UNIVERSIDAD GERARDO BARRIOS

SEDE CENTRAL SAN MIGUEL /CENTRO REGIONAL USULUTAN

Datos Generales

Facultad Instituto del Graduado

Asignatura Componentes Físicos de los Bienes Inmuebles

Docente Mtro. Carlos Pastrana Palomo

No. de Unidad Módulo III

Contenido a desarrollar Conceptos Generales de Bienes Inmuebles.

1. INTRODUCCIÓN AL CONTENIDO

SE INICIA CON UNA CONCEPTUALIZACIÓN GENERAL Y BÁSICA SOBRE

LOS BIENES INMUEBLES, CON EL OBJETIVO DE INTRODUCIRNOS EN ESTE
ÁMBITO DE LAS CARRERAS DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA, QUE
ESTÁ MUY INTERRELACIONADO A LAS MISMAS EN TANTO INCIDE EN EL
COSTO Y VALOR DE UN PROYECTO ARQUITECTÓNICO O DE
INGENIERÍA CIVIL.
 DESARROLLO DE CONTENIDOS
SEMANA 1: DEL 26 DE MARZO AL 01 DE ABRIL

CONTENIDO

1. CONCEPTOS GENERALES DE LOS BIENES INMUEBLES:

1.1 Que son los Bienes.

1.2 Definición de Bienes muebles e inmuebles
1.3 Bien Raíz o Bien Inmueble
1.4 Características de los Bienes Inmuebles
1.5 Clasificación de Bienes inmuebles

1.1¿Qué son los bienes?

Los bienes son el conjunto de propiedades y riquezas susceptibles,
a lo largo de la vida, de apropiación por parte de una persona
(persona natural) o una organización de personas (persona
jurídica).

Los bienes refieren a las cosas, en líneas generales, incluyendo el

dinero (capital), que perduran en el tiempo y pueden cambiar de
una mano a otra en diversos tipos de transacción. Las personas no
pueden ser consideradas nunca como bienes.

1.2 Definición de bienes muebles e inmuebles

Los bienes se pueden clasificar de acuerdo a su naturaleza (y por lo
tanto al régimen jurídico que les aplica) en bienes muebles y bienes
inmuebles.

Bienes muebles. Son aquellos que es posible desplazar de un sitio a

otro, sin que ello resulte en el atentado contra la integridad del bien,
ni la del inmueble en donde estos objetos transportables se
encuentren. Objetos decorativos, artefactos, joyas, papel moneda,
libros, mobiliarios, son ejemplos de ello.

Bienes inmuebles o bienes raíces: Son aquellos que se encuentran

irremediablemente vinculados al suelo es decir, al lugar específico
en donde se encuentran. Una casa, un edificio, una finca, una
bodega industrial, son ejemplos de ello.

Origen de esta clasificación

Proviene como tantas otras, del DERECHO ROMANO su Summa
Divisio Rerum, que traduce “de la clasificación total de las cosas”.
En ella se empezaba a dar forma a la distinción de los objetos
susceptibles de apropiación (privado) y los necesariamente
públicos.

Por eso esta disposición romana también fundamenta la escisión

entre derecho público y derecho privado, heredada por nuestras
doctrinas jurídicas actuales.

Las distintas ramas del derecho pueden discrepar respecto a qué

se considera un bien mueble y uno inmueble, de acuerdo a sus
enfoques particulares e intereses.

Así, para el derecho civil todos los bienes que vayan naturalmente
adheridos al suelo o a una superficie inmueble (baldosas, lavabos,
tuberías, armarios, cocina, etc.) son parte del inmueble en cuestión.
Mientras que, para efectos del derecho penal, se les consideran
bienes muebles pues pueden ser perfectamente susceptibles al
hurto.

Lo mismo ocurre para el derecho fiscal, que suele tasar los bienes
inmuebles solamente y apenas algunos de los bienes muebles
(joyas, moneda extranjera, etc.).

Mientras que la mayoría de los bienes muebles son susceptibles de

un intercambio más libre e informal, la mayoría de los bienes
inmuebles responden a un registro de propiedad muy específico,
que otorga la misma a partir de la elaboración de un documento
jurídico formal.

De allí, también, que los bienes inmuebles sean los principales

objetos de una garantía hipotecaria.

Los buques, automóviles, aeronaves y otros tipos singulares de

vehículo a gran y pequeña escala reciben por lo general un
tratamiento jurídico semejante al de los bienes inmuebles. De esa
manera, responden a registros de propiedad, a impuestos y son
también bienes hipotecables (hipoteca mobiliaria).

