A.

Pengertian dan Dasar Hukum

• KUHP Perdata Pasal 1548 (Tentang Perjanjian Sewa Menyewa)
“ Sewa menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu
mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya
kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan
dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak yang tersebut terakhir
itu disanggupi pembayarannya”
• Sewa menyewa, seperti halnya dengan jual beli dan perjanjian lain
pada umumnya, adalah suatu perjanjian konvensional. Artinya, ia
sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya sepakat mengenai
unsur-unsur pokoknya, yaitu barang dan harga.
Pengertian…

• Ada unsur penting dalam sewa menyewa, yaitu :

1. Subyek sewa menyewa, adalah kedua belah pihak yang
berikat atau mengikatkan diri dalam kegiatan sewa
menyewa
2. Obyek sewa menyewa, adalah benda dan harga sewa.
Benda ini dalam arti adalah kepemilikan asli dari orang
atau lembaga yang menyewakan, yang memiliki status yang
sah dalam hukum. Benda ini juga dapat berwujud atau
tidak berwujud, bergerak atau tidak bergerak, dan
sebagainya
Pengertian…

3. Perbuatan sewa menyewa

a. Persetujuan, yakni perbuatan yang terwujudnya kata sepakat oleh
kedua belah pihak
b. Penyerahan, yakni perbuatan mengalihkan hak penguasaan benda
c. Pembayaran uang sewa, yakni memberikan sejumlah biaya kepada
yang menyewakan sesuai dengan kesepakatan keduanya
d. Waktu sewa, batas waktu yang digunakan untuk penguasaan
benda yang disewa oleh penyewa
e. Persyaratan sewa menyewa, yakni ketentuan-ketentuan yang telah
disepakati
Pengertian…

4. Jangka waktu tertentu

• Perkataan waktu tertentu dalam pengertian tersebut di atas,
maksudnya adalah bahwa :
“Dalam alam pikiran yang dianut oleh seseorang yang
pikirannya tertuju pada perjanjian sewa, dimana waktu
sewa ditentukan”
• Pasal 1579 KUHPerdata :
“ Pihak yang menyewakan tidak dapat menghentikan sewanya
dengan menyatakan hendak memakai sendiri barang yang
disewakan, kecuali jika telah diperjanjikan sebaliknya”
Pengertian…
Untuk mengetahui jangka waktu tertentu ada beberapa
cara :
a. Kepastian jangka waktu yang ditetapkan dalam
perjanjian
b. Tarif sewa untuk unit setiap waktu
c. Penafsiran pasal-pasal tertentu dalam peraturan
sewa menyewa
Pengertian…

PERLU DIPERHATIKAN, BAHWA :

• Kewajiban pihak yang satu adalah menyerahkan barangnya
untuk dinikmati dan bukannya menyerahkan hak milik atas
barang itu, maka ia tidak usah menjadi pemilik dari barang
tersebut
• Bila seseorang diserahi suatu barang untuk dipakainya tanpa
kewajiban membayar sesuatu apapun, maka yang terjadi
adalah suatu perjanjian pinjam pakai. Jika si pemakai barang
itu diwajibkan membayar, maka bukan lagi pinjam pakai
yang terjadi, tetapi sewa menyewa
Pengantar…
• Pada BAB VII dari buku III KUHPerdata, berlaku untuk segala
macam sewa menyewa, mengenai semua jenis barang, baik
bergerak maupun tak bergerak, baik yang memakai waktu
tertentu maupun yang tidak memakai waktu tertentu. Oleh
karena itu waktu tertentu bukan bukan syarat mutlak untuk
perjanjian sewa menyewa.
• Harga sewa dalam perjanjian sewa menyewa tidak harus
berupa uang. Apabila dalam jual beli harga harus berupa
uang, karena kalau berupa barang, perjanjiannya bukan jual
beli lagi tetapi menjadi tukar menukar.
• Dalam sewa menyewa tidaklah menjadi keberatan, bahwa
harga sewa itu berupa barang atau jasa.
Jenis Sewa Menyewa
• Menurut KUHPerdata, ada 2 (dua) jenis sewa menyewa
1. Sewa menyewa secara Tertulis
Jika sewa menyewa diadakan secara tertulis, maka sewa
tersebut berakhir demi hukum (otomatis) apabila waktu
yang ditentukan sudah habis
Pasal 1570 KUHPerdata :
“Jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir
demi hukum, apabila waktu yang ditentukan telah lampau,
tanpa diperlukannya sesuatu pemberhentian untuk itu”
Jenis sewa…

