Ministerio r ae rear eer @ eC Kc a reco TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No. 36 & -2015-SUNARP-TR-L Lima, 20 FEB. 205 APELANTE : MIGUEL ANGEL CASTILLO ROBLES TITULO, N° 8742 del 19/9/2014. RECURSO H.T.D, N° 0167 del 11/12/2014. REGISTRO Predios de Cafiete. ACTO Compraventa. ‘SUMILLA OBJETO DE TRANSFERENCIA _ex ‘Si en el contrato se pact6 que la transferencia alcanza a una cuota ideal y a un lote PS —RS escrito como equivalonte una vez que se independice éste, y se comprueba que en el a ‘gantecedente registral se ha producido la subdivision del predio y la identificacién del jote 2dei Sajq \Bquivalente, procede !a inscripcién de la transferencia e independizaci6n del area fisica i hiransferida.” SA ae, ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el titulo venido en grado de apelacién se solicita la inscripcion de compraventa del lote 7 del Fundo Arica del distrito de Mala, provincia de \ ( Cafiete, inscrito en la Partida N° 21020041 del Registro de Predios de Cafete. A tal efecto se presentan los siguientes documentos: - Parte notarial de la escritura publica de compraventa del 20/9/2005 otorgada ante el notario de Lima Jaime Alejandro Murguia Cavero. ll, DECISION IMPUGNADA La Registradora Publica del Registro de Predios de Cafiete Oneglia Regina Maurtua Massoni observé el titulo en los siguientes términos: “Visto el reingreso se indica que la compraventa esté referida al Lote 7 inscrito en la Partida N° 21020041 y que la indicacién porcentual de las acciones y derechos por el 1.6908 Has. esta relacionada a los bienes accesorios como la dotacién de agua y otros. ‘Sin embargo, revisada la escritura publica del 20/9/2005 del tenor de la cléusula tercera se aprecia que la compraventa esta referida expresamente a la compraventa de! 1.6908 % de acciones y derechos del predio y no a una parte fisica del predio, la equivalencia que el porcentaje de acciones y derechos que represente un area de 0 Has 9 049m2 y que esté designado como lote 7, no significa que la misma esté referida a una parte fisica. De Io expuesto, Ios titulares registrales en calidad de vendedor y elcomprador, deberén aclarar la escritura publica presentada en el sentido que sefialen que la compraventa esta referida especificamente al Lote 7, indicando sus linderos y medidas perimétricas sefialadas en el asiento B 00001 y B 00002 de Ja Partida N° 21020041; y no una compraventa de acciones y derechos. Para este efecto deberé subsanar adjuntando parte notarial de escritura publica aclaratoria de conformidad al art. 48 del D. Leg. N° 1049, Base legal: Art. 2010 del Codigo Civil, Art. 31 y 32 del TUO def Reglamento General de fos Registros Publicos, Reglamento de Inscripciones dei Registro de Predios.” FUNDAMENTOS DE LA APELACION El apelante fundamenta el recurso interpuesto, sobre la base de los siguientes fundamentos: - El titulo indica con toda precision que el vendedor da en venta real y enajenacion perpetua al comprador y éste adquiere para si, acciones y derechos por el 1.6908 % del Fundo (descrito en la primera cléusula) equivalente a 0.Ha. 9,049 m2 encerrado en los linderos y medidas perimétricas designado como lote 7 en el plano y memoria elaborados por el Ing. Carlos Rivera Solano. - Sefiala que en los antecedentes registrales, el predio ha quedado dividido en 10 unidades inmobiliarias, una de las cuales es el lote 7 que es precisamente el que fue materia de la venta y tiene un area de 0.Ha. 9,049 m2, cuyos linderos y medidas perimétricas estan detallados en el asiento B 00001 rectificado en el asiento B 00002. - Siendo asi, considera, que no es razonable la insistencia en afirmar que no hay transferencia de un bien cierto y determinado, siendo injustificado que se presente un instrumento piiblico con una nueva declaracion de las parte contratantes. Se pregunta {cual es la razén para pensar que siendo equivalente el area, porcentaje del lote identificado como lote 7, ‘no significa que la misma esta referida a una parte fisica’?. Por ello, sefiala, que se contraviene el principio de legalidad. ANTECEDENTE REGISTRAL En la Partida N° 21020041 del Registro de Predios de Cafiete se encuentra inscrita la UC N° 12383 denominada Predio Arica, con un area de 20.00 Has. a favor de Ral Ugarteche Asin con régimen de separacion de patrimonios. En el asiento B 00001 rectificado por el asiento B 00002, se inscribié la subdivision del predio en 10 unidades inmobiliarias, entre las que se encuentra el Lote 7, con cédigo catastral 12388 con 0.9049 Has., con las siguientes medidas y linderos: Por el norte: En linea recta de 116.91 m; colinda con el lote 8. Por el este: En linea sinuosa de 67.58 m; colinda con canal Rinconada. Por el Sur: En linea recta de 127.96 m; colinda con camino carrozable. Por el oeste: En linea recta de 87.62; colinda con el Lote 6-3.