaciones sociales, por lo que le habían pagado eran solo anticipos. Entonces de
acuerdo con todos los conceptos que dice la Ley al trabajador se le deben 100.000 Bsf, al
monto total le resto la diferencia pagada por adelantado que son 40.000 Bsf y le restan 60.000
Bsf de prestaciones aun. Pero el patrón insiste en no pagar. 

En materia laboral hay una fase previa donde todavía no se llega a trabar la Litis, al contrario (a
pelear una realidad), que se desarrolla con un juez diferente al de juicio (juez de mediación,
sustanciación y ejecución), y es la fase que se denomina la audiencia preliminar, y lo que se
busca es logar una mediación, (que dura hasta 4 meses, si el juez ve que se puede lograr la
mediación).

Arrancan la Posiciones.
El demandante: me debes 60.000 (trabajador)
El demandado: no te debo nada (patrono).       “OJO” se pueden ver las pruebas
recíprocamente.
En la mediación, el juez llama por separado a las partes, primero al trabajador y le explica que
tiene una falla, que si se le debe, pero no los 60.000, luego al patrono, y le explica que se le
debe pagar al trabajador, que quizás no los 60.000, pero que si debe, con el fin de llegar a un
punto de equilibrio y se den las negociaciones, y llegan los dos a un acuerdo por ejemplo por
25.000, eso es una transacción y se evita ir a juicio, en cede jurisdiccional.

CASO PRÁCTICO 2: Esa misma negociación podría darse sin que se hubiese interpuesto el
libelo de la demanda, es decir, negociando las dos partes, levantan un acta transaccional y se
van al tribunal para que la homologue, extrajudicial (extralitis), y se hace una transacción. Esa
transacción para que surta efectos “Erga Omnes” de cosa juzgada, que no pueda demandarse
nuevamente los mismos conceptos transados, adquiriendo carácter de sentencia firme, tiene
como requisito fundamental la homologación del juez. Si no se homologa la transacción por el
juez, el trabajador en el ejemplo pasado, podría volver a reclamar.

2. ¿QUÉ CONCEPTOS SE ENTIENDEN TRANSADOS? 

Los que están expresamente indicados en el acta transaccional, al respecto el artículo 1716 C.C.
establece: “La transacción no se extiende a más de lo que constituye su objeto. La renuncia a
todos los derechos y acciones comprende únicamente lo relativo a las cuestiones que han dado
lugar a la transacción”
Ejemplo: en el caso del trabajador puede comprender: prestaciones sociales, sus intereses, la
antigüedad, el trabajador reclamo “X” cantidad, el patrono ofreció “X” cantidad, llegaron a un
acuerdo de “X”. Si se le olvido al trabajador transar en el acta de transacción las vacaciones, y
el juez homologo la transacción, el trabajador se lleva su copia, va donde el abogado y este lo
asesora y le indica que las vacaciones aun pueden reclamarlas porque no estaban dentro de los
conceptos transados en el acta y no tienen carácter de cosa juzgada.

3. ¿QUIÉNES TIENEN CAPACIDAD DE TRANSAR?

Los que tienen capacidad de disponer de la casa transada (laboralmente inclusive los
adolescente al trabajar luego de los 14 años como lo indica la LOPNNA). En materia civil el
que tiene capacidad procesal tiene capacidad para transar, que sea mayor de 18 años, que no
esté sometido a interdicción civil ni a ninguna medida que le impida el ejercicio civil. Un preso
condenado no puede ejercer acciones civiles. (Interdicción por condena penal).
4. TRANSACCIÓN SOBRE LA BASE DE UN TITULO QUE ES NULO
Cuando se hace una transacción sobre la base de un titulo que es nulo. ¿Es Valida? Art. 1720
C.C. Si expresamente se ha hecho mención a la nulidad del título, obviamente que no tiene
ningún tipo de problema.

Ahora bien, si después que se hace la transacción se detecta que el titulo es nulo, obviamente
que se puede atacar la validez de la transacción, porque el efecto que se va a tener desde el
punto de vista patrimonial sobre el bien que se transo o sobre el bien que se transo, es el titulo
el que no tiene un origen licito, lo que no me permite a mi ejecutar la consecuencia de esa
transacción.

