Curs 2

MODALITĂȚILE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Proprietatea rezolubilă
2. Proprietatea anulabilă
3. Proprietatea comună
4. Proprietatea periodică

Dreptul de proprietate se prezintă, de regulă, pur și simplu, aparținând în

exclusivitate unui singur titular. Este posibil însă ca proprietatea asupra unui bun
sau asupra unei mase de bunuri, ca universalitate, să aparțină concomitent mai
multor titulari, mai multor subiecte de drept. Sau este posibil ca titularul actual al
dreptului de proprietate asupra unui bun să-l fi dobândit printr-un act juridic lovit
de nulitate sau afectat de o condiție rezolutorie.
În dreptul civil român sunt cunoscute următoarele modalități ale dreptului
de proprietate:
- proprietatea rezolubilă
- proprietatea anulabilă
- proprietatea comună
- proprietatea periodică.
În cazul proprietății rezolubile și a celei anulabile, practic nu se ajunge la
exercițiul concomitent de către mai multe persoane a atributelor dreptului de
proprietate asupra unuia și aceluiași bun, mai degrabă există vocația unui
asemenea exercițiu. În ipoteza proprietății comune prerogativele dreptului de
proprietate se exercită concomitent de către mai mulți titulari asupra aceluiași bun
sau asupra aceleiași mase de bunuri.
1.PROPRIETATEA REZOLUBILĂ are ca principal izvor un act juridic
translativ de proprietate afectat de o condiție rezolutorie și durează de la data
încheierii acestui act juridic până la momentul îndeplinirii condiției sau, după caz,
până la momentul la care devine sigură nerealizarea condiției.
Neîndeplinirea condiției rezolutorii consolidează retroactiv dreptul de
proprietate al dobânditorului, însă îndeplinirea condiției rezolutorii desființează
dreptul de proprietate al dobânditorului.
Proprietatea rezolubilă presupune existența a doi proprietari: un proprietar
sub condiție rezolutorie (dobânditorul) și un proprietar sub condiție suspensivă
(transmițătorul).
Neîndeplinirea sau îndeplinirea condiției are ca efect transformarea
proprietății rezolubile în proprietate pură și simplă având ca unic titular pe
dobânditor sau, după caz, pe transmițător.
2. PROPRIETATEA ANULABILĂ rezultă dintr-un act juridic translativ
de proprietate lovit de nulitate și durează de la data încheierii acestui act juridic
până la momentul soluționării acțiunii în declararea nulității sau, după caz, al
confirmării actului juridic ori cel al acoperiri cauzei de nulitate printr-un alt mod.
 Respingerea acțiunii în declararea nulității actului juridic, respectiv
confirmarea actului juridic sau acoperirea cauzei de nulitate printr-un alt mod
admis de lege produc aceleași efecte juridice cu cele produse de neîndeplinirea
condiției rezolutorii (dreptul de proprietate al dobânditorului se consolidează), iar
admiterea acțiunii în anulare produce consecințele realizării condiție rezolutorii
(dreptul de proprietate al dobânditorului se desființează).
3.PROPRIETATEA COMUNĂ: în cazul proprietății comune dreptul de
proprietate aparține, concomitent, mai multor persoane, care exercită sau au
posibilitatea să exercite deopotrivă, atributele acestui drept.
În funcție de determinarea sau nedeterminarea în favoarea fiecărui titular a
unei cote părți din dreptul de proprietate, se poate deosebi între două forme de
proprietate comună:
- proprietate comună pe cote părți
- proprietate comună în devălmășie.
3.1.Proprietatea comună pe cote-părți se caracterizează prin aceea că un
bun nefracționat în materialitatea sa aparține concomitent mai multor proprietari,
fiecare dintre ei având o cotă parte ideală și abstractă din dreptul de proprietate
asupra acelui bun. La proprietatea comună în devălmășie, bunul aparține în comun
mai multor titulari, fără a se preciza nici măcar o asemenea cotă.
Proprietatea comună pe cote părți are două caractere juridice esențiale:
- fiecare dintre coproprietari este titularul exclusiv al unei cote-părți din
dreptul de proprietate asupra lucrului, cotă parte ideală și abstractă care
se exprimă fie în formă procentuală, fie în forma unei fracții;
- niciunul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei părți
materiale din lucru, iar aceasta independent de întinderea cotei-părți din
drept deținute de fiecare.
Într-o clasificare care are în vedere rolul voințe părților în nașterea și în
menținerea stării de proprietate comună precum și posibilitatea încetării
proprietății comune prin partaj judiciar, se deosebește între:
- proprietatea comună pe cote părți obișnuită
- proprietatea comună pe cote părți forțată.
Coproprietatea obișnuită este acea formă de proprietate comună pe
cote părți care poate înceta prin partaj judiciar.
Coproprietatea obișnuită poate să rezulte:
- ca urmare a deschiderii unei succesiuni, atunci când moștenirea lui de
cujus este acceptată de mai mulți moștenitori, fiecare dintre aceștia
dobândind o cotă-parte din dreptul de proprietate asupra patrimoniului
succesoral;
- dintr-un act juridic translativ de proprietate având mai mulți dobânditori;
- dintr-o posesie exercitată în comun, în condițiile prevăzute de lege, de
mai multe persoane, care să conducă la dobândirea dreptului de
proprietate prin uzucapiune;
 - din accesiune, în măsura în care un terț realizează o lucrare asupra unui
imobil proprietatea altor persoane (când mai multe persoane realizează
o lucrare asupra imobilului proprietatea altei persoane, iar aceasta din
urmă solicită obligarea autorilor lucrării să cumpere imobilul la valoarea
de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat).
Titularii coproprietății obișnuite pot fi persoane fizice sau persoane
juridice, inclusiv statul și unitățile administrativ-teritoriale.