< & RESOLUCION No. 368 - 2014-SUNARP-TR-L A la fecha se han independizado diversos lotes y sdlo existe inscrita una transferencia de cuota ideal en el asiento C 00003, de 3.3905 % equivalente a0 Has. 6781 m2 (identificado como lote 10). PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Elena Rosa Vasquez Torres. De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestion a determinar es a siguiente: ~ Si el objeto materia de venta es el lote 7 0 una cuota ideal del predio matriz. ANALISIS 1. Con el titulo venido en grado de apelacién se solicita inscribir la compraventa del lote 7 del Predio Arica inscrito en la Partida N° 21020041 del Registro de Predios de Cajiete. Efectuada la calificacién respectiva, la Registradora ha denegado su inscripcion pues considera que en el instrumento puiblico del 20/9/2005 no esté claro el objeto de transferencia, si es lote 7 0 una cuota ideal como ahi se sefiala, por lo que solicita escritura publica aclaratoria en el que se indique que es materia de transferencia el lote 7. Ademds de sefialar que no existe adecuacién entre el titulo y la partida registral, porque a la fecha ya se han producido una serie de independizaciones. Por su parte el apelante considera que no se necesita una nueva declaracién de las partes, porque el objeto de transferencia es un bien cierto y determinado: el lote 7 Corresponde analizar {Cual es el objeto de transferencia? 2. Revisada la escritura publica del 20/9/2005 extendida ante el Notario Jaime Alejandro Murguia Cavero, en las cldusulas se encuentra lo siguiente: En la cléusula primera se hace referencia a los antecedentes del predio, sefialando finalmente que a Ratil Ugarteche Asin se le adjudicé el 37.37 % de los derechos y acciones o cuotas ideales del Fundo ristico La Rinconada de Mala, equivalente a 20 Has. constituido por el Lote Arica y Parte del Fundo San Miguel “Sequnda- Es materia de este contrato de compraventa, parte de las acciones y derechos que le correspondieron en propiedad exclusiva al vendedor y que son equivalente a 20.00 Has de los lotes Arica y parte de San Miguel.” Tercera.- Por el presente acto el vendedor da_en venta real y enajenacion perpetua al comprador y este adquiere para si, acciones y derechos por el 1.6908 % del Fundo, equivalente a 0 Has 9 049 m2 (cero hectdreas nueve mil cuarenta_y nueve metros cuadrados) encerrados en los linderos y medidas _perimétricas designado como lote_7 en el plano y memoria descriptiva elaborados por el ingeniero Carlos Riera Solano, con registro deIngenieros N° 1637 que como anexo N° 1 formaran parte intearante de la presente minuta.— ccasursisiarasait La compraventa alcanza a todas las acciones y derechos materia de esta venta y una vez independizado en la Propiedad Inmueble de Cafete el area descrita en el parrafo anterior, alcanzar a todo derecho inherente a la misma, con sus usos, costumbres, entradas, servidumbres, etc. ¢ Sota ~ Las acciones y derechos materia de esta compraventa, asi como el Fundo de! cual el lote materia de este contrato es parte, se encuentran libres de todo tipo de carga y gravamenes que afecten su libre disposicion. C.) Novena.-Una vez efectuada la independizacion registral del area a que se Tefiere la compraventa de acciones y derechos el comprador asumira el pago de los derechos de agua por el drea por las mismas. (..) Décimo Primera.