✓ * Giống như kinh tế nói chung, chu kỳ lên xuống trong thị trường BĐS

là điều nên và cần xảy ra để có thay đổi, cải thiện và tiến lên 1 bậc cao
hơn trong quá trình phát triển. Suy thoái - khủng hoảng - phục hồi - hưng
thịnh. Phù hợp với chu kỳ kinh tế, nhu cầu, hệ số gia tăng dân số… Anh
em tham gia vào thị trường cũng đều có mong muốn là có lời từ thị
trường, giữ khoản vốn an toàn, tránh rủi ro. Bài này tôi chỉ chia sẻ về
góc nhìn tới chu kỳ BĐS, tổng quan và cũng là mấu chốt trong việc đầu
tư sao cho có lời nhất, an toàn nhất. Theo tôi trong BĐS có những yếu
tố góp phần tạo nên một chu kỳ lớn như sau:
✓ Chính sách
✓ Sản phẩm BĐS
✓ Vùng (khu vực) Tốc độ gia tăng dân số cơ học.
✓ Dự án
✓ Môi giới
✓ 1. Chính sách: Thường thì vấn đề này liên quan đến tính chất chính trị,
lãnh đạo đất nước với những tầm nhìn, mục tiêu khác nhau. Chúng ta
có thể thấy rõ sự khác biệt với lãnh đạo Triều Tiên và lãnh đạo VN trong
vđề kinh tế, sẽ không có đầu cơ BĐS ở Triều Tiên. Vấn đề này chúng ta
k nói sâu, nhìn giai đoạn từ 2013-2021 BĐS như hổ thêm cánh, phát
triển rực rỡ và nhiều người trở nên cực kỳ giàu có từ giai đoạn này cũng
là hưởng lợi từ chính sách (Vingroup). Ví dụ: Chính sách thuế, tín dụng,
quản lý BĐS... Luật quản lý đất đai, tránh đầu cơ đã được các nước
trong khu vực Châu Á áp dụng nhiều rồi và tương lai không xa sẽ là VN.
✓ 2. Sản phẩm BĐS: Trong lịch sử phát triển BĐS tại VN, mọi người có thể
search google ra rất nhiều kết quả bắt đầu từ thời kỳ bao cấp - kinh tế
thị trường… Bắt đầu những giai đoạn có thay đổi lớn về chính sách
quản lý đất đai, chuyển đổi cơ cấu kinh tế. Có thể nói BĐS và kinh tế
luôn đi song hành.
✓ Theo tìm hiểu của tôi thì có những giai đoạn (1991 - 1994 - 1998)
3 mốc phổ biến hiện còn nhiều hộ gia đình giữ lại giấy bán đất, biên lai
thu thuế thời điểm kinh tế thị trường. Giai đoạn 2000 - 2007; 2008 -
2012 (thời điểm nhiều nhà ra đê ở, ngân hàng vỡ tín dụng, lạm phát
tăng cao). Và giai đoạn tôi được trải qua, cũng là thời điểm BĐS phát
triển bền vững, rực rỡ đi cùng với sự tăng trưởng với kinh tế đất nước
(2013 - 2021).
✓ Chúng ta sẽ chỉ nhìn vào giai đoạn 2008 - 2012 và 2013 - 2021.
Thể hiện rõ sự u ám, và hưng thịnh của thị trường BĐS của VN. Thời
điểm 2012 dẫn đến đóng băng nguyên nhân phần lớn là sự bùng nổ của
các dự án ma, dự án treo trên giấy, dự án lấy được nhờ quan hệ với
chân trong nhà trước, chủ đầu tư không có năng lực tài chính triển khai
dự án, dẫn đến bỏ hoang, thu hồi nhiều… Kèm theo lãi suất tín dụng
tăng cao không kiểm soát, lạm phát tăng, người dân đổ tiền về ngân
hàng -> không có thanh khoản -> đổ vỡ sau giai đoạn tăng trưởng nóng
 (có những vị trí mua vào giá 10tr/m2 năm 2012 và bán ra 10tr/m2 năm
2020)..
✓ Cũng nhờ sự đổ vỡ BĐS giai đoạn đó mà có những sự thay đổi
lớn hơn, hoàn thiện hơn, tận dụng lợi thế đất nước và thu hút được
nhiều nguồn ngoại tệ đổ vào trong giai đoạn 2013 - 2020. Đất nước đưa
du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn. Và nó bùng nổ, tiếng thơm đến tận
bây giờ.

Trong giai đoạn 2013-2021 chúng ta lại có những chu kỳ ngắn của BĐS:
* 2013 - 2016 là giai đoạn chung cư (sản phẩm có mục đích sử dụng
thực) bùng nổ mạnh tại các thành phố lớn đông dân HN, HCM.. Các tập
đoàn lớn phát triển mạnh ở giai đoạn này.