Drepturile coproprietarilor cu privire la întregul bun:
Din principiul conform căruia niciunul dintre titulari nu are un drept
exclusiv asupra unei părți materiale din lucru decurge regula unanimității care
impune existența acordului de voințe ale tuturor coproprâietarilor pentru
efectuarea unui act referitor la întregul bun.
În examinarea drepturilor tuturor coproprietarilor cu privire la întregul bun
se face deosebire între efectuarea actelor materiale și efectuarea actelor juridice.
Actele materiale: fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun
în măsura în care nu schimbă destinația și nu aduce atingere drepturilor celorlalți
coproprietari.
Prin urmare, fiecare titular poate efectua singur, fără a fi necesar acordul
celorlalți coproprietari, acte materiale privitoare la întregul bun, însă cu
respectarea a două cerințe:
- să nu schimbe destinația bunului ori modul de folosință a acestuia;
- să nu stânjenească folosința bunului de către ceilalți coproprietari.
Rezultă că, în ceea ce privește dispoziția materială, un titular nu poate, fără
acordul celorlalți, să execute lucrări de transformare sau alte lucrări ce ar schimba
destinația bunului.
În privința modului de folosire a bunului comun, acesta se stabilește prin
acordul coproprietarilor, iar în caz de neînțelegere prin hotărâre judecătorească.
Pentru ipoteza în care în urma unui partaj voluntar sau judiciar al folosinței
bunului sau bunurilor proprietate comună, unul dintre coproprietari tulbură
folosința atribuită altui coproprietar, acesta din urmă are deschisă calea unei
acțiuni posesorii.
Referitor la fructele produse de bunul comun, acestea se cuvin tuturor
coproprietarilor proporțional cu cota lor parte din drept.
În cazul în care fructele naturale și industriale culese doar de unul dintre
coproprietari există în materialitatea lor și se mai află la acesta (nu au fost
consumate ori înstrăinate sau nu au pierit și pot fi identificate distinct), ceilalți
coproprietari au la îndemână o acțiune reală prin care să solicite împărțirea
acestora proporțional cu cota-parte a fiecăruia, fie odată cu cererea de împărțire a
bunului aflat în coproprietate, fie independent de o asemenea cerere. Fiind o
acțiune de partaj este imprescriptibilă extinctiv.
În situația în care fructele naturale sau industriale culese doar de unul dintre
coproprietari au fost consumate sau înstrăinate, ceilalți coproprietari au deschisă
calea unei acțiuni în despăgubire prin care să solicite contravaloarea cotelor-părți
fiind, ca orice acțiune prin care se valorifică un drept de creanță, supusă
prescripției extinctive.
Cât privește fructele civile, întrucât acestea sunt veniturile rezultate din
folosirea bunului de către o altă persoană în baza unui act juridic, acțiunea prin
care ceilalți coproprietari solicită coproprietarului care le-a încasat părțile din
fructele civile corespunzătoare cotelor deținute, este o acțiune personală și
prescriptibilă extinctiv.
Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile producerii sau culegerii
fructelor are dreptul la restituirea acestor cheltuieli de către coproprietari, în
proporție cu cotele lor părți.
Actele juridice:
Oricare dintre coproprietari poate efectua singur, fără consimțământul și
chiar împotriva celorlalți titulari, acte juridice de conservare, deoarece acestea
sunt întotdeauna profitabile, menirea lor fiind aceea de a preîntâmpina
diminuarea ori pierderea dreptului.
Referitor la actele juridice de administrare acestea pot fi încheiate, în
principiu, cu acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor-părți.
Actele de administrare care limitează în mod substanțial posibilitatea unui
coproprietar de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun
acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile
suportate de către ceilalți coproprietari nu vor putea fi efectuate decât cu acordul
acestuia.
Coproprietarul sau coproprietarii interesați pot cere instanței să
suplinească acordul coproprietarului aflat în imposibilitate de a-și exprima
voința sau care se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare
indispensabil menținerii utilității sau valorii bunului.
Actele juridice de dispoziție cu privire la bunul aflat în coproprietate sunt
supuse regulii unanimității.
Orice acte juridice de dispoziție cu privire la bunul comun, actele de
folosință cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare și locațiunile încheiate
pe termen mai mare de 3 ani precum și actele care urmăresc exclusiv
înfrumusețarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor
coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de
dispoziție.
Referitor la sancțiunea care intervine în cazul actelor juridice de
administrare sau de dispoziție încheiate cu nerespectarea acestor reguli, astfel de
acte sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimțit, expres ori tacit, la
încheierea actului.
Contractul de administrare a proprietății : printr-un astfel de contract se
poate deroga de la dispozițiile legale referitoare la repartizarea beneficiilor și a
sarcinilor între coproprietari, la exercitarea în comun a dreptului de folosință
asupra bunului proprietate comună, la efectuarea actelor juridice de administrare
și de dispoziție.
 În cazul în care printre bunurile aflate în coproprietate se află și imobile,
contractul de administrare a coproprietății se notează în cartea funciară, la
cererea oricăruia dintre coproprietari.
Contractul de administrare a coproprietății poate fi denunțat de oricare
dintre coproprietari, situație în care contractul își încetează existența, urmând a
se aplica dispozițiile legale în materie.
Drepturile coproprietarilor cu privire la cota parte din dreptul de
proprietate: fiecare coproprietar are dreptul de a încheia acte juridice de
dispoziție având ca obiect cota sa parte din drept, fără a se pune problema
acordului celorlalți coproprietari.
Acțiunile în justiție: fiecare coproprietar poate sta singur în justiție,
indiferent de calitatea procesuală, în orice acțiune privitoare la coproprietate,
inclusiv în cazul acțiunii în revendicare.
