INSTITUTO DO EMPREGO E FORMAÇÃO PROFISSIONAL, I.P.

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Centro de Emprego e Formação Profissional de Castelo Branco
Serviço de Formação Profissional de Castelo Branco

Em que consiste o Contrato-Promessa Compra e Venda?

O Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV) está inevitavelmente

ligado à compra de uma casa e/ou de um terreno.

Embora não seja obrigatório, este é um documento muito importante

tanto para compradores como para proprietários, uma vez que
salvaguarda os direitos e estabelece os deveres de ambas as partes no
negócio até à assinatura do contrato definitivo: a escritura pública de
compra e venda.

Imagine que vai visitar uma casa que lhe agrada bastante e quer
assegurar que o negócio se mantém até ao dia da escritura.

Para que não fique preocupado com o que pode acontecer entretanto e
para ter a certeza de que não sairá prejudicado se algo impedir a venda
da habitação, convém assinar um Contrato-Promessa Compra e Venda.

Entre a visita da casa e a assinatura da escritura, e para quem não dispõe

de dinheiro a pronto para pagar o imóvel, há sempre o período de
solicitação e consequente aprovação do crédito habitação por parte do
banco (que pode durar algumas semanas).

Para que tenha a certeza de que escolheu a instituição financeira que lhe
oferece as melhores condições do mercado, compare primeiro todas as
soluções de crédito à habitação dos bancos em Portugal.

Em que consiste o Contrato-Promessa Compra e Venda?

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O Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV) é um documento escrito,

assinado por quem promete vender (promitente-vendedor) e por quem
promete comprar (promitente-comprador), no qual ambas as partes se 2

obrigam a celebrar um contrato definitivo, numa data futura, que fecha

o negócio (a chamada escritura de compra e venda).

Sempre que ainda não haja condições para se realizar a escritura –

nomeadamente se a casa ainda está a ser construída, se o comprador
ainda aguarda pela aprovação do crédito habitação, ou se o imóvel ainda
não possui licença de habitação, é útil realizar um CPCV.

O que deve estar incluído no CPCV?

Em caso de aquisição de um imóvel, normalmente deve estar incluída a

seguinte informação numa minuta de CPCV:

 Identificação dos intervenientes (comprador e vendedor): nome

completo, morada, estado civil, Número do Cartão de
Cidadão/Bilhete de Identidade, Número de Contribuinte (NIF);
 Identificação do imóvel (tipologia, localização, existência de partes
afetas ao imóvel, tais como garagem e arrecadação, por exemplo,
inscrição matricial e descrição predial);
 O preço de aquisição da casa tal como a respetiva forma de
pagamento;
 O valor dado como sinal e os reforços para o mesmo, caso assim
esteja estipulado;
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 Data de previsão para realização da escritura;

 Indicação de sanções a aplicar no caso de a escritura não se
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realizar no prazo estabelecido;
 Licença de construção dada pela Câmara Municipal ou prova de
que a mesma foi solicitada à autarquia;

Cláusula de alienação livre de quaisquer ónus ou encargos (que protege

o comprador ao afastá-lo da responsabilidade de responder a eventuais
encargos sobre o imóvel, tais como hipotecas ou penhoras).

Quais são as vantagens de ter um CPCV?

O CPCV é um contrato que beneficia ambas as partes estabelecidas,

vendedor e comprador. Já foi mencionado que assegura a validez do
contrato até ao dia da escritura, garantindo que o negócio vai ser
cumprido no prazo estabelecido. Existem ainda outras mais-valias que
são igualmente importantes.

Por um lado, estabelece, desde já, parâmetros jurídicos relativamente a

casos de incumprimento, prevenindo assim possíveis lapsos judiciais.
Terá assim uma segurança extra se tiver de se defender perante a lei.

É de salientar ainda que, legalmente, com a assinatura do Contrato-

Promessa Compra e Venda o comprador adquire o direito real de
aquisição sobre o bem imóvel em questão, independentemente de quem
seja o seu proprietário à data.
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Cuidados a ter antes de assinar o contrato

O CPCV é um contrato, como muitos outros, abrangido pela lei. De forma

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a garantir que as vantagens do Contrato-Promessa Compra e venda se
verifiquem, é importante que reveja por inteiro as condições presentes
no contrato:

 Veja se todos os requisitos estão preenchidos corretamente. Isto

envolve as devidas identificações, o preço do objeto tal como a
forma e o calendário de pagamentos;
 No caso de ser necessário financiamento, verifique se o processo
relativo ao seu crédito habitação apresenta todas as condições
para ser aprovado. Para tal, é também crucial que se certifique
que tem toda a documentação necessária que o banco precisa
(Caderneta Predial, Certificado energético, Licenças de
habitação/utilização);
 Procure que o contrato contemple um prazo suficientemente
alargado para a sua conclusão. Desta forma terá alguma margem
de manobra caso existam eventuais atrasos;
 Se for um imóvel inserido num condomínio, peça para analisar as
atas das assembleias. Isto permite-lhe detectar valores em atraso
ou a existência de obras prévias;
 Assegure a inclusão de uma cláusula no contrato que desvincule o
comprador de possíveis encargos extra sobre a propriedade, tais
como penhoras ou hipotecas.

Pagamento do sinal da casa

Normalmente, é com a assinatura do Contrato-Promessa Compra e

Venda que se procede ao pagamento do chamado “sinal” da casa, ou
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seja, da entrada que se dá com capitais próprios para aquisição do

imóvel.
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Por exemplo: supondo-se que vai adquirir uma habitação no valor de

160 mil euros, poderá ter de dar uma entrada de 20 mil euros. Esta
quantia em dinheiro é entregue no momento da assinatura deste
contrato.

Tenha atenção:

Verifique, antes de assinar o CPCV, se neste consta a indicação do

montante que entregou como entrada inicial.

E se houver incumprimento do contrato?

Imagine-se que o proprietário ou o construtor (no caso de se estar a

adquirir uma casa ainda em construção) não cumpre a sua parte do
acordo, desistindo de vender a habitação. Neste caso, quem compra
pode exigir a restituição do sinal que pagou a dobrar.

Por exemplo, se deu 25.000 euros como sinal para a compra de um

imóvel, se houver incumprimento por parte do vendedor, então terá
direito a receber 50.00 euros de compensação (Ou seja, o dobro do valor
que pagou inicialmente).

Se, por sua vez, for o comprador a desistir da aquisição da casa, o

proprietário ou o construtor têm o direito de ficar com o sinal que lhes
foi pago.
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É possível cancelar o CPCV?

A rescisão do contrato-promessa compra e venda é possível. No entanto,

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isso pode significar o incumprimento do mesmo. Para tal ocorrer sem
problemas, é fundamental que exista, nesse contrato, uma cláusula a
prever esse mesmo fim.

Pode sempre tentar renegociar as condições do seu contrato embora

seja uma alternativa um pouco mais complicada. Nesse caso, é
recomendado que consulte um advogado de forma a avaliar melhor a
sua situação legal.

No fundo, o CPCV é uma garantia, para ambas as partes, de que o

negócio se realizará. Sendo a compra de casa uma decisão financeira tão
importante na vida de um consumidor, quanto mais protegido estiver,
melhor.