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Manual de Procedimientos Locales Comerciales
Manual de Procedimientos Locales Comerciales
En todos los casos se intentará aplicar tanto el método de comparación sobre ofertas
de venta como el de actualización sobre rentas estimadas a partir de la aplicación del
método de comparación sobre ofertas de alquiler.
3. Media. El tráfico peatonal es el mínimo suficiente para que sea atractivo para
locales que necesitan atraer clientes (moda, cafeterías) pero hay locales
puntualmente ocupados con comercios típicos del nivel 2.
5. Alto: Debe elegirse para aquellas densidades peatonales más altas dentro de la
ciudad
En ningún caso, utilizará testigos con densidades peatonales que difieran en más
de 1,0 de la densidad peatonal asignada al local a valorar.
Fotografía 1: Este local no debe considerarse como local comercial porque no tiene
acceso directo desde la calle.
Fotografía 2: Accesibilidad 1:
Fotografía 3: Accesibilidad 2:
Fotografía 4: Accesibilidad 3:
3) Datos muy importantes: los siguientes datos deberían figurar en todos los
comparables de locales:
- Referencia catastral
- Número de policía de la calle
- Corrección del precio de oferta tras negociación simulada
k: es una constante que depende del nivel de confianza que asignemos. El nivel de confianza indica
la probabilidad de que los resultados de nuestra investigación sean ciertos: un 95,5 % de confianza
es lo mismo que decir que nos podemos equivocar con una probabilidad del 4,5%. Los valores de k
se obtienen de la tabla de la distribución normal estándar N(0,1).
(Por tanto si pretendemos obtener un nivel de confianza del 90% necesitamos poner en la
fórmula k=1,65)
e: es el error muestral deseado, en tanto por uno. El error muestral es la diferencia que puede
haber entre el resultado que obtenemos preguntando a una muestra de la población y el que
obtendríamos si preguntáramos al total de ella.
Ejemplo: Cálculo del número de datos para obtener un nivel de confianza del 90% y un error
del 10% con un universo de 20 unidades.
Hay algunos tipos de locales que solo son utilizables por un número muy reducido de usos
comerciales y, en consecuencia, su valor queda muy ligado a la rentabilidad del uso
correspondiente. Algunos casos son:
Cuanto más pequeño es un local más tiende a aumentar su valor unitario a igualdad del resto
de características. En el caso de locales muy pequeños (de menos de 10m2) nos solemos
encontrar con una enorme dificultad para encontrar comparables dentro del rango de
superficies razonables (para un local de 5 m2 el rango aceptable estaría entre 1,5 y 20 m2). En
estos casos, puede ser razonable estimar la renta del local en función de la rentabilidad del
mejor uso que razonablemente se puede instalar en él. Si consideramos el caso de una
máquina expendedora automática de bebidas en un lugar muy concurrido (ocupa 1 m2
aproximadamente) con una capacidad de 220 latas o botellas de agua que venda una media de
100 refrescos al día con un margen diario de 80 euros (es decir 2.400 euros de margen
mensual) y con unos gastos de explotación de 500 euros/mes (incluye la parte proporcional del
empleado que repone las bebidas diariamente y los costes empresariales proporcionales), al
explotador podría pagar un alquiler de 950 euros al mes obteniendo un beneficio de otros 950
euros al mes por la máquina. Puesto que una máquina expendedora tiene un coste de 3.000
euros aproximadamente la inversión seguiría siendo muy rentable a pesar de pagar un alquiler
aparentemente muy alto por un m2 (950 euros/m2mes).
La mejor forma de gestionar un Centro Comercial o una Galería Comercial es que la propiedad
sea única pero, en ocasiones hay diferentes propietarios lo que genera la necesidad de valorar
locales sueltos dentro de un centro comercial o de una galería. Aunque el documento se ha
redactado para locales en planta baja, las instrucciones sirven para los locales en Centros
Comerciales o Galerías con las siguientes precauciones adicionales:
El tasador tendrá en cuenta que el simple hecho de valorar locales sueltos en un centro
comercial o una galería puede ser un síntoma de que el centro comercial o la galería no estén
óptimamente gestionados.
Para la obtención de ofertas de venta y de alquiler tendremos en cuenta que lo más parecido a
un centro comercial es otro centro comercial