- El area a que equivalen las acciones y derechos materia de la presente compraventa, quedard autométicamente independizada para ser inscrita en fa propiedad inmueble de Cariete, inmediatamente que haya sido culminada la independizacion y asiento en el mismo Registro Publico de la adjudicacién al comprador de las 20.00 Ha. que le corresponderan por equivalencia con el 37.37 % de las acciones y derechos de! Fundo La Rinconada de Mala (...). Décimo_Sequnda- El comprador_tomaré posesién de! area_a la que equivalen las acciones y derechos materia de la presente compraventa, a parfir de la firma de la escritura pUblica que la presente minuta de lugar.” (Lo resaltado es nuestro), Asimismo, se encuentra inserta en la escritura pUblica la_mem descriptiva del lote 7 de 0.9049 Ha. firmada por el Ing. Carlos E. Riera Solano, CIP 1637, del 21/7/2003. La minuta se firmé por las partes contratantes el 20/8/2003. 3, En los antecedentes registrales se encuentra que el predio Arica con UC 12383 con 20.00 Has. fue independizado en la Partida N° 21020041 el 20 de enero de 2004 a favor de Ratil Ugarteche Asin casado, en mérito de la sustitucién de régimen de sociedad de gananciales por el de separacion de patrimonios celebrado con Elena Vilma Lila Villacorta Quifiones (escritura publica del 27/3/2003). El titulo archivado mediante el cual se inscribié es el Ne 177 del 20/1/2004. En el asiento B 00001 rectificado por el asiento B 00002 se inscribid la subdivisién del predio en 10 unidades inmobiliarias, en mérito del documento privado del 7/4/2004 y documentos técnicos del ex PET. El titulo archivado mediante el cual se inscribid es el N° 1064 del 7/4/2004. De ello se advierte que cuando se confeccioné la minuta el 20/8/2003 atin no se habia inscrito el predio de 20.00 Has Predio Arica adjudicado a Rail Ugarteche Asin, por lo que resulta comprensible que en tanto el vendedor tenia una cuota ideal respecto del predio de mayor extension del cual formaba parte el Predio Arica, se hablara de una transferencia de acciones y derechos que se materializaria cuando se efectuara la subdivision del Predio.vil. RESOLUCION No. 368 - 2014-SUNARP-TR-L Asi, del conjunto de las clausulas del contrato y de la situacién de la partida registral al momento de la confeccién de la minuta, se puede concluir que lo realmente querido es que la transferencia incida en el lote 7 de! predio matriz una vez independizado éste y como a la fecha esto ya se ha producido, no cabe interpretar que actuaimente {a transferencia incide en una cuota ideal. Notese que la subdivision del predio recién se produjo en el afio 2004 y como se sefialé en el contrato, en la clausula tercera, ia compraventa alcanza a todas las acciones y derechos materia de esta venta y una vez independizado en la Propiedad Inmueble de Cafete el area descrita en el pArrafo anterior, alcanzara a todo derecho inherente a la misma, con sus usos, costumbres, entradas, servidumbres, etc. Como el predio ya se encuentra subdivide y lo Unico que queda es la independizacién por la transferencia de los lotes a distintos propietarios, no tiene sentido que se inscriba una transferencia de cuota ideal. En consecuencia, siendo que a la fecha ya se encuentra subdividido el predio e identificado el lote 7 en la partida registral, faltando Gnicamente su independizacién y que la misma se producira por la transferencia de este lote 7, se ha cumplido lo pactado en la cldusula tercera y las demas cléusulas det contrato; por lo que no cabe exigir una escritura aclaratoria del contrato, Conforme a ello, corresponde revocar fa observacién de la Registradora puesta al titulo y, siendo que no existen otros defectos, procede su inscripci6n, previa verificacién del pago de los derechos registrales. Interviene como Vocal (s) Beatriz Cruz Periaherrera, autorizada mediante Resolucién N° 035-2015-SUNARPIPT del 11/2/2015. Estando a lo acordado por unanimidad; RESOLUCION REVOCAR la observacién formulada por la Registradora del Registro de Predios de Cafete al titulo referido en el encabezamiento, conforme a los fundamentos vertidos en el analisis de la presente resolucién y proceder a su inscripcién, previa verificacién del pago de los derechos registrales. Registrese y comuniquese. iD ‘ody. MIRTHA/RIVERA BEDREGAL VPresidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral UEZ TORRES wo LE IAHERRERA I del Tribunal Registral Vocal (s) del Tribunal Registral EL€!