2. Sewa menyewa secara Lisan

Jika sewa menyewa dilakukan secara lisan, maka sewa itu
tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan jika
pihak yang menyewakan memberitahukan kepada pihak
penyewa, bahwa ia hendak menghentikan sewanya.
Pemberitahuan mana harus dilakukan dengan
mengindahkan jangka waktu yang harus menurut
kebiasaan setempat. Jika tidak ada pemberitahuan seperti
itu, maka dianggaplah sewa itu diperpanjang untuk waktu
yang sama
Jenis sewa…

Pasal 1571 KUHPerdata :

“Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak
berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan jika pihak
lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya, dengan
mengindahkan tenggang-tenggang waktu yang diharuskan
menurut kebiasaan setempat”
Jenis sewa…

• Menurut Pasal 1587 KUHPerdata,

Jika seorang penyewa sebuah rumah atau ruangan, setelah
berakhirnya suatu sewa yang ditentukan dalam suatu perjanjian
sewa tertulis, dibiarkan menempati rumah atau ruangan tersebut,
maka dianggaplah si penyewa itu tetap menguasai barang yang
disewakan atas dasar syarat-syarat yang sama, untuk waktu yang
ditentukan oleh kebiasaan setempat. Dan tak dapatlah ia
meninggalkan rumah atau ruangan itu atau dikeluarkan dari situ,
melainkan sesudahnya dilakukan pemberitahuan pemberhentian
sewanya menurut kebiasaan setempat. Maksudnya adalah bahwa
sewa tertulis tersebut, setelah habis waktunya dan penyewa
dibiarkan menempati rumah sewa, berubah menjadi sewa lisan
tanpa waktu tertentu yang hanya dapat diakhiri menurut kebiasaan
setempat.
B. Hak dan Kewajiban Para Pihak
Dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Dalam perjanjian sewa menyewa terdapat 2 (dua) pihak, yaitu pihak
yang menyewakan dan penyewa
1. Hak yang menyewakan
a. Menerima pembayaran atas sewa dari pihak penyewa
b. Seorang pemilik rumah yang menyewakan rumahnya, oleh
KUHPerdata, diberikan hak utama (privilege) atas barang-barang
perabot rumah yang dipakai untuk menghiasi rumah tersebut, guna
menjamin pembayaran tunggakan uang sewa.
Hak dan Kewajiban…
2. Kewajiban yang menyewakan
a. Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa
b. Memelihara barang yang disewakan sedemikian hingga
dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan (kecuali
pembetulan kecil/ ringan, yang menjadi kewajiban
penyewa)
c. Memberikan kepada si penyewa kenikmatan tenteram dari
barang yang disewakan selama berlangsungnya penyewaan
d. Menanggung semua cacat dari barang yang disewakan
yang merintangi pemakaian itu
Hak dan Kewajiban…
1. Hak Penyewa
Mempunyai hak utama untuk menikmati barang yang disewanya
2. Kewajiban Penyewa
a. Memakai barang/ benda sewaan dengan baik. Memakai barang
yang disewa sebagai “bapak rumah yang baik”, sesuai dengan
tujuan yang diberikan kepada barang itu menurut perjanjian
sewanya
b. Membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan menurut
perjanjian
c. Melakukan pembetulan kecil atau ringan
Kewajiban Penyewa…
d. Mengembalikan benda sewaan setelah berakhirnya masa sewa
menyewa. Kewajiban ini muncul setelah berakhirnya sewa dari
kedua belah pihak. Jika pihak penyewa menerima benda dalam
keadaan baik, pengembaliannya pun dalam bentuk baik. Setidak
tidaknya sesuai dengan isi kesepakatan.
e. Tidak mengulang sewakan pad pihak ketiga. Penyewa tidak boleh
mengalih sewakan atau mengulang sewakan benda kepada orang
lain, dengan ancaman pembatalan sewa menyewa dan pembayaran
ganti kerugian, sedangkan pihak yang menyewakan setelah
pembatalan sewa, tidak wajib mentaati perjanjian ulang sewa.
Hak dan Kewajiban…

• Pasal 1583 KUHPerdata menjelaskan tentang perawatan kecil dan

sehari-hari :