În procesele cu terțe persoane având ca obiect bunul aflat în coproprietate,
calitate procesuală activă sau după caz, pasivă, poate să revină oricăruia dintre
coproprietari, nefiind obligatoriu ca în proces să figureze toți coproprietarii.
Hotărârile judecătorești pronunțate în folosul coproprietății profită tuturor
coproprietarilor, în schimb hotărârile judecătorești potrivnice coproprietarului
care a fost parte în proces nu sunt opozabile celorlalți coproprietari.
Obligațiile coproprietarilor: coproprietarii vor suporta sarcinile
coproprietății, proporțional cu cota lor parte din drept. Prin urmare, toți
coproprietarii trebuie să contribuie, proporțional cu cota-parte a fiecăruia, la
acoperirea cheltuielilor ocazionate de conservarea, întreținerea și administrarea
bunului proprietate comună.
Încetarea coproprietății obișnuite:
-înstrăinarea, de către toți coproprietarii, a bunului către un terț, care
devine astfel proprietar exclusiv al acelui bun, respectiv înstrăinarea, de către
fiecare dintre coproprietari, a cotei-părți către același dobânditor;
-dobândirea, de către unul dinte titulari, a cotelor-părți ce aparțin celorlalți
titulari, prin încheierea unor contracte cu fiecare dintre aceștia având ca obiect
cota-parte a fiecăruia din dreptul de proprietate ori prin moștenire legală sau
testamentară;
-dobândirea, de către un terț, a dreptului de proprietate asupra bunului prin
uzucapiune sau prin posesia de bună-credință, respectiv dobândirea de către un
coproprietar a dreptului de proprietate prin uzucapiune, în măsura în care
detenția acestuia corespunzătoare cotelor-părți ale celorlalți coproprietari a fost
intervertită în posesie;
-dispariția bunului ce forma obiectul dreptului de proprietate comună;
-partajul.
Coproprietatea forțată
Este acea formă de proprietate comună pe cote-părți care are ca obiect un
lucru care, prin natura sa, este susceptibil să fie folosit în mod permanent de către
două sau mai multe persoane, fără posibilitatea de a fi supus partajului judiciar.
 Bunul care formează obiectul acestui tip de proprietate comună pe cote-
părți este, în principiu, un bun a cărui destinație constă în asigurarea utilizării
normale a două sau a mai multor bunuri principale, deținute în regim de
proprietate exclusivă sau chiar de coproprietate obișnuită ori devălmășie.
În privința drepturilor titularilor asupra bunului proprietate comună pe
cote-părți forțată, este de reținut că fiecare titular poate utiliza bunul respectiv
fără a avea nevoie de consimțământul expres ori tacit al celorlalți, cu respectarea
a două limite:
- să respecte destinația bunului;
- să permită exercitarea folosinței de către ceilalți coproprietari, adică să
nu aducă atingere drepturilor simultane și concurente, de aceeași
natură, ale celorlalți coproprietari.
Nici un coproprietar nu poate face acte de dispoziție cu privire la întregul
bun proprietate comună.
Cheltuielile pentru întreținerea și conservarea bunului comun se suportă în
mod proporțional cu cota-parte din drept a fiecărui coproprietar, iar dacă bunul
comun are caracter accesoriu, în absența unei convenții contrare, cota-parte din
drept a fiecărui coproprietar se stabilește în funcție de întinderea bunului
principal.
Se află în coproprietate forțată:
-părțile comune din clădirile cu mai mult etaje sau apartamente având
proprietari diferiți;
-despărțiturile comune;
-bunurile asupra cărora există un drept de proprietate periodică;
-bunurile care constituie amintiri de familie;
-bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile
vecine, situate pe linia de hotar dintre acestea, cum ar fi potecile, fântânile,
drumurile și izvoarele;
-bunurile comune afectate utilizării a două sau mai multor fonduri, cum ar
fi o centrală termică sau alte instalații care deservesc două sau mai multe clădiri,
un drum comun într-un cartier de locuințe sau alte asemenea bunuri;
-orice alt bun comun prevăzut de lege.
Coproprietatea asupra părților comune din clădirile cu mai mult
etaje sau apartamente având proprietari diferiți:
Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidenţial există spaţii cu
destinaţie de locuinţă sau cu altă destinaţie având proprietari diferiţi, părţile din
clădire care, fiind destinate întrebuinţării spaţiilor respective, nu pot fi folosite
decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată.
Sunt considerate părţi comune, în măsura în care prin lege ori prin act
juridic nu se prevede altfel:
a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din
cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a
asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafaţă excedentară
proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi obişnuite;
b) fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali
şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările
şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele
de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele;
c) instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de
gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în
proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective,
precum şi alte asemenea părţi;
d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.
Coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi
uscătorii sunt considerate părţi comune exclusiv pentru coproprietarii care
utilizează aceste utilităţi în conformitate cu proiectul clădirii.
Fiecare coproprietar poate folosi atât spațiul care constituie bunul principal
cât și părțile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari și fără
a schimba destinația clădirii, dacă este cazul ținându-se seama și de condițiile
stabilite în acordul de asociere.
Coproprietatea asupra despărțiturilor comune
Zidul, şanţul, precum şi orice altă despărţitură între două fonduri sunt
prezumate a fi în proprietatea comună a vecinilor, dacă nu rezultă contrariul din
titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dacă proprietatea comună
nu a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune, în condiţiile legii.
Textul analizat instituie o prezumţie relativă de comunitate pentru toate
despărţiturile. Fundamentul acestei prezumţii rezidă în obligaţia proprietarilor
vecini de a participa la construirea despărţiturilor comune. Astfel, legiuitorul
prezumă relativ că proprietarul care a construit despărţitura şi-a exercitat şi
dreptul de a-i pretinde proprietarului vecin să contribuie la această operaţiune.