* 2015 - 2018 giai đoạn sản phẩm nghỉ dưỡng trải dài bờ biển khắp cả
nước, condotel, biệt thự ven biển, sân chơi của giới nhà giàu mỗi sản
phẩm bán ra 10-20 tỷ trung bình (kèm lời hứa của CĐT với mức lãi suất
cho thuê 8-12%/ năm)… kích thích cực mạnh lượng tiền dân đổ vào
BĐS giai đoạn này, đi theo là du lịch phát triển, kinh tế địa phương đi
lên, hạ tầng và tạo công ăn việc làm cho người dân. Phát triển những
vùng đất mới như PQ, Phan Thiết, Vũng Tàu… Và tăng trưởng nóng
quá -> gãy sóng nhanh… Condotel tuyên bố không đủ khả năng chi trả
lãi suất cam kết cho NĐT. Giai đoạn này nghe nói có ông chủ Cty sản
xuất xúc xích đã đem bán cả cty để lấy tiền đầu tư all - in vào condotel.
Giờ không biết sao.
* 2017 - 2019 Phát triển mạnh tại các vùng đất ven đô, ngoại thành, đất
nền phân lô, thành phố kết hợp công nghiệp, khu đô thị mới gần trung
tâm… Chủ yếu là đất nền. (đấu giá, thổ cư..)
* 2020 - hiện tại (đi kèm đại hội võ lâm) là giai đoạn thắt chặt pháp lý
nhiều dự án được bật đèn xanh truớc đó, thay đổi lãnh đạo - cập nhật
chính sách… thị trường BĐS có dấu hiệu đi xuống ở nhiều loại sản
phẩm, nhiều thị trường. Kèm theo dịch covid, mới nhất là siết tín dụng
cho vay BĐS => mô hình BĐS kém, sai phạm bắt đầu bung bét, bỏ
trống… Cơ hội cho anh em tìm người nào muốn cắt lỗ - hoặc cbi vào
đầu giai đoạn mới.
Và đi sâu vào giai đoạn 2013 - hiện tại chúng ta có cái nhìn rõ hơn về
chu kỳ BĐS để áp dụng vào những case thực tế khi bước chân vào thị
trường. Tôi sẽ không khuyên mua gì, ở đâu - vì mỗi người, mỗi khu vực
sẽ có lợi thế riêng, nhận định riêng, khả năng tăng giá riêng. Tuy nhiên
cố gắng chắt lọc, tìm hiểu kỹ xem mình đang ở giai đoạn nào để mua
vào, bán ra cho phù hợp.
Casestudy ở giai đoạn này thì cực nhiều, ngay cả người thân trong gia
đình bạn nhân tài sản cả chục lần cũng có nhiều, pha tăng giá kinh
hoàng nhất tôi thấy là ở Phú Quốc. Có cha người Hưng Yên đưa vợ con
vào PQ từ
những năm 2000, làm nghề trông coi nghĩa địa và bán nước chè… tiền
dư mua đất bãi (đất bãi ở đó ngày xưa rẻ như cho) và đùng cái tài sản
lên cả trăm tỷ từ 2017.