CASO PRÁCTICO 1: Supongamos que el motivo de la transacción es una deuda y le entrego a

mi contraparte como pago de la deuda unos documentos que dice que la USM me pertenece,
celebramos la transacción, se homologa y luego aparece el verdadero dueño, y se nota que yo
falsifique esos documentos; ¿Cómo queda esa transacción? NULA, de pleno derecho (ver Art.
1721 C.C.).; porque al momento de detectarse la falsedad de pleno derecho, de que fue forjado,
con dolo, es vil, ilegal, proveniente del delito, y la transacción será nula porque se baso en un
documento falso.

CASO PRÁCTICO 2: yo voy a transar sobre un litigio sobre unos bienes litigiosos, es decir,
hay un presunto litigio y hay bienes inmiscuidos, inmersos dentro del litigio, y la transacción
versa sobre esos bienes pero resulta que yo soy una de las partes y desconocía que ya sobre
esos bienes se había producido una sentencia debidamente ejecutoriada, es decir, que ya esos
bienes no estaban disponibles porque ya habían sido rematados y adjudicados con una
sentencia, entonces ¿Qué ocurre en este caso? La transacción también es nula. (Art. 1722 C.C.
transcribir).

5. TRANSACCIÓN DONDE SURGEN UNOS DOCUMENTOS POSTERIORMENTE

El Art. 1723 C.C: “Cuando las partes hayan comprendido en la transacción con la designación
debida todos los negocios que pudieran tener entre sí, los documentos que entonces les fuesen
desconocidos y que luego se descubran, no constituirán un título para impugnar la transacción,
a menos que los haya ocultado una de las partes contratantes”
En una transacción comprendida por una serie de bienes y resulta que hay unos documentos
que surgen posteriormente (en el devenir del tiempo) sobre unos determinados bienes, es
perfectamente válida, siempre y cuando  no ha sido ocultado por una de las partes, con dolo.

No se puede transar sobre la cosa ajena: Parte final del Art. 1723 C.C: “La transacción será nula
cuando no se refiera más que a un objeto, y se demuestre por documentos nuevamente
descubiertos, que una de las partes no tenía ningún derecho sobre dicho objeto”

6. TRANSACCIÓN DONDE EL PAGO SE HACE POR PARTE

Debe destacarse que cuando se hace una negociación que implique cesión reciproca de
pretensiones y así se evita demanda, pero si no se homologa, es una transacción que
simplemente surte efecto entre las partes, pero no se ha blindado la transacción.

Ahora bien, supongamos una transacción homologada debidamente por un juez, le dio carácter
de cosa juzgada, y dentro de los derechos comprendidos en ella, está el pago de una cantidad de
dinero, y si no paga al momento el todo, el pago se hará en 3 partes, una al momento, la otra en
30 días y la ultima en 30 días más.

Si se paga el primer pago (la inicial), pero no se pagan las cuotas; ¿Qué se puede hacer? ¿Se
demanda de nuevo al deudor? NO se puede demandar de nuevo, porque al homologarse tiene
carácter de cosa juzgada, sentencia definitivamente firme, no cabe recurso alguno; entonces
¿Cómo se recupera el dinero que se debe? Entonces, me dirijo al juez como una diligencia en
vista del incumplimiento de los pagos bajo las condiciones establecidas en la transacción ya
homologada y en vista que se trata de una sentencia con carácter de cosa juzgada, solicito la
ejecución de la transacción (como la ejecución de una sentencia) y el juez revisa y al ver que no
cumplió porque no consta en el expediente los pagos convenidos; y comienza con la 1ra Fase:
notifica al deudor para que este cumpla voluntariamente la obligación vencida; si no cumple el
acreedor le solicita al juez la 2da Fase que consiste en la ejecución forzosa de la transacción y
cuando el tribunal la acuerda se procede al embargue, y no es un embrago preventivo sino
ejecutivo, y así se cumple el pago.
CONTRATOS / TEMA 20: EL COMODATO

1. DEFINICIÓN DE COMODATO

El comodato o préstamo de uso es un contrato por el cual una de las partes entrega a la otra, una
cosa gratuitamente, para que se sirva de ella, por tiempo o para uso determinado, con cargo de
restituir la misma cosa. Las partes en el comodato son el comodante (El Propietario) y el
comodatario (El usuario).