Coproprietatea asupra bunurilor care constituie amintiri de familie
Constituie amintiri de familie bunurile ce au aparţinut membrilor familiei
şi stau mărturie istoriei acesteia. Sunt incluse în această categorie bunuri precum
corespondenţa purtată de membrii familiei, arhivele familiale, decoraţiile,
armele de colecţie, portretele de familie, documentele, precum şi orice alte
bunuri cu semnificaţie morală deosebită pentru respectiva familie.
Fiind vorba despre o coproprietate forțată, încetarea acesteia nu poate
avea loc pe calea unui partaj judiciar.
Moştenitorii pot ieşi din indiviziune cu privire la bunurile care constituie
amintiri de familie numai prin partaj voluntar. În cazul în care nu se realizează
partajul voluntar, bunurile care constituie amintiri de familie rămân în
indiviziune. Pe durata indiviziunii, prin acordul moştenitorilor sau, în lipsa
acestuia, prin hotărârea instanţei, amintirile de familie sunt depozitate în
interesul familiei la unul ori mai mulţi dintre moştenitori sau în locul convenit
de ei. Moştenitorul desemnat ca depozitar poate revendica bunurile care
constituie amintiri de familie de la cel care le deţine pe nedrept, dar nu le poate
înstrăina, împrumuta sau da în locaţiune fără acordul unanim al coindivizarilor.
3.1.Proprietatea comună în devălmășie: Există proprietate în devălmăşie
atunci când, prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate
aparţine concomitent mai multor persoane fără ca vreuna dintre acestea să fie
titularul unei cote-părţi determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau
bunurilor comune.
Izvoarele devălmășiei sunt:
- legea;
- voința exprimată printr-un act juridic;
Dacă se naşte prin efectul legii, proprietatea în devălmăşie este supusă
dispoziţiilor acelei legi care se completează, în mod corespunzător, cu cele privind
regimul comunităţii legale. În cazul în care izvorul proprietăţii în devălmăşie este
un act juridic, dispoziţiile privitoare la regimul comunităţii legale se aplică în mod
corespunzător.
Partajul este operațiunea juridică prin care se pune capăt stării de
proprietate comună, în sensul că bunul sau bunurile stăpânite în comun se împart,
în materialitatea lor, între titulari.
Felurile partajului
Partajul poate fi făcut prin bună învoială sau prin hotărâre judecătorească.
Partajul voluntar este posibil, ca regulă, în toate cazurile de proprietate
comună, deci atât în cazul coproprietății obișnuite, cât și în cazul coproprietăți
forțate.
Partajul judiciar este posibil, ca regulă, numai în cazul coproprietății
obișnuite și al devălmășiei, fiind inadmisibil în cazul coproprietății forțate.
Există situații în care partajul voluntar nu poate avea loc astfel încât, dacă
unul dintre titulari dorește încetarea stării de coproprietate obișnuită sau de
devălmășie, partajul judiciar devine obligatoriu.
Dacă un coproprietar este lipsit de capacitate de exerciţiu ori are capacitate
de exerciţiu restrânsă, partajul va putea fi făcut prin bună învoială numai cu
autorizarea instanţei de tutelă, precum şi, dacă este cazul, a ocrotitorului legal.
Încetarea coproprietăţii prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în
care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească.
Convenţiile privind suspendarea partajului nu pot fi încheiate pentru o
perioadă mai mare de 5 ani. În cazul imobilelor, convenţiile trebuie încheiate în
formă autentică şi supuse formalităţilor de publicitate prevăzute de lege.
Convenţiile de suspendare a partajului sunt acte juridice consensuale.
Prin excepţie, dacă bunul comun este un imobil, aceste convenţii vor
trebui încheiate în formă autentică, ad validitatem. Pentru a fi opozabile terţilor,
convenţiile de suspendare a partajului referitoare la imobile vor trebui notate în
cartea funciară.
Suspendarea pronunţării partajului prin hotărâre judecătorească
 Instanţa sesizată cu cererea de partaj poate suspenda pronunţarea
partajului, pentru cel mult un an, pentru a nu se aduce prejudicii grave
intereselor celorlalţi coproprietari. Dacă pericolul acestor prejudicii este înlăturat
înainte de împlinirea termenului, instanţa, la cererea părţii interesate, va reveni
asupra măsurii.
Modurile de împărțire
Partajul bunurilor comune se va face în natură, proporţional cu cota-parte
a fiecărui coproprietar. Dacă bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil
în natură, partajul se va face în unul dintre următoarele moduri:
a) atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unuia ori a
mai multor coproprietari, la cererea acestora;
b) vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de
neînţelegere, la licitaţie publică, în condiţiile legii, şi distribuirea preţului către
coproprietari proporţional cu cota-parte a fiecăruia dintre ei.
Stingerea datoriilor și situația creditorilor
Oricare dintre coproprietari poate cere stingerea datoriilor născute în
legătură cu coproprietatea şi care sunt scadente ori devin scadente în cursul
anului în care are loc partajul.
Suma necesară pentru stingerea acestor obligaţii va fi preluată, în lipsa
unei stipulaţii contrare, din preţul vânzării bunului comun cu ocazia partajului şi
va fi suportată de către coproprietari proporţional cu cota-parte a fiecăruia.
Efectele juridice ale partajului
Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după
caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data
stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul
împărţelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii
judecătoreşti.
În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă
actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă
definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară.
4. PROPRIETATEA PERIODICĂ se caracterizează prin aceea că mai
multe persoane exercită succesiv şi repetitiv atributul folosinţei specific dreptului
de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale de timp determinate,
egale sau inegale.