3. Vùng (Khu vực) Tốc độ gia tăng dân số cơ học.
Cũng có thể đẩy vào phần sản phẩm BĐS, nhưng giải thích rõ hơn
phần này vì bao gồm tác động từ Chính Sách để anh em dễ hiểu
nên tôi sẽ nói riêng. Như vài năm vừa qua anh em thấy các chủ
đầu tư lớn nhỏ tập trung lập quy hoạch và phát triển các thành
phố vệ tinh xung quanh các thành phố lớn như HN, HCM.. Theo
đó là chủ trương đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng từ chính quyền
địa phương -> chính quyền TW thúc đẩy bùng nổ về đất nền, sản
phẩm đô thị vùng ven trung tâm. Mạnh tay nhất, tiềm lực lớn nhất
hiện tại + marketing hiện cho ta thấy có Vingroup liên tục công bố
quy hoạch KĐT lớn nhỏ từ Bắc vào Nam. Kèm theo đó là các kế
hoạch, chính sách từ TW giúp nâng cấp cơ sở hạ tầng, nâng cấp
ủy ban đơn vị hành chính từ cục bộ đến toàn diện…
Vì nguồn cầu ở các khu vực tập trung đông dân cư luôn hiện hữu
từ sản phẩm giá rẻ -> giá cao. Và chủ đầu tư vì lợi nhuận + dựa
vào chủ trương từ TW sẽ kích hoạt những chiến lược đưa ra sản
phẩm phù hợp, dễ bán nhất (nhà ở xã hội, chung cư giá rẻ, đất
nền ven đô…) Từ đó phát triển và mở rộng quy mô thành phố,
(HN mở rộng từ các quận như Hà Đông, Từ Liêm… tiếp tục đến
khu vực xa hơn như Hòa Lạc, Đông Anh, Gia Lâm…) SG thì gần
đây là khu vực Vinhomes quận 9 => thành phố Thủ Đức. Đặc khu
kinh tế PQ, QN…
Dần dần giới trung lưu sẽ có xu hướng chạy ra ven đô mua đất,
nhà. Lý do trong nội đô chật hẹp, vật giá tăng cao. 2 tỷ trong nội
thành chỉ mua được căn chung cư bình thường 2PN, dạt ra ven
đô mua đất nền xây nhà thoáng đáng, diện tích rộng hơn.. Và với
tương các tuyến đường ngày càng mở rộng, việc chạy vào làm
việc trong nội thành sẽ không còn quá khó khăn. Điển hình như
KĐT Ecopark Hưng Yên đã làm được điều này. Tương lai là thúc
đẩy thêm cả công việc, trường học chuyển ra các tỉnh gần TP lớn
-> giảm tải dân cư + mật độ giao thông, chất lượng sống..
Những lý do trên và nhiều lý do khác nữa là cái chúng ta thấy
những năm gần đây trường đại học, khu đô thị, khu công nghiệp,
khu sinh thái mới mọc lên nhiều hàng loạt ở các khu vực cách
trung tâm 20-30km. Kèm theo đó là tuyến đường huyện, tỉnh,
quốc lộ mới, phát triển nâng cấp các đơn vị hành chính (huyện =>
quận; lên thị xã; thành phố cấp 3, thành phố cấp 2 và thành phố
trực thuộc TW…) Mỗi 1 chính sách, 1 quy hoạch mới công bố sẽ
là tác nhân chính góp phần đưa nền giá BĐS khu vực xung quanh
lên một mốc mới, gọi là sóng BĐS, sốt BĐS gì thì tùy ae. Và với
 mục đích đầu tư BĐS để giữ tiền, sinh lời… thì chúng ta có thể
bám vào những thông tin quy hoạch này. Càng mua sớm càng tốt,
và đừng mong mua xong nó tăng ngay. Sẵn sàng mua từ khi
thông tin còn mập mờ => bán khi thông tin đã ngã ngũ. Rủi ro đi
kèm lợi nhuận.
Những yếu tố trên làm tốt => thu hút cư dân tới => thu hút tiền..
4. Dự án.
Về dự án thì nó sẽ giống như thông tin quy hoạch đường, đơn vị
hành chính mới -> hài hòa với quy hoạch tổng thể. Như đã nói ở
trên, anh em có thể dựa vào những thông tin quy hoạch, xét duyệt
quy hoạch và đền bù đất từ các dự án này để có những điểm mua
vào - bán ra phù hợp tránh rủi ro. Với dự án sẽ có một số thời
điểm như sau mà tôi nhận thấy có thể ra vào được:
* Giai đoạn thông tin quy hoạch leak từ chủ đầu tư (chưa chính
thức công bố): giai đoạn này đầu tư gom hàng số lượng lớn là
cực kỳ lợi thế, giá rẻ, hầu như người dân chưa biết hoặc có biết
nhưng không biết tiềm năng, từ đất nông nghiệp -> đất thổ cư.
Mua giai đoạn này cần chắc tay + vốn dài, không lung lay. Giống
hodl coin, cứng dé và mặc mẹ FUDs. Để tránh rủi ro cao thì anh
em chỉ nên mua, gom hàng từ các dự án của chủ đầu tư lớn, năng
lực tài chính mạnh và có cơ chế… (Vin, NVL, DX…) Vì để thực
hiện được dự án lớn cần nguồn vốn mạnh, cơ chế tốt (trót lọt
khâu xét duyệt chủ trương đầu tư) và uy tín cao kêu gọi được tiền
để triển khai sớm. Mua giai đoạn này có khả năng nhân tài khoản
từ 10 - 50x… Ít người mua cạnh tranh giá + ít cò, môi giới, sàn
thổi giá.. Thường sẽ kéo dài 2-5 năm với CĐT lớn để đến lúc
public thông tin chính thức.