El comodato es un contrato de administración no necesariamente hay que ser propietario pata

dar una cosa en comodato, ni tener facultad para enajenar, basta la de administración.
Puede darse un comodato de cosas ajenas  y el contrato será válido, pero no para el dueño o
propietario de la cosa. A quien no obliga un acto en que no ha sido parte.
Cuando el comodante es el propietario, la propiedad de la cosa continúa residiendo en él, al
igual que la posesión, de la cual sigue gozando por medio del comodatario mero detentador de
la cosa.

2. CARACTERISTICAS DEL COMODATO

Como contrato real que es, se perfecciona con la entrega de la cosa.
Es un contrato unilateral pues la obligación corresponde a una sola de las partes.
El comodato es un contrato gratuito por su esencia.
Puede ser contrato celebrado INTUITO PERSONAE aunque en principio no lo es.

De allí que las obligaciones y derechos que nacen del comodato pasan a los herederos de los
contratantes, a no ser que el préstamo se haya hecho sólo en consideración a la persona del
comodatario, lo que tendría que probar el comodante.
Pues entonces los derechos  que tienen los herederos, de continuar en el uso de la cosa dada en
préstamo de usos (Comodato) NO PASA A LOS HEREDEROS, NI EN CONTRA DE LOS
HEREDEROS..

Ejemplo: Si se hace un contrato de comodato entre el comodante y el comodatario, no

necesariamente tiene los herederos que seguir o continuar en el uso de la cosa dada en
comodato. Porque podría ser que el comodante le dé en comodato al comodatario una cosa para
que en un momento determinado la uso específicamente él.

3. OBLIGACIONES DEL COMODATARIO

 El comodatario está obligado a cuidar la cosa dada en préstamo como un buen padre de
familia. Sólo adquiere un derecho personal de uso y no puede apropiarse de los frutos ni
aumentos sobrevenidos, a la cosa prestada. So pena de indemnizar los daños y perjuicios.
Debe restituir la misma cosa dad en préstamo de modo tal que no puede obligarse al comodante
a recibir una cosa distinta de la debida, aún cuando la cosa sea igual o superior a la prestada.
El comodatario debe restituir la cosa en el mismo estado en que se encontraba; cuando la
recibió. Si posteriormente a sufrido deterioros el comodatario no responderá, si está se deterioro
solo por efecto del uso para el cual se le dio en préstamo y sin culpa del comodatario. Ejemplo:
Se me prestó un carro para dar una vuelta y se exploto un caucho no se tiene que pagar no es
culpa del comodatario.

4. OBLIGACIONES DEL COMODANTE

El comodante a nada se obliga por el sólo hecho de la celebración del contrato a diferencia del
arrendador no está obligado, de hacer gozar de la cosa, al comodatario.
Sin embargo hechos posteriores a la celebración del contrato de comodato pude crear al
comodante las siguientes obligaciones:

La obligación de rembolsar al comodatario ciertos gastos siempre y cuando que ese gasto sea
necesario extraordinario y tan urgente que no haya podido el comodatario de prevenir al
comodante antes de efectuarla.

Responsabilidad por vicios de la cosa dada en préstamo, el comodante que conociendo los
vicios de la cosa dada en préstamo, no previno de ellos al comodatario, responderá a este de los
daños que por aquella causa hubiere sufrido.

El comodante, NO RESPONDE POR SANEAMIENTO, porque no transfiere la propiedad, ni

posesión. Responde únicamente de los daños y perjuicios que haya causado vicio o defecto de
la cosa, que el comodante conocía y no advirtió al comodatario. Salvo que fuesen visibles y
conocidos. Ejemplo: Me prestan un caballo con peste y no lo advirtió el comodante  yo lo lleve
a una hacienda y enfermo a los demás caballos que se encontraban allí. En ese caso está
obligado a responder de los daños y perjuicios.

5. RIESGOS EN EL COMODATO
El comodatario responde del caso fortuito:
Cuando a usado la cosa indebidamente, a menos que pruebe que el deterioro o perdida por el
caso fortuito, habría sobrevenido igualmente sin el uso ilegitimo o la mora. Ejemplo: Te presto
mi carro para llevar una encomienda a Barcelona y en vez de irse para allá se va para la Gran
Sabana y destroza el carro. Si tiene que responder por ese caso fortuito.