Proprietatea periodică este o proprietate comună pentru că dreptul de
proprietate este împărţit între mai mulţi titulari, fiecare exercitând, într-o formă
specifică, atributele acestui drept asupra unui bun nefracţionat în materialitatea
sa. Dreptul nu este însă împărţit în cote-părţi ideale, ci în fracţiuni temporale, care
le conferă titularilor posibilitatea stăpânirii şi utilizării bunului în materialitatea
sa, în mod exclusiv, dar numai pentru o perioadă determinată din an. Aceste
fracţiuni trebuie determinate în timp (iar nu nedeterminate sau determinabile) şi
pot fi atât egale, cât şi inegale.
 Caracterul forţat al acestei coproprietăţi este dat de faptul că ea nu poate
înceta prin partaj judiciar. Faptul că, pe de o parte, dreptul nu este fracţionat în
cote-părţi, iar, pe de altă parte, bunurile asupra cărora poartă nu sunt bunuri
accesorii a condus la exprimarea opiniei conform căreia proprietatea periodică
este greşit calificată ca un caz particular al proprietăţii comune pe cote-părţi
forţate, în realitate ea fiind o formă distinctă a proprietăţii comune.
Conţinutul dreptului de proprietate periodică. Proprietatea periodică
fiind o formă a coproprietăţii forţate, fiecare din titularii săi va putea exercita toate
prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului.
Spre deosebire de proprietatea comună pe cote-părţi forţată propriu-zisă, în
cazul căreia coproprietarii sunt îndreptăţiţi deopotrivă să folosească în acelaşi
timp bunul comun, titularii dreptului de proprietate periodică au exerciţiul
exclusiv al acestei prerogative a dreptului de proprietate, cu excluderea celorlalţi
coproprietari, dar numai în intervalul de timp determinat care-i revine.
Numai folosinţa bunului proprietate comună este deci aceea care se repetă
periodic şi pe care o exercită succesiv coproprietarii. Celelalte prerogative ale
dreptului de proprietate vor fi exercitate concomitent şi împreună de coproprietari.
Proprietatea periodică poate izvorî numai din act juridic, orice alt mod de
dobândire a dreptului de proprietate fiind exclus. Reţinem, astfel, că proprietatea
periodică îşi poate avea izvorul fie în contract, fie în legat.
Unele moduri de dobândire a dreptului de proprietate, cum este cazul
uzucapiunii, nici nu ar fi de conceput în cazul proprietăţii periodice pentru că, prin
definiţie, folosinţa bunului fiind periodică, posesia exercitată, ca stare de fapt, nu
poate fi continua. Atunci când obiect al proprietăţii periodice îl constituie un bun
imobil, dobândirea sa prin contract este condiţionată de înscrierea în cartea
funciară. Nu este condiţionată de înscrierea în cartea funciară dobândirea
proprietăţii periodice prin legat.
Acte juridice pe care le poate încheia un singur coproprietar:
În privinţa intervalului de timp ce îi revine, orice coproprietar poate încheia,
în condiţiile legii, acte precum închirierea, vânzarea, ipotecarea şi altele
asemenea. Actele de administrare sau de dispoziţie privind cota-parte din dreptul
de proprietate aferentă unui alt interval de timp sunt inopozabile titularului cotei-
părţi respective. În raporturile cu terţii cocontractanţi de bună-credinţă, actele de
administrare sau de dispoziţie menţionate sunt anulabile.
Ca urmare, în cazul încheierii unor acte de administrare sau de dispoziţie
care încalcă drepturile celorlalţi coproprietari, coproprietarul vătămat va putea
exercita acţiunile posesorii împotriva terţului care a intrat în posesia bunului
comun în urma încheierii actului.
În raporturile cu terţii cocontractanţi de bună-credinţă, actele de
administrare sau de dispoziţie privind cota-parte din dreptul de proprietate
aferente unui alt interval de timp sunt lovite de nulitate relativă. În temeiul acestei
prevederi legale, terţul de bună-credinţă va putea cere anularea actului juridic.
Ceilalţi coproprietari nu au interesul să formuleze o acţiune în anulare pentru că
lor le este inopozabil actul juridic respectiv.
Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor
Coproprietarii pot încheia un contract de administrare prin care aceştia pot
deroga de la unele din prevederile legale care conturează regimul juridic al
proprietăţii periodice.
Actele de conservare. Fiecare coproprietar are nu numai dreptul, ci şi
obligaţia de a face toate actele de conservare a bunului comun. În efectuarea
acestor acte coproprietarul trebuie să evite împiedicarea ori îngreunarea
exercitării drepturilor celorlalţi coproprietari.
Micile reparaţii sunt menite să înlăture stricăciunile minore ale lucrului,
care apar în cursul normalei utilizări a acestuia (refacerea zugrăvelilor,
schimbarea unor garnituri, repararea unei ferestre care nu se mai închide ş.a.) şi
ele sunt în sarcina exclusivă a coproprietarului care este obligat să le efectueze.
Marile reparaţii privesc structura bunului, astfel încât costurile trebuie
suportate de fiecare dintre coproprietari, proporţional cu fracţia sa temporală din
dreptul de proprietate. Ca urmare, Codul civil îi dă dreptul coproprietarului care
a avansat cheltuielile necesare pentru efectuarea acestor reparaţii să primească
despăgubiri de la ceilalţi coproprietari, în raport cu valoarea drepturilor acestora.
Actele de dispoziţie materială. Actele de dispoziţie materială sunt acelea
care consumă în tot sau în parte substanţa lucrului. Asemenea acte afectează deci
drepturile tuturor coproprietarilor, care se pot vedea lipsiţi de bun prin voinţa
unuia singur dintre ei. Consumarea substanţei bunului fiind ireversibilă,
legiuitorul a prevăzut, că asemenea acte se pot face numai cu acordul tuturor
coproprietarilor.