* Giai đoạn chính thức công bố public các thông tin xét duyệt
dự án (1/2000, 1/500, duyệt giải phóng mặt bằng, thu hồi đền bù
đất….) Giai đoạn này sẽ là giai đoạn nhiều người đầu tư nhảy vào
thị trường, sàn cỏ, môi giới mọc lên nhiều. Hiện tượng thổi giá, sốt
đất tăng cao. Sẽ là giai đoạn tốt cho anh em vốn nhỏ, lướt sóng
đầu tư ngắn hạn được. Giai đoạn này, nhảy ra nhảy vào lướt sóng
kiếm x2-3 lần tài khoản là điều bình thường. Mua đất nền thổ cư
giáp ranh dự án (cố gắng nắm được thông tin quy hoạch 1/500)
sẽ có thông tin về đường, hạ tầng.. Vị trí lô đất càng đẹp, khả
năng tăng giá và thanh khoản càng cao. Lưu ý kiếm tra kỹ những
thông tin sổ đỏ, vị trí thửa đất phải xem trực tiếp và luôn thực hiện
đàm phán giá… Thời điểm này, bản thân người từ CĐT cũng tham
gia lướt sóng, kích thích thị trường tăng giá luôn. Mục đích vừa
kiếm lợi nhuận, vừa tạo nền giá cao cho đất thổ cư ven dự án =>
tạo lợi thế khi bắt đầu mở bán sản phẩm dự án. (Ví dụ đất thổ 10tr
cạnh dự án, mà muốn bán nhanh và dễ sp dự án với giá 40tr thì
 phải kích cầu bên ngoài lên 30-50tr/m2). Giai đoạn này thường
kéo dài 1-2 năm. Cũng là lúc đầu tư ngon, an toàn hơn.
* Giai đoạn khởi công và bán sản phẩm dự án: Thời điểm mọi
sự đã tỏ, là lúc không nên đầu tư đất ven dự án nữa. Giá đã cao +
thanh khoản thấp dần (vẫn sẽ có giao dịch, nhưng không nhiều).
Sinh ra thị trường cạnh tranh, sản phẩm mới, giá khởi điểm tốt
hơn, chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư… => giai đoạn này thuận lợi
để đầu tư trong dự án, với các sản phẩm mới nhiều tiềm năng
tăng giá cao. Tăng bao nhiêu thì tùy vào độ hot của dự án nhé.
Không nên đầu tư chung cư nếu chưa có kinh nghiệm vì sóng nó
rất ngắn, dễ kẹt tiền, sinh lời thấp. SP nhà thấp tầng thì dành cho
các bác nhiều tiền. Dự án đẹp, thu hút cư dân thì có thể mua bán
mãi cả chục năm vẫn có lời, ít nhiều…
5. Môi giới.
Môi giới là nhân tố không thể thiếu để góp phần kích thích tăng giá,
tạo sóng, khiến thị trường cực kỳ sôi động và tạo thanh khoản cho
NĐT. Các chủ đầu tư, tập đoàn lớn có những đội ngũ saleman tinh
nhuệ, đi đến đâu tạo sóng đến đó. Dựa vào những thông tin bên
trên, khi được kích hoạt sẽ là hàng ngàn môi giới từ khắp nơi đổ
về thị trường và quả thực không có kênh MKT nào tốt hơn kênh
này. Họ đưa hàng loạt NĐT từ bắc đi tour vào PQ, NT, ĐN, QN
mua BĐS. Giai đoạn này là lúc chúng ta nhận biết được thông tin
public dự án là chính xác và chuẩn bị đến thời điểm mở bán sản
phẩm dự án.. Nhưng saleman họ không ở cố định một dự án nào
cả, ở đâu có cơ hội kiếm tiền, họ sẽ tập trung ở đó. Việc của họ
duy nhất là BÁN ĐƯỢC HÀNG, bán xong dự án này sẽ triển khai
bán hàng dự án khác, có thể vẫn liên lạc với NĐT cũ, nhưng gần
như họ hết trách nhiệm. Nên cần tỉnh táo khi làm việc cùng. Okay
NAXRLT.
Nếu là NĐT có vốn, có thông tin, có tầm nhìn, có niềm tin => Mua
trước khi môi giới đổ đến, và bán trước khi môi giới dọn đi là ngon
nhất.

***Okay, trên là chia sẻ của tôi. Dù ít dù nhiều tôi cũng tin là nó có

khá đủ thông tin để anh em nhận định về 1 thị trường lớn nhỏ,
mục đích cuối cùng vẫn là bảo toàn vốn, tránh rủi ro và đem lại lợi
nhuận đầu tư. Kết hợp những yếu tố trên với nhau cộng với mục
tiêu đầu tư của anh em vào thực tế mỗi khi muốn tìm hiểu về 1 thị
trường nào đó từ giờ tới tương lai, tránh mua việc vào mình.