Jika tidak ada persetujuan, maka dianggap sebagai

sedemikian : pembetulan-pembetulan pada lemari-lemari
toko, tutupan jendela, kunci-kunci dalam, kaca-kaca jendela
dan segala sesuatu yang dianggap termasuk itu, menurut
kebiasaan setempat”
Hak dan Kewajiban…
• Bagi seorang penyewa tanah, oleh Pasal 1591 KUH Perdata,
diletakan kewajiban, atas ancaman membayar ganti rugi
untuk melaporkan kepada si pemilik tanah tentang segala
peristiwa yang dilakukan di atas pekarangan-pekarangan
yang disewa
• Maksudnya adalah bahwa si pemilik dapat mengambil
tindakan-tindakan yang dianggapnya perlu untuk
menghentikan perbuatan yang dapat menimbulkan
kerusakan tanah pada miliknya.
C. Resiko Dalam Sewa Menyewa
1. Keadaan memaksa dan resiko
Dalam suatu perikatan atau perjanjian sewa menyewa, terkadang
mengalami suatu kerusakan akibat suatu peristiwa yang bukan dari
kesalahan pihak yang menyewa atau penyewa. Hal ini juga disebut
dengan keadaan memaksa. Yang artinya bahwa suatu peristiwa yang
terjadi akibat ketidaksengajaan dan terjadinya tidak dapat diduga.
Maka yang bertanggungg jawab atas masalah ini adalah masalah
resiko dalam sewa menyewa.
Resiko dalam…

2. Resiko ditanggung oleh pemilik benda

Dalam perjanjian sewa menyewa hanya terdapat 1 (satu) pasal
KUHP Perdata yang mengatur tentang resiko, yaitu pasal 1553
KUHPerdata. Dalam pasal tersebut dijelaskan apabila waktu sewa
menyewa benda sewaan musnah sama sekali karena persitiwa yang
bukan kesalahan salah satu pihak, perjanjian sewa menyewa
“gugur” demi hukum. Dengan demikian maka masing-masing pihak
sudah tidak dapat menuntut prestasi terhadap satu dengan yang
lainnya. Artinya, kerugian akibat musnahnya benda yang disewakan
sepenuhnya menjadi beban pemilik benda.
D. Berakhirnya sewa menyewa
Perjanjian sewa menyewa dapat berakhir secara normal maupun tidak,
yakni :
a. Berakhir secara normal, perjanjian sewa menyewa telah dipenuhi
sebagaimana mestinya sesuai dengan waktu yang disepakati dan
kedua belah pihak telah mencapai tujuannya.
b. Berakhir secara tidak normal, perjanjian sewa menyewa tidak
dipenuhi sebagaimana mestinya karena ada beberapa faktor yang
mempengaruhinya, sehingga sebelum jangka waktu habis sewa
menyewa dihentikan.
Ada 3 (tiga) alasan perjanjian sewa menyewa berakhir :

1. Jangka waktu berakhir

Dalam habis waktu sewa ini memutuskan sewa menyewa
suatu barang, jika dibuat secara tertulis, sewa menyewa
berakhir demi hukum setelah habis waktu yang ditentukan
tanpa diberikan pemberitahuan penghentiannya
Akan tetapi berdasarkan pasal 1571 KUHPerdata, sewa
menyewa dapat berakhir setelah ada pemberitahuan
penghentiannya kepada penyewa dengan mengingatkan
jangka waktu berdasarkan kebiasaan setempat
Tiga jenis…

2. Benda sewaan musnah

Penghentian sewa menyewa ini berakhir karena bukan karena
kehendak pihak-pihak, tetapi karena keadaan memaksa (Pasal 1553
KUHPerdata)
3. Pembatalan sewa menyewa
Peranjian sewa menyewa dapat berakhir karena pembatalan sewa
menyewa, baik oleh penyewa atau yang menyewakan, pembatalan ini
berdasarkan persetujuan. Biasanya disebabkan oleh beberapa faktor,
karena sebagian musnah, perbaikan dan lain sebagainya.
Pustaka :
Munir Fuadi. 2020. Pengantar Hukum Bisnis. Menata Bisnis Modern di Era Global.
Bandung : PT Citra Aditya Bakti.
Rudiyanti D, 2015. Aspek-aspek Hukum Bisnis, Pengantar, Asas, Teori dan Praktek.
Surabaya. LaksBang Justitia.
Posting Paringan.2015. Sewa Menyewa Dalam Hukum Perdata.Blogspot.co.id.
Diposting pada Rabu, 17 Pebruari 2016.