Predarea bunului. Având dreptul să folosească bunul numai o perioadă
determinată din an fiecare coproprietar este obligat ca, la încetarea acelei
perioade, să-l predea coproprietarului îndreptăţit să îl folosească în următorul
interval. Îndeplinirea acestei obligaţii presupune predarea bunului într-o stare care
să permită folosinţa. De aceea apreciem că legiuitorul a reglementat expres
obligaţia de predare a bunului, cu scopul de a asigura verificarea respectării
obligaţiei fiecărui coproprietar de a efectua lucrările de conservare.
Obligaţia de despăgubire. Nerespectarea de către un coproprietar a
obligaţiilor prevăzute de lege îl face pe acesta pasibil de plata unor despăgubiri
către ceilalţi coproprietari. Desigur, asemenea despăgubiri pot fi pretinse de
ceilalţi coproprietari sau de unul singur dintre ei doar în măsura în care dovedesc
existenţa unui prejudiciu. Spre exemplu, coproprietarul care a închiriat bunul
pentru o altă perioadă de timp decât aceea în care el însuşi avea dreptul să-l
folosească va putea fi obligat să-i plătească despăgubiri titularului cotei-părţi
respective din dreptul de proprietate. Tot astfel, coproprietarul care a făcut acte
de dispoziţie materială fără acordul celorlalţi coproprietari va putea fi obligat să
le plătească despăgubiri în raport cu valoarea drepturilor fiecăruia.
 Excluderea coproprietarului. În cazul în care unul dintre coproprietari
tulbură în mod grav exercitarea proprietăţii periodice, acesta va putea fi exclus,
prin hotărâre judecătorească, la cererea coproprietarului vătămat.
Drepturile fiecărui coproprietar sunt evaluabile în bani astfel încât, dacă
unul dintre ei ar fi exclus pur şi simplu, s-ar ajunge la încălcarea dreptului său la
bunuri. Acesta este motivul pentru care NCC prevede că excluderea poate fi
dispusă numai dacă unul dintre coproprietari sau un terţ cumpără cota-parte a celui
exclus. Practic, excluderea este însoţită de o vânzare silită a cotei-părţi a celui
exclus.
NCC conţin reguli procedurale care vor trebui urmate de instanţa sesizată
cu o cerere de excludere. Astfel, judecata se va realiza în două faze: admiterea în
principiu şi judecata în fond.
În faza admiterii în principiu instanţa va stabili, prin încheiere, dacă sunt
îndeplinite condiţiile excluderii.
Deoarece în aceasă fază nu poate fi cunoscut preţul care va trebui plătit
pentru cumpărarea cotei-părţi a coproprietarului a cărui excludere s-a cerut,
considerăm că verificările instanţei se vor rezuma la stabilirea existenţei
tulburărilor aduse exercitării proprietăţii periodice şi a gravităţii acestora, fără a
se putea extinde sub aspectul existenţei unui potenţial cumpărător.
Încheierea de admitere în principiu poate fi atacată cu recurs pe cale
separată. Dacă încheierea prin care cererea de excludere a fost admisă în principiu
a rămas irevocabilă se trece la judecata în fond a cererii.
Prima problemă pe care o are de rezolvat instanţa în această fază procesuală
este stabilirea preţului. Legiuitorul acordă prioritate, sub acest aspect, înţelegerii
părţilor. Cu alte cuvinte, preţul urmează să fie stabilit prin înţelegerea realizată de
coproprietarul a cărui excludere s-a cerut şi persoana care şi-a exprimat intenţia
de a cumpăra. Dacă nu a fost posibilă realizarea unei asemenea înţelegeri, instanţa
va fi aceea care va stabili preţul, pe baza unei expertize.
Odată stabilit preţul, el va trebui consemnat la instituţia de credit de
potenţialul cumpărător. După consemnarea preţului instanţa va pronunţa o
hotărâre care va ţine loc de contract de vânzare-cumpărare. Dacă preţul nu va fi
consemnat, instanţa va respinge în fond cererea de excludere.
Încetarea proprietăţii periodice
Proprietatea periodică încetează prin radiere din cartea funciară în temeiul
dobândirii de către o singură persoană a tuturor cotelor-părţi din dreptul de
proprietate periodică, precum şi în alte cazuri prevăzute de lege.
Cazuri de încetare a proprietăţii periodice. Potrivit NCC, de regulă,
proprietatea periodică încetează în temeiul dobândirii de către o singură persoană
a tuturor cotelor-părţi din drept. Referirea legiuitorului la cotele-părţi „din
proprietatea periodică” o considerăm inadecvată pentru că fracţionarea priveşte
însuşi dreptul de proprietate asupra bunului, la fel ca şi în cazul oricărei alte
coproprietăţi.
Dobânditorul poate fi unul dintre coproprietari sau un terţ.
 Dacă obiectul său îl constituie un bun imobil, proprietatea periodică nu va
înceta decât după radierea sa din cartea funciară.
Proprietatea periodică fiind o formă a coproprietăţii forţate nu poate înceta
prin partaj judiciar. Ea poate însă înceta prin partaj voluntar.
Acelaşi efect îl va avea dobândirea prin uzucapiune a dreptului de
proprietate asupra întregului bun sau pieirea bunului.

DEZMEBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ

Drepturile reale principale care se nasc ca urmare a separării atributelor

dreptului de proprietate privată poartă denumirea de dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată sunt:
- dreptul de superficie
- dreptul de uzufruct
- dreptul de uz
- dreptul de abitație
- dreptul de servitute.

I. DREPTUL DE SUPERFICIE
Sediul materiei: Cartea a III-a, titlul III, capitolul I din Codul civil
Dreptul de superficie este dreptul real imobiliar, dezmembrământ al dreptului
de proprietate privată, care cuprinde în conţinutul său juridic dreptul de
proprietate asupra unei construcţii, plantaţii ori altor lucrări autonome cu
caracter durabil, prin ipoteză amplasate pe terenul proprietatea altuia, precum şi
prerogativa folosinţei şi, în mod limitat, prerogativele posesiei şi dispoziţiei
asupra terenului respectiv.