REFERENCIAS HISTÓRICAS
Roma clasificaba según la transmisibilidad, en “res mancipii” y “res
non mancipii”.

Llamábanse “res mancipii” así a las cosas que se podían enajenar

y conseguir por medio de la “mancipatio”, “injure cessio” y la
“traditio”, tales como los predios rústicos y los urbanos, situados en
suelo itálico, las servidumbres rústicas, los esclavos y las bestias de
carga o tiro.

“Res non mancipii” en Derecho Romano eran las cosas que no se

podían adquirir y enajenar por medio de la “mancipatio” es decir,
todas las que no eran “res mancipii”.

La “Ley De Las Doce Tablas”, solo habla de muebles e inmuebles

para efectos de la usucapión (1 – 2 años). La caducidad consistía
en la adquisición de la propiedad de buena fe por el paso del
tiempo y con justo título (dos años para bienes inmuebles; un año
para bienes muebles).

En la Edad Media la distinción era de muebles e inmuebles

tomando en cuenta el mayor valor. Así la tierra era un bien precioso.
Las joyas, las coronas eran bienes inmuebles.
Las cosas que tenían poco valor eran cosas muebles y se decía:
“Res mobile, res vil”.

Con la Revolución Francesa (1789) se vuelve a la clasificación

romana: “Lo que se mueve es mueble, lo que no se mueve es
inmuebles”.

¿Los bienes inmuebles son más valiosos?

Tradicionalmente se sostenía que sí, no sólo debido a su alto costo
económico, sino a las implicaciones culturales y de patrimonio que
implican, como su carácter sucesorial (heredable) y su vinculación,
con el ámbito familiar y la esfera de lo íntimo, o bien con el
productivo, agrícola o industrial.

Esa consideración, sin embargo, se ha cuestionado en tiempos

recientes, ya que el valor agregado de ciertos productos (e incluso
ciertas informaciones) puede superar el costo de grandes bienes
inmuebles.

Las nuevas tecnologías y el mundo corporativo, por ejemplo, han

traído consigo nuevas formas de propiedad y nuevos valores
cambio que, a menudo, retan el funcionamiento de los marcos
jurídicos tradicionales.

1.3 Bien raíz o bien inmueble:

DEFINICIÓN DE BIEN RAÍZ
Son los intereses, beneficios y derechos inherentes a la tenencia de
bienes inmuebles; la Tierra y todo lo demás de naturaleza
permanente que está fija a ella.

Se define como bienes raíces o bienes inmuebles al suelo físico y

aquellos elementos de factura humana que se adhieren al suelo. Es
la “cosa” física, tangible que puede verse y tocarse, junto con todas
las adiciones en, sobre y bajo suelo. Las leyes locales dentro de
cada país establecen las bases para diferenciar los bienes raíces de
los bienes muebles. Aun cuando se entiende que estos conceptos
legales no se reconocen en todas partes, se adoptan aquí para
distinguir importantes términos y conceptos.

La propiedad real incluye todos los derechos, intereses y beneficios

relacionados con la propiedad de bienes raíces. La propiedad real
se representa normalmente mediante alguna prueba de
propiedad separada del bien raíz físico. Por tanto, la propiedad real
es un concepto no físico.

Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles

(corpóreos e incorpóreos) que no son bienes raíces. Estos son cosas
que no están permanentemente adheridas a los bienes raíces y
generalmente se caracterizan por su movilidad.

DEFINICIÓN DE INMUEBLE
El término inmueble proviene de un vocablo latino que sirve para
referirse a algo que está unido al terreno de modo inseparable,
tanto física como jurídicamente. Es decir, una estructura que no
puede moverse sin causarle daños.

El inmueble es un bien, considerado como bien raíz, como

consecuencia que se encuentra estrechamente ligado al suelo o
terreno en el cual se halla, de modo que resultará imposible de
separar tanto en lo físico como en lo jurídico. Son ejemplos de
inmuebles: las parcelas urbanizadas o no, las casas, las naves
industriales, las fincas, los departamentos, etc. Es decir, el inmueble
es un bien inmóvil al cual no se podrá trasladar de ninguna manera
o separarlo del suelo sin que ello no ocasione perjuicios y daños al
mismo, ya sea porque forma parte del terreno o porque se
encuentra anclado en él.