Cuando la cosa prestada perece por caso fortuito y el comodatario hubiere podido evitar la
pérdida. Ejemplo: Un caballo que es amarrado en un palo cerca de un río y llueve
torrencialmente y la crecida del río se lleva todo.

Cuando en la alternativa de salvar de un accidente la cosa prestada a la suya ha preferido

deliberadamente la suya. Ejemplo: Una persona haya tomado un piano y se presenta, un
incendio en su casa y el tenia otro piano que era de él. Y en la alternativa de salvar uno de los
dos sólo salva el de él.

Nota importante: si el profesor David Atias te da esta materia, es posible que cambie el tema
20, el comodato, por este tema: Cesión de Créditos (si lo hace debe salir en el examen seguro)

CONTRATOS / TEMA 20 (OPCIONAL): CESIÓN DE CRÉDITOS

1. DEFINICIÓN DE CESION DE CRÉDITOS

Es la venta de los derechos que pudiera tener una persona llamada “cedente” sobre los créditos
de un contrato.

Cedente                                                              Cesionario
A   --------------------------------------------------------     B
C
PDVSA

Ejemplo
Contrato: Mantenimiento de áreas verdes San Tome.
Monto: 12.000.000 Ho
Tiempo Ejecución: 1 año
Forma de Pago: 12 cuotas mensuales de BsF 1.000.000 C/U, previa valuaciones.

“PDVSA” e “INVERSIONES ALPHA” firman el contrato, el acta de inicio, pero

INVERSIONES ALPHA es una empresa sin solvencia para arrancar y no le dan anticipo. Se
dirige a “BANESCO” y les cede los derechos del contrato por Bsf. 5.000.000.

“PDVSA” paga 3 cuotas, INVERSIONES ALPHA se las queda y no le paga a BANESCO, por
lo tanto BANESCO va a PDVSA y le exige que le pague a él lo ya pagado y que le siga
pagando a él en virtud de la cesión de crédito.
“PDVSA” le dice ya pagó esas cuotas y no pagara de nuevo. ¿Quién tiene razón? Como no fue
notificado de la Cesión de Crédito “PDVSA” pago bien, la acción de BANESCO es contra
INVERSIONES ALPHA. (Art. 1551 y 1550 C.C). 

Artículo 1.550.- El cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión se ha
notificado al deudor, o que éste la ha aceptado.

Artículo 1.551.- El deudor queda válidamente libre si paga al cedente antes que por éste o por
el cesionario se le haya notificado la cesión. Se exceptúan los documentos que llevan la
aceptación explícita o implícita del deudor

Ahora si “PDVSA” esta notificado, (expreso o cuando se acepta tácitamente), y pago a

INVERSIONES ALPHA, pago mal y está sujeto a repetición.

La Cesión puede ser total o parcial (una cuota, una valuación, una factura). Si cedo todo, el
cesionario cobra todo, aunque solo haya prestado 5.000.000, luego al finalizar de pagar PDVSA
a BANESCO, podrá INVERSIONES ALPHA ir donde BANESCO y pedir que se le pague lo
restante, y BANESCO puede quedarse con sus intereses.

2. GARANTÍA DEL CEDENTE DE CREDITO

La Garantía del cedente del crédito, se refiere a quien responde por la existencia del crédito, de
aquí se desprenden los siguientes principios:

Art. 1553 C.C: Quien cede un crédito u otro derecho responde de la existencia del crédito al
tiempo de la cesión, a no ser que se haya cedido como dudoso o sin garantía.

Art. 1554 C.C. El cedente no responde de la solvencia del deudor, sino cuando lo ha prometido
expresamente, y sólo hasta el monto del precio que se le haya dado por el crédito cedido.

Art. 1555 C.C: Cuando el cedente ha garantizado la solvencia del deudor y nada se ha
convenido sobre la duración de esta responsabilidad, se presume haberla limitado a un año, a
contar desde la época de la cesión del crédito, si el plazo de éste estaba ya vencido. Si el crédito
es pagadero en un término que aún no está vencido, el año correrá desde el vencimiento. Si el
crédito es de una renta perpetua, la responsabilidad de solvencia se extinguirá por el lapso de
diez años, a partir de la fecha de la cesión.

Entonces cuando el cedente ha garantizado la solvencia del deudor el Tiempo de esta garantía
en los casos que hay silencio es hasta 1 año después de vencido.

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