Caracterele juridice:
- este un drept real imobiliar, purtând asupra unei suprafețe de teren;
- este un drept temporar, care poate fi constituit pe o durată de cel mult
99 de ani, iar la împlinirea termenului poate fi reînnoit;
- este un drept imprescriptibil extinctiv, acțiunea confesorie întemeiată pe
dreptul de superficie putând fi intentată împotriva oricărei persoane care
împiedică exercitarea dreptului, chiar și împotriva proprietarului
terenului;
- nu poate înceta pe calea partajului, pentru că dreptul de proprietate al
superficiarului și dreptul proprietarului terenului nu sunt în stare de
indiviziune, ci sunt două drepturi distincte.
Constituirea dreptului de superficie:
Dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum şi
prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege.
Superficia se poate înscrie şi:
 - în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis
exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, către
două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.
- în situaţia în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie
pe baza renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în
favoarea constructorului.
- ea se poate înscrie în favoarea unui terţ pe baza cesiunii dreptului de a
invoca accesiunea.
În toate cazurile de constituire a dreptului de superficie prin convenție, este
necesară forma autentică.
Dreptul de superficie se poate constitui și prin act juridic mortis causa, în
măsura în care testatorul ar dispune instituirea unui astfel de drept real principal
în favoarea unei persoane, precum și prin uzucapiune, în măsura în care posesorul
se comportă ca un superficiar, și nu ca un proprietar al terenului.
Întinderea și exercitarea dreptului de superficie
Dreptul de superficie se exercită în limitele şi în condiţiile actului
constitutiv. În lipsa unei stipulaţii contrare, exercitarea dreptului de superficie este
delimitată de suprafaţa de teren pe care urmează să se construiască şi de cea
necesară exploatării construcţiei sau, după caz, de suprafaţa de teren aferentă şi
de cea necesară exploatării construcţiei edificate.
În absenţa unei stipulaţii contrare, titularul dreptului de superficie nu poate
modifica structura construcţiei. El o poate însă demola, dar cu obligaţia de a o
reconstrui în forma iniţială. În cazul în care superficiarul modifică structura
construcţiei, proprietarul terenului poate să ceară, în termen de 3 ani, încetarea
dreptului de superficie sau repunerea în situaţia anterioară. În al doilea caz,
curgerea termenului de prescripţie de 3 ani este suspendată până la expirarea
duratei superficiei.
Titularul poate dispune în mod liber de dreptul său. Cât timp construcţia
există, dreptul de folosinţă asupra terenului se poate înstrăina ori ipoteca numai
odată cu dreptul de proprietate asupra construcţiei.
Acţiunea confesorie de superficie este acţiunea prin care reclamantul,
titularul unui drept de superficie, care a pierdut stăpânirea materială specifică
dreptului său, îl cheamă în judecată pe pârât şi solicită instanţei de judecată să îi
recunoască dreptul său şi să îl oblige pe pârât să-i permită exercitarea lui deplină
şi netulburată şi să îi restituie stăpânirea materială specifică dreptului său de
superficie
Caractere juridice ale acțiunii confesorii:
-este o acţiune petitorie, întrucât pune în discuţie existenţa dreptului de
superficie al reclamantului, iar nu doar posesia asupra terenului şi construcţiei.
-este o acţiune reală, care se întemeiază pe un drept real care este dreptul
de superficie.
-este o acţiune imprescriptibilă.
 Alte mijloace juridice. Superficiarul are la îndemână şi acţiunile posesorii
precum şi acţiunile care rezultă din actul constitutiv ori din actele juridice
încheiate cu terţii.
Evaluarea prestaţiei superficiarului
În cazul în care superficia s-a constituit cu titlu oneros, dacă părţile nu au
prevăzut alte modalităţi de plată a prestaţiei de către superficiar, titularul dreptului
de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită
pe piaţa liberă, ţinând seama de natura terenului, de destinaţia construcţiei în cazul
în care aceasta există, de zona în care se află terenul, precum şi de orice alte criterii
de determinare a contravalorii folosinţei.
În caz de neînţelegere între părţi, suma datorată proprietarului terenului va
fi stabilită pe cale judecătorească.
Cazurile de încetare a superficiei
Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciară, pentru una
dintre următoarele cauze:
a) la expirarea termenului;
b) prin consolidare, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi
persoane;
c) prin pieirea construcţiei, dacă există stipulaţie expresă în acest sens;
d) în alte cazuri prevăzute de lege.
Efectele încetării superficiei prin expirarea termenului
În absenţa unei stipulaţii contrare, proprietarul terenului dobândeşte dreptul
de proprietate asupra construcţiei edificate de superficiar prin accesiune, cu
obligaţia de a plăti valoarea de circulaţie a acesteia de la data expirării termenului.
Când construcţia nu exista în momentul constituirii dreptului de superficie, iar
valoarea acesteia este egală sau mai mare decât aceea a terenului, proprietarul
terenului poate cere obligarea constructorului să cumpere terenul la valoarea de
circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcţia. Constructorul
poate refuza să cumpere terenul dacă ridică, pe cheltuiala sa, construcţia clădită
pe teren şi repune terenul în situaţia anterioară.
În absenţa unei înţelegeri contrare încheiate cu proprietarul terenului,
dezmembrămintele consimţite de superficiar se sting în momentul încetării
dreptului de superficie.
Efectele încetării superficiei prin consolidare
În cazul în care dreptul de superficie s-a stins prin consolidare, în absenţa
unei stipulaţii contrare, dezmembrămintele consimţite de superficiar se menţin pe
durata pentru care au fost constituite, dar nu mai târziu de împlinirea termenului
iniţial al superficiei. Ipotecile născute pe durata existenţei superficiei se menţin
fiecare în funcţie de obiectul asupra căruia s-au constituit.