EN TÉRMINOS LEGALES DE REGLAMENTACIÓN CIVIL, SON BIENES

INMUEBLES:
I. El suelo y las construcciones adheridas a él.
II. Las plantas y árboles mientras estén unidos al suelo y los frutos
pendientes de los mismos árboles y plantas mientras no sean
separados, por cosechas o cortes regulares.
 III. Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de
modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo
inmueble o del objeto a él adherido.
IV. Las estatuas, relieves, pinturas y otros objetos de
ornamentación, colocados en edificios o heredades por el
dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito de
unirlos de un modo permanente al fundo.
V. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos
análogos, cuando el propietario los conserve con el propósito
de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de
un modo permanente.
VI. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el
propietario de la finca, directa y exclusivamente a la
explotación de la misma.
VII. Los abonos y semillas destinados al cultivo de una heredad,
que estén en las tierras donde hayan de utilizarse.
VIII. Los aparatos eléctricos y sus accesorios adheridos al suelo o a
los edificios por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario.
IX. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así
como los acueductos y las cañerías de cualquiera especie
que sirvan para conducir líquidos o gases a una finca o para
extraerlos de ella.
X. Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes,
estén fijados sólidamente a la ribera de un río o lago, y que
estén destinados a serlo de manera permanente para su
utilización.
XI. El material rodante de los ferrocarriles, las líneas telefónicas,
telegráficas y de transmisión y distribución de energía eléctrica
y las estaciones radiotelefónicas o radiotelegráficas fijas.

LOS BIENES SON DE DOMINIO DEL PODER PÚBLICO O DE PROPIEDAD

DE LOS PARTICULARES:
a) Bienes de Propiedad de los particulares: Casas habitación,
condominio, terrenos para casas habitación, almacenes,
edificios de oficinas, departamentos, casas para rentar, casas
dúplex, hoteles, bancos, estacionamientos de carga,
ferrocarriles, parques de diversiones, caminos y puentes de
 peaje, ranchos y granjas, teatros, fábricas, molinos,
gasolineras, aeropuertos, diques, muelles, pozos de petróleo,
etcétera.
b) Bienes de dominio del poder público los que pertenecen a la
Federación, a los Estados o a los Municipios, como: edificios
municipales, casas de gobierno, museos, iglesias, edificios de
correos, auditorios, estaciones de ferrocarril, playas públicas,
juzgados, bibliotecas, hospitales, escuelas, aduanas, estadios,
parques, calles y avenidas, etcétera.

1.4 Características Generales de los bienes inmuebles

Las principales características de los bienes inmuebles son las
siguientes:

 Son bienes inmóviles, siempre están sujetos al suelo y son

incapaces de transportarse hacia otra ubicación.
 No son sinónimo de cosa, es decir que no son denominados
jurídicamente como “cosas”.
 Son muy valiosos, comúnmente más valiosos que otros tipos
de bienes.
 Demandan un registro de propiedad. Para ser propietario de
la mayoría de bienes inmuebles, son necesarios documentos
formales, registros de propiedades muy específicos y un
documento jurídico formal, por lo cual suelen demandar
garantías hipotecarias.

1.5 Clasificación de los bienes inmuebles

Se dividen en 2 grandes grupos:

BIENES INMUEBLES CORPÓREOS

Los Bienes Inmuebles Corpóreos son aquellos que gozan de
materialidad y son susceptibles de ser medidos y aprehendidos por
los sentidos.

Se dividen en:
BIENES INMUEBLES POR SU NATURALEZA. Toma en cuenta la
naturaleza física y son: el suelo, las edificaciones y construcciones,
las plantaciones o vegetales, las cosechas y frutos.

BIENES INMUEBLES POR INCORPORACION (SU USO). Muebles

corporales que por su naturaleza se incorporan a un inmueble
definitivamente cumpliendo una función: de uso, por ejemplo, una
puerta o una ventana.

BIENES INMUEBLES POR SU DESTINO. Son bienes muebles corporales

que sin perder su individualidad ni su movilidad están afectados a
un inmueble cumpliendo una función. Por ejemplo, tractores,
maquinaria.

BIENES INMUEBLES INCORPÓREOS

Son los derechos y acciones que recaen sobre los bienes inmuebles.
Por ejemplo, la servidumbre, la hipoteca.
 RECURSOS COMPLEMENTARIOS
Recurso Título Cita referencial

Documento PDF Conceptos Generales de En Aula Virtual.

Bienes Inmuebles.
Presentación PPT. Conceptos Generales de En Aula Virtual.
Bienes Inmuebles.

ACTIVIDAD DE EVALUACIÓN DE LA SEMANA

Nombre de la Actividad Tarea de investigación.
Tipo de Actividad Investigación documental.
Tipo de Participación Grupal.
Instrucciones para la
Se darán en clase.
actividad
Fecha de Entrega Viernes 01 de abril del 2022.
Criterios de Evaluación 10% de la nota global.