Efectele încetării superficiei prin pieirea construcţiei
Dreptul de superficie se stinge prin pieirea construcţiei numai dacă există
stipulaţie expresă în acest sens. Dacă părţile au convenit că pierea construcţiei
determină încetarea superficiei, se vor stinge şi drepturile reale care grevează
dreptul de superficie.
Dreptul de superficie se mai poate stinge și:
- în cazul exproprierii terenului pentru cauză de utilitate publică
- la încetarea contractului de locațiune în care s-a prevăzut că locatarul
are dreptul de a construi, planta sau edifica alte lucrări și că locatorul va
deveni proprietarul construcției, plantației sau lucrării numai la
expirarea locațiunii.

II. DREPTUL DE UZUFRUCT

Sediul materiei: Cartea a III-a, titlul III, capitolul II din Codul civil
Dreptul de uzufruct este un drept real principal, dezmembrământ al
dreptului de proprietate privată, cu caracter temporar, care conferă posibilitatea
de a stăpâni bunul altuia în calitate de uzufructuar şi prerogativa folosinţei asupra
acelui bun (prerogativa de a utiliza lucrul proprietatea altei persoane și prerogativa
de a-i culege fructele), precum şi posibilitatea exercitării acestor atribute în
aceleaşi condiţii ca şi proprietarul, având însă îndatorirea de a-i conserva
substanţa.
În ceea ce privește prerogativa posesiei aceasta este împărțită în mod
corespunzător între uzufructuar și nudul proprietar în sensul că există o posesie
corespunzătoare dreptului de uzufruct dar și o posesie corespunzătoare nudei
proprietăți.
Dreptul de uzufruct este un drept:
-real principal
-mobiliar sau imobiliar
-esențialmente temporar
-intransmisibil mortis causa, cesiunea uzufructului fiind posibilă numai prin acte
juridice între vii.
Constituirea uzufructului
Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri
prevăzute de lege, dispoziţiile în materie de carte funciară fiind aplicabile.
Uzufructul se poate constitui numai în favoarea unei persoane existente.
Dobândire prin act juridic. Dreptul de uzufruct se poate constitui prin
acte inter vivos sau mortis causa.
Prin contract se poate constitui, pe de o parte, cu titlu gratuit ori cu titlu
oneros, iar, pe de altă parte, direct sau indirect. În mod direct, uzufructul se
constituie prin transmiterea prerogativelor care constituie dreptul de uzufruct unei
alte persoane. În mod indirect, se constituie prin transmiterea nudei proprietăţi
unei altei persoane, în timp ce proprietarul iniţial îşi rezervă prerogativele
specifice uzufructului.
Prin testament nuda proprietate poate fi lăsată unei persoane, iar uzufructul
altei persoane. Autorul poate constitui dreptul de uzufruct direct, prin transmiterea
acestui drept legatarului, sau indirect, prin transmiterea nudei proprietăţi unui
legatar şi păstrarea dreptului de uzufruct pentru moştenitori sau transmiterea lui
către un alt legatar.
Dobândirea prin uzucapiune. Manifestarea exterioară a prerogativelor
dreptului de uzufruct este tocmai posesia, ca stare de fapt corespunzătoare acestui
dezmembrământ al dreptului de proprietate privată . 1

Alte moduri prevăzute de lege. În cazul divorţului pronunţat din culpa

exclusivă a soţului pârât, prestaţia compensatorie de care poate beneficia soţul
reclamant poate fi stabilită şi sub forma unui drept de uzufruct asupra unor bunuri
mobile sau imobile care aparţin debitorului.
Durata uzufructului
Uzufructul în favoarea unei persoane fizice este cel mult viager. Uzufructul
constituit în favoarea unei persoane juridice poate avea durata de cel mult 30 de
ani. Atunci când este constituit cu depășirea acestui termen, uzufructul se reduce
de drept la 30 de ani. Dacă nu s-a prevăzut durata uzufructului, se prezumă că este
viager sau, după caz, că este constituit pe o durată de 30 de ani. Uzufructul
constituit până la data la care o altă persoană va ajunge la o anumită vârstă durează
până la acea dată, chiar dacă acea persoană ar muri înainte de împlinirea vârstei
stabilite.
Efectele uzufructului
Drepturile uzufructuarului:
- de a cere nudului proprietar predarea în folosință a bunului
- de a exercita prerogativele utilizării exclusive a bunului și culegerii
fructelor produse de acesta, în lipsă de stipulație contrară.
Dreptul uzufructuarului de a culege fructele produse de bunul ce formează
obiectul uzufructului există încă de la data constituirii dreptului de uzufruct.
Fructele naturale şi industriale percepute după constituirea uzufructului
aparţin uzufructuarului, iar cele percepute după stingerea uzufructului revin
nudului proprietar, fără a putea pretinde unul altuia despăgubiri pentru cheltuielile
ocazionate de producerea lor. Fructele civile se cuvin uzufructuarului proporţional
cu durata uzufructului, dreptul de a le pretinde dobândindu-se zi cu zi.
- în absența unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda, cu titlu
oneros sau cu titlu gratuit, dreptul său unei alte persoane, fără acordul nudului
proprietar.
Cvasiuzufructul: Dacă uzufructul cuprinde, printre altele, şi bunuri
consumptibile, cum ar fi bani, grâne, băuturi, uzufructuarul are dreptul de a
dispune de ele, însă cu obligaţia de a restitui bunuri de aceeaşi cantitate, calitate
şi valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la data stingerii
uzufructului.

1
Eugen Chelaru, Flavius Baias, Ioan Macovei - Noul Cod civil. Comentariu pe articole, Ed. CH Beck,
Bucureşti, 2012, pag. 593.